Tema nr.

8 Contractul de locaiune
Schema 1. Forma contractului

Forma contractului de locaiune

(art.876 CC RM)

Bunuri
mobile

Verbal

Bunuri
imobile

Scris

Scris

Scris i nregistrat n
Registrul Bunurilor
Imobile,
dac
termenul depete
3 ani

Schema 2. Structura raporturilor contractuale n locaiune

(art.art.889, 890, 896, 897 CC RM)

Locator

Locatar

Locatar

Locatar

Sublocatar
Art.894 CC

Sublocatar
Art.894 CC

Sublocatar
Art.894 CC

Schema 3. Modificarea contractului de locaiune

Temeiurile
modificrii chiriei

Prin
acordul
prilor

Locatorul numai o
dat pe an

Locatarul poate
cere
reducerea
chiriei
dac
folosirea bunului
s-a
nrutit
considerabil

Pentru
nerespectarea
obligaiilor
contractulae

Schema 4. Prelungirea contractului de locaiune

Dreptul prioritar al locatarului

pentru prelungirea locaiunii
(art.904 CC RM)

i-a
onorat
anterior obligaiile
contractuale

Bunul se d n
locaiune pe un nou
termen

Este de acord cu
noile condiii
contractuale stabilite
de locator

Schema 5. Rezilierea contractului de locaiune

Temeiurile rezilierii
contractului

Din iniiativa locatarului:

a) i-a pierdut capacitatea de
munc i nu poate folosi bunul
nchiriat;
b) Este privat de libertate i nu
poate executa obligaiile
contractuale (art. 907 CC RM)

Din iniiativa locatorului:

a) Locatarul nu folosete bunul
nchiriat dup destinaie;
b) Admite intenionat sau din culp
nrutirea strii bunului;
c) Nu pltete chiria pe parcursul a
3 luni dup expirarea termenului
de plat;
d) ncheie un contract de
sublocaiune fr acordul
locatorului (art.906 CC RR).

Legea sau contractul poate prevedea

i alte temeiuri de reziliere din
iniiativa ambelor pri

Schema 6. Structura raporturilor contractuale n contractul de nchiriere a spaiului

locativ
Locator

Locatar
(membrii familiei)

Sublocatar

Alte persoane
(rude, cunoscui)

Schema 7. Membrii familiei locatarului (care au dreptul la spaiul locativ)

Chiriaul
(locatarul)
(art. 55 CL RM)
Condiie conlocuirea
comun

Soul
(soia)

Copiii
locatarului

Copiii
oricrui
membru al
familiei

Prinii

Alte persoane (frai, surori, alte rude i cunoscui) care

locuiesc temporar i nu au dreptul la spaiul locativ

Schema 8. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului lcoativ

Temeiurile modificrii contractului

n spaiul locativ privat

Prin acordul prilor

Din iniiativa locatorului
(proprietarului)

Din iniiativa
locatarului

Numai n cazurile prevzute de lege

i numai pe cale judiciar (art.102,
104 CL RM)

Neachitarea

sistematic
a chiriei i
serviciilor
comunale

Deteriorarea

sistematic
a spaiului
locativ

Folosirea
spaiului
locativ nu
dup
destinaie

Spee

n orice moment
(art.139 CL RM)

nclcarea
sistematic
a regulilor
de
conveuirea
comun

Consecinele
rezilierii
Fr acordarea
altui
spaiu
locativ

Spea 1. SA Batina a dat n locaiune cooperativei un depozit de consum. Acest

depozit se afla pe terenul primit de SA n folosin perpetu. n termenul de valabilitate a
contractului cooperativa, cu acordul SA, a reutilat depozitul n magazin, iar n continaure, fr
acceptul SA, depozitul a fost demolat i folosit n calitate de materiale de construcie pentru
construcia pe acelai teren a unei case de locuit.
Aciunea SA mpotriva cooperativei cu privire la restituirea depozitului a fost satisfcut
cu obligarea locatarului de a restitui bunul i a recupera locatorului prejudiciul cauzat n legtur
cu demolarea bunului. Atacnd hotrrea, prtul a declarat c preteniile SA trebuie respinse,
deoarece bunul nu exist, iar construcia casei a costat foarte mult i n ea s-au instalat deja
locatari.
Soluionai spea.
Spea 2. Primria mun.Chiinu a transmis n locaiune SRL Basarabia o ncpere cu
dou etaje pentru activitatea de antreprenoriat pe termen de 25 ani. Contractul a fost ncheiat pe
baza unui concurs ctigat de SRL, care a achitat 20 mii lei.
Peste 5 ani SRL a constituit mpreun cu un investitor strin, o persoan juridic, i a
depus n calitate de aport n capital social dreptul de folosin a din ncperea nchiriat pe
termen de 10 ani.
Reprezentantul primriei a depistat c chiria nu se achita de SRL, dar de ntreprinderea
mixt constituit. n legtur cu aceasta, primria a chemat n judecat locatarul, cernd rezilierea
contractului, deoarece SRL, dup cum considera primria, a nclcat clauza contractual de a nu
transmite bunul n sublocaiune. Prtul consider c nu a nclcat contractul de locaiune,
deoarece acesta nu conine interdicia de a transmite dreptul de folosin n calitate de aport n
capital social al unei persoane juridice nou create. n ce privete achitarea chiriei de ctre
ntreprinderea mixt, aceasta se face din nsrcinarea SRL i n contul datoriei fa de ultima.
Soluionai spea.
Spea 3. SA Agroconstructor a transmis n locaiune unei organizaii de construcie un
excavator pe termen de 5 ani. Cu acordul locatorului, locatarul a transmis excavatorul n
sublocaiune unui SRL pe termen de 3 ani. Peste 6 luni prile contractante au decis s nceteze
contractul de locaiune. Respectiv, au cerut restiturea excavatorului de la sublocatat. Sublocatarul
a refuzat s restituie obiectul respectiv, invocnd contractul de sublocaiune ncheiat, al crui
termen nu a expirat.
Soluionai spea.

Spea 4. SA Osiris a transmis n locaiune SRL Anubis automobilul Volvo 850 pe

termen de 3 ani cu dreptul de rscumprare. Totodat, s-a stabilit c chiria va fi n acelai timp i
plata de rscumprare. La expirarea termenului contractului, locatarul putea s achite diferena
preului de rscumprare i din acest moment s devin proprietarul automobilului.
Dup expirarea a doi ani, locatarul a dat faliment i n procesul lichidrii s-a pus
problema restituirii plilor de rscumprare. Locatorul a obiectat mpotriva unor aa cerine,
considernd c dreptul de rscumprare apare la locatar numai dup expirarea termenului
contractului la achitarea integral i deci nu este nevoie de a restitui plile achitate. n afara de
aceasta, contractul de locaiune conine clauza n conformitate cu care, dac contractul va fi
reziliat anticipat de locator, din cauza unor nclcri, admise de locatar, dreptul de rscumprare
nceteaz.
Soluionai spea.
Spea 5. Institutul de cercetri tiinifice a nchiriat de la SRl Profit o ncpere cu
suprafaa de 200 m2, compus din 3 camere, pentru instalarea unei secii noi de cercetare. Peste
10 zile s-a constatat c ncperea este n stare necorespunztoare. Specialitii invitai de institut,
dup examinarea ncperii, au ajuns la concluzia c este necesar reacoperirea cldirii fr de
care ncperea nu va putea fi folosit conform destinaiei. Institutul s-a adresat SRL-lui cu
cererea de a repara acoperiul i s aduc ncperea ntr-o stare util pentru folosirea ei conform
destinaiei. Totodat, institutul a comunicat c ntrerupe achitarea plii pe tot timpul efecturii
reparaiei.
Soluionai spea.
Spea 6. n baza contractului semnat cu calea ferat, SA a primit n locaiune o linie
secundar de cale ferat (linie de garaj) mpreun cu o locomotiv i 10 vagoane ce aparineau
SA, pentru deservirea transportrii de ncrcturi. n urma unei furtuni, locomotiva i 3 vagoane
au fost deteriorate ntr-att, nct nu puteau fi folosite de SA pentru efectuarea transportrii. SA sa adresat cii ferate cu cererea de a repara locomotiva i vagoanele. Calea ferat, recunoscnd c
deteriorarea a avut loc nu din vina SA, dar, totui, a refuzat s efectueze reparaia, invocnd
faptul c, conform contractului, locatarul trebuie s efectueze reparaia capital. Locatarul, la
rndul su, a cerut rezilierea contractului de locaiune i recuperarea daunelor cauzate.
Soluionai spea.
Spea 7. Burlacu a nchiriat un pian pe termen de un an, ntocmind contractul de
locaiune cu Chicu. n legtur cu plecarea n deplasare pe termen de trei luni, Burlacu i-a

transmis pianul n folosin temporar vecinului su Ionacu, cu condiia c acesta va plti chiria
pentru timpul ct pianul se va afla n folosina lui. Ionacu a pus pianul lng un calorifer i
ulterior au aprut 2 fisuri la pian.
La expirarea termenului contractului, Burlacu a restituit pianul lui Chicu. Dup
examinarea pianului, Chicu a refuzat s-l primeasc i i-a propus lui Burlacu s-l repare pe cont
propriu. Burlacu a refuzat s satisfac aceste cerine, considernd c vinovat pentru deteriorarea
pianului este Ionacu.
Soluionai spea.
Spea 8. Reclamantul, SA Atom, a cerut prtul, I Mihieti, s fie obligat s
evacueze bufetul Cozia i s-l predea cu inventarul existent. Instana de judecat a admis
aciunea. Prtul a declarat apel, susinnd c la expirarea termenului de locaiune prevzut de
contract (31 decembrie 2010), contractul a fost rennoit, n mod tcit, pe o perioad de nc doi
ani, conform clauzei contractuale, astfel c evacuarea s-a efectuat greit.
Instana de apel a considerat c, ntra-devr, alineatul penultim din contractul de locaiune
prevede posibilitatea prelungirii contractului la expirarea termenului convenit pe un termen de
nc doi ani, prin acordul comun al prilor. n instan nu s-a dovedit c un asemenea acord ar fi
avut loc.
Soluionai spea.
Spea 9. n legtur cu plecarea ndelungat n deplasare, Popescu a ncheiat cu vecinul
su Rmbu un contract prin care i-a transmis acestuia automobilul pe un termen de un an. Peste 3
luni Popescu a decedat n urma unui accident rutier. Fiul defunctului, fiind unicul motenitor, a
naintat aciune mpotriva lui Rmbu, cernd restituirea automobilului.
Obiectnd mpotriva aciunii, Rmbu a explicat c contractul de locaiune a fost ncheiat
pe un termen de un an i termenul nu a expirat, iar automobilul este necesar pentru activitatea
profesional.
Reclamantul a insistat asupra cerinelor sale, declarnd c el nu are raporturi contractuale
cu Rmbu i, n afar de aceasta, tatl nu a ncheiat cu prtul contract n scris, de aceea
automobilul trebuie transmis lui ca unicul motenitor.
Soluionai spea.

Spea 10. Reclamantul i-a chemat n judecat pe Secrieru i Ursu, cernd obligarea lor la
plata costului autoturismului proprietatea lui, ce a fost distrus ntr-u accident rutier n timp ce era
folosit de cei doi n baza contractului de locaiune pe termen de 2 sptmni.
n aciune s-a artat c, fiind rugat de cei doi pri, reclamantul le-a dat n locaiune
autoturismul pentru a pleca la mare, dar acetia, contrar prevederilor contractuale, s-au deplasat
n alt localitate, iar la ntoarcere, din neatenia conductorului auto prtul Secrieru s-au
rsturnat, izbind maina de un copac.
Instana a admis aciunea prin care a obligat prii la plata sumei solicitate. Ursu a
declarat la apel, susinnd, c nefiind vinovat cu nimic de producerea accidentului, obligarea sa la
reparaia prejudiciului apare nejustificat.
Soluionai spea.

Spea 11. Ciubotaru mpreun cu soia i fiica locuiau ntr-un apartament de stat cu trei
odi cu suprafaa de 50 m2 (odile de 22, 16 i 12 m2). Dup cstoria fiicei n acelai apartament
a trecut s locuiasc i soul ei, Negru. Tinerii locuiau n odaia de 12 m2. Peste 2 ani soii Negru
au divorat. Negru a cerut partajul apartamentului i acordarea lui a odii de 12 m2. Ciubotaru era
mpotriva unei astfel de separri i Negru s-a adresat n judecat, cernd partajul apartamentului.
Soluionai spea.
Spea 12. Nederi, proprietar al casei, locuia cu familia din 5 persoane ntr-un spaiu
locativ de 42 m2. n legtur cu retragerea lotului pentru utilitate public, casa lui Nederi urma
s fie demolat. Autoritile publice locale i-au propus familel un apartament cu suprafaa de 58
m2. Nederi a refuzat acest apartament, cernd costul casei demolate, acordarea unui teren
pentru construcia casei, precum i acordarea unui apartament cu 3 camere pentru feciorul su
cstorit care avea un copil. Feciorul lui Nederi mpreun cu familia ocupau o odaie separat n
casa tatlui i ducea cu acesta gospodrie comun.
Aceste circumstane au servit drept temei pentru refuzul satisfacerii cerinelor lui
Nederi, care, primind aa un rspuns, a refuzat categoric demolarea casei. Autoritile locale au
naintat aciune cu privire la evacuarea familiei Negeri din cas i instalarea acestuia ntr-un
apartament cu 4 camere.
Soluionai spea.

Spea 13. Dup eliberarea (1989) din rndul forelor armate, Cotos Nicolae s-a instalat n
apartamentul surorii sale, Ionacu, care, mpreun cu familia compus din 3 persoane, locuiau
ntr-un apartament cu 2 odi. n 1992 Cotos s-a cstorit, ulterior n familia acestuia s-au nscut
doi copii, continund s locuiasc n apartamentul surorii. n scopul mbuntirii condiiilor de
trai, n 1993 Ionacu a primit odaia izolat, care s-a eliberat. n noul bon de repartiie au fost
nscrii i familia Cotos ca membri ai familiei.
n legtur cu vtmarea sntii i stabilirea invaliditii, Ionacu n 1994 a primit un
apartament cu 3 odi cu suprafaa de 44 m2. n bonul de repartiie au fost nscrii n calitate de
locatari temporari i membrii familiei Cotos, dar acetia au refuzat s se instaleze n noul
apartament i au continuat s locuiasc n vechiul apartament.
Primria s-a adesat n instana de judecat cu aciunea de evacuare a familiei Cotos.
Nefiind de acord cu aciunea Primriei Cotos a menionat c nu s-a obligat s elibereze vechiul
apartament i s se instaleze n cel nou i, n afar de aceasta, lui nu i s-a atribuit spaiul locativ.
Soluionai spea.
Spea 14.Adamova locuia mpreun cu fiica sa Dana de 13 ani ntr-o odaie separat n
cas de stat. n legtur cu ncheierea cstoriei, Adamova s-a mutat la soul su, iar n odaia sa a
lsat o parte din bunuri i a cerut recunoaterea n calitate de chiria pe fiica sa. Proprietarul casei
a cerut eliberarea camerei pe cale judiciar i instalarea fiicei lui Adamova n apartamentul unde
locuia mama i tatl ei vitreg.
Soluionai spea.
Spea 15. Soii Coroi, aveau 3 copii i ocupau un apartament cu 3 odi cu suprafaa de 47
m2. Familia Cazacu ocupau de asemenea un apartament cu 3 odi cu suprafaa de 47,07 m2, dup
cum era indicat n bonul de repartiie. Familiile Coroi i Cazacu au perfectat schimbul acestor
apartamente. Ulterior Coroi a naintat aciune n judecat mpotriva familiei Cazacu de reziliere a
contractului i evacuarea acesteia din apartamentul cu suprafaa de 47m2. Ultimii au obiectat
mpotriva aciunii i au naintat aciune reconvenional, cernd declararea nulitii contractului,
invocnd faptul c n procesul perfectrii schimbului s-au nelat n bun credin n ce privete
mrimea spaiului locativ primit n schimbul care, de fapt, era mai mic cu 9 m2.
Soluionai spea.

Spea 16. Roman i-a dat n chirie lui Moanu 2 odi din casa ce-i aparinea n proprietate
privat. Prile au convenit verbal mrimea chiriei i au determinat termenul contractului 12
ani, la a crui expirare Moanu s-a obligat s elibereze spaiul. Peste 10 ani Roman s-a adresat n
judecat cu cererea de reziliere a contractului i evacuarea lui Moanu. ntemeind aciunea,
acesta a adus urmtoarele argumente:
1) Moanu, dei pltete chiria, deseori se afl n expediii n acest timp ce spaiul locativ
este liber;
2) Roman are nevoie de acest spaiu personal i nu dorete s-l mai dea n locaiune.
Moanu a consimit s elibereze ncperea numai dup expirarea termenului contractului,
adic peste 2 ani.
Soluionai spea.
Spea 17. Familia Baciu (so, soie i 2 fiice) ocupau n baza contractului un apartament
cu 4 odi cu suprafaa de 92 m2. Dup decesul soiei i plecarea copiilor n legtur cu cstoriile
lor, Baciu a rmas unicul locatar n acest apartament. n legtur cu retragerea lotului pentru
utilitate public, casa urma s fie demolat, iar locatarii evacuai. Lui Baciu i s-a propus un
apartament cu suprafaa de 23 m2. Baciu a refuzat considernd c are dreptul la un apartament cu
4 odi, deoarece n prezent ocupa un apartament cu 4 odi.
Primria a naintat aciune cu privire la evacuarea lui Baciu i instalarea n apartamentul
de 23 m2.
Care va fi hotrrea instanei de judecat?
Spea 18. Primria mun.Chiinu a naintat n judecat aciune cu privire la evacuarea dnei Burlacu i a surorii acesteia Mocanu din casa compus dintr-o camer de 16 m2 i buctrie,
proprietate privat pe cote-pri, n legtur cu demolarea acestei case.
Surorilor li s-a propus instalarea ntr-un apartament cu o odaie cu suprafaa de 19 m2.
Prtele nu au recunoscut aciunea i au prezentat aciune reconvenional, cernd acordarea
fiecrei n parte a apartamentelor cu o odaie. ntemeind aciunea, surorile au menionat c
aceast casa a fost dobndit prin succesiune, fiecare deinnd n proprietate cte 1/82 din cas i
de aceea fiecare are dreptul asupra unui apartament separat.
Care va fi hotrrea instanei de judecat?

