Sunteți pe pagina 1din 13

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA”, FACULTATEA DE

DREPT „SIMION BARNUTIU”‚ SIBIU

PRINCIPIILE NOILOR CARTI FUNCIARE

CUPRINS:

I. PREZENTARE GENERALA
 PRECIZARI PREALABILE
 ENUMERAREA PRINCIPIILOR
 CLASIFICAREA PRINCIPIILOR
II. CONTINUTUL PRINCIPIILOR DE CARTE FUNCIARA
 PRINCIPIUL PUBLICITATII INTEGRALE
 PRINCIPIUL RELATIVITATII
 PRINCIPIUL NEUTRALITATII
 PRINCIPIUL LEGALITATII
 PRINCIPIUL SPECIALITATII
 PRINCIPIUL OPOZABILITATII FATA DE TERTI A
DREPTURILOR REALE INSCRISE IN CARTEA
FUNCIARA
 PRINCIPIUL PRIORITATII INSCRIERILOR
 PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE A INSCRIERILOR

PROIECT INTOCMIT DE:

SPECIALIZARE: DREPT
ANUL: II
GRUPA: IV

1
I. PREZENTARE GENERALA

PRECIZARI PREALABILE.
Cartiile funciare sunt menite sa arate intotdeauna si cu exactitate totalitatea
raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar {functia statica} si sa
mijloceasca constituirea ‚stramutarea , modificarea si stingerea drepturilor reale
imobiliare {functia dinamica}. In acest scop regulile de carte funciara se grupeaza
in jurul unor idei conducatoare ,denumite „principii” , care carmuiesc indeosebi cea
de-a doua functie a cartilor funciare {functia dinamica} asigurand prioritatea acestui
sistem de publicitate fata de alte sisteme de publicitate imobiliara {de ex.:sistemele
bazate pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare}.Si noile carti funciare ‚
reglementate de Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare 1, sunt carmuite
de anumite reguli fundamentale,numite principii sau reguli de baza referitoare atat la
organizarea,conducerea si tinerea cartilor funciare, cat mai ales la activitatea propriu-
zisa de publicitate imobiliara,adica la operatiunile de inscriere a actelor si faptelor
juridice privitoare la imobilele cuprinse in cartea funciara.
Este de mentionat ca la fel ca in sistemul Decretului-lege nr.115/1938, nici in sistemul
Legii nr.7/1996 nu se gasesc enumerate aceste principii in mod expres.Cu toate
acestea ele pot fi deduse din ansamblul reglementarilor cuprinse in lege. De alta parte,
vom retine ca in general principiile care stau la baza noii reglementari sunt aceleasi cu
cele desprinse pe cale de interpretare din Decretul-lege nr.115/1938.
Este de observat ca singura diferenta majora intre vechile si noile carti funciare s-a
manifestat pe planul efectelor juridice ale inscrierilor operante in aceste carti funciare.
In prezent aceasta diferenta s-a estompat in buna parte prin modificarea intervenita
prin Legea nr.247/20052 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei,precum si
unele masuri adiacente.

ENUMERARE PRINCIPILOR
In doctrina este controversata chestiunea naturii si a numarului principiilor noilor carti
funciare. Astfel, profesorul Ioan Albu admite ca principii3 ale inscrierii in cartea
funciara: 1. principiul publicitatii; 2. integralitatea; 3. individualitatea {specialitatea};
4. prioritatea; 5. relativitatea; 6. opozabilitatea fata de terti .
Intr-o alta opinie {C.Birsan, Maria Gaita, Mona M. Pivniceru}intemeiata pe traditia
sistemului cartilor funciare transilvanene, se retin drept principii ale noilor carti
funciare: 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul opozabilitatii fata de terti a
drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 3. principiul legalitatii; 4. principiul
oficialitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul relativitatii; 7. principiul fortei
probante a inscrierii.
Dupa alti autori {L. Pop, L.M. Harosa}, din textele Legii 7/1996 ar rezulta ca regimul
juridic al noilor carti funciare s-ar intemeia pe urmatoarele principii: 1. principiul
publicitatii integrale si a opozabilitatii inscrierilor; 2. principiul relativitatii; 3.
principiul legalitatii; 4. principiul disponibilitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul
fortei probante a inscrierilor de drepturi reale.
1
Publicata in M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996, actualmente republicata in M. Of. din 3 martie 2006.
2
Publicata in M. Of. nr.653 din 22 iulie 2005
3
A se vedea, Ioan Albu, Noile carti funciare, Ed. Lumina Lex , Bucuresti ,1997.

