Contractul de locatiune in Noul Cod Civil

Thursday, October 27th, 2011, 9:36 AM Sediul materiei al institutiei in Noul Cod civil (Legea 287/2009) este Titlul IX Diferite contracte speciale, Cap. V Contractul de locatiune, art. 1777-1823 contin dispozitiile generale, iar art. 1824 1835 contin regulile particulare in materia inchirierii locuintelor.

Noiune Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie. Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. Cnd locaiunea are ca obiect bunuri imobile i/sau bunuri mobile, ea se numete nchiriere. Dac bunurile sunt agricole, atunci locaiunea se numete arendare. Durata locaiunii Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat: a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil. Obligaiile locatorului - s predea locatarului bunul dat n locaiune. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale n stare corespunztoare utilizrii acestuia; - s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii;

- s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii. Locatorul este dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin. Dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt; - garania contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. Obligaiile locatarului - s ia n primire bunul dat n locaiune; - s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an; - s foloseasc bunul cu pruden i diligen. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului; - s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului; - s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune. Elemente de noutate Codul civil conine prevederi noi n aceast materie, unele dintre ele prelund soluii din practica judiciar, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urmtoarele prevederi: - art. 1.798 NCC Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege; - art. 1.809 alin. (2) i (3) NCC n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic i contractul ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat

la organul fiscal competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. - art. 1.811 NCC Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditor. Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobnditor, dup cum urmeaz: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. Sursa: CSM