UNIVERSITATEA „OVIDIUS” CONSTANȚA

FACULTATEA DE DREPT ȘI ȘTIINȚE ADMINISTRATIVE

PROGRAMUL DE STUDII DE LICENȚĂ: DREPT
AN III, IFR

DISCIPLINA:
DREPT CIVIL V. CONTRACTE SPECIALE

TEMĂ DE CERCETARE:
CARACTERISTICILE TACITEI RELOCAȚIUNI

PROFESOR COORDONATOR,
LECT. UNIV. DR. MARIA CĂZĂNEL

STUDENT,
POPA (SILISTRĂ) ELENA-ALEXANDRA

CONSTANȚA
2021 / 2022

1
 Caracteristicile tacitei relocațiuni

Qui tacet cum loqui debetur consentire videtur – „Cine tace când putea şi trebuia să
vorbească se consideră a consimţi”

Dacă, după împlinirea termenului contractual, locatarul continuă să deţină bunul şi să

îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului (deci cu
permisiunea lui), se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în
privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau
convenţia părţilor nu se prevede altfel (art. 1.810 C.civ.)1. Ne aflăm în prezenţa unei ipoteze în
care, potrivit legii, tăcerea valorează consimţământ.
Nu este obligatoriu ca locatarul să folosească bunul, ci este suficient să îl deţină; în general,
locatarul nu are obligaţia de a folosi bunul închiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi. De
asemenea, este necesar ca locatarul să-şi îndeplinească obligaţiile astfel cum au fost stipulate
în contractul de locaţiune iniţial. Este suficient ca locatorul să nu se împotrivească la deţinerea
bunului de către locatar. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, legiuitorul a tras concluzia că,
deşi contractul iniţial de locaţiune a încetat de drept prin expirarea termenului, totuşi părţile
doresc continuarea raporturilor de locaţiune în condiţii identice.
Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie
îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea
părţilor contractante. În caz de pluralitate de persoane care compun părţile contractante,
reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit al tuturor persoanelor. De
exemplu, dacă unul dintre locatori l-a anunţat pe locatar înainte de expirarea termenului că nu
doreşte continuarea contractului sau dacă unul dintre locatarii care au încheiat contractul nu a
continuat să deţină bunul sau refuză să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale, tacita
relocaţiune nu poate opera.
Tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi
împiedicată numai prin manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, care încetează de drept
prin efectul expirării termenului.
Comunicarea hotărârii oricăreia dintre părţi de a nu continua locaţiunea trebuie să fie
anunţată înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului
de preaviz, căci fiecare dintre părţi cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi
1
Noul Cod Civil și Legea de punere în aplicare, București, Editura Hamangiu, republicat iulie 2011, pag. 301;

2
putea să-şi găsească un alt contractant din timp. Dacă locatorul a trimis înştiinţarea, locatarul
nu poate opune tacita relocaţiune chiar dacă a continuat să deţină bunul închiriat şi chiar să îl
folosească, locatorul putând cere restituirea lui, precum şi daune-interese.
Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu chiria
iniţială, cu toate obligaţiile stipulate în contract), dar se va considera încheiat fără termen (cu
excepţia cazurilor când termenul este arătat de lege sau prin convenţia părţilor se prevede
altfel). Deci se prezumă că părţile n-au modificat nimic faţă de contractul iniţial. Noul Cod
civil prevede că prin tacita relocaţiune se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile
celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor (reale sau personale). Garanţiile se vor menţine în
condiţii identice celor stipulate iniţial. Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile
privind tacita relocaţiune sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locaţiune al căror
termen se împlineşte după data intrării în vigoare a Codului civil2.
Tacita relocaţiune operează dacă locatorul continuă să încaseze chiria şi peste
termenul contractual, iar chiriaşul foloseşte pe mai departe imobilul.
Astfel, pentru a interveni tacita relocațiune, sunt necesare 3 condiții:
- chiriașul să continue să dețină bunul;
- chiriașul să își îndeplinească în continuare obligațiile;
- să nu existe o împotrivire din partea locatorului.
Practic, poate fi spus că tacita relocațiune reprezintă un contract încheiat în baza unui
consimțământ TACIT al celor două părți contractante.
Cu toate că aceast articol de lege pare unul cât se poate de simplu, practica judiciară
ne-a arătat că există o reală nelămurire atat în rândul chiriașilor cât și în rândul proprietarilor
de imobile, numiți locatori.

Mai este necesar încheierea unui nou contract dacă există stipulată această operațiune
juridică a tacitei relocațiuni în contractul inițial?

Având în vedere că art. 1810 Cod civ. face referire la faptul că  “se consideră încheiată
o nouă locaţiune”, tacita relocațiune reprezintă un nou contract, iar efectele contractului de
locațiune vechi nu se prelungesc ci SE ÎNCHEIE UNUL NOU.
Reținem!

2
https://legeaz.net/dictionar-juridic/tacita-relocatiune-expirare-termen-contract-inchiriere;

3
 Existența unui nou contract presupune îndeplinirea condițiilor de validitate prevăzute
de art. 1179 Cod civ., adică capacitate, consimțământ, obiect, cauză, dar noul contract de
locațiune are ACELEAȘI CLAUZE.
Totodată, trebuie să avem în vedere că noua locațiune este pe o DURATĂ
NEDETERMINATĂ.

Ce înseamnă acest lucru din punct de vedere juridic?

Oricare dintre părți poate denunța unilateral noul contract de locațiune.

Conform Codului civil, contractul încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunțat
unilateral de către oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.

Se poate împiedica tacita relocațiune dacă aceasta este prevăzută în contract?

Răspunsul este unul categoric DA, întrucât această operațiune juridică este supusă unei
condiții stipulate în favoarea locatorului/ proprietarului de a nu exista o împotrivire din partea
acestuia.
Astfel, tacita relocațiune poate fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului,
notifică locatarul prin care îi aduce la cunoștință ca nu dorește încheierea unui nou contract de
locațiune (închiriere).
Atenție!
Împiedicarea tacitei relocațiuni nu necesită vreo justificare din partea locatorului
întrucât aceasta este stipulată în favoarea lui, iar în acest caz chiriașul nu poate opune tacita
relocațiune, cu toate că a continuat să dețină bunul spre folosință și și-a îndeplinit obligațiile.

Ce se întâmplă dacă chiriașul nu dorește să evacueze imobilul?

Contractul de închiriere încheiat pe durata determinată și constatat printr-un înscris

autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale reprezintă
TITULU EXECUTORIU, astfel încât proprietarul poate obține evacuarea chiriașului.
Mai nou, acesta are la dispoziție două proceduri:
 una de drept comun, care este de lungă durată (Dupa depunerea cererii de chemare in
judecata, locatorul si locatarul vor fi citati. Un avantaj al acestei proceduri este

4
 posibilitatea de a utiliza si alte dovezi, pe langa documentele oficiale: o expertiza,
interogarea, chemarea unor martori)
 procedura specială prevăzută de art. 1034 în care cererea se judecă de urgență și cu
prioritate.
Neînregistrarea contractului de închiriere la organele fiscale pentru impozitarea venitului
obținut din chirie nu afectează validitatea contractului, însă poate atrage sancțiuni
contravenționale sau penale.
O decizie importantă cu privire la efectele tacitei relocațiuni a fost data de Înalta Curte
de Casaţie şi Justiţie care a hotărât că:
“Încheierea unor acte adiţionale de prelungire a contractului de închiriere nu împiedică
prelungirea contractului prin tacita relocaţiune, dacă, la încetarea perioadei din ultimul act
adiţional, locatorul nu îşi manifestă în mod clar voinţa juridică de a împiedica tacita
relocaţiune.
Prin urmare, cât timp locatorul nu a denunţat unilateral contractul după ce a operat tacita
relocaţiune, acesta nu poate solicita activarea clauzei penale (prin care s-au prevăzut
despăgubiri pentru neevacuarea spaţiului după data încetării contractului) întrucât numai de la
momentul denunţării unilaterale a contractului de locaţiune, astfel cum a fost reînnoit, fără
termen, pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului.
Tacita relocaţiune operează ori de câte ori, la finele contractului, locatarul rămâne cu
detenţiunea lucrului închiriat. Ea se întemeiază pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi
de a continua raporturile locative. În acest caz, ia fiinţă, prin efectul convenţiei tacite a
părţilor, un nou contract de locaţiune în aceleaşi condiţii ca şi contractul expirat, numai că
termenul este nedeterminat.
Dacă locatorul, înainte de încetarea vechiului contract sau în urma încetării acestuia,
îşi face cunoscută intenţia de a nu mai încheia un nou contract, prin notificarea concediului ori
printr-o cerere de evacuare sau reziliere (chiar neîntemeiată), tacita relocaţiune nu va mai avea
loc, pentru că nu se mai poate presupune intenţia locatorului de a încheia un nou contract, de
vreme ce şi-a manifestat voinţa contrară.
Durata în care locatarul trebuie, în urma expirării termenului contractual, să păstreze
posesiunea lucrului pentru a putea opera tacita relocaţiune este o chestiune de fapt, lăsată la
suverana apreciere a instanţei.
Posesia lucrului înăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011
semnifică tacita relocaţiune, dacă locatorul nu şi-a făcut cunoscută voinţa de a nu reînnoi
contractul care şi-a încetat efectele prin expirarea termenului ori nu a lansat oferta încheierii

