Contractul de locaiune

Definiie: Potrivit art. 1777 NCC Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun, pentru o anumit perioad de timp, n schimbul unui pre, denumit chirie. Locaiunea, n raport cu obiectul material al obligaiilor care se nasc din aceasta, are denumirea de nchiriere dac se realizeaz asupra construciilor/terenurilor sau a bunurilor mictoare-, de arendare dac se refer la terenuri agricole i alte bunuri agricole-, de locaiune de lucrri dac se refer la locaiunea muncii i a serviciilor de transport ( cruia)sau de antepriz dac privete efectuarea unei lucrri pentru un pre determinat, cnd materialul se d de cel pentru care se va executa lucrarea. Locaiunea (n condiii special) bunurilor proprietate public a statului i a componentelor sale ori a activitilor i/sau a serviciilor de interes public naional sau local poart denumirea de concesiune. Obiectul contractului: Obiectul oricrui contract de locaiune are n vedere operaiunea de asigurare a folosinei temporare a unui bun sau a unui ansamblu de bunuri, conform destinaiei lor, de ctre un ter, contra unei prestaii, de regul periodic, numit chirie.

Caracterele juridice ale contractului de locaiune

a) Este un contract consensual, deci forma scris a sa este cerut doar ad probationem, i

nu ad validitatem. Aceast concluzie se desprinde n mod indirect din prevederile art. 1781 NCC, conform crora contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i a preului.
b) Este un contract oneros i comutativ, deoarece fiecare parte contractant urmrete,

prin ncheierea i executarea lui, realizarea unui folos patrimonial, cunoscnd nc de a momentul ncheierii lui care este ntinderea acestuia.
c) Este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece obligaia caracteristic a fiecrei

pri( a locatorului- de a pune n posesia locatarului bunul nchiriat spre a fi folosit conform destinaiei convenite- i a locatarului- de a plti chiria la termenele i n cuantumul convenit) i are cauz juridic direct n obligaia caracteristic a celelilalte pri.
d) Este un contract cu executare succesiv prin natura sa, pentru c asigurarea folosinei

de ctre locator a bunului nchiriat se va realiza n timp( ntr-o perioad mai lung sau mai scurt, dup caz, an de an, lun de lun, zi de zi etc.), iar plata chiriei de ctre locatar se va face la diferite intervale (lunar, trimestrial, anualt etc.), adic cu o anumit periodicitate i la anumite scadene.
1

Noul Cod civil conine prevederi deosebite cu privire la durata locaiunii, n sensul c Locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani(art. 1783). De asemenea, art. 1785, intitulat Locaiunea far durat determinat, arat c, Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea de consider ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii

unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul

bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului

pentru folosina unui imobil.

Formarea contractului de locaiune

ncheierea locaiunii prezint particulariti n materie de consimmnt, capacitatea prilor, obiect i forma contractului.

A. Consimmntul prilor Potrivit art. 1781 NCC, contractul se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului. Cu privire la aceste dispoziii anumite observaii trebuie fcute: atunci cnd prile au czut de acord cu privire la condiiile i clauzele contractului preconizat, se formeaz acordul de voine; pentru formarea consimmntului este suficient ca prile s convinp numai asupra bunului i a preului( urmnd ca, referitor la alte condiii i clauze, s se poat conveni i ulterior ncheierii locaiunii). n consecin, dispoziiile art. 1781, trebuie nelese n sensul c locaiunea se consider ncheiat ndat ce au fost ndeplinite condiiile de capacitate, obiect, cauz i form, iar prile au consimit, cel puin asupra bunului i preului.
2

B. Capacitatea prilor n contractul de locaiune, locatorul poate fi o persoan fizic sau juridic titular a unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asupra bunului ce formeaz obiectul contractului, i anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principat etc. ntruct locaiunea este, n principiu, un act de administrare, att locatorul, ct i locatarul trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de administrare. Pentru acest considerent, oricare dintre soi poate nchiria un bun comun,fr comsimmntul expre al celuilalt so(art. 345 alin. 1 NCC). Minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exerciiu restrns, va putea fi parte n contractul de locaiune, ns cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului su legal( art. 41 alin. 2 NCC). Incapacitile speciale de a vinde i de a cumpra, inclusiv drepturi litigioase prevzute la vnzare, sunt aplicabile i contractului de locaiune(art. 1784 alin. 1 i 2 NCC). Cnd durata contractului de locaiune este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, locaiunea este un act de dispoziie, iar prile trebuie s aibe capacitatea corespunztoare ncheierii unor astfel de acte juridice (art. 1784 alin 3 NCC). Ne alturm opiniei anumitor autori precum, D. Chiric, Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, potrivit creia numai locatorul trebuie s aib capacitate de dispoziie la ncheierea locaiunilor ce depesc 5 ani, deoarece pentru locatar nchirierea este ntotdeauna un act de administrare( indiferent de durat).

