dacă neexecutarea obligaţiei de către debitor este de mică însemnătate, însă are caracter repetat, orice

stipulaţie contrară fiind considerată nescrisă. Dimpotrivă, potrivit vechii reglementări [art. 1439 alin. (2) C.civ.]
rezilierea putea fi cerută în cazul neîndeplinirii de către debitor a uneia dintre obligaţiile principale.
Potrivit regulilor generale, în contractele cu executare succesivă, partea care refuză ori neglijează să îşi îndeplinească
în mod repetat obligaţia contractuală este de drept în întârziere [a se vedea comentariul de la art. 1523 alin. (2) lit. c)
NCC]. Tot în temeiul regulilor de drept comun, încetarea contractului de locaţiune ca urmare a rezilierii produce
efecte numai pentru viitor [a se vedea comentariul de la art. 1554 alin. (3) NCC].
În cazul contractelor de locaţiune încheiate în formă autentică sau, după caz, constatate prin înscris sub semnătură
privată şi înregistrat la organul fiscal competent, locatorul-creditor poate obţine şi executarea silită a obligaţiei de
plată a chiriei direct în temeiul contractului (a se vedea comentariul de la art. 1798 NCC).
Un caz particular de reziliere pentru comportamentul culpabil al chiriaşului este consacrat în materia închirierii
locuinţelor [a se vedea comentariul de la art. 1830 alin. (2) NCC].

Art. 1818.

Imposibilitatea folosirii bunului

(1) Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea
încetează de drept.
(2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară
fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
(3) Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1788.
(4) În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul
nu are drept la daune-interese. ( art. 1788, 1827 NCC)
Comentariu
1. Efectele imposibilităţii folosirii bunului. Articolul 1818 NCC reglementează efectele imposibilităţii totale sau
parţiale de folosire a bunului.
1.1. Încetarea locaţiunii. Contractul de locaţiune încetează de drept dacă bunul a fost distrus în totalitate sau nu
mai poate fi întrebuinţat potrivit destinaţiei stabilite, întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului
folosinţa bunului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui (a se vedea Fr. Deak, Tratat
de drept civil. Contracte speciale, vol. II, p. 45-46), locaţiunea neputând fi concepută fără un obiect asupra căruia să
se exercite (a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, p.
595).
Imposibilitatea folosirii bunului poate fi datorată, de exemplu, rechiziţionării, exproprierii sau confiscării acestuia (a
se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. II, p. 46).
Dacă bunul este doar deteriorat contractul de locaţiune continuă, aplicându-se regulile privind sarcina efectuării
reparaţiilor (a se vedea comentariul de la art. 1788 NCC).
În practica judecătorească s-a decis că, în cazul în care construcţia care face obiectul unui contract de închiriere se
află într-o stare de degradare care face iminentă prăbuşirea acesteia, punând în pericol integritatea fizică sau chiar
viaţa chiriaşilor, operează încetarea de drept a contractului ca urmare a imposibilităţii folosirii acestuia (a se vedea
CA Cluj, secţ. civ., dec. nr. 2113/2004, în V.I. Terzea, Codul civil, vol. III, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 52).
Considerăm că, într-o atare ipoteză, sub noul regim juridic aplicabil închirierii locuinţei, chiriaşul poate cere şi
rezilierea contractului de închiriere, precum şi, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile bunului,
daune-interese (a se vedea comentariul de la art. 1827 NCC).
1.2. Rezilierea locaţiunii. Reducerea chiriei. În cazul imposibilităţii parţiale de întrebuinţare a bunului,
locatarului îi este conferit un drept de opţiune, putând cere, potrivit împrejurărilor, fie rezilierea locaţiunii – dacă
partea pierită din bun este atât de însemnată încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul nu ar fi consimţit la
încheierea contractului (a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. II, p. 46) –, fie scăderea
proporţională a chiriei.
Locatarul poate obţine reducerea proporţională a chiriei şi în cazul în care imposibilitatea parţială a folosirii bunului
intervine după încheierea contractului, însă înainte de punerea în executare, întrucât, şi într-o asemenea ipoteză,
locatarul este privat de folosinţa bunului luat în locaţiune (a se vedea Cas. I, dec. din 19 octombrie 1912, în C.
Hamangiu, Codul civil adnotat, vol. III, p. 576).
1.3. Imposibilitatea fortuită. Noul Cod civil nu distinge după cum distrugerea bunului sau imposibilitatea folosirii
acestuia a survenit fortuit sau în mod culpabil. Dacă însă imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este
fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese.
În cazul imposibilităţii fortuite de folosire a bunului se aplică teoria riscului contractului, locatarul neputând fi
obligat la plata preţului locaţiunii după momentul intervenirii imposibilităţii de folosire; dacă a plătit chiria cu
anticipaţie, are dreptul la restituire (a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. II, p. 46).
În cazul în care imposibilitatea de folosire, în tot sau în parte, a bunului dat în locaţiune a intervenit din culpă,
partea culpabilă va fi obligată la daune-interese, potrivit regulilor generale.
În practica judecătorească s-a reţinut că, pentru a interveni încetarea contractului de arendare, bunul trebuie să fie
afectat în însăşi substanţa sa (in ipso corpore rei), astfel că arendaşul nu poate invoca încetarea contractului decât
dacă a intervenit un fenomen al naturii (cutremur, inundaţie), în urma căruia imobilul nu mai poate fi folosit în
scopul pentru care a fost arendat (a se vedea Cas. II, dec. civ. nr. 65 din 17 septembrie 1919, în C. Hamangiu, Codul
civil adnotat, vol. III, p. 577).

Art. 1819.

Desfiinţarea titlului locatorului

(1) Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină
încetarea de drept a contractului de locaţiune.
(2) Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe
durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă
locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii. [art. 715 alin. (2)-(4), art. 1760 alin. (1) teza a II-a
NCC]
Comentariu
1. Desfiinţarea titlului locatorului. Încetarea contractului. Dispoziţiile cu caracter de noutate ale art. 1819 NCC
reglementează încetarea de drept a contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării dreptului care permitea
locatorului să asigure folosinţa bunului – obligaţie de esenţa locaţiunii.
Desfiinţarea titlului locatorului poate interveni, cu titlu de exemplu, ca urmare a anulării sau rezoluţiunii ori în
urma evingerii locatorului. Contractul de sublocaţiune poate înceta ca urmare a desfiinţării titlului locatarului
principal prin expirarea termenului contractual (a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol.
II, p. 46).
2. Excepţii. De la regula încetării contractului de locaţiune prin desfiinţarea titlului locatorului, alin. (2) al art. 1819
NCC instituie o excepţie, justificată în doctrină pe temeiul apărării bunei-credinţe în raporturile juridice civile (a se
vedea, Fl. Moţiu, Contractele speciale – în noul Cod civil, p. 171): contractul de locaţiune continuă să producă efecte
şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata convenită de părţi, fără însă a se depăşi un termen de un an de la
data desfiinţării, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului.
Tot astfel, considerăm că va continua să producă efecte, după desfiinţarea titlului locatorului principal, şi contractul
de sublocaţiune dacă locatarul principal (atât la încheierea contractului principal de locaţiune, cât şi la încheierea
sublocaţiunii) şi sublocatarul (la data încheierii sublocaţiunii) au fost de bună-credinţă.
Sunt de amintit şi alte excepţii de la regula încetării contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării titlului
locatorului:
– locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau
moştenitorilor acestuia după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a
uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului [a se vedea
comentariul de la art. 715 alin. (2) NCC];
– reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de
expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori,
după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. Locaţiunile nu pot dura însă mai
mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. Dacă uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, noul Cod civil
impune revenirea la regula generală – încetarea locaţiunilor odată cu desfiinţarea titlului locatorului prin stingerea
uzufructului [a se vedea comentariul de la art. 715 alin. (3) şi (4) NCC];
– în cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare, prin derogare de la dispoziţiile privind efectele îndeplinirii
condiţiei rezolutorii, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă
au fost supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării
opţiunii [a se vedea comentariul de la art. 1760 alin. (1) teza a II-a NCC].
Doctrina şi practica judiciară cristalizate în sistemul vechiului Cod civil au mai admis o derogare importantă de la
regula încetării contractului de locaţiune prin desfiinţarea titlului locatorului, prin aplicarea teoriei proprietarului
(moştenitorului) aparent, în temeiul căreia contractul de locaţiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar