TITLUL V

Contractul tie loca\iune ____ \

I
CAPITOLUL I
r.Jo\iune, varieta\i ~i caractere juridice------

1. No\iune

Odata cu dez\loltarea comertului ~i a relatiilor sociale a ap~rut $1 contractul de lo~iune,

el fl\nd printre pr\mele contracte pe care oam;nii le-au inche\at, dupa schimb ~I v~nzare.
Aceasta se da_toreaza fap~l!\u\ c~ inra dln antichitate oamenii aveau· nevoie, pentru desfa-
~urarea act\vlt~\I sale de produq\et de anumlte bunuri pe care nu \e puteau proa.1ra dln lipsa
resurse\or flnanc\are; de aceea, aparftia acestui tip de contract c°Nil a dat ·posibllitatea
rea\izarii actlvitati\ umane datorita bununlortransmlse in folosin\a temporari.
Noul Cod civil define~te,contractul de \ocatlune in art. 1TT7 ca ftind·contractul prtn care o
parte, numita locator, se obllgA si aslgi!Ht~ ~ ~e-locatar, fak,sinta unui bun
pentru o anumita perioada, in schimbul unui pre\, denum\t'chitie.
De~i din textul legal rezulta ca acest contract ar trebui s~ se Tncheie pe o durata deter-
m\nata, in realitate, contractul se poate incheia ~i ~ra a se arita durata folosin\ei, insa loca-
\\unea nu poate fi perpetu~ (vesn\d).
Parti\e contractului de localiune sunt:
-~ locatorul, adica persoan_a care se ohl\gl sa asigure folosin\a bunului dat in loca1l\.me;
- locatarui (chiria~ul), adka persoana care se obll~ s~ plateasca, in schlmbul fok)slntel
unui bun, o sum~ de bani, numlta chirie.
Contractul indepline~te o funq\e utila atat pentru proprietar, cat ~i pentru nepropr\etar: n
acorda neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altu\a ~in permite proprietarului sl
ob~nj un folos material de pe urma propriUor bunurl, prln perceperea chiriei1•

2. Varieta11
C.Ontractul de lor.a\\une prezinta mai multe var\etlt\. Astfel, potrNit art. 1778 din noul
Cod civil, loca\lun\le sunt de mal multe felurl, flecare cu denum\re specfficA ~i regull proprh:
- tnch\rierea, adica locatiunea bunurllor lmobl\e sl aceea a bunurilor mobile,
- arendarea, adid locatlunea bunurilor agricole; . .

1 f. Galgano, Dlrltto dvlle e comm2rdole, vol. II, ed. a 3-a, Ed. Ced.am, Padova, 1999, p. 42.

156
 - localiUnea spattllor destlnate exercltArll unet profesii sau intreprlnderi1.
ln prezenta lucrare urmeaz~ a se anallia, dtept contract& dlstlncte, _contractul de
tnchtne're (locatltiane de bunurl), conform C.Odulul dvil, precum ~I contractul de arendare.
Tntruclt fn materle de loca1tune, Legea nr. 114/1996 a prevAzut norme speclale prMnd
inchlrierea suprafefelor locatlve, contr.actul·dl! trtchlrlere a lorulntel constituie tot o varletate
a locatiunll, urmlnd a ft anallzat separat.

3. Caractere juridlce ale c~ntractulul de locatiun~ a bunurilor, potrivit

Codului civil
Contractul de locatlune reglementat de Codul civil prezfntl urrnatoarele caractere
juridlce: . ....,
a) Este un a>ntract sinalagmatlc, adl~ da naJtere la obJigatn reciproce , 1 lnterde-
pendente lntre plf1i. Astfel, daca locatorul are obllgatia principala de a asigura foloslnta
temporarA a buriului dat in locatlune, 1n schlmb, locataru1 are ob1igatia de a pl~tl pretul
locatiunll.
ti) Este_u_n -contract cu titlu o~ros/ astfel incat ambele paf'ti ale contractului unnaresc un
folos propriu patrimonial (locatorul $a obtina chiria, iar locatarul s~ obllnil folosinta luaufui
dat in localrune). ...
· .. .
~

c) Este un contract comutativ, in care exlstenta $1 lntinderea obligatiilo~ partJlor sunt

amosarte de la momentul incheierii contractulul1 nedeplnzAnd de hazard.
d)cste un contract consensual, care se tnchele vaJablf prin slmplul acord de vointa al
parJilor, fara vreo alta formalltate. Astfel, potrivit -art. 1781 dln noul Cod dvll, ,.contractul de
locatiuneseconsiderA tnchelattndata ce partile au convenit asupra bunului ~i pretului,¥.
ratede mentionat cl, de$i se pastreaza caracterul consensual al contractulul de
Jocatfune, in art. 1798 din noul Cod dvll se prevede faptul ca acele contracte de locatlune
incheiate tn forml autentici, precum ~I cele Tnchelate prin inscris sub semn~tura prlvatl ~I
inregistrate la organele flscafe constitule, tn condftiile Iegii, titluri executoril pentru plata
chiriei la tennenele Ji fn modalltAtile stabilite in contract sau, ln lipsa, prin l~e. Astfel, pentru
a u~ura punerea in executare a acestor contracte, leglultorul a slmplificat formalitatile
necesare in acest sens, recunosrAnd caracterul de tlt,url executoril ale contractelor ln
privinta pJltH chiriei datorate.
ln toate cazurile existA obltgatlvltatea inregistriril actulul de loca\iune la organele fiscale
pentru lmpozitarea .venitului obtlnut din chlrle1. Din punct de vedete al dreptului civll,
nefndeplinirea acestel obligatll nu· afecteazA valldltate~ locatlunll3.
e) Eite un mntract translatlv de /olosln¢, lar nu translativ de proprietate. Spre deoseblre
de contractuJ de wnzare, prln contractul de JocatJune nu se transmite dreptul de
proprietate, d numai dreptul de foloslnti temporari asupra bunului inchiriat4_ . Aceasta
 CONTRACtULDELOCA~UNE
- - -- -~---•·- .--- - - - - - - - - - - - - - - - - -- - -
tnseamnA ca locator poate fi JI o alta persoanl decat proprietarul bunulul ,1 cl rlsaJI piejrtl
fortulte se suporti de cltre locator. ·
i, Este un contract cu executare succeslw tn tlmp, presupunand executarea pririrmai
multe prestatll ~alonate ln tim p. ·Elementul ,,tlmpH (du rata) este esen\a locatiunD, · china
stabillndu-se pe unltatea de tlmp (lun:l, trlmestru, an etc.). +/ !
Durata contractului poate fl determinatlf~sau nedetermlnatd, ins~ nu poate fi ve~nlca
(perpetu~). Noul Cod civil prevede in acest sens, tn art. 17831, ca ,..Iocatiunile nu se pot
incheia pentru o -perioada ~ .al mare de 49 de anl DacA pjfllle stiputeaza un termert mal
lung, acesta se reduce de drept la 49 de ant".
in ceea ce priV!$te locatiunea fara durata determlnata, noul Cod clvll prevede in art. 1785
~ clad in con~ract P~rt\le .nu au aratat durata lot;:atlunli, fara_a-1i fl dorit sa contra~~ pe o
~ uratl nedetermtnatA, tn llpsa uzantelor, locatlunea se considerA tncheiata: · -
a}--pentru un ao, in cazul loculntelor nemobilate sau spatlilor pentn,4 .~ercitarea .acti-
vitatii unul profesionist;· · ..._ :pz:?b

b} pe durata corespunzatoare unitatii de timp ~ntru canrs-a calculat ~ 1'n cazul

bunurilor mobile Qrl.in acela al camerelor sau-Bf)artamentefor mobllate;
~) pe i:lurata Jocatlunll imobUului, tn cazul bu_nuritor mobile puse !a dispozitia lacatarului
pentru folosinta unui imobil. ··
ln principiu, durata loca1iunii se stabile~e in mod Uber, prin consimt~mantul pa~ilor.
Totu~i, tn anumite domenlf, l~giuitorul intervine ~i stablleite prorogari legale sau acord~
locatarulul dreptul la reinnolrea contractului flra acordul locatorului (de exemplu, prin Legea
nr.17/1994 sau legea nr. lU/1995)2~
 CAPITOLUL II
Conclitii
" cle validitate--------..:~
r

1. Capacitatea
Asigurarea foloslntel temporare a unut bun este califrcat~ drept un a_ct de admlnlstrare1,
astfel inc:at locatorul trebuie sa aiba capadtat~a pentru a face acte de administrare.
~a fiind, poate fl locator $1 un minor intre 14 ~I 18 ani, care poate face -singur acte de
administrare care nu ti prejudiciazl2• •.
De asemenea, contractul de locatlune poate fi inchelat de or1care dintre so~\ pentru
bunurile comune, intrucat se prezum~ ca are.~i consim11mantul celuilalt sot3 •
Dat fllnd ca prin locatiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folo-
sinta temporara, locatorul poate d nu fie proprietarul lucrulut, putAnd fl chlar locatarul
principal.
_Prcprie~arul Jucrulul nu poate fi locatarul propriului s~u lucru, cu excep\\a cazului in care
nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport intr-o
sodetate folosinla unui lucru}4•
Actele de administrare, precum inchelerea sau denuntarea unor contracte de locatiune
ru privire la bunul comun pot fl facute numai cu acordul coproprietarilor ce detin ma}orltatea
cotelorMp~rtl (art. 64~ din noul Cod civil).
Lor.atiunlle care au o durat~ mal mare de 5 ani sunt cons~erate de lege acte de dispoz~\e
ii este necesar ca locatorul sa aibl capacitate deplina de exer.crtiu
pentru a putea perfecta un
astfel de contract, in caz contrar durata locatiunii se va redµce de drept la 5 ani 5• __
Noul Cod civil extinde incapacltAtlle prevazute de art. 1653-1655 tn materie de \lanzare $i
tn materia loc:atlunli, urmand astfel a fl avute in vedere aceste incapacitJti !a aprecierea
asupra valldltatil contractulul de locatiune.
.Astfel, sunt lncapablll de a contracta, direct sau prln persoane interpuse, nici chiar prin
liclta\\e public~:
CONTRACTUL DE LOCATIUNE

a) mandatarii, pentru bunurlle pe care sunt insarcinafi sa le admlnlstreze, cu exceptla

· c.azulul previzut la art. 13041;
b) plrintll, tutorele, curatorut, admlrilstratorul provlzorlu, pentru bu·nurfle persoanetor
pe care le reprezlntA; .. · ·. . , ., . . .. ,,, .. .. .:_~ ..
c) funqionaril public!, JudecatoHl-s1ndlci,· practlclenH in Jnsolverfl~, executorft, precum ~i
alte asemenea persoane, care ar putea lnflu~nta r.onditiile locatiunli f~arte prin inter-,
med tut lor sau care are ca oblect bunurlle per.are le administreaza ori a caror adminls-
trare o supravegheazA. .
De asemenea, Judedtoril, procurorii, greflern, executorii, avCJCa1ii, notarll publici, con-
silierii jurldld ~I practldenli in insolventi nu pot contracta, direct sau prin persoane ihter-
puse, dreptu rl litigioase care sunt • de competenta instantei judecatore$tl in a rarel
circumscrlpt\e ~ desfa~oara actlvltatea, inclusiv atunci cand e,cista litigiu cu pnvlre la dreptul
de proprletate asupra bu nului ce formeazJ oblectul locatiunii.
Pentru locatar, contractul de tocatiune este ·intotdeaun~ un ad de admlnistrare, astfel
incat acesta trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.

2. Coosimtamantul
, ' .l

ln prlvl~a consimf:dmantu/ul nu exista reguli speciale in materte de locayune, astfel incat

vor fi aplicabile regulile genera le din materia actelor juridice civile.

3. Obiectul
Obiecwl contracturut de locatiune este dublu:
a}bunul tnchiriat;
b) pretul (chiria).
a1 Bunultnchlrlat poate fi mobil sau lmob11, corpora l sau lncorporal, prezent sau viitor2. in
arest sens, potrlvit art. 1n9 din noul C.Od cMI, toate bunurile, atat mobile, cAt j i imobile, pot
face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulti contrariul.
Un lud'u viitor p·oate fi 'inchlrfat in mod valabtl (ctJ exce~ia succesiunilor nedeschise), iar
in caz de nerealizare a acestula la termen, · locatorul va raspunde pentru nerespectarea
obllgatHlor asumate, conform regulllor genera le.
Potriv~ ConsUtutlel, bunurtle din domeniul pubUc al statului sau al .unitaplor administrat1't-
teritoriale pot fl Tnchlrlate, Tnsi numai in condftllle prewzute de tegel. ·· i
Este de mentlonat ci locaJiunea nu poate avea ca obiect o persoana. ln cazul in care se I
lochlrlazi un lucru cu personalul de deservlre, de exemplu, calculatorul lmpreuna cu opera-
torul siu, contractul va fl dublu; loca1iune in prtvlnta calculatoru,ul ~I prestare de servicil
·(antrepriza) in prtvJnta operatorulut'. . . .. ~.
 Conditii de vallditate

b) Pfe1ul plitit de locatar tn schlmbul foloslntei bunului se nume~te chlrle. Chiria se

I
I
fcxeaz:1, de regula, in bani, dar poate fi stabillta ~i sub forma unel alte prestatii1 (induslv 'in
cazul tn care un lucru arfl inchiriat1n schlmbul foloslntei artu1 lucru) 2 • ·

Clliria se flxeaii in raport cu durata contractulu;, fie global, fie pe unitati de t lmp (z,, Iona,
trimestru, an etc.}. Ea este achitata la termenele stipulate, de regulJ periodlc3.
dl~ria trebuie s:i fle determlnatl sau eel putin determlnabila, chiar daci se stabi\~te
intr-un cuantum variabll (o coU--parte din profit, de exemplu). .
Ca~· pretul v~nzAril, chiria trebule si fie sinceri ~i serloasa, c:Sci, daca ea este derizorie,
poatefl vorba despre un imprumut gratult (comodat), ~i nu de o localiune.
Tn practir.a judiciara s-a dec\s cA chlria stabllltl de pA,ti nu poate fi apreclata ca fictiva sau
dertzorte, astfel ca nicl cont;actu·I de inchlriere.·~u poate fi declarat nul, chlar c.\nd c~antumur
acestela este mutt inferior valorll reale a imobilului tnch\rtat, intrucat, la momentul 1nchelf!ni
contractulul, partile sunt libere sa determint! pre-ti.II folosintel, . echiyalenta fiind relativa,
stablindu-se nu Q~ar prin raportare la valoarea lucrului sau la pretul pietei, dar ~I tn funqie
de subiectivismul p~J1ilor sau de relatille dintre acestea4 • '"

Tntrucat leg~a nu prevede reguti speclale in materia locatiu nii pr1vlnd cauza, vor fl
aplicabile reguli/e generale, cauza trebuind:
r- s-i eitste;
L.... si fie tldtl;
~ oralil.
I CAPITOLUL Ill
\
\
Efectele contractului cle locatiun~
e_

