Tema 9.

Limitele de exercitare a
dreptului de proprietate
Orele
de curs: 2
de seminar: 2
lucru individual: 6

Lector:
Tabuncic Tatiana
Dr., conf. universitar
 Unităţi de conţinut
 1. Noţiuni generale privind limitele de exercitare a dreptului de
proprietate.
 2. Caracteristica generală a raporturilor de vecinătate.
 2.1. Obligaţia de respect reciproc.
 2.2. Influenţa vecină admisibilă.
 2.3. Atentarea inadmisibilă.
 3. Conţinutul dreptului de vecinătate
 3.1. Folosirea apelor
 3.2. Regimul juridic al fructelor căzute, rădăcinilor şi ramurilor de pe
terenul vecin
 3.3. Distanţa pentru construcţii, lucrări şi plantaţii
 3.4. Accesul pe teren străin şi trecerea prin proprietatea străină
 Obiective de referință
 Studentul trebuie să:
 -stabilească cadrul normativ naţional şi internaţional al reglementării limitelor de exercitare a dreptului de
proprietate;
 - argumenteze necesitatae reglementării limitelor de exercitare a dreptului de proprietate;
 - clasifice limitele de exercitare a dreptului de proprietate;
 - definească noţiunea de vecinătate;
 - stabilească natura juridică a dreptului de vecinătate;
 - determine conţinutul obligaţiei de respect reciproc;
 - analizeze influenţa vecină admisibilă;
 - determine limitele publice şi private de tolerabilitate a influenţei vecine;
 - analizeze influenţa inadmisibilă;
 - determine conţinutul dreptului de vecinătate;
 - stabilească corelaţia dintre dreptul de vecinătate şi dreptul de servitute;
 - analizeze regimul juridic al folosirii apelor, fructelor căzute, rădăcinilor şi ramurilor de pe terenul vecin;
 - analizeez regulile privind distanţa pentru construcţii, lucrări şi plantaţii;
 - analizeze regulile privind accesul pe teren străin şi trecerea prin proprietatea străină.
 Acte normative:

Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, art. 1 al Protocolului adiţional nr.1

http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&id=285802;
Codul civil al Republicii Moldova, art. 586-603;
Legea nr.835 din 17.05.1996 privind principiile urbanismului şi amenajării
teritoriului, în Monitorul Oficial nr. 1-2 din  02.01.1997;
Legea nr.721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcţii, în Monitorul
Oficial nr. 25 din 25.04.1996;
Legea nr. 163 din 09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţie, Monitorul Oficial nr. 155-158 din 03.09.2010;
Legea nr. 354 din 28 octombrie 2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,
în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 233-236 din 17.12.2004.
 Jurisprudență:

Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a RM „Cu privire la aplicarea unor

dispoziţii ale Codului civil şi ale altor acte normative referitoare la dreptul de
proprietate privată asupra imobilelor, inclusiv asupra construcţiilor anexe” nr.2
din 2006, în Buletinul Curţii Supreme de Justiţie a RM, 2006, nr.12, p.14. 
 Bibliografie
  Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale,
Chişinău, Tipografia Centrală, 2016.
 Arapu, Elena et al. Drept civil.Drepturile reale principale. Scheme, speţe, teste,
Chişinău, Tipografia Centrală, 2016;
 Valeriu Stoica. Drept civil. Drepturile reale principale, vol.I, Bucureşti, 2004;
 Ugo Mattei, Sergiu Baieş, Nicolae Roşca. Principiile fundamentale ale dreptului
de proprietate, Chişinău, 2000.
 Ungureanu O., Reflecţii privind abuzul de drept şi înconvenientele anormale de
vecinătate // AULB, nr.1-2/2003, p.36.
 Tatiana Tabuncic, Unele aspecte ale dreptului de vecinătate conform prevederilor
noului Cod civil // Analele Ştiinţifice ale USM, nr.6/136, 2002;
 Comentariul Codul civil al Republicii Moldova, vol. I, Chişinău, Editura ARC,
p.667-681.
 I. Noţiuni generale privind limitele de exercitate a dreptului de
proprietate

Dreptul de proprietate este cel Exercitarea atributelor

mai larg drept real după
conţinutul său.
El conferă titularului:
-dreptul de posesiune,
folosinţă şi dispoziţie asupra
bunului,
-pe care le exercită în mod
exclusiv, în nume şi interes
propriu, fără intervenţia altor
persoane, fiind absolut şi
perpetuu.
În principiu, proprietarul ar
putea face orice acţiuni.
dreptului de proprietate în
deplinătatea lor
Efectul:
-ar surveni consecinţe negative
asupra membrilor societăţii şi
societăţii în întregime.
Concluzia:
Se impune necesitatea stabilirii
unor LIMITE în exercitarea
dreptului de proprietate.
 Art.1 din Protocolul adiţional nr.1 CEDO reglementează:

1. Principiul protecţiei dreptului de proprietate;

2. Limitele dreptului de proprietate, nefiind un drept absolut.

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE ÎN CONCEPŢIA CEDO

- Posibilitatea privării de proprietate pentru cauză de utilitate publică

(jurisprudenţa Curţii: exproprierea, naţionalizarea, confiscarea);
- Exercitarea dreptului de proprietate în conformitate cu interesul
general, expres reglementat la art.1 §2 din Prot.ad.nr.1, care se
deosebesc de celelalte măsuri privative de proprietate prin faptul că:
a) nu se produce un transfer de proprietate de la un titular la altul;
b) constă în limitarea exercitării folosinţei bunului conform interesului
general.
 Cadrul legal naţional al limitelor de
exercitare a dreptului de proprietate
1. Art.46 alin.5 Constituţie,
proprietarul este obligat la:
- respectarea sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător (interes
public);
- asigurarea bunei vecinităţi (interes privat);
- respectarea celorlalte sarcini conform legii.
2. Art. 500 alin. 3 Cc, dreptul de proprietate poate fi limitat:
- prin lege;
- de drepturile unui terţ.
- prin acte juridice (art. 505-508 Cc).
 Scopul instituirii limitelor exercitării
dreptului de proprietate
Crearea condiţiilor necesare pentru a face posibilă
conveţuirea membrilor societăţii.
Comparaţia metaforică a dreptului de proprietate cu o
sursă de lumină:
- ea se propagă până întâlneşte un obstacol.
Tot astfel, dreptul de proprietate se extinde până
întâlneşte un drept ce i se opune, astfel intervenind o
limită, o restricţie.
 Categoriile de limite de exercitare a
dreptului de proprietate

