CONTRACTUL DE LOCATIUNE

-locatprul pentru a pute sa isi execute obligatia principala decurgand din

contractul de locatiune (de a asigura folosinta) este necesar sa aiba dreptul de a
folosi, iar acest drept sa nu fie unul personal, astfel incat sa se poata folosi si
prin intermediul altuia desi au dreptul de folosinta, nu il pot exercita prin altul
in cazul uzului si abitatiei
-ca si in cazul altor contracte civile, partile pot incheia o promisiune de
locatiune, prin care se obliga reciproc sau unilateral la perfectarea in viitor a
unui contract de locatiune care va fi guvernata de regulile aplicabile contractului
in general
-Contract consensual- se incheie prin simplul acord de vointa, forma scrise se
face doar in scop probator
exceptie: contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa ad
validitatem sub sanctiunea N.A.
-Contract sinalagmatic-obligatii reciproce
locator- sa asigure folosinta
locator-sa plateasca chiria
-Contract oneros- este de esenta contractuluidaca e cu titlu gratuit e nul ca
locatiune, dar valabil ca imprumut de folosinta

-Contract comutativ, in principiu- obligatiile partilor si indinderea lor sunt

stabilite si cunoscute
exceptie: aleatoriu- contracul de arendare, intrucat castigul arendasului
depinde de realizarea recoltei din anul respectiv SAU inchirierea unui spratiu
comercial pentru o chirie stabilita ca procent din profitul realizat
-Contract cu executare succesiva- caracterul succesiv exista si cand se
plateste chiria anticipata, printr-un singur act de plata pentru intreaga perioada
folosinta a bunulio
-Contract translativ al dreptului de folosinta- se transmite dreptul de
folosinta ca drept de creanta
 in raport cu proprietarul, locatarul are calitatea de detentor precar, iar nu
de posesor, insa va putea exercita si drepturile accesorii, inclusiv de a culege
fructele bunului dat in locatiune
riscul pieirii fortuite este suportat in continuare de catre proprietar.
-act juridic, in principiu, de administrare exceptii:
din perspectiva capacitatii civile de exercitiu, locatiunea incheiata pe o
durata mai mare de 5 ani este asimilata actului juridic de dispozitie
pentru ipoteza bunului aflat in coproprietate, sub aspectul necesitatii
acortului tuturor coproprietarilor, asimileaza actului juridic de dispozitie
locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani

pentru incheierea unui contract de locatiune pe o durata de pana la 5 ani

trebuie sa ai capacitatea ceruta de lege pentru a incheia acte de administrare
daca o persoana cu capacitatea restransa incheie singur(fara incuviintarea
ocrotitorului legal si a instantei de tutela) un contract de locatiune pe o durata
mai mare de 5 ani, aceasta se va reduce de drept la 5 ani, fiind vorba de o
nulitate partiala (virtuala si realtiva)

-in cazul bunului aflat in proprietate, locatiunile de maxim 3 ani poate fi

incheiata, ca orice act de administrare, cu acordul coproprietarilor ce detin
majoritatea cotelor-parti
in cazul in care se doreste ca locatiunea sa fie incheiata pe o durata mai mare
de 3 ani, este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor sanctiunea este
inopozabilitatea contractului fata de coproprietarii care nu au consimtit la
incheierea lui in cazul raportului dintre locatarul care a pierdut folosinta
bunului si coproprietarii care au consimtit la incheierea contractului se va
angaja raspunderea acestora privind obligatia de garantie contra evictiunii
provenita din fapta unui tert.
in cazul in care s-a incheiat pe o durata mai mare de 3 ani cu acord
coproprietarilor care detin majoritatea cotelor, atunci locatiunea va produce
efecte si fata de coprietarii care nu au consimtit al incheiere, dar numai timpt de
3 ani
fiecare sot are dreptul de a folosi bunul comun fara consimtamantul expres al
celuilalt sot si poate incheia singur acte de administrare cu privire la orice bun
comun.
-pot face obiectul locatiunii- bunurile mobile, imobile, corporale, incorporale,
prezente, viitoare, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta
contrariul
-bunul inchiriat trebuie sa fie in circuitu civil si sa fie neconsumtibil prin natura
lui sau prin convetia partilor (intrucat la incetare trebuie restituit in starea in
care se afla la momentul predarii, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat
din cauza vechimii) si individual determinat
-locatiunea poate avea ca obiect si o unifersalitate de fapt (o cireada de vaci)
-bunurile viitoare pot forma obiectul unei locatiuni, cu exceptia mostenirilor
nedeschise.
-chiria poate fi stabilita in bani sau in orice alte bunuri sau prestatii

