Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Întroducere.
Capitolul I. NOŢIUNEA GENERALĂ ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI
DE LOCAŢIUNE.
§ 1. Noţiunea………………………………….......……....pag.
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune..pag.
Capitolul II. CONDIŢIILE DE VALIDITATEA ALE CONTRACTULUI DE
LOCAŢIUNE. .....................................................................................pag.
§ 1. Părţile contractante, capacitatea lor şi consemţămîntul părţilor
§ 2. Obiectul contractului
§ 3. Forma contractului de locaţiune şi dovada acestuia
§ 4. Termenul contractului
§ 5. Preţul contractului
Capitolul III. EFECTELE CONTRACTULUI DE
LOCAŢIUNE. .........................................................................................................pag.
LOCAŢIUNE. ...............................................................................................................pag.
Încheere. .........................................................................................pag.
Bibliografia. ....................................................................................pag.
2
Întroducere
Odată cu dezvoltarea mai complexă cu o avansare destul de
considerabilă a relaţiilor socio-economice în secolul în care ne aflăm se
observă o dezvoltare mai amplă al relaţiile juridico-contractuale, care cunosc
o perfecţionare continuă, menţinând, totuşi modelul stereotip şi inovând,
diversele modificări, reieşind din necesităţile, cu care ne lovim, fiind necesare
pentru o accesibilitate mai lejeră a relaţiilor contractuale, în conformitate cu
viaţa mai modernă .
Deaceiea prezenta lucrare conţine o informaţie concisă
referitoare la tema contractul de locaţiune al părţii speciale a Dreptului Civil.
La baza temei care în continuare va fi expus acest contract, referitor la acest
gen de contract, am descris cele mai actuale şi importante sub teme, puncte
din care este compus şi se efectuează contractul dat în conformitate cu
actualul Cod Civil.
În teză sunt elucidate formele de obligaţiuni juridico-civile cu privirea la
transmiterea bunurilor în posesie şi folosinţă temporară.
Contractul de locaţiune este un contract bilateral, consensual şi oneros.
În acelaşi timp în literatura juridică contractul de locţiune este reconuscut ca un
contract juridico-civil de sinestătător.
Esenţa acestui contract constă in aceea că, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte
părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi
posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.
3
1 Noţiunea generală şi caracterele juridice ale contractului de locaţiune.
4
nu poate fi perpetuă şi nici ereditară (cunoscută sub denumirea de
emfiteozâ, embatic sau besman) pe care legea o interzice expres.
§ 1 Părţile contractante.
- proprietarul;
Capacitatea părţilor.
Locaţiunea lucrurilor este un act de administrare, prin urmare locatorul
trebuie să aibă capacitatea de a efectua acte de administrare. Nu este necesar
ca locatorul să fie proprietarul bunului închiriat, însă un coindivizar poate
închiria bunul proprietate comună numai cu acordul tuturor celorlalţi
coproprietari.
În cazul în care locaţiunea se încheie pentru o perioadă mai mare de 5
ani, atunci locaţiune este considerată un act de dispoziţie, drept pentru care
locatorul trebuie să aibă capacitatea de a face acte de dispoziţie .
5
în toate cazurile locatarul trebuie să aibă capacitatea de a contracta,
potrivit normelor de drept comun.
Consimţământul pârţilor
Şi contractul de locaţiune este guvernat de regulile generale referitoare
la consimţământ, adică acesta trebuie să existe cu privire la următoarele
elemente: asupra lucrului care face obiectul contractului; asupra destinaţiei
sale prevăzute în contract; asupra preţului; asupra duratei de folosinţă a
bunului.
Consimţământul poate fi exprimat tacit sau expres, iar vicierea lui atrage
nulitatea relativă a contractului de locaţiune.
6
Contractul de locaţiune este consensual, luând naştere prin simplul
acord de voinţă, materializat într-un înscris sau verbal. Uneori încheierea
contractului poate fi şi tacită, cum ar fi cazul relocaţiunii. Din motive de ordin
practic, de regulă părţile obişnuiesc să concretizeze locaţiunea într-un înscris,
pentru a nu exista dificultăţi de probă.
În cazul în care locaţiunea este verbală şi nu a fost pusă în executare,
iar una dintre părţi nu recunoaşte existenţa contractului, nu va fi admisă
proba cu martori, chiar în cazul în care se pretinde că s-a plătit un avans şi
chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă. Dovada unei locaţiuni
verbale se va putea face numai prin interogatoriu. în cazul în care a existat un
înscris, dar partea afirmă că 1-a pierdut, din motive neimputabile, dovada
se va putea face prin orice mijloc de probă. În situaţia în care locaţiunea
verbală a fost pusă în executare, dar se contestă preţul, dovada acestuia se
face cu ajutorul interogatoriului locatorului. Este posibil ca locatarul să apeleze
şi la un expert pentru stabilirea valorii locative.
§ 4. Termenul Contractului :
Contractul de locaţiune nu poate fi incheriat în un termen mai mare de 99
ani.
În cazul încheerii unui contract de sublocaţiune el nu poate depăşi
termenul contractului de locaţiune
§ 5. Preţul
Nu este posibil de conceput o locaţiune fără un preţ, deoarece, în caz
contrar, am fi în prezenţa unui contract de comodat.
Preţul pe care îl plăteşte locătarul în schimbul folosinţei lucrului se numeşte
chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi
de timp
7
(luna, ziua, anul etc.) şi se plăteşte la termenele stipulate de regulă în mod
succesiv.
De regulă, preţul constă într-o sumă de bani, dar el poate fi format şi din
produse.
Modul de plată a chiriei conform articolului 886 al codului civil al
R.Moldova.
Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în
contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite
perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor.
Plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai în cazul în care există un
acord între părţi.
Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta
nu va fi exonerat de plata chiriei.
§ 1. Obligaţiile locatorului
c. Obligaţia de garanţie
10
Ca şi în cazul contractului de vânzare-cumpărare, garanţia se referă
nu numai la situaţia în care viciul împiedică total folosinţa bunului, ci şi atunci
când viciul îi diminuează întrebuinţarea.
Obligaţia de garanţie există chiar şi atunci când locatorul nu cunoştea
viciile la momentul încheierii contractului.
Locatarul poate renunţa expres sau tacit la această garanţie.
Dacă datorită viciilor locatarul a suferit un prejudiciu, el va trebui să fie
despăgubit de locator.
Când viciile ascunse fac bunul imposibil de folosit, locatarul va putea
cere rezilierea contractului. Dimpotrivă, dacă viciile nu sunt grave, locatarul nu
va putea pretinde decât o diminuare a preţului.
Deaceea este prevăzut conform at.899 al Codului Civil al R. Moldova.
d.Obligaţia de informare a locatorului despre vicii
“Locatarul care cunoaşte un viciu sau o deteriorare substanţială a
bunului închiriat este ţinut să-l informeze pe locator într-un termen
rezonabil, sub sancţiunea reparării prejudiciului.”
e. Garantarea pentru evicţiune
Locatorul este obligat să garanteze atât pentru faptele personale, cât şi
pentru faptele terţilor, prin care s-ar tulbura folosinţa paşnică a bunului închiriat.
11
în situaţia în care unele reparaţii sunt necesare şi urgente locatorul poate
să le efectueze cu condiţia ca acestea să nu depăşească o perioadă de 40 de
zile, altfel locatarul va putea pretinde o diminuare a preţului închirierii.
în cazul tulburărilor provenite de la terţi, trebuie să distingem după cum
este o tulburare de fapt sau de drept.
în cazul tulburării de fapt, care poate proveni dintr-un delict sau cvasi-
delict al terţului, locatorul nu garantează pentru aceasta, drept pentru care
locatarul va urmări direct şi personal pe terţul care îi împiedică folosinţa liniştită
a bunului închiriat.
În situaţia tulburării de drept, terţul pretinde un drept asupra bunului
închiriat (drept de proprietate, uzufruct, uz sau abitaţie),
În cadrul procesului declanşat de terţ împotriva locatarului, acesta din
urmă trebuie să îl implice în proces pe locator pentru a-l garanta de evicţiune.
În cazul în care locatarul a fost îvins, locatorul are obligaţia de a-1 despăgubi, cu
condiţia ca tulburarea din partea terţului să fi fost adusă imediat la cunoştinţa
locatorului.
Când evicţiunea este “totală” are loc rezilierea contractului de locaţiune,
locatarul fiind scutit de a mai plăti preţul (chiria). Dacă evicţiunea este parţială,
în raport de situaţia concretă, locatarul va putea fie să solicite rezilierea
contractului, fie diminuarea cuantumului chiriei proporţional cu evicţiunea
produsă.
