Principiul relativităţii înscrierilor în cartea

funciară. Momentul în raport de care se verifică

respectarea acestei reguli. Sancţiunea încălcării
principiului.

Îndeplinirea procedurii exproprierii pentru cauză de utilitate publică faţă de o

altă persoană decât proprietarul tabular
NCC, art. 893 Legea nr. 7/1996, art. 49
Prin plângerea înregistrată la O.C.P.I. Bucureşti sub nr. 451670/ 22.10.2008,
transmisă Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 05.11.2008 şi
înregistrată sub nr. x/299/2008, petenta SC C. SRL a solicitat instanţei, în
contradictoriu cu intimatul Statul Român prin Compania Naţională de
Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, admiterea plângerii având ca
obiect anularea încheierii nr. 394455/17.09.2008, pronunţată de O.C.P.I.
Bucureşti Sector 1 şi radierea înscrierilor efectuate în cartea funciară în baza
încheierii atacate, referitoare la imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 1.
In motivarea cererii, petenta a arătat că este proprietara imobilului din mun.
Bucureşti, sector 1, având număr cadastral, drept de proprietate înscris în cartea
funciară ţinută de O.C.P.I. Bucureşti Sector 1, conform încheierii nr.
26069/10.10.2006, iar în vederea stabilirii amplasamentului lucrărilor de lărgire
a şoselei de centură a mun. Bucureşti, acest imobil a fost propus spre
expropriere, con-semnându-se, însă, despăgubirea pentru expropriere pe numele
unui terţ, şi anume SC D. SRL, şi nu al petentei.
In şedinţa publică din 12.12.2008, petenta a depus o cerere com-pletatoare, prin
care a solicitat şi anularea dezmembrării operate la cererea statului, prin
C.N.A.D.N.R., asupra terenului proprietatea reclamantei şi alipirea suprafeţelor,
pentru a se reface lotul iniţial, cu rectificarea schiţelor cadastrale.
Prin sentinţa civilă nr. 2044/06.02.2009, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a
respins ca neîntemeiată plângerea.
Instanţa a reţinut că încheierea atacată de petentă s-a întemeiat pe o decizie a
Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care s-a stabilit, pe baza unor
documente anterioare înregistrării menţiunilor în sensul divizării proprietarului
iniţial al imobilului din mun. Bucureşti, sector 1, exproprierea imobilului
menţionat şi acordarea despăgubirilor corespunzătoare procedurii de
expropriere.
In aceste condiţii, exproprierea imobilului era opozabilă proprietarului
imobilului înscris în cartca funciară şi acesta era obligat să
suporte consecinţele unui act administrativ prin care se dispunea, în
conformitate cu dispoziţiile constituţionale privind exproprierea, trecerea, în
schimbul unei despăgubiri stabilite prin înţelegerea părţilor, a unui teren din
proprietatea petentei în patrimoniul intimatului.
Astfel, petenta nu poate susţine cu temei că prin încheiere s-a procedat la o
intabulare a dreptului de proprietate fară să existe un acord de voinţă între părţi
în sensul transmiterii dreptului de proprietate, în condiţiile în care actul
exproprierii este opozabil, în condiţiile Constituţiei şi ale legii, oricărei persoane
fizice sau juridice vizate de această măsură.
Faptul că suma reprezentând despăgubirea corespunzătoare exproprierii a fost
consemnată pe numele societăţii, care era iniţial proprietara imobilului, SC D.
SRL, şi care a transmis prin divizare o parte din patrimoniul său, în care s-a
inclus şi dreptul de proprietate asupra terenului expropriat, către petenta din
prezenta cauză nu este de natură să infirme justeţea încheierii date de O.C.RI.
Sector 1 Bucureşti, în condiţiile în care exproprierea a respectat dispoziţiile
legale, iar faptul consemnării pe numele societăţii iniţiale nu a vătă-mat-o pe
petentă, aceasta putând intra în posesia sumei consemnate, în condiţiile în care
asociatul unic al celor două societăţi este aceeaşi persoană.
