UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZARE : DREPT

Publicitate imobiliar
Principiul constitutiv i al opozabilitii nscrierii n
cartea funciar

Profesor de disciplin:
Lector univ.dr. Gina Orga-Dumitriu

Cuprins
1

Consideraii introductive..pag.3

Principiul constitutive...pag.4

Principiul opozabilitiipag.6

Bibliografie....pag.8

Consideraii introductive
2

De-a lungul timpului, n Romnia, publicitatea imobiliar s-a realizat prin

mai multe modaliti, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de
transcripiuni i inscripiuni i cel bazat pe crile funciare. n afara celor dou
mari sisteme, au fost reglementate i alte sisteme intermediare: sistemul cr ilor
de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrns, pentru Bucure ti i cteva
localiti limitrofe i sistemul crilor de eviden funciar, aplicabil n anumite
localiti din Transilvania.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul
Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare.
Acesta este un sistem real de eviden, avndu-se n vedere imobilul precum i
modul ct mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o
publicitate integral n sensul c impune nscrierea obligatorie n cartea funciar
a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. Superioritatea
sistemului de carte funciar, a fost unanim recunoscut, dovad n acest sens
fiind apariia Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care
se extinde sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe cri funciare, la
nivelul ntregii tri. Superioritatea sistemului crtilor funciare rezid n faptul c
are n vedere interesele terilor pe care Codul civil i-a ignorat i c acesta
permite o identificare facil a imobilului.
Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la
baz identificarea topografic a terenurilor. Toate nscrierile se fac pe imobile,
iar nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciar n care sunt
evideniate toate schimbrile care intervin n situaia material i juridic. Crile
funciare realizeaz un sistem de publicitate complet deoarece sunt nregistrate
integral toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale imobiliare. n
anumite cazuri expres prevzute de lege, sunt nscrise i unele drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele. Drepturile
reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare, iar
nscrierile referitoare la drepturile tabulare alctuiesc ceea ce se numete stare
tabular.
Criile funciare sunt menite s arate ntotdeauna i cu exactitate
totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar i s
mijloceasca constituirea, strmutarea , modificarea i stingerea drepturilor reale
imobiliare. n acest scop regulile de carte funciara se grupeaza n jurul unor idei
conducatoare ,denumite principii , care crmuiesc ndeosebi cea de-a doua
funcie a carilor funciare, asigurand prioritatea acestui sistem de publicitate fa
3

de alte sisteme de publicitate imobiliara. i noile cri funciare reglementate de

Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, sunt crmuite de anumite
reguli fundamentale, numite principii sau reguli de baz referitoare att la
organizarea, conducerea i tinerea crilor funciare, ct mai ales la activitatea
propriu-zis de publicitate imobiliar, adic la operaiunile de nscriere a actelor
i faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar.
Dei aceste principii guverneaz desfurarea activitii crilor funciare,
dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totui, n nici un text
legal nu se gsete o referire expres la acestea. Ele rezult ns din ansamblul
reglementrilor legii nr. 7/1996, care sunt aceleai cu cele desprinse prin
interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938. Existena acestor principii ale
crilor funciare, care le asigur i fora probant, este recunoscut i de ctre
jurispruden i de ctre literatura juridic de specialitate.

Principiul constitutiv de drepturi al nscrierii n

cartea funciar
Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale nscrierilor n
cartea funciar, fa de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul de
opozabilitate fa de teri. Pn ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste
prevederi cu privire la efectul nscrierilor nu se mai aplic, conform dispozitiilor
art. 230 lit.b) din Legea nr. 71/2011, care prevede abrogarea tacit a dispoziiilor
contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei reguli, s-a exprimat, n
bun masur, superioritatea crilor funciare fa de Legea nr. 7/1996.
Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit
cruia:
(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de
teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului
care a justificat nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din
cartea funciar a consimmntului titularului dat prin act autentic notarial.
Acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin implinirea
termenului artat n inscrierea ori prin decesul sau, dup caz prin ncetarea
existenei juridice a titularului, dac acesta era o persoana juridic.

(3) Dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei tere
persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu excepia
cazurilor anume prevzute de lege.
(4) Hotrrea judectoreasca definitiv sau, n cazurile prevzute de lege,
actul autoritii administrative va inlocui acordul de voin sau, dup caz,
consimmntul titularului.
De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face
potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea sau stingerea drepturilor reale, dac
prin lege nu se dispune altfel.
Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau
stinse numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se ntelege c
nscrierea d nastere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa
de teri. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate
numai dupa ce au fost nscrise n cartea funciar. Drepturile reale se vor stinge
numai dac radierrea lor s-a nscris n cartea funciar cu consimmntul i n
contra titularului.
n sistemul crilor funciare orice operaiune juridic prin care se ntinde
la translaia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei
operaiuni juridice succesive:
1. Dintr-un act obligational jus ad rem (contract de vnzarecumprare, donaie, schimb, etc) care d natere obligaiei de transmitere sau
constituire a dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su;
2. Dintr-un act real jus in rem de ntocmire a formalitilor si de
predare a bunului prin care partea care i-a asumat o obligaie consimte prin
nscrisul dat c acel drept s fie intabulat n cartea funciar;
3. nscrierea efectiva a dreptului real care se nate n momentul
nregistrarii oficiale a cererii la biroul de cadastru i publicitate imobiliar a
oficiul judeean competent. Simpla existent a conveniei se plaseaz n tram
obligational i nu opereaza prin ea nsi transferul sau constituirea dreptului
real. Raportul obligaional rezultat din ncheierea conveniei este un drept de
crean, el fiind opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat
prin convenie.
Momentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic nscrierea
efectiv i caracterizeaz acest principiu. Prin aceasta se realizeaz
concordana dintre starea tabular i situaia juridic a imobilului n cauz.
De la acest principiu exist i cteva excepii (art. 26 alin. (1)-(2) din
Legea nr. 7/1996 si art. 887 alin. (1)-(2) din Noul Cod civil) : n cazul drepturilor
reale dobndite prin motenire, accesiunea natural, vnzarea silit, exproprierea
pentru cauza de utilitate public, precum i n alte cazuri prevzute de lege, ori
5

n cazul vnzrii silite, cnd dobndirea are loc independent de nscriere. Ele
sunt numite i drepturi extratabulare, adic drepturi reale care se dobndesc
far nscriere n cartea funciar.

Principiul opozabilitii nscrierii n cartea

funciar
Principiul opozabilitii este acea regul conform creia, n afara cazurilor
expres prevzute de lege, dobndirea sau modificarea valabil a unui drept
imobiliar nu poate fi opus terilor dect prin nscrierea acestuia, potrivit legii, n
cartea funciar. n ali termeni, fr nscriere, dreptul real imobiliar este opozabil
inter partes, nu ns i fa de terti ( erga tertios) chiar dac, prin ipoteza este
vorba de un drept real absolut, opozabil erga omnes, iar nici decum unul relativ.
n acest fel se dorete a scoate n eviden att efectul principal, esenial, al
nscrierilor de carte funciar, ct i faptul, c ntre pri, drepturile reale produc
efecte depline i imediate, independent i n absenta, adic nainte de efectuarea
oricrei nscrieri n cartea funciar. Numai fa de teri, drepturile dobndite sau
modificate nu exist dect de la data nscrieriilor n cartea funciar in folosul
succesorului tabular, astfel nct, pn la aceast dat, titularul lor ramane cel
nscris n cartea funciar, adic antecesorul tabular. Fa de teri, nscrierea
asigur opozabilitatea, mai exact eficacitatea drepturilor reale dobndite sau,
dup caz, modificarea, n temeiul unui act sau fapt juridic anterior, n sensul c,
n lipsa nscrierii, drepturile reale valabil transmise, constituite ori modificate nu
exist fa de teri, care le pot ignora, ca i cum ele niciodat nu s-ar fi nscut,
transmis ori modificat.
Articolul 25 alin.(1) din Legea/1996 statuteaza : nscrierile n cartea
funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data
nregistrrii cererilor, ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul
nscrierilor.
De la regula opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea
funciara pe baza actului prin care s-au constituit, transmis ori modificat n mod
valabil, Legea prevede o serie de excepii, de cazuri n care dobndirea
drepturilor tabulare este opozabil fa de teri fr nscrierea n cartea funciar,
respectiv atunci cnd provin sau, dup caz, se dobndesc prin: succesiune;
accesiune; vnzare silit; uzucapiune; lege; expropriere; hotrri judectoreti.
De asemenea potrivit art. 32 din legea 7/1996, efectul opozabilitii nscrierilor
nu opereaz atunci cnd este n discuie:
6

a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte

asemenea aspecte
b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea
localitilor i alte asemenea aspecte.

Bibliografie

1. Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform

Noului Cod civil, Edit. C.H.Beck, Bucureti, 2012.

2. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, Vol II, Noile cri

funciare, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006.

3. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996.

4.

Noul Cod Civil.