Convenţional se disting două

categorii tratate şi reglementate
distinct:
a)limite negative;
b)limite pozitive.
 Exemplu de limită pozitivă

„A” fiind vecin cu „B”, plantează flori şi

alte plante în grădina sa.
„B” are vedere asupra grădinii şi beneficiză
de frumuseţea ei.
Dacă „B” închiriază casa, va putea pretinde
un preţ mai mare, fiindcă are vedere
frumoasă.
S-ar putea afirma ca „B” se îmbogăţeşte pe
seama lui „A”, care nu poate să-i pretindă o
parte din beneficiul obţinut datorită
amenajării grădinei.
 Exemplu de limită negativă
„A” fiind vecin cu „B”,
are în curte o fermă de
porci.
Consecinţa:
Valoarea de închiriere a
casei lui „B” va scădea din
cauza discomfortului –
limitare negativă a
dreptului de proprietate.
„B” va putea cere de la
„A” repararea
prejudiciului.
 Limitele se analizează din punct de
vedere:
a) al proprietarului bunului care nu-l poate folosi prejudiciind un
terţ;
b) al proprietarului care beneficiază sau suportă efectul negativ.
Nici un proprietar nu-l poate obliga pe vecin să transforme casa într-un
castel ca să beneficieze de impactul pozitiv.
În schimb, oricine poate fi obligat să înlăture efectul negativ produs de
bunul său asupra vecinului sau asupra activităţii lui de exercitare a
dreptului.
 Principiile exercitării dreptului de proprietate

I. Proprietatea nu poate fi folosită astfel încât să prejudicieze substanţial şi

inacceptabil un terţ sau comunitatea.

Evoluţia principiului

a) Cc din 1964, art. 89:

Proprietarul posedă, foloseşte şi dispune în LIMITELE
determinate DE LEGE.
b) Legea cu privire la proprietate din 1991 (abrogată), art.1
alin.3:
Proprietarul are dreptul să exercite orice acţiuni asupra
bunurilor sale care:
-nu contravin legii;
-nu dăunează sănătăţii oamenilor şi mediului înconjurător.
c) art.500 alin.3 Cc.
Dreptul de proprietate e limitat de
-lege şi
-de drepturile unui terţ.
d) art. 505-508 Cc
- şi prin acte juridice.
 II. Principiul rezonabilului (rezonabilităţii)

Necesitatea:
Pentru a indica când exercitarea lui nu este utilă titularului, dar
influenţează sau poate influenţa drepturile altei persoane.

Exemplu

„A” în calitate de proprietar al terenului exercită dreptul de proprietate

asupra lui.
Dar el nu-i poate interzice vecinului „B” să nu privească peste hotar şi nici
păsărilor, insectelor să zboare.
Interdicţiile ar avea temei legal, deoarece „A” este proprietarul terenului.
Însă impunerea lor nu este rezonabilă.
 Reglementarea principiului
Imposibilitatea reglementării de către legiuitor a
acţiunilor ce pot fi săvârşite de proprietar şi care pot fi
considerate depăşire a rezonabilului.
Reglementările sunt de ordin general:
art.586,587 Cc:
- obligaţia de respect reciproc;
- influenţa vecină admisibilă.
Se referă la raporturile dintre vecini şi au scopul de a
asigura buna vecinătate.
 Alte reglementări referitoare la limitele de exercitare a dreptului de
proprietate

Obligaţiile rezultate din delicte:

-sancţionează proprietarul care a
prejudiciat o altă persoană.
Ex.: accident rutier – prejudiciul
cauzat urmează a fi reparat prin
plata despăgubirilor.
 Buna vecinătate
Cuprinde două îndatoriri:
1.proprietarul imobilului nu trebuie să-l prejudicieze pe vecinul său;
2.acesta nu trebuie să-l incomodeze într-un mod intolerabil pe vecin.

Îndatoririle se traduc în:

a)Teoria abizului de drept;
b)Inconvenientele anormale ale vecinătăţii.
Pentru detalii a se vedea: Ungureanu O., Reflecţii privind abuzul de drept şi
înconvenientele anormale de vecinătate // AULB, nr.1-2/2003, p.36.
 Abuzul de drept
Exercitarea unui drept subiectiv civil dincolo de limitele sale fireşti, adică în alt scop
decât acela în vederea căruia dreptul este recunoscut de lege, fiind exercitat:
-în mod anormal
-contrar menirii sale normale şi obişnuite, scopului economic şi social.

Exercitarea dreptului trebuie să fie

În conformitate cu menirea sa naturală şi în limitele sale normale, în
armonie cu relaţiile şi cu uzul social.
Esenţa abuzului de dept
Se respectă litera legii, dar se violează spiritul ei.
Nu este permis nimănui să facă pe terenul său lucrări care-i sunt absolut
inutile, dar pe care le face cu scopul de a cauza rău vecinului său.
Ex.: ridicarea unui perete sau zid extrem de inalt, fără nici un folos
pentru sine, dar pentru a pricinui un prejudiciu vecinului.

Sancţionarea abuzului de drept

Repunerea lucrărilor în starea normală şi repararea prejudiciului.
Exercitarea dreptului de proprietate trebuie să fie:

- licită, adică să corespundă funcţiei

sociale, interesului economic, să
aducă utilităţi şi favoruri titularului;
- să nu pricinuiască pagube materiale
celorlalţi membri ai societăţii ori sa
le încalce drepturile.
 Clasificarea limitelor de exercitare a dreptului de proprietate

a) Limite materiale – b) Limite juridice

determinate de limitele Sunt determinate de conţinutul
corporale ale bunului
obiect a dreptuuli de
juridic al dreptului de proprietate,
proprietate. privesc atributele dreptului şi
determină restrângerea totală sau
Fac parte:
parţială a unuia sau unora din ele.
1. Limite ce decurg din
suprafaţa subsolului: Clasificarea limitelor juridice
obligaţia de grăniţuire şi După izvorul lor:
dreptul de îngrădire;
a)Limite legale – au ca temei
2. Limite ce decurg din voinţa legiuitorului. Ex.: dreptul
folosirea spaţiului de vecinătate.
suprapus terenului;
b)Limite judiciare – se
3. Limite ce decurg din stabilesc pe cale judiciară;
folosirea subsolului. c)Limite voluntare – se
stabilesc prin voinţa titularilor
(art. 505-508 din Cc).
 II. Caracteristica generală a raporturilor de vecinătate

Reglementarea juridică:
- art.586-603 Cc.
Codurile civile ale: Rusiei, Ucrainei, Belorusiei nu reglementează separat dreptul de vecinătate.

Vecinătatea: Trăsăturile caracteristice ale dreptului de vecinătate

Stare de fapt ce generează
anumite drepturi şi
obligaţii pentru
proprietarii terenurilor sau
altor bunuri imobile de
unde se pot produce
influenţe reciproce (fie că
au tangenţe materiale
nemijlocite ori nu) datorită
aşezării lor.
Dreptul de vecinătate – limită legală a exercitării
dreptului de proprietate, în special a folosinţei, este o
sursă de diverse limite ale dreptului de proprietate care
au trei caracteristici comune:
a)Automaticitate - nasc direct, automat din situaţia
imobilelor prevăzute de lege;
b)reciprocitate – ceea ce este valabil pentru unul e
valabil şi pentru celălalt, sacrificiul şi avantajul sunt
reciproce;
c)caracter gratuit – neexistând un dezechilibru de
avantaje, nu există o recompensă.
 Natura juridică a dreptului de vecinătate

1. Are multe similitudini cu dreptul de

servitute, constituie limitare a dreptului de
proprietate. În Cc fr. este reglementat ca
servutiţi legale şi naturale.
2. Conţine norme imperative, obligatorii, de la
care se poate deroga prin acordul părţilor
(vecinilor). Ex.: servitutea de a sădi sau
construi la o distanţă mai mică de cea
indicată.
 2.1. Obligaţia de respect reciproc
(art. 586 Cc)
Principiile ce stau la baza obligaţiei:
„Ce vreţi să vă facă vouă oamenii, faceţi- le şi voi la fel” (Matei 7:12, Luca 6:31).
„ Ce ţie nu-ţi place, altuia nu-i face”.
„Respectă aproapele tău, fiindcă astfel te respecţi pe tine însuţi”, care deriva din  "Să iubeşti pe aproapele tău ca pe tine
însuţi" (Mt. 22, 39).

Domeniul de aplicare Este interzisă exercitarea

dreptului de proprietate
Norma are caracter general. Cu scopul:
Se aplică dacă nu există o prevedere expresă - de a vătăma sau prejudicia
care ar impune restricţii în exercitarea vecinul în manieră excesivă şi
dreptului de proprietate. nerezonabilă, contrar bunei-
Se bazează pe principiul echităţii. credințe.
Idealul proprietar este cel care reuşeşte să
concilieze interesul său cu cel al vecinilor
săi.
 Definiția noțiunii de vecin

Orice teren sau alt bun imobil de unde se

pot produce influenţe reciproce.
Distanţele dintre bunuri nu au importanţă,
ci numai posibilitatea producerii
influenţelor reciproce – art.586, 587, 588
Cc.
Este necesară existenţa tangenţei directe
între terenuri – art.589, 595, 598, 599,
603 Cc.
 2.2. Influenţa vecină admisibilă (art.587 Cc) – inconveniente
normale, influenţe normale, tolerabile
Proprietarul terenului sau altui
bun imobil nu poate interzice
influenţa pe care o exercită
asupra bunului asemenea
factori, precum GAZUL,
ABURUL, MIROSUL,
FUNIGINEA, FUMUL,
ZGOMOTUL, CĂLDURA,
VIBRAŢIA sau altă influenţă
provocate din terenul vecin,
dacă:
-nu împiedică proprietarul în
folosirea bunului său;
-încalcă nesemnificativ dreptul
acestuia.
Art. 587 Cc reglementează
O limită generală a dreptului de proprietate a
bunului imobil, legată de raporturile de
vecinătate.
Influenţele (emisiunile) sunt efecte colaterale
a unei activităţi umane legale, de regulă
productive, care se propagă de la un fond la
altul în mod natural.
Concluzia:
1)Proprietarul vecin este obligat să tolereze,
suporte influenţele, inconvenientele normale;
2)Nu poate cere despăgubiri dacă acestea:
-nu-l împiedică în folosirea bunului sau
-încalcă nesemnificativ dreptul său, adică sunt
tolerabile.
 Criteriul care stă la baza influenţei normale, tolerabile

Echilibrul dintre două interese în conflict:

1)libertatea de a folosi bunul, producând orice efect nociv ce derivă din
activitatea efectuată;
2)de a nu suporta pe propriul teren consecinţele dăunătoare, care deranjează
rezultate din activitatea vecnului.

Întrunirea criteriului normalei tolerabilităţi, influenţei normale:

-Proprietarul fondului nu poate împiedica influenţa vecină – emisiunile – dacă
nu depăşesc tolerabilitatea normală;
-Nici un proprietar nu poate produce emisiuni care superă această limită.

Influenţa admisibilă, tolerabilă depinde de

Situaţia de fapt, amplasarea bunurilor.
Ex.: ceea ce este inadmisibil într-o zonă liniştită rezidenţială va fi şi trebuie
tolerat (admis) într-o zonă cu aşezări (localuri) mixte (magazine, oficii, locuinţe
etc.).
Locurile destinate activităţilor turistice:
- implică ridicarea nivelului de tolerabilitate a emisiunilor.
 INFLUENŢA CONSIDERABILĂ
(ALIN. 2 ART.587 CC)

Influenţa este de o intensitate Efectul:

mai mare, fiind produsă în
rezultatul folosirii obişnuite a
terenului şi neputând fi
înlăturată prin mijloace
economice justificate.
Sarcinile judecătorului
-De a pune pe cântar interesele,
exigenţele (raţiunile, scopul)
proprietăţii cu cele ale productivităţii.
Activitatea productivă beneficiază de
o protecţie având în vedere faptul ca
înlăturarea emisiunilor solicită
cheltuieli sproporţionate, mari
comparativ cu interesul altei părţi.
- proprietarul este obligat s-o suporte.
Ex.: Proprietarul are casă lângă aeroport,
el este obligat să suporte zgomotul.
Deşi considerabilă, această influenţă nu
poate fi înlăturată prin mijloace
justificate economic.
Nu are dreptul să pretindă compensarea
înconvenientelor.
- proprietarul are dreptul de a cere
proprietarului de teren ce cauzează
influenţa o compensaţie bănească, dacă
înfluenţa depăşeşte folosirea
recunoscută obişnuită în localitatea
respectivă şi limitele economice
admisibile.
 Judecătorul poate ţine cont de prioritatea unui uz determinat

Exemple:
1)Dacă mă duc să locuiesc într-o clădire unde la primul etaj este un atelier de prelucrare a
lemnului, trebuie să ţin cont de faptul că persistă gălăgie, care din interese de producţie
ridică nivelul de toleranţă (influenţa admisibilă) care trebuie suportate.
2)Dacă un meşteşugar deschide un atelier la etajul I dintr-un condominiu, nu poate să
activeze fără să ţină cont de liniştea altora (în anumite ore a zilei trebuie să nu producă
zgomot în genere) pe care ar putea să le facă într-o altă zonă dacă ar fi.

Jurisprudenţa unor state (Italiei) statuiază că:

-Respectarea normelor de ordin public nu afectează, nu influenţează asupra
raporturilor private referitor la tolerabiliatea emisiunilor.
-Chiar dacă emisiunile nu le depăşesc pe cele prevăzute de lege (interes public,
general), judecarea tolerabilităţii (influenţei admisibile) trebuie efectuate cu
referire la situaţia concretă.
 2.3. Atentarea indamisibilă (art.588 Cc) – inconveniente anormale

Originea:
Revoluţia industrială care a creat rupturi în echilibrul raporturilor de vecinătate. Au
început să se construiască „aşezări” industriale.
Problematica:
Lipsa vinovăţiei proprietarilor acestora, deoarece el respectă reglementările în
vigoare, nu se manifestă neglijent sau imprudent, ci exercită dreptul său. Cu toate
acestea proprietarii vecini suferă prejudiciu.

Jurisprudenţa franceză a formulat principiul responsabilităţii particulare

Aplicarea practică a acestei forme de răspundere:
-Prejudiciul cauzat prin vecinătatea cu o „aşezare” industrială, un teatru, spital,
şcoală, exploatare minieră sau cu executarea unor lucrări publice.
 Definiţia noţiunii de atentare inadmisibilă
Imixtiunea exercitată în legătură cu ridicarea sau expoatarea unei construcţii asupra
dreptului de proprietate al vecinului, care nu poate fi primită, acceptată în condiţii de
normalitate a relaţiilor de conveţuire socială.

Invocarea la practică a temeiului de atentare inadmisibilă

Este strâns legat de existenţa sau respectarea autorizaţiei de construire.
Proprietarul are dreptul de a ridica o construcţie dacă:
-nu prejudiciază vecinii;
-legea nu instituie o autorizatie specială – AUTORIZAŢIA DE
CONSTRUIRE (art.2 din Legea nr.163 din 09.07.2010 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţie (în continuare „Legea nr.163/2010”, în MO
nr.155-158 din 03.09.2010. )

AUTORIZAŢIEI DE CONSTRUIRE (ART.2 LEGEA NR.163/2010)

act, eliberat de către emitent, prin care se autorizează executarea lucrărilor de construcţie în
temeiul şi cu respectarea:
-certificatului de urbanism pentru proiectare şi
-a documentaţiei de proiect elaborate şi verificate.
 Atentare inadmisibilă conform practicii judiciare

Conform pct.18 din Hotărârea Plenului CSJ nr.2 din 2006, constituie atentare
inadmisibilă:
-afectarea structurii de rezistenţă a clădirii prin modificarea plasamentului unui
perete din apartamentul unui locatar;
-depăşirea distanţei de la hotar stabilite de lege pentru ridicarea unei construcţii;
-ridicarea unei construcţii capitale neutorizate pe linia de hotar.

La stabilirea existenţei sau lipsei unei atentări inadmisibile instanţa de

judecată trebuie să ţină cont dacă:
-construcţiile nu afectează normele de iluminare a locuinţelor invecinate;
-vor fi sau nu îngrădite căile de acces spre blocurile locative a serviciilor de
salubrizare, pompieri şi urgenţă.
Cum urmeaza a fi calificate aceste construcţii?
 III. Conţinutul dreptului de vecnătate

3.1. Folosirea apelor (art.590-595 Cc)

N.B.: Apele – obiect al domeniului privat şi public (art.127 alin.4 Constituţie,
art.471 alin. 2 şi 3 Cc, Legea apelor nr. 272 din 23.12.2011, în MO nr. 81 din
26.04.2012).
REGULILE GENERALE (ART.591 Cc)
SCURGEREA FIREASCĂ (APELE UNUI IZVOR SAU PROVENITE
DIN PLOI)
1) Proprietarul terenului are dreptul să folosească apele şi pânza freatică, fără a
prejudicia proprietarul unui alt teren (alin.1);
2) Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica curgerea acestor ape
provenite din terenul superior.
Dacă i se cauzează prejudicii, are dreptul să ceara autorizarea instanţei de
judecată pentru a face lucrări de schimbare a cursului apei suportând
cheltuielile.
3) Proprietarul terenului superior e obligat să nu efectueze nici o lucrare ce ar
agrava situaţia terenului inferior.
 REGULILE SPECIALE (ART.591 Cc)
Se referă la:
-scurgerea apelor provocate de proprietar;
-apele care ţâşnesc din cauza unor lucrări subterane ale proprietarului terenului superior;
-apele provocate de secarea terenurilor mlăştinoase etc.
Efectele:
1)Proprietarul terenului inferior este obligat să admită aceste ape doar dacă această curgere precedă
vărsarea într-un curs de apă sau şanţ (alin.2):
2)Proprietarul terenului superior este obligat să:
-aleagă mijloacele de scurgere ce ar aduce prejudicii minime terenului inferior;
-plătească prealabil proprietarului terenului inferior despăgubiri juste pentru prejudiciile cauzte de
scurgerea apelor.
Concluzia:
Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica curgerea apelor provocată de proprietarul
terenului superior.
Excepţie:
Terenul inferior nu poate fi supus curgerii apelor provocate de proprietarul terenului superior, dacă
pe el se află construcţii împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un cimitir (alin.3 art.591 Cc).
 CAPTAREA APEI (ART.592 CC) ŞI SURPLUSUL DE
APĂ (593 CC)

Regulile:
1)Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său
apele naturale sau artificiale are dreptul, pe cheltuiala sa, să facă pe
terenul riveran opus lucrările utile pentru captare. Dispozițiile art.
591 alin.(2) și (3) se vor aplica în mod corespunzător (art.592).
2)Proprietarul care are surplus de ape este obligat să-l ofere
proprietarului care nu-l poate procura decât cu cheltuieli excesive,
plătind o despăgubire justă şi prealabilă (art.593 Cc).
 Apa de izvor (art.594 Cc)
Regulile:
1)Proprietarul terenului pe care se află un izvor are dreptul să folosească apa cum doreşte, dar ţinând cont de
drepturile dobândite asupra apei de izvor de proprietarul terenului inferior (fie prin act juridic, fie prin
uzucapiune – dobândirea unei servituţi) (alin.1);
2)Proprietarul terenului pe care se află izvorul nu poate schimba cursul, dacă astfel ar lipsi locuitorii unei
localităţi de apă pentru necesităţile curente (alin.2).
Per a contrario: dacă schimbarea cursului izvorului nu ar avea această consecinţă, operaţiunea este permisă.
Interpetarea extensivă a prevederii „schimbarea cursului”
Proprietarul nu este în drept nu numai să-i schimbe cursul, dar nici nu poate face ceva ce ar priva locuitorii de
folosinţa apei.
Ex.: poluarea, infectarea cu substanţe nocive etc.
Semnificaţia expresiei „necesităţi curente”
Presupune folosirea apei de absolută necesitate, menaj, adăpatul vitelor.
Se exclude:
-motivul proprietăţilor curative ale apei.
Domeniul de aplicare a art.594 Cc
Se aplică chiar dacă locuitorii pot procura apa săpând fântâni.
Se referă la:
-orice fel de izvor, indiferent de debitul lor şi
-numai la apele curgătoare, nu la apele din fântânni, iazuri, mlaştini etc.
Necesitatea instituirii limitării
Protecţia intereselor unei colectivităţi. Dreptul însă nu poate fi revendicat de unul sau mai mulţi locuitori
izolaţi.
 Picătura streşinii (art.595 Cc)
 Proprietarul este obligat să
construiască acoperişul astfel
încât streaşina să nu permită ca
apa, zăpada sau gheaţa să cadă
pe terenul vecin.
 Domeniul de aplicare: atât
localităţilor rurale cât şi celor
urbane
Derogarea de la regula generală
stabilită la art.595 Cc
Instituirea prin acordul dintre
proprietarii vecini a servituţii de
scurgere a apelor în baza căreia apa
va cădea pe terenul vecin.
În aspect comparativ:
Art. 611 din Noul Cod civil român, care
stabileşte că „proprietarul este obligat să
îşi facă streaşină casei sale astfel încât
apele provenind de la ploi să nu se
scurgă evid.ns. pe fondul proprietarului
vecin”.
Concluzia:
Peretele trebuie să fie ridicat la o distanţă de
fondul vecin suficientă pentru ca apa, zăpada
sau gheaţa să cadă de pe streaşină exclusiv pe
terenul său.
Condiţiile necesare a fi respectate:
-distanţa de ridicare a peretelui;
-nedepăşirea hotarului celor doi proprietari cu
ocazia construirii streşinei.
 Obligaţia proprietarului
 De a amenaja streaşina sa
prin montarea de
jgheburi, burlane etc.,
astfel încât apa care cade
de pe acoperiş să fie
dirijată spre propriul fond
ori spre stradă, nu spre
terenul vecinului.
Realizarea aplicării prevederilor art.595 Cc la
practică:
Obligarea strămutării streşinei ce iese pe terenul
vecin şi prin obligarea de a instala uluce.
Efectul căderii apei exclusiv pe terenul său
1)Proprietarul nu este obligat să împiedice
scurgerea lor pe terenul vecin, doarece se aplică
alin.2 art.590 Cc;
2)Proprietarul trebuie să ia măsuri ca apa, zăpada
sau gheţa să nu cauzele prin infiltare vreun
prejudiciu construţiilor vecinului (ex.: pavarea
spaţiului pe care se scurge apa de pe streaşină).
 3.2. REGIMUL JURIDIC AL FRUCTELOR CĂZUTE, AL
RĂDĂCINILOR ŞI AL RAMURILOR DE PE TERENUL VECIN
(ART.596-597 CC)
Domeniul de aplicare al art. 596 Cc
I. „Fructele căzute în mod -Fructelor căzute în mod natural.
natural din pomi sau arbuşti pe
terenul vecin” (art.596 Cc): Regula generală:
-constituie proprietatea titularului Fructele căzute din pomi sau arbuşti pe terenul vecin
terenului pe care au căzut. aparţin proprietarului acelui teren vecin.
Se aplică principiul accesiunii:
Fructele care atârnă pe ramurile care trec la
– tot ce uneşte ori se incorporează proprietarul vecin:
cu terenul aparţine proprietarului
bunului. - aparţin proprietarului pomului.
Obligaţiile proprietarului terenului:
- să-i permită proprietarului pomului accesul de a le culege
(alin.1 art.600 Cc), dacă nu recurge la tăierea ramurilor care
atârnă de pe terenul vecin (alin.1 art.597 Cc).

EXCEPŢIE – ALIN.3 ART.600 CC

Căderea fructelor din cauza unei forţe majore sau naturale (ex.:
din cauza vântului).
Efectul:
Proprietarul terenului este obligat să permită accesul vecinului
pentru a le ridica.
 Rădăcinile şi ramurile de pe terenul vecin (art.597 Cc)
 Proprietarul terenului are
dreptul să taie şi să-şi oprească
rădăcinile şi ramurile arborilor
sau arbuştilor care au pătruns
la el de la vecin, indiferent
dacă aceştia sunt sădiţi la o
distanţă reglementară sau nu
conform art.598 Cc.
Condiţia exercitării dreptului
Doar dacă rădăcinile sau ramurile
împiedică folosirea terenului pe care au
pătruns (alin.2 art.597 Cc).
Efectul uscării abrorilor sau pomilor ca
urmare al tăierii rădăcililor sau arborilor:
- proprietarul care a acţionat în
conformitate cu art. 597 Cc nu poartă
răspundere.
 3.3. DISTANŢA PENTRU CONSTRUCŢII, LUCRĂRI ŞI PLANTAŢII
(ART.598 CC)
 Regulile:
I . Orice construcție, lucrare sau plantație se poate face de către proprietarul terenului
numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar(alin.1).
Norma are caracter dispozitiv.
De la distanţa minimă de 60 cm se poate deroga prin:
- lege;
- regulamentul de urbanism astfel încît să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului
vecin.
 II. Obligaţia proprietarului de sădire a arborilor, plantaţiilor şi
gardurilor vii
 la distanţa stabilită de lege, regulamentul de urbanism, obiceiul locului, dar nu mai mică de 2m de la
linia de hotar, în cazul arborilor mai înalţi de 2 m (alin.2 art.598 Cc).
 Fac excepţie:
- arborii mai jos de 2 m.
Derogare de la regula generală:
- instituirea servitutei de sădire a arborilor mai înalţi de 2 m la o distanţă mai mică de 2 m.
 Efectele nerespectării distanţei pentru construcţii, lucrări şi
plantaţii (alin.3 art.598 Cc)

Proprietarul terenului vecin are

dreptul:
- să ceară demolarea construcției, sau
- scoaterea ori tărierea la înălţimea
cuvenită a arborilor, plantaţiilor,
gardurilor vii pe cheltuiala
proprietarului terenului pe care sunt
sădite.
 Depăşirea hotarului terenului învecinat în cazul construcţiei
(art.599 Cc)
 Proprietarul terenului este obligat să tolereze încălcarea hotarului său depăşit de vecin
cu ocazia ridicării unei construcţii cu condiţia că:
- cel care a construcit (vecinul) este de buna-credinţă, adică nu i se poate imputa
premeditarea ori culpa gravă. Nu cunoştea şi nici nu putea să cunoască că construieşte
pe teren străin.
- nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei.

APLICAŢII PRACTICE BAZATE PE JURISPRUDENŢA NAŢIONALĂ

(DOSARUL NR.2-3219/08)
Ridicarea unei anexe cu depăşirea distanţei permise de actele normative până la
gardul comun.
Vecinul nu a manifestat dezacordul în perioada construirii (perioada anilor 90-
95). Prin urmare, a acceptat construirea, astfel tolerând depăşirea hotarului timp
de 10 ani.
Soluţia instanţei de judecată:
- l-a obligat să tolereze încălcarea hotarului.
 Efectele obligării tolerării încălcării hotarului

 1) vecinul prejudiciat are dreptul la plata unei

despăgubiri (alin.2), stabillite prin acordul
vecinilor, în caz contrar – prin instanţa de
judecată, plătită anul, cu anticipaţie.
 2) vecinul are dreptul de a pretinde preţul
porţiunii de teren pe care s-a construit în
schimbul transmiterii proprietăţii acestuia.
 Proprietarul terenului care a construit poate fi
obligat să cumpere lotul pe care a construit.
 3.4. ACCESUL PE TEREN STRĂIN
(ART.600 CC)
REGULILE DE APLICARE AL
 Proprietarul este ART.600 Cc
obligat să admită - proprietarul terenului este obligat să
accesul terţilor pe permită vecinului accesul pe teren cu
terenul său. scopul efectuării lucrărilor de întreţinere
 Exemplu: a construcţiilor sau plantaţiilor (alin.1);
Vecinul trebuie să solicte accesul prin
- pentru repararea unei aviz scris sau verbal.
clădiri situate la limita Proprietarul terenului poate cere
dintre proprietăţi; indicarea datei şi timpului necesar pentru
- culegerea fructelor şi efectuarea lucrării.
tăierea ramurilor
arborilor care au Proprietarul obligat să permită accesul are
crescut peste hotar. dreptul:
la compensarea prejudiciului cauzat doar prin
acest fapt (prin accesul pe teren) şi
la restabilirea terenului în starea anterioară în
toate cazurile (alin.2 art.600 Cc).
 PĂTRUNDEREA BUNULUI PE TEREN STRĂIN DATORITĂ
UNEI FORŢE NATURALE SAU MAJORE (ALIN.3 ART.600
CC)
Proprietarul terenului este obligat: PROPRIETARUL TERENULUI ARE
URMĂTOARELE POSIBILITĂŢI
- să permită accesul nu numai a
vecinului, dar şi a altor persoane care
(ALIN.3 ART.600 CC) :
caută şi doresc ridicarea. a)să admită accesul proprietarului bunului
pe teren pentru căutare şi ridicare;
Ex.: o inundaţie, furtună aduc bunuri de b)să-l găsească şi să-l predea
pe alt teren.
proprietarului, deoarece bunul aparţine
proprietarului, dacă nu a renunţat la el.
c)de a cere ridicarea bunului şi aducerea
OBLIGAŢIA CELUI CARE terenului în situaţia anterioară.
EFECTUEAZĂ PE TERENUL
SĂU LUCRĂRI ŞI
CONSTRUCŢII
(ALIN.4 ART.600 CC)
De a nu periclita terenul vecin ori
ALIN.3 ART.600 Cc CONSTITUIE
De a nu compromite trăinicia
construcţiei sau plantaţiilor.
EXCEPŢIA DE LA 502 CC:
forţa majoră sau natura bunului pătruns
pe teren străin, care aparţine
proprietarului bunului, nu al terenului.
 TRECEREA PRIN PROPRIETATEA STRĂINĂ (ART.601 CC)

Dreptul proprietarului de a cere vecinilor să-i

permită utilizarea terenului pentru instalarea
comunicaţiilor pentru conectare la conducte
evid.ns. de apă, energie termică, gaze, reţele de
telecomunicaţii şi altele dacă terenul său este lipsit
de comunicaţii prin orice cale de acces de folosinţă
comună.
Norma nu reglementează expres:
- dreptul de trecere, adică folosirea terenului vecin
pentru trecere.
 Dreptul de trecere
(art.637 din Proiectul Cc)

Condiţiile:
1) terenul este lipsit de acces la
calea publică ori
2) accesul este periculos, prea
costisitor ori insuficient pentru
exploatarea domestică,
industrială sau agricolă.
INTERPRETAREA
SINTAGMEI „LIPSIT DE
COMUNICAŢII PRIN ORICE
CALE DE ACCES ”
Terenul este lipsit, nu area nici o
ieşire la nici un drum public.
 Condiţiile exercitării trecerii
(alin.2)
- să aducă o minimă atingere exercitării
dreptului de proprietate asupra terenului;
- beneficiarul trebuie să plătească o justă şi
prealabilă despăgubire, care prin acordul
părţilor se face sub formă de plată unică.
Despăgubirea va fi dublă dacă:
- lipsa accesului este consecinţa faptei
proprietarului ce pretinde trecerea.
DELIMITAREA ART.601 DIN CC DE
SERVITUTEA DE TRECERE

a) art.601 este o îngrădire a dreptului de

proprietate.
Se aplică doar dacă terenul este lipsit de
comunicaţii prin orice cale acces de
folosinţă comună.
b) art.639-653 Cc - servitutea de trecere se
constituie prin acordul de voinţă al părţilor
pentru a facilita uzul şi utilitatea unul bun
imobil.
Vederea asupra proprietăţii vecinului
(art.635 Proiectul Cc)

 Fereastra pentru vedere, balconul, altele

asemenea (uşi) – cel puţin 2 m între terenul
îngrădit sau nu al proprietarului vecin;
 Vederile piezişe spre terenul vecin – nu mai
puţin de 1m;
 Ferestrele pentru lumină – fără limită, dacă
sunt astfel construite încât să împiedice
vederea.
 Grăniţuirea
 Operaţiune materială prin care se delimitează terenurile învecinate care aparţin unor
proprietari diferiţi prin semne exterioare de hotar.
 Constituie o limită corporală a dreptului de proprietate asupra terenului pe orizontală.
 Delimitarea se face pe baza datelor din titlurile de proprietate prin acordul comun.
 Dreptul de proprietate asupra unui teren îi conferă titularului şi dreptul de a pretinde
vecinului delimitarea proprietăţii lor.

Suportarea cheltuielilor de grăniţuire

Pentru efectuarea măsurărilor necesare pentru trasarea hotarelor şi
marcarea lor – plantarea bornelor de hotar sau altele:
- în mod egal de proprietarii vecini.
 Instumentul de soluţionare a litigiilor privind stabilirea hotarelor

Persoana interesată are la dispoziţie o acţiune în justiţie – acţiunea în grăniţuire, dacă:

-vecinul refuză de a participa la operaţiunea de graniţuire;
-nu este posibilă trasarea liniei de hotar prin acordul comun,
-semnele de hotar existente sunt contestate.

