PROPRIETATEA COMUNA

1. Noiunea de proprietate comun

Conform art. 631 din Noul Cod civil, proprietatea comun se nate ori de cte ori, n temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de proprietate privat are doi sau mai muli titulari. Formularea acestui text surprinde numai una dintre trsturile specifice proprietii comune. Intr-adevr, n situaia proprietii comune exist mai muli titulari ai dreptului de proprietate privat, aa cum se ntmpl n cazul oricrei modaliti a acestui drept, dar aceti titulari exercit atributele dreptului concomitent i mpreun. Intre ei nu exist o diferen calitativ, ci, cel mult, cum se ntmpl n cazul proprietii comune pe cote-pri, o diferen cantitativ. In cazul proprietii comune devlmae nu exist nici mcar o asemenea diferen cantitativ. Chiar dac unul sau altul dintre titularii dreptului de proprietate comun ar exercita singur prerogativele acestui drept, el o face nu numai n nume propriu, ci i n numele celorlali, pe baza unei prezumii legale sau simple de mandat. Exercitarea concomitent i mpreun a atributelor dreptului de proprietate privat n ipoteza proprietii comune nu presupune o exercitare concret de ctre toi titularii, ci vocaia la o asemenea exercitare. Practic, cu sau fr nelegerea prilor, este posibil ca aceste atribute s fie exercitate numai de unul dintre titulari, care lucreaz ns i n numele celorlali, sau ca atributele s fie distribuite ntre titulari, dar fr a se pierde ns ideea c fiecare lucreaz i n numele celorlali.1 De asemenea, este posibil ca exercitarea, mai restrns sau mai extins, a atributelor proprietii comune s fie ncredinat unei tere persoane, n calitate de administrator. Exercitarea concomitent i mpreun a atributelor dreptului de proprietate este doar parial atenuat n ipoteza proprietii comune pe cote-pri dac s-a realizat un partaj de folosin sau dac aceasta se nfieaz ca proprietate periodic. Aceast atenuare privete numai exercitarea atributului folosinei, n msura n care coproprietarii au convenit ca fiecare s exercite acest atribut ntr-o anumit unitate de timp. In toate cazurile de proprietate comun, titularii dreptului nu formeaz o persoan juridic. Dac un grup de persoane beneficiaz de personalitate juridic, dreptul de proprietate se regsete n patrimoniul persoanei juridice, iar nu n patrimoniul fiecreia dintre persoanele care s-au asociat pentru a da natere persoanei juridice. Dreptul de proprietate aflat n patrimoniul persoanei juridice este un drept de proprietate pur i simplu, iar nu un drept de proprietate comun. Dreptul de proprietate privat i bunul care constituie obiectul sau sunt privite ut singuli. Proprietatea comun ca modalitate juridic a dreptului de proprietate privat este o categorie general care cuprinde proprietatea comun pe cote parti si proprietatea comun devlma. In acest sens, n art. 632 alin. (1) din Noul Cod civil, se precizeaz c Formele proprietii comune sunt urmtoarele: a)proprietatea pe cote-pri (coproprietatea); b)proprietatea n devlmie (devlmia)". In reglementarea n vigoare (art 30 i urm. C.fam.), proprietatea comun devlma este asociat indisolubil u comunitatea matrimoniala a sotilor. Proprietatea comun este o modalitate juridic a dreptului matrimonial a soilor, n sensul c nu poate exista n mod autonom, ci numai n cadrul acestei comuniti matrimoniale. In prezent, nu exist un alt caz de proprietate devlma n afar de proprietatea comun a soilor. In Noul Cod civil este ns recunoscut expres posibilitatea naterii proprietatii devlmae n temeiul unui act juridic; astfel, potrivit art. 667,exista proprietate in devlmie
1

n acest sens, a se vedea V. Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2009, p.256

atunci cnd, prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreunul dintre acestia sa fie titularul unei cote-pri determinate din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune.

2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri

2.1 Noiunea de proprietate comun pe cote-pri. Natur juridica. Proprietatea comun pe cote-pri aparine mai multor titulari, fiecare avnd cote-arti dintr-o fracie din dreptul de proprietate, fr ca bunul corporal care formeaz obiectul acestui drept s fie divizat material. Dac fiecare persoan ar exercita un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate dintr-un bun, fiecare ar avea un drept de proprietate pur i simplu, fiind deci exclus ideea de proprietate comuna pe cote-pri. Aadar, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz prin dou trsturi eseniale: ca element intelectual, dreptul este divizat ntre titulari, fiecare avnd o cot-parte sau o fracie din drept; bunul corporal care formeaz obiectul dreptului rmne unitar, nedivizat, astfel nct cotele-pri din drept ale titularilor se ntlnesc asupra oricreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului. Aceast a doua trstur explic de ce dreptul de proprietate comun pe cote-pri, n forma lui tipic, are ntotdeauna ca obiect un bun corporal. Numai n legtur cu un astfel de bun s-ar putea pune problema unitii sau a mpririi lui materiale. Aadar, n cazul dreptului de proprietate comun pe cote-pri, titularii exercit concomitent i mpreun atributele dreptului, dar, dei nu exist o diferen calitativ intre ei, ei sunt difereniai sub aspect cantitativ, n sensul c fiecare are o cot-parte sau o fracie din drept, iar nu n sensul c unul ar avea o cot-parte mai mare dect cellalt sau ceilali din dreptul respectiv. Altfel spus, chiar dac sunt egale cotele-pri din drept, diferenierea cantitativ exist prin nsi divizarea dreptului. Aceast divizare se exprim, de regul, fie prin procente (30%, 45% etc.), fie prin fracii (1/5, 3/16 etc.). In mod excepional, aceast divizare este exprimat prin unitile de timp n care titularii dreptului au acces la folosina bunului. Astfel neleas, coproprietatea este, ca natur juridic, un caz de proprietate comun, modalitate a dreptului de proprietate privat. Conform art. 633 din Noul Cod civil, Dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la proba contrar". Dreptul de proprietate comun pe cote-pri este denumit prescurtat coproprietate. 2.2 Coproprietate i coposesiune Coproprietatea nu se confund cu coposesiunea. Altfel spus, puterea de drept nu se confund cu puterea de fapt. Coposesiunea este manifestarea exterioar, obiectivarea atributelor dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Aceast obiectivare are aspecte particulare tocmai pentru c dreptul are mai muli titulari. De regul, coposesiunea aparine chiar coproprietarilor, dar este posibil ca alte persoane dect acetia s apar n calitatea de coposesori. Intr-o asemenea situaie, puterea de drept i puterea de fapt aparin unor persoane diferite. Astfel se explic de ce este posibil uzucaparea cotelor-pri din dreptul de proprietate. De asemenea, se explic posibilitatea intervertirii precaritii n posesie n persoana unuia dintre coposesori, innd seama c fiecare coposesor are dubla calitate de posesor i detentor precar.

