Contractul de locatiune

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Notiune
Caractere juridice
Conditii de validitate
Efectele locatiunii
Incetarea locatiunii
Varietati de locatiune

1) Notiune.
Potriv art 1777: Locatiunea este contractul prin care o parte,
numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite
locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in
schimbul unui pret, denumit chirie.
Desi inchirierea desemneaza strict o specie de locatiune uneori
cele 2 notiuni sunt folosite ca sinonime
Din definitia legala rezulta ca ceea ce este definitoriu pentru
locatiune este asigurarea de catre o parte in favoarea celeilalte
a folosintei unui bun in schimbul unui pret.
Sunt 2 elememente definitorii ale obligatiei: caracterul de a
asigura folosinta bunului si caracterul oneros al asumarii acestei
obligatii
Cat priveste bunul a carei folosinta se asigura, conform art. 1779
poate fi imobil sau mobil, corporal sau necorporal si in principiu
orice bun poate fi dat in locatiune daca printr-o prevedere
legala sau natura bunului nu rezulta contrariul inclusiv bunurile
proprietate publica pot face obiectul unui contract de locatiune,
contractul fiind incheieta conform Legii 213/1998 fie de catre
stat sau unitatea administrativ- teritoriala care este titalarul
dreptului de proprietate publica fie de catre autoritati sau
institutii care sunt titularii dreptul de administrare al bunului.
Exista bunuri care prin natura lor nu pot face obiectul
contractului de locatiune, acele bunuri a caror folosinta
presupune consumarea substantei lor, bunuri consumptibile.
Prin contractul de locatiune, locatorul asigura locatarului
folosinta bunului cu conservarea substantei sale, substanta de
care locatarul nu poate dispune, aceasta este o trasatura
esentiala a locatiunii si o distinge fata de alte contracte ce
transmit beneficiarului folosintei si dreptul de a consuma
substanta bunului folosit. Adica un drept corelativ prerogativei
dispozitiei materiale din continutul dreptului de proprietate. Spre
exemplu: daca printr-un contract se concesioneaza o mina,

dreptul de proprietate asupra minereului extras cuvenindu-se

concesionarului atunci contractul respectiv va fi supus pe langa
dispozitiilor speciale privind contractul de concesiune si in
completarea dispozitiilor privind vanzarea , iar nu locatiunea
intrucat prin extragerea minereului se diminueaza substanta
zacamantului.
Intrucat concesionarul poate diminua substanta , el exercita o
prerogativa a porprietarului ce i-a fost transmisa prin concesiune
si de aceea contractul are natura de vanzare a unor lucruri
viitoare, din faptul ca locatiunea presupune in mod esential ca
locatarul sa nu poata dispune de substanta bunului rezulta 2
consecinte:
o Locatarul are dreptul numai la fructe nu si la producte, pe
cand fructele sunt produse periodic de bun fara a-i
diminua substanta , productele ii diminueaza substanta,
culegerea fructelor este un accesoriu al prerogativei
folosintei, prerogativa pusa prin contractul de locatiune la
dispozitia locatarului, pe cand culegerea productelor tine
de prerogativa dispozitiei materiale care apartine
proprietarului.
o In al doilea rand, lucrurile neconsumptibile pot face
obiectul contractului de locatiune pe cand lucrurile
consumptibile nu pot face obiectul unui asemenea
contract decat daca prin vointa partilor ele au fost
declarate neconsumpitible.
Aceasta asigurare a folosintei bunului se face cu titlu oneros,
intre pretul vanzarii si pretul locatiunii exista o mare diferenta,
pretul vanzarii consta intr-o suma de bani, pretul locatiunii
conform art 1780 consta in bunuri sau prestatii. De ori de cate
ori in schimbul folosintei bunului beneficiarul acestei folosinte se
obliga la o contraprestatie, contractul va fi de locatiune
indiferent de natura acelei contraprestatii.(transmiterea unui
bun,plata sumei de bani, stingerea datoriei preexistente, in
asigurarea dreptului de folosinta asupra unui alt bun, in
executarea unei lucrari intr-o prestatie negativa)
2) Caractere juridice
Contractul de locatiune este un contract esentialmente
sinalagmatic intrucat decurg obligatii reciproce si
interdependente pentru ambele parti, obligatia de a asigura
folosinta bun si obligatia de a plati chiria(sinomin pentru pretul
locatiunii).
Contractul de locatiune este esentialmente un contract oneros,
partile vizand asigurarea folosintei bunului si chiria ca fiind
echivalente si asumandu-si obligatiile acestor obiecte in

schimbul obligatiei ce are celalalt obiect.Caracterul oneros este

de esenta locatiunii si el distinge acest contract de contractul de
comodat pe care in schimbul folosintei bunului de care
beneficiaza, el nu datoreaza o contraprestatie comodantului.
Este in principiu comutativ, pentru ca de regula partile cunosc la
data incheierii contractului atat existenta cat si intinderea
obligatiilor asumate.Prin exceptie insa nu este imposibil ca fie
bunul dat in locatiune, fie cuantumul chiriei sa fie stabilit in
functie de criterii care vor varia in viitor, intr-un mod necunoscut
partilor la data incheierii contractului.Daca variatia acestor
criterii determina riscul pierderii si sansa unui castig pentru cel
putin una dintre partile contractului si acest risc si aceasta sansa
sunt determinante pentru incheierea contractului atunci
contractul va fi aleatoriu, in aceasta ipoteza de exceptie.
o Spre ex: un contract in care chiria unui spatiu comercial
este stabilita in functie de profitul obtinut de locatar prin
activitatea comerciala desfasurata in acel spatiu este un
contract aleatoriu pentru ca desi valoarea folsintei
spatiului este cunoscuta de la inceput, valoarea profitului
ce va fi obtinut prin exploatarea comerciala nu este
certa.Astfel incat daca va avea un profit mare chiriasul va
plati un pret mai mare decat valoarea folosintei locatarul
va iesi in pierdere, daca va avea un profit mai mic
locatorul va pierde prin executarea contractului de
locatiune.
Contract ,in principiu, consensual astfel incat se formeaza prin
manifestarea de vointa a partilor indiferent de forma acesteia,
prin execeptie locatiunea bunurilor din domeniul public si al
celor din domeniul privat al statului este supusa unor proceduri
speciale de incheiere care in principiu implica o licitatie publica.
Este dupa cum rezulta si din definitie un contract cu executare
succesiva.Rezulta din definitie ca scopul principal al contractului
este de a asigura locatarului folosinta unui bun , folosinta
bunului presupune o anumita durata de aceea contractul de
locatiune este necesarmente temporal, implica o curgere de
timp in care folosinta bunului sa fie asigurata locatarului intrucat
chiria este considerata echivalent al acelei folosinte se va
prezuma ca ea a fost stabilita in proportie directa cu durata
pentru care se asigura folosinta. In consecinta contractul de
locatiune este in mod necesarmente un contract cu executare
succesiva, durata locatiunii poate sa fie determinata sau
nedeterminata, in dreptul comun atunci cand o obligatie implica
in mod necesar un anumit termen si partile nu l-au convenit ele
se pot adresa instantei pentru a suplini aceasta lacuna in

conventia lor, prin exceptie, in materia contractului de locatiune,

daca durata locatiunii este nedeterminata, atunci oricare dintre
parti ii poate pune capat contractului in mod unilateral
acordandu-i celeilallt parti un termen de preaviz.Mai mult atunci
cand fara a-si fi dorit sa contracteze pe durata nederminata
partile nu au prevazut totusi durata locatiunii, art 1785 (Daca in
contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa
contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor,
locatiunea se considera incheiata: a) pentru un an, in cazul
locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii
unui profesionist; b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp
pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in
acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata
locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia
locatarului pentru folosinta unui imobil.) stabileste un sistem de
prezumtii cu privire la aceasta durata, prezumtii in care faptul
vecin si conex care antreneaza prezumtia rezida in natura
bunului dat in locatiune. Astfel daca bunul dat in locatiune este o
locuinta nemobilata sau un spatiu destinat activitatii unui
profesionist,locatiunea se prezuma incheiata pe un an, daca
obiectul locatiunii este un bun mobil, ori un apartament mobilat,
locatiunea este prezumata incheiata pe durata corespunzatoare
unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria. La hotel camera
100 euro/noapte, daca e stabilita pe luna si partile nu au stabilit
o durata sau daca nu au incheiat o locatiune pe durata
nedeterminata, din aceasta rezulta ca acest contract s-a incheiat
pe o luna.
In cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului,
locatiunea se considera incheiata pe durata locatiunii imobilului.
In orice caz contractul de locatiune nu poate fi perpetuu pentru
ca potrivit principiului adoptat de codul napoleon, dreptul civil
nu admite obligatiile perpetue considerate contrare ordinii
publice, respectiv libertatii persoanei, spre a se preveni o
tendinta manifestata in sec XIX de a ocoli interdictia locatiunii
perpetue prin incheierea unor contracte foarte lungi, NCC
prevede ca locatiunile nu se pot incheia pe o durata mai mare
de 49 de ani, daca partile stipuleaza un termen mai lung aceste
se reduce de drept la 49 de ani.
Aplicarea nulitatii partiale cu privire la durata contractului care
depaseste 49 de ani.
3) Conditiile de validitate
Capacitatea
Obiectul
a. Capacitate

Contractul de locatiune este un contract de

administrare, prin exceptie atunci cand locatiunea
depaseste o durata de 5 ani, se considera ca ea
reprezinta un contract de dispozitie. Daca o persoana
lipsita de capacitate de a face singura acte de
dispozitie incheie un contract de locatiune pentru o
durata mai mare de 5 ani acel contract va fi lovit de
nulitate relativa partiala cu privire la durata care
depaseste 5 ani si la cererea celui ocrotit va putea fi
redus in urma declararii nulitatii la durata de 5 ani.
Incapacitatile prevazute In materia de vanzare si de
cumparare de NCC se aplica in mod corespunzator si
contractului de locatiune. In consecinta, va fi nul
absolut un contract prin care un judecator inchiriaza
un imobil litigios daca litigiu este de competenta
instantei la care functioneaza judecatorul.
b. Obiectul
o Spre a da un bun in locatiune locatorul trebuie sa aiba el
insusi dreptul de a folosi bunul. In consecinta vor putea da
bunul in locatiune proprietarul bunului, uzufructuarul lui,
locatarul.
o Daca dreptul de a folosi bunul este strict personal atunci
el nu va putea fi dat in locatiune de catre titularul
dreptului, spre exemplu: titularul dreptului de uz sau de
abitatie, locatarul unui bun imobil, comodatarul nu vor
putea asigura unei alte persoane folosinta bunului asupra
caruia poarta drepturile lor. Aceasta regula nu tine de
validitatea contractului ci de eficacitatea sa, mai precis de
aptitudinea locatorului de a-si executa obligatia asumata
prin contractul de locatiune, de a asigura locatarului
folosinta bunului. Daca locatorul nu are un dreptul de a
folosi bunul, de care se poate dispune in favoarea altei
persoane atunci el nu-si va putea executa obligatia de a-i
asigura locatarului folosinta acelui bun si va raspunde
contractual fata de locatar pentru aceasta.
o Din acest mecanism rezulta ca locatiunea este valabila
doar ca locatorul nu executa prestatia la care s-a angajat,
uneori pentru ca locatorul sa poata asigura folosinta
bunului in mod efectiv este necesar ca el sa poata opune
contractul de locatiune unei alte persoane, spre exemplu
uzufructuarul care incheie un contract de locatiune isi
poate executa obligatia de a asigura folosinta bunului ce
face obiectul uzufructului insa daca durata contractului de
locatiunii depaseste durata uzufructului pentru ca

uzufructuarul sau mostenitorul sau sa poate continua

executarea obligatiei trebuie ca locatiunea sa fie
opozabila nudului proprietar, la fel coproprietarul care
incheie un contract de locatiune asupra bunului comun
poate asigura locatarului folosinta acelui bun numai daca
locatiunea este opozabila si celorlalti coproprietari.
o In fine daca bunul a facut deja obiectui unei locatiuni
titularul dreptului de a folosi bunul poate sa-si execute
obligatiile asumate printr-o a doua locatiune numai daca
aceasta este opozabila primului locatar. In legatura cu
cele 3 ipoteze: uzufructul, coproprietarul, locatiunea deja
existenta fac obiectul de reglementare a unor dipozitii
speciale.
In privinta uzufructuarului potr art 715 : (1) Uzufructuarul are
dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit
in uzufruct. (2) Locatiunile de imobile incheiate de
uzufructuar, inscrise in cartea funciara, sunt opozabile
proprietarului sau mostenitorilor acestuia, dupa stingerea
uzufructului prin decesul sau, dupa caz, incetarea existentei
juridice a uzufructuarului, pana la implinirea termenului lor,
dar nu mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului. (3)
Reinnoirile de inchirieri de imobile sau de arendari facute de
uzufructuar si inscrise in cartea funciara inainte de expirarea
contractelor initiale sunt opozabile proprietarului si
mostenitorilor sai pe o perioada de cel mult 6 luni ori, dupa
caz, de un an, daca la data stingerii uzufructului nu au fost
puse in executare. In niciun caz, locatiunile nu pot dura mai
mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. (4) In cazul in
care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locatiunile
inceteaza, in toate cazurile, odata cu stingerea uzufructului.
Cata vreme uzufructul este pe un termen determinat
locatiunile incheiate de uzufructuar nu pot avea o durata
mai mare decat acest termen iar in caz contrar sunt
inopozabile nudului proprietar, in schimb dacauzufruct
inceteaza prin decesul uzufructuarului sau prin incetarea
existentei lui juridice, atunci in anumite conditii locatiunea
incheiate de uzufruct pot fi opozabile nudului proprietar si
dupa stingerea uzufructului.
Astfel, locatiunile imobiliare care au fost notate in Cartea
Funciara sunt opozabile nudului proprietar pe toata durata
lor, dar nu mai mult de 3 ani de la data stingerii
uzufructului.
Este posibil ca inainte ca durata locatiunii privind bunul
dat in uzufruct sa expire, uzufructuarul sa incheie cu

locatorul o conventie privind reinnoirea acelei locatiuni,

daca este notata in Cartea Funciara si aceasta conventie
este opozabila nudului proprietar daca uzufructul se
stinge prin deces sau incetarea existentei juridice a
uzufructuarului si chiar daca aceasta stingere a survenit
inainte ca intelegerea de reinnoire sa fi devenit aplicabila.
Durata opozabilitatii acestei conventii de reinnoire este
mai scurta in sensul ca ea este de 1 an pentru bunuri
arendate, 6 luni pentru alte imobile date in locatiune si in
plus conventia de reinnoire nu poate sa produca efecte
fata de nudul proprietar pentru mai mult de 3 ani de la
stingerea uzufructului.

Coproprietar:
Potrivit art 641 : (1) Actele de administrare, precum
incheierea sau denuntarea unor contracte de locatiune,
cesiunile de venituri imobiliare si altele asemenea, cu
privire la bunul comun pot fi facute numai cu acordul
coproprietarilor ce detin majoritatea cotelor-parti. (2)
Actele de administrare care limiteaza in mod
substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi
bunul comun in raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcina excesiva prin raportare la cota sa
parte sau la cheltuielile suportate de catre ceilalti
coproprietari nu vor putea fi efectuate decat cu acordul
acestuia. (3) Coproprietarul sau coproprietarii interesati
pot cere instantei sa suplineasca acordul
coproprietarului aflat in imposibilitate de a-si exprima
vointa sau care se opune in mod abuziv la efectuarea
unui act de administrare indispensabil mentinerii
utilitatii sau valorii bunului. (4) Orice acte juridice de
dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta
cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si
locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum si actele care urmaresc exclusiv
infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu
gratuit va fi considerat act de dispozitie.
Sanctiunea nerespectarii regulii unanimitatii la
locatiunile mai mari de 3 ani- este inopozabilitatea
contractului de locatiune fata de coproprietarii care nu
au consimtit la incheierea lor.In consecinta, daca spre
exemplu, coproprietarii avand majoritatea cotelor parti,
decid sa incheie un contract de locatiune privind bunul

comun pentru o durata de 6 ani contractul in cauza va

fi opozabil coproprietarilor care nu au consimtit la el
pentru 3 ani, urmand ca la respectarea acestei
perioade respectivii coproprietari sa fie indreptatiti sa
solicite evacuarea locatarului. Mai mult daca un
coproprietar care nu detine majoritatea cotelor parti din
bunul comun dat in locatiune acest bun indiferent de
durata, oricare dintre ceilalti coproprietari poate cere
evacuarea chiriasului urmand ca locatorul sa raspunda
fata de acest chirias pentru neasigurarea folosintei
bunului dat in folosinta.
Dupa ce s-a incheiat un contract de locatiune , acelasi locator
incheie un al doilea contract de locatiune cu privire la acelasi
bun perioada celei de-a doua locatiuni suprapunandu-se
partial cu durata primei locatiuni.
Art 1782: (Locatiuni succesive In situatia unor locatiuni succesive ale
caror perioade se suprapun fie si partial, conflictul dintre locatari se
rezolva: a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea
locatarului care si-a notat dreptul in cartea funciara, dispozitiile art.
902 alin. (1) aplicandu-se in mod corespunzator; b) in cazul mobilelor
supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a
indeplinit cel dintai aceste formalitati; c) in cazul celorlalte bunuri, in
favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului,
dispozitiile art. 1.275 aplicandu-se in mod corespunzator.) ofera o
ordine de preferinta a locatarilor stabilita in functie de criterii diferite
dupa natura bunurilor date in locatiune, astfel daca acest bun este un
imobil inscris in Cartea Funciara folosinta va fi asigurata locatarului
care si-a notat mai intai dreptul, daca bunul dat in locatiune este un
imobil supus unor formalitati de publicitate atunci folosinta va fi
asigurata locatarului care a indeplinit primul aceasta formalitate. In
cazul oricaror alte bunuri, folosinta se va asigura locatarului care a
intrat primul cu buna credinta in detentia bunului dat in locatiune desi
face trimitere la articolul 1265: (1) Confirmarea isi produce efectele din
momentul incheierii contractului si atrage renuntarea la mijloacele si
exceptiile ce puteau fi opuse, sub rezerva insa a drepturilor dobandite
si conservate de tertii de buna-credinta. (2) Cand fiecare dintre parti
poate invoca nulitatea contractului sau mai multe parti o pot invoca
impotriva alteia, confirmarea facuta de una dintre acestea nu
impiedica invocarea nulitatii de catre celelalte parti. (3) Confirmarea
unui contract anulabil pentru vicierea consimtamantului prin dol sau
violenta nu implica prin ea insasi renuntarea la dreptul de a cere
daune-interese. - bunuri imobile art 1782 lit c) in cazul celorlalte
bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta
bunului, dispozitiile art. 1.275 aplicandu-se in mod corespunzator. se

aplica potrivit literei sale inclusiv imobilelor neinscrise in Cartea

Funciara si aceasta indiferent de data certa a contractului de locatiune
cu privire la aceste imobile.
4) Efectele contractului de locatiune:
Efectul specific dupa cum rezulta din defintia este obligatia
locatorului de a asigura locatarului folosinta lucrului dat in
locatiune aceasta obligatie este corelativa unui drept de creanta,
ceea ce diferentiaza in mod esential contractul de locatiune fata
de contractul de uzufruct, pe cand uzufructuarul ca titular al
unui drept real exercita prerogativele acestui drept direct asupra
bunului fara a avea nevoie de concursul nudului proprietar
locatarul isi poate exercita dreptul numai prin intermediul unei
conduite determinate a locatorului numai in aparenta locataraul
isi exercita dreptul direct asupra bunului din punct de vedere
tehnic aceasta detentie precara este posibila si legitima numai
prin executarea de catre locatorul debitor a obligatiei sale de a
asigura locatarului creditor folosinta ce implica si aceasta
detentie, prin executarea acestei obligatiii se face prin prestatii
pozitive de a face ale locatorului .
Din obligatia de a asigura folosinta lucrului decurg toate
obligatiile locatorului si anume obligatia de a preda bunul dat in
locatiune, obligatia de a mentine bunul intr-o stare adecvata
intrebuintarii sale, obligatia de a garanta impotriva viciilor
ascunse ale bunului si obligatia de a garanta contra evictiunii ce
l-a tulburat pe locatar in folosinta bunului.
A. Obligatia de predare:
Potrivit art 1787: Predarea bunului :Locatorul este obligat sa
predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare
corespunzatoare utilizarii acestuia.
Spre deosebire de vanzator care trebuie sa predea bunul in
starea in care se gaseste la data incheierii contractului,
locatorul este obligat sa-l predea in starea necesara pentru a
putea fi folosit.Prin urmare, daca la data incheierii contractului
bunul se afla in stare improprie intrebuintarii prin incheierea
contractului, locatorul este presupus a-si asuma obligatia de a
aduce bunul in stare de intrebuintare, de a-l repara si daca
este cazul de a-l imbunatati. Daca dimpotriva, la data
incheierii contractului bunul se prezenta intr-o stare peste
medie superioara standardului comun al intrebuintarii sale
atunci locatorul nu poate dimniua aceasta calitate ci
dimpotriva este obligat sa conserve bunul la aceasta calitate
atat pana la predare cat si pe parcursul folosintei bunului de
catre locatar, la fel ca si in cazul vanzarii locatarul care

primeste un bun impropriu intrebuintarii sau aflat intr-o stare

inferioara celei de la data contractarii trebuie sa-i comunice
locatorului viciile constatate intr-un teremen rezonabil
stabilite in functie de imprejurarile predarii si natura bunului.
In absenta unei comunicari se prezuma ca bunul nu prezenta
vicii aparente la data predarii si ca cel putin in aparenta el a
fost predat intr-o stare adecvata intrebuintarii sale.
B. Obligatia de a mentine bunul in stare de folosinta
In principiu, locatorul trebuie sa repare bunul de cate ori
este necesar, prin exceptie reparatiile mici de simpla
intretinere sunt in sarcina lacatarului.
In principiu, locatarul il poate notifica pe locator ori de
cate ori se iveste nevoia unei reparatii, daca reparatia
este urgenta in sensul ca intarzierea ei ar conduce la
accentuarea deteriorarii bunului, locatarul este chiar
obligat sa-i instiinteze pe locator cu privire la necesitatea
reparatiei.Odata ce a fost instiintat cu necesitatea
reparatiilor, locatorul este obligat sa treaca la efectuarea
lor,cu incomodarea minim posibila a folosintei bunului de
catre locatar. Daca efectuarea reparatiei nu este posibila
fara incomodarea folosintei locatarului atunci ea
presupune un acord al locatarului pentru aceasta
efectuare, prin exceptie daca reparatia este urgenta, in
sensul ca nu poate fi amananta pana la sfarsitul locatiunii
sau amanarea ar expune bunul pericolului de a fi distrus
atunci locatorul poate efectua reparatiile si fara acordul
locatarului, acesta din urma fiind tinut in principiu sa
suporte restrangerea folosintei bunului cauzata de
reparatie fara a pretinde nicio reparatie patrimoniala.
Prin exceptie, daca durata reparatiilor depaseste 10 zile
pretul locatiunii va fi scazut proportional cu impiedicarea
folosintei si cu durata impiedicarii.Mai mult, daca
reparatiile sunt de asa natura incat in timpul executarii lor
bunul nu poate fi deloc folosit in scopul convenit initial
atunci locatarul poate rezilia contractul potrivit art 1803
alin (3) Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in
timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru
intrebuintarea convenita, locatarul poate rezilia
contractul.
Totusi textul trebuie interpretat astfel incat locatarul sa nu
abuzeze de dreptul la reziliere, o impiedicare a folosintei
chiar totala nu va justifica rezilierea daca este de foarte
scurta durata.

 In cazul in care locatorul incunostiintat in legatura cu

necesitataea reparatiilor nu procedeaza la efectuarea
acestora ,reparatiile pot fi facute de locatar.In acest caz
potrivit art 1788 alin 3 : Sarcina reparatiilor (3) Daca,
dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor
reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din
urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata
masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In
acest caz, locatorul este dator sa plateasca, in afara
sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data
efectuarii cheltuielilor.
In cazul in care urgenta reparatiilor este atat de mare
incat nu permite notificarea reparatiilor pot fi facute de
locatar si fara notificarea prealabila a locatarului, locatarul
va datora si in acest caz rambursarea cheltuielilor
efectuate de locatar, sumele nu vor curge de la data
efectuarii cheltuielilor, ci de la data in care locatorul a
fost instiintat de efectuarea cheltuielilor prin ipoteza de la
data ulterioara efectuarii reparatiilor .
C. Obligatia de a garanta impotriva viciilor ascunse a bunului dat in
locatiune
Art 1790 alin 1: Garantia contra viciilor (1) Locatorul
garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica
sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut
la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele
existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.
Aceleasi regim se aplica si daca partile au convenit expres
ca bunul sa aiba anumite calitati, aceste calitati dispar in
timpul locatiunii.
Totusi ca si in cazul vanzarii, si aceste vicii trebuie sa fie
ascunse, in sensul ca nu au fost comunicate locatarului la
data incheierii contractului si chiar daca au fost
comunicate ca locatarul le putea observa cu ocazia
predarii si nu le-a reclamat.
Din acest mecanism legal rezulta ca simpla cunoastere a
viciilor la data incheierii contractului nu il lipseste pe
locatar de posibilitatea de a pretinde reparatii lato sensu
in legatura cu viciile existente la acea data, trebuie in plus
ca primind bunul locatarul sa nu reclame viciile in cauza si
numai daca nu le reclama el va fi decazut din dreptul de a
se plange de ele.
Explicatia rezida in faptul ca desi constata ca bunul
prezinta vicii la data incheierii contractului si accepta sa
contracteze in aceste conditii consimtamanatul sa nu ar fi

interpretat in sensul ca a acceptat limitarea folosintei ce

rezulta din viciile pe care le-a constat ci va fi interpretat in
sensul ca se astepta ca locatorul sa inlature viciile
constate pana la predare astfel incat bunul sa fie predat in
stare adecvata intrebuintarii in scopul convenit, numai
daca vanzatorul nu si-a executat aceasta obligatie si a
predat bunul cu aceleasi vicii ,iar locatarul nu a obiectat
fata de aceasta predare numai atunci se considera ca el a
acceptat limitarile folosintei bunurilor ce decurg din viciile
in cauza, si in consecinta nu poate pretinde remedierea
acestor vicii.
Chiar si de aceasta ultima regula exista o exceptie care
priveste acele vicii aparente care prejudiciaza viata ,
sanatatea sau integritatea corporala a locatarului.Pentru
ca viciile aparente in cauza sa antreneze consecinte
juridice directe este nevoie ca prejudiciul sa fie efectiv caz
in care locatarul va putea pretinde locatorului despagubiri,
spre a evita plata acestor despagubiri locatorul poate fi
determinat ca inainte de producerea prejudiciului sa-l
previna inlaturand viciile aparente in cauza.
Efectele garantiei contra viciilor
Locatorul este obligat sa inlature viciile in cel mai scurt termen
dupa sesizarea lor de catre locatar, daca nu procedeaza imediat
in acest sens locatarul are dreptul sa pretinda o reducere a
chiriei proportionala cu impiedicarea folosintei ce decurge din
viciul semnalat.
Daca impiedicarea folosintei este atat de importanta incat
cunoscandu-o locatarul nu ar mai fi incheiat contractul de
locatiune atunci locatarul are dreptul sa rezilieze contractul fie
prin declaratie unilaterala ,fie pe cale judiciara.
Toate aceste reguli pot fi cumulate cu daune interese pentru
prejudiciul suferit de locatar din cauza viciilor, aceste daune sunt
totusi datorate numai daca la data incheierii contractului de
locatiune locatorul le-a cunoscut sau potrivit imprejurarilor
trebuia sa le cunoasca.
Din structura art 1791 alin 2: Efectele garantiei contra viciilor (2)
Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului,
locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul
cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor,
nu era dator sa le cunoasca.=>
rezulta ca sarcina probei necunoasterii viciilor si respectiv lipsei
unei datorii de a le cunoste ii revine locatorului, astfel ca pana la
proba contrara el va fi dator sa plateasca despagubiri pentru
orice viciu ascuns.

D. Obligatia de a garanta contra evictiunii

Ca si la vanzare, obligatia de a garanta contra
evictiunii din propria fapta sau obligatia de a garanta
contra evictiunii provenite din fapta unui tert.
Fapta proprie: art 1789: Asigurarea folosintei
:Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este
necesar pentru a asigura in mod constant locatarului
folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se
abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau
stanjeni o asemenea folosinta.
De la aceasta regula exista doua exceptii si
anume:
1. Atunci cand reparatiile sunt urgente,
locatorul le poate efectua chiar si fara
acordul locatarului si chiar daca ii tulbura
folosinta cu consecintele mentionate.
2. Prevazuta de art 1804: (Obligatia de a
permite examinarea bunului
Locatarul este obligat sa permita
examinarea bunului de catre locator la
intervale de timp rezonabile in raport cu
natura si destinatia bunului, precum si de
catre cei care doresc sa il cumpere sau
care, la incetarea contractului, doresc sa
il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta
sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata
a folosintei bunului. ) si consta in dreptul
pe care il are locatorul de a examina
periodic bunul pentru a verifica
executarea de catre locatar a obligatiilor
sale privind detinerea bunului respectiv ,
precum si pentru a incheia daca este
cazul fie contracte de vanzare cu privire
la acest bun fie noi contracte de locatiune
cu terti carora le prilejuieste accesul la
bun. Nejustificarea poate sa provina fie
din modul fie din frecventa exercitarii.
Fapta unui tert:
o De regula, daca tertul se limiteaza la a tulbura in
fapt folosinta bunului de catre locatar, acesta are
la dispozitie mijloacele juridice de a inlatura singur
aceste tulburari fara concursul locatorului.

Daca spre exemplu, tertul stapaneste bunul

intrepartandu-l in felul acesta pe locatar cel din
urma are la dispoz actiunea posesorie(si
detentorul precar locatar o poate introd impotriva
celor care tulbura detentia sa)
De asemenea, daca tertul savarseste un delict prin
care limiteaza folosinta bunului de catre locatar
acesta poate introduce impotriva tertului actiunea
in raspundere delictuala pentru repararea
prejudiciului prin acel delic.
Participarea locatorului la aceste actiuni nu este
utila si necesara si din acest motiv se aplica regula
conform carei locatorul nu garanteaza impotriva
simplelor tulburari de fapt cauzate de terti
exercitiului dreptului locatarului.
In schimb, locatorul garanteaza impotriva
tulburarilor de drept provenind din actiunea
tertilor, acele tulburari despre care tertii
tulburatori pretind ca s-ar intemeia pe drepturi ale
lor sau pe limite ale dreptului de a folosi bunul
opozabile locatarului.
In cazul in care se manifesta asemenea tulburari,
in principiu, locatarul care resimte trebuie sa-l
informeze indata pe locator.
In cazul in care locatarul nu-si executa acesta
obligatie si prin actiunea sa tertul reuseste sa
limiteze nu numai drepturile locatarului ci si
drepturile locatorul in legatura cu bunurile date in
locatiune, locatarul este datorat sa repare
prejudiciul cauzat locatorul prin necomunicarea
tulburarii.
Locatarul va fi exonerat de raspundere daca el
dovedeste ca si daca ar fi cunoscut tulburarea
locatorul nu ar fi putut respinge pretentiile tertului.
Daca pretentiile tertului se manifesta printr-o act
in justitie introdusa impotriva locatarului, cel mai
adesea in cazul tulburarilor de drept, locatarul il
poate chema in proces pe locator fie printr-o
cerere de chemare in garantie, fie printr-o cerere
de aratare a titularului dreptului(locatarul impotr
careia tertul a introdus actiunea poate sa solicite
ca judecata sa se desfaoare in contradictoriu cu
locatorul intrucat detentie exercitata de locatar nu
este decat exercitarea prin altul a drepturilor

locatorului cu care se afla in contradictie dreptul

invocat de tert.
o Locatorul este dator sa-l apere pe locatar
impotriva tulburarilor dreptului.
o In cazul in care fie pentru ca nu a fost chemat in
proces, fie pentru ca desi a fost chemat nu reusit
sa inlature pretentiile tertului, actiunea acestuia
din urma este admisa , iar folosinta bunului de
catre locatar este limitatata sau impiedicata ca
efect al acestei actiuni, locatarul are in principiu
posibilitatea de a actiona impotriva locatorului
pentru remedierea limitarii sau impiedicarii
dreptului sau.
o Totusi, atunci cand locatorul nu a fost chemat in
proces, el ii poate opune locatarului exceptia
procesului rau condus dovedind ca daca ar fi fost
chemat in proces l-ar fi putut apara in mod eficient
pe locatar si apararea in cazuza ar fi condus la
respingerea pretentiilor tertului.
o In principiu, daca folosinta bunului dat in locatiune
este limitata sau impiedicata locatarul va avea
dreptul la o reducere proportionala a chiriei,
proportia stabilindu-se fata de partea din folosinta
fata de care nu a beneficiat.
o Daca impiedicarea folosintei este atata de
importata incat cunoscandu-o la momentul
incheierii contractului, locatorul nu ar mai fi
contractat atunci el poate obtine rezilierea
contractului prin declaratie unilaterala sau
judiciara.
o De regula , locatarul poate cere si despagubiri
pentru prejudiciile cauzate prin limitarea sau
impiedicarea folosintei lucrului dat in locatiune,
dar acest drept nu-i este recunoscut decat daca la
data incheierii contractului nu a cunoscut cauza
evictiunii. In caz contrar, se presupune ca el si-ar fi
asumat riscul de a fi prejudiciat de limitarea
folosintei lucrului luat in locatiune.
Obligatiile locatarului.
Principala obligatie este aceea de a plati chiria.
- Daca partile nu au prevazut altceva chiria se plateste in
avans fata de perioada de folosinta a bunului pentru care
se plateste.
- De la aceasta regula se poate deroga fie prin vointa
partilor exprimata in contract fie pe temeiul uzantelor

aplicabile tinand cont de locul incheierii contractului, locul

situarii bunului sau activitatea ce prijeluieste folosinta sa.
- Prin absenta derogarilor, plata in avans a chiriei se face
confom urmatoarelor reguli:
a. In cazul in care durata locatiunii este mai mica de o
luna, chiria se plateste integral in avans inainte de
predarea bunului, astfel incat locatorul poate
invoca exceptia de neexecutare daca nu i-a fost
platita chiria.
b. In cazul in care are o durata cuprinsa intre o luna si
un an, chiria se datoreaza in prima zi lucratoare a
fiecarei luni.
c. In cazul in care durata este mai mare de un an,
atunci chiria se datoreaza in prima zi lucratoare a
fiecarui trimestru.
- Dovada platii chiriei este supusa dreptului comun privind
chitanta liberatorie. In plus potrivit art 1502(Prezumtia
executarii prestatiilor periodice -Chitanta data pentru
primirea uneia dintre prestatiile periodice care fac
obiectul obligatiei face sa se prezume, pana la proba
contrara, executarea prestatiilor devenite scadente
anterior. ) care se refera la toate contractele cu
executare succesiva in cazul in care s-a dat chitanta
pentru plata chiriei corespunzatoare pentru o anumita
perioada fara a nu se prevedea nicio rezerva cu privire la
chirii anterioare datorate se va presupune relativ ca
acele chirii pentru perioade anterioare au fost platite.
- Prin derogare de la dreptul comun, aceasta obligatie are
caracter executoriu in cazul in care contractul de
locatiune a fost incheiat prin inscris autentic sau prin
inscris sub semnatura privata inregistrat la organele
fiscale.
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta potrivit
destinatiei.
Aceasta obligatie poate sa fie impartita in mai multe
componente:
A. Locatarul nu este obligat sa foloseasca bunul ci
numai in cazul in care il foloseste atunci este
obligat sa exercite acest drept ca un bun proprietar
cu diligenta si prudenta pe care bunul proprietar ar
manifesta-o fata de bunurile proprii. Din aceasta
regula, rezulta ca locatarul trebuie sa conserve
bunul si sa-l fereasca de orice deteriorare.
B. Obligatia de a nu modifica forma bunului.