5
unui nou contract de locaţiune în alte condiţii decât cel precedent, în executarea obligaţiei
vizând dreptul de preferinţă al locatarului chiriaş la închiriere. Clauza privind dreptul
chiriaşului la reînnoirea contractului a fost interpretată de jurisprudenţă ca o formă de
recunoaştere a dreptului de prioritate a acestuia la închiriere, fără a fi însă neglijată voinţa
locatorului, care nu este ţinut de o obligaţie corelativă.
Tacita relocaţiune nu constituie un impediment în denunţarea contractului prezumat
încheiat pe durată nedeterminată, aşa încât îndată ce locatorul a denunţat contractul, acordul
tacit, care a stat la baza acestuia, a încetat să mai existe. În doctrină s-a statuat că tacita
relocaţiune poate interveni numai în raport cu un contract încheiat prin acordul părţilor, nu şi
în privinţa unui nou contract încheiat prin licitaţie sau prelungit prin efectul legii.
În privinţa locaţiunilor încheiate prin acordul părţilor, relocaţiunea devine regulă, fără ca
existenţa sa să fie obligatorie sau condiţionată de vreo clauză contractuală.
În situaţia vizată de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, relocaţiunea imobilelor prevăzute
de aceste articole, redobândite de foştii proprietari sau moştenitorii acestora, şi care are un
caracter obligatoriu, este distinctă de tacita relocaţiune, deşi este corelată cu existenţa în
precedent a unui contract de locaţiune, dar ale cărui efecte au încetat din cu totul alte cauze
decât expirarea termenului stipulat.
Întreaga procedură prevăzută de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 este incompatibilă cu
tacita relocaţiune, cu manifestarea tacită a părţilor şi a oricăror forme de împotrivire din partea
locatorului, în afară de faptul că negocierea noii locaţiuni exclude chiar ipotetic identitatea de
condiţii cu cea veche. Mai curând, avem de a face cu o formă specifică de garantare a
dreptului de prioritate la închiriere, îmbinată cu prorogarea legală a vechiului contract, atunci
când locatorul nu se conformează obligaţiei de notificare a chiriaşului şi de negociere a noului
contract. Această soluţie tranzitorie, greu de încadrat în relocaţiune (care presupune voinţa
liberă a locatorului la încheierea noului contract, şi nu obligatorie) sau preempţiune a
chiriaşului la încheierea noului contract, a garantat stabilitatea dreptului de folosinţă al
chiriaşului şi securitatea locuinţei acestuia, dar în egală măsură a protejat dreptul de
proprietate al celor ce şi-au redobândit imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1946-
22.12.1989.
Tacita relocaţiune nu operează în privinţa locuinţelor cu regim special, sociale, de
necesitate, de serviciu, de intervenţie, de protocol, pentru că termenul determinabil este
marcat de pierderea calităţii necesare dobândirii folosinţei acestor imobile.
Faptul că relocaţiunea tacită reiterează condiţiile celei vechi nu înseamnă că vechiul contract
îşi prelungeşte efectele în timp, deoarece asistăm la un nou acord tacit de voinţă, decurgând în