2.3 Cazuri de coproprietate.

Se distinge ntre dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit i dreptul de proprietate comun pe cote-pri forat. Aceast clasificare este neltoare dac nu este precizat criteriul pe care se n ntemeiaz. Acest criteriu este posibilitatea ncetrii coproprietii prin partaj judiciar. In acest sens, conform art. 632 alin. (2) din Noul Cod civil, Coproprietatea poate fi obinuit sau forat", iar n alin. (3) se adaug: Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj judiciar". Aadar, n timp ce coproprietatea obinuit poate nceta prin partaj, inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea forat nu poate lua sfrit prin partaj judiciar. Dar diferena dintre aceste cazuri de coproprietate nu exclude posibilitatea ncetrii proprietii forate pe alt cale dect partajul.2 Proprietatea periodic nu este dect un caz particular de proprietate comuna pe cotepri. 2.4 Regimul juridic al coproprietaii. Fiind considerat, de regul temporar, coproprietatea nu a fost organizat din punct de vedere juridic decat in situaii de excepie, cnd are caracter forat. Dimpotriv, coproprietatea fiind o form tranzitorie a dreptului de proprietate privat, nu a oficializata juridic, ceea ce explic aspectele hibride, dar complementare ale acestei modalitati. Astfel, aspectul colectiv sau concurenial, care pune n eviden stpnirea in comun a bunului care formeaz obiectul coproprietii, coexist cu elementul individual fractional, care deriv din apartenena unei cote-pri ideale i abstracte din patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari. Iat de ce n Codul civil nu exista reglementare de principiu a coproprietii. Doar n materia mprelii succesor exist mai multe texte (art. 728 i urm. C.civ.) cu valoare de principiu. Incetarea strii de indiviziune, care sunt aplicabile i ncetrii coproprietaii obinuite. Ca urmare, sarcina conturrii regulilor care guverneaz coproprietatea a revenit junsprudenei i doctrinei. Chiar dac aceste reguli nu au for legal, ele sunt utile n msura n care constituie un nceput de organizare juridic a coproprietii. In plus, in ipotezele de coproprietate forat exist mai multe texte n Codul civil i in legi civile speciale care completeaz regimul juridic al acestei modaliti a dreptului de proprietate privat. In Noul Cod civil, coproprietatea are un regim juridic bine definit, prin care consacrate cele mai importante dintre regulile care au fost stabilite n jurisprudenta si n doctrin (art. 634-666,687-692). 2.5 Izvoarele coproprietii. De cele mai multe ori, coproprietatea este rezultatul motenirii. Tot astfel, cnd nceteaz comunitatea matrimonial, drepturile reale principale aflate iniial n comunitate devin drepturi reale comune pe cote-pri. Dreptul de proprietate comun devlma se transform n coproprietate. Este posibil ca dreptul de proprietate comun s se nasc dintr-o convenie, de exemplu, un contract de vnzare-cumprare, un contract de donaie, un contract de societate etc. Nu este exclus dobndirea coproprietii prin uzucapiune. Un fapt juridic n sens restrns poate duce la naterea coproprietii forate.In msura n care legea leag de faptul respectiv un asemenea efect juridic. Se ntmpl n cazul coproprietii asupra despriturilor comune, asupra cldirilor u mai multe spaii locative aparinnd unor proprietari diferii, asupra lucruri comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri nvecinate. Alteori, faptul juridic al motenirii, asociat cu natura bunurilor, duce Ia naterea coproprietatii fortate asuora bunurilor de familie.
2

n acest sens, a se vedea V. Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2009, p.260

3. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit

3.1 Noiunea de coproprietate obinuit. Fiind un caz de proprietate comun pe cote-pri, coproprietatea obinuit isi pstreaz trsturile definitorii ale acesteia: pe calitatea titularilor, divizarea intelectual a dreptului de proprietate ntre titulari, plecarea material a bunului care constituie obiectul coproprietii. Aceste trsturi sunt sintetizate, explicit sau implicit, n art. 634 alin. (1) din Noul Cod civil, n care se arat c Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul sau de proprietate i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar". In plus, acest caz de coproprietate este esenialmente temporar, fiecare dintre titulari are dreptul s cear ncetarea acestei modaliti prin partaj. Chiar n absena unei reglementri legale a organizrii juridice a coproprietii, etica judiciar i doctrina au conturat anumite reguli care crmuiesc coproprietatea obinuit. A fost afirmat astfel, pe cale pretorian, compatibilitatea dintre caracterul esenialmente temporar al coproprietii obinuite i posibilitatea organizarii juridice. De altfel, aceast compatibilitate este recunoscut chiar n Codul civil, prin dispoziiile art. 728, prin care, dup ce se afirm, n primul alineat, dreptul fiecrui coproprietar de a cere partajul, se precizeaz, n al doilea alineat, c Se poate face nvoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci ani. Dup trecerea acestui timp, nvoirea se poate rennoi." Aadar, n msura n care coproprietarii au interes, ei pot prelungi durata coproprietii, prin convenii repetate, pe o perioad total mai mare de cinci ani. Ceea ce se poate reproa legiuitorului este c nu a recunoscut i consecinele acestei posibiliti, adic nu a prevzut organizarea juridic a coproprietii n situaia n care ea se menine pe o durat mai mare de timp, fie ca urmare a conveniei coproprietarilor, fie ca urmare a faptului c niciunul dintre ei nu i exercit dreptul de a cere partajul. Reglementarea din Noul Cod civil (art. 634-645, art. 669-686) introduce practic aceast distincie ntre regimul juridic legal i regimul juridic convenional al coproprietii obinuite. Regulile care alctuiesc regimul juridic legal sunt, n cea mai mare parte, o consacrare a soluiilor adoptate n practica judiciar i n doctrin n legtur cu coproprietatea obinuit. Caracterul esenialmente temporar al coproprietii obinuite presupune posibilitatea ncetrii ei prin partaj, dar nu exclude i alte ci de ncetare. De exemplu, un coproprietar poate cumpra, moteni sau uzucapa cota-parte din drept a celuilalt coproprietar. 3.2 Principiile coproprietii obinuite. Aspectul colectiv sau concurenial al dreptului de coproprietate pe cote-pri rezult din unitatea material a bunului care constituie obiectul acestui drept. Intruct niciunul dintre coproprietari nu detine n exclusivitate o parte din bun, exercitarea atributelor dreptului de propritate trebuie s fie colectiv. Principiul sau regula unanimitii se deduce din ideea materiala a bunului i oblig la o exercitare colectiv a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate. In acest sens, titularii coproprietii exercit nu doar concomitent, ci i mpreun aceste prerogative. Aspectul individual sau fracional al coproprietii obinuite exprim diviziunea intelectual a dreptului de proprietate ntre titularii si. Cotele-pri sunt prezumate a fi egale, pn la proba contrar. De lege lata, aceast prezumie nu a fost consacrat, fiind deci o prezumie simpl. In Noul Cod civil, aceast prezumie e consacrat n art. 634 alin. (2), fraza I; n fraza a Il-a acestui text se adaug ca dovada contrar se poate face numai prin nscrisuri, dac bunul a fost dobndit prin act juridic; aceast concluzie este valabil chiar i de lege lata. Cotele-pri pot fi deIiminate sau cel puin determinabile. In a doua ipotez, oricare dintre coproprietari are la ndemn o aciune n constatare pentru determinarea cotei sale pri din dreptul de proprietate asupra bunului comun.

