Inchirierea comerciala si dezvoltarile imobiliare

Sectiunea I
Inchirierea comerciala

§1. Figura juridica a contractului de inchiriere

1. Contractul de inchiriere este o varianta normativa a contractului de locațiune. In

timp ce contractul de arenda, cea de-a doua specie a locatiunii, are ca obiect
„bunurile” agricole, inchirierea are ca obiect celelalte bunuri mobile sau imobile.
In fapt, cu exceptia celor care, prin lege sau prin natura lor, nu pot face obiectul
locatiunii, toate bunurile si drepturile pot fi inchiriate. Astfel, pot fi inchiriate
drepturi reale (cum ar fi uzufructul), bunuri mobile incorporale (cum ar fi
drepturile de proprietate industriala) sau chiar universalitati de fapt (cum ar fi
fondul de comert). Chiar daca nu pot fi vandute, intrucat sunt inalienabile si
insesizabile, bunurile din domeniul public pot fi inchiriate, cu conditia inchirierea
sa fie in prealabil aprobata prin hotarire a administratorului domeniului public si
contractul sa contina clauze care sa asigure exploatarea bunului inchiriat.
Locatiunea, in varianta inchirierii, este figura juridica centrala a operatiunii de
leasing, care este nimic altceva decat o inchiriere dublata de o promisiune
bilaterala de vanzare la valoarea reziduala sau de o promisiune bilaterala de
reinchiriere a bunului.
Locatiunea in varianta inchirierii este, de asemenea, raportul juridic fundamental al
operatiunii de franciza, care este o inchiriere ce poarta asupra drepturilor de
proprietate intelectuala detinute de francizor asupra modelului de afacere (marca,
brand, desen sau model industrial, know-how si clientela).
La modul generic, locațiunea este, asa cum rezulta din definita normativa fixata de
art. 1777 Cciv, un contract prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure
celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în
schimbul unui preț, denumit chirie.
Desi poate sa para surprinzatoare, referinta la chirie ca fiind pretul locatiunii nu
este intamplatoare si nici lipsita de logica. Cedand folosinta bunului sau a
dreptului, locatorul nu face altceva decat sa vanda unul dintre atributele dreptului
de proprietate, adica folosinta bunului. Aceasta vanzare speciala, constand in
„asigurarea folosintei” pe o anumita perioada, explica motivul pentru care
proprietarul, pe perioada locatiunii, nu poate prelua bunul din detentia chiriasului,
in caz contrar fiind pasibil de pedeapsa penala pentru furt (in cazul bunurilor
mobile) sau pentru tulburare de posesie (pentru bunuri imobile), precum si motivul
pentru care, in lipsa unei clauze contrare in contract, chiriasul are dreptul sa
culeaga fructele bunului si obligatia de a-i asigura paza juridica. Din punctul de
vedere al conditiilor de valabilitate a contractului, art. 1784 Cciv stabileste aceleasi
conditii referitoare la (in)capacitatea de a contracta pe care le regasim si in materie
de vanzare. Mai mult chiar, art. 1780 alin.2 Cciv precizeaza ca, in cazul in care
chiria (pretul locatiunii) nu poate fi stabilit(a), se apeleaza la dispozitiile din
materia vanzarii relative la stabilirea pretului 1. In fine, locatorul este tinut fata de
locatar de aceleasi obligatii de garantie ca si in cazul vanzarii (garantia pentru vicii
si pentru calitate, precum si garantia impotriva evictiunii).
Desi, pentru opozabilitatea fata de terti si pentru dobandirea caracterului de titlu
executoriu, locatiunea trebuie inregistrata la fisc, notata in cartea functiara,
publicata in registrele speciale referitoare la unele bunuri mobile sau autentificata,
incheierea sa este prezumata de îndată ce părțile vor fi convenit asupra bunului și
asupra prețului. Prezumtia respectiva, prevazuta de art. 1781 Cciv, este identica cu
cea din materie de vanzare, conform cu care transferul dreptului de proprietate de
la vanzator la cumparator este consecinta directa a consensului partilor, dar
prezinta acelasi caracter precar si aceleasi inconveniente si riscuri pentru siguranta
circuitului juridic2. In plus, intrucat acelasi bun poate fi obiectul unor locațiuni
concurente sau succesive ale căror perioade se pot suprapune total sau parțial, este
evident ca pot aparea conflicte intre locatarii concurenti sau succesivi. Conform
art. 1782 Cciv, daca exista un astfel de concurs, vor fi preferiti: (i) în cazul
imobilelor înscrise în cartea funciară, locatarul care și-a notat dreptul în cartea
funciară; (ii) în cazul bunurilor mobile supuse unor formalități de publicitate,
locatarul care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități; (iii) în cazul tuturor
celorlalte bunuri, locatarul de buna credinta care a intrat cel dintâi în folosința
bunului. In cazul in care niciunul dintre locatarii concurenti nu a primit posesia
bunului, va fi preferit cel care a sesizat primul instanta de judecata, in vederea
obtinerii pe cale judiciara a posesiei bunului inchiriat (art. 1275 Cciv).
Locatiunea este un contract esentialmente temporar, chiar daca partile ar stabili ca
durata locatiunii este nedeterminata. Nu se pot incheia locatiuni pe perioade mai
mari de 49 de ani si, cu atat mai putin, nu se pot incheia locatiuni perpetue
(emfiteuze). Daca partile nu au stipulat o durata anume a locațiunii, fără intentia
explicita de a contracta pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, asa cum
rezulta din art. 1785 Cciv, locațiunea se consideră încheiată, dupa caz: (i) pe o
perioada de maxim un an, în cazul locuințelor nemobilate sau al spațiilor pentru
exercitarea activității unui profesionist, (ii) pe durata corespunzătoare unității de
1
Trebuie remarcat, totusi, ca, in timp ce, in cazul vanzarii, exprimarea pretului in alte bunuri sau prestatii determina
recalificarea vanzarii ca schimb, chiria poate fi stabilita atat in bani, cat si in alte bunuri sau in prestatii, fara ca
natura juridica de locatiune sa se schimbe. Intr-adevar, un contract care prevede schimbul folosintei unui bun cu
predarea unui alt bun sau cu o prestatie a locatorului nu altereaza natura juridica de locatiune a contractului.
2
Pentru aceste inconveniente si riscuri de tulburare a sigurantei circuitului juridic, a se vedea analiza dedicata acestui
aspect al regimului juridic al contractului de vanzare (cap.I, §3. Efectele contractului de vanzare comerciala, pct.13-
14).
timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în cazul
camerelor sau apartamentelor mobilate sau (iii) pe durata locațiunii imobilului, în
cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
Locatiunea este un contract esentialmente oneros. Folosinta gratuita a bunului
(acordata expres sau disimulat locatarului) recalifica locatiunea ca imprumut de
folosinta (comodat).
Chiria este, in principiu, o suma fixa, fiind calculata global sau pe unitati de timp si
platita, de regula, la termenele succesive stipulate in contract. Chiria poate fi
revizuita pentru impreviziune, dar si pentru motive de echitate. De asemenea,
chiria poate fi indexata in functie de rata inflatiei sau consolidata in valuta.

2. Contractul de locatiune genereaza mai multe serii de obligatii in sarcina partilor.

Fiind un contract sinalagmatic, aceste obligatii sunt reciproce si interdependente,
ceea ce face aplicabile atat regulile referitoare la reziliere, cat si regulile referitoare
la exceptia de neexecutare.

2.1. Obligațiile principale ale locatorului, care ii incumba chiar si in lipsa unei
stipulații exprese in contract, sunt: (i) predarea catre locatar a bunului dat în
locațiune, (ii) mentinerea acestuia în stare corespunzătoare de folosință pe toată
durata locațiunii si (iii) asigurarea unei liniștite și utile folosințe a bunului pe tot
timpul locațiunii.
Predarea bunului presupune si predarea accesoriilor sale si, mult mai important
pentru economia contractului, asigurarea destinatiei normale a bunului, adica o
stare a bunului corespunzătoare utilizării acestuia. Daca bunul imobil este destinat
locuintei, atunci starea sa trebuie sa fie corespunzatoare acestei destinatii. Daca
bunul mobil are o destinatie personala sau profesionala, atunci starea sa trebuie sa
fie corespunzatoare acestei destinatii. Nu este vorba doar de faptul ca bunul este
(inca) functional, ci de faptul ca bunul trebuie sa fie utilizabil conform cu ceea ce
partile, dar mai ales locatarul, se asteapta sa obtina prin cedarea folosintei bunului.
Numai in acest fel folosinta bunului poate fi utila locatarului. Pentru a evita
conflictele ce s-ar putea ivi din diferenta intre starea fizica reala a bunului si
destinatia urmarita de parti, este utila intocmirea unui proces-verbal de situatie sau
a unui inventar, inainte de predarea efectiva a bunului. De altfel, acest proces-
verbal si acest inventar sunt utile si in situatia in care, la incetarea contractului
(anticipata sau la termen), exista deteriorari ale bunului sau sunt constatate lipsuri
ale accesoriilor sale.
Desigur ca, in baza conventiei exprese a partilor, bunul poate fi reconditionat in
vederea predarii pentru utilizarea cu o destinatie neconforma cu destinatia sa
obisnuita, dar conforma cu vointa partilor. Aceasta reconditionare poate fi
efectuata de locator, inainte de predare, sau chiar de locatar, dupa predare, pe
cheltuiala proprie sau pe contul locatorului. Spre exemplu, un imobil cu destinatia
initiala si normala de locuinta poate fi transformat in restaurant, motel, sediu de
birou etc. Un automobil poate fi reconditionat ca vehicul utilizabil pentru
activitatea de taximetrie, un fond de comert poate fi redenumit sau relocat etc. Prin
conventia partilor se poate stabili, de asemenea, ca locatarul, la expirarea
termenului contractului, va repune bunul in starea sa initiala, pe cheltuiala proprie.
In virtutea obligatiei de mentinere a folosintei bunului dat in locatiune, locatorul
este tinut sa efectueze toate reparatiile necesare. Reparatiile privind partile comune
ale imobilului, folosite de mai multi locatari, sunt in sarcina locatorului, daca
acesta nu probeaza ca sunt cauzate de unul dintre locatari. Nu sunt in sarcina
locatorului, ci in sarcina locatarului, reparatiile locative, adica reparatiile de
intretinere curenta a bunului, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a
bunului. Mai mult chiar, in cazul inchirierii de imobile, locatarul este tinut sa
achite si cheltuielile locative (daca nu s-a prevazut in contract contrariul).
Cheltuielile locative tipice sunt cele care rezulta din facturile la utilitati care, de
regula, sunt emise pe numele locatorului. Proprietarul, care este locatorul originar
(legea permite sub-locatiunea si cesiunea locatiunii, ceea ce inseamna ca pot exista
si locatori succesivi) este titularul obisnuit al contractelor cu furnizorii de utilitati,
ceea ce inseamna ca are si calitatea de beneficiar si platitor al facturilor. Pentru a
evita conflicte care sa implice inclusiv furnizorul de utilitati, este util ca partile sa
stipuleze substituirea locatorului cu locatarul in relatiile cu furnizorii de utilitati. In
acest fel, se va putea evita situatia in care, din culpa locatarului, care omite sa
achite facturile la termen, locatorul este executat silit (factura de utilitati, care este
emisa, de regula, pe numele proprietarului imobilului, este titlu executoriu,
conform legii). In orice caz, daca locatorul a achitat cheltuielile locative in timpul
contractului de locatiune, va avea dreptul sa ceara acoperirea acestora de catre
locatar.
In relatiile dintre parti poate exista si situatia inversa, in care locatorul, desi
instiintat de nevoia unei reparatii care este in sarcina sa (altele decat reparatiile
locative), nu incepe de indata sa le efectueze. Poate fi vorba, de exemplu, de vicii
de structura ale bunului sau de consecinte ale unor evenimente (inundatie,
incendiu, cutremur, acte de vandalism ale tertilor). In acest caz, locatarul, care nu
poate utiliza bunul in conditii normale fara ca aceste reparatii sa fie efectuate,
poate lua initiativa de a le efectua el insusi, pe cheltuiala locatorului. Pentru a-i
putea pretinde locatorului dobanzi la sumele investite in aceste reparatii, locatarul
trebuie sa il instiinteze in prealabil, in termen util, pe locator in legatura cu
demararea reparatiilor. In cazuri urgente, instiintarea poate fi efectuata si dupa
inceperea reparatiilor.
Locatorul este obligat sa asigure folosinta utila si linistita a bunului, adica „să
întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului
folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar
împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință”.
Ca si in cazul vanzarii, locatorul garantează contra acelor vicii care împiedică sau
micșorează folosirea bunului, „chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea
contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul
locațiunii”. De asemenea, ca si in cazul vanzarii, locatorul nu răspunde pentru
viciile care erau aparente la data încheierii contractului și pe care locatarul nu le-a
reclamat în termen util. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despăgubiri
pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau
integrității corporale a locatarului.
In cazul omisiunii locatorului de a inlatura viciile în cel mai scurt termen, locatarul
are dreptul la o scădere proporțională a chiriei. Daca viciile sunt atât de grave
încât, cunoscandu-le, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, contractul poate fi
reziliat din initiativa locatarului, care poate pretinde și daune-interese.
Regulile referitoare la garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când
bunul dat în locațiune nu corespunde calităților convenite de către părți. Spre
exemplu, daca partile au fost de acord ca imobilul cu destinatia de locuinta sa fie
utilizat ca restaurant, motel sau sediu de intreprindere sau ca automobilul de uz
personal ori familial sa fie utilizat ca vehicul de taximetrie, iar calitatile necesare
acestei destinatii conventionale noi a bunului nu sunt intrunite, locatorul raspunde
fata de locatar dupa regulile relative la viciile ascunse.
Locatorul nu este tinut sa raspunda pentru tulburările de fapt, adica pentru
consecintele faptelor unor terți care nu pretind vreun drept asupra bunului. In
schimb, locatorul este tinut sa raspunda pentru tulburările de drept, adica pentru
toate situatiile rezultate din pretentiile unor terti care ar invoca drepturi asupra
bunului dat în locațiune. In acest caz, locatorul este dator să îl apere pe locatar
chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă, in urma actiunilor sau a demersurilor
tertilor, locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie
să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.
Despagubirea, indiferent de gravitatea tulburării, va consta intr-o scădere
proporțională a chiriei, admisibilitatea unei astfel de cereri fiind, totusi, dependenta
de o incunostiintarea locatorului in legatura cu intervenirea tulburarii de drept,
demers la care locatorul sa nu fi raspuns in sensul inlaturarii de îndată a tulburarii.
Locatarul poate cere si rezilierea contractului, cu daune – interese, cu conditia ca
tulburarea sa fie atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat; in
schimb, locatarul nu are dreptul la daune-interese daca, la momentul perfectarii
contractului, avea cunostinta de cauza de evicțiune (art. 1793-1794 Cciv). In cazul
in care este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului
închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte,
a folosinței bunului, locatarul are dreptul să ceară introducerea în proces a
locatorului. Un astfel de demers este esential, intrucat locatorul ar putea pretinde
daune – interese de la locatar cauzate de omisiunea acestuia de a-i comunica
actiunea tertului (pe care, prezumtiv, locatorul ar fi putut sa o combata cu succes in
instanta). Despagubirile pot fi destul de importante, intrucat actiunea tertului poate
reduce valoarea bunului dat in locatiune (spre exemplu, o servitute de trecere ar
putea face cvasi-inutilizabil imobilul) sau poate antrena chiar pierderea bunului
(spre exemplu, o actiune in revendicare ar putea determina exproprierea
locatorului). In plus, invocand exceptia procesului rau condus (exceptio mali
procesus), locatorul ar putea obtine exonerarea de la plata oricarei despagubiri
pentru prejudiciile cauzate locatarului de imposibilitatea utilizarii bunului. De
remarcat ca locatarul va putea, la randul sau, sa se exonereze de orice despagubire
pentru prejudiciile cauzate locatorului de actiunea tertului, dar numai dacă
dovedește că locatorul „nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de
tulburare, nu a acționat” (art. 1795 Cciv).

2.2. Obligațiile principale ale locatarului sunt luarea în primire a bunului dat în
locațiune, plata chiriei în cuantumul și la termenul stabilite prin contract, folosirea
bunului cu prudență și diligență a bunului si restituirea acestuia la încetarea, din
orice cauză, a contractului de locațiune.
Obligatia de plata a chiriei este o obligatie cu executare succesiva. Desi nu este
exclus ca partile sa convina o plata globala, anticipata, a chiriei pe intreaga
perioada de locatiune (ceea ce ar putea determina o recalificare a locatiunii ca fiind
fictiva sau simulata, cu consecinte negative atat in plan fiscal, cat si in planul unei
eventuale insolvente a uneia dintre parti, survenite perfectarii contractului si platii
globale, anticipate), chiria se achita pe unitati de timp, de regula lunar. Plata lunara
a chiriei este o uzanta care nu poate fi contrazisa decat pentru motive foarte
intemeiate. Acesta este motivul pentru care art. 1797 Cciv trimite la uzante in toate
cazurile in care partile nu au stipulat o plata globala sau in avans pe mai multe
unitati de timp.
Contractul de locatiune este titlu executoriu pentru plata chiriei, daca este
inregistrat la organele fiscale sau, dupa caz, autentificat (art. 1798 Cciv). In baza
acestui atribut ale contractului de locatiune (inexistent anterior in legislatia noastra
civila), locatorul poate trece la executarea silita a chiriasului fara a mai fi nevoit sa
apeleze la instanta de judecata pentru a obtine o hotarire judecatoreasca de obligare
la plata chiriei3. Faptul ca legea atribuie contractului de locatiune caracter de titlu
3
Din perspectiva chiriasului – comerciant, caracterul de titlu executoriu in sine al contractului de locatiune poate
determina, mai ales in cazul in care bunul inchiriat este sediul sau obiectul principal de activitate a comerciantului, o
re-prioritizare a creantelor privilegiate contra acestuia, cu consecinte grave in privinta insolventei iminente, intrucat
comerciantul nu poate functiona fara sediu sau fara obiect de activitate. Consecintele insolventei se rasfrang nu
numai asupra comerciantul, ci si asupra stakeholders-ilor comerciantului, inclusiv locatorul (care, in mod aproape
ironic, poate fi obligat, dupa deschiderea procedurii, sa continue contractul de inchiriere cu comerciantul, chiar daca
executoriu nu inlatura orice control judiciar asupra contractului sau a cererii de
executare. Chiar daca este pur formala, exista o procedura de incuviintare a
executarii de catre instanta, aplicabila oricarui titlu executoriu si, in consecinta, si
contractului de locatiune.
Locatarul trebuie sa foloseasca bunul conform destinatie stabilite in contract (iar,
in lipsa unei clauze dedicate acestei chestiuni, conform cu destinatia prezumata a
bunului), cu prudenta si diligenta unui bonus pater familias. Locatarul nu poate
schimba forma sau destinatia bunului si nici sa il foloseasca intr-o maniera
abuziva, prejudiciabila pentru locator. In caz contrar, locatorul are dreptul la
daune-interese, precum si, in anumite conditii, la rezilierea contractului si chiar la
evacuarea din imobil, pe cale de ordonanta presedintiala.
Locatarul este dator sa il instiinteze din timp pe locator de nevoia de reparatii care
stau in sarcina acestuia din urma. Reparațiile de întreținere curentă sunt, asa cum
deja s-a aratat mai sus, în sarcina locatarului.
Daca reparatiile sunt urgente si necesare, locatarul are obligatia ca, pe timpul
efectuarii acestor reparatii, sa suporte restrângerea locațiunii. Daca reparatiile
dureaza mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și
cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Dacă, insa, reparațiile sunt de așa
natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuințarea
convenită, locatarul poate rezilia contractul (art.1803 Cciv). Desi legea lasa
nereglementata aceasta situatie, este evident ca, in cazul in care locatorul nu isi
manifesta dreptul de a cere rezilierea contractului, pretul locatiunii va fi scazut
proprotional sau chiar neutralizat, contractul urmand a fi suspendat pana la
finalizarea rerparatiilor capitale. Daca pentru restringerea spatiului pentru a
permite efectuarea reparatiilor se poate reduce corespunzator chiria, cu atat mai
mult se poate reduce sau neutraliza chiria pentru imposibilitatea utilizarii bunului
pe perioada efectuarii reparatiilor capitale.
Locatorul are dreptul sa inspecteze bunul din cand in cand, pentru a verifica starea
in care acesta se afla, iar locatarul are obligatia sa ii permita accesul la bun, in acest
scop. Locatorul are dreptul chiar sa aduca sau sa mandateze terti pentru a aduce
potentiali cumparatori sau locatari ai bunului. Locatorul trebuie sa isi manifeste in
mod rezonabil acest drept, pentru a nu impieta cu prezenta sa activitatea chiriasului
sau, si mai important, pentru a nu interfera cu viata privata, personala, a
chiriasului.
Locatarul trebuie sa restituie bunul la incetarea contractului de locatiune (indiferent
daca aceasta incetare este anticipata sau la termen). Similar regulii impuse pentru
neplata chiriei, art. 1809 alin.2 Cciv atribuie contractului de locatiune încheiat pe
durată determinată caracter de titlu executoriu in privința obligației locatarului de
predare a bunului, cu aceeasi conditie, adica sa fie constatat prin înscris autentic
acesta nu a achitat chiriile anterioare).
sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal competent. Si in
aceasta situatie se impune incuviintarea executarii silite a contractului.
Restituirea bunului presupune aducerea acestuia în starea în care se afla atunci
cand locatarul l-a primit, fara a fi luate in considerare, totusi, pierderile sau
deteriorarile cauzate de vechime. 
Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale,
inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedește că degradarea a survenit
fortuit. Raspunderea pentru degradarea bunului este antrenata atat pentru faptele
sau omisiunile proprii ale locatarului, cat si pentru faptele si omisiunile membrilor
familiei sale, ale sublocatarului său ori ale persoanelor cărora le-a îngăduit în orice
mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.
Daca a efectuat imbunatatiri ale bunului sau adaugiri, locatorul va fi obligat, la
cererea locatorului, sa aduca bunul in starea initiala. Daca aceste imbunatatiri sau
adaugiri au fost facute fara acordul locatorului, locatarul va putea fi obligat si la
daune-interese.
Cu exceptia cazului in care i s-a interzis expres prin contract, locatarul are dreptul
sa dea bunul in sublocatiune sau sa cedeze contractul de locatiune. In cazul
bunurilor mobile, sublocatiunea sau cesiunea nu este permisa decat cu acordul
expres al locatorului. Atat sub-locatiunea, cat si cesiunea contractului de locatiune,
pot fi totale sau partiale.
Locatorul are o pozitie privilegiata fata de sublocatar si fata de cedentul locatiunii,
pastrandu-si drepturile fata de locatarul initial (principal). Locatorul are actiune
directa contra sublocatarului sau a cesionarului contractului de locatiune pentru
plata chiriei pe care acesta o datoreaza locatarului initial (principal). Faptul ca
aceasta chirie a fost achitata in avans locatarului principal ii este inopozabil
locatorului. Locatorul poate pretinde de la sublocatar sau de la cesionarul locatiunii
si celelalte sume sau prestatii (cum ar fi reparatiile curente) la care s-a obligat
locatarul initial (principal). Daca exista diferente intre datoriile sublocatarului sau
ale cesionarului locatiunii, pe de o parte, si datoriile locatarului initial (principal),
acestea vor putea fi recuperate de la locatarul initial (principal). Atat impotriva
acestuia, cat si impotriva sublocatarului sau a cesionarului locatiunii, locatorul are
beneficiul executarii silite a creantei privind chiria direct in baza contractului de
locatiune, care este titlu executoriu in el insusi.

3. Contractul de locatiune cu termen inceteaza de drept la data expirarii termenului,

fără a fi necesară o înștiințare prealabilă, cu exceptia cazului in care legea ar
impune o prorogare de drept a contractului.
Contractul de locatiune pe perioada nedeterminata inceteaza in baza unui preaviz
care trebuie emis cu un anumit termen preconizat pentru predarea bunului de catre
locator, termen care, de regula, este echivalent cu perioda de timp acoperita de
fractiunea de chirie negociata de parti.
In cazul contractului de locatiune cu termen, daca locatarul continua sa foloseasca
bunul si isi achita in continuare obligatiile, inclusiv chiria, fara vreo obiectie (sau
„impotrivire”, in termenii art. 1810 Cciv) a locatorului, contractul se considera
reinoit, prin tacita relocatiune, noul contract fiind considerat incheiat pe perioada
nedeterminata. Acest contract poate fi oricand terminat de catre locator, cu un
preaviz. Pentru obligatia de restituire a bunului, acest contract care a capatat o
astfel perioada nedeterminata nu mai are caracter de titlu executoriu in sine.
Locatiunea poate inceta si prin reziliere, pentru nexecutarea contractului. Daca
partile nu au stipulat in contract pacte comisoarii, rezilierea nu poate fi ceruta decat
pe cale judiciara. Odata cu rezilierea, partea inocenta poate pretinde si daune –
interese.
De asemenea, locatiunea inceteaza de drept dacă bunul este distrus în întregime sau
nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite. Dacă imposibilitatea folosirii
bunului este numai parțială, locatarul poate să ceară fie rezilierea locațiunii, fie
reducerea proporțională a chiriei. In schimb, daca bunul este doar deteriorat,
locațiunea continuă, urmand a se aplica dispozitile relative la reparatiile
neobisnuite sau curente ale bunului. Daca imposibilitatea totală sau parțială de
folosire a bunului este fortuită, locatorul este scutit de plata unor eventuale daune-
interese (art.181=8 Cciv).
Locatiunea inceteaza de drept si prin desființarea dreptului care ii permitea
locatorului să asigure folosința bunului închiriat. Locatiunea astfel tulburata de
disparitia titlului locatorului va putea supravietui, dar numai pe o perioada de
maxim un an, dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii.

4. Contractul de locatiune nu inceteaza prin simpla instrainare a bunului de catre

locator, intrucat, de regula, acesta este opozabil dobanditorului. Aceasta
opozabilitate se obtine prin demersuri comune sau individuale ale partilor initiale
ale contractului ori, dupa caz, prin simpla posesie a bunului mobil de catre locatar.
Astfel, conform art. 1811 Cciv, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în
cartea funciară; în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a
locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
b) în cazul bunurilor mobile supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a
îndeplinit aceste formalități;
c) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în
folosința locatarului.
In toate aceste cazuri, dobanditorul se subroga in drepturile si obligatiile care sunt
generate de contractul de locatiune. Locatorul inițial rămâne, totusi, răspunzător
pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.
Daca nu sunt intrunite conditiile opozabilitatii fata de dobanditor a contractului de
inchiriere, acesta inceteaza de drept la data transferului dreptului locatorului la
dobanditor.
Partile contractului de locatiune pot stipula expres, ca motiv de incetare a
contractului de locatiune, instrainarea bunului de catre locator. In acest caz,
locatarul va putea folosi in continuare bunul, chiar si dupa notificarea instrainarii,
dar numai pentru o perioanda care reprezinta dublul termenului de preaviz pentru
incetarea contractului de locatiune cu perioade nedeterminata.
§2. Inchirierea imobilelor cu destinatie de locuinta

5. Avand in vedere importanta sociala si economica a locuintei personale sau

familiale, Codul civil stabileste reguli particulare în materia închirierii acestora.
Locuința personala sau familiala reprezinta domiciliul sau resedinta persoanei
fizice, spatiul privat al acesteia si fundamentul echilibrului individual necesar
participarii active la viata sociala si la creatia de plus-valoare economica sau
culturala. Lipsa unei locuinte personale sau familiale semnifica la modul cel mai
pregnant ruina personala, cel mai adesea ireversibila. Evitarea unui astfel de final,
din care pierd atat individul vizat, cat si familia sau comunitatea ori creditorii sai,
inclusiv locatorul, este un motiv cat se poate de intemeiat si de serios pentru o
legislatie care sa urmareasca protectia chiriasului, mentinand, totusi, echilibrul si
sanctiunile aplicabile chiriasilor abuzivi.
Regulile din Codul civil referitoare la inchirierea de imobile cu destinatie de
locuinta contin un minim de protectie a chiriasilor, dar sunt insuficiente in raport
de importanta sociala a locuintei si destul de indepartate fata de cerintele echitatii
care ar trebui sa regleze, dincolo de normele dreptului pozitiv, raporturile juridice
dintre simpli particulari. Spre exemplu, contractul de inchiriere este titlu executoriu
pentru plata chiriei chiar si in cazul in care poarta unei locuinte personale sau
familiale, iar evacuarea chiriasului pentru ocupare abuziva, pe cale de ordonanta
presedintiala, este mult prea vast si comod reglementata pentru creditor, lasand
chiriasul fara o protectie adecvata, mai ales in cazurile in care imobilul este ocupat
de o intreaga familie, si nu numai de chiriasul abuziv.
Din perspectiva cerintelor echitatii, regulile enuntate de art.1824-1835 Cciv
referitoare la inchirierea de locuinte sunt similare cu cele „gandite” pentru creditele
ipotecare sau imobiliare pentru locuinte. Si contractul de credit ipotecar este titlu
executoriu, iar adjudecarea imobilului pus in executare silita (inclusiv prin
preluarea imobilului in contul creantei) lasa debitorul in postura unui chirias care
nu mai are titlu asupra locuintei pe care o ocupa, putand fi evacuat dupa aceleasi
reguli pe care Codul de procedura civila le fixeaza pentru ocupantul abuziv al unui
imobil. De altfel, intre chiriasul care beneficiaza de un contract de inchiriere pe
termen mediu sau lung si debitorul care si-a cumparat ori a construit o casa pe
credit nu exista o diferenta semnificativa. Debitorul ipotecar sau imobiliar, desi
este, teoretic, proprietar al casei, in realitate este un simplu chirias, intrucat ipoteca
pe casa il impiedica sa o vanda liber, fara acordul sau presiunile creditorului si, in
plus, casa poate fi oricand pusa in executare silita de catre creditorul ipotecar,
pentru orice situatie de neplata integrala a ratei pe mai mult de 90 de zile, inclusiv
pentru situatiile de impreviziune. De aceea, a proteja chiriasul inseamna, indirect, a
proteja si debitorii ipotecari, persoane care, aparent, sunt proprietari ai propriilor
case dar, in realitate, sunt chiriasi captivi ai creditului ipotecar sau imobiliar pe
care l-au contract avand impresia ca pot deveni proprietari platind constant un
anumit numar de ani o rata aparent suportabila.

6. Daca perioada pentru care este incheiat contractul de inchiriere nu este

determinata, locatorul poate denunta contractul in baza unui preaviz care nu poate
fi mai mic de 60 de zile sau, dupa caz, 15 zile, dupa cum perioada de plata
succesiva a chiriei este egala cu sau mai mare de o luna ori, dupa caz, mai mica de
o luna. Daca, in schimb, inchirierea este facuta pe o perioada determinata, doar
locatarul poate denunta unilateral si neconditionat contractul, cu un preaviz de 60
de zile, in timp ce locatorul poate denunta unilteral contractul numai daca o astfel
de masura s-a stabilit expres in contract si numai cu scopul acoperirii nevoilor
locative proprii ale locatorului si ale familiei sale. Si in acest caz este necesar un
preaviz de 60, respectiv, 15 zile, dupa distinctiile aratate, aplicabile contractului
incheiat pe perioada determinata.
Contractul de inchiriere de locuinte nu poate contine (sub sanctiunea considerarii
lor ca nescrise) clauze în temeiul cărora chiriașul ar fi obligat să încheie o asigurare
cu un asigurător impus de locator, sa răspunda solidar sau indivizibil cu chiriașii
din apartamente diferite situate în același imobil pentru cazul degradării
elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților
comune ale imobilului si să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de
reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. Tot
nescrisa este considerata a fi si clauza prin care locatorul ar fi îndreptățit să
diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a
obligat prin contract (art.1827 Cciv).
Chiriasul are dreptul sa ceara rezilierea contractului pentru vicii ale imobilului care
ii amenință sănătatea ori integritatea corporală. Asa cum rezulta din art. 1.827
Cciv, dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o
primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul are
dreptul de a cere rezilierea contractului „chiar dacă a renunțat la acest drept”. Nu
numai ca, intr-o astfel de situatie, locatorul va fi privat de dreptul la plata chiriei
sau a vreunei parti din chirie, dar chiriasul va avea si dreptul la daune-interese
dacă, la data încheierii contractului, nu va fi cunoscut viciile bunului. Rezilierea
contractului va fi dispusa pe cale judiciara, daca nu au fost stipulate in contract
pacte comisorii care sa elimine sau sa reduca interventia instantei. In orice caz, o
actiune in rezilierea contractului este un motiv intemeiat si urgent pentru
suspendarea platii chiriei (exceptio non adimpleti contractus).
La expirarea unui prim contract de inchieire, chiriasul are dreptul la reinoirea
contractului, pentru o noua perioada si in aceleasi conditii de chirie, daca locatorul
nu primeste o oferta mai buna de la un tert. Dispozitiile art. 1828 Cciv referitoare
la acest drept de preferinta al chiriasului sunt incomplete, permitand o multitudine
de modalitati de evitare sau de ignorare a lui de catre locator, care poate simula o
oferta „mai buna” din partea unui tert. In mod normal, „oferta mai buna” ar trebui
sa fie un pre-contract cu tertul, act juridic bilateral care este mai constrangator
decat oferta. In orice caz, dreptul de preferinta la inchiriere nu exista in cazul in
care chiriasul nu si-a executat (inca) obligatiile din contractul anterior.
Fiecare chirias, in mod individual, are dreptul la folosirea părților și instalațiilor
comune ale clădirii, cu conditia sa nu le schimbe destinatia. Spre exemplu, casa
scarii sau parterul nu pot fi preschimbate de unul dintre chiriasi in magazin sau alta
modalitate de exercitiu al unui comert, la fel cum spatiile comune verzi si parcarile
nu pot fi utilizate exclusiv de unul dintre chiriasi. In plus, chiriașii sunt obligați să
contribuie la cheltuielile comune ale imobilului, efectuate pentru iluminarea,
încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună etc.
Rezilierea contractului de inchiriere de locuinte se poate cere de catre ambele parti
pentru omisiunea nejustificata a executarii obligatiilor contractuale. Locatorul
poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și pentru abuzul chiriasului
sau al persoanelor care locuiesc cu acesta ori al persoanelor carora chiriasul le-a
permis accesul in imobilul cu destinatie de locuinta. Abuzul care justifica cererea
de reziliere formulata de locator trebuie sa fie de natura a face imposibilă
conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile
aflate în vecinătate ori sa fie de natura a împiedică folosirea normală a locuinței
sau a părților comune. In ambele situatii, rezilierea se dispune de catre instanta,
desi partile pot prevedea in contract pacte comisorii de intensitate graduala, care sa
elimine sau sa reduca interventia instantei.
In principiu, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești de
drept comun, si nu in baza unei simple ordonante presedintiale. Chiar daca, atat
pentru plata chiriei, cat si pentru predarea bunului inchiriat, contractul de locatiune
este titlu executoriu, evacuarea, adica obligarea chiriasului de a parasi imobilul, se
dispune pe cale judiciara, prin procedura obisnuita, si nu pe calea incuviintarii
executarii silite a contractului de inchiriere. Totusi, pentru evacuarea celui care
ocupa abuziv imobilul, precum si pentru evacuarea celui care ocupa imobilul fara
titlu si a celui care refuza locatarului permisiunea de a patrunde in imobil pentru a
efectua reparatiile urgente si grave, Codul de procedura civila prevede o modalitate
rapida de evacuare, pe cale de ordonanta presedintiala (art. 1032 Cprciv).
In imobilul inchiriat pot locui, impreuna cu chiriasul, si alte persoane. De cele mai
multe ori, impreuna cu chiriasul locuiesc membrii familiei sale, dar sunt dese
situatiile practice in care co-chiriasii nu sunt o familie, ci persoane care partajeaza
un imobil cu mai multe incaperi, pentru a face chiria mai usor suportabila (elevii si
studentii care stau cu chirie pe perioada studiilor sunt cel mai adesea in astfel de
situatii). In acest caz, asa cum rezulta din art. 1832 Cciv, persoanele care locuiesc
impreuna cu chiriasul sau co-chiriasii sunt tinuti solidar cu chiriasul, pe durata
folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract. Mai
mult chiar, incetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și
hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se
execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună
cu chiriașul. Dispozitiile citate sunt in mod evident in contradictie cu regimul
juridic al protectiei locuintei familiale. Spre exemplu, din dispozitiile art. 323
alin.1 Cciv rezulta ca, in cazul in care locuinta este detinuta in temeiul unui
contract de inchiriere, fiecare dintre soti are drepturi locative proprii, chiar daca
numai unul dintre ei are calitatea de titular al contractului de inchiriere sau
contractul a fost incheiat inainte de casatorie. Dispozitiile de protectie a locatorului
vin in contradicite si cu art. 258 alin.2 Cciv conform caruia statul si societatea
ocrotesc familia. Desigur ca ar fi excesiv a se sustine ca un chirias abuziv sau fara
titlu valabil trebuie ocrotit impreuna cu familia sa indiferent de prejudiciile aduse
locatorului, celorlalti chiriasi sau vecinatatii, dar nu toate cazurile de neplata a
chiriei sunt generate de abuzul sau ilegalitatea comportamentului chiriasului si ale
familiei sale. Cele mai frecvente cauze ale neplatii chiriei sau ale neplatii facturilor
la utilitati sunt economice si tin de presiunile altor creditori ori de insolvabilitatea
cauzata de cresterea datoriilor si de reducerea sau pierderea veniturilor pe motiv de
somaj sau de boala. Iar evacuarea nu priveste numai chiriasul, culpabil sau nu de
incalcarea contractului de inchiriere, ci si membri inocenti ai familiei sale, inclusiv
copiii4.

7. Daca inchirierea de imobile este o activitate economica a locatorului, iar

imobilul cu destinatia de locuinta este utilizat de chirias in scopuri personale sau
familiale, chiriasul are calitatea de consumator, intrucat acţionează în scopuri care
se află în afara meseriei, a domeniului de afaceri sau a profesiunii sale. Din aceasta
perspectiva, nu are relevanta faptul ca imobilul inchiriat este domiciliul stabil sau
doar o resedinta suplimentara sau temporara a chiriasului. Intrucat chiriasul are
calitate de consumator, inseamna ca el este beneficiar al legislatiei protectiei
consumatorilor, in special sub raportul dreptului la informare, al interdictiei
clauzelor abuzive si a practicilor inselatoare ale locatorilor-comercianti, precum si
sub aspectul raspunderii pentru produsele sau serviciile cu defecte.

