„Conţinutul contractului de locaţiune”

Chişinău 2009
 Planul
Introducere ----------------------------------------------------------------------------3-4

Capitolul I Consideraţiuni generale privind contractul de locaţiune

§1. Noţiuni introductive -------------------------------------------------------------5-
6
§2. Importanţa practică a contractului de locaţiune---------------------------6-8
§3. Particularităţile contractului de locaţiune----------------------------------9-11
§4.Delimitarea contractului de locaţiune de alte contracte juridico-civ-11-12

Capitolul II Conţinutul contractului de locaţiune

§1. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune--------------------13-
20
1.1.Capacitatea de a contracta -------------------------------------------13-14
1.2. Consimţământul părţilor---------------------------------------------14-15
1.3.Obiectul contractului-------------------------------------------------15-17
1.4.Termenul contractului------------------------------------------------17-18
1.5.Forma contractului----------------------------------------------------18-19
1.6.Preţul contractului-----------------------------------------------------19-19
1.7.Cauza actului juridic--------------------------------------------------19-20
§2 .Efectele contractului de locaţiune------------------------------------------20-21
2.1.Drepturile şi obligaţiile locatorului --------------------------------21-23
2.2.Drepturile şi obligaţiile locatarului---------------------------------23-26
2.3.Soarta îmbunătăţirii bunurilor---------------------------------------26-28
§3. Rezilierea, modificarea şi încetarea contractului de locaţiune---------28-29

Capitolul III Varietăţi ale contractului de locaţiune

§1 Contractul de locaţiune a mijloacelor de transport----------------------31-31
§2 Contractul de locaţiune a imobilului locuibil şi nelocuibil----------------31-33
Concluzii --------------------------------------------------------------------------34-35
2
 Bibliografie -----------------------------------------------------------------------36-37
Anexă ------------------------------------------------------------------------------38-43

Introducere

Actualitatea temei. Formele de satisfacere a necesităţii de asigurare cu spaţiul

locativ sunt: dobândirea locuinţei în proprietate, încheierea contractului de
închiriere a spaţiului locativ cu proprietarul locuinţei sau cu posesorul ei,
dobîndirea de către cetăţeni a dreptului de folosinţă a apartamentelor în casele
cooperativelor de locuinţe sau de construcţie a locuinţelor în calitate de membru al
acestor cooperative, înstrăinare a caselor de locuit cu condiţia întreţinerii pe
viaţă, cât şi acordarea gratuită a locuinţelor unor categorii de cetăţeni pentru
folosire pe viaţă de exemplu, în casele de stat pentru bătrîni şi invalizi şi alte forme.1
Astfel în momentul actual, mai ales în localităţile urbane, contractul de
locaţiune rămîne a fi o formă de satisfacere a unuia din necesităţile de consum,
care determină condiţiile de existenţă a omului. Contractul de locaţiune are o
importanţă deosebită pentru ambele părţi contractante. Pentru locatar contractul de
închiriere a bunurilor are următoarea semnificaţie: este o formă raţională şi
economică de folosirea bunurilor temporar neutilizabile şi folosite pentru
înfăptuirea unei activităţi gospodăreşti ori alte activităţi; permite acoperirea
cheltuielilor de exploatare şi a ratelor de amortizare; dă posibilitate de a obţine un
anumit venit.
În condiţiile actuale acest contract a căpătat o importanţă deosebită pentru
chiriaş (locatar) care, încheind un astfel de contract, are posibilitate de a se ocupa
cu activitatea gospodărească şi de antreprenoriat, de a obţine un anumit venit, de a
întreţine familia. Rentabilitatea închirierii unui asemenea contract se manifestă şi la
un anumit grad social în cazul apariţiei unor împrejurări concrete necesitatea de a
celebra o nuntă sau o altă festivitate familială, economic este mai raţional de a
închiria toate cele necesare decît de a le cumpăra.
1
Gh. Chibac, D. Cimic „Dreptul civil. Prelegeri" Chişinău 2002 CEUSM op. cit pag. 82-83

3
 Importanţa şi necesitatea contractului de locaţiune se observă şi din timpul
Uniunii Sovietice în componenţa căreia era şi Republica Moldova. Aceste relaţii
de transmiterea bunurilor în folosinţă şi / sau posesie temporară erau
reglementate de Codul Civil RSSM 1964.
E cunoscut faptul că genurile de activitate de antreprenoriat în Republica
Moldova sunt activitatea de comerţ, activitatea de producţie a bunurilor, de
prestarea serviciilor şi activitatea de executarea lucrărilor care reprezintă
principalele surse de venit ale cetăţenilor moldoveni. Alegînd tema dată, dorim să
csoatem în evidenţă, importanţa pe care o are contractul de locaţiune la
momentul actual în societate. Contractul de locaţiune este un contract, care
permite o reglementare juridică cît mai precisă, stabilind drepturile şi obligaţiile
părţilor contractante. Acest tip de contract este bine-venit deoarece reglementează
raporturile juridice ce apar pe parcursul încheierii nu numai a spaţiilor locative
drepturile şi obligaţiile părţilor fiind strict delimitate de acele efecte ce dă naştere
contractul de arendă.
Metodele de cercetare. La scrierea prezentei teze au fost utilizate următoarele
metode: logică, istorică, comparativă, deductivă, inductivă, juridică.
Din punct de vedre structural lucrarea este împărţită în trei capitole, fiecare
dintre ele analizând principalele răspunsuri şi întrebările ce pot apărea la
studierea contractului de locaţiune.
La elaborarea lucrării au fost analizate şi studiate un şir de lucrări ştiinţifice
de specialitate atât din Republica Moldova cât şi de peste hotare.
Lucrarea dată se finalizează cu o încheiere, care va demonstra actualitatea
temei, principalele metode folosite la descrierea contractului de locaţiune şi
propunerile personale.
Considerăm că teza prezintă interes atât pentru specialiştii din domeniul
respectiv cât şi practicieni, doritori de a se informa în acest domeniu. Utilitatea ei
fiind remarcată şi prin faptul că se aduc la cunoştinţă toate reglementările juridice
cele mai recente din Republica Moldova.

4
 Capitolul I Consideraţiuni generale

§1. Noţiuni introductive privind contractul de locaţiune

Contractul de locaţiune aparţine contractelor clasice care sunt cunoscute
încă, după cum ne tratează legislaţia din domeniul dreptului civil, din timpurile
cele mai vechi, din dreptul roman. In dreptul roman locaţiunea (sau aşa-zisa
arenda bunurilor) era prevăzută în cadrul unui contract de locatiune separat
(locatio-conductio) şi era foarte folosit.
Dreptul roman prevedea trei tipuri de locatiune:
 locaţiunea bunurilor (locatio-conductio rerum);

 locaţiunea serviciilor (locatio-conductio operarum),

 locaţiunea de muncă sau antrepriza de arendă (locatio-conductio operis).

Contractul comun acestor trei tipuri de contracte era contractul de

locaţiune, prin care o persoană se obligă să acorde posibilitatea altei părţi să
folosească obiectul, iar cealaltă parte să achite folosirea o remunerare.
Profitul contractului de locaţiune modem în dreptul roman era contractul de
locaţiune a bunurilor materiale, în conformitate cu contractul dat (locatio-
conductio rerum) o parte - locatar se obliga de a transmite altei părţi - conductor
un bun sau câteva bunuri pentru folosirea temporară a acestor bunuri., iar cealaltă
parte se obligă de a plăti pentru folosirea temporară a acestor bunuri o sumă de
bani (ineces, pensio) la expirarea termenului pentru folosirea temporară în starea în
care bunul se afla la momentul transmiterii lui în locaţiune.
În locaţiune puteau fi date bunurile mobile şi imobile, puteau fi transmise şi
drepturile patrimoniale (res incorporales), de exemplu: dreptul de uzufruct.
Astfel, „Uzurfruct - este dreptul unei persoane (uzurfructuar) de a folosi
pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei altei persoane (nudul
proprietar) şi de a culege fructele bunului întocmai ca proprietarul însă cu

5
îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda
bunul, nu şi de al înstrăina".2
Obligaţia esenţială a locatarului de a plăti locatarului suma stabilită în
contract pentru folosirea bunurilor. Această achitare pute fi făcută în rate,
intervale de timp şi se numea acest mod de achitare - postmemorando sau dacă
aceasta era prevăzută în contract şi suma trebuia să fie plătită la momentul
încheierii contractului, acest mod de achitare se numea - praememorando.
În rezultatul studierii şi analizării informaţiei prevăzute în dreptul roman
putem să constatăm că majoritatea statelor europene au preluat prevederile
normative în ceea ce este legat de contractul de locatiune în legislaţia sa, anume
din dreptul roman.
Anume din aceste considerente esenţa contractului de locatiune rămâne
neschimbată în legislaţia mai multor state.