Din divizarea intelectual a dreptului rezult al doilea principiu, potrivit cruia fiecare coproprietar poate dispune n mod liber de cota sa parte din drept, n sensul ca o poate nstrina sau o poate greva cu drepturi reale de garanie care nu presupun deposedarea. In acest sens, n art. 634 alin. (1) din Noul Cod civil se statueaz ca fiecare coproprietar poate dispune n mod liber de cota sa parte din dreptul de proprietate, n lips de stipulaie contrar. Altfel spus, n legtur cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar se comport ca i cum ar fi proprietar exclusiv. Aplicarea n practic a acestui ultim principiu nu creeaz dificulti. In schimb, regula unanimitii s-a dovedit a fi att de sever nct a mpiedicat chiar exercitarea normal a dreptului de proprietate comun pe cote-pri obinuit, ntruct fiecare coproprietar are un adevrat drept de veto n legtur cu svrirea oricrui fapt juridic n sens restrns sau cu ncheierea oricrui act juridic referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept. Organizarea juridic a coproprietii obinuite este necesar tocmai pentru a tempera excesele care rezult din aplicarea rigid a regulii unanimitii. Intr-adevr, o exercitare concomitent i mpreun a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate devine, n anumite mprejurri, imposibil. De exemplu, pretenia ca bunul s fie folosit de ctre toi coproprietarii n acelai timp, cu acces la fiecare particul material a bunului, ar bloca nsi exercitarea dreptului de proprietate. In practica judiciar i n doctrin au fost imaginate soluii care, prin aplicarea lor repetat, s-au conturat ca adevrate reguli care guverneaz coproprietatea obinuita. Chiar dac aceste reguli nu au caracter legal, ele au fcut posibil mpcarea legii unanimitii cu cerina exploatrii normale a bunului care constituie obiectul coproprietii obinuite. Subtilitatea acestor soluii const tocmai n mblnzirea regulii unanimitii, fr a se ajunge ns la o negare a acesteia. Pentru a nelege contribuitia practicii juridice i a doctrinei la conturarea regulilor care crmuiesc coproprietar obinuit, trebuie s se in seama de prerogativele care formeaz coninutul dreptului de proprietate n general, respectiv posesia, folosina i dispozia precum i de clasificarea actelor juridice n funcie de finalitatea urmrit n legatura cu un bun privit ut singuli : acte de conservare, acte de administrare i acte de dispozitie. In bun msur, aceste soluii pretoriene i doctrinare au fost valorificate in reglementarea coproprietii obinuite din Noul Cod civil. In plus, este necesar i n acest caz nelegerea distinciei dintre posesie ca stare de fapt i posesie ca atribut al dreptului de proprietate, deci ca element de drepte. Faptele juridice in sens restrns i actele juridice prin care se exercit, adic se obiectiveaz atributele coproprietii obinuite dau coninut posesiei ca stare de fapt. Exercitarea atributului posesiei din coninutul juridic al coproprietii obinuite constituie numai o parte din posesia ca stare de fapt. Aceasta din urm acoper exercitarea tuturor atributelor coproprictii obinuite, deci nu numai a atributului posesiei, ci i a atributelor folosinei i dispoziiei. In cazul coproprietii obinuite, posesia ca stare de fapt imbrac forma coposesiunii. 3.3 Exercitarea atributului posesiei in cazul coproprietii obinuite Ca element de drept, posesia este expresia juridic a ndreptirii de a apropria i de a stpni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privat. In cazul coproprietii obinuite, toi titularii dreptului de proprietate sunt ndreptii la aproprierea i stpnirea bunului. Altfel spus, posibilitatea de apropriere i de stpnire a bunului este comun. Pentru c dreptul, ca realitate intelectual, este divizat, aceast ndreptire de apropriere i stpnire a bunului corespunde divizrii dreptului, dar, ntruct bunul corporal nu este fracionat material, realizarea in concret a acestei ndreptiri nu s~ar putea face de ctre fiecare coproprietar dect in comun cu ceilali coproprietari, tinand seama de exigenele regulii unanimitii.

In realitate, este posibil ca faptele juridice n sens restrns i actele juridice prin se obiectiveaz atributul posesiei, n msura n care au valoarea unor fapte legale sau acte juridice de conservare, s fie svrite sau ncheiate de un singur proprietar, ntruct ele folosesc tuturor celorlali coproprietari fr a presupune, de cele mai multe ori, cheltuieli din partea acestora. In legtur cu actele juridice se poate vorbi de o prezumie de mandat de care beneficiaz fiecare coproprietar cnd acioneaz n interesul celorlali, mai ales n situaia n care exercitarea mandatului nu presupune efectuarea unor cheltuieli.3 Dac se efectueaz asemenea cheltuieli pentru svrirea actelor materiale sau pentru ncheierea actelor juridice, s-ar putea recurge i la ideea gestiunii de afaceri. Dac, ns, actele juridice prin care se exercit atributul posesiei au semnificaia unor acte de dispoziie, ele nu pot fi efectuate dect cu consimmntul tuturor coproprietarilor. Altfel spus, este posibil ca, prin anumite acte juridice, s se exercite att atributul posesiei, ct i atributul dispoziiei juridice. Aciunea posesorie poate fi exercitat de un singur coproprietar mpotriva terilor neproprietari, deoarece ea are valoarea juridic a unui act de conservare. Aceast soluie este consacrat, n mod implicit, n art. 642 alin. (2) fraza I din Noul Cod civil. Potrivit dispoziiilor acestui text, un coproprietar poate introduce singur aciunile posesorii chiar mpotriva terului care a intrat n posesiunea bunului comun n urma ncheierii actului de nstrinare cu un alt coproprietar. 3.4 Exercitarea atributului folosinei n cazul coproprietii obisnuite A. Exercitarea dreptului de a utiliza bunul (ius utendi). a) Exercitarea prin acte materiale. i) Situaia n care nu exist partaj de folosin. Regula unanimitatii impune ca toate actele materiale de utilizare a bunului s se fac mpreuna in acelai timp de ctre toi coproprietarii, ceea ce este imposibil din punct de vedere practic. Dac unele acte materiale pot fi svrite mpreun i n acelai timp de ctre coproprietari, altele nu pot fi svrite dect succesiv, de ctre unul dintre acetia. Modul concret n care coproprietarii utilizeaz bunul nu presupune ntotdea nelegere expres ntre acetia. Simpla ngduin reciproc poate fi suficiena pentru utilizarea succesiv, total sau parial, a bunului de ctre unul sau altul dintre coproprietari. Important este ca utilizarea bunului de ctre un proprietar prmita accesul celorlali coproprietari la o asemenea utilizare i s nu duc la schimbare a destinaiei bunului sau la transformarea modului obinuit de utilizare; o asemenea schimbare sau transformare nu ar fi posibil dect cu acordul tuturor coproprietarilor Soluia este justificat, deoarece, de cele mai multe ori, o asemenea schimbare ar presupune i efectuarea unor lucrri materiale, adic acte materiale de dispoziie, or, aceste acte nu pot fi svrite dect cu acordul tuturor coproprietarilor. In aceast ordine de idei, n art. 636 alin. (1) din Noul Cod civil se precizeaz c Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari". Dac un coproprietar utilizeaz bunul cu ngduina celorlali coproprietari aceast ngduin poate avea semnificaia unui act dezinteresat, asemntor contractului de comodat. Dar, n absena unei asemenea ngduine sau a unui acord ncheiat ntre coproprietari, este posibil obligarea coproprietarului care a folosit integral bunul la echivalentul bnesc al utilizrii corespunztoare cotelor-pri din drept ale celorlali coproprietari ctre acetia. Aceast soluie rezult i din art. 636 alin. (2) din Noul Cod civil i ea este o aplicaie a regulii nscrise n art. 635 n care se arai Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile coproprietii, proporional cu cota lor parte din drept". Sintagma mprirea
3

