12.

CIRCULATIA JURIDICA A CONSTRUCTIILOR

PROPRIETATE PRIVATA
Sensul strict juridic al noiunii de proprietate este acela de drept pe care l are
o persoan de a poseda, folosi i dispune n mod exclusiv i absolut de un lucru, n
limitele stabilite de lege. Constituia Romniei, revizuit n anul 2003, garanteaz
dreptul de proprietate.
Construciile proprietate privat sunt n circuitul civil general. Prin urmare, ele
pot fi nstrinate, respectiv dobndite, prin oricare dintre modurile prevzute de
lege: convenie, testament, uzucapiune, accesiune etc. Totodat, dreptul de
proprietate asupra construciilor este compatibil cu instituirea unor drepturi reale dezmembrminte ale proprietii.
a. Vnzarea-cumprarea construciilor. Modalitatea prin care se transfer
dreptul de proprietate cel mai des ntlnit n practica juridic este aceea a
contractului de vnzare-cumprare. Principiul de drept care guverneaz materia
transferului dreptului de proprietate este acela al consensualismului, n baza cruia
"transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea unui drept real are loc n
momentul ncheierii contractului". Cu alte cuvinte, contractul se considera valabil
ncheiat prin simplul acord de voin al prilor.
Vnzarea-cumprarea de construcii este valabil prin simplul acord de voin
al prilor fr ntocmirea vreunui nscris. Dac totui nscrisul este ncheiat, acesta
servete pentru proba contractului i nu pentru valabilitatea lui. Prin urmare, forma
autentic nu este cerut n cazul nstrinrii dreptului de proprietate asupra
construciilor.
Prin excepie de la principiul consensualismului, n cazurile special prevzute
de lege, vnzarea-cumprarea devine un contract solemn. Astfel, terenurile,
indiferent c sunt n intravilanul ori extravilanul localitilor i indiferent de destinaia
sau ntinderea lor, pot fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii, sub
sanciunea nulitii absolute, numai dac actul a fost ncheiat n form autentic.
Aa cum am reinut, forma autentic nu este cerut n cazul nstrinrii
dreptului de proprietate asupra construciilor. ns, n cazul construciilor situate pe
un teren, nstrinarea trebuie s se fac prin act autentic, ntruct terenul nu se
poate nstrina n mod valabil dect prin act autentic, practic i construciile ce se
afl pe acesta se transmit tot prin acelai act autentic.
n cazul n care nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar
contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de
superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra
terenului), n materia proprietii terenului actul valornd numai un anteeontract de
vnzare-cumprare.
n cazul n care proprietarul construciei nu este i proprietarul terenului pe
care aceasta se afl (avnd doar un drept de folosin asupra terenului), nstrinarea
construciei se poate face cu act sub semntur privat, necesar numai pentru
proba sa.
b. Donaia. Dac o construcie constituie obiectul unui act de nstrinare ce
trebuie ncheiat pentru nsi valabilitatea lui n form autentic, nerespectarea
acestei prevederi legale face ca actul s fie nul absolut, cum ar fi nstrinarea unei
construcii prin donaie.
1

c. Schimbul de construcii. ntruct construciile proprietate privat nu sunt

scoase din circuitul civil, ele pot forma obiectul contractului de schimb, fie c se
schimb proprietatea a dou imobile, cu sau far sult, fie c n schimbul
transmiterii proprietii asupra unui imobil nstrintorul primete alte drepturi.