Note de seminar

CONTRACTUL DE VÂNZARE

I. Noțiune.
Definiția legală este dată de art. 1650 C. civ.:
„(1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă
să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească.
(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de
proprietate sau orice alt drept.”

Pot fi transmise : Nu pot fi transmise :

1. 1. Dreptul de proprietate privată; 1. 1. Drepturile nepatrimoniale;
2. 2. Anumite dezmembrăminte ale
2. 2. Dezmembrăminte ale dreptului de
dreptului de proprietate dreptul de proprietate cu caracter personal (dreptul de
uzufruct, superficie și servitute); uz și de abitație);
3. 3. Dreptul special de folosință asupra
3. 3. Drepturile de creanță intuitu personae,
terenurilor situate în intravilan art. II indiferent de izvor (lege/act juridic) Ex :
din Titlul II al OUG 184/2002; dreptul de întreținere sau dreptul de
4. 4. Dreptul de ipotecă; pensie;
5. 5. Un drept de creanță; 4. 4. Dreptul de proprietate publică și
6. 6. Un drept de proprietate drepturile reale corespunzătoare.
intelectuală.

!!! art. 1651 C. civ.: „Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului
se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt
1
 contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile
acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”

II. Caracterele juridice ale contractului de vânzare:

1. În principiu, consensual;
Excepțiile sunt expres prevăzute de lege (vânzarea = contract solemn). E.g.:
✓ strămutarea sau constituirea de drepturi reale înscrise în cartea funciară [art. 1.244
C. civ.];
✓ vânzarea unei moșteniri [art. 1.747 alin. (2) C. civ.];
✓ cumpărarea unor bunuri plătite din fonduri publice, potrivit prevederilor Legii nr.
98/2016 privind achizițiile publice;
✓ vânzarea bunurilor supuse executării silite, prin executorul judecătoresc [art. 753 și
urm. C. proc. civ. (bunuri mobile); art. 829 și urm. C. proc. civ. (bunuri imobile)].

!!! art. 309 alin. (2) C. proc. civ.: „ Niciun act juridic nu poate fi dovedit cu
martori, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250 lei. Cu toate acestea, se
poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricărui act juridic,
indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale
profesionale, în afară de cazul în care legea specială cere probă scrisă”;
Nu este un contract real, prin urmare predarea bunului nu constituie o condiție
pentru încheierea valabilă a contractului;

2. Sinalagmatic (esențialmente)
- obligațiile sunt reciproce și interdependente;

3. În principiu, comutativ
2
 La momentul încheierii contractului, existența drepturilor și obligațiilor
părților este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă [art.
1173 alin. (1) C. civ.];
!!! Caracterul aleatoriu apare în mod excepțional: vânzarea de drepturi
litigioase, vânzarea nudei proprietăți sau a dreptului de uzufruct viager, vânzarea
unei reclte viitoare pentru un preț global etc .
!!! Sunt și situații în care – fără a căpăta caracter aleatoriu – într-un contract
de vânzare existența sau întinderea lucrului vândut, respectiv întinderea prețului nu
sunt cunoscute: art. 1658 C. civ. (vânzarea unui bun viitor), art. 1661 C. civ. (prețul
determinabil), art. 1662 C. civ. (determinarea prețului de către un terț) și art. 1663
C. civ. (determinarea prețului în funcție de greutatea lucrului vândut).

4. Translativ de proprietate
Art. 1674 C. civ.: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința
părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a
fost plătit încă”.
Transmiterea imediată a dreptului de proprietate la momentul încheierii
contractului, operează dacă:
a) Vânzătorul este proprietar al bunului;
b) Bunul este individual determinat (nefungibil);
c) Bunul există;
d) Părțile sau legea să nu fi prevăzut transferul dreptului de proprietate la un moment
ulterior.
Se înregistrează mai multe situații în care dreptul nu se transmite în momentul
încheierii valabile a contractului [E.g., transferul dreptului de proprietate în cazul

3
 cumpărării dintr-un magazin cu autoservire = proprietatea se dobândește numai o
dată cu plata prețului, vânzarea bunurilor de gen etc.].

5. Cu titlu oneros (esențialmente)

Art. 1.172 alin. (1) C. civ.: „Contractul prin care fiecare parte urmărește să își
procure un avantaj în schimbul obligațiilor asumate este cu titlu oneros”.
!!! Dacă în schimbul dreptului, dobânditorul nu se obligă să plătească prețul,
contractul nu va fi de vânzare.

III. Condițiile de validitate ale contractului de vânzare:

1) Capacitatea de a contracta;
2) Consimțământul;
3) Un obiect determinat și licit;
4) Cauză licită și morală.

III. 1) Capacitatea de a contracta

Regula o constituie existența capacității [art. 1.652 C. civ.: „Pot cumpăra
sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”].
Excepția, incapacitatea. Cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ
prevăzute de lege.
Incapacitățile pot fi de două feluri:
Incapacități generale de a vinde și de a cumpăra prevăzute de art. 43 alin.
(1) C. civ. [minorul care nu a împlinit vârsta de 14 ani și cel care beneficiază de
măsura tutelei speciale];
Incapacități speciale:
✓ incapacități speciale de cumpăra drepturi litigioase [art. 1.653 C. civ.]. Sancțiunea:
nulitatea absolută (pentru categoriile judecători, procurori, grefieri, executori,
4
 avocaţi, notari publici, consilieri juridici şi practicieni în insolvenţă), în cazul
simulației intervine sancțiunea atât cu privire la actul juridic aparent, cât și cu privire
la cel ascuns;
Excepțiile sunt expres prevăzute de art. 1653 alin. (2) C. civ.
✓ Alte incapacități de a cumpăra [art. 1.654 C. civ.];
Sancțiunea:
- art. 1654 alin. (1) lit. a) și b) C. civ. – nulitatea relativă (pentru categoriile:
mandatari/ părinți, tutore, curator, administrator provizoriu);
- art. 1654 alin. (1) lit. c) C. civ. – nulitatea absolută (pentru categoriile funcționari
publici, judecători-sindici, practicieni în insolvență, executori alte asemenea
persoane)
✓ Incapacități speciale de vinde [art. 1.655 alin. (1) C. civ.].
Sancțiunea:
- Nulitate relativă (pentru categoriile: mandatari/ părinți, tutore, curator,
administrator provizoriu);
- Nulitatea absolută (pentru categoriile funcționari publici, judecători-
sindici, practicieni în insolvență, executori alte asemenea persoane).

III. 2) Consimțământul = acordul de voință al părților.

Manifestări distincte ale consimțământului în materia formării contractului de
vânzare:
a) Promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare;
b) Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontractul de vânzare);
c) Arvuna;
d) Pactul de opțiune;
e) Pactul de preferință;
f) Dreptul de preemțiune.
5
 a) Promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare
Promisiunea unilaterală de vânzare = contractul prin care promitentul se obligă
față de beneficiar să vândă un bun, la un preț anume, dacă aceasta va dori să-l
achiziționeze.
Promisiunea unilaterală de cumpărare = contractul prin care promitentul se
obligă față de beneficiar să cumpere un bun, la un anume preț, dacă acesta din urmă
va dori să-l vândă.

- un contract unilateral (avem acord de voință între părți, însă doar una se obligă la
o prestație)
!!! Excepție: dacă beneficiarul promisiunii unilaterale de vânzare se obligă să
plătească un preț al dreptului de opțiune, aceasta devine un contract sinalagmatic.
- un act juridic consensual (! E.g.: forma autentică nu este cerută ad validitatem
pentru promisiunea unilaterală de vânzare a unui imobil, deși contractul de vânzare
proiectat ar fi un contract solemn)

b) Promisiunea bilaterală de vânzare (ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE)

= contractul prin care părțile își asumă obligațiile de a vinde și respectiv de a a
cumpăra, în viitor, un anume bun la un preț determinat.

!!! – Nu: - constituie o vânzare sub condiție suspensivă;

- generează o obligație de a da în sarcina promitentului-vânzător.

Caracteristicile antecontractului de vânzare:

- act juridic consensual;
- contract sinalagmatic;

6
- limitat în timp [dacă părțile nu au prevăzut un termen pentru perfectarea vânzării,
acesta poate fi stabilit judiciar, la cererea oricăreia dintre părți, potrivit regulilor
aplicabile ordonanței președințiale. În drept: art. 1.415 alin. (2) și (3) c. civ. Dreptul
este prescriptibil în termen de 3 ani de la data încheierii promisiunii]
- transmiterea dreptului de proprietate – independent de momentul predării bunului –
are loc numai dacă se încheie contractul de vânzare.
Condiții:
- îndeplinirea tuturor condițiilor generale de validitate a actelor juridice;
- consemnarea tuturor clauzelor viitorului contract (în special ref. la bunul vândut și
prețul convenit;
- încheierea valabilă a promisiunii nu presupune forma cerută de lege ad validitatem
pentru contractul de vânzare preconizat a se încheia între părți.

Efecte specifice:
Acțiuni în justiție posibile când una dintre părțile promisiunii bilaterale de
vânzare refuză încheierea contractului de vânzare:

1. în situația refuzului nejustificat de încheiere a contractului, la solicitarea părții

interesate, instanța de judecată poate pronunța o hotărâre care să țină loc de
contract de vânzare, sub condiția ca toate celelalte condiții de validitate să
fie îndeplinite [art. 1.669 alin. (1) C. civ. + art. 1.279 C. civ.].
În drept, art. 1.669 alin. (3) C. civ..
Termenul de prescripție: 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul [art.
1.669 alin. (3) C. civ. rap. la art. 1.669 alin. (2) C. civ.];
!!! în cazul stăpânirii imobilului de către promitentul-cumpărător, termenul de
prescripție curge de la momentul negării dreptului de către promitentul-vânzător
[art. 2.537 pct. 1 C. civ. + art. 2.538 alin. (3) C. civ.].
7
 Condiții de aplicare:
a) Îndeplinirea tuturor condițiilor pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare;
b) Refuzul de încheiere a contractului să fie nejustificat;
c) Reclamantul să își fi executat toate obligațiile asumate prin promisiune;
d) Bunul să se afle – încă – în patrimoniul vânzătorului.

2. Plata de daune-interese [art. 1.530 și urm. C. Civ.; art. 1.279 alin. (2) C. Civ.];
3. Rezoluțiunea promisiunii, cu daune-interese [art. 1.549 alin. (1) și urm. C.
Civ.]. Rezoluțiunea poate fi unilaterală [art. 1.552 C. Civ.] sau de drept (pact
comisoriu) [art. 1.553 C. Civ.];
4. Dacă bunul a fost înstrăinat se poate solicita printr-o acțiune cu două capete
de cerere: anularea actului de înstrăinare încheiat cu terțul [art. 629 alin. (2)
C. Civ.] și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.

Avansul din prețul vânzării:

Art. 1.670 C. civ.: „În lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei
promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit”.

c) Arvuna
arvuna confirmatorie – art. 1.544 C. civ.
arvuna penalizatoare – art. 1.545 C. civ.
restituirea arvunei – art. 1.546 C. civ.

d) Pactul de opțiune
- sediul general al materiei: 1.278 C. civ.;
- efectele specifice pactului de opțiune în materia vânzării: 1.668 C. civ.

8
Promitentul își exprimă consimțământul față de beneficiar, în sensul
vinderii/cumpărării bunului individual determinat, la un anumit preț, dacă acesta din
urmă se decide să-l cumpere/ vândă într-un anumit termen.
NU este o varietate a promisiunii unilaterale de vânzare.