§ 2. Importanţa practică a contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune face parte din contractele tradiţionale a dreptului civil
moldovenesc, deoarece el întotdeauna a ocupat şi ocupă un loc aparte în legislaţie
şi în practica juridică.
Definiţia contractului de locaţiune o găsim în Codul Civil al Republicii
Moldova ,astfel „Prin contractul de locaţiune o parte (locator) se obligă să
dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă
temporară sau în folosinţă şi posesie temporară, iar acesta se obligă să
plătească chirie".3
Legislaţia de azi în sfera de reglementare a relaţiilor apărute la momentul
încheierii contractului de locaţiune a pus accent, în primul rând pe contractul
proprietăţii ce urmează a fi obiectul contractului de locaţiune.
În sens larg, conform standardului contabil de evidenţa arendei, „Locaţiunea
– este o tranzacţie prin care locatorul predă locatarului în schimbul unei sume

2
Codul civil al Republicii Moldova, din 06.06.2002, M.O., nr.1107-XV, art. 395.
3
Codul civil al Republicii Moldova, din 06.06.2002, M.O., nr.1107-XV, art. 875.
6
de bani dreptul de folosinţă al a bunului pe perioada de timp determinată de
părţi."4
 În definiţie lipseşte menţiunea despre caracterul temporar al acestor relaţii,

aceasta reiese din art. 877 Codul Civil al R.M., care prevede că contractul se
încheie pe un termen anumit, dar nu mai mare de 99 de ani. Dar, deoarece
acest contract reiese din relaţiile ce apar între părţi ar fi corect dacă şi
definiţia contractului de locaţiune ar conţine menţiunile despre caracterul
temporar al acestor relaţii;
 Definiţia relaţiilor de locaţiune prevede că locatarul posedă şi foloseşte

bunurile închiriate, de aici reiese că locatarul concomitent foloseşte bunurile

şi le posedă contra anumitei plăţi.
În practica juridică există cazuri când locatarul numai foloseşte bunurile
materiale fără a le poseda.
În realizarea acestui scop sunt cointeresate ambele părţi:
Locatarul - de regulă are nevoie de bunul temporar sau nu-şi poate permite
cumpărarea lui.
Locatorul - urmăreşte scopul de a primi un profit în urma folosirii bunurilor
ce îi aparţin.
Legislaţia în vigoare dă următoarea caracteristică termenului de folosirea
bunului: „Folosinţa (jus freudi) - constă în posibilitatea proprietarului de a
sustrage din bunuri calităţile utile ale acestuia în scopul satisfacerii necesităţilor
materiale si spirituale". Astfel, legislaţia în vigoare stipulează că „locatarul se
foloseşte de producţia ce s-a fabricat în urma exploatării bunului închinat, precum
şi de profitul obţinut prin bunurile închiriate, dacă contractul nu prevede altfel".
Dreptul de folosinţă a bunurilor poate conţine ca component al său şi dreptul
de răscumpărare a bunurilor închiriate.
Astfel, importanţa practică a contractului de locaţiune este evidentă atât între
relaţiile apărute între agenţi economici, cât şi în relaţiile de fiecare zi ce apar între
persoane fizice, în dependenţă de situaţii aparte.

4
Hotărârea Ministerului de Finanţe a Republicii Moldova, nr 32 din 3 martie 2000.
7
 Caracterul econom reiese din următoarele considerente - familia nu va cheltui
„bugetul" său pentru cumpărarea obiectelor de masă noi, care au un preţ mai
ridicat decât cele ce au o uzură de folosinţă.
Acest câştig în bani obţinut în urma economisirii poate fi utilizat pentru
satisfacerea altor necesităţi familiei date.
Un criteriu concret care ar putea fi folosit pentru divizarea unelor tipuri de
contracte de locaţiune nu există. Conform legislaţiei, reglementarea altor tipuri de
contracte de locaţiune se reglementează pe baza caracteristicilor speciale ale
acestor, cum sunt:
 subiecţii contractului
 obiectul contractului
 condiţiile şi obligaţiunile contractului de locaţiune.
Legislaţia nu urmăreşte scopul de a stabili o reglementare aparte pentru
fiecare tip de contract de locaţiune. Din punct de vedere a efectivităţii
reglementării e important de accentuat caracteristicile speciale ale contractului şi
de a asigura reglementarea lor adecvată potrivit regulilor speciale ce exclud
posibilitatea folosirii altor norme de drept.
Astfel putem să evidenţiem următoarele tipuri de contracte de locaţiune
clasificate în dependenţă de bunul încheiat:
- locaţiunea mijloacelor de transport;
- locaţiunea utilajului tehnic agricol şi de altă natură;
- locaţiunea întreprinderilor, organizaţiilor de producţie;
- locaţiunea încăperilor ne locuibile;
locaţiunea instrumentelor, inventarului şi altor valori materiale. In
dependentă de nivelul de divizare a riscurilor şi dobânzilor (profitului) între
locator şi locatar apărut din momentul încheierii contractului de locaţiune
deosebim 2 tipuri de locaţiuni: financiară, operaţională.5

5
Standarte de evidenţă contabilă, revista „Document”, Chişinău, 2002, p.29.
8
 § 3. Particularităţile contractului de locaţiune
Articolul 875 Codului Civil al Republicii Moldova dă următoarea definiţie a
contractului de locaţiune - un contract prin care o parte (locator) se obligă să
dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţa temporară
sau / şi folosinţa şi posesiunea temporară, iar acesta se obligă să plătească
chirie.

Această definiţie permite a stabili semnele cele mai importante ale

contractului analizat:
 Contractul de locaţiune are un caracter consensual prin excepţie solemn,
el se încheie prin simplul acord de voinţă a părţilor, fără vreo altă
formalitate.6
 Este un contract sinalagmatic, întrucît creează obligaţii pentru ambele
părţi contractante. Locatarul se obligă să asigure folosinţa temporară a
lucrului, iar locatarul se obligă să plătească chiria. Astfel, obligaţia
principală a locatorului este de a transmite în posesia şi folosinţa bunul
închiriat. Şi a primi bunul în termeni stabiliţi privind exploatarea lui.
Obligaţia principală a locatarului este de a primi bunul închiriat de la
locator şi de a preda acest bun după expirarea termenului contractului şi
de a plăti preţul chiriei.
Rezoluţiunea este o sancţiune a ne executării culpabile a contractului
sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în
situaţia avută anterior încheierii contractului.7
 Este un contract cu titlu oneros, în care părţile contractante urmăresc
un interes patrimonial. Adică la momentul încheierii contractului
fiecare parte urmăreşte o contraprestaţie în schimbul aceleia pe care o
face ori se obligă să o facă în favoarea celeilalte părţi (do ut des). Astfel
scopul urmărit de locatar de a obţine un venit în urma exploatării
bunului închiriat, iar scopul principal al locatorului de a obţine acea

6
Liviu Stănciulescu, Drept civil. Contracte speciale. Succesiuni, Curs universitar Ed. ALL Beck
7
Stoica Valeriu, Rezolvarea şi rezilierea contractelor civile, ed.ALL, 1993, p.48.
9
 plată pentru bunul transmis în chirie. Titlul oneros reiese din esenţa sa,
deoarece contractul de locaţiune nu poate fi un contract cu titlu gratuit,
această gratuitate ar schimba însăţi calificarea contractului dat.
 Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca
locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă dacă lucrul s-a
predat şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.8
 Este un contract comutativ deoarece părţile cunosc existenţa şi
întinderea obligaţiilor încă de la momentul încheierii contractului.
 Este un contract ce presupune prestaţii de executare instantanee, dar după
regimul său apare drept un contract de executare succesivă. Într-adevăr, după
natura prestaţiilor care le presupune contractul de locaţiune, acesta apare drept
un contract de executare succesivă, astfel cum folosinţa bunului este exercitată
succesiv pe durata unei perioade de timp, sau restituirea bunului este condi-
ţionată de scurgerea unei perioade de timp. Totodată, atunci când se
presupune transmiterea dreptului de folosinţă asupra bunului obligaţia de
transmitere a bunului este executată instantaneu. Privitor la executarea
succesivă, este susţinută de mai mulţi autori autohtoni, deoarece
obligaţiile părţilor se execută în timp printr-o prestaţie continuă, pe
toată durata contractului locatarul fiind obligat să asigure folosinţa
lucrului, iar locatarul să plătească chiria.
 După obiectul contractului este un contract patrimonial, deoarece la baza
lui stă un bun imobil sau mobil, care are o anumită valoare economică.
 După efectele produse este un contract translativ de drepturi - aceasta se
caracterizează prin aceea că odată cu încheierea contractului se transmite şi
dreptul de posesie şi folosinţă temporară. Astfel, locatorul se obligă de a
transmite locatarului bunul. Există cazuri când contractul de locaţiune se
încheie pe viitor, adică părţile sunt libere să stipuleze că transferul
dreptului de proprietate va avea loc ulterior încheierii contractului în
funcţie de îndeplinirea unei condiţii sau atingerea termenului anumit.
8
F. Deak „Tratat de drept civil. Contract special" editura Actamt Bucureşti
10
  Este un contract ce poate fi încheiat atât personal cât şi prin reprezentant.
După cum prevăd regulile capitolului VIII al Codului civil, la contractul de
locaţiune nu se stabileşte vre-o careva limită în ce priveşte posibilitatea
încheierii acestui contract prin reprezentare.9
 Este un contract numit, tipic şi reglementat. Legislatorul acordă
contractului de locaţiune un regim expres de reglementare, fiind
stabilite majoritatea condiţiilor şi efectelor specifice anume acestor contracte.
 Este un contract principal. După regimul juridic stabilit de către legislator,
scopul principal care este urmărit de către părţi la încheierea contractului
constituie transmisiunea bunului pentru folosirea acestuia în scopul extragerii
fructelor cu ulterioara restituire a acestuia şi achitarea plăţii de locaţiune,
însăşi executarea* acestora nefiind condiţionată de încheierea altui contract.10
 Este un contract negociabil. Părţile la încheierea contractului pot negocia
toate condiţiile: de transmitere, caracterele bunului, modul de restituire,
mărimea plăţii de locaţiune - chiriei etc.
 Este un contract irevocabil. Părţile după încheierea contractului de
locaţiune nu pot înceta sau refuza unilateral de la executarea contractului,
astfel cum executarea acestuia fiecare din părţi poate cere executarea silită a
obligaţiei.
 Este un contract ce poate fi atât simplu, cât şi afectat de modalităţi. La
încheierea contractului părţile pot stabili diverse condiţii, care pot ţine atât de
începutul producerii efectelor, cât şi de momentul încetării contractului.

§ 4.Delimitarea contractului de locaţiune de alte contracte juridico-civile

Contractul de locaţiune are următoarele caracteristici individuale:
 În calitate de locator, conform contractului de locaţiune, apar organizaţii
9
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 100
10
Este necesar de a deosebi caracterul unui contract principal de modalităţile de care poate fi condiţionată executarea contractului.
Astfel, contractul este principal deoarece nu este condiţionat de existenţa şi modul de executare a unui alt contract, pe când
încheierea contractului sub condiţie suspensivă sau rezolutorie presupune posibilitatea executării doar în legătură cu îndeplinirea
condiţiei, care dealtfel poate rezulta dintr-un careva contract. Acesta, insă nu apare drept un contract ce condiţionează executarea
locaţiunii.

