Curs 9.

Contractul de locaţiune

1. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de locaţiune;

Contractul de locațiune este acela în cadrul căruia o parte numită locator se obligă să transmită un bun
nefungibil care are particularități individuale mobil sau imobil în folosință temporară sau în folosință și posesiune
temporară, iar locatarul la rîndul său care este cealaltă parte contractantă se obligă să folosească bunul conform
destinației lui și să achite chiria conform uzanțelor contractului conform condițiilor contractuale.
Caracterele juridice ale contractului de locaţiune:
a) Caracter sinalagmatic. Prin încheierea contractului de locatiune ambele părţi la contract dobândesc drepturi şi
obligaţii. Astfel, locatorul are obligaţia de a transmite bunul în locatiune, iar locatarul are obligaţia de a folosi bunul
conform destinaţiei şi de a achita în termenul stabilit de contract plata de locatiune - chiria.
b) Caracter oneros – în codul civil legislatorul stabileşte în mod expres caracterul oneros al locaţiunii, anume acesta
fiind unul din indicii determinatorii ai locaţiunii. De regulă apare ca un contract comutativ, unde părţile cunosc cu
certitudine atât valoarea şi termenul utilizării bunului, cât şi mărimea plăţii de locatiune;
c) Caracter translativ de proprietate. In contractul de locatiune are loc  transmisiunea folosinţei bunului  cu condiţia
restituirii aceluiaşi bun;
d) Caracter consensual - unde atât locatorul, cât şi locatarul îşi asumă obligaţii la momentul încheierii contractului,
iar începutul producerii efectelor contractului nu este legat cu momentul transmiterii bunului. Totodată articolul 876
Cod civil stabileşte condiţia întocmirii formei scrise a contractului de locaţiune de imobile, iar arunci când această
locatiune se încheie pe un termen ce depăşeşte trei ani, dreptul urmează a fi înscris în registrul bunurilor imobile.
Această condiţie, însă este o condiţie de opozabilitate, care nu afectează validitatea contractului de locatiune.
e) Caracter cu executare succesivă - folosinţa bunului este exercitată succesiv pe durata unei perioade de timp, sau
restituirea bunului este condiţionată de scurgerea unei perioade de timp.
2. Condițiile de validitate ale contractului de locațiune;
1. Capacitatea părţilor – în calitate de locator pot apărea proprietarul, uzufructuarul şi alte persoane împuternicite să
închirieze un bun.
2. Obiectul contractului – poate fi un bun determinat, mobil/imobil, neconsumtibil, adică cel care nu se distruge sau
nu se consumă prin folosinţa conferită destinaţiei.
Nu pot constitui obiect al contractului valorile nemateriale:
- invenţiile;
-denumirea de firmă;
-mărcile; deoarece transmiterea dreptului de valorificare asupra lor se face în baza altor contracte (licenţă,
franceasing). Bunurile din proprietatea statului pot fi date în locaţiune, respectarea cerinţelor prevăzute în legea
specială. Nu pot fi date în locaţiune bunurile şi întreprinderile statului enumerat în lista din decretul Preşedintelui RM
6 ianuarie 1994.
3. Preţul pe care locatarul îl plăteşte se numeşte chirie. Chiria trebuie să fie determinată la momentul încheierii
contractului sau determinabilă.
4. Forma. Potrivit art. 876 CC contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie încheiat în scris, iar pentru contractul
de locaţiune a unui bun imobil ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei
reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţi. Actul de predare primire confirmă că locatarul a primit
bunul respectiv şi se poate folosi de el.
5. Termenul contractului poate fi încheiat pe o perioadă determinată sau nedeterminată, dar nu mai mult de 99 ani.
3. Efectele contractului de locaţiune;
Obligaţiile locatorului:
- este obligat să predea locatarului în starea corespunzătoare conform destinaţiei convenite prin contract şi să menţine
bunul în această stare pe durata a locaţiunii;
- este obligat să predea bunul liber de orice viciu material sau juridic;
- este obligat să garanteze locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului;
- are dreptul şi la repararea prejudiciului, în cazul în care a fost tulburată folosinţa liniştită şi utilă a bunului;
