Secţiunea a II-a.

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE

I. Condiţii de fond ale contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare, pentru a fi valabil încheiat, necesită întrunirea
condiţiilor generale de validitate cerute de lege pentru un contract în general, prevăzute de
art. 1179 Cod civil: consimţământul valabil al părţilor care se obligă, capacitatea părţilor de a
contracta, obiectul (lucrul vândut şi preţul) determinat şi licit, o cauză licită şi morală, precum
şi îndeplinirea anumitor formalităţi în cazurile menţionate în lege (forma solemnă,
autorizarea prealabilă).
II. Capacitatea părţilor

Regula generală în materia vânzării – cumpărării este dată de Codul civil, art. 1652,
care prevede că "pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege". Aşadar, în
cazul contractului de vânzare-cumpărare, capacitatea constituie regula, iar incapacitatea,
excepţia. De aceea, incapacităţile de a vinde şi cumpăra sunt expres şi limitativ prevăzute de
lege şi sunt de strictă interpretare.
Menirea instituirii acestor incapacităţi o reprezintă ocrotirea persoanelor supuse
interdicţiilor, ocrotirea terţilor sau ocrotirea intereselor generale ale societăţii.
Vânzarea-cumpărarea, fiind un act de dispoziţie asupra unui bun, poate fi încheiată
numai de persoanele care au capacitate de exerciţiu deplină.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, adică minorii sub 14 ani şi interzişii
judecătoreşti pot încheia valabil contracte de vânzare-cumpărare prin reprezentanţii lor legali
(părinţi sau tutore), cu autorizarea instanţei de tutelă, fiind exceptate actele juridice de
dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la momentul încheierii lor.
Minorii între 14 şi 18 ani, având capacitatea de exerciţiu restrânsă, pot încheia personal
contracte de vânzare-cumpărare, dar numai cu încuviinţarea prealabilă a ocrotitorilor legali,
iar în toate cazurile prevăzute de lege şi cu autorizarea instanţei de tutelă.
Pentru contractul de vânzare-cumpărare, legea prevede anumite incapacităţi speciale,
de a cumpăra şi de a vinde.
§ 1. Incapacităţi speciale de a cumpăra
A. Potrivit art. 1653 Cod civil, sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii,
grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu
pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenţa
instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.
Dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire la existenţa
sau întinderea sa. În consecinţă, dreptul supus unui proces este litigios până la pronunţarea
unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, dată la care încetează caracterul litigios.
Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea
prestigiului justiţiei, a profesiei), încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului.
Sunt exceptate de la dispoziţia legală menţionată, fiind permise:
a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de
la comoştenitori sau coproprietari, după caz;
b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut
înainte ca dreptul să fi devenit litigios;
c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în
legătură cu care există dreptul litigios.
B. Conform art. 1654 Cod civil, sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepţia cazului
în care au fost împuterniciţi expres în acest sens; încălcarea interdicţiei se sancţionează cu
nulitatea relativă.
b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor
pe care le reprezintă; încălcarea interdicţiei se sancţionează cu nulitatea relativă.
c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum
şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul
lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o
supraveghează; încălcarea interdicţiei se sancţionează cu nulitatea absolută.
Incapacităţile de a cumpăra care rezultă din acest text legal se aplică tuturor bunurilor,
indiferent dacă sunt mobile sau imobile, fiind justificate prin necesitatea evitării conflictului
de interese.
§ 2. Incapacităţi speciale de a vinde
Mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcţionarii
publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea
persoane nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preţ care constă într-o sumă de bani
provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori
a cărui administrare o supraveghează, după caz1.
Această interdicţie a fost instituită pentru a nu permite abuzul de reprezentare şi
vânzarea bunurilor proprii de către persoane aflate în categoriile prevăzute în art. 1654 Cod
civil către persoane pe care le reprezintă ori ale căror bunuri sau patrimonii le administrează.
Nici una dintre persoanele incapabile de a vinde sau de a cumpăra, potrivit legii, nu au
legitimare procesuală activă de a introduce acţiuni, fie în nume propriu, fie în numele
persoanei ocrotite în anularea vânzării realizate cu încălcarea acestor incapacităţi2.
III. Obiectul contractului
Art. 1179 Cod civil enunţă, printre condiţiile esenţiale pentru validitatea oricărui
contract, existenţa unui „obiect determinat şi licit”. Art. 1225 Cod civil reia enunţul şi aduce

1 Noul cod civil nu mai prevede interdicţia vânzării între soţi, sub sancţiunea nulităţii, reglementată în art. 1307 din Codul
civil de la 1864.
2 M. Gavriş, în lucrarea colectivă Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, Editura Hamagiu, Bucureşti,

2012, p.12.
precizarea că „obiectul contractului îl reprezintă „operaţiunea juridică precum vânzarea...”,
iar art. 1226 Cod civil defineşte obiectul obligaţiei ca fiind prestaţia la care se angajează
debitorul, şi sub sancţiunea nulităţii absolute trebuie fie determinat sau cel puţin determinabil
şi licit. Aşadar, Noul Cod civil face o distincţie foarte clară între obiectul contractului:
operaţiunea juridică convenită de părţi şi obiectul obligaţiei: prestaţia la care se angajează
părţile.
Datorită caracterului său sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare presupune
existenţa a două obligaţii, cu două obiecte diferite: obligaţia vânzătorului are ca obiect bunul
vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul.
Deci, obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl formează lucrul vândut şi preţul.
A. Bunul vândut
Contractul de vânzare poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile.
Bunul vândut, ca obiect al obligaţiei vânzătorului, trebuie să îndeplinească cumulativ
următoarele condiţii:
1. să existe sau să poată exista în viitor
2. să fie în circuitul civil
3. să fie determinat sau determinabil, posibil şi licit
1. Bunul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în
viitor.
Art. 1659 Cod civil statuează că „dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat
acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un efect. Altfel spus, părţile au avut în
vedere un lucru existent, dar care era pierit total în momentul încheierii contractului, caz în
care vânzarea este nulă absolut, pentru lipsa obiectului vânzării, dar şi pentru lipsa cauzei
obligaţiei cumpărătorului.
Dacă în momentul încheierii contractului, bunul era pierit numai în parte,
cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea
vânzării, fie reducerea corespunzătoare a preţului.
Dispariţia lucrului după încheierea vânzării, dar înainte de data predării fixată de părţi
la un moment ulterior nu afectează valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare,
punându-se doar problema suportării riscurilor pieirii fortuite a lucrului vândut.
Vânzarea de bunuri viitoare este valabilă dacă bunurile ce fac obiectul vânzării, deşi
nu există în momentul încheierii contractului, vor exista cu certitudine în viitor, dintre
bunurile viitoare numai moştenirea nedeschisă neputând forma obiect al vânzării.
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte
proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. Dacă se vând bunuri dintr-un gen limitat
care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândeşte proprietatea la
momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Atunci când bunul sau,
după caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea,
dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el etrebuie să plătească daune-
interese. Atunci când cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat,
după caz, el rămâne obligat la plata preţului.
 Bunurile altuia pot face obiectul unei prestaţii, debitorul având obligaţia fie să le
procure el pentru a le transmite creditorului, fie de a-l determina pe terţ să-şi dea acordul, sub
sancţiunea de daune-interese în cazul producerii unui prejudiciu.
2. Bunul vândut să fie în circuitul civil
Art. 1657 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a bunurilor, potrivit căruia
"orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin
convenţie ori testament".
În aceeaşi ordine de idei, art. 1229 Noul Cod civil prevede că „numai bunurile care
sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”.
Prin bunuri aflate în circuitul civil se înţeleg acele bunuri care pot fi dobândite sau
înstrăinate prin acte juridice civile, indiferent că ar fi vorba despre bunuri care pot circula
neîngrădit sau despre bunuri care pot circula în condiţii restrictive.
Aşadar, numai lucrurile care se află în circuitul civil pot forma obiect al contractului de
vânzare-cumpărare, iar bunurile indisponibilizate constituie o excepţie şi trebuie expres şi
limitativ prevăzute în lege.
Astfel, nu se află în circuitul civil şi deci nu pot forma obiect al contractului de
vânzare-cumpărare aşa-numitele lucruri comune – res communis (aerul, apa, lumina, etc) –
care, fiind inepuizabile, nu aparţin nimănui şi al căror uz este comun tuturor .
De asemenea, nu pot forma obiect al contractului de vânzare-cumpărare bunurile
inalienabile. Art. 136 alin.4 din Constituţie declară inalienabile bunurile proprietate publică a
statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, idee reluată de art. 861 Noul Cod civil, care
prevede „bunurile proprietate publică sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile”.
Proprietatea supra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin
uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
Există bunuri care sunt în circuitul civil, dar din raţiuni de politică economică şi socială
sau din motive de ordine publică, sunt restricţionate în privinţa circulaţiei lor prin dispoziţii
legale, aşa cum este cazul armelor şi muniţiilor, materialelor explozive, produselor şi
substanţelor toxice, substanţor stupefiante, etc. Totodată, au un regim juridic special metalele
preţioase, obiectele de cult etc3.
În afară de limitările legale ale dreptului de proprietate, Noul Cod civil permite
limitările instituite prin act juridic de către proprietar, sub rezerva respectării ordinii publice
şi bunelor moravuri.
Art. 627 Cod civil reglementează expres clauza de inalienabilitate: „prin convenţie sau
testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49
de ani şi dacă există un interes serios şi legitim”. Termenul începe să curgă de la data
dobândirii bunului. Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes
superior o impune.
3. Bunul vândut să fie determinat sau determinabil, posibil şi licit
În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare priveşte un bun individual