11
 comerciale sau comerciantul, precum şi cetăţeanul care realizează
transmiterea proprietăţii în chirie pe un termen stabilit.
 Fiecare parte a contractului urmăreşte scopul său de profit.
 Bunurile sau obiectul contractului pot fi atât imobilul, cât şi bunurile

mobile.
Prin urmare, datorită acestor caracteristici este posibil de a face
distincţia contractului de locaţiune de alte contracte civile.
O altă delimitare specifică a contractului de locaţiune este că locatorul odată
cu primirea bunului în folosinţă temporară poate să primească şi dreptul de
răscumpărare a bunului.
Adică spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, unde bunul trece
în proprietate odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi în
momentul îndeplinirii obligaţiilor asumate de părţi şi în contractul de locaţiune
dreptul de proprietate asupra bunului trece nu în momentul executării obligaţiei
locatarului de a plăti suma de răscumpărare.
Reieşind din aceasta putem să considerăm că asupra cumpărătorului
trece riscul pierderii fortuite. La contractul de locaţiune riscul îl suportă locatorul.
Astfel o delimitare esenţială ce există între aceste două contracte este
obiectul contractului. Art. 914 Codului Civil Republicii Moldova stipulează că
obiectul contractului pot fi terenuri, obiecte situate pe teren, inclusiv utilaje şi
tehnici cu destinaţie agricolă. Anume această precizare „destinaţie agricolă"
diferenţiază contractul de arendă de contractul de locatiune.
O altă deosebire esenţială constă în restricţia care se pune faţă de locator,
pane contractului de arendă. Acesta nici într-un caz nu poate fi cetăţean al altui
stat sau apatrid, ci numai cetăţean al republicii Moldova, - dacă este vorba despre
terenul de pământ cu destinaţie agricolă, în contractul de locatiune în calitate de
locatar poate apărea orice persoană fizică sau juridică ce dispune de capacitate
juridică deplină indiferent de cetăţenia ei.

12
 Capitolul II Conţinutul contractului de locaţiune

§1. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

Pentru validitatea contractului de locaţune urmează ca acesta să corespundă
condiţiilor de legalitate, privitoare la consimţământ, privitor la capacitatea de a
încheia contractul, privitor la obiect, şi privitor la cauza şi forma contractului.

1.1.Capacitatea de a contracta
Calitatea de părţi la contractul de locaţiune o au locatorul şi locatarul. Locator
este persoana care deţine cu drept de proprietate bunul transmis în locaţiune.
Locatar este persoana care exercită folosinţa asupra bunului transmis în locaţiune.
Atât calitatea de locator cât şi cea de locatar o poate avea orice persoană cu
capacitate de exerciţiu deplină sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă în
condiţiile prevăzute de legea civilă. Chiar şi în cazul în care dreptul de
proprietate asupra bunului aparţine unei persoane lipsite de
capacitatea de exerciţiu, oricum calitatea de locator sau locatar aceasta nu şi-o
pierde, în asemenea cazuri este limitată doar capacitatea sa de a încheia
personal contractul.11 Aceasta, însă, o face din numele părţii reprezentantul său.
Examinarea capacităţii părţilor contractante, a persoanelor fizice sau a
persoanelor juridice constă în examinarea capacităţii de folosinţă şi capacităţii
de exerciţiu a acestora. Adică pentru încheierea contractului de locaţiune este
obligatoriu faptul că la momentul încheierii contractului de locaţiune atât
locatorul, cât şi locatarul să aibă capacitatea de exerciţiu deplină.12
Pentru persoanele fizice - aceasta apare odată cu atingerea majoratului, adică
atingerea vârstei de 18 ani. Excepţie fac cei ce au înregistrat căsătoria până la 18
ani. Deci indiferent de capacitatea pe care o deţin părţile la închierea contractului
de locaţiune, în faţa lor sunt puse următoarele condiţii:

11
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 142.
12
Macovei Dumitru, Drept civil, Contracte, 1999, pag.205.
13
 a) să fie proprietarul bunului - prin dreptul la proprietate se subînţelege
dreptul unei persoane fizice sau juridice sau a unei unităţi administrativ-
teritoriale de a dispune de un bun mobil sau imobil.
b) de a avea capacitatea de de a încheia acte juridice civile - în calitate de
locator pot apărea şi reprezentanţii proprietarilor de bunuri. Pentru a deveni
reprezentant al persoanei care are dreptul de a transmite bunul în folosinţa şi
posesia temporară e necesar de a dispune de procură - care este înscrisul
întocmit pentru atestarea împuternicirilor conferite de reprezentant unui sau
mai multor reprezentanţi.13
În puterea legii cu acest drept sunt înzestraţi următoarele persoane juridice:
- întreprinderile, instituţiile, organizaţiile de stat;
- întreprinderile, instituţiile, organizaţiile municipale, obşteşti;
- întreprinderile de antrepriză private.
Dreptul de transmite bunul imobil în posesie şi folosinţă temporară,
acestea o au doar cu acordul proprietarului, în cazul în care obiectul
contractului sunt mai multe bunuri, ultimii sunt bunuri care au fost dobândite
pe parcursul activităţii instituţiilor sus-menţionate.
Pentru persoanele juridice - aceasta apare din momentul obţinerii
certificatului sau documentului de înregistrare de stat, în unele cazuri licenţa.
Persoanele lipsite de această capacitate sau persoanele cu capacitate
restrânsă nu au dreptul de a încheia contractul de locaţiune. O condiţie care poate
restrânge dreptul persoanei de a încheia contractul de locaţiune este că
locatorul trebuie să fie, în mod obligatoriu, proprietarul bunului ce urmează a
fi transmis în chirie. Ne respectarea acestei condiţii duce la nulitatea
contractului.14
1.2. Consemţământul părţilor
O altă condiţie de validitate obligatorie este consimţământul liber exprimat
al părţilor, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic manifestat anterior.

13
Codul civil al Republicii Moldova, 06.06.2002, M.O.nr. 1107-XV, art.252.
14
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 144.
14
 Consimţământul la contractul de locaţiune, ca şi la alte categorii de contracte
este realizat atunci când părţile au convenit asupra condiţiilor esenţiale ale
contractului. Condiţiile esenţiale ale contractului de locaţiune sunt:
a) natura şi caracterele bunului transmis;
b) scopul locaţiunii bunului;
c) termenul de locaţiune;
d) modul de transmitere-restituire a bunului;
e) mărimea şi termenul de achitare a chiriei.
La momentul când părţile au convenit asupra acestor condiţii, consimţământul
se consideră realizat.
Pentru a fi valabil consimţământul trebuie să parvină de la persoana ce are
intenţii de a produce efecte juridice şi să nu fie viciat. Adică, evident că pentru
încheierea contractului de locaţiune a bunurilor este necesar ca ambele părţi să-şi
exprime voinţa sa juridică. Este necesar ca voinţa juridică exprimată prin act
juridic să fie în strictă concordanţă cu voinţa internă a persoanei. În cazul în care
între aceste voinţe apare o ne concordanţă este vorba despre existenţa viciilor de
voinţă.
1.3. Obiectul contractului
Prin obiectul contractului de locatiune se are în vedere un bun individual
determinabil mobil sau imobil neconsultabil , adică acel care nu se distruge sau nu
se consumă prin folosinţa conform destinaţiei.15
Legislaţia, referitor la contractul de locatiune, prevede că obiectul
contractului pot fi:
- întreprinderi, organizaţii ca complexe mici de producţie;
- încăperile separate şi clădiri;
- construcţii, instalaţii aflate pe un teren;
- utilaje tehnice necesare pentru exercitarea activităţii de
producere, fabricare;
- mijloacele de transport;

15
Bloşencă A., Dreptul civil, Partea specială. Note de curs. Ed.Cartdidact, 2003, Chişinău, pag.65.
15
 - alte valori materiale.
Bunurile imobile cele mai des apar ca obiectul contractului de locatiune,
deoarece antreprenorii foarte des preferă de a nu cumpăra încăperi nelociubile
pentru încăperile sale, ci de a închiria această încăpere necesară pentru practicarea
activităţii sale.
Din aceste obiecte fac parte:
a) o listă de întreprinderi sau organizaţii de stat sau o altă
proprietate de stat cum sunt: Banca Naţională a Moldovei, întreprinderi şi
organizaţii ce fac parte din fondul organelor interne ale statului, rezervaţii şi
locuri ocrotite de stat;
b) o listă de bunuri ale statului cum sunt: muniţiile, arenele,

tehnica militară, utilajul radiologie, materialele din arhive ce aparţin organelor

de evidenţă a materialelor din arhive, echipamentul militar etc 16, staţii electrice,
căile ferate.
c) nu pot fi date în folosinţă şi posesie temporară dacă nu există

licenţă corespunzătoare autorizată de organul de stat respectiv bunurile şi

obiectele de destinaţie forestieră, bunurile fondului acvatic. Codul silvic
al Federaţiei Ruse, precum şi Legea cu privire la resurse naturale art. 3 a
Federaţiei Ruse prevede posibilitatea transmiterii în posesie şi folosinţă
temporară bunurilor din fondurile respective doar în baza existenţei licenţei
obţinute în mod legal eliberată de organele competente. 17
d) de asemenea nu pot fi obiectul contractului de locaţiune

drepturile patrimoniale, persoanele fizice, de asemenea legislaţia nu

permite ca valorile ne materiale ca convenţiile, informaţia comercială,
denumirea de firmă, mărcile comerciale etc. să fie transmisă în folosinţa
temporară pe baza contractului de locaţiune. Transmiterea dreptului de
valorificare a lor se face în baza altor contracte (de licenţă, franchising).18

16
Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 privind lista întreprinderilor şi organizaţiilor de stat ce
nu pot fi transmise în arendă.
17
Codul apei al federaţiei Ruse, art.46-53.
18
Bloşencă A., Dreptul civil, Partea specială. Note de curs. Ed.Cartdidact, 2003, Chişinău, pag.65.
16
 Astfel legislaţia în vigoare 19 prevede că bunul trebuie să existe, adică dacă
locatorul doreşte să transmită în posesie şi folosinţă temporară prin contract de
locaţiune un bun e necesar ca acesta să fie în proprietatea lui. De unde rezultă că,
obiectul locaţiunii poate fi doar un bun determinat individual care nu este exclus din
circuitul civil. Se consideră determinat individual bunul care, potrivit naturii
sale, se individualizează prin semne, însuşiri caracteristice doar lui, adică e necesar
de stabilit dacă bunul poate fi dat în folosinţă şi posesia temporară sau nu, dacă
exploatarea bunului este posibilă şi reală.
Obiectul trebuie să fie licit şi moral. Prin bunul licit se are în vedere acel bun
individual determinat (mobil sau imobil) ne consumtibil care se află la momentul
încheierii contractului de locaţiune în circuitul civil Republicii Moldova.