Acţiunea în grăniţuire
Acţiunea prin care se urmăreşte determinarea limitelor dintre două
proprietăţi vecine.
Esenţa:
- reclamantul pretinde instanţei să determine prin semne exterioare întinderea
celor două fonduri.
 Caracterele juridice: Condiţiile intentării:

- reală;
Reclamantul:
- petitorie;
-proprietarul.
- imobiliară;
- declarativă de drepturi; Obiectul acţiunii:
-delimitarea fondurilor
- imprescriptibilă.
învecinate sau mutarea liniei de
hotar, cu obligarea pârâtului la
Efectele acțiunii restabilirea suprafeţei deţinute
fără drept din terenul limitrof al
Numai referitor la delimitarea reclamantului.
fondurilor, nu şi la dreptul de
proprietate.
Hotărârea nu are forţă de lucru
judecat. Oricare poate invoca
acţiunea în revendicare cu privire la
suprafaţa determinată a fondului.
 LIMITE CONVENŢIONALE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE (ART. 505-508 CC)
 Proprietarul poate să NOȚIUNEA DEFINIŢIEI
consimtă la limitarea CLAUZEI DE
dreptului său prin acte INALIENABILITATE (ART.
juridice, dacă nu 505 Cc)
încalcă ordinea publică Stipulaţie înserată într-un
sau bunele moravuri
(art. 505 Cc). contract, de obicei translativ de
proprietate (donaţie, vânzare,
 Limitarea dreptului de
schimb) sau testament prin care
proprietate prin acte proprietarul bunului dobândit se
juridice are loc printr-o
clauză de inalienabilitate. obligă să nu il înstrăineze pentru
un anumit termen.
 Exemplu:

Unchiul donează nepotului un apartament

situat în apropierea facultăţii şi stipulează în
contract clauza de inalienabilitatea potrivit
căreia nepotul se obligă să nu-l înstărineze
pană la finalizarea studiilor universitare.
 Condiţiile de valabilitate a clauzei de inalienabilitate

a) Clauza de inaleinabilitate este esenţialmente

temporară:
Termenul maxim pentru interzicerea înstrăinării
bunului dobândit în baza actului juridic cu clauză
de inalienabilitate este de 49 de ani.
Termenul începe să curgă de la data dobîndirii
bunului.
 b) Existenţa unui interes serios și legitim
Clauza de inalienabilitate
este o garanţie pentru
donator că gratficiatul (o
rudă apropiată sau un
prieten), menţinându-şi
calitatea de proprietar, va
culege direct foloasele cel
putin o anumită durată de
timp.
Această condiţie are
prioritate faţă de durata
pentru care s-a stipulat
inalienabilitatea.
Adică, dobînditorul poate fi
autorizat de către instanță să
dispună de bun dacă interesul
care a justificat clauza de
inalienabilitate a bunului a
dispărut sau dacă un interes
superior o impune.
În exemplul de mai sus, nepotrul
gratificat de bunel cu apartamentul în
apropierea facultăţii după finalizarea
studiilor universitare este în drept să
se adreseze judecătorului cu o cerere
de autorizare a vânzării lui pană la
expirarea termenului.
 c) Efectele nulităţii clauzei de inalienabilitate

Nulitatea clauzei de inalienabilitate

stipulate într-un contract atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost
determinantă la încheierea acestuia.
Caracterul determinant se prezumă,
până la proba contrară.
 d) Subânțelegerea clauzei de inalienabilitate în contractele
din care se naște obligația de a transmite în viitor
proprietatea către o persoană determinată sau
determinabilă.

Exemplu:
Încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare
Esenţa:
proprietarul unui bun se obligă către o altă persoană, interesată
să îl cumpere, că, la o anumită dată, să-i vândă bunul, fixându-se
deja preţul acestuia.
Efectul:
Proprietarul promitent-vânzător are obligaţia să nu-l înstrăineze,
între timp, către o terţă persoană, bunul promis prin antecontract
beneficiarului acestei promisiuni.
 e) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu
poate fi oprită prin stipularea inalienabilității

Efectul decesuuil nepotului, survenit

anterior finalizării studiilor şi anterior
duratei pentru care s-a stipulat
inalienabilitatea:
- nu va face ca bunul să revină în
patrimoniul unchiului-donator, ci să fie
dobândit de moştenitorii gratificatului.
 d. Clauza de inalienabilitate atrage, pe durata valabilităţii sale,
insesizabilitatea bunului pentru care s-a stipulat clauza

Efectul:
Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a
stipulat inalienabilitatea într-un contract translativ de
proprietate cu titlu gratuit, cît timp clauza produce
efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.
 CONDIȚIILE DE OPOZABILITATE ALE CLAUZEI DE
INALIENABILITATE
(ART. 507 Cc)

Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie

să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de
lege, dacă este cazul.
Efectul îndeplinirii formalităţilor de publicitate:
- clauza de inalienabilitate va putea fi invocată împotriva
dobînditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului
care s-a obligat să nu înstrăineze.
 Realizarea opozabilităţii
În cazul bunurilor imobile
sau mobile dreptul de
proprietate asupra cărora,
conform legii, se
dobîndește prin
înregistrare într-un
registru de publicitate:
- prin notarea în registrele
corespunzătoare.
În cazul bunurilor mobile
dreptul de proprietate asupra
cărora, conform legii, nu se
dobîndește prin înregistrare
într-un registru de publicitate,
sînt aplicabile, în mod
corespunzător, regulile
prevăzute pentru dobîndirea
proprietății prin posesia de
bună-credință.
Efectele clauzei de inalienabilitate – consecinţele care survin în
cazul încălcării interdicţiri de înstrăinare

a) Încalcarea clauzei de inalienabilitate de către dobânditor:

- dă dreptul înstrăinătorului să ceară rezoluțiunea
contractului.
b. Neîndeplinirea condițiilor de opozabilitate:
- dă dreptul beneficiarului clauzei de inalienabilitate de
a pretinde despăgubiri proprietarului care încalcă
această obligație.
c. Înstrăinarea bunului de către dobânditor cu nerespectarea
clauzei:
- dă dreptul atît înstrăinătorul, cît și terțul, dacă
inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, să
ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent
încheiat cu nerespectarea clauzei.