n acest sens, a se vedea V. Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2009, p.263

beneficiilor nu se refer numai la fructe, indiferent de natura acestora, ci i la beneficiul care rezult din utilizarea bunului. Ca urmare, este firesc ca, dac un coproprietar profit integral de utilizarea bunului o perioad de timp, s plteasc celorlali echivalentul bnesc al acestei utilizri, corespunztor cotelor-pri din drept ale acestora. Aceast soluie este aplicabil i n situaia n care unul dintre coproprietari las un ter s utilizeze ntregime bunul comun o perioad de timp, inclusiv n cazul n care nstrineaz bunul unui ter. n acest sens, n art. 642 alin. (2) fraza a Il-a din Noul Cod civil se precizeaz c pot fi obligai la daune-interese coproprietarii care au participat la ncheierea actului juridic de dispoziie ctre coproprietarul vtmat. Aceast formulare trimite la ideea de rspundere delictual. Dreptul de a cere echivalentul utilizrii sau despgubirii, dup caz, se prescrie n termen de trei ani de la data fiecrui act de despgubire si nu este suspendat pn la partaj, ntruct ius utendi este un atribut esential si nclcarea lui justific obligarea imediat la despgubiri. Temeiul restituirii poate fi, dup caz, contractul ncheiat ntre coproprietari cu privire la utilizarea bunului sau rspunderea civil delictual. Intr-adevr, n absena ingduinei celorlali coproprietari sau a unui contract, utilizarea bunului integral de un singur coproprietar are semnificaia unui delict civil. ii) Partajul de folosin. In absena unor nelegeri exprese, ar putea s apar litigii ntre coproprietari n legtur cu modul concret de utilizare a bunului, prevenirea ori stingerea acestor dispute sau litigii este posibil prin ncheiere unei nelegeri ntre coproprietari avnd ca obiect partajul de folosin. De regul, aceast noiune are n vedere mprirea utilizrii n raport cu anumite materiale din bun, fr a se ajunge ns la o fracionare material a acestuia, (in sens particular, partajul de folosin se realizeaz i prin mprirea timpului n anumit perioade afectate utilizrii integrale sau pariale a bunului de ctre fiecare dintre coproprietari). In legtur cu acest sens particular, se pune problema proprietii periodice. Este posibil ns ca mprirea timpului n anumite perioade afectate utilizrii integrale sau pariale a bunului comun de ctre fiecare dintre coproprietari s fie numai o cale de a curma nenelegerile aprute ntre acetia, fr s se nfieze deci ca o proprietate periodic propriu-zis. Nimic nu se opune la admiterea partajului convenional de folosin. Ct privete partajul judiciar de folosin, el este admisibil pentru urmtoarele argumente. In primul rnd, chiar dac, n actualul Cod civil, nu este consacrat soluia partajului judiciar de folosin, ea nu este interzis. 4 Or, n dreptul privat, ceea ce nu este interzis de lege este permis. In al doilea rnd, ct timp coproprietarii nu cer chiar partajarea dreptului, rezult c ei sunt de acord cu partajul de folosin, iar nenelegerea privete doar modalitatea de realizare a acestui partaj. In Noul Cod civil, n art. 639, se precizeaz c ,gradul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar, n caz de nenelegere, prin hotrre judectoreasc". Prin sintagma modul de folosire a bunului comun a fost avut n vedere i partajul de folosin. Desigur, acest partaj de folosin este numai unul dintre modurile posibile de folosire a bunului comun. b) Exercitarea prin acte juridice. In principiu, orice act juridic cu privire la bunul comun trebuie s fie ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Regula unanimitii conduce la aceast concluzie. Dar severitatea acestei reguli genereaz consecine practice duntoare chiar pentru coproprietari. Aplicarea
4

n acest sens, a se vedea C. Brsan, Drept Civil. Drepturi reale principale, ed. All Beck, Bucuresti, 2001, p173

cu strictee a acestei reguli ar mpiedica uneori chiar buna administrare a bunului care constituie obiectul coproprietii obinuite, iar alteori ar crea riscul degradrii sau distrugerii bunului. Iat de ce, n practica judiciar i n doctrin, au fost adoptate soluii de natur s atenueze exigenele regulii unanimitii i s satisfac mai bine chiar interesele coproprietarilor. Intruct actele de conservare urmresc prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil i presupun absena cheltuielilor sau cheltuieli minime, ele pot fi ncheiate de un singur coproprietar, far acordul celorlali coproprietari. In art. 640 din Noul Cod civil se precizeaz expres c Fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare cu privire la bunul comun far acordul celorlali coproprietari". Din aceast categorie fac parte nscrierea unei ipoteci, cererea de efectuare a unui inventar, ntreruperea cursului utilizare. Intr-adevr, chiar dac exist coproprietate, dreptul de a intrerupe mersul unei prescripii prin introducerea unei cereri de chemare n judecat, actele juridice ncheiate cu terii pentru repararea unui imobil ameninat cu prbuirea. Actele de administrare realizeaz o punere n valoare normal a unui bun, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu. Asemenea acte sunt contractele de prestri servicii pentru repararea sau mbuntirea imobilelor sau contractele de nchiriere (dac ns au ca obiect imobile i au o durat mai mare de cinci ani, ele sunt calificate ca acte juridice de dispoziie). Aceste acte intr sub incidena regulii unanimitii. Ca urmare, de lege lata, ele pot fi ncheiate, de regul, numai cu acordul tuturor coproprietarilor. In practica judiciar i in doctrin s-a admis c, uneori, ele pot fi efectuate chiar de un singur coproprietar, cutndu-se ns explicaii care s mpace aceast soluie cu regula unanimitii, prin atenuarea severitii acesteia. S-a recurs astfel, n funcie de mprejurri, la ideea mandatului tacit, la ideea contractului de societate civil, la ideea gestiunii de afaceri sau la ideea rspunderii civile delictuale. In msura n care niciuna dintre aceste explicaii nu ngduie svrirea actului de administrare de ctre un singur coproprietar, este necesar acordul expres al celorlali coproprietari, regula unanimitii fiind aplicat far nicio atenuare. In art. 641 alin. (1) din Noul Cod civil se prevede c Actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri". Aadar, regula unanimitii este nlocuit cu regula majoritii, considerat n raport cu numrul cotelor-pri. Este de discutat dac aceast soluie legislativ va exclude posibilitatea ncheierii actelor juridice de administrare de ctre un singur coproprietar, care nu are majoritatea cotelor-pri, n msura n care ideea gestiunii de afaceri, a contractului de societate, a mandatului tacit, a abuzului de drept sau a rspunderii civile delictuale se va raporta la majoritatea cotelor-pri, iar nu la unanimitate. Or, potrivit art. 644 alin. (1) din Noul Cod civil, se poate deroga de la dispoziiile privind modul de mprire a beneficiilor i sarcinilor coproprietii, restituirea cheltuielilor, a fructelor sau a echivalentului acestora, modul de folosire a bunului comun i sanciunile aplicabile actelor juridice ncheiate fr acordul unui coproprietar numai prin ncheierea unui contract de administrare ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Rezult c, n absena unui regim convenional al coproprietii, de regul, niciuna dintre aceste idei nu i va mai gsi locul. Totui, ca excepie, conform art. 641 alin. (3) din Noul Cod civil, instana va putea, la cererea coproprietarului sau coproprietarilor interesai, s suplineasc acordul unui alt coproprietar, dar numai n dou ipoteze strict delimitate: fie acesta este n imposibilitatea de a-i exprima voina, fie el se opune n mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil meninerii utilitii sau valorii bunului. Desigur, ntruct alin. (3) se raporteaz la alin. (1),

instana va suplini consimmntul coproprietarului respectiv nu pentru a da satisfacie regulii unanumitatii ci celei a majoritii. n art. 641 alin. (2) din Noul Cod civil se prevede a Actele de administrare limiteaz n mod substanial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiva prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari nu vor utea fi efectuate dect cu acordul acestuia". In ipoteza prevzut n acest text nu se mai poate recurge la mecanismul suplinirii consimmntului, acordul copropritarului afectat fiind cerut n mod imperative. n toate cazurile n care se apreciaz c actul ncheiat de un singur coproprietar cu privire la bunul comun nu a nclcat condiiile legale, el rmne valabil i va fi opozabil i coproprietarului care va dobndi bunul n urma mprelii, soluie expres prevazuta n art, 681 din Noul Cod civil, n care se arat c ,,Actele ncheiate, n condiiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun, rmn valabile i sunt opozabile celui cruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului". B. Exercitarea dreptului de a culege fructele (ius fruendi). Asupra fructelor naturale i industriale exist un drept de coproprietate, ca i asupra bunului care le~a produs. Dar acest drept este distinct de dreptul asupra bunului frugifer. lat de ce, in mod judicios, s-a admis de mult vreme c mprirea fructelor intre coproprietari nu este condiionat de partajarea bunului frugifer. In art. 638 alin. (1) din Noul Cod civil: Coproprietarul care singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de ctre coproprietari, n proporie cu cotele lor pri". Aceasta desocotire se poate face independent de partajul bunului frugifer sau cu acest partaj, caz n care nu se poate invoca prescripia extinctiv a dreptului de a cere restituirea fructelor naturale sau industriale culese de ctre unul dintre proprietari. Dac este vorba ns de fructe civile sau de echivalentul bnesc al fructelor naturale ori industriale, fiind vorba de un drept de crean, el este prescriptibil n termenul general de trei ani. Aceste soluii sunt consacrate n art. 638 alin. (2) i (3) din Noul Cod civil: (2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un coproprietar fac parte din masa partajabil ct timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. In caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la aciunea n despgubiri este supus prescripiei, n condiiile dreptului comun. 3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun nsuite de un coproprietar este supus prescripiei, potrivit dreptului comun". 3.5 Exercitarea atributului dispoziiei n cazul coproprietii obinuite A. Dispoziia material. Niciun act de dispoziie material nu poate fi svrit dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Modificarea formei bunului, consumarea sau distrugerea substanei acestuia nu se pot realiza dect cu respectarea riguroas a regulii unanimitii, indiferent dac actele materiale sunt svrite direct de ctre coproprietari ori prin intermediul altor persoane. De exemplu, culegerea productelor, ntruct consum substana bunului, este posibil pe temeiul acordului dintre coproprietari. Actele de dispoziie material nu se confund ns cu actele materiale de ntreinere sau de reparare a bunului, care intr n sfera actelor de exercitare a folosinei. In toate cazurile, actele materiale pot fi svrite direct de coproprietari sau indirect, prin intermediul unor teri, respectiv prin ncheierea unor contracte. Oricum, actele de dispoziie material, directe sau indirecte, trebuie fcute cu respectarea regulii unanimitaii i ngrdirilor prevzute de legiuitor.

