UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DREPT

CURSUL
Drept civil

REFERAT

Contractul de locațiune

Magistru în drept, lector universitar. Natalia Chibac

Prenumele şi numele studentului Cucută Octavia

Nr.grupei, anul de studii Grupa 1707 2019

Data remiterii 15.11. 2019

2019
 2

Cuprins

Importanța și actualitatea ................................................................................................................ 3

Locațiunea imobilelor în orașul Chișinău ................................................................................. 16
I.Caracterele juridice a contractului de locațiune ........................................................................... 4
2.1 Obligaţiile principale ale locatorului ..................................................................................... 4
2.2 Drepturile și obligațiile locatarului ....................................................................................... 5
II.Soarta îmbunătățirilor aduse patrimoniului închiriat .................................................................. 8
III.Locațiunea și arenda .................................................................................................................. 8
IV.Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune ................................................................ 9
V.Contractul de sublocaţiune ........................................................................................................ 11
VI. Încetarea contractului de locaţiune ......................................................................................... 12
Majorarea chiriei ....................................................................................................................... 14
VII. Locațiunea unităților de transport ...................................................................................... 15
Concluzii ....................................................................................................................................... 18
Bibliografie ................................................................................................................................... 19
Analiza Hotărârilor Curții Supreme de justiție ......................................................................... 23
 3

Importanța și actualitatea
Odată cu dezvoltarea comerțului, trecerea la economia de piață, atunci când oamenii au
început să producă mult mai mult decât aveau nevoie, au început să apară primele contracte,
acorduri între oameni. Apariția acestor genuri de relații, este binevenită pentru întreaga societate,
pentru diferite pături sociale cu diferite bunuri în proprietate și diverse venituri. Contractul de
locațiune oferă mari posibilități pentru ambele părți care au hotârât să – l încheie. Locatarul
dobândește în posesie și folosință bunuri de care are nevoie, dar nu dispune de o sumă mare ca să
poată procura acest bun, iar locatorul își mărește patrimoniu, transmițând bunul, de care la moment
nu are nevoie.

Importanţa contractului de locaţiune se reflectă în următoarele teze1:

 este actul juridic de bază ce reglementează relaţiile dintre locator şi locatar

 numai prin contract se reglementează drepturile şi obligaţiile părţilor;
 este o formă legală de stabilire a relaţiilor juridice de transmitere a
patrimoniului în posesie şi folosinţă sau numai în folosinţă;
 numai contractul stabileşte răspunderea pentru neexecutarea sau executarea
necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale;
 este o formă raţională şi economică de folosire a bunurilor temporar
neutilizabile şi nefolosite de locator;
 permite persoanelor fizice şi juridice de a desfăşura activitate de antreprenoriat,
de producţie, sau altă activitate, utilizând în acest scop bunurile străine.
 permite locatorului de a obţine beneficii, avantaje; a procura bunurile sau alte
bunuri în proprietate; a lărgi activitatea de producţie; aș-i forma un capital iniţial
pentru a începe o afacere;
Contractul de locațiune este acela în cadrul căruia o parte numită locator se obligă să
transmită un bun nefungibil care are particularități individuale mobil sau imobil în folosință
temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar locatarul la rîndul său care este cealaltă parte
contractantă se obligă să folosească bunul conform destinației lui și să achite chiria conform
uzanțelor contractului conform condițiilor contractuale. Acest contract este aplicabil în țara noastră
conform noului Cod civil din 6 iunie 2002. Până atunci în Codul Civil din 1964 al RSSM era
folosită doar noțiunea de arendă.

1
Chibac Gheorghe, Malamciuc Ion„Dreptul de locaţiune. Arenda. Material didactic prentru studenţii Facultăţii de
Drept” Ed. CEP USM, Chişinău 2004;
 4

I. Caracterele juridice a contractului de locațiune

 Locațiunea este un contract sinalagmatic, prin încheierea contractului de locatiune
ambele părţi la contract dobândesc drepturi şi obligaţii. Astfel, locatorul are obligaţia de
a transmite bunul în locatiune, iar locatarul are obligaţia de a folosi bunul conform
destinaţiei şi de a achita în termenul stabilit de contract plata de locatiune - chiria.
 Locațiunea este un contract cu titlu oneros, întrucît în schimbul folosinței bunului se
plătește o chirie determinată sau cel puțin determinabilă. În cazul în care folosința
bunului ar fi dată fără obligația unei chirii, nu am fi în prezența contractului de locațiune,
ci a unui contract de comandat.
 Locațiunea este un contract comutativ, unde părţile cunosc cu certitudine atât valoare şi
termenul utilizării bunului, cât şi mărimea plăţii de locatiune.
 Locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul reciproc de voință
a părților.
 Locațiunea este un contract translativ de folosință, iar nu translativ de proprietate. Spre
deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, în contractul de locațiune nu se transmite
dreptul de proprietate, ci numa dreptul de folosință temporară sau de folosință și
posesiune temporară asupra bunului închiriat. Aceasta înseamnă că locator poate fi și o
altă persoană decât proprietatrul bunului și că riscul pieirii fortuite se suportă de către
locator.2
 Locațiunea este un contract cu executarea succesivă în timp, presupunînd executarea
prin mai multe prestații eșalonate în timp.
2.1 Obligaţiile principale ale locatorului
1. Locatorul este obligat să predea locatarului bunul. Această predare trebuie să fie reală,
în natură. În unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit locatarului şi în acest caz
locatorul e obligat să admită la bun locatarul în locul şi termenii prevăzuţi în contract.
Aceasta poate avea loc, de exemplu, în cazul cînd locatarul închiriază un instrument
muzical în proporţii mari (bunăoară, un pian), pentru a-şi învaţa copiii să cânte la el.
2. Să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii
materiale cînd are caracteristicile convenite sau, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite
caracteristici, este liber de vicii în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite
în contract sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu s-a convenit
asupra folosinţei (art. 1254, alin.(3) CC). În baza contractului pot fi transmise şi bunuri cu
vicii materiale, însă cu condiţia că aceasta a fost specificat în contract.
3. Să transmită toate documentele, regulile, instrucţiile ce autentifică dreptul de
proprietate asupra bunului închiriat şi care stabilesc modul de folosinţă a lui.
4. Să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede
altfel (art.1274, alin.(1) CC).

2
Radu I Motica, Florin Moțiu,Contractul de vînzare cumpărare.Teoria și practica judiciară, Lumina lex, 1999, p.96.
 5

5. Să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale.

La încheierea contractului locatorul e obligat să anunţe locatarul despre drepturile terţilor
asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă locatarului dreptul de a cere
reducerea plăţii, rezilierea contractului, precum şi despăgubiri.
Din esenţa art. 1257 CC RM, rezultă că în baza contractului în locaţiune poate fi
închiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiţia că locatorul este informat despre
aceste vicii.
În baza art. 1268 CC RM, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze
lucrări asupra lui şi, în cazul imobilului, să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind
obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil. În cazul încetării raporturilor contractuale
locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea construcţiilor neautorizate, dacă acestea nu
prezintă careva interes pentru el. Dacă locatarul nu înfăptuieşte aceste lucrări, locatorul este în
drept să demoleze singur construcţiile neautotizate, dar pe contul locatorului.
Dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat,
locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierii şi repararea prejudiciului
în partea neacoperită de chirie (art. 1286 CC).
Este foarte important de întocmit un act de primire predare, care trebuie întocmit când
bunul este predat și primit, pentru a evita apariția ulterioară a unor litigii cu referire la calitatea și
canititatea bunului.
2.2 Drepturile și obligațiile locatarului
1. să preia bunul închiriat şi să participe la întocmirea actului de preluare-predare şi să-l
semneze;
2. să folosească bunul închiriat în strictă corespundere cu destinaţia lui sau cu cea prevăzută
în contract;
3. să păstreze bunul închiriat în stare normală;
4. să asigure integritatea bunului închiriat;
5. să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului închiriat;
6. la timp să achite chiria în locul şi modul prevăzut de contract;
7. să efectueze reparaţia prevăzută de contract şi lege;
8. să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriat;
9. să-i repare locatorului costul bunului uzat înainte de termen;
10. la încetarea raporturilor contractuale să-i întoarcă locatorului bunul închiriat, dacă el n-a
fost răscumpărat;
11. să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătăţirile făcute, dacă acestea sînt
efectuate fără acordul lui şi nu pot fi separate;
 6

