Comodatul este un contract prin care o parte(comodant) da cu titlu gratuit un bun in folosinta ceilelalte parti(comandatar) iar acesta se obliga

sa restitutie bunul la expirarea termenului pentru care i-a fost dat.(art.859 CC al RM). Comodatul se poate ncheia att ntre persoane fizice, ct i ntre persoane juridice (cu meniunea c dac prile sunt persoane juridice, avnd n vedere caracterul su gratuit, ncheierea se face n condiii speciale).

2. Caractere juridice.
- Este

un contract real, deoarece pentru ncheierea lui fiind necesar att realizarea acordului de voin, ct i predarea (tradiiunea) bunului care formeaz obiectul contractului. n genere, n materia contractelor reale predarea bunului este necesar pentru nsei formarea contractului, ea nefiind o obligaie izvort din contract, cum are loc n contractele consensuale. n acest context este greu explicabil stipularea din art.860 p.2 CC care stabilete obligaia de reparare a prejudiciului de ctre comodant n caz de neonorare a obligaiei de transmitere a bunului. - De regul este un contract unilateral, deoarece din momentul ncheierii nate obligaii numai pentru comodatar, ns pe parcursul executrii contractului se pot nate obligaii i n sarcina comodantului, dar asemenea obligaii nu se nasc din contract si din cauze extracontractuale (gestiunea de afaceri, sau delictul civil). - Este un contract cu titlu gratuit. Acest caracter rezult expres din art. 859 CC: o parte (comodant) d cu titlu gratuit un bun n folosina. Anume acest caracter este unul esenial care d posibilitate de a face o distincie clar dintre comodat i locaiune, deoarece dac contractul de comodat presupune o remuneraie din partea comodatarului pentru folosina bunului asemenea contract va fi unul de locaiune ci nu comodat. Gratuitatea contractului nu se opune ns stipulrii n contract a unei sume de bani care ar reprezenta echivalentul uzurii suferite de lucru din cauza folosinei. Asemenea afirmaie i-a gsit expresie n p.2 al art.859 CC care indic c contractul de comodat poate prevedea compensarea de ctre comodatar a uzurii bunului. Imprimarea caracterului oneros comodatului ar fi examinat ca un nonsens juridic. -Un contract translativ de folosin i nu translativ de proprietate. n temeiul contractului comodatarul dobndete numai dreptul de folosin, devenind un simplu detentor precar, obligat la napoierea lucrului. Condiii de validitate
Contractul de comodat prezint particulariti n materia capacitii i a obiectului.

1. Capacitate. Comodatul este un act de administrare, astfel nct comodantul trebuie s aib capacitatea necesar pentru a efectua acte de administrare. Deoarece comodatul este doar translativ de folosin, comodantul nu trebuie s fie neaprat proprietarul bunului. De exemplu, comodantul poate fi un uzufructuar sau un locatar.

Condiii de validitate
Contractul de comodat prezint particulariti n materia capacitii i a obiectului.

1. 2.

Capacitate. Comodatul este un act de administrare, astfel nct comodantul trebuie s aib capacitatea necesar pentru a efectua acte de administrare.

Obiectul -Comodatul poate avea ca obiect numai bunurile nefungibile, individual determinate, deoarece ele urmeaz a fi restituite n natur, n individualitatea lor. Bunurile nefungibile sunt acelea care n executarea unei obligaii nu pot fi nlocuite cu altele trebuind predate n natur, iar lucrurile neconsuptibile sunt acelea care pot fi folosite n mod repetat fr consumarea substanei. Caracterul nefungibil al bunurilor poate rezulta din voina prilor, fiind posibil ca bunuri fungibile prin natura lor s fie considerate de pri ca nefungibile (ex: o cantitate

de mere sunt ntrebuinate nu pentru consumaie ci pentru a oforma standul la o expoziie) n aceste cazuri bunurile contractate sunt utilizate conform unei destinaii speciale prevzute de pri. La fel obiect al contractului poate fi orice bun mobil sau imobil n msura n care transmiterea folosinei nu este interzis prin norme speciale ori permis numai n anumite condiii. Efectele contractului de comodat
Principalul efect al ncheierii valabile a contractului de comodat este transmiterea dreptului de folosin de la comodant la comodatar. Datorit caracterului unilateral, comodatul d natere, n principiu, la obligaii numai pentru comodatar

Obligaia de conservare(art 862 alin(1) CC al RM) care impune comodatarul sa pstreze si sa ngrijeasc bunul cu diligenta unui bun proprietar. Comodatarul este obligat s conserve bunul chiar cu mai mult grij dect lucrurile sale, deoarece contractul este ncheiat n interesul su. 2Comodantul va fi obligat la compensarea cheltuielilor extraordinare, necesare si urgente pe care a fost nevoit sa le fac pentru conservarea bunului. Justificarea acestei obligaii se gsete fie n gestiunea de afaceri, fie n mbogirea fr just cauz prevzute de Cartea III, Cap. 32 i 33 CC. Aceast obligaie reiese din p.2 al art. 862 CC care prevede c comodatarul este inut sa suporte cheltuielile necesare folosinei bunului. Comodatarul nu are dreptul de a cere restituirea acestor cheltuieli de la comodant, acestea fiind un accesoriu al folosinei. Obligaia de a folosi lucrul potrivit destinaiei la fel este prevzut de art. 862 n temeiul cruia comodatarul trebuie s foloseasc bunul numai n scopul stabilit de contract sau determinat prin natura bunului sub sanciunea reparrii prejudiciului cauzat n caz de neexecutare a acestei obligaii. Folosina abuziv a bunului mprumutat justific i trecerea riscului pieirii fortuite a bunului asupra comodatarului, precum i rezilierea contractului din partea comodantului pentru neexecutarea culpabil de obligaii. Restituirea bunului apare ca una din principalele obligaii care reiese din esena i natura comodatului. Ea este expres prevzut att n definiia legal a comodatului din art.859 ct i n art.864 ntitulat Obligaia de restituire a bunului n temeiul cruia comodatarul este obligat sa restituie, la expirarea termenului contractului de comodat, bunul primit in folosina gratuita. n cazul n care contractul de comodat nu are stabilit un termen, comodatarul este obligat sa restituie bunul la sfritul valorificrii lui n scopul menionat n contract. Comodantul poate cere restituirea bunului mai devreme daca a trecut o perioada suficienta pentru valorificarea lui. Daca termenul contractului de comodat nu poate fi stabilit in baza scopurilor de utilizare a bunului, comodantul este in drept sa ceara restituirea bunului in orice moment. n lumina acestei obligaii, care este conform principiului executrii n natur a obligaiilor de a face, comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate cere un alt lucru sau echivalentul n bani a bunului transmis n folosin, dac restituirea n natur este posibil. Dac lucrul a fost deteriorat din culpa comodatarului el este obligat s-l repare i s-l restituie n natur. Restituirea se face comodantului, reprezentanilor sau motenitorilor si, la locul stabilit de contract sau la locul domiciliului comodantului. O dat cu restituirea lucrului se vor restitui i fructele acestuia. De obicei, reieind din practica contractual contractul de comodat se ncheie innd cont de durata de amortizare a bunurilor, precum i a scopurilor de utilizare a lor. ns legea permite la acordul prilor att stabilirea unui anumit termen, ct i neindicarea termenului concret. Din acest motiv, comodantul poate n orice moment sa ceara restituirea bunului, ceea ce ar nsemna realizarea dreptului su dispoziie asupra bunului. Acest drept nu este condiionat de o eventual nclcarea de ctre comodatar a obligaiilor contractuale, i nu reprezint rezilierea unilateral a contractului. Comodantul nu este investit cu dreptul de reziliere unilateral.

Contractul de locatiune
Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i poseisune temporar, iar aceasa se oblig s plteasc chierie. Definiia locaiunii conine elementele principale ale acestui contract, i anume: scopul, subiecii, obiectul, termenul i chiria. Scopul locaiunii este folosina, sau folosina i posesiunea unui bun, care aparine unei alte persoane. Folosina bunului const n aplicarea calitilor utile ale bunului. Posesia bunului const n stpnirea efectiv a bunului. O particularitate a acestui contract o constituie folosina sau folosina i posesiunea temporar. Din aceste considerente prile au obligaia de a stipula n contract termenul acestuia. Dat fiind faptul, c Legea nu prevede altceva, n principiu, prin acordul prilor locaiunea poate avea loc i pe un termen nedeterminat. Un asemenea contract va fi valabil, dar n caz de litigiu, se pot isca careva probleme.
Ca i n cazul altor contracte civile, prile pot ncheia un antecontract de locaiune (guvernat de reguli dreptului obligaional i nu ale contractului special pe care l precede), prin care s se oblige reciproc sau unilateral la perfectarea n viitor a unui contract de locaiune. Ca i locaiunea, i antecontractul de locaiune, este un act de administrare
Articolul 877. Termenul maxim al contractului de locaiune Contractul de locaiune nupoate fi ncheiat pe un termen mai mare de 99 nai. 1. Legea stipuleaz doar o singur restricie cu privire la termenul locaiunii, care nu poate depi termenul de 99 de ani. Prin urmare, prile pot conveni i stipula n contract orice termen n aceti parametri. 2. La determinarea termenului locaiuinii se iau n consideraie unele criterii, cum ar fi: obiectul contractului, gradul lui de uzare i starea general a acestuia, procentul de amortizare .a. De asemenea se ine cont de interesele prilor, perspectivele majorrii i extinderii folosirii i exploatrii bunului, posibilitile majorrii productivitii, volumul i termenele de investiii, alte momente.

Caracterele juridice
Locaiunea este un contract consensual, care se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr vreo alt formalitate. Locaiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) ntruct creeaz obligaii pentru ambele pri contractante. Locatorul se oblig s asigure folosina temporar a lucrului, iar locatarul se oblig s plteasc chiria. Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care prile contractante urmresc un interes propriu patrimonial. Locaiunea este un contract comutativ deoarece prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor nc de la momentul ncheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu). Locaiunea este un contract cu executare succesiv deoarece obligaiile prilor se execut n timp, printr-o prestaie continu, pe toat durata contractului: locatorul fiind obligat s asigure folosina lucrului, iar locatarul s plteasc chiria. Deci elementul de timp este de esena contractului. Locaiunea este un contract translativ de folosina temporar a unui lucru individual-determinat (i deci, nu transmite dreptul de proprietate), riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi i o alt persoan dect locatorul).

Forma contractului de locaiune. Contractul de locaiune a unui bun imobil trebuie s fie ntocmit n scris. Contractul de locaiune a unui bun imobil pe un termen ce depete 3 ani trebuie nscis n registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului fa de ter.

Natura juridic a dreptului locatarului

n literatura juridic s-a pus ntrebarea: dreptul de folosin al locatarului este un drept real sau este un drept de crean? Principalele argumente1 n favoarea dreptului locatarului ca drept real ar putea fi: a) atunci cnd locaiunea se ncheie pe o durat de peste 5 ani ea devine act de dispoziie; b) pentru a fi opozabil terilor actul este supus publicitii imobiliare (cel puin n cazul n care obiectul contractului este un imobil). Nu mprtim opinia de mai sus i ne raliem opiniei majoritare n materie2, potrivit creia dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean3, datorit urmtoarelor argumente: - locaiunea este act de dispoziie numai cnd depete 5 ani i este supus publicitii imobiliare numai peste 3 ani, n celelalte cazuri dreptul de folosin al locatarului este un drept de administrare; - dreptul de folosin, ca drept de crean, nu confer locatarului dreptul de urmrire a bunului aflat asupra terilor i nici dreptul de preferin (specifice doar drepturilor reale); - drepturile reale, sunt limitativ enunate de lege (dreptul de folosin locativ nefigurnd printre acestea). Ca drept de crean, dreptul de folosin al locatarului are caracter mobiliar (chiar dac are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj i transmisibil att inter vivos, ct i mortis causa

Condiii de validitate Subiecii locaiunii sunt locatorul i locatarul. n calitate de locator poate activa orice persoan fizic sau juridic subieci de drept, care dispun de un bun cu titlu de proprietate sau n baza altui titlu legal. Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exerciiu.
ntruct locaiunea este, n principiu, un act de administrare, att locatorul ct i locatarul trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de administrare. Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exerciiu restrns, va putea fi parte n contractul de locaiune, ns cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului su legal. Cnd durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, doctrina a apreciat c locaiunea este act de dispoziie Ne raliem opiniei potrivit creia numai locatorul trebuie s aib capacitate de dispoziie la ncheierea locaiunilor ce depesc 5 ani, deoarece pentru locatar nchirierea este ntotdeauna un act de administrare (indiferent de durat)4. n sfrit, cazul n care un coproprietar nchiriaz (de unul singur, nclcnd regula unanimitii5) un bun aflat n indiviziune, se vor aplica regulile din materia vnzrii lucrului de ctre unul din coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri

A. Capacitatea prilor

M.B. C a n t a c u zi n o , Elementele dreptului civil, 1921, p. 651-652 citat de C. H a m a n g i u , I. R o s e t t i - B l n e s c u , Al. B i c o i a n u , Tratat de drept civil romn, vol. II, ed. ngrijit de D. R d e s c u , Ed. All, Bucureti, 1998, p. 592.. A se vedea, C. H a m a n g i u , I. Rosetti - Blnescu , Al. Bicoianu , op. cit., p. 592; D. C h i ri c , Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 175. Pentru opinie asemntoare a se vedea J. Hu e t , Traite de droit civil. Les principaux contrats spciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 685-687. A se vedea, D. C h i ri c , op. cit., p. 174.

B. Obiectul contractului Contractul de locaiune are obiect dublu: lucrul transmis n folosin i chiria. a). Lucrul a crui folosin6 a fost nchiriat poate fi doar un bun determinat individual, care nu

este exclus din circuitul civil. Se consider determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se individualizeaz prin semne, nsuiri caracteristice doar lui. Nu pot servi ca obiect al locaiunii doar unele bunuri n privina crora legislaia stipuleaz careva restricii. Astfel de restricii sunt stipulate n Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 Cu privire la aprobarea Listelor ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i a tipurilor de bunuri ale statului, a cror arend nu se admite. (Monitorul Parlamentului Republicii Moldova. 1994, nr.1).
De menionat, c locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan7. n cazul n care se nchiriaz un lucru cu personalul de deservire, de exemplu, calculatorul mpreun cu operatorul su, contractul va fi mixt; locaiune n privina calculatorului i prestare de servicii (antrepriz) n privina operatorului. b). Chiria este preul pltit de locatar pentru folosina lucrului nchiriat. Modalitatea de plat a chiriei se stabilete prin acordul prilor, de regul n bani, dar (spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare) preul locaiunii poate fi pltit i n alte servicii. Chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil (putnd fi lsat, fie la aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv; de exemplu, cursul valutar). Chiria trebuie sa fie sincer i serioas.

Seciunea a II-a. Efectele contractului de locaiune 1. Obligaiile locatorului n temeiul contractului principala obligaie a locatorului este de a asigura locatarului folosina lucrului pe toat durata locaiunii, obligaie de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligaii secundare. Art 875 Obligatia locatorului sa dea ceilalte parti un bun determinat individiual in folosinta temportara sau in folosinta si posesiune temporara.

Art 878, alin(1) -O obligaie de baz a locatorului este transmiterea bunului n stare, care permite folosirea lui conform destinaiei i meninerea bunului n aceast stare pe toat durata locaiunii. Aceast obligaiune rezult din faptul, c locatorul este, de regul, proprietarul bunului nchiriat i el trebuie s suporte toate cheltuielile necesare pentru meninerea acestui bun n stare cuvenit. Aceast regul este imperativ i prile nu pot conveni altfel. Locatorul este obligat s repare prejudiciul care rezult din perturbarea de ctre un ter a folosirii bunului numai n cazul n care terul este un locator sau dac locatorul i-a permis folosina bunului sau accesul la el. Obligaia efecturii reparaiilor necesare Potrivit art 898, alin(1)
Locatorul este obligat s efectueze reparaia capital abunului nchiriat dac legea sau contractul nu prevede altfel. (Reparaia capital se efectueaz n termenul stabilit n contract sau cnd reiese dintr -o necesitate strigent.
5

Potrivit creia un coindivizar nu poate dispune dect de cota sa abstract, fr a avea dreptul s fac acte de administrare fr acordul tuturor coproprietarilor; a se vedea, D. M a c o ve i , M.S. S t ri b l e a , op. cit., p. 155 i practica citat de autori. Obiectul locaiunii (nchirierii) nu este lucrul n sine, ci folosina acestuia, pe care locatorul trebuie s o procure locatarului zi cu zi pe tot timpul contractului (s.n.); a se vedea, D. Ch i ri c , op. cit., p. 174175 i practica citat de autor. A se vedea, Fr. D e a k , op. cit., p. 192.

 2. Obligaiile locatarului Obligaia de plat a chiriei - Oobligaia de baz a locatarului este achitarea chiriei, care se stabilete prin acordul comun ale prilor. La stabilirea cuantumului chiriei se iau n consideraie un ir de circumstane, cum ar fi: termenul, obiectul i componena lui, uzura acestuia, intensivitatea folosirii bunului i altele. Chiria se stabilesc, de regul, n bani, dar legislaia nu interzice i achitarea ei n natur sau n alt mod. Dac obiectul locaiunii este utilizat pentru fabricarea unui bun sau prestarea unor servicii, chiria poate fi achitat prin transmiterea unei pri a bunului produs sau prin prestarea unor servicii. Obligatiile locatarului sunt expres prevazute de lege, in ar.888 CC al RM. Pe langa aceste obligatii, putem deduce si alte obligatiile ale locatarului prin prisma analizei concludente a articolelor cu privire la reglementarea contractului de locatiune
Locatarul este obligat: a) s foloseasc bunul la destinaie i n confromitate cu prevederile contractului - Un camion nu poate fi utilizat pentru transportarea cltorilor, iar o ncpere nelocuit pentru locuin. Dac limitele, parametrele, volumul folosirii bunului nchiriat sunt stipulate n contract locatarul este obligat s respecte i aceste prevederi. b) s pstreze i s asigure integritatea bunului - Deoarece bunul nchiriat se afl n folosina sau folosina i posesiunea locatarului, acesta este obligat s se comporte cu acest bun ca i cum acesta iar aparinea lui personal. Adic comportarea locatarului trebuie s fie, n principiu, analogic comportrii proprietarului. c) s acopere cheltuielile curente de folosite i ntreinere n stare normal a bunului - Onorarea acestei obligaii are o importan semnificativ n primul rnd pentru nsui loca tar, deoarece obiectul chiriei va putea fi folosit dup destinaie doar dac el permanent va fi n stare cuvenit. Dac n chirie se afl, bunoar, un automobil apoi cheltuielile curente se refer la alimentarea lui cu combustibil, ulei, efectuarea reviziei tehnice .a. d) s efectueze reparaia curent a bunului - Scopul acestei reparaii este meninerea obiectului n stare cuvenit. Reparaia curent presupune cheltuieli de ordin operativ i sunt nesemnificative. Dac obiectul locaiunii este o ncpere nelocuibil, apoi reparaia curent include lucrri de vopsire, de schimbare a sticlelor n ferestre, a ntreruptoarelor de lumin .a. Articolul 889. Obligaia locatarului n raport cu ali locatari Locatarul are obligaia de a aciona ntr-o manier care s nu mpiedice folosirea normal a bunului de ctre ali locatari. Locatarul etae inut fa de locator i de ceilali locatari s repare prejudiciul care poate rezulta din neexecutarea acestei obligaii fia c a fost produs de el, fie de persoane c rora le-a permis folosirea bunului sau accesul la el. Obligaia de informare a locatorului despre vicii Locatarul care cunoate un viciu sau o deteriorare substanial a bunului nchiriat este inut s -l informeze pe locator ntr-un termen rezonabil, sub sanciunea reparrii prejudiciului.

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune Locatarul poate s incheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Un avantaj esenial al locatarului este dreptul lui legal de a transmite bunul nchiriat n sublocaiune sau s cesioneze locaiunea. Pentru realizarea acestul drept locatarul este obligat s respecte prevederile legale, i anume, s-l informeze pe locator despre intenia sa i s indice numele sau denumirea, adresa persoanei creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul sau s-i deceze locaiunea. Din esena legii rezult, c valabilitatea subchiriei i cesiunii locaiunii depind de respectarea acestei obligaiuni.

Sublocaiunea este permis cu respectarea a dou condiii eseniale8 (altele mai puin importante putnd fi schimbate). a). Transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal, (deoarece, n caz contrar, locaiunea ar avea caracter intuitu personae). b). Sublocaiunea s respecte condiiile principale din contractul de locaiune (de exemplu, s nu schimbe destinaia de locuin a spaiului nchiriat). Cnd condiiile de mai sus nu au fost respectate, locatorul va putea cere instanei de judecat fie: a) executarea obligaiilor potrivit contractului de locaiune; b) rezilierea contractului de locaiune (cu daune-interese). Avnd n vedere c suntem n prezena a dou contracte distincte (contractul de locaiune i contractul de sublocaiune), vom avea, n consecin, i dou raporturi juridice diferite: raportul de locaiune dintre locator i locatar, respectiv raportul de sublocaiune (nchiriere) dintre locatar i sublocatar

Protejarea intereselor locatarului se manifest i prin faptul c prevederile legale l impun pe locator de a da consimmntul la sublocaiune sau la cedarea locaiunii dac exist circumstane favorabile pentru locatar de ordin obiectiv, i anume, interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parial unui ter. Normele cu privire la sublocaiune nu admit posibilitatea schimbrii subiecilor contractului de locaiune. Locaratul n cazul sublocaiunii rmne responsabil fa de locator. O norm de ordin general n contractul de sublocaiune n constituie faptul c termenul contractului de sublocaiune nu pate depi termenul contractului de locaiune. Prin urmare drepturile sublocatarului asupra folosinei bunului nchiriat sunt limitate doar de durata contractului de locaiune, deoarece aceast regul este stabilit de lege.
Cesiunea locaiunii este un contract prin care locatarul transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile i obligaiile sale dintr-un contract de locaiune, unei tere persoane (care se va subroga locatarului, intrnd n raporturi juridice directe cu locatorul). n cazul cesiunii locaiunii (ca i la sublocaiune), suntem n prezena a dou contracte: unul de locaiune i altul de cesiune a drepturilor i obligaiilor locatarului, n favoarea terului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o vnzare, un schimb, o donaie etc.). Deci, prin cesiunea locaiunii, locatarul (parte a unui contract valabil de locaiune n derulare) cedeaz total sau parial, altei persoane locul su (partea sa) din respectiva locaiune. Prile celor dou contracte (de locaiune i respectiv, de cesiune a locaiunii) sunt: cedentul (locatarul, care transmite drepturile i obligaiile sale din contractul de locaiune), cesionarul (terul, cruia i se cedeaz contractul i se subrog n drepturile i obligaiile locatarului) i cedatul (locatorul, care va intra n raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a nlocuirii locatarului)9. Cesionarea locaiunii de ctre locatar, are drept consecin principal, modificarea raportului de locaiune prin schimbarea persoanei locatarului (cu cesionarul care dobndete drepturile i obligaiile locatarului).

n cazul cesiunii locaiunii are loc schimbarea subiecilor locaiunii, deoarece n aceast situaie dreptuirle i obligaiile contractuale ale locatarului pe deplin trec la un alt locatar. Din aceste considerente legea stipuleaz c, cesiunea locaiunii elibereaz locatarul anterior de obligaii fa de locator. Aceast regul are un efect imperativ numai pentru contract de lcoaiune a unui imobil de locuit. Deosebirea ntre sublocaiune i cesiune const n faptul c, n timp ce sublocaiunea este un nou contract de locaiune, cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin( o cesiune de crean
8

A se vedea, I. Zi n ve l i u , Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p. 180; J. Ma n o l i u , t. R u s c h i , op. cit., p. 101; D. M a c o ve i , M.S. S t ri b l e a , op. cit., p. 164. A se vedea G. V e r m e l l e , op. cit., p. 127-129.

cu titlu oneros). Obiectul cesiunii l formeaz numai drepturile locatarului care va rmne n continuare obligat fa de locator. Locatarul-cedent va garanta cesionarului numai existena dreptului de folosin n condiiile din momentul ncheierii cesiunii. Seciunea a IV-a. ncetarea contractului de locaiune 903. ncetarea locaiunii Locaiunea nceteaz: a) la expirarea termenului contractului; b) n cazul pierderii bunului nchiriat; c) n late cazuri prevzute de lege sau de contract. 1. Legea stipuleaz dou temeiuri tradiionale de ncetare a locaiunii: a) la expirarea termenului contractului; b) n cazul pieirii bunului nchiriat. 2. Expirarea termenului contractului poate servi ca temei de ncetare a locaiunii dac prile au convenit astfel i bunul nchiriat a fost restituit locatorului. n cetarea locaiunii din acest temei poate avea loc i n cazul, cnd nici una din pri nu a declarat cu un preaviz prii opuse despre inteniile sale de a continua raporturile contractuale i dac prin tcere prelungirea folosirii bunului dup expirarea termenului nu a avut loc. 3. Pieirea bunului nchiriat este un temei ondescutabil de ncetare a locaiunii, deoarece n acest caz dispare un element principal al contractului nsui obiectul locaiunii. Prin urmare, dispare i interesul prilor. 4. Prin acordul prilor, n dependen de obiectul contractului, scopul prilor i alte circumstane, n contract pot fi stipulate i alte temeiuri de ncetare a locaiunii. Acest lucur poate avea loc i n alte cazeri prevzute de lege.

Contractul de arendare
Reglementarea Arenda este reglementata prin prisma capitolului 911-922 CC al RM precum si ` de catre LEGE Nr. 198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur.
Articolul 911. Dispoziii generale cu privire la arend (1) Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufrucruar sau un alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole (arendator) i alt parte (arenda) cu privire la expluatarea acestora pe o perioad determinat i la un pre stabilit de pri.

Definiia contractului de arend reflect destinaia i particularitile acestui contract. Esena lui const n reglementarea transmiterii n scopul expluatrii temporare a unui teren i altor bunuri agricole. Importana acestui contract const anume n transmiterea bunurilor nu numai n posesiune i folosin temporatr, fapt care are loc n contractul de locaiune, dar pentru expluatarea lor. Contractul de arend prezint urmtoarele caractere juridice: - este un contract bilateral, obligaia arendatorului de a transmite si garanta folosina unor bunuri agricole avnd drept cauz juridic obligaia arendasului de a plti arenda; este un contract cu titlu oneros, exploatarea bunurilor agricole de ctre arendas

fcndu-se ntotdeauna n schimbul arendei; - este un contract comutativ, n care existena si ntinderea drepturilor si a obligaiilor nu depind de hazard. Desi contractul de arendare cunoaste unele riscuri caracteristice, determinate de recoltele obinute ce pot fi mai mari sau mai mici, putndu-se ajunge pn la pierderea ntregii recolte, astfel de mprejurri nu determin modificri ale obligaiilor prilor care s nu le fie cunoscute acestora n momentul ncheierii contractului; - este un contract generator de drepturi de crean deoarece prin ncheierea sa nu se transmit drepturi reale asupra bunurilor agricole; - este un contract cu executare succesiv, sanciunea aplicabil n cazul neexecutrii sau executrii necorespunztoare de ctre o parte a obligaiei ce i incumb fiind rezilierea - Este un contract solemn intrucit potrivit Articolul 6. ncheierea contractului de arend a bunurilor agricole si a CC al RM(art.912- Forma contractuli de arendare) (1) ncheierea contractului de arend a bunurilor agricole se realizeaz n form scris. 2. Condiiile de validitate ale contractului de arendare Condiiile de fond ale contractului de arendare - Capacitatea juridic a prilor contractante si n cazul contractului de arendare sunt aplicabile regulile de drept comun. Contractul de arendare se ncheie ntre arendator, pe de o parte,
si arendas, pe de altparte. Prile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.

Subiecii contractului (adic cine poate semna contractul de arend): 1. arendatorul - persoana fizic (om, individ) sau persoana juridic (organizaie, ntreprindere) care este proprietarul legal sau alt posesor legal al bunurilor agricole transmise n arend. Arendator mai poate fi i un grup de persoane care sunt co-proprietari ai unui bun agricol comun. 2.arendaul - persoana fizic i/sau persoana juridic, cu domiciliul (sediul) n Republic Moldova, care ia n arend bunuri agricole. Arendatorii terenurilor, care aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt Guvernul RM i organele administraiei publice locale n dependen de competena lor (art.41 al Legii 828/1991 ). n aceast calitate pot activa i ali titulari legali, cum ar fi uzufructuarul, superficiarul, debitorul gajist sau alt posesor legal Arenda poate fi orice suciect de drept al Republicii Moldova. n aceast calitate, n baza art.41 Legii 828/1991, pot activa i persoanele fizice i juridice strine, organizaiile i asociaiile internaionale. - Consimmntul prilor n ceea ce priveste consimmntul, normele din material arendrii nu conin reguli speciale. Prin urmare, vor fi aplicabile regulile de drept comun prevzute de C. civ., cerndu-se, pentru valabilitatea consimmntului, ca acesta s fie exteriorizat, s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exprimat cu intenia de aproduce efecte juridice si s nu fie alterat de vicii de consimmnt (dolul, eroarea,violena, leziunea). - Obiectul contractului de arend- Obiecte ale relaiilor de arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau limitri. Dreptul de arend a terenului se extinde i asupra construciilor, instalaiilor, amenajerilor, inclusiv asupra plantaiilor multianuale de pe terenul respectiv, dac contractul nu prevede altfel.

Termenul arendei

Termenul de arend a bunurilor agricole se stabilete de ctre arenda i arendator, dar nu poate fi mai mic de 1 an i mai mare de 30 ani.. Termenul maximal al arendei nu este stipulat n lege, dar n acest caz se poate aplica regula general a locaiunii, care poate avea loc pe un termen de pn la 99 de ani. La darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdirii unor plantaii multianuale, termenul contractului de arend va fi stabilit pentru cel puin 25 de ani, n cazul cnd contractul nu prevede alt termen. Cu trei luni nainte de expirarea arendei, arendatorul informeaz printr-un preaviz arendaul despre nedorina de a prelungi contractul de arend. Legea stabilete i consecinele prelungirii tacite a contractului de arend: el se consider prelungit cu un an. Aceast situaie poate fi repetat de nenumrate ori, dar cu condiia ca n ansamblu s nu depeasc 99 de ani.
Articolul 916. Plata arendei (1)Plata arendei se face n natur, n bani sau n natur i bani, potrivit acordului dintre pri, i se execut n termenul i n locul stabilit n contract.

Legea stabilete 3 modaliti de achitare a plii de arend: a) n bani; b) n natur; c) n form mixt. Un moment important l constituie faptul, c legea impune prile de a aprecia n comun termenul i locul unde se va achita plata. Acest moment este foarte important n cazul cnd plata arendei se face n natur sau n form mixt. Importana acestei condiii difer de la caz la caz, de pild, dac este de o greutate impuntoare, este uor alterabil, dac necesit prelucrare, pstrare sau utilizare n stare proaspt i altele. Criteriile de determinare a mrimei plii de arend sunt direct stabilite de lege i se apreciaz de pri n dependen de categoriile de folosire i pot fi diferite de la caz la caz. Astfel, aceste criterii sunt: suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau de comercializare, starea cldirilor, amenajrilor sau altor dotri, gradul de amortizare a tehnicii agricole arendate. Contractul de arend trebuie ncheiat numai n form scris i trebuie s conin n mod obligatoriu, date privind: Persoanele (prile contractante) care semneaz contractul - (numele, adresa domiciliului ori sediului acestora, actele de identitate ale persoanei fizice sau documentele ntreprinderii); Descrierea bunului agricol arendat; Orice act (de exemplu, certificatul de proprietate) care confirm dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a transmite bunul agricol n arend; termenul i modul de nregistrare a contractului; suma i forma plii pentru arend, modul n care aceasta va fi fcut i cnd; drepturile i obligaiile prilor i rspunderea lor pentru nerespectarea contractului; condiiile de modificare i de desfacere a contractului; condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i a tehnicii agricole; condiiile de recultivare, dac este necesar; respectarea normelor ecologice. CE ESTE ACTUL DE PREDARE-PRIMIRE? La nceputul i la ncetarea arendei, prile contractante sunt obligate s ntocmeasc, n termen de 14 zile, un act de predare-primire a bunului agricol arendat. Acest document trebuie s conin urmtoarele: denumirea i destinaia/scopul bunurilor, starea lor tehnic, anul fabricrii i termenul rmas pentru exploatare;

 Numrul cadastral al terenului; suprafaa, bonitatea, modul de folosin; starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.); viciile (defecte sau probleme) materiale i juridice. TREBUIE NREGISTRAT CONTRACTUL? Contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la oficiul cadastral teritorial. Contractul pe un termen de pn la 3 ani inclusiv, se nregistreaz la Primria din localitatea unde se afl terenurile i alte bunuri agricole. Arendaul trebuie s nregistreze contractul de arend n termen de 3 luni de la data ncheierii acestuia. n art. 10, alin. 3 din Legea Republicii Moldova nr. 198/2003 cu privire la arenda n agricultur, modificat prin Legea nr. 2/2006128 (pentru modificarea i completarea Legii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur), este specificat c nenregistrarea contractului n termen de 3 luni de la data ncheierii lui are ca efect inopozabilitatea acestuia fa de teri. Tot referitor la imprecizia redactrii art. 6 din Legea nr. 16/1994, ca de altfel i a art. 10 i 11 din Legea nr. 198/2003, trebuie artat c nu se poate aprecia n ce constau exact competenele secretarului consiliului local (respectiv ale inginerului cadastral Legea nr. 198/2003) n legtur cu procedura nregistrrii contractului, fapt care ne determin s formulm firesc ntrebarea: este el nsrcinat s realizeze doar o eviden n considerarea plii impozitului agricol, sau are doar autoritatea de a autoriza nregistrarea contractului care ndeplinete n final condiiile cerute de lege? ntruct legea nu prevede, considerm c acesta poate doar s ncunotineze prile de nendeplinirea dispoziiilor legale i, eventual, n cazul n care prile nu revin asupra formei sau coninutului contractului, ...poate s promoveze o aciune n constatarea nulitii absolute O problem de actualitate, privete soarta contractului de arendare n caz de deces a uneia dintre prile contractante, caz n care se impune formularea a dou ntrebri funcionale, strns legate una de cealalt, i la care ar trebui adoptat o soluie: 1. Ce se ntmpl n caz de deces a uneia dintre prile contractante? 2. Motenitorii acestora vor putea continua raporturile de arendare, sau contractul va nceta n acest caz? Avnd n vedere tcerea Codului civil al Republicii Moldova, i bineneles, innd cont de faptul c n mod inevitabil n relaiile de arendare se pot ivi astfel de situaii, pentru a se putea evita dificultile de aplicare pe care legea le poate ridica n timp, i pentru a se asigura (n cazul n care prile doresc) continuarea raporturilor astfel ncheiate, se impune adoptarea unei reglementri, de ctre legiuitorul Republicii Moldova, prin care s statueze asupra modului de continuare a contractului de arendare prin intermediul motenitorilor prii decedate

I. Suportarea riscurilor n contractul de arendare

Dac obligaiile asumate de pri prin contractul de arendare nu pot fi executate din cauza interveniei cazului fortuit sau al forei majore, se pune problema suportrii riscurilor (riscul lucrului i riscul contractului). n principiu, trebuie considerat c se vor aplica clauzele prevzute de ctre pri n contract, iar n lipsa unei dispoziii n acest sens, vor primi aplicare dispoziiile generale n materie de risc, coninute de Codul civil art. 663-664, C. civ. R.M. ) n absena unor clauze exprese n contractul de arendare, n analiza problemei riscurilor vom face o necesar distincie ntre riscul lucrului i riscul contractului. A. Riscul lucrului Riscul lucrului (paguba rezultat din pieirea fortuit a bunurilor arendate animale, construcii, maini i utilaje, etc.) se suport potrivit regulilor generale (amintite mai sus) de ctre proprietarul arendator B. Riscul contractului Riscul contractului (soarta obligaiei arendaului de aplti arenda) intereseaz sub dublu aspect: cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate i cazul pieirii (totale sau pariale) a recoltei.

n primul caz (pieirea bunurilor arendate), riscul contractului trebuie suportat de ctre arendator, ca debitor al obligaiei imposibil de executat (aceea de a asigura folosina bunului pentru arenda), acesta nemaiputnd cere arendaului executarea obligaiei sale corelative (plata arendei). n fapt, n aceast situaie, dac pieirea este total, atunci va opera rezilierea de drept a con tractului, iar n cazul n care pieirea este doar parial, arendaul va putea (n funcie de mprejurri) s cear: fie o reducere a preului arendrii (arendei), fie rezilierea pe cale judectoreasc a contractului, dac

Efectele contractului de arendare Articolul 16. Obligaiile prilor (1) Arendatorul este obligat: a) s predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n contract; b) s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n arend; c) s plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de ncheierea anului agricol, valoarea fructelor care, dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii contractului; d) s predea arendaului Cartea istoriei cmpurilor ntocmit cu cel puin trei ani pn la data ncheierii contractului de arend; e) s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract. (2) La ncheierea contractului de arend, arendatorul este obligat s-l informeze pe arenda despre drepturile terilor asupra bunurilor date n arend. Nerespectarea acestei prevederi acord arendaului dreptul de a revendica reducerea plii pentru arend, rezilierea contractului de arend, precum i despgubiri. (3) Arendaul este obligat: a) sa foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor contractului; b) s menin potenialul productiv al bunurilor arendate, s le restituie, la expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur; c) s achite plata pentru arend n termenul i n modul stabilit; d) s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel; e) s predea arendatorului Cartea istoriei cmpurilor ntocmit cu cel puin trei ani pn la data ncetrii sau rezilierii contractului de arend; f) s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract Articolul 13. ncetarea contractului de arend Contractul de arend nceteaz n cazul: a) expirrii termenului arendei; b) declarrii nulitii acestuia; c) pieirii bunurilor arendate; d) rezilierii contractului; e) n alte cazuri prevzute de legislaia n vigoare sau de contract..

Contractul de arend poate fi desfcut prin acordul comun al prilor sau prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia dintre pri, n cazul n care cealalt parte nu i respect obligaiile din contract. Arendatorul are dreptul s cear desfacerea contractului de arend, dac arendaul: nu a nregistrat contractul n termen de 3 luni; refuz s ia n arend bunurile agricole arendate; a schimbat modul de folosin a bunurilor arendate fr voia arendatorului; a nrutit starea bunurilor astfel nct ea nu poate fi restabilit pn la terminarea termenului contractului; nu a achitat plata pentru arend n decursul a 3 luni de la data terminrii termenului prevzut n contract; a ncheiat un contract de subarend fr voia arendatorului (l-a arendat altor persoane).

Delimitarile dintre contractele de locatiune contractele de comodat- contractele de arenda In primul rand, raporturile juridice de locatiune urmeaza a fi distinse fata de alte raporturi civile ca se contracteaza posesia si folosinta bunului, conform destinatiei sale economice. Plata pentru folosinta bunului nu include si cheltuili de intretinere, cu exceptia celor ce sustin sau avantajurile folosirii bunului.Plata chiriei nu este echivalata cu plata pretului, ca si in raporturile de vanzare-cumparare, de aceea rascumpararea bunului nu reprezinta o operatine in cadrul locatiunii. Contractul de locaiune se deosebeste atat de contractul de arenda, precum i de contractul de comodat, fa de care ns se deosebete esenial, fiind un contract distinct (independent). Asemnarea dintre cele trei contracte civile const n faptul c toate au ca obiect principal transmiterea folosinei unui lucru. Deosebirile principale constau n aceea c locaiunea transmite numai folosina unui bun individual-determinat, restituibil n natura i individualitatea sa iar comodatul este esenialmente cu titlu gratuit (neputnd fi i oneros, precum c). Altfel spus folosinta bunului in cadrul contractului de locatiune este intotdeauna oneroasa. Astfel persista folosirea gratuita a bunurilor, adica folosirea fara bani, care are un regim anumit de reglementare. Scopul urmrit de pri prin ncheierea contractului deosebete esenial locaiune a de contractul de comodat procurarea unui avantaj patrimonial (n cazul locaiunii), fa de procurarea unui folos gratuit comodatarului Apoi, comodatul este un contract real, n timp ce locaiunea este o convenie consensual, remiterea bunului ce formeaz obiectul (derivat) al contractului reprezentnd un efect al ncheierii locaiunii, iar nu o condiie de valabilitate a acordului de voin al prilor, ca n cazul mprumutului de folosin. Contractul de comodat, de regul este un contract unilateral, deoarece din momentul ncheierii nate obligaii numai pentru comodatar, ns pe parcursul executrii contractului se pot nate obligaii i n sarcina comodantului, dar asemenea obligaii nu se nasc din contract si din cauze extracontractuale (gestiunea de afaceri, sau delictul civil). Locaiunea este un contract bilateral
(sinalagmatic) ntruct creeaz obligaii pentru ambele pri contractante.

O asemanare intre contractul de locatiune si contractul de comodat ar fi ca ambele sunt contracte translative de folosinta temporara asupra bunului/lucrului, prin urmare in urma acestor contracte nu se dobandeste dreptul de proprietate. Delimitarea dintre contractul de arendare si contractul de locatiune

Ct privete cele dou varieti ale contractului de locaiune (contractul de locaiune a suprafeelor locative i contractul de arendare), este unanim admis n Republica Moldova i Romnia c n aceast calitate de veritabile varieti ale locaiunii, iar nu contracte distincte, regulile privind locaiunea reprezint pentru acestea dreptul comun, n msura n care legile speciale privind nchirierea suprafeelor locative i arendarea bunurilor agricole nu prevd altceva.Pe de alta parte in CC al RM. ntlnim titluri de lucrri precum: Dreptul de locaiune. Arenda, de unde rezult n mod implicit c, arendarea reprezint tot o varietate a locaiunii, sau cel puin un contract nrudit cu locaiunea, ns, dup cum rezult din reglementarea pe care legiuitorul Republicii M oldova a preferat-o, contractul de arendare este reglementat separat, ceea ce ar putea duce la interpretarea c este vorba despre un contract distinct, iar nu n mod necesar o varietate a locaiunii Consider ca prin natura sa, contractul de arenda este o varietate a contractului de locatiune, desi este reglementat distinct in CC al RM. Dar legiutorul insa a omis o frauda legislativa in acest sens, cu cat mai mult ca in cadrul art 911, alin(3) a specificat ca contractual de arenda se aplica in modul corespunzator dispozitiilor cu privire la locatiune. Astfel, apare intrebarea care ar fi logica legiutorului de reglementare distinct a locatiunii si arendei, intrucat reiesind insasi din prevederile CC al RM, contractul de arenda este reglementat de normele contractului de locatiune, dar si datorita faptului ca doctrina in unanimitate, atat franceza cat si cea romana considera arendarea fiind o veritabila forma a contractului de locatiune. Astfel o alegere benefica si rationala in acest sens ar fi plasarea contractului de arenda sub acoperisul contractului de locatiune, fiind reglementat printr-o sectiune distincta. Se subliniaz, n ceea ce privete scopul pentru care se ncheie cele dou contracte, c n timp ce scopul locaiunii este folosina sau folosina i posesiunea unui bun care aparine unei alte persoane, ct privete scopul arendei, rezult c importana acestui contract este una mai mare fa de locaiune, ntruct ea const n aceea c transmiterea bunurilor se face n posesiune i folosin temporar, dar i pentru exploatarea lor, exploatare ntreprins pentru obinerea unui fruct.Legiuitorul Republicii Moldova, are n vedere ca i criteriu de delimitare ntre locaiune i arend, scopul pentru care se ncheie aceste contracte.

Reglementarea arendei se mai utilizeaza in cadrul Legii arendei in agricultura/2003, insa nu este clara situatia concurentei dintre normele locatiunii si arendei, intr-un spatiu unde se afla bunuri cu destinatie Agricola si cu alta destinatie