De asemenea, instanţa a reţinut că actul de dezlipire (dezmembrare), a cărui
anulare o solicită petenta prin cererea completatoare, a reprezentat o manifestare
de voinţă prin care asociatul unic al petentei a acceptat această dezmembrare a
terenului aflat în proprietatea sa, constituind în acelaşi timp o acceptare
implicită a exproprierii terenului, în consecinţă, o manifestare de voinţă
unilaterală, a cărei anulare, faţă de motivele prezentate, nu se justifică.
Prin dccizia civilă nr. 397/07.04.2010, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă,
a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă, a anulat sentinţa civilă nr.
2044/06.02.2009, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti şi, evocând
fondul, a admis plângerea şi a anulat încheierea nr. 394455/03.09.2008 a
O.C.P.I. Sector 1 Bucureşti. Totodată, a respins cererea C.N.A.D.R. Bucureşti
privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea
Statului Român cu titlu de expropriere asupra imobilului şi a dispus radierea din
cartea funciară a menţiunilor înscrise în baza încheierii nr. 394455/2008.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
In cartea funciară a sectorului 1 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra
imobilului teren şi construcţie din mun. Bucureşti, sector 1, în favoarea SC D.
SRL.
Ca urmare a divizării SC D. SRL, s-au constituit două societăţi comerciale, SC
O. SRL şi SC C. SRL, ambele preluând o parte din patrimoniul societăţii mamă.
Astfel, în favoarea SC C. SRL s-a transmis dreptul de proprietate asupra
imobilului teren din mun. Bucureşti, sector 1, fiind menţionat ca atare şi în
cartea funciară, conform încheierii de intabulare nr. 29069/10.10.2006.
Prin Hotărârea nr. 3 din 27.05.2008 a Ministerului Transporturilor,
Construcţiilor şi Turismului - C.N.A.D.N.R. s-a dispus exproprierea şi
acordarea de despăgubiri pentru imobilul teren din mun. Bucureşti, sector 1,
pentru suprafaţa de 2433 mp, ce a fost dezmembrată în vederea exproprierii din
lotul menţionat, proprietar expropriat fiind menţionat SC D. SRL, cu toate că
terenul ce a făcut obiectul exproprierii a trecut, ca efect al divizării acestei
societăţi, în patrimoniul SC C. SRL, persoană juridică de drept privat distinctă,
ce figurează şi ca proprietar tabular al imobilului expropriat.
Modificările menţionate au operat în cartea funciară în sensul dezmembrării
corpului de proprietate aparţinând SC C. SRL, fiind reînscrisă proprietatea în
suprafaţă de 7067,15 mp, rămasă în proprietatea petentei, iar suprafaţa
expropriată fiind intabulată în cartea funciară în favoarea Statului Român cu
titlul de expropriere.
In susţinerea plângerii formulate împotriva încheierii nr. 394455 din
17.09.2008, pronunţată de O.C.P.I. Sector 1 Bucureşti, prin care s-au încuviinţat
înscrierile sus-menţionate, petenta a invocat inexistenţa unui titlu în favoarea
intimatului Statul Român în ceea ce priveşte dezmembrarea corpului de
proprietate aparţinând SC C. SRL, susţinând că exproprierea a operat în privinţa
SC D. SRL, persoană juridică distinctă, iar menţiunile efectuate în cartea
funciară cu privire la terenul al cărei proprietar tabular este petenta sunt
nelegale.
Tribunalul a constatat că sunt întemeiate criticile petentei, deoarece, atâta vreme
cât măsura exproprierii a vizat o altă persoană juridică decât aceea care
figurează ca proprietar al imobilului intabulat în cartea funciară, se prezumă că,
prin menţiunile efectuate în cartea funciară în care este înscris dreptul acesteia, i
s-a produs o vătămare ce nu poate fi înlăturată altfel decât prin anularea
respectivelor înscrieri, ce nu corespund realităţii.