3 T. Prescure, op.cit., p.35.

determinat, cert, determinarea presupune indicarea acestuia prin datele de identificare (de
exemplu, autoturismul identificat prin marcă, număr de înmatriculare, seria motorului).
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se face prin stabilirea speciei, a
cantităţii şi calităţii (de exemplu o tonă de grâu de calitate medie).
Lucrul vândut este determinabil atunci când părţile stabilesc criteriile cu ajutorul
cărora bunul să poată fi determinat în viitor (de exemplu, toate cerealele din silozul x).
Elementele de determinare trebuie să fie îndestulătoare pentru a putea individualiza bunul
vândut.
Sancţiunea nedeterminării lucrului este nulitatea absolută a contractului pentru lipsa
unui element de validitate.
Obiectul contractului trebuie să fie posibil atât din punct de vedere material cât şi
juridic. Obiectul nu este posibil dacă imposibilitatea este absolută, adică pentru orice
persoană. Dacă imposibilitatea este numai relativă, adică numai pentru un anumit debitor,
obiectul contractului va fi valabil şi va angaja răspunderea din partea debitorului. În acest
sens, art. 1227 din noul Cod civil consacră valabilitatea contractului chiar dacă, la momentul
încheierii sale, una dintre părţi se află în imposibiltate de a-şi executa obligaţia, afară de cazul
în care prin lege se prevede altfel.
În sfârşit, bunul ce formează obiectul contractului trebuie să fie licit, adică în
conformitte cu legea, ordinea publică şi bunele moravuri.
Spre deosebire de Codul civil anterior de la 1864, art. 1683 din Noul Cod civil actual
reglementează vânzarea bunului altuia, adică a bunului individual determinat care, la
momentul încheierii contractului se află în proprietatea unui terţ, considerând contractul
valabil, vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la
titularul său către cumpărător.
Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către
acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct
ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către
cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului,
precum şi, dacă este cazul, daune-interese.
B. Preţul vânzării
Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă în suma de bani care reprezintă
echivalentul datorat de una dintre părţi (cumpărătorul), în schimbul lucrului transmis de
cealaltă parte (vânzătorul).
Pentru ca vânzarea-cumpărarea să fie un contract valid, preţul trebuie să
îndeplinească, conform art. 1660 Cod civil, cumulativ următoarele condiţii:
1. să fie stabilit în bani,
2. să fie determinat sau determinabil,
3. să fie sincer şi serios. Nerealizarea oricăreia din aceste condiţii atrage nulitatea
absolută a contractului, din lipsa unui element constitutiv, anume preţul vânzării.
1. Preţul să fie stabilit în bani
 Această condiţie, prevăzută expres în art.1660 Cod civil, este de esenţa vânzării. Preţul
trebuie să constea în bani, căci dacă ar consta în orice alt bun sau prestaţie, nu ar mai exista
vânzare. Dacă înstrăinarea unui bun se face pentru a obţine un alt bun, contractul este de
schimb şi nu vânzare-cumpărare.
În cazul în care cumpărătorul, pe lângă preţ, se obligă să mai dea un lucru sau să facă
ceva, cu „titlu de complement al preţului”, convenţia părţilor este tot o vânzare-cumpărare.
Dacă însă valoarea lucrului ori a prestaţiei întrece valoarea preţului, contractul încheiat nu va
mai fi vânzare.
2. Preţul să fie determinat sau determinabil
Părţile au obligaţia să determine preţul vânzării, cuantumul acestuia, iar suma stabilită
trebuie să rezulte cu claritate. Determinarea preţului nu presupune şi stabilirea modalităţilor
concrete de plată, ori a termenului plăţii; aceste elemente ţin de executarea contractului şi nu
de validitatea lui.
Părţile pot să indice în contract unele modalităţi cu ajutorul cărora preţul va putea fi
determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plăţii şi care nu necesită un nou acord de
voinţă al părţilor, caz în care preţul este determinabil, conform art. 1661 Cod civil.
Codul civil prevede şi posibilitatea determinării preţului de una sau mai multe
persoane desemnate potrivit acordului părţilor, iar dacă acestea nu determină preţul în
termenul stabilit de părţi sau, în lipsă, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, la
cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va
desemna, de urgenţă, în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert pentru
determinarea preţului (art. 1662).
Nedeterminarea preţului în termen de 1 an de la încheierea contractului de vânzare-
cumpărare atrage nulitatea absolută a vânzării, dacă părţile au convenit un alt mod de
determinare a preţului.
Pentru securitatea circuitului civil, s-a prevăzut un termen supletiv, în intervalul căruia
terţul desemnat să-şi execute obligaţia de a stabili preţul.
În cazul în care preţul se determină în funcţie de greutatea lucrului vândut, la
stabilirea cuantumului său nu se ţine seama de greutatea ambalajului, dispune art. 1663 Cod
civil.
Legea asimilează caracterului determinabil al preţului şi situaţia în care preţul poate fi
stabilit potrivit împrejurărilor. Astfel, atunci când contractul are ca obiect bunuri pe care
vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă că părţile au avut în vedere preţul practicat
în mod obişnuit de vânzător, aspect de fapt ce poate fi dovedit cu orice mijloc de probă.
Bunurile al căror preţ este stabilit pe pieţe organizate sunt prezumate a fi fost
comercializate, în lipsă de prevedere contrară, la preţul mediu aplicat în ziua încheierii
contractului sau în ultima zi lucrătoare pe piaţa cea mai apropiată de locul încheierii
contractului.
3. Preţul să fie sincer şi serios
Prin preţ sincer se înţelege un preţ pe care părţile l-au stabilit cu intenţia de a fi plătit şi
primit în mod real, în cuantumul stabilit în contract. Nesinceritatea preţului atrage nulitatea
relativă a contractului. Astfel, potrivit art. 1665 alin.1 Cod civil, vânzarea este anulabilă atunci
când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit.
Prin preţ serios se înţelege un preţ al cărui cuantum corespunde valorii bunului
vândut. Preţul nu este serios atunci când este derizoriu, disproporţia între prestaţiile părţilor
fiind atât de mare, încât nu se poate considera că există un preţ. Dacă preţul este derizoriu
(într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât este evident că părţile nu au dorit
să consimtă la o vânzare), se prevede tot sancţiunea nulităţii relative a contractului de
vânzare-cumpărare.
Neseriozitatea preţului nu se confundă cu vilitatea acestuia (valoare mai mare sau mai
mică decât cea reală), numai prima atrage anularea vânzării-cumpărării, cea de-a doua nu,
deoarece părţile sunt libere să stabilească preţul sub sau peste valoarea reală a bunului, cu
condiţia ca acesta să nu fie derizoriu.
IV. Cauza contractului de vânzare-cumpărare
Cauza este definită în art. 1235 Cod civil ca fiind motivul care determină fiecare parte
să încheie contractul.
Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii,
prevăzute în art. 1236 Cod civil:
a) să existe - vânzarea este valabilă chiar în situaţia în care cauza nu este stipulată
expres, deoarece existenţa ei se prezumă până la proba contrară. Lipsa cauzei atrage nulitatea
relativă a contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1238 Cod civil, cu excepţia cazului
în care contractul a fost greşit calificat şi poate produce alte efecte juridice..
b) să fie licită, adică în concordanţă cu legea şi ordinea publică. Cauza este ilicită şi
atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale
imperative.
c) să fie morală, adică în concordanţă cu bunele moravuri.
Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori,
în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască.