12. să demoleze toate clădirile şi construcţiile construite pe terenul locatorului fără acordul
acestuia, dacă el o cere;
13. să întoarcă locatorului toate documentele primite la încheierea contractului;
Legislaţia în vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din obligaţiile
corelative ale locatorului şi acestea sînt următoarele:
1. dreptul de a răscumpăra bunul închiriat în întregime sau parţial dacă legea nu prevede vre
- o îngrădire în acest sens;
2. cu acordul locatorului să aducă îmbunătăţiri bunului închiriat;
3. să transmită bunul închiriat în sublocaţiune cu acordul preliminar al locatorului;
4. să ridice îmbunătăţirile aduse bunului închiriat fără acordul proprietarului, dacă ele sânt
separabile şi dacă altceva nu e prevăzut în contract;
Să folosească bunul la destinaţie şi în conformitate cu prevederile contractului. Această
obligaţie prevede că locatarul să întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai la
destinaţia determinată prin contract, iar în lipsa de aceasta la destinaţia prezumată după
circumstanţe. În cazul în care părţile nu au stipulat nimic în acest sens destinaţia lucrului închiriat
se va determina după natura lui, după destinaţia sa anterioară sau după orice alte acte. Obligaţia de
a folosi bunul închiriat ca un bun proprietar potrivit destinaţiei sale se referă atât la bunurile mobile
cît şi la cele imobile.

Obligaţia de plată a chiriei. Chiria se plăteşte fie la expirarea termenului contractului, fie
la expirarea anumitor perioade de timp stabilite de părţi. Dacă în contract nu este stabilit un astfel
de termen plata chiriei se face conform regulilor generale la domiciliul debitorului, adică a
locatarului. În caz de neexecutare a acestei obligaţii locatorul poate cere, conform regulilor
generale, executarea silită sau rezilierea contractului.

Aici ar fi aplicabilă următoarea speță: ,, Bună seara. A fost încheiat un contract de

locațiune cu titlu oneros. Timp de 3 luni locatarul a achitat la timp chiria, însă ulterior acesta nu
și – a putut îndeplini obligația și timp de 3 luni nu a plătit chiria. Următoare întrebare: cum poate
fi demonstrat că locatarul nu a achitat chiria timp de 3 luni ( la transmiterea banilor nu am
întocmit recipisă). Există facturi precum că în ultima lună ( iulie ) nu au fost achitate serviciile
comunale. Mersi anticipat.3”

 În asemenea cazuri este foarte importat de întocmită această recipisă care va fi

scrisă și semnată de fiecare dată când plata va fi făcută, respectiv în cazul când
nu va fi achitată chiria, locatarul în lipsa acestei recipise nu va putea proba că a
efectuat plata sau plata poate fi făcută prin intermendiul conturilor bancare,

3
https://yavo.md/rus/raspunsuri/v/cum-probez-neplata-chiriei-de-catre-locatar;
 7

respectiv probă va fi extrasul care va demonstra că banii au fost transferați sau că

au fost extrași de pe cont de către locatar.

Obligaţia de a restitui bunul la expirarea contractului. După încetarea contractului

locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primi împreună cu toate accesoriile
sale conform inventarului făcut. Prin inventar se înţelege orice act de constatare a stării în care s-
a aflat lucrul la predare, iar dacă părţile au omis să întocmească un asemenea inventar locatorul
trebuie să-l predea într-o bună stare fiind prezumat că l-a primit astfel. Obligaţia de a întreţine şi a
restitui bunul în starea primită face răspunzător pe locator, de toate pagubele pricinuite de incendiul
de exemplu a unei clădiri, dacă nu va dovedi că acest incendiu a provenit din caz fortuit, forţa
majoră şi altă cauză.4 Prin urmare locatarul nu va răspunde pentru pieirea sau deteriorarea lucrului
din cauza vechimii, forţei majore şi doar în cazul dacă dovedeşte că distrugerea totală sau parţială
a bunului provine din aceste cauze. Dacă sunt mai mulţi locatari fiecare răspunde de pagubele
pricinuite de incendiul proporţional cu valoarea locativă a păţii ce-i revine.

Să efectueze reparaţia curentă a bunului. În urma modificărilor a Codului Civil,

Modificările și completările la art. 888 și 898 din Codul Civil de până la
modificări reglementează mai detaliat problema distribuirii reparațiilor între locator și locatar.
Astfel, reparațiile curente sunt definite ca intervenţiile necesare în rezultatul folosinţei conform
destinaţiei a bunului şi care, în mod echitabil, pot fi puse pe seama locatarului, având în vedere în
special natura bunului, destinaţia pentru care este folosit şi termenul locaţiunii. Totodată, nici
locatorul și nici locatarul nu este obligat să efectueze reparaţiile curente doar pentru a înlătura
efectele uzurii normale a bunului. Reparațiile capitale, care tradițional sunt în sarcina locatorului,
sunt definite prin metoda excluderii: toate intervenţiile necesare pentru îndeplinirea obligaţiei
locatorului prevăzute la art. 1254 alin.(1), cu excepţia reparaţiilor curente. În orice caz, locatorul
va fi obligat să efectueze reparaţiile necesare pentru a înlătura prejudiciului adus bunului închiriat
de un eveniment în afara controlului locatarului sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa
bunului sau accesul la el. Totodată, schimbarea proprietarului bunului închiriat nu afectează
locațiunea (emptio non tollit locatum5).

5
Principiu juridic fundamental, în care cumpărătorul unui activ (vânzătorul a închiriat anterior) trebuie să respecte
contractul de închiriere, încheiat de către predecesorul său în drepturi cu o terță parte (art. 1276 Cod civil). Este, de
asemenea, nulă clauza care prevede rezoluțiunea contractului în caz de înstrăinare a bunului.
 8

II. Soarta îmbunătățirilor aduse patrimoniului închiriat

În procesul folosinţei patrimoniului închiriat locatarul din diferite motive îl poate
îmbunătăţi. În aceste acţiuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, însă stabileşte diferite
consecinţe în dependenţă de existenţa sau nu a acordului locatorului pentru îmbunătăţirea bunurilor
închiriate.
Şi atunci, toate îmbunătăţirile în folosul bunurilor închiriate pot fi împărţite în două
categorii: îmbunătăţiri făcute cu acordul locatorului şi îmbunătăţiri făcute fără acordul locatorului.
La rîndul său, acestea, fiecare în parte, pot fi împărţite în două tipuri:6
a) îmbunătăţiri care pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate;
b) îmbunătăţiri care nu pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate.
Se prezumă că îmbunătăţirile sunt făcute pe contul locatarului. Soarta îmbunătăţirilor făcute
depinde de existenţa sau lipsa acordului locatorului. În dependenţă de aceasta legiuitorul a stabilit
următoarele: îmbunătăţirile făcute bunurilor cu acordul locatorului la expirarea termenului
contractului sau la desfacerea lui înainte de termen trebuie recompensate de către locator, adică
acordul presupune caracterul oneros al îmbunătăţirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere
achitarea cheltuielilor suportate în legătură cu îmbunătăţirile făcute şi, dacă el s-a folosit de dreptul
său, existînd acordul locatorului, atunci acesta din urmă e obligat să recupereze costul cheltuielilor.
Mai există o altă modalitate de recuperare a cheltuielilor locatarului, ce ţin de îmbunătăţirile făcute
bunurilor închiriate - îmbunătăţirile care pot fi separate fără a se pricinui pagubă bunurilor
închiriate pot fi ridicate de către locatar.
În practică, inclusiv în cea juridică se iscă litigii cu privire la îmbunatăţirile efectuate fară
acordul locatorului. De obicei locatarii încăperilor nelocuibile, destinate pentru birouri, magazine,
depozite etc., efectuiază unele lucrări de reparaţie şi amenajare ale acestor încăperi. Uneori sunt
schimbate uşile, ferestrele, podelele sau se efectuiaza alte lucrări costisitoare. Deoarece în cele mai
multe cazuri în contractele de locatiune nu este nimic despre aceste lucrari, juridic ele sunt
apreciate ca imbunatatiri efectuate fară acordul locatorului. În aceste cazuri consecințele negative
ale incetarii raporturilor contractuale le suporta locatarul.
III. Locațiunea și arenda
Locaţiunea şi arenda sunt nişte contracte foarte asemănătoare. Vorbind despre motivaţia
care a dus legiuitorul să despartă aceste două, eu o văd în aceea că contractul de arendă reglementat
în Cod Civil vechi, sub titlul – închirierea de bunuri, care era un contract complex ce includea mai
multe modalităţi ale sale. Din momentul includerii pământului în circuitul civil, sfera relaţiilor ce

6
Contract de locațiune, https://ru.scribd.com/doc/55193285/Contractul-de-locatiune Accesat [09.11.2019];
 9

reglementează acea modalitate a contractului de arendă s-a lărgit considerabil, fapt care a şi impus
legiuitorul să delimiteze arenda de locaţiune.

Deşi nu este un contract nou, contractul de arendă nu era stabilit în C.C. din 1964,
iar conform Hot. C.S.J. N.I8 d i n 22.04.2002 r e l a ţ i i l o r de arendă li se aplicau art. 278-
209 Cod Civil d i n 1964, adică prevederile referitoare la inchirierea de bunuri (locaţiunea).
În 1 992 este aprobată Legea cu privire la arendă, conform căreia în relaţiile de arendă,
arendaşul, pe bază de contract, posedă şi foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei
care dă în arendă. Atât în Cod Civil din 1964, cât şi în Legea cu privire la arendă d i n 1992
nu se vorbeşte nimic despre obiectul specific al contractului de arendă - (terenuri şi alte
bunuri agricole).

Referindu- mă la alte state observăm că există două tipuri de reglementări a arendei;

astfel în Federația Rusă noţiunea de arendă este identică cu locaţiunea, arenda terenurilor
fiind doar о formă specifică a acesteia; pe când doctrina română tratează arenda ca о varietate
a locaţiunii.

Principalele diferenţieri a acestor două contracte:

1. Locaţiunea este un contract care include o totalitate de modalităţi şi se prezintă ca

un contract de gen faţă de arenda, care este un contract de specie.
2. Obiect al contractului de arendă sânt terenuri şi alte bunuri agricole. Obiect al
contractului de locaţiune fiind bunurile mobile şi imobile, determinate individual.
3. Caracteristic contractului de arendă este că înainte de a încheia contractul, părţile
conform art.1290 Cod Civil încheie un act în care descriu bunul în starea în care se
află la momentul predării. Dacă de exemplu obiect al contractului este pământul,
atunci se indică faptul este el arat, semănat, cu fructe, sau nu. La locaţiune, însă
locatorul este obligat să întoarcă bunul în aşa stare în care l-a primit, nefiind
necesar un act preventiv cu descrierea bunului.
4. Termenul maxim este indicat la ambele contracte, dar cel minim, la contractul de
arendă este de un an, dar la locaţiune este de 99 ani.

IV. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

Condiţiile de validitate ale contractului sînt nişte condiţii esenţiale ale acestora,
nerespectarea cărora duce la consecinţele stipulate în contract sau în alte acte normative. Condiţiile
de validitate ale contractului de locaţiune sânt:
 10

1. legalitatea; 2. capacitatea de a contracta; 3. consinţămîntul la încheierea contractului; 4.

obiectul contractului; 5. cauza sau scopul contractului 6. forma contractului;
Capacitatea de a contracta. Părţile, conform art. 1251 Cod Civil sunt: locatorul şi
locatarul. În calitate de locator de obicei apare proprietarul, sau un alt posesor legal al patrimoniului
închiriat, în această calitate pot apărea şi persoane fizice şi juridice împuternicite de proprietar.
Locatori pot fi persoanele fizice şi juridice ale Republicii Moldova şi ale altor state. Respectiv, în
această calitate pot apărea şi cetăţenii străini, şi organizaţiile străine.

Obiectul. Obiectul este unul din elementele esenţiale ale contractului de locaţiune, şi
este inerent oricărui contract. Obiectul raportului juridic civil îl formează acţiunile sau acţiunile de
la anumite acţiuni ale subiectelor acestui raport prin care apar drepturi subiective şi obligaţii ale
acestor subiecte.7

Bunul transmis în locațiune. În literatura de specialitate sunt cunoscute două tipuri de

obiecte: obiectul general, obiectul generic. Obiectul general sunt acţiunele părţilor în contractul de
locaţiune, adică obligaţiile corelative ale părţilor (obligaţia locatorului de a transmite bunul în
folosinţă, şi respectiv obligaţia locatarului de a folosi bunul şi de a plăti chiria).

Obiectele corporale, sânt, reieşind din definiţia locaţiunii: bunurile determinate individual:
adică acele bunuri care potrivit naturii sale, se individualizează prin semne, însuşiri caracteristice
doar lui. Deci bunurile determinate generic nu pot fi obiect a contractului de locaţuine deoarece
din momentul transmiterii lor ele îşi pierd identitatea, şi nu mai pot fi delimitate de bunurile
personale ale locatorului. Legislaţia în vigoare admite locaţiunea în toate ramurile economiei
naţionale fără careva îngrădiri şi excepţii. Mai mult decât atât, pot fi închiriate bunuri sub orice
formă de proprietate.

Deci obiect al contractului pot fi bunurile cu următoarele caracteristici:

 să fie determinate individual; să fie neconsumptibile; pot face parte din toate ramurile
economiei naţionale; bunul să fie în stare corespunzătoare, conform destinaţiei stabilite în
contract; să fie liber de orice viciu material sau juridic; să fie licit; să fie în circuitul civil;
determinat sau determinabil cel puţin în specia sa.
Termenul contractului. Termenul, este o condiţie esenţială a contractului de locaţiune.
Art. 1253 CC este stipulat că „ contractul de locaţiune nu poate fi încheiat pe un termen mai mare
de 99 ani”. Legiuitorul a stabilit termenul maxim din cel puţin două argumente:

7
S. Baeş, N. Roşca. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică, Chişinău, 2004, p. 95;
 11

 pentru a exclude posibilitatea camuflării unui contract de înstrăinare a bunului

printr-un contract de locaţiune;
 pentru a permite părţilor să ajusteze prevederile contractului la realitatea
economică;

De obicei contractul se încheie pe 1, 3, 5, ani, şi rar pe mai mult de 10.

Codul civil al Federaţiei Ruse în art.610 stabileşte că: ,, contractul de locaţiune se încheie
pe un termen, stabilit în contract, dar în acelaşi timp permite încheierea contractului şi fără
indicarea termenului”.

Forma. În ceea ce priveşte nerespectarea formei scrise a contractului, aceasta face să

decadă părţile din dreptul de a cere în caz de litigiu, proba cu martorii, pentru dovedirea actului.

Dacă părţile doresc, ele pot să autentifice actul, chiar dacă obiectul acestuia este un bun
mobil. Principalul efect al încheierii contractului constituie dobîndirea şi executarea de către părţi
a drepturilor şi obligaţiilor contractuale. Ca efect al executării necorescpunzătoare a clauzelor
contractuale, are ca efect executarea silită a obligaţiei contractuale sau rezilierea sau rezoluţiunea
contractului de locaţiune.

V. Contractul de sublocaţiune
În principiu, contractul de locaţiune nu este un contract încheiat intuitu persoane8. În acest
sens legea prevede expres posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinţă asupra
unui bun în baza unui contract de sublocaţiune
Contractul de sublocaţiune este un acord de voinţă, în temeiul căruia locatarul care a
dobândit folosinţa temporară asupra unui bun pe baza unui contract de locaţiune, subînchiriază
acel bun unui terţ, care se obligă să-i plătească chiria. Sublocaţiunea este permisă cu respectarea
următoarelor condiţii:
a) Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal.
Să existe consinţământul locatorului la sublocaţiune. Pentru a primi un asemenea
consimţământ, locatarul este obligat să-l informze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele
sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul. Dacă nu consimte
sublocaţiunea, locatorul este obligat să comunice în termeni de 15 zile locatarului motivele, de
altfel se consideră că a consimţit. Termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul

8
în considerarea unei anumite persoane, expresie latina care defineste actele juridice la incheierea carora elementul
determinant l-au constituit aptitudinile, calitatile sau pregatirea profesionala a unei persoane, de exemplu contractul
de munca, contractul de editare, contractul pentru executarea unei picturi, a unei sculpturi etc. Datorita acestei
caracteristici, obligatiile asumate de catre persoana respectiva nu pot fi indeplinite prin reprezentant si nu sunt
transmisibile;
 12

contractului de locaţiune. Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor sus - aratate este

valabilă şi produce efecte între părţi ca orice contract de locaţiune. Întrucât locatorul nu este parte
contractantă, sublocaţiunea nu produce efecte faţă de el. În afară de aceasta în cazul sublocvaţiunii
locatarul îşi păstrează răspunderea faţă de locator.
Este ilegal ca contractul de sublocațiune să fie încheiat pe o perioadă mai mare decât
contractul de locațiune. Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor sus - aratate este
valabilă şi produce efecte între părţi ca orice contract de locaţiune. Întrucât locatorul nu este parte
contractantă, sublocaţiunea nu produce efecte faţă de el. În afară de aceasta în cazul sublocaţiunii
locatarul îşi păstrează răspunderea faţă de locator. La fel este contrar prevederilor Codului Civil
ca sublocatarul să transmită la rândul său bunul în locațiune.
VI. Încetarea contractului de locaţiune
Conform regulilor generale pe lângă acordul de voinţă al părţilor (rezilierea
convenţională), contractul de locaţiune încetează prin:

 denunţarea unilaterală; expirarea termenului; pierirea bunului; răscumpărarea bunului;

rezilierea contractului pentru neexecutare; exproprierea bunului închiriat.

În prezent răscumpărarea simplă nemijlocită a bunului ce face parte din proprietatea

statului este interzisă, iar răscumpărarea indirectă pe cale de privatizare a întreprinderii de stat şi
reorganizării acestei întreprinderi în societate pe acţiuni, oro procurarea altor bunuri de stat
închiriate, ce erau vândute la licitaţie a devenit un fenomen destul de des întâlnit în prezent.

Rezoluțiunea locațiunii poate fi cerută de oricare dintre părți, doar dacă a fost respectat
termenul de preaviz, care în conformitate cu art. 1281 Codul Civil trebuie să fie de o lună pentru
bunurile mobile și 3 luni pentru bunuri imobile. Indifirent prin ce mijloc este transmisă această
notificare de rezoluțiune, fie prin poștă , poștă electronică, termenul începe să curgă din momentul
când locatarul /locatorul a primit notificarea. Pot apărea diferite motive din care oficiul poștal
să nu transmită la timp această notificare, iar în acest termen de o lună și respectiv 3 luni, o parte
nici să nu cunoască despre existența notificării.
Expedierea prin poștă sau alt mijloc trebuie făcută cu aviz de recepție , pentru că cealaltă
parte să cunască că notificarea a fost recepțonată, și termenul începe să curgă, ulterior în caz de
litigiu poate servi ca dovadă.

Însă actualmente legislaţia prevede că contractul de locaţiune poate rezoluționat şi în

cazul încălcării de către o parte a clauzelor contractuale:

Persoana care dă în chirie poate să ceară rezoluțiunea a contractului dacă locatarul:

 13

 Păstrează şi foloseşte bunurile transmise în posesie şi folosinţă temporară, neconformându - se

prevederilor contractului şi destinaţie bunurilor şi cu numeroase încălcări ale condiţiilor
generale existente;
 Înrăutăţirea intenţionată sau din neatenţie a stării bunurilor închiriate;
 Nu achită chiria pe parcurs de 3 luni din ziua expirării termenului de plată dacă contractul nu
prevede altfel; În acest caz locatorul poate stabili în contract penalități pentru fiecare zi de
întârziere sau poate cere rezoluțiunea.
 Încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului;
 Alte cauze prevăzute în contract cum este nerespactarea obligaţiilor de a repara bunul închiriat;
 Foloseşte iraţional bunurile închiriate sau prin mijloace ce duc la înrăutăţirea bunului sau care
duce la distrugerea şi pierea bunului dat;

O altă cale prin care are loc încetarea contractului de locaţiune este exproprierea bunului
închiriat. Potrivit art. 1277 Codul Civil al R.M.: „ exproprierea totală a bunului închiriat stinge
locaţiunea de la data la care expropriatorul are dreptul să ia bunul în posesiune. Dacă
exproprierea este parţială, locatarul poate, după împrejurări, obţine reducerea chiriei sau
recuperarea pagubei”.

Pieirea bunului ( art.1279 lit. b)). În cazul pieirii bunului ca modalitate de încetare a
contractului de locaţiune avem două modalităţi. Şi anume când bunul fie că a pierit total sau numai
în parte.

Menţionez că prin pieire înţelegem nu numai distrugerea materială a lucrului ci şi orice

imposibilitate de folosirea a acestuia. Contractul de locaţiune este desfăcut indiferent dacă pieirea
lucrului provine din caz fortuit sau forţă majoră, sau culpa contractanţilor, deoarece locaţiunea nu
poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Însă în cazul în care pieirea s-a
produs din culpa uneia dintre părţi, ea va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea
s-a produs fortuit nu se plătesc daune, aplicându-se teoria-riscului contractului. 2 Dacă pieirea
bunului este doar în parte, locatarul poate să ceară după împrejurări fie o scădere de preţ, fie
desfacerea contractului.

Exproprierea pentru utilitate publică. Expropierea produce multiple efecte juridice, în

primul rînd stingerea drepturilor reale şi obligaţionale asupra bunurilor expropriate. De asemenea
ca şi în cazul pieirii bunului în cadrul contractului de locaţiune poate fi exproprierea pentru utilitate
publică a bunului totală şi exproprierea pentru utilitate publică parţială a bunului. Prin urmare,
exproprierea totală a bunului închiriat stinge locaţiunea de la data la care expropriatorul are
dreptul să ia bunul în posesiune [ accent. prop].
 14

Conform art. 1281 al Codului Civil al RM rezoluțiunea contractului de locaţiune are ca

efect şi rezoluțiunea contractului de sublocaţiune.
Rezoluțiunea poate avea loc atât pe cale judiciară, cât şi în baza acordului de voinţă a
părţilor. Pentru ca rezoluționa contractului să poată fi dispusă neexecutării obligaţiilor este necesar
ca partea care cere aceasta să fie de bună credinţă, adică să-şi fi îndeplinit propriile obligaţii. Adică
pentru rezoluţiunea contractului reclamantul va trebui să probeze neexecutarea obligaţiei
contractuale din partea celeilalte părți.
Astfel, conform art. 1280 alin.2 al Codului Civil prevede că la expirarea contractului de
locaţiune locatarul are dreptul prioritar la încheierea unui nou contract pe un nou termen dacă:
1. Şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale;
2. Bunul se dă în locaţiune pe un nou termen;
3. Este de acord cu noile condiţii ale contractului stabilite de locator;
Aceste condiții trebuie să fie întrunite cumulativ.
Majorarea chiriei
Aici atenționez faptul că obiectul abordării va fi spațiul locativ privat, cuantumul chiriei
stabilindu-se de către părți prin negocieri unde rolul principal îl are totuși proprietarul deoarece
locuințele sociale, căminele și alte tipuri de spațiu locativ special sunt excepții9, spre ex., pentru
spațiul locativ social, Guvernul poate stabili anumite înlesniri la palta chiriei, luând în considerație
faptul că chiriașii acestui spațiu locativ sunt persoanele care fac parte din păturile social -
vulnerabile. Pentru altă categorie de spațiu locativ, azilurile, bunăoară, legea admite posibilitatea
folosirii spațiului locativ pe principii gratuite. Astfel, prin majorarea chiriei înțelegem cazul
creșterii chiriei prin simpla manifestare de voință a locatorului, indiferent de intervalul de timp.
Astfel, refuzul locatarului de a plăti o chirie majorată peste noapte nu constituie o
încălcare contractuală și, prin urmare, nu poate fi reziliat contractul. Locatarul are dreptu să ceară
reducerea chiriei în cazul în care condițiile stipualte în contract, de folosireaa bunului sau starea
lui s-a înrăutățit considerabil în virutea unor circumstanțe independente de voința locatarului.
Orice clauza prin care locatorul îsi rezervă dreptul de a majora chiria fără acordul locatarului nu
produce niciun efect.

 ,, locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile
economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Dar, nu va putea face modificarea unilateral, ci
în baza hotărârii judecătorești care va verifica existența temeiurilor. De asemenea, dreptul
locatorului la modificarea chiriei se exclude, dacă el și-a asumat riscul schimbării condițiilor
economice;

9
Legea cu privire la locațiune nr .75 din 30. 04. 2015, publicat: 29.05.2015 în Monitorul Oficial nr. 131-138 art nr :
249, data intrarii în vigoare : 29.11.2015;
 15

 locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condiţiile stipulate în contract,
de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutăţit, dar cu precizarea că trebuie întrunite condițiile
generale de reducere a prestației.”

Destinația bunului – spațiu comercial. Dacă închiriaţi un spaţiu comercial, cereţi

neapărat un extras din Registrul Bunurilor Imobile din care să reiese schimbarea de destinaţie a
imobilului respectiv, altfel, vă puteţi trezi în situaţia în care aţi închiriat în teorie un spaţiu
comercial, iar imobilul respectiv este, de fapt, doar un apartament. Schimbarea de destinaţie
durează, implică obţinerea multor avize şi costurile nu sunt deloc de neglijat. Tot la spaţii
comerciale, cereţi neapărat istoricul spaţiului în ceea ce priveşte plata utilităţilor. Dacă vechiul
chiriaş a avut restanţe foarte mari şi utilităţile au fost tăiate, chiar dacă între timp datoriile s-au
achitat furnizorii de utilităţi pot cere garanţii mari la reconectare.

Tot la spaţii comerciale, e bine să aveţi condiţiile de prelungire foarte bine detaliate, să se
stipuleze de la început dacă va fi sau nu mărită chiria şi în ce condiţii. Trebuie să fiţi de asemenea
foarte atenţi ce îmbunătăţiri aduse spaţiului pot fi deduse din chirie, conform contractului, altfel
puteţi avea surpriza fie că nu se deduc toate fie că nu se deduc deloc, dacă acest lucru nu a fost
stipulat în contract.

Contractul de locațiune a proprietății imobiliare, care se înregistrează de către

contribuabil persoană fizică la Serviciul Fiscal de Stat, luând în considerare că duce la nașterea
obligației fiscale privind achitarea impozitului pe venit, se califică ca dare de seamă fiscală.
Articolul 260 alin. (1) și (2) din Codul fiscal10 prevede amendă pentru nerespectarea modului de
prezentare a dării de seamă fiscale.

Persoanele sunt obligate ca, în termen de trei zile de la data încheierii contractului, să
înregistreze actul la subdiviziunea SFS, în a cărei rază sunt deservite. Achitarea impozitului de
către persoanele fizice din darea în folosință a proprietății imobiliare se efectuează în conformitate
cu prevederile alin. (34) art.90 1 din Codul Fiscal al Republicii Moldova. Contractul urmează a fi
înregistrat în termen de trei zile de la data încheierii acestuia la subdiviziunea Serviciului Fiscal
de Stat.
VII. Locațiunea unităților de transport
Locațiunea unităților de transport reprezintă, pentru unele ramuri ale economiei, o
componentă importantă a activității comericale, reeșind din faptul că odată cu trecerea la relațiile
de piață, dotările financiare din partea statului s – au redus drastic. Concomitent s – au identificat

10
Codul fiscal al Republicii Moldova nr.1163 din 24. 04. 1997, publicat: 25.03.2005 în Monitorul Oficial nr. ed.
Spec;
 16

cerințe social – economice care au făcut posibilă extinderea instrumentului locațiunii și în

transporturi. De exemplu în domeniu naval, locațiunea se realizează în forma a două contracte
distincte: contractul de navlosire pe timp ( time – charter ) și contractul de închiriere a navei nude
( bareboat charter) 11
. Primul presupune că armatorul deține obligația să pună la dispoziția
navlositorului nava în stare bună de navigabilitate, dotată corespunzător și completată cu echipajul
reglementar, pentru a fi folosită în scopurile stipulate, al doilea transmiterea navei neutilate și fără
echipaj. Natura juridică a acestor contracte a fost amplu discutată în doctrină, fiind înaintate idei
conform cărora contractul de time – charter este o construcție convențională complexă, reunind
elementele contractului de locațiune a unității de transport și contractul de prestări servicii, de
dirijare și exploatare tehnică a mijlocului de transport.12 Un alt element al contractului time –
charter și bareboat – charter este considerată capacitatea vasului maritim de a naviga, ceea ce
imprimă posibilitatea de a fi utilizat într – un spectru mai larg de activități, care nu vor întra în
contradicție cu prevederile normative cu referire la locațiune.

Locațiunea imobilelor în orașul Chișinău

Potrivit Expert - Grup13, aria totală a suprafețelor nelocuibile aflate în proprietate
municipală la situația de la 31 decembrie 2014, conform raportului aprobat de către Consiliul
Municipal, era de 6528.2 mii m.p. iar în 2019, sunt 25, 564 m.p. Dintre aceștia, la 1 ianuarie 2016,
358.5 mii m.p (704 contracte) erau suprafețe date în locațiune, confrom Raportului din 2018,
în acel an au fost încheiate 16 contracte de locațiune. Veniturile totale din darea în locațiune a
suprafețelor nelocuibile constituie, în medie, 18 mil. lei anual.14
Problemele ce apar în legătură cu locațiunea bunurilor imobile!
Bunurile imobile nu sunt înregistrate. Înregistrarea bunurilor imobile în Registrul
Bunurilor Imobile, la cererea autorității publice locale, garantează drepturile asupra
acestora, în caz contrar ele pot fi înstrăinate abuziv sau date în locațiune la „negru”.
Conform datelor registrului patrimoniului municipal, 315 din 1 581 de bunuri imobile nelocative,
cu valoarea de 274 milioane de lei nu erau trecute în Registrul Bunurilor Imobile. Astfel, cele mai
mari restanțe sunt înregistrate de către agenții economici care gestionează proprietatea municipală
dată în gestiune, care nu au înregistrat 146 de bunuri imobile în valoare de 238.9 milioane de lei.

11
Legea nr. 599 din 30. 09.1999 pentru aprobarea Codului navigației maritime comerciale al Republicii Moldova,
publicat: 11. 01. 2001 în Monitorul Oficial nr. 1 – 4, art. nr: 2;

13
O organizație neguvernamentală și non-profit specializată în cercetări economice și de politici publice;
14
https://monitorul.fisc.md/mic/expert-grup-darea-in-locatiune-a-imobilelor-in-municipiul-chisinau.html;
 17

De asemenea, lipsa unui registru public privind suprafețele libere de locațiune și cele care
sunt date în chirie, cu indicarea termenului de valabilitate a contractelor, constituie un factor ce
generează corupție. Sub pretextul activității unor asociații obștești, uniuni de creație ș.a. sunt
închiriate la prețuri simbolice diferite încăperi, care ulterior sunt privatizate și vândute.
Privatizarea încăperilor nelocuibile fără organizarea licitațiilor publice, de asemenea, este
ilegală.15
 Bunurile neutilizate de întreprinderi de stat/municipale pot fi date în locațiune cu acordul
prealabil al autorității publice centrale sau locale;

 Sublocațiunea poate fi efectuată doar cu acordul locatorului și al autorității abilitate;

 Termenul de dare în locațiune nu poate depăși un an;

 Termenul contractului de locaţiune a bunurilor imobile ale întreprinderilor de

stat/municipale şi ale societăţilor comerciale cu capital integral sau majoritar public din
cadrul parcului industrial nu poate depăşi termenul - limită pentru care a fost acordat titlul
de parc industrial;

Legea impune ca locaținea următoarelor bunuri să fie supusă notării în Registrul bunurilor imobile

 clădire, încăpere izolată cu destinaţie comercială, de producţie, socială, culturală;

 apartament, încăpere izolată locative;
 casă de locuit individuală cu accesorii ;
 alt bun imobil; garaj, căsuţă de vacanţă, etc.16
,, Programul prin care statul îți plătește chiria’’ Pentru a beneficia de
programul Prima Chirie, trebuie pregătit un dosar gros cu nu mai puţin de 15 documente: act de
identitate, contract de muncă încheiat pe o perioadă de un an şi un document care să ateste că vă
mutaţi la cel puţin 50 de kilometri distanţă de domiciliu. Alte şapte acte sunt doar declarații ale
angajatorului, date pe proprie răspundere. În plus, dintr-o adeverinţă emisă de patron trebuie să
reiasă că, în ultimii doi ani, nu l-a mai avut angajat pe acel salariat, iar dintr-un alt document,
dacă pentru angajat se asigură sau nu locuinţă de serviciu. Şi tot lunar, angajatul pentru care statul
plăteşte chiria trebuie să anunţe Agenţia Naţională pentru Ocuparea Forţei de Muncă dacă mai
lucrează în acelaşi loc. Aşa se face că, în aproape doi ani de când există programul, puţin peste o
mie de români şi-au plătit astfel chiria. Doar şomerii înregistraţi la ANOFM17 pot beneficia de
ajutorul de maximum 75% din valoarea chiriei, dar nu mai mult de 900 de lei pe lună. Există şi o
altă condiţie: venitul lunar al solicitantului să nu depăşească 5000 de lei.

15
Raport CNA:,, Locațiunea și privatizarea spațiilor municipale fără licitație este ilegală”
https://agora.md/stiri/18778/raport-cna-locatiunea-si-privatizarea-spatiilor-municipale-fara-licitatie-este-ilegala;
16
https://www.fisc.md/
17
Agenția națională pentru ocuparea forței de muncă;
 18

Concluzii
Contractul de locațiune are un rol determinant în sfera economică, politică, socială. Acest
contract este încheiat de personae care au nevoie de bunuri fără a avea capitalul necesar pentru
procurarea bunului. Pot fi date în locațiune atât bunuri imobile, cât și mobile, important este să nu
fie consumptibile și să fie individualizate, pentru ca la încetarea contractului să fie întoarse.

Agenții economici folosesc încăperi pentru a începe și dezvolta o afacere, alte persoane
din lipsa unui apartament sau case în proprietate, recurg la închierea acestui contract.

Studiind aceas tip de contract prin prisma diverselor manuale, reviste, articole și discutând
cu mai multe personae, care sunt locator sau locatari, sau urmează să dea în locațiune, am ajuns la
concluzia că desi acest tip de contract nu este unul nou, este cunoscut în mare parte de oameni,
touși unele personae ,, au frica’’ de a le încheia, mai ales mă refer la locațiunea bunurilor imobile.
Am vazut multe contracte de comodat, care de facto erau de locațiune, doar de nedorința de a
achita acele 7 % din venit.

Unele persoane, nu cunosc prevederile legale, sau le înterpretează greșit, din auzite.

Consider că este o problemă foarte gravă, deoarece în lipsa contractului scris, persoanele,
nu – și cunosc drepturile și obligațiile, nu cunosc limita de exercitare a acestora, ajungandu – se
deseori la abuzuri. Locatorii care nu primesc lunar chiria, recurc la metode cum ar fi luarea
buletinului de identitate, a lucrurilor, schimbarea lacății. Cunosc un caz când o locatarul a fost
încuiat în apartament și ținut acolo 2 zile, până când rudele nu au adus suma necesară de bani.

Locatarii sunt puși în situația de a achita serviciile comunale pentru lunile care nu au
folosit bunul, sau sunt impuși să achite pentru deteriorarea unor bunuri, dispariția acestora, și ei
nu pot proba contrariu în caz că nu a fost încheiat actul de predare – primire. Sunt situații când
persoanele au fost date afară din apartament, locatorul incocând că vinde apartamentul, iar banii
achitați pentru câteva luni înainte îi va întoarce când îi va avea.

Optez foarte mult pentru încheierea în scris a contractului, a recipisei de achitare a chiriei,
a actului de primire – predare, că doar așa ne vom putea proteja drepturile.
 19

Bibliografie

ACTE NORMATIVE:
1. Constituţia Republicii Moldova, adoptată la 29 iunie 1994, Monitorul Oficial, nr. 1 din 1994.
2. Codul Civil al Republicii Moldova adoptat la 6 iunie 2002, intrat în vigoare la 1 ianuarie 2003.
Monitorul Oficial nr. 82-86;
3. Cod Civil al Republicii Moldova din 26 decembrie 1964, pus în aplicare de la 1 iulie 1965,
publicată în Veştile Sovietului Suprem al RSSMoldoveneşti;
4. Legea Republicii Moldova nr. 146-XIII din 16 iunie 1994 “Cu privire la întreprinderea de
stat”, Monitorul Oficial nr. 2 din 1994;
5. Legea Republicii Moldova nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 “Cu privire la vânzarea-
cumpărarea şi preţul normativ al pământului”, Monitorul Oficial nr. 57-58 din 1997;
6. Legea Republicii Moldova nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 “Cu privire la cadastrul
bunurilor imobile”, Monitorul Oficial nr. 44-46 din 1998;
7. Legea Republicii Moldova nr. 311-XIV din 20 aprilie 2000 “privind expropierea pentru cauză
de utilitate publică”, Monitorul Oficial nr. 42-44 din 2000;
8. Legea cu privire la locațiune nr .75 din 30. 04. 2015, publicat: 29.05.2015 în Monitorul Oficial
nr. 131-138 art nr : 249, data intrării în vigoare : 29.11.2015;
MANUALE ŞI MONOGRAFII
1. Aramă E. Istoria dreptului românesc. Chişinău, 1998;
2. Igor Trofimov: „Dreptul civil. Contrcatele civile”, Chişinău 2004;
3. Baieş S. Roşca N. „Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoană juridică”. Chişinău
2004;
4. Baieş S., Roşca N. Drept Civil. „Drepturile reale principale”. Ed. Ch: Î.S.F.E.P. „ Tipografia
centrală” Chişinău 2005;
5. Chibac Gheorghe, Chiriac A. „Curs succint de prelegeri la drept civil”. Chişinău, 2000;
6. Chibac Gheorghe, Malamciuc Ion „Dreptul de locaţiune. Arenda. Material didactic prentru
studenţii Facultăţii de Drept” Ed. CEP USM, Chişinău 2004;
7. Chibac Gheorghe, Aurel Băieşu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. „Drept Civil. Contracte
speciale” vol. III, ed. Cartier Juridic, Chişinău 2005;
 20

I. La 20 octombrie 2012 ÎI „Celpan I.” a depus cerere de chemare în judecată

împotriva SRL „Tradeconstruct” cu privire la rezilierea contractelor, încasarea
sumei, a prejudiciului material şi a cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii a indicat că, la 17 mai 2010 a încheiat cu SRL „Tradeconstruct”
contractul de locaţiune nr.01/05/2010, conform căruia pîrîtul a dat în locaţiune încăperea cu
suprafaţa de 400 m.p., din str.Albişoara şi contractul de sublocaţiune nr.02/05/2010 a încăperii
cu suprafaţa de 80 m.p., cu nr. cadastral 010042210901 situat pe aceiaşi adresă. Menţionează
reclamantul că contratele menţionate au fost încheiate pe un termen de 3 ani, începînd cu 01 iulie
2010 pînă în 01 iunie 2013, iar plata pentru chirie fiind stabilită în mărime de 9500 lei lunar,
inclusiv TVA pentru ambele încăperi. Susţine că plata pentru chirie în sumă de 9500 lei conform
contractelor a fost transferată pe contul SRL „Tradeconstruct” prin dispoziţia de plată nr.80
din 13 mai 2010, însă obiectul sublocaţiunii şi anume încăperea cu suprafaţa de 80 m.p., nu a
fost transmisă în exploatare locatarului, conform pct.1.2. al contractului de sublocaţiune
nr.02/05/2010 din 17 mai 2010, deoarece era contestat de o terţă persoană, despre ce SRL
„Tradeconstruct” nu a informat la momentul semnării contractului, fapt ce a indus în eroare,
provocînd astfel, cheltuieli suplimentare în sumă de 3792,68 lei pentru instalarea apeductului.
Afirmă că prin demersurile din 22 iunie 2010 şi din 05 august 2010 a solicitat aplanarea pe cale
amiabilă a prezentei situaţii referitor la restituirea plăţii achitate pentru locaţiune în sumă de
9500 lei şi rezilierea contractelor de locaţiune şi sublocaţiune menţionate, însă pîrîtul careva
acţiuni nu a întreprins.
Solicită reclamantul rezilierea contractului de locaţiune nr.01/05/2010 şi contractului
de sublocaţiune nr.02/05/2010 din 17 mai 2010 încheiate cu SRL „Tradeconstruct”, încasarea
din contul acestuia a sumei de 9500 lei şi a sumei de 3792 lei cu titlul de prejudiciu material şi
a cheltuielilor de judecată.
Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 17 ianuarie 2013 a fost admisă
acţiunea, fiind reziliat contractul de locaţiune nr.01/05/2010 şi contractul de sublocaţiune
nr.02/05/2010 din 17 mai 2010 încheiate între SRL „Tradeconstruct” şi ÎI „Celpan I.”.S-a încasat
de la SRL „Tradeconstruct” în beneficiul ÎI „Celpan I.” suma de 13 293,00 lei cu titlu de
prejudiciu material şi cheltuieli de judecată.
Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 23 mai 2013 a fost admis apelul declarat de SRL
„Tradeconstruct”, casată hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 17 ianuarie 2013 şi
emisă o nouă hotărîre de respingere a acţiunii.
La 29 iulie 2013 ÎI „Celpan I.” a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel
Chişinău din 23 mai 2013, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel cu
menţinerea hotărîrii primei instanţe. Recurentul în motivarea recursului a invocat că decizia
 21

instanţei de apel a fost adoptată cu încălcarea şi aplicarea eronată a normelor de drept material,
iar concluziile instanţei de apel sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii.
Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al
Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins, cu
menţinerea deciziei instanţei de apel din următoarele considerente.
În şedinţa de judecată s-a constatat că la 17 mai 2010 a fost încheiat contractul de
locaţiune nr.01/05/2010 între SRL „Tradeconstruct” în calitate de locator şi ÎI „Celpan I.” în
calitate de locatar, prin care locatorul SRL „Tradeconstruct” a transmis pentru un termen de la
01 iulie 2010 pînă la 01 iunie 2013, bunurile mobile şi imobile, amplasate în clădirea de
producere, cu nr. cadastral 0100422.109.12 (lit.A) cu suprafaţa totală de 400 m.p., situat în
mun.Chişinău, str.Albişoara, 15, iar locatarul ÎI „Celpan I.” s-a obligat să achite preţul pentru
chirie 9500 lei în termenii stabiliţi (f.d.9-10). Conform actului de predare-primire, anexei nr.1 la
contractul de locaţiune nr.01/05/2010 din 17 mai 2010 SRL „Tradeconstruct” a transmis ÎI
„Celpan I.” încăperile amplasate în clădirea de producere, cu nr. cadastral 0100422.109.12
(lit.A), iar ÎI „Celpan I.” a primit în folosinţă temporară încăperile menţionate şi a achitat preţul
de chirie în sumă de 9500 lei (f.d.55,13). Reieşind din cele invocate, contractul de locaţiune este
încheiat cu respectarea legislaţiei în vigoare, fiind executat atît de către locator cît şi de către
locatar, astfel că instanţa de apel corect a constatat că acesta a produs efecte juridice din
momentul încheiere, iar careva motive de reziliere nu există.
Tot materialele cauzei denotă că la 17 mai 2010 a mai fost încheiat şi un contract de
sublocaţiune cu nr.02/05/2010 între aceleaşi părţi, prin care locatorul SRL „Tradeconstruc” a
transmis, pentru un termen de la 01 iulie 2010 pînă la 01 iunie 2013, bunurile mobile şi imobile,
amplasate în clădirea administrativă, cu nr. cadastral 0100422.109.01 (lit.B), cu suprafaţa de 80
m.p., situat în mun.Chişinău str.Albişoara 15, conform pct.4.2, art.4 al contractului de locaţiune
nr.22/06/2009 din 23 iunie 2009, iar locatarul ÎI „Celpan I.” s-a obligat să primească şi să achite
preţul pentru chirie în sumă de 1000 lei în termenul prevăzut (f.d.6-8). Conform art.894 alin.(1)
Cod Civil, locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune numai cu consimţămîntul
locatorului. La caz, instanţa de recurs reţine că conform pct.4.2. al contractului de locaţiune
nr.22/06/2009 din 23 iunie 2009 încheiat între SRL „Intermag” în calitate de locator şi SRL
„Tradeconstruct” în calitate de locatar, ultimul este în drept să dea bunul închiriat în
sublocaţiune. Conform pct.8.1 al aceluiaşi contract de locaţiune, termenul acestuia este de 2 ani
şi 11 luni începînd de la 01 iulie 2010, iar conform pct.8.2 este prevăzut că dacă părţile, cu 30 de
zile pînă la expirarea termenului, nu solicită rezilierea lui, atunci efectele contractului se
prelungesc pe aceleaşi condiţii şi pe acelaşi termen. Prin urmare, este cert faptul că SRL
„Intermag” a acordat SRL „Tradeconstruct” dreptul de a da în sublocaţiune bunurile menţionate
 22

pînă în mai 2015, fără careva condiţii, astfel că recurentul la momentul semnării contractului de
sublocaţiune nr.02/05/2010 din 17 mai 2010 era la curent cu acest fapt, însă nu a obiectat nimic.
În aceste circumstanţe, este întemeiată concluzia instanţei de apel referitor la faptul că SRL
„Tradeconstruct” a avut libertatea să încheie contractul de sublocaţiune cu ÎI „Celpan I.” pe
termenul indicat în contract, or SRL „Intermag” prin încheierea contractului de locaţiune
nr.22/06/2009 din 23 iunie 2009 era conştient despre dreptul acordat SRL „Tradeconstruct”. Mai
mult ca atît rezilierea contractului conform art.907 alin.(1) Cod Civil poate fi solicitată de către
locatar în cazul în care şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat sau
este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale, ceea ce în speţă lipseşte, or
argumentul recurentului precum o terţă persoană a interzis activitatea conform contractului de
locaţiune şi accesul în spaţiul menţionat nu constituie temei de reziliere a contractului de
locaţiune. Totodată instanţa de recurs reţine că la baza rezilierii contractelor recurentul a
invocat circumstanţe care nu le-a probat în nici un fel, dar nicidecum nu a invocat imposibilitate
folosirii de încăperi pînă la sfîrşitul termenelor prevăzute în acestea. Prin urmare, alte argumente
invocate de recurent, în susţinerea poziţiei sale, se combat cu cele relatate mai sus, fiind similare
celor invocate pe parcursul examinării cauzei, asupra căror instanţa de apel s-a expus în mod
explicit, avînd la bază cumulul de probe, administrate şi apreciate cu respectarea normelor de
drept procedural şi susţinute de normele de drept material. În aceste circumstanţe, instanţa de
recurs conchide că decizia instanţei de apel a fost adoptată în limitele competenţei, reieşind din
temeiul şi obiectul acţiunii, cu aplicarea corectă a legii materiale care guvernează raportul juridic
litigios, iar în cadrul judecării pricinii au fost create condiţii obiective participanţilor la proces,
întru realizarea drepturilor sale procedurale. Faţă de cele ce preced, completul Colegiului civil,
comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a
respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei i
 23

Analiza Hotărârii Curții Supreme de justiție

17 mai 2010 Contract se consideră încheiat pe 3 ani (01 iulie 2010 pînă în 01
- a fost semnat contractul iunie 2013)

13 mai 2010 obiectul sublocaţiunii nu a fost transmisă în exploatare

- este achitată suma de 9500 locatarului, deoarece era contestat de o terţă persoană,
de lei prin transfer; SRL „Tradeconstruct” nu a informat la momentul semnării
contractului, fapt ce a indus în eroare, provocînd astfel, cheltuieli
suplimentare în sumă de 3792,68 lei pentru instalarea
apeductului;
20 octombrie 2012 Cerere de cemare în judecată împotriva SRL, Tradeconstruct’’
Cu privire la rezilierea contractelor, încasarea sumei, a
prejudiciului material, cheltuielilor de judecată;
17 ianuarie 2013 fiind reziliat contractul de locaţiune nr.01/05/2010 şi contractul
- Judecătoria Râșcani, a de sublocaţiune;
admis acțiunea
23 mai 2013
- Curtea de Apel a admis
apelul și casează hotărârea
primei instanțe
29 iulie 2013
- „Celpan I.” a declarat
recurs împotriva deciziei
Curţii de Apel Chişinău
Colegiul civil, comercial şi de
contencios administrativ al Curţii
Supreme de Justiţie respinge
cererea de recurs
23 mai 2013
- se menține decizia Curții de
Apel. Decizia este
irevocabilă din momentul
emiterii.
 24

II. Hotărârea Curții Supreme de Justiție

I.
 La data de 28 octombrie 2016, Întreprinderea de Stat ”Agenția de
Impresariat” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Primăriei
satului Căpriana, cu privire la încasarea sumei și a cheltuielilor de judecată.
 La 11 septembrie 2012, Î.S. ”Agenția de Impresariat” a încheiat cu
Primăria Căpriana, raionul Strășeni, un contract de locațiune, prin care
reclamanta Î.S. ”Agenția de Impresariat” s-a obligat să transmită Primăriei
Căpriana, raionul Strășeni, în folosință și posesie, o scenă mobilă, iar, pârâta
Primăria Căpriana, raionul Strășeni s-a obligat să achite suma de 5 000 lei,
lunar.
 Reclamanta Î.S. ”Agenția de Impresariat” a indicat că, conform art. IV din
contratul de locațiune încheiat la 11 septembrie 2012, între Î.S. ”Agenția de
Impresariat” și Primăria Căpriana, raionul Strășeni, acest contract a intrat în
vigoare la data semnării contractului, adică la 11 septembrie 2012 și era
valabil pînă la data de 31 decembrie 2012.
 La 23 ianuarie 2013, reclamanta a expediat în adresa pârâtei Primăriei
Căpriana, raionul Strășeni, o cerere prealabilă, prin care a înștiințat pârâta
despre obligația de plată a sumei de 16 666,67 lei.
 Prin cererea prealabilă din 23 ianuarie 2013, Î.S. ”Agenția de Impresariat” a
menționat că deoarece lipsește solicitarea Primăriei Căpriana, raionul Strășeni
de a rezilia contractul de locațiune, încheiat la 11 septembrie 2012, între Î.S.
”Agenția de Impresariat” și Primăria Căpriana, raionul Strășeni, acest contract
urmează a fi prelungit pentru anul 2013.
 Reclamanta a menționat că, Primăria Căpriana, raionul Strășeni, deși a
recepționat cererea prealabilă din 23 ianuarie 2013, nu și-a onorat obligațiunea
de plată a sumei de 16 666,67 lei, dar a continuat să se folosească de scena
mobilă.
 La fel, reclamanta a indicat că, Î.S. ”Agenția de Impresariat” a continuat să
expedieze în adresa Primăriei Căpriana, raionul Strășeni, facturi fiscale pentru
fiecare lună, din 31 ianuarie 2013 și finisând cu factura FA2051716 din 31
octombrie 2013, în valoare de 5000 lei, fiecare.
 Reclamanta Î.S. ”Agenția de Impresariat” a indicat că, la 05 octombrie 2016,
a expediat în adresa Primăriei Căpriana, raionul Strășeni, o cerere prealabilă,
prin care a solicitat achitarea sumei de 66 666,67 lei, într-un termen restrâns.
Cererea prealabilă din 05 octombrie 2016, a fost recepționată de Primăria
Căpriana, raionul Strășeni, la data de 07 octombrie 2016, dar a rămas fără
răspuns.

II.
 Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 15 iunie 2017, a fost admis apelul
declarat de Primăria satului Căpriana, raionul Strășeni, a fost casată hotărârea
Judecătoriei Strășeni din 19 decembrie 2016, în partea încasării din contul
 25

Primăriei satului Căpriana, raionul Strășeni în beneficiului statului, a taxei de

stat, în mărime de 1 999,98 lei și în această parte, a fost pronunțată o nouă
hotărâre, prin care a fost respinsă ca neîntemeiată, cererea Întreprinderii
de Stat ”Agenția de Impresariat” împotriva Primăriei satului Căpriana,
cu privire la încasarea cheltuielilor de judecată, în rest hotărârea a fost
menținută.

După cum denotă materialele cauzei, copia deciziei motivate a Curţii de Apel
Chișinău din 15 iunie 2017, a fost expediată în adresa Primăriei Căpriana, raionul
Strășeni, la 26 iunie 2017, conform scrisorii nr. 10895-4 (f.d.93), însă careva date
despre recepționarea acesteia lipsesc.

III. Totodată, instanța de recurs reține că, Primarul satului Căpriana, Scutaru Ion, a făcut
cunoștință cu cauza civilă la cererea de chemare în judecată.
În aceste circumstanțe, instanța de recurs precizează că recursul, a fost depus de către
Primarul satului Căpriana, la 04 ianuarie 2018.

 Recurentul, Primarul satului Căpriana, prin cererea de recurs a solicitat

admiterea recursului, casarea deciziei Curții de Apel Chișinău din 15 iunie 2017 și
a hotărârii Judecătoriei Strășeni din 19 decembrie 2016 cu trimiterea cauzei la
rejudecare în prima instanță.

În motivarea cererii de recurs, recurentul, Primarul satului Căpriana, Scutaru Ion, a menționat că,
contractul de locațiune a fost semnat de o persoană neîmputernicită de
Consiliul local Căpriana.

 Astfel, recurentul a indicat că, primarul unei localități asigură executarea

deciziilor Consiliului local. Respectiv, primarul este în drept de a semna acte ce țin
de executarea bugetului, doar în situația în care Consiliul local, a aprobat prin
decizie, cheltuielile necesare și a împuternicit primarul de a semna aceste acte
juridice.(el invocă că acordul Consiliului nu a fost, respectiv contractul de
locațiune este nul, la fel el a invocat că locatorul nu a dat dovadă de prudență și
profesionalism, deoarece nu au verificat împuternicirile semnatarului.

IV. La data de 25 aprilie 2018, Organizația Concertistică și de Impresariat

”Moldova Concert”, succesor în drepturi a Î.S. ”Agenția de Impresariat”, a depus
referință, prin care și-a expus poziția referitor la cerere de recurs declarată de
Primarul satului Căpriana, Scutaru Ion și a menționat că, Primăria Căpriana, raionul
Strășeni a solicitat un termen pentru identificarea mijloacelor bănești, în scopul
achitării datoriei.

V. Prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie din 13 iunie 2018, recursul

declarat de Primarul satului Căpriana, Scutaru Ion, împotriva deciziei Curţii de
Apel Chișinău din 15 iunie 2017, a fost considerat admisibil.
 26

VI. Din normele citate supra, instanţa de recurs concluzionează că, primarul unei
localități, asigură executarea deciziilor Consiliului local. Respectiv, primarul este în
drept de a semna acte, ce țin de executarea bugetului, doar în situația în care
Consiliul local, a aprobat prin decizie, cheltuielile necesare și a împuternicit primarul
de a semna aceste acte juridice.

Astfel, Colegiul conchide că, instanţa de apel nu a verificat competența şi

împuternicirea primarului de a semna, din numele Primăriei Căpriana, contractul de
locaţiune.

Curtea admite recursul și trimite spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău;

 27

Data__________________ mun. Chişinău

Recipisă

Prin prezenta se confirmă faptul că LOCATARUL a predat iar LOCATORUL a primit suma de
_____________________________ în calitate de plată

pentru chiria imobilului amplasat la adresa Orașul,strada, numărul blocului, etajul, nr.
apartamentului pentru termenul de ______________ luni calendaristice,

reprezentat de perioada _______________ - _________________.

Recipisa de faţă este perfectată în două exemplare câte una pentru fiecare dintre părţi şi este
confirmată de semnăturile acestora:

LOCATOR LOCATAR

Numele Prenumele __________________ Numele Prenumele __________________