REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT Nr.

12, 2012

Evoluția și delimitarea contractului de

locațiune față de contractul de vânzare-
cumpărare și de alte contracte civile
Alexandru GUIGOV,
doctorand (USM)

Recenzent: Gheorghe CHIBAC, doctor în drept, profesor universitar

SUMMARY
Lease, as well as the sale and purchase, is one of the oldest known types of contracts known over time
and were evolving and had a wide applicability since the period of Roman law. This article contains a
short description of the history and concept of such contracts. The article also represents a multidimen-
sional analysis of the tenancy in terms of its differences and similarities in comparison to the contract of
sale and buy. The concerned article examines many elements and juridical characters that determine the
legal boundary delimitation and likeness of a contract to another.

1. Introducere, noțiuni și evoluția contactelor oameni nu doar pe plan local, ci și internațional.

de locațiune și de vânzare-cumpărare
Apariția și întrebuințarea, din cele mai străvechi
timpuri, a diferitelor categorii de contracte a fost în
permanență succedată de dezvoltarea și evoluția aces-
tora în dependență de conjunctura social-politică și
economică a societății. Aceste tipuri de contracte au
fost conformate și aplicate după necesitate, în funcție
de cerințele sociale ale fiecărei perioade istorice în
parte și în funcție de fiecare societate în parte. Acest
fenomen este firesc, întrucât trebuie să răspundă so-
licitărilor economice de producere și de consum ale
societății, care se realizează prin aplicarea și îndepli-
nirea diferitelor tipuri de contracte, ele constituind
asumații de drepturi și obligații.
Așadar, pe parcursul timpurilor, contractele s-au
dovedit a fi pe cât de simple în ce priveşte formarea
lor, pe atât de cuprinzătoare de diverse activităţi şi fe-
nomene. De aceea, de la apariţia lor, schimburile de
bunuri şi de servicii şi, în general, operaţiunile prin
care oamenii îşi satisfac trebuinţele materiale şi ce-
rinţele spirituale nu au necesitat alte instrumente juri-
dice, ci numai adaptarea contractelor, anume această
adaptare reflectă evoluţia istorică a contractelor1.
Este, practic, imposibil de imaginat o evoluție și o
dezvoltare a relațiilor socioumane fără existența con-
tractelor economico-civile cunoscute astăzi, care asi-
gură un circuit civil al diferitelor valori sociale.
Asemenea contractului de schimb și de vânzare-
cumpărare, locațiunea este considerată unul dintre
cele mai vechi tipuri de contracte cunoscute și uzitate
pe larg de societatea umană.
Cunoscută ca năimeală, sub denumirea sa în vechiul
drept românesc, adică contractul de locațiune consti-
tuie, după contractul de schimb şi de vânzare-cum-
părare, unul dintre cele mai vechi contracte și printre
primul care a fost încheiat și utilizat pe larg de către
Locaţiunea a fost cunoscută în dreptul roman ca
locatio-conductio, sub tripla sa formă: locatio-con-
ductio rei (contractul de închiriere de bunuri); loca-
tio-conductio operarum (închirierea de servicii, con-
tractul de muncă); locatio conductio operis faciendi
(locatio-conductio irregularis) sau contractul de în-
chiriere a forţei de muncă pentru lucrări determinate,
precizate2.
Nu, în ultimul rând, și în vechiul drept românesc,
locațiunea era cunoscută sub diferite forme. Prin urma-
re, Legea Țării definea locațiunea ca fiind o convenție
prin care o parte se obliga să procure folosința unui
lucru, serviciile sale, sau să execute o lucrare deter-
minată în schimbul prețului, pe care cealaltă parte se
obligă să-l plătească. Astfel, locațiunea îmbrăca trei
forme în dreptul feudal românesc:
– locațiunea unui lucru;
– locațiunea de servicii;
– locațiunea unei lucrări determinate3.
Ulterior, odată cu dezvoltarea sistemului de drept,
dezvoltarea societății și a relațiilor din societate, aceste
forme ale contractului de locațiune cunosc o dezvolta-
re diferită și individuală, în urma căreia apar noi tipuri
de contracte cunoscute la momentul actual. Prin urma-
re, locațiunea lucrului își regăsește elementele consti-
tutive în contractul de locațiune modern. Locațiunea
de servicii a evoluat sub forma contractului de muncă
cunoscut astăzi. Iar locațiunea unei lucrări determina-
te a evoluat sub forma contractului de prestări servicii
sau – antrepriza cunoscută actualmente.
În Codul civil vechi al Moldovei (Codul civil al
RSSM din 26.12.1964) 4, instituția locațiunii este re-
glementată și cunoscută sub denumirea de închiriere
de bunuri, art. 278-299 și închirierea locuințelor, art.