2
In opinia prof. O. Ungureanu, la baza noului sistem de carte funciara sta urmatoarele
principii4: 1. principiul publicitatii integrale, 2. principiul relativitatii, 3. principiul
fortei probante a inscrierilor drepturilor reale, 4. principiul legalitatii, 5. principiul
neutralitatii{al disponibilitatii}, 6. principiul opozabilitatii fata de terti, 7. principiul
prioritatii.
In cel priveste pe prof. M. Nicolae, acesta crede ca pot fi retinute ca principii ale
noilor carti funciare urmatoarele5: 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul
relativitatii{continuitatii} inscrierilor; 3. principiul neutralitatii; 4. principiul
legalitatii; 5. principiul specialitatii; 6. principiul opozabiltatii fata de terti a
drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 7. principiul prioritatii; 8. principiul
publicitatii materiale { alaturi de acesta poate fi retinut, ca principiu distinct, si
principiul fortei probante a inscrierii.}
Toate aceste principii sunt reguli de baza sau idei conducatoare in materia sistemului
de publicitate imobiliara, bazat pe cartea funciara. Ele se imbina si se
interconditioneaza reciproc alcatuind un veritabil sistem,fara de care publicitatea
imobiliara, in forma reglementata de Legea nr. 7/1996, ar fi departe de a atinge
obiectivele specifice oricarui sistem real si modern de publicitate imobiliara.

CLASIFICAREA PRINCIPIILOR
In doctrina principiile aplicabile sistemelor reale de publicitate imobiliara au fost
clasificate nu dupa continutul lor juridic, ci dupa obiectul lor concret, respectiv dupa
cum se refera la conditiile sau cerintele necesare inscrierilor de carte funciara sau,
dupa caz, la efectele juridice ale inscrierilor facute in cartea funciara.
A. Dupa cerintele sau conditiile de validitate a inscrierilor de carte funciara se pot
retine urmatoarele principii:
 Principiul publicitatii integrale; in cartea funciara se inscriu toate drepturile
reale imobiliare,operatiunile materiale, precum si drepturile de creanta{in
cazurile anume prevazute de lege},faptele sau alte raporturi juridice in legatura
cu imobilele inscrise in cartea funciara.
 Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor; inscrierea unui drept in
cartea funciara se face ,de regula, numai cu consimtamantul titularului.
 Principiul neutralitatii (disponibilitatii); inscrierea in cartea funciara se face,
de regula, la cererea persoanei interesate ori a reprezentatului sau, legal sau
conventional, dupa caz.
 Principiul legalitatii; registratorul de carte funciara nu poate incuviinta decat
inscrierea actelor si faptelor juridice anume prevazute de lege sau, dupa caz,
permise, si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele ce o insotesc (legalitatea
formala); registratorul de carte funciara trebuie, in acelasi timp, sa cerceteze, pe
de o parte, daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste toate
conditiile de fond si forma cerute de lege pentru inscrierea dreptului sau faptului
juridic si, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo
piedeca la savarsirea inscrierii (legalitatea materiala).
 Principiul specialitatii; cuprinsul cartii funciare trebuie sa fie exact,clar si
complet, astfel incat sa nu existe nici o indoiala in privinta felului, obiectului sau
intelesului inscrierilor pe care le atesta.

4
A se vedea O. Ungurenu, C. Mnteanu , Tratat de drept civil,Bunurile. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucuresti, 2008, p. 683-689.
5
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara , vol. II, Noile carti funciare, Ed. Universul Juridic,
Bucuresti, 2006, p. 179 .

