CONTRACTE CIVILE SPECIALE

CAP. 1 Despre contracte în general

1.1 Noţiunea de contract
1.2 Principii aplicabile contractelor civile
1.3 Clasificarea contractelor

1.1 Noţiunea de contract

Potrivit dispoziţiilor legale civile (art.942 Cod civil roman), contractul

reprezintă „acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau
stinge între dânşii un raport juridic".
Contractul poate fi definit ca fiind acel acord de voinţă între două
sau mai multe persoane(bi sau multilateral) care dă naştere, modifică,
transmite ori stinge drepturi şi obligaţii între părţile contractante.
Termenul de contract este sinonim cu cel de convenţie, fapt
concluzionat din realitatea legislativă a sistemului de drept românesc unde, în
dispoziţiile Codului civil sunt folosiţi cei doi termeni în mod alternativ, nefiind
făcută nici o deosebire între contract şi convenţie sub aspectul conţinutului lor.

1.2 Principii aplicabile contractelor civile

Contractele civile sunt ghidate, guvernate de o serie de principii de bază,

care sunt:
1.principiu I libertăţii contractuale
2.principiul forţei obligatorii a contractului
3.principiul irevocabilităţii actului juridic bi sau multilateral
4.principiul relativităţii efectelor contractului
5.Opozabilitatea contractului

1. Principiul libertăţii contractuale, numit şi principiul libertăţii de voinţă, exprimă

regula de drept potrivit căreia persoanele sunt libere să încheie orice contracte
doresc, ei fiind şi cei care le stabilesc forma şi fondul. Această libertate
contractuală de care se bucură părţile nu este totuşi una totală, absolută, ci
prezintă următoarele limitări:
a)- ordinea publică şi morală socială, în art.5 C.civ prevăzându-se expres că
nu se poate deroga prin convenţii de la legile ce interesează ordinea
publică şi bunele moravuri;
 b)- dispoziţiile legale, contractul având pentru părţi putere de lege numai
dacă este încheiat conform cu dispoziţiile legale, aşa cum se prevede în
art.969 alin.1 C.civ.

2.Principiul forţei obligatorii a contractului se referă la efectele actului juridic

bi sau multilateral. Potrivit lui contractul este obligatoriu pentru părţile
contractante şi nu facultativ. Acest principiu este subliniat şi prin
adagiul „pacta sunt servanda".

3.Principiul irevocabilităţii actului juridic bi sau multilateral derivă din

principiul forţei obligatorii, în sensul că încheierea contractului fiind
rezultatul unui acord de voinţă(mutuus consensus), şi desfiinţarea lui
trebuie să fie rezultatul aceluiaşi acord(mutuus disensus).

4.Principiul relativităţii efectelor contractului este regula de drept conform

căreia contractul poate naşte drepturi şi obligaţii numai pentru părţi,
neputând vătăma sau profita terţelor persoane.
De la acest principiu există o singură excepţie, concretizată în
contractul încheiat în favoarea unei terţe persoane, adică stipulaţia
pentru altul.

5. Cu toate că o convenţie nu poate genera drepturi şi obligaţii în sarcina

terţilor,
totuşi, terţii au obligaţia să respecte efectele juridice şi sociale produse prin
încheierea legală a contractului. Aceasta este regula opozabilităţii contractului,
această regulă este uneori condiţionată de existenţa unei date certe pe
înscrisul
constatator al convenţiei, iar alte ori de realizarea unei anume publicităţi (în
cazul
transmisiunilor imobiliare).

1.3 Clasificarea contractelor

Criteriile de clasifiare a contractelor sunt următoarele :

1.conţinutul lor
2.scopul urmărit de părţi
3.certitudinea sau incertitudinea întinderii prestaţiilor în momentul încheierii
contractelor cu titlu oneros
4.la contractul cu titlu gratuit, după cum partea ce îi procură celeilalte un
folos gratuit îşi micşorează sau nu patrimoniul prin încheierea
contractului cu titlu gratuit
5.modul de formare
6.efectele cauzate
7.modul de executare
8.reglementarea şi denumirea legală
9.posibilitatea pe care o au părţile de a stabili conţinutul contractului

1 După conţinutul lor se disting următoarele tipuri de contracte:

 * unilaterale - ce dau naştere la obligaţii numai în sarcina uneia dintre
părţi;
Exemple: contractele de donaţie, comodatul, mandatul cu
titlu gratuit, depozitul cu titlu gratuit, comodatul, împrumutul de consumaţie

* bilaterale(sinalagmatice)- ce produc obligaţii reciproce şi

interdependente între părţi
Exemple: vânzarea-cumpărarea, schimbul, locaţiunea,
întreţinerea, locaţiunea, renta viageră, închirierea, antrepriza, tranzacţia,
asigurarea

2. După scopul urmărit de părţi există :

- contracte cu titlu oneros - în care fiecare parte urmăreşte obţinerea unui
anumit avantaj în schimbul prestaţiei la care se obligă
Exemple: vânzarea-cumpărarea, schimbul, locaţiunea,
închirierea, antrepriza, asigurarea
- contracte cu titlu gratuit- în care una din părţi urmăreşte să-i procure
celeilalte un avantaj anume, fără a dori să primească în schimb un
contraechivalent
Exemplu: donaţia, depozitul cu titlu gratuit, mandatul cu titlu
gratuit, depozitul cu titlu gratuit

3. După certitudinea sau incertitudinea intinderii prestaţiilor în momentul

încheierii contractelor cu titlu oneros distingem :
▲ contracte comutative - cele în care existenţa şi întinderea prestaţiilor
asumate de părţi sunt clare şi pot fi apreciate încă din momentul încheierii
contractului, ele nedepinzând de hazard.
Exemplu: schimbul, locaţiunea, închirierea, mandatul cu
titlu oneros
▲ contracte aleatorii - în care existenţa ori întinderea prestaţiilor părţilor
sau doar a uneia din ele nu e cunoscută la momentul încheierii contractului, ea
depinzând de un eveniment viitor şi incert
Exemplu: asigurarea, renta viageră, întreţinerea, tranzacţia

4. După cum partea ce îi procură celeilalte un folos gratuit îşi micşorează sau
nu patrimoniul prin încheierea contractului cu titlu gratuit distingem :
• liberalităţi - în care dispunătorul îşi diminuează patrimoniul cu folosul
patrimonial procurat gratificatului
Exemplu: contractul de donaţie
• contracte dezinteresate - în care dispunătorul procură un folos material
gratificatului fără a-şi micşora patrimoniul
Exemplu: împrumutul de consumaţie, comodatul

5. După modul de formare există :

* contracte consensuale - a căror încheiere este valabilă prin simplul
acord de voinţă al părţilor
Exemplu: vânzarea-cumpărarea, schimbul, închirierea,
locaţiunea, societatea
* contracte solemne - ce sunt valabil încheiate numai dacă manifestarea
de voinţă a părţilor îmbracă o anumită formă cerută de lege

Exemplu: donaţia, ipoteca, arendarea

* contracte reale - care sunt valabil încheiate numai dacă manifestarea de
voinţă a părţilor e însoţită de remiterea materială a bunului
Exemplu: gajul, împrumutul de consumaţie, depozitul

6. După efectele produse întâlnim :

A. • contracte constitutive sau translative de drepturi reale - care
crează sau transferă un drept real
Exemplu: vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul o contracte
născătoare/generatoare de drepturi de creanţă- ce dau naştere
unor drepturi de creanţă
Exemplu: mandatul, locaţiunea, închirierea, depozitul,
arendarea

B. • contracte constitutive sau translative de drepturi- ce produc

efecte din momentul încheierii lor pentru viitor
Exemplu: asigurarea, renta viageră, schimbul, întreţinerea
• contracte declarative de drepturi- ce produc efecte atât pentru viitor,
cât şi pentru trecut recunoscând între părţi situaţii juridice preexistente
Exemplu: tranzacţia

7. După modalitatea de executare distingem :

► contracte cu executare imediată(dintr-o dată)-în care
executarea presupune o singură prestaţie din partea debitorului obligaţiei
Exemplu: vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia
► contracte cu executare succesivă- respectiv în care
executarea presupune mai multe prestaţii extinse în timp
Exemplu: asigurarea, închirierea, arendarea, locaţiunea.