Subliniem faptul că evicţiunea trebuie să fie generată de o cauză
anterioară contractului de locaţiune. În cazul în care provine dintr-o cauză
ulterioară momentului încheierii contractului de locaţiune, nu mai există
:
obligaţia locatorului de garanţie pentru evicţiune.
Dacă se exercită 6 servitute neaparente asupra bunului închiriat, drept
care nu a fost adus la cunoştinţă la data încheierii contractului, locatarul va
putea pretinde despăgubiri de la locator.
Indiferent dacă bunul închiriat este mobil sau imobil, locatarul are
obligaţia de a-1 folosi conform destinaţiei sale. În situaţia în care părţile au omis
să precizeze în contract destinaţia bunului închiriat, "se va lua în considerare
destinaţia care după împrejurări au avut-o părţile în vedere la încheierea
contractului". La stabilirea împrejurărilor se vor avea în vedere natura şi
destinaţia anterioară a bunului închiriat, obiceiul locului, profesiunea
locatarului, etc.
Cu consimţământul locatorului, locatarul va putea efectua unele
schimbări ale destinaţie bunului închiriat. Consimţământul poate fi expres sau
13
tacit. în caz contrar, locatorul este îndreptăţit să solicite instanţei rezilierea
contractului de locaţiune.
Locatarul trebuie să folosească bunul închiriat ca şi cum ar fi al său, cu
grija cu care îl foloseşte orice bun proprietar. Locatarul răspunde nu numai
pentru faptele sale ci şi în cazul distrugerilor provocate de membrii familiei sale
sau de către sublocatari.
b .Obligaţia de a nu schimba forma bunului
Nu numai locatorul este obligat să respecte forma bunului închiriat, ci
şi locatarul pentru a-1 putea restitui la încetarea contractului, în starea în care
1-a primit. Această obligaţie este strâns legată de cea privind folosirea bunului
conform destinaţiei sale iniţiale.
14
886.Modul de plată a chiriei
Una din obligaţiile principale ale locatarului este plata preţului locaţiunii la
termenele stabilite în contract. Plata se va face locatorului sau unui
împuternicit al acestuia. De regulă, plata chiriei se va face la domiciliul
locatarului, părţile putând stipula în contractul de locaţiune ca plata să se
facă la domiciliul locatorului sau într-un alt loc.
Atunci când sunt mai mulţi chiriaşi, aceştia sunt obligaţi în solidar la plata
chiriei.
Faptul că locatarul nu plăteşte, cu rea credinţă, chiria la termenele stabilite în
contract, sau a cotei-pârţi din cheltuielile ce-i revin, atrage rezilierea contractului cu
daune-interese (în cazul bunului imobil, locatarul este evacuat).
Dacă părţile au omis să stabilească prin contract termenele de plată a
chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul
locului.
Dovada plăţii chiriei cade în sarcina locatarului şi se va face potrivit regulilor
generale.
Dacă locatorul vinde bunul închiriat, iar noul locator nu îl încunoştinţează pe
locatar despre aceasta, plata chiriei făcută vechiului locator este valabilă.
Locatarul va putea recurge la consemnarea chiriei la C,E,C. în cazul în care
proprietarul refuză încasarea chiriei, cu condiţia de a comunica locatorului
15
depunerea sumei în contul debitului; în caz contrar, se va considera că locatarul nu
si-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei,
18
Spre deosebire de tolerat, subchiriaşul are dreptul de a folosi bunul
închiriat pe durata stabilită în contractul de subînchiriere, putând fi evacuat
numai pe calea unei acţiuni de drept comun.
§ 2. Cesiunea locuţiunii
Art.894 C.civil prevede nu numai posibilitatea subînchirierii ci şi cedarea
contractului către o altă persoană.
Dacă sublocaţiunea reprezintă un nou contract de locaţiune, cesiunea
locaţiunii constituie o vânzare a dreptului de folosinţă (adică o cesiune de
creanţă cu titlu oneros ), de unde rezultă următoarele deosebiri;
- pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi, cesiunea trebuie să fie
notificată locatorului principal;
- bunul subînchiriat trebuie predat în stare de a fi folosit, în timp ce
cesionarul ia bunul în starea în care se găseşte;
- sublocatarul poate dobândi drepturi diferite faţă de drepturile
locatarului principal spre deosebire de cesionar care ia locul cedentului;
- locatarul care a subînchiriat beneficiază de privilegiul pentru
preţul sublocaţiunii, în timp ce de acest privilegiu nu se bucură cedentul.
