Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate privata

In cele mai multe cazuri, atributele dr de proprietate apartin unei singure pers, insa sunt situatii in care doua sau mai multe pers detin, concomitent, cele trei atribute ale dr de proprietate privata ori au vocatie de a exercita, cocomitent aceste atribute, adica pot poseda, folosi si dispune de acel bun. In acest caz avem de a face cu proprietatea comuna si cu proprietatea periodica.

Proprietatea comuna
Cea mai importanta modalitate juridica a dr de proprietate este proprietatea comuna. In cazul proprietatii comune, dr de proprietate apartine, concomitent, mai multor pers, care exercita sau au posibilitatea sa exercite deopotriva, atributele acestui drept. Prin urmare proprietatea comuna permite tuturor titularilor efectuarea simultana a actelor materiale si a actelor juridice prin care se concretizeaza exercitiul dr de proprietate. In functie de determinarea sau nedeterminarea cotei-parti din dreptul de proprietate caruia ii revine fiecarui titular avem: - proprietate comuna pe cote-parti; - proprietatea comuna in devalmasie.

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti (coproprietatea)

Definitie. Clasificare. Prezumtia de coproprietate Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti (coproprietatea) este acel drept de proprietate al carui obiect este nedivizat sub aspect material, insa divizat sub aspect ideal, in sensul ca niciunul dintre titulari nu are drept exclusiv cu privire la o fractiune materiala din obiectul respectiv, dar detine o cota-parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate. Din definitie retinem 2 lucruri: - fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-parti din dreptul de propr asupra lucrului sau asupra universalitatii. Aceasta cota-parte este ideala si abstracta ce se exprima fie in forma procentuala fie in forma unei fractii. - niciunul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei parti (fractiuni) materiale din lucru (universalitate). Daca bunul este stapanit in comun de mai multe parti se instituie o prezumtie legala relativa de coproprietate, deci o prezumtie care poate fi rasturnata prin proba contrara. Coproprietatea se clasifica in: - proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea) obisnuita; - proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea) fortata.

I. Coproprietatea obisnuita 1. Definitie Coproprietatea obisnuita este acea forma de proprietate comuna pe cote-parti care poate inceta prin partaj judiciar. Titularii coproprietatii obisnuite pot fi pers fizice sau juridice, inclusiv statul si unitatile administrativ-teritoriale. O prezumtie legala relativa este instituita in cea ce priveste intinderea cotelorparti. Astfel cotele-parti sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrara. Daca bunul a fost dobandit prin act juridic, proba contrara nu se va putea face decat prin inscrisuri. 2. Exercitarea posesiei asupra bunului aflat in coproprietate Posesia asupra bunului proprietate comuna pe cote-parti poate fi exercitata, simultan, de toti titularii, insa pot exista si cazuri in care stapanirea materiala se exercita numai de catre unul dintre titulari. In acest caz coproprietarul care exrcita singur stapanirea are o posesie corespunzatoare numai cotei-parti ce ii revine din dr de proprietate, iar in privinta cotelor parti ce revin celorlalti trebuie considerat detentor. 3. Drepturile coproprietarilor cu privire la intregul bun. In principiu niciunul dintre titulari nu are drept exclusiv asupra unei parti materiale din lucru, ceea ce face dificila efectuarea unor acte. De aceea coproprietarii au voie sa faca unele acte materiale si unele juridice. De aceea fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun in masura in care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari. a) Actele materiale, privitoare la intregul bun, pot fi efectuate de un singur coproprietar, fara acordul celorlalti insa cu respectarea a doua cerinte: - sa nu schimbe destinatia bunului ori modul de folosinta a acestuia; - sa nu stanjeneasca folosinta bunului de catre ceilalti coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se poate stabili prin acordul coproprietarilor, iar in caz de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca (partaj de folosinta voluntar sau judiciar). Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte din drept fara a face distinctie intre fructele civile si cele industriale. Insa daca unul dintre coproprietari culege toate fructele si ele exista in materialitatea lor, ceilalti coproprietari au la indemana o actiune reala prin care solicita impartirea lor proportional cu cota-parte a fiecaruia. Fiind vorba de o actiune de partaj este imprescriptibil extinctiv. Daca fructele au fost culese de unul dintre coproprietari si nu mai exista in materialitatea lor, ceilalti coproprietari au deschisa calea unei actiuni in despagubire, prin care sa solicite contravaloarea cotelor-parti. Aceasta actiune fiind ca orice alta actiune prin care se valorifica un drept de creanta este supusa prescriptiei extinctive. Daca fructele naturale sau industriale culese de unul dintre copropprietari au pierit fortuit, ceilalti coproprietari nu au deschia calea unei actiuni in despagubire. Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuielui de catre coproprietari. Aceasta este o actiune personala si este prescriptibil extinctiv. De asemenea acest coproprietar are un drept de retentie asupra fructelor pana ce ceilalti coproprietari ii vor restitui cheltuielile aferente.