Contractul de locatlune ca de altfe\ orice tip de contract, se 1ncheie de ahre l>Arti cu scopul iI
direct de a produce efecte~ ]uridice pe care acestea le·urmaresc ji pe care le i~duie_ legea ce
guvemeazA actul juridic ind,eiat, respectlv de a na~e, modifir.a sau stinge drepturl ~ obl\gatil
i
I
speciflce. . . . l
I
Tinind seama de natura juridica ~i de fuoctille sodal-economice per.are le poate lfldepl\nl
\
contractu1 de locatiune, acesta dA na~ere la o serie de drepturl ~I obl~atis corelative in f
I
sardna pArtilor contractante, locator ~i locatar.
Cu privire la reglementarea legala a efectelor Juridice a contractului de loca1iune, tinind I
seama de prlnclplul libertatii de vointe ~1 a llbe~tH contractuale, Codul civil reglementeaz~
expres dear principalele ·obllgatli ·ale pa11ftor. \
i
i
!. Obligaime locatorului
l
I

Toate obtigafnle locatorului dewrg din esenta contractu\ui de loca\iune, care consta in a
asigura 1ocatarulul folosi~ta lucrului pe toata durata contractulu\ (obllga\ie genera la, pozitlw,
de a face, a.a caracter succeshl} 1.
f!entru a asigura folosinta lucrului, potrlvit art. 1786 din noul Cod civi~ locatorul are trei
obligatll principale:
a) obllpiia de a preda bunul;
b) obllgatia de a menllne bunurtn stare -corespunzatoare de foloslntA pe toata durata
-locatiunH;
c) obligatla de garanpe pentru evictlune ~i pentru vicii.ascunse1 .
a) Obflgatla de a preda fucrul ;n _foloslnta temporara a locatarulu, trebu\e executat~ la
termenul ·-stipulat in contract, la locul unde se g~sea bunul tn momeritul ,tncheierii con~
tractului ;~i pe cheltutala loca_torulul. Obllgalla de predare a bunului ln stare corespunzatoare
utlllzArii acestuia poate fl cons\deratl o obHga\ie esentiall, de natura oontractu\ui de
1ocat)une, fi\ra de care·nu -se poate reallza scopul princ\pal al contractului de locatlune, scop
ce poate fl rea lizat numal_Q~F,J.are loc predarea spre folosinta a unul bun.apt tn acest sens.
f I f l • t
 Efe~le contractului d~ localiune