4
Insistenta excesiva pentru drepturile locatorului este reliefata de art. 1834 Cciv, conform caruia contractul de
închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, descendenții și
ascendenții acestuia avand dreptul să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei
acestuia, dar numai dacă au fost menționați în contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul.
Din perspectiva chiriasului – simplu proprietar, daca acestuia i se accepta calitatea
de consumator in relatia cu locatorul, atributul de titlu executoriu al contractului de
inchiriere de imobile cu destinatia de locuinte (prevazut de art.1798 Cciv pentru
orice locatiune, dar aplicabil si inchirierii de imobile) este in contradictie cu
jurisprundenta CJUE relativa la clauzele abuzive 5 sau la protectia locuintei
familiale6. Asa fiind, textul din legea romana care consacra atributul de titlu
executoriu pentru contractul de inchiriere de locuinte trebuie inlaturat de la
aplicare, intrucat este contrar Dreptului Uniunii Europene (art.148 alin.2 din
Constitutie).
Este evident ca si interesele locatorului trebuie protejate, mai ales in cazul in care
locatarul (chiriasul) este recalcitrant sau abuziv. Dar ceea ce este important este
echilibrul contractual, din care ambele parti sa castige (sau care sa le protejeze fata
de execesele reciproce). In loc de a atribui caracter de titlu executoriu contractului
de locatiune insusi, legiuitorul ar fi fost mai intelept daca ar fi trimis locatorul la
procedura ordonantei de plata, in interiorul careia sa obtina, in instanta, rapid si
fara probatorii complexe, un tilu executoriu contra chiriasului, pentru neplata
chiriei.
In schimb, in cazul in care calitatea de consumator a chiriasului nu poate fi
stabilita, intrucat locatorul nu este un comerciant, ci un simplu particular care
realizeaza venituri din inchirierea unei locuinte proprii (aceasta fiind regula, in
majoritatea covarsitoare a cazurilor in care se incheie contracte de inchiriere de
catre elevi, studenti sau tineri aflati la debutul in cariera), ceea ce ramane ca regim
juridic de protectie a chiriasului este ceea ce „ofera” Codul civil. Or, reglementarea
din Codul civil referitoare la protectia chiriasului este mai mult decat insuficienta.
Asa cum s-a aratat, Codul civil protejeaza chiriasul fata de vanzarile sau
inchirierile succesive ale imobilului, dar numai in cazul in care contractele sunt
inregistrate in cartea funciara sau la fisc, in restul situatiilor, contractele de
inchiriere incetand prin simplul transfer al dreptului de proprietate asupra
imobilului cu destinatie de locuinta (si chiar prin simpla inchiriere succesiva a
acestuia). In practica, astfel de inregistrari pentru opozabilitatea fata de
dobanditorul imobilului sau noul chirias nu se fac, pentru a permite „optimizarea
fiscala” practicata de locatori. Nu exista protectie reala, efectiva, nici contra
evacuarii pe motive de ocupare abuziva sau fara titlu (care pot fi facute sa para a fi
demonstrate, ceea ce reprezinta chiar situatia de pornire a ordonantei presedintiale,
in cadrul careia nu se verifica dreptul, ci aparenta dreptului), si nici contra
5
Este vorba, in special, de Cauza C – 415/11, Mohamed Aziz împotriva Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i
Manresa (Catalunyacaixa), in care s-a decis ca legislatia nationala nu ar trebui sa impiedice judecatorul intenr sa
analizeze clauzele abuzive dintr-un contract pe motiv ca acesta are caracter de titlu executoriu prin el insusi.
6
In speta Kušionová (cauza C – 34/14, Monika Kušionová vs. SMART Capital a.s.) s-a decis ca dreptul
consumatorului la protectia locuintei familiale este prioritar fata de dreptul de proprietate asupra creantei, garantat
creditorului. Cu titlu de argument suplimentar, CJUE trimite la cateva spete din jurisprudenta CEDO.
majorarilor chiriei, impuse de proprietar, cu exceptia cazurilor in care contractul de
inchiriere va fi fost negociat de chirias si va fi fost prevazut cu mecanisme de
protectie sau de indexare. De regula, insa, aceste contracte sunt tipizate, fiind
perfectate dupa „modelele” impuse de fisc in vederea simplificarii inregistrarii
fiscale, pe care partile le aleg din comoditate. Consimtamantul chiriasului se obtine
ca in orice alt caz de contract de adeziune, prin aderarea fara rezerve la oferta
locatorului de a contracta, care nu contine mecanisme de protectie a chiriasului, ci
mecanisme de indexare a chiriei sau de consolidare in valuta, dupa „modelul”
contractelor bancare.
In materie locativa, chiriile pentru locuinta pot fi plafonate prin lege, din ratiuni de
protectie sociala sau de stabilitate in functie si fidelizare a salariatilor ori a
functionarilor publici. Spre exemplu, art. 26-31 din OUG nr.40/1999 privind
privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de
locuinţe7 prevad o plafonare a chiriei pornind de la titularitatea locatorului asupra
imobilului cu destinatia de locuinta. Daca imobilul apartine domeniului public sau
privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale, precum si daca imobilul
este destinat locuintei de serviciu, locuintei de interventie sau caminului pentru
salariati, chiriile sunt stabilite pornind de la un tarif de baza lunar, fixat prin lege si
calculat diferentiat, in functie de zona in care se afla imobilul (centru, periferie,
oras, comuna) si in functie de confortul si facilitatile de care (nu) dispune imobilul.
Tariful de baza lunar este un nivel maxim al chiriei, putand fi doar redus, in functie
de situatia concreta a chiriasului. In cazurile in care perioada inchirierii este mai
mare de un an, proprietarii acestor locuinte pot cere majorarea chiriei doar daca au
dovezi ca veniturile chiriasilor s-au majorat peste plafonul legal sau, dupa caz, doar
daca majorarea chiriei se justifica pentru efectuarea unor reparatii sau consolidari
ale cladirii. Pentru locuintele sociale, chiria nu poate depasi 10% din venitul net
lunar pe familie. Pentru locuintele din fondul locativ de stat sau cel detinut de
unitatile administrativ-teritoriale, ocupate de persoane ale caror venituri nu
depasesc salariul mediu pe economie, chiria nu poate fi mai mare de 15% din
venitul lunar net pe familie. Daca persoanele care ocupa in calitate de chiriasi
aceste imobile realizeaza venituri mai mari decat salariul mediu pe economie, dar
7
Publicată în M. Of. nr. 148 din 8 aprilie 1999, OUG nr.40/1999 a fost aprobata prin legea nr.241/2001 si a ramas in
vigoare, desi multe dintre textile sale au fost abrogate prin art. 230 lit.v) din Legea nr. 71/2011 privind punerea in
aplicare a Codului civil. Prin acest act normativ a fost operata si o prelungire de drept a contractelor de inchiriere
aflate in curs de executare la data aparitiei sale, pe un termen de 5 ani, chiar daca imobilul cu destinatia de locuinta
intrase in patrimonial statului ca urmare a nationalizarii din perioada comunista si facuse obiectul unei restituiri catre
fostul proprietar. Dispozitiile relative la prelungirea de drept a contractelor de inchiriere au fost omise de la abrogare
prin legea nr.71/2011, dar aceasta nu inseamna ca mai sunt in vigoare, ele intrand in desuetudine ca urmare a
faptului ca, la epuizarea celor 5 ani prevazuti de art. 1 din OUG nr.40/1999, nu s-a mai adaugat alt termen legal de
prorogare. Prelungirea automata era exclusa in situatiile enumerate la art.13, care includ conduita abuziva a
chiriasului (subinchirerea fara drept, vandalizarea sau distrugerea imobilului, comportamentul violent, de natura a
face imposibila convietuirea, abandonul locuintei etc.).
nu mai mari decat dublul acestuia, chiria nu poate fi mai mare de 25% din venitul
lunat net pe familie.
Desi necesare intr-un stat democratic si social si utile echilibrului economic, aceste
plafonari ale chiriei nu sunt aplicabile in relatiile dintre simpli particulari sau in
relatiile dintre comercianti si consumatori.
Plafonarea chiriilor pentru imobilele cu destinatie de locuinta este o modalitate
obisnuita de protectie a tineretului studios si a familiilor tinere in marea majoritate
a tarilor UE, dar este un subiect tabu in Romania. Exceptand cazurile mai sus
analizate, toate reglementarile anterioare Codului civil care contineau modalitati de
plafonare sau de revizuire a chiriilor in contractele incheiate intre simpli particulari
sau intre comercianti, pe de o parte, si simpli particulari, pe de alta parte, au fost
abrogate de Legea nr.71/2011 de punere in aplicare a Codului civil. Avand in
vedere necesitatile locative in crestere, precum si cresterea preturilor imobilelor cu
destinatie de locuinta si caracterul din ce in ce mai sufocant al conditiilor si al
costurilor creditarii, se impune un nou regim juridic al acestui tip de inchiriere, pe
modelul patentat in UE, de plafonare a chiriei si de prelungire automata a unor
contracte. In mod evident, o astfel de noua reglementare nu va putea dezechilibra
in sens invers actuala reglementare, favorabila locatorului, pentru a nu se ajunge
din nou in extrema cealalta (tipica perioadei de pana la Legea nr.241/2001 de
aprobare a OUG nr.40/1999).
§3. Inchirierea comerciala

8. Pentru exercitiul afacerii sale, comerciantul poate utiliza imobile proprii, imobile
a caror folosinta constituie aportul la capitalul social al societatii comerciale,
imobile date in folosinta cu titlu gratuit de unul dintre asociati sau imobile
inchiriate.
Preferinta acordata de Codul civil drepturilor si intereselor locatorului, de departe
cea mai importanta facilitate de care beneficiaza locatorul fiind atributul de titlu
executoriu conferit de lege contractului de inchiriere atat in privinta neplatii chiriei,
cat si in privinta omisiunii predarii bunului la incetarea (pentru orice motiv) a
contractului, poate avea efecte negative asupra intregii palete de actionari indirecti
ai titularului intreprinderii, incepand cu salariatii, furnizorii de utilitati, statul,
comunitatile locale si bancile si terminand cu creditorii chirografari, in categoria
carora intra chiar si locatorul. Date fiind aceste interese care graviteaza in jurul
intreprinderii, protectia minimala acordata persoanei fizice atunci cand inchiriaza
imobile cu destinatie de locuinta se extinde si la comerciantul care inchiriaza
imobilele cu destinatie comerciala. Dispozitiile art. 1824 Cciv referitoare la
denuntarea contractului de inchiriere de imobile cu destinatia de locuinta incheiat
pe perioada nedeterminata, precum si dispozitiile art. 1828-1831 Cciv referitoare la
dreptul de preferinta al chiriasului la re-inchiriere, la folosirea partilor comune ale
imobilului, la rezilierea contractului si la evacuarea chiriasului doar prin hotarire
judecatoreasca se aplica si in cazurile in care chiriasul este un comerciant care
utilizeaza imobilul pentru activitatea sa profesionala, comerciala sau industriala.