Tribunalul a înlăturat apărarea intimatului Statul Român, în sensul că
exproprierea imobilului este opozabilă proprietarului tabular
şi că acesta este obligat să suporte consecinţele unui act administrativ de
expropriere, atâta vreme cât măsura exproprierii nu îl priveşte, iar situaţia
juridică a imobilului trebuia să fie cunoscută expropriatorului, rezultând din
cuprinsul cărţii funciare în care proprietar tabular figurează încă din anul 2006
(cu 2 ani anterior exproprierii) SC C. SRL, iar nu SC D. SRL, fiind evident că
cele două sunt persoane juridice distincte, chiar dacă asociatul unic este una şi
aceeaşi persoană. Cum publicitatea imobiliară asigură îndeplinirea cerinţei de
opozabilitate faţă de terţi a situaţiei juridice a imobilelor, expropriatorul ar fi
avut posibilitatea să cunoască împrejurarea menţionată mai sus, cu privire la
calitatea de proprietar asupra imobilului expropriat. De asemenea, având în
vedere că măsura exproprierii constituie o situaţie de excepţie, nimeni neputând
fi lipsit de proprietatea sa decât după o justă şi prealabilă despăgubire, este
necesar să se determine într-o manieră riguroasă şi concretă titularul dreptului
de proprietate ce va beneficia de despăgubiri, orice confuzie fiind de natură a
produce grave prejudicii în patrimoniul persoanelor afectate de măsura
respectivă.
Raţionamentul primei instanţe, în sensul că actul de dezmembrare a reprezentat
o manifestare de voinţă prin care asociatul unic al petentei a acceptat măsura
dezmembrării corpului de proprietate şi a acceptat implicit şi exproprierea
terenului, a fost apreciată de tribunal ca nefundamentată, deoarece, din
probatoriul administrat în cauză, rezultă că exproprierea constituie o manifestare
de voinţă unilaterală a expropriatorului, iar titularul dreptului asupra imobilului
afectat nu a fost chemat în prealabil pentru a accepta sau nu măsura impusă de
necesitatea efectuării unor lucrări de utilitate publică.
Tribunalul a mai reţinut că împrejurarea că cele două societăţi comerciale, cea
vizată de măsura exproprierii conform hotărârii, respectiv cea care figurează ca
proprietar tabular al imobilului în cartea funciară în care a operat menţiunea
privind exproprierea, au un asociat unic nu este de natură a genera prezumţia
dedusă de prima instanţă în afara contextului probator, în sensul că
despăgubirea stabilită în urma exproprierii va fi oricum încasată de acest
asociat, aşa încât nu se poate invoca vreo vătămare.
Potrivit art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, dreptul de proprietate
şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe
baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, iar art. 22
dispune că înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care,
la înregistrarea
cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urinează să
fie făcută.
Este adevărat că, în cazul exproprierii, dreptul dobândit de stat este opozabil
terţilor şi fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară, conform art. 26 alin.
(2), acelaşi articol dispunând că titularul dreptului dobândit în acest mod nu
poate însă dispune de el decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea
funciară.
Cu toate acestea, odată ce s-a procedat la intabularea în cartea funciară a
dreptului de proprietate dobândit prin expropriere, este necesară respectarea
dispoziţiilor art. 48 din lege, fiind necesar ca înscrisul în baza căruia se
realizează înscrierea să îndeplinească cerinţele prevăzute de acest text legal,
printre care şi identificarea părţilor şi a imobilului, proprietarul tabular trebuind
să fie unul şi acelaşi cu cel indicat în titlul în baza căruia se realizează
înscrierea.