C. Obiectul contractului

Locaiunea are obiect dublu: lucrul transmis n folosin i chiria.

a) Potrivit art. 1779 NCC Toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face

obiecul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul.Bunurile mobile pot fi corporale ori incorporale (ex:dr de proprietate intelectual), cu condiia esenial ca respectivele bunuri mobile s fie neconsumptibile i individual determinate. Potrivit art. 1228, i lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locaiuni, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite prin lege.
3

Anumite categorii de bunuri, cum ar fi bunurile proprietate public sau privat a statului, armele etc., sunt supuse unui regim special de nchiriere, n sensul c sunt necesare unele formaliti ori autorizaii speciale, dup caz.
b) Chiria este preul pltit de locatar pentru folosina lucrului nchiriat.

Modalitatea de plat a chiriei se stabilete prin acordul prilor, de regul, n bani, dar(spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare) preul locaiunii poate fi pltit i n orice alte bunuri sau prestaii(art. 1780 alin. 1 C.civ). De regul, chiria se fixeaz pentru o anumit unitate de timp( lun, trimestru, an), dar poate fi stabilit i ca o sum global pentru toat durata nchirierii, pltibil la scadenele convenite. Chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil(putnd s fie lst la aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv, de exemplu, cursul valutar). De asemenea, preul locaiunii trebuie s fie serios. Lipsa preului atrage nulitatea contractului de locaiune, urmnd ca manifestarea de voin a prilor s poat fi calificat ca mprumut de folosin (comodat).

D. Forma contractului de locaiune Locaiunea este n principiu, un contract consensual i, deci, se ncheie valabil prin simplul acord de voine al prilor. Potrivit legii, forma dat de pri contractului de locaiune este ns determinant, n executarea obligaiilor i a conflictelor dintre locatari. Astfel, contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate sub form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract(art. 1798 C.civ). n situaia unor locaiuni succesive ale caror perioade se suprapun fie i parial potrivit art. 1782 C.civ, conflictul dintre locatari se rezolv: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n cartea funciar, dispoziiile art. 902 alin. (1) aplicndu-se n mod corespunztor; b) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti; c) n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului, dispoziiile Art. 1275 aplicndu-se n mod corespunztor.
4

Efectele contractului de locaiune

1. Obligaiile locatorului Locatorul trebuie s asigure folosina lucrului pe toat durata locaiunii(obligaie general de a face, cu caracter succesiv). Pentru asigurarea folosinei lucrului, potrivit art. 1786 C.civ., locatorul are trei obligaii principale: a) obligaia de predare a lucrului, b) obligaia efecturii reparaiilor capitale i c) obligaia de garanie.

A) Obligaia de predare a bunului Locatorul este obligat s predea lucrul la ncheierea contractului i la locul unde se afla n momentul contractrii(dac nu exist stipulaie contrar privind locul i momentul predrii). Dac locatorul nu i ndeplinete obligaia, locatarul poate: - s cear predarea silit a lucrului; - s solicite rezoluiunea contractului pentru neexecutare cu daune-interese; - s invoce excepia de neexecutare( refuznd plata chiriei, dac trebuia pltit anticipat). Predarea bunului dat n locaiune trebuie s se fac mpreun cu toate accesoriile sale i n starea corespunztoare utilizrii acestuia( art. 1787 C.civ). Predarea lucrului nchiriat se face pe cheltuiala locatorului. n cazul n care predarea lucrului nchiriat s-a fcut cu ntrziere, locatarul este ndreptit s cear o diminuare a chiriei, proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina acestuia.

B) Obligaia meninerii strii corespunztoare de ntrebuinare a lucrului Potrivit art. 1788 alin. 1 C.civ., Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform destinaiei stabilite potrivit art. 1799. Dac lucrul se degradeaz din uzul normal al acestuia sau datorit cazului fortuit, inclusiv prin viciile de construcie, necorespunznd unei folosine obinuite potrivit destinaiei, locatorul
5

trebuie s efectueze reparaiile necesare repunerii lucrului n starea corespunztoare(art. 1788 alin. 2 C.civ). Dispoziiile alin. 3 ale aceluiai articol, l autorizeaz pe locatar ca, atunci cnd apare necesitatea efecturii unor reparaii care sunt n sarcina locatorului, iar acesta, dei a fost ntiinat de ctre locatar, nu ncepe reparaiile respective, s le efectueze acesta din urm, operaiune care se va face pe socoteala locatorului; la sumele efectiv pltite de locatar se vor putea aduga dobnzile legale aplicabile n raporturile derivate din exploatarea unei ntreprinderi ori n afara unei astfel de exploatri. n cazul unor astfel de reparaii urgente, locatarul este ndreptit s nceap lucrrile respective nainte de a-l ntina pe locator, dar cu consecina c dbnzile de care am amintit vor curge doar de la data notificrii( alin. 4 C.civ).