8. După reglementarea şi denumirea legală există :

■ contracte numite(tipice)- care au o denumire dată de lege şi o
reglementare proprie
Exemplu: vânzare-cumpărare, locaţiune, închiriere, arendare

■ contracte nenumite(atipice)- care nu au nici o reglementare legală

proprie şi nici o denumire legală.
Exemplu: întreţinerea

9. După posibilitatea pe care o au părţile de a stabili conţinutul contractului

distingem :
► contracte negociate- în care părţile negociază atât încheierea, cât şi
cuprinsul contractului(clauzele)
Exemplu: vânzare-cumpărare, schimbul, comodatul,
depozitul, mandatul, antrepriza
 ► contracte de adeziune- în care conţinutul este stabilit în mod
integral sau majoritar de una dintre părţi
Exemplu: asigurarea

► contracte tipizate- ce sunt prezentate părţilor ca înscrisuri

imprimate ce includ principalele clauze contractuale prestabilite cât şi unele
rubrici albe, care urmează a fi completate cu datele contractanţilor
Exemplu: arendarea

► contracte obligatorii- în care încheierea şi cuprinsul sunt impuse

de lege
Exemplu: asigurarea RCA impusă tuturor proprietarilor de
autovehicule
CAP. 2 Contractul de vânzare-cumpărare
2.1. Noţiune
r

22.Caractere juridice şi interpretarea contractului

23.Condiţii de valabilitate ale lui
2.31.Condiţii de fond
2.32.Condiţii de formă
24.Efectele contractului de vânzare-cumpărare
25.Varietăţi ale contractului de vânzare-cumpărare

2.1. Notiune
Art.1294 C.civ. dă următoarea definiţie : „Vinderea este o convenţie
prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea
unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui".
Contractul de vânzare-cumpărare poate fi definit ca fiind acel
contract prin care o parte, numită vânzător, transmite celeilalte părţi,
numită cumpărător, un drept asupra unui bun, în schimbul unei sume
de bani plătită cu titlu de preţ de către cumpărător.
OBSERVAŢIE: Printr-un contract de vânzare-cumpărare se poate
transmite nu numai un drept de proprietate, ci şi:
-orice alt drept real, ca de Exemplu: un drept de uzufruct sau un drept
de superficie;
-un drept de creanţă
-un drept din sfera proprietăţii intelectuale, ca de Exemplu: un
drept de autor sau un drept asupra unui brevet de invenţie
-în mod excepţional poate fi înstrăinat un patrimoniu sau o
fracţiune dintr-un patrimoniu.

în ceea ce priveşte sediul materiei, menţionăm că, acest contract,

de vânzare-cumpărare este reglementat în Codul civil, Cartea a III a, Titlu V(art.
1294-1404). însă aceste dispoziţii trebuie coroborate cu alte prevederi legale
din legi speciale ce cuprind dispoziţii referitoare la vânzare-cumpărare, cum ar
fi: Legea nr. 18/91 privind fondul funciar, Legea nr. 54/98 privind circulaţia
juridică a terenurilor, etc.

2.2. Caractere juridice şi interpretarea contractului

Contractul de vânzare-cumpărare are următoarele caractere juridice:

a. Este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece obligaţiile părţilor
sunt interdependente şi reciproce, fiecare avându-şi cauza juridică în cealaltă.
Drept urmare, dacă una dintre părţi nu-şi execută obligaţia ce-i revine, dar
pretinde celeilalte părţi contractante să-şi execute obligaţia corelativă, aceasta
din urmă se va putea apăra invocând excepţia de neexecutare a contractului.
Totodată, partea ce şi-a îndeplinit obligaţia sa ori se declară gata să o execute,
în cazul în care cealaltă
parte, în mod culpabil nu îşi execută sau îşi execută obligaţiile asumate în mod
necorespunzător, va putea promova o acţiune în rezoluţiune prin care se va
putea desfiinţa contractul de vânzare-cumpărare.
în baza acestui caracter sinalagmatic se justifică şi suportarea
riscului contractului de către debitorul obligaţiei imposibil de executat.

b. E un contract cu titlu oneros, întrucât ambele părţi sunt interesate

să
obţină un avantaj în schimbul obligaţiilor pe care Işi le asumă.
Caracterul oneros este de esenţa contractului de vânzare-
cumpărare, nefiind niciodată calificată ca vânzare-cumpărare o înstrăinare cu
titlu gratuit.

c. Este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea

obligaţiilor datorate de părţi sunt clare.certe şi pot fi cunoscute chiar la
momentul încheierii contractului, nefiind dependente de hazard.

d. Este un contract consensual, întrucât vânzarea-cumpărarea se

perfectează la momentul în care s-a produs acordul de voinţă al părţilor,
nefiind necesar ca manifestarea de voinţă a părţilor să îmbrace o formă anume
cerută de lege pentru a produce efecte juridice. Art. 1295 alin.1C.civ. dispune.
„vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător(...) îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului,
deşi lucrul nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat".

e. Este un contract translativ de drepturi, deoarece are ca efect

transferul dreptului subiectiv din patrimoniul vânzătorului în cel al
cumpărătorului. Aşa cum e prevăzut şi în art.971 C.civ. „în contractele ce au
drept obiect translaţia proprietăţii, sau a unui alt drept real, proprietatea sau
dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în
rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului".
Atunci când prin contractul de vânzare-cumpărare se transmite
un drept de proprietate, transferul proprietăţii are loc atunci când părţile au
convenit asupra bunului şi a preţului, chiar dacă bunul nu a fost predat
cumpărătorului şi preţul nu a fost achitat vânzătorului, cf. art. 1295 C.civ.
Conform regulii res petit domino, de la data dobândirii dreptului de proprietate,
cumpărătorul va trebui să suporte şi riscul contractului în situaţia când bunul
piere fortuit şi vânzătorul nu a fost pus în întârziere cu privire la executarea
obligaţiei de a preda bunul sau, cu toate că a fost pus în întârziere, face
dovada că bunul ar fi pierit chiar dacă s-ar fi aflat la cumpărător.
Pentru a opera regula transmiterii dreptului de proprietate şi a
riscului contractului din momentul încheierii acordului de voinţă al părţilor
trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii:

1.contractul de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat

2.contractul să aibă ca obiect bunuri certe, individual
determinate
3.bunul ce face obiectul contractului să existe în
momentul realizării acordului de voinţă al părţilor
4. părţile nu au amânat transferul dreptului de proprietate
pentru o dată ulterioară încheierii contractului (prin
inserarea unei clauze exprese sau afectarea
contractului de o condiţie suspensivă)

OBSERVAŢIE: Pentru că regula transmiterii dreptului de proprietate

concomitent cu riscul contractului nu este prevăzută prin dispoziţii legale
exprese, imperative, părţile pot deroga de la ea prin acordul lor de voinţă,
incluzând în acest sens o clauză contractuală clară şi expresă.

f. E un contract ce poate deveni intuitu personae - atunci când încheierea

lui e făcută în mod determinat şi în considerarea persoanei
contractante .

Exemplu: cazul în care un părinte vinde un bun numai datorită calităţii

de fiu a cumpărătorului

Interpretarea contractului de vânzare-cumpărare înseamnă

stabilirea conţinutului lui, a clauzelor sale, cu scopul de a stabili drepturile şi
obligaţiile părţilor. Dacă voinţa părţilor este clar exprimată, atunci nu se ridică
problema interpretării; o astfel de operaţiune va fi necesară numai în situaţia
când apare o discrepanţă între voinţa reală şi voinţa declarată a părţilor, când
clauzele sunt neclare sau contradictorii.
De principiu, interpretarea contractului de vânzare-cumpărare este
făcută după regulile expuse în art. 970 şi 977-985 C.civ , respectiv : - se
porneşte de la presupunerea că , contractul poate să producă şi alte efecte(ce
ţin de natura contractului) pe lângă cele expres arătate(art.970 alin.2), iar
clauzele obişnuite se subînţeleg deşi nu-s prevăzute expres în
contract(art.981). Ceea ce predomină este intenţia comună a părţilor şi nu
înţelesul literal al termenilor folosiţi( regulă de interpretare cuprinsă şi în
Principles of European Contract Law).
-clauzele contractuale trebuie să fie interpretate în mod coordonat,
dându-i-se fiecăreia sensul ce rezultă din întregul contract(art.982).
 -în situaţia în care sunt indoieli, dispoziţiile neclare se vor interpreta
după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul(art.980).
Pentru interpretarea clauzelor îndoielnice în materie de vânzare-cumpărare,
legiuitorul a instituit o regulă specială, derogatorie de la dreptul comun,
conform căreia orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra
vânzătorului" (in dubio contra stipulantem) (art.1312 alin.2 C.civ). Aceasta întrucât
dispoziţiile legale(art.1312alin.1 C civ) pretind vânzătorului să explice clar
obligaţiile contractuale la care s-a angajat.

