DREPT CIVIL

1. ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL

Accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important. Accesiunea imobiliar poate fi, dup obiectul principal, mobiliar imobiliar (care la rndul ei poate fi natural sau artificial). Accesiunea imobiliar artificial, spre deosebire de cea natural, presupune intervenia omului. Accesiunea imobiliar artificial presupune ridicarea unei construcii pe un teren aflat n proprietatea altei persoane dect proprietarul materialelor folosite. Bunul principal l reprezint terenul, iar construcia este bunul secundar. Prin accesiunea imobiliar artificial, proprietarul terenului devine i proprietarul construciei . Potrivit Codului civil, orice construcie, plantaie sau lucru (acut n pmnt sau asupra pmntului, sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete contrariul. Acest text conine dou prezumii relative: - prima prezumie, rezult din faptul ridicrii unei construcii pe un anumit teren i se refer la mprejurarea c o asemenea lucrare s-a fcut de ctre nsui proprietarul terenului respectiv, precum i c lucrarea s-a fcut pe cheltuiala sa i n ceea ce privete materialele i manopera folosite. Dac se face proba contrarie constnd n faptul c ridicarea construciei sa fcut de ctre proprietar, dar cu materiale aparinnd unei alte persoane, atunci este vorba despre un caz particular de accesiune imobiliar artificial. Este ns posibil ca un ter s dovedeasc chiar mprejurarea c el nsui, iar nu proprietarul terenului este acela care a ridicat construcia. ntr-o asemenea situaie, se vor aplica regulile ce reglementeaz un alt caz particular de accesiune imobiliar artificial: ipoteza lucrrilor efectuate de o persoan cu materialele sale proprii, pe terenul altcuiva. - cea de-a doua prezumie: orice construcie, plantaie sau lucra fcut sunt prezumate c sunt ale proprietarului terenului pn ce se dovedete contrariul. Aceast prezumie poate fi rsturnat prin ncheierea n prealabil a unui contract ntre proprietarul terenului i constructorul-proprietar al materialelor prin care s se recunoasc celui de-al doilea att dreptul de proprietate asupra construciei respective, ct i dreptul de superficie n vederea folosirii terenului aferent construciei. n materia analizat distingem mai multe ipoteze particulare, astfel: a. Ipoteza ridicrii construciei de ctre proprietarul terenului, cu materialele altcuiva Proprietarul terenului care a fcut construcii, plantaii sau lucrri cu materiale strine, este dator s plteasc valoarea materialelor, n plus, el poate fi obligat, dup mprejurri, i la plata de daune-interese. n virtutea accesiunii, proprietarul terenului devine proprietarul construciei, ceea ce explic de ce proprietarul materialelor nu are dreptul de a pretinde restituirea materialelor.

DREPT CIVIL

b. Ipoteza ridicrii construciei de ctre o alt persoan dect proprietarul terenului n acest caz, proprietarul ternului pe care s-au fcut lucrrile devine proprietarul acestora prin accesiune, eu obligaia de a-l despgubi pe constructor. n aceast ipotez, reglementrile juridice aplicabile constructorului sunt diferite dup cum acesta a fost de rea credin sau de bun credin. Constructorul de rea-credin este persoana care edific o construcie pe un terenul despre care tie c nu i aparine. n acest caz, proprietarul terenului poate opta ntre a invoca accesiunea, cu consecina reinerii construciei, ns cu obligaia de a plti constructorului de rea-credin valoarea materialelor i preul muncii. Proprietarul terenului poate ns s pretind constructorului de rea- credin i ridicarea plantaiilor i a construciilor cu cheltuiala celui ce le-a fcut. Constructorul de rea-credin poate fi chiar obligat, dup mprejurri, la daune-interese pentru prejudiciile sau vtmrile ce a putut suferi proprietarul locului. Proprietarul terenului va pierde dreptul de opiune dac l va exercita abuziv n sensul adoptrii unei atitudini pasive "premeditate" pn n momentul finalizrii construciei; pierderea dreptului de opiune se va concretiza n excluderea posibilitii de a cere constructorului de rea-credin demolarea construciei. Pe de alt parte, chiar dac nu ar fi ntrunite condiiile unui abuz de drept din partea proprietarului terenului, soluiei vdit neeconomice a demolrii construciei deja edificate i se va prefera, n principiu, soluia indemnizrii constructorului prin acordarea sumei care s acopere valoarea materialelor i preul muncii. Convingerea instanei de judecat potrivit creia este oportun i echitabil s se admit cererea proprietarului terenului de a se demola construcia nu nltur necesitatea obinerii n prealabil a unei autorizaii de desfiinare a construciei, eliberat de organul administrativ competent. Constructorul de bun-credin este acea persoan care ridic o construcie pe un teren n legtur cu care are convingerea c i aparine. Buna-credin a constructorului se apreciaz n raport cu momentul realizrii construciei. n aceast situaie, nu mai este admisibil pretenia proprietarului terenului de a obliga constructorul la demolarea edificiului. Prin urmare, proprietarul va reine construcia n proprietate, opernd accesiunea imobiliara artificial. i n aceast ipotez exist un drept de opiune, dar care se refer la ntinderea indemnizaiei pe care proprietarul terenului este obligat s o plteasc n favoarea constructorului de bun-credin. Astfel, proprietarul terenului va avea dreptul sau de a napoia valoarea materialelor i preul muncii, sau de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului. Aparent, nu exist o diferen esenial de tratament juridic ntre constructorul de rea-credin i constructorul de bun-credin, avnd n vedere c, n cel de-al doilea caz, proprietarul terenului va opta, n mod normal, pentru acordarea unei sume mai reduse, adic aceea care acoper valoarea materialelor i preul muncii. Practic ns, posibilitatea proprietarului terenului de a cere constructorului de rea-credin s desfiineze construcia pe cheltuiala sa creeaz premisele constrngerii" acestuia din urm la

DREPT CIVIL

acceptarea unei despgubiri care, n realitate, este inferioar cuantumului compus din valoarea materialului i preul muncii. Att constructorul de bun-credin, ct i cel de rea-credin, atunci cnd proprietarul terenului opteaz pentru invocarea accesiunii, are un drept de crean mpotriva acestuia din urm. Termenul de prescripie este de 3 ani i ncepe s curg din momentul n care proprietarul terenului, invocnd accesiunea, i-a manifestat intenia de a-i nsui construcia.