3
B. Cat priveste principiile care se refera la insesi efectele inscrierilor de carte
funciara, aceasta trebuie sa cuprinda cel putin urmatoarele6:
 Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in carte
funciara; in afara exceptiilor prevazute expres de lege, dobandirea sau
modificarea valabila a unui drept real imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat
prin si din momentul inscrierii acestuia in cartea funciara.
 Principiul prioritatii inscrierilor; in afara cazurilor expres prevazute de lege,
orice inscriere produce efecte numai in folosul aceluia care a inregistrat cererea
de inscriere in cartea funciara, daca acesta are acelasi obiect si este formulata
impotriva aceluiasi antecesor tabular, chiar daca actul in temeiul caruia se
solicita inscrierea a fost incheiat ulterior.
 Principiul publicitatii materiale a cartilor funciare(si eventual, principiul
fortei probante a inscrierii); cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si
exceptilor legale, se considera exact in folosul acelora care si-au inscris cu buna-
credinta un drept real in cartea funciara, chiar daca titlul autorului era nevalabil
sau nu mai produce, potrivit legii, efecte juridice.

6
M. Nicolae, op. cit. , vol. II, p.181

4
II. CONTINUTUL PRINCIILOR DE CARTE FUNCIAR

1. PRINCIPIUL PUBLICITATII INTEGRALE DE CARTE FUNCIARA

Principiul publicitatii integrale este acea regula potrivit careia in cartea funciara
trebuie inscrise toate drepturile reale imobiliare,precum si ,in cazurile anume
prevazute de lege, drepturile de creanta, faptele sau alte raporturi juridice in legatura
cu imobilele cuprinse de cartea funciara.7
Intr-o alta opinie(E.Chelaru), principiul publicitatii integrale este dedus din „cerinta
legii de a fi inscrise in cartea funciara toate operatiunile juridice prin care se
constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar si chiar a unor actiuni
in justitie referitoare la asemenea drepturi, pentru ca ele sa devina opozabile tertilor”.
Dupa parerea prof. I. Albu, integralitate eprima „ cerinta legii de inscriere a
drepturilor reale imobiliare pentru ca ele sa devina opozabile tertilor, iar a unora
pentru a se putea dispune de ele” 8. Acest principiu este reglementat de Legea 7/1996
la care trebuie adaugate unele prevederi cuprinse in Regulamentul de organizare si
functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara.
-art. 19, care referindu-se la cuprinsul cartii funciare arata drepturile reale imobiliare
care trebuie inscise: dreptul de proprietate si servitutile constituite in folosul
imobilului; celelalte drepturi reale, respectiv dreptul de superficie, uzufruct, uz ,
folosinta, abitatie, servitutile insarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile
imobiliare, dreptul de administrare si concesionare.
-art. 26 prevede obligativitate inscrierii si drepturilor reale valabil dobandite si
opozabile fata de terti, fara inscrierea lor in cartea funciara, atunci cand provin din
succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune sau cand se dobandesc prin efectul
legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.
Continut. Dupa cum rezulta din dispozitiile legale principiul publicitatii integrale
asigura inscrierea tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la un imobil
inmatriculat in cartea funciara. Prin urmare sunt supuse inscrierii in cartea funciara:
- toate operatiunile juridice(actele si faptele juridice) prin care se stramuta, se
constituie, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar, fie ca este vorba de acte
inter vivos sau mortis causa, de acte translative, constituitive sau
declarative( hotararile de imparteala, actele de partaj voluntar), de acte abdicative ori
confirmative de drepturi rele sau, in sfarsit, indiferent daca actul sau faptul care sta la
baza inscrierii este civil, jurisdictional, administrativ ori de alta natura;
- operatiunile materiale sau juridice privitoare la imobilele descrise in partea I a
cartii funciare( art. 19, 32, 42-43 din Lege) ;
- drepturile de creanta, actele sau faptele juridice in legatura cu imobilele cuprinse
in cartea funciara in cazurile anume prevazute de lege sau dupa caz la cererea
persoanei interesate.
Pentru aceste motive, cartea funciara constituie, cum s-a spus, un adevarat „registru de
stare civila” a imobilelor cuprinzand descrierea situatiei juridice reale si cvasi-
complete a acestora.