C) Obligaia de garanie

Obligaia de garanie cuprinde: garania mpotriva tulburrilor de drept i fapt i garania contra viciilor. Garania pentru tulburarea cauzat prin fapta proprie impune locatorului obligaia de a se abine de la orice fapt personal care l-ar pute priva pe locatar de linitita folosin a lucrului. Astfel,locatorul este dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin(art. 1789 alin. 1 C.civ). Tulburarea locatarului de ctre locatorul care efectueaz reparaiile urgente, ce cad n sarcina sa i care nu pot fi amnate pn la ncetarea locaiunii, nu i este imputabil locatorului, locatarul fiind obligat, n acest caz, s suporte limitarea folosinei lucrului nchiriat (art. 1803 alin.1 C.civ.). Cnd reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Dac reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul devine impropriu pentru ntrebuinarea convenit, locatarul poate rezilia contractul( art. 1803 alin. 3 C.civ). Locatorul rspunde pentru tulburrile provenite din fapta proprie, indiferent dac sunt de drept sau de fapt. Garania pentru tulburrile de drept provenite de la teri are n vedere doar astfel de tulburri, i nu pe cele de fapt, fa de care locatarul se poate apra singur prin aciunea posesorie. Locatorul nu este obligat s l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului. Ca excepie, locatorul garanteaz pentru tulburrile ncepute naintea predrii bunului i care l mpiedic pe locatar s l preia (art. 1793 C.civ.).
6

Cnd un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt. Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz (art. 1794 alin. 1 C.civ). Astfel, locatarul are urmtoarele posibiliti: locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei( dac a comunicat tulburarea suferit locatorului, frp ca acesta s o nlture de ndat); locatarul poate cere rezilierea contractului (cnd tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, potrivit art, 1794 alin. 2 C.civ); locatarul de bun-credin are dreptul i la daune interese.

Locatarul este dator ca, n procesul intentat de ter, avnd ca obiect evingerea sa, s l cheme n garanie sau s l arate ca titular al dreptului pe locator, ca s l apere i s i fac opozabil hotarrea judectoreasc. n caz contrar, locatarului- ntr-un viitor proces intentat locatorului- i se va putea opune excepia procesului ru condus, cu toate consecinele ce deriv de aici, conform art. 1795 C.civ Dac locatarul este chemat n judecat de un ter care pretinde un drept asupra bunului nchiriat, inclusiv un drept de servitute, i exist riscul pierderii, n tot sau n parte, a folosinei bunului, el are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului de procedur civil. Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicrii tulburrii de ctre locatar. El nu va fi ns inut la despgubiri dac dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat.

Garania pentru vicii. Potrivit art. 1790 alin. 1 C.civ, Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. Spre deosebire de vnztor, locatorul va rspunde nu numai pentru viciile existente n momentul ncheierii contractului, dar i pentru cele aprute pe parcursul executrii acestuia, deoarece el are obligaia continu de a asigura folosina lucrului potrivit destinaiei sale pe toat durata locaiunii. Prin excepie de la aceast regul, locatorul nu va putea fi obligat s rspund pentru viciile aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat locatorului n condiiile prevederilor art. 1690 alin. 3, aplicabile viciilor aparente ale lucrului vndut(teza I a lin.2 al art. 1790). Totui, locatorul va fi obligat la plata de despgubii pe care viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarulu(teza a II-a).

n ceea ce privete efectele pe care le produc viciile asupra lucrului nchiriat i executrii contractului sunt aplicabile dispoziiile art. 1791, astfel: Dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere proporional a chiriei. n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile legii. Atunci cnd aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc. Prevederile art. 1792, intitulat Garania pentru lipsa calitilor convenite, instituie aplicarea prin analogie a reglementrilor aplicabile garaniei pentru vicii ascunse n cazul contractului de vnzare, precum i cele aferente contractului de locaiune. Aadar, dac cu ocazia prelurii bunului nchiriat ori pe parcursul executrii locaiunii se va descoperi o neconformitate calitativ a bunului n cauz, prin raportare la condiiile de calitate convenite, acea situaie va fi asimilat unui viciu ascuns al bunului i va avea regimul juridic al acestui tip de viciu.

