MINISTERUL EDUCAȚIEI ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT – SPECIALIZARE DREPT ID
ANUL II, GRUPA 2

SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN

ROMÂNIA

1
 SIBIU
2022

CUPRINS
1. NOŢIUNEA DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ...........................................3
2. FORMELE DE PUBLICITATE. ENUMERARE...........................................4
3. JUSTIFICAREA PUBLICITĂȚII IMOBILIARE..........................................5
4. CARACTERELE PUBLICITĂȚII IMOBILIARE. ENUMERARE............5
4.1. Caracterul posibil al publicității imobiliare.....................................................5
4.2. Caracterul util și necesar al publicității imobiliare.........................................6
5. SISTEMELE PERSONALE..............................................................................6
6. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ÎN SISTEMUL LEGII NR 7/1996...........8
7. CONCLUZII......................................................................................................10
BIBLIOGRAFIE..............................................................................................................11

2
 SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN
ROMÂNIA

1. NOŢIUNEA DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

Publicitatea imobiliară - Ansamblu de norme juridice care reglementează relațiile sociale
privitoare la terenurile ce constituie fondul funciar al României, indiferent de deținători și forma
de proprietate asupra acestora.1
În ceea ce privește natura juridică a publicității imobiliare, în literatura de specialitate s-
au formulat doua teorii.
Astfel, într-o opinie exprimată recent se vorbește despre publicitatea imobiliară ca despre
un principiu juridic, și ca despre o instituție. Astfel, se distinge între instituția juridică, ca
ansamblu de norme juridice cu caracter unitar ce reglementează un anumit aspect omogen de
drept, și principiul de drept, ca idee călăuzitoare, norma directoare care sta la baza tuturor
reglementarilor dintr-un anumit domeniu al dreptului.2
Instituția juridică a publicității imobiliare cunoaște numeroase definiții doctrinare care
diferă în raport cu funcția publicității imobiliare pe care fiecare autor a înțeles să o scoată în
relief în exprimarea sa.
Astfel, plecând de la demersul lor doctrinar de la rolul publicității imobiliare, și anume,
acela de a realiza opozabilitatea fata de terți a operațiunilor juridice privitoare la drepturile reale
imobiliare, s-a exprimat teza potrivit căreia, prin publicitate imobiliară se înțeleg formalitățile
prin îndeplinirea cărora se realizează opozabilitatea tranzacțiilor și constituirilor de drepturi reale
imobiliare față de terțele persoane în vederea cunoaşterii lor.
Un alt curent de opinie din literatura de specialitate tinde să reliefeze menirea publicității
imobiliare de a asigura evidenta stării materiale și juridice a imobilelor. Ca atare, s-a statuat că
publicitatea imobiliară reprezintă totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se
evidențiază situația materiala și juridică a imobilului, în mod public, pentru a ocroti securitatea
statică și securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.3
Este mai mult decât evident că astfel de laturi ale publicității imobiliare, atât realizarea
opozabilității față de terți, cât și asigurarea unei evidențe precise a imobilelor sunt de o

1
Gheorghe Novac- Cadastru, Editura Mirton, Timișoara, 2009, p. 79
2
Ibidem, p. 81
3
Ibidem, p. 82

3
importanță egală, ambele vizând stabilirea unui climat de siguranță în ceea ce privește
operațiunile juridice referitoare la imobile.
În atare situație, exprimăm opinia că publicitatea imobiliară desemnează totalitatea
mijloacelor juridice ce au ca scop asigurarea evidenței și opozabilității față de terți a actelor
juridice prin care se constituie, se transmit și se sting drepturi reale imobiliare.4

2. FORMELE DE PUBLICITATE. ENUMERARE

După cum obiectul material al actului juridic este un bun mobil sau imobil, distingem
între publicitatea mobiliară și publicitatea imobiliară.5
Prin publicitate mobiliară înțelegem aducerea la cunoștință publicului a operațiunilor
juridice săvârșite în legătură cu bunurile mobile.
Ca element distinctive al publicității mobiliare față de publicitatea imobiliară, printre
multe altele, unul reține îndeosebi atenția, și anume principiul potrivit căruia, în materia nașterii,
modificării sau stingerii drepturilor reale asupra mobilelor posesia are rol de publicitate.
Date privind caracteristicile bunurilor mobile, considerăm că posesia este singurul semn
evident al dreptului de proprietate în materie mobiliară, în această situație cazurile de publicitate
mobiliară fiind extreme de limitate, dintre acestea putând enumera:6
A) darea de dată certă înscrisului sub semnătură privată în condițiile art 1182 C. civ.
B) publicitatea constituirii gajului și a oricărei garanții reale mobiliare în condițiile legii
nr 99/1999
C) publicitatea cesiunii de creanță
D) înregistrarea transmisiunii titlurilor nominative în registrele societății emitente în
condițiile legii nr 31/1990 și ale legii nr 26/1990
E) înregistrarea actelor juridice de orice natură privitoare la nave și aeronave în registrele
speciale ținute de autoritățile publice
F) mențiunile cu caracter de protecție în materia dreptului de autor și a drepturilor conexe
G) înregistrările sau, după caz, înscrierile prevăzute de lege în materia invențiilor și a
modelelor industriale, a mărcilor de fabrica, de comerț sau de serviciu sau a protecției noilor
soiuri de plante.
3. JUSTIFICAREA PUBLICITĂȚII IMOBILIARE
4
Ibidem, p. 82
5
Nicolae Boș, Ovidiu Iacobescu- Cadastru și cartea funciara, Editura C.H. Beck, București 2009, p. 143
6
Ibidem, p. 145-146

4
 Apariția publicității imobiliare, ca a oricărei alte instituții de drept, a fost determinate de
existenta unor nevoi sociale concrete, ce se cereau a fi reglementate în plan juridic.7
Astfel, odată cu apariția conceptului de drepturi reale imobiliare, s-a născut și necesitatea
de protecție juridica a acestora, tocmai pentru ca titularul unor asemenea drepturi și societatea în
general, sunt interesați deopotrivă ca legea să asigure o protecție juridica eficienta a acestora.
Altfel spus, publicitatea imobiliară a apărut pentru a asigura securitatea juridică, statica și
dinamica a drepturilor reale imobiliare, în sensul de a realiza atât siguranţa conținutului acestor
drepturi și de a crea mijloacele de protecție împotriva unor eventuale încălcări ale acestora, dar și
siguranţa modurilor de transmitere și stingerea drepturilor.8
În atare situație, publicitatea imobiliară se justifica prin aceea ca este menită să asigure o
protecție eficientă a drepturilor reale pe care titularul le are la un moment dat, dar și încrederea
subiecților de drept cu privire la operațiunile juridice la care ei participa și care au ca obiect
aceste drepturi.

4. CARACTERELE PUBLICITĂȚII IMOBILIARE. ENUMERARE

Publicitatea imobiliară se distinge prin următoarele caractere specifice:9

1. caracterul posibil;
2. caracterul util.

4.1. Caracterul posibil al publicității imobiliare.

Dacă în privința bunurilor mobile, posesia este modul eficient și în acelaşi timp
suficient de realizare a publicității drepturilor reale, fapt care duce chiar la imposibilitatea
realizării unei astfel de forme de publicitate în material respective, lucrurile stau cu totul
altfel în material imobilelor.
Astfel, din pricina numărului relativ mic al imobilelor, în comparație cu cel al
bunurilor mobile și a unei circulații juridice mai “rigide” comparative cu circulația
juridică a mobilelor, publicitatea imobiliară este posibilă.

7
Ibidem, p. 149
8
Ibidem, p. 158
9
Gheorghe Novac, op. cit, p. 116

5
 Nu trebuie scăpată din vedere nici “fixitatea” imobilelor, în sensul ca ele au o
poziționare stabile și determinate, fapt ce face, de asemenea, posibila realizarea
publicității.
Față de aceste considerente obiective, operațiunile tehnice de evidențiere a
imobilelor sunt posibile, ele constituind baza tehnică a realizării publicității imobiliare.

