Un contract de vânzare-cumpărare este valabil numai dacă există o încheiere de

autentificare care atestă că documentul a fost încheiat în fața unui notar.

Cauze de nulitate a contractului de vânzare:
>* contractul de vânzare este nul absolut atunci când se vinde un bun din domeniul public al
statului. (Bunurile din domeniul privat al statului se pot vinde printr-o modalitate specifică:
licitația publică);
> vânzarea lucrului altuia. Un exemplu îl constituie vânzarea de către chiriaș, uzufructuar sau
arendaș a bunului pe care aceștia îl folosesc în această calitate;
> un alt caz de anulare a contractelor de vânzare se întâlnește în situația vânzării caselor
naționalizate înainte de împlinirea a 10 ani de la data când chiriașul a încheiat contractul de
vânzare a imobilului.
Pentru plata în rate, pentru atestarea dreptului de proprietate este necesar și un extras de Carte
funciară care să ateste transferul dreptului de proprietate, fără pretenții din partea vânzătorului

Certificat de moștenitor
 Este un document care atestă dreptul de proprietate rezultat în urma deschiderii succesiunii, ca urmare a
decesului unei persoane.
Moștenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe
persoane în ființă. Moștenirea unei persoane se deschide în momentul decesului acesteia.

Contract de donație

Donația este un contract prin care o persoană, numită donator, transmite în mod gratuit și, de regulă,
irevocabil, dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil către o altă persoană, numită donatar, care îl
acceptă.
Donația este un contract cu titlu gratuit pentru că una dintre părți urmărește să procure celeilalte părți un
beneficiu, fără a obține în schimb vreun avantaj.
Contractul de donație diferă de cel de vânzare-cumpărare prin următoarele caracteristici:
> părțile se numesc Donator (cel care donează) și Donatar (cel care primește, beneficiarul donației) în loc
de Vânzător și Cumpărător;
> nu există capitolul referitor la Prețul de vânzare;
> contractul de donație nu este purtător de taxe și impozite către stat;
> contractul poate să prevadă întoarcerea bunurilor dăruite, fie pentru cazul când donatarul ar predeceda
donatorului, fie pentru cazul când atât donatarul, cât și descendenții săi ar predeceda donatorului;
> contractul de donație poate fi contestat de eventuali moștenitori.

Sentința civilă rămasă definitivă

Apare ca document de proprietate în cazul tranșării unui litigiu în instanță. Este valabilă doar dacă decizia
instanței rămâne definitiva și irevocabilă.

Act de partaj/Contract de partaj

Document care atestă dreptul de proprietate în urma împărțirii pe cale amiabilă a bunurilor dobândite în
timpul căsătoriei, autentificat notarial.

Contract de schimb imobiliar

Noul Cod civil definește contractul de schimb ca fiind contractul prin care fiecare dintre părți, denumite
copermutanți, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul.
Dispozițiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător, și schimbului. Fiecare dintre părți este
considerată vânzător, în ceea ce privește bunul pe care-l înstrăinează, și cumpărător, în ceea ce privește bunul
pe care îl dobândește.
Părțile contractului: Părțile contractante în cadrul contractului de schimb sunt denumite copermutanți în
textul noului cod civil, dar în practică și în literatura de specialitate este foarte des folosit și termenul de
coschimbași. Fiecare parte (persoană fizică sau juridică) își asumă, prin contractul de schimb, obligația să
transmită celeilalte părți proprietatea unui lucru. Prin urmare, niciuna dintre contraprestațiile unei părți nu poate
reprezenta, în mod exclusiv, o sumă de bani.
 un patrimoniu în schimbul altuia, aflat într-
Obiectul contractului: Strămutarea unui luc considerarea efectului juridic al transmiterii
un alt patrimoniu se produce, de cele mai multe ,
proprietății. de vânzare -cumpărare pot fi și obiect al
Imobilele care pot forma obiect al contraCmaterja vânzării ce privesc anumite imobile sunt
contractului de schimb. Altfel spus, interdicțiile in m jobândirii de terenuri în proprietate de
aplicabile și contractului de schimb. De exemplu, interzid proprjetății publice etc.
către străinii din afara spațiului european, de bunuri e recunoscut de ambele părț.

Sulta: dacă cele două proprietăți imobiliare nu a sultă"

în completarea schimbului se poate stabili și o plată în bani, denumita „s .

Contract translativ de proprietate

Contract prin efectul căruia una dintre părți transmite celeilalte un drept real asupra unui bun care îi
aparține. între părți, efectul translativ se produce imediat în puterea contractu ui, ața e terți, transmisiunea
devine opozabilă numai prin îndeplinirea condițiilor de publicitate reg ementate de lege.
Un exemplu este contractul de preluare a proprietății ca urmare a aplicării Legii nr. 77 din 28 aprilie 2016
privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite, contract prin
care se face transferul de proprietate fără a se îndeplini condițiile necesare pentru un contract de vânzare-
cumpărare sau unul de schimb.
Deși este un act translativ al dreptului de proprietate, el nu este consensual, pentru că una dintre părți
este obligată prin lege să accepte termenii tranzacției.
De asemenea, nu se face niciun fel de echivalență între cele două elemente ale schimbului: drepturile
finanțatorului de a recupera soldul creditului și valoarea proprietății imobiliare acceptată la schimb.

Acte de dobândire prin legi speciale (legi privind constituirea, reconstituirea dreptului de
proprietate, legi de constituire a societăților, alte legi specialei

Cel mai des întâlnite legi speciale sunt:

- Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată în 19QR nr-iwin^

.ti.. .x puuiiLdia in iyyg privind reconstituirea si constituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor-relevantă npntr..- u . . ' constitui e
mediul rural; Pentru imobilele de tip rezidențial din

- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației iuridiro

locuințe trecute în proprietatea statului - privește î ° ° î
Un r lm bile cu destina ia de
l0CUințele cu
achiziția în condiții preferențiale a imobilelor nr>.« chiriași și a permis
1 ocu
Pate de aceștia
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile „ . ’-
martie 1945 - 22 decembrie 1989, numită și Le Preluate în mod abuziv în perioada 6
imobiliare 6ea retroce
- dării, se referă la toate proprietățile

Act de dezmembrare

Actul de lotizare/dezlipire/dezmembrare est

construcție etc.) este împărțită în două sau mai mul^ Phn Care 0
proprietate (teren, teren și
Operațiunea de dezmembrare are doar U
proprietate, astfel pentru această onorai, caracter material si -
H
operațiune părțile nu datore^' P n'C'Un
transfer de
statului impozit pe transferul
propviPtății.
Dezmembrarea unei proprietăți implică două etape:
- întocmirea documentației cadastrale de către un inginer geodez autorizat pentru lucrări de cadastru
pentru fiecare din imobilele care rezultă în urma dezlipirii și
- încheierea unui act notarial de dezmembrare la notarul public.
Imobilele rezultate ca urmare a dezmembrării se vor transcrie în Cărți funciare noi, cu menționarea
noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar Cartea funciară sau, după caz, vechile Cărți funciare se vor
închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.
Un caz special al dezmembrării îl reprezintă procedura privind înscrierea mansardei în evidențele de
cadastru și Carte funciară, în cazul extinderii condominiului prin mansardare.
Potrivit art. 153 din Ordinul 700/2014, mansardarea reprezintă crearea și înscrierea unor noi unități
individuale, prin extinderea condominiului pe verticală, cu recalcularea cotelor din părțile comune.
Etapele privind înscrierea mansardei în evidențele de cadastru și Carte funciară, în cazul extinderii
condominiului prin mansardare sunt:
1. Reapartamentarea:
a) recepția documentației cadastrale de reapartamentare în vederea scoaterii din părțile de uz comun
a terasei, prin care se formează o nouă unitate individuală și se recalculează cotele din părțile comune,
întocmită în baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari în condițiile art. 658 alin. (1) Codul
civil;
b) încheierea actului autentic prin care coproprietarii își exprimă acordul pentru diminuarea
corespunzătoare a cotelor părți indivize din condominiu;
c) înscrierea în Cartea funciară a operațiunii de reapartamentare, în baza documentației cadastrale și
a înscrisului autentic de la lit. b)
d) înscrierea mansardei în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la
terminarea lucrărilor.
2. Subapartamentarea mansardei:
a) recepția documentației de subapartamentare a mansardei;
b) încheierea actului autentic de subapartamentare mansardă;
c) înscrierea actului de subapartamentare.

Autorizație de demoiare/construire

Autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza
căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege
referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și utilizarea ulterioară a construcțiilor. Este
reglementată de Legea 50 privind calitatea în construcții/ 1991, republicată.
Astfel, autorizația de construire se eliberează pentru următoarele tipuri de construcții, pe baza unei
documentații de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate:
- lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau
de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora;
- lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare,
conservare, precum și orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la
construcții reprezentând monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protecție, stabilite
potrivit legii; ,.
- lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare și reabilitare privind căi de
comunicație, inclusiv lucrări de artă, rețele și dotări tehnico-edilitare, lucrați hidrotehnice, amenajări de albii, lucrări
de îmbunătățiri funciare, lucrări de instalații de infrastructura, noi capacități de producere, transport, distribuție a
energiei electrice și/sau termice, precum și de reabilitare și retehnologizare a celor existente;
- împrejmuiri și mobilier urban, amenajări de spații verzi, parcuri, piețe și alte lucrări de amenajare a spațiilor

publice;

- lucrări de foraje și excavări necesare în vederea efectuării studiilor geotehnice, prospecțiunilor geologice,
exploatărilor de cariere, balastiere, sonde de gaze și petrol, precum și alte exploatări de suprafață sau subterane;
- lucrări, amenajări și construcții cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării execuției lucrărilor
de bază, dacă nu au fost autorizate odată cu acestea;

- organizarea de tabere de corturi, căsuțe sau de rulote;

- lucrări de construcții cu caracter provizoriu: chioșcuri, tonete, cabine, spații de expunere situate pe căile și
spațiile publice, corpuri și panouri de afișaj, firme și reclame, precum și anexele gospodărești ale exploatațiilor
agricole situate în extravilan;

- cimitire - noi și extinderi.

Conform prevederilor legale, se pot emite autorizații de construire și fără documentații de amenajare a
teritoriului și de urbanism aprobate. Este vorba de următoarele tipuri de lucrări:
- lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare și de conservare a clădirilor de orice fel, cu
condiția menținerii aceleiași funcțiuni, a suprafeței construite la sol și a volumetriei acestora;

- lucrări de reparare privind căi de comunicație, dotări tehnico-edilitare și altele asemenea, fără
modificarea traseului și, după caz, a funcționalității acestora;

- lucrări de reparare privind împrejurimi, mobilier urban, amenajări de spații verzi, parcuri si grădini
publice, piețe pietonale și celelalte lucrări de amenajare a spațiilor publice;
- lucrări de cercetare și de prospectare a terenurilor - foraje și excavări - necesare în vederea efectuării
studiilor geotehnice, exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze și petrol precum și altor exploatări;
- organizarea de tabere de corturi.

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor

(actuahz'atsr ’’ ,erminarea fe8 ementa,ă de H ,ărâ

' ° ™ "r- din 14 iunie 1994

Recepția constituie o componentă a sistemului calității în construcții ,

investitorul declară că acceptă, preia lucrarea, cu sau fără rezerve si că acea t folosință. Prin actul de recepție se
certifică faptul că executantul si T ? P°a,e " datâ în conformitate cu prevederile contractului și ale documentației de
execuție. mve^X?1^"'6 u “sie persoana
 fizică sau juridică care încheie contractul de executare de lucrări de construcții, urmărește îndeplinirea lui și preia
lucrarea. Executantul este partea contractantă care realizează lucrarea sau reprezentantul legal al acestuia, dacă
lucrarea este realizată printr-o asociere.

Recepția poate fi:

- recepție la finalizarea lucrărilor - care determină dacă autorizația de construire a fost respectată, dacă
construcția respectă proiectul etc. Propune măsuri de remediere, după caz, care trebuie îndeplinite până la o
anumită dată;
- recepția finală (după perioada de garanție).
La terminarea lucrărilor, procesul verbal este întocmit și semnat de comisia de recepție, formată din:

- investitor;
- reprezentantul administrației locale;
- persoana desemnată de inspecțiile teritoriale din cadrul Comandamentului trupelor de pompieri (după
caz).
în Anexa 1 este prezentat un model de Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Acest document, împreună cu autorizația de construire și certificatul de atestare a edificării construcției,
constituie baza pentru înscrierea noii construcții/construcției modificate în Cartea funciară.

Certificat de atestare a edificării construcției

Potrivit art. 37 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în Cartea
funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care
să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal
de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații
cadastrale.
Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se intabulează, în lipsa autorizației de construire, în
baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate
autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației
cadastrale.
Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în cartea funciară și pe stadii de execuție, în
baza următoarelor documente:
a) certificatul de atestare a stadiului realizării construcției, eliberat de primarul unității administrativ-
teritoriale;
b) procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcției;
c) documentația cadastrală.
Prin urmare, conform Legii 150/2015 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității
imobiliare (nr. 7/1996), acest document este obligatoriu la înscrierea dreptului de Proprietate asupra
construcțiilor în Cartea funciară și atestă faptul că „edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de
construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale
în materie și a unei documentații cadastrale".
 3.2.2 Documentația cadastrală
.. . f rmită de o persoană fizică sau juridică
Documentația cadastrală este documentația m o )rriobiliară (ANCPI) și care cuprinde
autorizată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate reprezjntă un dosar care se

măsurătorile și datele tehnice ale unui imobil. Documentația planuri de amplasament și

compune, după caz, din cerere de recepție și înscriere, diverse a Țntocrnirea documentațiilor
delimitare, actele de proprietate, diverse certificate, adevenn e
cadastrale se face conform Regulamentului nr. 700/2014 al AN • jar hro narto din
. t HP nroorietate în sine, dar tace parte din
Documentația cadastrală nu constituie un documen diverselor operațiuni asupra
actele de identificare a proprietății și este necesara pentru e
proprietăților imobiliare:
a. imobile care necesită documentație pentru prima înscriere,
b. imobile care necesită documentație pentru dezlipire,
c. imobile care necesită documentație pentru alipire;
. ... -. x- * î^erriarpa nnpi construcții definitive, aflată pe un
imobile care necesita documentație pentru înscrierea unei .
d.
teren înscris în Cartea funciară;

e. imobile care necesită documentație pentru modificarea limitei de proprietate,

f. imobile care necesită documentație pentru modificarea suprafeței,
g. imobile care necesită documentație pentru descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate;
h. imobile care necesită documentație pentru reconstituirea Cărții funciare pierdute, distruse sau
sustrase.

Documentația cadastrală poate fi întocmită în următoarele scopuri:

a) documentație pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și Carte funciară;
b) documentație pentru actualizarea informațiilor cadastrale ale imobilelor înscrise în sistemul integrat de
cadastru și Carte funciară:
• înscriere/radiere construcții;
• modificare limită;
» modificare suprafață;
• actualizare categorii de folosință/destinații pentru o parte din imobil;
• repoziționare;

• identificarea părții din imobil afectată de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate;

• în cazul în care aceste drepturi sunt constituite numai pe o parte din imobil;
• actualizarea altor informații cu privire la imobil;
c) documentație de identificare a amplasamentului imobilului situat în altă UAT decât cea în evidența
căruia a fost înregistrat în Cartea funciară;
funciară- d0CUme"taț'e Vederea a,ribuirii numărulul
cadastral, fără înscriere în Cartea

e) documentație pentru dezlipire/alipire teren;

f) documentație de prima înregistrare UI;
g) documentație pentru apartamentare;
h) documentație pentru dezlipire UI;
i) documentație pentru reapartamentare;
j) documentație în vederea reconstituirii Cărții funciare pierdute, distruse sau sustrase.
 Docurne.u«prt ^.astrală conține două nărti H
atât (Mrt ea tehnică necesară recepției cadast^ care forară un dosar unk ce jnc|ude
„„,, ” aC'ele |uridi« necesare înscrierii în Cartea

a) Partea I - pentru recepție cadastru-

Partea a ll-a - pentru înscrierea în Cart r
b)
conform Regulamentului nr. 700/2014 al ANCP.”^'
proprietate asupra unu. ,mob(l neînscris Carte^^^a Pentru intabuiarea dreptului de

Partea I - pentru recepție cadastru- P nde:

a) declarația pe proprie răspundere cu prMre laînț, ..

b) memoriu justificativ; 'nstra.narea șl Identificarea imobilului măsurat-

ei Plan de încadrare în zonă la scara 1:2000 l-acn 2500

d) plan de amplasament si delimita • • °z după caz;
e) relevee la scara 1:50 - 1:5oo, după^^pen^ ' 1:5°°°' după caz'
7 ; bCM aU ma mU,ț' Pr°Prie,ari sau la - reaTtrUCtii'e faC °bi^' unor sarcini
COnSt Ct

f) tabel de mișcare parcelară cu indi Proprietarului '

Viitoam, cu atribuirea numărului cadastral * proprietate și a situației
măsurători efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare prin metode clasice și prin tehnologie
GPS;
h) calculul suprafețelor;
i) descrierile topografice ale punctelor noi.
Partea a ll-a - pentru înscrierea în Cartea funciară:
a) cerere de înscriere - conform anexei nr. 2;
b) dovada plătii tarifelor pentru recepție și înscriere în Cartea funciară;
c) actul de proprietate în original sau copie legalizată;
d) certificatul fiscal.

ATENȚIE I

> 0 documentație cadastrală este utilizabilă în evaluare doar dacă este înscrisă în Cartea funciară, lucru
dovedit prin viza ANCPI (ștampila pătrată). în cazul evaluării pentru garantarea împrumutului, cu acordul
instituției de credit, poate fi utilizată documentația întocmită și semnată/ștampilată de o persoana
certificată (autorizată de ANCPI), fără a avea viza ANCPI/OCPI.
Pentru evaluare este necesară doar prezentarea părții I descrise mai sus.
Deși documentația nu prevede în mod explicit, în cazul proprietăților imobiliare care au în componență
clădiri cu mai multe etaje, pentru evaluare este necesar a se prezenta releveul (schița) fiecărui etaj în
parte, pentru ilustrarea cât mai corectă a suprafețelor.
r
Orice diferențe între situația din teren, documentele de proprietate și documentația cadastrală trebuie
menționate în raportul de evaluare.
Documentele minime necesare:
pentru o evaluare de apartament: releveul apartamentului;
pentru proprietăți de tip teren cu construcție aferentă: Plan de amplasament și de delimitare ț Și
relevee pentru fiecare nivel al construcției.
0 Anex
a 2 sunt prezentate modele de formulare utilizate în documentația cadastrală.
 3.2.3 Extrasul de Carte funciară
Legea care reglementează cadastrul și publicitatea imobiliara în România este Legea nr. 7 din 13 martie
1996 (republicată) a cadastrului și publicității imobiliare, al cărei articol 1 definește acest domeniu:
(1) Cadastrul și Cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economica și
juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării. Scopul acestui sistem este:
a. determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;
b. asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice,
precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciara;
c. furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare și pieței imobiliare;
d. contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului ipotecar.
(2) Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele
cadastrale și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale.
(3) Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la
drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătura cu imobilele.
(4) Evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în Cartea funciară se realizează și se actualizează din
oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice. Autoritățile publice și titularii de
drepturi asupra imobilelor au obligația de a sprijini crearea și actualizarea cadastrului prin punerea la dispoziție cu
titlu gratuit a datelor și informațiilor deținute. Autoritățile administrației publice locale sunt obligate să acorde sprijin
informațional, tehnic și de altă natură, în limitele competențelor, la crearea și actualizarea sistemului de cadastru și
carte funciară.
(5) Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înțelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități
administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr- un număr cadastral
unic.
(6) Imobilul definit la alin. (5) se înscrie într-o Carte funciară.
(7) Entitățile de bază ale acestui sistem sunt imobilul și proprietarul.
Cartea funciară a unui imobil cuprinde trei părți, după cum urmează:
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:
a) numărul de ordine și numărul cadastral al imobilului;
b) suprafața imobilului, destinația, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile;
c) planul imobilului cu vecinătățile, descrierea imobilului și inventarul de coordonate al amplasamentului,
pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al
directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliara.
 ------r-»j II IIVIUBILIARE MODULUL
II t-
Partea a ll-a, referitoare a înscrierile nriwind . 1
•■iM-rienie privind dreptul de proprietate, cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si menționarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietății;
d) servituțile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare
la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a ll-a a Cărții
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Partea a lll-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și
sarcini, cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit,
ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3
ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare
la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această
parte.

Anexa 1 la Partea i
Date privind tipul terenului
Adresa
Date referitoare la teren
Date referitoare la construcție/construcții
Datele din Cartea funciară pot fi redate și arhivate și sub formă de înregistrări pe microfilme și pe suporturi
accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Acestea au aceleași efecte juridice și forță probatoare
echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate.
în Anexa 3 este prezentat un Extras de Carte funciară pentru autentificare.
 3.2.4 Acte emise de autorități — certificatul de urbanism
, , . • rnrm,,P nrin care autoritățile prevăzute la art. 4 din
Certificatul de urbanism este actu de informa re pulterioare (adică președinții or
Legea nr. 50/1991 republicata, cu ' “mcipiului București, primarii sectoarelor
județene, primarii municipiilor, primarul general ai m P municipiului București): .
a) fac cunoscute solicitantului informațiile privind regimul jur d,c : ș, tehnic al
terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării, în con ormitate urbanistice și ale regulamentelor aferente
acestora ori ale planuri or e ame u ui, upă

caz, avizate și aprobate potrivit legii;

b) stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării,
d) încunoștințează investitorul/solicitantul cu privire la obligația de a contacta autoritatea competentă
pentru protecția mediului, în scopul obținerii punctului de vedere și, după caz, al actului administrativ al acesteia,
necesare în vederea autorizării;
e) ar trebui să cuprindă restricții de construire datorate existenței unor conducte subterane sau unor linii
aeriene.
Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții (nu ține loc de autorizație de
construire/desființare).
în Anexa 4 este prezentat un formular de Certificat de urbanism.

3.2.5 Documente care reglementează relația dintre proprietarul clădirii si cel

al terenului
*
în unele situații, dreptul de proprietate asupra terenului pe care este localizată construcția este al statului
sau al altei entități decât al entității care are dreptul asupra construcției.
Cea mai întâlnită formă de reglementare a relației dintre proprietarul terenului și cel al construcțiilor este
concesiunea.
Concesiunea este o convenție prin care o persoană (fizică sau juridică) dobândește dreptul de a exploata
anumite servicii publice sau anumite bunuri ale statului, în schimbul unor beneficii care revin acestuia din urmă.3
în ceea ce privește acest aspect, este recomandat ca în cadrul evaluării să existe o evaluare juridică a
acestui document, pentru că este posibil ca la schimbarea proprietarului condițiile de existență a clădirilor să se
modifice dramatic - pot exista reglementari în contractele de concesiune care să împiedice transferul acesteia către
un nou nmnriotar J - - . .. ■
M c un Iiuu proprietar, mergând pană la eliberarea terenului,
adică dispariția obiectului evaluării.
în Anexa 6 este prezentat un model de Contract de concesiune.
 3.2 6 Contract deînch ...........................— MODULUL 1
e (l
°cațiune)
Este un contract prin care o Per
ltă locatar (chiriaș) folosința tem^s’ se ohr
„
M lsau al unei alte prestații nuntite chirie (aV™ bun
'sau unei alte
77 dln
Tipuri de locațiune Noul Cod Civil)3 ' SChlmbul unei sume de

potrivit art. 1778 din Noul Cod Civil |

locațiunea bunurilor agricole se numeștibunuri|or mobila
de ani. orice perioadă mai mare decât cea pre^' °Ura,a l'Xc^ri "Ur"e5'ei"dli"^
d,eptla 30
Conform art. 1785 din Noul Cod Civil |ocar ’ " de an'5" “' ’°
- pentru un an, în cazul locuințelor fără dur
ată determin
- pe durata corespunzătoare
vorba de camere sau de apartamente mobil»? ’imp pentru care s a r»i ,
- pe dura,a înChirierii '"Cilului însuși d°acăaCâ de bunuri
pentru închirierea unui Imobli urban. ' “ vorba de bunuri mobile furnizate de locator

Potrivit art. 1786 din Noul Cod Civil, |OCator ,

- să predea locatarului bunul dat în locat^ UrmatOarele °bl'8ații:

- sa mențină bunul în bună stare de folosită-
- să asigure locatarului folosința netulburată ah, ,
l0Ca,iunii
Conform art. 1796 din Noul Cod Civil obț -
- să plătească chiria în cuantumul ș’i la ț^enuÎsX' °Umăt arele;

- să folosească bunul ca un bun proprietar; '

- să înștiințeze locatorul despre necesitat»’».
- să permită locatorului să verifice starea b 7-rePara’" urgenteî
entice starea bunulu. pe perioada locatiunii

Contractul de locațiune nu presupune în mod obligatoriu calitate» H

închiriază (locatorului). Poate avea această calitate uzufructuarul h- , Pr°Pne‘ar ’
d ar
care există o clauză în acest sens în contractul inițial de locațiune.’ °

Contractul de locațiune se încheie prin acordul părților.

: z.;z:
(un ter7 f°ma°bieCtUl UnUi “ntraCt de loca’iupe u" mobil sau imobil, corporal sau necorporal
-. .
/ o clădire, dreptul de proprietate intelectual etc.).
n

Opozabilitatea contractului de locațiune

drept l|Otr*V't art' Nou* Cod Civil, dacă imobilul închiriat sau dat în locațiune va fi înstrăinat,
PU
*Ocatarului este opozabil dobânditorului în următoarele ipoteze:
ln
cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată;

,n
cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă locațiunea are dată certă;

ln
cazul locațiunii bunurilor mobile;
 - dacă au fost îndeplinite obligațiile de publicitate.

încetarea contractului de locațiune

Vânzarea este cauză de încetare a contractului de locațiune în următoarele ’P°
- contractul s-a încheiat verbal;
contractul este încheiat printr-un înscris sub semnătură privată, fără dată cert
-
ctpnta unui înscris Data certă este data calendaristică care marchează momentul de la care exis
,
nu mai poate fi contestată de terți. Data certă se poate dobândi în mai multe moduri.
- prezentarea actului la o instituție publică;
- înregistrarea într-un registru special;
- certificarea de către avocat sau notar;
- menționarea respectivului înscris în cuprinsul unui act sau document oficial.

Transmiterea contractului de locațiune r

în cazul cesiunii contractului de locațiune este necesar să se respecte regulile de la vânzarea

creanțelor - acceptarea de către locatar sau notificarea sa. în situația în care cesiunea sau sublocațiunea
au fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de folosința într-o societate civilă sau
comercială.

în cazul în care cesiunea (sublocațiunea) este permisă, aducerea ca aport social a folosinței
presupune acordul locatorului. Ca principiu, se cesionează drepturile locatorului și nu obligațiile sale în
Anexa 7 este prezentat un model de Contract de închiriere.
 IMOBILIARE
Drepturile de proprietate asupra b ■ ""—«
în principal prin Noul Codul Civil - Legea ^°arme ' e de
P^ietate, sunt reglementate
a adoptam Leg,, nr. 71/2011 pentru punerea în aph« 7^ ? ' ° - « urmare
1 Ctombrie 20U

aplicare a Codului Civil.

3.3.1 Clasificarea drepturilor civile

Drepturile subiective civile se împart în fu t H
^patrimoniale și drepturi patrimoniale DreoturilPCOnținutului lor' 'n drePturi Personale fi exprimat în bani, în timp ce
drepturile neoatrimnn r.'mOn,a,e aU Un con*nut economic care poate
b
• niale au un conținut care nu poate fir exprimat Hîn
bani.
Drepturile patrimoniale sunt de două tipuri:
1. drepturi reale;

2. drepturi de creanță.
Dreptul real reprezintă dreptul patrimonial în temeiul căruia titularul său își poate exercita
atributele asupra unu, bun, ,n mod direct, fără concursul altei persoane.
Dreptul de creanță este dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor,
poate preț,n e su lectu ui pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestație la
care acesta din urma ar fi fost îndreptățit în absența angajamentului său juridic.
Potrivit articolului 551 Cod Civil, drepturile reale sunt următoarele:
1.
2. dreptul de proprietate;
3. dreptul de superficie;
4. dreptul de uzufruct;
5. dreptul de uz;
6. dreptul de abitație;
7. dreptul de servitute;
8. dreptul de administrare;
dreptul de concesiune;

9. dreptul de folosință;
10. drepturile reale de garanție;
11. alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.

Caracteristicile dreptului real

a. dreptul real are determinat numai subiectul activ - titularul - în timp ce subiectul pasiv este
nedeterminat;
b. drepturile reale sunt limitate numeric, fiind prevăzute de lege;
c. actele juridice prin care se transmite sau se constituie un drept real având ca obiect un bun •mobil
trebuie încheiate în formă autentică;
d. drepturile reale imobiliare înscrise în Cartea funciară se dobândesc, se modifică și se sting numai cu
respectarea regulilor de carte funciară (art. 877 NCC);
e. dreptul real îi conferă titularului două prerogative specifice, dreptul de urmărire și dreptul de

Preferință.
 Principalul criteriu de clasificare a drepturilor reale este cel al existenței de sine stătătoare. In funcție de
acest criteriu, drepturile reale se împart în:
1. drepturi reale principale;
2. drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existență de sine stătătoare, soarta lor nedepinzând de niciun alt drept.
Acestea sunt dreptul de proprietate, cu cele două forme ale sale (dreptul de proprietate privată și dreptul de
proprietate publică), dezmembrâmintele dreptului de proprietate privată, respectiv acele drepturi reale care se
constituie prin dezmembrarea atributelor dreptului de proprietate și drepturile care se constituie pe temeiul
dreptului de proprietate publică.
Drepturile reale accesorii nu au o existență de sine stătătoare, ele fiind afectate garantării unor drepturi de
creanță, astfel încât existența lor depinde de cea a drepturilor garantate.

3.3.2 Forme de proprietate

Proprietatea poate îmbrăca două forme: proprietate privată sau proprietate publică.

A. Proprietatea privată

Sunt obiect al proprietății private toate bunurile de uz sau de interes privat aparținând persoanelor fizice,
persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului
și al unităților administrativ-teritoriale. Ceea ce diferențiază bunurile din domeniul privat al statului de cele ale
persoanelor fizice este modul de înstrăinare specific - licitația publică.
Bunurile obiect al proprietății private, indiferent de titular, sunt și rămân în circuitul civil, dacă prin lege nu se
dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite și pot fi dobândite prin orice mod prevăzut
de lege (art. 858 din Noul Cod Civil și art. 1 din Legea 213/1998).

B. Proprietatea publică

Proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie
dobândite printr-unui din modurile prevăzute de lege (art. 858 din Noul Cod Civil și art. 1 din Legea 213/1998).
Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică și
dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă.
a) Bunurile din domeniul public
Noul Cod Civil prevede în mod expres la art. 861 alin. (1) că: „bunurile proprietate publica sunt inalienabile,
insesizabile și imprescriptibile".
De asemenea, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia prevede la art.
11 alin. (1) că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile. în Legea 215/2001 a
administrației publice locale se fac precizări privind caracterul inalienabil, imprescriptibil și insesizabil al bunurilor
din domeniul public.
Noul Cod Civil, în art. 859 alin. (1), precizează că fac obiect exclusiv al proprietății publice:
 bogățiile de interes public ale subsolului;
- spațiul aerian;
apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național;
plajele;
marea teritorială;
- resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental;
alte bunuri stabilite prin lege organică.
Potrivit alin. (2) al art. 859 din Noul Cod Civil, celelalte bunuri ce aparțin statului sau unităților administrativ -
teritoriale fac parte, după caz, din domeniul public sau privat al acestora cu condiția ca la rândul lor să fi fost
dobândite prin una din modalitățile prevăzute de lege. In conformitate cu dispozițiile art. 860 din Noul Cod Civil,
bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, județean sau local. Delimitarea dintre domeniul
public național, județean sau local se realizează în condițiile legii.
Caracteristicile juridice ale bunurilor din domeniul public
• Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, adică nu pot fi donate, vândute, schimbate, nu se pot
constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri. Este posibilă constituirea unor
servituți, de exemplu, o servitute de trecere. Inalienabilitatea operează atâta timp cât bunul aparține domeniului
public. Bunurile din domeniul public pot fi însă concesionate.
• Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adică nu pot fi supuse executării silite, nu pot fi urmărite de
creditorii titulari ai unor drepturi de creanță asupra unor astfel de bunuri.
• Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adică nu poate fi dobândită proprietatea asupra lor invocându-
se posesia de bună credință (uzucapiunea).

b) Circulația bunurilor în patrimoniul public și privat al statului și al unităților administrativ teritoriale

Trecerea din domeniul public în domeniul privat al statului se face după caz: prin Hotărâre a Guvernului, a
Consiliului Județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local dacă legea nu
dispune altfel. Trecerea unor bunuri din patrimoniul unor societăți comerciale, la care statul sau o unitate
administrativă teritorială este acționar(ă), în domeniul public, se poate face numai cu plată și cu acordul Adunării
Generale a Acționarilor societății respective. în lipsa acordului, bunurile societății pot fi trecute în domeniul public
numai prin procedura exproprierii, reglementată de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică.

c) Limite ale exercitării dreptului de proprietate

Există trei tipuri de limitări ale exercitării dreptului de proprietate:

- legale;
- judiciare;
- convenționale.
Lim tele legale sunt acele limite
.. i instituite pentru protejarea unor interese publice sau private si sunt prevăzute în diverse acte
normative.
 _ bogățiile de interes public ale subsolului;
spațiul aerian;

apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național;

plajele;
marea teritorială;
- resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental;
alte bunuri stabilite prin lege organică.
potrivit alin. (2) al art. 859 din Noul Cod Civil, celelalte bunuri ce aparțin statului sau unităților
admin^rativ - teritoriale fac parte, după caz, din domeniul public sau privat al acestora cu condiția ca
la rândul lor să fi fost dobândite prin una din modalitățile prevăzute de lege. în conformitate cu
dispozițiile ai t. 860 din Noul Cod Civil, bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public
național, județean sau local. Delimitarea dintre domeniul public național, județean sau local se
realizează în condițiile legii.
Caracteristicile juridice ale bunurilor din domeniul public
• Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, adică nu pot fi donate, vândute, schimbate, nu
se pot constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri. Este
posibilă constituirea unor servituți, de exemplu, o servitute de trecere. Inalienabilitatea operează atâta
timp cât bunul aparține domeniului public. Bunurile din domeniul public pot fi însă concesionate.
• Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adică nu pot fi supuse executării silite, nu pot
fi urmărite de creditorii titulari ai unor drepturi de creanță asupra unor astfel de bunuri.
• Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adică nu poate fi dobândită proprietatea
asupra lor invocându-se posesia de bună credință (uzucapiunea).

b) Circulația bunurilor în patrimoniul public și privat al statului și al unităților administrativ teritoriale

Trecerea din domeniul public în domeniul privat al statului se face după caz: prin Hotărâre a Guvernului, a
Consiliului Județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local dacă legea nu
dispune altfel. Trecerea unor bunuri din patrimoniul unor societăți comerciale, la care statul sau o unitate administrativă
teritorială este acționar(ă), în domeniul public, se poate face numai cu plată și cu acordul Adunării Generale a
Acționarilor societății respective. în lipsa acordului, bunurile societății pot fi trecute în domeniul public numai prin
procedura exproprierii, reglementată de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

c) Limite ale exercitării dreptului de proprietate

Există trei tipuri de limitări ale exercitării dreptului de proprietate.

- legale;
- judiciare;
- convenționale.
Limitele legale sunt acele limite instituite pentru protejarea unor interese publice sau private și SUnt Prevăzute în
diverse acte normative.
 Exemple . contract ai apartamentelor, care nu se restitui j
Locuințele dobândite de chiriași, titular |a data cump ărării (art 9 a|fn ?
natură foștilor proprietari, nu pot f. instrama idice a unor imobile cu destinația de locuinte
Legea nr. 112/1995 pentru ^'ementar £. proprietaru| bunu|ui a fost chiriaș într.Un

trecute în proprietatea statului). Atunci ca j ii contractului de

|g data înche er

imobil naționalizat trebuie verificat daca a acestuia, către o terță persoană. Dacă este
a
cumpărare a imobilului naționalizat și pane’ . acesta este va|abi| încheiat chiar dacă nu vorba despre un contract de
uzufruct as p 117/1095
s-a respectat termenul de 10 ani prevăzut de Legea nr. 112/ •
. n w art ?1 si art 43 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar Terenurile atribuite conform art. 19, art. 21 și
• . • > <• +1 ■. '
ierenuniedu . 1(1 jSOCotiti de la începutul anului următor
republicată, nu pot fi înstrăinate prin acte intre VII timp de 1 ■
. • ș.“*ii /art 27 din Leeea nr 18/1991 republicata). Proprietarul
celui în care s-a făcut înscrierea proprietății (art. 32 din L g
terenului nu poate face acte de înstrăinare: donație, vânzare, schimb. Terenu poate^ 1 inc iriat, poate fi grevat
de o servitute sau cu un uzufruct. Suprafața respectivă poate fi dobândită prin succesiune legală sau
testamentară. în situația unui teren agricol trebuie verificat dacă nu este vorba despre constituirea dreptului de
proprietate prin atribuirea unei suprafețe de până la 5.000 mp.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică (limite judiciare)
Interesul social poate conduce, în anumite situații, la pierderea dreptului de proprietate privată cu privire
la bunurile imobile care pot fi expropriate și trecute în domeniul public, cu plata de despăgubiri către proprietari.
Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Pot face obiect al exproprierii
numai bunurile imobile (terenuri și construcții) proprietate privată. Pentru a se ajunge la expropriere trebuie
urmată o anumită procedură, iar în situația în care părțile nu convin asupra valorii despăgubirii, instanța de
judecată este singura competentă să dispună acest lucru.

Este posibil ca, din anumite motive, pe terenul expropriat să nu se realizeze lucrarea de interes public, ln
această situație, dacă nu se face, în intervalul de un an, o nouă declarație de utilitate nublică expropriatorul este
P
obligat să înstrăineze terenul. Legea stabilește existenta
1 rept prioritar
dobândirea terenului de către fostul proprietar. pentru
în cazul în care este vorba de un astfel de teren, trebuie verificat dacă prioritar de redobândire.
Proprietarul poate ataca în justiție și îl noate a respectat acest drept acest drept. an
' dacă i-a fost încălcat

O altă situație care poate apărea este aceea când pe un teren se află în temeiul art. 4 din Decretul nr.
467/1974. Acest Decret reglementa ex ° C°nStrucție apropriată vederea demolării. Statul dobândea dreptul de
proprietate asupra clădirii doar^'6^9 Un°r clădin efective a construcției. Dacă preluarea efectivă nu s-a realizat,
proprietarul rn°mentul Preluării proprietatea clădirii. Dacă un astfel de imobil a fost vândut de către stat une^ 3 P'erdut
niciodată riscul anulării contractului de vânzare, deoarece statul nefiind proprietar nu Persoane există contract în mod
valabil. Putea să încheie acest

3.3.3 Dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să stăpâneas
I folosească, să-i culeagă foloasele materiale și să dispună de el în mod exclusiv ci C3 ^UnuL să-v
» P^rn«<-
tUu
respectarea dispozițiilor legale. , cu
Din definiție, observăm că dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se pOat.
rcita
e exe
 pra unui IUCrU' D'n 3CeSt motiv' deseori se face confuzia între dreptul de proprietate și bunul asupra căruia se exercită
aSll

aceasta, de cele mai multe ori se spune: „mașina mea, casa mea, în loc de dreptul de proprietate asupra mașinii
sau asupra casei".
Dreptul de proprietate este reglementat atât în Constituție, în art. 41 și art. 135, cât și în Noul Codul Civil, în
art. 555 și art. 858.
Atributele dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate conferă titularului său trei atribute:
- posesia - prerogativa proprietarului de a stăpâni bunul;
- folosința - prerogativa proprietarului de a folosi bunul și de a-i culege fructele (foloasele materiale);

- dispoziția - prerogativa proprietarului de a dispune de bun.

a) Posesia

Implică exercitarea de către titularul dreptului a unei stăpâniri efective asupra lucrului din punct de
vedere material. De exemplu, faptul de a merge zilnic la serviciu cu automobilul propriu este o manifestare a
acestei prerogative.
b) Folosința

Este facultatea conferită proprietarului de a-și pune în valoare bunul prin exploatare, obținând astfel
foloase materiale.

Principalele foloase materiale sunt: recoltele, chiriile, arenzile, dobânzile. De exemplu, proprietarul unui
imobil poate încheia un contract de locațiune cu altă persoană primind în schimb o sumă cu titlul de chirie.
c) Dispoziția

Este prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului, atât din punct de vedere juridic,
cât și din punct de vedere material.

A dispune din punct de vedere juridic înseamnă a transmite bunul din patrimoniul titularului dreptului de
proprietate în alt patrimoniu.

Modalitățile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vânzarea, donația, schimbul, testamentul etc.
Un alt aspect al dispoziției este acela de a dezmembra dreptul de proprietate astfel încât anumite
prerogative să fie exercitate de alte persoane, în schimbul unui preț, a unor bunuri sau chiar gratuit. în acest
mod se pot constitui uzufructul, servitutea, superficia și abitația.

3.3.4 Modalități de împărțire a dreptului de proprietate

Proprietate comună

Este acea formă a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că se exercită concomitent
asupra unui bun sau unei mase de bunuri de către mai mulți titulari. Potrivit art. 632 alin (1) din Noul Cod Civil,
proprietatea comună prezintă două forme:

a) proprietatea comună pe cote părți;

b) proprietatea comună devălmașă.
 Dreptul de uzufruct
, x / rirpntul de a folosi bunul anei „
Noul Cod Civil prevede la art. 703: „Uzufructul este dr p hctanta"
a culege fructele întocmai ca și proprietarul, însă cu obligația de a i conse .
Caracterele juridice ale uzufructului sunt:
- drept real;
- drept esențialmente temporar;
- mobiliar sau imobiliar, corporal sau necorporal;

- drept transmisibil.
• Dacă beneficiarul este o persoană juridică, uzufructul nu poate dep“.'
• Bunurile din domeniul public nu pot face obiectul unui uzufruct.
• Uzufructul poate fi constituit prin contract sau prin testament.
• Uzufructul este opozabil dobânditorilor ulteriori ai bunului.

Notă: Existența unui uzufruct se poate verifica la Oficiul de cadastru și carte f “

Uzufructul este înscris în partea a IIl-a a cărții funciare.

în ipoteza în care un bun este cumpărat la licitație, ca urmare a unui proces, iar ordonanța de
adjudecare nu menționează existența unui uzufruct viager, dobânditorul va trebui să respecte uzufructul, dacă
beneficiarul său l-a înscris în Cartea funciară. Dobânditorul poate verifica existența unei sarcini la Cartea
funciară, chiar dacă bunul se dobândește pe calea unei licitații.

Exemplu
între părțile A și B s-a încheiat un contract de vânzare, prin care A vinde lui B un apartament cu
3 camere, în cartierul Drumul Taberei, având o suprafață de 68 mp. Prin contract s-a stabilit un drept de
uzufruct viager în favoarea vânzătorului, ceea ce presupune că A poate să folosească apartamentul în mod
exclusiv până la decesul acestuia. Ulterior, cu ocazia unei vizite a lui B în apartamentul cumpărat, acesta pune
în discuție dreptul lui A de a folosi apartamentul și refuză să-l părăsească invocând dreptul de proprietate
asupra acestuia.
în aceste condiții precizați dacă vânzătorul are dreptul să folosească apartamentul. Care sunt drepturile
pe care cumpărătorul le are asupra apartamentului? Care credeți că va fi soluția instanței?
Dreptul de abitație

Dreptul de abitație este definit în art. 750 din Noul Cod Civil ca reprezentând: „Dreptul titularului de a
locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii
la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere".
Dreptul de abitație, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se poate constitui în temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege.

Bunul care face obiectul abitație! nu poate fi cedat și nu poate fi închiriat în conformitate cu prevederile
art. 752 din Noul Cod Civil.
Dreptul de abitație este înscris în partea a lll-a a cărții funciare.
O formă specială de abitație este aceea instituită prin art. 973 din Noul Cod Civil. Acest articol stabilește
un drept special de ab.taț.e ,n favoarea soțului supraviețuitor în următoarele condiții:
• cosa de locuit să focă porte din moștenire*
 soțul supraviețuitor nu
este titularul unui drept real de a folosi o altă locuință
corespunzătoare;

dreptul de abitație să fie

, ut până la ieșirea din indiviziune, dar cel puțin un an de la
decesul soțului;

dreptul de abitație încetează dacă soțul

din indiviziune. supraviețuitor se recăsătorește înainte de ieșirea

Soțul supraviețuitor nu va nutea .

sau Inc iria
- o drpntni KP ahitaf d -1 ^ dreptul său. Ceilalți comoștenitori îi pot
restrânge dreptul de abitație, dacă locuința nu ; « A A

♦ dară i CP n i d- 'este necesara in întregime. Soțul supraviețuitor poate

fi evacuat daca, se pune la dispoziție o locuință corespunzătoare.
Exemplu
între persoanele A și B s-a încheiat un contract sub semnătură privată prin care s-a constituit în favoarea lui B
un drept de abitație pe o perioadă de 10 ani în schimbul sumei de 60 mii lei. Persoanele C și D au fost martori la
încheierea contractului și au semnat alături de A și B.
în aceste condiții, indicați ce reprezintă dreptul de abitație și care este forma pe care trebuie să o îmbrace
contractul pentru a fi încheiat valabil. Care este soluția instanței și ce mijloace legale poate folosi B pentru a deveni
titularul dreptului de abitație?
Dreptul de superficie

Superficia este reglementată expres în Noul Cod Civil, în art. 693-702. Superficia este, potrivit art. 693 din Noul
Cod Civil, „dreptul de a avea sau edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acelui teren, asupra
căruia superficiarul dobândește un drept de folosință". Este acel drept real, pe care îl are o persoană, numită
superficiar, asupra construcțiilor sau plantațiilor ridicate, respectiv cultivate pe terenul unei alte persoane, teren asupra
căruia superficiarul are un drept de folosință.

Acest drept presupune coexistența mai multor drepturi, având titulari diferiți:
-dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției ridicate pe terenul altuia cu acordul acestuia;

- dreptul de folosință asupra terenului;

- dreptul de proprietate asupra terenului ce aparține proprietarului.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt:

- drept real;
- drept temporar;

- drept imprescriptibil.
Dreptul de superficie se constituie prin acordul părților sau prin uzucapiune ori prin alt mod prevăzut de lege.
Actul scris, care atestă constituirea unui drept de superficie, nu trebuie să aibă formă autentică. Noul Cod Civil
prevede că dreptul de superficie se dobândește prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.
Superficia se poate constitui potrivit art. 694 Noul Cod Civil pe cel mult 99 de ani, durată ce poate fi reînnoită după
împlinirea termenului.

Exemple
Superficia se naște, de obicei, în contextul unor relații de familie: părinții permit copiilor să edifice anumite
construcții pe terenul al căror proprietari sunt. O altă situație este aceea în care soții construiesc împreună pe terenul
proprietate exclusivă a unuia dintre ei. Astfel, construcția va fi bun
comun, iar soțul neproprietar al terenului va avea un drept de folosință perpetuu asupra acestuia dacă legea sau
convenția părților nu prevede altfel.
O altă ipoteză este aceea în care proprietarul terenului și al construcției lasă prin testament unei persoane
dreptul de proprietate asupra construcției, iar unei alte persoane dreptul de proprietate asupra terenului. în acest caz,
cel care dobândește construcția va beneficia și de un drept de folosință asupra terenului, atât timp cât va exista
construcția.
O situație care poate apare este aceea în care, inițial, dreptul de superficie a fost acordat pentru ridicarea unei
construcții de un anumit nivel, iar ulterior se produce o supraetajare a construcției. Această parte de construcție, ridicată
ulterior, se poate vinde și se pune problema dacă dobânditorul va beneficia de un drept de superficie. Soluția practică
este aceea că și proprietarul părții suplimentare de construcție va beneficia de superficie în condiții similare cu vechiul
proprietar al construcției.
Dreptul de servitute
Articolul 755, alin.(1) din Noul Cod Civil prevede: „servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul
sau utilitatea imobilului unui alt proprietar".
Servitutea presupune existența a două bunuri imobile:
■ fond dominant: bunul imobil în favoarea căruia se constituie servitutea, și
■ fond aservit: bunul imobil asupra căruia se exercită servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt:
- drept accesoriu al fondului dominant;
- drept perpetuu;
- drept indivizibil.
Exemple
Una dintre cele mai importante servituți este servitutea de trecere, reprezentată de obligația impusă
proprietarului unui teren de a permite accesul, pe proprietatea să imobiliară, unei persoane care nu are acces la drumul
public.
Servitutea de trecere este reglementată de art. 761 din Noul Cod Civil. Acest tip de servitute se poate constitui
pe cale amiabilă sau, în caz de neînțelegere, de către instanță. Instanța poate respinge cererea de constituire a acestei
servituți, când imposibilitatea de acces este cauzată de cel care invocă lipsa de acces.
Un caz concret este acela în care cumpărătorul, după dobândirea terenului, a construit o clădire de-a
curmezișul terenului, iar în spatele acesteia a rămas un spațiu insuficient pentru accesul unui autovehicul. La stabilirea
servituții trebuie să se ia în considerare scopul acesteia, dar și interesul celui care urmează să suporte consecințele
acesteia.
în cazul unei construcții, superficiarul are dreptul, în afară de cel asupra terenului de sub construcție, asupra
unei porțiuni de teren pentru acces la construcție. Cel care suportă servitutea are dreptul la o despăgubire ce se
poate concretiza fie într-o sumă de bani, fie într-o suprafață de teren în schimb. în ipoteza în care fondul dominant
se vinde, servitutea va trebui respectată, conform condițiilor inițiale.
Dacă circumstanțele care au necesitat servitutea au dispărut, se poate solicita, în instanță, încetarea servituții.
Dreptul de a cere acces la drumul public aparține proprietarului fondului dominant. Ca urmare, cel care se
învecinează cu drumul public nu poate impune stabilirea unei servituți în favoarea celui care
 re acceS'
a
servitutea se poate dovedi cu un înscris cu o hntă -
tp se pot dobândi prin exercitarea neîntrpr..^- *■ * judecătorească- Anumite tipuri de
nbat cu martori. "'întrerupta t,mp de 30 de ani u|(im (jp de servitute
poa'ef'P'
Exemplu
A cheamă în judecată pe B pentru stabilirea unei servituti d *
. i B Anterior, proprietarul A a încheiat cu C un r ♦ 1 trecere PentrU Un UtHaj agrico1 pe terenU aflat în proprietatea lui B. B
s-a opus aceste ' '
Pen rU Un
™
Stab re tere U
«"Z servitutea este un drept care poate fi dobândit de ''' ’ " '
m
° arendă. Precizați care sunt condițiile de stabilire a °
Pr Pnetarul terenului și nu de cel care Tl
are . t_ ..tiiă a terenului arendat r
in
Unei servitu
î* de trecere și cine trebuie să
gsigure folosința ut,la a terenulu, arendat. Care credeți ca va fi soluția instanței?
Legislația specială mai reglementează două dezmemhrăminto.i . „ . . J .
Le
°A„ • . .., memorammte ale dreptului de proprietate, care
se constituie insa numa, pe teme,ui dreptului de proprietate privata al statului și al unităților gdministrativ-

tentonale. dreptul real de concesiune asupra bunurilor din domeniul privat și dreptul real de folosință asupra
bunurilor d,n domeniul privat. Ceea ce diferențiază aceste drepturi reale de dezmembrămintele clasice ale
dreptului de proprietate este incidența unor reglementări de drept administrativ, îndeosebi in procesul constituirii
lor.
Dreptul de concesiune

Cod Mb™ d
r
^mentate în Nou,
proprietate publică. ' &
contractelor de concesiune de bunuri

Concesiunea presupune un contract întră - .

dar și obligația exploatării bunului în schimbul unei Ș’C°nCeSi°nar Concesionarul are dr®Ptul, respectarea condițiilor legaie și a
ce.or X““X co^ ° de,emlPatâ “ 871 alin. 1 din Noul Cod Civil. concesiune, așa cum dispune art.

Dreptul de concesionare aparține persoanei fizice sau juridice, română sau străină, așa cum prevede alin. 2
al art. 871 din Noul Cod Civil.
Drepturile concesionarului:

- dreptul de stăpâni bunul;

- dreptul de a-l folosi în scopul stabilit în contract;

- dreptul de a beneficia de foloasele materiale.

Prin urmare, concesionarul nu poate subînchiria bunul și nu-l poate vinde. în contractul de concesiune
trebuie precizate bunurile ce vor fi utilizate de concesionar. Aceste bunur, sunt, bunu retur, bunuri de preluare, bunuri
proprii.
Sunările de retur revin, gratuit și libere de orice sarcini, concedentului (celui care conces,oneaza) b sfârșitul
contractului de concesionare.

care revin concedentului în schimbul plății une, compensat,,

ile
Bunurile de preluare sunt bunuri ămân în proprietatea
e
gale cu valoare contabilă actualizata. contractului de concesiune r
Bunurile proprii sunt acelea care la exp btinerea unei autorizații
concesionarului. ^meniul public doar după o face cu 0 astfel
Concesionarul poate construi un i"’°b'dPeurbanism.în lP°te!ai" 0 astfe| de autorizație Construire eliberată în baza unui
certificat deurb este provl!one, iar de construcție, trebuie verificat dacă ace
 implică riscul demolării clădirii într-un interval de 24 de ore. dorne niul public, dar nu poate înscrie Concesionarul
poate ipoteca bunul construit pe terenu
o ipotecă asupra terenului.
Dreptul de folosință nrietate privată a statului și a
Drepturi de folosință constituite pe temeiul dreptulu'
unităților administrativ-teritoriale sunt următoarele. rumoărate în condițiile
afprpnte locuințelor CUH>H
r
-dreptul real de folosință asupra terenu ujte din fondurile statului;

Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea locuințelor cons ru d Legea nr. 18/1991 a

- dreptul real de foiosință asupra unor terenuri agricole, reglementat de g

fondului funciar, republicată; travilanu| localităților, reglementat de

- dreptul special de folosință asupra unor terenuri m in .etarea Legii nr. 10/2001 privind prevederile art. II al
OUG nr. 184/2002 pentru modificarea șl CO™ 1945-22 decembrie 1989. regimul juridic al unor imobile preluate în
mod abuziv în perioa a

3.3.6 Moduri de dobândire a dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se poate dobândi prin:

a) convenție sau contract;
b) accesiune (încorporațiune);
c) prescripție achizitivă (uzucapiune);
d) hotărâre judecătorească;
e) succesiune etc.
Cel mai des întâlnite sunt convenția (contractul), accesiunea și uzucapiunea.

a) Convenția sau contractul

Convenția (contractul) este cel mai important mod de dobândire a proprietății. Acesta reprezintă acordul
de voință între două sau mai multe persoane cu scopul de a naște, modifica sau stinge un raport juridic.
Tipuri principale de contracte:
-contractul de vânzare;
-contractul de donație;
-contractul de schimb.

Aceste tipuri de contracte au fost tratate pe larg în subcapitolul 3.2. Documente necesare pentru
evaluarea unei proprietăți imobiliare.
b) Accesiunea

Este un mod de dobândire a proprietății, constând în integrarea matPriaiă ■

.-, . .. , K d,ea
materiala a unui lucru mai puțin
important, rntr-un lucru ma. important, cu efectul dobândirii proprietății lucrului mai pufin important de către
proprietarul bunulu. ma, important (în ipoteza că cele două bunuri au proprietari diX Forme ale accesiunii:* ‘

- accesiune mobiliară;
- accesiune imobiliară.
O importanța deosebită o prezintă accesiunea Imobiliară artificială .
597 din Noul Cod Civil. Aceasta presupune intervenția omului si - re8lementa,ă de ar< 577‘ efectele sale să plătească
despăgubiri proprietarului în detrim r l P™prietarul ce a beneficiat de tul caruia a operat accesiunea.
 Accesiunea imobiliară artificială presupune:
fie construcția sau plantația edificată de proprietar pe terenul său cu materialele aparținând
Iței persoane (art. 580 din Noul Cod Civil);
fie
construcția sau plantația realizată de către o persoană cu materialele sale pe terenul altuia

(art 581 din Noul Cod Civil).

încorporarea presupune pe lângă relația bun important - bun accesoriu si o legătură materială
uterntcă între cele doua bunuri materiale, astfel încât, dacă
P se încearcă separarea acestora, duce la
deteriorarea sau distrugerea bunurilor.
în concepția legii, bunul important este terenul, iar bunul mai puțin important este construcția
Sau plantația.

Exemple
• în situația în care proprietarul terenului ridică o construcție pe terenul său cu materiale aparținând altuia, în
virtutea accesiunii devine proprietarul construcției. Proprietarul terenului va fi obligat să plătească valoarea
materialelor și eventual daune proprietarului materialelor. Proprietarul materialelor nu poate pretinde distrugerea
construcției.
• Este posibil ca pe o suprafață de teren, aflată în coproprietate, unul dintre coproprietari să ridice o
construcție cu materiale aparținând altei persoane. în virtutea accesiunii, proprietarul terenului devine proprietar al
construcției. întrucât terenul este stăpânit în coproprietate, pretenția unuia dintre coproprietari de a fi recunoscut ca
proprietar exclusiv al construcției ridicate se poate admite numai dacă se dovedește realizarea unui acord prealabil,
în acest sens, cu ceilalți coproprietari.

• Situația cel mai des întâlnită este cea în care o persoană ridică o construcție pe terenul altuia cu materiale
ce-i aparțin.

Legea distinge între constructorul de bună credință și cel de rea credință. Se consideră constructor de bună
credință acela care nu știe că terenul pe care construiește nu-i aparține (de exemplu, dacă cineva cumpără un teren
de la un neproprietar).
Proprietarul terenului va fi obligat, în schimbul dobândirii construcției, să-l despăgubească pe constructorul de
bună credință. Proprietarul terenului are posibilitatea de a alege varianta cea mai avantajoasă dintre plata
contravalorii materialelor și a manoperei și plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. în ceea ce
privește stabilirea despăgubirilor, trebuie avute în vedere două momente: primul este cel al edificării construcției, iar
cel de al doilea este acela al pronunțării hotărârii judecătorești. Potrivit art. 595 din Noul Cod Civil, momentul
important în ceea ce privește stabilirea despăgubiri este acela al pronunțării hotărârii judecătorești.
Proprietatea asupra construcției se dobândește pe măsura ridicării acesteia. O problemă care se pune în
practică este aceea de a cunoaște care dintre cei implicați în accesiune (proprietarul terenului sau constructorul)
poate cere plata despăgubirilor. Soluția ce se desprinde din analiza textului legal este aceea că dreptul aparține în
mod exclusiv proprietarului. Proprietarul terenului nu poate pretinde dezafectarea construcției pe cheltuiala
constructului.
în patrimoniul constructorului se naște dreptul de a primi o sumă de bani și nu un drept de Proprietate asupra
construcției. Proprietarul nu este obligat să-l despăgubească pe constructor. El Poate să-i permită folosința
Va
nestingherită a construcției. în cazul în care proprietarul vinde terenului, trebui stabilit cine îl va despăgubi pe
al
constructor: proprietarul terenului sau dobânditorul ulterior Mobilului. Practica arată că se pot pretinde despăgubiri
de la proprietarul terenului, deoarece el este cel care a profitat vânzând imobilul cu toate lucrările aflate pe el.