INPPA BUCURETI CENTRU TERITORIAL INPPA BUCURESTI

CAIET

DE LUCRRI PROFESIONALE

ANUL II STAGIU

ANUL DE PREGTIRE PROFESIONAL INIIAL 2017

DISCIPLINA : DREPT PROCESUAL CIVIL

Av. stagiar: MINCA ALEXANDRA MIHAELA

Av. ndrumtor: CRISTIAN SIMION BOGARU

1
 I. 1. Lucrarea profesional nr. 1

La data de 14.11.2016 D.N. l-a chemat n judecat pe P.V. (domiciliat n Bucureti sector 4),
solicitnd Judectoriei sector 4 Bucureti s constate rezoluiunea contractului de vnzare a unui
imobil (cas + teren) situat n Bucureti sector 3 i repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii
acestuia, n sensul obligrii prtului la restituirea prii din pre achitate pn n prezent. n motivarea
cererii, D.N. a artat c a cumprat de la P.V. si P.S. (soi) imobilul, prin contractul de vnzare
autentificat la 03.04.2013, plata preului de 300.000 LEI fiind stabilit n trei rate egale, ultima rat
fiind scadent la 08.10.2014.

Prin act adiional la contractul de vnzare, de comun acord, prile au prorogat scadena ultimei rate
la 08.10.2016. ntre timp a decedat P.S., iar fiul sau (major) i al prtului P.V.- P.R. - ntr-o discuie
particular, n prezena a doi martori, l-a ameninat pe M.N. c tatl su va anula contractul de vnzare
pentru dol, astfel nct nu mai are sigurana meninerii actului i, cum nu a achitat nc ultima rat din
pre, mai bine se desfiineaz contractul i se returneaz i preul parial achitat.

La primul termen de judecat, P.V. a depus ntmpinare, invocnd: necompetena teritorial a

Judectoriei sector 4, susinnd c este competent Judectoria sector 3 Bucureti, excepia lipsei
de interes i netemeinicia cererii pe fond.

O dat cu ntmpinarea, PV a formulat i cerere reconvenional (timbrat cu 100 lei) prin care a
solicitat obligarea lui DN la plata ultimei rate de pre, iar, n subsidiar, n ipoteza admiterii cererii
principale, a artat c nelege s solicite obligarea lui DN la restituirea imobilului vndut, ca efect al
repunerii prilor n situaia anterioar.

La acelai termen de judecat, DN a invocat tardivitatea ntmpinrii artnd c prtul este deczut
din acest drept, iar n privina cererii reconvenionale a solicitat respingerea acesteia ca prescris,
susinnd c termenul de prescripie curge de la data ncheierii contractului autentic de vnzare
(03.04.2013).

Totodat, D.N. a invocat i excepia de insuficient timbrare a cererii reconvenionale. n edina de

judecat de la acelai termen, instana a respins excepia de tardivitate susinnd c aprrile pot fi
primite n tot cursul judecii, iar n privina cererii reconvenionale, constatnd c nu exista opoziie
la primirea acesteia din partea reclamantului, a dispus unirea cu fondul a excepiei de prescripie i a
excepiei lipsei de interes; n privina excepiei de insuficient timbrare, instana a artat c, atta
vreme ct sa pronunat asupra timbrajului cu ocazia verificrii i regularizrii cererii, nu mai poate
reveni asupra deciziei luate iniial.

Punnd n discuie competena instanei, dup ascultarea prilor, judectorul cauzei a admis
excepia i i-a declinat competena n favoarea Judectoriei sector 3 Bucureti. Primind dosarul,
2
completul cruia i s-a repartizat cauza la Judectoria sector 3 a citat prile pentru termenul de
judecat din data de 20 martie 2017.

O dat cu citaia pentru acest termen, prilor li s-a comunicat i cererea de intervenie formulat la
data de 3 martie 2017 de ctre P.R., punndu-le n vedere prilor iniiale s formuleze puncte de
vedere.

nainte de termenul de 20 martie 2017, se prezint la Dvs.(ca avocat) prtul P.V. care v angajeaz
s-l reprezentai n acest proces. n calitate de avocat, formulai aprrile i cererile necesare
(redactnd corespunztor actele de procedur) pentru a obine, n principal, respingerea aciunii
principale, iar, n subsidiar, pentru a se admite cererea reconvenional.

3
JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI

Termen 20.03.2017

DOMNULE PRESEDINTE,

Subsemnatul, PV, cu domiciliul in Bucuresti, Str. Cuza Voda nr. 113, bl. V4, sc. B, parter, ap. 18,
Sector 4, CNP 1750516558587, posesor al C.I. seria XZ nr.123486, eliberat de SPCLEP Sector 4 la
data de 02.04.2016, prin avocat Minca Alexandra Mihaela, conform mputernicirii avocaiale seria B
nr. 3318848 din data de 15.03.2017, avnd sediul procesual ales n Municipiul Bucureti, Sector
1, strada Maior Gheorghe ontu nr. 6, etaj 2, Sector 1,telefon: (+40-21) 326 60 53, fax :(+40-21)
326 60 60, e-mail: aminca@bbnalaw.com, adres pe care o indicm ca sediu procesual ales
pentru comunicarea actelor de procedur persoan desemnat cu primirea corespondenei Ana
Ion, denumit in cele ce urmeaz Parat/Vnztor

in contradictoriu cu

Domnul DN, cu domiciliul in Iasi, Str. Argedava nr. 13, jud. Arges, CNP 178578535296, posesor al
C.I. seria IS nr. 365968, eliberat de SPCLEP Iasi la data de 08.09.2018, avnd sediul procesual ales
la sediul Cabinetelor de Avocai Suciu & Suciu din Bucureti, Ferdinand I nr. 24, apartament 6,
Bucureti, denumit in cele ce urmeaz Reclamant/Cumprtor

formulam prezentele

NOTE DE SEDINTA

prin care v solicitm:

(i) Declinarea dosarului la instana competenta, respectiv Tribunalul Bucureti;

(ii) Respingerea cererii de chemare in judecata ca inadmisibila;

(iii) Respingerea cererii de chemare in judecata ca lipsita de interes;

(iv) Respingerea cererii de chemare in judecata ca nentemeiata;

(v) Admiterea in principiu a cererii de intervenie promovata de PR

(vi) Admiterea cererii reconvenionale, aa cum a fost formulata.

I. Cu privire la cererea principala:

1. Scurta descriere a situatiei de fapt

4
 Paratul a ncheiat un contract de vnzare (Contractul) a unui imobil (cas + teren) situat n
Bucureti sector 3 (Imobilul) cu Reclamantul si soia acestuia, numita P.S., decedata la data
introducerii cererii de chemare in judecata;
Contractul a fost autentificat sub nr. 03.04.2013 iar preul a fost stabilit la 300.000 LEI, urmnd
a fi achitate n trei rate egale, ultima rat fiind scadent la 08.10.2014;
Prin act adiional la contractul de vnzare, de comun acord, prile au prorogat scadena
ultimei rate la 08.10.2016;
La 14.11.2016, Cumprtorul l-a chemat in judecata pe Vnztor pentru a se constata
rezoluiunea Contractului i repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii acestuia, n
sensul obligrii Vnztorului la restituirea prii din pre achitate pn n prezent;
Cumprtorul a motivat rezoluiunea prin faptul ca ntr-o discuie particular, n prezena a doi
martori, ulterior decesului lui P.S., a fost ameninat de fiul Paratului de faptul ca Paratul va
anula Contractul pentru dol, astfel nct nu mai are sigurana meninerii acestuia i, cum nu a
achitat nc ultima rat din pre, mai bine se desfiineaz Contractul i se returneaz i preul
parial achitat;
Cererea de chemare in judecata a fost nregistrata iniial de ctre Reclamant la instana de la
domiciliul Paratului, respectiv la Judectoria Sector 4 Bucureti;
La primul termen de judecat, in fata Judecatoriei Sector 4, Paratul a depus ntmpinare,
invocnd: necompetena teritorial a Judectoriei sector 4, susinnd c este competent
Judectoria sector 3 Bucureti, excepia lipsei de interes i netemeinicia cererii pe fond.
La acelai termen de judecata, Paratul a formulat i cerere reconvenional (timbrat cu 100
lei) prin care a solicitat obligarea Reclamantului la plata ultimei rate de pre, iar, n subsidiar,
n ipoteza admiterii cererii principale, a artat c nelege s solicite obligarea Reclamantului
la restituirea imobilului vndut, ca efect al repunerii prilor n situaia anterioar;
La acelai termen de judecata, Reclamantul a invocat tardivitatea ntmpinrii artnd c
Prtul este deczut din acest drept, iar n privina cererii reconvenionale a solicitat
respingerea acesteia ca prescris, susinnd c termenul de prescripie curge de la data
ncheierii contractului autentic de vnzare (03.04.2013);
Cumprtorul a invocat i excepia de insuficient timbrare a cererii reconvenionale;
La primul termen de judecata, Judecatoria Sector 4 Bucureti a respins excepia de tardivitate
a ntmpinrii, considernd c aprrile pot fi primite n tot cursul judecii, iar n privina cererii
reconvenionale, a constatat c nu exista opoziie la primirea acesteia din partea
Reclamantului, astfel nct a dispus unirea cu fondul a excepiei de prescripie i a excepiei
lipsei de interes. In privina excepiei de insuficient timbrare, instana investita iniial a artat
c, atta vreme ct s-a pronunat asupra timbrajului cu ocazia verificrii i regularizrii cererii,
nu mai poate reveni asupra deciziei luate iniial;
Referitor competena instanei, dup ascultarea prilor, Judecatoria Sector 4 Bucureti a
admis excepia de necompetenta teritoriala i i-a declinat competena n favoarea
Judectoriei sector 3 Bucureti;

5
 Primind dosarul, completul cruia i s-a repartizat cauza la Judectoria sector 3 a citat prile
pentru termenul de judecat din data de 20 martie 2017;
Odat cu citaia pentru acest termen, prilor li s-a comunicat i cererea de intervenie
formulat la data de 3 martie 2017 de ctre P.R., punndu-le n vedere prilor iniiale s
formuleze puncte de vedere

2. Excepia de necompetenta materiala a judecatoriei

Raportat la dispoziiile art. 94 din C. proc. civ., Judecatoria judeca in prima instana, cererile evaluabile
in bani in valoare de pana la 200.000 lei, inclusiv iar potrivit art. 95 pct.1 din C. proc. civ. Tribunalul
judeca in prima instana, toate cererile care nu sunt date prin lege in competenta alor instane.

ICCJ1 a ca in vederea determinrii competentei materiale de soluionare in prima instana si in cile

de atac, sunt evaluabile in bani litigiile civile si comerciale avnd ca obiect constatarea existentei sau
inexistentei unui drept patrimonial, constatarea nulitii, anularea, rezoluiunea, rezilierea unor acte
juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent daca este formulat petitul accesoriu privind restabilirea
situaiei anterioare.

Fata de aspectele mai sus menionate, apreciem ca in cazul in unei aciuni prin care se solicita
rezoluiunea unui contract de vnzare a unui imobil competenta materiala trebuie determinata in
raport de preul bunului stabilit in contract astfel cum a statuat si ICCJ.

In acest sens, solicitam admiterea excepie de necompetenta materiala si declinarea competentei in

favoarea Tribunalul, avnd in vedere preul Imobilului, respectiv valoarea de 300.000 lei.

Din punct de vedere teritorial trebuie sa ne raportam la dispoziiile art. 113 alin. (1) pct. 3 din C. proc.
civ., care menioneaz ca cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluiunea sau rezilierea unui
contract pot fi depuse att la instana de la domiciliul paratului cat si la instana locului prevzut in
contract pentru executarea, fie chiar in parte, a obligaiei.

Este instituita, aadar, o competenta teritoriala alternativa a instanelor, in cazul cererilor avnd ca
obiect rezoluiunea unui contract, fata de care, in cazul nostru instana competenta va fi reprezentata
de Tribunalul Bucureti, fiind att instana de la domiciliul paratului cat si cea de la locul executrii
contractului (daca s-a prevzut in contract un astfel de loc al executrii, fie si in parte, a Contractului).

Potrivit art. 131 alin. (1) CPC, la primul termen de judecat la care prile sunt legal citate n fata
instanei, judectorul este obligat, din oficiu, s verifice i s stabileasc dac instan sesizat este
competent general, material i teritorial s judece pricina, consemnnd n cuprinsul ncheierii de
edin cu caracter interlocutoriu temeiurile de drept pentru care constat competena instanei
sesizate. Pentru a face aceste verificri, instana trebuie s pun n dezbaterea contradictorie a

1 Recurs in interesul legii/ Decizie ICCJ Decizia nr. 32 din 9 iunie 2008;

6
prilor competena, deoarece judectorul nu are cum s stabileasc i s consemneze n
ncheiere dect aspecte n legtur cu care prile au putut s se exprime.

Termenul din 20.03.2017 este primul termen la care toate partile au fost legal citate in fata
Judecatoriei Sector 3 Bucureti, urmand a putea fi pusa in discuie orice excepie de necompetenta
materiala, teritoriala sau generala, din oficiu sau la cererea prilor.

3. Respingerea cererii de chemare in judecata ca inadmisibilaExcepia lipsei

coparticiprii pasive obligatorii

Fata de dispoziiile art. 60 alin. 1 C. proc. civ. , regula este ca raporturile dintre coparticipani sunt
guvernate de principiul independentei procesuale.

Principiul independenei procesuale comport o excepie menionat n art. 60 alin. (2) CPC, i
anume atunci cnd efectele hotrrii se ntind asupra tuturor reclamanilor ori prilor sau
cnd actele de procedur ndeplinite numai de unii dintre ei ori termenele ncuviinate numai unora
dintre ei pentru ndeplinirea actelor de procedur profit i celorlali, cauzele rezidnd fie n natura
raportului juridic, fie ntr-o dispoziie expres a legii.

n acest caz coparticiparea procesual pasiv este obligatorie, iar ignorarea acestui aspect conduce
la respingerea aciunii pentru lipsa coparticiprii procesuale pasive.

Chemarea n judecat (prin motenitorii), este o necesitate juridic obiectiv, deoarece nu este de
conceput ca acelai act, expresie a unuia i aceluiai consimmnt s fie n acelai timp valabil
pentru o parte i nevalabil fat de cealalt.

Mai mult, chemarea n judecata a tuturor prilor implicate n ncheierea sau emiterea acestuia
reprezint o condiie necesara, constituind un caz de coparticipare procesuala obligatorie.

Necesitatea chemrii n judecata a prilor, iar n cazul decesului acestuia, a motenitorilor si care
au ncheiat actul juridic a crui rezoluiune se solicita rezida n necesitatea asigurrii tuturor garaniilor
principiului dreptului la un proces echitabil.

Avnd in vedere faptul ca se urmrete rezoluiunea Contractului, este imperios necesar ca toate
prile implicate n ncheierea lui (sau motenitorii acestora) sa aib posibilitatea de a-si face aprrile
necesare pentru a li se asigura astfel dreptul la un proces echitabil n fata unei instane, garantat de
art. 6. alin. 1 din Convenia Europeana a Drepturilor Omului.

Este necesar sa li se permit motenitorilor sa i fac aprrile necesare, cu att mai mult cu ct
efectele rezoluiunii Contractului se vor produce n patrimoniul lor, ntruct ei preiau drepturile si
obligaiile autorului lor.

7
Raportat la prevederile art. 1282 CC, la moartea unei pari, drepturile si obligaiile contractuale ale
acesteia se transmit succesorilor si universali sau cu titlu universal, dac din lege, din stipulaia
prilor ori din natura contractului nu rezult contrariul.

Aadar, succesorii unei pari, fiind continuatorii acesteia, vor fi inui de toate angajamentele asumate
de de cuius, cu excepia celor care nu pot face obiectul unei transmisiuni, fie n temeiul contractului
ori a legii, fie din cauza caracterului intuitu personae al drepturilor i obligaiilor.

Aceti succesori devin pari contractante n contractele ncheiate de ctre autorul lor i intr n
categoria prilor derivate, devenite sau survenite. n aceast calitate, ei se substituie sau nlocuiesc
partea contractant sau prile contractante originare, primare sau iniiale, care au fost persoanele
de la care au dobndit patrimoniul sau o parte din patrimoniu2.

Potrivit principiului relativitii efectelor actelor juridice contractul i produce efectele numai ntre
prile contractante. Dar, potrivit doctrinei i jurisprudenei, contractul i produce efectele i fa de
succesorii prilor, persoane care, dei nu au participat la ncheierea contractului, nici personal i nici
prin reprezentare, date fiind anumite raporturi n care se afl cu prile contractante, suport efectele
contractului asemenea prilor3.

Fata de faptul ca Reclamantul nu a formulat aciunea si in contradictoriu cu PV, fiul vnztoarei PS,
decedata anterior nregistrrii litigiului, apreciem cererea de chemare in judecata ca inadmisibila,
urmnd a fi respinsa ca atare.

4. Excepia lipsei de interes

Printre condiiile ce se cer ntrunite cumulativ pentru a fi parte n proces alturi de calitate
procesual, capacitate procesual i afirmarea unui drept pentru realizarea cruia calea justiiei este
obligatorie se numr interesul, n sensul de folos practic urmrit de cel care iniiaz aciunea civil.
Interesul trebuie s ndeplineasc mai multe cerine: s fie legitim, juridic; s fie nscut i actual; s
fie personal i direct. Excepia lipsei de interes este o excepie de fond, absolut i peremptorie,
incidena sa atrgnd respingerea cererii, fr a se mai proceda la cercetarea acesteia n fond4.

Prin interes se nelege folosul practic, material sau moral, urmrit de cel care a pus n micare
aciunea civil, indiferent de forma concret de manifestare a acesteia - cerere n justiie sau aprare
de fond ori procedural.

In acest sens, mentionam faptul ca interesul trebuie sa fie determinat, adica sa fie vorba de un folos
practic, concret, care se apreciaza la speta si din care rezulta cu certitudine ceea ce urmareste partea
prin actiunea promovata.

2
L. Pop, Tratat, vol. II, p. 567;
3
C. A. Craiova, s. com., dec. nr. 201/2008, n RRDJ nr. 6/2009, p. 114;
4
C.A. Iai, s. civ., dec. nr. 374/2010, n CAIBJ 2010, III, p. 104;
8
Pentru a justifica sesizarea instanei de judecat, interesul trebuie s fie legitim, juridic in sensul in
care trebuie sa fie corespunztor cerinelor legii materiale i procesuale.

Interesul reclamantului nu este nascut, cata vreme el se afla in posesia imobilului cumprat, se bucura
de o linitita posesie precum si de exercitarea tuturor prerogativelor dreptului de proprietate asupra
acestuia si nu este tulburat in niciun mod in drepturile sale dobndite prin incheierea Contractului.

Pentru a fi nscut interesul Reclamantului in promovarea unei aciuni in rezoluiunea Contractului, era
necesar sa invoce eviciunea suportata in folosina Imobilului, eviciune care sa poat fi imputata
Paratului.

Reclamantul nu poate invoca niciun fapt sau motiv de culpa in executarea Cotractului care sa incumbe
Paratului astfel nct nu justifica niciun interes in promovarea aciunii in rezoluiune.

5. Respingerea cererii de chemare in judecata ca nentemeiata

Rezoluiunea contractului este o sanciune a neexecutrii culpabile a contractului sinalagmatic,

constnd n desfiinarea retroactiv a acestuia si repunerea prilor n situaia avut anterior ncheierii
contractului.

Pentru a putea cere rezoluiunea unui astfel de contract, condiia sine qua non este ca neexecutarea
contractului de catre partea adversa s fie nsemnat, respectiv s fie important. Partea n privina
creia nu s-a executat are alegerea fie s oblige pe cealalt parte s execute convenia, cnd aceasta
este posibil, fie s cear desfiinarea cu daune-interese.

Potrivit art. 1021 C. civ., o asemenea aciune va putea fi exercitat numai de partea n privina
creia angajamentul nu s-a executat. Aadar, rezoluiunea contractului poate fi solicitata doar de
ctre partea care a executat sau care declara ca este in msura sa execute contractul.5

Mai mult potrivit principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, nimeni nu poate invoca in
susinerea intereselor sale propria sa culpa, adagiu latin potrivit cruia nimeni nu poate sa obin
foloase invocnd propria sa vina, incorectitudine, si nici sa se apere valorificnd un asemenea temei.

Reclamantul a invocat rezoluiunea pe motivul neplii celei de a III-a rata din preul Imobilului, aspect
ce nu are nicio relevanta deoarece aceasta este o obligaie stabilita in sarcina sa si, aa cum am
menionat, debitorul obligaiei neexecutate nu va putea solicita niciodat rezoluiunea.

Simpla temere a Reclamantului pentru soarta Contractului nu constituie prin ea nsi un motiv de
rezoluiune a contractului.

5
C. Ap. Bucuresti, s. com dec nr. 281/2000;
9
Cererea Reclamantului prin care solicita rezoluiunea contractului izvorta din neexecutare sa precum
si din simpla temere ca in viitor Contractul ar putea fi atacat cu o actiune in anulabilitate, nu constituie
motiv pentru a formula o astfel de solicitare.

Temerea atacarii Contractului de catre parat nu reprezinta un motiv de culpa in executarea obligatiilor
contractuale, chiar daca s-ar materializa un asemenea demers, acesta nu poate constitui decat o
expresie a exercitarii legale a unui drept in virtutea principiului liberului acces la justiie, prevzut de
art. 21 din Constitutia Romaniei.

Raportat la aspectele mai sus amintite, solicitam respingerea cererii de chemare in judecata ca
nentemeiata cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

II. Cu privire la cererea de interventie promovata de PR.

Apreciem cererea de intervenie admisibila in principiu, avnd in vedere ca intervenientul dovedete

un drept propriu, n strns legtur cu dreptul dedus judecii, precum i un interes personal i legitim
de a interveni n prezenta cauz.

Astfel, acesta este fiul numitei PS care a semnat alturi de mine Contractul ce face obiectul aciunii
principale de rezoluiune. In urma decesului numitei PS, intervenientul, in calitate de succesor, prin
intermediul motenirii legale, a dobndit un drept (in cota parte) asupra ultimei rate nencasate din
preul Imobilului vndut.

De asemenea, tot prin intermediul motenirii legale, intervenientul a dobndit calitatea de parte in
Contractul de vnzare supus rezoluiunii. Aceasta calitate de parte in raportul juridic de drept
substanial ii confer intervenientului vocaia de a avea calitatea de parte in raportul juridic de drept
procesual.

III. Cu privire la cererea reconventionala depusa la instanta initial investita

Subsemnatul am formulat in fata primei instane o cererea reconvenionala la aciunea principala

depusa de Reclamant, prin care am solicitat:

1. Obligarea Reclamantului la plata ultimei rate din preul Imobilului,

2. In subsidiar, in cazul admiterii cererii de chemare in judecata formulata de ctre reclamant,
prin care s-a solicitat rezoluiunea, solicitam restituirea Imobilului, ca efect al repunerii
prilor in situaia anterioara

Apreciem ca Cererea reconvenionala este ntemeiata, avnd in vedere urmtoarele considerente:

10
Potrivit art. 17196 C. Civ. , cumprtorul are urmtoarele obligaii principale: (i) s preia bunul vndut;
si (ii) s plteasc preul vnzrii.

Aadar, principala obligaie a cumprtorului este de a plti preul n ziua si la locul determinat prin
contract, aceast obligaie a cumprtorului fiind de esena contractului de vnzare-cumprare.

Partea care si-a ndeplinit obligaiile contractuale are opiunea de a cere executarea silit sau, dup
caz, rezoluiunea sau rezilierea cu daune-interese7.

Sanciunea obligaiei ce-i revine cumprtorului de a plti preul consta in facultatea acordata
vnztorului de a cere fie executarea, fie rezoluiunea contractului.8 Menionam faptul ca plata preului
se poate face integral sau n rate.

In acest sens, dac cumprtorul nu pltete preul, vnztorul poate cere executarea silit a
obligaiei de plat att n cazul n care cumprtorul nu a pltit deloc preul sau numai o parte din
pre, ct si atunci cnd nu s-au pltit dobnzile convenite, dreptul de opiune aparinnd numai
vnztorului.

Fata de aspectele nvederate, solicitam instanei sa dispun obligarea reclamantului la plata ultimei
rate din preul Imobilului.

n ceea ce privete efectele rezoluiunii contractului de vnzare, dac rezoluiunea s-a pronunat
mpotriva cumprtorului, atunci ea opereaz retroactiv pn n momentul vnzrii. Datorit acestui
fapt, cumprtorul va restitui vnztorului bunul vndut, mpreun cu fructele acestuia i va putea fi
obligat i la daune-interese.

Aadar, principalul efect al rezoluiunii este desfiinarea retroactiva9 a contractului.

Raportat la aceste aspecte, in situaia in care se va dispune admiterea aciunii principale, solicitam
instanei de judecata sa dispun obligarea reclamantului la restituirea imobilului ca efect al
rezoluiunii.

Bucureti, 15.03.2017

PV

Prin avocat, Minca Alexandra Mihaela

6 Plata preului i primirea bunului;

7 Art. 1.549 C. civ.;
8 T. Jud. Timis s.civ dec nr. 982/1977, in RRD nr. 6/1978, p. 65;
9 Trib. Suprem, colegiul civil, decizia nr. 2524/1955, C.D. 1956, vol. I, p. 54-55;

11
I. 2. Lucrare profesional nr. 2

La data de 14.11.2016 D.N. l-a chemat n judecat pe P.V. (domiciliat n Bucureti sector 4),
solicitnd Judectoriei sector 4 Bucureti s constate rezoluiunea contractului de vnzare a unui
imobil (cas + teren) situat n Bucureti sector 3 i repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii
acestuia, n sensul obligrii prtului la restituirea prii din pre achitate pn n prezent.

n motivarea cererii, D.N. a artat c a cumprat de la P.V. si P.S. (soi) imobilul, prin contractul de
vnzare autentificat la 03.04.2013, plata preului de 300.000 LEI fiind stabilit n trei rate egale, ultima
rat fiind scadent la 08.10.2014.

Prin act adiional la contractul de vnzare, de comun acord, prile au prorogat scadena ultimei rate
la 08.10.2016. ntre timp a decedat P.S., iar fiul sau (major) i al prtului P.V.- P.R. - ntr-o discuie
particular, n prezena a doi martori, l-a ameninat pe M.N. c tatl su va anula contractul de vnzare
pentru dol, astfel nct nu mai are sigurana meninerii actului i, cum nu a achitat nc ultima rat din
pre, mai bine se desfiineaz contractul i se returneaz i preul parial achitat.

La primul termen de judecat, P.V. a depus ntmpinare, invocnd: necompetena teritorial a

Judectoriei sector 4, susinnd c este competent Judectoria sector 3 Bucureti, excepia lipsei
de interes i netemeinicia cererii pe fond.

O dat cu ntmpinarea, PV a formulat i cerere reconvenional (timbrat cu 100 lei) prin care a
solicitat obligarea lui DN la plata ultimei rate de pre, iar, n subsidiar, n ipoteza admiterii cererii
principale, a artat c nelege s solicite obligarea lui DN la restituirea imobilului vndut, ca efect al
repunerii prilor n situaia anterioar.

La acelai termen de judecat, DN a invocat tardivitatea ntmpinrii artnd c prtul este deczut
din acest drept, iar n privina cererii reconvenionale a solicitat respingerea acesteia ca prescris,
susinnd c termenul de prescripie curge de la data ncheierii contractului autentic de vnzare
(03.04.2013).

Totodat, D.N. a invocat i excepia de insuficient timbrare a cererii reconvenionale. n edina de

judecat de la acelai termen, instana a respins excepia de tardivitate susinnd c aprrile pot fi
primite n tot cursul judecii, iar n privina cererii reconvenionale, constatnd c nu exista opoziie
la primirea acesteia din partea reclamantului, a dispus unirea cu fondul a excepiei de prescripie i a
excepiei lipsei de interes; n privina excepiei de insuficient timbrare, instana a artat c, atta
vreme ct sa pronunat asupra timbrajului cu ocazia verificrii i regularizrii cererii, nu mai poate
reveni asupra deciziei luate iniial. Punnd n discuie competena instanei, dup ascultarea prilor,
judectorul cauzei a admis excepia i i-a declinat competena n favoarea Judectoriei sector 3
Bucureti.
12
Primind dosarul, completul cruia i s-a repartizat cauza la Judectoria sector 3 a citat prile pentru
termenul de judecat din data de 20 martie 2017. Odat cu citaia pentru acest termen, prilor li s-a
comunicat i cererea de intervenie formulat la data de 3 martie 2017 de ctre P.R., punndu-le n
vedere prilor iniiale s formuleze puncte de vedere.

n contextul de fapt prezentat n spe, dup lmurirea instanei competente, procesul i reia cursul.
Instana competent, la primul termen de judecat n faa sa, apreciaz nule actele de procedur
efectuate n cauz pn la acel moment (pe motiv c au fost fcute de o instan necompetent),
pune n vedere prtului-reclamant s-i completeze taxa de timbru pentru cererea reconvenional,
iar intervenientului s-i timbreze cererea de intervenie i acord termen la data de 09.09.2017,
pentru cnd pune n vedere prilor s pregteasc concluzii att pentru admisibilitatea n principiu a
cererii de intervenie, ct i asupra celorlalte excepii invocate n cauz.

De asemenea, pune n vedere reclamantului D.N. ca pn la termenul din 09.09.2017 s precizeze

cadrul procesual pasiv, prin raportare la contractul a crui rezoluiune solicit.

n data de 7.07.2017, se prezint la Dvs. (ca avocat) reclamantul DN, cu copia integral a dosarului
i v angajeaz, solicitnd o opinie legal cu privire la demersul su i la cum apreciai c se vor
desfura lucrurile n viitor, dac, juridic vorbind, are anse s ctige sau nu procesul ori este mai
indicat s renune la acesta i s achite integral i ultima rat de pre restant, iar dac o face, ce
consecine sau riscuri pot exista.

Redactai opinia legal, detaliind n fapt i n drept fiecare aspect al temei solicitate, explicitnd att
soluia care se ntrevede n cauz (i argumentele acesteia), dac procesul va continua, ct i ceea
ce este posibil s se ntmple dac DN va renuna la judecat/dreptul pretins.

13
 OPINIIE LEGALA

In atenia: Domnului DN (Cumprtor/Reclamant);

De la : Alexandra Minca

Ref.: Rezoluiunea contractului de vnzare autentificat la data de 03.04.2013. Aspecte de fapt si de

drept

Data: 30 Iunie 2017

I. Situaia de fapt

Prezenta opinie legala a fost redactata de ctre Alexandra Minca (Avocatul) la solicitarea adresata
de ctre Cumprtor avnd in vedere situaia de fapt expusa mai jos, respectiv:

Cumprtorul a ncheiat un contract de vnzare (Contractul) a unui imobil (cas + teren)

situat n Bucureti sector 3 (Imobilul) cu PV si sotia acestuia, numita P.S., decedata la data
introducerii cererii de chemare in judecata; (Vnztorii/Vnztorul/Paratul)
Contractul a fost autentificat sub nr. 03.04.2013 iar preul a fost stabilit la 300.000 LEI, urmand
a fi achitate n trei rate egale, ultima rat fiind scadent la 08.10.2014;
Prin act adiional la Contract, de comun acord, prile au prorogat scadena ultimei rate la
08.10.2016;
La 14.11.2016, Cumprtorul l-a chemat in judecata pe Vnztor pentru a se constata
rezoluiunea Contractului i repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii acestuia, n
sensul obligrii Vnztorului la restituirea prii din pre achitate pn n prezent ;
Cumprtorul a motivat rezoluiunea prin faptul ca ntr-o discuie particular, n prezena a doi
martori, ulterior decesului lui P.S., a fost ameninat de fiul Paratului de faptul ca Paratul va
anula Contractul pentru dol, astfel nct nu mai are sigurana meninerii acestuia i, cum nu a
achitat nc ultima rat din pre, mai bine se desfiineaz Contractul i se returneaz i preul
parial achitat;
La data de 14.11.2016, Cumparatorul l-a chemat in judecata pe Vanzator cu domiciliul in
domiciliat n Bucuresti sector 4, depunnd cererea la judectoria in a crei circumscripie i
are domiciliul Paratul, respectiv Judectoria Sector 4 Bucureti;
La primul termen de judecat, in fata Judecatoriei Sector 4, Paratul a depus ntmpinare,
invocnd: necompetena teritorial a Judectoriei sector 4, susinnd c este competent
Judectoria sector 3 Bucureti, excepia lipsei de interes i netemeinicia cererii pe fond;
O dat cu ntmpinarea, Paratul a formulat i cerere reconvenional (timbrat cu 100 lei) prin
care a solicitat obligarea Cumprtorului la plata ultimei rate de pre, iar, n subsidiar, n
ipoteza admiterii cererii principale, a artat c nelege s solicite obligarea Cumprtorului la
restituirea imobilului vndut, ca efect al repunerii prilor n situaia anterioar;

14
 La acelai termen de judecata, Cumprtorul a invocat tardivitatea ntmpinrii artnd c
Prtul este deczut din acest drept, iar n privina cererii reconvenionale a solicitat
respingerea acesteia ca prescris, susinnd c termenul de prescripie curge de la data
ncheierii contractului autentic de vnzare (03.04.2013);
Cumprtorul a invocat i excepia de insuficient timbrare a cererii reconvenionale;
La primul termen de judecata, Judecatoria Sector 4 a respins excepia de tardivitate a
intampinarii susinnd c aprrile pot fi primite n tot cursul judecii, iar n privina cererii
reconvenionale, constatnd c nu exista opoziie la primirea acesteia din partea
Reclamantului, a dispus unirea cu fondul a excepiei de prescripie i a excepiei lipsei de
interes. In privina excepiei de insuficient timbrare, instana a artat c, atta vreme ct s-a
pronunat asupra timbrajului cu ocazia verificrii i regularizrii cererii, nu mai poate reveni
asupra deciziei luate iniial.
Punnd n discuie competena instanei, dup ascultarea prilor, judectorul cauzei a admis
excepia i i-a declinat competena n favoarea Judectoriei sector 3 Bucureti;
Primind dosarul, completul cruia i s-a repartizat cauza la Judectoria sector 3 a citat prile
pentru termenul de judecat din data de 20 martie 2017;
O dat cu citaia pentru acest termen, prilor li s-a comunicat i cererea de intervenie
formulat la data de 3 martie 2017 de ctre P.R., punndu-le n vedere prilor iniiale s
formuleze puncte de vedere;
Judecatoria Sector 3, la primul termen de judecata in fata sa, apreciaza ca nule actele de
procedura efectuate in cauza pana la acel moment, pe motiv ca nu au fost facute de o instanta
competenta;
Judecatoria Sector 3, la primul termen de judecata in fata sa, a pus in vedere Reclamantului
ca pana la termenul din 09.09.2017, sa precizeze cadrul procesual pasiv, prin raportare la
contractul a crui rezoluiune se solicita
II. Pentru elaborarea prezentei opinii legale am analizat urmtoarelor acte normative:
(i) Codul Civil din 17 iulie 2009 (Legea nr. 287/2009)*) Republicare (CC);
(ii) Legea 134/2010 privind Codul de procedura Civila republicat (CPC);
(iii) Ordonana de urgenta 80/2013 (O.U.G. nr. 80/2013)
III. Analiza efectuata prezinta urmtoarele puncte principale:
(i) Consideraii referitoare la competenta instanelor de judecata. Aspecte de drept;
(ii) Consideraii referitoare ntmpinarea si cererea reconvenionala in CPC;
(iii) Cadrul procesual ;
(iv) Admisibilitatea in principiu a cererii de intervenie;
(v) Rezoluiunea contractului de vnzare ;
(vi) Renunarea le judecata/Renunarea la dreptul pretins a Reclamantului;
(vii) Soluiile ce ar putea fi date in prezenta spea;
(viii) Consideraii Finale

15
IV. Consideraii referitoare la competenta instanelor de judecata. Aspecte de drept
IV.1. Competenta teritoriala si competenta materiala

Raportat la dispoziiile art. 94 din C. proc. civ., Judecatoria judeca in prima instana, cererile
evaluabile in bani in valoare de pana la 200.000 lei, inclusiv iar potrivit art. 95 pct.1 din C.
proc. civ. Tribunalul judeca in prima instana, toate cererile care nu sunt date prin lege in
competenta alor instane.

Din punct de vedere teritorial trebuie sa ne raportam la dispoziiile art. 113 alin. (1) pct. 3 din C. proc.
civ., care mentioneaza ca cererile privitoare la executarea, anularea, rezolutiunea sau rezilierea unui
contract pot fi depuse atat la instanta de la domiciliul paratului cat si la instanta locului prevazut in
contract pentru executarea, fie chiar in parte, a obligatiei.

Este instituita, asadar, o competenta teritoriala alternativa a instantelor, in cazul cererilor avand ca
obiect rezolutiunea unui contract, fata de care, in cazul nostru instanta competenta va fi reprezentata
de Tribunalul Bucuresti, fiind atat instanta de la domiciliul paratului cat si cea de la locul executarii
contractului (daca s-a prevazut in contract un astfel de loc al executarii, fie si in parte, a Contractului).

Menionam faptul ca, ICCJ10 a precizat ca in vederea determinrii competentei materiale de

soluionare in prima instana si in cile de atac, sunt evaluabile in bani litigiile civile si comerciale
avnd ca obiect constatarea existentei sau inexistentei unui drept patrimonial, constatarea nulitii,
anularea, rezoluiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent daca este
formulat petitul accesoriu privind restabilirea situaiei anterioare.

Mai mult, ICCJ11 a hotrt c, n ceea ce privete regimul juridic al excepiei de necompeten, trebuie
facut distincia ntre necompetena de ordine public i cea de ordine privat. Astfel, necompetena
de ordine public, general, material i teritorial exclusiv poate fi invocat de oricare dintre pri
sau de instan, din oficiu, pn la prima zi de nfiare n faa primei instane, dar nu mai trziu de
nceperea dezbaterilor asupra fondului, iar necompetena de ordine privat poate fi invocat doar de
prt prin ntmpinare sau, cnd nu este obligatorie, cel mai trziu la prima zi de nfiare.

Apreciem ca in cazul in unei aciuni prin care se solicita rezoluiunea unui contract de vnzare a unui
imobil competenta materiala trebuie determinata in raportat de pretul bunului care a fost vndut astfel
cum a statuat si ICCJ.

Asadar, potrivit art. 131 alin. (1) CPC, la primul termen de judecat la care prile sunt legal citate n
faa primei instane, judectorul este obligat, din oficiu, s verifice i s stabileasc dac instana
sesizat este competent general, material i teritorial s judece pricina, consemnnd n cuprinsul

10 Recurs in interesul legii/ Decizie ICCJ Decizia nr. 32 din 9 iunie 2008 ;
11 Decizia nr. 137 din 17 ianuarie 2013, pronunat n recurs de Secia a II-a civil a naltei Curi de Casaie i
Justiie avnd ca obiect aciune n pretenii;
16
ncheierii de edin (caracter interlocutoriu) temeiurile de drept pentru care constat competena
instanei sesizate. Pentru a face aceste verificri, instana trebuie s pun n dezbaterea
contradictorie a prilor competena, deoarece judectorul nu are cum s stabileasc i s
consemneze n ncheiere dect aspecte n legtur cu care prile au putut s se exprime.

n cazul respingerii excepiei, instana pronun o ncheiere interlocutorie, care poate fi atacat numai
odat cu fondul. Dac se admite excepia, prin sentin sau decizie se va stabili instana competent,
cruia i se va declina judecarea cauzei.

Consideram ca termenul din 20.03.2017 este primul termen la care toate partile au fost legal citate in
fata Judecatoriei Sector 3 Bucureti, urmand a putea fi pusa in discuie orice excepie de
necompetenta materiala, teritoriala sau generala, din oficiu sau la cererea prilor.

IV.2. Actele de procedura efectuate de o instana necompetenta

Articolul 176 pct. 3 CPC enumer cazurile de nulitate necondiionat de existenta unei vtmri,
sanciune ce intervine independent de producerea sau nu a unei vtmri prii, prin nerespectarea
cerinei legale la efectuarea actului de procedur.

Potrivit articolului mai sus amintit, sunt nule actele de procedura ndeplinite de instana cu nclcarea
normelor de competenta. Ca atare, ori de cate ori se soluioneaz o cauza de o instanta
necompetenta, toate actele de procedura ndeplinite vor fi /pot fi declarate nule.

Ca regul, actele de procedur efectuate de ctre o instan necompetent, independent de felul

normelor de competen nclcate (necompeten general, material sau teritorial), sunt nule, fr
ca pentru constatarea incidenei acestei sanciuni s fie necesar existena unei vtmri, aflndu-
ne n prezena unei nuliti extrinseci.

Dac prima instan necompetent material sau teritorial exclusiv a soluionat cauza, deznvestindu-
se prin pronunarea unei hotrri judectoreti, nulitatea acesteia poate fi invocat n apel sau, dup
caz, n recurs12, n funcie de calea de atac de care aceasta este susceptibil, numai dac a fost
invocat de ctre pri la primul termen de judecat la care prile au fost legal citate n faa primei
instane,

Pentru a interveni nulitatea, este necesar ca necompetenta sa fie invocata in termenii si condiiile
prevzute de lege13, respectiv la primul termen de judecata la care prile sunt legal citate in fata
primei instane, de oricare dintre pari, de judector, in cazul necompetentei materiale si teritoriale de
ordine publica. Primul termen de judecata poate fi considerat si primul termen in fata Judecatoriei
Sectorul 3. Cu toate acestea, in situaia in care Judectoria Sector 3 considera ca primul termen este

12
Motivul de casare fiind cel prevzut de art. 488 alin. (1) pct. 3 NCPC ;
13
Art. 130 CPC si art. 1066 CPC;
17
 cel din fata Juctoriei Sectorului 4, atunci in baza art. 131 CPC, instana i verifica competenta si
poate dispune declinarea in favoarea Tribunalul Bucureti.

V. Consideraii referitoare la ntmpinarea si cererea reconvenionala in CPC;

V.1. ntmpinarea

Potrivit art. 208 CPC, ntmpinarea este obligatorie, n afar de cazurile n care legea prevede n mod
expres altfel. Nedepunerea ntmpinrii n termenul prevzut de lege atrage decderea prtului din
dreptul de a mai propune probe i de a invoca excepii, n afara celor de ordine public, dac legea
nu prevede altfel.

Aadar, prtul nu va mai putea invoca excepiile relative pe care trebuia s le invoce prin ntmpinare
(de exemplu, excepia de necompeten teritorial relativ), dup cum dovezile pe care nu le-a propus
prin ntmpinare nu vor mai putea fi ncuviinate n cursul procesului, cu exceptia situatiilor prevazute
la art. 254 alin. (2) din CPC. Desigur c prtul va putea discuta probele si temeinicia susinerilor
reclamantului14, ceea ce i permite s i fac o aprare, dar n condiii mult mai dificile dect atunci
cnd s-ar fi folosit de mijloacele de prob pe care le-ar fi putut propune n sprijinul poziiei sale. In
acest sens, sanciunea depunerii tardive a ntmpinrii este decaderea din drepturile mentionate
anterior.

V.2. Cererea reconvenionala

V.2.1. Aspecte generale

Potrivit art. 209 CPC, dac prtul are, n legtur cu cererea reclamantului, pretenii derivnd din
acelai raport juridic sau strns legate de aceasta, poate s formuleze cerere reconvenional.
Cererea reconvenional se depune, sub sanciunea decderii, odat cu ntmpinarea sau, dac
prtul nu este obligat la ntmpinare, cel mai trziu la primul termen de judecat.

In caz de nerespectare a termenului prevzut sau acordat de instana, paratul poate formula pretenii
printr-o aciune distincta, situaie in care instana poate proceda la conexarea cauzelor proceselor in
condiiile art. 139 CPC, daca sunt ndeplinite condiiile conexrii.

Termenul stabilit de lege pentru depunerea cererii reconvenionale este un termen procedural
imperativ absolut, reglementat de o norm de ordine privat, a crui nerespectare este sancionat
cu decderea din dreptul de a formula cerere reconvenional.

Prin urmare, dac cererea reconvenional este depus la dosar cu nclcarea termenului procedural
n fata primei instane, partea interesat are posibilitatea invocrii excepiei tardivitii formulrii sale,
cu soluionarea sa n consecin. Potrivit unor opinii doctrinare15, in acest caz, excepia tardivitii nu
poate fi invocat din oficiu de ctre instan, din moment ce nu exist o prevedere care s solicite

14
Art. 254 alin. (3) CPC;
15
TERZEA Viorel, Noul Cod de Procedura Civila adnotat ;
18
acordul expres al tuturor parilor pentru invocarea tardiv a acestora, ceea ce nseamn c si un
acord tacit este acceptat, caz n care instana nu ar mai putea invoca o atare sanciune, dat fiind
caracterul normei de ordine privat.

Raportat le aspectele mai sus menionate, dac prile se nvoiesc, cererea incidental depus tardiv
va putea fi soluionat mpreun cu cererea principal. Aadar, dac prtul depune cererea
reconvenional dup depunerea ntmpinrii sau, dac ntmpinarea nu este obligatorie, dup primul
termen de judecata, si reclamantul nu a invocat exceptia tardivitatii acesteia, atunci exista un acord
tacit.

Ali doctrinari16 susin opinia contrara, respectiv faptul ca decdere din dreptul de a depune
reconvenionala poate fi solicitat si de ctre instana, din oficiu.

Nota: Raportat la prezenta spea, din punct de vedere legal, cererea reconvenionala trebuia depusa
odata cu ntmpinarea, si trebuia sa respecte aceleai termene ca si ntmpinarea. Paratul nu a
respectat termenul de depunere al cererii reconvenionale.

Instana a ales sa nu invoce din oficiu excepia tardivitii, considernd ca este norma de drept privat.
In acest sens, instana a considerat ca daca reclamantul nu a invocat excepia tardivitii, ci doar
excepia prescripie, cererea a fost considerata ca acceptata. Aa cum am menionat, ali autori
considera ca, depunerea cererii reconvenionale peste termen legal va determina respingerea cererii
ca tardiv formulata, chiar si in situaia in care reclamantul consimte ca judecarea cererii
reconvenionale sa se realizeze mpreuna cu cerea principala17.

V.2.2. Timbrajul
V.2.2.1. Scurte consideraii

n ceea ce privete timbrarea acestei cereri, potrivit art. 34 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013, cererile
reconvenionale, cererile de intervenie principal, precum i cererile de chemare n garanie se
taxeaz dup regulile aplicabile obiectului cererii, dac aceasta ar fi fost exercitat pe cale principal.

A se taxa dup regulile aplicabile obiectului cererii principale nseamn a fi supus taxei judiciare de
timbru corespunztoare situaiei n care aceast cerere (cererea reconvenional) ar fi fost
introdus pe cale principal.

Taxele judiciare de timbru aferente cererii reconvenionale vor fi avansate de prtul-reclamant, sub
sanciunea anulrii acesteia ca netimbrat sau insuficient timbrat, dup caz.

V.2.2.2. Excepia de insuficienta timbrare a cererii reconvenionale

16
BOROI Gabriel;colectiv, Codul de procedura civila comentat ;
17 NCPC Comentat si adnotat G.C.Frentiu p. 422;
19
 Excepia netimbrrii sau a insuficientei timbrri a cererii este o excepie de procedur, peremptorie,
dar care ncepe cu un efect dilatoriu si absolut. Totodat, excepia de netimbrare sau de insuficient
timbrare are caracter de ordine public, fiind o excepie absolut. Prin urmare, aceasta poate fi
invocat de orice parte interesat, de procuror sau de instan, din oficiu.

Consecina admiterii excepiei de netimbrare sau de insuficient timbrare a cererii o constituie

anularea acesteia ca netimbrat, respectiv ca insuficient timbrat. Referitor la nulitatea acestui act de
procedur aceasta este o nulitate absolut, necondiionat de existenta unei vtmri, ce nu intervine
de drept si ca atare trebuie pronunat de ctre instan.

n ceea ce privete ordinea de soluionare a excepiilor procesuale, avnd n vedere c excepia

netimbrarii sau a insuficientei timbrri a cererii vizeaz legala sesizare a instanei i constituie plata
serviciului ce urmeaz a fi prestat de aceasta, instana se va pronuna cu prioritate asupra sa.