4.2. Caracterul util și necesar al publicității imobiliare

Una dintre principalele caracteristici ale publicității imobiliare este reprezentată

de utilitatea și necesitatea sa. Ceea ce determină, în principal, utilitatea publicității
imobiliare este valoarea intrinsecă a imobilelor, prin aceasta înțelegând-se nu numai
valoarea pecuniară, de piață a unui bun imobil, ci importanța socială deosebită pe care un
asemenea bun o are nu doar pentru titularul său, ci și pentru întreaga societate.10
Făcând din nou paralela cu publicitatea mobiliara, necesitatea ei în materie
imobiliară are drept fundament și faptul ca în materie imobiliară posesia nu valorează
titlul de proprietate. Daca în materie de mobile, posesia este singurul semn evident al
proprietății și singura posibilitate de publicitate a acesteia, în cazul imobilelor, posesia nu
corespunde întotdeauna cu existenta dreptului de proprietate în patrimonial celui care o
exercita. Stăpânirea bunului poate avea ca temei dreptul de proprietate, un alt drept real
imobiliar sau doar o stare de fapt (uzurparea proprietății altuia), inapta sa producă efecte
juridice.11
Ca urmare, în celelalte cazuri, în care posesia nu corespunde proprietății,
dobânditorul este în pericol ca, fiind în eroare cu privire la calitatea dispunătorului, sa
contacteze cu un non domin uș șiș a suporte riscul restituirii bunului către adevăratul
proprietar. Pentru a evita acest risc, în material imobilelor este necesară o altă formă de
publicitate decât posesia, care să asigure posibilitatea stabilirii de către orice persoană
interesată a situației materiale și juridice exacte a unui bun la un moment dat.

5. SISTEMELE PERSONALE

10
Mircea Miclea - Cadastrul și cartea funciara, Editura All, București, 1995, p. 216
11
Ibidem, p. 218

6
 În cadrul sistemelor personale de publicitate imobiliară, de inspirație franceza,
elementul central în funcție de care se realizează publicitatea imobiliară este persoana,
adică titularul de drepturi reale imobiliare asupra bunului respective.
Operațiunile juridice privind imobilele se înscriu cronologic, în funcție de
persoana care prin intermediul lor dobândește anumite drepturi reale asupra bunului
respective, sin u în funcție de imobil, ca unitate juridica distincta. Ca atare, sistemul
personal de publicitate asigura numai identificarea titularilor de drepturi reale asupra
bunurilor imobile sin u evidențiază fiecare imobil în parte. Un asemenea sistem este cel al
registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni.12
În acest caz, pentru a stabili situația juridică actuală a imobilului trebuie ca
persoana interesată să cunoască întreaga serie de titulari ai dreptului de proprietate asupra
acestuia, transmisiunile și sarcinile constituie asupra bunului. Aceste verificări pot fi
extrem de dificile, omisiunea unei singure persoane din acest lanț putând determina
eșecul întregului demers.
Dispozițiile legale care reglementează sistemul personal de publicitate imobiliară
se regăsesc în Codul Civil [art 818-819] referitoare la transcrierea donațiilor, art 1295
alin. (2) privind transcrierea actului de vânzare, art. 1738-1745,1754-1768,1776,1778
privind înscrierea privilegiilor și ipotecilor imobiliare.
În registrul de transcripțiuni și inscripțiuni se efectuează două tipuri de
înregistrări:13
- transcripția sau transcrierea, care privește înscrierea actelor translative
sau constitutive de drepturi reale imobiliare
- inscripția sau înscrierea, care presupune efectuarea de mențiuni
referitoare la actele de constituire a ipotecilor și privilegiilor.
Transcrierea operează cu privire la orice acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit,
prin care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar, orice tranzacție asupra
unui astfel de drept, renunțări la drepturi reale imobiliare, hotărâri judecătorești de
expropriere și ordonanțe de adjudecare.

