INTRODUCERE

Actualitatea și gradul de studiere a temei investigate. Arenda în lumea modernă este

unul din “contractele, care exercită cea mai mare înrâurire asupra prosperităţii publice”, după
cum sublinia Dumitru Alexandrescu. Sfera de aplicabilitate a arendei a fost mult restrânsă în anii
comunismului.Trecând peste această perioadă practic au fost excluse toate limitările în ceea ce
priveşte posibilitatea luării în arendă a unor sau a altor obiecte. În zilele noastre sfera de
aplicabilitate şi frecvenţa contractului de arendă sporesc ceea ce priveşte arenda pământurilor.
Se pot da în arendă: pământul, resursele naturale.
Deci prin aceasta explic motivarea alegerii acestei lucrări.
Actualitatea temei se deduce din deosebita sa importanţă practică, ce este frecvent
utilizată în raporturile dintre persoanele fizice, dintre acestea şi persoanele juridice, şi chiar între
persoanele juridice, găsindu-şi o amănunţită reglementare legală. Arenda este o formă raţională
şi economică de folosire a bunurilor temporar neutilizabile şi nefolosite pentru înfăptuirea unei
activităţi gospodăreşti ori altei activităţi; permite acoperirea cheltuielilor de exploatare şi ratele
de amortizare; dă posibilitate de a primi un anumit venit.
Scopul și obiectivele lucrării. Având o multitudine de aspecte şi de scopuri pe care tinde
să le realizeze, contractul de locaţiune a devenit o regulă a existenţei noastre, deoarece fără
aceste raporturi juridice societatea practic ar fi într-o stare de stagnare sau de regres. De aceea
importanţa studierii acestui contract este majoră.
Scopul lucrării prezente este efectuarea unei analize multilaterale a diferitelor aspecte
existente în legislaţia Republicii Moldova, vizând contractul de locaţiune în vederea
perfecţionării şi interpretării mai adecvate a normelor juridice în vigoare referitor la materia dată.
Pornind de la scopul enunţat vom determina şi obiectivele acestei lucrări, care sunt următoarele:
1.Analiza spectrului teoretico-juridic a contractului de arendă;
2.Evaluarea informaţiilor retrospective referitoare la contractul de arendă;
3.Analiza situaţiei problemelor existente în legislaţia Republicii Moldova privind contractul de
arendă;
Noutatea și originalitatea științifică.Caracterul novator al prezentei lucrări este
determinat atât de scopul şi obiectivele ei multiaspectuale. Lucrarea constituie una dintre primele
cercetări ample a doctrinei juridice și a cadrului normativ privind contractual de arendă. Printr-o
analiză multilaterală și detaliată și nu în ultimul rând critică, studiul constituie o cercetare cu o
reală abordare practică a contractului de arendă.
Noutatea științifică a prezentei lucrări precum și a rezultatelor obținute, constau în
abordarea conceptelor de mai sus din dubla perspectivă a cercetării teoretice dar și practice a
tuturor factorilor cu impact determinant asupra contractului de arendă.
1
 Problema științifică soluționată constă în identificarea tuturor momentelor cheie cu privire
la contractul de arendă.
Importanța teoretică a lucrării decurge din faptul că concluziile formulate teoretic în
lucrare concretizează, completează și dezvoltă, în mare parte, compartimentul fundamental al
Dreptului Civil.
Valoarea aplicativă a cercetării. Gradul teoretic și practic de generalitate privind
aplicabilitatea conceptuală a rezultatelor în urma cercetării noastre a contractului de arendă poate
duce la identificarea principalelor momente cheie ale contractului de arendă
Rezultatele cercetării pot fi utilizate:
- în plan teoretico-științific, pentru o abordare conceptualizată a problemelor ce țin de aplicarea
conceptului de contract de arendă ca parte componentă a dreptului civil;
- în plan normativ-juridic, rezultatele cercetării extind considerabil viziunile teoretico-doctrinare
existente vis-a-vis de fenomenul de contract de arendă, ce va contribui la elaborarea și
modificarea legislației din Republica Moldova;
Sumarul compartimentelor lucrării. Lucrarea intitulată “Contractul de arendă” reprezintă
o analiză a unui concept deosebit de important din domeniul dreptului. Lucrarea este compusă
din introducere, structurându-se în două capitole, concluzii și sursele bibliogafice. Toate
aspectele şi problemele sunt tratate metodic, contributiv, creator şi direct proporţional cu
importanţa fiecăreia în ansamblul subiectului cercetat.
Partea introductivă a studiului constituie argumentarea ştiinţifică a temei supuse cercetării,
realizată prin expunerea actualității şi importanţei temei investigate, gradului de cercetare,
scopului şi obiectivelor propuse spre realizare.

2
 1.ASPECTE TEORETICE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDĂ
1.1.Locul contractului de arendă în sistemul dreptului civil în evoluția istorică
Contractul de arendă, este cunoscut înca din dreptul roman, acest fel de închiriere realizându-
se prin acte consensuale, spre deosebire de locațiunea sclavilor și a caselor, care la origine au
îmbrăcat forma stipulațiunilor [17].
În vechiul Cod Civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de „contract de
închiriere a bunurilor” cu sensul de folosire temporară a unor bunuri străine contra plată.
Termenul „arendă” a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS din 7
aprilie 1989 “Cu privire la arendă şi relaţii de arendă”, iar ulterior prin Bazele legislaţiei URSS şi
ale republicilor unionale cu privire la arendă din 23 noiembrie 1989. În art. l, se indică faptul că
arenda reprezintă o posesie şi folosinţă temporară, contra plată, bazată pe contract a terenurilor şi
a altor resurse naturale, a întreprinderilor şi altor complexe patrimoniale, la fel şi a altor bunuri,
necesare arendaşului pentru exercitarea de sine stătătoare a unei activităţi economice sau de altă
natură [8].
Din această definiţie putem deduce că termenul „arendă” se utiliza la posesiunea şi folosinţa
temporară a unor obiecte şi pentru anumite scopuri. Respectiv, primordială pentru folosirea
termenului „arendă” era existenţa unui obiect al relaţiilor juridico-civile şi utilizarea lui într-o
activitate economică sau de altă natură cu scopul de a obţine anumite venituri.
Un sens diferit noţiunilor de „închiriere a bunurilor” şi „arendă” li se atribuie prin normele unor
state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei şi Elveţiei. Astfel, prin „arendă” se subînţelege
contractul în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci
şi dreptul de a culege fructele lui. Pe baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerţ şi
industriale. În România, potrivit art. 2 al Legii Arendării [14] “prin arendare se înţelege
contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deţinător de bunuri agricole, denumit
arendator, şi arendaş, cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durată determinată şi la
un preţ stabilit de părţi.”
O astfel de tratare şi aplicare a noţiunilor de „închiriere a bunurilor” şi „arendă” găsim şi în
noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002.
Începând cu anul 1989, în toate domeniile economiei naţionale, în activitatea de
antreprenoriat, în actele normative naţionale şi în practica judiciară termenul „închiriere” a fost
înlocuit cu termenul „arendă”.
Prin arendă, în baza art. 1288 Cod Civil al Republicii Moldova [5], înţelegem contractul
încheiat între o parte - arendator, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi alte bunuri
agricole - şi altă parte arendașul-un teren agricol și/sau alte bunuri agricole în posesie și

3
folosință pe o durată determinată,iar acesta se obligă să efectueze plata de arendă . Astfel este
tratată noţiunea de arendă.
Prin urmare, aplicarea unui sau altui termen după noua legislaţie civilă naţională depinde
de două criterii - obiectul contractului şi destinaţia sa.
1.2.Conceptualizarea și noțiunea de contract de arendă
Contractul de arendă, varietate a contractului de locaţiune- este un contract prin care una
dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în
vederea exploatării pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de
părţi [7].
În viziunea lui Codrin Macovei, [3] contractul de arendă este contractul încheiat între
proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole, denumit arendator, şi arendaş,
cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată şi la un preț stabilit de părți.
Conform art.1 al Bazelor legislaţiei URSS şi a republicilor unionale „Cu privire la arendă”
[2], arenda reprezintă posesiunea şi folosinţa temporară, contra plată în bază de contract, a
pământului, altor resurse naturale, a întreprinderilor (uniunilor) şi altor complexe patrimoniale, la
fel şi a altor bunuri necesare arendaşului pentru desfăşurarea de sine stătător a unei activităţi
economice sau de altă natură. Noţiunea „relaţii de arendă” este formulată şi în art.2 al Legii
Nr.861/1992 [13] , unde se menţionează că în relaţiile de arendă arendaşul, pe bază de contract,
posedă şi foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei care dă în arendă. Arenda în
agricultură reprezintă darea în posesiune şi folosinţă, pe bază de contract, pe o durată
determinată, contra plată, a terenurilor şi a altor bunuri agricole.
Prin arendă, în baza art. 1288 Cod Civil al Republicii Moldova[5], înţelegem contractul
încheiat între o parte - arendator, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi alte bunuri
agricole - şi altă parte arendașul-un teren agricol și/sau alte bunuri agricole în posesie și
folosință pe o durată determinată,iar acesta se obligă să efectueze plata de arendă . Astfel este
tratată noţiunea de arendă.
După cum observăm conform definițiilor de mai sus, contractul de arendă este un contract
sinalagmatic, deoarece încheierea lui dă naștere la drepturi și obligații reciproce și interdependente
pentru ambele părți.
Arenda este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare dintre părți urmărește un interes
patrimonial propriu (primirea contra prestației de la cealaltă parte).
Contractul de arendă este un contract cu executare succesivă, dat fiind faptul că obligațiile
reciproce ale părților se execută de acestea la timp, pe toată durata contractului, care este stabilită
între părți.

4
 Contractul de arendă este un contract translativ de folosință, deoarece prin el se transmite
numai folosința (exploatarea) unor bunuri agricole, expres stipulate în contract. Prin urmare,
contractul de arendă este un contract translativ de proprietate.
Contractul de arendă este comutativ, fiindcă din momentul încheierii părțile cunosc
întinderea prestațiilor la care se obligă [9].
Ținânând seama de tratările legale de mai sus, relevăm următoarele particularități ale
raportului de arendă în etapa actuală.
Relațiile de arendă întotdeauna se bazează pe un contract de drept civil - contractul de
arendă, care determină conținutul lui și toată gama drepturilor și obligațiilor reciproce ale părților.
Arenda este baza legală de posesie și folosință a terenurilor și altor bunuri agricole care
aparțin altor persoane, adică arenda este un temei legal de posesie și folosință a unor bunuri străine.
O particularitate esențială constă în obiectul contractului de arendă. În etapa actuală ca
obiect pot fi terenurile agricole și alte surse naturale.Arendașul folosind bunurile care nu-i aparțin,
are dreptul de a exploata, de a se ocupa cu activitatea de antreprenoriat, de producere a altor bunuri
și de a obține profit sau, cum se menționează în lege are dreptul de a desfășura de sine stătător o
activitate economică sau de altă natură.
Relațiile de arendă poartă un caracter temporar, adică raporturile patrimoniale dintre
arendator și arendaș iau naștere pe o perioadă determinată de timp, de regulă îndelungată.
Cum iese nemijlocit din lege, raporturile de arendă, pot avea numai un caracter oneros.
Dacă în realitate suntem în prezența transmiterii unui bun în posesiune și folosință gratuită nu este
vorba de contract de arendă ci de comodat sau de contractul de împrumut.
Odată ce raporturile de arendă poartă un caracter temporar, după expirarea termenului
contractului, patrimoniul arendat trebuie restituit proprietarului sau altei persoane împuternicite,
dacă până la acest moment bunul nu a fost răscumpărat. Din această regulă, deducem că obiecte ale
contractului de arendă pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumabile.
O particularitate esențială constituie în etapa actuală reglementarea detaliată a contractului
de arendă. În prezent toate îngrădirile și interdicțiile cu privire la arendă sunt anulate și
cetățenii,atât în beneficiul societății, cât și în beneficiul propriul, folosesc bunurile arendate pentru
desfășurarea unei activități de întreprinzător sau de altă natură.
Schimbarea substanțială a naturii juridice a raporturilor de arendă, extinderea esențială a
obiectelor arendei și a volumului împuternicirilor participanților la aceste raporturi au determinat și
semnificația lor crescândă. Pentru arendator aceasta se manifestă prin folosirea fondurilor fixe și
circulante, temporar disponibile, cât mai eficient și rațional. Dacă înainte transmiterea în arendă a
bunurilor nu era stimulată, deoarece plata arendei nu mai putea fi mai mare decât costurile de
amortizare, în prezent această îngrădire este înlăturată și arendatorul, pe lângă cheltuielile de
5
exploatare și costurile de amortizare a bunurilor, poate pretinde și un venit suplimentar în urma
arendării bunurilor [8].
Arenda nu este altceva decât un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de către
proprietar a împuternicirilor sale.
1.3.Elementele contractului de arendă
Părți la contractul de arendă sunt arendator și arendașul, este persoana fizică sau juridică
care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole care se dau în arendă.
Calitatea de arendator o poate avea și un grup de coproprietari ai bunurilor agricole.
Calitatea de arendator este prevăzută în art.1296 Cod Civil al Republicii Moldova, [5]
unde se menționează faptul că în această calitate poate activa proprietarul, uzufructuarul sau un
alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole.
În conformitatea cu Hotărârea nr.18 cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislației în
soluționarea litigiilor izvorâte din raporturile de arendă din 22.04.2002 instanțele judecătorești
trebuie să verifice dacă părțile contractante pot fi subiecți ai raporturilor de arendă în sensul că
dreptul de a da bunuri în arendă beneficiază doar proprietarul, și anume persoanele fizice și
juridice din Republica Moldova și din alte state însă pot da bunuri în arendă și persoanele fizice și
juridice împuternicite de proprietar, dovada dreptului acordat fiind următoarele acte juridice
civile:
a) procura;
b) documentele de constituire.
De asemenea, arendașii pot fi persoanele fizice și juridice din Republica Moldova și din alte state
în modul stabilit de lege, întreprinderile și organizațiile mixte, apatrizii și organizațiile
internaționale.
Obiectul contractului de arendă. Obiectul contractului de arendă sunt terenurile, alte bunuri
agricole și prețul. Nu constituie obiecte ale arendei și nu se admite arenda unor întreprinderi și
organizații de stat, cum ar fi:
1.rezervațiile naturale de stat;
2.stațiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;
3.laboratoarele veterinare [10] .
Prețul.Prețul în contractul de arendă se numește arendă. În legislația națională se utilizează
sinonime cu privire la denumirea prețului în arendă ca de ex. „plata pentru arendă”, “plata
arendei”. Mărimea arendei, după principiul dreptului civil, se stabilește prin acordul părților și se
fixează în contract, excepție fiind bunurile ce fac parte din proprietatea de stat.
La stabilirea arendei se iau în considerare diferite criterii, conform prevederilor art.1290 Cod
Civil al Republicii Moldovei [5] și acestea sunt:
6
1.numărul cadastral al terenului;
2. suprafața;
3. bonitatea;
4. modul de folosință;
5. starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
6. viciile materiale și juridice;
7. alte date, la cererea părților.
8. denumirea și destinația bunurilor;
9. starea tehnică;
10. anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general și termenul care a rămas de
exploatare a bunurilor;
11. efectuarea ultimei reparații curente și capitale;
12. valoarea reală a bunurilor agricole evaluată conform legislației;
13. condițiile de folosire;
14. viciile materiale și juridice;
15. alte date, la cererea părților.
În conformitate cu prevederile art.1300, Cod Civil al Republicii Moldova [5] plata pentru
arenda terenurilor agricole se stabilește în unități bănești, se face în natură, în bani sau în natură
și în bani ori într-o altă formă, potrivit acordului dintre părțile contractante, și se efectuează în
termenul și în locul prevăzute în contractul de arendă. Plata în natură pentru arenda terenurilor
agricole se stabilește într-o cantitate determinată de produse agricole sau într-un procent
determinat din volumul producției. Produsele cu care se plătește arenda se stabilesc de către
părți, în funcție de specificul activității agricole și de zonă.
Forma arendei.Contractul de arendă se încheie în formă scrisă, pentru valabilitate. Conform
art.1293 Cod Civil al Republicii Moldova [5], contractul de arendă pe un termen mai mare de 5
ani se înregistrează la Registrul Bunurilor Imobile pentru opozabilitate, până la 5 ani- la Primăria
localității în a cărei raza se află terenurile.
Termenul. Durata contractului de arendă se specifică în contract. În conformitate cu
prevederile art.1291 Cod Civil al Republicii Moldova [5], termenul se stabilește de către părțile
contractante dar nu va fi mai mic de 1 an și mai mare de 30 de ani. La darea în arendă a
terenurilor agricole în scopul sădirii unor plantații multianuale, termenul arendei va fi de cel
puțin 25 de ani, dacă în contract nu este prevăzut un alt termen.

7
 1.4.Drepturile și obligațiile părților
Contractul de arendă, fiind un contract sinalagmatic acesta presupune bineînțeles drepturi și
obligații. Conform art.1296 Cod Civil al Republicii Moldova [5], arendatorul are următoarele
obligații precum:
1. să predea bunurile agricole date în arendă în termenele și în condițiile stipulate în contract;
2. să acționeze într-o manieră care să nu împiedice folosința normală a bunurilor date în arendă;
3. să plătească arendașului, în cazul rezoluțiunii arendei înainte de încheierea anului agricol,
valoarea fructelor care, deși încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfîrșitul anului
agricol în condițiile unei gospodăriri normale;
4. să predea arendașului cartea istoriei cîmpurilor, întocmită cu cel puțin 3 ani pînă la data
încheierii contractului de arendă;
5.să execute alte condiții prevăzute de legislație sau de contract.
La încheierea contractului de arendă, arendatorul este obligat de asemenea să informeze
arendașul despre drepturile terților asupra bunurilor date în arendă. Nerespectarea acestei
prevederi acordă arendașului dreptul la reducerea mărimii plății pentru arendă sau la rezoluțiunea
arendei, precum și la despăgubiri, cu excepția cazului cînd arendașul cunoștea sau, în mod
rezonabil, trebuia să cunoască existența dreptului terților.
La rândul său arendașul este obligat să îndeplinească următoarele lucruri:
1. să folosească bunurile arendate ca un bun proprietar, conform clauzelor contractului;
2. să mențină potențialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expirarea termenului
stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ținîndu-se cont de gradul de
uzură;
3. să achite plata pentru arendă în termenul și în modul stabilit;
4.să achite impozitele și alte plăți prevăzute de legislație, în cazul în care contractul nu prevede
altfel;
5.să predea arendatorului cartea istoriei cîmpurilor, întocmită cu cel puțin 3 ani pînă la data
încetării sau rezoluțiunii arendei;
6. să respecte alte condiții prevăzute de legislație sau de contract.
1.5. Modificarea și rezelierea contractului de arendă
Regula generală de modificare a contractului de arendă constă în faptul că prin acordul
comun al părților contractantul poate fi modificat în orice moment, iar în caz de nerespectare a
obligațiilor contractuale de către una dintre părți, poate avea loc modificarea în baza hotărârii
instanței judecătorești.

8
 În caz că una dintre părțile contractante intenționează să modifice clauzele contractului de
arendă, ea va solicita avizul celeilalte părți cu cel puțin 30 de zile până la prezentarea
propunerilor de modificare[9].
În virtuatea legii, contractul de arendă încetează în cazul [5]:
1.expirării termenului arendei;
2. declarării nulității acestuia;
3.pieririi bunurilor arendate;
4. rezelierii contractului;
5.în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.
Pe cale judiciară contractul de arendă poate fi declarat nul, atunci când acesta nu corespunde
prevederilor legii în sensul că nu conține descrierea obiectului arendat, plata de arendă (forma ei
în bani sau natură), când contractul a fost încheiat în baza negocierilor părților, iar legea scotea la
licitație a dreptului de arendă, precum și în alte cazuri prevăzute de lege [10].
Conform art.1298 Cod Civil al Republicii Moldova [5],arendatorul este în drept să ceară
rezilierea contractului în cazul când arendașul:
1.nu a notat arenda în Registrul Bunurilor Imobile;
2. refuză fără justificare să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract;
3. a înrăutățit starea bunului astfel încât ea nu poate fi restabilită până la expirarea termenului
arendei;
4.nu a achitat plata pentru arendă în decursul a trei luni de la data expirării termenului prevăzut
de contract.
Alte cauze prevăzute de art.1304 Cod Civil al Republicii Moldova [5]:
5. a încheiat un contract de subarendă fără încuviințarea arendatorului.
Din inițiativa arendașului, contractul poate fi reziliat anticipat dacă [5]:
1.arendatorul refuză să dea în arendă bunurile stipulate în contract, nu le-a transmis la timp ori
face imposibilă exploatarea bunurilor arendate, cu excepția cazului în care aceste împrejurări
sunt imputabile arendașului;
2.bunurile arendate au ajuns într-o stare inutilizabilă din cauza unor evenimente în afara
controlului său;
3.se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate ori au survenit alte circumstanțe care
fac imposibilă executarea de mai departe a contractului
4.arendatorul nu-și îndeplinește obligațiile contractuale privind restabilirea integrală și repararea
bunurilor arendate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producției.
1.6.Consecințele raporturilor contractuale
Încetarea raporturilor contractuale de arendă poate avea ca categorie două consecințe[8]:
9
1.de ordin patrimonial;
2. de ordin personal.
Consecințele de ordin patrimonial se manifestă prin obligația arendașului de a restitui
arendatorului bunurile arendate în starea în care le-a preluat, ținându-se cont de gradul de uzură.
Dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren agricol are loc până la încheierea anului
agricol, în baza art.1299 Cod Civil al Republicii Moldova [5], arendatorul este obligat să
plătească arendașului valoarea fructelor care, deși încă neseparate, vor putea fi separate înainte
de sfîrșitul anului în condițiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau
în calcul și datoriile părților la momentul rezoluțiunii arendei.
Consecințele de ordin personal, se referă la îmbunătățirile efectuate de către arendaș pe
perioada posesiei și folosirii bunurilor arendate. Astfel, arendașul este în drept să separe
îmbunătățirile bunurilor agricole arendate efectuate cu permisiunea arendatorului, care pot fi
separate fără a deteriora bunurile ori, să ceară compensarea valorii lor de către arendator când
contractual nu prevede altfel.
Cu totul alte reguli se aplică în cazul efectuării îmbunătățirilor fără încuviințarea
arendatorului. Dacă astfel de îmbunătățiri pot fi separate fără deteriorarea bunului arendat,
arendașul este în drept să le separe cu condiția ca arendatorul refuză să compenseze valoarea lor.
În cazul în care îmbunătățirile efectuate fără permisiunea arendatorului nu pot fi separate, fără a
se deteriora bunul, devin proprietatea arendatorului.
La cererea arendatorului, construcțiile neautorizate de el urmează afi demolate de către
arendaș sau pe contul lui.
Arendașul are dreptul prioritar de a încheia un contract pe un nou termen dacă [9]:
1.și-a onorat anterior obligațiile contractuale;
2. bunul se dă în arendă pe un nou termen;
3.este de accord cu noile condiții contractuale stabilite de arendator.
Dacă încetarea raporturilor contractuale are loc din cauza invalidității arendașului, declarării
acestuia ca fiind incapabil, executării de către arendaș a unei pedepse privative de libertate
pentru săvârșirea unei infracțiuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea exercitării de
mai departe a contractului și în cazul decesului arendașului, dreptul prioritar la încheierea unui
contract îl are un membru al familiei arendașului, care a domiciliat împreună cu acesta. Condiția
obligatorie o constituie ca acest membru al familiei dorește să devină arendaș.
În situația când câțiva membri ai familiei fostului arendaș pretind încheierea unui nou
contract de arendă și, din aceste considerente s-a iscat un litigiu între ei, problema dreptului
prioritar pentru încheierea noului contract se soluționează de către instanța judecătorească,

10
luându-se în considerare posibilitățile reale ale pretendenților (capacitate de muncă, pregătirea
profesională, etc.).
1.6. Coraportul dintre contractul de arendă și locațiune
Arenda şi locațiunea sunt nişte contracte foarte asemănătoare. Vorbind despre motivaţia care
a dus legiuitorul să despartă aceste două, eu o văd în aceea că contractul de arendă reglementat în
Cod Civil vechi, sub titlul – închirierea de bunuri, care era un contract complex ce includea mai
multe modalităţi ale sale. Conform Legii cu privire la arendă din 1991[12] una dintre modalităţi
a acestuia era închirierea pământului şi a altor bunuri agricole. Situaţia politică şi economică de
atunci favoriza acest fapt, deoarece aceste obiecte erau în proprietatea statului.
Din momentul includerii pământului în circuitul civil, sfera relaţiilor ce reglementează acea
modalitate a contractului de arendă s-a lărgit considerabil, fapt care a şi impus legiuitorul să
delimiteze arenda de locaţiune.
Dar apare întrebarea, care a fost sensul acestei delimitări dacă în art. 1288, alin.3 Cod Civil
al Republicii Moldova [5] este stipulat expres că „contractului de arendă se aplică în mod
corespunzător dispoziţiile cu privire la locaţiune, în măsura în care prezentul capitol nu prevede
altfel”.
Conform art.1288, Cod Civil al Republicii Moldova[5]" Prin contractul de arendă, o parte
(arendator) se obligă să dea celeilalte părți (arendaș) un teren agricol și/sau alte bunuri agricole
în posesie și folosință pe o durată determinată, iar aceasta se obligă să efectueze plata de arendă."
Deşi nu este un contract nou, contractul de arendă nu era stabilit în Codul Civil al
Republicii Moldova din 1964, iar conform Hotărârii CSJ nr.18 d i n 22.04.2002 [10]
r e l a ţ i i l o r de arendă li se aplicau art. 278- 209 Cod Civil d i n 1964, adică prevederile
referitoare la închirierea de bunuri (locaţiunea). În 1992 este aprobată Legea cu privire la
arendă [13], conform căreia în relaţiile de arendă, arendaşul, pe bază de contract, posedă şi
foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei care dă în arendă. Atât în Cod Civil din
1964, cât şi în Legea cu privire la arendă din 1992[13] nu se vorbeşte nimic despre
obiectul specific al contractului de arendă-(terenuri şi alte bunuri agricole), astfel se
deduce că, deşi, numit arendă este vorba de locaţiune.
Specificul arendei este observat doar după adoptarea noului Codului Civil al
Republicii Moldova, conform căruia obiect al relaţiilor de arendă este terenul şi alte bunuri
agricole; mai târziu, în aceiaşi ordine de idei, este adoptată şi Legea cu privire la arendă în
agricultură din 15.05.03 [15], în care este menţinut specificul contractului dat.
Referindu-ne la alte state observăm că există două tipuri de reglementări a arendei;
astfel în Federația Rusă noţiunea de arendă este identică cu locaţiunea, arenda terenurilor

11
fiind doar о formă specifică a acesteia; pe când doctrina română tratează arenda ca о
varietate a locaţiunii.
Legea cu privire la arendă din 1998 a Român i e i [ 1 4 ] prevede "Contractul de
arendă, o varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care una din părţi,
numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în vederea
exploatării pe о durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabil i t e de
părţi."
Din aceste două aliniate putem trage următoarele concluzii:
1.Contractului de arendă i se aplică în mod corespunzător dispoziţiile cu privire la locaţiune [11].
Adică se aplică anume acele dispoziţii care corespund sau se apropie raporturilor juridice
enunţate în capitolul IX Cod Civil.
2.Unica restricţie existentă asupra aplicării acestor norme este în cazul când acest capitol prevede
altfel. Aici legiuitorul s-a referit la acele relaţii existente, la anumite relaţii de ordin social,
natural, cărora nici de cum nu le pot fi aplicate normele locaţiunii, fiindcă ar contravine esenţei
acestui contract.
3.Dispoziţiile cu privire la arendă se pot aplica şi la locaţiunea altor imobile, prin acordul
părţilor. În primul rînd termenul de „alte imobile” ar însemna după părerea mea, acele imobile
nespecificate în alin.1 al art.1288 Cod civil, adică terenuri şi alte bunuri agricole. Deci
dispoziţiile cu privire la arendă se pot aplica bunurilor imobile nelocuibile, adică acelor bunuri
care cad sub regimul juridic al contractului de locaţiune.
Apare întrebarea, pentru ce a fost necesară această stipulaţie? După cum reiese din esenţa
acestor contracte: contractul de locaţiune este o noţiune de gen faţă de contractul de arendă, care
este o noţiune de specie, şi după cum se ştie dispoziţiile contractului de specie nu pot fi aplicate
faţă de contractele de gen. Plus la aceasta, în capitolul IX Cod civil sunt stipulate dispoziţiile
inerent specifice arendei, şi nici de cum nu pot fi aplicate locaţiunii, deoarece ar contravine
esenţei acestui contract.
Principalele diferenţieri a acestor două contracte:
1.Locaţiunea este un contract care include o totalitate de modalităţi şi se prezintă ca un contract
de gen faţă de arenda, care este un contract de specie.
2.Obiect al contractului de arendă sunt terenuri şi alte bunuri agricole [11]. Obiect al contractului
de locaţiune fiind bunurile mobile şi imobile, determinate individual. Adică toate acele bunuri,
dar cu excepţia celor ce fac obiectul contractului de arendă.
3.Caracteristic contractului de arendă este că înainte de a încheia contractul, părţile conform
art.1288 Cod Civil al Republicii Moldova încheie un act în care descriu bunul în starea în care se
află la momentul predării. Dacă de ex. obiect al contractului este pământul, atunci se indică
12
faptul este el arat, semănat, cu fructe, sau nu. Aceleaşi dispoziţii se aplică şi la încetarea arendei.
La locaţiune, însă locatorul este obligat să întoarcă bunul în aşa stare în care l-a primit, nefiind
necesar un act preventiv cu descrierea bunului.
4.Termenul maxim este indicat la ambele contracte, dar cel minim, la contractul de arendă este
de un an, dar la locaţiune acesta nu este stipulat [11]. Aceasta datorită faptului că contractul de
arendă în majoritatea cazurilor se încheie asupra unui teren de pământ, care poate fi valorificat
completamente doar pe parcursul unui an.
Celelalte stipulaţii, după părerea mea nu conţin diferenţe atât de mari, ci sunt nişte norme
specifice acestor contracte.
Pentru comparaţie, menţionăm că sistemele de drept ale altor state, de ex. al Federaţiei
Ruse, nu fac distincţie între noţiunile de „locaţiune” şi „arendă”. Astfel, conform art. 606 Cod
Civil al Federaţiei Ruse [4], în baza contractului de arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul) se
obligă să transmită arendaşului (locatarului) un bun contra plată în posesiune şi folosinţă
temporară. Credem că o astfel de abordare a acestor două noţiuni este mai adecvată, în acelaşi
timp, utilizarea în Republica Moldova a diferiţilor termeni nu ridică mari probleme. Trebuie doar
de determinat corect ce termen urmează să fie aplicat în fiecare caz concret [8].

13
 2.ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDĂ

2.1.Speță
La 19 decembrie 2017, Consiliul municipal Chişinău a depus cerere de chemare în judecată
împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la încasarea datoriei de plată
pentru arenda terenului şi a cheltuielilor de judecată. În motivarea acţiunii a invocat că prin
decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 2/22 din 31 martie 2011 a fost stabilit pentru
Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 modul unilateral a plăţii pentru folosirea terenului
proprietate municipală. În conformitate cu prevederile Metodologiei calculării preţului estimativ
al terenurilor din intravilanul municipiului Chişinău şi Regulamentului privind gestionarea
resurselor funciare municipale, aprobate prin deciziile Consiliului municipal Chişinău nr. 3/24 şi
nr. 3/23 din 2 aprilie 2013, plata anuală pentru folosirea terenurilor proprietate municipală a fost
recalculată. Astfel, începând cu 1 mai 2013, plata anuală pentru utilizarea terenului constituie
suma de 75184 de lei pe an. Prin urmare, Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 nu a
respectat prevederile expres stipulate în legislaţie ce se manifestă prin neachitarea sumei de
633639,38 de lei pentru folosirea bunului imobil teren cu suprafaţa de 1,49 ha cu numărul
cadastral XXXXX situat în municipiul XXXXX str. XXXXX, pentru perioada 31 martie 2011 –
10 ianuarie 2018. A comunicat că Consiliul municipal Chişinău a întreprins măsuri de
soluţionare prealabilă a litigiului, prin reclamaţia expediată nr. 01/1-08-2209 din 26 octombrie
2017, pârâtului fiind acordat un termen suplimentar pentru înlăturarea încălcărilor specificate în
legislaţie, solicitându-i-se achitarea integrală a datoriei, însă fără niciun rezultat.
DECIZIE

14 august 2019 mun. Chişinău

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ

lărgit al Curţii Supreme de Justiţie

în componenţa:
Preşedintele ședinței, judecătorul Oleg Sternioală
Judecătorii Nina Vascan
Victor
Burduh
Victor Boico
Ala
Cobăneanu

examinând recursul declarat de către Consiliul municipal Chişinău în cauza

civilă la cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal Chişinău
14
 împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la
încasarea datoriei de plată pentru arenda terenului şi a cheltuielilor de
judecată împotriva deciziei din 23 aprilie 2019 a Curţii de Apel Chişinău,
prin care a fost respins apelul declarat de Consiliul municipal Chişinău şi
menţinută hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chişinău sediul
Centru, prin care acţiunea a fost admisă parţial

constată:

La 19 decembrie 2017, Consiliul municipal Chişinău a depus cerere de

chemare în judecată împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu
privire la încasarea datoriei de plată pentru arenda terenului şi a cheltuielilor de
judecată.
În motivarea acţiunii a invocat că prin decizia Consiliului municipal
Chişinău nr. 2/22 din 31 martie 2011 a fost stabilit pentru Cooperativa de
Construcţie a Garajelor nr. 168 modul unilateral a plăţii pentru folosirea terenului
proprietate municipală.
Având în vedere prevederile art. 42 Cod funciar, a precizat că lotul de
pământ cu suprafaţa de 1,49 ha cu numărul cadastral XXXXX situat în
municipiul XXXXX str. XXXXX, pe care sunt amplasate imobilele proprietate
ale Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 constituie proprietate
municipală.
Cu referire la prevederile art. 10 alin. (1), 10 1 alin. (1) din Legea cu privire
la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr. 1308 din 25
iulie
1997, Capitolul IV pct. 18 subpunctul 6 din Statutul model al Cooperativei de
Construcţie a Garajelor aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 365 din 6 aprilie
1998 şi art. 916 alin. (2) Cod civil, a menţionat că plata anuală pentru utilizarea
terenului menţionat constituie suma de 134696 de lei pe an, fapt despre care
pârâtul a fost informat prin scrisoare recomandată, fiind totodată informat şi
despre modalitatea de achitare a plăţilor pentru utilizarea terenului şi despre
contul la care urmează să efectueze decontările.
În conformitate cu prevederile Metodologiei calculării preţului estimativ al
terenurilor din intravilanul municipiului Chişinău şi Regulamentului privind
gestionarea resurselor funciare municipale, aprobate prin deciziile Consiliului
municipal Chişinău nr. 3/24 şi nr. 3/23 din 2 aprilie 2013, plata anuală pentru
folosirea terenurilor proprietate municipală a fost recalculată.
Astfel, începând cu 1 mai 2013, plata anuală pentru utilizarea terenului
constituie suma de 75184 de lei pe an.
Prin urmare, Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 nu a respectat
prevederile expres stipulate în legislaţie ce se manifestă prin neachitarea sumei
de 633639,38 de lei pentru folosirea bunului imobil teren cu suprafaţa de 1,49 ha
cu numărul cadastral XXXXX situat în municipiul XXXXX str. XXXXX, pentru
perioada 31 martie 2011 – 10 ianuarie 2018.
15
 A comunicat că Consiliul municipal Chişinău a întreprins măsuri de
soluţionare prealabilă a litigiului, prin reclamaţia expediată nr. 01/1-08-2209 din
26 octombrie 2017, pârâtului fiind acordat un termen suplimentar pentru
înlăturarea încălcărilor specificate în legislaţie, solicitându-i-se achitarea
integrală a datoriei, însă fără niciun rezultat.
Şi-a întemeiat pretenţiile în baza dispoziţiilor art. 9 Cod civil, art. 33 alin.
(1), 166-167 CPC, Legii nr. 1308-VII din 25 iulie 1997 cu privire la preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului.
A solicitat admiterea acţiunii, încasarea din contul Cooperativei de
Construcţie a Garajelor nr. 168 a sumei de 633639,38 de lei cu titlu de plată
pentru folosirea terenului şi a sumei de 7,95 de lei cu titlu de cheltuieli poştale.
Prin cererea de majorare a cuantumului pretenţiilor, Consiliul municipal
Chişinău a solicitat admiterea acesteia, încasarea din contul Cooperativei de
Construcţie a Garajelor nr. 168 în beneficiul Consiliului municipal Chişinău a
datoriei pentru arendă funciară pentru perioada 31 martie 2011 – 10 iulie 2018 în
sumă de 671231,38 de lei şi a sumei de 7,95 de lei cu titlu de cheltuieli poştale.
Prin hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chişinău sediul
Centru, a fost admisă acţiunea parţial.
A fost încasată din contul Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168
în beneficiul Consiliului municipal Chişinău suma de 225552 de lei cu titlu de
datorie pentru folosirea terenului situat în mun. Chişinău str. Sprîncenoaia 16 în
perioada 10 iulie 2015 – 10 iulie 2018.
În rest, acţiunea Consiliului municipal Chişinău cu privire la încasarea
datoriei a fost respinsă ca fiind depusă tardiv.
A fost respinsă cerinţa cu privire la compensarea cheltuielilor poştale ca
fiind neîntemeiată.
A fost încasată din contul Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168
în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 6776,56 de lei.
Prin decizia din 23 aprilie 2019 a Curţii de Apel Chişinău, a fost respins
apelul declarat de Consiliul municipal Chişinău şi menţinută hotărârea primei
instanţe.
La 30 mai 2019, Consiliul municipal Chişinău a declarat recurs împotriva
deciziei din 23 aprilie 2019 a Curţii de Apel Chişinău, solicitând admiterea
acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi a hotărârii primei instanţe, cu
admiterea integrală a acţiunii.
În motivarea recursului a invocat dezacordul cu decizia recurată,
considerând- o neîntemeiată, emisă cu încălcarea şi aplicarea eronată a normelor
de drept material, iar circumstanţele importante pentru soluţionarea pricinii nu au
fost constatate şi elucidate pe deplin.
A obiectat că Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 nu a respectat
prevederile expres stipulate prin decizia Consiliului municipal nr. 2/22 din
31 martie 2011 şi prevederile Metodologiei calculării preţului estimativ al
terenurilor din intravilanul municipiului Chişinău” şi Regulamentului privind
gestionarea resurselor funciare municipale” aprobate prin deciziile Consiliului
16
municipal Chişinău nr. 3/24 şi nr. 3/23 din 2 aprilie 2013, ce se manifestă prin
neachitarea sumei de 671231,38 de lei pentru folosirea terenului menţionat
pentru perioada 31 martie 2011 – 10 iulie 2018.
În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen
de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale, dacă legea nu
prevede altfel.
Astfel, se constată că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a
declarat recursul la 30 mai 2019 împotriva deciziei din 23 aprilie 2019 a Curţii
de Apel Chişinău în termenul legal.
În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea
participanţilor la proces.
Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios
administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite
recursul din alte motive, cu casarea deciziei instanţei de apel şi a hotărârii primei
instanţe şi emiterea unei noi hotărâri, din considerentele ce urmează.
În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC instanţa, după ce judecă
recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia
instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, pronunţând o nouă hotărâre.
În conformitate cu art. 432 alin. (2) lit. c) CPC, se consideră că normele de
drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanţa
judecătorească a interpretat în mod eronat legea.
În conformitate cu art. 432 alin. (4) CPC, săvârşirea altor încălcări decât
cele indicate la alin.(3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi
în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a
cauzei sau în cazul în care instanţa de recurs consideră că aprecierea probelor de
către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise
au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului.
După cum rezultă din materialele cauzei, Consiliul municipal Chişinău
înaintând acţiunea în judecată împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor
nr. 168, cu ulterioarele concretizări, a solicitat încasarea din contul Cooperativei
de Construcţie a Garajelor nr. 168 în beneficiul Consiliului municipal Chişinău a
datoriei pentru arendă funciară pentru perioada 31 martie 2011 – 10 iulie 2018 în
sumă de 671231,38 de lei şi a sumei de 7,95 de lei cu titlu de cheltuieli poştale.
Fiind învestită cu judecarea cauzei, prima instanţă a ajuns la concluzia
temeiniciei parţiale a acţiunii şi a încasat din contul Cooperativei de Construcţie
a Garajelor nr. 168 în beneficiul Consiliului municipal Chişinău suma de 225552
de lei cu titlu de datorie pentru folosirea terenului situat în mun. XXXXX str.
XXXXX în perioada 10 iulie 2015 – 10 iulie 2018. În rest, acţiunea Consiliului
municipal Chişinău cu privire la încasarea datoriei a fost respinsă ca fiind depusă
tardiv. A fost respinsă cerinţa cu privire la compensarea cheltuielilor poştale ca
fiind neîntemeiată. A fost încasată din contul Cooperativei de Construcţie a
Garajelor nr. 168 în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 6776,56 de lei.
Judecând apelul declarat de către Consiliul municipal Chişinău, instanţa de
apel a respins apelul şi a menţinut hotărârea.
17
 La adoptarea unei asemenea soluţii, instanţele de judecată ierarhic
inferioare au conchis că Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 urma să
achite pentru folosirea terenului proprietate municipală cu suprafaţa de 1,49 ha
situat în mun. XXXXX str. XXXXX, suma de 225552 de lei calculată pentru
perioada cuprinsă între 10 iulie 2015-10 iulie 2018.
Totodată, instanţele de judecată ierarhic inferioare au concluzionat că
pretenţiile Consiliului municipal Chişinău cu privire la încasarea datoriei pentru
folosirea terenului, calculate pentru perioada anterioară datei de 10 iulie 2015 au
fost înaintate tardive, cu omiterea termenului instituit prin norma de la art. 267
alin. (1) Cod civil.
Instanţa de recurs constată, însă, că deşi instanţele de judecată ierarhic
inferioare au ajuns la concluzia temeiniciei parţiale a acţiunii, motivarea
soluţiilor sale nu corespunde împrejurărilor de fapt şi celor de drept aplicabile
cazului dat, şi respectiv impun casarea unor astfel de hotărâri judecătoreşti.
În susţinerea opiniei enunţate instanţa de recurs reţine că, prin decizia
Consiliului municipal Chişinău nr. 2/22 din 31 martie 2011 „Cu privire la
stabilirea, în mod unilateral, a plăţii anuale pentru folosirea terenurilor
proprietate municipală”, a fost stabilită plata pentru folosirea terenurilor aferente
obiectivelor privatizate sau private, conform anexei la decizie (f. d. 7).
Astfel, potrivit pct. 6 din Anexa la decizia Consiliului municipal Chişinău
nr. 2/22 din 31 martie 2011, a fost stabilită pentru Cooperativa de Construcţie a
Garajelor nr. 168 plata pentru folosirea terenului proprietate municipală cu
suprafaţa de 1,49 ha situat în mun. XXXXX str. XXXXX, reieşind din calculul
de 134696 de lei pe an (f. d. 8).
Este cert şi faptul că în conformitate cu prevederile „Metodologiei
calculării preţului estimativ al terenurilor din intravilanul municipiului Chişinău”
şi Regulamentului privind gestionarea resurselor funciare municipale” aprobate
prin deciziile Consiliului municipal Chişinău nr. 3/24 şi nr. 3/23 din 2 aprilie
2013, plata
anuală pentru folosirea terenurilor proprietate municipală a fost recalculată, astfel
încât începând cu data de 1 mai 2013, plata anuală pentru utilizarea terenului de
către Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 constituie suma de 75184 de
lei.
După cum se atestă la caz, Consiliul municipal Chişinău în cererea de
chemare în judecată cu ulterioarele concretizări a solicitat încasarea din contul
Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 a sumei de 671231,38 de lei, cu
titlu de datorie pentru folosirea terenului proprietate municipală cu suprafaţa de
1,49 ha situat în mun. XXXXX str. XXXXX, pentru perioada 31 martie 2011 –
10 iulie 2018.
Potrivit prevederilor art. 10 alin. (1) şi (8) din Legea privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr. 1308 din 25 iulie
1997, potrivit cărora preţul normativ al pămîntului se stabileşte la vînzarea-
cumpărarea terenurilor, la arendarea lor, precum şi în alte cazuri ce ţin de
activitatea economică. Plata anuală de arendă a terenurilor proprietate publică se
18
stabileşte în funcţie de destinaţia terenurilor arendate. Ea constituie nu mai puţin
de 2% şi nu mai mult de 10% din preţul normativ al pămîntului calculat pentru
destinaţia respectivă, cu excepţia cazurilor prevăzute la alin.(9), (10) şi (11).
Iar conform art. 10 alin. (11) din Legea privind preţul normativ şi modul
de vânzare-cumpărare a pământului nr. 1308 din 25 iulie 1997, pentru terenurile
proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează,
obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă
se stabileşte, în procente, din preţul normativ calculat pentru terenurile aferente
cu destinaţie respectivă, după cum urmează: 2% – pentru municipiul Chişinău,
inclusiv localităţile care intră în componenţa acestuia; 1,5% – pentru municipiile
Bălţi, Bender, Tiraspol; 1% – pentru celelalte municipii şi oraşele Anenii Noi,
Criuleni, Ialoveni, Străşeni; 0,5% – pentru celelalte oraşe; 0,2% – pentru sate
(comune).
Conform art. 101 alin. (1) din aceeaşi lege, în cazul în care proprietarii
obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private nu au
cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor
menţionate, de la aceştia, în modul şi termenele fixate în conformitate cu
legislaţia, se va încasa anual plata pentru folosirea terenului, stabilită în mod
unilateral de consiliile locale, nu mai mică decât plata anuală de arendă, calculată
conform art.10 alin.(11), şi nu mai mare de 10% din preţul normativ al
pământului, calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată,
în termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmează momentului
adoptării de către consiliul local a deciziei corespunzătoare până la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare sau de arendă.
Distinct de aceste constatări, instanţa de recurs relevă ca întemeiată soluţia
instanţei de apel cu privire la temeinicia cerinţei privind încasarea de la
Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 în beneficiul Consiliului
municipal Chişinău a datoriei pentru folosirea terenului proprietate municipală cu
suprafaţa de 1,49 ha situat în mun. Chişinău str. Sprîncenoaia nr. 16.
În acelaşi timp se constată că pe parcursul examinării cauzei în fond,
reprezentanţii Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 au solicitat
respingerea acţiunii ca fiind tardivă, invocând omiterea termenului general de
prescripţie extinctivă de 3 ani.
Conform art. 267 alin. (1) Cod civil, în vigoare la acel moment, termenul
general în interiorul căruia persoana poate să-şi apere, pe calea intentării unei
acţiuni în instanţă de judecată, dreptul încălcat este de 3 ani.
Potrivit dispoziţiilor art. 271 alin. (1) Cod civil, în vigoare la acel moment,
acţiunea privind apărarea dreptului încălcat se respinge în temeiul expirării
termenului de prescripţie extinctivă numai la cererea persoanei în a cărei favoare
a curs prescripţia, depusă până la încheierea dezbaterilor în fond. În apel sau în
recurs, prescripţia poate fi opusă de îndreptăţit numai în cazul în care instanţa se
pronunţă asupra fondului.
Iar conform art. 272 alin. (1) şi (9) Cod civil, în vigoare la acel moment,
termenul de prescripţie extinctivă începe să curgă de la data naşterii dreptului la
19
acţiune. Dreptul la acţiune se naşte la data când persoana a aflat sau trebuia să
afle despre încălcarea dreptului. Când este vorba de prestaţii succesive,
prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data la care fiecare prestaţie
devine exigibilă, iar dacă prestaţiile alcătuiesc un tot unitar, de la data ultimei
prestaţii neexecutate.
Raportând dispoziţiile normelor citate supra la circumstanţele speţei,
instanţa de recurs constată că instanţele de judecată ierarhic inferioare, aplicând
la caz normele cu privire la termenul de prescripţie extinctivă, eronat au stabilit,
prin prisma art. 267 alin. (1) Cod civil, în vigoare la acel moment, perioada de
încasare a datoriei 10 iulie 2015 – 10 iulie 2018.
Or, la caz, este indubitabil că Consiliul municipal Chişinău a depus
prezenta cerere de chemare în judecată la data de 19 decembrie 2017, prin
urmare termenul de 3 ani de zile în interiorul căruia Consiliul municipal Chişinău
poate să-şi apere dreptul încălcat este 19 decembrie 2014 – 19 decembrie 2017,
fiind cert că, prin prisma prevederilor art. 277 alin. (1) lit. a) Cod civil, în vigoare
la acel moment, cursul prescripţiei extinctive a fost întrerupt la data de 19
decembrie 2017, odată cu depunerea cererii de chemare în judecată.
Respectiv, data de 10 iulie 2018 nu poate fi considerată, ca dată a
întreruperii termenului de 3 ani de zile pentru înaintarea cerinţei de încasare a
datoriei, în situaţia în care, Consiliul municipal Chişinău la această dată a
solicitat doar majorarea cuantumului datoriei pentru perioada de după depunerea
cererii de chemare în judecată.
Drept urmare, perioada de la 19 decembrie 2017, data depunerii cererii de
chemare în judecată şi până la 10 iulie 2018, când a fost majorat cuantumul
cerinţelor la cererea Consiliului municipal Chişinău, urmează a fi inclusă în
termenul de încasare a datoriei.
Astfel, sintetizând cele reliefate supra, instanţa de recurs constată că
pretenţiile Consiliului municipal Chişinău cu privire la încasarea datoriei anterior
datei de 19 decembrie 2014 au fost depuse cu omiterea termenului de prescripţie
extinctivă de 3 ani, fără a fi solicitată repunerea în termen, fapt ce impune
respingerea pretenţiilor în această parte, ca fiind tardivă.
Constatările date resping şi argumentele recurentului Consiliului municipal
Chişinău invocate în recurs cu privire la încasarea datoriei, inclusiv pentru
perioada 31 martie 2011 – 18 decembrie 2014.
Distinct de aceste constatări şi a dispoziţiilor art. 572 alin. (1) şi (2) Cod
civil, în vigoare la acel moment, care statuează că temeiul executării rezidă în
existenţa unei obligaţii, iar obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu
bună- credinţă, la locul şi în momentul stabilit, instanţa de recurs relevă că
Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168, urmează să achite
pentru perioada 19 decembrie 2014 – 10 iulie 2018, datoria în mărime de
267510 de lei, pentru utilizarea de către Cooperativa de Construcţie a Garajelor
nr. 168 a terenului proprietate municipală cu suprafaţa de 1,49 ha situat în mun.
XXXXX str. XXXXX, reieşind din calculul plăţii anuale de 75184 de lei, sumă
stabilită prin dispoziţiile Metodologiei calculării preţului estimativ al terenurilor
20
din intravilanul municipiului Chişinău şi Regulamentului privind gestionarea
resurselor funciare municipale, aprobate prin deciziile Consiliului municipal
Chişinău nr. 3/24 şi nr. 3/23 din 2 aprilie 2013.
În alt aspect, instanţa de recurs va reţine şi prevederile art. 94 alin. (1)
CPC, potrivit cărora instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul
să plătească, la cerere, părţii care a avut câştig de cauză cheltuielile de judecată.
Dacă acţiunea reclamantului a fost admisă parţial, acestuia i se compensează
cheltuielile de judecată proporţional părţii admise din pretenţii, iar pârâtului –
proporţional părţii respinse din pretenţiile reclamantului.
Cu referire la norma de drept menţionată, instanţa de recurs remarcă că în
ceea ce ţine de cerinţa Consiliului municipal Chişinău cu privire la încasarea
cheltuielilor de judecată, sub formă de cheltuieli poştale în sumă de 7,95 de lei,
instanţa de recurs o va respinge ca neîntemeiată, or, la materialele cauzei nu au
fost prezentate probe care ar confirma aceste cheltuieli.
Totodată, în speţă instanţa de judecată relevă şi prevederile art. 98 alin. (1)
CPC, potrivit cărora cheltuielile aferente judecării cauzei, suportate de instanţa
judecătorească, precum şi taxa de stat, de a căror plată reclamantul a fost scutit, se
încasează la buget de la pîrît proporţional părţii admise din acţiune dacă pârâtul nu
este scutit de plata cheltuielilor de judecată.
În conformitate cu art. 85 alin. (1) lit. i) CPC, de taxă de stat pentru
judecarea cauzelor civile se scutesc autorităţile publice centrale, organele centrale
de specialitate ale administraţiei publice, Curtea de Conturi şi organele
subordonate lor, finanţate de la bugetul de stat, precum şi autorităţile administraţiei
publice locale – la înaintarea acţiunilor şi la contestarea hotărârilor instanţelor
judecătoreşti, inclusiv în cauzele examinate în procedură de contencios
administrativ, indiferent de calitatea lor procesuală;
Conform art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea taxei de stat nr. 1216 din 3
decembrie 1992, pentru cererile de chemare în judecată privitor la litigiile cu
caracter patrimonial, cererile de contestare a unui titlu executoriu sau a unui alt
document prin care încasarea se produce în mod incontestabil se achită taxă de stat
de 3 % din valoarea acţiunii sau din suma încasată, dar nu mai puţin de 150 de lei
şi nu mai mult de 25000 de lei de la persoanele fizice şi nu mai puţin de 270 de lei
şi nu mai mult de 50000 de lei de la persoanele juridice.
În temeiul prevederilor enunţate, instanţa de recurs consideră necesar de a
încasa de la Cooperativa de Construcţie a Garajelor nr. 168 în contul bugetului
de
stat, taxa de stat în sumă de 8025 de lei, proporţional părţii admise din acţiune,
calculată după formula (267510 de lei x 3 % = 8025 de lei).
Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios
administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite
recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi de a
emite o nouă hotărâre, prin care de a admite acţiunea parţial şi de a încasa din
contul Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 în beneficiul Consiliului
municipal Chișinău suma de 267510 de lei, cu titlu de datorie pentru folosirea
21
terenului situat în mun. XXXXX str. XXXXX în perioada 19 decembrie 2014-10
iulie 2018. În rest, cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal
Chişinău împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la
încasarea datoriei de plată pentru arenda terenului se respinge ca fiind depusă
tardiv. Se respinge cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal
Chişinău împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la
compensarea cheltuielilor de judecată sub formă de cheltuieli poștale, ca fiind
neîntemeiată. Totodată, se încasează din contul Cooperativei de Construcţie a
Garajelor nr. 168 în contul bugetului de stat taxa de stat în sumă de 8025 de lei.
În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul
civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie
DECIDE:
Se admite recursul declarat de către Consiliul municipal Chişinău.
Se casează integral decizia din 23 aprilie 2019 a Curţii de Apel Chişinău și
hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chişinău sediul Centru, în cauza
civilă la cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal Chişinău
împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la încasarea
datoriei de plată pentru arenda terenului şi a cheltuielilor de judecată şi se emite o
hotărâre nouă prin care:
Se admite parțial cererea de chemare în judecată a Consiliului
municipal Chişinău împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu
privire la încasarea datoriei de plată pentru arenda terenului şi a cheltuielilor de
judecată.
Se încasează din contul Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168
în beneficiul Consiliului municipal Chișinău suma de 267510 de lei (două sute
şaizeci şi şapte de mii cinci sute zece) de lei, cu titlu de datorie pentru folosirea
terenului situat în mun. XXXXX str. XXXXX în perioada 19 decembrie 2014 -
10 iulie 2018. În rest, cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal
Chişinău împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire
la încasarea datoriei de plată pentru arenda terenului se respinge ca fiind depusă
tardiv.
Se respinge cererea de chemare în judecată a Consiliului municipal
Chişinău împotriva Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 cu privire la
compensarea cheltuielilor de judecată sub formă de cheltuieli poștale, ca fiind
neîntemeiată.
Se încasează din contul Cooperativei de Construcţie a Garajelor nr. 168 în
contul bugetului de stat taxa de stat în sumă de 8025 de lei (opt mii douăzeci şi
cinci) de lei.
Decizia este irevocabilă.
Preşedintele ședinței, Oleg
Sternioală judecătorul
Judecătorii Nina Vascan

Victor Burduh Victor Boico A

22
 La data de 23.01.2014 , reclamanta Vîrcolici Angela, s-a adresat în instanța de judecată
către Corcinschi Nadejda , solicitând rezilierea contractului de locațiune și restituirea sumei. În
motivarea acțiunii, a menționat că la data de 26.10.2013, Vârcolici Angela, a încheiat contractul
de locațiune cu pârâta Corcinschi Nadejda Gheorghe, prin care ultima se obliga să pună la
dispoziția reclamantei imobilul situat la adresa mun.Chisinau, str. Tighina 25, ap. 11 iar pârâta se
obligă să achite lunar plata pentru chirie. Plata chiriei a fost făcută cu avans pe un termen de 5
luni în sumă de 700 euro. La fel potrivit prevederilor contractului reclamanta a achitat suma de
140 de euro, stabilită ca garanție. După o lună de închiriere a spațiului locativ indicat, pârâta a
solicitat reclamantei să achite datoriile pentru serviciile comunale acumulate cu mult timp
înaintea încheierei contractului de locațiune , fapt cu care Vîrcolici Angela nu a fost de acord. În
consecință pârâta Corcinschi Nadejda, a schimbat lacătul ușii blocând astfel în mod abuziv
accesul reclamantei în încăpere, fără să-i permită măcar să-și ia lucrurile personale. Surprins și
revoltat de acțiunile pârâtei, fratele reclamantei Grigore Vîrcolici, a reclamat acțiunile ilegale ale
pârâtei Corcinschi Nadejda la Înspectoratul de Poliție Centru al DP, mun.Chișinău. În explicația
sa pârâta Corcinschi Nadejda, a argumentat că a procedat astfel deoarece reclamanta nu a achitat
serviciile comunale. Pîrîta a garantat reclamantei că bunul nu este cu datorii la serviciile
comunale. Deci contractul deține viciu ascuns, din care motiv solicită rezilierea contractului și
întoarcerea sumei achitate în avans și ca garanție, deoarece reclamanta a fost forțată să-și
părăsească domiciliul, fără a fi preavizată de locatarul Corcinschi Nadejda.
Judecătoriei Centru mun. Chișinău

Reclamant: Vîrcolici Angela

Dom. r-l Orhei s. Ciocîlteni

Reclamat: Corcinschi Nadejda

Dom. mun. Chișinău str. Mihail Lomonosov 40/2, ap.30

C E R E R E D E CHEMARE ÎN JUDECATĂ

În fapt, la data de 26.10.2013, eu Vîrcolici Angela am încheiat contractul de locațiune cu

pîrîta Corcinschi Nadejda Gheorghe prin care ultima se obliga să pună la dispoziția mea imobilul
situat la adresa mun. Chișinău, str. Tighina 25, ap.11. Plata chiriei a fost facută cu avans pe un
termen de 5 luni. La momentul încheierii contractului eu Vîrcolici Angela am achitat pîrîtei suma
de 700 de euro pentru chirie și suma de 140 de euro stabilită ca garanție.

23
 După o lună de închiriere a spațiului locativ indicat mai sus, pîrîta a solicitat ca eu
Vîrcolici Angela să achit datoriile pentru serviciile comunale acumulate cu mult timp înaintea
încheierii contractului de locațiune, fapt cu care eu Vîrcolici Angela nu am fost de acord. În
consecință pîrîta Corcinschi Nadejda a schimbat încuietoarea ușii blocînd astfel în mod abuziv
blocîndu-mi accesul în apartamentul sus arătat, fără a-mi permite măcar să-mi iau lucrurile
personale.
Eu Vîrcolici Angela am cerut rezilierea contractului de locațiune încheiat la data de
26.10.2013, între Vîrcolici Angela și Corcinschi Nadejda și restituirea sumei de 560 de Euro cu
restituirea garanției în valoare de 140 de Euro stabilită prin Contractul de locațiune,ultima a
refuzat, urmare cărui fapt, fiind nevoită ca să mă adresez instanței de judecată întru soluționarea
conflictului în cauză.
Prin hotărîrea judecătoriei Centru din data de 26 noiembrie 2015, sa hotărît de a admite
cererea de chemare în judecată, privind rezilierea contractului de locațiune încheiat la data de
26.10.2013, între Corcinschi Nadejda și Vîrcolici Nadejda și a încasa de la Corcinschi Nadejda
în folosul lui Vîrcolici Angela a sumei de 630 euro și taxa de stat în sumă de 408 lei.
Întru soluționarea conflictului dat eu Vîrcolici Angela am încheiat un contract de
asistență juridică cu CA”Lilian Maliga”, și pentru asistența juridică am achitat suma 6000 lei.
Urmare cărui fapt sunt nevoită să înaintez prezenta cerere de chemare în judecată întru
încasarea cheltuielilor de judecată ce țin de asistență juridică.
 În baza celor enunţate mai sus , în conformitate cu art.166, 167 CPR al RM,
prin prezenta solicit:
1. Admiterea spre examinare a prezentei cereri.
2. Încasarea de la Corcinschi Nadejda în folosul lui Vîrcolici Angela a sumei de 6000 lei;
3. Repararea prejudiciului moral în sumă de 20 000 lei.
Anexă:
1. Copia prezentei cereri.
2. Copia bonului de plată.
3. Taxa de stat.
”____”___________________

Angela VÎRCOLICI

Dosarul nr.22329/14
HOTĂRÎRE
În numele Legii
26 noiembrie 2015 mun. Chişinău
Judecătoria Centru, mun. Chişinău
Instanţa compusă din:
Preşedintele şedinţei: judecătorul Nadejda Mazur
Grefier: Iepure Adriana
Cu participarea:Avocatului Lilian Maliga

24
examinând în şedinţă publică pricina civilă la cererea Vîrcolici Angela către Corcinschi Nadejda
privind rezilierea contractului de locațiune și restituirea sumei, instanța,
a constatat:
Argumentele participanților la proces :
1.La data de 23.01.2014, reclamanta Vîrcolici Angela, s-a adresat în instanța de judecată, cu
cererea nominalizată, către Corcinschi Nadejda , solicitând rezilierea contractului de locațiune și
restituirea sumei.
2. În motivarea acțiunii, a menționat că la data de 26.10.2013, Vârcolici Angela, a încheiat
contractul de locațiune cu pârâta Corcinschi Nadejda Gheorghe, prin care ultima se obliga să
pună la dispoziția reclamantei imobilul situat la adresa mun.Chisinau, str.Tighina 25, ap. 11 iar
pârâta se obligă să achite lunar plata pentru chirie. Plata chiriei a fost făcută cu avans pe un
termen de 5 luni în sumă de 700 euro. La fel potrivit prevederilor contractului reclamanta a
achitat suma de 140 de euro, stabilită ca garanție. După o lună de închiriere a spațiului locativ
indicat, pârâta a solicitat reclamantei să achite datoriile pentru serviciile comunale acumulate cu
mult timp înaintea încheierei contractului de locațiune, fapt cu care Vîrcolici Angela nu a fost de
acord. În consecință pârâta Corcinschi Nadejda , a schimbat lacătul ușii blocând astfel în mod
abuziv accesul reclamantei în încăpere, fără să-i permită măcar să-și ia lucrurile personale.
Surprins și revoltat de acțiunile pârâtei, fratele reclamantei Grigore Vîrcolici, a reclamat acțiunile
ilegale ale pârâtei Corcinschi Nadejda la Inspectoratul de Poliție Centru al DP, mun.Chișinău. În
explicația sa pârâta Corcinschi Nadejda, a argumentat că a procedat astfel deoarece reclamanta
nu a achitat serviciile comunale. Pârâta, a garantat reclamantei că bunul nu este cu datorii la
serviciile comunale. Deci contractul deține viciu ascuns, din care motiv solicită rezilierea
contractului și întoarcerea sumei achitate în avans și ca garanție, deoarece reclamanta a fost
forțată să-și părăsească domiciliul, fără a fi preavizată de locatarul Corcinschi Nadejda.
3. Solicită rezilierea contractului de locațiune și restituirea sumei de 560 de euro, restituirea
garanției în valoare de 140 de euro stabilită prin contractul de locațiune ce ține de asigurarea
plăților ce cad în sarcina locatarului privind bunul imobil, repararea prejudiciului moral în sumă
de 20 000 lei, cheltuielile de judecată.
4. În drept își întemeiază pretențiile pe următoarele prevederi legale: art. 30 alin. (1) , art. 748
alin. (2), art. 735 ,611, art. 1422 alin. (1), art. 1423 alin.(1),Cod Civil al RM.
5.În ședința de judecată, Reclamanta Vircolici Angela , a susținut cererea de chemare în judecată
integral și a solicitat admiterea acesteia, deoarece ea a închiriat apartamentul pe 5 luni, a achitat
plata în avans fiind stabilită că achită și plata pentru serviciile comunale, care îi vor fi prestate ei,
dar pârâta a solicitat de la ea și achitarea plății pentru serviciile comunale anterioare, pe care ea
nu le-a prestat. Primind refuz, pârâta i-a limitat accesul în apartament, refuzând să-i întoarcă
25
careva bani și chiar lucruri personale. A fost nevoită să apeleze la poliție pentru a-și recupera
bunurile personale. Așa cum nu a locuit în apartament, solicită restituirea sumei achitate în avans
și a garanției.
6. Reprezentantul reclamantei avocatul Maliga Lilian a susținut cererea de chemare în judecată
solicitând rezilierea contractului de locațiune și restiruirea sumei de 560 de euro, restituirea
garanției în valoare de 140 de euro stabilită prin contractul de locațiune ce ține de asigurarea
plăților ce cad în sarcina locatarului privind bunul imobil, repararea prejudiciului moral în sumă
de 20 000 lei.
7. Pârâta – Corcinschi Nadejda cosideră acțiunea vădit neîntemeiată, menționând că reclamanta
nu a respectat procedura prealabilă de soluționare conform pct. 5 al contractului de locațiune în
cauză. Consideră că reclamanta nedemonstrativ a invocat mai multe pretenții dar ea nu dispune
de careva probe care ar combate versiunea acesteea. Ea nu s-a eschivat de a restitui suma de 140
euro stabilită ca garanție prin contract, deoarece reclamanta nu s-a adresat ei personal cu aceasta
cerință decât prin cererea de chemare în judecată, de asigurarea plăților ce cad în sarcina
locatarului privind bunul imobil, repararea prejudiciului moral în sumă de 20 000 lei.
7. Pârâta – Corcinschi Nadejda consideră acțiunea vădit neîntemeiată, menționând că reclamanta
nu a respectat procedura prealabilă de soluționare conform pct. 5 al contractului de locațiune în
cauză. Consideră că reclamanta nedemonstrativ a invocat mai multe pretenții dar ea nu dispune
de careva probe care ar combate versiunea acesteea. Ea nu s-a eschivat de a restitui suma de 140
euro stabilită ca garanție prin contract, deoarece reclamanta nu s-a adresat ei personal cu aceasta
cerință decât prin cererea de chemare în judecată, din care motiv consideră că instanța nu o poate
obliga la acest fapt, mai mult ca atât nu poate să achite reclamantei cheltuielile suplimentare
suportate de către reclamantă înaintând acțiunea menționată. De asemenea a menționat ca ea nu a
înlocuit lacătul de la ușă, nu a forțat reclamanta să părăsească locuința. În drept își întemeiază
pretențiile pe art. 56,118,130,131, 236 CPC, art. 6 CEDO.Ca urmare a celor relatate solicită
respingerea cererii de chemare în judecata, ca neîntemeiată.
Aprecierea instanței:
8.Audiind participanţii la proces, cercetând materialele cauzei şi apreciind pretenţiile formulate
din acţiune în raport cu probele cauzei şi legislaţia ce guvernează speţa, instanţa de judecată
consideră necesar de a admite parțial acțiunea la cererea Vîrcolici Angela către Corcinschi
Nadejda privind rezilierea contractului de locațiune și restituirea sume, din următorele
considerente.
9.Potrivit art.5 CPC orice persoană interesată este în drept să se adreseze în instanţa
judecătorească, în modul stabilit de lege, pentru a-şi apăra drepturile încălcate sau contestate,
libertăţile şi interesele legitime.
26
10. Art. 118 alin. (1) Cod de Procedură Civilă statuează că, fiecare parte trebuie să dovedească
circumstanţele care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune
altfel.
11. În conformitate cu art. 130 alin. (1) Cod de Procedură Civilă al RM., instanţa judecătorească
apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe cercetarea multiaspectuală, completă,
nepărtinitoare şi nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblul şi interconexiunea lor,
călăuzându-se pe lege.
12. În ședința de judecată s-a stabilit la data de 26.10.2013, între Corcinschi Nadejda și Vîrcolici
Angela, a fost încheiat contractul de locațiune (f.d. 6), potrivit căruia pârâta a dat iar reclamanta
a luat în locațiune apartamentul nr. 11 din str. Tighina 25, mun.Chișinău.
13. Conform contractului menționat, termenul de închiriere era de la data de 26.10.2013 până la
data de 26.03.2014, cu chiria lunară de 140 euro. Plata chiriei de către reclamantă a fost făcută în
avans pentru un termen de 5 luni, achitându-se 700 euro.
14. Potrivit pct. 3 al contractului menționat, cu titlul de garanție pentru cheltuielile ce cad în
sarcina chiriașului, de către pârâtă a fost încasată de la reclamantă și suma de 140 euro, care la
expirarea contractului urmau a fi restituite reclamantei .
15.Astfel Reclamanta a achitat pârâtei suma de 840 de euro.
16. Vîrcolici Angela a locuit în apartamentul închiriat doar 1 luna și jumătate, fiind nevoită să
părăsească locuința încă la data de 07 decembrie 2013, așa cum pârâta a schimbat lacătul
îngrădindu-i astfel reclamantei accesul în apartament, fapt confirmat de A.Vîrcolici în instanță și
prin cererea depusă de ea, prin intermediul fratelui său, la poliție la începutul lunii decembrie
2013.
17. Potrivit răspunsului nr. 18891 din 17.12.2013 (f.d. 8), se confirmă faptul că reclamanta s-a
adresat Inspectoratului de Poliție cu o cerere privind acțiunile ilegale ale pârâtei.
18.Astfel, instanța apreciază critic afirmațiile pârâtei precum că reclamanta a plecat de bunăvoie
din apartament înainte de expirarea termenului contractului, așa cum ele vin în contradicție cu
probele pertinente și concludente administrate. Singură pârâta a prezentat instanței bonurile de
plată a serviciilor comunale pe care, chipurile a fost nevoită să le achite ea personal în locul
reclamantei. Din aceste facturi rezultă că, SA ”Moldovagaz” a livrat apartamentului nr. 11 din
str. Tighina, 25,mun.Chișinău pe luna decembrie 2013 servicii în mărime de 309,77 lei, pentru
51 metri cubi de gaz. În aceeași factură s-a indicat că este și o datorie de 1339,59 lei, indicii
contorului la momentul eliberării acestei facturi fiind 3423 (f.d.101).
19. La momentul încheierii contractului de închiriere, indicii contorului de gaz era 3249 lei
(f.d.7).

27
20.Din aceste acte și din explicațiile pârâtei, date la poliție după depunerea plângerii de către
familia Vîrcolici, rezultă că conflictul a apărut din cauza refuzului achitării de către reclamantă a
sumei integrale, cu datorii pentru gazele naturale livrate. Din aceleași explicații rezultă că ușa a
fost debranșată (f.d.9), din ce rezultă că pârâta a limitat accesul reclamantei la apartament, fapt
care nu la negat nici înședința de judecată.
21. Pârâta nu a prezentat instanței nici o probă, ce ar confirma faptul că reclamanta a plecat
singură, de bunăvoie din apartament, fără a o preveni anterior pe ea și că nu este vina ei în
această plecare din apartament, după cum a invocat reclamanta, că nu este o plecare forțată a
reclamantei.
22. În conformitate cu alin.(2) art. 572 Cod Civil obligaţia trebuie executată în modul
corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi în momentul stabilit.
23. În cazul din speță s-a constatat că pârâta nu și-a onorat conștiincios obligațiile contractuale.
24.Art. 602 Cod Civil alin.(1) statuează că, în cazul în care nu execută obligaţia, debitorul este
ţinut să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat astfel dacă nu dovedeşte că
neexecutarea obligaţiei nu îi este imputabilă.
25.Pârâta, contrar prevederilor contractuale dispărțiturii VII, a solicitat de la reclamantă achitarea
datoriei pentru gazele natural prestate anterior încheierii contractului, fapt confirmat prin indicii
contorului, prin factura de achitare a datoriei pentru gazele naturale prestate pentru prejudiciul
cauzat astfel dacă nu dovedeşte că neexecutarea obligaţiei nu este este imputabilă.
26.Primind refuz de la reclamantă, pârâta a schimbat lacătul de la apartamentul dat în chirie,
îngrădind în acest caz dreptul reclamatei la apartament, pentru care achitase plata chiriei în avans
și neexecutând prevederile contractuale.
27. Potrivit alin.(1) art. 735 CC , o parte poate rezolvi contractul dacă există o neexecutare
esenţială din partea celeilalte părţi. (2) Pentru determinarea neexecutării esenţiale, în special se
iau în considerare următoarele circumstanţe: a) neexecutarea privează substanţial creditorul de
ceea ce acesta se aştepta de la executarea contractului, cu excepţia cazului cînd debitorul
demonstrează că nu a prevăzut şi nu putea să prevadă în mod rezonabil rezultatul scontat; b)
executarea întocmai a obligaţiilor ţine de esenţa contractului; c) neexecutarea este intenţionată
sau din culpă gravă; d) neexecutarea dă temei creditorului să presupună că nu poate conta pe
executarea în viitor a contractului.
28.Analizând circumstanțele cauzei, instanța concluzionează că neexecutarea contractului de
către pârâtă este esențială, așa cum reclamanta fiind la o vârstă fragedă nici 20 ani, a închiriat
apartamentul pe un termen mai îndelungat, efectuând plata în avans. În plină iarnă a fost alungată
din apartament, fără nici o preîntâmpinare, apoi a fost nevoită de urgență să-și caute un alt loc
de trai.
28
29. În conformitate cu alin.(2) art. 748 CC contractele cu executare succesivă în timp pot fi
reziliate de orice parte pentru motive întemeiate, fără respectarea unui termen de graţie sau de
somaţie. Există motiv întemeiat atunci cînd, luînduse în considerare toate împrejurările cazului şi
interesele ambelor părţi, nu se poate pretinde nici uneia dintre ele continuarea raporturilor
contractuale până la expirarea termenului de graţie sau de somaţie.
30. Reeșind din probele prezentate, instanța ajunge la convingerea că în cazul din speță, există
motive temeinice, care confirmă faptul că drepturile reclamantei au fost de către pârâta încălcate
și reclamanta poate rezilia contractul fără a pune în întârziere pârâta. Ținând cont de toate
împrejurările cazului și de interesele ambelor părți, încetarea imediată a contractului este
justificată.
31. În aceste circumstanțe, acțiunea reclamatei urmează a fi admisă parțial și prin prisma art. 735
Cod civil, de la pârâtă urmează a fi încasată suma chiriei, achitată în avans pentru perioada 12
decembrie 2013 martie 2014 în mărime de 490 euro și suma de 140 euro achitați ca garanție, în
sumă totală de 630 euro. În rest acțiunea privind încasarea prejudiciului material, se respinge ca
neîntemeiată, așa cum s-a constatat că reclamanta a locuit în apartament 1,5 luni, urmînd pentru
aceasta a achita suma de 210 euro.
32.Reclamanta de asemenea solicită și încasarea prejudiciului moral în sumă de 20 mii lei.
33. Instanța, apreciind probele administrate, concluzionează că acest capăt de cerere urmează a fi
respins ca neîntemeiat, așa cum reclamanta nu a prezentat probe, ce ar confirma pricinuirea
acestui prejudiciu iar admiterea cererii de chemare în judecată, în cazul din speță, este deja o
satisfacție morală pentru reclamantă.
34. Conform art. 94 Cod de Procedură Civilă, instanța de judecată obligă partea care a pierdut
procesul să plătească, la cerere, părții care a avut câștig de cauză, cheltuielile de judecată. Dacă
acțiunea reclamantului a fost admisă parțial, acestuia i se compensează cheltuielile de judecată
proporțional părții admise din pretenții, iar pârâtului – proporțional părții respinse din pretențiile
reclamantului.
35. Prin prisma art. 82 CPC cheltuielile de judecată se compun din taxa de stat și din cheltuielile
de judecare a pricinii.
36.Instanța constată ca reclamanta la depunerea cererii de chemare in judecata a achitat taxa de
stat in suma 482,20 lei.
37. Ținând cont că, în caz de admitere a acțiunii parțial, taxa de stat se încasează proporțional
părții admise din pretenții, din contul pârâtei Corcinschi Nadejda, urmează a fi încasată doar
suma de 408,35 lei, așa cum acțiunea a fost admisă parțial.
38.În baza celor expuse, în conformitate cu art. art.572, 602, 735, 748 Cod civil, 236 CPC,
instanţa de judecată
29
 Hotărăşte:
1.Se admite acţiunea parțial.
2.Se reziliează contractul de locațiune,încheiat la 26 octombrie 2013 între Vîrcolici Angela și
Corcinschi Nadejda.
3.Se încasează de la Corcinschi Nadejda (c/p 2000002175450) în beneficiul Angelei Vîrcolici
suma de 630 (șase sute treizeci) euro, echivalentul în valută națională conform cursului BNM la
momentul executării hotărîrii și taxa de stat în mărime de 408 (patru sute opt) lei 35 bani.În rest
acțiunea se respinge ca neîntemeiată.
4.Hotărârea poate fi atacată cu apel în Curtea de Apel Chişinău în termen de 30 zile de la data
pronunţării dispozitivului hotărârii, prin intermediul Judecătoriei Centru mun.Chişinău.

Preşedintele şedinţei,
Judecătorul Nadejda Mazur

30
 CONCLUZII

Scopul principal al investigației a constituit cercetarea complexă și interdisciplinară a

conceptului de contract de arendă ca parte componentă a dreptului civil. În urma cercetării și
generalizării materiei expuse în lucrare, formulăm următoarele concluzii:
1.Contractul de arendă, este cunoscut încă din dreptul roman, acest fel de închiriere realizându-se
prin acte consensuale, spre deosebire de locațiunea sclavilor și a caselor, care la origine au
îmbrăcat forma stipulațiunilor.
2. Contractul de arendă, varietate a contractului de locaţiune - este un contract prin care una
dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în
vederea exploatării pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de
părţi.
3. Părți la contractul de arendă sunt arendator și arendașul, este persoana fizică sau juridică care
are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole care se dau în arendă.
Calitatea de arendator o poate avea și un grup de coproprietari ai bunurilor agricole.
4. Regula generală de modificare a contractului de arendă constă în faptul că prin acordul
comun al părților, contractantul poate fi modificat în orice moment, iar în caz de nerespectare a
obligațiilor contractuale de către una dintre părți, poate avea loc modificarea în baza hotărârii
instanței judecătorești.
5. Încetarea raporturilor contractuale de arendă poate avea ca categorie două consecințe:
1.de ordin patrimonial;
2. de ordin personal.
Consecințele de ordin patrimonial se manifestă prin obligația arendașului de a restitui
arendatorului bunurile arendate în starea în care le-a preluat, ținându-se cont de gradul de uzură.
Consecințele de ordin personal, se referă la îmbunătățirile efectuate de către arendaș pe
perioada posesiei și folosirii bunurilor arendate.
6. Arenda şi locațiunea sunt nişte contracte foarte asemănătoare. Vorbind despre motivaţia care a
dus legiuitorul să despartă aceste două, eu o văd în aceea că contractul de arendă reglementat în
Cod Civil vechi, sub titlul – închirierea de bunuri, care era un contract complex ce includea mai
multe modalităţi ale sale.
7. Arenda se realizează în scopul de a beneficia persoanele cu dreptul de a putea arenda o casă,
un lot de pământ, pentru că nu toţi au posibilitate de a cumpăra în întregime bunul de care au
nevoie.

31
 BIBLIOGRAFIE
1.BLOȘENCO A. Drept civil. Parte specială. Note de curs. Chişinău: Didactica, 2003, p.74
2.Baza legislației URSS și a republicilor unionale cu privire la arendă.[online][citat 2020-11-
18].Disponibil pe Internet:<www.legis.md>
3.CODRIN MACOVEI. Drept Civil. Contracte Civile. Suport de curs. Iași: Universitatea
Alexandru Ioan Cuza, 2008, p.93
4.Codul Civil al Federației Ruse.[online].[citat 2020-11-19]. Disponibil pe Internet: <
https://juridicemoldova.md/>
5.Codul Civil al Republicii Moldova.În:Monitorul Oficial al Republicii Moldova [online].1964,
nr. 000 din 26.12.1964, art.661 [citat 2020-11-17]. Disponibil pe Internet: <
http://www.legis.md/>
6.D.MACOVEI. Drept civil. Contracte. Iaşi:Univers, 1996, p.211
7.Drept civil cursul 10.Contracte.București:Universitatea din București,2016, p.1
8.GHEORGHE CHIBAC.AUREL BĂIEȘU.Drept Civil. Contracte speciale.Vol. III, Chișinău:
Cartier Juridic, 2005 p. 119
9.GHEORGHE CHIBAC, SORIN BRUMA. Drept civil.Contracte și succesiuni.
Curs universitar.Chișinău:Universitatea de Stat din Moldova, 2014, p.88
10.Hotărârea Plenului Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova.În:Monitorul Oficial al
Republicii Moldova[online]2002, nr.17 din 22.04.2002, art.16[citat 2020-11-19]
11.LEFTERACHE M.,CRĂCIUNESCU C.M. Legea arendării. București: ALL, 1996,p.33
12.Legea cu privire la arendă din 1991.[online][citat 2020-11-19].Disponibil pe
Internet:<www.legis.md>
13.Legea Republicii Moldova cu privire la arendă. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova[online].nr.861-XII din 14.01.1992, art.1 [citat 2020-11-19].Disponibil pe
Internet:<www.law-moldova.com>
14.Legea Arendării din România .[online][citat 2020-11-19]. Disponibil pe
Internet:<www.lege5.ro>
15.Legea Republicii Moldova cu privire la arenda în agricultură.În:Monitorul Oficial al
Republicii Moldova[online].nr.72 din 30.01.2004, art.26-29 [citat 2020-11-18].Disponibil pe
Internet : <www.legis.md>
16.Legea României cu privire la locațiune.[online][citat 2020-11-19]. Disponibil pe
Internet:<www.legislatie.just.ro>

32
17.ȚÎBULEAC MIHAI MĂDĂLIN. Contractul de arendare. Tîrgu-Mureș:Universitatea Petru-
Maior, 2019,p.54-59

33