19
Conform art. 894 al C. civil. Sublocaţiunea sau cesiunea locaţiunii
20
Cap V. REZILIEREA CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE
21
Dacă locatarul continuă să folosească bunul închiriat şi după expirarea
termenului locaţiunii fără ca locatorul să îl împiedice (deci cu permisiunea lui),
locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (sau reconducţiune).
Deoarece tacita relocaţiune presupune un nou contract de locaţiune trebuie să
fie îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului de
locaţiune. Tacita relocaţiune, dacă nu a fost interzisă printr-o clauză expresă,
poate fi împiedicată numai prin anunţarea concediului (care în această situaţie
nu reprezintă o denunţare unilaterală a locaţiunii, ci manifestarea voinţei de a nu
reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului). Tacita relocaţiune
va avea loc în condiţiile contractului iniţial (inclusiv cuantumul chiriei), dar se va
considera încheiat fără termen şi fără garanţiile existente în primul contract.
d) Rezilierea contractului de locaţiune pentru neexecutare
Conform art.896-897 C.civil, neexecutarea obligaţiilor de către una dintre
părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere, după punerea în întârziere a
debitorului culpabil, rezilierea contractului cu daune-interese
Când părţile au stipulat în contract un pact comisoriu expres, în acest caz
va fi aplicat pactul respectiv.
e) Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului
în cazul în care titlul locatorului, în baza căruia a acordat folosinţa bunului
închiriat, este desfiinţat (fie anulat, rezolvit, evins, sau prin expirarea termenului
pentru care a fost acordat) va fi desfiinţată şi locaţiunea întrucât locatorul nu
mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului. De la această regulă, există
câteva excepţii prevăzute de lege (astfel contractul de locaţiune încheiat cu un
uzufructuar rămâne în vigoare timp de 5 ani, chiar dacă uzufructul a încetat,
precum şi contractele încheiate de moştenitorul aparent sau de terţul
dobânditor al imobilului ipotecat).
22
In acest caz, contractul este desfiinţat de drept, deoarece îi lipseşte
obiectul. Nu are relevanţă dacă pieirea este fortuită sau culpabilă. Dacă
pieirea este culpabilă, partea vinovată va fi obligată să plătească daune-interese.
g) Bunul a fost transmis altei persoane
Dacă locatorul vinde bunul închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a
obligat în acest sens, este dator să respecte locaţiunea făcută anterior
vânzării, cu condiţia să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub
semnătură privată cu dată certă.
Întrucât prin efectul art. 8 C.civil cumpărătorul se substituie în drepturile şi
obligaţiile locatorului-vânzător, el are dreptul să pretindă executarea obligaţiilor
astfel cum au fost stabilite în contractul de locaţiune.
h) Exproprierea bunului închiriat
Contractul de locaţiune încetează şi în situaţia în care are loc
exproprierea totală a bunului închiriat, deoarece, în acest caz, locaţiunea este
lipsită de obiect.
Locatarul este despăgubit chiar dacă locaţiunea nu a fost consemnată
într-un înscris cu dată certă.
Dacă exproprierea este parţială, locatarul are alegerea între: a solicita
rezilierea contractului, în cazul în care partea expropriată este însemnată, sau
va putea cere o reducere a preţului închirierii.
Contractul de închiriere de locuinţe.
Se deosebeşte de locaţiunea de drept comun prin obiectul său specific —
locuinţa definită de lege ca o „construcţie alcătuită din una sau mai multe
camere de locuit, cu dependinţe, dotările şi utilităţile necesare, care satisface
cerinţele de locuit ale unei persoane sau familiei", inclusiv curtea şi grădina
închiriate odată cu suprafaţa locativă .
Reziliera contractului de locaţiune poate avea loc la cererea oricării părţi
cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunuri mobile, dacă în
contract nu este prevăzut altfel.
23
Dacă locuinţa se află într-o stare ce creează un pericol real pentru
sănătate, locatarul poate rezilia contractul fără respectarea termenului de
preaviz.