2. Obligaiile locatarului

Conform art. 1796 locatarul are, n lipsa unor stipulaii contractuale speciale i derogatorii, urmtoarele obligaii: a) s ia n primire bunul dat n locaiune; b) s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract; c) s foloseasc bunul cu pruden i diligen; d) s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune.

A) Obligaia de a lua bunul n primire

Aceasta este o obligaie de a face care este corelativ obligaiei locatorului de a preda locatarului bunul, cele dou obligaii find reciproce i interdependente. Locatarul este obligat s preia bunul la ncheierea contractului i la locul unde se afla n momentul contractrii (dac nu exist stipulaie contrar). n caz de nepreluare a lucrului sau de ntrziere la preluare, locatorul este n drept s cear rezilierea contractului i/sau daune-interese.

B) Obligaia de plat a chiriei

8

n ceea ce privete obligaia de plat a chiriei n cuantumul i la termenele stabilite prin contract, art. 1797 i art. 1798 stabilesc urmtoarele reguli:data plii chiriei este data stipulat n contract iar n lips unei stipulaii n acest sens, plata chiriei se va face dupa urmtoarele reguli: a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an. Articolul 1798 instituie caracterul executoriu al contractului de locaiune n ceea ce privete obligaia de plat a chiriei la termenele i n modalitile stabilite de lege ori contract. Astfel, potrivit art. 1798 contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate sub form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract(art. 1798 C.civ). Plata chiriei se face la domiciliul debitorului(locatarul) potrivit regulilor generale (art. 1494 lit. a) C.civ). Dac locatarul refuz s plteasc chiria, locatorul poate: - s cear executarea silit; - s solicite rezilierea contractului pentru neexecutare cu daune-interese; - s invoce excepia de neexecutare, dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat. Cnd locatorul a nchiriat la mai muli locatari, obligaia de plat a chiriei este conjunct (pentru c rspunderea este contractual), dac nu s-a prevzut altfel n contract (solidaritatea). n situaia n care lucrul nchiriat a fost vndut i noul locator nu l ntineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar este valabil. C) Obligaia de a folosi lucrul cu pruden i diligen Articolul 1799 arat c Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete. Locatarul nu va putea s schimbe destinaia lucrului nchiriat dect cu acordul locatorului. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere dauneinterese i, dup caz, rezilierea contractului (art. 1800 C.civ). Articolele 1801-1803 au n vedere obligaiile locatarului de a efectua micile reparaii locative, aspect pe care l-am tratat anterior. Art. 1804 instituie obligaia locatarul de a permite examinarea bunului de ctre locator: Locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l
9

cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. D) Obligaia de restituire a lucrului La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a primit sau s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1821 alin. 1 C.civ.). Lucrul nchriat se restituie mpreun cu accesoriile sale, conform inventarului. Atunci cnd lucrul a fost predat far inventar, se prezum c locatorul a primit lucrul n bun stare corespunztoare destinaiei stabilite, acesta fiind o prezumie relativ. Potrivit art. 1823 Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului.Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun caz, dreptul de retenie. n cazul producerii unor prejudicii avnd drept cauz incendiile provenite de la locatar, ntinderea obligaiei acestuia de a acoperi prejudiciul produs nu se va limita doa la partea imobilului orimit de el n nchiriere, ci se va extinde la toat cldirea afectat de incendiu. Dac un imobil este ocupat de ctre mai muli colocatari, n caz de incendiu provenit de la ei, rspunderea lor nu va fi solidar(deoarece este contractual), ci conjunct, proporional cu valoarea locativ a prii de imobil ce ocup. n cazul n care locatarul refuz s restituie lucrul, locatorul are la dispoziie dou aciuni: o aciune personal derivat din contract (prescriptibil extinctiv i care nu poate fi intentat terilor) si una n revendicare, ntemeiat pe dreptul de proprietate al locatorului(imprescriptibil, putnd fi intentat i mpotriva terilor deintori ai lucrului).

Sublocaiunea i cesiunea locaiunii

Deoarece locaiunea nu este un contract intuitu personae si nici viager, drepturile i obligaiile contractate, pot fi, n principiu, transmise altor subiecte de drept civil. Transmiterea drepturilor i obligaiilor asumate se realizeaz prin dou modaliti juridice specifice: sublocaiunea i cesiunea locaiunii. 1. Sublocaiunea Sublocaiunea este contractul prin care locatarul transmite unei alte pri numit sublocatar dreptul de folosin temporar asupra lucrului nchiriat de la locator, n schimbul unei chirii.
10

Prile contractului de subnchiriere sunt locatarul( care devine pe aceast cale-n raporturile cu subchiriaul- locator) i subchiriaul(care- n raporturile cu locatarul iniial-devine i el locatar). Prin subnchiriere, raporturile juridice dintre locator i locatar nu sunt afectate, iar ntre locatar si subchiria se aplic regulile obinuite n materie de locaiune. Astfel art.1805 instituie dreptul locatarului de a subcontracta i de a ceda contractul: Locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului. Potrivit art. 1806 Interdicia de a ncheia o sublocaiune o include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o include pe aceea de a ncheia o sublocaiune. (alin.1). Interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial. Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea parial.(alin. 2). Contractul de sublocaiune trebuie s respecte condiiile principale din contractul de locaiune. Potrivit art. 1807 alin. 1, n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. n acest caz, plata anticipat a chiriei ctre locatarul principal nu poate fi opus locatorului.Acest drept este pstrat de ctre locator chiar i n situaia n care creana nscut din contractul de sublocaiune va fi fost cedat de ctre locatarul principal unui ter(alin. 2). Tot n temeiul i prin intermediul unei aciuni oblice, locatorul se va putea ndrepta mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge pe acesta s i ndeplineasc i celelalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune (alin. 3).

2. Cesiunea contractului de locaiune

Cesiunea contractului este operaiunea juridic prin care se realizeaz transferul ctre un ter al calitii de contractant, mpreun cu drepturile i obligaiile ataate acestei caliti (art. 1315 alin. 1 C.civ). Cesiunea contractului de ctre locatar se face numai cu acordul locatorului( i invers). Cesiunea contractului de locaiune nu se va putea face dect dacp acesta nu i-a epuizat durata i nici nu a fost prelungit, n mod expres sau tacit; acest operaiune va trebui s mbrace aceeai form cu contractul de locaiune cedat.
11

Cesionarea locaiunii de ctre locatar are drept consecin principal modificarea raportului de locaiune prin schimbarea persoanei locatarului(cu cesionarul, care dobndete drepturile i obligaiile locatarului). Astfel, prin perfectarea cesiunii, cedentul este liberat de obligaiile sale fa de contractantul cedat din momentul n care substituirea i produce efectele fa de acesta(art. 1318 alin. 1 C.civ).Contractantul cedat poate opune cesionarului toate excepiile ce rezult din contract. Contractantul cedat nu va putea opune cesionarului viciile de consimmnt, precum i orice alte aprri sau excepii nscute din raporturile sale cu cedentul dect dac i-a rezerbat acest drept atunci cnd a consimit la subtituire(art. 1319). Cedentul trebuie s garanteze valabilitatea contractului iar atunci cnd va garanta i executarea contractului va deveni un fideiusor pentru obligaiile contractantului cedat( art. 1320). Ca efect al cesiunii locaiunii de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune(art. 1808 alin.1 C.civ.).

Expirarea termenului contractului i tacita relocaiune

n ceea ce privete expirarea termenului contractului art. 1809 instituie urmtoarele reguli: a) Contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului convenit de pri sau, dup caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil. b) n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
c) Dispoziiile alin. (2) se aplic n mod corespunztor i contractului ncheiat pe perioad

determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent. n ceea ce privete tacita relocaiune aceasta este reglementat de art. 1810: Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor(alin.1). Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel(alin.2).

ncetarea contractului de locaiune

12

Locaiunea nceteaz, n mod firesc, odat cu producerea efectelor sale, la expirarea termenului contractutului. Avnd n vedere c locaiunea s-a ncheiat prin acordul de voine al prilor, ea poate nceta, de asemenea(nainte de producerea efectelor sale), pe aceeai cale( mutuus consensus, mutuus dissensus). Potrivit art. 1820 alin.1 locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului, astfel c, n principiu, moartea uneia dintre prile contractante nu va atrage ncetarea contractului de locaiune, ntruct acesta nu este ncheiat intuitu personae, drepturile i obligaiile prilor trecnd asupra motenitorilor lor legali sau testamentari. Acest regul este atenuat n cazul locaiunii cu durat determinat, cnd motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii(art. 1820 alin.2). n cele ce urmeaz vom analiza fiecare din modurile de ncetare a contractului de locaiune. 1. Denunarea unilateral Aceast cauz de ncetare opereaz atunci cnd contractul a fost ncheiat pe o perioad nedeterminat, conform art. 1816 alin.1 C.civ.Denunarea unilateral este un act unilateral de voi i produce efecte chiar dacnu a fost acceptat de partea concediat care trebuie s suporte desfacerea contractului. Conform prevederilor art. 1816,dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denuna contractul prin notificare(alin.1). Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen(alin.2). La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil, iar contractul de locaiune ncheiat n condiiile prevzute la Art. 1809 alin. (2) sau (3), dup caz, constituie, n condiiile legii, titlu executoriu cu privire la aceast obligaie(alin.3).