în consecinţă, reţinând că în mod nelegal s-a dispus intabularea dreptului de
proprietate în favoarea Statului Român asupra terenului în suprafaţă de 2433 mp
prin expropriere de la petenta SC C. SRL, având în vedere că nu aceasta a fost
vizată de măsura exproprierii, conform Hotărârii nr. 3/27.05.2008, ci SC D.
SRL, ce nu figurează ca proprietar tabular în cartea funciară, Tribunalul a admis
apelul.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a
apreciat că recursul declarat de intimat este nefondat şi l-a respins, pentru
următoarele considerente:
Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 22 alin. (1) lit. a)
din Legea nr. 7/1996, text care consacră principiul relativităţii (continuităţii)
înscrierilor, în sensul că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate efectua
numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii de înscriere, era menţionat
în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie
făcută.
In speţă, Hotărârea nr. 3 din 27.05.2008, prin care s-a dispus exproprierea şi
acordarea de despăgubiri a fost emisă în raport de o persoană juridică, în calitate
de proprietar expropriat (SC D. SRL), iar potrivit evidenţelor dc carte funciară
ce rezultă din copiile fidele ale cărţii funciare, la data cererii de înscriere în
cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de stat prin expropriere
(03.09.2008), proprietar tabular era o altă persoană juridică (SC C. SRL).
In consecinţă, la data cererii de înscriere formulate de pârât, persoana înscrisă ca
proprietar în cartea funciară nu era aceeaşi cu persoana împotriva căreia
înscrierea urma a fi făcută, motiv pentru
care registratorul de carte funciară ar fi trebuit să respingă cererea pentru
neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 22 alin. (1) lit. a) din Legea nr.
7/1996.
In cadrul prezentei plângeri împotriva încheierii de carte funciară, instanţa nu
este chemată să examineze fondul dreptului şi nu se poate stabili dacă Hotărârea
nr. 3 din 27.05.2008 a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate în
favoarea statului şi nici per-
soana care este îndreptăţită să primească despăgubirile. In cadrul plângerii,
instanţa nu poate extinde obiectul verificărilor peste ceea ce registratorul de
carte funciară a fost chemat să verifice cu ocazia soluţionării cererii de înscriere.
în condiţiile în care registratorul de carte funciară nu poate examina raportul
juridic de fond, ci numai aspectele referitoare la publicitatea dreptului de
proprietate, nici instanţa învestită cu plângerea nu poate statua asupra fondului
dreptului. Ca atare, nu poate fi primită susţinerea recurentului bazată pe
prevederile art. 5 alin. (5) din Legea nr. 198/2004.
Opozabilitatea declaraţiei de utilitate publică şi a lucrărilor de expropriere, în
cadrul procedurii de expropriere, în raport cu terţii dobânditori ai imobilului
(cum este şi cazul în speţă al reclamantei SC C. SRL), precum şi efectele acestei
opozabilităţi, nu pot fi invocate în cadrul procedurii necontencioase de
soluţionare a cererii de înscriere, soluţionată în prima fază de către registratorul
de carte funciară.
Faptul că reclamanta şi antecesoarea sa au formulat acţiuni în justiţie prin care
au contestat procedura de expropriere nu constituie un motiv de respingere a
plângerii împotriva încheierii de carte funciară. Dreptul de a formula plângere
împotriva încheierii de carte funciară este prevăzut de art. 50 din Legea nr.
7/1996, fiind, aşadar, un drept legal, a cărui exercitare nu poate fi calificată ca
fiind abuzivă.
De asemenea, împrejurarea că Legea nr. 198/2004 permite proprietarului să-şi
dovedească dreptul de proprietate şi să solicite despăgubiri pentru imobilul
expropriat nu are relevanţă în cadrul acestui litigiu, în care, aşa cum s-a arătat
mai sus, nu se tranşează fondul dreptului, ci numai aspectul legat de publicitatea
acestui drept. Or, din punct dc vedere strict tehnic, al înscrierilor în cartea
funciară, trebuie să existe o legătură juridică între posesorul tabular şi
succesorul tabular care solicită efectuarea înscrierii, în caz contrar cererea de
înscriere urmând a fi respinsă pentru existenţa unei piedici formale la înscriere,
decurgând din aplicarea principiului relativităţii.