-nu este posibila o locatiune perpetua locatiunea poate fi incheiata pe durata

determinata sau nedeterminatadutata maxima fiind 49 de ani
-locatiunile incheiate de persoane care, potrivit legii, nu pot face decat acte de
administrare nu vor depasi 5 ani, daca legea nu prevede altfel
-locatiunile incheiate de coprietarii care detin majoritatea cotelor-parti, dar fara
contimtamntul tuturo coproprietarilor, nu vor depasi 3 ani
PREZUMTII LEGALE
-partile nu au stabilit durata locatiuni si nici nu exista uzante:
 1 an in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea unui
profesionist
pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiri, in
cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelot sau apartamentelor mobilate
pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia
locatarului pentru folosinta unui imobilin aceasta situatie, contractul nu se
poate denunta unilateral, deoarece se considera incheiat pe durata
determinata.

SITUATIA UNOR LOCATIUNI SUCCESIVA

-conflictul dintre locatari se rezolva astfel:
1.in cazul bunurilor imobile inscrise in CF, va fi prefetat locatarul care si-a
notat dreptul in CF, daca nu se dovedeste ca la data la care a incheiat
contractul, a cunoscut prin alte mijloace contractul de locatiune preexistent
2.in cazur bunurilor mobile supuse unor formalitati de publicitate, conflictul se
rezolva in favoarea locatarului care a indeplinit aceste formalitati
3.in cazul celorlalte bunuri, va fi preferat locatarul care a intrat primul in
folosinta bunului, fiind necesat ca la data intrarii in detentia bunului, locatarul
sa nu fi cunoscut si sa nu fi putut cunoaste preexistenta unui contract de
locatiune; daca nicunul dintre locatari nu a intrat in folosinta bunului, atunci
conflictul se rezolva in favoarea locatarului care a sesizat cel dintai instanta
locatarul evins de locatarul preferat va putea angaja raspunderea locatorul
pentru neindeplinirea obligatiei de a-i asigura folosinta lucrului si, dupa caz,
a obligatiei de predare ori de garantie impotriva evictiunii
-pentru dovada locatiunii este necesara existenta unui inscris sub semnatura
privata/ inceput de dovada scrisa (care va fi completat cu alte mijloace de
proba, inclusiv martori si prezumtii)

FORMALITATI CERUTE DE LEGE:

1.contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au
fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica
(acestea chiar si neinregistrate la organele fiscale) constituie titluri executorii
pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile prevazute in contract sau in
lege
2.cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune, contractul
incheiat pe durata determinata si constat prin isncris autentic (chiar
neinregistrat) sau inschis sub semnatura privata (inregistrat) constituie titluri
executorii la expirarea termenului
3. in cazul locatiunii fara determinarea duratei, cu privire la obligatia de
restituire la implinirea termenului de preaviz, la acel moment obligatia de
restituire devine exigibila iar contractul (autentic/isnc semantura privata)
constituite titulu executoriu cu privire la aceasta obligatie
4.in cazul instrainarii bunului dat in locatiune, dreptul locatarului este opozabil
dobaditorului daca sunt indeplinite formalitatile de publicitate
EFECTELE CONTRACTULUI
OBLIGATIILE LOCATORULUI
1.Obligatia de predare
-cheltuielile sunt in sarcina locatorului
-locatorul este tinut ca la momentul predarii sa efectueze toate reparatiile
necesare inclusiv cele locative
-in caz de neexecutare a obligatiei de predare, locatarul poate:
1. sa ceara predarea silita a bunului
2.sa invoce exceptia de neexecutare si sa suspende, altfel, plata chiriei pana la
momentul predarii bunului, in cazul in care inca nu a platit chiria
3. sa solicite rezitliere pentru neexecutare si, daca este cazul, daune-intere
2.Obligatia de mentinere a bunului:
-efectueaza toate repatiile necesare reparatiile capitale ce tin de conservarea
imobilului, intrucat cele locative ce tin de utilizarea curenta sunt, in pricipiu, in
sarcina locatarului
-in caz de nerealizare acestea pot fi efectuate de locatur cu obligatia locatorului
de a restitui sumele impreuna cu dobanzile aferente calculate la data efectuarii
lor
-in cazul in care locatarul il instiinteaza dupa inceperea lucrarilor, dobanzile
aferente vor fi datorare de la data instiintarii
- in masura in care locatorul nu isi executa obligatia de efectuare a reparatiilor
capitale, pe langa efectuare pe cont propriu, locatarul mai poate cere rezilierea,
su in cazul in care exista un pact comisoriu, declararea unilaterala a rezilierii
3.Obligatia de a asigura linistita si utila folosinta
Garantia pentru vicii ascunse
-locatorul raspunde pentru orice viciu ascuns, care exista sau nu exista sau care
a aparut pe parcursul locatiunii
Garantia contra viciilor aparente
-in principiu, locatarul nu raspunde pentru viciile aparente existente la
momentul incheierii contractului si pe care locatorul nu le-a comunicat cu
ocazia predarii bunului daca nu le reclama inseamna ca vanzatorul si-a
indeplinti obligatia de predare in stare corespunzatoare a bunului
exceptie locatorul datoreaza despagubiri in cazul viciilor aparente care
prejudiciaza viata, sanatatea si integritatea corporala a locatarului
Efectele garantiei pentru vicii:
1.locatarul poate sa solicite o scadere proportionala a chiriei, daca viciile nu
sunt inlaturate in cel mai scurt timp
2.sa solicite rezilierea daca viciile sunt atat de grave incat daca le-ar fi cunoscut
nu ar incheiat contractul
3.sa solicite, in plus, daune-interese, atunci cand viciile produc un prejudiciu;
Exceptie: locatorul nu poate fi obligat SI la daune-interese in cazul in care
dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le
cunoasca
Garantie pentru calitatea lucrului dat in locatiunelocatorul raspunde ca la
vicii ascunse, iar daca bunul nu corspunde criteriilor avunte in vedere la
incheiera contractuluilocatarul are la indemana actiunea pentru reduerea
chiriei si actiunea in reziliere si daune-intere, daca e cazul
Garantia pentru tulburarea in fapt-
-locatorul nu garanteaza pentru tulburarea in fapt cauzate prin fapta unui tert
care nu pretinde vreun drept asupra lucrului
-locatarul, detentor precar, are la dispozitie actiunea posesorie sau actiunea in
raspundere civila delictuala
-exceptie: garanteaza pentru tulburarile de fapt cauzare de terti, incepute inainte
de predarea bunului si care il impiedica pe locatar sa il preialocatarul are
deschisa actiunea in scaderea proportionala a chiriri sau, dupa caz, rezilierea
Garantia pentru tulburari de drept-
-este datorata de locator impotiva oricarui tert care pretinde un drept asupra
bunului, chiar in lipsa de tulburare de fapt din partea tertului
-locatorul datoreaza despagubiri pentru toate prejudiciile, nu doar directe si
previcibile, in cazul in care a fost lipsit, in tot sau in parte, de folosinta bunului
inchiriat
-locatorul datoreaza o scadere proportionala a chiriri indiferent de
gravitatea tulburarii, daca aceasta nu este inlaturata de indata, desi i-a fost
comunicata locatorului
-locatorul poate cere rezilierea, daca tulburarea este atat de grava, incat nu ai
mai fi incheiat contractul daca ar fi stiut
-locatarul nu are dreptul la daune-interese daca, la incheierea, cunostea cauza
de evictiune
-in ipoteza in care locatarul nu ii comunica tulburarea locatorului prin chemarea
in judecata, va fi obligat la plata de despagubiri cu exceptia situatiei in care:
1.dovedeste ca locatorul nu ar avut castig de cauza daca ar fi fost introdus in
proces
2.fie dovedeste ca l-a incunostinta pe locator de tulburarea si acesta, cunoscand
tulburarea, nu a actionat
-daca locatorul dovedeste ca existau suficiente mijloace pentru a respinge
pretentia tertului, nu mai trebuie sa execute obligatia de dispagubire provenita
din evictiune.
OBLIGATIA LOCATARULUI:
1.Obligatia de preluare
-in lipsa de stipulatie contrara, preluarea se face la locul in care se gasea bunul
la momentul incheierii contractuluipoate fi pus in intarziere, iar pentru
neindeplinire, loctorul poate obtine rezilierea cu daune-interese, daca este cazul
2.Obligatia de a plati chiria
-in lipsa de uzante si stipulatie contrara chiria se plateste
a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna
b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de
o luna, dar mai mica de 1 an
c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel
putin 1 an
-in caz de pluralitate de locatari, daca nu s-a prevazut altfel, obligatia de plata a
chiriei este divizibila, cu exceptia raporturilor juridice dintre profesionisti,
ipoteza in care solidaritatea este prezumata
-in caz de neexecutare a obligatiei de plata a chiriei, locatorul poate:
1.sa solicite executarea silita
2.sa solicite rezilierea sau sa delcare unilateral rezilierea
3.sa invoce exceptia de neexecutare in cazul in care chiria trebuie platita
anticipat si bunul inca nu a fost predat.
-cuantumul chiriei poate fi modificat de instanta in caz de impreviziune
3.Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta (bun proprietar)
-CULPA CEA MAI USOARA- in raport cu acest standard antreneaza
raspunderea locatarului
FOLOSIREA ABUZICA DE CATRE LOCATAR:
-locatorul poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului
a) daca locatarul modifica in tot sau in parte forma bunului sau schimba
destinatia
b) daca locatarul intrebuinteaza bunul intr-o modalitate ca il prejudiciaza
pe locator
-obligatia locatarului la efectuare reparatiilor necesare ce ii revin poate fi ceruta
pe carea ordonantei presedintiale
-in cazul in care locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatarul poate cere
daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii
-in cazul in care neefectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatarului pot duce
la distrugerea/pieirea bunului, locatorul poate cere oricand efectuarea
reparatiilor necesare ori rezilierea
IMBUNATATIRI:
-daca exista acordul prealabil al locatorului, locatorul va pastra lucrarile
adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii, iar locatarul
are dreptul la despagubiri pentru cheltuielile efectuate
-daca nu exista acordul locatorului prealabil, locatorul poate opta intre: fie a
pastra lucrarile fara a plati despagubiri, fie a cere locatarului sa aduca bunul in
starea initiala si sa plateasca despagubiri pentru orice paguba cauzata
-locatarul nu poate invoca in niciun caz dreptul de retentie asupra bunului daca
a fost de rea-credinta daca a fost de buna-credinta in efectuarea lucrarilor
beneficiaza de dreptul de retentie asupra bunului dat in locatiune
SUBLOCATIUNEA SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
-locatiunea, ca regula, nu este incheiata intuitu personae, asa incat locatarul
poate, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres:
1.fie sa incheie o sublocatiune
2.fie sa cedeze locatiunea
interdictia sublocatiunii o include si pe aceea de a ceda locatiunea
interdictia de a ceda locatiunea nu o include pe aceea de a incheia o
sublocatiume
Conditii:
1. sa nu fie interzis in mod expres prin contractul principal
2.pentru bunuri mobile, chiar daca nu sunt interzise, mai este nevoie si de
acordul scris al locatorului
3. sa nu fie convenite in conditii care contravin conditiile din contractul
principal
DREPTUL DE OPTIUNE AL LOCATORULUI:
1.fie executarea obligatiilor din contractul principal
2.fie rezilierea si daune-interese pentru neexecutarea obligatiilor din contractul
principal
SUBLOCATIUNEA
-este un contract de locatiune distinct incheiat intre locatarul principal si un tert
sublocator
Efecte:
1. in cazul neplatii chiriei de catre locatarul principal, locatorul il poate urmari
pe sublocator pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza
locatarului principal (actiune directa a locatorului impotriva sublocatarului, desi
locatorul nu este parte in contractul de sublocatiune)
2.sublocatarul nu poate opune locatorului plata anticipata a chiriei pe care a
efectuat-o catre locatarul principal si nici cesiunea creantei care are ca obiect
chiria datorata in temeiul sublocatiunii
3. locatorul il poate constrange direct pe sublocator si la executarea celorlalte
obligatii asumate in contractul de sublocatiune
CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
-nu este un nou contract de locatiune, ci o operatiune juridica prin care se
realizeaza substituirea unui tert in raporturile nascute din contractul de locatiune
preexistentconsimtamantul locatorului este nu numai prealabil, dar si
tacitcesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului
izvorate din contractul de locatiune

INCETAREA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

1. expirarea termenului de locatiune
2.denuntarea unilaterala a contractului
3.rezilierea contractului pentru nerespectarea obligatiilor
4.imposibilitatea folosirii bunului
5.desfiintarea titulului locatorului
6.instrainarea bunului dat in locatiune
7.decesul locatorului sau a locatarului

1.EXPIRAREA TERMENULUI:
-la expirarea termenului, contractul inceteaza de drept fara a fi necesara vreo
instiintare prealabila
-tacita relocatiune- nu contituie o prelungire a contractului de locatiune initial,
ci reprezinta un nou contract de locatiune (cu conditiile vechi), care insa va fi pe
o durata nedeterminata, in lipsa de stipulatie contrara
noul contract va putea fi denuntat unilateral, la initiativa oricarei parti cu
respectarea termenului de preaviz
2.DENUNTAREA UNILATERALA A CONTRACUTLUI
-se aplica in cazul locatiunii incheiate pe durata nedeterminata
-oricare dintre parti poate pune capat locatiunii, denuntand unilateral contractul
prin notificare
-este necesara respectarea unui termen de preaviz stabilit de lege sau in lipsa de
uzante, termen care incepe sa curga de la data notificarii de denuntare
unilaterala, contractul de locatiune inceteaza la expirarea termenului de preaviz
-in cazul locatiunilor pe durata determinata, partile pot conveni ca una dintre ele
sau ambele sa aiba dreptul de a pune capat contractului prin denuntare
unilaterala
-in cazul locatiunilor pe durata nedeterminata, dreptul fiecarei parti de a denunta
unilateral este recunoscut de lege, iar clauzele prin care acest drept este inlaturat
sau conditionat de o plata, sunt considerate nescrise

3.REZILIEREA CONTRACTULUI PENTRU NERESPECTAREA

OBLIGATIILOR
-poate fi ceruta atunci cand una dintre parti nu isi executa in mod culpabil
obligatiile nascute din contract
-partea interesata este in drept sa ceara si daune-interese, daca este cazul
-daca in contract s-a stipulat un pact comisoriu, rezilierea poate fi declarata
unilateral sau dupa caz, opera de plin drept
4.IMPOSIBILITATEA FOLOSIRII BUNULUI
-daca bunul a fost distrus in totalitate sau numai poate fi folosit potrivit
destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept
-daca imposibilitatea de folosire este partiala, locatarul poate cere, fie
rezilierea, fie reducerea proportionala a chiriei
-daca bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, reparatiile ce rezuta din
folosinta obisnuita sunt in sarcina locatarului, iar cele capitale, in sarcina
locatorului
-in toate cazurile in care imposibilitatea toatala sau partiala de folosire a bunului
este fortuita, locatarul nu are dreptul la daune-interese, per a contrario, daca
imposibilitatea totala sau partiala este imputabila lacatorului, acesta datoreaza
daune-interese
5, DESFIINTAREA TITLULUI LOCATORULUI
-regula: locatiunea inceteaza de drept la desfiintarea dreptului care permite
locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat (titlul poate sa fie desfiintat ca
efect al anularii, rezolutiunii etc)
-exceptie:dupa desfiintarea titulului locatorului, locatiunea poate continua pe
durata stipulata de parti, dar cel mult 1 an de la desfiintarea titlului, cu
conditia ca locatarul sa fi fost de buna-credinta
daca este cazul, titularul dreptului de a folosi bunul poate obtine obligarea
locatorului initial la repararea prejudiciului suferit din cauza continuarii
locatiunii, fie pe temei contractual, fie pe temei delictual in functie de cauza
desfiintarii titlului
daca desfiintarea ii este imputabila locatorului, acesta poate fi obligat sa ii
plateasca despaguburi, pe temei contractual, pentru prejudiciul cauzat de
incetarea locatiunii inainte de termenul convit
6.INSTRAINAREA BUNULUI DAT IN LOCATIUNE
1.daca partile au convenit expres ca locatiunea inceteaza in caz de
instrainare a bunului inchiriat
-locatiunea inceteaza, dar ramane opozabila dobanditorului pentru un terme de
doua ori mai mare decat termenul de preaviz aplicat notificarii denuntarii
unilaterale, chiar si dupa ce locatarul a fost notificat despre instrainare
-locatarul nu are dreptul la despagubiri nici de la locator, nici de la dobanditor .
daca a fost notificat cu respectarea termenului de preaviz
2.daca bunul dat in locatiune este instrainat iar partile nu au convenit in
contract ca acesta inceteaza in caz de instrainare
-locatiunea este opozabila dobanditorului in urmatoare conditii:
a) In cazul imobilelor inscrise in CF, daca locatiunea a fost notata in CF
b) In cazul imobilelor neinscrise in CF, daca data certa a locatiunii este
anterioara datei certe a instrainarii
c) In cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a
indeplinit aceste formalitati
d) In cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se alfa in
folosinta locatarului
-locatorul initial ramane raspunzator pentru prejudiciile caute locatarului
anterior instrainarii
-dobanditorul se subroga inclusiv in drepturile privind garantiile datorate de
locatar locatorului initial in indeplinirea obligatiilor
-plata anticipata a chiriei sau a cesiunii creantei, poate sa fie opusa
dobanditorului daca:
1.au fost indeplinite dormalitatile de publicitate inainte ca instraianrea sa devina
opozabila locatarului
2.daca plata anticipata sau cesiunea a fost cunoscuta dobanditorului pe alta calea
locatarul se poate intoarce impotriva locatorului initial pentru prejudiciul
suferit, ir acest din urma se poate apara invocand omisiunea indeplinrii
formalitatilor de publicitate
7. DECESUL LOCATORULUI/LOCATARULUI
-locatiunea nu inceteaza prin decesul locatorului /locatarului
-in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta
contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de decesul
locatarului si existenta locatiunii
contractul de locatiune nu inceteaza la data comunicarii catre locator a
declaratiei mostenitorilor de denuntate, ci la epirarea unui termen rezonabil de
preaviz care curge de la data acestei comunicari