1.4.Termenul contractului
La încheierea contractului de locaţiune, părţile fie stabilesc perioada concretă,
determinată în zile, luni, ani etc., fie condiţionează ca şi în cazul împrumutului
restituirea bunului de producerea unui fapt juridic, care se va produce cu
certitudine, dar care nu poate fi determinat în ce parametri temporari se
poate produce, în asemenea cazuri vorbim despre contract de locaţiune cu
termen determinat şi contract de locaţiune cu termen ne determinat.
Începutul curgerii termenului de regulă constituie ziua transmiterii defacto a
bunului, dar poate fi considerat şi momentul când locatarul avea posibilitatea
oferită de locator de a intra în posesia bunului.
Trebuie de menţionat că termenul contractului de locatiune este o condiţie
de bază a contractului. Până nu demult contractul de locatiune care nu stabilea
termenul pentru care este transmis bunul în folosinţă şi / sau posesie temporară se
considera nul sau ne încheiat.
Consecinţele juridice privind contractul de locaţiune pe un termen ne
determinat, constau în aceea că flecare parte a acestui contract în orice moment în
mod unilateral cu înfiinţarea prealabilă a altei părţi cu trei luni înainte.

19
Codul civil al Republicii Moldova, Comentariu, vol.II, ed.ARC, pag.500.
17
 Legislaţia sau condiţiile contractului pot prevedea şi alţi termeni folosiţi
pentru înfiinţarea prealabilă despre încetarea contractului de locaţiune, încheiat
pe un termen ne determinat.
Luându-se în consideraţie caracterul urgent al obligaţiilor de încheiere,
problema des întâlnită în reglementarea contractelor de locaţiune este, dacă
are dreptul locatarul de a reînnoi relaţiile de locaţiune.
Astfel, conform legislaţiei în domeniul dat, în cazul când există cerere de
la locatar privind reînnoirea contractului acesta obţine acest drept. Dar dacă
după expirarea termenului acordat locatarului pentru folosirea bunului, acesta
din urmă urmează să folosească bunul respectiv şi din partea locatorului nu
apare nici o pretenţie, atunci contractul de locaţiune este considerat prelungit.
Scopul principal al încheierii repetate constă în faptul că bunul nu se atribuie
locatarului permanent şi permanent părţile por reveni la condiţiile contractuale.

1.5. Forma contractului

Articolul 876 Cod civil stabileşte regula generală, după care contractul de
locaţiune de imobile poate fi încheiat în formă scrisă şi dacă termenul de locaţiune
depăşeşte trei ani, atunci se cere înregistrarea cadastrală imobiliară în registrul
bunurilor imobile a acestuia. In cazul bunurilor mobile nu este stabilită vre-o careva
regulă ce ar condiţiona validitatea sau opozabilitatea contractului de locaţiune.
Totodată, chiar şi în cazul bunurilor mobile, legislaţia ar putea prevedea careva
condiţii, specifice de formă a contractului de locaţiune a imobilelor.
În cazul contractului de locaţiune a clădirilor, instalaţiilor, construcţiilor,
adică închirierea bunurilor al căror transportare duce la distrugerea lor totală
sau parţială, la contractul respectiv se anexează nemijlocit şi planul (schema)
lotului de pământ unde acestea se află şi planul tehnic al acestora.
Astfel contractul de locaţiune respectiv trebuie să conţină nemijlocit
următoarele date caracteristice:
- caracteristica bunului contractului de locaţiune;
- volumul de utilizare a bunului;
18
 - cerinţele tehnice de utilizare şi exploatare a bunului;
- condiţiile de păstrare a obiectelor contractului de locaţiune;
- şi alte condiţii ne interzise de lege.
În cazurile când obiectul contractului este o încăpere, o construcţie la
contractul de locaţiune a imobilului ce urmează a fi înregistrat la organele de
stat şi al cărui termen de valabilitate este cel puţin 3 ani se mai anexează
planurile construcţiei cu menţiunile respective despre spaţiul ce urmează a fi
închiriat.
Alte criterii faţă de forma contractului de locaţiune sunt stipulate în lege pentru
cazul în care obiectul contractului este un bun imobil, care se dă în chirie pe un
termen ce depăşeşte 3 ani, în acest caz se cere înscrierea contractului în registrul
bunurilor imobile. Prin urmare, acest contract are valoare juridică numai pentru
părţile contractului şi nu poate fi invocat faţă de alte persoane.
1.6. Preţul contractului
Deoarece contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic,
un loc important prevăzut de legislaţie îi revine preţului contra creditului
patrimonial, adică locatarul se obligă să restituie locatorului averea, plus plata
pentru folosirea şi posedarea acesteia, numită chirie.
Chiria constituie o sumă bănească, de regulă, cu privire la care se obligă
locatorul faţă de locatar. 20
Plata chiriei poate fi stabilită pentru întregul bun transmis în posesie şi
folosinţă temporară sau pentru fiecare parte a acestuia.
Chiria prevede următoarele forme de plată:
- stabilită în suma fixă achitată periodic sau integral;
- stabilită în dependenţă de venituri sau dobânzi şi fructe obţinute
în urma exploatării bunului;
- plata poate să includă şi unele cheltuieli prevăzute în contract
pentru îmbunătăţirea bunului închiriat;
- plata va fi pentru un serviciu anumit prestat de locatar.
20
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 148
19
 Astfel, deosebim chiria făcută în bani, făcută în natură şi plata mixtă (adică
natură şi bani).
O răspândire mai largă a primit plata făcută în bani. De obicei suma
preţului pentru chirie depinde de calitatea bunului transmis în posesie şi folosinţă
temporară, precum şi modul de exploatare a lui, termenul de amortizare prevăzut
de lege.
Termenul de amortizare a bunului, de cele mai dese ori, este stabilit de
locator la momentul încheierii contractului de locaţiune. Cuantumul preţului
poate fi modificat de proprietar în cazul schimbării preţurilor reglate de stat,
normele de amortizare prevăzute de legislaţia în vigoare.
1.7. Cauza actului juridic
Cauza sau scopul contractului de locaţiune este reflectată în două momente:
urmărirea scopului de utilizare a bunului pentru extragerea fructelor pentru sine
sau pentru terţi, satisfacerea unor interese private ale locatarului, precum şi
urmărirea plăţii pentru locaţiunea bunului.
Ca şi obiectul contractului, cauza trebuie să fie reală, posibil de a fi realizată.
Adică încheind un contract de locaţiune a încăperilor nelociubile, pentru
desfăşurarea activităţii de producere, e necesar ca locatarul să fie un agent
economic înregistrat conform prevederilor legislaţiei, în caz contrar scopul care e
realizat prin această activitate va fi ilegal.
Cauza actului juridic, adică scopul contractului de locaţiune trebuie să fie
deosebit de motivul actului juridic civil.
§2. Efectele contractului de locaţiune
Ca şi celelalte categorii de contracte contractul de locaţiune produce următoarele
categorii de efecte:
 efecte ale încheierii contractului;
 efecte ale executării ne corespunzătoare sau ne executării contractului şi;
 efecte ale executării contractului.21

21
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 150

20
 Efectele încheierii contractului. Principalul efect al încheierii contractului
constituie dobândirea de către părţi a drepturilor şi obligaţiilor contractuale.
Efectele ce rezultă din executarea ne corespunzătoare sau ne executarea
contractului. Referitor la această categorie de efecte aplicăm regula generală, după
care drept efect a executării ne corespunzătoare sau ne executării condiţiilor
contractului poate fi cerută de către părţi fie executarea silită a obligaţiei
contractuale, fie rezoluţiunea sau rezilierea contractului, fie alte efecte specifice
obligaţiei ne executare cu sau fără cererea despăgubirii din partea debitorului
obligaţiei. Totodată, în cazul ne executării obligaţiei de restituire a bunului, locatarul
va achita locatorului plata de chirie pentru întreaga perioadă de reţinere (întârziere).
Această sancţiune se aplică suplimentar la penalităţile pentru întârziere.
Drepturile şi obligaţiile părţilor reprezintă totalitatea de clauze contractuale ce
formează conţinutul clauzelor contractuale.
Astfel şi conţinutul contractului de locaţiune prevede în conţinutul său un şir de
clauze ce sunt respectate de către locator şi locatar.
2.1.Drepturile şi obligaţiile locatorului
Din cele remarcate mai sus, am putea menţiona faptul că, prin încheierea
contractului de locaţiune locatorul are obligaţia de a:
- transmite bunul în condiţiile contractului de locaţiune;
- asigura transmisiunea dreptului de folosinţă asupra bunului;
- transmite bunul în termenul stabilit de contract sau în alt termen

ce reiese din contract;

- preda şi accesoriile bunului odată cu predarea acestuia;
- garanta viciile bunului;
- repara prejudiciul cauzat locatarului de către terţele persoane;
- de a face reparaţia capitală a bunului transmis în locaţiune;
- despăgubi cheltuielile suportate de locatar în legătură cu necesitatea
suportării cheltuielilor de reparaţie în scopul conservării bunului, dar care
nu au fost executate de către locator la cererea sau înştiinţarea locatarului.22
22
Trofimov Igor,Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel mare” a MAI a Republicii Moldova,
2004, Tip. „Elena-V.I.”p. 150
21
 Obligaţia de bază a locatorului, este de a preda locatarului bunul în
starea corespunzătoare, conform destinaţiei cuvenite în contract, împreună
cu acest bun se transmit toate actele necesare ce dovedesc dreptul de
proprietate al locatorului asupra acestui bun.23
Bunul este considerat liber de orice viciu material dacă părţile au respectat
minimum o condiţie din cele două legale:
a) în contract este stipulată destinaţia obiectului şi starea acestuia permite folosi-

rea acestui bun conform aceastei destinaţii;

b) părţile nu au convenit asupra unor anumite caracteristici de folosinţă, dar bu

nul poate fi folosit conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri.

