UNIVERSITATEA MIHAIL KOGLNICEANU IAI

REFERAT
Accesiunea imobiliar artificial

Student: Dobrescu Dana Alexandra Anul III Zi

Anul 2010

Accesiunea este acel mod de dobndire n temeiul cruia proprietarul i apropie tot ce se unete i se ncorporeaz la lucrul su. Dac cele dou lucruri aparin unor proprietari diferii, titularul dreptului asupra lucrului mai importatnt devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important. Accesiunea apare astfel ca un mod de dobndire a proprietii asupra acestui din urm bun. n anumite condiii titularul bunului care a fost ncorporat este ndreptit a primi o despgubire. Accesiunea este reglementat n art. 483-516 Cod civil. Principiul accesiunii este nscris n art. 488 Cod civil, comform cruia: tot ce se unete sau se ncorporeaz cu lucrul, se cuvine proprietarului lucrului considerat principal.. ncorporarea presupune, n principiu, unirea lucrurilor a doi proprietari diferii astfel nct desprirea lor s nu mai fie posibil dect cu deteriorarea ambelor bunuri sau cu ditrugerea parial sau total a unuia dintre ele.1 Accesiunea poate fi, dup obiectul principal, imobiliar sau mobiliar. La rndul su, accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.

Accesiunea imobiliar artificial Art. 492 Cod civil: Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contr.. Art. 493 Cod civil: Proprietarul pmntului care a fcut construcii, plantaii i lucrri cu materiale strine, este dator s plteasc valoarea materialelor. El mai poate fi
1

L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembremintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 244.

osndit, dup mprejurri, pentru o asemenea urmare i la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor nu are drept a le ridica.. Art. 494 Cod civil: Dac plantaiile, construciile i lucrrile au fost fcute de ctre o a treia persoan cu materialele ei, proprietarul pmntului are dreptul de a le ine pentru dnsul, sau de a ndatora pe acea persoan s le ridice. Dac proprietarul pmntului cere ridicarea plantaiilor i a construciilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a fcut; el poate chiar, dup mprejurri, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vtmrile ce a putut suferi proprietarul locului. Dac proprietarul voiete a pstra pentru dnsul acele plantaii i cldiri, el este dator a plti valoarea materialelor i preul muncii, fr ca s se ia n consideraie sporirea valorii fondului, ocazionat prin facerea unor asemenea plantaii sau construcii. Cu toate acestea, dac plantaiile, cldirile i operele au fost fcute de o a treia persoan de bun credin, proprietarul pmntului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaii, cldiri, i lucrri, dar va avea dreptul sau de a napoia valoarea materialelor i preul muncii, sau de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului..

A. Noiune Accesiunea imobiliar artificial este modul de dobndire n temeiul cruia, proprietarul unui teren dobndete imobilele ncorporate prin aciunea omului terenului su, cu obligaia de a plti valoarea materialelor i a muncii depuse. Potrivit art. 492 Cod civil, orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contr..

Accesiunea imobiliar artificial presupune, deci, intervenia omului. De asemenea, ea implic obligaia proprietarului ce beneficiaz de acest mod de dobndire de a despgubi pe cel mpotriva cruia accesiunea opereaz. n sfrit, codul nostru consider c lucrul principal este terenul i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei sau plantaiei potrivit adagiului superficies solo cedit.2 Ar. 493-494 Cod civil reglementeaz urmtoarele cazuri de accesiune imobiliar artificial: - construcia sau plantaia fcut de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altcuiva; - construcia sau plantaia fcut de o persoan, cu materialele sale, ns pe terenul altcuiva.

B. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau a lucrrilor fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altcuiva. Potrivit art. 493 Cod civil, construciile, plantaiile sau lucrrile fcute cu materialele altuia devin proprietatea celui care este proprietarul tereneului, n temeiul accesiunii. Proprietarul terenului este ns obligat s plteasc valoarea materialelor de la data efecturii construciilor, precum i daune interese, dac nu sunt ntrunite condiiile rspunderii civile delictuale. Proprietarul materialelor nu are dreptul s le ridice. Dobndirea proprietii construciilor, plantaiilor sau lucrrilor se produce indiferent dac proprietarul terenului este de bun sau de rea credin.

I. P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1995, p. 206.

C. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau a alucrrilor fcute de o persoan cu materiale proprii pe terenul aflat n proprietatea altuia. Potrivit art. 494 Cod civil, proprietarul terenului devine prin accesiune i proprietar al construciilor, plantaiilor sau lucrrilor realizate pe terenul su, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor. Obiectul accesiunii l constituie construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute pe terenul altcuiva. Proprietarul terenului pe care s-au fcut lucrrile devine proprietarul lor, prin accesiune, cu obligaia de a despgubi pe constructor. Despgubirea nu este necesar cnd costructorul este lsat s foloseasc nestingherit construcia.3 Tratamentul juridic al constructorului este diferit dup cum este de bun sau de rea credin.

1. Situaia constructorului de rea credin. Constructorul este de rea credin cnd cunoate c terenul aparine altcuiva i totui face construcia, plantaia, lucrarea. n acest caz proprietarul are la ndemn dou posibiliti: - s pstreze construcia, plantaia, lucrarea, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii, fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului ocazionat de lucrrile efectuate;

I. Mihu. Not la decizia 65/1991 a Tribunalului Municipiului Bucureti, n Culegere de practic judiciar civil, pe anul 1991, Bucureti, Casa de editur i pres ansa S.R.L., 1992, p. 121.

- s oblige pe constructor s-i ridice construciile, pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daune-interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. n aceast ultim ipotez, este necesar obinerea prealabil a autorizaiei de desfinare a construciei, eliberat dup caz de prefecturi sau primrii. Dac organele abilitate refuz eliberarea acestei autorizaii, instanele judectoreti vor soluiona litigiul n spiritul primei soluii artate. Practica judectoreasc aplic nuanat soluiile de principiu artate. Astfel se tinde a nlocui soluia neeconomic a drmrii construciei cu aceea a acordrii unei despgubiri constructorului. Totodat, reaua credin nu se deduce numai din absena titlului asupra terenului ci se cerceteaz dac proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept din pasivitate, acceptnd sau ncurajnd efectuarea lucrrilor, ntruct aciunea n partea final sau la ncheierea lucrrilor, cu scop icanator ori spre a obine foloase necuvenite.4

2. Situaia constructorului de bun credin. Constructorul este considerat de bun credin atunci cnd a executat construcia, plantaia sau lucrarea cu ferma dar eronata convingere c este proprietarul terenului. De regul buna credin a constructorului este ntemeiat pe existena unui titlu ale crui vicii nu-i sunt cunoscute. Practica admite c buna credin poate fi fondat i pe alte mprejurri cum ar fi: existena unui antecontract de vnzare a terenului, promisiunea de donaie a terenului fcut de proprietarul acestuia, tolerana ori pasivitatea abuziv a proprietarului etc. Buna credin a constructorului trebuie s existe n momentul efecturii lucrrilor.

Decizia de ndrumare a Plenului Tribunalului Suprem nr. 13/06.08.1959, publicat n Culegere de Decizii de ndrumare ale Plenului Tribunalului Suprem n materie civil pe anii 1952-1965, Editura tiinific Bucureti, 1996, p. 91 i urm.

Proprietarul terenului devine prin accesiune i proprietar al lucrrilor efectuate de constructorul de bun credin, fr a putea cere ridicarea acestora (art. 494 alin 3 Cod Civil). Totodat, proprietarul este inut s-l despgubeasc pe constructor, avnd dreptul s opteze pentru una din urmtoarele dou soluii: - s plteasc constructorului o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii; - s plteasc constructorului o sum de bani reprezentnd sporul de valoare al fondului ca urmare a executrii construciei, plantaiei sau lucrrilor. Aceste soluii au fost criticate pentru motivul c situaia constructorului de bun credin ar fi inferioar celei a constructorului de rea credin ntruct acesta poate primi echivalentul cheltuielilor fcute i nu sporul de valoare. Nu trebuie ns omis c constructorul de rea credin poate fi constrns s primeasc mai puin, n caz contrar trebuind s drme ori s ridice construcia, plantaia sau lucrarea.5 D. Probleme comune pentru constructorul de bun credin i pentru cel de rea credin. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau lucrrilor produce efectele prevzute de lege numai dac este invocat de proprietarul terenului. Dobndirea proprietii asupra construciei, plantaiei sau lucrrii, are loc cu efect retroactiv, de la data ncorporrii materialelor n sol.6 Din acest moment, n virtutea legii, proprietarul terenului dobndete un drept de proprietate asupra materialelor ncorporate, n concurs cu dreptul de crean al constructorului, recunoscut i fondat pe principiul mbogirii fr just cauz. Constructorul are poziia posesorului de bun sau de rea credin ori chiar a detentorului precar iar cheltuielile fcute de el au natura cheltuielilor utile. El poate

5 6

I. P. Filipescu, op. cit., p. 208. L. Pop, op. cit,. p. 251.

pretinde restituirea cheltuielilor ocazionate de realizarea construciei i la dobnditorii ulteriori ai acesteia.7 Dreptul de crean al constructorului privind restituirea cheltuielilor fcute se prescrie n termenul general de prescripie de trei ani. Termenul ncepe s curg din momentul n care proprietarul terenului invoc accesiunea construciei, lucrrii sau plantaiei. Pn la achitarea despgubirii, constructorul are un drept de retenie asupra construciei efectuat pe terenul altuia. Dispoziiile art. 494 se aplic la construcii, plantaii i lucrri noi, alturate celor existente ori supraetajate, nu i n cazul reparaiilor ori mbuntirilor, care se soluioneaz dup regulile de la cheltuielile necesare, utile, voluptuarii. Dac preul lucrrilor este mare i proprietarul terenului nu poate plti, soluia ar fi vinderea construciei cu tot cu terenul i despgubirea din preul obinut (fr a se cere demolarea i ridicarea construciei).8

BIBLIOGRAFIE

1. L. Pop 2. L. Pop

Dreptul de proprietate i dezmembremintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996, Dreptul de proprietate i dezmebremintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001,

3. I. P. Filipescu Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1995,
7 8

Trib. Supre, sec. Civ., dec. Nr. 252/1977, nepublicat. I. P. Filipescu, op. cit., p. 209.

4. I. Mihu

Culegere de practic judiciar civil, pe anul 1991, Casa de editur i pres ansa S.R.L., Bucureti, 1992, Drept civil. Patrimoniul i drepturile reale principale, Editura Concordia, Arad, 2003,

5. Gh. Botea -

6. Al. iclea Gh. Botea M. Toma Drept civil L. Stnciulescu Curs pentru pregtirea examenului de licen, P. Truc Editura Lumina Lex, Bucureti 1997, V. Stoica N. Puca 7. Culegere de Decizii de ndrumare ale Plenului Tribunalului Suprem n materie civil pe anii 1952-1965, Editura tiinific, Bucureti, 1996, 8. Decizia Nr. 252/1977 a Tribunalului Suprem, Seciunea civil, 9. Codul Civil, Editura Lumina Lex, Bucureti 1997.