2.3 Condiţii de valabilitate ale contractului de vânzare-

cumpărare

2.3.1. Condiţii de fond

2.3.1. a. Capacitatea juridică a părţilor contractante

Capacitatea de a încheia un act juridic civil reprezintă
aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi şi obligaţii
ca urmare(prin) a încheierii de acte juridice civile.
în cazul contractului la care ne referim regula este capacitatea, iar
incapacitatea constituie excepţia de la regulă. Astfel, în art.1306C.civ. se
prevede că „pot cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este oprit de lege".
Având în vedere obiectul contractului, vânzarea-cumpărarea este un
act de dispoziţie şi deci e necesar ca ambele părţi să îndeplinească condiţiile
cerute de lege pentru a putea face acte de dispoziţie.
Persoanele fără capacitate de exerciţiu vor putea încheia
asemenea contracte numai prin reprezentanţii legali, iar cei cu capacitate de
exerciţiu restrânsă doar cu încuviinţarea ocrotitorului legal şi, în toate cazurile,
cu încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare.
Având în vedere patrimoniul părţii contractante, e posibil ca
vânzarea-cumpărarea să constituie un act de administrare sau de
conservare(Exemplu-achiziţionarea unui aspirator sau înstrăinarea unor bunuri
perisabile) şi atunci partea va trebui să aibă capacitatea cerută de lege pentru
a face acte de administrare ori conservare.
Există , conform dispoziţiilor legale, anumite incapacităţi de a
vinde şi de a cumpăra şi anume :
• soţii nu pot încheia între ei contracte de vânzare-cumpărare, cf. art. 1307
C.civ. Prin această interdicţie se urmăreşte asigurarea protejării:
-intereselor soţului donator
-intereselor moştenitorilor rezervatari sau care beneficiază de
raportul donaţiilor
-intereselor creditorilor soţului vânzător
• tutorii nu pot încheia contracte de vânzare-cumpărare cu persoanele aflate sub
tutela lor, până când autoritatea tutelară nu a dat tutorelui descărcare pentru
gestiunea sa.
Potrivit dispoziţiilor legale există şi următoarele incapacităţi
de a
cumpăra :
• mandatarii legali sau convenţionali nu pot cumpăra bunurile pe care au fost
împuterniciţi să le vândă, cf. art.1308pct.2C.civ., şi aceasta pentru a împiedica
întrunirea în una şi aceeaşi persoană a dublei calităţi- de vânzător şi de
cumpărător, contrarietatea intereselor fiind evidentă şi în defavoarea
vânzătorului. Sancţiunea nerespectării acestei incapacităţi este nulitatea
relativă.
• administratorii bunurilor statului ori ale unităţilor administrativ-teritoriale nu
pot cumpăra bunurile pe care le administrează, sub sancţiunea nulităţii
relative.(art.1308 pct.3)
• funcţionarii statului nu pot cumpăra bunurile statului ori ale unităţilor
administrativ-teritoriale care se vând prin intermediul lor (art.1308pct.4), sub
sancţiunea nulităţii relative a convenţiei.
• judecătorii, procurorii si avocaţii nu pot cumpăra drepturi litigioase ce sunt
de competenţa curţii de apel în a cărei rază teritorială îşi exercită funcţia şi
profesia(art.1309), sub sancţiunea nulităţii absolute.
• executorii judecătoreşti nu pot obţine, direct sau prin persoane interpuse,
pentru ei ori pentru alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de executare
silită, sub sancţiunea nulităţii absolute.
•persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunuri imobile ce se vând prin licitaţie
publică, nici personal, nici prin alte persoane, sub sancţiunea nulităţii relative.
•cetăţenii străini si apatrizii nu pot dobândi un drept de proprietate asupra
terenurilor din România decât în condiţiile rezultate din aderarea României la
U E şi din alte tratate internaţionale la care România e parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile stipulate prin lege oganică, aşa cum se prevede în
art. 44 alin.2 Constituţia revizuită.
•persoanele juridice străine nu pot dobândi în proprietate terenuri în România,
fiindu-le aplicabile aceleaşi dispoziţii ca cetăţenior străini şi apatrizilor.
•persoanele fizice nu pot cumpăra locuinţe consstruite din fondurile statului
decât dacă îndeplinesc calitatea de chiriaş.

2.3.1. b. Consimţământul părţilor să existe şi să îndeplinească anumite

condiţii pentru validitate.
Nopune: Consimţământul reprezintă manifestarea externă a hotărârii de a
încheia un act juridic civil. Este o condiţie de fond esenţială de validitate şi
generală a actului juridic civil.
Condiţii pentru validitatea consimţământului:
a)să provină de la o persoană cu discernământ, sub sancţiunea nulităţii relative
şi nu absolute întrucât în acest caz nu e relevată lipsa consimţământului, ci un
viciu al lui.
b)să fie exprimat cu intenţia de a produce consecinţe juridice
c)să fie exteriorizat
d)să nu fie afectat de vreun viciu de consimţământ
e) să nu fie afectat de leziune, aceasta putând apare în situaţia în care
contractul
de vânzare-cumpărare are caracterul unui act de administrare(prin
raportare la
patrimoniul părţii) şi e încheiat de un minor cu vârsta între 14-18 ani,
fără
 încuviinţarea ocrotitorului legal. Se poate cere anularea contractului pe
motiv
de leziune dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii:
-contractul a cauzat minorului un prejudiciu material

-prejudiciul există în momentul încheierii

contractului

-există o vădită disproporţie între valoarea

contraprestaţiilor
2.3.1. c. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare

Nopune: Obiectul contractului este reprezentat de acţiunile şi inacţiunile la care

sunt îndrituite şi obligate părţile contractante.
În cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii pentru
ambele părţi şi anume : obiectul obligaţiei vânzătorului il constituie bunul
vândut; obiectul obligaţiei cumpărătorului e reprezentat de preţ.