Bunul dat este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate
valorifica dreptul asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat
contractul.
Patrimoniul ce urmează a fi transmis în chirie trebuie să fie predat în termeni
stabiliţi din timp. Dacă termenii nu au fost stabiliţi dinainte, atunci predarea
bunului este făcută în termeni rezonabili. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii
de către locator, locatarul primeşte dreptul de a cere bunul ce face obiectul
contractului de locaţiune şi de acere de la locator achitarea cheltuielilor
suportate din pricina transmiterii întârziate a patrimoniului. Iar dacă locatarul
în urma întârzierii transmiterii bunului a pierdut interesul faţă de contractul de
locaţiune dat, el poate să procedeze în modul următor:24
1) să ceară rezilierea contractului;
2) să ceară recuperarea pagubelor aduse în urma neexecutării
corespunzătoare a condiţiilor contractuale de către locator.
În ceea ce include obligaţia de predare a bunurilor de către locator locatarului
este şi obligaţia că acest bun trebuie să corespundă condiţiilor contractuale, precum
şi celor stipulate în Codul Civil al republicii Moldova.
În acest caz locatarul are dreptul de a cere de la locator :
 repararea viciului;
23
Codul civil al Republicii Moldova, din 06.06.2002, M.O. nr.1107-XV, art.878
24
Codul civil al Republicii Moldova, art.884.
22
  micşorarea preţului chiriei;
 recuperarea pagubelor aduse;
 achitarea sumei pentru reparaţia făcută;
 rezilierea contractului.
Analizând legislaţia internaţională putem să evidenţiem următoarele consecinţe
negative pentru locator care a transmis bunul cu vicii sau alte defecte ce duc la
imposibilitatea folosirii lor conform destinaţiei:
Reparaţia capitală se efectuează în termenul prevăzut în contract sau
când reiese dint-o necesitate stringentă. Neîndeplinirea de către locator a acestei
obligaţii dă dreptul locatarului :
 să facă reparaţii capitale prevăzute în contract sau cele cu caracter

urgent şi să ceară locatorului să plătească costul reparaţiei sau să

scadă costul lor din plata chiriei;
 să rezilieze contractul şi să ceară plata daunelor cauzate prin

ne executarea obligaţiilor sale.

După părerea mea rolul de posedare şi folosinţă prevăzut de dreptul civil
este mărit în această situaţie.
Însă anume în aşa mod poate ti obţinută o stabilitate în ce priveşte
circulaţia patrimonială.
2.2.Drepturile şi obligaţiile locatarului
Locatarul la rândul său are următoarele obligaţii:
- de a confirma faptul recepţionării bunului şi corespunderea caracterelor

acestuia prevederilor contractului;

- de a folosi, păstra sau îngriji bunul transmis cu deligenţa unui proprietar;

- să-1 folosească doar conform destinaţiei indicate în contract sau destinaţiei ce

reiese din natura bunului;

- să suporte cheltuielile curente ce rezultă din folosirea bunului;
- să nu transmită în folosinţa unor terţi bunul, dacă contractul nu prevede

altceva;
- să restituie bunul la scadenţă sau dacă termenul nu este determinat,

23
 atunci să-1 restituie după atingerea scopului în vederea căruia a fost
transmis bunul;
- să achite în mărimea şi termenul stabilit de contract plata de chirie.

Clauzele obligatorii pentru locatar de obicei sunt legate de condiţiile privind

bunurile date în chirie, modul şi termenul de locaţiune.
Codul Civil precum şi alte acte normative acordă un număr destul de mare de
posibilităţi şi moduri de folosire a bunului închiriat, şi anume:
 are dreptul de a exploata bunul închiriat conform destinaţiei lui;
 are dreptul de a transmite bunul în sub locaţiune şi cesiune cu acordul
locatorului;
 de a acorda bunul în folosire gratuită.
Însă este necesar de menţionat faptul că în toate cazurile când exploatarea
bunului este efectuată nemijlocit de locatar răspunzător faţă de locatar rămâne
locatarul.
O altă obligaţie a locatarului este de a plăti chiria sau preţul contractului
de locaţiune. Obligaţia dată este realizată în mod corespunzător atunci când
plata este făcută la termenul prevăzut în contractul de locaţiune încheiat între
părţi. Insă există cazuri când termenul nu este indicat în contract, ceea ce duce la
nulitatea contractului, adică el este socotit ca fiind ne încheiat.
Plata poate fi stabilită atât pentru întreg bunul, cât şi pentru o parte din el.
Poate fi stabilit în sumă de bani sau în natură25 toate cheltuielile legate de
transmiterea sumei de bani trec pe seama locatarului.
Dacă plata se face în bani chiria va consta în echivalentul acestei (în lei pe
teritoriu] Republicii Moldova sau în alte valute după acordul stabilit de părţi),
dacă chiria se face în natură, atunci se ia în consideraţie cantitatea determinată de
produse cuprinse între minim şi maxim producţie.
Protejarea intereselor locatarului se manifestă şi prin faptul că prevederile legale
îl impun pe locator să-şi dea consimţământul la sub locaţiune sau la cedarea
locaţiunii dacă există circumstanţe favorabile pentru locatar de ordin obiectiv, şi
25
Legea cu privire la arendă, din 14.01.1992, art. 9
24
anume interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parţial, unui terţ. 26
Interesul legitim se manifestă prin dobânda, profitul, posibilităţile sau imposibilităţile
de folosinţă a bunului, prin alt rezultat pozitiv pe care îl dobândeşte locatarul în
contractul respectiv.
Consimţirea sub locaţiunii sau cesiunii locaţiunii are anumite avantaje şi pentru
locator, dar aceste avantaje sînt limitate prin lege doar de posibilitatea compensării
cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sub locaţiune sau cesiune. Prin urmare,
dacă locatorul cere aceste compensări, el trebuie să prezinte probele respective că le-a
suportat.
Normele cu privire la sub locaţiune nu admit posibilitatea schimbării subiecţilor
contractului de locaţiune. Locatarul în cazul sub locaţiunii rămâne responsabil faţă
de locator. Prin urmare, locatarul are relaţii contractuale cu două persoane - cu
locatorul în contractul de locaţiune şi cu sublocatarul în contractul de sub locaţiune.
În ultimul caz, locatarul activează faţă de sublocatar ca locatorul însuşi. Pentru ne
respectarea obligaţiilor contractuale, în contractul de sub locaţiune faţă de locatar
răspunde sublocatarul, iar locatarul, la rândul său, răspunde în faţa locatorului şi
pentru acţiune sale şi pentru acţiunile sublocatarului. Dar locatarul are dreptul de
regres faţă de sublocatar în mărimea răspunderii suportate de el faţă de locator.
O normă de ordin general în contractul de sub locaţiune constituie faptul că
termenul contractului de sub locaţiune nu poate depăşi termenul contractului de
locaţiune
Însă revenind la legislaţia naţională este necesar de menţionat că termenul
contractului de sub locaţiune nu poate depăşi termenul contractului de bază.
În relaţiile de sub locaţiune se ţine cont, în primul rând, de prevederile contractului
de locaţiune.27
În condiţiile în care poate interveni sub locaţiunea este permisă şi cesiunea
locaţiunii de către locator. Spre deosebire de sub locaţiune, care este un nou

26
Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006, pag. 503.

27
Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006, pag. 503.

25
contract de locaţiune - cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosinţă, de
unde apar următoarele consecinţe:
 întrucât legea nu cunoaşte cesiunea obligaţiilor, obiectul cesiunii îl formează

drepturile locatarului. Deoarece obiectul cesiunii sunt numai drepturi şi

astfel locatarul rămâne obligat în continuare faţă de locator;
 prin intermediul cesiunii cesionarul ia locul cedentului, în schimb

sublocatarul poate dobândi drepturi diferite de cale ale locatarului principal,

evident fără a contraveni condiţiilor din contractul de bază.
Dreptul locatarului, în cazul deranjării folosinţei sale de către alt locator, de
a cere de la locator o reducere a chinei sau rezilierea contractului .
Astfel, analizând cele expuse mai sus, pentru să evidenţiem următoarele
prevederi direct prevăzute ocrotirii dreptului de proprietate locatarului. În primul
rând acest drept al locatarului este ocrotit de legislaţia civilă şi anume prin
contractul de locaţiune. Locatarul are dreptul de a cere reîntoarcerea bunului
lui de la orice posedare ilegală, să ceară înlăturarea obstacolelor ce împiedică
folosirea lui, plata prejudiciului cauzat proprietăţii lui de la toate persoanele,
inclusiv şi de la locator.
Proprietatea locatorului poate fi confiscată sau luată de la acesta doar pe baza
hotărârii instanţei de judecată sau arbitrajului. Condiţiile contractuale au valoare pe
întreaga perioadă a funcţionării contractului de locaţiune şi chiar dacă, după
încheierea lui legislaţia s-a schimbat în defavoarea locatarului. Este necesar de
menţionat că între locator şi locatar mai există drepturi şi obligaţii identice.
2.3. Soarta îmbunătăţirii bunurilor
Contractul de locaţiune este un contract care, de obicei, se încheie pe o
perioadă destul de îndelungată. Pe parcursul acestei perioade pot fi făcute diferite
modificări sau aşa-numitele „îmbunătăţiri" ale bunului transmis în chirie. De aceea
o importanţă deosebită trebuie de acordat la momentul încheierii contractului
pentru a stabili cum va fi efectuată această îmbunătăţire a bunului.
Caracterul important al relaţiilor apărute în cazul îmbunătăţirii bunului se
datorează faptului că în procesul exploatării bunului închiriat locatarul poate să
26
efectueze unele sau mai multe tipuri de îmbunătăţiri. Ultimele însă sunt îndreptate
nu la asigurarea funcţionării proprietăţii transmise în chirie, ci la efectuarea
eficacităţii acesteia.
De soarta îmbunătăţirii bunului, în primul rând depinde caracterul individual
al acestuia plus existenţa sau ne existenţa acordului din partea locatorului. În
dependentă de situaţiile date deosebim următoarele tipuri de îmbunătăţiri ale
bunului:
 realizate cu acordul locatorului;
 realizate fără acordul locatorului;
 separate fără deteriorarea bunului;
 cu deteriorarea bunului.
Legislaţia naţională permite locatarului că în cazul în care între părţi nu era
încheiat un acord prealabil şi locatarul a efectuat careva îmbunătăţiri bunului ce pot
fi separate şi dacă locatorul refuză să compenseze valoarea lor, să le ia în
posesia sa. Însă dacă bunurile care au fost îmbunătăţite nu pot fi separate fără
deteriorarea bunului închiriat şi această îmbunătăţire a fost făcută fără
permisiunea locatorului şi fără existenta unui acord încheiat prealabil, locatorul va
primi în proprietate toate îmbunătăţirile plus bunul închiriat.
Din cele expuse mai sus putem să facem o remarcă că efectuarea cărora
îmbunătăţiri fără acordul locatorului poate să ducă la unele consecinţe negative
faţă de locatar, mai ales dacă acestea sunt făcute fără permisiunea locatorului.
Adică în acest caz locatarul are de pierdut de două ori:
- o dată când se cheltuie pentru construirea instalaţiilor
- a doua oară când demolează construcţiile pe contul propriu.
Aşadar, îmbunătăţirile realizate fără acordul locatorului pot fi preluate de
locatar numai în cazul dacă separarea lor nu duce la deteriorarea bunului închiriat
şi invers, urmează să treacă în proprietatea locatorului dacă nu pot fi separate
fară aducerea cărora deteriorări bunului închiriat.
În sfârşit, legislaţia stabileşte şi o normă dispozitivă privind soarta
îmbunătăţirii bunului, ce sunt îmbunătăţite cu acordul locatorului - acestea pot fi
27
preluate sau valoarea lor pot fi compensată. Aceasta înseamnă că în contractul de
locaţiune, după dorinţa ambelor părţi, poate fi stabilită orice condiţie ce nu
contravine legislaţiei în vigoare.
§3. Rezilierea, modificarea şi încetarea contractului de locaţiune
Pe lângă temeiurile generale de încetare a obligaţiilor prevăzute de legislaţie,
contractul de locaţiune poate înceta şi în baza temeiurilor (condiţiilor) speciale.
Este necesar de accentuat faptul că trecerea dreptului de proprietate asupra
bunului închiriat de la locatar la altă persoană nu este un temei de rezilierea
contractului. Aceasta, de regulă, acţionează în cazul reorganizării unităţii
economice care dă în chirie bunurile.
Conform regulilor generale pe lângă acordul de voinţă al pârtilor (rezilierea
convenţională), contractul de locaţiune încetează prin:
 denunţarea unilaterală;
 expirarea termenului;
 pierea bunului, răscumpărarea bunului;
 rezilierea contractului pentru ne executare;

 exproprierea bunului închiriat.

În caz în care părţile nu ajung la un acord privind condiţiile contractului de
locaţiune deja încheiat, ele au dreptul de a face modificări sau de a cere rezilierea
prin înaintarea acţiunii prin instanţa de judecată sau arbitraj. Cererea de
rezilierea contractului de locaţiune este depusă de instanţa din raza teritorială
unde se află sediul locatorului.
Dacă pieirea este totală (bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei),
contractul este desfăcut de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului
folosinţa bunului şi nici nu poate fi obligat la refacerea sau înlocuirea lui
deoarece pierea a avut loc nu din culpa lui.
7) Nu ia măsuri de reproducere a bunului care au posibilitate de a fi restituite.
Cererea poate fi înaintată la instanţa de judecată numai dacă au fost
respectate 2 condiţii importante care sunt:
 Cererea este depusă după primirea refuzului de la cealaltă parte

28
 contractului privind modificarea sau rezilierea contractului.
 Cererea este depusă atunci când n-a fost primit nici un răspuns la

propunerea transmisă în termen de 30 de zile, dacă nu a fost prevăzut alt

termen.
În cazul încălcării căii extrajudiciare de soluţionare a conflictului în ceea
ce priveşte modificarea sau rezilierea contractului de locaţiune, instanţa de
judecată primind cerea de chemare în judecată da la locator fără anexarea
probelor reale ce vor dovedi înştiinţarea altei părţi despre dorinţa de a rezilia
contractul este obligată să întoarcă cererea fără examinare.
Cererea locatarului privind modificarea sau rezilierea contractului de
locaţiune în practică arbitrar-juridică este un eveniment mai rar, spre deosebire
de tipice şi frecvente.
Astfel, conform legislaţiei în vigoare în domeniul dat locatarul e în drept
de a cere rezilierea anticipată a contractului de locatiune în următoarele cazuri:
 Persoana care dă în chirie bunul nu-şi îndeplineşte obligaţiile
contractuale;
 Privind restabilirea şi repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-
materială, reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele în acest gen;
 Dacă bunurile închiriate în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul
nu poartă răspundere vor fi într-o stare neutilizabilă;
 Persoana care transmite bunul în posesie sau folosinţă temporară nu
transmis la timp aceste bunuri locatarului.

Capitolul III Varietăţi ale contractului de locaţiune

§1 Contractul de locaţiune a mijloacelor de transport

Ca o formă specifică a activităţii omeneşti este transportul care s-a
înregistrat în viaţa societăţii, reprezentând un mijloc principal, care asigură
legătura dintre unităţile teritoriale ale unei ţări, precum şi dintre diferite ţări
29
şi zone geografice. Deosebim activitatea de transport a bunurilor, precum
şi persoanelor civile. Activitatea de transport s-a constituit şi a evaluat ca
urmare a extinderii şi diversificării activităţii economice. Acolo unde
apare schimbul de activităţi şi rezultatele muncii apare şi necesitatea
transportului. Cu cât viaţa economică a unei colectivităţi este mai intensă cu
atât este mai presantă cerinţa deplasării în spaţiu a bunurilor şi persoanelor.
Această problemă poate fi rezolvată prin încheierea contractului de
locaţiune a mijloacelor de transport.
Particularităţile deosebite ale contractului de locaţiune a mijloacelor de
transport sunt:
 După regula generală contractele de locaţiune a navelor maritime,

fluviale, aeriene sunt supuse numaidecât înregistrării de stat;

 Locatarul mijlocului de transport nu dispune de dreptul
preferenţial de prelungire a contractului după expirarea termenului
de folosinţă a bunului, stabilit la momentul încheierii contractului;
 Locatorul spre deosebire de alte cazuri nu are obligaţie de a face

reparaţie capitală deoarece ea trece la cealaltă parte contractantă,

cu excepţie dacă aceasta este prevăzută în contract încheiat între părţi
anterior.
Însă de cele mai dese ori, după cum ne arată practica judiciară, obiectul
contractului dat sunt automobilele sau nave maritime. Aceasta se explică prin
faptul că anume aceste mijloace de transport sunt mai utile în activitatea de
transportare a a bunurilor sau persoanelor folosite de antreprenori sau de persoane
civile.
Legislaţia în vigoare a Republicii Moldova prevede 2 tipuri de contracte de
locaţiune a mijloacelor de transport, unde obiectul contractului sunt nave.
 cu echipaj;
 fară echipaj.

În cazul primului tip de contract, adică încheierea navei cu echipajul

trebuie numaidecât să fie încheiat în formă scrisă indiferent de termenul
30
contractului dat. Forma scrisă este cerută deoarece acest contract de locaţiune
urmează a fi înregistrat de stat.
E necesar de menţionat faptul că în cazul încheierii acestui tip de contract
de locaţiune e necesar de luat în consideraţie atât prevederile legislaţiei civile,
cât şi prevederile altor acte normative, regulamente, statute ce reglementează
relaţiile din domeniul dreptului transportului.