In raport de aceste considerente, Curtea apreciază soluţia instanţei de apel ca
fiind conformă dispoziţiilor legale aplicabile în materie, motiv pentru care calea
de atac a recursului, exercitată de recurentul-pârât, a fost respinsă.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 528R din 10 mai 2011,
nepublicată
Comentarii: Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară presupune că
înscrierea unui drept în cartea funciară se poate efectua numai împotriva aceluia
care, la înregistrarea cererii de înscriere, era menţionat în cartea funciară ca
titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. în consecinţă,
momentul în raport de care se apreciază cu privire la respectarea acestei reguli
este data înregistrării cererii de înscriere. Dacă la momentul indicat persoana
înscrisă ca proprietar în cartea funciară nu era aceeaşi cu persoana împotriva
căreia înscrierea urma a fi făcută, soluţia corectă pe care trebuie să o dispună
registratorul de carte funciară este aceea a respingerii cererii de înscriere, ca
urmare a neîndeplinirii cerinţelor impuse de art. 893 lit. a) NCC, existând o
piedică la înscriere decurgând din nerespectarea principiului relativităţii.
în ipoteza exproprierii pentru cauză de utilitate publică, în situaţia în care
această măsură a privit pe o altă persoană juridică decât aceea care este trecută
în cartea funciară ca proprietar tabular al imobilului în discuţie, nu poate fi
primită cererea de înscriere formulată de către stat, deoarece încalcă regula
continuităţii înscrierilor în cartea funciară. în cazul în care registratorul de carte
funciară a procedat la admiterea cererii, cu nesocotirea acestei reguli, se
prezumă cauzarea unei vătămări pentru proprietarul tabular actual, care nu poate
fi înlăturată decât prin anularea încheierii şi a înscrierii nelegale.
Sub aspectul reţinerii vătămării, nu prezintă relevanţă împrejurarea că cele două
societăţi comerciale, cea care a fost parte în procedura exproprierii şi cea care
este adevăratul proprietar tabular al imobilului, au acelaşi asociat unic. Ideea că
aceeaşi persoană fizică ar încasa în fapt despăgubirea stabilită în urma
exproprierii nu poate fi reţinută, în contextul în care între societăţi şi asociatul
acestora operează separaţia de patrimonii.
Totodată, nu poate fi negat faptul că, în cazul exproprierii, dreptul este dobândit
de stat şi opozabil terţilor fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară,
conform art. 887 alin. (1) NCC, însă titularul dreptului dobândit în acest mod nu
poate dispune de el decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea funciară.
Cu toate acestea, după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate
dobândit prin expropriere pentru cauză de utilitate
publică, este necesară respectarea tuturor celorlalte dispoziţii legale care
disciplinează regimul cărţilor funciare şi publicitatea imobiliară.
Cu prilejul soluţionării căii de atac a plângerii împotriva încheierii de carte
funciară, judecătorul nu poate să realizeze verificări sub aspectul fondului
dreptului şi nu poate stabili legalitatea hotărârii de expropriere, efectul translativ
de proprietate al acesteia în favoarea statului, identitatea persoanei îndreptăţite
la încasarea despăgubirilor etc. Acesta poate efectua exclusiv aceleaşi verificări
pe care le poate face registratorul de carte funciară, vizând aspecte legate de
publicitatea dreptului tabular în discuţie.

BIBLIOGRAFIE:

https://legeaz.net/spete-civil-2/principiul-relativitatii-inscrierilor-in-cartea-528r-
2011?
fbclid=IwAR36zhyKpGL99DdgWii8da5bCE8SlU3oS3LjwB2sqFdgXuTuWN
GdnfdOBe4