CONTRACTUL DE

LOCAȚIUNE
 Noțiune si reglemetare
Contractul de locațiune este reglementat în cuprinsul dispozițiilor art.
1777‑1823 C. civ.
Potrivit art. 1777 C. civ., locațiunea este definită ca fiind contractul prin
care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite
locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui
preț, denumit chirie. 
Contractul de locaţiune poate îmbrăca următoarele forme:
• închirierea, avînd ca obiect bunuri mobile sau imobile
• arendarea avand ca obiect bunuri agricole
• locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii de către un profesionist
Caractere juridice
• este un contract sinalagmatic;
• este un contract cu titlu oneros;
• este un contract comutativ;
• este un contract consensual;
• este un contract cu caracter executoriu;
• este un contract cu executare succesivă.
Durata contractului de locaţiune.
Dispoziţiile codului civil limitează durata contractului la cel mult 49 de ani,
stabilind faptul că în situaţia în care părţile stipulează un termen mai lung,
acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Dacă în contract părţile nu au stabilit durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit sa
contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se
consideră încheiată:
a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru
exercitarea activităţii unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in
cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaţiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia
locatarului pentru folosinţă unui imobil.
Condiţii de validitate. Condiţii de fond.
În ceea ce priveşte capacitatea părţilor, fiind un act de administrare, ambele părţi
trebuie să aibă capacitatea cerută pentru încheierea unor acte de administrare. Prin
excepţie, contractul încheiat pentru o perioadă mai mare de 5 ani este considerat un act
de dispoziţie, în acest caz fiind necesar ca părţile să aibă capacitate de exerciţiu deplină.
Cu privire la incapacităţile de a contracta, art.1.784 din Codul civil prevede că sunt
aplicabile în materia locaţiunii incapacităţile prevăzute în materia contractului de vînzare
cumpărare.
Obiectul contractului este reprezentat de bunul închiriat şi de preţul locaţiunii. În
acest sens, art. 1.779 precizează că toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face
obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.
Chiria ca preţ al locaţiunii, aceasta poate consta într-o sumă de bani sau orice alte
bunuri sau prestaţii. Chiria trebuie să fie serioasă, reală. determinată sau determinabilă.
Condiţii de validitate. Condiţii de fond.
Consimțământul. Pe langa regulile generale, sunt stabilite și o serie de reguli
specifice. Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor
contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu
privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin
majoritatea cotelor-părți.
Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință
cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen
mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea
bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act
juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.
Cauza contractului trebuie să existe, să fie reală, licită şi morală.
Condiţii de formă.
Deşi codul civil consacră caracterul consensual al contractului de
locaţiune, acesta fiind valabil încheiat în momentul în care părţile şi-au
exprimat consimţămîntul, forma scrisă este necesară pentru a putea fi
dovedită întinderea pretenţiilor părţilor.
Mai mult, pentru a putea fi considerat titlu executoriu pentru plata
chiriei şi restituirea bunului, contractele de locaţiune trebuie încheiate
în formă autentică sau sub semnătură privată şi înregistrate la organele
fiscale competente.
Obligaţiile locatorului.

Potrivit dispoziţiilor art. 1.786 locatorul este tinut, chiar fără vreo
stipulaţie expresă:
a) să predea locatarului bunul dat în locatiune.
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toata
durata locaţiunii;
c) sa asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul
locaţiunii.
Obligația de predare
Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile
sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.
La momentul predării bunului, acesta trebuie să se găsească în stare
corespunzătoare pentru utilizare, ceea ce înseamnă că în caz contrar
locatorului îi incumbă toate reparațiile necesare pen­tru utilizarea
corespunzătoare a bunului, inclusiv cele locative.
Predarea bunului se va face potrivit termenului stabilit în contract, la
locul în care se găsește bunul la momentul încheierii contractului,
potrivit art. 1494 alin. (1) lit. b) C. civ., dacă nu există stipulație contrară.
Cheltuielile de predare ale bunului sunt în sarcina locatorului.
Obligația menţinerii bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toata durata locaţiunii