§ 2. Contractul de locaţiune a imobilului nelocuibil şi a imobilului locuibil

Prin imobil nelociubil, în cazul contractului de locaţiune, se are în vedere:
construcţii, instalaţii, încăperi tehnice, încăperi de depozit şi de altă
natură, neprevăzute pentru o utilizare ca locuinţe, a căror transportare duce la
destrămarea acestora.
La încheierea acestui tip de contract locatorul se obligă de a transmite
în posesia şi / sau folosinţă temporară un bun imobil nelocuibil contra plăţii
achitate de locatar.
E cunoscut faptul că acest tip de contract de locaţiune e destul de răspândit
în Republica Moldova datorită avantajelor sale. Aş dori să accentuez faptul că,
studiind literatura de specialitate, nu am găsit noţiune juridică ceea ce
caracterizează încăperea.
După părerea mea, prin „încăpere” se înţelege o construcţie capitală ce
este strâns legată de pământ.
Astfel e de înţeles că acest termen nu poate să includă construcţii ce pot fi
transportate dintr-un loc în altul, nu au fundament ca pavilioane, buticuri.
Actele juridice de bază ale încăperii date sunt paşaportul tehnic şi cartea
de teren a acestuia. Construcţia samovolnică nu poate fi obiectul contractului
de locaţiune.
În literatura de specialitate găsim două feluri imobile ne locuibile ce pot fi
transmise în posesie şi folosinţă temporară:
 principale,
 auxiliare.
31
 Imobilul principal este acel care direct caracterizează activitatea care este
desfăşurată în aceasta, adică scopul principal urmărit de locatar pentru
realizarea căreia are nevoie de încăperea dată.
La locuinţe auxiliare pot fi atribuite acele încăperi suplimentare ce se află pe
terenul dat, fără de care locatarul poate să realizeze scopul său.
În unele cazuri contractul de locaţiune a imobilului ne locuibil, când obiectul
contractului sunt construcţii, de obicei este încheiat în bază de concurs sau la
licitaţie.
Dacă încăperile ne locuibile ce fac parte din categoria monumentelor cultural-
istorice (casele în care au trăit oamenii renumiţi, muzee), atunci contractul va
conţine în mod imperativ garanţia privind asigurarea valorii obiectului istorico-
cultural.
Deseori în cazul contractului de locaţiune a imobilului ne locuibil plata
chiriei se stabileşte în dependenţă de metri pătrate, însă părţile pot să prevadă şi
alte modalităţi.
Mărimea plăţii depinde în majoritatea cazurilor de următoarele caractere:
 locul în care se află imobilul dat (centrul sau periferia);
 starea tehnică (nivelul de amortizare, material de construcţie din care este

construit imobilul dat);

 scopul utilizării încăperii date (activitatea bancară, de birjă, activitatea

ştiinţifică, activitatea de securitate şi pază, casino, pentru protecţia socială a

persoanelor etc.);
 nivelul de confort oferit (lift, comunalele);
 suprafaţa încăperii (în m. pătrati).

Această listă de caracteristici nu este limitată la acest număr, părţile pot

prevedea şi altele.
E necesar de menţionat faptul că în cazul în care imobilul ce este transmis în
folosinţă temporară se află pe un teren, plata chiriei va include şi suma chiriei
terenului dacă contractul nu prevede altfel.

32
 În ceea ce priveşte încheierea contractului de locaţiune a imobilului locuibil,
acesta este asemănător cu contractul de locaţiune a imobilului nelocuibil.
Distincţia constă în următoarele:
 Contractul de locaţiune a imobilului locuibil de obicei se încheie între

două persoane fizice sau poate fi încheiat între persoană fizică (locatar) şi
persoana juridică (locator);
 Prin imobil locuibil se subînţelege apartamentul, casa sau orice altă

încăpere destinată locuirii în acesta. Adică pe lângă încăperea unde

locatarul va trăi trebuie să existe şi încăperi speciale (viceu, baie).
În ceea ce priveşte modul de înregistrare a contractului dat, condiţiile de
exploatare şi modul de achitarea chinei sunt aceleaşi ca şi în cazul contractului de
locaţiune a imobilului ne locuibil.
 Aceste două contracte se deosebesc prin scopul pentru care acestea au fost
înregistrate şi încheiate, în cazul contractului de locaţiune a imobilului
nelocuibil scopul principal este activitatea de producere, comercializare etc.,
ce va aduce un câştig material, spiritual.
 În cazul contractului de locaţiune a imobilului locuibil, scopul pe care îl
oglindeşte locatarul este de a locui în apartament sau casa de locuinţe un timp
determinat.
 Acest tip de contract de cele mai dese ori este autentificat notariel, pentru a
evita apariţia conflictului între părţi.

33
34
 Încheiere
În procesul evoluţiei sale istorice, societatea umană a parcurs diverse etape
de dezvoltare, etape care în pragul mileniului III, ne-au pus în faţa realizării unui
stat de drept. Statul de drept la etapa actuală reprezintă cea mai fundamentală
valoare a existenţei noastre ca civilizaţie, iar pentru a o putea transpune în realitate
este nevoie de schimbări radicale nu doar în mentalitatea noastră ci şi în procesul
de garantare şi respectare a regulilor de convieţuire socială.
În statul de drept ar trebui să aibă prioritate supremaţia legii, pe care tot el o
formează şi apoi se supune. În condiţiile societăţii noastre, care pretinde că trăieşti
într-un stat de drept, cu părere de rău, aceste reguli elaborate de stat sunt adesea
ignorate, astfel mai avem oameni discriminaţi şi legislaţii rămase „mute" la
necesităţile societăţii.
Despre ce stat de drept putem discuta, cât timp mai există încă o legislaţie
veche? După părerea autorilor autohtoni, schimbările parţiale aduse legislaţiei sunt
totuşi un pas înainte dar nesigur spre ceea ce tindem.
Lucrarea a avut drept scop familiarizarea conceptului de contract de locaţiune,
care este reglementat de legislaţia în vigoare.
Omenirea încă din cele mai vechi timpuri cunoaşte instituţia contractului de
locaţiune de bunuri, deoarece încă din antichitate (anume din perioada
Imperiului Roman) era cunoscută problema, actuală şi astăzi, anume: persoanele
care doresc să practice o anumită activitate, adică antreprenorii, nu întotdeauna
au posibilitate de a deţine anumite bunuri cu titlu de proprietate. Aici se observă
deosebita importanţă a contractului de locaţiune; această importanţă are caracter
dublu:
1. Pe de o parte, locatarul, pentru exercitarea activităţii sale obţine în
posesie şi folosinţă temporară bunuri pe care nu are posibilitate de a le
procura, ce pot fi răscumpărate de la locator;
2. Pe de altă parte, locatorul, care este prorietarul bunului are
posibilitatea de a face bani, fără a depune careva eforturi pentru aceasta,
pentru el "lucrând " bunul transmis în locaţiune.

35
 După cum sa menţionat în introducerea acestei lucrări m-am srăduit la
studierea problemei locaţiunii de bunuri să analizez în plan comparativ
prevederile legislaţiei Republicii Moldova cu cea a altor state, urmează să
judecaţi cât de bine mi-a reuşit. Am studiat, în special, legislaţia României, a
Federaţiei Ruse, Franţei etc.
Analizând contractul de locaţiune şi varietăţi ale acestuia, am observat că
închirierea de locuinţe este reglementată de o legislaţie veche care nu mai
corespunde situaţiei create la momentul dat în Republică, statul practic nu mai
acordă spaţiu locativ, nu sunt create noi spaţii locuibile pentru familiile noi
formate. Din cele expuse, am putea menţiona că, ar trebui să se acorde mai multe
surse din bugetul de stat, astfel s-ar crea locuri de muncă noi, iar populaţia nu ar
mai fi nevoită să plece întru căutarea de serviciu peste hotare.
Este necesar de a crea un fundament, sau mai bine zis nişte premise practice
pentru îmbunătăţirea cadrului legal existent la moment în acest domeniu, precum şi
studierea mai aprofundată a practicii internaţionale în materia societăţilor
comerciale.

Bibliografie

36
 Acte normative şi practica judiciară

1. Constituţia Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994, în vigoare de la

27.08.1994;
2. Codul civil al Republicii Moldova, din 06.06.2002, M.O.,din 2002, nr. 1107-

XV;
3. Legea cu privire la arendă şi întreprinderile de arendă, adoptată prin Hotărârea

Guvernului, 1993;
4. Hotărârea Ministerului de Finanţe a Republicii Moldova, nr 32 din 03 martie

2000;
Literatura doctrinară

1. A.Cojocaru, Contractul de arendare. Noţiune. Părţi. Contracte juridice, Revista

de drept commercial, 1995;
2. Bloşencă A., Dreptul civil, Partea specială. Note de curs. Ed.Cartdidact, 2003,
Chişinău;
3. Camelia Toader, Manual de contracte civile speciale. Vol.I., BECK, 2000;
4. Macovei Dumitru, Drept civil, Contracte. Cluj, 1999;

5. Mircea Costin, M.Mureşan, Dicţionar de drept civil, Bucureşti, 1980;

6. M-L. Belu magdo. Contractul de arendare în viziunea legii nr. 16/1994, Revista
de drept commercial. Bucureşti, 1995.

7. Stătescu Constantin, Bârsan Corneliu, Drept civi, Teoria generală a obligaţiilor,

ed. III, 2000;
8. Stoica Valeriu, Rezolvarea şi rezilierea contractelor civile, ed.ALL, 1993, p.48.
9. Liviu Stănciulescu, Drept civil. Contracte speciale. Succesiuni, Curs universitar
Ed. ALL Beck, 2001;

10.Lavinia Lefterache, Cristina-Mihaela Crăciunescu, Legea arendării. Bucureşri,

AAL, 1996;

11.Francisc Deak „Tratat de drept civil. Contract special" ed. Actamt Bucureşti,
1999;

37
12.V.V.Vitreanschii, Contract arendî, iz.Status, Moscva, 2001;

13.Trofimov Igor, Drept civil, Contractele civile, Chişinău, Academia „Ştefan cel
mare” a MAI a Republicii Moldova, 2004, Tip. „Elena-V.I.”;

14.Toader Amilia, Contracte civile speciale, Manual, ed. Fundaţia chemare, Iaşi,
1999;
15.Toader Toma, Drept civil, ed. Fundaţiei Iaşi, 1998;
16.Grişaev S.P., Vseo o nedvijemosti, Moscva, 2000;

17.Gh. Chibac, D. Cimic „Dreptul civil. Prelegeri" Chişinău 2002 CEUSM;

18.Gh.Chibac, A. Chiriac. Curs succint de prelegeri la drept civil. Chişinău, 1996;

19.Gh. Chibac, Locaţiunea, Vol.II, art. 875-922, în Comentariul Codului civil al

Republicii Moldova, Chişinău, ed. ARC, 2006;

20. Radu I. Motica, F. Moţiu. Contracte civile speciale. Teorie şi practică judiciară.
Lumina LEX, 2000.

Anexă

CONTRACT DE LOCAŢIUNE:

38
 Republica Moldova mun.. Chişinău

Unu aprilie anul două mii şase

I. PĂRŢILE CONTRACTANTE
1.1. Noi, subsemnaţii, xz..................domiciliat in or. Chişinău. str .....................
nr............bloc.........., apartament........sector ... născut la data de (ziua. luna.
anul). posesorul Buletinului de Identitate seria nr, eliberat
de.................................., numit în continuare "LOCATOR"
şi ................................., domiciliat în or. Chişinău. str. , bloc, apartament ,
sector născut la data de (ziua, luna, anul), posesorul Buletinului de Identitate
seria nr.........................., eliberat de numit în continuare "LOCATAR", au
convenit să încheie prezentul contract de locaţiune cu
respectarea următoarelor clauze:
II. OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. XZ , în calitate de proprietar închiriază, iar XZ , în calitate de Locatar,
ia cu chirie locuinţa situata în sectorul str. nr, bloc, apartament, compusă
din -----camere în suprafaţa totala de (o camera mp, inclusiv suprafaţa locativ
m.p, dependinţe în suprafaţa de mp, o bucătărie mp un wc
mp, o debara mp, o cămară m.p, o boxă mp, un hol mp, pod mp, pivniţa
mp si mp curte/grădină.
2.2. Locuinţa ce face obiectul prezentului contract de locaţiune va fi folosită

de locatar şi membrii săi de familie,................soţie fiu, fiica, etc.

