Sunteți pe pagina 1din 12

ACTIUNEA DE CARTE FUNCIARA

Crile funciare constituie un sistem de publicitate real


deoarece are la baz identificarea topografic a terenurilor. Toate
nscrierile se fac pe imobile, iar nu pe proprietari. Fiecare imobil are
propria sa carte funciar n care sunt evideniate toate schimbrile
care intervin n situaia material i juridic. Crile funciare realizeaz
un sistem de publicitate complet deoarece sunt nregistrate integral
toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale imobiliare. n
anumite cazuri expres prevzute de lege, sunt nscrise i unele drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele.
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc
drepturi tabulare, iar nscrierilereferitoare la drepturile tabulare
alctuiesc ceea ce se numete stare tabular.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alctuit
din una sau mai multe parcele. Corpul funciar reprezint o unitate
economic alctuit dup criteriul naturii imobilului ori al scopului
economic urmrit de proprietar.
nscrierile din cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data
nregistrrii cererii, iar ordinea nregistrrii cererii va determina rangul
nscrierii.
nscrierea din cartea funciar a actului juridic de constituire, modificare
sau stingere a unui drept real imobiliar are ca efect opozabilitatea fa
de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelai obiect, de la
acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune ori au fcut-o
ulterior.
Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n condiiile legii, n
folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a
fost dobndit sau constituit cu bun credin, ct timp nu se dovedete
contrariul. Cuprinsul crii funciare se consider exact, n folosul acelei
persoane care a dobndit, prin act juridic cu titlu oneros un drept real,
dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea
funciar o aciune prin care se contest cuprinsul su sau dac
dobnditorul nu a cunoscut, pe alt cale, aceast inexactitate.
Aciunile de carte funciar
Aciunea n prestaie tabular este acea aciune prin care cel n
favoarea cruia s-a transmis sau constituit, prin act juridic, un drept

real imobiliar, solicit instanei obligarea prtului care a consimit la


constituirea sau strmutarea dreptului, s i predea nscrisul necesar
pentru a putea cere nscrierea, dac este singurul exemplar doveditor.
Obligaia nstrintorului de a preda singurul exemplar doveditor o
convenie sub semntur privat este o obligaie de a face, astfel c,
dac acesta refuz s o ndeplineasc, va putea fi constrns prin
hotrrea instanei. Dac acesta refuz cu rea credin predarea
nscrisului, instana va dispune ntabularea dreptului real, dac sunt
dovedite toate condiiile de validitate, printr-o sentin care ine loc de
act de transfer al proprietii.
Aciunea n prestaie tabular exercitat mpotriva terului
subdobnditor nscris n cartea funciar:
Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde
nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea
unui ter care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost
de rea credin la data ncheierii actului. Dac terul a fost de rea
credin este irelevant dac actul juridic este cu titlu oneros sau gratuit
deoarece nscrierile n cartea funciar sunt ineficace pentru aceia care
tiau c au dobndit drepturi de la un neproprietar.
nceputurile crilor funciare (numite n trecut funduare ) se gsesc n
toate rile din Apus nc din secolul XI-XIV d. H. Vechiul drept german
este cel care a contribuit cel mai mult la dezvoltarea lor, ca urmare a
dezvoltrii comerului la ora care reclama anumite garanii. El se
caracteriza prin publicitate i specialitate. Mai trziu, prin ptrunderea
tot mai mare a dreptului roman care cunotea ipotecile tacite,
secrete i generale n rile Europei sistemul german a pierdut tot
mai mult teren.
Din lupta acestor dou sisteme a rsrit sistemul mixt, un compromis
ntre vechiul sistem german i cel romn, care i-a gsit forma cea mai
hotrt n Codul civil francez de la 1804, de unde i denumirea de
sistem francez
n ceea ce privete dezvoltarea n trecut a crii funciare n Ardealul
romnesc, urme vechi de nceputuri se gsesc n legiuirile vechi.
Averile iobgeti (vechi) nu erau supuse nici unui regim de eviden
ns averile nobiliare se transmiteau ntre vii n faa unor autoriti,
numite loca credibilia, prin vnzri de veacuri (de uric) , numite
fassiones perrenales. Punerea n posesie, numit statutio se fcea
n mod solemn i cu toat publicitatea. Ipotecile se realizau prednduse creditorului folosina averii ipotecate chiar i pe 100 de ani i se
numeau zlogituri.
Crile funciare au fost introduse n Transilvania din iniiativa Austriei,
n trei etape:
n 1974 n localitile grnicereti supuse dreptului austriac;
n 1855 n localitile supuse dreptului ungar;

n 1870 n celelalte localiti de drept austriac.


Realizarea unui cadastru i a unei cri funciare moderne a fost
ncercat n perioada interbelic prin Legea nr. 23/1933 i Legea nr.
115/1938. Prin Legea din 1933 s-a ncercat crearea unui cadastru
naional unitar (ntocmirea lui pentru Vechea ar i revederea
cadastrului pentru Transilvania), introducerea crilor funciare n
Vechea ar precum i unificarea legislaiei crilor funciare
Nerealizndu-se aceste deziderate, Legea nr. 115/1938 (conceput
iniial ca o lege de aplicaie general) a fost pus n aplicare numai n
Transilvania (n 1938 n Bucovina, n 1947 pe tot cuprinsul
Transilvaniei).
n Bucureti i n cteva comune limitrofe, n 1947, crile funciare
provizorii care urmau s devin cri funciare (dar procedura nu s-a
realizat) au fost transformate n cri de publicitate funciar care
constituie un sistem intermediar de publicitate.
Sistemul de publicitate al crilor funciare se aplic astzi n Austria,
Germania, Elveia, Ungaria, Cehia, Slovacia, unele teritorii din Polonia,
Romnia i Italia (pentru teritoriile care fceau parte din imperiul
austro-ungar).
Cartea funciara este un registru public, care cuprinde evidenta juridica
integrala si exacta a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice si
juridice din aceeasi localitate. Cartea funciara dovedeste existenta
dreptului real inscris, in folosul persoanei care a dobandit sau constituit
cu buna-credinta un drept real imobiliar, cat timp nu se dovedeste
contrariul. Publicitatea imobiliara se indeplineste pe tot teritoriul tarii
prin carte funciara si are ca obiect inscrierea in cartea funciara a
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale care se transmit,
se constituie, se modifica sau care, dupa caz, se sting si se radiaza, ca
urmare a actelor si faptelor juridice referitoare la un bun imobil.n
cartea funciara se mai inscriu sau, dupa caz, se radiaza si alte raporturi
juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in
legatura cu bunul imobil. Cartea funciara se deschide la cerere, pe
baza documentatiei cadastrale si a actului juridic privind constituirea
sau transmiterea dreptului de proprietate.
In cazul in care nu exista carte funciara:
I. trebuie contactata o persoana autorizata, care sa intocmeasca
documentatia cadastrala.
II. documentatia cadastrala impreuna cu cererea de inscriere si actul
autentic de dobandire a dreptului de proprietate vor sta la baza
deschiderii cartii funciare.

III. dupa efectuarea inscrierilor in cartea funciara, se va elibera


incheierea si extrasul de carte funciara.
In cazul in care exista carte funciara deschisa:
I. pentru efectuarea unei tranzactii imobiliare, partile se vor adresa
unui notar public care va incheia actul autentic, apt pentru inscrierea
dreptului de proprietate.
II. pentru eliberarea unui document ca dovada a proprietatii, titularul
se poate adresa direct biroului de carte funciara din cadrul OCPI, prin
posta sau prin intermediul unui delegat sau autorizat
Actiunea in prestatie tabulara-cel care s-a obligat la
constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar
este obligat sa predea inscrisurile necesare pentru intabularea
dreptului in cartea funciara, iar daca este vorba de stingerea unui
asemenea drept, sa predea actele necesare pentru radierea lui din
cartea funciara. In cazul in care se refuza sa-si indeplineasca aceasta
obligatie, persoana indreptatita se putea adresa instantei de judecata,
pentru ca aceasta sa dispuna, prin hotarare, intabularea sau radierea
dreptului real. Hotararea judecatoreasca ramasa definitiva si
irevocabila inlocuia inscrisurile necesare pentru intabularea sau
radierea dreptului.
Actiunea in prestatie tabulara putea fi intentata impotriva celui care a
consimtit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real
respectiv, precum si impotriva tertului subdobanditor inscris in cartea
funciara, daca erau indeplinite urmatoarele trei conditii:
-cel care cere prestatia tabulara sa fi fost in posesia imobilului la data
cand tertul subdobanditor a contractat;
-actul juridic cu data certa, in temeiul caruia se cere prestatia tabulara,
sa fie incheiat anterior actului pe baza caruia tertul si-a inscris dreptul
in cartea funciara;
-tertul sa fi dobandit dreptul cu titlul gratuit sau sa fi fost de reacredinta. In cazul in care tertul a dobandit cu buna-credinta si pe baza
unui act cu titlu oneros, actiunea in prestatie tabulara se respinge.
Actiunea in prestatie tabulara nu se confunda cu actiunea in
executarea unui antecontract de vanzare-cumparare.

