Principiul efectului constitutiv al înscrierii în

Cartea Funciară în sistemul de publicitate imobiliară

prevăzut de Noul Cod Civil

Efectul constitutiv sau atributiv de drepturi al înscrierilor în Cartea Funciară

a fost reintrodus în sistemul de drept din România, după ce a stârnit numeroase
dispute în jurisprudenţa şi doctrina anterioară apariţiei Noului Cod Civil. Abia prin
dispoziţiile codul civil actual s-a ajuns la instituirea unui regim riguros şi complet
al publicităţii imobiliare, în sensul că acesta are caracter real, iar efectul înscrierilor
în cartea funciară este constitutiv de drepturi între părţi. 1Acest efect constitutiv va
asigura atât securitatea dinamică a circuitului civil, dar mai ales circulația statică a
acestuia. Diferenţele dintre modul în care apare reglementat astăzi în Noul Cod
Civil şi cum era reglementat în Decretul lege nr. 115/1938 sunt minore, subtile,
după cum vom observa în cele ce urmează.
Înainte de a trece la analiza modului în care este reglemetat astăzi acest
principiu, trebuie să facem anumite precizări. Astfel, sub regimul Decretului Lege
nr. 115/1938, în Transilvania şi Bucovina, aveau efect constitutiv de drepturi
înscrierea provizorie şi intabularea, pe când notarea era făcută doar în scop de
opozabiltate. În schimb, în sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni,
toate însrierile aveau doar efect de opozabilitate faţă de terţi. Sub regimul Legii nr.
7/1996 însă, înscrierea dobândeşte doar efect de opozabiltate, precum în sistemul
registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, iar radierea drepturilor a fost reţinut ca
având efect constitutiv de drepturi.
Astăzi, principiul efectului constitutiv de drepturi este prevăzut în Noul Cod
Civil, în art. 885 şi 886 şi presupune că drepturile reale având ca obiect un imobil
se dobândesc, se modifică sau se sting atât între părţi, cât şi faţă de terţi, prin
înscrierea şi respectiv radierea din cartea funciară, pe baza actului sau faptului
1 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, editura Hamangiu,
2013, p. 441
juridic care o justifică. Observăm încă de la început că, faţă de Decretul lege nr.
115/1938, NCC nu mai este prevede și condiția existenței consimțământului celui
împotriva căruia se realizează înscrierea. La o primă vedere, acesta pare a fi un fapt
pozitiv, întrucât existența acelei clauze la intabulare a fost criticată ca fiind inutilă2.
Totuși, lipsa unui al doilea consimțământ diferențiază fundamental sistemul de
publicitate imobiliară din noul Cod civil față de cel reglementat de Decretul Lege
115.
Se poate spune că NCC cuprinde, în esenţă, norme de drept substanţial
privitoare la înscrierea în cartea funciară şi efectele acestora, pe când, în principiu,
normele privitoare la procedura înscrierilor în cartea funciară sunt cele din Legea
nr. 7⁄1996.3
Prin reglementarea din art. 885 reiese faptul că actul sau faptul juridic,
pentru a produce efecte translative, constitutive, modificatoare sau extinctive de
drepturi, trebuie să fie supus formalităţilor de publicitate imobiliară. În materia
dreptului de proprietate, art. 557 alin. (4) NCC dispune : “cu excepţia cazurilor
anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se
dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute
la art. 888.”
Înscrierea în Cartea Funciară este necesară nu numai pentru opozabilitate,
dar şi pentru a se produce însuşi efectul translativ sau constitutiv al actului sau
faptului dintre părţi. Acest principiu al efectului constitutiv de drepturi este
considerat cel mai important dintre principiile sistemului de publicitate al cărţilor
funciare reglementat de Codul civil şi cel care conferă sistemului de pubicitate o
putere şi o importanţă juridică specială.4
Efectul constitutiv de drepturi se aplică tuturor drepturilor tabulare,
indiferent dacă este vorba despre drepturi reale principale sau despre drepturi reale
accesorii, despre dreptul de proprietate sau despre dezmembrămintele acestuia,
precum uz, uzufruct, abitaţie, superficie, ori despre dreptul de ipotecă. Cu toate
acestea, efectul constitutiv nu are un caracter absolut, de exemplu în cazul
recunoaşterii dreptului de retenţie asupra unui imobil înscris în cartea funciară,

