8.8.

Litigii ce ţin de arendă, locaţiune, locative

Autorii: Gh. Chibac, A. Cobăneanu

În vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de „contract de

închiriere a bunurilor” cu sensul de folosire temporară a unor bunuri străine contra plată. Conform
art.278 CC vechi, în baza contractului de închirierea a bunurilor locatorul se obliga să transmită
locatarului în folosinţă temporară contra plată anumite bunuri. Termenul “Contractul de închiriere a
bunurilor” era reprodus din legislaţia fostei URSS. Acelaşi termen se folosea şi în codurile civile ale
altor foste republici unionale.
Termenul de “arendă” a fost legiferat prin Decretul Preşedintelui Sovietului Suprem al RSS de
la 7 aprilie 1989 “Cu privire la arendă şi relaţiile de arendă”, iar ulterior prin Bazele legislaţiei URSS
şi a republicilor unionale “Cu privire la arendă” de la 23 noiembrie 1989i. În art. 1 al acestui act
normativ se indica că arenda reprezintă în sine o posesie şi folosinţă temporară, contra plată, bazată
pe contract, a terenurilor şi altor resurse naturale, a întreprinderilor şi altor complexe patrimoniale, la
fel şi altor bunuri, necesare arendaşului pentru exercitarea de sine stătător a unei activităţi economice
sau de altă natură.
Conform acestei definiţii putem concluziona că termenul de “arendă” se utiliza la posesiunea
şi folosinţa temporară a unor anumite obiecte şi pentru anumite scopuri. Primordial pentru utilizarea
termenului de „arendă” era existenţa unui obiect al relaţiilor juridico-civile atras într-o activitate
economică sau de altă natură cu scopul de a obţine anumite venituri.
Noţiunilor de “închiriere de bunuri” şi “arendă” li se atribuie un sens diferit prin normele unor
state europene, cum ar fi, spre exemplu, cele ale Germaniei şi Elveţiei. Astfel, prin “arendă” se
subînţelege contractul, în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a
bunului, ci şi dreptul de a beneficia de ele. În baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerţ şi
industriale.2
O astfel de tratare şi aplicare a noţiunilor de “închiriere a bunurilor” şi “arendă” a găsit şi-n
noul Cod civil al Republicii Moldova de la 6 iunie 2003, 3 în care se utilizează un termen nou în
legislaţia naţională, pur român – contract de locaţiune, fapt care poate fi considerat ca o reuşită a
noului Cod Civil. Conform art. 875 CC al RM prin contratul de locaţiune, o parte (locator) se obligă
să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi
posesiune temporară, iar acesta se obligă să plătească chiria. Prin arendă, în baza art.911 CC al RM,
subînţelegem contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de
terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea
acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.
Prin urmare, aplicarea unui sau altui termen conform noii legislaţii naţionale depinde de două
criterii – obiectul contractului şi destinaţia sa. Începînd cu anul 1989 în toate domeniile economiei
naţionale în activitatea de antreprenoriat, în acte normative naţionale şi în practica judiciară termenul
„închiriere” a fost înlocuit cu termenul „arenda”, fapt care, după părerea noastră nu este prea corect.
Termenul universal de utilizare trebuie să fie cuvîntul „locaţiune”, termen care urmează a fi aplicat
ori de cîte ori este vorba despre închirierea unui bun. De la această regulă generală se poate face doar
o singură excepţie de ordin terminologic. Cînd obiectul contractului este un teren sau un bun agricol,
este necesar de aplicat termenul „arenda”. Respectiv, urmează să fie aplicate şi normele de drept, fapt
care va exclude utilizarea greşită a termenelor juridice şi a normelor de drept material respectiv.
Numai în aşa mod poate avea loc aplicarea terminologiei corecte, care va corespunde legislaţiei
naţionale. Anume sub acest aspect vor fi folosiţi termenii respectivi în acest capitol.
Totuşi, este necesar de menţionat că, conform alin.2, art. 911 CC al RM, prin acordul părţilor,
dispoziţiile cu privire la arendă se aplică şi la locaţiunea altor imobile, adică fiind posibil de utilizat şi
termenul de “arendă” şi invers, contractului de arendă se aplică în modul corespunzător dispoziţiile
cu privire la locaţiune în măsura în care normele respective nu prevăd altfel (alin.3, art.911 CC al
RM.).
Pentru comparaţie, putem arăta că sistemele de drept al altor state, de exemplu, ale Federaţiei
Ruse, nu deosebesc noţiunea de “locaţiune” şi “arendă”. Astfel, conform art.606 CC al FR, în baza