Bunul trebuie ·s~ fie

= predat· l.mpreuna cu toate accesoriile sale lntr•o ·stare corespun-
zatoare destinatiei :ill:ivedel'.'9' cA~a. a fost inchlriat1, lacatorul filnd obligat s~ _efectueze
toate reparatiile neces~re tn ac.est sen$ inainte de pretuarea luaului de catre locatar2 • .
. Dael locatonll nu-11 execut~ obllga\ia de predare a bunulul, atunci locatarul poate lnvoca
exceptia de neexecutare sau poate cere executarea sUl1i ori rezilierea contractului pentru
neexerut:are, cu daune-\nterese3 •
f n canal in care predarea bunului s-a racut cu intarziere, loc.atarul este tndre~tlt si ceara
o dimlnuare a chiriei, propoftlonai cu durata in care a fost Upsit de folosinla acestuicr'.
b} Obllgczt;a de a menpne bunul in stare corespunziitoare de folosinta ope reaza pe toata
durata contractulut5. Bunul trebule sa poat~ fi foloslt in scopul pentru care a fast inchiri~t.
Pentru aceasta, in tot timpul localiuntl, locatorul trebuie sa efectueze reparat\ile necesare
bunei folosinte a lucrulul6, afara de micile repara1ii (numlte ,)ocative"}, care sunt tn sardna
•
locatarului, din momentuf predarli luc.J1:1lui7.
Pentru a putea lmpune efectuarea reparatiilor necesare mentinerii bunului potrivit desti-
natlei locatlunli, locatarul este obllgat, sub sanqlunea platii de·d·aunJ-interese $i a suportarii
oricaror alte cheltuieli, sa ii notiflce de indata locatorului necesitatea efectuartl reparatiilor
care sunt1n sarcina acestula din urma (art. 1801 din noul Cod civil). ~- ..
DacA, dupa incheierea contractului, trebule efectuate unele reparalii care -~unt tn s~rclna
locatorului, iar acesta din urml, de~i incuno~tlrqat, nu le face de tndata, repa~tme ,pot fl
facute de k>catar. Tn acest caz, locatorul este dater~ restituie, 1n afara sumelor avansate de
locatar, dobanzi socotlte de la data efectuarii .che-ltuiel\lor~Tn caz de urgenta, \ocatarul 11
poate 1~11nta pe locator ~I dupti ·1nceperea repa_ ratillor, dobanzile la su111el~. aVpnsate
nep~nd curge decat de la data tn~tiintarii8.
 CONTRACTUl DE LOCAT\UN E
. oacA degradarea bunu\u\ dat tn locatiune 5..a datorat faptei ·adpa~ile a lodc~arulbui,.repa-··
.. .. t necesare nentru a ment\ne bunul in stare.corespunzatoare e 1ntre umtare
ra\n1e care sun ,.. ~ ... sfi ra d •· · ·1
t fl lmpuse locatorulu\, deoarece aceastA sltuatle lm.1a m era spun em av, e
~~~ale, locatarul fllnd tinut, tntr.:Q astfel de sltuatre,··sill repare prejudiciul cauzat in mod
lllc:lt. . ., ., bl.
c) obJlgcrtla de a garanta foloslnta lini~ii ~; utifa a lu_crului inchlrlat se aseamana cu o ,1-
gatla de garantie a vanz~torului, cu precizarea r.a la vanzare dreptul garantat este pro-
prietatea, iarin cazul locatiunll acesta este fok>slnta lucrului.
Astfel, potrlvlt art. 1789 din noul Cod civil, .locatorul este obligat sl lntreprinda tot ceea
ce este necesar pentru a asigura tn mod constant locatarulul folosinta lln1$tit~ ~I utila a
bunului, fiind dater sa se ab\jna de la orice fa~.Q~ ar impledlca, diniinua sau sUnjeni o
asemenea foloslnll".
Aceastl obllga!\e de garantie se concretizeaza in trei obligatU prlndpale:
1. de a raspunde pentru tulburarile provenite din proprla sa fapta;
2. de a-1 garanta pe kx:atar contra tulburarllor provenite din partea tertilor;
3, de a raspunde pentru viciile ascunse ale bunulul inchiriat. .
1) Garantia pentru tulburiirife provenite din fapta proprle a locatoru/u( rezlda in aceea ca
locitorul tn!btde sa se ab\lnl de la orlce actldne piin care ar tulbura Unt~lta fok>sinta a
de
bunului catre 1o~atar, tulburarea poate sl fie de fap! sau de drept1. ·
se
. Astfel, confonn art. 1789 din noul Cod clvil, locatorul ·este dater 5A abiina de ia once
fapt care arimp1edica, diminua sau stanJenl foloslnta locataru\ui asupra bunululinchlriat2.
Daca in cursul locatiunii lucrul tnch\nat neceslU reparcqii urgente, care nu pot fl amanate
..: ., ..pana ~a.terminarea contractulul, atuncl,locatorul nu va raspunde, chiar dac~ prin aceastil.:Se
limiteaza in parte folosinla exercltad de locatar, prtn restrangerea ei (art. 1803).
Oaca totu~i reparati~le dureaza mai mutt de 10 zlle, pretul loca\iunii va fi scazut pro-
portional cu timpul ~I cu partea bunului de care locatarul a fost ripsit. Daca reparatille sunt de
aia natura incat, in tlmpul executari_i lor, bunul deylne lmpropriu pentru lntrebuintarea
a>nvenlt~, locatarul poate cere rezlllerea contractul. ·
Pentru- a se evita rezllierea contractutul de locatlune, atuncl cand efectuarea repara\iilor
ce cad in sarclna locatorulul nu este· poslbll_~ · prln s,mpla restrangere partlal~ a foJosintel
bunulul, rJnd ~unul dat Tn locatlune ar devenl lmpropr\u intrebu\ntlril sale corespunzatoare
fi atund dnd pi'111@ conslmt acest luau, se poate recurge la evacuarea temporara a
locatorului din imobilul care necesltA reparatii 11· punerea la dispozille a unui alt imobil
r.orespunzator scopulul contractuful.
 1.n,::'-1-11::ue camracw1u1 Cle locaJlune

in practlca-judiciara s-a dec:is ca obligatia d~ a nu-I tulbura pe locatar nu poate fi opusi}

proprietarulul care dor~te s~ vlzlteze lmobHuJ dat in locatiune, impreun~ cu persoane care
doresc sa it rumpere, da~ aceasta vizit3 a fost anuntatl din timp ~i are loc in prezenta
k,calarulu11 .
in noul Cod cMI este reglementata expres obligatia locatarului de a permite examinarea
de cAtre locator a bunuful care face obiectul locatiunii, art. 1804 prevazand c~ "locataru1 este
obligat sA permita examlnarea bunului de cAtre locator la inte~ale de ttmp ·rezonablte in
raport cu natuta $1 destinatia bunulul, precum $1 de ~tre cei care doresc s~ ii cumpere sau
care, la lncetarea contractulul, doresc sa 11 la in locatiune, ffirl ins~ ca prin aceasta s~ i se
cauzeze o st~n}enlre nejustificata a folosintei bunulur.
2) Locatorul are obllaatia de a-.1 garanta pe /ocatar contra tulburarilor provenite din fapto-
te,tllor. A~e tulburari pot fl de faptl sau de .drept. ·
Art. 1794 din nouf Cod civil preyede cl locatorul va raspunde numai pentru tulburarile de
drept proventte de la terti, iar nu ~i pentru tulburariie de fapt 3, fata de care locatarul se poate
a~ra singur, prin aqlunlle posesorii4•
Dac:.l un tert pretinde vreun drept as~pra bunului dat in locati~ne, locatorul este dator sa
TI apere pe locatar, chiar ~1 ln lipsa un~i tulburari de fapt Daca Jocatarul este llpslt in tot sau
in parte de foloslnta bunulul, locato~I trebuie s~ ii despagubeascj pentru toate prejudiciile
suferite din aceasti cauza 5 •
Pentru angajarea raspunderii locatorului pentru tutbur3rUe de drept, locatarul trebuie s~l
in~iinteze pe locator in tlmp util de ivirea acelor tulburari, lar daci este chemat in judecata
de..tert,.are dreptul de a cere introducerea in proces a locatorului6•
lndlferent de gravitatea tulburarii, dac-J I-a comunicat-o locatorulu~ flrl ca acesta si o
inlature de 1ndata, locatarul poate cere o scadere proportionala ~ chirlei. Daca tulburarea
este atAt de grava indt, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat el poate cere
rezlierea contractu lui.
Pe de afta parte, dad nu ii in~tllnieazl pe locator despre tulburirile din partea tertilor,
locatarul va fi tinut sa 11 despagubea_sc.l pe locator de to~te prejudiciile s~rtt~ ca unnare a
neoomuni~r11 tulburirlt. El nu va fl lnsa tinut la despagublrl daca dovede~e cl locatorul nu
CONTRACTUL D£ LocAnuNE

ar·fl avut cA~tlg de cau:d sau d, av~nd cunoJtln1A de tulburare, nu a aqionat {art. 1795
alln. (2)]. . . .• .
3) Potrlvlt art. 1790 alln. (1) din noul Cod dvll, locatorul garanteazl contra tutuf01' vkiilor
Jucnal~i care impledid sa4 m)qoreazi foloslrea lui, chlar dad nu le-a am~art la lncheierea
mntractulul $1 fflri a tine seama dad ele exlstau dlnalnte orl au survenit in cursul loca~iunii,
ded are Qbllgafia de garontie pentru vidl ascunse.
Constituje viclu orice lipsc\, deflcienta sau defect al b~nuiui care face ca acesta sa fie
impropriu foloslrll potrivlt destinatiel avute in vedere de paftlle contractante sau care ii.
ml~oreaz§ i~tr~atat poslbilitatea de folosinta 7nrAt se poate prezuma ci, in cuno~tin\a de
cau~, locatand nu 1-ar fl tnchiriat sau ar fl platit o chlrle mal mlcl. Spre exemplu, constltuie
vk:iu.faptul ca intr~~n lmobil tnchlrlat pentru organizarea unul cabinet notariat apare lgrasia
datorttl infiltratiilrir masive de api ·freaticA sau tmprej~~~ea ca autoturismul luat ln
locatlune consum~ carburantin aces-din cauza defeqiunilor la motor.
Locatorul raspunde, spre deosebire de vAnzator, at:lt pentru vidile asamse existente
anterior lnche~rn contractulul, dt ~• pentru cale care provin din cauze ulterioare, deoarece
obliga\ia locatorului de a aslgura folosin\a bunului inchirlat este succesiva ~i continua in tlmp,
pana la termlnarea contractului1•
Locatorul va raspunde pentru v1cli ascunse thiar daca a fast de buna-credinta la inc:he--
ierea contractului, decl ~1 daca nu a cunoscut aceste v\di.
Tn schimb, pentru vicille aparente2, pe care locatarul le-a cunoscut sau putea s~ le
cunoasci in momentul contractArii, locatorul nu rispunde.
Locatorul raspunde chtar darA lucrul nu este absolut lmpropriu foklsin1ei, fllnd sufldent
ca intrebuintarea sa sa fie astfel mic~oratA lncat sa se poati presupune ca -\ocatarul n-ar fl
contractat sau ar fl platit o chirie mal redusa dacA ar fl cunoscut vlcllle; gravttatea vtdilor se
aprecim de catre instant~-
Tn ceea ce priv~e efectele garantlei contra vlclllor, art. 1791 din noul Cod civil prevede
r.a dacA locatorul nu inlitura viciile in eel ma\ scurt termen, locatarut are dreptul la o sddere
proportionalA a chiriei. Tn··cazul in care viciile sunt atat de grave lnc.&t, daca le-ar fl cunoswt,
locatarut nu ar fi luat bunul in locatlune, el poate·cere rez\l\erea aintractului.
Atuncl cand aceste vicii •aduc vreun prejudlclu locatarulul, locatorul poate fi obligat ~i la
daune-interese, tn afari de r.azul ln care dovede~te ca nu le-a cunoscut ~i ca, potrivlt
imprejurarilor, nu era dator sl le cunoascl {locator de bunJ-credinll).
Regler:nentAnd gara"1ia pentru lipsa cal1ti11lor oonvenite, art. 1792 din noul Cod ~it
prevede di A,~po~ltlile privltoare la garantia contra vlc\llor ascunse se ~pUc~ ~i atu nd ~nd
bunul ~t Jn.lacatlune nu corespunde calitAtllor conven)te de citre pl~r.
Upsa calit~tllor convenite poate antrena deci o reducere propo'"'~c,na\3 a chhiei sau poate
duce Ja rezil~r~ con~ctulul ln sltu~tia ln care, dad ar fl cunoscut llpsa calitattlor
respective, roona.rul nu ar .fl luat bunul tn locatlune. ln acelea~l conditU ca la raspunderea
- t asamse locatarul poate obtine ~I desp~gubirl de 1a locator, cu exceptla cazulul in
vi
pen N 'C11 ,. x ·1 ct•
care acesta dovede~e di nu a avut cu~tlnta de l\psa ca 1tc2t1 or respe ive. •

2. Obllgatiile locatarului
Potrtvlt art. 1796 din nout Cod civil, locatarul are urmatoarek! ob11gatii principale:
a) d la in primire bunul dat in locatiune; ,
b) sa pl~teasd chiria in cuantumul ~i la termenul stabtlite prin contract;
c) sa foloseasc~ bunul cu prudenla ~i dillgenta;
d) sa restltuie bunul la incetarea, din orice cauzJ, a contractulul de locatiune.
a} Obligapa de a lua fn primire bunul care face obiectul locatlunii este strins legata de
1
oblgatia locatorulul de a preda bunul, cele doya obllgatli fiind reciproce-~i interdependente .
Ea trebule executata !a termenul stipulat 1n contract, la loa.11 unde se gasea bunul in
momentul tncheleril contractului. ,
b) Obligapa locataru/u(de a p/dtl chlria este de esenla contractull'..ll de locatiune, intru~t,
in cazut1n care, in schimbul folosin\ei unui bun, nu·se plat~te nlmlc, contractul nu mafpoate
fl calfficat drept locatlune, ci eventual comodat (tmprumut de foloslnta).
Chiria trebuie sA fie platita la termenele stabilite jn contract, iar ln lipsa conform
uzantelor (art. 1797 din noul Cod civil). Dae~ nu exista uzante ~i in lipsa unel stipula\ii
contrare, chirla·se plat~te dupa cum urmeaza:
a) in avans pentru toata durata contractului, dacii aceasta nu depa~e~e o luna;
b) i~ prtma zl lucratoar:e a fiecarel luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna,
dar mal mldi de un an;
c) ln prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata loca\iunii este de eel pu\~n un
an.
Daca nus-a stabUlt aftfel, conform regulilor generate, plata se face la domiclllul debitorului-
locatar; 1n caz de pluralitate de locatarl, obligatia este conjuncta (divizlblla).
ln ceea ce prhl~te dovada plAtii chiriei, aceasta se face cu ch\tan1a pe care locatorul o
eUbereazJ locatarului. Potrlvlt art. 1502 din nou Cod civil, ch'ttanta daU pentru primirea
unela dintre p~estatUle perlodice care fac obiectul obligatlel face sJ se prezume, pana la ·
proba contrara, executarea prestatlllor sr.adente antertoare.
ln caz de neexecutare a acestel obUgalil, locatorul poate cere executarea sl/itii sau
rezlllerea contractulufl. P~rttle pot stipula in contract un pact comisorlu expres, Tn baza
cinda, tn caz de neplati a chlriei la termen, contractul si fie conslderat reziUat de drept f~r~
notificare 1i flrl ac;tiune tn justitle3• ,
Art. 1798 din noul Cod civil consacrA caracterul executorlu ·a[ contractelor de locatiune
tncheiate in forml autentlc:A, precum fl cele lncheiate prin inscris sub semnatura privati $i
C:ONTRACTUl DE LOCATIUNE ·

tnregistrate la organ~le ftscale, care. constltule, in condtfllle leglt, tltluri e><ecutorii pe~r~
plata chlriei la termenele sl tn modaUtatlle stablllte fn contract.
Dad Tntre plrtl nu a ex\stat un contract de Jocatiune, proprletarul imobllului ocup~ ~e 0
alta petsoanJ nu poat~ si pretinda o sum~ de bani drept chlrle, tiind insa ·lndreptaJit s~
sonctte echivalentul lipsel de foloslnta, tn baza prtndplului imbogatlril fara just temei.
Tn practieq judiciara de dup~ 1989 s-a pus problema pQsibilitatii modlflcllr/1 chiriei pe
parcursul executarii contractului, fara sa existe cJauzl .contractualA in acest sens (este :vorba
despre teoria impreviziunii in contracte). Solutia a fast aflrmatiw, aritAndu-:5e ca, in raptWt cu
llberalizarea pretunlor ~i a creiterll ratel lnflatiei, locatorul este 1ndre~ttfsA pretinda o chirie
mal mare1. ·
Teoria impreviziunii a fost reglementata expres in noul Cod civil. Astfel, potrMt art U71,
partHe sunt tlnute s~ i~i execute obligatiUe, . chlar dad executarea ,or a devenit mai
oneroas~ 2.
Cu toate acestea, partile sunt obfigate sa negocleze in vederea adaptarii contractuluf sau
incet~rfl acestuia, dad executarea devine excesiv de oneroas~ pentru una dintre ~art-i djn
cauza unei sdllmbarl e>EceP1ionale 3 a imprejurarilor:
a) care a survenlt du~ tncheierea contractu_l,Ji;
ll)-Ectre mnr fost ~t nlci nu putea fi avut~ in vedere de catre debitor, in mod rezonabil, in
moment~I incheierii conttactului; · . ..
c) debitorul nu ~i-a asumat riscul schjmb~rn Tmprejurarilor.-ii nici nu putea fl tn mod
rezonabll considerat ca ~i-ar ft asumat acest rise; -
d) debitorul a tncercat, intr-un termen rezonabil ji cu bun~-credinta, negocierea adap-
tirii rezonabile ~i echitabUe a contractului. '
Daol tntr-un termen rezonabil P~rtlle nu ajung la un acord, instania poate sA dispuna:
a) adaptarea contractului pentru a distribui in mod echitabil intre parti pierderile ~i
1Jenefld11e ce rezufta din schimbarea tmprejurarllor; __ . ·
b) tncetarea contractului la mo·mentul ~i in condltlne pe care le stabile~e;
c) obllgatJa tocatarului de a folosl bunul cu prudenta ~; dillgen¢ este prevanrta exp res in
art. 1799 din _noul Cod cMI. AstfeJ, locatarul este obligat s1 foloseasca bunul luat in
locatiune cu prudentl ~1 dlfigenta, potrivlt destinatlel stablllte prin contract sau~ in
Hpsa, potrlvtt celel prezumate dupa anumtte imprejur~ri, cum ar ti natura bunu··rul
destinatia sa anterioara ori cea potrlvit dreia locatarul ii folose~te. · ·. '
Locatarul trebuie si intrebuinteze Jucrul ca un_!JOnus paterfamilias, culpa fllnd apreciatJ
dupi tlpul abstract al omulul prudent ~i diligent4. ·
De asemenea,. el este !inut sa respecte destlnatia determlnat~ prin contract, iar Tn lipsJ
de sti!ufat1e speaa!J destinapa prezumatA dupA clrcumstante (natura lucrulu~ destlnati~ sa
antenoarl, profeslunea locatarului etc.)5 ·· · 1
- - -- - - - - - - -- - - - - - - - - -- - - -
Dat2 locatarul modffici bunul orl tf schimbA destlna1,a sau daca 11 intrebulnteaz~ astfel
tru:at n pre}udicia~ pe locator, acesta din urma poate cere daune~interese ~i, dupa caz,
reillierea contractului.
Locatarul poate face lucrir1 de mici insemn~tate, care nu schimbi destln3lla lucrului
(instalarea telefonulul sau a antenel de televlzor, introducerea lumlnii electrlce, a a~ei sau a
gazului etc.) 1• Pentru acest_ea, la tncetarea locatiunil, locatorul are dreptul de ~ ce~
repunerea lucrulu\ tn starea ,nitiala; daci nu oface, locatarul ,re dreptul la despagub,n
pentru imbunhatirile aduse luaului.
Din obligatla de a tntrebuinta lucrul ca un bun proprletar rezultl obligafia _de a efectua
reparatii locative {mlcl, de slmpUi Tntretinere); de exemplu, repararea tenculelii peretilor, a
p~rtilor degradate din parchet sau du~umete, ·geamurllor ~i u~ilor, tncuietorllor. Astfel,
potrtvlt art. 1802 din noul Cod civil, ,,in lipsa d~ stlpulatle contrari, reparattile de Tntreiinere
curenta suntin sardna locataru)ui". ·
Da~ degradarea lucrulul se datoreaza culpel locatarului, el va fl abllgat sil fad repafa1iile
pe cheltuiala sa, chiar dacli nu sunt locative; de asemenea, locatarul v.a raspunde pentru
pre}udlclile aduse lucrurilor altor pe~oane2•
Locatarul r~spunde pentru degradarea bunulul inchiriat in tlmpul folosintei sate, lnclusiv
cea cauza~ de lncendiu3 , daca nu dovede~e ca a survenlt fortuit [art. 1822 alin. (1} din nout
Cod civil]JI.
El raspunde incluslv pentru degradarea cauzata de membrll familiei sale, de sublocatarul
s5u, ca Ji de fapta altor persoane carora le-a ing~duit in orice mod folosirea, detinerea sau
accesul la lrun5 •
ln calitate de detentor al tucrului, locatarul este obligat sa vegheze la conservarea lucrulul
inchlrlat, avand obligaiia de aparare contra uzurparilor din partea tertilor. ln$tllntarea
locatorulul in privinta actelor de uzurpare trebuie facuta.de locatarin orice mod ~I in eel mai
scurt tlmp, pentru ca locatorul sl fie in masura si contracareze actele de uzurpare.
Locatarul este obJigat sa permlti examinarea bunulul de cAtre locator la inteNale de timp
rezonablle ln raport cu natura ~l destina1ia bunulul, precum ~i de cltre cei care doresc si i
cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc s:S n ia in 1oca1;une, flrA tnsl ca prin
aceasta si i se cauzeze o st~njenlre nejustlflcatll a foioslntel bunulul6. Scopul instituiril acestei
obligatii este acela ca locatorul sa poatl veriflca, tn mod periodic, modul tn c"re locatarul iji
tnd~plln~e in~atorirlle care Ti rev,n, precum ~1 de a-) permlte locatoruJui sa i~i valoriflce,
dupl cum va crede de cuvn~, prerogatlvele dreptulul de propr1etate;
.
 (a>NrAAcruLDELOCA'JlUNE ----~ .F . J
d) du,ia incetarea locatlunii, locatarul trebuie sd restitufe bunul in starea 1n care a fast

Pot~rt. 1821 din noul Cod civil, la incetarea locatiunii, locatarul este ob\igat si
- restituie bunu\ luat tn localiLfrie in starea -in care I-a primit, in afara de ceea ce a p\ertt sars-~
deteriorat din cauia vechimii1 • Pana la proba contrara, locatarul este pre2umat d a pr\rrtit
bunul tn stare r.orespunzAtoare de lntrebuinlare potlivit destina1\e1 stabi\ite2 -
ln ceea ce pr1ve~te tmbunAtatlrile facute de locatar3, art. 1823 din noul Cod civil prevede
cl locatorul are dreptul de a pastra lucrar,ile adaugate $i autonome efectuate asupra bunu\u\
pe durata locatiunii $i nu poate fi obUgat la despAgublrl dedt data locatarui a efectuat
lucririle q1 a~rdU.I p~alabll ai locatonslu14: ·
Dael lucrtrUe au fost efectuate fArA acordul prealabll al \ocatorului, acesta poate a\ege sa
ceara locataruluJ<1aducerea bunulul in starea in\tiala, precum ~i plata de despagubin -pentru
orice pagu~ arfl cauzata.bunului de_catre locatar. in cazul in care nu a avut acordul prealab\\
al locatorului; locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptut de retent\e.
Da~ la incetarea locatiunii locatarul nu restituie bunul tnch\riat, \ocatoru\ are_ \a_ ____.

indemana doua actiuni:

- o aqiune·personala, decurgand din contractul de locatiune: ________
- o ~qlune realA(actlunea ln revendlcare), dad are calitatea de proprietar.
l:a incetarea locatlunil, lor.atarui poate fl obUgat si faca repara\i\\e necesare pentru a
preda imobilul 1n starea 1n care 1-a prlmlt5. . _
 CAPITO-LUL IV
subloca,iunea ~i cesiunea contractuiai de locaiiune
,.

1. Sublocatiunea
lntrucat lotaliunea nu este, in prlnclpiu, un contract incheiat lntultu personae, regle-
mentand subloca\\unea ~i ceslunea lo~ \unu, art. 1805 din noul Cod civil prevede di
locataru l poate si\ incheie o sublocal\une, total~ sau partial~, ori chla r sa cedeze locatiunea,
11

tn tot sau tn parte, unel alte persoane, daca aceasta farultate nu i-.a fast interzlsa ln mod
expresN.
SubJocatlunea este un contract de locatlune inchelat intre locatarul principal (in cafrtat~
ae locator) ~I tertul· sublocatar (ln calitate de locatar). Sub\oca\lunea poate sa fie total~
(dreptul de folosinta a1locatarului se transmite in 1ntregime) sau partiala (c:and acest dr~t se
-transmit-e numai in parte). . ___ ·- -
Pentru vatabilttatea sublocatlunii este necesara resp~ctare a a dou~ rondftr1: /'
a transmiterea folosintel g nu fie interzisa prin contractul pnndpat;
b) sub1ocatlunea sa nu fie convenlta in condttii care s~ contravina conaitilor din
- amtract:u! principal. .. ·
a) Art. 1805 din noul Cod civil prevede c~ transmiterea folos intei poate fi interzisa in tot
sau in parte, 1n acest caz contractul frind incheiat intultu perscmae. Aceasta interdictie nu se
prezum~. ci trebuie sa fie stipulat~ expres.
\nterdiqia de a incheia o subloca\iune prive~e atat sublocatiunea totala, cat ~i pe cea .
partiala [art. 1806 alin. (2)].
Este de mentionat ca pentru bunurile mobile legea prevede conditia acord ului scris al
locatorulul pentru subloca\iune1•
b) A doua conditie, ca sublocatiunea slinu fie convenitd Tn conditii care so contrmnna con-
dit}l/or din contractul principal, este subinteleasl1 trebuind sl fie men\lnuta destinatia