A. Bunul vândut

Este necesar, pentru ca bunul vândut să poată reprezenta obligaţie a

vânzătorului şi cauză a obligaţiei cumpărătorului, să fie îndeplinite în mod
cumulativ următoarele condiţii:
1. bunul vândut să existe ori să poată exista în viitor.
Dacă respectivul bun a existat însă numai există la momentul perfectării
contractului, atunci vânzarea-cumpărarea este lovită de nulitate absolută. În
acest sens sunt şi dispoziţiile art.1311teza 1 C.civ cf. cărora"dacă în momentul
vânzării lucrul era pierit în tot, vinderea este nulă".
Dacă bunul a pierit în parte, dar există în momentul încheierii contractului,
cumpărătorul are un drept de opţiune în baza căruia poate cere executarea
contractului cu o reducere de preţ proporţională cu partea pierită sau să ceară
rezoluţiunea contractului în situaţia în care partea pierită era aşa de
importantă încât se poate presupune că dacă ar fi ştiut, cumpărătorul nu ar
mai fi încheiat contractul.(art.1311teza M-aC.civ).
Dacă, în mod excepţional, vânzarea-cumpărarea are caracter aleatoriu,
atunci cumpărătorul va trebui să-şi asume riscul pieirii fortuite a bunului.
Spuneam că un contract de vânzare-cumpărare poate avea ca obiect şi
lucruri viitoare(ca de Exemplu un lucru ce va fi confecţionat sau o recoltă
viitoare) cu excepţia moştenirilor nedeschise despre care legiuitorul a interzis
orice fel de acte(art.702 şi art.965alin.2C.civ).
Dacă bunul-obiect al contractului- nu se realizează în viitor, cumpărătorul va
putea intenta o acţiune în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Dacă vânzătorul, ca debitor al obligaţiei de predare, face dovada existenţei
unei cauze străine exoneratoare de răspundere(precum forţa majoră, cazul
fortuit sau culpa creditorului), atunci apare problema riscului contractului, ce
va fi suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat, conform regulilor
generale.
2. bunul vândut să se afle în circuitul civil.
Art. 963 C.civ. prevede că numai lucrurile care sunt în comerţ pot face obiectul
unui contract" şi potrivit art.1310C.civ. toate lucrurile care sunt în comerţ pot să
fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta. Aceasta este regula,
respectiv principiul liberei circulaţii a bunurilor.
Prin bunuri aflate în circuitul civil(in commercio) înţelegem acele bunuri
care pot fi dobândite sau înstrăinate prin acte juridice civile, fără a face
deosebire între bunuri care pot circula neîngrădit ori bunuri ce pot circula în
condiţii restrictive.
-bunurile ce constituie monopol de stat( ca de Exemplu muniţii, armament
medicamente ce conţin substanţe stupefiante)—acestea pot fi cumpărate
sau vândute numai de persoane fizice sau juridice autorizate prin licenţă a
o face şi cu respectarea unor dispoziţii legale ce stabilesc reguli speciale
pentru cumpărarea unor bunuri ce sunt monopol de stat.
-metalele preţioase şi pietrele preţioase—au un regim juridic special,
contractele de vânzare-cumpărare a tor supunându-se unor limite
instituite legal.
-obiectele de cult—pot fi valorificate de alte persoane decât cultele
religioase doar cu autorizarea lor prealabilă, în condiţiile stabilite de
fiecare cult în considerarea propriei sale exclusivităţi.
Există şi excepţii de la principiul liberei circulaţii a bunurilor
•bunurile ce nu aparţin nimănui şi al căror uz este comun tuturor(res
communis)-ca aerul, razele soarelui- ce sunt inepuizabile; nu pot
face obiect al vânzării-cumpărării
•bunurile inalienabile prin voinţa legii sau prin convenţie; în prima
cetegorie sunt cuprinse bunurile proprietate publică(art.136al.4
Constituţia României revizuită) de interes naţional ori local.
Inalienabilitatea acestor bunuri de proprietate publică nu exclude
decât înstrăinarea lor, nu şi darea lor în închiriere ori concesiune.
3. bunul vândut să fie determinat(res certa) sau determinabil
Când contractul de vânzare-cumpărare vizează un bun individual
determinat, determinarea se face prin sublinierea caracterelor lui particulare .
Exemplu: un teren-se poate determina prin indicarea locului de situare, veinilor,
suprafaţă şi categoriile de folosinţă;
un autoturism- e materializat prin marcă, tip, serie.
Când vânzarea are ca obiect bunuri generice(res genera), determinarea se
face prin precizarea exactă a speciei
Exemplu: se vinde /cumpără un Kg. de pere.
Bunul vândut e determinabil când părţile convin criteriile care să dea
posibilitatea determinării în viitor a bunului
Exemplu: cel mai bine vândut model al mărcii x la data executării obligaţiei
de predare a bunului.
4. bunul vândut să fie posibil, obligaţie impusă de regula conform căreia
nimeni
nu poate fi obligat la imposibil.
Acest caracter posibil al obligaţiei vânzătorului e apreciat în mod obiectiv şi
ţinându-se cont de nivelul tehnicii şi civilizaţiei.
Caracterul posibil al bunului vândut trebuie raportat la momentul încheierii contractului
5. bunul vândut să fie licit şi moral.
Dacă obiectul vânzării-cumpărării este ilicit, atunci contractul va fi nul sau
anulabil, în raport de caracterul public sau privat al normei imperative
încălcate.
Caracterul imoral atrage nulitatea absolută a contractului.
6.vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut individual determinat,
condiţie ce reprezintă o aplicaţie a regulii potrivit căreia nimei nu poate
transmite altei persoane mai mult decât are. Acesta condiţie vizează doar
cazurile când sunt vândute doar bunuri individual determinate, dacă însă
bunurile sunt viitoare ori de gen, transmiterea proprietăţii nu are loc în
momentul încheierii contractului, ci la o dată ulterioară, condiţia calităţii de
proprietar nefiind justificată.

B. Preţul

Pentru a putea fi obiect al prestaţiei cumpărătorului şi cauză a obligaţiei

vânzătorului,preţul trebuie să îndeplinească în mod cumulativ următoarele
condiţii:
a)să fie stabilit în bani, o condiţie de esenţa contractului de vânzare-
cumpărare
b)să fie determinat sau determinabil
Determinat- este preţul al cărui cuantum a fost stabilit la data încheierii
contractului;
Determinabil- este preţul al cărui cuantum urmează a fi determinat- cel mai
târziu până la momentul când obligaţia de plată a lui devine exigibilă- pe baza
unor criterii stabilite de părţi în momentul încheierii contractului.
c) să fie sincer; este sincer acel preţ pe care părţile l-au stabilit cu intenţia
de a-l
plăti şi primi în mod real, în cuantumul stabilit în contract. Nu este sincer
un
preţ simulat-fictiv(=care nu este datorat în realitate, după cum rezultă
din actul
secret) sau deghizat(care din actul secret rezultă că are un alt cuantum
decât
cel declarat în actul public).
Preţul fictiv atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare,
întrucât îi lipseşte preţul.
În cazul preţului deghizat, dacă preţul nu e derizoriu, atunci contractul de
vânzare-cumpărare rămâne valabil încheiat. Dacă se dovedeşte că intenţia
părţilor a fost acea de ocolire a plăţii integrale a taxelor fiscale, devin aplicabile
dispoziţiile dreptului fiscal sau chiar penal; dacă părţile au convenit asupra
unui preţ mai mare decât cel declarat în actul autentic, atunci atât actul public,
cât şi cel secret sunt lovite de nulitate absolută.
d) să fie serios, adică acesta să corespundă în cuantum valorii bunului vândut.

2.3.1. d. Cauza(scopul) contractului de vânzare-cumpărare

Noţiune: Cauza oricărui contract reprezintă obiectivul urmărit de părţi prin

încheierea contractului.
 Cauza este o condiţie de fond esenţială, de validitate şi generală a oricărui
act juridic civil.
În cazul contractului de vânzare-cumpărare, cauza constă în prefigurarea
mentală a contraprestaţiei de către fiecare parte, astfel că obligaţia asumată
de vânzător are drept cauză obligaţia asumată de cumpărător şi reciproca.
Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să îndeplinească cumulativ condiţiile:
1.să existe
2.să fie reală
3.să fie licită şi morală

2.3.2. Condiţii de formă

I. Forma cerută ad validitatem

Referitor la forma de exteriorizare a voinţei părţilor, în materie de vânzare-
cumpărare e aplicabilă principiul consensualismului ce exprimă regula de drept
potrivit căreia simpla manifestare de voinţă a părţilor e necesară şi
suficientă pentru ca actul juridic civil să se nască în mod valabil, nefiind
necesară îndeplinirea vreunei alte condiţii speciale.
Singura excepţie în materie de la acest principiu e reprezentată de terenuri ce
pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă
autentică. Aşa cum se deduce din dispoziţiile legale, contractele de vânzare-
cumpărare ce au ca obiect terenuri, indiferent de destinaţie ori de locul
situării lor, sunt contracte solemne, solemnitatea fiind exprimată prin formă
autentică. Sancţiunea nerespectării formei solemne atrage nulitatea absolută a
contractului de vânzare-cumpărare.

II.Forma cerută ad probationem

Potrivit dispoziţiilor legale în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare are
un
obiect de o valoare anume prevăzută de legiuitor, acesta nu va putea fi
probatdecât
prin înscris autentic ori sub semnătură privată(art.1191C.civ). Este vorba de o
valoare
ce depăşeşte suma de 250 lei
Dovada contractului va putea fi făcută şi prin prezumţii şi depoziţiile martorilor
în situaţia în care există un început de dovadă scrisă(art.1197C.civ) ori dacă a
existat o imposibilitate, fie şi morală, de preconstituire sau păstrare a unei
dovezi scrise(art.1198C.civ.).
La ora actuală dispoziţiile legale menţionate trebuie coroborate cu
prevederile Legii nr.455/2001 referitoare la semnătura electronică atât în
materia vânzării-cumpărării, cât şi în ce priveşte toate celelalte contracte. în
situaţia în care semnătura electronică este recunoscută de cel căruia i se
opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic între cei ce l-au subscris şi între
avânzii-cauză ai acestora. Dacă, conform legii forma scrisă e cerută ca o
condiţie de probă ori de validitate a unui act juridic, un înscris în formă
electronică îndeplineşte această cerinţă dacă-s respectate condiţiile legii
referitoare la validitatea semnăturii electronice extinse.
OBSERVAŢIE: semnătura electronică extinsă îndeplineşte cumulativ 4
condiţii: e legată în mod unic de semnatar, asigură identificarea semnatarului,
e creată prin mijloace controlate exclusiv de semnatar şi e legată de datele în
formă electronică, la care se raportează în aşa fel încât orice modificare
ulterioară a acestora este identificabilă, cf. art.4 pct.4 lit.a-d din L.455/2001.