2. Rezilierea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor (rezilierea-

sanciune) Atunci cnd, fr justificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a reziliea locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul(art. 1817 C.civ).

13

De regul, rezilierea locaiunii pentru neexecutare trebuie s aib ca temei nendeplinirea unei obligaii principale(ex: neplata chiriei etc.), i nu a unei obligaii mai puin importante. Ca excepie, n cazul contractelor cu executare succesiv, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dac neexecutarea este de mic nsemntate, ns are un caracter repatat( art. 1551 alin. 1 C.civ). Rezilierea trebuie dispus de ctre instan, dar va putea opera i de drept, dac prile au stipulat un pact comisoriu de ultim grad expres n acest sens(art. 1553 alin. 1 C.civ.). Rezilierea contractului poate fi i declarat unilateral de partea ndreptit, prin notificarea scris a debitorului atunci cnd: prile au convenit astfel, cnd debitprul se afl de drept n ntrzoere ori cnd acesta nu a executat obligaia n termenul fixat prin punerea n ntrziere(art. 1552 alin.1 C.civ.).Declaraie de reziliere sau de rezoluiune trebuie fcut n termenul de prescripie prevzut de lege pentru aciunea corespunztoare acestora.

3. Imposibilitatea folosirii bunului

Potrivit art. 1818 alin. 1 dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. ncetarea locaiunii se va produce diferit, dup cum pieirea este total sau parial: -

dac pieirea lucrului a fost total, contractul este desfcut de drept; dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei; Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile dispoziiile art. 1.788.(art. 1818 alin.3).

n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese.(art. 1818 alin.4).

4. Desfinarea titlului locatorului Potrivit art. 1819 alin. 1 C.civ., atunci cnd titlul locatorului este desfinat n baza principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens, contractul de locaiune nceteaz de drept, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina bunului.
14

Ca excepie, i dup desfinarea titulului locatorului, contractele de locaiune rmn valabile i continu s produc efecte pe durata stipulat de pri, fr a se depi un anu de la data desfinrii titlului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii(art. 1819 alin. 2 C.civ.). Potrivit art. 715 alin. 2 C.civ Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. Rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor si pe o perioad de cel mult 6 luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare. n niciun caz, locaiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.(art. 715 alin. 3 C.civ.). n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu stingerea uzufructului.( art. 715 alin.4 C.civ.).

5. Moartea locatorului sau a locatarului Locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii.(art. 1820 C.civ.).

6. Efectele nstrinrii lucrului nchiriat prin acte ntre vi Potrivit art. 1811 dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti;
15

d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. Dac ns, prile au convenit astfel, locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune. Ca excepie, locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului (art. 1812 alin. 2 C.civ.). Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului n condiiile de mai sus, nu are dreptul la despgubiri. n cazurile prevzute la Art. 1811, dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile locatorului care izvorsc din locaiune. Locatorul iniial rmne rspunztor pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior nstrinrii.(art. 1813 C.civ.). Cnd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor sale, dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile legii.(art. 1814 C.civ.). Plata anticipat a chiriei sau cesiunea creanei privind chiria nu poate fi opus dobnditorului dect dac n privina acestora au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea s devin opozabil locatarului, formalitile de publicitate prin nscrierea la arhiv sau, dup caz, n cartea funciar, n funcie de obiectul locaiunii, ori dac plata anticipat sau cesiunea a fost cunoscut de dobnditor pe alt cale.(art. 1815 C.civ.).

Contractul de nchiriere a locuinei

nchirierea locuinei este contractul prin care locatorul transmite chiriaului folosina temporar a unei locuine, n schimbul unei sume de bani, numit chirie. Contractul de nchiriere a unei locuine nu este un contract distinct(independent), ci o varietate a contractului de locaiune. n consecin, acestuia i sunt aplicabile dispoziiile speciale ale legislaiei locative i, n completare,cele ale dreptului comun referitoare la locaiune.

ncheierea, executarea i ncetarea contractului

Contractul de nchiriere a locuinei se ncheie ntre locator i chiria.