300-348. Deși în acest cadru legal din acea perioa-
dă erau prezenți termenii de ,,locator” și ,,locatar”,

46
 Nr. 12, 2012
lipsește termenul de ,,locațiune” și este folosit cel de
,,închiriere”. Respectiv, volumul prevederilor legale
era mai restrâns, comparativ cu cel din actualul Cod
civil al Republicii Moldova. Deci, actualele prevederi
legale cu privire la contractul de locațiune sunt mai
bogate și mai dezvoltate, ceea ce poate fi considerată
o reușită a noului Cod civil al RM.
Definiția acestui contract era cunoscută în Codul
civil vechi moldovenesc (din 26.12.1964), în art. 278,
sub următoarea formă: În baza contractului de închiri-
ere de bunuri locatorul se obligă să pună la dispoziţia
locatarului un bun în folosinţă temporară în schimbul
unei sume de bani.
Pe de altă parte, Codul civil vechi al României5
definea locațiunea în art. 1411 ca fiind: Locațiunea lu-
crurilor este un contract prin care una din părțile con-
tractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința
unui lucru pentru un timp determinat, drept un preț
determinat.
De asemenea, Codul civil al Federației Ruse [6]
definește locațiunea în art.606 ca fiind obligația aren-
datorului (locator) de a asigura posesia și folosința lu-
crului de către arendaș (locatar) în schimbul unei plăți,
utilizând termenii de arendă și chirie a lucrurilor ca ter-
meni echivalenți. Este de remarcat faptul că legislația
rusă nu face distincție și nu utilizează termenul de
arendă doar pentru bunuri agricole vizavi de termenul
de locațiune a lucrurilor (имущественного найма),
ci le tratează la nivel de sinonime, în comparație cu
legislația Republicii Moldova și României care deli-
mitează și reglementează separat acești termeni.
În aceeași ordine de idei, remarcăm faptul că
Dicționarul explicativ al limbii române definește
termenul de arendă ca fiind: ,,1.  Cedare temporară
a dreptului de exploatare a unor bunuri, în schimbul
unei plăți; folosire, exploatare a unui bun astfel ce-
dat. 2. Sumă plătită de arendaș proprietarului pentru
arendarea unui bun. – Din rus., pol. arenda”7. Astfel,
se observă că nici această definiție nu cataloghează
termenul de arendă doar în raport cu bunurile agrico-
le, ci se referă la darea în exploatare a unor bunuri în
general. Acest factor se referă, în mare parte, la etimo-
logia termenilor de locațiune și respectiv arendă, care
au pătruns în limba română pe diferite căi, și și-au
căpătat conotațiile cunoscute independent.
În legislația națională termenul de „arendă” a
fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului
Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 „Cu privire la
arendă și relațiile de arendă” 8.
Totodată, ținem să menționăm faptul că deși la
moment legislația națională face delimitare între ter-
menul de arendă, fixat pentru folosința în cadrul bu-
nurilor agricole (art. 911 CC RM și art. 2 din Legea
nr.198,  cu privire la arenda în agricultură9), și ter-
menul de locațiune stabilit pentru celelalte tipuri de
bunuri mobile și imobile, în practică acești termeni
REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT
sunt confundați și utilizați indiferent de delimitările
prezentate.
În susținerea acestor afirmații, pot fi aduse mai
multe cazuri din practica judiciară națională. Astfel,
în cauza civilă, dosar nr.2rae-112/09, Curtea Supremă
de Justitie a constatat: La 20 septembrie 2001 între
SRL „Diona-RM” (proprietar) și SRL „Prestigiu-M-
Video” (arendaș) a fost încheiat contractul nr. 01 pri-
vind arenda încăperilor nelocuibile. În conformitate
cu pct. 1.1-1.2 din contract, proprietarul a transmis,
iar arendașul a primit în folosință și posesiune tempo-
rară încăperea cu suprafața de 100 m2, situată în mun.
Chișinău, str. Sprâncenoaia, 6/1, în scopul prestării de
servicii ,,internet-club” 10. De aici se observă că bunul
transmis în posesie și folosință – încăpere cu scopul
prestării de servicii ,,internet-club”, nu presupune un
bun agricol și nu constituie obiect al unui contract de
arendă potrivit art.911 Cod civil, ci este un imobil care
poate fi obiect al unui contract de locațiune.
O altă situație de confuzie sau contopire a terme-
nilor de locațiune și arendă poate fi remarcată și în
cauza civilă, dosarul nr.2e-638/2011, unde Curtea de
Apel Economică a stabilit că: Primăria or. ”O” s-a
adresat cu cerere de chemare în judecată către SRL
”A-A” solicitând rezilierea contractului de locațiune
funciară nr.26 (568)…, obiect al căruia constituie da-
rea în arendă a terenului cu suprafața de 0,80 ha… ,
cu destinație comercială11. Alte confuzii similare sunt
des întâlnite în practica judiciară și considerăm că pot
fi evitate prin crearea unui cadru legal mai explicit cu
privire la aceste două tipuri de contracte.
La momentul actual, în dreptul civil național,
Codul civil al RM, art. 875 definește contractul de
locațiune ca fiind contractul prin care o parte (loca-
tor) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun
determinat individual în folosinţă temporară sau în
folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obli-
gă să plătească chirie.
Așadar, în mare parte, în practica, atât judiciară,
cât și cea economică, termenii de locațiune și arendă
sunt contopiți și utilizați confuz ca sinonime, nefiind
respectate delimitările stabilite de lege.
O definiție mai contemporană a acestui tip de con-
tract este prevăzută de art.1777 al noului Cod civil al
României12 care prevede: Locațiunea este contractul
prin care o parte, numită locator, se obligă să asigu-
re celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun
pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, de-
numit ,,chirie”.
Se observă faptul că în definiția dată de Codul civil
național nu se folosește formula „asigurarea folosinței
bunului”, ci doar „darea în folosință a bunului”. Acest
fapt poate fi apreciat ca un element dezavantajos al
definiției date de Codul civil național, și propunem
actualizarea acesteia, adaptând-o corespunzător
cerințelor și exigențelor actuale.
47
 REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT Nr. 12, 2012
Considerăm cea din urmă definiție, pe cât de nouă
pe plan legislativ, pe atât de reușită în comparație cu
celelalte definiții prezentate, și opinăm că ar fi bine-
venită introducerea acestor elemente noi și în cadrul
legislativ național, iar în cazul dat – în art. 875 CC
RM.
Dat fiind faptul că locațiunea este considerată o
vânzare a folosinței, nu în ultimul rând și contractul
de vânzare-cumpărare se consideră a fi unul dintre
cele mai vechi contracte civile bilaterale, cunoscute
civilizaţiei umane, asemeni contractului de schimb.
Circulația raporturilor contractuale ale vânzării-
cumpărării cunoaște o perioadă de dezvoltare de
aproximativ patru mii de ani13.
Întrucât înregistrează o serie de elemente constitu-
tive comune, vânzarea-cumpărarea poate fi interpreta-
tă ca o variantă mai evoluată a contractului de schimb,
din care, probabil, îşi trage rădăcinile. Dar odată cu
apariția monedei, schimbul a evoluat în vânzare-cum-
părare, plata pentru un bun realizându-se prin bani,
având o valoare echivalentă bunului procurat și nu
prin oferirea altui bun în schimb.
Așadar, din punct de vedere economic, vânzarea
este o variantă mai evoluată a schimbului, în care îşi
are originea14. Într-adevăr vânzarea, în sens economic,
pare a fi îmbrăcat la origine forma schimbului dintre
două lucruri dintre care unul avea valoarea de echiva-
lent general. Cu timpul, după apariţia barelor de aramă
şi apoi a monedei în sens modern, vânzarea se configu-
rează ca schimbul unui lucru contra unui preţ15.
Contractul de schimb şi-a căpătat autoritatea cu-
venită cu mult înainte de apariţia monedei ca unitate
de schimb, deoarece satisfăcea necesităţile societă-
ţii romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la
gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relaţiile
de schimb. Anume contractul de schimb este temelia
apariţiei şi dezvoltării contractului de vânzare-cum-
părare16.
În aceeași ordine de idei, putem afirma și vice-
versa, că de fapt schimbul constituie o varietate sau
o formă primară a contractului de vânzare-cumpăra-
re, dacă vom interpreta însuși contractul de schimb
ca o vânzare-cumpărare, doar că plata efectuându-se
printr-un alt bun în schimb, echivalent valoric. Astfel,
schimbul poate fi interpretat ca o variantă incipientă
a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât scopul
acestuia la fel constituia obținerea bunului dorit care
trebuia plătit sau pentru care trebuia oferită o contra-
valoare.
În sprijinul acestei variante, vine chiar definiția
dată de CC RM în art. 823, astfel: Părţile contractului
de schimb au obligaţia de a transmite reciproc dreptul
de proprietate asupra unui bun. (2) Fiecare parte a
contractului de schimb este considerată vânzător al
bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bu-
nului pe care îl primeşte în schimb.
48
Cunoscând o utilizare și dezvoltare universală și
milenară, contractul de vânzare-cumpărare a ajuns as-
tăzi una dintre principalele instituţii de drept civil, fi-
ind cel mai răspândit contract pe plan mondial în sfera
economică, comercială și civilă.
Însemnătatea deosebită de care se bucură acest
contract este datorată faptului că el poate asigura ra-
pid satisfacerea necesităților materiale ale cetățenilor
prin procurarea bunului necesar, pe de o parte, și po-
sibilitatea obținerii unui profit prin vânzare, pe de altă
parte.
,,Vânzarea-cumpărarea” este prezentată în Dicţio-
narul de termeni juridici, ca acea operaţiune juridică
prin care o parte (vânzător) transferă proprietatea unui
bun al său asupra celeilalte părţi (cumpărător), care
se obligă în schimb să plătească vânzătorului preţul
bunului vândut17.