bunulul tnchiriat De exemplu, casa de kxutt nu poate fl sublnchlriata ca local public, ateDer
sau autaturlsmul sl fie foloslt la tntrecer\ sportlve2.
-Oact cele doua conditll nu au fast re$J)ectate de catre locatar, locatorul poate cere execu-
tarea s1/IM sau rezlllerea contractulul principal de locattune pentru neexecutare de obligatii.
Ch\ar dacl locatorul nu este parte contractantl tn contractul de subiocallune, sublo-
catlunea produce efecte fata de el. Tn acest sens, art. 1807 dln noul Cod civil prevede· dreptul
locatorulul la actlune ·c:t1recti impotriva sublocatarulul, aritAnd cl tn caz de neplatl a chirle\
cuvenite tn temelul locatiunii, locatorul ti poate urmart pe subtocatar pAni la conrurenta
chinei pe care acesta din urma o datoreazl locatarului princlpat
co·NTRACTUL DE lOCATfUNE
, .
locatorul poate, de asemenea; sa se indrepte direct impotrlva subfocataru~i pentru a-I
constringe ta executarea celorlalte obrigatil asumate prin contractul de subloca11une.

.2.-cesiu nea
.. i

Legea· nu distinge., in privinta condili°ilor., intre ce~fu·nea ~i subloca1iunea· contractului•d~

locatlune1, astfeJ incat cele douA conditii care trebule respectate in cazul sublocatiunii sunt
valablle ~i in cazul cesiunil.
ln ceea ce prlve~ interdiqia sublocaflu1:1U Ji a cesiunll, ~rt. 180~ _din noul ·c.o~ civil
prevede ~ ,,interdlctla de a incheia o subloca\iune oinclude ~I pe a·ceea de a ceda loca-
fiunea. lnterdk:tla de a ceda locatiunea nu o indude pe aceea de a incheia o sublocatjune.
lnterdiqta de a ceda locatiunea prlve$1:e atat cesiun¢3 totala, cat $i pe cea partialalf. .
lntru~t principiile ca_re guvemeaza cele douA lnstitut,i sunt drrerlte, spre deosebire de
sublocatlune, ce reprezinta un nou contract de locatlune, cesiunea constltuie o vanzare a
dreptulul de folosinpi {o cesiune de creant~ cu tltlu oneros).
Cu privire la efectele ceslunii, art. 1808 din noul Cod c~il prevede ca prin cesiunea con-
tra~lui de 1ocatiune de catre locatar, ces1ogarul dobande~te drepturile $i este tinut de
obligatiile locatarulul lzvorate d,n contractul de loca\iune, dispozitlile legaie privind cesiunea
contractului apficandu-se tn mod corespunzator2•
Aceste teguli se aplica ~i tn cazul in care dreptul de folosinta se transmite tn schimbul unui
alt drept de folosinta, fiind vorbe despr~ o dubl~ cesiune. Daca nu exista prevederi speciale
prlvlnd schlmbul drepturtlor de foloslni~. atund se vor aplica reguUle cesiunn locatiunii.
 CAPITOLUL V
"""-~-
lncei:area loca\iunii
j

1. Cauze de incetare
pe 111,nga incetarea conven\ionalll (prln acordul pllrtilor, conform regulllor generale preva- (~
z:ute pentru actele jurldlce civile 1), legea preVede urmiitoarele cauze de 'lncetare a con- I
t ractului de locatiune:
a) denun~rea unllatera\a;
b) exp\rarea termenului;
I
c) rezl Uerea pentru neexecutare;
d) pieirea \ucrului;
e) desfllntarea {desfacerea) tltlului locatorului;
f} instrainarea lucrului inchiriat, daca existJ clauza speciala in acest sens.
1
2. Denuntarea unilaterala
~

Oenuntarea unllaterala de cAtre oricare dintre parti, in condrtnle pre~zute de lege, a

contractulu\ de _k>catiune este o exceptle de la principlul lrevocabmt~tli actelor juridice civl\e.
Denuntarea unllatera/6 este caz de incetare a contractulul de loca,lune numai atunci
\ cand acesta a fost inchelat pe o durat& nedeterminat~2 •
\ Astfel, dad partile sau legea nu au determ\nat durata localiunn, potrivtt art. 1816 din
'1 noul Cod civil, oricare dintre parti poate denUn\a contractui pr\n notificare, cu respectarea
termenului de preavlz.
\ Prin "termen de preaviz" se inte'ege inteNalul de timp dlntre manifestarea voinlei de a
\
\ sa
se des~ce contractul ~i data la r.are contractul unneazA inceteze in urma denuntaril3.
Denuntarea unilaterali poate fl faart~ de oricare dintre parti (locator sau locatar), produ•
dnd efed:e chiar darA nu a fast acceptata de cealatti parte, acordul .sau dezacordul acestela
I neavind sernnificatie4.
CONTRACTIJLDELOCATIUNE
.
Tennenul de preavlz poate fl stabmt fte de lege sau prln conventia pArtllor, fie, ln Up~, de \
uzante. Ratiunea acestui termen este ca locatorul sl gaseasca un alt locatar (daca preavlzul I.
s-a dat de locatar) sau u~-bun similar pe care sa-1ia in loca1iune (darJ preavizul s-a dat de
catre k>cator) 1•
Legea nu prevede o forma anume pentru denun~area unllateral~. Tn practica, aceasta se 1
face in scris, lar dac.i cealaltl parte refuza sa dea o dovadl de prlmlre, se face prin notificare,
prin intermedlul executorllor judecatore~ti2. I
Astfel, tn practlca judiciara s-a arAtat ca, daca unei parti i-a fast notlflcat~ denun~rea \
contractului 3 sau a fost introdus~ o act:lune in justitie pentru evacuare, atuncl sunt intrunite
cerinfele prevazute lege, contractul incet~nd prin denunfare unilaterala.
\
Notlflcarea facuta cu ne~spectarea termenului de preaviz nu produce efecte dec:at de Ia i
imp1inl~ acelui t~rmen. ~ lmpllnlrea termenulu1 de preaviz, obllgatla de restituire a
bunului devine exigibila. .
Potrlvlt art 1276 din noul Cod civil, ln cazul contractelor cu executare succesiva (cum este
~I contractul de loca1iune), denuntarea unilateralA nu produce efecte in privin'ta prestatiilor
executate sau care se afla tn curs de executare. Daca s-a stipulat o prestatie in schimbul
denuntJrii, aceasta produce efecte numai atund~cand prestatia este exerutata.
Dupl expirarea termenului de preavlz, contractul de locatlune inceteaia., un nou contract
p~nd ti incheiat numai printr-un nou acord de vointa al p~r\'.Uor.

3. Expirarea termenului stabilit de par-ti sau de lege I

Oaca piftHe sau legea au detenninat durata locatiunii, ea lncetea~ de drept prln simpla l
trecere a termenulul stablllt, fara s~ fie nevoie de o prealabll~ tn~tiif11:are [art 1809 alin. (1)
din noul C.od civil] 4•
ln aceasti situaiie, in ceea ce prive~te obllgatia Jocatarului de restituire a bunului dat tn
locatiune, contractul incheiat pe durati determlnat~ $i constatat prin insais autentic sau prln -· I
inscris sub semnAturA privatA ~1 lnreglstrat la organul fiscal competent constltule, ln conditiile
legii, tltlu executoriu la explrarea termenului5•
TotU§I, potrivit art 1810 din noul Cod civil, daca, dupa implinirea termen1:1lul stabllit,
locatarul continua si detinA bunul ~, si ~I tndepllneasca obUgatiile fara vreo tmpotrivire din
partea locatorului, se considerl tncheiatA o noul locatlune, ln conditiile celel vecht, indusiv in
prlvlr,ta garanttllor. ln acest caz, locatlunea se consldera relnnolti prln tadta relocatlune 6 .
Tacita relocatiune opereazl ca un ·nou contract de loc.atlune, astfel tndt trebu)e lnde-
pllntte conditille prevlzute de lege pentru valldltatea contractulul. Astfet tn practica Judiciari
 lncetarea locatiunil

s; stabilit ca dacA pentru incheierea contractului legea spec\alA a prev~zut anumite conditii
(organ\zarea unei li_cttatll), la expirarea termenului contractul nu se poate re1nnoi tacit, OJ
eludarea pentru locator de a organiza licltatia1 ~ · : · .
Ea poate ft impiedicata daca a fest exclusa expres prlntr-o clauz~-contractual~ sau prin
a
anuntarea concedi~iui (a vointei locatorului de nu reinnoi ccntractu1)2 •
Concediul trebule anuntat inainte de explrarea termenului contractului, dar fara respec..
tarea tennenului de preaviz, cAcl fiecare d\ntre p~rti cuno~tea perloada pentru care
contractui s-a incheiat ~i putea s~-~l gaseasca un alt contractant drri"timp. Daca s-a anuntat
•
concedkl~ \ocatarul nu poate opune tadta reloca1iune, chiar daca a continuat sa foloseasc:a
lucrul r1chiriat ~i a platit in continuare echlvalentul ch\rlei3.
Tacita reloca\iune va avea loc 1n condqiile primului contract, dar se va considera incheiat
Jard termen4, prezumandu-se ca pArtlle n-au modlficat nimic fata de contractul initial,
•
~randu-se indusiv garantiile.
ln cazul ,~ care opereaza tadta relocatiune, contractul poate fi d~nuntat
. . . . - unilateral, fie
prin notificare~ fie prin aqiune in justitie pentru evaruare5.

4. Rezilierea pentru neexecutare de o61igatii

fiind un contract slnalagmatic ru executare -succeslva, contractul de loca1iune este supus
rezilierii pentru neexecutare de obligatii in cond itille dreptu tu I comun6 •
Astfel; ettffld cand, fAra justificare, una dintr~ p~f1ile contractului de locatiune nu i~i
executa obligatiile nascute din acest contract, cealalti parte are_dreptul de ~ rezilia loca-
7
-liunea, cu daune-interese., daca este cazul, potrivit legU (art. 1817 din noul Cod civ\1} •
 Neexecutarea trebule sa priveasca obl\gatllle principale, care sl aduca vatJmari celeilalte
p~f1i {abuz de folosinta, schlmbarea dest\na\iei lucrulul, neplata· chlrlei, neefectUatea repa-
r~tiilor importante, descoperirea de vicil ascunse etc.)1. Ca excep\ie, 1n cazul contractelor cu \
I
executare ·succesl~, a$a cum e·ste $i locailunea, creditorul are dreptul la rezlliere ch\ar daca I
neexeartarea este de midi tnsemnatate, msA areun caracter repetat {art. 1551 alin. (1) d•n
\
noul Cod ctvlij 2 •

S. lmposibilitatea folosirii bunului I i

Potrivlt art. 1818 alin. {1) din nourcod civil, daca bunul este distrus in intregime sau nu
mai poate fi folosit potrlvit destinatlel stabilite, locatlunea lnceteaza de drept.
Daca pieirea lucrului este totala sau lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destina\lei
·.stabllite, contractul inceteaza de drept, tntrucat locatorul nu ma\ poate asigura locatarutui
fo1osln~a lucrului. Prin pieire se ln\elege nu numal dlstrugerea materlal~ a bunului, dar ~i
once imposlbilltate de a folosl lucrul (de exemplu, rechlz~ionare, expropriere sau confiscare)3 •
Contractul de loc~iune inceteaz~ lndife~t dac:a pleirea luc~lui este fortuitfl sau
cu~bila; dac~ exlst~ culpa, partea v~novata va fi obligata ta daune-interese (despagubiri)4 •
Da~ pieirea luaului este numai• paf'tiala sau poslbllitatea folosirii lul exist~ in parte,
.rezmerea este judiciara. Tn acest caz, '4xatarut poate ~ollclta in justitie fie o scadere de pfet
corespunzatoare pieirii lucrulul, fie, daca partea plerita din lucru este atat de insemnata incat
f~ra acea pa rte locatarul n-ar fl lncheiat contractul, rezilierea J:Ontractu1u1. ..
Si tn acest caz, partea vinovata de plelma paftiala datoreaz~ cele\lalte pafti daune-interese
pentru prejudldul cauz~t.
Potrivit art. 1818 alin. (3) din nouJ Cod civil, atuncl cand bunul este doar deteriorat, loca-
tiun~a· continua, locatorul fllnd obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare
pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuln~re.

6. Desfiiniarea tltlului locatorului

Dad este desfiintat titlul locatorului, in baza prlnclplului resoluto iure dantis resolvitur Jus
acclplentis.tnceteazJ ·i i contractul de locatlune, tntrurAt locatorul nu mai poate aslgura tolo-
sinta tuaului lnchlnat de cjtre locatar. Astfel, potrivit art. 1819 alln. (1) din noul Cod civil,
desfitntarea dreptulul tare pe~ltea 1ocatorulul sA aslgure folosinta bunulul tnchlrtat deter-
mlna tncetarea de dFept a contractulul de locat,une.
 1ncetarea JocaJ1um1

Desfiintarea tltlulul locatorulul se poate realiza Tn multiple modalitati: constatarea

nu0tafii1, anulare, rezolutlune, evingere de c~tre un tert etc.
De la aceasta regulA ex;stA o exteptie, cAnd contractul de locatiune continua Q~i
produca· efectele, de~i tltlul locatorului a fost desfrintat. Aceasta exceptle este prevazuta in
art. 1819 allnp {2) din noul Cod dvtl, astfel ~ locatlunea va continua s~ produca efecte ~i ·
dupl desflintarea titlulul locatorului pe durata stlpulati de pirti, fara a St! depl~i un an de la
data desfllntiril tltlulul locatorulul, insa numal daca locatarul ·a ,. fost de buna-credlflla · 1a
tnchelerea locatlunii. Reglementarea exceptlel este Justifica1J pe temeiut apararli
bunei-crecffnte in raporturile juridice civile.

7. instrainarea lucrului inctliriat

Regtemenffind opozabilitatea contractulu(de locatiune fatA de dobanart:or, art. 1811 dln'
moat OJd dvft prevede cl daca bunul dat tn locatiune este instrilnat, dreptul locatarulul este
-upot.aMt dob~ndltorului, dupa cum unneaza:
-a) in cazuJ imobileJor iriscrise in cartea funciara, dacli Jocatlunea a fast notata in cartea
funclara;
b) in cazuJ imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este ante-
rioara datei certe a instriinarii;
c) in cazul mobllelor supuse unor formallt~tl de publk:ltate, dara locatarul a inoepiinit
aceste formalltati;
d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instr~inArii bunul se afla in folosinta
locatarulul. ·. · · ~
Astfel, cumplratorul unul bun mobil sau imobil care anterior a fost dat tn locatiune este
obligat sa respecte locatlunea intervenita2, daca contractul de loca1iune ii este opozabil,
ratiunea prevederii legale fiind aceea ca un drept nu se poate transmite decat a~a cum apare
el in patrimoniul transmttatorului, care nu poate transmite mai mutt dedt are el tnsu$t3.
Potrivlt art. 1812 alin. (1) dln noul Cod ctvll, ,.daca pif1ile convin astfef, loca1iunea
inceteazi in cazut instrainlrlJ bunului dat in locatlune".
Tn acest caz, pentru a obtlne incetarea contractulul de roca11une, cump~rttorul trebule sa
aducl la runo$llnia locatarului vanzarea lntervenitA, Jar locatJunea va tnceta 1a explrarea
CONTRAC11JlDELOCATIUNE
~

unul termen de doua ort ma\ mare decal tennenul de preavlz, prevazut la denuniarea
unilatera\a. '.
Daca locatiunea inceteaza prin 1nstrAlnarea bunului de catre locator, locataruJ rJrula Is-a
comunlcat lntetarea contractulut cu respectarea prevedertlor legale nu are drept ·1a desp~-
gubire nid tmpotriva locatorulul, nici lmpotriva dobanditorulul1. Aceasta reglementa~e se
j~iflca prin aceea ca, accep!And clauza de incetare a localiunn tn caz _de instrainare,
locatarul il; asumat riscul ca locatlunea sa poata inceta inainte de termenu! stabilit prln
conventla paqilor.
De asemenea, locatiunea va inceta ca efect al lnstrAinarii bunului dat in loc:atiune, in can,I
in care formalitatile de opozabilitate a contractului de locatiune fat~ de dobandltor nu au
fost tndepllnlte (de exemplu, in cazu1 imobiletor insalse in cartea funciara, daca locatiunea
nu a fost notatl Tn cartea funclara).

8. Moartea locatarului
NefUnd un contract tnchelat lntultu personae, in prjncipiu, locatlunea· nu inceteaza prin
moartea locatorului sau a locatarulul. >
•
TotuJi, potrivit art. 1820 alin. (2) din noul Cod civil, ln cazul locatiunii cu durata
determ•nata, m~tenitorii locatarului pot den~nta contractul in termen de 60 de zile de la
data la care au luat cuno~inli de moartea locatarulul ~I existenta· locatlunii.
' I

· Legea recunoaite tn acest caz, pe cale de exceptie, dreptul m~tenltorllor [ocatarului de a

denunta unilateral contractul de locatiune, chiar daca acesta a fost lnchelat pe durata
determinata.