16

Locatorul poate fi orice persoan fizic sau juridic ce deine n proprietate o locuin ori care are un alt drept real sau de crean care l ndreptete s ncheie un contract de nchiriere n condiiile Legi nr. 114/1996 i ale Codului civil. Chiriaul este persoana care, ca urmare a ncheierii valabile a contractului de nchiriere a locuinei, dobndete dreptul de folosin temporar a acesteia. Persoana care ncheie contractul, chiriaul, mai este denumit si titular al contractului de nchiriere. Contractul poate fi ns, ncheiat de mai multe persoane n calitate de chiriai, caz n care ele devin cotitulare ale contractului de locaiune i rspund mpreun de exercitarea oligaiilor locative. Ca excepie, dreptul locativ se poate dobndi i de alte persoane dect titularii de contract, care pot locui mpreun cu chiriaul, caz n care vor fi inute solidar cu acesta, pe durata folosinei exercitate, pentru oricare dintre obligaiile izvorte din contract (art. 1832 alin.1 C.civ.). ncetarea, din orice cauz, a contractului de nchiriere, precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se execut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul (art. 1832 alin.2 C.civ).

Obiectul contractului
Obiectul contractului de nchiriere este dublu: locuina nchiriat i chiria. Potrivit art. 28 alin. 3 din O.U.G. nr. 40/1999, suprafaa util a locuinei este format din suprafaa locuibil mpreun cu suprafaa dependinelor. Suprafaa locuibil cuprinde suprafaa dormitoarelor i a camerei de zi. Dependine sunt ncperile care, prin funciunile lor, asigur folosirea corespunztoare a locuinei, i anume: antreu, tind, vestibul, hol, verand, culoar, buctrie, chicinet, oficiu, debara, cmar, camer de baie, WC, spltorie, usctorie, pivni, box, logie teras i magazie din zid. Chiria este obiectul prestaiei chiriaului i un element esenial al contractului. Potrivit art. 32 alin. 1 din O.U.G. 40/1999 pentru locuinele proprietate particular a persoanelor fizice i juridice prevzute la art. 27, chiria se stabilete prin negociere ntre proprietar i chiria cu ocazia ncheierii noului contract de nchiriere. Chiriile pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori al unitilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ai societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar, n funcie de suprafaa util.( art. 26 alin. 1 din ordonan).
17

Nivelul maxim al chiriei pentru locuinele de mai sus nu poate depi 15% din venitul net lunar al familiei(so, soie, copiii, prinii soilor, ginerii, nurorile i copiii acestora, dac locuiesc i gospodresc mpreun), n cazul n care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depete salariul mediu net lunar pe economie. Chiriaul este obligat s aduc la cunotin proprietarului, n termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natur s determine mrimea chiriei, sub sanciunea rezilierii contractului (art.31 alin.2). n cazul n care chiriaul nu i d acordul scris la cererea de majorare a chiriei fn termen de 60 de zile de la data notificrii cererii de majorare, proprietarul poate intenta aciune n justiie pentru majorarea chiriei. Este interzis rezilierea contractului de nchiriere sau evacuarea chiriaului pe motiv c acesta nu este de acord cu majorarea chiriei(art. 35 alin. 5). Orice litigiu ntre chiria i proprietar cu privire la nivelul i la plata chiriei se soluioneaz de ctre judectoria n a crei raz teritorial este situat locuina.(art. 42).

Durata contractului de nchiriere a locuinei este lsat de lege la latitudinea prilor

contractante, innd seamna ns de restriciile dreptului comun n legtur cu durata maxim a oricrui contract de locaiune. Conform art. 1824 alin. 1 C.civ., atunci cnd contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. n acest caz potrivit alin.2, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare; b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. Dac nchirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar este considerat nescris(art. 1825 alin. 1 C.civ). n cazul n care nchirierea este pe durat determinat, iar n contract s-a prevzut c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative
18

proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preaviz prevzut la Art. 1824 alin. (2)(art.1825 alin.2 C.civ.). Indiferent de durata pentru care este ncheiat contractul de nchiriere, dac imobilul nchiriat, prin structur sau prin starea sa, constituie o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la acest drept, va putea rezilia contractul de nchiriere, n condiiile legii. Chiriaul are dreptul i la daune-interese dac, la data ncheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului(art. 1827 C.civ.). Art. 1828 instituie un dreptul de preferin legal al chiriaului la nchiriere: La ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. El nu are ns acest drept atunci cnd nu i-a executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare(alin.1). Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor(alin.2).

