DECIZIE COMERCIALĂ Nr.

4018 din 7 decembrie 2006

Contract de leasing cu clauză de cumpărare. Evacuarea locatarului. Dreptul de
retenţie
EMITENT: ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE - Secţia comercială
NEPUBLICATĂ

Potrivit art. 11 din Ordonanţa Guvernului nr. 51/1997, republicată, în cadrul

operaţiunilor de leasing, drepturile şi obligaţiile părţilor vor fi stipulate în contract
şi nu vor fi limitate la prevederile art. 9 şi art. 10 din Ordonanţa Guvernului nr.
51/1997, republicată.

Prin acţiunea înregistrată la 3 noiembrie 2003, reclamanta SC "R." SA Bucureşti

- Sucursala Baia Mare i-a chemat în judecată pe pârâţii SC "M." SRL şi SC "A."
SRL Baia Mare, solicitând să se dispună evacuarea acestora dintr-un imobil situat
în Baia Mare, în suprafaţă de 102 mp, cu destinaţia de spaţiu comercial.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului descris,
iar la 16 aprilie 1998 a încheiat cu SC "M." SRL un contract de leasing cu clauză
fermă de cumpărare.
Prin Decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003, pronunţată de Curtea de Apel Cluj -
Secţia comercială, s-a dispus anularea contractului de leasing şi repunerea părţilor
în situaţia anterioară.
Ulterior s-a renunţat la judecată faţă de pârâta SC "A." SRL Baia Mare.
Pârâta SC "M." SRL a depus întâmpinare şi a formulat şi cerere reconvenţională,
cerând instituirea, în favoarea sa, a unui drept de retenţie şi plata actualizată a
contravalorii investiţiilor efectuate, cât şi a redevenţei achitate.
Tribunalul Bihor - Secţia comercială, prin Sentinţa nr. 409 din 6 septembrie
2005, a admis acţiunea precizată. A dispus evacuarea pârâtei din spaţiul comercial
în litigiu, a admis în parte şi cererea reconvenţională, obligând reclamanta la plata
sumei de 101.800.000 lei, reprezentând un drept de creanţă, constatând şi un drept
de retenţie asupra imobilului, până la achitarea integrală a creanţei.
A anulat ca insuficient timbrat capătul de cerere privind acordarea de daune-
interese.
În motivarea soluţiei, instanţa de fond a reţinut că, prin Decizia nr. 1953 din 4
noiembrie 2003, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus irevocabil anularea
contractului de leasing cu clauză fermă de cumpărare, din 16 aprilie 1996.
Ca urmare, nedeţinând niciun titlu în baza căruia să folosească imobilul în
litigiu, se justifică evacuarea pârâtei din imobil.
În conformitate cu expertiza judiciară întocmită în cauză, valoarea actualizată a
investiţiilor efectuate la imobil este de 83.000.000 lei, iar valoarea actuală a
lucrărilor de proiectare şi obţinere a autorizaţiei de construire pentru aceste lucrări,
la cele două spaţii, este de 18.800.000 lei.
Neputând să cumpere imobilul, societatea pârâtă a înţeles să-şi valorifice dreptul
de creanţă prin promovarea cererii reconvenţionale.
Capătul de cerere privind stabilirea valorii actuale de circulaţie a imobilului,
cerut în temeiul art. 11 din Ordonanţa Guvernului nr. 51/1997, republicată, a fost
anulat ca insuficient timbrat, întrucât valoarea actuală de piaţă a spaţiului, conform
expertizei efectuate, este de 2.198.000.000 lei, iar pârâta nu a achitat în întregime
taxa de timbru aferentă.
Împotriva acestei soluţii, ambele părţi au declarat apel.
Prin apelul său, reclamanta SC "R." SA a arătat că instanţa a dat ce nu s-a cerut,
acţiunea reconvenţională având trei capete de cerere, iar, ulterior, pârâta a renunţat
la ultimele două, precizându-şi acţiunea, în sensul că pretenţiile sale vizează
contravaloarea de circulaţie a imobilului, potrivit art. 11 din Ordonanţa Guvernului
nr. 51/1997, republicată, apreciind că doar cu această cerere a fost învestită
instanţa.
S-a acordat mai mult decât s-a cerut, în sensul că iniţial contravaloarea
investiţiilor a fost estimată la 18.000.000 lei şi, ulterior, nu şi-a majorat câtimea
pretenţiilor. În continuarea motivelor de apel, a invocat faptul că lucrările de
investiţii s-au făcut fără acordul proprietarului, iar existenţa unei autorizaţii de
construcţii nu poate suplini acest acord.
Prin apelul său, pârâta SC "M." SRL a cerut anularea în parte a sentinţei şi
trimiterea cauzei spre rejudecarea şi a capătului de cerere privind valoarea de
circulaţie a imobilului, ce a fost anulat ca insuficient timbrat, deşi la dosarul cauzei
există dovezi privind achitarea în întregime a taxei de timbru.
Prin Decizia nr. 39 din 21 martie 2006, Curtea de Apel Oradea - Secţia
comercială şi de contencios administrativ şi fiscal a respins ca nefondat apelul
promovat de reclamanta SC "R." SA şi a admis ca fondat apelul declarat de pârâta
SC "M." SRL Baia Mare, a desfiinţat în parte sentinţa criticată şi a trimis cauza la
aceeaşi instanţă, spre o nouă judecată.
Argumentându-şi soluţia, instanţa de control judiciar a reţinut că cererea
reconvenţională formulată în Dosarul nr. 7386/2003 al Tribunalului Maramureş a
fost ulterior precizată în Dosarul nr. 3386/2004 al Tribunalului Bihor, urmarea
strămutării cauzei, în sensul că se solicită şi stabilirea valorii de circulaţie a
imobilului, invocându-se prevederile art. 11 din Ordonanţa Guvernului nr.
51/1997, republicată, şi ale art. 1444 din Codul civil, iar prin adresă s-a renunţat
numai la capătul de cerere privind valoarea actualizată a diferenţei dintre redevenţă
şi chirie şi dobânda la valoarea actualizată a investiţiilor.
 Cum nu s-a renunţat niciodată la capătul de cerere privind valoarea actualizată a
investiţiilor, instanţa de fond s-a considerat corect învestită cu soluţionarea acestui
capăt de cerere.
Cu privire la dreptul de retenţie, s-a precizat că acesta este un drept real
imperfect, constituind o garanţie pentru posesor în vederea garantării executării
despăgubirilor ce i se cuvin, fiind aplicat principiul îmbogăţirii fără justă cauză.
Criticile pârâtei-apelante SC "M." SRL au fost considerate întemeiate, arătându-
se că, în şedinţa din 15 martie 2005, pârâtei i s-a pus în vedere să completeze taxa
de timbru pentru acţiunea reconvenţională cu suma de 50.075.000 lei.
Prin hotărârea atacată, s-a reţinut că taxa de timbru a fost achitată doar parţial cu
suma de 37.840.075 lei, omiţându-se Chitanţa nr. 3124 din 26 februarie 2004, în
valoare de 10.450.000 lei, suma totală cu care s-a achitat acţiunea fiind de
48.290.075 lei.
Cu ocazia acordării cuvântului pe fond, după repunerea cauzei pe rol, nici
instanţa din oficiu şi nici partea prezentă, reclamanta SC "R." SA, nu a invocat
excepţia insuficientei timbrări, făcându-se aplicaţiunea dispoziţiilor art. 296 şi 297
din Codul de procedură civilă.
Reclamanta a declarat recurs, făcând referire la aspecte de nelegalitate, fiind
invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Reiterând motivele de apel, recurenta a susţinut că instanţa a dat ceea ce nu s-a
cerut, ignorând precizările şi renunţările din cererea reconvenţională. În acelaşi
context, a susţinut că dreptul de retenţie nu a constituit un capăt de cerere distinct,
fiind invocat în apărare, faţă de cererea de evacuare. A mai arătat că soluţia de
trimitere la instanţa de fond apare ca nelegală şi netemeinică.
Recursul este nefondat.
Critica menţinerii soluţiei instanţei de fond privind obligarea la plata valorii
actualizate a investiţiilor, în sensul că instanţa a dat ce nu s-a cerut, a fost
înlăturată, întrucât instanţa a făcut o apreciere corectă a cererilor formulate,
evidenţiate în motivarea făcută.
Prin acţiunea reconvenţională, din dosarul Tribunalului Maramureş, pârâta a
solicitat obligarea reclamantei SC "R." SA la plata valorii actualizate a spaţiului în
litigiu, la pct. b), a valorii actualizate a diferenţei dintre redevenţă şi sumele
datorate cu titlu de chirie, la pct. c), dobânzile datorate la suma de la pct. b), la pct.
d).
Ulterior, în dosarul Tribunalului Bihor, prin adresă, s-a făcut precizarea cererii,
în sensul solicitării valorii actualizate a imobilului, invocându-se prevederile art.
11 din Ordonanţa Guvernului nr. 51/1997, republicată, şi ale art. 1444 din Codul
civil, iar prin altă adresă s-a renunţat la capetele de cerere de la pct. c) şi d).
În raport cu cele arătate, instanţa de apel a făcut o corectă apreciere a cererilor
formulate pe parcursul derulării judecăţii cauzei.
 Cu privire la dreptul de retenţie, instanţa de apel a apreciat, în mod corect, că
acest drept este un drept real imperfect şi constituie o garanţie pentru posesor în
vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin şi, prin urmare, şi sub
acest aspect, critica este nefondată.
Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 297 din Codul de
procedură civilă, prin trimiterea cauzei spre rejudecare, reţinând modul eronat în
care s-a apreciat timbrajul.
În consecinţă, recursul declarat de reclamanta SC "R." SA - Sucursala Baia
Mare, împotriva Deciziei nr. 39 din 21 martie 2006, pronunţată de Curtea de Apel
Oradea - Secţia comercială, a fost respins ca nefondat.

---------------