2. PRINCIPIUL RELATIVITATII( CONTINUITATII) INSCRIERILOR


7
M. Nicolae, op. cit. ,vol. II, p. 183
8
I. Albu, op. cit , p. 81

5
Principiul relativitatii este acea regula in temeiul careia inscrierea unui drept in cartea
funciara se poate face numai impotriva celui care la inregistrarea cererii este inscris
sau, dupa caz, urmeaza sa fie inscris in cartea funciara ca titular al dreptului asupra
caruia inscrierea va fi facuta.9 Acest principiu este reglementat de Legea nr. 7/1996 in
art. 22-24, in termeni similari cu Decretul- lege 115/1938.
Astfel art. 22 prevede ca: „ inscrierea unui drept se poate efectua numai:
a) impotriva acleluia care, la inregistrarea cererii sale era inscris ca titular al
dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;
b) impotriva acelui care, inainte de a fi inscris , si-a grevat dreptul, daca amandoua
inscrierile se cer deodata.”
Potrivit art. 23: „Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul
real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea
cere inscrierea dobandirilor succesive o data cu aceea a dreptului sau, dovedind prin
inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile.”
Conform art 24 ( care consacra o exceptie de la art. 22 si 23): „ Inscrierile intemeiate
pe obligatiile defunctului se vor putea face si dupa ce dreptul mostenitorului a fost
inscris, in masura in care se dovedeste ca mostenitorul este tinut de aceste obligatii.”
In baza acestui principiu, se, asigura ca lantul transmisiunilor care constituie
„istoricul” imobilului inmatriculat in cartea funciara sa se stabileasca in mod
continuu, fara salturi si nici intreruperi, in asa fel incat „achizitorul de astazi sa fie
instrainatorul de maine, si cel care transmite astazi sa fie la randul sau achizitorul de
ieri” (J.M.Garcia Garcia). Asadar, acest principiu asigura publicitatea integrala,
garanteaza securitatea dinamica a circuitului civil si , totodata, asigura aplicarea si in
sistemul de carte funciara a regulii de drept material „nemo plus iuris in alium
transferre quam ipse habet”, atata timp cat, prin aplicarea lui, rezulta ca drepturile
noului achizitor nu pot deriva decat de la adevaratul titular inscris ca atare in cartea
funciara.
Cel inscris in cartea funciara este posesorul tabular. Numit in raport cu cel care
dobandeste dreptul si antecesor tabular, iar cel care urmeaza sa fie inscris se numeste
succesor tabular. Nu este insa necesar sa existe un raport juridic stabilit in mod direct
intre antecesorul si succesorul tabular, intrucat se pot savarsi inscrieri si in temeiul
legii, al unei hotarari judecatoresti ori a unei decizii adninistrative, dar este esential ca,
la data inregistrarii cererii de inscriere, cel impotriva caruia este facuta sa fie titularul
dreptului real transmis sau, dupa caz, grevat.
Daca in cartea funciara sunt inscrisi, in mod exceptional 10 mai multi titulari ai
aceluiasi drept, inscrierea dreptului dobandit trebuie sa se faca, in principiu, asupra
tuturor antecesorilor tabulari, insa bineinteles,numai daca s-a dispus, in speta, de
intregul imobil. In schimb, daca s-a instrainat sau ipotecat numai cota parte din
dreptul de proprietate, cerintele principiului relativitatii sunt satisfacute daca
inscrierea derptului dobandit se va face impotriva coproprietarului care a dispus de
cota sa parte din dreptul coproprietate asupra bunului indiviz.

Acest principiu imbraca doua aspecte juridice, unul pozitiv, altul negativ si anume:

9
Prin aceasta regula se exprima „ cerinta legii ca inscrierea in cartea funciara sa se faca numai cu
consimtamantul titularului inscris” (I. Albu, op. cit. , p.85)
10
Cf. art 44 din Legea 7/1996: „ Mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceiasi carte funciara decat
daca se gasesc in cazul coproprietatii, caz in care se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar”;
art.55 alin.2, teza I: „ ipoteca se poate inscrie numai asupra unui imobil in intregul sau, sau asupra
cotei-parti apartinand unui coproprietar”.