Pe parcursul unei perioade de timp foarte înde-
lungate, acest contract a avut o evoluție continuă și
diversă în ce privește forma juridică, modalitatea de
încheiere, efectele acestuia, modul de executare etc.
Operaţiunea juridică a vânzării s-a realizat încă din
epoca străveche, dar contractul consensual de vânza-
re, ca formă de realizare a acestei operaţiuni, a apărut
abia spre sfârşitul republicii, la capătul unei îndelun-
gate evoluţii18.
2. Delimitări, deosebiri și asemănări ale locațiunii
față de diferite tipuri de contracte
Întrucât toate contractele civile bilaterale cumulea-
ză în sine o multitudine de elemente de asemănare și
deosebire, evident că și contractul de locațiune pre-
zintă o serie de asemănări, dar și deosebiri față de alte
contracte.
Principalele contracte civile, în raport cu care con-
tractul de locațiune, la momentul actual, cunoaște o
înrudire mai accentuată, sunt contractele de vânzare-
cumpărare, arendă, comodat, depozit, schimb, con-
tractul de muncă, antrepriză, leasing și altele. Aceste
contracte cumulează în sine un număr considerabil de
elemente de asemănare între ele, aducându-le la un
grad de rudenie apropiat.
Așadar, locațiunea se delimitează în esență de:
– Contractul de vânzare-cumpărare, care se asea-
mănă cu locațiunea, întrucât ambele sunt translative
de drepturi reale, doar că vânzarea transmite toate ele-
mentele dreptului de proprietate – posesia, folosința
și dispoziția, iar locațiunea transmite doar dreptul de
posesie și folosință. Anume din acest motiv locațiunea
este considerată o vânzare a folosinței, a dreptului de
posesie și folosință, nu și a celui de dispoziție.
– Contractul de arendă se deosebește față de cel
de locațiune doar prin natura bunului transmis în
folosință (exploatare) care potrivit art.911 CC RM,
sunt bunurile agricole.
În rest și în mare parte, aceste două contracte
conțin aceleași elemente constitutive cu privire la for-
 Nr. 12, 2012
mă și conținut, cu excepția unor mici diferențe, cum
ar fi termenul contractul, care este de maxim 99 de ani
pentru locațiune și minim un an pentru arendă.
– Contractul de comodat constituie tot o transmitere
a dreptului de folosință, ca și în cadrul locațiunii doar
că în primul caz lipsește un element esențial – prețul,
acesta fiind un contract cu titlu gratuit. Față de locatar,
în obligația comodatarului intră în principal doar re-
stituirea bunului la expirarea termenului către como-
dant. În obligația primei părți, nu vor intra și achitarea
plății pentru folosința bunului. Alte eventuale plăți pot
fi doar pentru compensarea uzurii bunului.
– Depozitul, potrivit Codului civil art. 1086, con-
stituie contractul prin care depozitarul se obligă să
păstreze deponentului un bun mobil și restituirea
acestuia potrivit înțelegerilor. În acest caz, intenția
contractului o constituie păstrarea bunului, și nu
folosința acestuia. Astfel este transmis doar dreptul
de posesie asupra bunului în scopul păstrării lui, dar
nu este transmis și dreptul de folosință a lucrului.
Depozitarul este obligat de a supraveghea și conserva
starea lucrului, și nu de-al utiliza în scopurile proprii
contra plății de chirie, ca în cazul locațiunii. Într-o ase-
menea situație, delimitarea de locațiune poate fi une-
ori difi­ci­lă; de exemplu, lăsarea unui autoturism într-
un garaj aparținând altei persoa­ne poate însemna, fie
locațiune, dacă cheile garajului se află la conducătorul
auto­turismului şi scopul închirierii este lipsa spațiului
de parcare, fie depozit în cazul în care obligația princi-
pală (care determină calificarea contractului) este cea
de supraveghere, păstrare şi conservare a autoturis-
mului19. De asemenea, potrivit articolului citat, obiect
al contractului de depozit îl constituie doar bunurile
mobile, nu și imobile, ca în cazul locațiunii.
– Schimbul se aseamănă cu locațiunea prin fap-
tul că ambele au caracter translativ asupra bunului
contractului, doar că în primul caz se transmit toate
elementele dreptului de proprietate, iar în al doilea –
doar dreptul de posesie și folosință. Schimbul, ca și
contractul de vânzare-cumpărare, este cu executare
imediată, iar locațiunea se execută treptat într-o pe-
rioadă de timp. Asemenea contractului de locațiune,
atât schimbul, cât și vânzarea-cumpărarea se prezintă
ca un instrument juridic prin intermediul căruia se asi-
gură circuitul civil și economic al bunurilor materiale.
Caracterele juridice ale acestor contracte sunt asemă-
nătoare20.
– Contractul de muncă, în cadrul căruia salariatul
primește o plată potrivit volumului de muncă prestat
față de angajator și care este, de asemenea, cu execu-
tarea succesivă în timp și care poate fi interpretată ca o
închiriere temporară a muncii depuse. Atât contractul
de muncă, cât și contractul de locațiune, sunt cu exe-
cutare succesivă în timp.
– Antrepriza este acel contract pe baza căruia se
execută lucrări de mare importanță, dar şi prestări de
REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT
servicii de valoare mai mică21. Potrivit Codului civil
art.946, antreprenorul se obligă să efectueze pe riscul
său o anumită lucrare celeilalte părți numită client, iar
cel din urmă se obligă să recepționeze lucrarea și să
plătească prețul. Astfel și antrepriza, și locațiunea sunt
contracte cu executare succesivă în timp cu caracter
consensual prin care ambele părți au un anumit scop.
– Contractul de leasing constituie un contract foar-
te apropiat și asemănător din punctul de vedere al ca-
racterelor juridice cu contractul de locațiune. Potrivit
noțiunii de ,,leasing” date de art.923 CC RM: Prin
contractul de leasing, o parte (locator) se obligă, la
cererea unei alte părţi (locatar), să asigure posesiu-
nea şi folosinţa temporară a unui bun, cumpărat sau
produs de locator, contra unei plăţi periodice (rate
de leasing). Atât în cadrul locațiunii, cât și în cadrul
leasingului, locatorul se obligă să asigure locatarului
posesia și folosința temporară a bunului, doar că în
cadrul leasingului locatorul va respecta dreptul de
opțiune al locatarului de a cumpăra bunul la încetarea
contractului.
3. Delimitări, deosebiri și asemănări între con-
tractul de locațiune și cel de vânzare-cumpărare
Așa cum s-a statuat și în doctrina juridică22, locaţi-
unea mai este cunoscută şi sub denumirea de „vânzare
a folosinţei”. Ea nu se confundă însă cu contractul de
vânzare-cumpărare, de care se deosebeşte prin faptul
că locaţiunea transmite exclusiv dreptul de folosinţă
asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept
de creanţă), şi nu dreptul de proprietate23.
Așadar, deși s-a afirmat că locaţiunea reprezintă
o vânzare a folosinţei, așa cum derivă, de fapt, din
noțiunea contractului de locațiune din perioada drep-
tului roman, aceasta se deosebește de contractul de
vânzare-cumpărare prin mai multe elemente.
Atât locațiunea, cât și vânzarea-cumpărarea repre-
zintă, la momentul actual, două instituții civile distinc-
te care sunt utilizate pe larg în diferite domenii pe plan
internațional și de către diferiți subiecți de drept. Deși
ambele contracte au caracter translativ de proprietate,
considerăm că principalul element care diferențiază
aceste două contracte este scopul urmărit. În timp ce
în cadrul locațiunii este urmărit doar scopul folosirii
unui bun determinat pe o perioadă de timp, în cadrul
vânzării-cumpărării este urmărit scopul dobândirii de-
finitive și depline a dreptului de proprietate, care este
perpetuu și absolut.
Adiacent principalelor deosebiri enumerate, între
locațiune și vânzare-cumpărare există un șir de ele-
mente constitutive comune și asemănătoare.
Paralel elementului contractual – bunul, caracte-
ristic și definitoriu atât locațiunii, cât și vânzării-cum-
părării, de asemenea și prețul constituie o componen-
tă importantă în cadrul acestor două contracte. Fără
existența acestor două elemente nu se va mai contura
natura juridică contractuală.
49
 REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT Nr. 12, 2012
Primul element de asemănare dintre aceste două
contracte îl constituie bunul care urmează a fi supus
locațiunii sau vânzării-cumpărării, și care formează
obiectul principal al contractului, fără de care ar dis-
părea însăși natura sau structura juridică a contractu-
lui. În ambele cazuri ale contractelor analizate, obiec-
tul contractului, adică bunul, trebuie să fie individual
determinat și inclus în circuitul civil. Practic, orice lu-
cru care poate fi supus contractului de locațiune poate
forma și obiect al contractului de vânzare-cumpărare,
și viceversa.
Cel de-al doilea element contractual este în esență
de același grad de importanță ca și bunul – obiect al
contractului. Prețul contractului de vânzare-cumpăra-
re trebuie să fie real și exprimat în bani potrivit art.
756 Cod civil. La fel și în cadrul locațiunii din însăși
noțiunea acestui contract dat în art. 875 Cod civil, se
deduce importanța elementului pecuniar – plata chi-
riei, care semnifică o retribuție bănească plătită loca-
torului. În lipsa acestui element, nu va mai persista
caracterul juridic al contractului de locațiune și vân-
zare-cumpărare, ci va interveni aria juridică a como-
datului și, respectiv, a donației. Cu mici excepții, în
unele cauze, locațiunea poate avea loc și în schimbul
altei prestații decât prețul exprimat în bani, dar numai
în baza înțelegerilor părților contractuale.
4. Delimitarea caracterelor juridice ale contrac-
tului de locațiune și celui de vânzare-cumpărare
Pentru determinarea principalelor caracteristici
prin care contractul de vânzare-cumpărare se de-
limitează de contractul de locațiune, este necesară
definirea primului contract. Astfel, potrivit CC RM,
art.753 alin.(1): Prin contractul de vânzare-cumpăra-
re, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în
proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta
se obligă să preia bunul şi să plătească preţul conve-
nit.
În locațiune, se transmite beneficiarului numai
dreptul asupra unor elemente ale dreptului de propri-
etate, cel de posesie și folosință, iar în cadrul contrac-
tului de vânzare-cumpărare, sunt transmise toate ele-
mentele dreptului de proprietate – posesia, folosința și
dispoziția (jus utendi, jus fruendi și jus abutendi).
Așadar, principalul element de delimitare a carac-
terelor juridice, care se observă între cele două tipuri
de contracte, este faptul că în cazul contractului de
locațiune se transmite doar folosința bunului, iar în
baza contractului de vânzare-cumpărare se transmite
și dreptul de dispoziție asupra bunului, adică dreptul
de proprietate.
În scopul unei analize mai profunde, pentru deter-
minarea tuturor elementelor de delimitare și asemăna-
re între contractul de locațiune și contractul de vânza-
re-cumpărare, este necesară efectuarea unei enumerări
a caracterelor juridice ale acestor două contracte.
Pentru remarcarea mai evidentă și explicită a ca-
50
racterelor juridice, acestea vor fi prezentate în tabelul
de mai jos.
Așadar, caracterele juridice ale locațiunii și vânză-
rii-cumpărării sunt:
Contractul de Contractul de vânzare-cumpărare
locațiune
caracterul consensual
caracterul sinalagmatic (bilateral)
caracterul oneros (pecuniar)
caracterul comutativ
cu executare cu executare imediată (instantaneu)
succesiva în timp
translativ de drepturi translativ de drepturi reale –
reale – dreptul de proprietate
dreptul de posesie și
de folosință
Pornind de la definiția dată de Codul civil, întru-
cât se încheie prin sim­pla manifestare a acordului de
voință al părților, locațiunea constituie un contract
consensual. Ad validitatem, contractul se încheie solo
consensu. În virtutea principiului consensualismului,
simpla manifestare de voință este suficientă pentru a
produce efecte24. Adică, ad validitatem, sau pentru
validitate, contractul se încheie prin simplul acord de
voință.
La fel, putem afirma și în cazul contractului de
vânzare, acesta este un contract consensual, putând fi
încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără
îndeplinirea vreunei formalităţi. Vânzarea-cumpă-
rarea se perfectează în momentul în care s-a realizat
acordul de voință al părților.
Un alt caracter al locațiunii este cel sinalagmatic,
adică este un contract bilateral, întrucât dă naştere și
creează obligații pentru ambele părți contractante.
Locatorul se obligă să asigure folosința temporară a
lucrului, iar loca­ta­rul se obligă să plătească chiria.
În cadrul contractului de vânzare-cumpărare, de
asemenea, avem parte de un caracter sinalagmatic, în-
trucât dă naştere la obligaţii reciproce între părţile con-
tractante. Vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vân-
dut şi să garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are
obligaţia să plătească preţul. Așadar, obligațiile părților
contractante sunt interdependente si reciproce.
Din punctul de vedere al scopului urmărit de
părți, fără îndoială, vom afirma că Locațiunea este
un contract esențialmente cu titlu oneros, în care
părțile contractante urmăresc un interes propriu pa-
trimonial. Caracterul oneros al locațiunii este unul
din principalele elemente de delimitare și de caracte-
rizare al acestui contract și, totodată, un element care
determină natura juridică a acestuia. În caz contrar,
lipsa caracterului oneros va transforma contractul de
locațiune în cel de comodat care este cu titlu gratuit.
Așadar, dacă folosința unui lucru se transmite cu ti-
 Nr. 12, 2012
tlu gratuit, contractul este nul ca locațiune, dar poa-
te fi valabil ca un împrumut de folosință, dacă lucrul
s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă
sunt îndeplinite şi cele­lalte condiții de validitate25.
Importanța fundamentală a elementului definitoriu
– prețul – a fost concretizată și în practica judiciară de
către Colegiul Economic al Curţii Supreme de Justi-
ţie a Republicii Moldova în Decizia din 05.06.2008,
unde precizează că: preţul este unul din elementele
contractului, iar în cazul în care folosinţa bunului ar
fi dată fără obligaţia plăţii unei chirii, atunci nu mai
suntem în prezenţa contractului de locaţiune26.
Evident că și vânzarea urmărește scopul obținerii
unui beneficiu patrimonial. Caracterul oneros al con-
tractului de vânzare-cumpărare reiese din faptul că o
parte dorește să obțină echivalentul bănesc al bunu-
lui, iar cealaltă parte, cumpărător, dorește să obțină
proprietatea asupra bunului procurat. Așadar, ambele
părţi urmăresc anumite interese patrimoniale, adică
primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care
se obligă. Vânzătorul urmăreşte să primească preţul ca
un contraechivalent al prestaţiei sale, iar cumpărătorul
urmăreşte să primească bunul cumpărat în schimbul
preţului. Înstrăinarea cu titlu gratuit nu va constitui
niciodată drept o vânzare-cumpărare.
Caracterul comutativ al locațiunii este evident, de-
oarece părțile cunosc exis­tența şi conținutul obligațiilor
chiar de la momentul contractării, în consecință con-
tractul nu este unul aleatoriu care depinde de o împre-
jurare viitoare și nesigură.
Și vânzarea este un contract comutativ, fiindcă este
cunoscută de către părți existenţa şi întinderea obliga-
ţiilor reciproce din momentul încheierii contractului
şi nu depind, ca și în cazul contractelor aleatorii, de
apariția vreunui eveniment viitor şi incert, care pot
aduce câștiguri și pierderi pentru ambele părţi con-
tractante. În anumite cazuri excepționale, doar potrivit
înțelegerilor părților, contractul poate căpăta caracter
aleatoriu, spre exemplu, în cazul când obiectul este
supus pericolului pieirii, exproprierii, distrugerii etc.
Așadar, anume existența, întinderea și certitudinea
prestațiilor datorate de părți, care pot fi apreciate din
start și nu în dependență de hazard, conturează carac-
terul comutativ al contractelor respective. În practică,
de cele mai multe ori, contractele cu titlu oneros sunt
comutative.
Referitor la modul de executare al acestor două
contracte, caracterul juridic diferă. Astfel, locațiunea
este un contract cu executare succesivă pe o perioa-
dă anumită de timp, deoarece obli­ga­țiile contractuale
ale părților sunt executate în timp, printr-o anumită
prestație bănească continuă și prin asigurarea folosirii
bunului până la încetarea contractului. Astfel, locatorul
este obligat să asigure folosința lucrului, iar locatarul
să plătească chiria. Deci elementul executării locațiunii
în timp și continuu este de esența acestui contract.
REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT
De cealaltă parte, vânzarea-cumpărarea consti-
tuie un contract, de regulă, cu executare imediată
care se consumă imediat ce părțile și-au îndeplinit
obligațiunile, vânzătorul a transmis bunul, iar cumpă-
rătorul a primit bunul și a achitat prețul.
Contractul de locațiune este un contract cu exe-
cutare succesivă în timp pe o perioadă determinată,
potrivit înțelegerilor contractuale, sau pe o perioadă
nedeterminată, dar nu mai mare de 99 de ani, iar con-
tractul de vânzare-cumpărare este cu executare ime-
diată. Așadar, timpul constituie un element integrant
al locațiunii și potrivit art.877 CC RM, Contractul
de locaţiune nu poate fi încheiat pe un termen mai
mare de 99 de ani. Pe de altă parte, în cadrul con-
tractului de vânzare-cumpărare nu putem vorbi de un
termen al contractului, el executându-se dintr-o dată.
Referitor la termen, în cadrul vânzării-cumpărării se
menționează doar în privința transmiterii bunului în
proprietate, astfel, potrivit alin. (1) art. 757 CC, Ter-
menul predării bunului, se menționează că: Vânză-
torul trebuie să predea bunul: a) la data stabilită în
contract sau la data care poate fi dedusă din contract;
b) în orice moment în cursul perioadei stabilite în
contract sau determinate prin referire la contract,
cu excepţia cazului în care din împrejurări rezultă
că alegerea datei revine cumpărătorului; c) într-un
termen rezonabil calculat de la data încheierii con-
tractului, în celelalte cazuri. Însă, acești termeni re-
flectă doar termenul de executare sau îndeplinire a
condițiilor contractuale, dar nu reprezintă perioada
de derulare succesivă a însuși contractului.
Locațiunea este un contract translativ de folosință
temporară a unui bun concret și individual-determinat.
Față de vânzare-cumpărare, în cadrul locațiunii, nu se
transmite dreptul de proprietate, ci doar un element al
acestui drept, dreptul de folosință. Efectul strămutării
dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului
către patrimoniul cumpărătorului determină carac-
terul translativ de drepturi în cadrul contractului de
vânzare-cumpărare.
Dreptul de proprietate este absolut, inviolabil,
deplin, exclusiv și perpetuu, ceea ce face să se de-
osebească de dreptul de folosință, care este doar un
dezmembrământ al dreptului de proprietate și este
temporară. Așadar, contractul de vânzare-cumpăra-
re transmite pe deplin toate elementele dreptului de
proprietate asupra lucrului vândut. În urma realizării
acestui contract și ca efect al realizării acordului de
voinţă (solo consensu), se produce transferul dreptu-
lui de proprietate de la vânzător la cumpărător. Oda-
tă cu dobândirea dreptului de proprietate și din acest
moment, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucru-
lui, potrivit principiului res perit domino.
Așadar, principala deosebire dintre aceste două
contracte constă în faptul că locatarul beneficiază
doar de un drept de folosință sau/și posesie asupra
51
 REVISTA NAŢIONALĂ DE DREPT Nr. 12, 2012
lucrului transmis în locațiune, pe când cumpărătorul
dobândește dreptul de proprietate asupra bunului vân-
dut.
Fiind universal recunoscută importanța acestor
contracte în sfera tuturor domeniilor social-umane,
ele asigură o dezvoltare mai accelerată a raporturilor
din diferite ramuri în societate.
Oricare ar fi delimitările sau/și deosebirile contura-
te dintre aceste contracte, primordială este crearea îm-
prejurărilor necesare pentru dezvoltarea, aplicarea și
respectarea lor, întru continuarea și avansarea progre-
sului economico-social, benefic pe plan internațional.
Note:
1
Drept comercial: Suport de curs 2006. 189 p. http://
ro.scribd.com/doc/25756440/Drept-Comercial-Suport-
Curs (vizitat 15.09.2012), p.105.
2
Valeriu M. Ciucă, Drept roman: Suport Curs, anul
I, Semestrul II. 2009. 100 p. http://www.scribd.com/
doc/50121752/Drept-roman-Valeriu-Ciuca-Suport-curs-
semestru-2. (vizitat 15.09.2012), p.67.
3
Emil Molcuţ, Istoria dreptului românesc, CREDIS,
București, 2007, p.68.
4
Veștile Sovietului Suprem al R.S.S. Moldovenești,
1964, nr.36, art.81 în Buletinul Oficial al RSSM, nr. 000 din
26.12.1964. (http://lex.justice.md/index.php?action=view
&view=doc&lang=1&id=286216). (vizitat 15.09.2012);
5
Codul civil, Codul de procedură civilă; Legea Con-
tenciosului administrativ, ed. a 6-a, Hamangiu, București,
2010, p.182.
6
Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть
II; Федеральный закон Российской Федерации от 26 ян-
варя 1996 г. № 14-ФЗ.
7
Dicționarul explicativ al limbii române, ed. a II-a,
Univers Enciclopedic, București, 1998, p.56.
8
Chibac Gh., Malanciuc I., Dreptul de locațiune, aren-
da, ed. a II-a, CEP USM, Chișinău, 2010, p.3.
52
9
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 163-166
din 01.08.2003, art. 650.
10
Decizia Curții Supreme de Justitie din 30 aprilie
2009. Dosarul nr. 2rae-112/09. // http://www.csj.md/admin/
public/uploads/Dosarul%20nr.2rae-112-09%20SRL%20
%E2%80%9EDiona-RM%E2%80%9D%20vs%20
SRL%20%E2%80%9EPrestigiu-M-Video%E2%80%9D.
pdf;
11
Hotărîrea Curții de Apel Economice din 30 iunie
2011. Dosar nr. 2e-638/2011.
12
Monitorul Oficial al României, nr. 505 din 15 iulie
2011.
13
Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право,
изд. IV, перераб. и доп., том 2, Проспект, Москва, 2005,
с.13.
14
Tomulescu C.St., Revue internaţionale des droits
del’antiquite, Bruxelles, 1971, p.711.
15
Tomulescu C.St., Rolul monedei în vechiul drept ro-
man, Bucureşti, 1958.
16
Новицкий И.Б., Перетерский И.С., Римское
частное право, Юриспруденция, Москва,2000, с.342
17
Brânzea C., Voicu I., Dicţionar de termeni juridici
uzuali, Alex, Bucureşti, 1996, p.26.
18
Drept roman de Ana Ştefănescu, Universitatea “Du-
nărea de Jos”, Galaţi, 2011, p.98.
19
Ciongaru E., Secula M., Drept civil. Contracte speci-
ale. Curs universitar, Scrisul Românesc, București, p.142.
20
Chibac G., Băieșu A., Rotari A., Efrim O., Drept civil,
Contracte și succesiuni, ed. a 3-a. Cartier, Chișinău, 2010,
p.53.
21
Vermelle G., Droit civil. Les contrats spéciaux, Dal-
loz, Paris, 2000, p.93.
22
Safta-Romano E., Contracte civile. Încheiere, execu-
tare, încetare, Polirom, Iaşi 1999, p.75-76.
23
Macovei D., Striblea M.S., Drept civil, Contracte,
Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p.151.
24
Săuleanu Lucian, Rădulețu Sebastian, Dicționar de
expresii juridice latine, C.H. Beck, București, 2007.
25
Deak Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale,
Universul juridic, Bucureşti, 2001, p.175.
26
Decizia Colegiului Economic al Curţii Supreme
de Justiţie a Republicii Moldova nr. 2rae-118/2008 din
05.06.2008.