2
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară,Vol. I, editura Universul Juridic, 2011, p. 374-375
3 BÎRSAN, Corneliu, op. cit. , p. 442
4
JORA, Cristian, Drept civil. Drepturile reale principale în noul Cod civil, editura Universul Juridic,
2012, p. 377
art.2498 NCC prevăzând că “dreptul de retenţie este opozabil terţilor fără
îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate”.
O altă excepţie5 de la acest principiu este şi faptul că drepturile reale
provenind din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropiere pentru
cauză de utilitate publică, se dobândesc fără înscriere în cartea funciară.
Capacitatea civilă cerută de lege titularului dreptului real dobândit
În analizarea regulii înscrise în art. 885 alin. (1) NCC este necesar a se efectua
unele precizări legate de capacitatea civilă a persoanei care urmează a dobândi
dreptul real în baza actului sau faptului juridic ce se solicită a fi înscris. Cu alte
cuvinte, se ridică problema dacă este sau nu obligatoriu ca persoana interesată să
aibă capacitate deplină de exerciţiu atât la încheierea actului juridic de dispoziţie
translativ sau constitutiv de drepturi reale, cât şi la momentul înregistrării cererii de
înscriere sau al efectivei înscrieri a dreptului în cartea funciară.
În materia cărţii funciare nu există nicio dispoziţie legală privitoare la
capacitatea cerută persoanei pentru a îndeplini formalităţile de publicitate
imobiliară, astfel că îşi găseşte aplicarea regula generală cuprinsă în art. 19 alin. (2)
NCC, conform căreia „îndeplinirea formalităţilor de publicitate poate fi cerută de
orice persoană, chiar dacă este lipsită de capacitatea de exerciţiu". Faţă de locul
amplasării acestei norme generale, respectiv în Titlul preliminar al Codului civil,
intitulat „Despre legea civilă", în capitolul IV privind „Publicitatea drepturilor, a
actelor şi a faptelor juridice", rezultă că regula înscrisă în art. 19 alin. (2) NCC
constituie o normă generală pentru materia publicităţii în general care îşi găseşte
aplicarea ori de câte ori nu există o dispoziţie specială derogatorie. Cum în materia
publicităţii imobiliare legea tace, rezultă că dispoziţia generală este pe deplin
incidentă.
În privinţa efectului constitutiv sau translativ al înscrierii în cartea funciară,
trebuie spus că nu este necesară exprimarea unui consimţământ distinct pentru
actul juridic constitutiv sau translativ de proprietate şi pentru înscrierea în cartea
funciară, fiind suficientă prezentarea actului sau faptului care justifică înscrierea,
fără a fi necesară o declaraţie expresă a fostului proprietar tabular pentru a se
realiza intabularea dreptului dobânditorului.6

5
art. 887 Noul Cod civil
6M. Mineran, Comentariile Codului civil : Publicitatea drepturilor, a actelor si a faptelor juridice (art.18-
24). Cartea funciara (art.876-915) , editura Hamangiu, 2012, p. 105
 Efectul constitutiv în cazul modificării drepturilor
În cazul în care persoana doreşte modificarea drepturilor asupra imobilelor,
dispoziţiile de la art. 885 sunt aplicabile, în cazul în care nu există vreo dispoziţie
legală contrară şi specială care să dispună altfel.
Este de subliniat că există un mare avantaj al efectului constitutiv al înscrierilor
în cartea funciară, acela că dreptul tabular se consideră dobândit de la acelaşi
moment, fie că este vorba de raporturile dintre părţi, fie de raporturile cu terţii sau
între terţi, respectiv de la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului în
cartea funciară. În vechea reglementare în care funcţiona principiul opozabilităţii
faţă de terţi a înscrierilor în cartea funciară, publicitatea era numai confortativă, iar
dreptul real era dobândit între părţi de la data actului sau faptului juridic ori de la o
altă dată stipulată între părţi, în timp ce faţă de terţi dreptul era dobândit de la data
înscrierii în cartea funciară.
Efectul constitutiv în cazul stingerii drepturilor
Publicitatea constitutivă ese reglementată nu doar pentru strămutarea sau
constituirea drepturilor, ci şi pentru stingerea lor. Art. 885 alin. (2) NCC prevede
că “drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului
arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a
titularului dacă acesta era o persoană juridică7. La fel cum publicitatea constitutivă
presupune necesitatea înscrierii pentru transmiterea sau constituirea unui drept real
imobiliar, tot astfel aceasta impune necesitatea radierii din cartea funciară pentru a
se produce efectul extinctiv al unui drept tabular.
Aplicaţii ale acestei reguli sunt regăsite în NCC astfel :
- art. 562 NCC în materia stingerii dreptului de proprietate, pe baza
declaraţiei autentificate de renunţare la acest drept, înscrisă în cartea
funciară
- art. 754 NCC pentru dreptul de uz şi de abitaţie, care face trimitere la
dispoziţiile corespunzătoare din materia dreptului de uzufruct, inclusiv la
cele ale art. 746 alin. (3)

7
o dispoziţie legală similară exista în fostul art. 20 alin. (2) din Legea nr. 7⁄1996
 - art. 698 NCC în materia dreptului de superficie
- art. 770 NCC în privinţa dreptului de servitute
- art. 2428 NCC cu referire la dreptul de ipotecă
În respectarea dispoziţiilor art. 885 alin. (2) şi art. 562 NCC, legiuitorul a
prevăzut în art. 889 NCC posibilitatea renunţării la dreptul de proprietate, care se
poate realiza numai printr-o declaraţie autentică notarială, înregistrată la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a se înscrie radierea dreptului.
Există cazuri când stingerea dreptului se poate realiza fără înscrierea radierii în
cartea funciară. Spre exemplu, în materia dreptului de retenţie purtând asupra unui
imobil înscris în cartea funciară, art. 2498 NCC presupune că dreptul există şi, mai
mult, este opozabil terţilor chiar fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate.
În acord cu acest text legal, stingerea dreptului de retenţie nu presupune radierea
din cartea funciară, atâta timp cât, prin ipoteză, înscrierea acestuia nu s-a realizat,
după cum impune art. 2499 NCC8.
Spre deosebire de constituirea sau transmiterea dreptului real, când nu este
necesar un consimţământ distinct al părţii interesate, în cazul stingerii acestuia
trebuie să existe acordul titularului dreptului pentru radiere, distinct de actul sau
faptul juridic din care rezultă pierderea sau stingerea acelui drept. La momentul
exprimării acestui acord, titularul dreptului trebuie să aibă capacitate deplină de
exerciţiu, pentru că pierderea unui drept real imobiliar are natura unui act de
dispoziţie. În schimb, la data înregistrării cererii de radiere, sunt aplicabile
dispoziţiile conform cărora titularul dreptului poate să nu aibă capacitate deplină de
exerciţiu.
Excepţii de la principiul efectului constitutiv
Art. 885 stabileşte o regulă generală, dar nu absolută, astfel că există şi situaţii
excepţionale când drepturile pot fi transmise, constituite, modificate sau stinse fără
înscrierea în cartea funciară.
O astfel de situaţie este prevăzută în art. 887 NCC, care statuează că “drepturile
reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită şi expropiere pentru cauză de utilitate publică,
precum şi în alte cauze prevăzute de lege”. Însă şi în aceste situaţii, titularii

