Facultatea de drept “Lucian Blaga” din Sibiu

Profesor Universitar: Cornelia Muntean

Student: Fodor Alex
Temă: Accesiunea imobiliară artificială
 Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială reprezintă o formă a accesiunii, care la

rândul său constituie o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate. În
termeni generali, accesiunea constă în încorporarea materială a unui bun
considerat accesoriu, într-un alt bun, considerat bun principal. Accesiunea
imobiliară artificială presupune intervenția omului în procesul de unire sau
încorporare a lucrurilor, operând în situațiile în care bunul principal este un bun
imobil.[1]

Dispozițiile legale în materia accesiunii imobiliare artificiale le regăsim în

cuprinsul Codului civil, în Titlul II, „Proprietatea privată”, Capitolul I, Secțiunea
I, „Dispoziții generale”, art. 557, „Dobândirea dreptului de proprietate”, care
enumeră modurile de dobândire a dreptului de proprietate, respectiv la Capitolul
II, „Accesiunea”, Secțiunea I, „Dispoziții generale”, art. 567 și art. 568, precum
și la Secțiunea a III, intitulată „Accesiunea imobiliară artificială” – art. 577-597.
[2]

După cum dispune art. 567 NCC, „prin accesiune, proprietarul unui bun devine
proprietarul a tot ceea ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă
legea nu prevede altfel”. În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, art.
577 NCC prevede:  „ construcțiile (…) efectuate asupra unui imobil (…) revin
proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel”, instituind principiul general potrivit căruia imobilul este considerat bunul
principal iar construcțiile sunt bunuri accesorii. Corelând dispozițiile articolelor
567 și 577 NCC cu cele ale ale art. 579 alin. (1) NCC, care instituie prezumția de
proprietate asupra oricăror lucrări ale proprietarului imobilului, constatăm, ca
regulă generală, dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin
accesiunea imobiliară artificială de către proprietarul imobilului.  Cu toate
acestea, așa cum rezultă din art. 579 alin (2) NCC, această prezumție de
proprietate este relativă, deoarece poate fi răsturnată cu proba contrară, atunci
când a fost constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a
intabulat dreptul de proprietate, ori în alte cazuri prevăzute de lege. În ceea ce
privește prima ipoteză, se cuvine să analizăm dreptul de superficie, numit și drept
de suprafață. Astfel, constatăm că reglementarea legală a posibilității dovedirii
contrariului prezumției de proprietate a dus la recunoașterea dezmembrământului
dreptului de proprietate, superficia[3]. În acest sens, art. 693 alin (1) NCC
dispune că „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe
terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul
dobândeşte un drept de folosinţă”. În ceea ce privește relația dintre accesiunea
imobiliară artificială și dreptul de superficie, reținem art. 702 NCC, conform
căruia normele cuprinse în capitolul consacrat dreptului de superficie sunt
aplicabile și în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil, în cazul
construcțiilor, realizate pe terenul altei persoane.  De asemenea, tot în ceea ce
privește relația dintre cele două, reținem art. 699 alin (1) NCC, privind efectele
încetării dreptului de superficie, care prevede că atunci „când dreptul de
superficie încetează prin expirarea termenului pentru care a fost constituit, în
absența unei înțelegeri contrare a părților, proprietarul dobândește prin
accesiune și dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar, cu
obligația de a plăti superficiarului valoarea de circulație a construcției pe care
aceasta o avea la data expirării termenului. În situația în care construcția nu
exista la momentul constituirii dreptului de superficie, proprietarul imobilului va
putea cere obligarea superficiarului-constructor să cumpere acel teren la
valoarea de circulație pe care aceasta ar fi avut-o.” Observăm așadar implicațiile
accesiunii imobiliare artificiale.

În conformitate cu dispozițiile legale, accesiunea imobiliară artificială operează

cu respectarea unor condiții de fond specifice.[4] În acest sens, o primă condiție
este reprezentată de existența a doi proprietari, respectiv proprietarul bunului
considerat principal, al imobilului, și cel al bunului considerat accesoriu, al
bunului încorporat. Dacă bunurile alipite sau încorporate aparțin aceluiași
proprietar, nu suntem în prezența dobândirii dreptului de proprietate prin
accesiune, ci a unei modificări a dreptului de proprietate, caz în care se aplică
dispozițiile art. 577 alin. (2) NCC. Pentru a opera accesiunea imobiliară
artificială, e necesar să nu fi fost încheiată nicio convenție între proprietarul
imobilului și autorul lucrării, care să aibă ca obiect situația juridică a lucrării,
înainte de efectuarea construcției. Cea de-a doua condiție constă în imperativul de
a exista o încorporare a materialelor în imobil, o pierdere deci a individualității
materialelor întrebuințate.