9. Imobilele care se inchiriaza pentru a avea destinatia de sediu al intreprinderii au

o importanta chiar mai mare decat cele care privesc activitatea comerciala
obisnuita a comerciantului, intrucat sediul este un element esential al identitatii
comerciantului persoana juridica, presupunand stabilitate, in timp ce contractul de
inchiriere are caracter esentialemente temporar, chiar si in situatia in care ar fi
incheiat pe o perioada nedeterminata.
Sediul este nu numai un atribut de identificare a persoanei juridice, ci chiar un
element constitutiv crucial al acesteia. Persoana juridica este nula absolut daca
actul constitutiv nu prevede sediul (art.196 alin.1 lit.d) Cciv). Sediul persoanei
juridice trebuie sa fie unul real, astfel ca un sediu fictiv sau disimulat sub masca
unui contract de inchiriere nul sau inopozabil este echivalent cu un sediu
inexistent. Daca sediul persoanei juridice este desfiintat juridic odata cu titlul in
virtutea caruia persoana juridica isi procurase imobilul cu destinatia de sediu,
intervine dizolvarea, pentru imposibilitatea realizarii scopului persoanei juridice
(art. 245 lt.b) Cciv). Este adevarat ca persoana juridica poate avea mai multe sedii,
dar numai unul singur este cel principal si real, de unde concluzia ca pierderea
acestuia determina imposibilitatea realizarii scopului persoanei juridice.
Nationalitatea romana a persoanei juridice, in functie de care se stabileste daca ii
este aplicabila legea romana in tot ceea ce tine de statutul sau organic, este data de
sediul stabilit in Romania. In lipsa sediului sau in cazul in care sediul real al
persoanei juridice este in strainatate, persoana juridica nu are statut de resortisant
roman si, deci, nu poate dobandi drepturile de care se bucura resortisantii romani,
cum ar fi dreptul de a cumpara un teren in Romania. Asertiunile de mai sus sunt
valabile si in materie de societati comerciale. Astfel, conform art.7 lit.b) si art.8
lit.b) din Legea societatilor comerciale nr.31/1990, sediul este un element esential
al actului constitutiv. In lipsa sediului, societatea comerciala nu poate primi
autorizatie administrativa de constituire si, in consecinta, poate fi declarata nula
(art.56 lit.e) din Legea nr.31/1990). Daca sediul societatii comerciale este desfiintat
juridic odata cu contractul de inchiriere incheiat tocmai pentru ca societatea in curs
de constituire sa dobandeasca sediu, poate interveni dizolvarea, pentru
imposibilitatea realizarii obiectului de activitate (art. 227 alin.1 lit.b) din Legea
nr.31/1990). Societatile comerciale cu sediul in Romania sunt societati comerciale
romane (art.1 alin.2 din Legea societatilor comerciale nr.31/1990). In plus,
conform art. 134 alin.1 lit.b) din Legea nr.31/1990, daca adunarea generala a
actionarilor decide mutarea sediului social in strainatate, orice actionar se poate
retrage din societate, cu consecinta obligarii societatii la restituirea aporturilor
(ceea ce ar putea afecta grav lichiditatea societatii).
Avand in vedere cele de mai sus, este evident ca atat comerciantul, cat si
stakeholders-ii sai au un interes major in mentinerea stabilitatii sediului
intreprinderii utilizat in baza unui contract de inchiriere, ceea ce nu exclude
obligatiile si raspunderile chiriasului fata de locator si nici nu acopera situatiile de
abuz sau de incalcare flagranta si grava a contractului de inchiriere asupra
imobilului cu destinatie de sediu.
In alta ordine de idei, este de natura evidentei ca sediul comerciantului face parte
din fondul sau de comert. Sediul comerciantului inseamna, pur si simplu,
amplasamentul afacerii sale, care se confunda cu vadul comercial. Localizarea
magazinului, a restaurantului, a dispeceratului de produse livrabile prin posta sau
coletarie in urmarea unor comenzi online, a fabricii, a atelierului etc. este primul
(si, deseori, cel mai important) element de atractie a clientelei pentru produsele sau
serviciile comerciantului. Locul in care se deruleaza afacerea comerciantului este
vadul sau comercial. Din perspectiva faptului ca sediul comerciantului face parte
din fondul sau de comert, iar doctrina si jurisprudenta au construit o intreaga paleta
de mijloace de aparare a fondului de comert, prin mijlocele dreptului proprietatii
intelectuale sau prin cele ale dreptului concurentei 8, se poate considera ca titluarul
fondului de comert are un adevarat drept la sediu, menit a apara dreptul sau la
clientela si, totodata, a asigura stabilitatea si continuitatea intreprinderii sale. De
altfel, asa cum am aratat si cu o alta ocazie 9, pentru o astfel de solutie exista si
argumente de text. Sediul persoanei juridice este un element de identificare a
persoanei juridice, facand parte din patrimoniul acesteia. In plus, sediul prezinta si
o fateta nepatrimoniala care poate da nastere unei varietati de actiuni sau conduite
menite a-l apara. Conform art. 257 Cciv (o norma de trimitere care face aplicabile
si persoanei juridice art.252-256 Cciv, care reglementeaza apararea drepturilor
personalitatii), persoana juridica are dreptul la ocrotirea valorilor sale intrinseci,
precum si dreptul la interzicerea sau stoparea faptelor care afecteaza vocatia
comerciantului la clientela. In cazul in care sediul persoanei juridice nu mai exista,
identificarea sa nu mai este posibila. O persoana juridica fara sediu nu mai
“fiinteaza” decat cu denumirea. O astfel de entitate este precara, putand fi
aneantizata oricand, ca urmare a nulitatii sau prin mecanismul dizolvarii. Or,
valoarea primordiala a persoanei, fie ca vorbim de o persoana fizica sau de o
persoana juridica, este fiinta sa proprie, de unde concluzia ca a apara sediul
persoanei juridice inseamna a apara fiinta sa juridica, valoarea sa primordiala.
Disparitia sediului insemna disparitia vadului comercial si, implicit, disparitia
dreptului privativ al titularului fondului de comert la propria clientela.
Acest drept la sediu trebuie luat in considerare mai ales in situatiile in care sediul
este utilizat in baza unui contract de inchiriere, care este un contract esentialmente
temporar si relativ usor de desfiintat, cu consecinta evacuarii chiriasului.
Pentru apararea fondului de comert, titularul sau se poate opune unei evacuari
intempestiv cerute de locatar sau pentru motivatii de importanta redusa in raport de
ansamblul de drepturi si interese ale persoanelor care graviteaza in jurul
intreprinderii si care depind, intr-o masura oarecare, de supravietuirea
intreprinderii. Desigur ca trebuie facuta distinctia intre exercitiul legitim si cel
abuziv al dreptului locatorului de a cere evacuarea comerciantului din imobilul pe
care il utilizeaza ca sediu. Abuzul de drept este, in sine, un fapt juridic ilicit care
8
Un reper doctrinar important pentru regimul juridic al acestor actiuni este lucrarea prof. O. Capatana, Clientela
comerciala, publicata in Revista de Drept Comercial nr.5/1998. Pentru repere din jurisprudenta din care rezulta ca
imobilele (mai ales cele cu destinatie de sediu) fac parte din fondul de comert, a se vedea: Curtea de Casatie, sectii
unite, decizia nr.3/1934, apud O. Capatana, loc.cit., p.10-12, precum si Trib. Bucuresti, s.com., dec.nr.292/1996, in
Dan Lupascu, Culegere de practica judiciara comerciale 1990-1998, editura All Beck, Bucuresti, 199, p.473.
9
A se vedea Gh. Piperea, comentariul art. 227 Cciv, in Noul cod civil. Comentariu pe articole, editia a doua, lucrare
colectiva coordonata de Fl. Baias, publicata la editura CH Beck, Bucuresti, 2014, p.258.
poate fi sanctionat prin refuzul protectiei juridice a dreptului astfel invocate, dar
chiar si exercitiul legitim al dreptului de a cere evacuarea trebuie sa lase
comerciantului un timp rezonabil pentru a-si muta sediul, fara prejudicierea
ireversibila a drepturilor sale la clientela si a intereselor actionarilor sai indirecti.
In Franta, a carei legislatii este importata des in Romania, exista un regimu juridic
de protectie si a chiriasilor comercianti, pe considerentul ca localul sau locatia
intreprinderii comerciantului nu poate fi la latitudinea exclusiva a proprietarului, de
vreme ce intreprinderea inseamna o mare paleta de persoane interesate in
supravietuirea sa (salariati, comunitate locala, furnizori de utilitati, banci, fisc etc.)

10. Contractele de inchiriere care au ca destinatie sediul intreprinderii, depozitele

logistice, spatiile comerciale (utilizate separat sau in cadrul unui centru comercial)
sau spatiile de productie (individuale sau componente ale unui parc industrial sau
tehnologic), precum si infrastructura si anexele ori accesoriile intreprinderii sunt
esentiale pentru continuitatea afacerii si, de aceea, trebuie privite nu in
individualitatea lor, ci in interiorul complexului de contracte, fapte juridice si
operatiuni materiale pe care le presupune intreprinderea. Insularizarea contractului
de inchiriere si analiza acestuia sub raportul conditiilor de valabilitate, al efectelor,
al executarii si al incetarii sale este contraproductiva. De altfel, inchirierea
comerciala imobiliara este foarte rar un contract separat, individualizat de restul
contractelor comerciantului. De regula, acest gen de contracte ale comerciantului
sunt elelemente de structura ale unui grup de contracte, care inseamna, in afara de
inchiriere, contractarea unor servicii administrare a imobilului (denumita, in limbaj
corporatist, real estate management), a utilitatilor obisnuite (apa, energie electrica
sau termica, gaze, telecomunicatii) sau special cerute de natura afacerii (accesul la
internet in banda larga si de mare viteza, racordul la energie electrica de inalta
tensiune, accesul la caile ferate uzinale sau la caile de transport rutier intern), a
pazei si protectiei imobilului, inclusiv a serviciului de supraveghere video si
interventie etc. Mai mult chiar, in cazul in care comerciantul actioneaza intr-o
aglomerare de intreprinderi (centre comerciale sau logistice, clustere si parcuri
industrial sau tehnologice), inchirierea se integreaza si pe orizontala, in cadrul
grupului de intreprinderi care sunt in situatia juridica sau faptica de a utiliza
impreuna infrastructura si utilitatile comune ale aglomerarii de intreprinderi.

11. Ca o metoda de management, menita a desfiinta unele obisnuinte daunatoare,

precum si rezistenta salariatilor la schimbare, sau ca metoda de marketing, menita
a “reimprospata” imaginea comerciantului si a brandurilor sale, afacerea
comerciantului este “relocata” la intervale mai mult sau mai putin regulate de timp.
Spre exemplu, comerciantii care vand la nivel global sau regional servicii de
consultanta se muta in alte imobile de birouri o data la cca 5 ani.
In afara de inchirierile comerciale imobiliare pe termen mediu sau lung, care
presupun stabilitate, continuitate sau repetitivitate, comerciantii practica si
inchirierile imobiliare temporare, pentru necesitati punctuale sau imprevizibile.
Spre exemplu, se inchiriaza, uneori pe termen de ore sau zile, sali de conferinte,
facilitati de team-building sau de evenimente corporate, servicii de call center si
chiar servicii de “domiciliere” temporara a unor societati aflate la debutul
activitatii si care, din motive de rapiditate, nu si-au procurat din timp spatiul
necesar sediului. Intrucat o societate comerciala sau o alta persoana juridica nu se
poate constitui legal fara a avea un sediu, se apeleaza uneori la solutia de mijloc a
contractarii unor sedii temporare, fie cu entitati care presteaza in mod obisnuit
acest serviciu (hoteluri, centre de afaceri si de conferinte), fie chiar cu avocati.
Foarte interesanta sub raportul calificarii naturii sale juridice civile sau comerciale
este activitatea de inchiriere in scopuri turistice si sezoniere a unor imobile
proprietate personala a simplilor particulari, activitate care este facilitata prin
intermediul platformelor online, de tipul Airbnb. Turistul este un simplu particular,
la fel ca si locatorul. Platforma online nu este un intermediar de servicii turistice
sau de rezervare si plata anticipata a unor servicii hoteliere (asa cum este, de
exemplu, portalul booking.com), ci un simplu portal online de conexiune intre
potentialul locator si potentialul locatar, care devin parti ale contractului de
inchiriere imediat ce se realizeaza “potrivirea” online intre cele doua oferte.
Contractul de inchiriere este perfectat in baza unui model tipizat propus de Airbnb
si la care ambele parti adera, ca preconditie a accesului in sistem. Daca locatorul
nu face acest gen de operatiuni in mod obisnuit si cu caracter de continuitate,
asumandu-si riscul economic al activitatii constand in inchirierile multiple ale
unuia sau mai multor imobile pe care le detine, atunci inchirierea nu are caracter
comercial. Este incert chiar si caracterul economic al unui astfel de contract fara
continuitate economica, de unde potentiala concluzie ca veniturile obtinute de
locator nu sunt purtatoare de tva, ci numai de impozit pe venit.

12. In mod evident, in activitatea comerciala pot fi utilizate si bunuri mobile. In

afara de bunurile mobile utilizate in baza unui contract de leasing si de drepturile
de proprietate industriala care se transmit francizatului in baza unui contract de
franciza, o serie practic infinita de bunuri mobile pot fi utilizate de comerciant in
baza unor contracte de inchiriere comerciala : utilaje, masini, echipamente,
software, vehicule in sistem rent-a-car si vehicule cu sofer. Uber este o platforma
online care pune in legatura potentiali pasageri, interesati de deplasari rapide si pe
distante scurte in interiorul marilor orase, si soferi, detinatori ai unor vehicule,
interesati sa efectueze astfel de depasari, in schimbul unei plati care se efectueaza
exclusiv online, prin trageri de pe cardul bancar al pasagerului. Destinatiile sunt
prestabilite de comanda data de pasager pe aplicatia mobila instalata pe
smartphone sau pe e-mail. Conform CJUE, activitatea operatorului platformei Uber
este o activitate de transport, care este supusa autorizarii prealabile si licentierii
soferilor10.

13. Desi in trecut a fost considerata o activitate traditional civila, in prezent

agricultura este din ce in ce mai industrializata, culturile agricole si cresterea
animalelor fiind activitati economice cu caracter de continuitate, organizate si
concentrate pe riscul fermierului, care utilizeaza aceleasi mijloace de productie,
aceleasi mecanisme de finantare si aceiasi paleta de contracte ca si comerciantul
obisnuit. Una dintre modalitatile in care, in timp, agricultura s-a industrializat, este
arendarea, o inchiriere de „bunuri agricole”, in special terenuri arabile si pasuni,
dar si animale si constructii sau utilaje destinate exploatarii agricole, care
presupune reunirea sub administrarea arendasului a mai multor astfel de bunuri,
pentru a putea fi mai eficient exploatate, atat din punctul de vedere al eficientizarii
recoltelor, cat si din punctul de vedere al mecanizarii si al irigatiilor. Desi pare a se
referi la un arendas persoana fizica (dovada faptul ca se vorbeste de decesul
arendasului, de sotul/sotia supravietuito(a)r(e), de familia arendasului etc.), in
realitate arenda este un vehicul des utilizat de marii fermieri, fie pentru a constitui
o baza de exploatare agricola, fie a extinde sau consolida cu terenuri si alte bunuri
agricole arendate o baza proprie de exploatare agricola, constituita din bunuri
asupra carora fermierul are drept de proprietate. Cu toate ca, din punct de vedere
calitativ si ecologic, exploatarile individuale, care nu utilizeaza fertilizatori,
erbicide sau fungicide, nutreturi combintate „imbunatatite” cu hormoni de crestere
sau cu diferite substante chimice ajutoatoare, pot fi considerate preferabile si mult
mai conforme cu principiile dezvoltarii durabile si prietenoase cu mediul,
individualizate, terenurile arabile sau celelalte bunuri agricole necesita mai mult
efort si costuri mai mari de exploatare, ceea ce inseamna o eficienta economica
mai redusa. Avantajul mecanizarii si al irigatiilor nu poate fi obtinut decat pentru
exploatari in colective sau in cooperatii agricole sau pentru exploatari de suprafete
mari, reunite de la mai multi locatori. Nevoia crescanda de alimente face ca
exploatarea industrializata a bunurilor agricole sa para a fi inevitabila.
Specific acestei forme de locatiune este faptul ca pretul arendei (care se numeste
tot arenda) se poate stabili nu numai ca o suma fixa sau ca o suma proportionala in
raport de valoarea recoltei, ci si ca o cantitate de fructe sau de alte produse ale
bunurilor agricole, la care se poate adauga si o suma de bani. Daca arenda se
plateste in fructe, se procedeaza la predarea-receptia acestora la data recoltei, cu
exceptia cazului in care partile ar decide un alt termen.

10
Cauza C-434/15, Asociația Profesională Elite Taxi v. Uber Systems Spain SL.
Specific arendei este si obiectul locatiuni. Daca obiectul inchirierii poate fi orice
bun sau drept, obiectul arendei nu poate fi decat un „bun agricol”, adica o suprafata
de teren arabil, o pasune, unul sau mai multe utilaje agricole, o statie de
mecanizare agricola, un depozit de cereale, legume sau de fructe etc.
Conform Codului civil, arenda poate fi incheiata pe perioada determinata sau
nedeterminata. Calculul pretului arendei se efectueaza, insa, la momentul la care
recolta a fost culeasa, dar se limiteaza, totusi, la perioada anuala necesara unei
culturi si unei recolte. Daca, la expirarea termenului unui contract de arenda,
niciuna din parti nu isi manifesta expres intentia de a nu mai continua contractul,
acesta se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, dar nu mai putin de un an
pentru terenurile agricole, reinnoirea putand fi si succesiva. Arenda se deosebeste
net de locatiunea bunurilor si din acest punct de vedere. In cazul inchirierii, tacita
relocatiune transforma contractul intr-un act juridic incheiat pe perioada
nedeterminata, care poate fi incetat uniliteral de oricare dintre parti, printr-un
simplu aviz prealabil. Arenda poate fi prelungita prin tacita relocatiune, dar numai
pentru termene succesive de maxim un an. Contractul de arenda trebuie sa imbrace
forma scrisa ad validitatem si sa fie inregistrata, sub sanctiunea unor amenzi civile
pe zi de interziere, la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile
agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul
consiliului local. Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului
arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar. Bunurile
agricole luate in arenda trebuie sa fie asigurate pe cheltuiala arendasului, atat
pentru riscul pierderii recoltei, cat si pentru riscul pieirii animalelor din cauza unor
calamități naturale. In practica, aceasta obligatie este foarte rar executata, ceea ce
este un rezultat natural al lipsei sanctiunii legale, dar si o consecinta a lipsei de
informare a persoanelor interesate cu privire la riscurile economice ale activitatii
agricole si la modalitatile de acoperire a acestora. Oricum, o parte din riscul pieirii
recoltei este suportata si de proprietarul bunurilor agricole, arendasul avand
dreptul, in cazul in care pierderea este de cel putin din jumatatea recoltei, sa ceara
o reducere proporțională a arendei, cu conditia ca pierderea sa nu se fi ivit
culegerea recoltei. Ca si celelalte contracte de locatiune, si contractul de arenda are
titlu executoriu pentru plata arendei. Contractul de arenda poate fi cesionat, cu
acordul scris al locatorului, dar numai soțului arendasului, care participă la
exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori (de unde concluzia ca
cesiunea arendei nu poate opera in favoarea unei societati comerciale sau a unui
tert oarecare). Sub-arendarea este interzisa de plano. Este important de retinut ca,
in timp ce locatarul are doar un drept de preferinta la re-inchirierea bunului,
arendasul are chiar un drept de preemptiune asupra bunurilor agricole comune (art.
1849 Cciv).
 Sectiunea II
Dezvoltarile imobiliare

1. O societate dinamica, urbanizata, presupune dezvoltarea imobiliara, adica

punerea permanenta in contemporaneitate a spatiilor geografice in care se
concentreaza populatia, activitatile culturale, educatia, turismul, sportul si
comertul. Edificiile vechi, dezafectate, care nu incorporeaza valoare istorica sau
culturala, sunt inlocuite cu noi spatii comerciale, logistice, cultural – sportive si
rezidentiale sau cu drumuri si infrastructura supra sau subterana de utilitati. Alte
edificii sunt adaptate pentru necesitatile rezultate din aglomerarea urbana, de
exemplu, pentru noi cai de transport sau elemente de infrastructura de utilitati care
sa puna in conexiune centrele urbane cu zonele periferice. Terenurile virane din
localitati sunt puse in valoare prin amenajarea de spatii verzi sau recreationare, ori,
dupa caz, edificii comerciale sau rezidentiale. Aglomerarile urbane se extind
dincolo de limitele lor originare prin incorporarea treptata a localitatilor limitrofe
prin dezvoltari imobiliare care leaga telescopic vechiul oras de periferie11.
Dezvoltarile imobiliare presupun constructii juridice de o mare complexitate.
Inceputul procesului inseamna preluarea de catre dezvoltator a terenurilor sau a
edificiilor care urmeaza a fi renovate, consolidate sau dezafectate in vederea
valorificarii ulterioare. Finalul procesului inseamna vanzarea sau cedarea folosintei
catre beneficiar a edificiilor sau a ansamblului imobiliar rezultat. Intre aceste doua
jaloane temporale se situeaza o multitudine de acte juridice puse in stare de
dependenta liniara sau circulara, un grup complex de contracte care concura la
atingerea obiectivului final. Spre exemplu, achizitia initiala se poate face prin
intermediul unui contract de finantare (un credit sau o linie de credit, un leasing
imobiliar, inclusiv in varianta lease-back, un imprumut din partea actionarilor,
eventual combinat cu un credit bancar, un avans din partea actionarilor, un credit
mezanin, adica un imprumut din partea unui tert care urmeaza a fi transformat, prin

11
Aglomerarile urbane devin mega-orase concentrate in jurul centrelor urbane care, la inceputl sec. XX, inca se mai
puteau numi orase propriu-zise, incadrate in limite stricte, obervabile pe harta. In prezent, Londra este centrul mega-
orasului Greater London, iar Parisul este centrul mega-orasului Le Grand Paris. Aceeasi tendinta se manifesta si in
Bucuresti, oras care se extinde la distante de zeci de kilometri de centru.
optiunea tertului, in actiuni sau parti sociale emise in favoarea sa de catre
dezvoltator), contract care necesita, de regula, un pachet complex de polite de
asigurare. Terenul necesar dezvoltarii imobiliare poate fi obtinut si in baza unui
contract de societate simpla incheiat cu proprietarul (in schimbul caruia
proprietarul va primi in natura o parte din rezultatul dezvoltarii imobiliare sau,
dupa caz, un procent din pretul rezultat din vanzarea sau inchirierea rezultatului
dezvoltarii imobiliare), in baza unui contract de superficie, a unui contract de
inchiriere (sau, daca terenul este proprietate, publica, in baza unui contract de
concesiune) sau a unui contract de schimb. Edificarea sau consolidarea propriu-
zisa a constructiilor si a amenajamentelor aferente sunt precedate, de regula, de
racordul la magistralele de utilitati (daca dezvoltatorul nu isi pune la punct propriul
sistem de utilitati) si la caile de transport public. Exectuarea, in sine, a obiectivului,
necesita un contract de antrepriza generala si o foarte larga paleta de contracte de
sub-antrepriza. In fine, desi exemplele nu pot fi epuizate de o simpla enumerare, o
dezvoltare imobiliara care vizeaza un complex de imobile, utilitati si cai de
transport interioare face necesara o administrare profesionala a obiectivului (real
estate management), precum si contracte de paza si protectie a obiectivului.
In interiorul acestui grup complex de contracte, antrepriza de constructii este
figura juridica centrala. Beneficiarul contractului de antrepriza este dezvoltatorul
imobiliar, si nu persoanele sau entitatile care vor detine rezultatul lucrarii executate
de antreprenor.

2. Asa cum rezulta din art. 1851 Cciv, prin contractul de antrepriză, antreprenorul
se obligă ca, pe riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală,
sau să presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preț.
Reglementarea privitoare la contractul de antrepriza este dreptul comun al
antreprizei pentru lucrări de construcții.
In varianta in care antreprenorul utilizeaza materiale proprii pentru realizarea
lucrarii, antrepriza are aparenta unei vanzari de bunuri viitoare. Dar cele doua
figuri juridice nu trebuie confundate12. Vanzarea de bunuri viitoare are ca scop
transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator, putand privi atat
bunuri care nu exista la momentul acordului de vointa, dar care urmeaza a fi
dobandite, create sau natural obtinute ca produse sau fructe ale altor bunuri, cat si
bunuri care nu apartin vanzatorului. In lipsa unor clauze exprese sau a unor uzante
incorporate in contractul de vanzare, riscul pieirii fortuite a bunului se transfera la
comparator odata cu transferul proprietatii. In schimb, antrepriza are ca scop
materializarea experientei si a calitatilor profesionale ale antreprenorului, prin
12
Ambiguitatea este intretinuta chiar de legiuitor, de vreme de Codul civil dispune ca incapacitățile de a vinde se
aplica și contractului de antrepriză (art. 1853 Cciv) si ca, in cazul in care lucrarea nu este scopul principal al
contractului, acesta va fi calificat ca vanzare, si nu ca antrepriza (art. 1855 Cciv).
crearea sau modificarea unui bun, ca urmare a executarii lucrarii, pe riscul
antreprenorului. Antrepriza are si un caracter intuitu personae, caracter pe care
vanzarea nu il presupune. Este real, inca, ca cele doua contracte se pot suprapune
sau conditiona in interiorul unui grup de contracte, intrucat antrepriza poate fi
instrumentul juridic prin care se executa vanzarea de bunuri viitoare. Intr-o
incercare (nereusita) de dezambiguizare, art. 1855 Cciv dispune ca, atunci cand
partile stabilesc ca executarea lucrarii nu reprezinta scopul principal al
contractului, “contractul este o vanzare, iar nu de antrepriza, avandu-se in vedere si
valoarea bunurilor furnizate”. Este de la sine inteles ca art. 1855 Cciv nu se refera
la situatia de exceptie13 in care materialele necesare executarii lucrarii sunt
procurate de beneficiar si puse la dispozitia antreprenorului pentru a fi prelucrate si
transformate intr-un bun nou sau intr-o forma imbunatatita ori consolidata a unui
bun vechi. Daca, insa, antreprenorul este cel care procura materialele, atunci partile
pot stabili, tinand cont si de valoarea materialelor, ca lucrarea vizata nu este scopul
principal al antreprizei, ci (re)conditionarea materialelor in vederea transferului lor
viitor la beneficiar (care devine, astfel, cumparator de bunuri viitoare). Cu toata
incercarea de dezambiguizare, art.1855 Cciv nu acopera situatia in care intentia
partilor in vederea stabilirii unui alt scop principal al contractului (altul decat
executarea lucrarii) nu este manifesta. In practica, s-ar putea considera acceptabil
rationamentul conform caruia valoarea redusa sau accesorialitatea lucrarii vizate de
parti in raport de valoarea si importanta materialului sunt indicii ale unei vanzari,
care pot inlatura calificarea contractului ca antrepriza (chiar daca partile si-ar fi
intitulat astfel contractul). Pe de alta parte, sintagma “valoarea bunurilor furnizate”
trimite la un alt contract special, reglementat in Codul civil: contractul de
furnizare. Desi, in reglementarea Codului civil, furnizarea este o forma speciala de
vanzare sau de prestari de servicii, totusi, are caracteristicile unui contract numit,
care nu poate fi confundat, nici macar teoretic, cu alte contracte. Distinctia dintre
antrepriza care are ca obiect materiale procurate de antreprenor si vanzarea de
bunuri viitoare are o importanta ridicata in plan civil, intrucat transferul riscurilor
intervine la momente diferite (la momentul receptiei lucrarii, in cazul antreprizei,
sau la momentul transferului dreptului de proprietate, in cazul vanzarii). Distinctia
este, insa, esentiala din perspectiva fiscala, intrucat vanzarea imobiliara este scutita
de tva daca vanzatorul nu realizeaza activitati economice, nefiind inregistrat ca
platitor de tva, si supusa unui impozit pe operatiunea juridica punctuala (1-3% din
valoare, in functie de vechimea bunului), dar nu si impozitului pe venit, in timp ce
antrepriza este supusa atat tva, cat si impozitului pe venit sau pe profit, intrucat
antreprenorul este un profesionist care realizeaza activitati economice. Organele
13
Din art. 1857 Cciv rezulta ca antreprenorul este obligat sa realizeze lucrarea cu materiale proprii, daca din lege sau
din contract nu rezulta altfel. Asadar, regula este ca antreprenorul executa lucrarea cu materiale proprii, si nu cu
materialele clientului.
fiscale pot recalifica un astfel de contract, in vederea ajustarii sau restabilirii bazei
de impunere, ceea ce poate determina nu numai tulburarea raportului juridic, ci si
dificultati financiare ale partilor.
Antrepriza nu trebuie confundata nici cu locatiunea. In timp ce locatiunea,
indiferent de specia sa (inchiriere sau arenda) presupune folosinta repetata a unui
bun si plata succesiva a pretului acestei folosinte, antrepriza are ca obiect o lucrare
efectuata de antreprenor in vederea realizarii unui bun, pe de o parte, si un pret al
lucrarii (care, desi poate sa fie fractionat in mai multe transe, in functie de stadiul
realizarii lucrarii, se achita, de regula, dintr-o data), pe de alta parte. Este adevarat
insa ca, in mod traditional, antrepriza este considerata un fel de locatiune, intrucat
pentru facerea operei la care s-a angajat, antreprenorul isi “inchiriaza” priceperea si
calitatile profesionale (locatio operis faciendi), preluand riscul lucrarii. Antrepriza
nu se confunda nici cu contractul de munca (succesorul modern al locatiunii de
servicii, locatio operarum), intrucat antreprenorul este independent economic si
juridic de beneficiar, suportand riscul lucrarii pana la receptia sa de catre
beneficiar, in timp ce salariatul este subordonat patronului, fiind sub controlul sau
disciplinar si sub efectul regulamentelor de ordine interioara, care prevede un loc
anume al desfasurarii activitatii, un orar zilnic si o perioada anuala de activitate,
respectiv, repaos.
Antrepriza poate avea ca obiect nu numai realizarea unei anumite lucrari, ci si
prestarea unor anumite servicii pentru beneficiar. Din aceasta perspectiva, este de
remarcat situatia ambigua creata de legiuitor, care evoca prestarea de servicii si in
cadrul reglementarii referitoare la contractul de furnizare. In plus, in practica, o
multitudine de contracte nenumite (inclusiv contractul de consultanta), poarta
deseori titulatura de contract de prestari de servicii. Se va putea considera ca este o
antrepriza orice prestare de servicii care presupune un accent pus pe calitatile
personale si profesionale ale antreprenorului, intrucat antrepriza este un contract
intuitu personae, in timp ce contractul de furnizare (sau diferitele contracte
nenumite care pot fi intitulate, indistinct, prestari de servicii) nu are un astfel de
caracter. In schimb, daca valoarea materialelor este mai importanta decat serviciile
prestate, contractul nu va fi comnsiderat nici antrepriza, nici furnizare, ci vanzare
de bunuri viitoare.
Antrepriza este un contract cu caracter intuitu personae, intrucat beneficiarul
contracteaza in considerarea calitatilor personale14. Cu toate acestea, art. 1852 Cciv
permite antreprenorului sa incredinteze unor subantreprenori, fara consultarea
beneficiarului, executarea unor parti sau elemente ale lucrarii. Organizarea si

14
Caracterul intuitu personae al contractului de antrepriza este traditional in dreptul nostrum civil. A se vedea, pentru
precizarea acestei caracteristici, Gh. Gheorghiu, Noul Cod civil. Comementariu pe articole, lucrare colectiva,
precitata, editia intai, p.1883, precum si L. Stanciulescu, Drept civil. Contracte si succesiuni, editura All Beck,
Bucuresti, 2004, p.201.
conducerea lucrarilor de anvergura sunt exclusiv sarcina antreprenorului general,
dar detaliile pot fi sub-contractate, cu exceptia cazului in care partile contractului
originar de antrepriza vor fi stabilit ca inclusiv aceste detalii intra in sarcina
nemijlocita a antreprenorului. In caz de dare a lucrarii in subantrepriza, intre
beneficiar si subantreprenor se creaza actiuni directe, in baza carora se pot antrena
responsabilitati reciproce. In plus, in raporturile cu beneficiarul, antreprenorul
răspunde pentru fapta subantreprenorului ca si cand ar fi propria sa faptă.
Raporturile juridice dintre antreprenor si subantreprenor sunt supuse ele insele
dispozițiilor prevăzute pentru contractul de antrepriză.
Prețul antreprizei poate consta, asa cum rezulta din art. 1854 Cciv, într-o sumă de
bani sau în orice alte bunuri sau prestații si trebuie să fie serios și determinat sau
cel puțin determinabil. In caz de lipsa a clauzelor referitoare la preț, contractul nu
este nul pentru lipsa pretului, ci se completeaza cu dispozitiile legale care prevad
un pret al lucrarilor de antrepriza sau un algoritm de calcul al acestora. In lipsa
unor astfel de reglementari, pretul se stabileste în raport cu munca depusă și
cheltuielile necesare pentru executarea lucrării ori prestarea serviciului, tinându-se
cont și de eventualele uzanțe existente in domeniu.
In materie de antrepriza, mai ales in antrepriza de constructii, pretul nu este precis
determinat, ci doar estimat, pe baza unor devize de lucrari. Abaterile de la estimare
sunt incadrate in procente de variatie maxima si sunt supuse, ulterior, punctajului
intre parti. Din art. 1865 Cciv rezulta ca pretul estimat poate fi majorat numai daca
antreprenorul poate justifica o astfel de crestere a pretului si numai daca aceasta
rezultă din lucrări sau servicii care nu puteau fi prevăzute de către antreprenor la
momentul încheierii contractului. Din perspectiva legislatiei protectiei
consumatorului, clauza relativa la pretul estimat al lucrarii poate face obiectul unei
analize a caracterului abuziv, daca limbajul in care este exprimata nu este clar si
intelgibil sau este echivoc. Mecanismul de crestere a pretului peste valoarea
estimata a acestuia nu este o clauza relativa la pret si, in consecinta, poate fi
analizat sub aspectul caracterului abuziv chiar daca ar fi exprimat in limbaj clar si
usor intelegibil. Pretul estimat poate ascunde si practici incorecte ale
antreprenorului. In orice caz, beneficiarul care are calitatea de consumator in raport
cu antreprenorul trenuie sa fie informat prompt si complet cu privire la pret si
mecanismul modificarii sale, precum si cu privire la riscul economic (cresterea
preturilor materialelor) sau tehnic (potentialele vicii sau defecte calitative) ale
lucrarii.
Partile pot stabili, in intentia de a evita problematica ridicata de pretul estimat, un
preț al contractului calculat în funcție de valoarea lucrărilor executate, a serviciilor
prestate sau a bunurilor furnizate. Desi din art.1866 Cciv rezulta ca antreprenorul
este ținut, la cererea beneficiarului, să îi dea socoteală despre stadiul lucrărilor,
despre serviciile deja prestate și despre cheltuielile deja efectuate, este evident ca
beneficiarul nu va fi decat rareori in masura sa stabileasca aceste valori cu precizie.
In lipsa unor experti sau a unor evaluatori (care complica relatiile dintre parti si
exacerbeaza pretul lucrarii), beneficiarul va trebui sa se bazeze pe onestitatea
antreprenorului in stabilirea pretului pe baza valoriii lucrarii (incluzind valoarea
materialelor si costul manoperei). Din aceasta perspectiva, consumatorul este
vulnerabil in fata unor potentiale practici incorecte ale antreprenorului.
Din aceste motive, chiar daca este o raritate in cazul antreprizei de constructii,
partile ar trebui sa fie incurajate in a stabili prețuri forfetare, revizuibile numai in
caz de impreviziune si de concentrare inechitabila a unor riscuri economice sau
tehnice asupra antreprenorului. Daca se stabileste un asemenea pret, beneficiarul
este obligat sa il achite indiferent de faptul ca antreprenorul a antrenat costuri mai
mici decat cele prevazute pentru executarea lucrarii, iar antrepenorul nu poate cere
o crestere a pretului pe motiv ca i-au crescut costurile peste nivelul prevazut la
perfectarea contractului. Prețul forfetar rămâne neschimbat, cu toate că s-au adus
modificări cu privire la condițiile de executare inițial prevăzute (art.1867 Cciv),
exceptand cazurile de impreviziune sau de repartizare inechitabila a sarcinilor si
costurilor contractului.
In corelatie cu pretul antreprizei trebuie analizata si acțiunea directă a lucrătorilor.
Conform art. 1856 Cciv, daca nu si-au primit de la antreprenor platile cuvenite,
“persoanele care, în baza unui contract încheiat cu acesta, au desfășurat o activitate
pentru prestarea serviciilor sau executarea lucrării contractate au acțiune directă
împotriva beneficiarului, până la concurența sumei pe care acesta din urmă o
datorează antreprenorului la momentul introducerii acțiunii”. In notiunea de
“lucratori” la care se refera art. 1856 Cciv trebui inclusi atat salariatii, cat si sub-
contractantii antreprenorilor care au concurat la realizarea lucrarii sau prestarea
serviciilor, dar nu au fost platiti pentru activitatea lor de catre antreprenor. Daca va
plati lucratorilor, in locul antreprenorului, beneficiarul va putea imputa asupra
pretului antreprizei platile efectuate direct lucratorilor si, in cazul in care lucrarea a
esuat sau a fost realizata doar partial, va avea un drept de regres contra
antreprenorului, dar va fi nevoit sa suporte riscul insolvabilitatii acestuia.
Obligațiile părților sunt reciproce si interdependente, ceea ce inseamna sunt
aplicabile atat regulile referitoare la reziliere, cat si regulile referitoare la exceptia
de neexecutare.
In regula generala, antreprenorul este obligat să execute lucrarea cu materialele
sale. Cu toate acestea, prin clauze contractuale exprese, partile pot conveni ca
lucrarea sa fie executata cu materialele beneficiarului (cerinta care poate rezulta si
din lege). In aceasta situatie, partile pot decide si daca operatiunea juridica vizata
este o antrepriza propriu-zisa sau o vanzare de lucruri viitoare. In functie de aceste
doua situatii, raspunderea partilor este diferita : (i) antreprenorul care lucrează cu
materialele sale răspunde pentru calitatea acestora, dupa regulile stabilite pentru
contractul de vânzare; (ii) antreprenorul căruia beneficiarul i-a încredințat
materialele este obligat să le păstreze și să le întrebuințeze potrivit destinației lor,
conform regulilor tehnice aplicabile, să justifice modul în care acestea au fost
întrebuințate și să restituie ceea ce nu a fost folosit la executarea lucrării.
Intrucat lucrarea contractata sau serviciile angajate pot presupune, dupa caz,
perioade lungi de timp de realizare sau prestatii succesive, antreprenorul are o
obligatie de informare prompta a beneficiarului, in special in cazurile in care
“normala executare a lucrării, trăinicia ei sau folosirea potrivit cu destinația
acesteia ar fi primejduită din cauza materialelor procurate sau a celorlalte mijloace
pe care, potrivit contractului, beneficiarul le-a pus la dispoziție, [din cauza]
instrucțiunilor necorespunzătoare date de beneficiar [si din cauza] existenței sau
ivirii unor împrejurări pentru care antreprenorul nu este ținut să răspundă”. In lipsa
unei reactii adecvate si prompte a beneficiarului, antreprenorul poate rezilia
contractul sau poate continua executarea acestuia pe riscul beneficiarului,
notificându-l în acest sens. Dacă lucrarea ar putea amenința sănătatea sau
integritatea corporală a persoanelor, antreprenorul este obligat să ceară rezilierea
contractului, sub sancțiunea de a prelua riscul și de a răspunde pentru prejudiciile
cauzate inclusiv terților (art.1868-1869 Cciv).
Riscul lucrarii este suportat de antreprenor sau de beneficiar, in functie de persoana
celui care a procurat materialele necesare lucrarii. Astfel, asa cum rezulta din art.
1860 Cciv, “dacă anterior recepției lucrarea piere ori se deteriorează din cauze
neimputabile beneficiarului, antreprenorul care a procurat materialul este dator să o
refacă pe cheltuiala sa și cu respectarea condițiilor și termenelor inițiale, ținând
seama, dacă este cazul, de regulile privind suspendarea fortuită a executării
obligației”. In schimb, daca materialul a fost procurat de beneficiar, acesta este
ținut să suporte cheltuielile refacerii lucrării numai dacă pieirea s-a datorat unui
viciu al materialelor. În celelalte cazuri, cu conditia ca pieirea sau deteriorarea sa
nu fie imputabilă antreprenorului, riscul este impartit intre cele doua parti, intrucat
beneficiarul este obligat să furnizeze din nou materialele, iar antreprenorul sa
refaca lucrarea. Daca pieirea sau deteriorarea are loc după recepția lucrării,
antreprenorul rămâne răspunzător în temeiul garanției contra viciilor și pentru
calitățile convenite.
Beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuială, să controleze lucrarea în
cursul executării ei, fără a-l stânjeni în mod nejustificat pe antreprenor, precum și
să îi comunice acestuia observațiile sale. In antrepriza de constructii de mare
anvergura, partile convin, prin aderarea la unele uzante in domeniu, cum ar fi
regulilele FIDIC, sa desemneze un inginer de santier, specialist independent de
parti, care va putea controla calitatea materialelor si a lucrarii, pe fiecare stadiu de
executie, receptia partiala sau finala fiind conditionata de avizul sau pozitiv. Tertul
preia, astfel, o parte din responsabilitatea calitatii si durabilitatii executiei lucrarii.
La finalizarea lucrarii, antreprenorul este obligat sa predea beneficiarului
rezultatul acesteia. Obligatia de predare nu este, insa, o simpla obligatie de
remitere materiala a bunului care reprezinta rezultatul lucrarii. In materie de
antrepriza, receptia lucrarii este de o importanta cruciala, intrucat aceasta
determina momentul transferului la beneficiar a dreptului de proprietate asupra
rezultatului lucrarii contractate, precum si momentul transferului riscului. In
domeniul imobiliar, receptia lucrarii semnifica momentul incepand cu care
beneficiarul isi poate intabula imobilul in cartea funciara. Cu exceptia viciilor
ascunse sau a viciilor de structura a imobilului, raspundera antreprenorului
inceteaza la momentul receptiei fara obiectii a rezultatului lucrarii. Astfel, asa cum
rezulta din art. 1862 Cciv, “de îndată ce a primit comunicarea prin care
antreprenorul îl înștiințează că lucrarea este finalizată, beneficiarul are obligația ca,
într-un termen rezonabil potrivit naturii lucrării și uzanțelor din domeniu, să o
verifice și, dacă aceasta corespunde condițiilor stabilite prin contract, să o
recepționeze, precum și, atunci când este cazul, să o ridice”. Daca a receptionat
lucrarea fara rezerve, beneficiarul nu mai poate invoca, ulterior, viciile aparente ale
lucrării sau lipsa aparentă a calităților convenite. In caz de absenta nemotivata a
beneficiarului la locul receptiei, lucrarea se prezuma a fi recepționată fără rezerve.
Fiind vorba de o prezumtie, beneficiarul va putea rasturna prezumtia, prin proba
contrara a viciilor lucrarii sau a deficientelor acesteia in raport de calitatea
convenita.
In cazul unei antreprize care are ca obiect o lucrare executata cu materialul
beneficiarului sau un serviciu cu privire la un bun pe care beneficiarul i l-a predat
în acest scop, daca beneficiarul nu ridică bunul în termen de 6 luni de la data in
care ar fi trebuit sa se efectueze recepția, antreprenorul, cu o înștiințare prealabila
în scris trimisa beneficiar, are dreptul să vândă bunul “cu diligența unui mandatar
cu titlu gratuit al beneficiarului” (art.1868 alin.1 Cciv). Din pretul unei asemenea
vanzari, antreprenorul va retine pentru sine prețul lucrării și echivalentul
cheltuielilor de vânzare, restul fiind consemnat la dispoziția beneficiarului. Acest
drept al antreprenorului poate fi paralizat de beneficiar prin formularea unei acțiuni
întemeiată pe neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a lucrării.
Antreprenorul este obligat sa il garanteze pe beneficiar contra viciilor lucrarii si
contra deficientelor acesteia in raport de calitatea convenita. Dispozitiile relative la
garanția contra viciilor lucrului vândut se aplica si antreprenorului (art. 1863 Cciv).
Principala obligatie a beneficiarului este plata pretului lucrarii. Pretul trebuie platit
la data și locul recepției întregii lucrări. Prin lege sau contract se pot prevedea plati
partiale, pe stadii de lucrari si in baza unor receptii partiale. Astfel de plati partiale,
precum si avansuri din pret, sunt uzuale in constructiile de imobile sau in lucrarile
de mare anvergura (infrastructura si amenajarea teritoriului). Asa cum rezulta din
art. 1864 alin.2 Cciv, “[daca] lucrarea a pierit ori s-a deteriorat înainte de recepție,
fără vina beneficiarului, antreprenorul nu are dreptul la preț atunci când el a dat
materialul sau când pieirea ori deteriorarea a avut o altă cauză decât viciile
materialului dat de beneficiar […]”.
Pentru garantarea plății prețului datorat pentru lucrare, antreprenorul beneficiază
de o ipotecă legală asupra lucrării (art. 1869 Cciv).
Contractul de antrepriza poate inceta prin reziliere dar si, in mod exceptional, prin
decesul antreprenorului care face imposibilă sau inutilă executarea sa. Se intelege
ca, atunci cand enunta acest din urma caz de incetare a antreprizei, art. 1870 Cciv
se refera la disparitia unei persoane fizice, si nu la disparitia unei persoane juridice.
Totusi, obligatiile rezultate dintr-un contract de antrepriza care nu a fost transferat
persoanei juridice succesoare si nu a fost executat pana la radierea antreprenorului
persoana juridica se sting prin disparitia personalitatii juridice a antreprenorului si
prin imposibilitatea executarii.
Daca, inainte de incetarea contractului prin decesul antreprenorului, lucrarea a fost
partial executata, beneficiarul va fi obligat sa faca receptia partiala si chiar sa
efectueze plati partiale fata de continuatorii antreprenorului (referitoare la prețul
convenit, valoarea lucrărilor efectuate și la cheltuielilor făcute în vederea finalizării
lucrării), însă numai în măsura în care aceste lucrări și cheltuieli îi sunt de
folos. Beneficiarul are dreptul, cu condiția de a plăti o indemnizație adecvată, să
ceară predarea materialelor pregătite și a planurilor pe cale de a fi puse în
executare, fiind tinut de drepturile de proprietate intelectuală apartinând
antreprenorului si succesorilor acestuia.
Beneficiarul poate cere rezilierea (judiciara) a contractului în cazurile pentru cazul
in care respectarea termenului convenit pentru recepția lucrării a devenit vădit
imposibilă, precum si daca lucrarea sau serviciul nu se execută în modul convenit
și într-un termen stabilit de beneficiar potrivit cu împrejurările, iar antreprenorul nu
remediază lipsurile constatate și nu schimbă pentru viitor modul de executare a
lucrării sau serviciului. La randul sau, antreprenorul poate cere rezilierea
(judiciara) a contractului daca nu poate începe sau continua executarea contractului
din cauza neîndeplinirii fără justificare de către beneficiar a propriilor obligații.
Desigur ca partile pot stabili in contract si alte cauze de reziliere judiciara a
contractului, dar si pacte comisorii care sa prevada incetarea de drept a
contractului. Odata cu rezilierea, partea inocenta poate cere de la cealalta parte si
daune – interese.