8
Dreptul de retenţie încetează dacă cel interesat consemnează suma pretinsă sau oferă retentorului o garanţie
suficientă
drepturilor dobândite în modurile arătate nu pot dispune de acestea prin cartea
funciară, decât numai după ce s-a făcut înscrierea.9
Un text asemănător exista şi în Decretul Lege nr. 115⁄1938. În temeiul acestui
articol, dreptul tabular se dobândeşte la data actului sau faptului juridic în baza
căruia s-a realizat dobândirea, adică data deschiderii succesiunii prin decesul
autorului, conform art. 954 alin. (1) NCC, data adăugărilor de teren, a eliberării
terenului ăn cazul retragerii apelor sau a alipirii porţiunii de teren, conform art.
569-573 NCC, data licitaţiei publice pentru vânzarea silită, cu condiţia notării
prealabile în cartea funciară a urmăririi imobilului, potrivit. art. 887 alin. (2) NCC,
data plăţii despăgubirii pentru imobilul ce a format obiectul expropierii.
Aceleaşi dispoziţii sunt incidente şi în cazul modificării sau stingerii acestor
drepturi, cu excepţia cazului în care drepturile sunt înscrise în cartea funciară, caz
în care modificarea sau stingerea acestora se va face numai cu respectarea
principiului efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară.
Alineatul (3) al art. 887 realizează o atenuare a excepţiei de la principiul
efectului constitutiv, dar şi de la principiul publicităţii integrale, prin aceea că
drepturile reale dobândite prin modurile enumerate nu vor putea intra totuşi în
circuitul civil fără să fi fost înscrise în cartea funciară. Altfel spus, titularul unui
drept tabular dobândit prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită şi
expropiere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cauze prevăzute de
lege, nu va putea dispune de acel drept mai înainte de a îndeplini formalităţile de
publicitate imobiliară.
Cu un act de dispoziţie asupra unui imobil este asimilat actul proprietarului de
renunţare la dreptul său de proprietate, în condiţiile art. 889 NCC, astfel încât este
necesară înscrierea dreptului în cartea funciară, în prealabil sau odată cu înscrierea
declaraţiei autentice notariale de renunţare.
Dacă titularul dispune de dreptul său real dobândit în condiţiile art. 887 NCC,
terţul dobânditor va trebui să ceară, concomitent cu cererea de înscriere a dreptului
său, înscrierea autorului de la care a dobândit, în condiţiile art. 894 NCC, pentru
că, în caz contrar, i se va refuza înscrierea pe temeiul nerespectării principiului
relativităţii înscrierilor în cartea funciară şi nu se va putea produce efectul
translativ de drepturi reale al actului juridic încheiat. 10

9 C. Bîrsan, op. cit., p. 467; C. Jora, op. cit, p. 379

10
C. Jora, op.cit., p. 380
 În continuare vom dezbate noțiunea de principiu al efectului constitutiv de
drepturi al înscrierii în cartea funciară, noţiune care a făcut obiectul discuțiilor
doctrinare, fiind tratată distinct, atât ca o funcție a acestora, cât și ca un efect al
înscrierilor operate în cartea funciară a unui imobil sau ca un principiu esențial al
cărților funciare. Toate cele trei abordări sunt justificate.
1. Funcție constitutivă a cărților funciare
Printre numeroasele funcții pe care le poate îndeplini un sistem de
publicitate, precum cea de informare, de opozabilitate, probatorie, etc., poate fi
identificată și funcția constitutivă sau translativă, care este îndeplinită și de
sistemul de publicitate imobiliară prin intermediul cărților funciare. Astfel, în
temeiul acestei funcții, constituirea sau transmiterea drepturilor reale este
condiționată de îndeplinirea anumitor formalități corespunzătoare11. În sistemul
nostru de drept, formalitățile amintite se concretizează în înscrierea în cartea
funciară.
În actuala reglementare, în art. 885 alin. (1) și (2) este consacrat în mod
explicit efectul constitutiv al cărților funciare în ceea ce privește dobândirea și
stingerea drepturilor reale imobiliare. Acest text legal statuează că: „Sub rezerva
unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea
funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor
în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară,
cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului
arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a
titularului, dacă acesta era o persoană juridică”. De asemenea, acest efect este
reiterat și în art. 886 care vizează modificarea unui drept real imobiliar:
„Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru
dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel”.
Astfel, prin acest efect asociat cărților funciare, drepturile reale imobiliare se
nasc, sunt modificate, se transmit, sau se sting doar din momentul înregistrării
cererii de înscriere (art. 890 C. Civ.), iar nu la momentul încheierii actului autentic

