Dezmembramintele dreptului de proprietate privata

Presupun dezmembrarea dreptului de proprietate si trasferarea atributului folosintei catre o alta

persoana, dar si o parte din atributul posesiei. Nudul proprietar va avea dreptul de a apropria bunul
dar si dreptul de a stapani bunul in calitate de nud proprietar, iar titularul celuilalt drept real va avea
dreptul de a stapani bunul in calitate de titular al unui dezmembramant. De asemenea, nudul proprietar
pastreaza dispozitia juridica doar asupra nudei proprietati. Dispozitia materiala poate fi exercitata
numai in masura in care nu este stanjenit exercitiul dezmembramantului.
In sens larg nuda proprietate poate fi privita ca un dezmembramant intrucat ea se naste tot ca
urmare a separarii atributelor dreptului de proprietate.
Dreptul de servitute poate coexista cu un alt dezmembramant al dreptului de proprietate.
Daca s-a constituit un dezmembramant asupra unui bun, pentru constituirea unui drept de superficie
este necesar si acordul titularului dezmembramantului.
Dreptul de superficie, in componenta caruia intra dreptul asupra unei constructii sau lucrari poate
coexista cu un alt dezmembramant.
Valoarea dezmembramintelor se stabileste pe baza de expertiza, in functie de durata si de
contravaloarea folosintei pe unitate de timp, aplicandu-se regulile din materia contractului de
locatiune. Daca nu se poate stabili astfel se aplica regulile din materie fiscala: La constituirea sau
transmiterea dezmembramintelor impozitul se va stabili in functie de valoarea stabilita de parti, dar nu
mai putin de 20% din valoarea orientativa stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor
publici.

1. Dreptul de uzufruct

Presupune (1) dreptul de a folosi bunul altei persoane, (2) dreptul de a-i culege fructele, (3)
obligatia de a-i conserva substanta.
Are caracter esentialmente temporar (art. 708). Daca s-a dobandit prin uzucapiune atunci va
avea caracter viager, respectiv va fi pentru o perioada de 30 de ani cu exceptia cazului in care se poate
dovedi ca elementul animus al posesiei include reprezentarea unei durate mai mici.
Dreptul de uzufruct nu are caracter intuitu personae (art. 714). Ca o consecinta a acestui fapt,
creditorii pot urmari uzufructul. (art. 70 din legea 71/2011 - Dispozitiile art. 714 din Codul civil se aplica
indiferent de data constituirii uzufructului. In cazul uzufructului constituit prin conventie incheiata anterior
intrarii in vigoare a Codului civil, acesta este si ramane incesibil, mai putin in cazul in care partile convin altfel.
Chiar si sub imperiul vechiului cod uzufructuarul putea ceda emolumentul dreptului sau.)
Obiectul dreptului de uzufruct
Nu se poate constitui asupra bunurilor ce fac obiectul dreptului de proprietate PUBLICA. Daca e
vorba despre drepturi proprietate PRIVATA a statului sau a U. A-T atunci se poate constitui un drept
de uzufruct.
Art. 706 - Pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale,
inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.
Nu se poate constitui asupra bunurilor consumptibile.
Cvasiuzufructul
Nu este un dezmembramant al dreptului de proprietate. Presupune chiar transmiterea dreptului de
proprietate asupra bunurilor consumptibile. Daca este constituit prin conventie potrivit vechiului cod
atunci uzufrctuarul va putea sa foloseasca el insusi bunurile, dar nu va putea sa le instraineze (rezulta
din caracterul incesibil al uzufrctului pe vechiul cod).
Se deosebeste de depozitul neregulat intrucat nu permite proprietarului initial sa ceara restituirea
bunurilor inainte de expirarea dreptului de uzufruct. Proprietarul initial are calitatea de CREDITOR.
Cvasiuzufructul are de regula ca izvor intelegerea partilor, dar se pot imagina situatii in care acesta este
dobandit prin testament, uzucapiune sau prin posesia de buna-credinta.
Dobandire - Art. 704
(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic (testament sau contract), uzucapiune (daca are
ca obiect bunuri mobile, prin posesia de buna-credinta) sau alte moduri prevzute de lege,
dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane existente (coroborat cu art. 36
infans conceptus - Drepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, ns numai dac el se nate
viu, art. 205 (3) Cu toate acestea, persoanele juridice prevzute la alin. (1)- cele supuse
inregistrarii- pot, chiar de la data actului de nfiinare, s dobndeasc drepturi i s i asume
obligaii, ns numai n msura necesar pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil.)
Prin conventie se poate dobandi in 2 moduri:
Direct (per translationem) presupune transmiterea prerogativelor care constituie dreptul de
uzufruct unei anumite persoane.
Indirect (per deductionem) se transmite nuda proprietate unei anumite persoane, iar
transmitatorul isi pastreaza dreptul de uzufruct.
Persoana care constituie uzufrctul trebuie sa fie proprietara bunului si sa aiba capacitate deplina
de exercitiu.