3. Contractul de antrepriză pentru lucrări de construcții are ca specific faptul ca,

asa cum rezulta din art. 1874 Cciv, antreprenorul se obligă să execute lucrări care,
potrivit legii, necesită eliberarea autorizației de construire. Este important de
precizat ca sunt antreprize de constructii nu numai lucrarile care se executa in baza
unor autorizatii de construire, ci si cele care se executa in lipsa sau in contra unei
asemenea autorizatii, chiar daca partile (sau numai antreprenorul) ignora sau
desconsidera aceasta necesitate ori daca executa lucrarea in contra autorizatiei de
construire. In consecinta, si acestor lucrari ilegale de constructii li se aplica
dispozitiile legale relative la antrepriza de constructii, in special in privinta
obligatiilor si raspunderilor antreprenorilor. De altfel, acestor lucrari ilegale li se
aplica si dispozitiile legale sanctionatorii relative la urbanism si calitatea in
constructii, inclusiv cele care prevad o raspundere penala a antreprenorului.
Necesitatea autorizatiei de construire, tipurile de lucrari pentru care este necesara si
competentele autoritatilor administrative care le elibereaza (consiliile judetene sau
primariile) sunt prevazute in Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii
lucrarilor de constructive. Autorizarea se refera nu numai la construirea, ci si la
consolidarea, extinderea, modificarea, demolarea si reconstruirea de cladiri sau alte
constructii.
Sarcina obtinerii autorizatiei de construire incumba beneficiarului, dar
antreprenorul este obligat sa coopereze cu beneficiarul in acest scop, in special prin
punerea la dispozitie a planului de detaliu al lucrarii si a informatiilor necesare
incadrarii lucrarii in planurile urbanistice. In procesul de atribuire a autorizatiei de
construire, care este foarte birocratic si costisitor, un rol important il are arhitectul
sau autorul planului de construire. De regula, in orasele mari, astfel de operatiuni
se fac de catre firme specializate.
Unul dintre aspectele specifice construirii de imobile este necesitatea accesului
antreprenorului la caile de acces si la infrastructura de utilitati. Lucrarea, in sine,
poate afecta vecinatatile, atat din perspectiva zgomotului si a disconfortului vizual,
cat si din perspectiva executarii unor parti din lucrare dincolo de granitele intre
vecinatati. Sarcina rezolvarii prealabile a acestor chestiuni (care pot da nastere la
litigii care sa opreasca sau sa suspende realizarea lucrarii) incumba beneficiarului.
Din art. 1876 Cciv rezulta ca, in cursul executării contractului, beneficiarul are
dreptul ca, “fără a stânjeni activitatea normală a antreprenorului”, să controleze
stadiul de execuție, calitatea și aspectul lucrărilor efectuate și ale materialelor
întrebuințate, precum și orice alte aspecte referitoare la îndeplinirea de către
antreprenor a obligațiilor sale contractuale. Beneficiarul comunică antreprenorului
constatările și instrucțiunile sale în scris.
Daca exista imprejurări care împiedică executarea lucrărilor, acestea trebuie
prompt notificate beneficiarului. Spre exemplu, se pot constata greșeli sau lipsuri
în lucrările de proiectare. Continuarea lucrarii in astfel de conditii este riscanta,
motiv pentru care benficiarul este tinut sa ia fara intarziere masurile de remediere,
pe tota perioada acestora contractual de antrepriza fiind suspendat. Fiind vorba de
o organizare de santier, pastrarea inactiva a utilajelor, logisticii si a personalului
implicat, precum si relocarea acestora la alta lucrare pot sa antreneze costuri
inseminate, care vor fi puse in sarcina beneficiarului, daca partile nu se inteleg
altfel.
In cazul constructiilor de imobile, receptia lucrarii se face treptat, pe obiective
corespunzatoare fiecarei parti importante din lucrare. In baza acestor receptii
provizorii, beneficiarul isi poate inscrie in cartea funciara parti din imobil si, de
asemenea, isi poate pune aceste bunuri incomplete sub ipoteca, pentru a garanta
datorii prezente sau viitoare (fara ca o astfel de ipoteca sa se confunde cu ipoteca
pe bunuri viitoare).
Receptia finala a lucrarii este consecutiva receptiei provizorii de la terminarea
lucrarii. Riscurile trec asupra beneficiarului de la data recepției provizorii la
terminarea lucrării (art. 1878 Cciv).
In afara de răspunderea generala pentru vicii care incumba antreprenorului si care,
asa cum s-a aratat mai sus, urmeaza regulile relative la viciile bunului vandut,
antreprenorul are si o raspundere speciala, mult mai severa, referitoare la viciile
lucrarii. Asa cum rezulta din art. 1879 Cciv, antreprenorul se poate exonera de
raspunderea pentru viciile lucrarii numai dacă dovedește că viciile rezultă din
deficiențe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de
către beneficiar, iar subantreprenorul nu este exonerat decât dacă dovedește că
viciile rezultă din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile
arhitectului sau ale inginerului. La randul lor, arhtectul si inginerul (dirigintele de
santier) se pot exonera de de răspunderea pentru viciile lucrării numai dacă vor
proba că acestea nu rezultă din deficiențe ale expertizelor sau planurilor pe care le-
a furnizat ori din vreo lipsă de diligență în coordonarea sau supravegherea
lucrărilor. In fine, toate aceste persoane se pot exonera de raspunderea pentru
viciile lucrarii numai daca probeaza ca aceste vicii rezultă din deciziile impuse de
beneficiar în alegerea solului sau a materialelor ori în alegerea subantreprenorilor,
a experților sau a metodelor de construire. Exonerarea de răspundere nu operează
atunci când aceste vicii, deși puteau să fie prevăzute în cursul executării lucrării, nu
au fost notificate beneficiarului. Asadar, in raport de beneficiar, toate persoanele
enumerate (antreprenor, subantreprenor, arhitec, inginer, expert) sunt prezumate a
fi responsabile pentru viciile lucrarii. O astfel de raspundere prezumata este logica
si justificata, de vreme ce imobilele care sunt rezultate ale antreprizei de lucrari de
constructie urmeaza a fi ocupate de un numar mai mic sau mai mare de oameni
care le vor folosi cu titlu de locuinta, loc de munca, spatiu de recreere sau cale de
transport. In caz de evenimente cu consecinte grave rezultate din vicii ale
constructiilor, principalii vinovati sunt cei care concura la edificarea lor.
Evenimentele naturale cu consecinte grave sunt doar declansatorul, dar nu si cauza
exclusiva a acestor consecinte. In mod normal, garantia pentru vicii ale lucrarii ar
trebui sa se intinda pe toata perioada de existenta a imobilului, actiunea in daune
trebuind sa fie imprescriptiblia. In mod cu totul inacceptabil, Legea nr.10/1995
privind calitatea in constructii inca mai prevede (in art. 29) un termen de garantie
pentru viciile lucrarii de 10 ani de la receptie, iar art. 1880 Cciv prevede un termen
obisnuit de prescriptive (3 ani) pentru o astfle de actiune. Urbanizarea haotica,
recrudescenta actelor de terorism si vandalism, frecventa incendiilor care ar fi
putut fi evitate si agravarea consecintelor cutremurelor, ale alunecarilor de teren si
ale inundatiilor care ar fi putut fi, totusi, evitate printr-o amplasare si o executie
mai sigura a cladirilor, ar trebui sa impuna nu numai prelungirea pe durata
nelimitata a acestei garantii si a termenului de prescriptie pentru o astfel de actiune,
ci chiar si o responsabilitate penala in sarcina celor care activeaza in acest
domeniu, ghidati exclusiv de profitul rapid si usor. Cu o astfel de raspundere,
aparitia unor cladiri vulnerabile la astfel de evenimente ar putea fi prevenita.

4. Dezvoltarile imobiliare sunt supuse reglementarilor privitoare la urbanism si

amenajarea teritoriului, precum si planurilor urbanistice elaborate de autoritatile
administratiei publice locale.
Edificiile monumentale sau ansamblurile de imobile care incorporeaza amprenta,
pecetea sau caracteristicile definitorii ale unei asezari istorice sau aglomerari
urbane de mare vechime si valoare istorica se consolideaza, atat sub aspectul
extern si al structurii de rezistenta, cat si sub aspectul restrictiilor si al
conditionalitatilor puse noilor dezvoltari imobiliare de necesitatea dainuirii si
punerii in valoare a mostenirii culturale si istorice pe care o incorporeaza. Tot ceea
ce se construieste nou in zonele istorice sau in preajma edificiilor emblematice ale
localitatii vizate este conditionat de aceste edificii si se raporteaza, de regula, la
stilul architectural si la amplasamentul acestora. In alta ordine de idei, planurile si
proiectiile care se fac pentru noile edificii sau ansambluri imobiliare trebuie sa ia in
considerare impactul asupra vecinatatilor (zona rezidentiala, scoala, spital, zona
industriala sau comerciala) si asupra infrastructurii de transport si de utilitati, dar si
impactul vizual, estetic, asupra zonei istorice si emblematice in care vor avea loc
dezvoltarile imobiliare. Din aceasta necesitate a aparut un curent cultural, specific
oraselor istorice europene, care are in centru ideea fundamentala a pastrarii
aspectului exterior al edificiilor monumentale si emblematice, consolidarea si
modernizarea efectuandu-se in interior, iar extinderea facandu-se doar pe verticala.
Acest nou stil architectural poarta denumirea de fatadism. Unele edificii astfel
“tratate” sunt adevarate simboluri ale prefacerii si schimbarii: din cladirea veche,
istorica, ies extensiile sale moderniste pe verticala, creind un contrast similar cu cel
care apare cand comparam o fotografie alb-negru cu o fotografie digitala a
aceluiasi edificiu.