11
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 416.
notarial, a comunicării hotărârii judecătorești definitive sau de la data încheierii
oricărui alt act ce poate sta la baza înscrierii drepturilor reale, conform dispozițiilor
legale. Dacă spre exemplu, se înstrăinează un imobil, dobânditorul nu va fi
considerat proprietar asupra acestuia de la momentul încheierii actului juridic
translativ de proprietate (contract de vânzare, schimb, donație, etc.), ci din
momentul în care acesta și-a înscris dreptul în cartea funciară. Odată cu înscrierea
dreptului real, titlul va produce efecte erga omnes, fiind opozabil atât față de terți
cât și între părțile contractante doar din acest moment.
Trebuie remarcat faptul că această amânare a dobândirii unui drept real,
până la înscrierea în cartea funciară, este specifică doar bunurilor imobile, nu și
celor mobile, pentru a căror transmitere valabilă, este suficient consimțământul
părților contractante.
Există și opinia contrară12 conform căreia atât în reglementarea actuală, cât
și în cea anterioară corespunzătoare13, legiuitorul nu a înțeles să acorde efect
atributiv de drepturi cărților funciare (rezultând în mod implicit și faptul că nu
există diferență între transmisiunea bunurilor mobile și celor imobile), ci doar un
efect de opozabilitate a transferului față de terți. Această opinie rezultă din
interpretarea literală a dispozițiilor legale, autorul făcând distincție între trei
termeni cu înțelesuri asemănătoare: a dobândi, a constitui și a transmite. Nu
împărtășim această opinie14, nu din cauza lipsei de fundament, ci din simplul fapt
că nu trebuie să ne rezumăm doar la aspectele lingvistice, ci trebuie să analizăm
textele legale aplicând și alte metode de interpretare (sistemică, teleologică) astfel
încât să observăm rațiunile care au stat la baza adoptării lor.
Totodată, mai subliniem și faptul că nu în toate cazurile este necesară
înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra imobilelor, existând și
excepții prevăzute la art. 887 C. Civ.15, caz în care efectul atributiv de drepturi nu
își mai găsește aplicabilitate, fiind eludat prin chiar voința legiuitorului. Totuși,

12
T. Bodoașcă, Opinii în legătură cu efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al
înscrierilor în cartea funciară, în Dreptul, nr. 8/2012, p.133-140
13
Aceeași situație și în cazul Decretului-lege, nr. 115/1938 – idem, Opinii privind caracterul
constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierilor în cartea funciară, în Dreptul, nr.
5/2006, p.42-56
14
G. Vidican, Discuții în legătură cu interpretarea dispozițiilor art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938,
în Dreptul, nr. 8/2007, p. 101-122
alin. (3) al aceluiași articol, condiționează actele de dispoziție ulterioare dobândirii
drepturilor reale în acest mod, de înscrierea în cartea funciară. Așadar, chiar dacă
titularul a dobândit anumite drepturi reale asupra unor bunuri imobile printr-o
modalitate ce nu necesită înscrierea, pentru a putea dispune ulterior de acestea,
trebuie să se supună rigorilor de carte funciară16. În sens contrar, nu s-ar mai
respecta principiul publicității integrale. Mai mult, titularul dreptului neînscris în
cartea funciară are interes să și-l înscrie și pentru protecția pe care o conferă cartea
funciară. Spre exemplu, dacă cel care figurează ca titular în cuprinsul cărții
funciare, deși nu este titularul real, dispune de acest drept, terțul dobânditor de
bună credință, cu titlu oneros, va fi considerat „titularul dreptului înscris în folosul
său”, conform art. 901 alin. (1) C. Civ.
Deși nu este consacrat în mod explicit de către legiuitor, în mod implicit din
funcția constitutivă sau translativă pe care o îndeplinesc cărțile funciare, precum și
datorită efectului atributiv de drepturi al acestora, putem vorbi de un
veritabil principiu al efectului constitutiv sau atributiv de drepturi al înscrierilor în
cartea funciară. Așadar, din cele prezentate anterior, putem trage concluzia că
efectul constitutiv asociat cărților funciare poate fi redus (sau mai bine spus,
ridicat) la nivel principial, întrucât acesta stă chiar la baza cărților funciare, sau a
publicității imobiliare în general.
2. Efect achizitiv
Un alt efect fundamental al înscrierilor în cartea funciară, dar care se poate
lesne confunda cu efectul atributiv de drepturi, este efectul achizitiv. Prin acesta
din urmă, se înțelege ipoteza prin care dobânditorul de bună credință, fie cu titlu
oneros (art. 909 alin. (3) C. Civ.), fie cu titlu gratuit (art. 909 alin. (2) C. Civ.), va
rămâne titularul dreptului real, deși acesta a dobândit dreptul de la un
neproprietar17. Așadar, dobânditorul rămâne proprietar prin înscrierea în cartea
funciară, sub condiția neexercitării, sau a exercitări în afara termenului de
introducere, a acțiunii în rectificare, prevăzută la art. 907 C. Civ.