In ipoteza cererilor incidentale supuse taxrii, instana judectoreasc este obligat s stabileasc
cuantumul taxei judiciare de timbru si s-i pun n vedere prii obligaia achitrii acesteia, nainte de
a pronuna soluia de anulare a cererii ca netimbrat, prin raportare la art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr.
80/2013.

Note: Avnd in vedere faptul ca Paratul a introdus cererea reconvenionala la Judecatoria Sector 4:

- Exista posibilitatea ca Paratul sa achite taxa de timbru si ulterior, sa ii respinga cererea

reconventionala ca tardiv formulata;
- Exista posibilitatea ca Paratul sa achite taxa de timbru si instanta sa nu respinga
cererea ca tardiva avand in vedere faptul ca, asa cum am mentionat, potrivit doctrinei
instanta nu poate respinge cererea reconventionala, daca reclamantul nu s-a opus.;
- Exista posibilitatea ca Paratul sa nu achite taxa de timbru, si cererea acestuia sa fie
judecata raportat la taxa judiciara de timbru platita in fata Judecatoriei Sectorului 4,
respectiv in limita a 100 de lei.
- Raportat la prezenta speta, Paratul trebuie sa plateasca o taxa de timbru la valoarea
ultimei transe pe care o solictata, respectiv la valoarea de 100.000 de lei.
VI. Cadrul procesual

Fata de dispoziiile art. 60 alin. 1 C. proc. civ. , regula este ca raporturile dintre coparticipani sunt
guvernate de principiul independentei procesuale.

Principiul independenei procesuale comport o excepie menionat n art. 60 alin. (2) CPC, i
anume atunci cnd efectele hotrrii se ntind asupra tuturor reclamanilor ori parilor sau
cnd actele de procedur ndeplinite numai de unii dintre ei ori termenele ncuviinate numai unora
dintre ei pentru ndeplinirea actelor de procedur profit i celorlali, cauzele rezidnd fie n natura
raportului juridic, fie ntr-o dispoziie expres a legii.

20
n acest caz coparticiparea procesual pasiv este obligatorie, iar ignorarea acestui aspect conduce
la respingerea aciunii pentru lipsa coparticiprii procesuale pasive.

Chemarea n judecat (prin motenitorii), este o necesitate juridic obiectiv, deoarece nu este de
conceput ca acelai act, expresie a unuia i aceluiai consimmnt s fie n acelai timp valabil
pentru o parte i nevalabil fat de cealalt.

Mai mult, chemarea n judecata a tuturor prilor implicate n ncheierea sau emiterea acestuia
reprezinta o conditie necesara, constituind un caz de coparticipare procesuala obligatorie.

Necesitatea chemarii n judecata a partilor, iar n cazul decesului acestuia, a mostenitorilor sai care
au ncheiat actul juridic a carui rezolutiune se solicita rezida n necesitatea asigurarii tuturor garantiilor
principiului dreptului la un proces echitabil.

Avand in vedere faptul ca se urmareste rezolutiunea Contractului, este imperios necesar ca toate
partile implicate n ncheierea lui (sau mostenitorii acestora) sa aiba posibilitatea de a-si face apararile
necesare pentru a li se asigura astfel dreptul la un proces echitabil n fata unei instante, garantat de
art. 6. alin. 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Este necesar sa li se permita mostenitorilor sa si faca apararile necesare, cu att mai mult cu ct
efectele rezolutiunii Contractului se vor produce n patrimoniul lor, ntruct ei preiau drepturile si
obligatiile autorului lor.

Raportat la prevederile art. 1282 CC, la moartea unei pri, drepturile i obligaiile contractuale ale
acesteia se transmit succesorilor si universali sau cu titlu universal, dac din lege, din stipulaia
prilor ori din natura contractului nu rezult contrariul.

Asadar, succesorii unei pri, fiind continuatorii acesteia, vor fi inui de toate angajamentele asumate
de de cuius, cu excepia celor care nu pot face obiectul unei transmisiuni, fie n temeiul contractului
ori a legii, fie din cauza caracterului intuitu personae al drepturilor i obligaiilor.

Aceti succesori devin pri contractante n contractele ncheiate de ctre autorul lor i intr n
categoria prilor derivate, devenite sau survenite. n aceast calitate, ei se substituie sau nlocuiesc
partea contractant sau prile contractante originare, primare sau iniiale, care au fost persoanele
de la care au dobndit patrimoniul sau o parte din patrimoniu18.

Potrivit principiului relativitii efectelor actelor juridice contractul i produce efectele numai ntre
prile contractante. Dar, potrivit doctrinei i jurisprudenei, contractul i produce efectele i fa de
succesorii prilor, persoane care, dei nu au participat la ncheierea contractului, nici personal i nici

18
L. Pop, Tratat, vol. II, p. 567;
21
 prin reprezentare, date fiind anumite raporturi n care se afl cu prile contractante, suport efectele
contractului asemenea prilor19.

VII. Admisibilitatea in principiu a cererii de intervenie

Raportat la prezenta spea, la data de 03.03.2017. P.R. a formulat cerere de intervenie.

Apreciem cererea de intervenie admisibila in principiu, avnd in vedere ca intervenientul dovedete

un drept propriu, n strns legtur cu dreptul dedus judecii, precum i un interes personal i legitim
de a interveni n prezenta cauz.

Astfel, acesta este fiul numitei PS care a semnat alturi de Parat Contractul ce face obiectul aciunii
principale de rezoluiune. In urma decesului numitei PS, intervenientul, in calitate de succesor, prin
intermediul motenirii legale, a dobndit un drept (in cota parte) asupra ultimei rate nencasate din
preul Imobilului vndut.

De asemenea, tot prin intermediul motenirii legale, intervenientul a dobndit calitatea de parte in
Contractul supus rezoluiunii. Aceasta calitate de parte in raportul juridic de drept substanial ii confer
intervenientului vocaia de a avea calitatea de parte in raportul juridic de drept procesual.

VIII. Rezoluiunea Contractului

Rezoluiunea contractului este o sanciune a neexecutrii culpabile a contractului sinalagmatic,

constnd n desfiinarea retroactiv a acestuia si repunerea prilor n situaia avut anterior ncheierii
contractului.

Pentru a putea cere rezoluiunea unui astfel de contract, condiia sine qua non este ca neexecutarea
contractului s fie nsemnat, respectiv s fie important. Partea n privina creia nu s-a executat
are alegerea fie s oblige pe cealalt parte s execute convenia, cnd aceasta este posibil, fie s
cear desfiinarea cu daune-interese.

Potrivit art. 1021 C. civ., o asemenea aciune va putea fi exercitat numai de partea n privina creia
angajamentul nu s-a executat. Aadar, rezoluiunea contractului poate fi solicitata doar de ctre
partea care a executat sau care declara ca este in msura sa execute contractul.20

Mai mult potrivit principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, nimeni nu poate invoca in
susinerea intereselor sale propria sa culpa, adagiu latin potrivit cruia nimeni nu poate sa obin
foloase invocnd propria sa vina, incorectitudine, si nici sa se apere valorificnd un asemenea temei.

19
C. A. Craiova, s. com., dec. nr. 201/2008, n RRDJ nr. 6/2009, p. 114;
20
C. Ap. Bucuresti, s. com dec nr. 281/2000;
22
 Reclamantul a invocat rezoluiunea pe motivul neplii celei de a III-a rata din preul Imobilului, aspect
ce nu are nicio relevanta deoarece aceasta este o obligaie stabilita in sarcina sa si, aa cum am
menionat debitorul obligaiei neexecutate nu va putea solicita niciodat rezoluiunea.

Cererea Reclamantului prin care solicita rezoluiunea Contractului izvorta din neexecutare sa
precum si din simpla temere ca, in viitor, Contractul ar putea fi atacat cu o actiune in anulabilitate, nu
constituie motiv pentru a formula o astfel de solicitare.

Temerea atacrii Contractului de ctre parat nu reprezint un motiv de culpa in executarea obligaiilor
contractuale, chiar daca s-ar materializa un asemenea demers, acesta nu poate constitui dect o
expresie a exercitrii legale a unui drept in virtutea principiului liberului acces la justiie, prevzut de
art. 21 din Constituia Romniei.

IX. Renunarea le judecata/Renunarea la dreptul pretins a Reclamantului

IX.1. Consideraii generale

Prin renuntarea la judecata, reclamantul nu-si abandoneaza si posibilitatea de a exercita ulterior

o actiune impotriva aceluiasi parat, cu acelasi obiect si cu aceeasi cauza, in timp ce prin renuntarea
la insusi dreptul dedus judecatii reclamantul renunta definitiv la pretentia sa, nemaiputand
reinvesti instanta cu o cerere identica, efectele juridice ale actelor de dispozitie.

IX.2. Renunarea le judecata

n principiu, renunarea la judecat poate fi fcut oricnd n cursul judecii i trebuie s fie expres
i neechivoc, neputnd fi dedus din alte susineri ale prii, care pot avea alt neles dect cel al
unei renunri.21

Referitor la renunare in situaia in care s-a fcut dup comunicarea cererii de chemare n judecat,
dar pn la primul termen la care prile sunt legal citate, art. 406 CPC prevede expres c nu este
necesar consimmntul prtului, dar, la cererea acestuia din urm, reclamantul poate fi obligat la
cheltuieli de judecat.

Dac renunarea s-a fcut la primul termen la care prile sunt legal citate sau ulterior acestui moment,
este necesar acordul prtului. Soluia a fost justificat n doctrin pe considerentul c prtul,
existnd riscul unui alt proces i apreciind din actele de procedur efectuate n cauz c reclamantul
nu va ctiga procesul, urmrete obinerea unei hotrri cu autoritate de lucru judecat, motiv pentru
care se opune renunrii reclamantului i cere continuarea judecii.22

Legiuitorul nfieaz condiiile n care se prezum acordul prtului, artnd c, dac prtul nu
este prezent la termenul la care reclamantul declar c renun la judecat, instana va acorda

21
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 585/1980 i nr. 659/1986, n V.M. Ciobanu, G. Boroi, T.C. Briciu, op. cit., 2011, p. 323;
22
V.M. Ciobanu, G. Boroi, T.C. Briciu, op. cit., 2011, p. 323;
23
prtului un termen pn la care s i exprime poziia fat de cererea de renunare23. Lipsa unui
rspuns pn la termenul acordat se consider acord tacit la renunare.

Renunarea la judecat poate fi total sau parial, n sensul c poate privi ntreaga cerere ori
doar anumite capete de cerere. Dispoziiile art. 406 CPC sunt aplicabile i n cazul renunrii la
cererile accesorii, adiionale sau incidentale.

Efectele renunrii producndu-se retroactiv, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar

declanrii litigiului, motiv pentru care, n cazul n care dreptul la aciune nu s-a prescris, reclamantul
are posibilitatea de a introduce o nou cerere de chemare n judecat pentru valorificarea aceluiai
drept, fr s i se poat opune cu succes autoritatea de lucru judecat, n procesul anterior
nejudecndu-se, practic, nimic.

Renunarea la judecat a reclamantului fa de unul dintre pri nu produce niciun efect fa de

ceilali pri, dup cum rezult expres din art. 407 alin. (2) CPC, judecata continund n privina
prilor fa de care nu s-a renunat24.

Renunarea reclamantului la judecat nu afecteaz o eventual cerere de intervenie principal sau

o cerere reconvenional. ntruct cererile accesorii nu au un caracter de sine stttor, urmeaz a fi
respinse n cazul renunrii exprese doar la captul principal de cerere, deoarece renunarea implic
i renunarea la judecata cererii accesorii. Astfel, reclamantul renuntor nu poate pretinde cheltuielile
de judecat ocazionate de proces25

IX.3. Renunarea la dreptul subiectiv pretins mpotriva prtului

Prin aceast renunare, reclamantul pierde posibilitatea de a se adresa instanei cu o nou cerere de
chemare n judecat, prin care s urmreasc valorificarea dreptului subiectiv pretins mpotriva
prtului26.

Prin renunarea la dreptul subiectiv pretins mpotriva prtului, reclamantul pierde posibilitatea de a
se mai adresa instanei cu o nou cerere de chemare n judecat prin care s urmreasc
valorificarea respectivului drept. Tocmai de aceea, n acest caz pentru prt nemaiexistnd riscul de
a fi acionat din nou n justiie, nu mai este necesar acordul su pentru ca instana s ia act de
renunarea la drept, aciunea introductiv urmnd s fie respins ca nefondat.

Spre deosebire de renunarea la judecat, consimmntul prtului nu mai este necesar, indiferent
de momentul la care intervine renunarea la drept, deoarece nu mai exist riscul de a fi chemat n
judecat pentru valorificarea dreptului subiectiv la care s-a renuna27.

23 I. Le, Tratat, vol. I, 2014, p. 861;

24 C.A. Ploieti, s. com. i cont. adm., dec. nr. 361/2008, portal.just.ro;
25 C.A. Bucureti, s. a VI-a com., dec. nr. 575/R/2007, portal.just.ro;
26 V.M. Ciobanu, G. Boroi, T.C. Briciu, op. cit., 2011, p. 324;
27 Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 501; C.A. Oradea, s. civ., dec. nr. 1272/2007, portal.just.ro;

24
 Renunarea reclamantului la dreptul invocat nu are niciun efect asupra cererii de intervenie principal
ori asupra cererii reconvenionale.

IX.4. Consideraii finale

Avnd in vedere momentul procesual in care ne aflam, in situaia in care Reclamantul renuna la
judecata, nu este necesar acordul Paratului. Cu toate acestea, la solicitarea Paratului, Reclamantul
poate fi obligat de ctre instana de judecata la plata cheltuielilor de judecata.

Aceleai aspecte se aplica si referitor la renunarea la dreptul pretins. Astfel, acordului Paratului nu
este necesar si, la solicitarea acestuia, reclamantul va fi obligat la suportarea cheltuielilor de judecata.

In concluzie, indiferent de actul de dispoziiei ales, Reclamantul poate fi obligat la plata cheltuielilor
de judecata la solicitarea paratului, singura diferena fiind aceea ca, in cazul renunrii la dreptul
pretins, reclamantul nu mai poate solicita concursul instanei de judecata. In cazul renunrii la
judecata, reclamantul poate ncepe un nou proces, cu excepia cazului in care dreptul sau nu s-a
prescris.

X. Soluiile ce ar putea fi date in prezenta spea.

Din punct de vedere juridic, raportat la motivele pentru care se invoca rezolutiunea, consideram ca
nu exista niciun temei legal in virtutea caruia sa fie admisibila actiunea in rezolutiune a Contractului.

Recomandam Reclamantului sa plateasca ultima rata din pretul datorat avand in vedere faptul ca nu
exista temei legal pentru a se dispune rezolutiunea Contractului.

Totodata, raportat la cele mentionate de catre P.R. si anume faptul ca va solicita anularea Contractului
ca urmare a intervenirii dolului, in situatia in care ar formula o asttfel de actiune, si ar fi in mod
exceptional admisa, Reclamantul va fi repus in situatia anteioara si astfel banii pe care i-a platit ii vor
fi restituiti. Apreciem ca o astfel de cerere ca fiiind netemeinica.

Necompetenta: Termenul din 20.03.2017 este primul termen la care toate partile au fost legal
citate in fata Judecatoriei Sector 3 Bucureti, urmand a putea fi pusa in discuie orice excepie de
necompetenta materiala, teritoriala sau generala, din oficiu sau la cererea prilor.
Cererea reconventioanala: In situatia in care Paratul va timbra cererea reconventionala,
exista posibilitatea ca instanta sa o respinga ca tardiv formulata avand in vedere faptul ca, potrivit
opiniei minoritare, sanctiunea decaderii poate fi invocata si de instanta din oficiu.
Admisbilitatea in principiu a cererii de interventie: Apreciem cererea de intervenie
admisibila in principiu, avnd in vedere ca intervenientul dovedete un drept propriu, n strns
legtur cu dreptul dedus judecii, precum i un interes personal i legitim de a interveni n prezenta
cauz.

25
 Rezolutiune: Cererea Reclamantului prin care solicita rezoluiunea contractului izvorta din
neexecutare sa precum si din simpla temere ca in viitor Contractul ar putea fi atacat cu o
actiune in anulabilitate, nu constituie motiv pentru a formula o astfel de solicitare. Temerea
atacarii Contractului de catre Parat nu reprezinta un motiv de culpa in executarea obligatiilor
contractuale, chiar daca s-ar materializa un asemenea demers, acesta nu poate constitui
decat o expresie a exercitarii legale a unui drept in virtutea principiului liberului acces la justiie,
prevzut de art. 21 din Constitutia Romaniei.

XI. Consideraii Finale

Prezenta Opinie Legala este acordat in baza prevederilor legale in vigoare la data redactrii. Opinia
Legala poate suferi schimbri ca urmare a modificrilor legislative aprute ulterior.

26
I.3. Lucrare profesional nr. 3

A.B a formulat cerere de executare silit mpotriva lui C.D. pentru recuperarea sumei de
50.000 lei pe care C.D. i-o datora n temeiul contractului de mprumut autentificat sub nr.
111/2016. Dup ncuviinarea executrii silite, executorul a emis o somaie prin care i-a pus
n vedere debitorului C.D. s-i ndeplineasc obligaia n termen de 15 zile, n caz contrar
urmnd ca imobilul situat n Bucureti sector 3 s fie vndut silit.

E.F. a formulat contestaie la executare prin care a artat c prin sentina civil nr. 100/2000
pronunat de Judectoria sector 3 a fost admis aciunea sa n revendicare formulat n
contradictoriu cu C.D. care a fost obligat s-i lase imobilul n deplin proprietate i posesie,
motiv pentru care pretinde un drept de proprietate asupra bunului urmrit.

AB a depus ntmpinare prin care a solicitat respingerea contestaiei la executare artnd

faptul c C.D. locuiete n continuare n imobil ntruct hotrrea judectoreasc din anul
2000 nu a fost pus n executare n termenul de prescripie de 10 ani astfel nct a pierdut
puterea executorie.

Prin sentina civil nr. xxx/2017 a fost admis contestaia la executare formulat de E.F., s-a
dispus desfiinarea i ncetarea executrii silite ncepute de creditoarea AB n dosarul de
executare 11/2017 n temeiul titlului executor contractul de mprumut.

Exprimai un punct de vedere referitor la natura i termenul cii de atac deschise mpotriva
hotrrii prin care se soluioneaz contestaia la executare corobornd prevederile art. 651
alin. 4 C. pr. civ. cu art. 718 C. pr. civ.

27
Consideraii referitoare la natura i termenul cii de atac deschise mpotriva hotrrii prin care
se soluioneaz contestaia la executare corobornd prevederile art. 651 alin. 4 C. pr. civ. cu
art. 718 C. pr. civ.

Art. 651 alin. 4 C. pr. civ. dispune urmtoarele Dac prin lege nu se dispune altfel, instana de
executare se pronun prin ncheiere executorie, care poate fi atacat numai cu apel, n termen de
10 zile de la comunicare.

Art. 718 C. pr. civ dispune urmtoarele (1) Hotrrea pronunat cu privire la contestaie poate fi
atacat numai cu apel, cu excepia hotrrilor pronunate n temeiul art. 712 alin. (4) i art. 715 alin.
(4) care pot fi atacate n condiiile dreptului comun.

(2)Hotrrea prin care s-a soluionat contestaia privind nelesul, ntinderea sau aplicarea titlului
executoriu este supus acelorai ci de atac ca i hotrrea ce se execut. Dac prin contestaie s-
a cerut lmurirea nelesului, ntinderii ori aplicrii unui titlu care nu constituie hotrre a unui organ
de jurisdicie, hotrrea prin care s-a soluionat contestaia va putea fi atacat numai cu apel,
dispoziiile alin. (1) aplicndu-se n mod corespunztor.

Art. 651 alin. 4 C. pr. civ. reglementeaz regimul juridic al hotrrilor pronunate de instana de
executare. In acest sens, este expres menionat faptul ca instana de executare se pronun prin
ncheiere executorie, indiferent c prin intermediul ei se soluioneaz o contestaie la executare sau
orice alt incident aprut n cursul executrii silite. Doar n cazul n care exist derogri exprese de la
acest principiu, instana de executare soluioneaz cererea prin sentin.

Avnd n vedere expresia folosit de legiuitor n toate cazurile, apreciem c instana de executare
se va pronuna prin ncheiere chiar si n acele situaii n care legea folosete termenul de hotrre
(art. 718) ntruct acesta are o semnificaie generic, prin raportare la prevederile art. 424 C. pr. civ.,
text care include si ncheierea n categoria hotrrilor date de instane, alturi de sentine i decizii.

ncheierile instanei de executare pot fi atacate numai cu apel, n termen de 10 zile de la comunicare,
dac prin lege nu se prevede altfel.

Potrivit textului modificat, toate ncheierile instanei de executare trebuie comunicate parilor, ntruct
de la aceast dat curge termenul pentru declararea cii de atac a apelului, iar dup soluionarea
acesteia, ncheierile devin definitive, neputnd fi atacate i cu recurs, o astfel de cale de atac fiind
inadmisibil, fa de expresia folosit de legiuitor numai.

Sub aspectul duratei termenului de apel, se constat c, n faza executrii silite, este instituit o
derogare de la textul de drept comun, potrivit creia termenul de apel este de 30 de zile de la
comunicarea hotrrii28.

28
Art. 468 alin. (1) C. pr. civ.;
28
Prin excepie de la regula nscris n art. 651 alin. (4) C. pr. civ., hotrrile prin care instana de
executare se pronun asupra mpririi bunurilor proprietate comun pe cote-pri sau n
devlmie29, precum i hotrrile date n contestaiile prin care tere persoane pretind c au un drept
de proprietate sau un alt drept real asupra bunului urmrit30 pot fi atacate n condiiile dreptului comun.
Aceasta nseamn c, n cazul prevzut la art. 712 alin. (4) C. pr. civ., hotrrea este supus numai
apelului, conform art. 483 alin. (2) C. pr. civ., n termen de 30 de zile de la comunicare, iar n cazul
prevzut la art. 715 alin. (4) C. pr. civ., hotrrea este supus, n funcie de valoare, fie numai
apelului, fie att apelului, ct i recursului, n termenul de drept comun.

O alt excepie este prevzut de art. 718 alin. (2) C. pr. civ., n ceea ce privete calea de atac la
care este supus hotrrea prin care s-a soluionat contestaia la titlu, sens n care se prevede c
aceasta este supus acelorai ci de atac ca si hotrrea ce se execut.31

In concluzie, referitor la natura caii de atac, regula este Apelul, in 10 zile de la comunicare, cu
urmtoarele excepii:

- n cazul prevzut de art. 712 alin. (4) CPC, hotrrea de prim instan este
supus apelului n termen de 30 de zile de la comunicare, iar hotrrea dat n apel
este definitiv, nefiind supus recursului;
- hotrrile date n contestaiile prin care tere persoane pretind c au un drept de
proprietate sau un alt drept real asupra bunului urmrit32, hotrrea este supus, n
funcie de valoare, fie numai apelului, fie att apelului, ct i recursului, n termenul de
drept comun.
- ct privete hotrrea pronunat n contestaia la titlu, n aplicarea
principiului accesorium sequitur principale, art. 718 alin. (2) CPC prevede c aceasta
este supus acelorai ci de atac ca i hotrrea ce se execut, iar, dac prin
contestaie s-a cerut lmurirea nelesului, ntinderii ori aplicrii unui titlu care nu
constituie hotrre a unui organ de jurisdicie, hotrrea prin care s-a soluionat
contestaia va putea fi atacat numai cu apel.

Note:

(i) Hotrrile pronunate n apel nu pot fi atacate cu recurs, acest lucru rezultnd din
dispoziiile art. 483 alin. (2) teza ultim CPC, potrivit crora nu sunt supuse recursului
hotrrile date de instanele de apel n cazurile n care legea prevede c hotrrile de
prim instan sunt supuse numai apelului;

29
Art. 712 alin. (4) C. pr. civ.;
30
Art. 715 alin. (4) C. pr. civ.;
31 BOROI Gabriel, colectiv, Codul de procedura civila comentat;
32
Art. 715 alin. (4) C. pr. civ.;
29
(ii) hotrrea pronunat de instana de executare n contestaia la executare introdus de
terul care pretinde un drept de proprietate sau un alt drept real poate fi atacat potrivit
dreptului comun [art. 718 alin. (1) teza final CPC], adic inclusiv cu recurs, dac valoarea
litigiului este mai mare de 500.000 lei. Tot n exemplul artat, dac respectiva hotrre va
consfini nvoiala prilor, va putea fi atacat doar cu recurs, indiferent de valoarea
obiectului (art. 440 CPC).
(iii) Raportat la dispozitiile art. 712 alin. (4) , in toate cazurile menionate, hotrrea de prim
instan va fi sentin dac prin aceasta se soluioneaz fondul sau se deznvestete
instana, iar hotrrea pronunat n calea de atac va fi decizie.

30
I. 4. Lucrare profesional nr. 4

La data de 3 martie 2016 AA persoan fizic cu domiciliul n Ploieti, jud. Prahova ncheie, pentru
o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere cu BB persoan juridic cu sediul social n Craiova,
jud. Dolj.

Contractul de nchiriere viza un imobil (apartament) aflat la parterul unui bloc situat n Bucureti,
sector 3. Prin contract prile au stabilit c se va plti chirie lunar de 1500 de lei, c imobilul va avea
destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i c BB societatea chiria va efectuat, pe
cheltuial proprie care nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri aduse
apartamentului cu privire la reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de monitorizare i
alarm.

Cu privire la aceste lucrri tehnice prile au convenit ca la sfritul celor 3 ani de nchiriere
apartamentul s fie predat proprietarului AA, inclusiv cu lucrrile tehnice efectuate de ctre BB, fr
ca acesta din urm s cear vreo despgubire pentru aceste lucrri.

Pe parcursul derulrii contractului, respectiv, n data de 16 mai 2017, AA a observat c chiriaul BB

nu a respectat destinaia atribuit imobilului prin contractul de nchiriere, respectiv n loc s foloseasc
apartamentul pentru depozitarea arhivei, BB folosete spaiul ca punct de lucru cu activitate, prestnd
servicii comerciale ctre teri (intermediere servicii turistice).

n contextul de fapt prezentat n spe, proprietarul AA se prezint la dvs., n calitate de avocat, i v

cere ajutorul n sensul de a termina nchirierea i de a evacua pe chiriaa BB din spaiul nchiriat,
avnd n vedere c acesta nu a respectat clauza contractual cu privire la destinaia bunului imobil
nchiriat.

De asemenea, v menioneaz c dorete variante / proceduri ct mai rapide pentru finalizarea

acestor demersuri. Cu privire la aceste aspecte v solicit o opinie legal n care s prezentai
variantele pe care le are, demersurile ce trebuie fcute, costurile aferente, durata estimat a
procedurilor. Redactai aceast opinie legal.

31
 OPINIIE LEGALA

In atenia: Proprietarului AA (Proprietarul);

De la : Alexandra Minca

Ref.: Terminarea nchirierii si variantele/procedurile cat mai rapide pentru finalizarea demersurilor
de terminare a nchirierii si de evacuare a chiriaului

Data: 22 August 2017

I. Situaia de fapt

Prezenta opinie legala a fost redactata de ctre Alexandra Minca (Avocatul) la solicitarea adresata
de ctre Proprietar avnd in vedere situaia de fapt expusa mai jos, respectiv:

(i) La data de 03.03 2016, Proprietarul, persoan fizic cu domiciliul n Ploieti, jud. Prahova,
a ncheiat pentru o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere cu BB, persoan juridic
cu sediul social n Craiova, jud. Dolj ( Chiriaul );
(ii) Contractul de nchiriere vizeaz un imobil (apartament) aflat la parterul unui bloc situat n
Bucureti, sector 3 (Imobilul);
(iii) Prin contract prile au stabilit c se va plti o chirie lunar de 1500 de lei si c Imobilul va
avea destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i Chiriaul va efectua, pe cheltuial
proprie care nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri aduse
Imobilului cu privire la reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de
monitorizare i alarm (Cheltuielile);
(iv) Potrivit dispoziiilor contractuale, la sfritul perioadei de nchiriere, Proprietarul pstreaz
lucrrile tehnice/mbuntiri aduse Imobilului fr dreptul Chiriaului la restituirea
contravalorii acestora;
(v) Chiriaul nu a respectat destinaia atribuit Imobilului prin contractul de nchiriere,
respectiv n loc s foloseasc Imobilul pentru depozitarea arhivei, Chiriaul a folosit spaiul
ca punct de lucru cu activitate, prestnd servicii comerciale ctre teri, respectiv
intermediere servicii turistice.

Pornind de la Situaia de Fapt, Proprietarul a solicitat efectuarea unei opinii legale pentru a identifica
cum poate fi terminata nchirierea precum si variantele/procedurile cat mai rapide in vederea
finalizrii demersului mai sus menionat si dispunerea evacurii Chiriaului.

II. Pentru elaborarea prezentei opinii legale am analizat urmtoarelor acte normative:
1. Codul Civil din 17 iulie 2009 (Legea nr. 287/2009)*) Republicare (CC);
2. Legea 134/2010 privind Codul de procedura Civila republicat (CPC);
3. Ordonana de urgenta 80/2013 (O.U.G. nr. 80/2013)

32
 Actele normative anterior menionate vor fi denumite in cele ce urmeaz in mod colectiv Legislaia
Relevanta.

III. Analiza efectuata prezinta urmtoarele puncte principale:

(i) Consideraii referitoare la Terminarea nchirierii;
(ii) Variantele/procedurile cat mai rapide pentru finalizarea demersurilor de terminarea
nchirierii si de evacuare a Chiriaului;
(iii) Concursul intre procedura de drept comun si procedura speciala;
(iv) Concluzii;
(v) Consideraii Finale

IV. Definiie. Termeni

In cele ce urmeaz, termenii de mai jos vor avea urmtorul neles:

Locator nseamn proprietarul, locatorul principal, sublocatorul, cesionarul sau dobnditorul

imobilului
Locatar nseamn locatarul principal, chiria sau arenda, sublocatarul sau un cesionar al
locatarului

V. Consideraii referitoare la Terminarea nchirierii

Potrivit dispoziiilor art. 180033 din CC Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau
dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-
interese si, dup caz, rezilierea contractului. In acest sens, folosirea lucrului altfel dect potrivit
destinaiei stabilite este calificat ca abuziv si conduce la plata despgubirilor si, dup, caz, la
rezilierea contractului.

Totodat, potrivit dispoziiilor art. 179934 din CC Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n
locaiune cu pruden si diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei
prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit
creia locatarul l folosete.

Raportat la dispoziiile art. 179635 CC, principalele obligaii ale locatarului sunt: (i) luarea n primire a
bunului dat n locaiune; (ii) plata chiriei; (iii) folosirea bunului cu pruden, diligen si potrivit
destinaiei sale; (iv) restituirea bunului (la ncetarea contractului).

33 Schimbarea formei ori destinaiei bunului. Folosirea abuziv;

34 Obligaiile privind folosirea bunului;
35 Obligaiile principale

33
 Aadar, locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden si diligen si potrivit
destinaiei stabilite prin contract. Mai mult, locatarul nu va putea schimba destinaia lucrului nchiriat
dect cu acordul locatorului.

Raportat la nelegerea prilor prevzut in dispoziiile contractuale, nerespectarea clauzei

referitoare la destinaia Imobilului conduce la rezilierea de plin drept avnd in vedere pactul comisoriu
inserat in Contract.

In acest sens, efectul specific al pactului comisoriu este acela de desfiinare de drept a unei convenii
n care el este inserat, fr notificare sau trecerea vreunui termen.

Proprietarul36 are dreptul de a rezilia unilateral contractul de nchiriere, prin transmiterea unei notificri
de reziliere chiriaului. n acest caz, contractul de nchiriere va fi reziliat automat, de drept, la primirea
de ctre chiria a notificrii de reziliere, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti.

