1

I. Introducere

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează prin aceea că asupra unui bun
sau universalităţi de bunuri au drept de proprietate două sau mai multe persoane, dreptul fiecăreia
fiind determinat sub formă de cotă-parte. Aceasta înseamnă că dreptul asupra cotei-părţi este un
drept de proprietate în adevărata accepţie a cuvântului, titularul sau putând să-şi exercite asupra
cotei sale părţi toate atributele recunoscute de lege, ce sunt compatibile cu natura pur intelectuală a
dreptului său. Cota-parte a fiecărui proprietar nu are un obiect material precis delimitat sau o parte
materială din acesta, iar exercitarea atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului său se
face simultan şi concurent cu ceilalţi coproprietari. Prin natura sa juridică, dreptul de proprietate
comună pe cote-părţi este un drept real, el înfăţişând, cu unele particularităţi, toate caracteristicile
drepturilor reale, în general, şi ale dreptului de proprietate, în special. Dreptul de proprietate comună
pe cote-părţi nu este însă inclus în cadrul clasificărilor date dreptului de proprietate de către
literatura de specialitate, fiind considerat o modalitate a dreptului de proprietate, alături de
proprietatea rezolubilă şi anulabilă.1 În considerarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi ca
o modalitate a dreptului de proprietate, literatura de specialitate s-a bazat, în principal, pe existenţa
unor trăsături şi elemente specifice acestui drept, „care, fără a-i altera esenţa modifică totuşi în mod
parţial caracterele sale generale”2. La aceste considerente se mai poate adăuga şi faptul că pe cote-
părţi se pot înfăţişa, în dreptul nostru toate formele de proprietate. Cu alte cuvinte, un bun sau mai
multe bunuri ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate de o anumită formă pot să aparţină în
mod exclusiv unei singure persoane sau mai multor persoane. în cazul în care bunul aparţine mai
multor persoane, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui proprietar se stabileşte prin
intermediul cotei-părţi. Cota-parte constituie, aşadar, un procedeu, o modalitate prin intermediul
căreia se determină întinderea dreptului de proprietate în cazurile în care asupra unui bun sau
universalităţi de bunuri au drept de proprietate două sau mai multe persoane. în fundamentarea
caracterizării dreptului de proprietate comună pe cote-părţi ca o modalitate a dreptului de
proprietate, în literatura de specialitate au fost invocate mai multe argumente. Astfel, unii autori au
considerat că dreptul de proprietate comună pe cote-părţi ca drept real prezintă unele caractere
juridice specifice3, alţii că „proprietatea comună implică o situaţie complexă, caracterizată prin
aceea că prerogativele dreptului de proprietate aparţin, împreună şi concomitent mai multor

1 L.Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, București, Editura Lumina Lex, 1998 , p.156.
2 D.Lupulescu, Dreptul de proprietate comună, București, Editura Lumina Lex , 2000, p. 75.
3 Ibid., p.76.
 2
persoane” 4, precum şi situaţia juridică vremelnică în care se găseşte dreptul de proprietate comună
pe cote-părţi.5

Toate aceste argumente conduc în final la concluzia că, într-adevăr, dreptul de proprietate
comună pe cote-părţi este o modalitate a dreptului de proprietate care, spre deosebire de dreptul de
proprietate pur şi simplu când titular este o singură persoană fizică sau juridică, are un caracter
complex determinat de existenţa mai multor titulari al căror drept de proprietate este stabilit sub
formă de cote- părţi, drept ce are o situaţie juridică vremelnică, titularii exercitând concurent şi
concomitent prerogativele ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate.

În baza acestor considerente în literatura de specialitate s-a formulat o definiţie

modalităţilor dreptului de proprietate, arătânduse că

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai
multe bunuri care fie că aparţin simultan şi concurent la două sau mai multor persoane, fie că
existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare
prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.6

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți are ca titlulari cel puțin două subiecte, care pot
fi atît persoanele fizice, cît și persoanele juridice, cît de drept public, atît și de drept privat. Această
concluzie se poate deduce din art. 344 din Codul civil al Republicii Moldova 7 (în continuare Cc. al
RM.) care prevede că proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au dreptul de
proprietate doi sau mai mulți titulari. De asemenea, conform art. 344 Cc. al RM. Obiect al dreptului
de proprietate comună este un singur bun și dreptul fiecarui coproprietar se rasfrînge asupra
întregului bun în materialitatea sa.