16
G. Boroi, op.cit. , p. 294.
16
V. Stoica, op.cit., p. 416.
 În literatura de specialitate18 se consideră că diferența esențială dintre cele
două efecte constă în faptul că în cazul efectului achizitiv, înscrierea reprezintă
însuși modul de dobândire a dreptului real, pe când în cazul efectului atributiv sau
constitutiv de drepturi reale, înscrierea nu reprezintă altceva decât condiția
esențială pentru ca drepturile să se nască, să se modifice, să se transmită sau să se
stingă în mod valabil, modul de dobândire fiind un act sau fapt juridic (contract de
vânzare-cumpărare, donație, etc.). Totuși, considerăm că o precizare ar fi necesară.
Înscrierea nu reprezintă un mod distinct de dobândire a dreptului real, ci prin
aceasta se „vindecă” un titlu nevalabil într-unul valabil.
3. Principii esențiale pentru transferul dreptului de proprietate și a
altor drepturi reale
Înainte să trecem la analizarea altor sisteme de drept (unele consacrând
principiul efectului constitutiv de drepturi, iar altele nu), vom prezenta pe scurt
șase principii, care aplicându-se în diferite variații, vor caracteriza un sistem
distinct de transfer al drepturilor reale. Pentru o înțelegere mai facilă, vom analiza
aceste principii în perechi antagonice:
Principiul consensului și principiul tradițiunii
Principiul consensualismului, reprezintă acea regulă de drept, care prin
simpla manifestare de voință a părții sau a părinţilor, fără nicio altă formalitate, se
formează în mod valabil un act juridic.19 În ceea ce priveşte efectele actului juridic,
tot ca o urmare firească a autonomiei de voinţă20 întâlnim transferul consensual
drepturilor. Cu alte cuvinte, acordul de voinţe care duce în etapa formării unui
contract la încheierea sa valabilă, acelaşi acord, este suficient şi pentru transferul
unui drept, ca efect al acelui contract. Pentru a nu crea confuzii între principiul
consensualismului, respectiv transferul consensual drepturilor, îl vom denumi pe
acesta din urmă ca principul consensului.21
La polul opus, se află principiul tradiţiunii, care pentru transmiterea valabilă
a drepturilor reale, cere o formalitate suplimentară, necesară suplinirii voinţei

19
G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
București, 2012, p. 84
20
L. Pop, I.F. Popa, S. I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic,
București, 2012, p. 76
21
Ș. Mircioiu, Reflecții asupra transferului dreptului de proprietate și obligației de a da în contractul
de vânzare cumpărare, în Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2011, p. 81
înstrăinătorului. Cu alte cuvinte, nu este suficientă simpla manifestare de voinţă, ci
aceasta trebuie însoţită de un element exterior, o tradiţiune.
Putem concluziona că între cele două principii, diferenţa esenţială constă în
momentul în care se transferă un drept real, acela al exteriorizării sau convergenţei
voinţelor părţilor, ori acela al îndeplinirii unei formalităţi ulterioare.
Tot aici, dorim să facem câteva precizări referitoare la semnificaţia
formalismului în cadrul transferului drepturilor reale imobiliare. Ca o excepţie
veritabilă de la consensualism, apare formalismul, care în reglementarea actuală
pare să îl golească de conţinut pe cel dintâi. Formalismul reprezintă o noţiune mult
mai largă decât forma pe care trebuie să o îmbrace un act juridic (ad validitatem, ad
probationem sau ad opposabilitatem). Acesta cuprinde atât formalităţi anterioare
încheierii unui act juridic, precum aşa-numitele formalităţi de abilitare, cât şi
formalităţi ulterioare de altă natură (formalităţi fiscale sau formalităţi privind
înscrierea în anumite registre).
Cu privire la formalismul de carte funciară se ridică întrebarea dacă acest
registru ajunge în definitiv să constituie el însuşi titlul unui drept real, sau cu alte
cuvinte, înscrierea în cartea funciară reprezintă un mod de dobândire a unui drept
real. Răspunsul este unul eminamente negativ. Înscrierea în cartea funciară nu
poate avea astfel de valenţe, chiar dacă instituţii precum uzucapiunea tabulară sau
publicitatea materială ar sugera acest lucru. Prevalenţa înscrierii în detrimentul
situaţiei juridice reale, nu reprezintă altceva decât o aplicaţie a teoriei aparenţei,
consecinţa fiind aceea a imposibilităţii de a mai rectifica cuprinsul cărţii funciare
după scurgerea unei anumite perioade de timp.
Aşadar, după cum am spus anterior şi după cum vom demonstra puţin mai
încolo, înscrierea în carte funciară reprezintă o formalitate ulterioară a încheierii
unui act juridic, care are rolul de a amâna transferul proprietăţii sau a altui drept
real, nu de a genera drepturi.
Principiul unităţii şi principiul separaţiei
Pentru transmiterea valabilă a unui drept real, uneori este suficient un singur
contract între părţi, iar alteori sunt necesare două, unul obligaţional şi unul real.22
În funcţie de numărul contractelor necesare, ne aflăm fie în situaţia aplicării
principiului unităţii, un singur contract fiind suficient, fie în cazul principiului

22
Ș. Mircioiu, Principiul abstracțiunii din dreptul privat german – rolul și locul său în cadrul
mecanismelor care guvernează transferul derivat al dreptului de proprietate pe plan european, în Revista
Română de Drept Privat, nr. 2/2011, p. 147
separaţiei. În cel de-al doilea caz, iniţial este necesar un act obligaţional (jus ad
rem), prin care ia naştere obligaţia de a transmite dreptul real, urmat de un al doilea
act, un act real (jus in re) prin care înstrăinătorul transmite efectiv dreptul real
convenit prin actul obligaţional.
Principiul cauzalităţii şi principiul abstracţiunii
În ipoteza în care într-un sistem de drept este aplicabil principiul separaţiei,
se pune problema de a şti dacă între actul obligaţional şi cel real trebuie să existe o
legătură indispensabilă. Cu alte cuvinte, se ridică întrebarea dacă nevalabilitatea
primului act atrage automat şi nevalabilitatea celui de-al doilea, ori acestea pot fi
privite independent. Astfel, în primul caz în care între cele două acte există o
conexiune, primul fiind o premisă pentru existenţa celui de-al doilea, ne aflăm în
prezenţa principiului cauzalităţii; în schimb dacă actul real nu se află într-o relaţie
de dependenţă cu cel obligaţional, suntem în prezenţa principiului abstractizării sau
abstracţiunii.
Bibliografie
1.CHELARU, Eugen , Drept civil : Drepturile reale principale, ed. CH Beck,
2013
2. ULIESCU, Marilena & GHERGHE, Aurelian , Drept civil. Drepturile reale
principale, ed. Universul Juridic, 2014
3. STOICA, Valeriu, Drept civil : Drepturile reale principale, ed. CH Beck, 2013
4. BOROI, Gabriel , ANGHELESCU, Carla Alexandra & NAZAT, Bogdan,
Curs de drept civil : Drepturile reale principale, ed. Hamangiu, 2013
5. BÎRSAN, Corneliu, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea
noului Cod civil, editura Hamangiu, 2013
6. JORA, Cristian, Drept civil. Drepturile reale principale în noul Cod civil, editura
Universul Juridic, 2012
7. BOROI, Gabriel, STĂNCIULESCU, Liviu, Instituții de drept civil în
reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012
8. POP, L. , POPA, I.F., VIDU, S. I., Tratat elementar de drept civil. Obligațiile,
Ed. Universul Juridic, București, 2012
9. PUŞCARIU, Nonu- Gheorghe, Efectul constitutiv de drepturi asociat înscrierilor
în cartea funciară, în revista Studia Universitatis Babeş-Bolyai nr.2⁄2015
10. MIRCIOIU, Ș., Reflecții asupra transferului dreptului de proprietate și
obligației de a da în contractul de vânzare cumpărare, în Revista Română de Drept
Privat, nr. 4/2011
11. MIRCIOIU, Ș., Principiul abstracțiunii din dreptul privat german – rolul și
locul său în cadrul mecanismelor care guvernează transferul derivat al dreptului de
proprietate pe plan european, în Revista Română de Drept Privat, nr. 2/2011
12. Noul Cod civil
13. BODOAŞCĂ, T., Opinii în legătură cu efectul constitutiv sau translativ de
drepturi reale imobiliare al înscrierilor în cartea funciară, în Dreptul, nr. 8/2012
14. VIDICAN, G., Discuții în legătură cu interpretarea dispozițiilor art. 17 din
Decretul-lege nr. 115/1938, în Dreptul, nr. 8/2007