III. Forma cerută pentru opozabilitate fată de terţi

Contractul de vânzare-cumpărare imobiliară produce efecte faţă de părţi din
momentul încheierii lui, însă, acesta e opozabil faţă de terţi numai din
momentul îndeplinirii formelor de publicitate prevăzute de lege(art.1295 alin.2
C.civ.), respectiv înscrierea în cărţile funciare. Această înscriere în cartea
funciară influenţează numai opozabilitatea faţă de terţi a actelor de înstrăinare
referitoare la imobile.fără a avea şi efecte constitutive de drepturi.
Dacă prin contracte de vânzare-cumpărare succesive proprietarul unui
imobil îl vinde mai multor persoane, transferul proprietăţii va opera în favoarea
aceluia dintre cumpărători ce a efectuat primul formalităţile de publicitate
imobiliară, chiar dacă actul său de cumpărare are dată ulterioară actelor
celorlalţi dobânditori.

2.4. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

2.4.1. Obligaţiile vânzătorului

Potrivit art.1313C.civ. vânzătorul are două obligaţii principale : a preda bunul

şi a răspunde de el.
Obligaţia principală de predare include şi obligaţia accesorie a conservării
bunului până la predare, în situaţiile în care lucrul vândut nu se predă în
momentul încheierii contractului.
Obligaţia principală de răspundere, cunoscută în doctrină şi practică drept
„obligaţie de garanţie" se referă la două aspecte: garanţia contra evicţiunii şi
garanţia contra viciilor ascunse.

a. Obligaţia de predare a bunului vândut

Obligaţia de predare este prevăzută în art. 1314-1335C.civ ale căror

dispoziţii vor fi aplicabile în măsura în care părţile contractante nu au stabilit
ele conţinutul acestei obligaţii a vânzătorului prin clauze clare şi neîndoielnice
incluse în contractul de vânzare-cumpărare încheiat.
Noţiunea de predare: potrivit art.1314C.civ. „predarea este strămutarea
lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului"
Concret putem defini predarea ca fiind punerea bunului ce face obiectul derivat al
contractului la dispoziţia cumpărătorului, astfel încât acesta să capete detenţia
bunului. Prin predare practic se transmite detenţia bunului şi nu a dreptului de
proprietate asupra lui, întrucât cumpărătorul devine proprietar al bunului încă
din data perfectării contractului.
Obiectul predării: e reprezentat de bunul vândut, fructele produse de el
după momentul transferului dreptului de proprietate, cât şi accesoriile bunului
vândut.
Potrivit dispoziţiilor Codului civil, vânzătorul este obligat să predea bunul
vândut în măsura determinată în contract, respectiv: dacă există şi e cert, în
starea în care se afla în momentul vânzării, iar dacă e generic determinat ori
viitor, în funcţie de criteriile precizate prin contract(ce ţin de calitate, cantitate,
standarde, mostre etc). În cazul în care părţile au omis inserarea acestor criterii,
trebuie predate bunuri de gen de calitate mijlocie(art.1103).
Data şi locul predării: data executării obligaţiei de predare este cea
stabilită de părţi. Dacă nu s-a prevăzut o atare dată, obligaţia trebuie
executată de îndată ce vânzarea-cumpărarea s-a perfectat.
Locul predării este, potrivit Codului civil, cel unde se află bunul vândut în
timpul vânzării, dacă părţile nu au convenit altfel(plată portabilă)- atunci când
predarea are ca obiect bunuri prezente, individual determinate; când obiect ai
predării îl fac bunurile de gen şi cele viitoare, dispoziţiile legale prevăd ca loc al
predării domiciliul debitorului(plată cherabilă).
Cheltuielile de predare : conform art.1317C.civ., în lipsă de prevedere contrară,
cheltuielile generate de predarea bunului(cele de măsurare, de cântărire,
numărare, ambalare etc) vor fi suportate de vânzător ca debitor al obligaţiei de
predare.
Cheltuielile determinate de ridicarea bunului(precum cele de încărcare, de
transport) cad în sarcina cumpărătorului ca debitor al obligaţiei de ridicare a
bunului vândut.
Dovada predării: Când cumpărătorul solicită predarea bunului vândut, va
trebui să dovedească/probeze existenţa acestei obligaţii. Dacă vânzătorul
pretinde executarea obigaţiei de predare.el va trebui să probeze
faptulefectuării plăţii.Concret, se aplică regula de drept conform căreia cel ce
face o propunere înaintea judecăţii, trebuie să o dovedească(art.1169C.civ).
Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei de predare : atunci când nu s-a
executat obligaţia de predare ori s-a executat necorespunzător, cumpărătorul
are următoarele mijloace de apărare:
1) excepţia de neexecutare a contractului
Aceasta poate fi invocată în apărare de cumpărător în situaţia în care
vânzătorul pretinde executarea obligaţiei de plată a preţului, deşi nu a
executat indatorirea de predare a bunului. Prin aceasta cumpărătorul va obţin,
fără a fi necesară punerea în întârziere a vânzătorului ori intervenţia instanţei,
o suspendarea obligaţiilor proprii, până la data când vânzătorul îşi va executa
obligaţiile pe care le are.
2) acţiunea în executare silită a obligaţiei de predare
De regulă, executarea silită se face în natură, cu posibilitatea obligării
vânzătorului la plata de despăgubiri moratorii de la data punerii în întârziere.
3) acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare
Această acţiune va fi admisibilă dacă e condiţionată de culpa vânzătorului în
neexecutarea obligaţiei de predare şi punerea în întârziere în condiţiile
prevăzute de lege.
Atunci când intervine rezoluţiunea, vânzarea-cumpărarea se desfiinţează iar
părţile sunt puse în situaţia anterioară încheierii contractulzui, urmând ca
fiecare să-şi restituie reciproc tot ceea ce şi-au prestat în baza contractului
desfiinţat.
Acţiunea în rezoluţiune este una personală, ex contractu,iar termenul de
prescripţie a acesteia e de 3 ani, cu începere de la data prevăzută în contract
pentru executarea obligaţiei de predare. în cazul în care părţile nu au convenit
un asemenea termen, prescripţia începe să curgă de la încheierea contractului.
4) acţiunea în revendicare
în situaţia în care cumpărătorul a devenit proprietar al bunului din
momentul încheierii contractului, el va putea obţine detenţia bunului pe calea
acestei acţiuni, care este o acţiune reală, în realizare, imprescriptibilă.

a . Obligaţia de conservare a bunului vândut

Dacă bunul vândut există în momentul încheierii contractului şi e cert,

vânzătorul e obligat să-l conserve până la predare, indiferent dacă a operat
transferul dreptului de proprietate.
In caz de nerespectare a acestei obligaţii, ori de neîndeplinire
corespunzătoare a ei, culpa vânzătorului se va aprecia după tipul abstract al
omului prudent şi diligent.
Astfel, dacă se deteriorează bunul sau acesta piere, vânzătorul poate fi
exonerat de răspundere numai dacăface dovada existenţei unei cauze străine
precum forţa majoră, cazul fortuit, fapta cumpărătorului ori a unui terţ, pentru
care nu răspunde.
Dacă, cumpărătorul a devenit proprietar de la data contractării, va trebui să
restituie vânzătorului cheltuielile generate de conservarea bunului. Până la
restituirea acestora, vânzătorul beneficiază de un drept de retenţie asupra
bunului.

b. Obligaţia de garanţie

întrucât are obligaţia de a depune toate diligentele pentru a-i asigura

cumpărătorului stăpânirea utilă şi liniştită a bunului vândut, vânzătorul trebuie
să ofere cumpărătorului garanţia contra evicţiunii şi contra viciilor ascunse ale
bunului vândut.

b.1. Garanţia contra evicţiunii(art.1337-1351 C.civ.)