VI. Variante/Proceduri de evacuare

VI.1. Procedura de evacuare prevzut de art. 1034-1049 CC

Consideraii

Procedura de evacuare prevzut de art. 1034-1049 CPC este una speciala, facultativa, expeditiva,
contentencioasa, nsoita de o serie de garanii procedurale care sunt instituite in special in favoarea
locatorului.

Caracterul urgent rezulta din dispoziiile exprese ale art. 104237 CPC, respectiv din modalitatea de
citare, din faptul ca ntmpinarea nu este obligatorie, din termenul scurt de apel, din inadmisibilitatea
formulrii cererii reconvenionale.

Referitor la garaniile procedurale instituite in sarcina locatorului pot fi enumerate urmtoarele: (i)
domiciliul procesual obligatoriu al paratului la locul imobilului; (ii) soluionarea cereri de urgenta; (iii)
lipsa obligaiei paratului de a depune ntmpinare; (iv) termen scurt de apel.

Potrivit art. 1034 CPC, procedura de evacuare se aplic n litigiile privind evacuarea din imobilele
folosite sau, dup caz, ocupate fr drept de ctre fotii locatari sau alte persoane.

36Jud. Sect. 6 Bucureti Sentina nr. 2046 din 16.03.2015;

37
(1) Cererea de evacuare se judec cu citarea prilor, n afar de cazul n care evacuarea imobilului pentru
neplata chiriei sau a arenzii se solicit n baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu
executoriu, potrivit legii.
(2)Cererea de evacuare se judec de urgen, n camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dac s-a dat cu
citarea prilor.
(3)ntmpinarea nu este obligatorie.
(4)Dac s-a solicitat i plata chiriei ori a arenzii exigibile, instana, cu citarea prilor, va putea dispune odat
cu evacuarea i obligarea prtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile n cursul judecii.
(5)Hotrrea de evacuare este executorie i poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la
pronunare, dac s-a dat cu citarea prilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr citarea lor.

34
Aadar, procedura speciala de evacuare reprezint o alternativ raportata la cererile ntemeiate pe
dispoziiile de drept comun.

In situaia in care cererea ntemeiat pe procedur special viseaz exclusiv evacuarea, reclamantul
are posibilitatea de a solicita realizarea dreptului de despgubire precum si a altor drepturi de natur
contractual sau legal fie pe calea altor proceduri speciale: cererile cu valoare redus sau ordonana
de plat, fie n cadrul unei aciuni ntemeiate pe dreptul comun.

In acest sens, in situaia in care Proprietarul dorete evacuarea Chiriaului, acesta poate solicita
evacuarea prin procedura speciala.

In prezenta spea, Proprietarul nu a specificat daca Contractul este in forma autentica sau daca este
sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent. Contractul de locaiune constatat
printr-un nscris autentic sau sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent
reprezint titlu executoriu la expirarea termenului38, respectiv la expirarea termenului de preaviz39.

In acest sens, daca Proprietarul se regsete ntr-una dintre ipotezele mai sus menionate, acesta
dispune de un titlu executoriu. n aceste condiii, o cerere de evacuare ntemeiat pe procedura
special sau chiar pe procedura de drept comun este lipsit de interes.

Procedura prealabil. Notificarea de reziliere si de evacuare

Raportat la Legislaia Relevanta, Proprietarul are obligaia de a trimite Chiriaului o notificare de

reziliere a contractului de nchiriere.

Procedura special a evacurii implica de asemenea si o procedura prealabila. n acest sens, conform
art. 1.038 CPC, dac locatarul a folosit imobilul n temeiul unui contract de locaiune ce a ncetat
indiferent de cauz, locatorul are obligaia de a notifica locatarul n scris, prin executor judectoresc,
cu privire la obligaia de a preda imobilul n cel mult 30 de zile de la data primirii notificrii.
Nerespectarea normei referitoare la transmiterea notificrii de evacuare prin executor judectoresc
atrage sanciunea nulitii procedurii de notificare. Nulitatea este una relativ si necondiionat de
existenta unei vtmri.

Procedura de evacuare:

Raportat la Legislaia Relevanta exista 2 tipuri de evacuare: (i) evacuarea voluntar i (ii) evacuarea
judiciar.

38 Art.1.809 CC
39 Art. 1816 alin 3 CC
35
Evacuarea voluntara presupune fapta locatarului sau ocupantului imobilului, care, odat ce a primit
notificarea de evacuare, prsete imobilul. In acest caz, persoana ndreptita va intra de drept n
posesia imobilului, fr a parcurge procedura judiciar.

Potrivit art. 1040 alin. 2 CPC, se instituie o prezumie legala referitoare la prsirea imobilului dac
activitile economice ale locatarului, ocupantului sau persoanelor aflate sub controlul lor au ncetat,
dac au fost predate cheile imobilului ori au fost ridicate echipamentele, mrfurile sau alte bunuri
mobile.

Dac notificarea nu determin evacuarea voluntar a imobilului, persoana ndreptit poate sesiza
instana competent, n temeiul art. 1.041 CPC. In acest sens, persoana ndreptita va solicita
evacuarea pentru lipsa titlului locativ.

Citarea:

n principiu, potrivit art. 1.042 alin. 1 CPC, pentru soluionarea cererii de evacuare se impune citarea
prilor n vederea purtrii unor dezbateri sumare, n camera de consiliu. Cu toate acestea, ca
excepie de la regul, citarea nu mai este necesar atunci cnd reclamantul i ntemeiaz cererea
pe dispoziiile unui contract ce constituie, potrivit legii, titlu executoriu pentru plata chiriei sau amenzii,
iar evacuarea este solicitat tocmai pentru nendeplinirea acestor obligaii.

Art. 1.037 alin. 1 CPC prevede faptul c citarea se face la adresa imobilului care este ocupat fr
drept, si este considerat ca fiind domiciliul sau sediul la care se refer art. 155 alin. 1 pct. 3 i 6 CPC.
Dac imobilul este nchis, toate actele de procedur urmeaz a fi afiate la ua imobilului.

Competenta:

Referitor la competena de soluionare a unei astfel de cereri, potrivit prevederile art. 94 pct. 1 lit. d)
CPC, competena material de soluionare a cererilor de evacuare revine judectoriei. Aceast norm
este confirmat i de art. 1.036 CPC, ns legiuitorul a restrns competena teritorial exclusiv la
judectoria n circumscripia creia este situat imobilul n litigiu.

Durata de soluionare:

In practica, procedura de evacuare speciala dureaz aproximativ 6 luni avnd in vedere caracterul
sumar si urgent al acesteia. In cadrul procedurii se evideniata dezbaterile sumare, lipsa obligaie de
depunere a ntmpinrii, precum si depunerea apelului in 5 zile. Toate aceste meniuni conduc la
operativitatea procedurii de evacuare.

36
 Cheltuieli:

Potrivit art. 6 din O.U.G. 80/2013, cererile de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fr drept,
soluionate potrivit procedurii speciale prevzute de titlul XI al crii a VI-a din CPC, se taxeaz cu
100 lei.

La aceste cheltuielile se adaug cheltuielile referitoare la onorariu de avocat, cheltuielile potale

precum si alte cheltuieli, respectiv cheltuielile de deplasare ale avocatului la instana de judecata.

Aprrile Paratului

Prtul nu poate formula cerere reconvenional, de chemare n judecat a altei persoane sau n
garanie, preteniile sale urmnd a fi valorificate numai pe cale separat.

n schimb, prtul poate invoca aprri de fond privind temeinicia motivelor de fapt si de drept ale
cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Suspendarea evacurii

Executarea hotrrii de evacuare nu va putea fi suspendat. Cu toate acestea, n cazul evacurii

pentru neplata chiriei se va putea dispune suspendarea executrii hotrrii n cadrul contestaiei la
executare sau a apelului exercitat de ctre prt numai dac acesta consemneaz n numerar, la
dispoziia creditorului, chiria la care a fost obligat, suma stabilit pentru asigurarea ratelor de chirie
sau arend datorate pn la data cererii de suspendare, precum si cea aferent ratelor de chirie sau
arend ce ar deveni exigibile n cursul judecii procesului.

Hotrrea de evacuare. Cai de atac.

Hotrrea de evacuare este executorie si poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la
pronunare, dac s-a dat cu citarea parilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr citarea lor.

De asemenea, precizam faptul c mpotriva executrii hotrrii de evacuare cei interesai pot
introduce contestaie la executare. 40

VI.2. Procedura de evacuare prevzut de dreptul comun

Consideraii

Potrivit art. 1.831 din Codul civil: (1) Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului se
face n baza unei hotrri judectoreti. (2) Chiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contract
pn la data eliberrii efective a locuinei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natur cauzate
locatorului pn la acea dat.

40
1044 CPC
37
Raportat la procedura speciala de evacuare, menionam faptul ca procedura evacuare de drept
comun presupune o insurmontabil latur dilatorie.

In acest sens, procedura de evacuare pe dreptul comun da posibilitatea parilor de a dispune de toate
cererile puse la indemna de CPC.

Procedura prealabil.

Precizam faptul ca procedura prealabil nu este necesar dac aciunea de evacuare se ntemeiaz
pe dispoziiile dreptului comun.

Citarea:

Spre deosebire de prevederile aplicabile procedurii de evacuare speciale, n cazul cererilor ntemeiate
pe dreptul comun este permis introducerea cererii la instana de la sediul prtului.

Durata de soluionare:

Potrivit raportului Consiliului Superior al Magistraturii referitor la datele statistice durata medie de
soluionare in fond, de ctre judectorii a cererilor de evacuare era de :

- 334 de zile (2013);

- 326 de zile (2014)

Referitor la anii 2015-2016, astfel de statistici referitoare la procedura de evacuare nu au mai fost
comunicate.

Cheltuieli:

Potrivit art. 8 din O.U.G. 80/2013, se taxeaz cu 100 lei cererile care privesc dreptul de folosin a
bunului nchiriat sau arendat, dac acestea nu privesc si plata anumitor sume de bani.

In situaia in care cererea privete si plata anumitor sume de bani, acestora li se va aplica taxa de
timbru prevzut de art. 341 din O.U.G. 80/2013.

La aceste cheltuielile se adaug cheltuielile referitoare la onorariu de avocat, cheltuielile potale

precum si alte cheltuieli, respectiv cheltuielile de deplasare ale avocatului la instana de judecata.

41 pn la valoarea de 500 lei - 8%, dar nu mai puin de 20 lei;

ntre 501 lei i 5.000 lei - 40 lei + 7% pentru ce depete 500 lei;
ntre 5.001 lei i 25.000 lei - 355 lei + 5% pentru ce depete 5.000 lei;
ntre 25.001 lei i 50.000 lei - 1.355 lei + 3% pentru ce depete 25.000 lei;
ntre 50.001 lei i 250.000 lei - 2.105 lei +2% pentru ce depete 50.000 lei;
peste 250.000 lei - 6.105 lei + 1% pentru ce depete 250.000 lei.

38
 Aprrile Paratului

Avnd in vedere ca suntem pe trmul procedurii de drept comun, paratul poate dispune de toate
mijloacele pus la dispoziia sa de CPC. Totodat, paratul are obligaia de a depune ntmpinare si
poate formula cerere reconvenionala.

Hotrrea de evacuare. Cai de atac

Calea de atac este reprezentat de apel care se va formula in termen de 30 de zile de la comunicare.

VII. Concursul intre procedura de drept comun si procedura speciala

Raportat la Legislaia Relevanta, Proprietarul poate solicita evacuarea Chiriaului fie prin procedura
de drept comun, fie prin procedura speciala, dreptul su la aciune fiind prescriptibil n termenul
general de 3 ani. Proprietarul trebuie sa cntreasc foarte bine argumentele pe care acestea le va
susine pentru ca dei procedura speciala are avantajele sale vizibile, precum celeritatea sau
caracterul executoriu al hotrrii in prima instana, persoana care introduce cerea de evacuare trebuie
sa explice foarte bine argumentele sale avnd in vedere caracterul sumar al procedurii speciale de
evacuare.

VIII. Concluzii

Conchidem prin a meniona faptul ca Proprietarul are posibilitatea de a alege ntre procedura de
evacuare speciala si procedura de drept comun.

Procedura speciala nu aduce atingere drepturilor locatorului la plata chiriei sau la plata de despgubiri
si nici altor drepturi nscute n temeiul contractului sau al legii, dup caz. Pentru realizarea drepturilor
si ndeplinirea obligaiilor, partea interesat poate proceda, dup caz, potrivit dispoziiilor referitoare
la ordonana de plat sau celor privind soluionarea cererilor cu valoare redus ori la sesizarea
instanei competente, n condiiile dreptului comun.

n cazul procedurii speciale este prevzut ndeplinirea unei proceduri prealabile prin intermediul
creia locatarul trebuie notificat, obligaie prealabil ce nu este necesar dac aciunea se ntemeiaz
pe dispoziiile dreptului comun.

Procedura de drept comun are un veritabil efect dilatoriu care da posibilitatea parilor de a formula
toate cererile astfel cum acestea sunt prevzute de CPC.

Indiferent de procedura aleas de ctre reclamant, competena material n cazul aciunii n evacuare
aparine judectoriei, aceasta diferind doar din punct de vedere teritorial.

IX. Consideraii Finale

39
Prezenta Opinie Legala este acordat in baza prevederilor legale in vigoare la data redactrii. Opinia
Legala poate suferi schimbri ca urmare a modificrilor legislative aprute ulterior.

AVOCAT MINCA ALEXANDRA MIHAELA

40
I. 5. Lucrare profesional nr. 5

La data de 3 martie 2016 AA persoan fizic cu domiciliul n Ploieti, jud. Prahova ncheie, pentru
o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere cu BB persoan juridic cu sediul social n Craiova,
jud. Dolj. Contractul de nchiriere viza un imobil (apartament) aflat la parterul unui bloc situat n
Bucureti, sector 3. Prin contract prile au stabilit c se va plti chirie lunar de 1500 de lei, c
imobilul va avea destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i c BB societatea chiria va
efectuat, pe cheltuial proprie care nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri
aduse apartamentului cu privire la reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de
monitorizare i alarm. Cu privire la aceste lucrri tehnice prile au convenit ca la sfritul celor 3 ani
de nchiriere apartamentul s fie predat proprietarului AA, inclusiv cu lucrrile tehnice efectuate de
ctre BB, fr ca acesta din urm s cear vreo despgubire pentru aceste lucrri. Pe parcursul
derulrii contractului, respectiv, n data de 16 mai 2017, AA a observat c chiriaul BB nu a respectat
destinaia atribuit imobilului prin contractul de nchiriere, respectiv n loc s foloseasc apartamentul
pentru depozitarea arhivei, BB folosete spaiul ca punct de lucru cu activitate, prestnd servicii
comerciale ctre teri (intermediere servicii turistice).

n contextul de fapt prezentat n spe, proprietarul AA, analiznd opinia legal solicit i ntocmit de
dvs. n calitate de avocat, decide s nceap demersul judiciar pentru solicitarea de la pct. anterior.
Redactai cererea de chemare n judecat prin care s obinei evacuarea chiriaului BB.

41
 JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI

DOMNULE PRESEDINTE,

Subsemnatul, AA, cu domiciliul in Ploiesti, Str. Cuza Voda nr. 113, bl. V4, sc. B, parter, ap. 18, jud.
Prahova, CNP 1480516039586, posesor al C.I. seria AS nr.123456, eliberat de SPCLEP Ploiesti la
data de 02.04.2015, prin avocat Minca Alexandra Mihaela, conform mputernicirii avocaiale seria B
nr. 3318806 din data de 25.05.2017, avnd sediul procesual ales n Municipiul Bucureti, Sector
1, strada Maior Gheorghe ontu nr. 6, etaj 2, Sector 1,telefon: (+40-21) 326 60 53, fax :(+40-21)
326 60 60, e-mail: aminca@bbnalaw.com, adres pe care o indicm ca sediu procesual ales
pentru comunicarea actelor de procedur persoan desemnat cu primirea corespondenei Ana
Ion,

in contradictoriu cu

Societatea BB SRL cu sediul social in Craiova, Str. Cuza Voda nr. 103, bl. 4, sc. B, parter, ap. 19,
jud. Dolj, inregistrata la Registrul Comertului sub nr. J16/980/2004 , Cod de identificare fiscala
RO 16443187 ("Societatea" sau Parata), reprezentata legal de Domnul BB cu domiciliul in Pitesti,
Str. Argedava nr. 13, jud. Arges, CNP 180515035296, posesor al C.I. seria AS nr. 235968, eliberat
de SPCLEP Arges la data de 03.07.2015, avnd sediul procesual ales la sediul Cabinetelor de
Avocai Suciu & Suciu din Bucureti, Ferdinand I nr. 24, apartament 6, Bucureti,

formulam in temeiul art. 1.041 Cod procedura civila,

prezenta

CERERE DE EVACUARE

prin care va solicitam,

Pronuntarea unei hotarari executorii prin care sa se dispuna evacuarea Societatii, din imobilul
situat in Bucuresti, strada George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc. A, ap. 2, parter, sector 3.

I.Scurta descriere a situatiei de fapt

La data de 03.03.2016, subsemnatul a ncheiat pentru o perioad de 3 ani, un contract de

nchiriere ("Contractul") cu Societatea;

Contractul vizeaz imobilul situat in Bucuresti, Sector 3, strada George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc.
A, ap. 2, parter ("Imobilul");

42
 Prin Contract prile au stabilit c se va plti chirie lunar de 1500 de lei si c Imobilul va avea
destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i Chiriaul va efectua, pe cheltuial proprie care
nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri aduse Imobilului cu privire la
reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de monitorizare i alarm ("Cheltuielile");

Potrivit dispoziiilor contractuale, la sfritul perioadei de nchiriere, Proprietarul pstreaz

lucrrile tehnice/mbuntiri aduse Imobilului fr dreptul Societatii la restituirea contravalorii
acestora;

Societatea nu a respectat destinaia atribuit Imobilului prin Contract, respectiv n loc s

foloseasc Imobilul pentru depozitarea arhivei, Societatea a folosit spaiul ca punct de lucru cu
activitate, prestnd servicii comerciale ctre teri, respectiv intermediere servicii turistice.

II.Dispoziii legale incidente / necesitatea evacurii

Potrivit dispoziiilor art. 1800 din C.civ. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau
dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-
interese si, dup caz, rezilierea contractului. In acest sens, folosirea lucrului altfel dect potrivit
destinaiei stabilite este calificat ca abuziv si conduce la plata despgubirilor si, dup, caz, la
rezilierea contractului.

Totodat, potrivit dispoziiilor art. 1799 din C.civ. Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n
locaiune cu pruden si diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei
prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit
creia locatarul l folosete.

Aadar, locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden si diligen si potrivit
destinaiei stabilite prin contract. Mai mult, locatarul nu va putea schimba destinaia lucrului nchiriat
dect cu acordul locatorului.

Raportat la aspectele mai sus menionate, Parata a nclcat dispoziiile contractuale si, in acest sens
a fost trimisa o notificare de reziliere raportata la pactul comisoriu inserat in Contract pentru
nerespectarea destinaiei Imobilului.

Efectul specific al pactului comisoriu este acela de desfiinare de drept a unei convenii n care el este
inserat, fr notificare sau trecerea vreunui termen.

Proprietarul42 are dreptul de a rezilia unilateral contractul de nchiriere, prin transmiterea unei notificri
de reziliere chiriaului. n acest caz, contractul de nchiriere va fi reziliat automat, de drept, la primirea
de ctre chiria a notificrii de reziliere, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti.

42Jud. Sect. 6 Bucureti Sentina nr. 2046 din 16.03.2015;

43
 Conform art. 1.038 CPC, dac locatarul a folosit imobilul n temeiul unui contract de locaiune ce a
ncetat indiferent de cauz, locatorul are obligaia de a notifica locatarul n scris, prin executor
judectoresc, cu privire la obligaia de a preda imobilul n cel mult 30 de zile de la data primirii
notificrii.

In acest sens, subsemnatul, la data de 20.05.2017 a procedat la notificarea Societatii, prin intermediul
executorului judecatoresc (Anexa nr. 2) referitor la rezilierea de drept si la evacuarea din Imobil.
Astfel, Societatea a fost somata sa predea imobilul in termen de 30 de zile.

Potrivit jurisprudenei43, nu este necesara emiterea a doua notificri separate, legea nefcnd nicio
distincie sub acest aspect. Avnd in vedere faptul ca prile au convenit instituirea unui pact
comisoriu de ultim grad potrivit cruia locatorul are dreptul sa considere desfiinat de plin drept
contractul, fr punere in ntrziere si fr vreo alta formalitate si sa procedeze la evacuarea
locatarului in cazul in care locatarul schimba destinaia lucrului, reclamatul a procedat la notificarea
Societii referitor la reziliere Contractului.

Avnd in vedere faptul ca notificarea nu a determinat predarea voluntar a Imobilului in termenul

acordat, subsemnatul, n temeiul art. 1.041 CPC solicita evacuarea pentru lipsa titlului locativ.

In aceste conditii, subsemnatul formulez prezenta cerere de evacuare cu solicitarea ca judecata sa

se faca de urgenta conform art. 1042 CPC in vederea obtinerii predarii efective a imobilului.

III.In drept:

Art. 1034 si urmtoarele din Codul de procedura civila (Cartea a VI-a, Titlul XI procedura de
evacuare de urgenta)

In probatoriu, nelegem sa ne folosim de proba cu nscrisuri.

Depunem ataat prezentei:

- Contractul de Inchiriere din data de 03.03.2016;

- Notificarea nr. 345/20.05.2017 (nr. dat de SCPEJ Dobra, Cooreanu & Asociatii)
- Dovada de nmnare a Notificrii din Dosarul 345/2017 emise de SCPEJ Dobra,
Cooreanu & Asociatii.

43 Instana retine ca mprejurarea ca parata a fost notificata att cu privire la rezilierea de drept a contractului
cat si cu privire la predarea imobilului nchiriat in acelai timp si prin acelai act, nu este de natura sa vicieze
procedura notificrii instituite de art. 1037 CPC, notificarea in cauza ndeplinind o funcie dubla: notificarea
privind rezilierea de drept a contractului care a activat pactului comisoriu convenit de pri conform art. 12.2.1.1.
din contract si notificare pentru predarea imobilului conform art.1037 CPC, nefiind necesara in acest caz
emiterea unor notificri separate, legea nefcnd nicio distincie sub acest aspect. (Sentina Civil Nr.
5676/24.04.2014 Judectori Sectorului 3 Bucureti);
44
Depunem prezenta in 2 (doua) exemplare, din care 1 (un) exemplar pentru a fi comunicat si 1 (un)
exemplar pentru instana.

Bucureti, 25.05.2017

AA

Prin avocat,

Minca Alexandra Mihaela

45
I.6. Lucrare profesional nr. 6

La data de 3 martie 2016 AA persoan fizic cu domiciliul n Ploieti, jud. Prahova ncheie, pentru
o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere cu BB persoan juridic cu sediul social n Craiova,
jud. Dolj. Contractul de nchiriere viza un imobil (apartament) aflat la parterul unui bloc situat n
Bucureti, sector 3. Prin contract prile au stabilit c se va plti chirie lunar de 1500 de lei, c
imobilul va avea destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i c BB societatea chiria va
efectuat, pe cheltuial proprie care nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri
aduse apartamentului cu privire la reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de
monitorizare i alarm. Cu privire la aceste lucrri tehnice prile au convenit ca la sfritul celor 3 ani
de nchiriere apartamentul s fie predat proprietarului AA, inclusiv cu lucrrile tehnice efectuate de
ctre BB, fr ca acesta din urm s cear vreo despgubire pentru aceste lucrri. Pe parcursul
derulrii contractului, respectiv, n data de 16 mai 2017, AA a observat c chiriaul BB nu a respectat
destinaia atribuit imobilului prin contractul de nchiriere, respectiv n loc s foloseasc apartamentul
pentru depozitarea arhivei, BB folosete spaiul ca punct de lucru cu activitate, prestnd servicii
comerciale ctre teri (intermediere servicii turistice).

Fcnd abstracie de sarcinile de la pct. 1 i pct. 2, chiriaa BB se prezint la dvs., n calitate de

avocat, i v cere ajutorul, prezentndu-v urmtoarea situaie de fapt: AA a introdus, la data de 23
mai 2017, o cerere de chemare n judecat n contradictoriu cu BB potrivit procedurii de evacuare din
imobilele folosite sau ocupate fr drept din CPC solicitnd evacuarea acestuia datorit schimbrii
destinaiei imobilului nchiriat. De asemenea, BB v precizeaz urmtoarele: n perioada 16 20 mai
2017 AA l-a notificat personal (prin fax) i prin avocat (prin pot cu scrisoare recomandat i
confirmare de primire i coninut declarat) n vederea evacurii de ndat din spaiul nchiriat, c BB
dei folosete spaiul ca punct de lucru cu activitate, prestnd servicii comerciale ctre teri
(intermediere servicii turistice), a pstrat i destinaia din contract, respectiv de spaiu depozitare
arhiv contabil, c a achitat la zi chiria stabilit n contract, context n care dorete s rmn n
vigoare contractul de nchiriere, aa cum a fost semnat i s nu fie, pe cale de consecin, evacuat.
De asemenea, v nvedereaz faptul c dac se va dispune totui evacuarea, dorete s obin un
drept de retenie pe apartament pn la plata sumei de 8000 de lei reprezentnd costul lucrrilor la
reeaua electric i la sistemul de monitorizare i alarm, bani care nelege s-i recupereze de la AA
avnd n vedere c nu s-a mai ajuns la termen cu contractul de nchiriere. Cu privire la aceast situaie
de fapt, ca avocat, redactai actele de procedur, pe care le considerai necesare, pentru a face
aprrile judiciare ce se impun n vederea respingerii evacurii i pentru instituirea dreptului de
retenie.

46
 Judectoria Sectorului 3 Bucureti

COMPLET: C21

DOSAR NR.: 686/301/2017

DOMNULE PREEDINTE,

Subscrisa, Societatea BB SRL cu sediul social in Craiova, Str. Cuza Voda nr. 103, bl. 4, sc. B,
parter, ap. 19, jud. Dolj, inregistrata la Registrul Comertului sub nr.
J16/980/2004 , Cod de identificare fiscala RO 16443187 ("Societatea"), reprezentata legal de
Domnul BB cu domiciliul in Pitesti, Str. Argedava nr. 13, jud. Arges, CNP 180515035296, posesor al
C.I. seria AS nr. 235968, eliberat de SPCLEP Arges la data de 03.07.2015, prin avocat Minca
Alexandra Mihaela, conform mputernicirii avocaiale seria B nr. 3318806 din data de 30.05.2017,
avnd sediul procesual ales n Municipiul Bucureti, Sector 1, strada Maior Gheorghe ontu
nr. 6, etaj 2, Sector 1,telefon: (+40-21) 326 60 53, fax :(+40-21) 326 60 60, e-mail:
aminca@bbnalaw.com, adres pe care o indicm ca sediu procesual ales pentru comunicarea
actelor de procedur persoan desemnat cu primirea corespondenei Ana Ion, n calitate de
Parata, n contradictoriu cu

AA, cu domiciliul in Ploiesti, Str. Cuza Voda nr. 113, bl. V4, sc. B, parter, ap. 18, jud. Prahova, CNP
1480516039586, posesor al C.I. seria AS nr.123456, eliberat de SPCLEP Ploiesti la data de
02.04.2015, avnd sediul procesual ales la sediul Cabinetelor de Avocai Suciu & Suciu din Bucureti,
Ferdinand I nr. 24, apartament 6, n calitate de Reclamant,

n temeiul dispoziiilor articolului 1.042 din Codul de Procedur Civil formulm prezenta

NTMPINARE

mpotriva cererii de evacuare introdus de reclamantul AA, prin care v solicitm:

(vii) In principal, respingerea ca inadmisibila a cererii de chemare n judecat introduse de

AA mpotriva noastra;

47
(viii) In subsidiar, respingerea ca nentemeiata a cererii de chemare n judecat introduse de
Reclamant.

I. Situaia de fapt

La data de 03.03.2016, Societatea a ncheiat pentru o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere

("Contractul") cu reclamantul.

Contractul vizeaz imobilul situat in Bucuresti, Sector 3 strada George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc. A, ap.
2, parter ("Imobilul").

Prin Contract, prile au stabilit c se va plti chirie lunar de 1500 de lei si c Imobilul va avea
destinaia de spaiu depozitare arhiv contabil i Chiriaul va efectua, pe cheltuial proprie care nu
poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri aduse Imobilului cu privire la reeaua
electric i cu privire la montarea unui sistem de monitorizare i alarm ("Cheltuielile").

Potrivit dispoziiilor contractuale, la sfritul perioadei de nchiriere, reclamantul pstreaz lucrrile

tehnice/mbuntiri aduse Imobilului fr dreptul Societii la restituirea contravalorii acestora.

Ulterior, in perioada 16 20 mai 2017, reclamantul a notificat personal (fax) si prin avocat (prin
scrisoare recomandata si confirmare de primire si coninut declarat) in vederea evacurii de ndat
din Imobil.

Reclamantul a considerat in mod eronat faptul ca Societatea nu ar fi respectat destinaia atribuit

Imobilului prin Contract, respectiv n loc s foloseasc Imobilul pentru depozitarea arhivei, Societatea
ar fi folosit spaiul ca punct de lucru cu activitate, prestnd servicii comerciale ctre teri, respectiv
intermediere servicii turistice.

In acest sens, la data de 23.05. 2017, reclamantul a introdus cererea de chemare in judecata in
contradictoriu cu subscrisa.

II. Excepia inadmisibilitii aciunii in evacuare

Pentru a fi admisibil aciunea n evacuare conform procedurii speciale trebuie ndeplinite

urmtoarele condiii: (i) aciunea s fie promovat de titularul dreptului de proprietate sau al unui alt
drept care i confer reclamantului dreptul de folosin asupra imobilului; (ii) prtul s exercite
posesia de fapt asupra imobilului; (iii) notificarea locatarului n condiiile art. 1038 C. proc. civ.

Prin dispoziiile art. 1038 C. proc. civ. a fost reglementat etapa notificrii, motiv pentru care locatorul
sau proprietarul va fi inut s l notifice pe locatarul, punndu-i n vedere s elibereze si s-i predea
liber imobilul.

48
Dac notificarea nu este comunicat prin intermediul executorilor judectoreti, ci prin alte mijloace
de comunicare, aceasta este lovit de nulitate relativ si necondiionat de existenta unei vtmri.

Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, apreciem c reclamantul nu poate soma locatarul
s elibereze imobilul ntr-un termen mai scurt, cu excepia cazului n care prile au convenit altfel
prin contract, o atare concluzie decurgnd din faptul c prin acordul prilor poate fi si eliminat n
ntregime aceast etap prealabil, prin raportare la art. 1038 alin. (4) C. proc. civ. Avnd in vedere
faptul ca in dispoziiile contractuale nu a fost prevzut niciun termen, consideram ca reclamantul nu
a respectat dispoziiile legale imperative referitoare la respectarea termenului de 30 de zile, deoarece
Notificarea a fost trimisa in perioada 1620.05.2017 iar aciunea a fost nregistrata la numai trei zile
diferena, respectiv 23 mai 2017.

Nerespectarea termenului prevzut de lege pentru notificare atrage, de asemenea, sanciunea

nulitii acesteia condiionate de existenta unei vtmri care s nu poate fi nlturat altfel dect prin
anularea notificrii.

Potrivit unei decizii de spea44, instana a apreciat ca cererea de evacuare este inadmisibila, din
moment ce reclamanii nu au notificat locatorii, in scris, prin intermediul executorului judectoresc, de
faptul ca doresc sa intre in posesia imobilului si nu au respectat prevederile art. 1038 C. proc. civ.
Aa cum am amintit si anterior, daca notificarea nu este comunicata prin executorul judectoresc ci
prin alte mijloace de comunicarea aceasta este lovita de nulitate, cu att mai mult cu cat nici nu
respecta termenul legal pentru prsirea Imobilului.

n raport de dispoziiile legale mai sus menionate, se constat c reclamantul avea obligaia notificrii
prin executor a Societii, cu privire la evacuarea acesteia din Imobil, anterior introducerii aciunii si
doar dup trecerea unui termen de 30 de zile putea solicita concursul instanei de judecat n acest
sens.

ntruct reclamantul nu a fcut dovada notificrii Societii, prin executor judectoresc, anterior
introducerii aciunii, consideram ca nu avea dreptul a aciona n instan n temeiul dispoziiilor art.
1040 C. proc. civ.

Prin urmare, nefiind respectate cerinele dispoziiilor legale de mai sus, solicitam instanei admiterea
excepiei inadmisibilitii cererii de chemare n judecat i astfel respingerea cererii introductive.

III. Cererea de chemare n judecat este nentemeiata

a. Contractul de nchiriere nu a ncetat prin reziliere

Potrivit jurisprudenei45, condiiile art. 1038 alin 1 C. Proc. Civ. nu sunt ndeplinite, ntruct contractul
de nchiriere nu a ncetat prin expirarea termenului, prin aciunea locatorului, prin neplata chiriei sau

44
Jud. Sect. 6 Bucuresti,Sentinta civila nr. 5513 sin 24 iunie 2014, definitive prin anularea apelului;
45 Jud. Sect. 1 Bucureti, sent. nr. 1551 din 4 februarie 2014;
49
a amenzii, precum nici din orice alta clauza si, in acest sens, instana a respins cererea de evacuare
ca nentemeiata.

Fata de aspectele mai sus enunate, notificarea necomunicata prin executorul judectoresc nu a avut
ca efect ncetarea Contractului, ntruct acesta nu cuprinde niciun pact comisoriu care sa permit
intervenirea rezilierii fr intervenia instanei.

Efectul specific al pactului comisoriu este acela de desfiinare de drept a unei convenii n care el este
inserat, fr notificare sau trecerea vreunui termen ori menionam faptul ca in prezentul Contractul nu
a fost inserat un pact comisoriu.

Proprietarul46 are dreptul de a rezilia unilateral contractul de nchiriere, prin transmiterea unei notificri
de reziliere chiriaului. n acest caz, contractul de nchiriere va fi reziliat automat, de drept, la primirea
de ctre chiria a notificrii de reziliere, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti.

nvederam faptul ca reclamanta nu a fcut dovada pronunrii unei hotrri judectoreti prin care sa
se dispun rezilierea Contractului.

In acest sens, avnd in vedere faptul ca reclamantul nu se poate prevala de existenta unui pact
comisoriu si nici nu poate face dovada pronunrii unei hotrri judectoreti de reziliere solicitam
respingerea cererii de judecata ca nentemeiata.

b. Nu exista niciun caz de culpa pentru care s-ar putea dispune rezilierea

nvederam instanei de judecata faptul ca, Societatea nu a modificat destinaia Imobilului astfel cum
a fost stabilita prin Contract de ctre pri, avnd in vedere faptul ca acesta folosete Imobilul in
continuare ca spaiu de depozitare arhiva si, in subsidiar l folosete ca punct de lucru cu activitate,
prestnd servicii comerciale ctre teri.

In acest sens consideram ca nu a exista o schimbare de folosina, motiv pentru care nu se poate
dispune rezilierea avnd in vedere faptul ca in continuare, Imobilul este folosit ca spaiu depozitare
arhiv contabil.

n dovedirea prezentei ntmpinri, v solicitm ncuviinarea probei cu nscrisuri.

Anexm prezentei ntmpinri urmtoarele nscrisuri:

- Notificarea comunicata prin fax;

- Scrisoarea recomandata.
IV. In drept.
Invocam dispoziiile art. 1037 1038, 1039 1040 1042 C. proc. civ.

46Jud. Sect. 6 Bucureti sent. nr. 2046 din 16.03.2015;

50
Depunem prezenta in 2 (doua) exemplare, din care 1 (un) exemplar pentru a fi comunicat si 1 (un)
exemplar pentru instana.

30.05.2017

Societatea BB SRL

Prin Av. Minca Alexandra

51
JUDECATORIA PLOIESTI

DOMNULE PRESEDINTE,

Subscrisa, Societatea BB S.R.L. cu sediul social in Craiova, Str. Cuza Voda nr. 103, bl. 4, sc. B,
parter, ap. 19, jud. Dolj, inregistrata la Registrul Comertului sub nr.
J16/980/2004 , Cod de identificare fiscala RO 16443187 ("Societatea"), reprezentata legal de
Domnul BB cu domiciliul in Pitesti, Str. Argedava nr. 13, jud. Arges, CNP 180515035296, posesor al
C.I. seria AS nr. 235968, eliberat de SPCLEP Arges la data de 03.07.2015, prin avocat Minca
Alexandra Mihaela, conform mputernicirii avocaiale seria B nr. 3318807 din data de 30.05.2017,
avnd sediul procesual ales n Municipiul Bucureti, Sector 1, strada Maior Gheorghe ontu
nr. 6, etaj 2, Sector 1,telefon: (+40-21) 326 60 53, fax :(+40-21) 326 60 60, e-mail:
aminca@bbnalaw.com, adres pe care o indicm ca sediu procesual ales pentru comunicarea
actelor de procedur persoan desemnat cu primirea corespondenei Ana Ion, n contradictoriu cu

AA, cu domiciliul in Ploiesti, Str. Cuza Voda nr. 113, bl. V4, sc. B, parter, ap. 18, jud. Prahova, CNP
1480516039586, posesor al C.I. seria AS nr.123456, eliberat de SPCLEP Ploiesti la data de
02.04.2015,

formulam in temeiul art. 107, 194, art.1823 si art. 2495 C. Civ prezenta

CERERE DE CHEMARE IN JUDECATA

prin care va solicitam,

Obligarea paratului AA la plata sumei de 8000 de lei reprezentand contravaloarea

lucrarilor la retea electrica si la sistemul de monitorizare si alarma;

Instituirea unui drept de retentie asupra imobilului situat in Bucuresti, Sector 3, strada
George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc. A, ap. 2, parter, pana la plata sumei de 8000 de lei;

obligarea paratului AA la plata cheltuielilor de judecata.

52
I. Situaia de fapt

La data de 03.03.2016, Societatea a ncheiat pentru o perioad de 3 ani, un contract de nchiriere

("Contractul") cu AA.

Contractul vizeaz imobilul situat in Bucuresti, Sector 3 strada George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc. A, ap.
2, parter ("Imobilul").

Prin Contract, prile au stabilit c se va plti o chirie lunar de 1500 de lei i Societatea va efectua,
pe cheltuial proprie care nu poate fi dedus din chirie, o serie de lucrri tehnice/mbuntiri aduse
Imobilului cu privire la reeaua electric i cu privire la montarea unui sistem de monitorizare i alarm.

Potrivit dispoziiilor contractuale, la sfritul perioadei de nchiriere, AA pstreaz lucrrile

tehnice/mbuntiri aduse Imobilului fr dreptul Societii la restituirea contravalorii acestora.

Ulterior, in perioada 16 20.05.2017, AA ne-a notificat personal (fax) si prin avocat (prin scrisoare
recomandata si confirmare de primire si coninut declarat) in vederea evacurii de ndat din Imobil,
pe motiv ca Societatea ar fi schimbat destinaia Imobilului astfel cum aceasta a fost stabilita prin
Contract.

AA a considerat eronat ca Societatea nu a respectat destinaia atribuit Imobilului prin Contract,

respectiv n loc s foloseasc Imobilul pentru depozitarea arhivei, Societatea ar fi folosit spaiul ca
punct de lucru cu activitate, prestnd servicii comerciale ctre teri, respectiv intermediere servicii
turistice.

In acest sens, la data de 23.05.2017, AA a introdus cererea de chemare in judecata in contradictoriu

cu subscrisa prin care a solicitat evacuarea Societii din Imobil pe procedura speciala prevzut de
C. proc. civ.

Raportat la procedura speciala de evacuare, aceasta este una speciala, facultativa, expeditiva si
contentencioasa.

In acest sens, caracterul urgent rezulta din dispoziiile exprese ale art. 1042 C proc. civ, respectiv din
modalitatea de citare, din faptul ca ntmpinarea nu este obligatorie, din termenul scurt de apel, din
inadmisibilitatea formulrii cererii reconvenionale.

In situaia in care cererea ntemeiat pe procedur special viseaz exclusiv evacuarea, paratul,
avnd in vedere ca nu poate introduce cerere reconvenionala are posibilitatea de a solicita realizarea
dreptului de despgubire precum si a altor drepturi de natur contractual sau legal fie pe calea altor
proceduri speciale: cererile cu valoare redus sau ordonana de plat, fie n cadrul unei aciuni
ntemeiate pe dreptul comun.

53
Aadar, prtul, in procedura de evacuare speciala nu poate formula cerere reconvenional, de
chemare n judecat a altei persoane sau n garanie, preteniile sale urmnd a fi valorificate numai
pe cale separat.

In acest sens, Societatea a formulat prezenta cerere de chemare in judecata in vederea recuperrii
sumei de 8000 de lei reprezentand costul lucrarilor la retea electrica si la sistemul de monitorizare si
alarma.

II. Obligarea Paratului AA, la plata sumei de 8000 de lei reprezentand contravaloarea
lucrarilor la retea electrica si la sistemul de monitorizare si alarma

In prezenta speta sunt aplicabile dispozitiile art. 1823 C. Civ care prevad faptul ca locatorul are dreptul
de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate
fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului. Mai
mult, potrivit art. 578 C. Civ., lucrarile utile sunt acele lucrari care sporesc valoarea economica a
bunului.

Asadar, in ipoteza in care oricare dintre aceste lucrari au fost efectuate cu acordul prealabil al
locatorului, acesta are obligatia de a le pastra, deoarece autorul lucrarii a fost de buna credinta.
In acest sens, mentionam faptul ca pentru determinarea despagubirilor, se aplica dispozitiile art. 584
alin. 147 C civ.

Cheltuielile utile sunt acelea care, fr s fi fost necesare, aduc totui un folos i sporesc valoarea
lucrului, iar cheltuielile cu privire la reteaua electrica cat si cu privire la montarea unui sistem de
monitorizare si alarma se incadreaza in mod clar in definitia cheltuielilor utile.

Subscrisa a facut o serie de lucrari atat cu privire la reteaua electrica cat si cu privire la montarea unui
sistem de monitorizare si alarma. Aceste lucrari au adus un spor de valoare, o imbunatatire imobilului,
astfel acestea constituie cheltuieli utile si atrag in mod automat obligatia de restituire a celui care le-
a facut in masura in care folosinta Imobilului nu a fost asigurata pe intreg termenul contractual.

Potrivit Contractului, imbunatatirile efectuate de subscrisa ar fi ramas in proprietatea paratului, numai

daca Societatea ar fi exercitat folosinta pana la data de 03.03.2019.

In masura in care paratul in mod intempestiv si neintemeiat a tulburat posesia noastra asupra
Imobilului prin rezilierea unilaterala a Contractului, acesta nu are dreptul de a pastra imbunatatirile
efectuate de subscrisa, fiind obligat la restituirea contravalorii acestora.

47n cazul n care autorul lucrrii utile este de bun-credin, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrrii din
momentul efecturii acesteia, cu plata, la alegerea sa: (i) a valorii materialelor i a manoperei; sau (ii) a sporului de valoare
adus imobilului;
54
Fata de acete aspecte, in situatia in care, in dosarul nr. 686/301/2017 aflat pe rolul Judectoriei
Sectorului 3 Bucureti se va dispune evacuarea Societii din Imobil, solicitam instanei obligarea
paratului la plata sumei de 8000 de lei reprezentand contravaloarea lucrarilor la retea electrica si la
sistemul de monitorizare si alarma.

III. Instituirea dreptului de retentie asupra Imobilului pana la data platii cheltuielilor utile

In ceea ce priveste dreptul de retentie, trebuie retinut faptul ca acesta este un mijloc specific de
garantare a obligatiilor constand in dreptul creditorului de a refuza restituierea unui bun al debitorului
aflat in detentia sa pana ce debitorul nu-i plateste tot ceea ce ii datoreasca in legatura cu acel bun.48

Raportat la dispozitiile art. 2495 C. Civ, cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s
l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup
caz, att timp ct creditorul nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut
pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.
Potrivit doctrinei49, pentru despagubirile aferente lucrarilor adaugate efectuate asupra lucrului pe
durata locatiunii cu acordul prealabil al locatorului, locatarul poate invoca dreptul de retentie asupra
bunului locat pana la achitarea despagubirilor.
Condiia esenial a invocrii dreptului de retenie este aceea ca datoria pe care deintorul bunului o
pretinde de la creditorul restituirii s se afle n legtur cu lucrul i s fie prilejuit de acesta50.
Orice persoana care detine un bun mobil sau imobil al altcuiva poate sa retina acel bun si, deci, sa
refuze restituirea pana ce i se plateste datoria legata de bunul respectiv. Dreptul de retentie,
reglementat expres de dispozitiile Codului Civil pentru unele raporturi juridice, are o aplicare mai larga,
fiind recunoscut oricarui detinator al unui bun ca un drept real de garantie, atunci cand exista o datorie
in legatura cu bunul a carui restituire se cere51.

Mentionam faptul ca durata de valabilitate a Contractului este de 3 ani, respectiv de la data de

03.03.2016 pana la data de 03.03.2019. Chiar daca partile au consimtit la efectuarea cheltuielilor utile
pe seama Societatii, in situatia admiterii cererii de evacuare in dosarul mai sus mentionat, contractul
inceteaza inainte de termenul prevazut in contract si clauza referitoare la interzicerea Societatii de a
cere despagubiri in schimbul cheltuielilor utile efectuate asupra Imobilului, nu isi mai gaseste
aplicabilitate in speta.

In acest sens, in situatia in care in dosarul nr. 686/301/2017 de pe rolul Judectoriei Sectorului 3
Bucureti se va dispune evacuarea Societii din Imobil, solicitam instanei instituirea unui drept de
retenie asupra Imobilului pana la data recuperrii cheltuielilor utile.

48
Cas., s. com., dec. 1916/2008, in BC nr. 1/2009, nr. 10, p. 30;
49 Noul Cod Civil Volumul III, Editura Hamangiu, pag. 188 Grabriela Raducan s.a.;
50
I.C.C.J., s. com., dec. nr. 1916/2008, n Dreptul nr. 6/2009, p. 248;
51
CSJ, s civ., dec. nr. 2018/1992, in Lege 4
55
IV. Drept urmare, solicitam pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna:

Obligarea paratului AA, la plata sumei de 8000 de lei reprezentand contravaloarea

lucrarilor la retea electrica si la sistemul de monitorizare si alarma

Instituirea unui drept de retentie asupra imobilului situat in Bucuresti, Sector 3, strada
George Iacob, nr. 143, bl. 5, sc. A, ap. 2, parter pana la plata sumei de 8000 de lei

obligarea paratului AA la plata cheltuielilor de judecata.

In probatoriu, nelegem sa ne folosim de proba cu nscrisuri, interogatoriul paratului, expertiza tehnica

pentru stabilirea valorii lucrrilor.

Depunem ataat prezentei:

- Contractul de Inchiriere din data de 03.03.2016;

- Notificarea nr. 345/20.05.2017 (nr. dat de SCPEJ Dobra, Cooreanu & Asociatii)
- Dovada de nmnare a Notificrii din Dosarul 345/2017 emise de SCPEJ Dobra,
Cooreanu & Asociatii;
- Cererea de chemare in judecata din dosarul nr. 686/301/2017;
- ntmpinarea din dosarul nr. 686/301/2017
-
V. IN DREPT:

Invocam dispoziiile art. 107, 194, 578, 584 alin. 1, 1823 si 2495 C. Civ si 1042 alin. 3 C proc. civ

Depunem prezenta in 2 (doua) exemplare, din care 1 (un) exemplar pentru a fi comunicat si 1 (un)
exemplar pentru instana.

30.05.2017

Societatea BB SRL

Prin Av. Minca Alexandra

56
II. FI DE OBSERVAII AVOCAT NDRUMTOR (opional)

57
III. FIA EVALUARE FORMATOR

SEMNTUR FORMATOR

_____________________________________________________________________________

58