b) Actele juridice se clasifica in: acte juridice de conservare, de administratie si de dispozitie. - actele juridice de conservare se pot efectua de orice proprietar, singur, fara consimtamantul si chiar impotriva vointei celorlalti titulari; - actele juridice de administrare pot fi incheiatre, in principiu, cu acordul coproprietarilor care detin majoritatea cotelor-parti; insa daca actele de administrare care limiteaza in mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun ori impun o sarcina excesiva, nu pot fi efectuate decat cu acordul acestuia; - actele juridice de dispozitie, cu privire la intregul bun, sunt supuse unanimitatii tuturor coproprietarilor. Nerespectarea acestor prevederi duce la inopozabilitatea actelor juridice fata de coproprietarul care nu a consimtit la incheierea actului. Totusi, din principiul potrivit caruia fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-parti ideale si abstracte din dreptul de proprietate asupra lucrului, decurge dreptul fiecarui copropietar de a incheia acte juridice de dispozitie avand ca obiect cota sa parte din drept, fara a se pune problema acordului celorlalti coproprietari. Actiunile in justitie pot fi exercitate de fiecare coproprietar care poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare. Se poate spune ca oricare dintre coproprietari ii reprezinta pe ceilalti coprpietari in procesul desfasurat in contradictoriu cu o terta pers. Totusi hotararea pronuntata nu va produce in toate situatiile efecte asupra tuturor coproprietarilor. Astfel hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietarilor o sa profite toti, in schimb, hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar care a fost parte in proces nu sunt opozabile celorlalti coproprietari. Totusi cand coproprietarul este reclamant, paratul poate cere instantei introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, pt ca hotararea, indiferent ca este potrivnica sau nu, sa fie opozabila tuturor coproprietarilor. 4. Obligatiile coproprietarilor cu privire la intregul bun Coproprietarii vor suporta sarcina coproprietatii proportional cu cota lor parte din drept (cheltuieli de coservare, intretinere si administrare). Subliniem ca, in lipsa de stipulatie contrara, obligatiile coproprietarilor fata de o terta pers sun divizibile. 5. Incetarea coproprietatii obisnuite Coproprietatea obisnuita poate inceta ca urmare a unor diverse imprejurari, cum ar fi: - instrainarea, de catre toti coproprietarii, a bunului catre un tert sau instrainarea de fiecare coproprietar in parte a cotei sale parti catre acelasi dobanditor; - dobandirea de catre unul dintre coproprietari, a cotelor-parti ce apartin celorlalti titulari, prin incheierea unor acte cu fiecare dintre acestia sau prin mostenire legala sau testamentara; - dobandirea, de catre un tert sau de unul din coproprietari, a dreptului de proprietate pri uzucapiune sau prin posesia de buna-credinta; - disparitia bunului ce forma obiectul dr de propr comuna - partajul este modul specific de incetare a proprietatii comune pe cote-parti