V. Consimţământul părţilor
Consimţământul părţilor, condiţie esenţială pentru validitatea contractului, trebuie să
urmeze regulile dreptului comun, care prevăd ca el să fie serios, liber şi exprimat în
cunoştinţă de cauză, cerinţe înscrise în art. 1204 Cod civil.
Realizarea acordului de voinţe are la bază întâlnirea pe deplin concordantă a
consimţământului părţilor asupra elementelor esenţiale ale contractului de vânzare, respectiv
voinţa vânzătorului de a vinde şi voinţa cumpărătorului de a cumpăra4.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi precedată de unele înţelegeri ale
părţilor sau influenţată de dispoziţii legale care afectează libertatea exprimării

4C. Toader, Manual de contracte civile speciale, Ed. All Beck, 2000, p. 11; L. Uţă, op.cit.p.101; Î.C.C.J., secţ.civ. şi de propr.int.,
dec.nr.4328 din 24 mai 2005, www.scj.ro
consimţământului lor. Părţile care urmăresc încheierea unui contract de vânzare-cumpărare
privind un bun de o importanţă deosebită apelează de regulă la numeroase acorduri sau
contracte provizorii care se multiplică şi se diversifică în dreptul nostru contemporan5.
În acest sens, chestiunile specifice care particularizează consimţământul în cazul
contractului de vânzare-cumpărare sunt:
a) pactul de opţiune privind contractul de vânzare,
b) promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
c) dreptul de preempţiune, stabilit prin contract sau prin lege.
§ 1. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare
Pactul de opţiune este o instituţie nou introdusă de Noul Cod civil, reglementată
distinctă de promisiunea de vânzare. Potrivit art. 1278 din Codul civil, există un pact de
opţiune atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declaraţie de
voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă
irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1191.
Pactul de opţiune trebuie să cuprindă toate elementele contractului, care se va încheia
prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii. În viziunea noului Cod civil, în cazul pactului
de opţiune, promitentul, în mod actual şi anticipat, îşi manifestă consimţământul la
încheierea contractului subsecvent iar declaraţia se consideră o ofertă irevocabilă, a cărei
declaraţie de revocare este lipsită de efecte6.
Spre deosebire de promisiunea bilaterală sau unilaterală de a încheia un contract, în
cazul pactului de opţiune, contractul se încheie prin exercitarea opţiunii de acceptare de către
beneficiar ca în cazul oricărei oferte urmate de acceptare (contract între absenţi) iar instanţa
nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
În materia contractului de vânzare-cumpărare, art. 1668 Cod civil prevede că în cazul
pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat,
între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării
termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului,
instituindu-se astfel o clauză de inalienabilitate legală temporară a bunului..
Prin urmare, pactul de opţiune privind contractul de vânzare cuprinde o ofertă
irevocabilă de a contracta, care în principiu, aparţine proprietarului, deoarece efectul de
indisponibilizare a bunului operează în funcţie de intenţia lui de a vinde. Ofertantul este cel
care rămâne legat de propria declaraţie de voinţă, pe când cealaltă parte o poate accepta sau
refuza.
Fiind un contract, beneficiarul va declara numai că a luat cunoştinţă de ofertă, urmând
să se pronunţe asupra ei în termenul stabilit, şi dacă acceptă, trebuie să comunice
ofertantului.
Dacă pactul are ca obiect drepturi tabulare, el trebuie obligatoriu notat în cartea
funciară.
Pactul de opţiune nu poate fi revocat prin voinţa unilaterală a celui care se obligă.

5 I. Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 1.

6 I. Ionescu, op.cit., p.105.
 Atât pactul de opţiune cât şi declaraţia de acceptare privind orice imobil trebuie
încheiate în formă autentică.
Nerespectarea de către ofertant a dreptului de opţiune al beneficiarului nu dă
beneficiarului decât dreptul de a cere daune-interese pentru repararea prejudiciului care i-a
fost cauzat.
§ 2. Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
Art. 1669 Cod civil reglementează în acelaşi text atât promisiunea unilaterală de
vânzare sau cumpărare cât şi promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Potrivit acestui
text legal, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză,
nejustificat, să în cheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de contract, dacă toate celelate condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
încheiat.
Promisiunea unilaterală şi bilaterală de vânzare-cumpărare nu produc efectul de
transmitere a proprietăţii şi aceasta constituie deosebirea esenţială faţă de vânzarea perfectă.
Ele crează părţilor obligaţia de a face, adică de a încheia în viitor contractul translativ de
proprietate7.
Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral prin care o persoană,
numită promitent, se obligă să vândă în viitor unei persoane, numită beneficiar, un anumit
bun, la un anumit preţ, de obicei înlăuntrul unui termen, beneficiarul promisiunii putând
opta în sensul de a-l cumpăra ori nu.
Promisiunea unilaterală nu reprezintă o ofertă de vânzare (policitaţiune), nu este un
act unilateral deoarece ne aflăm în prezenţa acordului de voinţă al părţilor, deci a unui
contract cu conţinut deja determinat, având ca obiect o obligaţie unilaterală de a face, anume
de a încheia în viitor un contract, la care numai promitentul se obligă. Promisiunea de
vânzare este un contract unilateral pentru că numai promitentul se obligă, dar nu constituie o
vânzare şi nu produce efectele unei vânzări8.
Dacă beneficiarul aderă la promisiune, vânzarea se încheie la data aderării9.
Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie confundată nici cu vânzarea la termen
sau sub condiţie, căci aceasta este un contract sinalagmatic afectat de modalităţi, pe când
prima – deşi este un contract - este unilaterală, promitentul fiind singurul care se obligă să
vândă10.
În cazul în care părţile au stipulat un termen înlăuntrul căruia beneficiarul să îşi
manifeste voinţa de a cumpăra, promitentul este ţinut să o menţină până la împlinirea
termenului. În caz de retragere înainte de împlinirea termenului, promitentul datorează
daune interese la cererea beneficiarului dacă dovedeşte că i-a cauzat un prejudiciu.
În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă
mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori

7 Î.C.C.J., secţ.civ. şi de propr.int., dec.nr.2128 din 26 martie 2010.

8 Pentru o analiză detaliată a se vedea I. Ionescu, op. cit., p. 100-209.
9 M.I.Muţiu, op. cit., p.22.
10
I. Lulă, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, art. în Dreptul nr. 6, 1998, p. 43.
constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.
Dacă promitentul înainte de expirarea termenului de opţiune, vinde lucrul altei
persoane, actul de vânzare este în principiu valabil iar beneficiarul promisiunii va avea drept
la daune interese, dacă i s-a cauzat un prejudiciu.
Înstrăinarea în favoarea terţului nu poate fi atacată de beneficiarul promisiunii întrucât
el nu a dobândit dreptul de proprietate dar va fi nulă absolut în cazul în care se dovedeşte că
a existat o conivenţă frauduloasă între promitent şi terţul dobânditor.11.
În situaţia în care în promisiunea de vânzare nu s-a stipulat nici un termen,
promitentul o poate retrage după scurgerea unui interval socotit suficient pentru primirea
răspunsului.
Promisiunea unilaterală poate fi asumată de cumpărător, urmând acelaşi regim juridic
ca şi promisiunea de vânzare.
Promisiunea bilaterală sau sinalagmatică este un contract prin care părţile se obligă să încheie
în viitor un contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect bunul promis şi preţul determinat. Mai
este întâlnită sub denumirea de "contract provizoriu", precontract sau "antecontract de
vânzare-cumpărare". În esenţă, un astfel de contract este diferit de contractul de vânzare-
cumpărare propriu-zis prin aceea că are ca obiect principal o obligaţie de a face (de a încheia
în viitor contractul de vânzare-cumpărare) şi nu o obligaţie de a da (de a transfera
proprietatea asupra lucrului vândut).
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic care
trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea
executa promisiunea.
Cu referire la preţul promisiunii, art. 1670 Cod civil prevede că că în lipsă de stipulaţie
contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul
convenit.
Dacă nu se execută promisiunea de a contracta având ca obiect un imobil înscris în
cartea funciară, promitentul-achizitor care a plătit o parte din preţ devine titularul unei
creanţe care beneficiază de ipotecă legală asupra imobilului respectiv, pentru garantarea
restituirii sumelor plătite în contul acestuia.(art. 2386 pct.2 Cod civil).
§ 3. Dreptul de preempţiune stabilit prin contract sau prin lege
Reglementat de art. 1730-1740 Cod civil, preempţiunea este un drept conferit prin lege
sau prin convenţie anumitor persoane de a fi preferate înaintea altora la dobândirea unui
drept anume, în cazul în care titularul acestuia se decide să îl vândă.
Titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, îndreptăţit să cumpere cu
prioritate un bun poate accepta în termen de cel mult 10 zile oferta de vânzare a bunurilor
mobile sau de cel mult 30 zile în cazul vânzării bunurilor imobile. În ambele cazuri, termenul
curge de la comunicarea ofertei către preemptor.
Prin urmare, sub denumirea generică „drept de preempţiune” se reglementează unitar
dreptul conferit oricărui preemptor, atât prin efectul legii, cât şi prin convenţia părţilor
(denumit pact de preferinţă).

11 D. Andrei, M. Ronea, Obligaţiile promitentului vânzător şi executarea lor silită, art. în Dreptul nr. 3, 1995, p. 28.
 Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau
convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării
dreptului de preempţiune de către preemptor.
Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu
excepţia cazului în care a fost constituit pe un anumit termen. Dacă a fost instituit pe o
anumită perioadă de timp, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost
prevăzut un termen mai lung, potrivit dispoziţiilor art. 1740 Cod civil.
Exercitarea dreptului de preempţiune dă naştere la două efecte:
- încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre vânzător şi preemptor12;
Desfiinţarea contractului încheiat anterior între vânzător şi terţ.
În cazul în care există o pluralitate de preemptori, care şi-au exercitat dreptul de
preempţiune asupra aceluiaşi bun, art. 1734 Cod civil consacră o o ordine de preferinţă între
titulari. Astfel, contractul de vânzare se consideră încheiat:
a) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari
ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;
b) cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs
cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;
c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a
fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai
unor drepturi convenţionale de preempţiune;
d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având
data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune.
Dreptul de preempţiune care are ca şi obiect un bun imobil nu atrage
indisponibilizarea bunului respectiv, chiar dacă este notat în cartea funciară13.
Dreptul de preempţiune al cumpărătorului reglementat prin diferite legi speciale se
completează cu dispoziţiile Noului cod civil instituite în materia dreptului de preempţiune.

12 L. Stănciulescu, op.cit., p.343.

13 Uniunea Naţională a Notarilor Publici, op.cit., p. 43.