 Locatarul nu are dreptul sa dispuna material de

bun si de aceea el trebuie sa pastreze bunul in
forma in care l-a primit fara acordul locatorului,
locatarul nu poate nici macar sa aduca
imbunatatiri bunului luat in locatiune.
Dupa cum a primit sau nu acordul locatorului
imbunatirea adusa de locatar pe parcursul
locatiunii au doua regimuri juridice distincte.
Daca imbunatairile au fost efectuate cu
acordul locatorului, atunci acesta din urma
nu are dreptul sa pretinda ridicarea lor la
data incetarii contractului de locatiune,
dimpotriva la aceea data locatarul are
dreptul de a fi despagubit pentru pierderile
pe care i le-a cauzat executarea
imbunatirilor indiferent daca acestea sunt
lucrari adaugate sau autonome, formularea
textului despagubiri sugereaza ca locatarul
nu are dreptul la restituirea tuturor
cheltuielilor pe care le-a facut ci numai la
restituirea acelor cheltuieli care nu sunt
compensate prin sporul de valoare de care
a beneficiat folosind bunul in cursul
contractului dupa efectuarea lucrarilor. In
orice caz, acest drept la despagubiri este
garantat cu un drept de retentie asupra
bunului care a facut obiectul lucrarilor.
Dimpotriva daca imbunatatirile s-au
efectuat fara acordut locatorului atunci
acesta din urma are dreptul de a pretinde
inlaturarea lucrarilor inainte de restituirea
bunului la incetarea contractului. De
asemenea, chiar daca pastreaza lucrarile
locatarul nu are dreptul sa-i pretinda
locatorului plata unei despagubiri, nu are
niciun drept de retentie asupra bunului,
dimpotriva locatorul poate cere
despagubiri pentru prejudiciile pe care i lea adus efectuarea fara consimtamantul sau
a unor lucrari adaugate sau autonome de
modificare a formei bunului dat in
locatiune. Nu au regimul juridic al
imbunatairilor reparatiile pe care locatarul
este indreptatit sa le faca reparatiile

locative de simpla intretinere, precum si

reparatiile urgente pe care locatorul a
refuzat sa le execute el insusi.
C. Obligatia de a nu schimba destinatia bunului
stabilita prin contractul de locatiune. Destinatia
poate fi stabilita expres prin contract , iar in lipsa
art 1791(Efectele garantiei contra viciilor (1) Daca
locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen,
locatarul are dreptul la o scadere proportionala a
chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave
incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat
bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in
conditiile legii. (2) Atunci cand aceste vicii aduc
vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi
obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand
dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit
imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca. )
stabileste un sistem de prezumtii, exemplu: se
ridica un bloc pe autorizatia de contructie scrie
cladire de birouri sau cladire de locuinte,
proprietarul blocului inchitiaza un apartament fara
a scrie care este natura bunul, atunci inseaman aca
natura bunului este cea utilizata in autorizatia de
constructie, acea categorie de folosinta se impune
locatarului. In loc de bloc se face o casa,din
imprejurari cum sunt natura bunului, autorizatia de
constructie nu putem deduce daca e destinata unui
spatiun comercial, birori sau locuit, se considera
dupa cum incepe sa foloseasca locatarul bunul asa
trebuie sa continue pana la sfarsitul contractului de
locatiune. Aceste prezumtii se interpreteaza
coroborat este posibil ca ele sa rezulte din aplicarea
mai multor criterii prevazute de art 1791.
Obligatia de a restitui bunul la incetarea contractului.
Bunul trebuie restituit imediat ce contractul de locatiune
inceteaza indiferent de modul de incetare.
In principiu, locatarul trebuie sa restituie bunul in starea in
care l-a primit tinanadu-se seama de vechimea bunului si
de uzura care rezulta in mod obisnuit din folosinta lui
normala si conform destinatiei convenite.
Daca bunul este deteriorat in raport cu starea in care a
fost primit atunci locatarul datoreaza despagubiri
locatorului daca nu dovedeste ca deteriorarea a fost
cauzata de un caz fortuit.

Deteriorarea cauzata de incendiu nu este presupusa de a

fi cauzata de un caz fortuit ci locatarului ii revine sarcina
de a dovedi ca incendiul nu a survenit din culpa sa.
Locatarul raspunde ca pentru propria sa fapta de
deteriorarea cauzata de persoanele carora le-a prilejuit,
permis sau asigurat contactul cu bunul indiferent daca
acest contract s-a facut pe temeiul unui alt contract sau
pe temeiul unei simple tolerante din partea locatarului.
Toate aplicate la deterioare se aplica si distrugerii, in
acest caz obligatia de restituire a locatarului se va
executa integral prin echivalent locatarul fiind tinut sa-i
plateasca locatorului valoarea bunului dat in locatiune
Dupa ce a fost pus in intarzirere pentru restituire locatarul
suporta si riscul pieirii sau deteriorarii fortuite a bunului
dat in locatiune.
Obligatia de restituire este executorie atunci cand
contractul de locatiune s-a incheiat prin inscris autentic
sau prin inscris sub semnatura privata inregistrat la
organele fiscale cu conditia ca locatiunea sa inceteze fie
prin ajungerea la termen in cazul locatiunii pe durata
determinata, fie prin expirarea termenului de preaviz in
cazul locatiunii pe durata nedeterminata, in celelalate
cazuri obligatia de restituire nu este executorie astfel
incat executarea silita nu poate fi dispusa decat pe
temeiul unei hotarari judecatoresti pronuntate in urma
unui proces.

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Aceste doua institutii se trateaza concomitent ,la fel procedeaza
si NCC portivit 1805-1808.
Dreptul de a subcontracta si de a ceda contractul Art. 1.805
Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori
chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte
persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod
expres. Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea
ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al
locatorului.
Interdictia sublocatiunii si a cesiunii Art. 1.806
(1) Interdictia de a incheia o sublocatiune o include si pe aceea
de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu o
include pe aceea de a incheia o sublocatiune.
(2) Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat
sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala. Interdictia de a ceda

locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.

Efectele sublocatiunii. Actiuni impotriva sublocatarului Art. 1.807
(1) In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii,
locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei
pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. Plata
anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa
locatorului.
(2) Locatorul isi pastreaza dreptul prevazut la alin. (1) atunci
cand creanta avand ca obiect chiria datorata in temeiul
sublocatiunii a fost cedata.
(3) Locatorul poate, de asemenea, sa se indrepte direct
impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea
celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.
Efectele cesiunii locatiunii Art. 1.808
(1) Prin cesiunea contractului de locatiune de catre locatar,
cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile
locatarului izvorate din contractul de locatiune.
(2) Dispozitiile privind cesiunea contractului se aplica in mod
corespunzator.

Cele doua notiuni trebuie distinsa intrucat au natura juridica

radical diferita.
Cesiunea contractului de locatiune este o specie a cesiunii de
contract consimtita de un locatar cedent catre un cesionar care
preia pozitia locatarului din contractul cedat.
Sublocatiunea este un contract de locatiune in care locatarul
initial figureaza ca locator.
Raporturile intre cele doua modalitati de trasfer a folosintei bunului
Cesiunea locatiunii este mai energica decat sublocatiunea, in
sensul ca ea de regula conduce la inlocuirea locatarului pe cand
locatiunea de regula nu se solveaza cu iesirea locatarului din
contractului initial ci incheierea unui nou contract care, de
regula, nu genereaza efecte juridice intre sublocatarai si
locatorul initial. Daca prin locatiunea initiala s-a interzis
sublocatiunea, se deduce a fortiori ca a fost interzisa si cesiunea
locatiunii, dimpotriva daca prin locatiunea initiala s-a interzis
numai cesiunea locatiunii atunci nu se va presupune ca s-a
interzis si sublocatiunea. Daca s-a interzis cesiunea locatiunii
aceasta interdictii vizeaza atat cesiunea toatala cat si cesiunea
partiala, daca s-a interzis sublocatiunea ea vizeaza
sublocatiunea partiala si toatala.

Ca regula ,in absenta unei interdictii exprese in contractul

partilor sau in legea speciala se considera ca atat cesiunea
locatiunii si locatiunea sunt permise.
Prin exceptie, daca bunul este mobil, sublocatiunea sau
cesiunea este permisa numai cu acordul locatorului.
Acordul se poate da fie ad hoc, fie prin contractul de locatiunea
initial, el poate sa priveasca un anumit contract de sublocatiune
sau de cesiune determinat prin partea cu care se incheie sau
prin anumite conditii de incheiere, tot astfel dupa cum poate
privi orice contract de sublocatiune sau cesiune fara nicio alta
calificare.
1. Contractul de cesiune a locatiunii.
Are natura juridica a unei cesiuni de contract
consimtita de catre locatar. Dispozitiile in materia
locatiunii se vor completa cu dispozitiile cesiunii art
1315 si urmatoarele.
Potrivit contractului de cesiune a locatiunii,
cesionarul preia in contractul de locatiune toate
drepturile si obligatii locatarului cedent. Acest efect
poate fi opus locatorului numai de la data notificarii
cedarii locatiunii catre acesta sau dupa caz, de la
data acceptarii cesiunii locatiunii de catre locator.
De la aceasta data locatorul este obligat sa asigure
cesionarului folosinta bunului dat in locatiune.
Totusi, in ceea ce priveste obligatiile locatarului,
locatorul cedat poate declara ca nu-l libereaza pe
locatarul initial de aceste obligatii. Declaratia
trebuie facuta cu prilejul notificarii cesiunii sau
prilejul acceptarii, in aceste cazuri presupunanduse vointa locatorul de a-l elibera pe locatorul
cedent.
Daca a declarat ca nu-l elibereaza pe cedent,
locatorul se va putea indrepta pentru executarea
obligatiilor din contractul de locatiune fie impotriva
cedentului fie impotriva cesionarului la alegerea sa.
Totusi pentru a se putea prevala de aceasta optiune
in cazul fiecarei neexecutari determinate a
obligatiilor locatarului, el va trebui sa-l notifice
despre aceasta neexecutare pe locatarul cedent in
termen de 15 zile de la neexecutarea
reclamantului. In absenta unei asemenea notificari,
chiar daca a declarat ca nu-l libereaza pe cedent
locatorul cedat nu-l va putea sanctiona pentru