Art. 1.788 impune obligaţia locatorului de a efectua toate reparaţiile care

sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de
întrebuinţare pe toata durata locaţiunii, conform destinatiei stabilite, deci sunt
în sarcina locatarului reparaţiile locative, a caror necesitate rezultă din
folosinţa obişnuită a bunului.
Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care
sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urma, deşi încunoştintat, nu începe
să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi facute de locatar. In acest
caz, locatorul este dator să plătească, în afără sumelor avansate de locatar,
dobânzi calculate de la data efectuarii cheltuielilor.
În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea
reparaţiilor, însă dobânzile la sumele avansate nu pot curge decât de la data
înştiinţării.
Obligația de garantie
Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui,
chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte
ori au survenit în cursul locaţiunii.
Locatorul nu răspunde însă pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe
care locatarul nu le-a reclamat în mod similar vânzării. Prin excepţie, locatorul poate fi ţinut
responsabil pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii
corporale a locatarului.
Ca efect al garanţiei contra viciilor locatorul este obligat, după caz, să îndepărteze viciul, să aplice
o scădere proporţională a chiriei, iar în cazul in care viciile sunt atat de grave încât, dacă le-ar fi
cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul ţn locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii.
Codul instituie răspunderea locatorului şi pentru calitatea bunului dat în locaţiune.
De asemenea, locatorul este tinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui
terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului, însă numai dacă tulburarile erau începute
înaintea predării bunului şi îl împiedică pe locatar sa preia bunul.
Obligaţiile locatarului.

Locatarul are următoarele obligaţii principale:

a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de
locaţiune.
Plata chiriei
Este principala obligaţie a locatorului. Plata chiriei are loc la termenele şi în
cuantumul prevăzut în contract. Dacă părţile nu au stabilit un termen de
plată, potrivit art. 1797 al Codului civil în lipsa unei stipulaţii contrare,
locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit
uzanţelor. Dacă nu exista uzanţe şi in lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se
plăteşte astfel:
• în avans pentru toata durata contractului, dacă aceasta nu depaşeşte o lună;
• în prima zi lucrătoare a fiecarei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de
o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel
puţin un an.
Obligația de a folosi bunul
Locatarul este obligat să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă conform destinaţiei
stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurari, cum ar fi
natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. Dacă locatarul
modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl intrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe
locator, acesta din urma poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.
Locatarului ii revine si obligașiade a înştiinţa locatorul despre necesitatea efectuării
reparaţiiilor care sunt în sarcina acestuia, sub sancţiunea plăţii unor daune -interese şi a
suportării oricăror cheltuieli.
Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul
locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta
restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. Dacă reparaţiile durează mai mult
de 10 zile locatorul are dreptul la o reducere proporţională a chiriei.
Potrivit art. 1804 C. civ., locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator
la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei
care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune, fără însă
ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului. 
Obligaţia de restiuire a bunului
Bunul se restituie de locatar în starea în care l-a primit, în afară de
ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii, fiind răspunzător
pentru degradările bunului.
Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adaugate şi autonome
efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la
despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil
al locatorului.
Sublocaţiunea şi cesiunea contractului.

• Locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau părţială, ori chiar

să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă
aceasta facultate nu i-a fost interzisă în mod expres.
• Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea
nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.
Încetarea contractului de locaţiune.

Contractul de locaţiune încetează:

a) de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, dupa caz, prevazut de lege, fără a fi
necesară o înştiintare prealabilă.
b) prin denuntarea contractului. Dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei,
oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare. Notificarea făcută cu nerespectarea
termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la
împlinirea acelui termen. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului
devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în conditiile prevazute la art. 1.809 alin. (2) sau
(3), după caz, constituie, în conditiile legii, titlu executoriu cu privire la aceasta obligaţie.
c) rezilierea locaţiunii. Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune
nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia
locaţiunea, cu daune-interese.
d) ca urmare a imposibilităţii folosirii bunului. Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai
poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept. Dacă imposibilitatea
folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea
locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
Încetarea contractului de locaţiune.

e) în cazul desfiinţării titlului locatorului.

f) moartea locatorului sau a locatarului. Prin excepţie de la acest
mod de încetare, în cazul locaţiunii pe durată determinată, mostenitorii
locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la
care au luat la cunoştinţă de moartea locatarului şi de existenţa
locaţiunii.
g) in caz de instrainare dacă părţile convin astfel. Cu toate acestea,
locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului
i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare
decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului.