UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZARE : DREPT

Drept funciar
Contractul de arendare reglementat de Noul Cod Civil

Profesor de disciplin:
Lect. Univ. dr. Adrian Circa

NOIUNI
Definiie
Contractul de arendare, varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care
una dintre pri, numit arendator, transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n
vederea exploatrii pe o durat determinat i n schimbul unui pre, numit arend, stabilite de
pri

Caracterele juridice ale contractului de arendare

Potrivit art. 1838 din Codul Civil contractul de arendare se ncheie n form scris ,
sub sanciunea nulitii absolute, ncheiat ntre arendator pe de o parte , si arenda pe de alt
parte. Prile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arenda ii, persoane
fizice, pot fi ceteni romani sau ceteni strini. Arendaii, persoane juridice pot fi de
naionalitate romn sau strina i trebuie s aib ca obiect de activitate exploatarea bunurilor
agricole i s prezinte garaniile solicitate de arendator.
Astfel contractul de arendare fiind o specie a contractului de locaiune prezint in
general aceleai caractere juridice.
De aici rezult ca arendarea are urmtoarele caractere juridice:
1. Contract sinalagmatic d natere la obligaii reciproce ntre pri, n schimbul
transmiterii folosinei bunurilor agricole, arendaul va plti arendatorului un pre
numit arend.
2. Contract cu executare succesiv obligaiile prilor se executa n timp, pe
durata stabilit n contract (durata arendrii se stabilete n contract de ctre
pri, iar n cazul omiterii acestei reglementari perioada va fi cea necesara unui
ciclu de cultura sau unui ciclu complet stabilit de destinaia contractului de
arendare).
3. Contract comutativ prile cunosc ntinderea obligaiilor reciproce nc din
momentul ncheierii contractului.
4. Contract oneros - ambele pri urmresc dobndirea unui folos patrimonial n
schimbul propriei prestaii. Pentru prestaia arendatorului, de a transmite
folosin bunurilor agricole i corespunde contraprestaia arendaului de a plti
arenda.
5. Contract solemn contractul de arendare trebuie ncheiat n forma scrisa sub
sanciunea nulitii absolute [art. 1838 alin.1 C. Civ.].
6. Contract netranslativ de proprietate,ci doar translativ al dreptului de folosin.
7. Contract intuitu personae, cel puin pentru persoana arendaului care trebuie s
prezinte anumite caliti i calificri. In plus Codul Civil art. 1847 interzice
expres subarendarea, sub sanciunea nulitii absolut, si oficiile de arendai. Sub
sanciunea nulitii, arendaul nu poate subarenda total sau parial lucrurile
arendate, chiar dac arendatorul ar fi de acord, deoarece legea interzice oficiile
2

de arendai. Datorit acestei interdicii, nu este permis nici arendarea general,

prin care arendaul ar arenda un ansamblu de exploatri agricole, contractnd cu
subarendatorii fiecrei exploatri

Condiii de validitate
Prile contractului
Prile contractului sunt arendatorul si arendaul, ele pot fi att persoane fizice ct i
persoane juridice.
Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt deintor legal de bunuri agricole,
cum ar fi, persoanele care beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor, crora li s-au eliberat doar adeverine de proprietate si nu titluri de proprietate.
Arendaul persoana fizica poate fi orice cetean roman sau cetean strin, care are
pregtire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cuno tin e agricole si
prezint garaniile solicitate de arendator.
Arendaul persoana juridica poate fi orice persoana de naionalitate romana sau
strina, ea trebuie s aib ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si s prezinte
garaniile solicitate de arendator.
Nu pot avea calitatea de arenda, funcionarii publici si salariaii din consiliile de
administraie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si staiunilor de cercetare
si producie agricola care au in patrimoniu sau n administrare terenuri agricole proprietate
publica.
Arendaul nu poate fi niciodat arendator, ntruct legea interzice, sub sanciunea
nulitii absolute subarendarea total sau parial. Arendaul poate ns, cu acordul scris al
arendatorului, s cesioneze contractul de arendare soului, coparticipant la exploatarea
bunurilor agricole, sau descendenilor si care au mplinit vrsta de 18 ani.
Acesta poate folosi salariai permaneni sau sezonieri, care se bucura de toate
drepturile si de protecia sociala prevzut de legislaia muncii.

Consimmntul
Potrivit principiului libertii contractuale, persoanele fizice si persoanele juridice sunt
libere s ncheie sau nu contracte de arendare, dac, ndeplinesc condiiile legii. Aici se aplic
dispoziiile C. Civ. privind condiiile consimmntului i viciile acestuia.

Obiectul contractului de arendare

Fiind un contract sinalagmatic, obiectul contractului de arendare este format din dou
elemente: bunurile agricole supuse arendrii i arenda.

Potrivit art. 1836 din Codul Civil pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
- terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile
mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole
i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care
servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite
pentru producia agricol;
- animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate
exploatrii agricole.
Este necesar ca bunul agricol s existe, fiind valabil ns i contractul care are ca
obiect un bun agricol viitor, care trebuie s fie determinat sau determinabil i asupra lui,
arendatorul s aib un drept real (de proprietate, uzufruct etc.)
Arenda este contraprestaia pe care o datoreaz arendaul arendatorului, adic preul
folosinei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendaului.
Rmne la libera apreciere a parilor sa stabileasc forma arendei (o suma de bani, o
cantitate de produse agricole , pltibil in natura, in fructe sau sub o forma mixta) si
cuantumului ei, fr a exista o limita minima si una maxima legala.
Este obligatoriu ns, stipularea n contract a arendei, modalitile si termenele de plata
a acesteia, obligaia executrii acestei ndatoriri contractuale si faptul c plata arendei se face
potrivit ntelegerii prilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite n
contract.

Forma contractului de arendare

Contractul de arendare trebuie ncheiat in forma scrisa, sub sanciunea nulitii
absolute conform art. 1838 C.Civ.
Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instan, ridicat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui
raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, intr-un registru special inut de secretarul
consiliului local.
Cnd bunurile teritoriale sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte
un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raza teritoriala sunt
situate bunurile arendate.
Contractul de arendare trebuie s cuprind obiectul contractului, complet i precis
determinat, s conin descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate, inventarul acestora
i planul de situaie al terenurilor.
Dispoziiile in materie de carte funciara rmn aplicabile.
Toate cheltuielile legate de nscrierea, nregistrarea si publicitatea contractului de
arendare revin arendaului.

Din redactarea textului rezult c nregistrarea contractului de arenda este nu numai o

condiie de opozabilitate fa de teri ci, mai mult dect att, o condiie de validitate a
contractului.

Durata arendrii
Codul civil stabilete in cadrul art.1837 daca durata contractului nu este determinata,
arendarea se consider a fi fcut pentru toata perioada necesar recoltrii fructelor pe care
bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul. Astfel
contractul de arendare trebuie s se ncheie pe o durat determinat stabilit de pri, fr ca
aceasta s poat depi 49 ani, corespunztor duratei maxime a locaiunii, ale crei dispoziii
sunt incidente, n temeiul art. 1778 alin. (2) Cod Civil i n msura compatibilitii, i n
materie de arendare.
n lipsa unei dispoziii legale exprese privind durata minim a contractului de
arendare, legiuitorul a prezumat aceast durat, cenzurnd libertatea de voin a prilor n
acest domeniu i considernd c aceast durat nu poate fi dect aceea a perioadei de timp
necesare recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care
se ncheie contractul.

Riscurile n contractul de arendare

Prile pot, de comun acord, s prevad suportarea pierderilor totale sau pr ile ale
bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major.
In lipsa unei cauze contractuale in acest sens, se vor aplica regulile generale in materie de risc.
Pieirea total sau parial, in mod fortuit, a bunului arendat va fi suportat de ctre
arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino. n ceea ce privete riscul pieirii
recoltei, deci riscul contractului de arendare, dac pe durata arendrii, ntreaga recolta a unui
an sau cel puin o jumtate din ea a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional
a arendei dac aceasta a fost stabilita intr-o cantitate determinata de produse agricole, ntr-o
suma de bani determinat sau intr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei
cantiti determinate de produse agricole.(art.1841 C.Civ)
Avnd n vedere natura contractului, a riscurilor ce pot aprea pe parcursul unui an
agricol, codul civil a prevzut i obligativitatea ca arendaul chiar n lipsa de stipulaie
expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei, ori al pieirii animalelor
din cauza unor calamiti naturale. In acest fel riscurile contractului de arendare vor fi preluate
de asigurator
Potrivit art. 1850 din Codul civil contractul de arendare nceteaz prin decesul,
incapacitatea sau falimentul arendaului.
Dei contractul de arendare este ncheiat intuitu personae, totui, potrivit reglementrii
de drept comun, inciden n temeiul art. 1778 alin. (2) Cod Civil, se tinde spre soluia
continurii arendrii n cazul decesului arendaului
Decesul arendaului nu duce automat la ncetarea contractului de arendare, dac
prile nu au convenit contrariul. Prin aplicarea art. 1820 Cod Civil, norma general n materie
de locaiune, incident i contractului de arendare, motenitorii arendaului pot continua
5

executarea contractului dac nu l-au denunat n termen de 60 zile de la data la care au luat
cunotin de moartea arendaului i existena arendrii. Cu alte cuvinte, moartea arendaului
nu atrage, prin ea nsi, ncetarea contractului, dect dac succesorii arendaului se
prevaleaz de dreptul de a-l denuna.
Contractul poate nceta i nainte de a ajunge la termen, prin acordul prilor.
Cu acordul scris al arendatorului arendaul poate s cesioneze contractul de arendare
soului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenilor si care au mplinit
vrsta majoratului. Potrivit art.1849 din Codul Civil arendaul are drept de preempiune cu
privire la bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art. 1730-1.739.
Caracterul intuitu personae al contractului de arendare justific ncetarea acestuia prin
falimentul sau incapacitatea arendaului, cu precizarea c ncetarea contractului prin
incapacitatea arendaului presupune punerea acestuia sub interdicie prin hotrre
judectoreasc, potrivit art. 43 alin. (1) lit. b) Cod Civil.
Scopul pentru care se ncheie contractul de arendare trebuie s fie licit i moral.
Contractul care are o cauz fictiv, ilicit, imoral, fals va fi nul absolut.

BIBLIOGRAFIE
6

1. Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Editura C.H.Beck, Bucuresti, 2008

2. Dumitru Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011

3. Noul Cod Civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011