Executarea contractului de nchiriere a locuinei

Prin perfectarea contractului de nchiriere se transfer dreptul de folosin al locuinei de la proprietar la chiria i se creeaz obligaii n sarcina prilor. Obligaiile prilor n contractul de nchiriere corespund dreptului comun (contractul de locaiune). O dispoziie specific privete folosina prilor i instalaiilor comune ale cldirii, caz n care chiriaii au dreptul de a ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia, dar i obligaia s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor de folosin comun, precum i la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilete n sarcina lor(art. 1829 C.civ.). Potrivit art. 1826 C.civ., n cotractul de nchiriere a locuinei este considerat nescris orice clauz n temeiul creia: a) chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de locator; b) se prevede rspunderea solidar sau indivizibil a chiriailor din apartamente diferite situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului; c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator;
19

d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract.

Subnchirierea i cesiunea cotractului de nchiriere a locuinei. Decesul locatarului

Art.1833 C.civ. instituie urmtoarele reguli cu privire la subnchirierea i cesiunea cotractului de nchiriere a locuinei:
-

chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului; n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.

a)Subnchirierea locuinei este un contract prin care chiriaul transmite altei persoane numit subchiria dreptul de folosin temporar asupra lucrului nchiriat de la locator, n schimbul unei chirii. Subnchirierea locuinei se face numai cu acordul scris al locatorului(art. 1833). Subnchirierea consimit de chiria nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului su( deoarece nceteaz contractul de nchiriere a locuinei ncheiat cu proprietarul)(art.1834 alin.1 C.civ). Ca excepie, descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut la alin. (1), s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. Dispoziiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile n privina soului supravieuitor(alin.2). n acest caz, mostenitorii chiriaului desemneaz de comun acord persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul chiriaului decedat. n cazul n care acetia nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator(alin.3). Subnchirierea consimit de chiria nceteaz la expirarea termenului prevzut la alin. (1), dac locaiunea nu continu n condiiile alin. (2). n acest ultim caz, persoana desemnat potrivit alin. (3) semneaz contractul de subnchiriere n locul chiriaului decedat(alin.4).
20

b)Cesiunea nchirierii locuinei este un contract prin care chiriaul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile i obligaiile sale dintr-un contract de nchiriere a locuinei unei tere persoane care se va subroga chiriaului, intrnd n raporturi juridice directe cu proprietarul. Cesionarea nchirierii are drept consecin principal modificarea raportului de nchiriere prin schimbarea chiriaului cu cesionarul. Cesiunea poate fi total sau parial. Ca i n cazul subnchirierii, cesiunea se face numai cu acordul scris al locatorului(art. 1833 C.civ).

ncetarea contractului de nchiriere a locuinei

a)Expirarea termenului nchirierii. La mplinirea termenului, contractul de nchiriere a locuinei nceteaz de drept, far vreo formalitate, iar chiriaul este obligat s prseasc locuina. n materie locativ, expirarea termenului nu atrage direcz i ncetarea raporturilor locative, ntruct pot interveni modaliti prin care prile intr n raporturi locative obligatorii(prorogri, rennoiri sau ncheieri forate). La ncetarea nchirierii, chiriaul are obligaia de a plti chiria prevzut n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i la repararea prejudiciilor de orice natur cauzate locatorului pn la acea dat.(art. 1831 alin.2). n cazul refuzului de a elibera locuina, evacuarea chiriaului se face n baza unei hotrri judectoreti(art. 1831 alin.1). b)Denunarea unilateral de ctre chiria Atunci cnd contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu sa convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. n acest caz potrivit alin.2, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun

sau mai mare;

b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o

lun.
21

Dac nchirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar este considerat nescris(art. 1825 alin. 1 C.civ). n cazul n care nchirierea este pe durat determinat, iar n contract s-a prevzut c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preaviz prevzut la Art. 1824 alin. (2)(art.1825 alin.2 C.civ.). c)Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria n cazul n care, fr justificare, una dintre prile contractului de nchiriere nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului(art.1830 alin.1 C.civ.). De asemenea, locatorul poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune(art.1830 alin.2 C.civ.). Potrivit art. 1827, dac imobilul nchiriat, prin structur sau prin starea sa, constituie o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la acest drept, va putea rezilia contractul de nchiriere, n condiiile legii, chiriaul avd dreptul i la daune-interese dac, la data ncheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului. d)Decesul chiriaului Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului(art.1834 alin.1 C.civ.). Descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut la alin. (1), s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. Dispoziiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile n privina soului supravieuitor(art.1834 alin.2 C.civ.).

22

23