1
contractului de arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul) se obligă să transmită arendaşului
(locatarului) un bun contra plată în posesiune şi folosinţă temporară sau în folosinţă temporară.
Credem că o astfel de abordare a acestor două noţiuni juridice este mai reuşită. În acelaşi timp,
utilizarea în legislaţia Republicii Moldova a diferitor termeni nu ridică mari probleme. Principalul e
de a determina corect ce termen trebuie de utilizat în fiecare caz concret şi care norme materiale
urmează a fi utilizate.
Scopul principal al aplicării corecte a termenelor juridici este utilizarea corespunzătoare a
normelor de drept material, fapt care este impus de reglementarea diferită a raporturilor de locaţiune
şi arendă atît în noul Cod civil, cît şi alte acte normative.
La soluţionarea litigiilor ce ţin de locaţiune şi arendă este absolut necesar de apreciat, de la
bun început, natura juridică a raporturilor contractuale care se află în litigiu şi care necesită o
soluţionare pe cale judiciară. Acest lucru este absolut necesar dat fiind faptul că în practică, în
majoritatea cazurilor, în contractele civile se utilizează termenul „arenda”, dar în realitate, în
dependenţă de obiectul şi scopul contractului, în majoritatea cazurilor are loc contractul de locaţiune.
La soluţionarea litigiilor ce ţin dec locaţiune şi arendă este necesar să se ţină cont de hotărîrile
Plenarei Curţii Supreme de Justiţie, şi anume:
1. Hotărîrea nr.2 din 30.01.1996 „Cu privire la practica aplicării instanţelor judecătoreşti a unor
prevederi ale Constituţiei Republicii Moldova”;
2. Hotărîrea nr.2 din 29.05.1989 „Cu privire la practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a
legislaţiei ce reglementează evacuarea cetăţenilor din casele supuse demolării în legătură cu
retragerea loturilor de pămînt pentru necesităţile publice, reutilarea sau schimbarea destinaţiei
speciale a caselor”;
3. Hotărîrea nr.3 din 30.01.1996 „Cu privire la unele chestiuni despre aplicarea de către instanţele
judecătoreşti a Legii privatizării fondului de locuinţe”;
4. Hotărîrea nr.36 din 20.12.1999 „Despre practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a unor
dispoziţii ale Codului cu privire la locuinţe”;
5. Hotărîrea nr.24 din 10.07.1997 „Cu privire la practica aplicării legislaţiei despre protecţia
consumatorilor la judecarea cauzelor civile”;
6. Hotărîrea nr.18 din 222.04.2002 „Cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislaţiei în
soluţionarea litigiilor izvorîte din raporturile de arendă5.
Pentru a evita repetări în prezenta publicaţie ne vom referi doar la unele aspecte care nu şi-au
găsit reflectare şi soluţie în hotărîrile Plenarei Curţii Supreme de Justiţie în ultimii ani. De asemenea,
în această publicaţie vor fi analizate unele aspecte noi care sunt stipulate în noul Cod Civil.
Este necesar de menţionat faptul, că noul Cod Civil al RM nu conţine careva norme speciale
care ar reglementa contractul de locaţiune a spaţiului locativ. Acest contract, în afară de Codul cu
privire la locuinţe al RM şi alte acte normative locative este reglementat din articolele Codului Civil,
care se referă la locaţiune în genere. Acest fapt poate fi demonstrat prin stipularea în unele articole
din noul Cod Civil dedicate locaţiunii careva prevederi direct orientate pentru contractul de locaţiune
a spaţiului locativ. Bunăoară, în alin.2 art.879 CC RM este stipulat, că în cazul închirierii unei
locuinţe convenţiile prin care se derogă de la norma cu privire la locaţiune în privinţa reducerii chiriei
din cauza viciului bunului închiriat în defavoarea locatorului nu produc efecte.
Forma contractului de locaţiune, după cum este stipulat în art.876 CC RM, a unui bun imobil
trebuie să fie întocmit în scris, iar a unuia asemenea bun pe un termen ce depăşeşte trei ani trebuie
înscris în Registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea
contractului faţă de terţ. Prin urmare, nerespectarea formei contractului nu afectează valabilitatea
acestuia. Această regulă se referă doar la bunurile imobile. Din conţinutul art.876 CC RM putem face
concluzia, că contractul de locaţiune asupra bunurilor mobile poate fi încheiat în orice formă
prevăzută de lege, inclusiv şi verbală.
Absolut o altă situaţie are loc în contractul de arendă. Potrivit art.912 CC RM contractul de
arendă se încheie în scris. Din această normă rezultă că forma scrisă se referă la orice contract de
arendă, indiferent de obiectul acestuia. Prin urmare, în caz de litigiu, nerespectarea formei scrise a
contractului de arendă poate avea consecinţe prevăzute în art.art.210, 211 CC. La prima vedere
soluţia nu e atît de nefavorabilă pentru părţi, însă, cu părere de rău o regulă referitoare la consecinţele

2
nerespectării formei scrise a contractului de arendă este stipulată în Legea cu privire la arendă în
agricultură din 15 mai 20034. Astfel, potrivit alin.6 al art.6 al acestei legi neincluderea în contractul
de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea
acestuia. Considerăm, că această prevedere legală nu este cea mai reuşită pentru ţărani, care nefiind
prea cărturari au careva temeri (neîncredere) faţă de orice hîrţoagă, însă legea trebuie să fie respectată
cît de nereuşită nu ar fi. Altă problemă constă în faptul, că această normă urmează să fie modificată.
Este necesar de menţionat faptul, că în contractul de arendă, reieşind din natura şi importanţa
acestuia, pot fi considerate esenţiale următoarele condiţii: obiectul contractului, termenul şi preţul, iar
după cum este stipulat direct în lege – şi condiţia cu privire la forma scrisă a contractului.
Referindu-se la forma contractului de arendă este necesar de menţionat încă un moment, care
trebuie numaidecît să fie luat în consideraţie de instanţele judecătoreşti, şi anume: la 30 ianuarie 2004
prin Hotărîrea Guvernului nr.72 privind implementarea Legii cu privire la arendă în agricultură au
fost aprobate contractele-model de arendă a terenurilor, de subarendă a terenurilor, de arendă a
bunurilor agricole, altele decît terenurile, care urmează să fie utilizate în practică.
Alt moment important de ordin practic este termenul contractului de locaţiune. Potrivit art.877
CC RM acest contract nu poate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 de ani. Un principiu de bază
a contractului de locaţiune este folosinţa sau folosinţa şi posesiunea temporară (art.875 CC RM). Dat
fiind faptul, că noul Cod civil nu stipulează careva reguli cu privire la modul de stabilire a
termenului contractului acesta poate fi: de scurtă durată, de durată medie şi de lungă durată, şi se
stabileşte prin acordul părţilor. Acest termen poate fi determinat sau nedeterminat. Posibilitatea
stabilirii raporturilor contractuale pe un termen nedeterminat este stipulată în alin.1 art.904 CC RM,
unde se menţionează, că dacă raporturile contractuale continuă în mod tăcit după expirarea
contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat. Prin urmare,
iniţial la încheierea contractului de locaţiune se stabileşte un termen, însă deoarece legea nu stabileşte
careva interdicţii, putem conchide că şi de la bun început poate fi încheiat un contract pe un termen
nedeterminat. Unica condiţie legală este ca termenul contractului să nu depăşească 99 de ani. Aceste
reguli pot fi aplicate şi faţă de contractul de închiriere a spaţiului locativ.
O altă situaţie referitoare la termenul contractului este în contractul de arendă. În primul rînd,
potrivit art.911 CC RM contractul de arendă urmează să fie încheiat pe o durată determinată, iar
termenul minim al acestui contract este de un an (art.915 CC RM), iar termenul maximal este de 30
de ani (art.8 al Legii cu privire la arendă în agricultură). În toate ţările civilizate asupra contractului
de arendă în agricultură se aplică regula generală, acest contract este de lungă durată şi nu poate
depăşi 99 de ani. O astfel de regulă este binevenită dat fiind faptul, că în contractele de lungă durată
sunt posibile investiţii serioase şi în raporturile contractuale pot fi implicate două-trei generaţii de
rude. Din aceste considerente putem menţiona că termenul maximal de 30 de ani, stipulat în legislaţia
naţională nu este cel mai reuşit. După părerea noastră, contractul de arendă ar fi de dorit să poată fi
încheiat pe un termen de pînă la 99 de ani.
În al doilea rînd, o altă regulă este stipulată pentru cazurile expirării termenului iniţial al
contractului. Astfel, potrivit alin.3 art.315 dacă termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i se
predea terenul şi arendaşul continuă exploatarea lui, contractul de arendă se consideră prelungit cu un
an. Această regulă poate fi repetată ori de cîte ori este necesar.
E necesar de menţionat şi cîteva sugestii cu privire la obiectul locaţiunii, care de asemenea,
pot reprezenta careva interese pentru practica judiciară. Asfel, legislaţia în vigoare admite locaţiunea
în toate ramurile economiei naţionale fără careva îngrădiri şi excepţii. Mai mult decît atît, pot fi
închiriate bunuri sub orice formă de proprietate. Această regulă pentru prima dată şi-a găsit elucidare
în normele de drept ale fostei URSS încă în 1989, ulterior fiind reflectată şi în legislaţia naţională a
Republicii Moldova.
În 1989 s-a lărgit simţitor a fost mărit cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi închiriate.
Astfel, pe lîngă bunurile de menire cultural-casnică, puteau fi închiriate şi cele care sînt atribuite
fondurilor fixe şi circulante. Practic au fost înlăturate toate îngrădirile. Mai mult decît atît, pentru
prima dată în perioada exestenţei puterii sovietice a fost admisă locaţiunea pămîntului şi altor resurse
naturale de către toţi doritorii, inclusiv de persoanele fizice.

3
 În ceea ce priveşte proprietatea publică, prin Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 6
ianuarie 1994, a fost aprobată Lista întreprinderilor şi organizaţiilor de stat a căror arendă nu se
admite. La acestea se atribuie
- Banca Naţională a Moldovei;
- Rezervaţiile naturale de stat;
- Radioteleviziunea Naţională;
- Secţia comunicaţiilor speciale de pe lîngă Centrul de transportare a Poştei;
- Camera Naţională a Cărţii din Republica Moldova;
- Întreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;
- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase;
- Staţiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;
- Laboratoarele veterinare;
- Întreprinderile pentru producere şi congelarea spermei de taur;
- Întreprinderile specializate de executare a lucrărilor de exploatare „Iumex”;
- Întreprinderile de alimentare cu apă şi canalizare, centrale şi reţelele termice ale
gospodăriei comunale.
În acelaşi decret a fost aprobată şi Lista bunurilor statului ce nu pot fi date în arendă. La
acestea se atribuie:
- Complexele de radiolocare;
- Mijloacele militarizate cu acţiuni antigrindină;
- Tehnica militară şi armamentul, echipamentul militar;
- Utilajul (echipamentul ) atomic;
- Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova şi al Centralei electrice cu
termoficare;
- Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor şi baterea monedelor, emisia hîrtiilor de
valoare şi a timbrelor poştale;
- Materialele de arhivă care ţin de competenţa organelor de stat ale arhivelor;
- Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra procesului
tehnologic şi a calităţii produselor alimentare şi a producţiei industriale;
- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanţelor narcotice cu efecte puternice şi
toxice;
- Utilajul radiologic;
- Utilajul cu izotopi radioactivi;
- Utilajul radiorenteghenologic;
- Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sîngelui;
- Utilajul special pentru operaţiile la inimă;
- Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vînătoare cu alice, pentru
instruire), armele albe, dispozitivele de explodare;
- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea şi repararea diferitelor tipuri de armament,
muniţii, substanţelor explozive, dispozitivelor de explodare şi pirotehnice1.
Un aspect pur practic poate avea şi o altă novaţie a CC în vigoare. Este vorba de litigiile
civile, care se pot isca în viitor, dar care nu erau cunoscute legislaţiei vechi şi care în legislaţia nouă
se referă la obligaţiile necontractuale. Vorbind despre aceste categorii de obligaţii este necesar de
menţionat, că ele nu se încadrează în sistemul contractual al locaţiunii. Precizăm, nu este vorba de
raporturi delictuale, care iau naştere în rezultatul cauzării de daune, dar de alte raporturi civile, care se
încadrează în sistemul contractual al locaţiunii.
Primul moment se referă la norma stipulată în art. 889 CC din care rezultă, că unul şi acelaşi
bun poate fi dat în chirie concomitent mai multor locatari. În asemenea situaţie fiecare locatar este
obligat de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi
locatari. Prin urmare, nerespectarea de către unul din locatari a acestei obligaţii poate avea ca efect
iniţierea unui litigiu civil între subiecţi, care direct nu se află în raporturi contractuale, dar care fiind

1
Monitorul Parlamentului Republicii Moldova, 1994, nr.1.

4
încadraţi într-un sistem de raporturi civile, care au la temelie cîteva contracte de locaţiune, dar care se
referă la unul şi acelaşi bun închiriat, a obligaţiilor reciproce.
Nerespectarea de către unul din locatari a obligaţiei de a acţiona într-o manieră care să nu
împiedice folosirea normală a bunului de către alţi locatari are şi consecinţe negative. Astfel, potrivit
art.889 CC RM, locatarul care nu şi-a onorat obligaţia respectivă este ţinut (obligat) faţă de locator şi
de ceilalţi locatari prejudiciul care poate rezulta din neexecutarea acestei obligaţii, fie că a fost produs
de el, fie de persoanele cărora le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el.
O altă consecinţă negativă a nerespectării acestei obligaţii legale poate fi rezilierea
contractului de locaţiune cu locatarul vinovat din iniţiativa locatorului (alin.2 art.889 CC RM).
Un alt moment foarte important îl constituie faptul, că litigiile de natură necontractuală se pot
isca şi pe „verticală” – între sublocatar şi locator fără participarea în litigiu a locatarului contractului
de locaţiune de bază. Astfel, potrivit art.897 CC RM, în cazul în care locatorul nu-şi exercită
obligaţiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-l obliga să-şi execute obligaţiile.
O altă problemă de ordin practic, care se poate isca la soluţionarea litigiilor cu privire la
reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat se referă la viciile nesemnificative, care nu se
iau în consideraţie la reducerea chiriei (art.879 CC RM). După părerea noastră este considerat
nesemnificativ acel viciu, care nu influenţează esenţial la folosirea bunului în ansamblu, se referă
doar la unele părţi componente, detalii ale obiectului contractului şi pentru înlăturarea căruia nu se cer
cheltuieli însemnate.
Un interes de ordin practic se poate isca şi referitor la termenul „modul rezonabil”, care se
utilizează în art.891 CC RM. Astfel, potrivit acestui articol locatorul pe parcursul locaţiunii are
dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui, iar în cazul imobilului, să-l prezinte
eventualelor cumpărători sau locatari. Pentru a exercita aceste drepturi locatorul, în virtutea legii, este
obligat să respecte şi interesele locatarului, adică să-şi realizeze drepturile sale în mod rezonabil.
Considerăm, că locatarul trebuie să fie în prealabil înştiinţat despre eventualele verificări, vizitări şi
lucrări. Aceste acţiuni trebuie să fie efectuate în perioadele de timp şi în modul convenit atît pentru
locator, cît şi pentru locatar, şi cu condiţia că ele nu vor crea incomodităţi pentru locatari în ce
priveşte folosinţa bunului închiriat.

5
i1
Ведомости Верховного Совета СССР.-1989. - №25.
2
Vezi Гражданское право капиталистических государств / Под. ред. Е.А.Васильева. - Москва, -1993, р.335
3
Monitorul Oficial al Republicii Moldova.-2002.-nr.82-86
4
Monitorul Oficial al Republicii Moldova.-2003.-nr.163-166
5
Curtea Supremă de Justiţie. Culegere de hotărîri explicative. – Chişinău, 2002.