Drepturile si obligatiile uzufrctuarului si ale nudului proprietar

Drepturile uzufructuarului
Latura substantiala: posesia (specifica) si folosinta(exclusiva);
Latura procesuala: dreptul la actiune.
De exemplu: dreptul de a utiliza actiunea confesorie, dreptul la actiunile posesorii.
Obligatia de a-i conserva substanta nu exclude existenta unei uzuri normale rezultata din folosire.
Bunurile trebuie sa fie folosite de catre uzufructuar cu diligenta unui bun proprietar si potrivit
destinatiei lor. Bunurile trebuie returnate in starea in care se aflau la data stingerii uzufructului. Daca
deteriorarea provine din culpa uzufructuarului se poate angaja raspunderea uzufructuarului.
Alin. (3) in acest caz uzufructuarul beneficiaza si de prerogativa dispoztiei juridice. Este o
situatie exceptionala. Se deosebeste de cvasiuzufruct prin aceea ca nu exista o alegere intre prestatiile
ce trebuie restituite, uzufrctuarul fiind obligat sa restituie valoarea bunurilor de la momentul stingerii
uzufrctului, iar in cazul uzufructului se impune conditia suplimentara ca uzufrctuarul sa dispuna ca un
bun proprietar.
Uzufrctuarul poate schimba destinatia bunului daca (1)creste valoarea acestuia, (2) nu se
prejudiciaza interese proprietarului.
Bunurile ce fac obiectul uzufrctului nu pot fi urmarite de catre creditorii acestuia.
Folosinta se poate exercita prin acte materiale sau acte juridice de administrare, conservare. In
cazul uzufractului care are ca obiect o universalitate, actele de conservare vor fi raportate la
universalitate (!!!!! adica poate vinde un bun daca prin aceasta se conserva universalitatea).
Uzufructuarul are dreptul de a ceda emolumentul uzufructului prin incheierea de acte juridice:
locatiuni, arende, comodat. In acest caz folosinta se exercita prin intermediul altei persoane.
Art. 715
(2) Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile
proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz,
ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3
ani de la ncetarea uzufructului.
(3) Rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea
funciar nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor si pe o
perioad de cel mult 6 luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n
executare. n niciun caz, locaiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.
Aceste reguli se aplica doar daca este vorba despre locatiuni de imobile inscrise in CF, iar
uzufructul a incetat prin moartea uzufrctuarului. De asemenea, se aplica doar daca este vorba
despre un contract cu titlu oneros, un contract cu titlu gratuit fiind nul ca locatiune.
Locatarul poate incheia liber contracte de inchiriere nefiind tinut de restrictia prevazuta la art.1784
alin 3 durata de 5 ani a contractului de locatiune.
(4) n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate
cazurile, odat cu stingerea uzufructului.
Art. 709: n lips de stipulaie contrar, uzufructuarul are folosina exclusiv a bunului, inclusiv
dreptul de a culege fructele acestuia.
Art. 710: Fructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzufructului aparin
uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fr a putea
pretinde unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor.
Art. 711: Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul de a
le pretinde dobndindu-se zi cu zi.
Uzufrctuarul nu are dreptul de a culege productele.
Atunci cand uzufructul se dobandeste prin contract, pe langa actiunea confesorie uzufrctuarul
are o actiune contractuala impotriva nudului proprietar, prescriptibila in termenul general de 3 ani.

Obligatiile uzufractuarului
Uzufrctuarul ramane in continuare tinut de obligatia generala, negativa corespunzatoare nudei
proprietati (restransa se existenta propriului sau drept de uzufruct, drept real principal care se bucura de
propria opozabilitate).
Exista anumite obligatii care reprezinta in acelasi timp manifestari ale obligatiei specifice
uzufrctuarului dar si manifestari ale obligatiei generale abstracte de a nu aduce atingere dreptului de
proprietate. De exemplu: obligatia de a nu incheia acte de dispozitie asupra bunului, obligatia de a nu
vatama substanta bunului(include obligatia de a se comporta ca un bun proprietar deoarece are ca scop
limitarea atributului folosintei, dar are ca finalitate salvarea substantei bunului), obligatia de a nu
schimba destinatia bunului.
Obligatii care intra in continutul unor raporturi obligationale
I. Nascute in momentul constituirii uzufrctului
- Obligatia de inventariere a bunurilor mobile exista doar daca uzufructul s-a constituit prin
conventie testament/ contract.
1. Obligatia de a intocmi inventarul bunurilor mobile si de a constata starea bunurilor imobile;
2. Obligatia uzufrctuarului de a da cautiune.
Cheltuielile necesare indeplinirii acestor obligatii vor fi in sarcina uzufrctuarului. Inventarul sau
actul prin care se constata starea bunurilor imobile poate avea forma unui inscris sub semnatura
privata ori a unui act autentic. In cazul in care uzufrctuarul nu isi indeplineste obligatia atunci nudul
proprietar poate refuza predarea bunurilor, avand chiar un drept de retentie, fara ca acesta sa piarda
dreptul asupra frctelor produse de bun in aceasta perioada sau chiar dreptul de uzufruct.
II. Nascute in timpul uzufructului
Obligatia de conservare
Obligatia de intretinere a bunului in stare buna (obligatia de a plati sarcinile anuale ale fondului
si sarcinile extraordinare impuse de proprietate)
Obligatia de a plati cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosinta
Obligatia uzufrctuarului de a plati datoriile uzufrctului in cazul uzufrctului cu titlu gratuit.
III. Nascute la incetarea uzufrctului
Obligatia de a restitui bunul
 Obligatia de a plati despagubiri in cazul in care piere bunul sau se deterioreaza din culpa sa

Drepturile nudului proprietar

Pastreaza prerogativa aproprierii bunului si stapanirea acestuia(in calitate de nud proprietar).
Dreptul de a dispune de bun- poate incheia acte de vanzare, donatie poate greva cu sarcini reale
nuda proprietate. Nudul proprietar poate dobandi o servitute care va profita si uzufrctuarului. Daca insa
constituie o servitute pasiva, aceasta va produce efecte dupa incetarea uzufructului. Daca bunul piere
nudul proprietar va incasa indemnizatia de asigurare. In caz de expropriere pentru cauza de utilitate
publica o parte din indemnizatie va fi incasata de nudul proprietar. El poate culege productele doar
daca nu se stanjeneste exercitiul uzufrctului. El nu poate sa distruga bunul, intrucat l-ar lipsi pe
uzufrctuar de folosinta bunului.
Poate utiliza actiunea in revendicare impotriva tertilor uzurpatori, actiunile posesorii (impotriva
uzufructuarului le poate exercita dupa incetarea uzufrctului).
Uzufructul poate nceta la cererea nudului proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de
folosina bunului, aduce stricciuni acestuia ori l las s se degradeze.
Abuzul de folosinta trebuie interpretat in sens larg orice incalcare a obligatiilor uzufructuarului.
Natura actiunii este delictuala. Aprecierea este a judecatorului, care va stabili daca se vor acorda
despagubiri si va dispune incetarea uzufrctului sau despagubirile sunt suficiente. Instanta poate dispune
preluarea folosintei bunului de catre nudul proprietar cu obligatia acestuia de a plati o renta pe toata
durata uzufrctului.
Nudul proprietar are si el o obligatie generala negativa de a nu aduce atingere uzufrctului.
Art. 729 alin (2) nu instituie o obligatie.
Cand uzufrctul este constituit per translationem prin contract cu titlu oneros, nudul proprietar are
obligatia de a garanta pentru evictiune. Isi poate asuma aceasta obligatie si atunci cand este vorba
despre un contract cu titlu gratuit.
(!!!!) Daca nudul proprietar isi incalca obligatia generala, negativa de a nu aduce atingere
uzufrctului atunci el va raspunde pe taram delictual.

Stingerea uzufrctului
(1) Uzufructul se stinge pe cale principal prin:
a) moartea uzufructuarului ori, dup caz, ncetarea personalitii juridice;
b) ajungerea la termen;
c) consolidare, atunci cnd calitatea de uzufructuar i de nud proprietar se ntrunesc n aceeai
persoan;
d) renunarea la uzufruct;
e) neuzul timp de 10 ani sau, dup caz, timp de 2 ani n cazul uzufructului unei creane (aplicabila
doar in cazul uzufructului constituit ulterior intrarii in vigoare a Codului Civil; Prescriptia extinctiva
ramane un mod de stingere dar de aplica termenul de 30 de ani prevazut de vechiul cod)

Uzufructul poate nceta la cererea nudului proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de
folosina bunului, aduce stricciuni acestuia ori l las s se degradeze. Acest caz de incetare a
uzufrctului se aplica si dreptului de uzufruct constituit dupa intrarea in vigoare a noului cod civil, daca
abuzul de folosinta a fost savarsit dupa intrarea in vigoare a noului cod.
Uzufructul se stinge n cazul n care bunul a fost distrus n ntregime dintr-un caz fortuit. Cnd
bunul a fost distrus n parte, uzufructul continu asupra prii rmase.
n toate cazurile, uzufructul va continua asupra despgubirii pltite de ter sau, dup caz, asupra
indemnizaiei de asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului (ca efect al
subrogatiei reale cu titlu particular). In acest caz uzufrctul se transforma in cvasiuzufruct. Aceste
dispozitii se aplica doar daca bunul a fost distrus dupa intrarea in vigoare a noului Cod Civil.
 Pe langa aceste moduri specifice mai retinem: desfiintarea titlului de proprietate pe temeiul caruia
s-a constituit uzufructul, desfiintarea actului prin care s-a constituit uzufructul, uzucaparea si
dobandirea bunului prin posesia de buna-credinta.

2 Dreptul de servitute
Servitutea asigura utilitatea fondului dominant.
Servitutile care sunt veritabile dezmebraminte sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica.
Titularul servitutii are prerogativa posesiei corespunzatoare acestui dezmembramant si poate avea
in continutul sau si o parte din prerogativa dispozitiei materiale.
Caractere
a) Este un dezmembramant drept real asupra lucrului altuia;
b) Drept real imobiliar- se constituie doar in sarcina/favoarea unui imobil prin natura lui;
c) Presupune existenta unor proprietari diferiti- fondurile nu trebuie sa fie neaparat
invecinate, ci sa aiba un hotar comun;
d) Servitutea este un accesoriu al fondului caruia ii profita, urmand soarta acestuia. Nu
poate fi urmarita, ipotecata, vanduta, decat impreuna cu fondul dominant.
e) Are caracter perpetuu are aceeasi durata ca dreptul de proprietate. Perpetuitatea este de
natura ei, nu de esenta ei, partile pot stabili o durata mai mica. Dureaza atata timp cat dureaza
fondul aservit si fondul dominant, daca nu intervine o alta cauza de stingere. Singurul
dezmembramant care are caracter perpetuu.
f) Este indivizibila profita intregului fond dominant si greveaza intregul fond aservit

Clasificare
Dupa modul de exercitare:
a) Continue poate fi exercitata in mod (nu presupune acte repetate si succesive) servitutea de
vedere sau de a nu construi;
b) Necontinue este necesar un fapt actual al omului servitutea de trecere cu piciorul.Aceasta
servitute trebuie facuta prin acte succesive indeplinite de proprietarul fondului dominant.
Dupa felul de a se manifesta in exterior:
a) Aparente sunt recunoscute prin lucrari exterioare- servitutea de vedere
b) Neaparente nu presupun lucrari vizibile in exterior interdictia de a planta (servitutile
negative)
Dupa modul de exercitare a prerogativelor:
a) Pozitive proprietarul fondului dominant exercita o parte din prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit(servitute de trecere);
b) Negative proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora din
prerogativele asupra fondului sau;
Art 763 Prin uzucapiunea tabulara poate fi dobandit orice fel de servitute, pe cand prin
uzucapiunea extratabulara pot fi dobandite numai servitutile pozitive.
In functie de raportul dintre cele doua fonduri
a) Cu carcater unilateral un imobil are numai caracter de fond dominant si celalalt numai
caracter de fond aservit;
b) Cu caracter bilateral presupun dubla calitate, de fond dominant si de fond aservit
In functie de natura fondului dominant:
a) Urbane fondul dominant este o cladire
b) Rurale servituti constituite in folosul unui teren
Numai in masura in care servitutile permit proprietarului fondului dominant sa exercite prerogative
ce tin de continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit ele constituie veritabile
dezmembraminte ale dreptului de proprietate.
 Constituire
- Act juridic/ uzucapiune;
Act juridic
- Conventie ori testament;
- Conventia poate fi cu titlu oneros ori cu titlu gratuit;
- Conventia trebuie incheiata in forma autentica (conventiile prin care se constituie sau se
transfera drepturi reale supuse inscrierii in CF trebuie incheiate in forma autentica);
Servitutea nu trebuie sa fie contrara ordinii publice si sa nu apese asupra unei persoane, ci
asupra unui imobil.
Exercitare
- Art 764 trebuie interpretat in sensul ca nu exista moduri generale de exeritare a servitutii,
ci prin actul de constituire a servitutii se stabileste si modul in care se exercita.
- Servitutea are un continut variabil care nu e determinat de lege spre deosebire de uz,
abitatie, uzufruct;
- daca servitutea este dobandita prin uzucapiune, modul de exercitare se va raporta la felul in
care titularul fondului dominant a exercitat posesia care a condus la dobandirea servitutii;
Obligatiile proprietarului fondului aservit
Art 759 dobandeste caracter propter rem sub conditia notarii in CF. orice obligatie suplimentara
asumata de proprietarul fondului aservit. Proprietarul isi poate asuma obligatii si printr-o conventie
separata caz in care aceasta va fi opozabila doar proprietarului initial.
In cazul in care un imobil se afla in coproprietate nu se pot dobandi mai multe servituti, ci fiecare
trebuie sa exercite aceeasi servitute.

3. Dreptul de superficie (art. 693- 702 aceste prevederi se aplica numai drepturilor de
superficie constituite dupa intrarea in vigoare a noului cod)
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n
subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.
Superficia presupune 2 forme:
1. O forma deplina dreptul de a avea.... In aceasta forma presupune suprapunerea dreptului de
proprietate cu dreptul de folosinta asupra terenului.
2. O forma secundara, incipienta dreptul de a edifica... (este posibil ca superficia sa se
constituie inainte de realizarea constructiei); in aceasta forma se prezinta doar ca un
dezmembramant asupra terenului.
Caractere juridice
1. Drept real principal imobiliar
2. Este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului aceasta
dezmembrare vizeaza folosinta si in mod limitat posesia si dispozitia juridica. Toate aceste
prerogative pot fi exercitate numai in scopul realizarii constrctiei/lucrarii/plantatiei si ulterior
exercitarii dreptului de proprietate asupra ei.
Dispozitia juridica presupune exercitarea acestei prerogative nu numai asupra constructiei dar
si asupra partii din dreptul de superficie care constituie o dezmembrare a dreptului asupra
terenului. Limitele materiale ale dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului se
stabilesc la momentul constituirii dreptului de superficie.
3. Are un continut variabil
4. Este imprescriptibil sub aspect extinctiv
5. Este temporar - 99 de ani; la implinirea termenului poate fi reinnoit. Daca nu se prevede un
termen mai scurt se prezuma ca a fost facut pentru 99 de ani.
 Dobandirea
- Act juridic (testament sau conventie) / fapt juridic in sens restrans (uzucapiune/mostenire
legala).
- Art. 693 alin 3 prezumtii absolute de constituire a dreptului de superficie.

Art. 339-359, Art. 367-368

In ipoteza in care sotii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre soti, sotul neproprietar al
terenului dobandeste un drept de superficie in continutul caruia intra dreptul de proprietate devalmasa
asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului.
Izvorul acestui drept este faptul juridic in sens restrans al realizarii unei constrctii pe terenul bun
propriu al unuia dintre soti.
Exercitare
In forma incipienta Titulatul dreptului de superficie are toate atributele necesare pentru
realizarea constructiei, in limitele prevazute de actul de constituire. Limitele exercitarii dreptului de
superficie sunt prevazute in actul constitutiv. In lipsa unei astfel de prevederi, exercitarea dreptului de
superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si cea necesara
exploatarii constructiei, plantatiei sau lucrarii.
In forma deplina poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate. Daca constructia
exista, nu ii poate modifica structura.
Superficiarul poate dobandi dreptul de proprietate asupra productelor, daca s-a stipulat in actul de
constituire.
Trebuie sa se respecte dreptul de nuda proprietate.