Actiunea in rectificare inscrierilor in cartea funciara .Daca exista


neconcordante intre starea tabulara si realitate, acestea pot fi
inlaturate prin actiunea in rectificare.
a)Rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii-se cere de orice
persoana interesata in urmatoarele cazuri: -daca inscrierea sau titlul pe
baza caruia s-a facut nu au fost valabile
-daca prin isncriere, dreptul a fost gresit calificat
-daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris
sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a efectuat
inscrierea.
In urma admiterii actiunii, operatiunea rectificarii se face, la cerere, in
temeiul hotararii judecatoresti ramase definitive si irevocabile.
Actiunea in rectificare poate fi introdusa impotriva celui in favoarea
caruia s-a facut inscrierea respectiva, precum si impotriva succesorilor
sai, indiferent daca este vorba de un succesor universal sau cu titlu
particular.
In legatura cu prescriptia acestei actiuni se prevede: - actiunea in
rectificare este imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei actiunii de
fond, atunci cand este introdusa fata de dobanditorul nemijlocit,
precum si fata de tertul care a dobandit cu rea-credinta dreptul inscris
in favoarea sa;
-actiunea in rectificare poate fi introdusa in termen de 10 ani, fata de
tertul dobanditor cu titlu gratuit, de buna-credinta, care incepe sa
curga de la data inregistrarii cererii de inscriere a acestuia;
-impotriva tertului dobanditor cu titlu oneros, de buna-credinta,
actiunea in rectificare poate fi introdusa numai cand titlul este valabil
sau dreptul a fost gresit calificat, in urmatoarele termene: sase luni de
la data comunicarii catre cel indrituit a incheierii prin care s-a dispus
inscrierea ce face obiectul actiunii in rectificare; trei ani de la data
inregistrarii cererii de inscriere a dreptului a carei rectificare se solicita
prin actiune

b)Rectificarea notarii se poate cere in urmatoarele cazuri: -gresita


calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat

-daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului personal,


faptului sau raportului juridic notat sau au incetat efectele actului
juridic in temeiul caruia s-a facut notarea
-daca notarea, indiferent din ce cauza, a incetat sa mai fie exacta sau
in conformitate cu realitatea. Actiunea in rectificarea notarii este
imprescriptibila
Aciunea n prestaie tabular special
Definiie
Este aciunea prin care dobnditorul anterior al unui drept real
imobiliar solicit instanei acordarea rangului preferenial fa de
nscrierea efectuat de un ter care a dobndit ulterior un drept real
cu titlu gratuit ori care a fost de rea-credin la data cnd a ncheiat
actul.
Aceast aciune pstreaz aceleai caractere juridice ca i ale
aciunii n prestaie tabular obinuit.
Condiii
Potrivit art. 30 din Lege, pentru a fi admisibil aceast aciune
trebuie ca:
actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie
anterior celui n baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea
funciar;
terul s fi dobndit dreptul fie n temeiul unui act juridic cu titlu
gratuit, fie, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de reacredin.
Legea nr. 7/1996 a renunat la condiia, prevzut n D-l
115/1938, ca cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesia
bunului la data la care a contractat terul dobnditor. S-a urmrit
astfel uurarea sarcinii probei pentru dobnditorul iniial relativ la
reaua-credin a subdobnditorului.
Dispoziii procedurale
Nu se prevd nici n Lege i nici n Regulament dispoziii
procedurale relativ la aceste aciuni.
S-a opinat c judectoriei n aparine competena material n
soluionarea aciunii,ca instan de drept comun. Dac, ns, valoarea
imobilului este de peste 500 000 lei, competena revine tribunalului
(art. 2 alin. 1 lit. b Cod pr. civil).
n ceea ce privete competena teritorial, dispoziiile art. 10 pct
2 Cod pr. civil prevd c n afara domiciliului prtului mai este
competent i instana locului n care se afl situat imobilul. Ne aflm
deci n faa unei competene teritoriale alternative.