B. Dispoziia juridic. a) Dispoziia juridic avnd ca obiect dreptul de proprietate in ansamblul su. i) Soluia de principiu. Exigenele regulii unanimitii nu pot fi nfrnte ori de cte ori dispoziia juridic se exercit cu privire la dreptul de proprietate in ansamblul su i, indirect, cu privire la bunul care constituie obiectul acestuia. Acordul coproprietarilor trebuie s fie expres n legtur cu orice act de dispoziie juridic, indiferent dac este vorba de acte de nstrinare, de dezmembrare sau de grevare cu drepturi reale de garanie ori alte sarcini. Soluia este consacrat n art. 641 alin. (4) din Noul Cod civil: Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de trei ani, precum i actele care urmresc exclusiv infrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie". ii) Situaia aciunii in revendicare. Aciunea n revendicare este privit ca un act de dispoziie juridic. Intruct are ca scop recunoaterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului n litigiu t readucerea lui n patrimoniul acestuia, iar cu simpla recunoatere a dreptului de proprietate asupra unei cote ideale, nedeterminate materialmente" . Aadar, aciunea n revendicare poate fi introdusa numai cu acordul tuturor coproprietarilor, ea urmnd a fi respins ca inadmisibil daca este introdusa de un singur coproprietar. impotriva unui ter sau a altui coproprietar . Totui, dei aplicarea regulii unanimitii n cazul aciunii n revendicarea unui bun aflat in coproprietate a fost considerat, in principiu, compatibil cu dreptul la un proces echitabil,in mod excepional ea poate fi ignorata ori de cte oriimposibilitatea de atragere in cadrul procesual a tuturor coproprietarilor are cauze pur obiective, cum ar fi imposibilitatea de identificare a unor coproprietari sau refuzul nejustificat al unora de a lua parte la procedura. Numai in asemenea situatii de exceptie aplicarea regulii unanimitatii ar duce la incalcarea dreptului la un proces echitabil. In Noul Cod civil, fara a se califica expres actiunea in revendicare ca act la dispozitie sau ca act de conservare, ,se precizeaza ca proprietarul poate sta singur in justiie, indiferent de calitatea procesuala. In orice aciune privitoare la coproprietate. Inclusiv in fata aciunii n revendicare. Cit privete efectele hotrrilor judectoreti pronunate n aceasta materie, se adaug urmtoarele: Hotrrile judectoreti pronuntate in folosul coproprietatii nu sunt opozabile tuturor coproprietarilor. In plus, pentru a nu se crea o situatie mpovrtoare prtului, care s-ar putea vedea in judecata succesiv de fiecare coproprietar,in alin. (3) se precizeaz: Cand aciunea nu este introdusa de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecai introducerea celorlali coproprietari in calitate de reclamani. In termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru chemarea in judecaa a altor persoane". Soluia adoptat in Noul Cod civil este de natura sa nlture coatrodictiile privind calificarea aciunii n revendicare ca act juridic de conservare sau ca aci joridic de dispoziie. Aceast soluie este valabili nu numai pentru aciunea in revendicare, dar pentru orice aciuni formulate de coproprietari mpotriva terilor sau de teri mpotriva coproprietarilor. Este evident ca dispoziiile acestui test nu se aplici pentru aciunile dintre coproprietari. iii) Situaia actelor juridice de dispoziie ncheiate cu nclcarea regulelor unanimitatii. Ce se ntmpl ns cnd unul dintre coproprietari ncheie un act de dispoziie juridic privind dreptul de proprietate n ntregul tu? Aceeai ntrebare se pune i in legtur cu actele juridice de administrare care nu se pot ncheia dect cu acordul expres al tuturor coproprietarilor, astfel nct rspunsul la aceast ntrebare este valabil pentru ambele categorii

10

de acte juridice. Ca urmare, consideraiile care urmeaz n legtur cu actele juridice de dispoziie sunt valabile i pentru actele de administrare, n msura n care acestea nu se pot ncheia decit cu respectarea regulii majoritii sau a regulii unanimitii, dup caz. In Noul Cod civil, n art. 642 alin. (I), se prevede c actele juridice ncheiate de unul sau mai muli coproprietari cu nclcarea dreptului celuilalt sau celorlali coproprietari la exprimarea consimmntului. Inclcare care se apreciaz n funcie de cazurile n care se aplic regula majoritii sau regula unanimitii sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimit, expres sau tacit, la ncheierea actului". Aceast soluie este consacrarea unei opinii exprimate n doctrin. 5Inelegerea ei depinde de sensul pe care l are, n acest text, noiunea de inopozabilitaie. Intr-un prim sens actul juridic este inopo/abil terilor n censul c nu na$te drepturi in favoarea sau n sarcina acestora; n cel de-al doilea sene, actul juridic terilor i ca realitate juridic, respectiv ca fapt juridic n sens, actul juridic poate fi ignorat de ctre teri. Inopozabilitatea actului juridic ncheiat de un coproprietar cu nclcarea dreptului celorlali coproprietari de a-i exprima consimmntul trebuie neleas nu numai n prima accepie ci si n aceast ultim accepie. Altfel, n prima accepie, actul juridic este inopozabil celuilalt coproprietar, fr a mai fi necesar o prevedere special intrucat ideea este consacrat la nivel general n principiul relativitii efectelor juridice. Aa fiind, actul juridic ncheiat de un singur coproprietar nu numai ca va nate drepturi i obligaii pentru cellalt coproprietar, dar el va putea fi ignorant de acesta i ca fapt juridic n sens restrns. Pe temeiul soluiei adoptate n primul alineat, n cel de-al doilea alineat al textui menionat din Noul Cod civil se adaug: Coproprietarului vtmat i se recunoaste dreptul ca, nainte de partaj, s exercite aciunile posesorii mpotriva terului care ar fi intrat n posesia bunului comun n urma ncheierii actului. In acest caz, restituitrea posesiei bunului se va face n folosul tuturor coproprietarilor, cu daune ,daca este cazul, n sarcina celor care au participat la ncheierea actului". Tocmai pentru c terul dobnditor nu mai poate invoca n mod eficient actul juridic ncheiat cu unul sau unii dintre coproprietari el are calitatea unui posesor n raporturile cu coproprietarul care nu a participat la ncheierea actului respectiv, acest act fiind inopozabil reclamantului. Intr-o asemenea aciune posesorie, prin excepie de la regula instituit prin art. 643 alin. (1) din Noul Cod civil, coproprietarul reclamant i coproprietarii care au ncheiat actul juridic nu mai exista un raport de reprezentare. Imprejurarea c restituirea posesiei se face n folosul tuturor coproprietarilor nu indic o asemenea reprezentare, ci numai faptul ci ulterior restituirii, posesia, ca stare de fapt, trebuie s fie exercitat n comun de catre coproprietari. Dar coproprietarii care au participat la ncheierea actului vor putea fi obligai la daune-interese ctre coproprietarul care nu i-a exprimat consimmntul tocmai pentru c acesta a fost lipsit n mod nejustificat de folosina bunului o perioad de timp. Coproprietarului vtmat i se recunoate ns, pe temeiul Codului civil n vigoare, numai dreptul s exercite aciunile posesorii mpotriva terului, iar nu i aciunea in revendicare. 6 Spre deosebire de ipoteza n care terul nu invoc un act ncheiat cu unul dintre coproprietari, n aceast ipotez, aciunea n revendicare poate fi introdus numai dup ce se lmurete situaia actului juridic prin soluia care se va adopta cu ocazia partajului. Dar, cum am vzut, potrivit Noului Cod civil, fiecare proprietar poate introduce aciunea n revendicare. Aceast soluie de principiu i avea aplicare i n ipoteza analizat, interesul ei practic fiind evident mai ales n cea in care a expirat termenul pentru introducerea aciunilor posesorii de observat

n acest sens, a se vedea R. Sanilevici, I. Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina solu iilor practicii judiciare, n Revista Romn de drept nr. 2/1975, p. 38 6 n acest sens, a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001, p. 61

11

c nici n Codul civil n vigoare, nici n Noul Cod civil nu e o reglementare cu privire la soarta actului juridic ncheiat cu nclcarea fiului unui coproprietar de a-i da consimmntul. Pentru a rspunde la aceast problem, n sistemul Codului civil actual, trebuie s sein seama de dou perioade distincte: perioada dintre ncheierea actului i partajul bunului care formeaz obiectul acestuia i perioada ulterioar partajului. n prima perioad, actul este considerat valabil ntre prile care l-au ncheiat, dar iopozabil coproprietarului care nu i-a dat consimmntul. S-a apreciat, pe bun dreptate, c n aceast perioad nu este admisibil aciunea n anularea actului de nstrinare introdus de coproprietarul care nu i-a dat consimmntul, chiar dac ar fi vorba numai de o anulare parial, n msura cotei-pri din dreptul de proprietate care aparine reclamantului, cu meninerea actului de nstrinare n ce privete cotele-pri ale coproprietarilor care i-au dat consimmntul. Intr-adevr, soluia anulrii pariale a actului de nstrinare n perioada prealabil partajului ignor tocmai consecinele acestui partaj; dac bunul va intra n lotul atribuit coproprietarului care si-a dat consimtamantul. Pe de alt parte, dac bunul va intra n lotul atribuit funciarului care nu i-a dat consimmntul, invalidarea trebuie si fie total. In procesul de partaj va participa coproprietarul care a consimit la actul de instrainare, iar nu terul care a ncheiat actul de nstrinare cu acesta. In aceasta ipoteza, nu este macar utila chemarea n judecat a terului dobnditor, ntruct hotrrea i va fi opozabil, dar nu pentru c ar avea autoritate de lucru judecat fa de ter, ci pentru c ea face dovada ndeplinirii sau nendeplinirii con-proprietatii bunul respectiv s cad, la partaj, n lotul nstrintorului. In concepia dominant n doctrin i practica judiciar s-a apreciat ci, pani la actul de dispoziie juridic este afectat de o condiie rezolutorie. Aceasta ar rezulta, indirect, din dispoziia legal care consacr efectul retroactiv al partajului M 786 C.civ.). Evenimentul cu valoare de condiie rezolutorie este includerea bunului comun la partaj n lotul coproprietarului care nu a participat la ncheierea actului. Producerea acestui eveniment are semnificaia ndeplinirii condiiei rezolu tori, cu consecina desfiinrii retroactive a actului de nstrinare, dobnditorul avnd dreptul s cear restituirea contraprestaiei de care a beneficiat transmiitorul pe temeiul plii lucrului nedatorat sau al mbogirii fr just cauz, n funcie de modul n care este privit condiia erorii n care s-a aflat solvens-ul. Dimpotriv, daca bunul este inclus la partaj n lotul coproprietarului care a ncheiat actul de dispoziie juridic, condiia nu este ndeplinit, astfel nct actul de nstrinare este consolidat n mod retroactiv tocmai pentru c, n urma partajului, coproprietarul care a dispus de bun este considerat proprietar pur i simplu din momentul naterii strii de coproprietate. Aceast concepie nu explic ns cum poate fi considerat dobnditorul, n ipoteza n care este vorba de nstrinarea dreptului de proprietate sau de constituirea altui drept real principal asupra bunului aflat n coproprietate, ca avnd un drept asupra ntregului bun, fie i sub condiie rezolutorie, ct timp transmitorul are numai o cot-parte din dreptul de proprietate. Acest impediment poate fi nlturat dac se reinterpreteaz evenimentul u valoare de condiie. Intr-adevr, dei, n mod tradiional, s-a apreciat c actul juridic de dispoziie ncheiat cu nclcarea dreptului unui coproprietar de a-i exprima consimmntul este afectat de o condiie rezolutorie, respectiv soluia adoptat la partaj, n realitate, aceast soluie trebuie s fie privit ca o condiie suspensiv, iar nu ca o condiie rezolutorie. In aceast ordine de idei, evenimentul cu valoare de condiie suspensiv este includerea bunului, cu ocazia partajului, n lotul coproprietarului care a ncheiat actul juridic de dispoziie. Dac bunul este inclus n lotul acestui coproprietar, se consider ndeplinit condiia, iar dobnditorul, care a fost pn la acel moment proprietar sub condiie suspensiv, devine proprietar pur i simplu, iar transmitorul, care, prin efectul retroactiv al partajului poate fi

12

considerat proprietar exclusiv al bunului, pierde dreptul su. Dac ns bunul este inclus n lotul coproprietarului care nu a participat la ncheierea actului juridic de dispoziie, condiia nu este ndeplinit, astfel nct prile se gsesc n situaia n care actul juridic de dispoziie nu ar fi fost ncheiat. Aceast reinterpretare a evenimentului cu valoare de condiie i calificarea acestei condiii ca una suspensiv permit att explicarea situaiei terului cu care s-a ncheiat actul juridic de ctre un coproprietar, acesta neavnd, pn la partaj drept propriu-zis n urma ncheierii actului, ci numai o simpl potenialitate de drept, ct i situaia raporturilor dintre coproprietari i dintre acetia i tert dua efectuarea partajului. Ca i n concepia care se ntemeiaz pe ideea unei condiii rezolutorii, exista si condiii suspensive si rezult, indirect, din dispoziiile art. 786 C.civ. a timp bunul cu privire la care se ncheie actul juridic de dispoziie este obiect al coproprietii, actul juridic este afectat de o condiie suspensiv legal, iar nu de una violuntara, astfel nct nu are relevan dac terul a cunoscut sau nu starea de cu valoare de condiie suspensiv este, aadar, includerea bunului n lotul coproprietarului a consimit la ncheierea actului de juidic. Dac actul de dispoziie juridic mbrac forma unui act de instrainare, ne aflm n prezena unui caz de proprietate rezolubil atipic, ntruct evenimentul cu valoare de condiie rezolutorie nu este stabilit prin voina prilor, ci a legiuitorului. Caracterul atipic este determinat i de faptul c transmitorul nu este proprietar pur i simplu, el avnd doar o cot-parte din dreptul de proprietate. In masura in care actul juridic de dispoziie este unul cu titlu oneros, n cazul de partaj, bunul comun intr n lotul coproprietarului care nu a participat la semnarea actului, terul dobnditor are dreptul la restituirea contraprestaiei pltite transmiatorului pe temeiul plii lucrului nedatorat. De altfel, pn n momentul n care mtie dac se ndeplinete sau nu condiia, plata este oricum nedatorat, pentru ca efectele specifice contractului se nasc numai dac se ndeplinete condiia. Terul dobnditor va avea interes s introduc o asemenea aciune mai ales n ipoteza n care unul dintre coproprietari, care nu a participat la ncheierea actului, va obine posesia bunului pe calea unei aciuni posesorii.In toate ipotezele, terul dobnditor are interesul clarificrii situaiei juridice a bunului. In Noul Cod civil, soarta actului juridic ncheiat cu nclcarea dreptului proprietarului de a-i da consimmntul poate fi privit tot prin raportare la Solutia care se va da la partaj, privit ca o condiie suspensiv. Aceast concepie este in consonan cu prevederea inclus n art. 642 alin. (2) din Noul Cod civil, potvit carora coproprietarul care nu a participat la ncheierea actului juridic de dispoziie are posibilitatea s introduc o aciune posesorie mpotriva terului care a intrat n posesia bunului. Dar, aceast concepie trebuie s fie ajustat cu prevederile art. 680 din Noul Cod civil, care, spre deosebire de actualul cod civil consacr efectul ex nune al partajului, renunnd deci la efectul retroactiv al altuia. Ca urmare, n msura n care, la partaj, bunul ar fi inclus n lotul copro- piietarului care a ncheiat actul de dispoziie juridic, acest act i va produce efectele ai de la data ncheierii lui, ci de la data de la care i produce efectele partajul ( fie data ncheierii actului de partaj, fie data stabilit de pri, dar ulterioal partajului, fie data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de partaj, fie in cazul imobilelor, data nscrierii partajului n cartea funciar). Dac ns bunul va fi inclus n lotul unuia dintre coproprietarii care nu au participat la ncheierea actului de dispoziie juridic, acest act nu va mai produce niciun efect. Creditorii personali ai fiecrui coproprietar nu pot s urmreasc bunul n ntreg su sau o parte material din el dect dup mpreala acestuia, soluie care face seama de aspectul colectiv sau concurenial al coproprietii. Aceast soluie este expres consacrat n art. 493 C.proc.civ.: Creditorii personali ai un debitor coproprietar sau codevlma nu vor putea s urmreasc partea acestuia din imobilele aflate n proprietate comun, ci vor trebui s cear mai nti mpreala acestora". Termenul parte utilizat n acest text trebuie s fie neles nu n

13

sens de cot-parte din dreptul de proprietate, ci n sens de parte material din bun. Desigur, creditorii personali ai coproprietarului pot s cear partajul pe calea aciunii oblice. In schimb, Creditorii care au un drept de garanie asupra bunului comun ori cei a cror crap s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul i urmreasc silit bunul, n minile oricui s-ar gsi, att nainte, ct i dup partaj" [art. 678 alin. (3) din Noul Cod civil]. b) Dispoziia juridic avnd ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate, ntruct dreptul de proprietate este fracionat intelectual, este firesc ca fiecare coproprietar s poat dispune de cota sa parte. Soarta actului de dispoziie asupra cotei-pri din dreptul de proprietate depinde de natura actului. Astfel, dac este vorba de un act de nstrinare, el rmne valabil indiferent de soluia pronunat la partaj. Cum s-a observat, dobnditorul cotei-parte se substituie transmitorului, astfel nct situaia juridic a bunului nu se schimba. Ca urmare, el va avea posibilitatea s participe n nume propriu la partaj. Soluia este valabil i n cazul n care se nstrineaz o cot-parte din dreptul de proprietate asupra unui bun determinat inclus ntr-o mas succesoral. Fiecare coproprietar este liber s i greveze cota sa parte cu sarcini reale, privete consecinele practice ale acestei idei, trebuie s se fac distincie intre constituirea dezmembrmintelor i constituirea drepturilor reale de garantare. Intr-adevr, n aceste cazuri, la partaj va participa fie nudul proprietar, fie proprietarul bunului asupra cruia apas dreptul real de garanie, iar nu beneficiarul juridic de dispoziie. Acetia vor putea cere s fie introdui n proces pentru apararea intereselor lor, dar nu n calitate de titulari ai unei cotepri din dreptul de proprietate. Aa fiind, n aceste cazuri, rezultatul partajului va influena soarta actul de dispoziie, ca i n ipoteza n care un coproprietar ar ncheia un act de dispoziie cu privire la ntregul bun, cu singura diferen c soluia pronunat la partaj arevaloarea unei condiii rezolutorii, iar nu a unei condiii suspensive. Aceast diferen se explica prin aceea c, spre deosebire de actul juridic de dispoziie cu privire la ntregul bun, cea privire la o cot-parte poate fi ncheiat de coproprietarul respectiv. De exemplu, dac bunul intr la partaj n lotul coproprietarului care are drept de ipotec pe cota sa parte, dreptul real de garanie se pstreaz u cota respectiv din bun, chiar dac coproprietarul respectiv devine proprietar pur si simplu. Daca ins bunul intr la partaj, n lotul coproprietarului care nu si-a grevat cota sa parte drept ipoteca, se desfiinteaza cu efect retroactiv.

CONCLUZII
De ce este atat de importanta proprietatea? Cel ma bine o explica Hegel, care spune ca individul e o vointa care ramane abstracta daca nu e materializat intr-un fel. Or, singura maniera de a se materializa este prin jurisdictia 14

pe care o poate avea acel individ fata de proprietate. Deci, proprietatea este indispensabila, din punctul de vedere al lui Hegel, pentru a-ti manifesta libertatea vointei. Este foarte interesanta relatia intre libertate care, altfel, n-ar avea niciun sens si proprietatea prin care ti-o manifesti. In momentul de fata, cresterea economiei nu mai vine de la teritorii, de la puterea teritoriala sau de la puterea armatelor, ci de la puterea cunostintelor si a tehnologiei. Or, tehnologia provine din cresterea inovatiei, care apare numai in momentul in care motivatia individului sa creeze si sa inoveze este suficient de mare. Individul este motivat cand are castig. Or, ca el sa aiba castig, trebuie sa-i fie aparat dreptul asupra inovatiei, dreptul de proprietate intelectuala, etc. Deci, proprietatea privata sta la baza dezvoltarii economice si a relatiei dintre stat si cetatenii sai.

Bibliografie
1) Gionea Vasile Proprietatea si alte drepturi reale, Bucuresti, ed. Scaiul, 1996 2) Hamangiu C., Bicoianu Al. Tratat de Drept Civil Romn, Bucuresti, ed. All 1996

15

3) Liviu Pop Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Bucuresti, ed. Lumina Lex, 1996 4) Paul Mircea Cosmonovici Drept Civil. Drepturi reale. Obligatii. Legislatie, Bucuresti,ed. All Back, 1994 5) Stoica Valeriu Drept Civil. Drepturi reale principale, Bucuresti, ed. C. H. Beck 2009

16