CONTRACT DE LOCAŢIUNE
1.OBIECTUL CONTRACTULUI.
1.1. Obiectul prezentului contract constituie apartamentul nr.X, compus din __ odăi,
cu suprafaţa totală de __________ m.p., suprafaţa locativă de
_______________m.p., situat în (adresa unde e situat apartamentul X), ce-i
aparţine “Locatorului” cu drept de proprietate privată în baza contractului de
vânzare–cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată cu nr.3496
din 12.06.2000, autentificat de către notarul ___________, înregistrat la O.C.T.
Chişinău la _________ cu nr.cadastral ___________, ce se transmite în folosinţă şi
posesiune temporară.
1.2. Termenul locaţiunii este de cinci ani, începînd cu data autentificării prezentului
contract, adică din (data), (luna), (anul) .
2.1. Plata lunară – chiria, se stabileşte în mărime de ____ (în scris) lei, care vor fi
achitaţi la începutul fiecărei luni calendaristice.
2.2. Plata pentru serviciile comunale, energia electrică, telefon, gaze, apă rece, apă
caldă, încălzirea termică, se achită lunar în conformitate cu indicii contoarelor,
notelor de plată şi calculele organizaţiilor respective. Plăţile menţionate nu sunt
incluse în plata de chirie şi se achită separat în timp de cinci zile din momentul
prezentării conturilor respective de plată.
24
3. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR.
4. RESPONSABILITATEA PĂRŢILOR.
6. STIPULAŢII SUPLIMENTARE.
25
6.1. Modificările şi completările în prezentul contract pot fi întroduse la acordul
ambelor părţi.
6.2. În problemele nereglementate de prezentul contract, părţile se conduc de Legea
“Cu privire la arendă”, Codul Civil şi alte acte normative ale R.M.
6.3. Litigiile care au apărut la încheierea, îndeplinirea, modificarea stipulaţiilor şi
rezilierea contractelor se examinează de judecătorie sau arbitraj.
6.4. “Locatorul” nu poartă răspundere materială şi penală faţă de bunurile
“Chiriaşilor”.
6.5. “Chiriaşii” se obligă să organizeze paza bunurilor materiale în perioadă de zi
şi de noapte.
6.6. Contractul este întocmit în trei exemplare, dintre care unul se păstrează în
biroul notarului Daniela Melnic, iar celelalte două se eliberează părţilor.
6.7. Cheltuielile de redactare şi autentificare a prezentului contract le suportă
“Chiriaşii” integral.
CHIRIAŞII
1. ( persaona B)
2. ( persaona C)
26
Încheiere
Locuinţa de rînd, produsele alimentare, îmbrăcămintea, divers gen de utilaj,
etc. reprezintă necesitatea primordială a omului în fiecare societate. Fără
satisfacerea acestei necesităţi este imposibilă viaţa şi activitatea eficace a
oamenilor. Formele de satisfacere a necesităţii asigurării cu bunurile
elementare vitale sunt foarte diverse. Astfel, la momentul actual, mai ales în
localităţile urbane şi nu numai, contractul de locaţiune rămâne a fi o formă
de satisfacere a unuia din necesităţile de consum, care determină condiţiile
existenţei omului.
Deaceea contractul dat fiind reglementat legal şi implimentat în viaţa
noastră de toate zilele ne ajută să reglementăm just şi legal relaţiile noastre
juridico-contractuale ceea ce ne oferă posibilitatea să dispunem în posesie
temporară unele bunuri mobile sau imobile de care avem strictă necesitate,
care din diverse motive nu putem dispune posesia totală a lor.
Generalizând informaţia referitore la tema descrisă din teză.
Putem sa facem o delimitare exactă faţă de alte contracte .
Spre exemplu:
27
( ex. Arborii din pădure, recolta de pe câmp etc.), contractul nu poate fi calificat
locaţiune, ci vânzare – cumpărare.
• contractul de comodat, în temeiul căruia folosinţa bunului este
esenţialmente gratuită, pe când locaţiunea este, prin definiţie, cu titlu oneros.
Deaceea pentru a evita diverse litigii, trebuie să cunoaştem cu exactitate
procedură după care ne orientăm pentru a perfecta un contract de acest gen.
28
Bibliografia :
29