neexecutarea care nu a fost notificata decat pe

cesionar.
In orice caz si daca a declarat ca nu-l elibereaza pe
cedent locatorul trebuie sa-si execute obligatiile din
contractul de locatiune fata de cesionar, iar nu fata
de cedent de indata ce i-a fost notificata sau a
acceptat cesiunea contractului de locatiune.
2. Sublocatiunea.
Se incheie pe premiza existentei anterioare a unui
contract de locatiune cu privire la un bun.
Locatarul din contractul de locatiune preexistent
poate incheia la randul sau un contract de locatiune
cu privire la acelasi bun care se va numi
sublocatiune, iar co-contractantul sau din acest
constrat se va numi sublocatar.
Contractul de sublocatiune trebuie sa respecte
limitele contractului de locatiune pe care se
greveaza. Spre exemplu: prin contractul de
sublocatiune nu se poate stabili o alta destinatie a
bunului decat aceea prevazuta in contractul de
locatiune, contratul de sublocatiune nu se poate
incheia pentru o perioada care nu este cuprinsa in
durata contractului de locatiune initial.
Prin contractul de sublocatiune, in principiu, nu se
creeaza raporturi juridice intre sublocatar si locator.
Ca regula locatorul are raporturi juridice numai
cu locatarul initial care la randul sau are raporturi
juridice cu sublocatarul, pentru faptele
sublocatarului pe care l-a introdus in contract,
locatarul raspunde ca si pentru fapta sa
persoanala fata de locator, totusi, prin exceptie
pentru protectia intereselor sale locatorul initial
beneficiaza de o actiune directa impotriva
sublocatarului pentru toate obligatiile ce-i
incumba acestuia din urma potrivit contractului
de sublocatiune, in special locatorul poate
pretinde sublocatarului sa plateasca chiria pana
la concurenta sumei celei mai mici dintre
urmatoarele doua:
- suma datorata de locatar locatorului
principal ;
- suma datorata de sublocatar
locatarului principal.

 Plata facuta astfel de sublocatar direct locatorului

principal stinge atat creanta privind chiria
contractului de locatiune principal, cat si creanta
privind chiria contractului de sublocatiune, doar
in masura in care aceasta plata s-a facut efectiv,
daca una era mai mare acea plata va ramane in
fiinta pentru diferenta dintre ele.
Plata anticipata facute de sublocatar locatarului
principal nu poate fi opusa locatorului. De
asemenea, locatorul poate introduce actiunea
directa pentru plata chiriei chiar si atunci cand
locatarul principal a cedat unui tert creanta
avand ca obiect plata chiriei datorata pe temeiul
contractului de sublocatiune.

5) Incetarea contractului de locatiune.

NCC prevede dispozitii speciale privind urmat moduri de incetare a

contractului de locatiune
A. Decesul partilor
B. Denuntarea unilaterala
C. Expirarea termenului locatiunii
D. Pieirea bunului dat in locatiune
E. Desfiintarea titlului locatorului
F. Transmiterea bunului dat in locatiune
G. Rezilierea contractului de locatiune

A. Decesul partilor.
In principiu locatiune nu este un contract intuitu personae, astfel
incat decesul uneia dintre parti nu duce la incetarea contractului ci
la transferul sau catre mostenitorii partii decedate care pot prelua
pozitia acesteia in contract
Prin exceptie, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii
locatarului pot denunta contractul in termen de cel mult 60 de zile
de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si
cumulativ de existenta locatiunii.
Termenul de 60 de zile este un termen de decadere pentru
exercitarea unui drept potestativ al mostenitorilor.
Proba inceputului termenului ii revine partii interesate sa
demostreze expirarea lui, adica a locatorului.
Regula este menita sa rezolve acele situatii in care bunul dat in
locatiune servea unei folosinte legate de situatia personala a
locatarului, situatie care nu li se aplica in mod necesar si
mostenitorilor sai.

Pe de alta parte, ea nu se aplica decat contractelor pe durata

determinata, pentru contractele cu perioada nedeterminata pot
pune capat contractului de locatiunile dupa expirarea unui termen
de preaviz.
B. Denuntarea unilaterala
Este aplicabila in toate cazurile in care locatiunea s-a incheiat
pe perioada nedeterminata.
In cazul locatiunilor pe perioada determinata, partile au dreptul
de a denunta unilateral contractul numai daca acest drept a fost
stipulat in mod expres in conventia lor.
Este un drept potestativ dreptul de a denunta unilateral care
poate fi exercitat atata timp cat contractul nu a incetat in alt
mod.
Ca orice drept potestativ, dreptul de denuntarea unilaterala se
desfaoara intr-o manifestare unilaterala de vointa prin declaratia
de denuntare a partii care exercita acest drept. Aceasta
declaratie de denuntare este supusa comunicarii catre cealalata
parte , prin notificare denuntarii confom 1816(Denuntarea
contractului (1) Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea
duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin
notificare. (2) Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de
preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante nu produce
efecte decat de la implinirea acelui termen. (3) La implinirea
termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine
exigibila, iar contractul de locatiune incheiat in conditiile
prevazute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), dupa caz, constituie, in
conditiile legii, titlu executoriu cu privire la aceasta obligatie. ).
Notificarea denuntarii unilaterale nu antreneaza incetarea
imediata a contractului ci numai incetarea contractului la
expirarea unui termen de preaviz, termen care curge de la data
la care cealalta parte a primit notificarea.
Termenul de preaviz poate fi stabilit de legea speciala de uzante
sau in lipsa de judecator in cazul in care partile nu se inteleg
asupra duratei lui. Judecatorul va trebui sa determine un termen
de preaviz rezonabil, caracterul rezonabil al termenului se
stabileste in functie de natura reglementarii acestuia.
Astfel termenul de preaviz este menit sa permita partii care a
primit notificarea de denuntare sa-si proteje interesele pentru
cazul incetarii contractului de locatiune in fiinta. Astfel , daca
locatorul a denuntat contractul, termeneul de preaviz este menit
sa-i permita locatarului sa gaseasca un alt bun de aceeasi
natura pentru a-l putea folosi prin intermediul unui contract
adecvat :locatiune , uzufruct, cumparare.

De aceea tremenul de preaviz va fi mai lung sau mai scurt in

functie de natura bunului.
Daca denuntarea unilaterala este decisa de locatar termenul de
preaviz este menit sa-i permita locatorului sa gaseasca o alta
persoana interesata de folosinta bunului sau si sa incheie un nou
contract de regula de locatiune cu aceasta pentru a asigura
continuitatea culegerii fructelor civile ale bunului.
C. Expirarea termenului
Contractul de locatiune pe durata limitata .
Daca dupa expirarea contractului, partile continua sa execute
contractul , in sensul ca locatorul contiua sa asigure sau sa
permita folosinta bunului de catre locatar, iar acesta continua sa
plateasca periodic chiria folosindu-se de bun, atunci legiuitorul
interpreteaza comportamentul lor ca fiind o manifestare de
vointa tacita pentru incheierea unui nou contract de locatiuneTacita relocatiune/ reconductiune.
Contractul incheiat prin tacita relocatiune poate fi impiedicat
daca inainte de expirarea primului contract daca una dintre
parti notifica celeilalte intentia de a impiedica tacita relocatiune.
Aceasta intentie trebuie manifestata neindoielnic inainte de
expirarea termenului primului contract. Pentru manifestarea
acestei intentii nu este necesara respectareaa unui termen de
preaviz intrucat partile ar trebui sa se astepte la incetarea
contractului la termenului stabilit conform conventiei initiale.
Contractul incheiat prin tacita relocatiune are in principiu acelasi
continut ca si contractul de locatiune initial, se pastreaza
destinatia bunului, limitele folosintei, cuantumul chiriei, chiar si
garantiile constituite de parti in legatura cu obligatiile izvorate
din contractul initial .
De la aceasta regula, exista o singura exceptie , pe cand
contractul initial era incheiat prin ipoteza pe durata determinata,
contractul incheiat prin tacita relocatiune este pe durata
nedeterminata astfel incat el poate inceta prin denuntare
unilaterala din partea oricareia dintre parti cu respectarea unui
termen de preaviz.
D. Pieirea bunului dat in locatiune
In cazul in care in cursul contractului de locatiune bunul piere
sau nu mai poate fi folosit locatiunea inceteaza de drept.
Este de observat ca potrivit acestei reguli imposibilitatea
totala de a folosi bunul potrivit destinatiei convenite este
asimilata pieirii sale.Totusi, in practica este de asteptat ca se
va face o distinctie intre cele 2 situatii:
In caz de pieire a bunului , locatorul nu este obligat sa-l
reconstruiasca, in schimb in caz de imposibilitate totala

de a folosi bunul, locatorul ar putea fi obligat sa-l repare

daca in raport cu durata locatiunii, durata reparatiei ar fi
relativ scurta.
In cazul in care imposibilitatea de a folosi lucrul este
partiala, contractul nu inceteaza de drept, in schimb
locatarul are posibilitatea de a obtine o reducere a chiriei
proportionala cu partea din folosinta de care nu s-a putut
bucura. Daca aceasta parte este atata de importanta
incat cunoscand-o de la inceput nu ar fi incheiat
contractul, atunci locatarul poate cere rezilierea
contractului, in lipsa unei clauze comisorii exprese el nu
poate declara unilateral aceasta reziliere ci o poate
obtine exclusiv pe cale judiciara. Explicatia pentru
aceasta derogare de la dreptul comun rezida in aceea ca
legiuitorul a dorit sa pastreze o cenzura judiciara cu
privire la posibilitatea de a pune capat contractului,
judecatorul urmand sa verifice daca impiedicare
folosintei este suficient de insemnata pentru a justifica
incetarea contractului.
In cazul deteriorarilor de mai mica insemnatate care
impiedica intr-o oarecare masura folosinta deplina a
bunului, locatarul poate cere repararea bunului potrivit
regulilor aplicabile obligatiilor locatorului.
In toate cazurile, prejudiciile suferite de locatar, ca
urmare a impiedicarii sau limitarii folosintei bunului dat
in locatiune, vor putea fi reparate de locator prin plata de
daune interese numai daca aceasta impiedicare sau
limitare a folosintei ii este imputabila locatorului. Daca
pieire totala sau partiala sau deteriorarea bunului au
survenit fortuit locatorul nu datoreaza daune interese
locatarului.
E. Desfiintarea titlului locator.
Pentru a-si putea exercita obligatia decurgand din contratul de
locatiune locatorul trebuie sa aiba dreptul de a folosi bunul prin
altul.
In cazul in care dreptul locatorului de a folosi bunul este
desfiintat prin anulare , rezolutiune, sau orice actiunea reala,
contractul de locatiune inceteaza de plin drept.
De la aceasta regula exista o singura exceptie, ipoteza in care
locatarul a fost de buna credinta la data incheierii contractului.
In acest caz, contractul va continua sa produca efecte pana la
expirarea termenului pentru care a fost convenit insa nu mai
mult de un an de la data desfiintarii titlului locator.

Aceste efecte privesc nu numai folosinta bunului de catre

locatar, dar si drepturile adevaratului titular al prerogativei
folosintei de a culege fructele civile ale acelui bun, in consecinta
dupa desfiintarea titlului locatorului initial locul lui in contractul
de locatiune este luat ,atat activ cat si pasiv, de adevaratul
titular al dreptului de folosinta al bunului.
Si in cazurile in care desfiintarea titlului locatorului conduce la
incetarea locatiunii si acea desfiintare are caracter retroactiv
incetarea locatiunii se produce numai pentru viitor pentru ca
beneficiind de prezumtia de validitate si eficacitate pana la data
desfiintarii titlul locatorului initial a fost suficient spre a-i asigura
locatarului folosinta bunului pana la acea data, astfel incat
folosinta in cauza nu poate fi desfiintata retroactiv.
F. Transmiterea bunului dat in locatiune.
De regula, daca in cursul contractului de locatiune, bunul dat in
locatiune este instrainat aceasta instrainare conduce la
incetarea locatiunii.
De la aceasta regula, exista exceptii numeroase si largi de la
aceasta aplicare.
a. Daca bunul dat in locatiune este un imobil inscris in Cartea
Funciara, locatiunea continua di dupa instrainare daca a fost
notata in Cartea Funciara inaintea inscrierii dreptului
dobanditorului.
b. Daca bunul dat in locatiune este un imobil neinscris in Cartea
Funciara,atunci locatiunea continua si dupa instrainare in cazul
in care data certa a locatiunii este anterioara datei certe a
instrainarii.
c. Daca bunul dat in locatiune este un bun mobil este supus unor
formalitati de publicitate: nave,aeronave atunci locatiunea
continua si dupa instrainare in cazul in care publicitatea ei a fost
asigurata anterior publicitatii intrainarii.
d. Daca bunul dat in locatiune este un bun mobil pentru care nu
exista formalitati de publicitate atunci locatiunea continua si
dupa intrainare daca la data instrainarii locatarul exercita
folosinta asupra bunului.
Si in aceste cazuri este posibil ca partile locatiunii initiale
sa convina incetarea contractului de locatiune in caz de
instrainare.
Daca instrainarea conduce la incetarea locatiunii, fie
pentru ca nu au fost indeplinite cerintele de publicitate,
fie pentru ca desi aceste cerinte au fost indeplinite partile
au convenit expres incetarea locatiunii in caz de
instrainare, aceasta incetare nu se produce de drept ci
numai prin denuntarea contractului de catre dobanditor.

Dobanditorul trebuie sa-si exercite dreptului de denuntare

cu respectarea unui termen de preaviz care este de 2 ori
mai lung decat termenul de preaviz normal aplicabil in
materia denuntarii unilaterale a contractului incheiat pe
durata nedeterminata.
Instrainarea bunului are caracter exceptional astfel incat
locatarul instiintat despre incetarea contractului sau este
cu atat mai surprins de denuntare.
Art 1813 : Raporturile dintre locatar si dobanditor (1) In
cazurile prevazute la art. 1.811, dobanditorul se subroga
in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc
din locatiune. (2) Locatorul initial ramane raspunzator
pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior instrainarii.
G. Rezilierea contractului pentru neexecutarea fara justificare a
obligatiiilor
Potrivit Art 1817(Rezilierea locatiunii -Atunci cand, fara
justificare, una dintre partile contractului de locatiune nu isi
executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are
dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese, daca este
cazul, potrivit legii) nu prevede nicio derogare de la dreptul
comun rezulta ca singurele exceptii in materia rezilierii sunt
acelea in legatura cu sanctiunea neexecutarii obligatiei,
analizate cu prilejul efectelor contractului de locatiune.
In legatura cu dreptul comun , rezilierea este admisibila numai in
cazul in care neexecuatrea este insemnata fata de echilibrul
patrimonial al obligatiilor reciproce ce izvorasc din contract.
Potrivit art 1549 si urmatoarele , caracterul insemnat poate
rezulta dintr-o singura neexecutare cum ar fi impiedicarea dintro data a folosintei bunului de catre locatar, dar poate rezulta si
din repetarea unor neexecutari care fiecare in parte ar fi de
mica insemnatate
Potrivit art 1551 alin 1 teza finala: Reducerea prestatiilor -(1)
Creditorul nu are dreptul la rezolutiune atunci cand
neexecutarea este de mica insemnatate. In cazul contractelor
cu executare succesiva, creditorul are dreptul la reziliere, chiar
daca neexecutarea este de mica insemnatate, insa are un
caracter repetat. Orice stipulatie contrara este considerata
nescrisa. (2) El are insa dreptul la reducerea proportionala a
prestatiei sale daca, dupa imprejurari, aceasta este posibila. (3)
Daca reducerea prestatiilor nu poate avea loc, creditorul nu are
dreptul decat la daune-interese.

6). Varietati de locatiune

1.
2.
3.

Codul civil prevede dispozitii speciale referitoare la 3 varietati de

locatiune speciale a caror sfera de aplicare se determina in functie de
destinatia bunului dat in locatiune:
Dispozitii speciale privind locatiunea spatiilor destinate exercitarii unei
activitati profesionale
Dispozitii speciale privind inchirierea locuintelor.
Dispozitii speciale privind arendarea locatiunea bunurilor agricole.
Intrucat tehnica de reglementare a legiuitorului face ca anumite
dispozitii speciale sa fie aplicabile atat locatiunii spatiilor cu destinatie
profesionala cat si locatiunii imobilelor cu destinatia de locuinta:
i.
Dispozitii speciale privind locuintele si spatiile cu destinatiile
profesioanale
- Sub aspectul domeniului de aplicare, rezulta din notiunea
de locuinta si din notiunea de spatii cu destinatii
profesionale.
Locuinta - Legea 114/1996 art 2: Constructie alcatuita din
una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele,
dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de
locuit ale unei persoane sau familii.
- In masura in care un imobil prin incorporare are destinatia
de a asigura adapost permanent pentru o anumita
persoana ea va fi considerata locuinta.
- Spatiu cu destinatie profesionala- aceasta notiune include
spatii de birouri, comerciale, hale industriale, imobile care
servesc pentru amplasarea unor echipamente folosite in
industrie sau servicii.
- In legatura cu locuintele si spatiile cu destinatie speciala
NCC are 4 articole care sunt menite sa confere mai multa
stabilitate drepturilor locatarului si sa adapteze regimul
juridic al locatiunii la ipotezele in care spatiile respective
sunt situate in condominii,
Astfel potrivit art 1829 (Folosirea partilor si
instalatiilor comune ale cladirii- (1) In cladirile cu
mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a
intrebuinta partile si instalatiile de folosinta
comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.
(2) Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile
pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si
instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice
alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina
lor. ) regula consacra o aplicarea principiului
accesorium sequitur principale. Intrucat au dreptul
sa participe la folosirea partilor comune chiriasii
sunt tinuti sa suporte si cheltuielile de intretinere a
acestor parti.

In functie de particularitatile locuirii sau exploatarii

profesionale dintr-un condominiu art 1830 prevede
o cauza de reziliere a contractului de locatiune
potrivit alin 2((2) De asemenea, locatorul poate
cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si
in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau
alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit,
in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in
locuinta fie au un comportament care face
imposibila convietuirea cu celelalte persoane care
locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in
vecinatate, fie impiedica folosirea normala a
locuintei sau a partilor comune.),textul face expres
trimitere la locuinta, numai ca la acel text face
trimitere la articolul 1778 alin 3 pentru spatiile cu
destinatie profesionala(Felurile locatiunii (1)
Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor
mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea
bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.
(2) Dispozitiile prezentei sectiuni sunt aplicabile, in
mod corespunzator, inchirierii locuintelor si
arendarii, daca sunt compatibile cu regulile
particulare prevazute pentru aceste contracte. (3)
Locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii
unui profesionist este supusa prevederilor
prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1.824
si 1.828 si 1.831.)
Exista dispozitii menite sa asigure stabilitatea
dreptului de a folosi acestui condominiu art 1824 :
(Inchirierea facuta fara determinarea duratei - (1)
Atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat
fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel,
chiriasul poate denunta contractul prin notificare,
cu respectarea unui termen de preaviz care nu
poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp
pentru care s-a stabilit plata chiriei. (2) In cazul
prevazut la alin. (1), locatorul poate denunta
contractul prin notificare, cu respectarea unui
termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a)
60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a
stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare; b)
15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a
stabilit plata chiriei este mai mic de o luna. ) reguli

privind preavizul pentru denuntarea unilaterala a

contractului pe perioada nedeterminata.
Locatarul trebuie sa respecte un termen de
preaviz care nu poate fi mai mic decat sfertul
perioadei pentru care s-a stabilit plata chiriei.
In schimb locatorul trebuie sa respecte un
preaviz a carui durata sestabileste astfel : 60
de zile daca intervalul de timp pentru care s-a
stabilit plata chiriei este o luna sau mai mare,
respectiv de 15 zile daca intervalul pentru care
s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.
Dreptul chiriasului de a folosi locuinta si
dreptul profesionistului de a-si desfasura
activitatea nu sunt doar drepturi subiective
sunt si expresii ale dreptului constitutional la
un trai decent si la exercitarea liberei profesii.
In consecinta chiriasii, acestor tipuri de spatii
trebuie sa fie protejati chiar impotriva
locatorului lor, care percep in schimb sume de
bani.
Potrivit art 1828: (Dreptul de preferinta al
chiriasului la inchiriere (1) La incheierea unui nou
contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la
conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa
acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile
nascute in baza inchirierii anterioare. (2) Dispozitiile
referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune
in materia vanzarii sunt aplicabile in mod
corespunzator.) dreptul este aplicabil numai daca
locatarul si-a executat toate obligatiile din
contractul preexistent, potrivit textului dreptul se
exercita numai in conditii egale potrivit acelorasi
reguli ca si dreptul de preemptiune. Acest dispozitiv
legal lasa 2 intrebari:
o Cum poate sa-si exercite chiriasul dreptul
ca preemptorul?Preemptorul ca sa-si
exercite dreptul trebuie sa plateasca pretul
de la bun inceput, chiriasul ca sa-si exercite
dreptul de preferinta ar trebui sa plateasca
toata chiria de la inceput, dar nu e aplicata.
o

Cat timp se exercita acest drept?

Legiuitorul a spus ca in art 132/ Legea
71/2011:Dreptul de preferin al
chiriaului prevzut la art. 1.828 din Codul
civil se aplic pentru orice contract de

nchiriere ncheiat n legtur cu

aceeai locuin sau cu o parte din
aceasta:a) dup cel mult 3 luni de la
ncetarea contractului de nchiriere, dac
durata acestuia a fost maimare de un
an;b) dup cel mult o lun de la ncetarea
contractului de nchiriere, dac durata
acestuia a fost mai mare sau egal cu o
lun;c) dup cel mult 3 zile de la ncetarea
contractului de nchiriere, dac durata
acestuia a fost mai mic de o lun.
Conform art 1831: (Evacuarea chiriasului (1) Daca
prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului
se face in baza unei hotarari judecatoresti. (2)
Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in
contract pana la data eliberarii efective a locuintei,
precum si la repararea prejudiciilor de orice natura
cauzate locatorului pana la acea data. ).textul se va
aplica atunci cand existenta sau de cele mai multe
ori scadenta acestei obligatii este indoielnica
intrucat partile nu se pot pune de acord cu privire
la incetarea contractului. Totusi potrivit art 133 din
Legea 71/2011: (Chiriaul i persoanele care
locuiesc mpreun cu acesta nu se pot prevala de
dispoziiile art. 1.831 i 1.832 din Codul civil pentru
a se opune evacurii silite ntemeiate pe
prevederile art. 1.809 alin. (2) sau alin. (3) ori pe
cele ale art. 1.816 alin. (3) din Codul civil.) si deci
nu va fi nevoie de o hotarare judecatoreasca pentru
executarea silita a obligatiei de restituire atunci
cand aceasta a ajuns la scadenta prin expirarea
termenului unei locatiuni cu durata determinata
sau prin expirarea termenului de preaviz a unei
locatiuni cu durata nedeterminata consecutiv
denuntarii sale unilaterale. In orice caz , pana la
evacuare chiriasul datoreaza chirie si ramane tinut
de toate celelalte obligatii ale sale din contractul de
locatiune.
Dispozitii speciale aplicate exclusiv la inchirierea de locuinte.
In materia inchirierii de locuintei, preocuparea
legiuitorului a fost sa asigure o protectie pentru locatar
considerata o parte slaba in negocierea cu locatorul, in
considerarea faptului ca prin ipoteza el are nevoie de o
locuinta, care face parte din necesitatile sale elementare

ii.

astfel incat face obiectul , prin altele, al dreptului

fundamental al unui nivel de trai decent.
In consecinta, reglementarea contractului de inchiriere a
locuintei tine de ordina publica de protectie a partii slabe,
limitand libertatea contractuala a partii. Cel mai ilustrativ
exemplu a acestei tendinte il ofera art 1826(Clauze
nescrise - Este considerata nescrisa orice clauza in
temeiul careia: a) chiriasul este obligat sa incheie o
asigurare cu un asigurator impus de locator; b) se
prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor
din apartamente diferite situate in acelasi imobil, in cazul
degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor,
obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale
imobilului; c) chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa
plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume
stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator; d)
locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime,
fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a
obligat prin contract. ) care enumera o serie de clauze ce
nu pot fi introduse in mod valabil in contractul de
inchiriere de locuinte.
Chiar daca sunt introduse sunt considerate nescrise.
Clauzele considerate nescrise sunt clauze lovite de
nulitate care au particulatatea ca aceasta nulitate este
esentialmente partiala astfel incat ca efect al constatarii
sau declararii acestei nulitati nu se poate sustine ca ea ar
antrena nulitatea intregului contract intrucat clauza ar fi
fost determinanta pentru incheierea contractului. In
consecinta, de cate ori o clauza este considerata nescrisa
contractul in care este introdusa se va mentine , dar
clauza afectata de aceasta sanctiune nu va produce
niciun efect.
Daca aspectul pe care partile au urmarit sa-l
reglementeze prin clauza considerata nescrisa face
obiectul unei reglementari legale atunci in urma inlaturarii
acestei clauze , reglementarea legala se va aplica in
completarea vointei partilor.
Temeiul acestei pareri este art 1255 : Nulitatea partiala
(1) Clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunelor
moravuri si care nu sunt considerate nescrise atrag
nulitatea contractului in intregul sau numai daca sunt,
prin natura lor, esentiale sau daca, in lipsa acestora,
contractul nu s-ar fi incheiat. (2) In cazul in care
contractul este mentinut in parte, clauzele nule sunt

inlocuite de drept cu dispozitiile legale aplicabile. (3)

Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si
clauzelor care contravin unor dispozitii legale imperative
si sunt considerate de lege nescrise.
Art 1826 enumera 4 categorii de clauze considerate
nescrise:
1) Chiriasul e obligat sa incheie o asigurare cu un
asigurator impus de locator, nu va intra sub incidenta
acestei reguli, clauza prin care chiriasul este obligat sa
incheie un contract de asigurare al locuintei impotriva
oricarui risc care ar impiedica folosinta sa daca
aceasta obligatie nu include si desemnarea unui
anumit asigurator.
- De asemenea atunci cand obligatia prevede si
asiguratorul cu care urmeaza sa se incheie
contractul, revine chiriasului sarcina de a
dovedi ca acel asigurator a fost impus de
locator in cursul procesului de negociere.
- Pana la proba contrara se prezuma ca
asiguratorul desemnat prin contract a fost
convenit de ambele parti in mod liber fara ca
una sa fi impus celeilalte.
2) Clauzele prin care se prevede raspunderea solidara
sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite
situate in acelasi imobil in cazul degradarii
elementelor de constructii si a instalatiilor obiectelor si
dotarilor aferente partii comune a imobilului.
- S-ar ajunge la acelasi rezultat si daca in
contractele de inchiriere ale fiecarui chirias al
apartamentelor din acelasi imobil s-ar introduce
o clauza potrivit careia chiriasul respectiv este
prezumat culpabil pentru orice degradare sau
deteriorare a partilor comune.
- Prin urmare si o asemenea clauza va fi
considerata nescrisa.
3) Clauzele pe care chiriasul se obliga sa recunoasca
sau sa plateasca in avans cu titlul de reparatii locative
sume stabilite in baza estimarilor facute exclusiv de
locator.
- Textul trebuie interpretat teleologic, in sensul ca
orice sume platite de chirias in avans cu alt titlu
decat acela de chirie trebuie sa rezulte in urma
unei manifestari de vointa comune a locatorului
si a locatarului si sa nu fie impuse de catre

locator in exercitarea pozitiei sale dominante in

procesul de negociere a contractului.
- Totusi, sarcina probei ca orice alte sume decat
chiria porvin exclusiv dintr-o estimare a
locatorului ii revine chiriasului.
4) Clauzele prin care locatorul este indreptatit sa
diminueze sau sa suprime fara contraprestatie
echivalenta prestatiile la care s-a obligat prin contract.
- Aceasta categorie nu incclude acele clauze prin
care obligatiile locatorului sunt delimitate
contractual astfel incat intinderea lor este mai
redusa decat in dreptul comun si se refera la
ipoteza in care in raport cu obligatiile asumate
prin contract locatorul este indreptatit sa le
incalce sau sa le inlature fara a se expune
vreunei prestatii echivalente inclusiv
raspunderii.
- Este valabila o clauza prin care A ii inchiriaza lui
B un apartament care include un frigider cu
precizarea ca B nu poate folosi frigiderul,
aceasta clauza limiteaza obligatia locatorului
fata de dreptul comun, in schimb daca clauza
este daca se strica frigiderul, locatorul nu
raspunde sau locatorul poate oricand retrage
frigiderul din aparatament aceasta clauza nu
este valabila pentru ca ab initio locatorul este
obligat sa mentina folosinta.
- Atunci aceste clauze prin care locatorul este
exonerat de obligatii sale sunt nescrise. Ar fi
inclusa in ipoteza acestui text o clauza prin care
locatorul este indreptatit sa denunte unilateral
contractul de locatiune pe durata determinata
fara a plati o indemnizatie compensatorie
locatarului.
Regimul specific al denuntarii inchirierii locuintei
incheiat pe durata determinata
Conform art 1825: Denuntarea inchirierii incheiate
pe durata determinata (1) Daca inchirierea este pe
durata determinata, locatarul poate denunta
unilateral contractul prin notificare, cu respectarea
unui termen de preaviz de cel putin 60 de zile.
Orice clauza contrara este considerata nescrisa. (2)
In cazul in care inchirierea este pe durata
determinata, iar in contract s-a prevazut ca

locatorul poate denunta unilateral contractul in

vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale
familiei sale, acestei denuntari i se aplica termenul
de preaviz prevazut la art. 1.824 alin. (2).
Locatarul poate denunta unilateral contractul chiar
daca nu si-a rezervat expres acest drept cu
respectarea unui termen de preaviz de 60 de zile, o
clauza prin care s-ar inlatura acest drept al
locatarului ar fi considerata nescrisa.
In cazul in care, denuntarea unilaterala provine de
la un locator ea va putea pune capat incheierii
contractului doar daca este justificata prin nevoile
locative proprii ale locatorului sau ale familiei sale.
In orice alt caz,clauza prin care i se da dreptul
locatorului de a denunta unilateral contractul fara o
contraprestatie echivalenta este considerata
nescrisa.
Atunci cand locatorul care denunta contractul
invoca propriile nevoi locative sau nevoile locative
ale familiei sale, precum si atunci cand dreptul sa
de a denunta unilateral contractul a fost prevazut in
contract insotit de obligatia de a plati o
contraprestatie echivalenta, locatorul trebuie sa
respecte un termen de preaviz care este si el tot de
60 de zile.
Persoanele care locuiesc impreuna cu chiriasul.
In principiu, chiriasul poate introduce in
locuinta inchiriata orice persoana doreste.
Totusi ,din art 1832(Alte persoane care
locuiesc impreuna cu chiriasul (1) In lipsa
unei interdictii stipulate in acest sens, si alte
persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz
in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe
durata folosintei exercitate, pentru oricare
dintre obligatiile izvorate din contract.(2)
Incetarea, din orice cauza, a contractului de
inchiriere, precum si hotararea
judecatoreasca de evacuare a chiriasului
sunt de drept opozabile si se executa
impotriva tuturor persoanelor care locuiesc,
cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul. )
rezulta ca partile pot ingradi prin stipulatii
exprese in contractul de inchiriere al
locuintei.

In cazul in care chiriasul a permis altor

persoane sa locuiasca cu el in locuinta
inchiriata pe durata locuirii lor aceste
persoane sunt tinute solidar cu chiriasul fata
de locator pentru toate obligatiile nascute
din contract.
In incetarea contractului de inchiriere din
orice cauza precum si hotararea
judecatoreasca de evacuare sunt de drept
opozabile persoaneler care locuiesc de drept
cu chiriasul. Aceste persoane nu pot spune
ca o clauza de incet a contractului este
pentru ea o cauza de incet a contractului,
chiar daca persoana care locuieste impreuna
cu chiriasul nu a fost citata intre procesul
dintre locator si chirias proces finalizat cu
hotararea prin care s-a dispus evacuarea
chiriasului, aceasta hotarare este executorie
si impotriva persoanei care locuieste
impreuna cu chiriasul si poate fi evacuata
silit.
De asemenea, persoanele care locuiesc
impreuna cu chiriasul pot fi evacuate silit si
in absenta unui proces in cazuri in care
obligatia chiriasului de a restitui locuinta este
executorie.
Dreptul de favoare pentru locator este cel ilustrat
de subinchirierea si la cesiunea de locatiune.
Prin derogare de la dreptul comun contractul
de inchirirere a locuinta este considerat
intuitu personae unilateral, nu locatarul
inchie contract in considerarea calitatilor
personale al locatorului, in schimb legiuitorul
prezuma ca locatorul incheie contractul in
considerarea calitatilor locatarului.
Pe temeiul acestui caracter, cesiunea
locatiunii de catre locatar sau subinchirierea
de catre acesta sunt permise numai cu
acordul locatorului,acord care este suspuse
formei scrise ad validitatem.
Chiar si cand s-a dat acest acord daca nu s-a
prevazut contrariul cesionar, respectiv
sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul

pentru toate obligatiile asumate fata de

locator prin contractul de inchiriere.
Regimul juridic al consecintelor decesului
chiriasului.
Inchirierea locuintei este incheiate in
considerarea calitatile personale ale
chiriasului.
In consecinta decesul chiriasului prin
derogare de la dreptul comun este o cauza
de incetare a contractului de locatiune.
Incetarea nu se produce imediat ci la
expirarea unui termen de 30 zile de la deces
potrivit art 1834(Decesul chiriasului (1)
Contractul de inchiriere a locuintei inceteaza
in termen de 30 de zile de la data
inregistrarii decesului chiriasului. (2)
Descendentii si ascendentii chiriasului au
dreptul, in termenul prevazut la alin. (1), sa
opteze pentru continuarea contractului de
inchiriere pana la expirarea duratei acestuia,
daca sunt mentionati in contract si daca au
locuit impreuna cu chiriasul. Dispozitiile art.
323 alin. (3) sunt aplicabile in privinta sotului
supravietuitor. (3) Persoanele prevazute la
alin. (2), care au cerut continuarea
contractului, desemneaza de comun acord
persoana sau persoanele care semneaza
contractul de inchiriere in locul chiriasului
decedat. In cazul in care acestia nu ajung la
un acord in termen de 30 de zile de la data
inregistrarii decesului chiriasului,
desemnarea se face de catre locator. (4)
Subinchirierea consimtita de chirias
inceteaza la expirarea termenului prevazut
la alin. (1), daca locatiunea nu continua in
conditiile alin. (2). In acest ultim caz,
persoana desemnata potrivit alin. (3)
semneaza contractul de subinchiriere in locul
chiriasului decedat. )
Textul totusi, nu vizeaza inregistrarea
decesului la primarie ci moartea ca fapt
juridic, in aceste 30 de zile contractul de
inchiriere continua cu mostenitorii chiriasului
care datoreaza chiria, totusi aceste 30 de zile