6
- Pozitiv, in sensul ca un drept real poate fi inscris numai daca s-a inscris, in
prealabil, si dreptul autorului;
- Negativ, in sensul ca daca dreptul transmis nu apare ca inscris pe numele autorului,
inscrierea lui va fi respinsa sau, dupa caz, suspendata.
Acest principiu suporta si o sanctiune, respectiv incalcarea acestuia atrage nulitatea
absoluta a inscrierilor efectuate, care vor fi radiate, in lipsa acordului [artii interesate,
numai pe calea unei actiuni in rectificare( art. 34 pct. 1 din Lege), cu exceptia,
desigur, cazului cand acesta a fost dispusa de instanta in urma exercitarii cailor de atac
prevazute de lege impotriva incheierii registratorului prin care se admisese efectuarea
inscrierii nevalabile( art.50 din Lege).
Exceptii de la principiul relativitatii. Regula aratata de art. 22 lit. a) din Lege sufera
anumite derogari, cel putin aparente, in favoarea noului achizitor de drepturi tabulare
si anume:
a) cand cel care, inainte de a fi inscris in cartea funciara, si-a grevat dreptul in
folosul altuia, se poate savarsi inscrierea dreptului „ in re aliena” numai daca
amandoua inscrierile se cer deodata[ art. 22 lit b) din Lege];
b) daca mai multe persoane si-au cedat succesiv , una celeilalte, dreptul de
dobandit asupra imobilului, cel din urma indreptatit va putea cere odata cu inscrierea
in folosul sau inscrierea dobandirilor succesive( art.23 din Lege).
c) inscrierile intemeiate pe obligatiile defunctului, titular al dreptului tabular, se
vor putea, inprincipiu, face si dupa ce dreptul mostenitorului a fost inscris (art. 24 din
Lege).

3. PRINCIPIUL NEUTRALITATII( DISPONIBILITATII)

Potrivit acestei reguli, inscrierea in cartea funciara se face , in principiu, numai la


cererea persoanei indreptatite sau reprezentatului sau, legal ori conventional, iar in
cazurile anume prevazute, la cererea autoritatilor publice competente.11
Exceptiile de la acest principiu, cazurile in care inscrierile in cartea funciara se
opereaza din oficiu, sunt limitate si strict determinate.
Prin urmare, este interzis registratorului de carte funciara sa dispuna efectuarea de
inscrieri in cartea funciara fara ca persoana indreptatita sau, in cazurile anume
prevazute de lege, autoritatea publica competenta ( instanta de judecata, Ministerul
Public, organul fiscal etc.) sa fi solicitat acest lucru, chiar si atunci cand registratorul
ar fi luat cunostinta oficiala de vreun act ori fapt in baza caruia are loc inscrierea.
Din principiul neutralitatii decurge un corolar si regula potrivit caruia registratorul de
carte funciara nu poate acorda petitionarului mai mult decat a cerut (nec ultra
petitium), nici atunci cand acesta ar fi indrituit sa ceara mai mult, in baza actelor pe
care le-a prezentat.
Principiul neutralitatii decurge din economia de ansamblu a Legii 7/1996, ca si din
unele prevederi exprese ale sale, inclusiv din Regulament ( a se vedea, de ex., art. 20,
21, 25, 29, 37, 38, 47 si 49 din Lege ; art. 43, 45-47, 66, 69, 85, 96, 100 etc, din
Regulament).
Nerespectarea acestui principiu atrage nulitatea inscrierii efectuate si ea poate fi
inlaturata prin caile de atac exercitate impotriva incheierii ilegale date de registratorul
de catre cei care nu au formulat vreo cerere in acest sens sau ,in lipsa, pe calea actiunii
in rectificare a cartii funciare.
11
M. Nicolae, op. cit. vol II, p. 198

7
Exceptii de la principiul neutralitatii. Aceste exceptii legale sunt [de stricta
interpretare si aplicare ( exceptiones sunt strictissimae interpretationes )] :
a) intocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioara a cartilor funciare distruse,
pierdute sau care au devenit nefolosibile ( art. 52);
b) inscrierile privilegilor si ipotecilor legale ( atr. 55 alin.3-9);
c) respingerea cererii de inscriere ( art. 49 din Lege si art.55 din Regulament);
d) inscrierea plangerilor impotriva incheierilor birourilor de carte funciara (arr.50
alin.2);
e) indreptarea erorilor materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor operate
in cartea funciara (art. 32 alin.3 si art. 53);
f) inscrierea notarilor si radierea acestora (art. 85 si 124 din Regulament).