Noţune: Evicţiunea - semnifică, în sens larg, pierderea unui drept asupra

unui bun de către o persoană, urmare a faptului că asupra aceluiaşi bun s-a
recunoscut unui terţ un drept care îl anulează pe cel al primei persoane.
În materie de vânzare-cumpărare, evicţiunea constă în pierderea totală
sau parţială a proprietăţii bunului sau tulburarea cumpărătorului în exerciţiul
prerogativelor de proprietar determinată de faptul personal al vânzătorului sau
faptei unui terţ.
Vânzătorul, şi după decesul lui,succesorii săi, datorează garanţie contra
evicţiunii nu numai cumpărătorului, ci şi subdobânditorilor bunului, chiar în
situaţia în care aceştia au dobândit bunul cu titlu particular şi cu titlu
gratuit.Această îndatorire este justificată de faptul că acţiunea în garanţie
contra evicţiunii este un accesoriu al bunului ce face obiectul contractului.

b.1.a. Garanţia contra evicţiunii rezultând din faptul personal al

vânzătorului
 Vânzătorul este obligat să se abţină de la orice act sau fapt ce poate aduce
atingere dreptului de proprietate dobândit de cumpărător. Este vorba de
obligaţia de a nu face, care se naşte de la data în care are loc transferul
dreptului de proprietate, obligaţie care are un caracter perpetuu.
Prin faptul personal al vânzătorului se înţelege orice fapt (tulburare de fapt) sau
act (tulburare de drept) comis de vânzător, de natură să-l afecteze pe
cumpărător în stăpânirea liniştită a bunului, privându-l în tot sau în parte, de
exerciţiul dreptului de proprietate ori de avantajele pe care se baza, după
natura şi destinaţia normală a bunului.
Exemplu: este o tulburare de fapt instalarea vânzătorului în una dintre
camerele imobilului vândut, sau, depozitarea pe terenul cumpărătorului a unor
bunuri, fără consimţământul acestuia.
Este o tulburare de drept în cazul în care vânzătorul pretinde un
drept de folosinţă ori de uzufruct asupra bunului vândut, neprevăzut în
contract.
Faptul sau actul comis de vânzător poate fi anterior încheierii contractului
de vânzare, dar necunoscut de cumpărător, sau ulterior vânzării, dar
neprevăzut în contract. Totodată, tulburarea poate fi realizată direct, nemijlocit
de vânzător, sau poate fi indirectă, comisă de vânzător prin intermediul unui
terţ.
Cumpărătorul ameninţat cu evicţiunea va putea invoca în apărare excepţia
personală de garanţie : cine trebuie să garanteze pentru evicţiune, nu poate să
evingă.
Răspunderea vânzătorului pentru evicţiunea rezultată dintr-un fapt personal
al lui nu poate fi înlăturată prin convenţia părţilor, potrivit regulii prev. în
art.1339C.civ. ce are caracter imperativ, fiind prevăzută de lege sub sancţiunea
nulităţii.

b.1.b. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ

Răspunderea vânzătorului pentru acest tip de evicţiune există dacă se

îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
1. să existe o tulburare de drept- condiţie îndeplinită atunci când un terţ
invocă un
drept, sarcină sau servitute asupra bunului vândut

2.cauza tulburării să fie anterioară încheierii contractului de vânzare-

cumpărare
3.cauza tulburării să nu fi fost cunoscută de cumpărător
Sarcina probei incumbă vânzătorului care, trebuie să probeze sau că
dobânditorul a cunoscut pericolul evicţiunii, sau că acest pericol putea şi
trebuia să fie cunoscut, cu diligente minime, de orice cumpărător aflat în
aceeaşi situaţie.
Realitatea că legea obligă vânzătorul(art.1337C.civ) să declare sarcinile ce
grevează imobilul, nu trebuie să conducă la concluzia că obligaţia de garanţie
subzistă şi în cazul în care, deşi cumpărătorul cunoştea existenţa sarcinilor,
vânzătorul nu şi-a executat obligaţia de informare.
Conţinutul şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie contra
evicţiunii
Acestea diferă după cum :
a) Evicţiunea nu s-a produs
Anterior evicţiunii vânzătorul are obligaţia de a nu face nimic care să îl
tulbure pe cumpărător în folosinţa liniştită a bunului. E vorba de o obligaţie
negativă de a nu face.

b) Evicţiunea e pe cale să se producă

Dacă evicţiunea e iminentă, vânzătorul e obligat să facă tot ceea ce e
necesar pentru evitarea producerii ei. Acum e vorba de o obligaţie pozitivă de
a face.

c) Evicţiunea s-a produs

în această situaţie vânzătorul urmează să-l despăgubească pe cumpărător
pentru prejudiciul suferit. Este o obligaţie pozitivă, de a da.
Evicţiunea consumată poate fi de mai multe feluri, iar în funcţie de acestea
diferă şi răspunderea vânzătorului. Astfel, există următoarele situaţii:
• evicţiunea e totală; aceasta presupune pierderea în totalitate a dreptului de
proprietate asupra bunului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
în această situaţie vânzătorul e obligat să-i achite cumpărătorului sau
succesorilor
lui în drepturi următoarele: - preţul plătit, având dreptul însă să oprească din
acesta o
sumă de bani egală cu beneficiile obţinute de cumpărător de pe urma
distrugerii
bunului; - contravaloarea fructelor pe care cumpărătorul a fost
obligat să le restituie terţului evingător
-cuantumul cheltuielilor de.judecată suportate de
cumpărător şi ocazionate de procesul cu terţul
evingător cât şi de formularea acţiunii în regres
contra vânzătorului răspunzător pentru evicţiune
-cheltuielile suportate de cumpărător pentru
încheierea contractului de vânzare-cumpărare,
respectiv taxele de radiere şi înmatriculare, taxele de
intabulare, onorariul avocatului, etc.
- despăgubirile compensatorii, conform dreptului
comun.
• evicţiune parţială ; semnifică pierderea unei cote-părţi ideale din dreptul
de
proprietate asupra bunului ori a unei fracţiuni din bun sau restrângerea ori
negarea unui alt drept cu privire la bun.
În această situaţie cumpărătorul va putea cere :
- rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare - care e posibilă numai
atunci când pierderea suferită e aşa de importantă încât cumpărătorul nu ar
mai fi încheiat contractul dacă ar fi cunoscut situaţia reală.
-despăgubiri pentru prejudiciul suferit- la care cumpărătorul reclamant
solicită instanţei să-l oblige pe vânzătorul-pârât. Ele au în vedere
contravaloarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii.
 b.2. Garanţia contra viciilor lucrului vândut

Noţiune: Obligaţia de garanţie contra viciilor bunului vândut rezultă

din principiul potrivit căruia vânzătorul are îndatorirea nu numai să asigure
stăpânirea liniştită a bunului vândut, ci şi folosinţa utilă a lui. Această
obliogaţie a vânzătorului e prevăzută de lege în art.1352-1360C.civ.
Viciu al bunului vândut e reprezentat de orice lipsă, defect sau deficienţă ce
face bunul impropriu a fi folosit potrivit destinaţiei sale, sau care-i diminuează
valoarea într-atât încât se poate prezuma că, în cunoştinţă de cauză,
dobânditorul nu l-ar fi cumpărat ori ar fi plătit un preţ mai mic(art.1352C.civ).
Acele vicii ale bunului care atrag răspunderea vânzătorului mai sunt numite
şi vicii redhibitorii, urmare a faptului că acţiunea în garanţie prin care se solicită
rezoluţiunea vânzării pentru vicii este denumită acţiune redhibitorie(în latină
redhibere=a lua înapoi).

Condiţiile răspunderii pentru vicii

Pentru ca vânzătorul să răspundă pentru viciile bunului vândut trebuie să
fie îndeplinite, cumulativ, următoarele condiţii: 1. viciul să fie
asctyns(art.1353C.civ)
Este ascuns acel viciu care nu e cunoscut de cumpărător şi care nu e
susceptibil de a fi detectat printr-o verificare normală, serioasă şi atentă.
Sarcina cunoaşterii viciului revine vânzătorului, care se poate folosi de orice
mijloc de probă, inclusiv prezumţii şi depoziţii ale martorilor.
Aptitudinea cumpărătorului de a cunoaşte viciile bunului e apreciată după
tipul abstract al omului prudent şi diligent, criteriu aplicat consecvent în
practica judiciară.
Exemple de vicii apreciate în practică drept ascunse:
- viciul ce nu poate fi depistat decât în condiţii de temperatură foarte joasă,
inexistente la data predării bunului;
- viciul ce nu a putut fi cunoscut datorită manoperelor frauduloase ale
vânzătorului
Exemple de vicii apreciate în practică ca nefiind ascunse: - nu e viciu ascuns al
unui bun-autoturism în speţă-funcţionarea necorespunzătoare a tobei de
eşapament, gradul de uzură al anvelopelor, caroseria afectată de rugină, lipsa
lămpilor la număr şi la plafonieră, şi nici o capacitate mai mică a bunului
vândut decât cea stabilită. Deasemenea, s-a statuat că nu pot fi considerate
vicii ascunse ale bunului dacă acestea nu au fost constatate de cumpărător din
cauza lipsei de informare, de experienţă ori nepricepere, pentru că, atunci
când cunoaşterea calităţilor ori defecţiunilor unui bun necesită o pregătire
anume, cumpărătorul e în culpă dacă nu apelează la o persoană calificată, în
măsură să descopere caracteristicile bunului respectiv cu ocazia verificării lui.
(în acest sens, Trib. Suprem, s.civ, dec.nr. 1859/88). 2. viciul să fie oravfart
1353C.civ)
Viciul e grav dacă afectează considerabil bunul sau chiar înlătură folosirea
bunului conform destinaţiei lui ori în scopul avut în vedere de părţile
contractante.
Aprecierea gravităţii viciului este făcută de instanţa competentă, funcţie de
particularităţile concrete ale speţei.
 Exemple din hotătârile instanţelor: în practică s-a decis că dacă bunul, cu
toate că prezintă unele defecţiuni, chiar ascunse fiind, dacă poate fi folosit
potrivit destinaţiei lui, acţiunea formulată în temeiul disp.art.1352C.civ. nu poate
fi admisă(Trib.Suprem,s.civ., dec.679/1988).
3. Viciul să fi existat la data contractării. E o condiţie neprevăzută expres de
legiuitor, însă e consecinţa firească a transmiterii riscurilor la cumpărător din
momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Dacă părţile au
amânat
transferul dreptului de proprietate şi al riscurilor, ori numai al riscurilor, pentru
o dată
ulterioară perfectării contractului, vânzătorul va răspunde pentru viciile care au
apărut
ulterior vânzării dar înainte de efectuarea
transferului proprietăţii şi al riscurilor.
4. Să nu fie vorba de o vânzare prin licitaţie publică(art. 1360C.civ)saw cfe o
vânzare de drepturi succesorale(art. 1399C.civ.).
Art.1460C.civ.dispune că regulile privitoare la răspunderea vânzătorului
pentru vicii nu sunt aplicabile în cazul vânzărilor publice.
Atunci când printr-un contract sunt înstrăinate drepturi succesorale,
vânzătorul e obligat să garanteze numai calitatea sa de moştenitor, nu şi
calitatea bunurilor din patrimoniul succesoral.
Sarcina probei
îndeplinirea cumulativă a condiţiilor enumerate pentru răspunderea
vânzătorului pentru viciile ascunse ale bunului vândut trebuie dovedită,
probată de cumpărător. El o poate face prin orice mijloc de probă( înscrisuri,
prezumţii, depoziţii de martori etc), fiind vorba de un fapt juridic.