II. Coproprietatea fortata 1. Aspecte generale Coproprietatea fortata este acea forma de proprietate comuna pe cote-parti care are ca obiect un lucru care, prin natura sa, este susceptibila sa fie folosit in mod permanent de catre 2 sau mai multe pers, fara posibilitatea de a fi supus partajului judiciar. 2. Drepturile si obligatiile coproprietarilor cu privire la bun Titulari poate utiliza bunul ce face obiectul proprietatii comune pe cote-parti fortate, fara a avea nevoie de consimtamantul expres ori tacit al celorlalti, insa cu respectarea a 2 limite: - sa respecte destinatia bunului; - sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari. Insa nici un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire la intregul bun proprietate comuna. Cheltuielile de intretinere si conservarea bunului se suporta in mod proportional cu cota-parte din drept a fiecarui coproprietar, iar daca bunul comun are caracter accesoriu, in absenta de conventie contrara, cota-parte se stabileste in functie de intinderea bunului principal (este o obligatie reala). Bunurile care face obiectul coproprietatii fortate sunt: - partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente avand proprietari diferiti; - despartiturile comune; - bunurile asupra carora exista un drept de proprietate periodica; - bunurile care constituie amintiri de familie; - bunurile comune necesare sau utile pt folosirea a 2 imobile vecine, situate pe linia de hotar intre acestea (potecile, fantanile, drumurile si izvoarele). - orice alt bun prevazut de lege.

Proprietatea comuna in devalmasie

1. Definitie Devalmasia este aceea proprietate comuna care se caracterizeaza prin faptul ca titularii nu au precizat cota-parte ce ar reveni fiecaruia din dreptul de proprietate, ci acesta este nefractionat, deci dreptul de proiprietate nu este divizat si nici lucrul nu este fractionat. Exemplu: proprietatea sotilor asupra bunurilor comune dobandite in timpul casatoriei. Devalmasia poate fi legala sau voluntara. Prin urmare exista proprietate in devalmasie atunci cand prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor pers fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dr de propr asupra bunului sau bunurilor comune. Partajul 1. Definitie Partajul este operatiunea juridica prin care se pune capat starii de proprietate comuna, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun se impart, in matrialitatea lor, intre titulari.

2. Clasificare Partajul poate fi judiciar sau voluntar. Partajul voluntar este posibil in toate cazurile de proprietate comuna( coproprietatea obisnuita, fortata si devalmasie). Paratjul judiciar este posibil numai in cazul coproprietatii obisnuite si al devalmasie, fiind inadmisibil in cazul coproprietatii fortate. Partajul facut fara participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absoluta. Prin urmare daca lipseste unul dintre titulari sau acesta nu este de acord cu incheierea unui conventii de partaj, cel care doreste impartirea bunului trebuie sa recurga la partajul judiciar. Conventia de partaj trebuie incheiata in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute (in cazurile prev de lege). De exemplu forma autentica este ceruta ad validitatem pt partajul voluntar in cazul in care acesta are ca obiect bunuri imobile. 3. Iprescriptibilitatea partajului Incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, afara de cazul in care partajul a fost suspendat prin lege, prin act juridic ori prin hotarare judecatoreasca, ceea ce inseamna ca actiunea de partaj este imprescriptibil extinctiv. Desi nu este supusa prescriptiei extinctive, actiunea de partaj poate fi paralizata prin invocarea dobandirii dr de propr exclusiva prin uzucapiune. 4. Suspendarea partajului Toti titularii (copartasii) se pot intelege asupra suspendarii partajului, insa, conventiile privind suspendarea partajului nu pot fi incheiate pt o per mai mare de 5 ani, iar in cazul imobilelor asemenea coventii se incheie in forma autentica si sunt supuse formei de publicitate. De asemenea instanta sesizata cu cererea de partaj poate suspenda pronuntarea partajului pt o perioada de cel mult un an, pt a nu aduce prejudicii grave celorlalti coproprietari. 5. Modurile de impartire Partajarea bunurilor comune se face in natura, proportional cu cota-parte a fiecarui titular. Daca bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil in natura, partajul se va face in unul dintre urmatoarele moduri: - atribuirea intregului bun, in schimbul unei sume de bani, denumita sulta, in favoarea unuia ori a mai multor titulari la cererea acestora; - vanzarea bunului in modul stabilit de titulari ori la licitatie publica si distribuirea pretului catre titulari proportional cu cota-parte a fiecarui dintre ei. 6. Efectele partajului Partajul produce efecte constitutive. Prin urmare fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunului ce i-a fost atribuit, incepand cu data stabilita in actul de partaj sau de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti. De asemenea efectele se produc in cazul imobilelor daca au fost inscrise in cartea funciara. Actele incheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului.