MINISTERUL EDUCAȚIEI ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT – SPECIALIZARE DREPT ID
ANUL II, GRUPA 2

DREPT FUNCIAR
STRUCTURA CĂRȚILOR FUNCIARE

PROFESOR UNIVERSITAR:

STUDENT

SIBIU
2022

CUPRINS

1
I. NOȚIUNE ȘI ROL.....................................................................................................3

II. CARACTERISTICILE CĂRŢI FUNCIARE..........................................................5

III. STRUCTURA CĂRŢILOR FUNCIARE................................................................5

IV. CONCLUZII.............................................................................................................10

2
 I. NOȚIUNE ȘI ROL
Cartea funciară a fost definită ca fiind “un înscris autentic şi cu caracter public, care
cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi
menţionarea, după caz, a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciara, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie în scopul informării oricăror persoane
interesate”. (M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. Universul juridic, Bucureşti 2006,
vol II, p.131).

În afara acestui înţeles restrâns, propriu numai cărţii funciare propriu-zise, noţiunea de
carte funciară are şi o accepţiune mai largă datorată particularităţilor sistemului de publicitate pe
care-l exprimă sistemul întemeiat pe evidenţa tehnică a cadastrului general. Astfel, în sens larg,
prin cartea funciară se înţelege atât cartea funciară propriu-zisă, adică foile (colile) de evidenţă
juridică, cât şi documentele cu care aceasta se întregeşte, şi anume: planul de identificare a
imobilelor, înscrisurilor privitoare la înscriere şi registrul special de intrare. Prin urmare numai
împreună aceste documente alcătuiesc şi formează situaţia juridică reală a imobilelor la care se
referă, trebuind, aşadar, să fie cercetat fiecare în parte.1

O definiţie legală a noţiunii de “carte funciară” nu este cuprinsă nici în Legea nr.7/1996 şi
nici în Regulamentul de organizare şi funcţionare dar acestea conţin reglementări detaliate ale
principalelor trăsături ale acesteia, ale structurii, obiectelor şi efectelor înscrierilor în cartea
funciara, astfel încât să poată contura cu evidentă noţiunea de carte funciară.
Pe înțelesul tuturor cartea funciară este actul de identitate al imobilului fie că este acesta
teren sau casă/apartament. Cartea funciară dovedește existența dreptului real înscris în folosul
persoanei care a dobândit sau constituit cu bună credință un drept real imobiliar, cât timp nu se
dovedește contrariul.2
Noţiunea de “carte funciară “este întrebuinţată şi în alte accepţiuni:
 Sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a
imobilelor, pe documentele tehnice cadastrale şi evidentă integrală a drepturilor reale
imobiliare
 Instituţie juridică, reglementată prin totalitatea normelor juridice în materia
publicităţii drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara

 Biroul de carte funciară sau oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară

1
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.259;
2
http://www.cadastru-cluj.ro/cartea-funciara-si-structura-acesteia/
3
  Registrul cadastral de publicitate imobiliară, ce cuprinde totalitatea cărţilor
funciare ale unei unităţi administrativ-teritoriale.
Cartea funciară prezintă inventarul bunurilor imobile care sunt înscrise în ea la fel ca şi
cadastrul, cu deosebirea că în cartea frunciară este vorba de o privire mai restrânsă asupra acestor
bunuri. Funcţia aceasta o poate exercita pe baza documentaţiei tehnice de care dispune,
documente care se completează reciproc şi care numai împreună întregesc cartea funciară.
Prin intermediul publicităţii imobiliare reale a cărţii funciare proprietarul unui imobil este
sigur că îşi poate exercita liber dreptul său înscris în cartea funciară, fără a fi obligat să-l apere în
permanenţă iar terţii au certitudinea că raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul
respectiv sunt legale şi că nu vor fi înşelaţi în buna lor credinţă. Statul garantează aceste fapte
prin publicitatea în cartea funciară ceea ce conferă acestei instituţii forţă probantă şi astfel sunt
înlăturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciară oferă
date exacte cu privire la măsurătorile cadastrale, ori la identificarea precisă a imobilului în cauză.
De aici se poate trage şi concluzia că prin cartea funciară se realizează încă o funcţie importantă
pentru societate, şi anume funcţia economică. Aceasta îi permite titularului să-şi exploateze
dreptul în modul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea şi calitatea acestuia. Dar nu numai
proprietarii sunt protejaţi şi avantajaţi, ci şi terţii care îşi pot recupera creanţele de la titularii care
sunt siliţi să-şi vândă bunul pentru a acoperi datoriile.
Trebuie să distingem între efectul negativ şi efectul pozitiv al publicităţii materiale a cărţii
funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea
funciară; efectul pozitiv îndseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de
îngrădirile şi excepţiunile legale (art.33 din Decretul-Lege nr.115/1938 şi art.34 din Legea
nr.7/1996). Din aceste efecte ale publicităţii materiale, ca o consecinţă firească izvorăşte puterea
doveditoare absolută a înscrisului de carte funciară. Prin urmare, terţul care dobândeşte prin act
juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare
este pus la adăpost de cauzele de evicţiune derivate din titlurile de dobândire anterioare
dobândirii dreptului său, dacă autorul tabular mediat, vătămat prin înscris, nu porneşte acţiune în
rectificare într-un termen scurt, înlăuntrul căruia publicitatea cărţii funciare este suspendată şi
faţă de terţi (art.37).3

3
Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p. 250
4
 II. CARACTERISTICILE CĂRŢI FUNCIARE

Principalele caracteristici ale unei cărţi funciare sunt:4

a) Fiecare imobil este înscris într-o carte funciară, în care se trec toate actele
translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi alte raporturi juridice legate de acel
imobil. Spre deosebire de Legea nr.7/1996 care permitea înscrierea într-o singură carte
funciară a mai multor imobile ce aparţineau aceluiaşi proprietar, Decretul –lege nr.115/1938
prevede înscrierea fiecărui imobil într-o singură carte funciară, care permite ţinerea evidentei
pe imobile şi nu pe persoane. La înscrierea unui singur imobil într-o carte funciară întâlnim şi
o excepţie, conform căreia, urmare a dezmembrării, parcela dezlipită se reînscrie în aceeaşi
carte funciară, ca un imobil de sine stătător

b) Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe localităţi, de la 1 la n, toate cărţile

funciare dintr-o localitate alcătuind registrul cadastral al acelui imobil

c) Se întocmesc şi se păstrează într-un singur exemplar, de către birourile de cadastru

şi publicitate imobiliară, fiind interzisă scoaterea originalului din incinta biroului teritorial (cf.
Articol 18 din Regulament). Cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente sau
registre.

d) Cartea funciara este publică.

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:5

a) Se obţine o evidentă clară a fiecărui imobil.

b) Se asigura realizarea condiţiilor legale necesare pentru constituirea, strămutarea,

modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, transmise sau stinse
fără ca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cartea funciara respectivă.

III. STRUCTURA CĂRŢILOR FUNCIARE

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e posibil
deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar dacă
luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.
4
Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, Bucureşti, 2007; p. 198
5
Ibidem, p. 205
5
 Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un conţinut
determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi
de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai
poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă
imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.6
Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se
deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară,
care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va
păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au
survenit succesiv în legătură cu acesta.7
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul
cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea
teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de
o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau
dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de
proprietate înscris.
Este ceea ce prevede Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44
şi 45. În obiectul cărţii funciare se concretizează şi rolul deosebit de important al acestei instituţii.
Cartea funciară face cunoscute, prin intermediul publicităţii, actele şi faptele de natură juridică ce
afectează situaţia unui imobil, realizând în acest mod securitatea în domeniul circulaţiei juridice a
imobilelor. 8
Excepţie de la procedura specifică publicităţii imobiliare fac doar câteva acte juridice,
relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numără succesiunea, accesiunea,
vânzarea silită şi uzucapiunea, drepturile dobândite de către stat prin expropriere pentru utilitate
publică, precum şi cele dobândite de către stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau
hotărârilor judecătoreşti. Acest fapt apare reglementat în art.28 Legea cadastrului şi publicităţii
imobiliare. Nu înseamnă că respectivele acte juridice nu vor fi înscrise în cartea funciară, ci doar
că pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesară înscrierea; înscrierea operează în

6
Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura C.H.Beck, București, 2009, p.
189
7
Ibidem, p. 190
8
Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Beck, 2003, p.24;
6
aceste cazuri mai degrabă pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie faţă de terţii dobânditori,
fie faţă de orice persoane interesate.
Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:
a)Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de ordine şi
numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil sau
păşune), numărul casei, dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile,
valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor
este inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.9
Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin
2 şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate
care ,,se înscrie în cartea funciară”.

Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele
parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice
acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din
art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte dintr-
un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu
sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un corp de
proprietate separat.10
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o
partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară
întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine.
La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi
construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi
funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.
b) Partea a doua. În cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de titlurile de
proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se

9
Nicolae Boş, op. cit., p. 27
10
Ibidem, p. 29
7
 referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza
constituirii dreptului de proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte
fapte juridice, modificări, îndreptări sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.11

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are
un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică,
printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele
proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece,
dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din
partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una,
altfel i se va întocmi una.
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre
un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
c) Partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv cuprinde
toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.12

Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite
numai asupra bunului individualizat în partea I, de către titularul înscris în partea a II-a şi cu
sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii, cu documentele ce urmează:13
• planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al
parcelei, se va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .

• înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară. După

fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din
oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc
dosarul cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva
cărţilor funciare (art.8 L.c.f.)

11
Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006, p. 278
12
Ibidem, p. 279
13
Manuela Tabaras, Madalina Constantin, op. cit., p. 213
8
 • Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi
proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în
care sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)

• Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al

parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în
care sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)

Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi
care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de
venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o
serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.14
În Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului
privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în
cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se
vor putea nota şi următoarele:15
• plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza
înscrierilor din cartea funciară;

• interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare,

restructurare şi amenajare;

• intenţia de înstrăinare sau ipotecare a bunului imobil;

• revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având
ca obiect un imobil;

Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact

numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu
bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

IV. CONCLUZII

14
Manuela Tabaras, Madalina Constantin, op. cit., p. 218
15
Ibidem., p. 224
9
 După cum s-a remarcat, toate garanţiile şi securitatea legală pe care le oferă cartea
funciară sunt condiţionate de înscrierea bunurilor imobile şi a situaţiei juridice a acestora.
Publicitatea materială îşi manifestă efectele doar dacă dobânditorul apelează la ea. Legea nu
poate apăra decât acele acte şi fapte juridice care au fost realizate conform dispoziţiilor sale scrise
şi făcute publice. Doar astfel se poate pune la adăpost un terţ dobânditor de bună-credinţă în faţa
unor posibile cazuri de evicţiune derivate din titlurile de dobândire anterioare acţiunii sale, atunci
când vânzătorul de rea-credinţă şi-a vândut bunul succesiv mai multor terţi, fără ca aceştia din
urmă să aibă cunoştinţă despre înşelăciune.

BIBLIOGRAFIE:
1. Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, Bucureşti,
2007;
2. Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura C.H.Beck,
București, 2009;
3. Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006;
4. Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000,
5. http://www.cadastru-cluj.ro/cartea-funciara-si-structura-acesteia/
6. Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001

10