Calitatea procesual activ aparine, n aciunea n prestaie


tabular, celui n favoarea cruia s-a transmis un drept real imobiliar
ori celui ndreptit s cear radierea dreptului nscris i care s-a stins.
Calitatea procesual pasiv n aciunea n prestaie tabular
obinuit revine celui care a constituit sau a transmis, prin nscris sub
semntur privat, un drept real imobiliar. n cealalt aciune, devin
pri att cei care au transmis sau constituit un drept real n favoarea
reclamantului, ct i terii care i-au nscris ulterior acestei transmisiuni
drepturi de proprietate asupra imobilului. n situaia nstrinrilor
succesive, reclamantul va trebui s-i cheme n judecat pe toi fotii
proprietari ai imobilului pentru ca instana s dispun
ntabularea
tuturor, conform art. 25 din Lege.
Efectele aciunii n prestaie tabular
Prin admiterea aciunii, reclamantul devine singurul titular al
dreptului tabular. Dac aciunea a fost admis i contra achizitorilor
ulteriori cu titlu gratuit sau de rea-credin, cel de-al doilea titlu va fi
inopozabil reclamantului, fiind socotit revocat, n tot sau n parte,
dar va trebui s fie n fiin, producnd ns numai efecte personale,
obligaionale, n raporturile dintre prile contractante, respectiv
ntre nstrintor i cel de-al doilea achizitor.
Aciunea n justificare tabular
Definiie
Este acea aciune
prin care dobnditorul unui drept
tabular nscris provizoriu solicit instanei obligarea prtului s
consimt la justificarea nscrierii provizorii n folosul reclamantului,
iar n caz contrar s dispun ntabularea n cartea funciar.
Aceast aciune nu se regsete n Legea nr. 7/1996, dar
sintagma aciune n justificare tabular se regsete n art. 10 pct.
2 Cod pr. civil. Art. 4 din Legea nr. 247/2005 vorbete despre
justificarea nscrierii provizorii.
n lipsa unei reglementri legale, e dificil de identificat
caracterele juridice ale unei asemenea aciuni. Cu toate acestea, s-a
spus c aceast aciune este una personal, principal, n realizare
de drepturi, prescriptibil extinctiv.
Aceast aciune este mijlocul juridic specific sistemului de
carte funciar de aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu
contra refuzului antecesorului tabular de a consimi la
transformarea nscrierii provizorii n ntabulare, ca urmare a

producerii faptului juridic de care depinde justificarea (de pild,


ndeplinirea condiiei suspensive care afecta dreptul real nscris).
Dispoziii procedurale
Calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia acest
drept a fost nscris provizoriu, iar calitatea procesual pasiv revine
antecesorului tabular, precum i terului subdobnditor care i-a nscris
ulterior vreun drept real imobiliar asupra celui ntabulat, condiionat
de nejustificarea nscrierii provizorii.
Obiectul: obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii
provizorii, urmare a ndeplinirii condiiei suspensive ori considerrii
ca fiind ndeplinit, n temeiul legii, iar n caz contrar instana s
dispun ntabularea, adic nscrierea definitiv a dreptului n cartea
funciar.
Instana competent: judectoria (ratione materiae), cu
excepia situaiei n care valoarea imobilului este de peste 500000
lei, cnd aceasta revine tribunalului.
Ratione loci, competena revine fie instanei domiciliului
prtului, fie celei corespunztoare locului unde se afl imobilul (art.
10 pct. 2 Cod pr. civil).
Aciunea, fiind una personal, este supus termenului
general de prescripie de 3 ani, care curge de la data ndepliniri
condiiei suspensive (art. 7 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958). Totui,
dac creditorul este i rmne nscris n cartea funciar ca titular al
dreptului real imobiliar, chiar nscris provizoriu, prescripia dreptului
la aciune nu ncepe s curg efectiv, iar dac a nceput este
ntrerupt, deoarece ct timp cel mpotriva cruia dreptul real a fost
nscris provizoriu nu a cerut radierea lui, nseamn c recunoate,
implicit, dreptul creditorului de a cere justificarea nscrierii provizorii
n cazul n care condiia suspensiv s-a realizat.
Aciunea n rectificare tabular
Definiie
Este acea aciune prin acre orice persoan interesat poate
solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea
nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre
starea tabular i situaia juridic real a imobilului nscris n cartea
funciar.
Caractere juridice

Dac aciunea n rectificare are un caracter principal (cnd


se cere anularea ncheierii de carte funciar sau a nscrierii
nevalabile, radierea dreptului stins sau a nscrierii devenite
inexacte), este vorba de o aciune personal (art. 34 pct.1) sau,
dup caz, de o veritabil aciune negatorie (deci real), cnd se
tinde la radierea dreptului stins din diferite cauze (art. 34 pct. 3 teza
I) ori la suprimarea nscrierii devenite, din orice motiv, inexacte (art.
34 pct. 4);
Dac aciunea n rectificare are un caracter accesoriu (n
cadrul procesului n care se cere desfiinarea titlului prtului sau
calificarea exact a dreptului tabular, care constituie temeiul juridic
al rectificrii crii funciare, art. 34 pct. 1 i pct. 3 teza II), ea este o
veritabil aciune personal.
Dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar
este, dimpotriv, n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau
secundar, ntruct deriv din nclcarea dreptului real sau de
crean ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea svrit n
cartea funciar.
Aceast aciune este una n realizare de drepturi, ntruct
se urmrete radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare.
Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului
material la aciunea de fond ce servete drept temei pentru
rectificarea cuprinsului crii funciare, este imprescriptibil extinctiv,
cel puin contra dobnditorului nemijlocit i terilor subdobnditori
de rea-credin.

Condiii de admisibilitate:
nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea
nu a fost valabil;
dreptul nscris a fost greit calificat;
nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului
nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia
s-a fcut nscrierea;
nscrierea de carte funciar nu mai este n concordan cu
situaia real actual a imobilului.
Dispoziii procedurale

Cnd aciunea n rectificare se exercit pe cale accesorie,


determinarea instanei competente urmeaz regulile prevzute de
art. 17 Cod pr. civil, aa nct va fi soluionat de instana
competent s judece aciunea principal.
Dac aciunea este exercitat pe cale principal, competena
revine judectoriei.

Are calitate procesual activ orice persoan interesat. n


definirea noiunii de persoan interesat art. 89 alin. 2 din
Regulament prevede c este aceea care a avut sau are un drept
referitor la imobilul nscris n cartea funciar, drept care a fost lezat
prin nscrierile anterioare.
Pot dobndi calitate procesual pasiv: dobnditorul nemijlocit i
succesorii si universali sau cu titlu universal; succesorii cu titlu
particular ai dobnditorului nemijlocit, n condiiile art. 35, 36 din
Lege.

BIBILIOGRAFIE: Legea nr 7/1996, Cadastrului i a publicitii


imobiliare,
OVIDIU, Ungureanu , Cornelia Munteanu Tratat de Drept civil ,
Bunurile. Drepturile reale principale.

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU


FACULTATEA DE FREPT SIMION BARNUTIU SIBIU
SPECIALIZARE DREPT

PUBLICITATE IMOBILIARA
SEMESTRUL II /AN UNIVERSITAR 2010/2011

ACTIUNEA DE CARTE FUNCIARA

NECHIFOR SIMONA= ANUL 2 ID