Teste-gril
1. Dup natura sa contractul de locaiune este un contract:
a) translativ de posesie;
b) translativ de proprietate;
c) translativ de posesie i folosin.
2. n conformitate cu Codul civil nenregistrarea n termen a contractului de locaiune
pe un termen de peste 3 ani n registrul bunurilor imobile are ca efect:
a) nulitatea contractului;
b) inadmisibilitatea probei cu martori;
c) inopozabilitatea fa de teri.
3. Locatorul rspunde pentru viciile bunului nchiriat:
a) doar dac viciul nu poate fi remediat;
b) doar dac bunul nu poate fi folosit dup destinaie;
c) doar dac nu exist o clauz contractual care-l exonereaz de rspundere.
4. Locatorul poate cere modificarea chiriei:
a) cnd starea bunului s-a nrutit considerabil n virtutea unor circumstane obiective;
b) cnd condiiile economice fac ca neajustarea s fie inechitabil;
c) dac locatarul folosete bunul contrar destinaiei.
5. Contractul de locaiune poate fi ncheiat pentru un termen:
a) de maximum 99 de ani;
b) care nu va depi termenul de folosin a bunului;
c) nelimitat.
6. n cazul decesului uneia din pri, contractul de locaiune:
a) nceteaz;
b) nu nceteaz;
c) se reziliaz.
7. Dac raporturile contractuale continu n mod tacit dup expirarea termenului
contractului de locaiune, acesta se consider prelungit:
a) pe un termen egal cu cel stipulat n contract;
b) pe o perioad nedeterminat;
c) pe termen de 1 an.
8. n cazul pierii bunului nchiriat:
a) contractul de locaiune nceteaz de drept;
b) contractul de locaiune nceteaz prin acordul prilor;
c) locatorul este obligat s pun la dispoziia locatarului un alt bun.
9. Forma contractului de locaiune a bunurilor mobile:
a) verbal;
b) scris;
c) scris i autentificat notarial.
10. Forma contractului de locaiune a bunurilor imobile:
a) scris;

b) scris i autentificat notarial;

c) scris, autentificat i nregistrat n registrul bunurilor imobile;
d) scris, autentificat i nregistrat n registrul bunurilor imobile, dac termenul
contractului depete 3 ani.
1. Obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ social:
a) o camer izolat cu o suprafa locativ sub norma stabilit de lege;
b) o camer legat cu alt camer printr-o intrare comun (camere adiacente);
c) o lucuin izolat, care este constituit din una sau mai multe camere.
2. Termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ social:
a) pe un termen de pn la 3 ani;
b) pe un termen de pn la 5 ani;
c) pe un termen de pn la 10 ani.
3. Forma contractului de nchiriere a spaiului locativ:
a) verbal;
b) scris;
c) scris i nregistrat la organul teritorial cadastral.
4. Care organ ia decizie de evacuare din spaiul locativ social:
a) autoritatea public local;
b) proprietarul;
c) instana de judecat.
5. Consecinele evacurii din spaiul locativ social:
a) cu acordarea altui spaiul locativ social;
b) fr acordarea altui spaiul locativ social;
c) dup caz cu sau fr acordarea altui spaiul locativ social.
6. Formele contractului de nchiriere a spaiului locativ privat:
a) verbal,
b) scris,
c) scris i nregistrat la administraia public local.
7. Termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ privat:
a) pe un ternem de 5 ani;
b) pe un termen nedeterminat;
c) pe un termen determinat de proprietar.