reprezinta si un termen de decadere pentru

un drept potestativ pe care unele dintre
persoanele care au locuit impreuna cu
chiriasul il au de a continua contractul de
inchiriere in locul acestuia.
Astfel, descendentii si ascendentii care au
locuit impreuna cu chirisul si care au fost
mentionate in contractul de inchiriere au
dreptul de a cere continuarea locatiunii in
locul chiriasului.
In cazul in care, locuinta inchiriata era
locuinta comuna a familiei si sotul
supravietuitor poate continua contractul de
inchiriere in locul chiriasului defunct.
Potrivit art 321 : ((1) Locuinta familiei este
locuinta comuna a sotilor sau, in lipsa,
locuinta sotului la care se afla copiii.
(2) Oricare dintre soti poate cere notarea in
cartea funciara, in conditiile legii, a unui
imobil ca locuinta a familiei, chiar daca nu
este proprietarul imobilului. ) locuinta familiei
este locuinta in care cei doi soti locuiesc
impreuna, iar in cazul in care ei sunt separati
in fapt este locuinta in care locuieste sotul
care exercita puterea parinteasca asupra
copilului, daca nu exista copii, se intelege ca
nu este nicio locuinta a familiei.
Problema continuarii contractului de
inchiriere se pune in legatura cu locuinta
familiei in care cei doi soti au locuit
impreuna, in aceasta ipoteza prin derogare
chiar si de la art 1834: sotul supravietuitor
continua contractul de inchiriere in locul
chiriasului defunct daca in termenul de 30 de
zile de la deces nu a optat expres pentru
incetarea contractului de inchiriere. Sotul
poate beneficia de acest drept chiar daca nu
a fost mentionat in contractul de inchiriere.
Dreptul ascendentilor si descendentilor si
sotul ,care pot cere expres in primele doua
cazuri sau implicit in cazul al treilea
continuarea inchirierei este acel de drept
locativ derivat pe care nu-l dobandesc prin
mostenire de la chiriasul defunct ci il

iii.

dobandesc pe temeiul dreptului chiriasului

defunct in considerarea relatiilor lor
particulare cu acesta si a starii de fapt
constant in locuirea impreuna cu acesta.
Daca mai multe persoane exercita
dreptul locativ derivat ele vor trebui sa
desemneze un reprezentant pentru
incheierea actului din care rezulta
continuarea contractului de inchiriere.
In cazul in care titularii dreptului
locativ derivat nu se pot pune de
acord asupra persoanei
reprezentantului ,atunci locatorul il va
alege ca reprezentant pe unul dintre
ei.
Dispozitii speciale aplicate la contractul de arendare
Contractul de arendare - varietate de locatiune a carui
element specific este bunul dat in locatiune, bun afectat
activitatii de agricultura.
Art 1836 preluand un text din legea 16/1994, abrogata
prin NCC privind arendarea prevede o enumerare
exemplificativa a bunurilor care pot fi arendate: Bunuri ce
pot fi arendate - Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum
ar fi:
a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri
agricole productive si arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei
si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu
constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile
piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care
servesc nevoilor productiei agricole si terenurile
neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru
productia agricola;
b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si
alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.
Din punct de evdere al conditiilor de validitate contractul
de arendare este supus formei scrise ad validitate, potrivit
vechii legi se prevedea si o a doua conditie si anume
inregistrarea la consiliul local al judetului, municipiului din
raza caruia se afla bunul agricol.
NCC nu a renuntat la aceasta conditie ,dar a degradat-o
din statut de conditii de validitate, prevazand numai o
obligatie a arendasului de a proceda la o asemenae

inregistrare care se face prin depunerea unui exemplar

prin contractul de arendare in vederea inregistrarii in
registrul special tinut de secretarul Consiliului Local.
Sanctiunea pentru nerespectarea acestei obligatii este
amenda civila pe zile intarziere stabilite de instanta de
judecata.
Partea cea mai problematica din continut contractului de
arendare tine de riscul pieirii recoltei.
Trebuie sa distingem dupa modul in care a fost
stabilita arenda. Arenda pretul locatiunii
echivalentul chiriei din locatiunea de drept comun,
ea poate fi stabilita fie direct proportional cu
recolta(nu se intelege neaparat produsele de
pamant, tot ceea ce produce bunul),fie prin arenda
stabilita independent de volumul sau valoarea
recoltei.
Daca arenda a fost stabilita proportional cu recolta,
fie ca arendasul trebuie sa predea predeterminata
prin contract, fie ca trebuie sa predea o suma de
bani stabilita printr-un raport cu valoarea fructelor
culese(10% din pretul bunurilor obtinute)atunci
riscul pieirii bunului este suportat de catre arendas
si arendator direct proport cu partea cuvenita lor
din acea recolta.
Daca pieirea a survenit dupa culegerea recoltei si
prin ipoteza inainte de predarea arendei, atunci
riscul va fi suportat de partea culpabila pentru
intarzierea in predare.
Trebuie mentionat ca arendasul este de drept in
intarziere pentru predarea arendei de la data
culegerii recoltei, iar arendatorul este de drept in
intarziere pentru preluarea arendei de la data la
care a fost notificat de arendas pentru aceasta
preluare.
Datorita acestui mecanism al punerii in intarziere
imediat dupa culegerea recoltei riscul pieirii va fi
suportat in principiu de catre arendas. Astfel
incat daca o asemena pieire survine de regula
arenda datorata arendatorului nu va suferi nicio
diminuare. Numai daca arendasul il notifica pe
arendator sa preia arenda ricul pieirii fortuite
trece asupra acestuia numai ca pentru a se
produce aceste efecte este necesar ca arenda sa
se plateasca in fructe nu in bani iar fructele ce

urmeaza sa fie platite trebuie sa fi fost deja

individualizate.
Chiar si in acest caz arendatorul poate sa se
elibereze de suportarea riscului daca
demostreaza ca bunurile ar fi pierit si daca ar fi
fost preluate la timp.
In situatia in care arenda este stabilita in sume sau
in volume fixe fara a fi proportionala cu recolta,
riscul pieirii fortuite al recoltei il suporta in principiu
arendasul.
Prin exceptie, daca socotindu-se intreaga durata a
contractului de arendare, mai multi ani daca este
cazul, recolta a pierit intr-o proportie mai mare de
jumatate arendasul poate cere o reducere
proportionala a arendei. Aceste reducere nu se va
acorda insa daca pieirea recoltei a survenit
culegerei ei, in acest caz riscul fiind suportat
integral de arendas indiferent de proportia pieirii.
Potrivit art 1840: Asigurarea bunurilor arendate Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie
expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul
pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza
unor calamitati naturale.
Rezulta ca daca recolta a pierit din aceasta cauza
si arendasul nu si-a executat obligatia de
asigurare , arendatorul care in mod exceptional ar
suporta riscul pieirii recoltei l-ar putea obliga la
despagubiri pe arendas pentru dauna cauzata lui
de suportarea riscului.
Dimpotriva, daca in aceasta situatie arendasul si-a
executat obligatia de a inchieia contractul de
asigurare atunci indemnizatia de asigurare care o
va primi de la asigurator prin executarea
contractului astfel incheiat va trebui impartita cu
arendatorul in proportie cu riscul suportat de acesta
din urma.
Termenul contractului de arendare- arendarea nu este
nicio data considerata incheiata pe durata nederminata.
Chiar si atunci cand partile nu au prevazut durata
contractului potrivit art 1837: Arendarea facuta pe durata
nedeterminata - Daca durata nu este determinata,
arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada
necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza
sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

In legatura cu durata contractului de arendare, ca

orice locatiune arendarea expira in principiu la
implinirea duratei pentru care a fost incheiat insa in
legatura cu regulile de la tacita relocatiune conform
art 1848 prevede o dispozitie derogatorie: (Reinnoirea
arendarii (1) Contractul de arendare se reinnoieste de
drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti
nu a comunicat cocontractantului, in scris, refuzul sau
cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar
in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin
un an. (2) Daca durata contractului de arendare este
de un an sau mai scurta, termenele de refuz al
reinnoirii prevazute la alin. (1) se reduc la jumatate.)
o Acest text deroga de la regulile de drept comun sub
mai multe aspecte:
(1). Daca opereaza tacita relocatiune aceasta nu are
durata nederminata ca in dreptul comun ci ea are
durata identica cu cea a contractului expirat.
(2). Daca in dreptul comun tacita relocatiune poate fi
impiedicata oricand inainte de expirarea primului
contract, in materie de arendare partea care doreste
sa impiedice tacita relocatiune trebuie sa respecte
anumite termene de preaviz, a caror durata depinde
natura bunului arendat si de durata arendarii initiale.
(3). Refuzul de reinnoire a contractului este supus
formei scrise ad validitatem.
Caracterul executoriu al contractului de arendare.
In privinta obligatiei de restituire, contractul de
arendare este executoriu in aceleasi cazuri ca si
locatiunea de drept comun, in schimb in privinta
platii arendei contractul de arendare este cu titlu
executoriu numai daca este incheiat in forma
autentica sau daca este inregistrat la Consiliul Local
prin derogare de la dreptul comun al locatiunii care
acorda caracter executoriu chiriei stabilita prin
contract inregistrat la organele fiscale. Rezulta ca
arendatorul va avea interesul sa-l determine pe
arendas sa inscrie contractul la Consiul Local.
Fata de dreptul comun contractul de arendare are un
caracter mai puternic personal,caracterul personal este
,cel ca si pentru incheierea locuintei, unilateral in sensul
ca arendatorul e presupus a contracta in considerarea
calitatilor personale ale arendasului.
o

Din acest motiv contractul de arendare este in

principiu incesibil. Prin exceptie, si numai cu acordul
in forma scrisa ad validitatem dat de arendator
contractul de arendare poate fi cedat sotului sau
descendentilor majori ai arendasului care participa
la exploatarea bunurilor arendate, aceasta dispoz
foarte restrictiva a art 1846(Cesiunea arendarii - Cu
acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa
cesioneze contractul de arendare sotului care
participa la exploatarea bunurilor arendate sau
descendentilor sai majori.) lasa sa se inteleaga ca
acordul dat de arendator pentru cesiunea
contractului de arendare unei alte persoane e lovit
de nulitate absoluta pentru cesiunea de contract,
dar poate fi valabil ca un nou contract de arendare
intre asa-zisul cesionar si arendator.
Tot in vitutea caracterului intuitu personae
subarendarea este interzisa sub sanctiunea nulitatii
absolute 1847 alin 1: (1) Nu sunt permise oficiile de
arendasi.
Tot in vitutea caracterului personal al contractului
de arendare acesta inceteaza prin decesul,
incapacitatea sau falimentul arendasului. In fine, pe
durata contractului de arendare arendasul are un
drept de preepmtiune cu privire la bunurile
arendate(este singurul drept care se prevede de
lege lata in NCC si este un drept conventional).