- este obligat să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat, dacă legea sau contractul nu prevede altfel;
Obligaţiile locatarului:
-este obligat să folosească bunul conform destinaţiei şi în conformitate cu prevederile contractului;
-este obligat să întrebuinţeze bunul ca un bun proprietar (asigurarea intergrităţii bunului, plata cheltuielilor curente;
- efectuarea reparaţiei curente;
- să plătească chiria;
- obligaţia de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi locatari;
- după încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care a fost dat
sau în starea prevăzută de contract;
4. Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune;
Sublocaţiunea reprezintă un contract de locaţiune şi poate viza bunul în întregimea lui sau parţial.
Să existe următoarele condiţii:
- să existe consimţămîntul locatorului la sublocaţiune;
- sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal;
- termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune;
- este permisă şi cesiunea locaţiunii de către locatar;
Locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiunea numai cu consimţămîntul
locatorului. Pentru aceasta, el este obligat  să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau
denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i cedeze locaţiunea.
Locatorul nu poate să nu dea consimţămîntul la subînchiriere sau la cesiunea locaţiunii dacă, după încheierea
contractului de locaţiune, se naşte interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parţial, unui terţ. Această
prevedere nu se aplică dacă persoana terţului constituie un impediment, spaţiul închiriat devenind astfel supraîncărcat
sau dacă, din alte motive temeinice, nu i se poate impune locatorului să permită subînchirierea sau cesiunea locaţiunii.
Dacă nu consimte la sublocaţiune sau la cesiunea locaţiunii, locatorul este obligat să comunice, în termen de 15 zile,
locatarului motivele; de altfel se consideră că a consimţit. Locatorul care consimte la sublocaţiune sau la cesiunea
locaţiunii nu poate cere decît compensarea cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sublocaţiune sau cesiune.
În cazul sublocaţiunii, locatarul îşi păstrează răspunderea faţă de locator. Termenul contractului de sublocaţiune nu
poate depăşi termenul contractului de locaţiune. Cesiunea locaţiunii eliberează locatarul anterior de obligaţii. În cazul
închirierii unui alt bun decît imobilul de locuit, părţile pot stabili altfel.
5. Încetarea contractului de locaţiune.
Încetarea contractului de locaţiune poate fi prin:
a) rezilierea convenţională – rezilierea de bun acord a părţilor, prin semnarea în scris a acordului acestuia. Locatarul
are acest drept şi în cazul în care, la încheierea contractului, ştia despre pericol şi nu a înaintat pretenţii în legătură cu
acesta.
b) denunţare unilaterală – părţile trebuie să prevadă termenul de preaviz, adică de a da posibilitate părţii de a găsi un
alt bun sau alt locator. Rezilierea contractului de locaţiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi
cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Dacă locuinţa sau orice altă încăpere destinată pentru locuit se află într-o stare ce creează un pericol real pentru
sănătate, locatarul poate rezilia contractul de locaţiune fără respectarea termenului de preaviz.;
c) expirarea termenului - expiră termenul pentru care a fost stabilită locaţiunea;
d) rezilierea contractului pentru neexecutare – poate fi cerută de locator în următoarele cazuri:
1) locatarul nu foloseşte bunul închiriat conform destinaţiei;
2) admite intenţionat sau din culpă, înrăutăţirea stării bunului, ori crează un pericol real pentru o asemenea
înrăutăţire;
3) nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni, după expirarea termenului de plată;
4) şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;
5) este privat de libertate şi nu poate continua obligaţiile.
e) pieirea bunului;
f) exproprierea bunului dat în locaţiune - exproprierea totală a bunului închiriat stinge locaţiunea de la data la
care expropriatorul are dreptul să ia bunul în posesiune. În cazul în care exproprierea bunului este parţială,
locatarul poate, după împrejurări, obţine reducerea chiriei sau rezilierea locaţiunii.