6
privinţa chiriaşului, din faptul deţinerii locuinţei şi îndeplinirii obligaţiilor, iar din partea
locatorului, din lipsa oricărei împotriviri a acestuia faţă de situaţia de fapt a locatarului.
În acest caz, al tacitei relocaţiuni, trebuie întrunite cerinţele legale pentru încheierea
contractului. Manifestarea tacită de voinţă exclude forma scrisă, lipsind părţile de
instrumentul probator, dar aceasta nu afectează valabilitatea contractului reînnoit şi dovedirea
acestuia, prin utilizarea chitanţelor date de locator, după expirarea termenului contractual,
completate cu martori şi prezumţii şi coroborate cu vechiul contract, pentru determinarea
legăturii dintre cele două contracte şi identitatea clauzelor, chiar dacă vechiul contract expirat
nu mai are valoare probatorie.
Legat de forma contractului de închiriere în materia relocaţiunii, considerăm că noua
locaţiune, fiind încheiată în condiţiile celei vechi, nu mai necesită o nouă înregistrare la
organele fiscale, dar presupune o informare a acestora în legătură cu existenţa unui nou
contract între părţi, în condiţiile vechiului contract, de vreme ce evidenţele acestor organe sunt
legate de expirarea vechiului contract.
Nu este exclus, ca şi în cazul relocaţiunii, părţile să reitereze cerinţele legale de formă şi
înregistrare la organele fiscale, prevăzute de art. 1798 NCC, înlăturând astfel orice semn de
îndoială în privinţa raporturilor locative şi beneficiind de valoarea de titlu executoriu al
acestui înscris.
Refuzul locatorului de relocaţiune nu exclude, după opinia noastră, dreptul de
preferinţă al chiriaşului la închiriere, prevăzut de art. 1828 NCC, dacă locatorul voieşte
încheierea unui nou contract de închiriere în alte condiţii decât cel expirat, această ofertă
putând fi făcută odată cu anunţarea concediului la termen sau înlăuntrul termenului prevăzut
de art. 132 din Legea nr. 71/2011, de la încetarea contractului de închiriere, în cadrul căruia
subzistă dreptul de preferinţă al chiriaşului.
Noul contract încheiat prin tacita relocaţiune încorporează condiţiile vechii locaţiuni, inclusiv
garanţiile. Această reglementare infirmă doctrina mai veche şi jurisprudenţa, care stabileau că,
în lipsa unei înţelegeri a părţilor în acest sens, garanţiile din contractul iniţial îşi încetează
existenţa, deoarece, având un caracter de excepţie, trebuie stipulată expres, afară de
prevederile legale.
Art. 1810 NCC a preluat soluţia din dreptul francez, potrivit căreia regulile din dreptul
comun privind stingerea garanţiilor nu operează dacă legea sau părţile au prevăzut contrariul.
Ori, art. 1810 NCC a prevăzut explicit că noua locaţiune beneficiază şi de garanţiile vechiului
contract de locaţiune, evident având în vedere că identitatea de condiţii între cele două

7
contracte trebuie să vizeze şi accesoriile. Aşadar, garanţia având un caracter legal, poate
supravieţui în noua locaţiune.
Rămâne în discuţie dacă nu avem de a face cu o aplicare retroactivă a legii, în privinţa
garanţiilor, în cazul tacitei relocaţiuni a contractelor de închiriere, ulterior intrării în vigoare a
codului civil, dacă în lipsa unor clauze de garanţie s-ar considera că acestea ar supravieţui în
temeiul vechiului contract.
Chiar dacă relocaţiunea operează în condiţiile stabilite de părţi prin contractul iniţial,
se presupune că acestea nu pot fi obligate la plata penalităţilor stabilite prin contractul expirat,
deoarece clauza penală are caracterul unei convenţii accesorii ale cărei efecte încetează odată
cu acesta şi nu este prevăzută explicit de lege, printre condiţiile vechiului contract ce se
păstrează la încheierea noului contract. Aceasta nu aduce atingere dreptului oricărei părţi
contractante de a pretinde daune-interese pentru prejudiciile cauzate.
Părţile nu pot invoca prin efectul relocaţiunii nici pactul comisoriu, deoarece acesta reprezintă
o clauză specială, vizând rezilierea înainte de termen a contractului cu durată determinată,
care nu poate opera în privinţa unui contract cu durată nedeterminată cum este relocaţiunea,
dacă nu este explicit prevăzută de acesta.

8
 Bibliografie

1. Noul Cod Civil și Legea de punere în aplicare, București, Editura Hamangiu,

republicat iulie 2011;

2. Suport de curs ”Drept Civil – contractele”, Prof. Lect. Dr, Maria Căzănel;

3. https://legeaz.net/dictionar-juridic/tacita-relocatiune-expirare-termen-contract-
inchiriere;

4. https://lege5.ro/gratuit/gi2tsmbqhe/art-1810-tacita-relocatiune-codul-civil?
dp=gu3dmnjugezta;

5. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-12f00w4l/.