12
Ibidem, p. 220
13
Ibidem, p. 227

7
 Nu sunt supuse transcrierii actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu
excepția tranzacției), transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauza de moarte,
transmisiunile care operează ex lege, uzucapiunea și accesiunea imobiliară.14
Sunt supuse înscrierii privilegiile și ipotecile imobiliare, pentru ca numai de la
data înscrierii vor produce efecte intre creditori și fata de terți.
Fiind măsuri menite a ocroti interesele terților, lipsa transcrierilor sau a înscrierii
atrage inopozabilitatea dreptului real dobândit fata de terți. Aceasta consecința poate fi
invocate de terț numai daca sunt întrunite doua condiții: acesta sân u fi fost, chiar el, ținut
de obligația de a efectua demersurile pentru transcriere sau înscriere și a nu fi comis o
frauda, de coniventa cu înstrăinatul, pentru a-l împiedica pe dobânditor sa facă
transcrierea sau înscrierea.
În sistemul de transcripțiuni și inscripțiuni, terții nu beneficiază de protecție
deplina, deoarece nu sunt apărați în niciun mod de cauzele de nulitate a titlului autorului
lor. Este adevărat ca, prin efectul publicității, dobânditorul poate lua cunoștința de titlul
autorului sau și poate verifica daca acesta are sau nu vicii, însă exista căușe de nulitate
care pot fi observate la o simpla cercetare a titlului publicat. De aceea, sistemul personal
de publicitate imobiliară nu înlătura totul pericolele transferului solo consensul.15
Din punct de vedere etic, registrul este ținut în fiecare judecători, pentru imobilele
situate în circumscripția sa teritoriala, iar operațiunile de publicitate imobiliară sunt
efectuate de grefieri, sub conducerea judecătorului delegate de președintele instanței.

6. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ÎN SISTEMUL LEGII NR 7/1996

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr 7/1996 are rolul de a crea cadrul

juridic pentru întocmirea cadastrului la nivelul întregii tari și extinderea treptata și
progresiva a noului sistem de publicitate imobiliară, bazat pe noile cârti funciare, pe
măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unități administrative
teritoriale.16
Baza tehnică a noilor cârti funciare o constituie documentele cadastrale, care se
organizează la nivelul fiecărei unități administrative teritoriale: comună, oraș, municipiu,
14
Ibidem, p. 229
15
Gheorghe Novac, Alina Bălă, Alexandra Ciopec, Cosmin Mușat, Mihaela Sturza, Laura Constantinescu -
Măsurători terestre –concepte- vol. Iii, Editura Politehnica, Timișoara, 2012, p. 263
16
Ibidem, p. 267

8
județ și la nivelul întregii tari. Ținând seama de faptul ca întocmirea cadastrului general
este un proces de durata, care presupune resurse financiare și umane importante,
legiuitorul nu condiționează înființarea noilor cărți funciare de terminarea lucrărilor
cadastrale.17 În acest sens, arta 59 din Legea 7/1996, republicată, Instrucțiunile aprobate
prin Ordinul nr 1330/C/1999 al ministrului justiției și art 60-61 din Regulamentul de
organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară stabilesc
condițiile și procedura de deschidere a cărții funciare cu caracter nedefinitiv.
Acestea se înființează la cererea persoanelor interesate, pe baza actelor juridice de
transmisiune sau de constituire a dreptului real și a documentației cadastrale întocmite de
o persoana fizică sau juridica autorizata de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară sau de oficiile teritoriale.18
Potrivit art. 66 alin. (1) din lege, în termen de 10 zile de la data definitivării
lucrărilor de introducere sau întreținere a cadastrului general pe o unitate administrative-
teritorială, oficiul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară va transmite birourilor
teritoriale documentele tehnice cadastrale de pe teritoriul fiecărei unități administrative-
teritoriale, în vederea întocmirii din oficiu a cărților funciare ale imobilelor.
Menționăm că, inițial, Legea nr 7/1996 a reglementat cele doua activităţi-
activitatea de cadastru și activitatea de publicitate imobiliară – în doua titluri distincte și
în competența unor organisme diferite. Conform art 3 din Legea nr. 7/1996, în forma
anterioara republicării, activitatea de cadastru se realiza prin Oficiul National de
Cadastru, Geodezie și Cartografie, ca organ de specialitate al administrației publice
centrale, în subordinea Ministerului Administrației Publice și prin oficiile judeţene de
cadastru, geodezie și cartografie, iar conform art. 20 alin. (1) teza a doua din aceeași lege,
activitatea de publicitate imobiliară se efectua de către birourile de carte funciara ale
judecătorilor, pentru imobilele situate în raza acestora.
Prin modificările aduse Legii nr. 7/1996, prin O.U.G. nr 41/2004 aprobata prin
Legea nr 499/2004, cele doua activităţi au fost reunit sub autoritatea unui singur
organism, Agenția Națională de Publicitate Imobiliară, instituție publica cu personalitate
juridica, aflata în subordinea Ministerului Administrației și Internelor, prin reorganizarea
Oficiul National de Cadastru, Geodezie și Cartografie și preluarea activității privind
publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiției.
17
Ibidem, p. 269
18
Ibidem, p. 271

9
 La nivel județean s-au înființat oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, ca
unități cu personalitate juridica în subordinea Agenției Naționale (prin reorganizarea
oficiilor judeţene de cadastru, geodezie și cartografie și al Municipiului București și a
birourilor de carte funciara de pe lângă judecători). Totodată, în circumscripția fiecărei
judecători s-a înființat cate un birou de carte funciara, ca unitate subordonata oficiului de
cadastru și publicitate imobiliară, care a preluat activitatea birourilor de carte funciara ale
judecătorilor.19 Ulterior, ca urmare a modificărilor survenite prin Legea nr 247/2005, s-a
prevăzut ca, la nivelul unităţilor administrative-teritoriale, se înființează birouri de
cadastru și publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordinea
oficiilor teritoriale, iar modul de organizare și funcționare, numărul precum și arondarea
birourilor teritoriale pe unități administrative-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu
caracter normative al directorului general al Agenției Naționale.20
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor și birourilor teritoriale de
publicitate imobiliară este în responsabilitatea unui registrator, iar condițiile de ocupare a
postului de registrator sunt prevăzute în art 18 alin. (4)-(6) din lege.21
Legea nr 7/1996 preia principiile generale care guvernează sistemele de
publicitate bazate pe cărți funciare (principiul publicității integrale, principiul relativității
înscrierilor, principiul disponibilităților, principiul legalității, principiul specialității), însă
renunță, din păcate, la una dintre cele mai importante reguli specifice sistemelor bazate
pe cărți funciare, principiul efectului constitutive sau translativ de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciara, adoptând principiul opozabilității fata de terți a drepturilor
reale înscrise.22

7. CONCLUZII

Caracterul progresiv al punerii în aplicare a legii a generat necesitatea menținerii,

fie chiar și parțială, a vechilor reglementări privind publicitatea imobiliară până în
momentul finalizării lucrărilor de cadastru, pentru a soluționa situațiile ce vor persista
până la finalizarea măsurătorilor cadastrale în întreaga țară.

19
Ibidem, p. 272
20
Gheorghe Popescu- Logistică Industrială, Editura Academică Brâncuşi, Târgu Jiu, 2010, p. 185
21
Ibidem, p. 186
22
Ibidem, p. 187

10
 Acest aspect rezultă din prevederile exprese ale art. 72 alin. (2) și (30 din Legea
nr. 7/1996, potrivit căreia reglementările privind cărțile funciare, respective registrele de
transcripțiuni și inscripțiuni își încetează aplicabilitatea în fiecare județ în parte numai
după finalizarea lucrărilor cadastrale pe întreg teritoriul administrative al județului,
urmând ca ele sa fie abrogate numai dup ace s-au terminat lucrările cadastrale pe
teritoriul întregii tari.
Potrivit art. 59 al Legii nr. 7/1996, actele juridice încheiate înainte de intrarea în
vigoare a legii, dar netranscrise sau neînscrise, vor produce efecte de la data înscrierii în
cartea funciara potrivit dispozițiilor în vigoare la data încheierii lor. Acest articol exclude
efectuarea de înscrieri în vechile documente de publicitate imobiliare, acestea urmând a fi
realizate în cadrul noilor cărți funciare, potrivit Legii nr 7/1996.23
Iată deci că vechile legiuiri continuă a-și produce efectele, limitarea lor în timp
fiind tocmai ce a arătat până la data finalizării lucrărilor cadastrale și a registrelor de
publicitate pentru întregul teritoriu administrativ al fiecărui județ în parte.

BIBLIOGRAFIE

1. Gheorghe Novac- Cadastru, Editura Mirton, Timișoara, 2009;

2. Nicolae Boș, Ovidiu Iacobescu- Cadastru și cartea funciara, Editura C.H. Beck,
București 2009;
3. Mircea Miclea - Cadastrul și cartea funciara, Editura All, București, 1995;
4. Gheorghe Novac, Alina Bălă, Alexandra Ciopec, Cosmin Mușat, Mihaela Sturza,
Laura Constantinescu - Măsurători terestre –concepte- vol. Iii, Editura Politehnica,
Timișoara, 2012;
5. Gheorghe Popescu- Logistică Industrială, Editura Academică Brâncuşi, Târgu Jiu,
2010.

23
Ibidem, p. 264

11