Deşi în legislaţia ţării noastre a fost reglementat, în măsura în care o astfel de reglementare
există, numai dreptul de proprietate comună, iar în literatura de specialitate s-au analizat cu
predilecţie problemele dreptului de proprietate comună, totuşi, în practică, se întâlnesc cazuri în care
pe cote-părţi sau în devălmăşie se înfăţişează nu numai dreptul de proprietate, dar şi alte drepturi
reale. Cu alte cuvinte, sub formă de cote-părţi se poate determina nu numai întinderea dreptului de

4 P. M. Cosmovici , Drept Civil. Drepturi reale. Obligații, București, Editura All Beck, 1996 , p. 46.
5 D.Lupulescu, op.cit., p. 1.
6 L.Pop , op.cit., p.1.
7 Monitorul Oficial al R.Moldova nr. 82-86 din 22.06.2002.
 3
proprietate, ci şi a altor drepturi reale, ca de pildă, dreptul de uzufruct 8. Astfel, în cazurile în care
două sau mai multe persoane au un drept de uzufruct asupra unui bun sau universalităţi de bunuri,
determinarea întinderii dreptului fiecăreia se va face pe cote-părţi.

În literatura de specialitate sau pus întrebari asupra la cazuri în care, sub formă de cote-părţi
s-au înfăţişat drepturi reale, altele decât dreptul de proprietate. Intr-o asemenea situaţie, s-a arătat că
„[...] nici un principiu de drept nu se opune ca un drept de superficie să se afle în indiviziune între
mai mulţi proprietari şi ca aceştia să poată cere ieşirea din indiviziune”. 9

Deoarece, pe cote-părţi se pot afla nu numai dreptul de proprietate, dar şi alte drepturi reale,
se ridică problema de a şti dacă asupra bunului sau universalităţii de bunuri drepturile titularilor pot
fi diferite prin natura lor, adică unele persoane să fie titulare ale dreptului de I proprietate determinat
pe cote-părţi, iar altele titulare ale altui drept real, determinat tot prin intermediul cotelor-părţi.

Răspunsul la o astfel de întrebare nu poate fi decât negativ deoarece asupra unui bun sau
universalităţii de bunuri nu pot coexista, concurente şi simultane, două drepturi diferite prin natura
lor. In afară de aceasta, drepturile reale principale, altele decât drepturile de proprietate, nu pot
exista decât dacă există şi dreptul de proprietate. Astfel, dreptul de uzufruct, uz, habitaţie, superficie
şi servitute sunt de neconceput fără dreptul de proprietate. Aceasta este şi explicaţia pentru care ele
au fost denumite, în literatura de specialitate, dezmembră- minte ale dreptului de proprietate.

Din cele înfăţişate mai sus, se poate trage concluzia că dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi este prin natura sa juridică, un drept real. Ca drept real, dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi este însă de un fel deosebit, prezentând sub aspectul subiectului, obiectului şi conţinutului
său unele elemente şi caractere specifice. Tocmai datorită acestor caractere şi elemente specifice,
determinarea întinderii dreptului de proprietate, prin intermediul cotelor părţi, asupra unui bun sau
universalităţi de bunuri ce aparţine mai multor persoane este posibilă pentru toate formele de
proprietate. Aceasta înseamnă că dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este o modalitate a
dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este o
posibilitate, o variantă sub care se poate înfăţişa dreptul de proprietate în toate cazurile în care un
bun sau o universalitate de bunuri aparţine simultan mai multor persoane, întinderea dreptului
fiecăruia dintre proprietari fixându-se sub formă de cotă-parte.

8 Dumitru C.Florescu , Dreptul de proprietate și alte drepturi reale principale, București, All Beck , 2002, p. 248.
9 D.Lupulescu, op.cit., p. 78.
 4
Modalități al dreptului de proprietate pe cote-părţi ce sunt reglementate de Cc. al RM. în
art. 346-365 sunt:

a) obişnuită sau temporară - poate înceta prin împărţire;

b) forţată şi perpetuă – nu poate înceta prin împărţire din cauza destinaţiei bunului aflat în
coproprietate.

Proprietatea pe cote-părți forțată și perpetuă, reglementată în art. 355-356 din Cc. al RM.,
se menţine independent de voinţa copărtaşilor şi este determinată de destinaţia bunului respectiv.
Această formă a proprietăţii comune pe cote-părţi are ca obiect un bun care, prin natura sa, poate fi
folosit în mod permanent de mai mulţi proprietari, fiind accesoriu indispensabil ale unor bunuri
principale ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusivă. Bunurile asupra cărora există
coproprietate forţată sînt accesorii faţă de altele care sînt bunuri principale şi care sînt proprietate
exclusivă a fiecărui coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în
raport cu dreptul de proprietate exclusivă. Cota-parte din coproprietatea forţată se poate înstrăina
numai odată cu bunul principal. În principiu, coproprietarii nu pot cere împărţirea bunului comun –
accesoriu necesar al bunului principal – care formează obiectul dreptului de proprietate exclusivă
care aparţine la proprietari diferiţi.10

Aceşti coproprietari au unele drepturi mai întinse decît în cazul coproprietăţii temporare :
fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat proprietar. Dar acest drept
este supus următoarelor limite:

– folosinţa nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi

coproprietari ;

– folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost
afectat bunul comun accesoriu.11

Coproprietatea forţată are, în conformitate cu Cc. al RM., numeroase aplicaţii practice.

Literatura de specialitate12, având în vedere, în special, dispoziţiile legale ce le reglementează,
cazurile de coproprietate forţată pot fi împărțite în următoarele 2 categorii:

10 D.Lupulescu, op.cit., p. 49.

11 Ibid., p. 50.
12 L.Pop , op.cit., p.160.
 5
- coproprietatea despărţiturilor comune dintre două fonduri cum ar fi zidurile ,
şanţurile şi gardurile comune (reglementată în art. 355 Cc. al RM.);

- coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente
(reglementată în art. 356 Cc. al RM.);

În literatura de specialitate sunt enumerate următoarele cazuri de copriprietate forțată și

perpetuă13:

- coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente avînd
proprietari diferiți;

- coproprietatea comună a două imobile (zid, șanț și gard);

- coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune;

- coproprietatea asupra unor bunuri familiale hărtii de familie , tablouri de familie , cavouri ,
etc.).

Legislația civilă reglementează, în principiu, doar primele două cazuri de proprietate

comună pe cote-părți forțată și perpetuă în art. 355 și respectiv 356 Cc. al RM.

II. Coproprietatea despărţiturilor comune dintre două terenuri

O categorie specială de coproprietate forţată o constituie coproprietatea despărţiturilor

comune ce separă două proprietăţi vecine. Termenul de „despărţituri comune” se referă la zidul,
şanţul şi gardul ce separă două proprietăţi învecinate, adică la semnele despărţitoare ce sunt aşezate
pe hotarul dintre aceste proprietăţi. Asupra acestor despărţituri comune, cei doi proprietari vecini au,
în principiu, un drept de proprietate egal, semnul despărţitor constituind obiectul coproprietăţii
forţate.

Coproprietatea forţată a despărţiturilor comune prezintă din punct de vedere economic o

importanţă deosebită. Într-adevăr, prin executarea în comun a zidului, şanţului ori gardului ce
despart două proprietăţi învecinate, se realizează economie de teren, de materiale şi de forţă de
muncă. Tocmai datorită acestui fapt, coproprietatea forţată a despărţiturilor comune este frecvent
utilizată în practică. În afară de aceasta, existenţa coproprietăţii forţate asupra despărţiturilor

13 Sergiu Baieș și Nicolae Roșca, Drept Civil. Drepturi reale principale, ed. a III-a, Chișinău, ÎS ,,Tipografia Centrală”,
2016, p. 127.
 6
comune, cel mai adesea, este de natură a pune capăt neînţelegerilor dintre proprietarii vecini cu
privire la întinderea proprietăţii lor.14

Din punct de vedere al reglementării legale, sediul materiei îl constituie art. 356 C.civ.

Dovada coproprietăţii despărţiturilor comune se poate face printr-unul din următoarele trei
moduri:

a) Prin înscris (titlu) care determină situaţia exactă. Astfel, din cuprinsul unui testament
sau a unui act de împărţeală poate rezulta dacă semnul despărţitor este obiectul
coproprietăţii forţate sau, dimpotrivă, alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate exclusivă
al unuia dintre cei doi proprietari vecini.

b) Când nu există titluri doveditoare, se va putea invoca dobândirea coproproprietăţii

forţate asupra despărțiturilor pe cale de uzucapiune, dacă sunt îndeplinite cerinţele
prevăzute de lege pentru dobândirea coproprietăţii pe această cale. Pentru aceasta este
necesar ca, în termenul prevăzut de lege, ambii proprietari să fi săvârşit asupra semnului
despărţitor acte de posesie bine caracterizate, indiferent dacă acesta a fost ridicat de către
unul sau de cei doi proprietari.

c) În cazul în care nu există nici titlu şi nici posesie prelungită . Pentru a se putea invoca
prezumţiile legale în dovedirea coproprietăfii asupra despărţiturii comune, se cere să fie
îndeplinită condiţia prealabilă ca zidul, gardul sau şanţul despărţitor să fie situate chiar pe
linia de hotar ce desparte cele două proprietăţi. Dacă semnul despărţitor se află pe una
dintre proprietăţile învecinate, nu mai există nici o îndoială că el aparţine în mod exclusiv
acelui proprietar, pe al cărui fond se află. Aceste prezumţii legale sunt relative, ele putând
fi, aşadar, combătute, prin proba contrară.15

III. Exercitarea dreptului de proprietatea comună pe cote-părți asupra despărțiturilor

Conform art. 356 Cc. al RM. proprietatea comună pe cote-părți asupra despărțiturilor
comune apare atunci cînd:

- Zidul , şanţul sau altă despărţitură între două terenuri care se află în intravilan este
prezumată a fi în proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu,

14 D.Lupulescu, op.cit., p. 153.

15 Dumitru C.Florescu , op. cit., p. 248.
 7
dintrun semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu
a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.

Conform art. 356 alin. (2) Cc. al RM. cota-parte din drepturile asupra despărţiturilor
comune se va considera un bun accesoriu iar înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se poate face
decît o dată cu dreptul asupra terenului.

Termenul „despărţituri comune” se referă la zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două
proprietăţi învecinate, cu alte cuvinte se referă la semnele ce sunt aşezate pe hotarul a două
proprietăţi vecine. Zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două proprietăţi învecinate sunt
prezumate a se află în proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această regulă se referă
doar la despărţiturile dintre două imobile aflate în intravilan. Prezumţia stabilită de art. 356 Cc. al
RM. poate fi combătută prin proba contrară, şi anume prin acte juridice din care să rezulte că zidul
aparţine unui singur proprietar. Această prezumţie poate fi combătută şi printr-un „semn de
necomunitate conform regulamentelor de urbanism”. Prin semn de necomunitate se înţelege acel
semn când culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre
cealaltă înfăţişează un plan înclinat. În acest caz, zidul se presupune că aparţine exclusiv
proprietarului despre care există planul înclinat. Şi în sfârşit prezumţia de comunitate a
despărţiturilor mai poate fi răsturnată şi prin uzucapiune, dacă se dovedeşte că un singur proprietar
le-a dobîndit pe această cale.

În proprietatea comună asupra despărţiturilor comune fiecare coproprietar are o cotă-parte,

mărimea căreia este stabilită conform art. 346 Cc. al RM. Proprietatea comună asupra despărţiturilor
comune este o proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, de aceea cota-parte se va putea
înstrăina doar dată cu înstrăinarea dreptului asupra bunului comun, în particular, dată cu înstrăinarea
dreptului asupra terenului. La fel ipotecarea unei asemenea cote-părţi va putea avea loc doar odată
cu ipotecarea întregului bun.

Pentru a putea observa mai bine lipsurile duse de legislația actuală v-om examina Proiectul
Codului Civil (în continuare PCc.),16 care prevedea un număr mai mare de reglementări la
coproprietatea asupra despărțiturilor comune , astfel oferind o informație mai amplă la acest capitol .

Noțiunea dată de PCc. este asemanătoare cu cea din legislația actuală, și anume că orice
zid, șanț sau altă despărțitură între două terenuri aflate în intravilan este prezumată a fi în

16 Drept moldovean , Proiectul codului civil nr.1/2002, Chișinău, Editura Cartier, 2002 , pag. 127.
 8
proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate
ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietatea exclusiva prin uzucapiune. Aceste prevederi
sunt identice prevederilor art. 356 din actualul Cc. al RM.
În continuare PCc. În art. 599 enumera care semne pot fi considerate ca de necomunitate, și anume

Există semn de necomuniate a zidului atunci cînd culmea acestuia este dreaptă și perpendiculară
spre un teren și înclinată spre celălalt teren. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă
proprietarului terenului către care este înclinată coama zidului. Există semn de necomunitate a
șanțului atunci cînd pămîntul este aruncat ori înălțat exclusiv pe po parte a șanțului. Șanțul este
prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului terenului pe care este aruncat pămîntul. Sînt
considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul este construit
exclusiv de unul dintre proprietari.17

Art. 600 din PCc. prevedea dispoziții cu privire la cheltuielile de construirea și întreținerea
despărțiturilor comune. Regula generală este că coproprietarii contribuie împreună la construirea
despărțiturilor comune și sunt ținuți să participe la cheltuielile de întreținere și reparare a
despărțiturilor comune proporțional dreptului fiecăruia. Excepția o constituie cazul în care o
construcție sprijină zidul comun, ori cazul în care un coproprietar trage un folos din exploatarea
despărțiturii comune. De asemenea, conform aceuliași articol, marimea zidului nu poate depăși 2
metri.

Folosirea despărțiturilor comune este reglementată de art. 601 din PCc., care prevede că
orice coproprietar are dreptul să sprijine construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun cu
obligația de a lăsa 54 de milimetri spre celălalt coproprietar și fără a afecta dreptul acestuia de a
sprijini construcțiile sale ori să instaleze grinzile sale în zidul comun. Grinzile vecinului puteau fi
scurtate, în cazul în care celălalt coproprietar dorea să-și instaleze grinzile sale sau să instaleze un
coș de fum. Dorința de înălțare a zidului la fel era reglementată în art. 601 alin. (3) și (4) din PCc.,
care prevedeau că cheltuilile la înălțarea zidului peste limita zidului comun și cheltuielile de
întreținere ori reparare a părții comune datorate înălțării acestuia vor fi suportate de coproprietarul ce
dorește să înalțe zidul, iar în caz de insucces, să reconstruiască zidul, luînd din terenul său suprafața
pentru a asigura grosimea necesară zidului nou ridicat.

Și în final, conform art. 602 din PCc., dreptul asupra la despărțitura comune, pentru vecinul
ce nu a contribuit la construcția acestuia, poate fi obținut prin plata către cei care au construit aceasta
17 Ibid., p. 127.
 9
despărțitură a jumatate din valoarea actualizată a materialelor și muncii folosite și, după caz,
jumătate din valoarea terenului pe care despărțitura este construită.

Astfel, putem observa că prevederile PCc. sunt mult mai precise și mai ample, concretizînd
multe detalii care actuala legislație le-a trecut cu văzul. Aceste reglementări pot fi folosite ca
literatură de specialitate și pot servi ca un suport informativ în caz de conflicte apărute între vecini.
Totuși după părerea mea, aceste reglementări sunt necesare pentru legislația actuală, avînd un loc
perfect în cadrul capitolului V, titlu II, cartea a doua din Cc. al RM., întitulat ,,Dreptul de
vecinătate”.

În Noul Cod Civil Român (în continuare C.civil r.) 18 se dă o caracterizare amplă a
despărțiturilor comune astfel introduce reglementări ce vizează zidul despărțitor , șanțul comun ,
gardul comun .

Zid comun :

Prin zid comun se înţelege semnul despărţitor dintre douâ proprietăţi învecinate, ridicat pe
linia ce le separă sau la limita extremă a uneia dintre ele. In conformitate cu prevederile art. 590
C.civil r..; „[...]în oraşe şi la ţară, orice zid care serveşte de despărţire între clădiri sau între curte şi
gradină şi între ogrăzi la ţară, se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba
contrariul”. Prin această prevedere a legii s-a stabilit o prezumţie juris tantum de comunitate a
zidului despărţitor. Prezumţia stabilită de art. 590 C.civil r. fiind o prezumţie juris tantum, poate fi
combătută prin proba contrară, anume prin acte juridice din care să rezulte că zidul aparţine unui
singur proprietar. Ea mai poate fi răsturnată şi prin uzucapiune, dacă se dovedeşte că un singur
proprietar l-a dobândit pe această cale sau prin alte semne de necomunitate. în sfârşit, prezumţia de
comunitate instituită de art. 590 C.civil r. mai poate fi combătută şi printr-o prezumţie legală
contrară de necomunitate. Într-adevăr, art. 591 C.civil r. prevede că: „este semn de necomunitate
când culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă
parte înfăţişează un plan înclinat; în acest caz, zidul se presupune că aparţine exclusiv proprietarului
despre care există planul înclinat”.

Pentru considerarea unui zid comun, în conformitate cu prevederile legii, se cer întrunite
mai multe condiţii: în primul rând, să fie, într-adevăr, vorba de un zid în accepţia ce se dă acestui
cuvânt, indiferent dacă acesta a fost ridicat ca zid de hotar, pentru îngrădirea unei curţi sau grădini,

18 Noul Cod Civil Român , republicat în Monitorul Oficial nr. 505/2011, aplicabil din 1 octombrie 2011
 10
ori a fost clădit ca zid lateral al unei case, magazii, etc. In al doilea rând, trebuie să fie un zid de
despărţire între două clădiri. Pe cale de consecinţă, nu se consideră comun zidul ce desparte două
proprietăţi, dintre care pe una se află clădiri, iar pe alta nu. In astfel de cazuri, zidul se consideră că
aparţine în mod exclusiv aceluia dintre proprietari pe a cărui proprietate există clădirea. De
asemenea, dacă este vorba de două ogrăzi, nu se vor aplica dispoziţiile art. 590 C.civil r. , decât în
cazul în care ambele sunt îngrădite sau neîngrădite, fiindcă dacă numai una este neîngrădită, zidul se
consideră că aparţine aceluia dintre proprietari a cărui ogradă este îngrădită.
Dobândirea coproprietăţii forţate asupra unui zid poate avea loc prin următoarele moduri:
prin convenţia părţilor, prescripţia achizitivă sau prin voinţa unilaterală a unuia dintre proprietarii
vecini.19
Șanțul comun :

In art. 602 C.civil r. se stabileşte o prezumţie de comunitate pentru şanţul despărţitor

prevăzându-se că toate „şanţurile între două proprietăţi se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn
contrariu”. Această prezumţie este mai generală decât cea stabilită în art. 590 C.civil r. pentru zidul
comun, deoarece şanţul se prezumă a fi comun, indiferent dacă fondurile pe care le desparte sunt
clădite sau neclădite, dacă ambele sau numai unul din ele este îngrădit sau neîngrădit.
Prezumţia stabilită de art. 602 C.civil r. fiind o prezumţie juris tantum, poate fi combătută
prin proba contrară (titluri, prescripţie achizitivâ, semne de necomunitate). Astfel, în art. 603 şi 604
C.civil r. se prevede prezumţia de necomunitate „când pământul este înălţat sau aruncat numai de o
parte a şanţului”, caz în care se consideră că şanţul aparţine în proprietate exclusivă aceluia dintre
proprietari pe terenul căruia a fost aruncat pământul.
Cheltuielile de întreţinere a şanţului comun revin ambilor proprietari (art. 605 C.civil r.). în
ceea ce priveşte celelalte drepturi şi obligaţii ale coproprietarilor şanţului comun, ele sunt
asemănătoare celor arătate cu referire la zidul comun, cu o singura excepţie. Spre deosebire de zidul
comun, în cazul unui şanţ, un proprietar nu poate obliga pe celalalt să-i cedeze coproprietatea forţată
asupra acestuia. Aceasta însemnă că un proprietar nu poate dobândi coproprietatea forţată asupra
şanţului decât prin convenţie sau prin prescripţia achizitivă.
Gardul comun :
Gardul constituie cea de a treia despărţitură comună ce formează obiectul coproprietăţii
forţate. Şi în privinţa gardurilor ce despart două proprietăţi, Codul român civil, în art. 606, stabileşte
o prezumţie relativă de comunitate dispunând că: „Orice gard ce desparte două proprietăţi se

19 Dumitru Lupulescu , Dreptul de proprietate comună , Lumina Lex , 2000 , București , pag.119
 11
socoteşte comun, afară dacă numai una singură din două proprietăţi va fi îngrădită, sau de nu va fi
un titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră”. Din aceste prevederi ale legii
rezultă, aşadar, că un gard va fi în comun, în afară de următoarele situaţii: dacă numai una singură
dintre proprietăţile ce le desparte este îngrădită în momentul facerii gardului ce se pretinde a fi
comun; dacă nu există un titlu din care să rezulte dreptul de proprietate exclusivă asupra gardului şi,
în al treilea rând, dacă nu va fi împlinită prescripţia achizitivă pentru dobândirea gardului în
proprietate exclusivă de către unul dintre proprietari. Cu singura excepţie că un proprietar nu poate
obliga pe vecinul său să-i cedeze coproprietatea forţată asupra gardului, drepturile şi obligaţiile ce
revin coproprietarilor sunt aceleaşi ca şi în cazul copro- I prietăţii zidului şi a şanţului.
Potrivit dispoziţiilor art. 609 C.civil r., arborii ce se află în gardul comun alcătuiesc şi ei
obiectul dreptului de proprietate comună pe Icote-părţi, fiecare dintre coproprietari fiind în drept să
ceară tăierea [acestora. Fructele arborilor comuni, ca şi materialul lemnos ce rezultă I din tăierea
acestora, trebuie împărţite pe jumătate între cei doi coproprietari. Pentru aplicarea regulii înscrise în
art. 609 C.civil r. este necesar ca arborii să facă parte din gardul comun. Dacă arborii sunt aşezaţi pe
hotarul dintre cele două proprietăţi, iar acestea sunt neîngrădite, ei aparţin pro divisio celor doi
proprietari vecini, în măsura în care par- Itea din arbore se întinde pe fondul fiecăruia .

IV. Concluzie

Această coproprietate forţată se caracterizează prin aceea că, deşi bunul a fost construit de
un singur proprietar, ceilalţi proprietari vecini pot să-1 facă comun în tot sau în parte, plătind
proprietarului bunului jumătate din valoarea sa, sau jumătate din valoarea părţii ce vrea s-o facă
comună, precum şi jumătate din terenul pe care este construit bunul (zidul, şanţul ). În cazul în care
proprietarul bunului nu doreşte să-l facă comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat la aceasta
de către instanţa judecătorească. Coproprietatea forţată nu poate înceta prin împărţeală..

În legislația Republicii Moldova această proprietate comună nu este reglementată la fel de

desfășurată ca n statul vecin . În comparație cu Noul Cod Civil Român , legiutorul nostru a inclus
foarte puține reglementări ce vizează această proprietate comună pe cote-părți . Pe cînd statul vecin
descrie fiecare categorie a despărțiturilor comune oferind o informație bine determinată fără a face
vreo trimitere la vreun regulament .

Coproprietatea despărţiturilor comune prezintă din punct de vedere economic o importanţă

deosebită. Într-adevăr, prin executarea în comun a zidului, şanţului ori gardului ce despart două
proprietăţi învecinate, se realizează economie de teren, de materiale şi de forţă de muncă. Tocmai
 12
datorită acestui fapt, coproprietatea forţată a despărţiturilor comune este frecvent utilizată în
practică. În afară de aceasta, existenţa coproprietăţii forţate asupra despărţiturilor comune, cel mai
adesea, este de natură a pune capăt neînţelegerilor dintre proprietarii vecini cu privire la întinderea
proprietăţii lor.

Este discutabil acel moment de ce unele reglementări din Proiectul Codului Civil nu au fost
incluse fiindcă în cazul dacă actualul Cod Civil cuprindea reglementările stipulate în Proiectul
Codului Civil deja era să fie după părerea mea un pas important spre lămurirea acestei
coproprietăți . Din motivul că la noi în stat deseori poate să apară această problemă între două
personae și recurgind la ajutorul Codului Civil nu primesc o informație bine dezvoltată din punct de
vedere cantitativ.

Personal sunt de părerea ca statul nostru trebuie să urmeze reglementările statului vecin și
să vină cu niște actualizări în Codul Civil astfel să ofere o imagine mai clară a acestei coproprietăți.
 13

V. Bibliografia

Acte normative interne

1. Codul civil al Republicii Moldova nr.1107-XV din 6.06.2002 , în Monitorul Oficial al

R.Moldova nr. 82-86 din 22.06.2002

Manuale

2. Dumitru Lupulescu , Dreptul de proprietate comună , București , Lumina Lex , 2000

3. Liviu Pop , Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale , București , Lumina Lex ,

1998

4. Dumitru C.Florescu , Dreptul de proprietate și alte drepturi reale principale , București ,

All Beck , 2002 ,

5. P. M. Cosmovici , Drept Civil. Drepturi reale. Obligații, București , Editura All Beck ,
1996

6. D. Lupulescu , Dreptul de proprietate personal , Bucureşti , Editura Ştiinţifică , 1997

7. Drept moldovean , Proiectul codului civil nr.1/2002 , Editura Cartier , Chișinău , 2002

Acte normative străine

8. Noul Cod Civil Român , republicat în Monitorul Oficial nr. 505/2011, aplicabil din 1
octombrie 2011