4. PRINCIPIUL LEGALITATII

In sistemul noilor carti funciare principiul legalitatii comporta doua aspecte:


legalitatea formala si legalitatea materiala 12, care se intregesc si se presupun reciproc.
Sub acest aspect, trebuie sa distingem, din punct de vedere teoretic, intre cele doua
aspecte ale legalitatii, chiar daca ele se presupun si conditioneaza reciproc neputand
fi usor disociate unul de altul, mai ales in privinta aplicarii lor efective.
Legalitatea formala exprima regula potrivit careia registratorul nu poate incuviinta
decat inscrierea actelor si faptelor juridice anume prevazute de lege sau, dupa caz,
permise si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele ce o insotesc (art.19, 47-48
din Lege; art. 43, 45-49 din Regulament).
Principiul legalitatii formale se refera la obiectul inscrierilor de carte funciara ( ce se
poate inscrie?).13
Legalitatea materiala exprima cerinta ca registratorul sa cerceteze, pe de o parte,
daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile de forma si
de fond cerute de lege pentru inscrierea dreprului sau faptului juridic ( art. 21, 22,
48-49 din Lege) si, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartilor funciare nu exista
vreo piedica la savarsirea inscrierii. Daca din inscris, din cerere ori din cuprinsul
cartii funciare rezulta nevalabilitatea actului juridic sau ,dupa caz, imposibilitatea
efectuarii inscrierii, cerere de inscriere nu poate fi incuviintata ( art.49-50).
Daca legalitatea formala vizeaza obiectul inscrierilor de carte funciara, principiul
legalitatii materiale14 se refera, in schimb, la atributiile (care este competenta
registratorului?) si la modul de rezolvare a cererilor de inscriere de catre registratorul
de carte funciara ( cum rezolva registratorul cererea de inscriere ?).

5. PRINCIPIUL SPECIALITATII

12
A se vedea M.Ionescu, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalitatii inscrierilor in
cartea funciara, in temeiul art. 50 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, in Dreptul
nr. 12/2000, p. 50-60.
13
Cu privire la cerintele legalitatii formale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 202-203.
14
Pe larg despre cerintele legalitatii materiale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 204-208.

8
Principiul specialitatii15 este acea regula potrivit careia cuprinsul cartii funciare
trebuie sa fie exact, clar si complet, astfel incat sa nu existe nici o indoiala in privinta
felului, obiectului sau intelesului inscrierilpor pe care le atesta.
Sediul materiei se gaseste in Legea nr. 7/1996 (art. 19, 42-44, 48, 55) si Regulament
( art. 47, 52-54, 95, 103-119).
In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa arate
persoanele in folosul carora s-a efectuat inscrierea, imobilul sau partea din imobil la
care se refera inscrierea, si dreptul care se dobandeste, modifica sau stinge ori, dupa
caz, determinarea exacta a faptului ce s-a inscris. Se va indica, de asemenea, obiectul
drepturilor inscrise si, cand este cazul, aratarea modalitatilor ce le afecteaza ori a
sarcinilor care le greveaza.
Principiul specialitatii implica de fapt existenta unor obligatii atat in sarcina partilor,
cat si a registratorului si a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara. In ce
priveste partile, conform art. 48 alin. 1 din Lege, registratorul nu va admite cerere
decat daca inscrisul este incheiat cu respectarea formelor prevazute de lege, indica
numele partilor si individualizeaza imobilul printr-un indicator unic ( numar
cadastral sau topografic). De asemenea, cererea de inscriere trebuie sa cuprinda ,
intre altele, o serie de mentiuni generale care intereseaza si principiul publicitatii 9
art. 47 alin. 1 din Regulament) : numele, prenumele si domiciliul solicitantului,
obiectul inscrierii, indicarea actului sau a actelor justificative, localitatea in care este
situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si, dupa caz, numarul de carte
funciara ( pentru imobilele deja inmatriculate), precum si anumite mentiuni speciale.
Cat priveste pe registrator ( si biroul de cadastru si publicitate imobiliara), principiul
specialitati conchide ca atat drepturile reale, cat si drepturile personale, faptele si
raporturile juridice trebuie sa fie inscrise in mod exact in cartea funciara ( art. 48
alin.2 din Lege), respectiv numai cu denumirile lor legale ( de ex. drept de servitute,
de uzufruct etc.), felul inscrierii trebuie sa fie acela pe care legea il prevede pentru
dreptul respectiv : intabularea sau inscrierea provizorie in cazul drepturilo reale si
numai notarea pentru drepturile personale, iar locul inscrierii in cartea funciara sa fie
cel prevazut de lege, deci fila B) ori C). Dupa natura si cuprinsul inscrierii.
Sub aspectul sanctiunii aplicabile, inscrierile care nu corespund cerintelor
principiului specialitatii nu vor produce in nici un caz efecte mai ample decat cele
rezulta din inscrierea care s-ar fi cuvenit. Potrivit legii ; de ex. intabularea dreptului
de locatiune sau preemtiune nu-l transforma intr-un drept real, in acceptiunea strict
tehnica; invers, gresita notare a dreptului de proprietate ori de ipoteca nu degradeaza
acste drepturi in drepturi personale, insa ar putea face problematica natura inscrierii:
intabulare ori inscriere provizorie?. Dac inscrierile nu sunt susceptibile de a produce
astfel de efecte, prin efectul conversiunii, au fost nesocotite si alte dispozitii legale
( de ex., violarea principiului specializarii ipotecilor), inscrierile respective sunt nule.

6. PRINCIPIUL OPOZABILITATII FATA DE TERTI A DREPTURILOR


REALE INSCRISE IN CARTEA FUNCIARA

15
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 217.

9
Principiul opozabilitatii fata de terti este acea regula conform careia, in afara
cazurilor expres prevzute de lega, dobandirea sau modificarea valabila a unui drept
imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat prin inscrierea acestuia, potrivit legii, in
cartea funciara. I n alti termeni , fara inscriere, dreptul real imobiliar este opozabil
inter partes, nu insa si fata de terti ( erga tertios) chiar daca, prin ipoteza este vorba
de un drept real absolut, opozabil erga omnes, iar nici decum unul relativ. In acest fel
se doreste a scoate in evidenta atat efectul principal, esential, al inscrierilor de carte
funciara, cat si faptul, ca intre parti, drepturile reale produc efectedepline si imediate,
independent si in absenta, adica inainte de efectuarea oricarei inscrieri in cartea
funciara. Numai fata de terti, drepturile dobandite sau modificate nu exista decat de
la data inscrieriilor in cartea funciar in folosul succesorului tabular, astfel incat, pana
la aceasta data, titularul lor ramane cel inscris in cartea funciara, adica antecesorul
tabular. Fata de terti,inscrierea asigura opozabilitatea, mai exact eficacitatea
drepturilor reale dobandite sau, dupa caz, modificarea, in temeiul unui act sau fapt
juridic anterior, in sensul ca , in lipsa inscrierii, drepturile reale valabil transmise,
constituite ori modificate nu exista fata de terti, care le pot ignora, ca si cum ele
niciodata nu s-ar fi nascut, transmis ori modificat.
Articolul 25 alin.1 din Lege statuteaza : „ Inscrierile in cartea funciara isi vor
produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor; ordinea
inregistrarii cererilor va determina rangul inscrierilor”.
De la regula opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara
pe baza actului prin care s-au constituit, transmis ori modificat in mod valabil,
Legea16 prevede o serie de exceptii , de cazuri in care dobandirea drepturilor
tabulare este opozabila fata de terti fara inscrierea in cartea funciara, respectiv atunci
cand provin sau, dupa caz, se dobandesc prin: succesiune; accesiune; vanzare silita;
uzucapiune; lege; expropriere; hotarari judecatoresti. De asemenea potrivit art. 32
din lege, efectul opozabilitatii inscrierilor nu opereaza atunci cand este in discutie:
a) suprafata terenurilor, destinatia, categoria de filosinta, valoarea sau alte asemenea
aspecte
b) restrictii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate, expropriere
sau prin prevederi legaleprivind protectia ecologica, sistematizarea localitatilor si
alte asemenea aspecte.

7. PRINCIPIUL PRIORITATII INSCRIERILOR

Principiul prioritatii inscrierilor este acea regula potrivit careia, in afara excepiilor
prevazute de lege, cel care si-a inregistrat primul cererea de inscriere in cartea
16
A se vedea art. 26 (alin.1-3) din Legea 7/1996

10
funciara a unui drept tabular va fi socotit adevaratul titular al dreptului inscris in
folosul sau, chiar daca, la data dobandirii lui, acelasi drept sau un alt drept concurent
fusese atribuit de acelasi autor si in folosul altuia17.
Acest principiu este reglementat in art. 25, 26, 28, 29 etc. din Legea nr.7/1996, in
Regulament in art. 48, 49,50, precum si in Codul civil. Bunaoara, art. 28 din lege
stabileste ca dobanditorul anterior poate cere instantei sa acorde inscrerii sale rang
preferential fata de inscrierea efectuata le cererea unui tert care a dobandit ulterior
imobilul cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinta la data inscrierii actului. Apoi, art.
47 alin.4 din lege statuteaza; „ Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi
birou de carte funciara, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se
hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile”.
Art. 43 din Regulament stabileste: „ Efectul de opozabilitate al inscrierii se produce
din momentul inregistrarii cereri de inscriere a actului respectiv in registrul general de
intrare in cartea funciara. Din acest moment opereaza prezumtia cunoasterii inscrierii
de catre cei care au dobandit sau au publicat un act avand acelasi obiect.
Rangul inscrierii este determinat de data si ora inregistrarii cererii. Rangul poate fi
schimbat prin conventia partilor numai pentru ipoteci. Daca mai multe cereri de
inscriere a unei ipoteci sau privilegiu , asupra aceluiasi imobil, au fost depuse deodata,
vor avea acelasi rang.
Cand inscrierile privind dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale
asupra aceluiasi imobil sunt cerute in acelasi timp, drepturile intra in concurenta si
primesc provizoriu rang egal, urmand ca instanta sa hotarasca in raport cu data
inscrierii actelor, care drept va fi inscris mai intai.
Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in
aceeasi zi sunt considerate ca prezentate simultan si vor fi inregistrate cu aceeasi data
si aceeasi ora.
Registrul general de intrare in cartea funciara se inchide in fiecare zi, la sfarsitul
programului, de catre registratorul-coordonator, prin barare, semnare si parafare, sau
de un registrator desmnat de acesta”.
Principiul prioritatii asigura, cum s-a subliniat, rezolvarea conflictului dintre terti care
au dobandit dreoturi concurenta asupra aceluiasi bun si de la acelasi autor in functie
de data inregistrarii efective a cererii de inscriere in cartea funciara, in adevar, fara
functionarea acestui principiu, sistemul de publicitate ar fi fara finalitate.
De la principiul prioritatii, Legea prevede unele exceptii 18: cazul prevazut de art. 26
alin 1 si 2 din Lege; cazul prevazut de art.28; cazul prevazut de art.47 alin. 4, teza I,
din Lege; cazul privilegiilor legale imobiliare.

8. PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE A INSCRIERILOR

Puterea doveditoare a cartilor funciare este formulata in lege prin instituirea a doua
prezumtii: 1) daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane,
se prezuma ca dreptul exista in folosul ei daca a fost dobandit sau constituit de buna-
17
M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 334.
18
A se vede, M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 343-348.

11
credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul; 2) daca un drept s-a ridicat din cartea
funciara, se prezuma ca nu exista ( art. 30). Permitand proba contrara urmeaza ca
prezumtiile sunt relative. In alte cuvinte, textul art. 30 din lege instituie doua
prezumtii( una pozitiva si alta negativa), si anume:
a) daca un drept real s-a inscris in cartea funciara, trebuie considerat ca exista in
folosul celui inscris ca titular , chiar daca in realitate nu a existat ori nu mai exista;
b) daca un drept real inscris in cartea funciara in folosul unei persoane a fost radiat,
trebuie considerat ca nu mai exista , chiar daca in realitate el continua sa existe19.
In acelasi sens dispune si art. 53 din Regulament: „ Cuprinsul cartilor funciare se
dovedeste cu copia sau cu extrasul de carte funciara si poate fi invocat de orice
persoana interesata, avand forta probanta a prezumtiei legale relative care opereaza
pana la proba contrara. Cel care invoca cuprinsul cartii funciare este pus la adpost
numai pana la proba contrara. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este
nevoie de o alta proba pentru valabilitatea inscrierii formale, ci numai dovada
inscrierii. Daca printr-o inscriere simultana sau subsecventa s-a adus vreo restrictie
dreptului real, de exemplu interdictia de instrainare si grevare, aceasta se va considera
alaturata dreptului real”

19
M. Nicolae, op. cit. vol. II, p. 361.

12
BIBLIOGRAFIE:

M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, Vol II, Noile carti


funciare, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2006
I. Albu, Noile carti funciare, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 1997
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck,
Bucuresti, 2001
O. Ungureanu- C. Munteanu, Tratat de drept civil, Bunurile.
Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2008

13