Efectele obligapei de garanţie contra viciilor

în cazul îndeplinirii cumulative a condiţiilor răspunderii pentru vicii,
cumpărătorul are la îndemână 3 acţiuni:
I. Acţiunea redhibitoiie= acea acţiune civilă, patrimonială prin care
reclamantul-cumpărător solicită instanţei să dispună rezoluţiunea contractului
de vânzare-cumpărare întrucât bunul vândut e afectat de vicii ce-l fac
impropriu folosirii conform destinaţiei sale ori îi scad foarte mult valoarea.
Promovarea acpunii se face de creditorul obligaţiei, de garanţie contra viciilor,
care poate fi: cumpărătorul sau subdobânditorul bunului. Lui îi revine şi sarcina
de a proba.
Admiterea acţiunii are ca efecte: desfiinţarea contractului şi repunerea
părţilor în situaţia anterioară. Astfel, cumpărătorul va trebui să restituie bunul
ori partea rămasă din el, iar vânzătorul preţul şi cheltuielile vânzării-dacă ele
au fost suportate de cumpărător.
Vânzătorul va putea fi obligat şi la plata de daune-interese, dacă se
dovedeşte reaua lui credinţă(cunoaşterea viciilor bunului).
Dacă bunul a pierit fortuit, chiar ca efect al viciilor, acţiunea redhibitorie va
fi respinsă ca nefondată de instanţă, pentru că, cumpărătorul e cel care trebuie
să suporte riscul pieirii fortuite a bunului, conform principiului res perit domino.
II. Acţiunea estimatorie= acţiunea civilă patrimonială prin care
reclamantul-
cumpărător solicită instanţei obligarea pârâtului-vânzător la restituirea din
preţul plătit,
a o parte proporţională cu reducerea valorii bunului, ca urmare a viciilor de
care bunul
a fost afectat. Deprecierea valorii bunului se va stabili prin expertiză.
Promovarea acţiunii: de către cumpărător ori subdobânditor,
împotriva vânzătorului sau succesorilor lui în drepturi.
III. Acţiunea în remedierea viciilor= modalitate de remediere a
defecţiunilor de
către sau în contul vânzătorului, admisibilă doar atunci când remedierea e
posibilă şi
nu produce cheltuieli disproporţionate în raport cu valoarea bunului şi nu
afectează
interesele cumpărătorului.

Prescripţia dreptului la acţiune pentru vicii

Acţiunea în răspundere pentru viciile ascunse ale bunului(redhibitorie,
estimatorie ori de remediere) este prescriptibilă în termen de 6 luni, iar
dacăviciile au fost ascunse cu viclenie, în 3 ani (art.1359C.civ. raportat la art.5
din Decret. 167/1958 privind prescripţia extinctivă).
Acest termen încpe să curgă de la data descoperirii viciilor, dar nu mai
târziu de 1 an de la predarea bunului. Dacă bunul e o construcţie, termenul
curge cel mai târziu de la împlinirea a 3 ani de la predare.

OBSERVAŢIE: Există şi posibilitatea admisă de lege(art.1354C.civ) ca părţile

contractante să modifice conţinutul legal al răspunderii vânzătorului pentru
viciile bunului.
Clauzele de înlăturare a obligaţiei de garanţie pentru vicii produc efecte
numai dacă vânzătorul nu a cunoscut viciile bunului, adică a fost de bună-
credinţă, ca şi clauzele de limitare a obligaţiei de garanţie pentru vicii.
Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie pentru vicii snt recunoscute
valabjfle, indiferent dacă vânzătorul a cunoscut sau nu existenţa viciilor.
Exemplu: părţile pot stipula ca vânzătorul să răspundă şi pentru viciile
aparente şi pentru cele inexistente la momentul încheierii contractului, dacă
apar în termen de 1 lună de la data vânzării.

2.4.2. Obligaţiile cumpărătorului

2.4.2.A. Obligaţia de plată a

preţului
Aşa cum se prevede în art. 1361 C.civ, obligaţia principală a cumpărătorului
este aceea „de a plăti preţul la ziua şi locul determinat prin contract".
Plata preţului constă în remiterea sumei de bani care corespunde valorii
bunului vândut, sumă ce e stabilită de părţi la momentul încheierii contractului
sau ea urmează a fi decisă de acestea pe baza criteriilor convenite de ele la
data perfectării vânzării.
Spre a fi valabilă, plata trebuie făcută către vânzător ori împuternicitul lui
sau celui pe care justiţia sau legea îl autorizează să
primească(art.1096C.civ.).Dacă plata e făcută unui incapabil, ea se va
sancţiona cu nulitatea relativă, cumpărătorul putând fi obligat la a plăti din
nou, cu excepţia cazului când se dovedeşte că suma de bani plătită cu titlu de
preţ a profitat incapabilului
Plata preţului se poate face printr-o prestaţie unică sau prin mai multe
prestaţii succesive, funcţie de decizia părţilor.
Data plăţii va fi cea stabilită de părţi. Dacă acestea nu au convenit asupra
ei, atunci data plăţii preţului bunului vândut coincide cu data la care vânzătorul
trebuie să predea bunul ce formează obiectul derivat al contractului.
Locul plăţii preţului e cel stabilit de părţile contractante. Dacă nu există
în contract o prevedere expresă la acesta, el va putea fi făcut:
-la domiciliul vânzătorului (plata portabilă), dacă preţul se plăteşte în
momentul predării bunului de către vânzător(art.1362C.civ.)
-la domiciliul cumpărătorului(plata cherabilă),dacă părţile nu-şi îndeplinesc
în mod simultan obligaţiile contractuale(art.1104C.civ)
Există trei situaţii prevăzute de lege în care cumpărătorul e obligat şi la
plata dobânzii până la plata integrală a preţului(art.1363C.civ):
a. când plata dobânzilor rezultă dintr-o clauză a contractului încheiat(ce nu
poate
fi mai mare de 50% pe an decât dobânda legală, sub sancţiunea nulităţii
absolute)
b. când bunul vândut şi predat este frugifer, această obligaţie există numai
din
momentul predării bunului frugifer, indiferent de felul vânzării(mobiliare,
imobiliare,
voluntare sau silite).
c. atunci când a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de
plată a
preţului, iar dobânzile curg doar din acel moment.
Punerea în întârziere a cumpărătorului poate fi făcută prin ;
-cerere de chemare în judecată;
-o simplă notificare
Dacă, cumpărătorul nu-şi execută obligaţia de plată a preţului bunului
vâdut, vânzătorul are deschise următoarele mijloace de apărare împotriva lui:
1.invocarea excepţiei de neexecutare a contractului. Astfel, va obţine, fără
intervenţia instanţei, suspendarea executării obligaţiei ce-i incumbă până la
data la care cumpărătorul îşi îndeplineşte obligaţiile sale.
2.acţiunea în executarea silită a obligaţiei de predare a preţului. Astfel
vânzătorul va putea trece la executarea silită a obligaţiei prin vânzarea unor
bunuri ale cumpărătorului
3.acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, pe care o
poate cere numai dacă şi-a executat propria obligaţie contractuală sau
declară că e gata să o execute, neplata preţului fiind imputabilă
cumpărătorului.
2.4.2.B. Obligaţia de luare în primire a bunului vândut

Ea se face la locul şi termenul la care vânzătorul trebuie să execute obligaţia

de predare, suportând şi cheltuielile determinate de ridicarea de la locul
predării, în cazul neexecutării acestei obligaţii, vânzătorul are deschiose
următoarele
acţiuni:
a)acţiunea în executarea silită-prin a cărei introducere va putea cere
instanţei să-l oblige pe cumpărător să ia în primire bunul vândut, sub
sancţiunea plăţii de daune cominatorii
b)depozitarea bunului vândut, prin care cere instanţei să-i permită această
depozitare pe cheltuiala cumpărătorului
c)rezoluţiunea contractului

2.4.2.C. Obligaţia de suportare a cheltuielilor contractului de

vânzare-cumpărare, dacă nu există o stipulaţie contrară(art.1305C.civ.).

Astfel de cheltuieli sunt următoarele :

- sumele de bani necesare pentru redactarea şi multiplicarea contractului,
redactarea procurii şi plata mandatului, dacă una din părţi încheie contractul
prin mandatar;
- taxele de timbru -taxele de
autentificare -taxele de
publicitate imobiliară
-onorariul pentru avocatul ce a acordat asistenţă juridică
părţilor, -onorariul notarului ce a autentificat actul de
înstrăinare etc.

2.5. Varietăţi ale contractului de vânzare-

cumpărare Acestea sunt:

* contractul de vânzare-cumpărare cu

grămada(art.1299C.civ).
El are ca obiect o cantitate de bunuri de gen, individualizată prin masa ei,preţul
stabilindu-se global, pentru toată cantitatea.
Exemplu: porumbul din hambarul vânzătorului în schimbul a unui preţ de 200
ron. Deoarece obiectul vânzării e constituit din bunuri de gen ce sunt
individualizate prin masa lor, transferul proprietţii are loc în momentul realizării
acordului de voinţă al părţilor, nemai fiind necesară o individualizare ulterioară
a lor.

* contractul de vânzare-cumpărare după greutate,

număr ori măsură (art. 1300C.civ)
În cazul în care contractul are ca obiect bunuri de gen dintr-un lot determinat şi
pentru individualizarea cantităţii sau determinarea preţului e necesară operaţia
de cântărire, măsurare sau numărare, transferul proprietăţii şi al riscurilor are
loc la data individualizării bunurilor, iar nu la cea a perfectării contractului.
Data şi locul individualizării vor fi stabilite, dacă părţile nu decid altfel, funcţie
de locul şi data
predării bunurilor. Cumpărătorul va trebui să fie prezent când se fac
operaţiunile de cântărire, măsurare, numărare(personal sau prin reprezentant),
absenţa sa interpretându-se ca o renunţare la aceste operaţiuni.
* contractul de vânzare-cumpărare pe gustate(art. 1301 C.civ)
Potrivit dispoziţiilor legale, dacă vânzarea vizează bunuri ce conform
obiceiului se
gustă înainte de a fi cumpărate, contractul va fi perfectat doar după ce
cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că îi convine. Dacă marfa nu e pe
gustul lui, contractul nu se încheie, vânzătorul neavând nici un temei legal
pentru a-l constrânge
* contractul de vânzare-cumpărare pe
încercate(art.1302C.civ) Aceste e perfectat în momentul realizării
acordului de voinţă , însă cumpărătorul
îşi rezervă dreptul de a verifica într-un termen anume, dacă bunul vândut
corespunde destinaţiei căreia îi este afectat. Dacă nu corespunde, contractul se
desfiinţează retroactiv, părţile restituindu-şi tot ceea ce şi-au prestat în baza
contractului. Transferul dreptului de proprietate şi al riscurilor operează în
cazul acestui contract la data împlinirii condiţiei ca bunul să corespundă
destinaţiei căreia e afectat, şi nu la data încheierii contractului.
* contractul de vânzare-cumpărare cu pact de
răscumpărare-cel în cadrul căruia vânzătorul îşi rezervă dreptul ca în
interiorul unui anumit termen, să-şi ia înapoi bunul vândut, rwestituind preţul şi
cheltuielile vânzării.
In prezent o asemenea vânzare e interzisă de lege pentru cauza ilicită. De
regulă, aceste vânzări ascundeau împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti,
garantate cu bunul înstrăinat.
* contractul de vânzare-cumpărare cu arvună(art.1297-
1298C.clv)
Arvuna= convenţie accesorie contractului de vânzare-cumpărare, pe care
părţile o încheie înaintea şi în vederea perfectării contractului şi constă în suma
de bani ori bunul mobil pe care cumpărătorul o înaintează vânzătorului ca semn
al încheierii contractului.
Arvuna are un caracter accesoriu care face ca aceasta să rămână fără
efecte în situaţia în care contractul va fi desfiinţat(nulitate, rezoluţiune). în
acest caz suma/bunul primit cu titlu de arvună urmează a fi restituit.
* contractul de vânzare-cumpărare a unei moşteniri
În cazul lui, vânzătorul, titular de drepturi asupra unui patrimoniu sau
fracţiuni dintr-un patrimoniu(moştenitor universal sau cu titlu universal)
transmite aceste drepturi cumpărătorului în schimbul unei sume de bani plătite
cu titlu de preţ.(art. 1399-1401 C.civ). Această vânzare-cumpărare poate fi
perfectată numai după deschiderea succesiunii, legea interzicând sub
sancţiunea nulităţii absolute pactele asupra unei moşteniri nedeschise.
* contractul de vânzare-cumpărare de drepturi
litigioase. Retractul litigios
Conform art.1403C.civ. un drept este litigios atunci când e supus unei
contestaţii judiciare.
Ca derogare de la principiul libertăţii contractuale, legea interzice vânzarea
de drepturi litigioase a terenurilor cu privire la care există litigii pe rolul
instanţelor judecătoreşti, dacă ele se referă la reconstituirea dreptului de
proprietate privată ori legalitatea titlurilor de proprietate, pe toată perioada
soluţionării acestor litigii(art.5 Titlu X din Legea 247/2005). Dacă acesta
interdicţie nu se respectă, atunci se va
atrage sancţiunea cu nulitatea absolută care va putea fi constatată de instanţa
de judecată la cererea oricărei persoane interesate şi a procurorului.
Retractul litigios este acea operaţiune juridică prin care adversarul
cedentului îl înlătură din proces pe cesionar, plătindu-i preţul cesiunii, dobânda
şi cheltuielile contractului. Partea procesuală care exercită retractul litigios se
numeşte retractant.
Cedentul poate avea calitatea de reclamant sau pârât în proces.
Instituţia retractului litigios(cu origini în dreptul roman) are ca scop
înlăturarea activităţilor speculative, având în vedere că dobânditorii de drepturi
litigioase urmăresc în general scopuri speculative, cumpărând astfel de
drepturi la preţuri foarte mici pentru a le vinde ulterior la preţuri foarte mari.
Condiţiile retractului litigios :
1.să existe un proces început dar neterminat asupra fondului dreptului(art.
1403)
2.cesiunea să fie făcută în schimbul unui preţ
3.manifestarea de voinţă a exercitării retractului litigios să fie insoţită de
faptul material al plăţii preţului real al cesiunii, cu dobânzile aferente
4.să fie exercitat înaintea instanţei sau pe cale extrajudiciară, printr-o
notificare.
5.exercitarea retractului litigios să nu fie interzisă a se putea exercita.
Cazurile in care legea o interzice sunt:
- când cesiunea s-a făcut către un comoştenitor ori
coproprietar al dreptului cedat
când cesiunea s-a făcut la un creditor spre plata creanţei
-când cesiunea s-a făcutcătre posesorul fondului asupra
căruia există dreptul litigios
-când litigiul are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui
teren agricol din extravilan iar cesionarul beneficiază de
dreptul de preempţiune
Efectele retractului litigios:
a)vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de retractant cu efect
retroactiv
b)se stinge procesul, retractantul cumulând calităţile incompatibile de
reclamant şi pârât
c)între cedent şi cesionar retractul nu produce nici un efect.