I

https://boreatticolangelo.it/diritto-civile-il-contratto-di-locazione/

Dreptul civil: Contractul de locațiune

20 ianuarie 2020 – Eliza Boreatti

Cadru normativ

Contractul de locațiune este unul dintre tipurile de afaceri prevăzut și disciplinat

de codul civil la articolul 1571 și următoarele.
Cu toate acestea codul nu este unica sursă normativă deoarece există și legi
„speciale” care integrează disciplina conținută în articolele codului.
În mod particular se face referință la Legea 392/78 ”Disciplina locațiunilor
imobilelor urbane” și Legea 431/98 „Disciplina locațiunilor și încredințarea imobilelor
destinate pentru locuire (cu utilizare de locuire). Dintre acestea, cu prima lege
legislatorul a regularizat locațiunile cu o utilizare diferită de locuire, cea de-a doua
dând dispoziții în privința locațiunilor pentru locuit.

Profiluri generale

Art. 1571 definește contractul de locațiune calificându-l ca pe acel contract prin

care o parte se obligă să pună în beneficiul unei alte persoane un lucru mobil sau
imobil pentru o perioadă determinată de timp și pentru o retribuție corespondentă
(chirie) (în opoziție cu acest ultim element se configurează în schimb contractul de
comodat). În consecință, contractul se realizează (perfecționează) doar cu acordul
dintre cele două părți și, prin urmare, încredințarea bunului nu reprezintă un element
constitutiv a factispeciei negociabile, dar se configurează ca una dintre obligațiile puse
în însărcinarea (responsabilitatea) proprietarului.
Alte caracteristici care emerg din lectura dispoziției legislative sunt faptul că
contractul este oneros (adică benficierea de un bine aflat în proprietatea altcuiva
trebuie să aibă drept compensație plata unui preț) și de durată. În această ultimă
privință se observă că atât codul civil cât și legislația specială exclud configurarea unei
locațiunie pe termen nedeterminat. Un astfel de fapt se întâlnește citind articolul 1573
care fixează la 30 de ani durata maximă (cu excepția unor norme de lege) și un astfel
de termen va substitui de drept pe acela eventual mai lung prevăzut de către părți.
Termene specifice ale duratei legale sunt apoi prevăzute în raport cu factispecii
particulare de locațiune, ca în cazul celor cu uz tranzitoriu sau în cazul locațiunii de
imobile urbane pentru care se admite posibilitatea de a concorda ca durată a locațiunii
viața chiriașului și cei doi ani succesivi de la moartea sa (art. 1607). În ceea ce privește
însă locațiunile de imobile urbane de utilizare pentru locuir, durata nu poate fi mai
mică de șase ani, în timp ce locațiunea privitoare la imobilele destinate activității
hoteliere sau exercitării unor activități asemănătoarel, durata nu poate fi mai mică de
nouă (9) ani.
În ceea ce privește încetarea contractului se observă că în cazul locațiunilor cu
termen determinat contractul se încheie cu expirarea termenului, în timp ce cazurile în
care cele două părți nu au oferit nici o referință temporal raportul nu încetează dacă
înainte de scadența stabilită, una dintre părțile contractante nu comunică celeilalte
anularea termenului convenit.

Subiecții contractuali

Raportul de locațiune se instaurează între proprietar (sau cel care este

proprietarul imobilului dat în locațiune (chirie) și chiriaș. Cu referire la această ultimă
figură se cuvine să relevăm faptul că articolul 6 al Legii 392/78 prevede că soțul
(soția), moștenitorii, rudele și afinii ca de altfel și cei care au avut o relație cu cel
despre care este vorba în urma morții soției (doar dacă au fost în mod obisnuit
colocatari cu acesta) au dreptul de a succede în contract.

Locațiuni particulare: locațiunea temporară

Legislatorul a considerat oportun să introducă în afara figurilor locațiunii de tip

locuire și cele de alt tip decât pentru locuire, si alte modele printre care se numără:
locațiunea cu caracter temporar prevăzută și disciplinată de articolul 26 virgulă 6,
legea 392/78. Citind norma nu găsim definiția unei astfel de figuri contractuale, dar
doar disciplina. În mod particular, în această privință se stabilește că „proprietarul este
obligat să pregătească imobilul pentru același anotimp (aceeași perioadă) pentru anul
următor aceluiași chiriaș care i-a făcut o cerere cu scrisoare recomandată înainte de
scadența contractului. Obligația proprietarului are o durată maximă de șase (6) ani
consecutivi sau de nouă dacă este vorba de o utilizare hotelieră.
(reproducție rezervată)

II

https://www.iltuolegale.it/articoli-da-1571-a-1614-del-codice-civile/
Articole din legea italiană:

Art. 1571 Noțiunea

Locațiunea este contractul prin care o parte se obligă ca o altă parte să

beneficieze de un lucru mobil sau imobil pentru o perioadă determină de timp, pentru
o anumită compensație (retribuție).
 Art. 1572 Locațiuni și anticipări excedente față de administrarea ordinară

Contractul de locațiune pentru o durata superioară unei durate de 9 ani este un act
excedent față de administrarea ordinară (obișnuită).
Sunt de asemenea acte excendente față de administrația ordinară anticipările
compensației pentru locație pentru o durată mai mare de un an.

Art. 1573 Durata locațiunii

Cu excepția diferitor norme legae, locațiunea nu poate fi stipulată pentru o

perioadă mai mare de 30 de ani. Dacă este stipulată pentru o perioadă mai lungă sau in
perpetuum (pentru totdeauna), se reduce la termenul mai sus amintit (de 3 ani).

Art 1574 Locațiunea fără determinare timpului

Atunci când părțile nu au determinat durata locațiunii, aceasta se presupune că a

fost convenită:
1) dacă este vorba de case fără mobilier sau localuri pentru exercitarea unei
profesiuni, de o industrie sau de o activitate comercială, pentru o durată de un an, cu
excepția utilizarea locală;
2) dacă este vorba de camere sau de apartamente mobilate, pentru durata
corespondentă unității de timp pentru care este stabilită chiria;
3) dacă este vorba de lucruri mobile, pentru , pentru durata corespondentă unității
de timp pentru care este stabilită compensația (retribuția).
4) dacă este vorba de mobilier procurat de locatar pentru mobilierul pentru un
fond urban, pentru durata locațiunii pentru fondul însuși.
Proprietarul trebuie:
1) să încredințeze chiriașului casa locuită într-o stare bună de îngrijire;
2) să o mențină în stare de folosință pentru utilizarea convenită;
3) să garanteze o utilizare pacifică pe perioata locațiunii;

Art. 1584 Drepturile chiriașului în caz de reparații

Dacă executarea reparațiilor se prelungește pentru mai mult de o șesime (1/6) din
durata locațiunii și, în orice caz, pentru mai mult de 20 de zile, chiriașul (cel care stă în
chirie), are dreptul la o reducere a compensației (retribuției, chiriei), proporționată cu
întreaga durată a reparațiilor însele și a măsurii în care locațiunea nu a putut fi folosită.
În mod independent de durata sa, daca executarea reparațiilor face nelocuibilă
acea parte a lucrului (locului) care este necesar pentru găzduirea chiriașului și a
familiei sale, chiriașul poate obține, în funcție de circumstanțe, ruperea contractului.
 Art. 1585 Garanția pentru hărțuire (ofensare, scandal)

Proprietarul este oblicat să îi garanteze chiriașului protecția de acțiuni

ofensatoare care îi diminueață folosința sau beneficiul lucrului, aduse de persoane terțe
care pretind să aibă drepturi asupra aceluiași lucru.
Nu este obligat să îi garanteze protecția de acțiunile ofensatoare ale unor terțe
persoane care nu pretind să aibă drepturi, rămânându-i chiriașului facultatea
(capacitatea) de a acționa împotriva lor în nume propriu.

Art. 1588 Pierderea sau deteriorarea locului locuit (lucrului închiriat)

Chiriașul răspunde de pierderea sau deteriorarea locului când acestea intervin în

cursul locațiunii, chiar daca derivante din incendius, fiind exceptat de la acestea atunci
când dovedeste că acestea s-au produs din cauze neimputabile lui.
Este de asemenea responsabil pentru pierderea sau deteriorarea provocate de
persoane pe care el le-a admis, chiar și temporar pentru folosința și beneficierea de
locație.

Art. 1594 Sublocațiune sau încetarea locațiunii

Chiriașul, cu excepția unei înțelegeri contrare, are facultatea de a sublocaționa

casa închiriată, dar nu poate ceda contractul fără consimțământul proprietarului.
Atunci când e vorba de lucruri mobile, sublocațiunea trebuie să fie autorizată de
proprietar sau consfințită de uzanță.

Art. 1595 Raporturile între proprietar și sublocaționar (subcontractor)

Chiriașul, fără prejudicierea drepturilor sale în raport cu proprietarul, are acțiune
directă asupra subcontractantului pentru a cere prețul pentru sublocație, de care acesta
este încă dator în momentul cererii judiciale, și pentru a-l constrânge să își
îndeplineastă toate celelalte obligații derivate din contractul de sublocațiune.
Subcontractantul nu poate să îi ofere plăți anticipate, cu excepția faptului ca
acestea să fie făcute potrivit uzanțelor locale.
Fără prejudicierea drepturilor subcontractantului față de sublocaționar, nulitatea
sau întreruperea imediată a contractului are efect chiar și în ceea ce îl privește pe
subcontractant, și sentința pronunțată între proprietar și chiriaș are efecte chiar și
împotriva lui.

Art 1596 Sfârșitul locațiunii pentru expirarea termenului

Locațiunea pentru o perioadă determinaă de cele două părți încetează cu

expirarea termenului, fără să fie necesară anularea.
 Locațiunea fără determinarea de timp nu încetează, daca înaintea scadenței
stabilite de norma art. 1574 una dintre părți nu comunică vreo altă anulare a termenului
(fixat de normele corporative, sau în lipsa acestora, în acela) determinat de cele două
părți sau de uzanțe.

Art. 1597 Reînnoirea tacită a contractului

Locațiunea se consideră reînnoită dacă la scăderea termenului acesteia, chiriașul
rămâne sau este lăsat să dețină casa locuită sau dacă, tratându-se de o locațiune pe
termen nedeterminat, nu a fost comunicată anularea după norma articolului precedent.
Noua locațiune este regularizată de aceleași condiții precedente, dar durata sa
este cea stabilită pentru locațiunile pe termen nedeterminat.
Dacă a fost dată permisiunea, chiriașul nu poate impune nicio oblicație cu privire
la reînnoirea tacită, cu excepția situației în care proprietarul își manifestă voința de a
reînnoi contractul.