2.3. Locuinţa descrisă în pct. 2.1 s-a predat în stare de folosinţa, cu instalaţiile şi

inventarul prevăzute în procesul-verbal de predare-primire, încheiat între locator

şi locatar, care face parte integrantă din prezentul contract.
III. DURATA CONTRACTULUI
3.1. Durata locaţiunii este de...ani/luni...................începând cu data de
.......................pînă la data de.........................., la expirarea acestui termen,
contractul putând fi reînnoit cu acordul părţilor.
IV. PREŢUL CONTRACTULUI

39
4.1. Chiria aferentă locuinţei închiriate este lunară, în sumă de (în cifre)........ lei
(......................lei).
4.2. Chiria se datorează începând cu data de............şi se achită Locatorului în
numerar pînă la data de........a fiecărei luni, pentru luna în curs.
4.3. La data încheierii prezentului contract, locatarul a achitat proprietarului, cu
anticipaţie, suma de lei, reprezentând chiria aferentă locuinţei pe o perioadă de
luni.
4.4. Pe durata închirierii, cuantumul chiriei se va putea modifica în următoarele

situaţii asupra cărora părţile convin:

a) Creşterea cursului valutar de referinţa la Banca Naţională.
4.5. Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris locatarului cu
cel puţin 30 de zile înainte de termenul scadent de plată.
4.6. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o data în an în cazul în care
condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă.
4.7. Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei dacă folosirea bunului sau

starea lui s-a înrăutăţit în baza unor circumstanţe independente de voinţa

locatarului.
4.8. Neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,1% asupra sumei

datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia

în care suma a devenit
exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.
V. OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR
5.1. Locatorul are următoarele obligaţii:
a) să predea locatarului locuinţa în stare normală de folosinţă;
b) să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în

exploatare şi în funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;

c)să întreţină în bune condiţii: elementele structurii de rezistenţă ale clădirii,

elementele de construcţii exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă,

împrejmuiri, pavimente, scări exterioare), curţi şi grădini, precum şi spaţiile
comune din interiorul clădirii (casa scării, holurile, coridoarele, subsolurile); Să

40
 înteţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (hidrofor, instalaţii
de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de
preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice,
crimatorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă,
telefonie ş.a);
d) Să răspundă pentru viciile juridice şi viciile ascunse ale bunului are îi

împiedică întrebuinţarea;
e) Să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea
locatarului în folosinţa bunului;
f) Nu are dreptul să schimbe forma sau destinaţia bunului în timpul
locaţiunii.
5.2. Locatarul are următoarele obligaţii:
a) Să efectueze lucrările de întreţinere, de reparaţii sau de înlocuire a

elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă;

b) Să acopere cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare normală a
bunului;
c) Să efectueze reparaţia curentă sau să înlocuiască elementele de construcţii şi

instalaţii deteriorate, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent

dacă acestea sunt în interiorul sau exteriorul clădirii. Dacă persoanele care au
produse degradarea nu au fost identificate, atunci cheltuielile de reparaţii se
suportă de către cei care au acces sau folosesc în comun elementele de
construcţii, instalaţii şi obiectele aferente;
d) Să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de

folosinţă comună pe toată durata prezentului contract;

e) Să plătească chiria de....lei/luna/ani în condiţiile stabilite;

f) Să folosească în perioada locaţiunii bunurile care constituie obiectul prezentului

contract, ca un posesor de bună -credinţă, purtînd răspunderea pentru toate

pagubele produse din culpa sa;
g) Nu are dreptul să schimbe forma sau destinaţia bunului în timpul locaţiunii;

41
 h) Să predea, la mutarea din locuinţă, proprietarului, locuinţa în stare de
folosinţă şi de curăţenie şi cu obiectele menţionate în procesul-verbal de predare-
primire întocmit la preluarea în folosinţă a locuinţei.
VI. SUBLOCAŢIUNEA CONTRATULUI
6.1. Locatarul are dreptul de a transmite, în tot sau în parte, cu acordul scris al

locatarului, dreptul de folosinţă uni terţ, în baza unui contract de sublocaţiune.

6.2. Sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii car4e să contravină clauzelor din

contractul de locaţiune.
6.3. Dacă locatarul nu consimte la sublocaţiune, el este obligat să comunice, în termen
de 15 zile, locatarului motivele, în caz contrar se va considera că a consimţit.
VII. CESIUNEA LOCAŢIUNII
7 1. Cesiunea contractului trebuie să fie notificată locatorului sau acceptă de
asemenea printr-un act adiţionat la prezentul contract.
7.2. Dacă locatorul nu consimte la cesiunea locaţiunii el este obligat să
comunice, în termen de 15 zile, locatarului motivele, în caz contrar se va
considera că a consimţit.
VIII. FORŢA MAJORĂ
8.1. Nici una dintre părţile contractante nu răspunde de neexecutarea la
termen şi/sau executarea în mod necorespunzător, totală sau parţială, a oricărei
obligaţii care îi revine în baza prezentului contract, daca neexecutarea sau
executarea necorespunzătoare a obligaţiei respective a fost cauzată de forţă
majora aşa cum este definita de lege.
8.2. Partea care invocă forţa majoră este obligată să notifice celelalte părţi
în termen de zile/ore producerea evenimentului şi să ia toate măsurile
posibile în vederea limitării consecinţelor lui.
8.3. Data în termen de.....zile/ore de la producere evenimentul respectiv nu
încetează, părţile au dreptul să-şi notifice încetarea de drept a prezentului
contract, fără ca vreuna dintre ele să pretindă daune-interese.
IX. REZILIEREA CONTRACTULUI

42
9.1.Contractul de locaţiune poate fi reziliat înainte de termenul pentru care s-a
încheiat:
a) la cererea locatarului, cu condiţia notificării prealabile, cu cel puţin 60 de

zile, înainte de data la care va avea loc rezilierea;

b) la cererea locatarului, dacă imobilul se află într-o stare ce creează un pericol

real pentru sănătate, fără respectarea termenului de preaviz;

c) şi-a pierdut capacitatea de muncă si nu poale folosi bunul închiriat;
d) este privai de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale;
e) la cererea locatorului, atunci când locatarul:
- nu a achitat chiria cel puţin..luni consecutiv;
- a provocat stricăciuni însemnate locuinţei, clădirii, instalaţiilor,
precum si oricăror altor bunuri aferente lor sau daca înstrăinează,
fără drept;
- are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedica
folosirea normală a locuinţei;
- nu a respectat clauzele contractuale.
9.2. Contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului
de către locatarul contractului sau de la data înregistrării decesului, dacă
persoanele îndreptăţite prin lege nu au solicitat preluarea contractului.
X. ÎNCETAREA CONTRACTULUI
10.1. Contractul de locaţiune încetează prin:
a)acordul de voinţă al părţilor.
b)denunţare unilaterala;
c) expirarea termenului contractului;

d) pieirea bunului închiriat;

XI. LITIGII
11.1. în cazul în care rezolvarea neînţelegerilor nu este posibilă pe cale amiabila,
ele vor fi supuse spre soluţionare instanţei de judecată.
XII. CLAUZELE FINALE
12.1. Modificarea prezentului contract se face numai prin act adiţional încheiat

43
între părţile contractante.
12.2. Prezentul contract, împreună cu anexele sale care fac parte integrantă din

cuprinsul sau, reprezintă voinţa părţilor şi înlătură orice altă înţelegere

verbală dintre acestea, anterioara sau exterioara încheierii lui.
12.3. în cazul în care părţile îşi încalcă obligaţiile lor neexercitarea de partea

care suferă vreun prejudiciu a dreptului de a cere executarea întocmai sau prin
echivalent bănesc a obligaţiei respective nu înseamnă că ea a renunţat la acest
drept al său.
12.4. Prezentul contract este întocmit în 3 exemplare, unul dintre care se

păstrează în dosarele Biroului Notarial al Notarului Aliona Teleucă, or.

Chişinău, str iar celelalte sunt eliberate părţilor.
Semnăturile:............................ 1
2.
Republica Moldova
BIROUL NOTARULUI Aliona Teleucă
SEDIUL Municipiul Chişinău, str..................
Anul 2004 luna.......... ziua.........
Eu, notarul Aliona Teleucă, confirm că prezentul contract este întocmit la
cererea:
Identifica prin Paşaport nr.........., eliberat SĂI, or..................la 19 ....şi,
identificat prin Buletin de Identitate A......................................eliberat de Of.
......................................................la............................................199..., care după ce
1-au citit semnat în prezenţa mea, confirmînd astfel întocmirea lui.

Respectînd preederile art. 35 p.a., art. 50 al Legii Republica Moldova Cu

privire la Notariat nr.1453 -XV din 08.11.2002, autentific prezentul contract.
S-a înregistrat nr...........
S-a încasat taxa de stat............
S-a perceput onorariul................

44