Construcțiile, în conformitate cu art. 578 alin (2) NCC, reprezintă lucrări

autonome, având caracter durabil sau provizoriu. De regulă, accesiunea operează
asupra lucrărilor cu caracter durabil. În ceea ce privește regimul juridic al
lucrărilor cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia, Codul civil,
distinge la articolele 581, respectiv 582, între regimul lucrărilor executate de
autorul de bună-credință, respectiv cel al lucrărilor efectuate de autorul de rea-
credință. Astfel, conform art. 581 NCC, în cazul lucrărilor efectuate de autorul de
bună-credință, proprietarul imobilului are un drept de opțiune între a cere instanței
înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcției, prin
invocarea accesiunii, caz în care va trebui, la alegerea sa fie să recurgă la plata
autorului lucrării a valorii materialelor și a manoperei, fie să-i ofere acestuia o
plată corespunzătoare sporului de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării,
și între a cere obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului la valoarea de
circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. În ceea ce
privește situația lucrărilor efectuate de autorul de rea-credință, art. 582 NCC
dispune posibilitatea proprietarului imobilului de a alege între a invoca
accesiunea, devenind astfel proprietarul construcției, cu obligația alternativă la
plata autorului lucrării fie cu jumătate din valoarea materialelor și a manoperei,
fie cu jumătate din sporul de valoare adus imobilului, între a cere instanței
obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, pe cheltuiala sa, cu plata
despăgubirilor aferente  oricăror prejudicii cauzate proprietarului, respectiv între a
cere obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului la valoarea de circulație
pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Ceea ce este comun
atât în cazul lucrărilor efectuate de autorul de bună- credință cât și în cazul celor
efectuate de autorul de rea-credință, este posibilitatea proprietarului imobilului de
constituire a dreptului de superficie în favoarea autorului lucrării, în cazul în care
nu dorește să devină proprietar al lucrării pe temeiul accesiunii și nici să-l oblige
pe terț la cumpărarea imobilului, deoarece dorește să-și păstreze dreptul de
proprietate asupra acestuia, după cum este consacrat la art. 693 alin. (4) teza I
NCC: „în situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate
înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, în favoarea constructorului”.

În ceea ce privește regimul juridic al construcțiilor efectuate de autorul de bună-

credință, respectiv cel de rea-credință, este necesară definirea termenilor de
„bună-credință”, respectiv „rea-credință”. Astfel, având ca temei legal art. 586
NCC înțelegem a fi de bună-credință autorul lucrării care „se întemeiază fie pe
cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca
proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea
funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut
pe nicio altă cale viciul titlului său”; dispozițiile de mai sus se aplică ”și
autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt
drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia,
să devină proprietarul acestuia”. De regulă, buna-credință a autorului se
apreciază în raport cu momentul la care  a început realizarea lucrării.[5] Per a
contrario, va fi considerat de rea-credință cel  care efectuează lucrarea, deși știe
că imobilul nu-i aparține.  Totodată, conform art. 586 alin. (2), constatăm a fi de
rea-credință și cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor
cerute de lege; în același sens, este de rea-credință constructorul care, pe parcursul
efectuării lucrării, nu respectă autorizațiile cerute de lege, după cum acestea au
fost eliberate. Observăm, așadar, principalele distincții între constructorul de
bună-credință și cel de rea-credință: pe când cel dintâi are la bază cuprinsul cărții
funciare și credința autorului că el este proprietarul imobilului, îndeplinind
totodată și cerințele privind obținerea și respectarea autorizației de construire, cel
din urmă este conștient de faptul că nu e proprietarul imobilului, ori nu a întocmit
autorizațiile necesare de construire.

Plecând de la noțiunea constructorului de rea-credință, căruia îi lipsesc

autorizațiile de construire, se pune problema privind rolul acestor autorizații de
construire și consecințele inexistenței lor, precum și problema posibilității
dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției, în lipsa acestei autorizații.
În acest sens, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii dispune la Capitolul I, „Autorizarea executării lucrărilor de
construcţii”, art. 2 alin. (1) că „autorizaţia de construire constituie actul final de
autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea
lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la
amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor”.
[6] În cazul executării unei construcții fără autorizația prevăzută de lege, ori a
încălcării prevederilor acesteia, în funcție de natura și gravitatea faptei comise,
Legea nr. 50/1991 prevede la Capitolul al III-lea modalitățile de sancționare și
răspundere; astfel constructorul poate răspunde penal, pentru săvârșirea de
infracțiune, în cazurile prevăzute la art. 24 din lege, sau poate răspunde
contravențional, în cazurile prevăzute la art. 26. În altă ordine de idei, conform
art. 37 alin (6) teza I, din lege, autorizația de construire stă la baza emiterii
certificatului de atestare, care confirmă că edificarea construcţiilor s-a efectuat
conform autorizaţiei de construire, certificat care face posibilă înscrierea în cartea
funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor. Cu toate acestea, dreptul
de proprietate asupra construcției poate fi dobândit chiar și în lipsa autorizației de
construire în condițiile prevăzute la art. 37 alin (6) teza II, respectiv când execuția
lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de
prescripție prevăzut de lege (3 ani) nu mai permite aplicarea sancțiunilor; în acest
caz se va elibera un certificat/ o adeverință de atestare privind edificarea
construcției, care va fi emis/ă în baza unei expertize tehnice cu privire la
respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii,
inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme
situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei
documentaţii cadastrale. Totuși, în situaţia în care în expertiza tehnică se constată
neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în
reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa
privind edificarea construcţiei. În același sens este formulată și opinia
jurisprudențială exprimată de Curtea de Apel București în sentința civilă nr.
14051/19.12.2000, care susține că „dobândirea dreptului de proprietate asupra
construcției nu este condiționată de obținerea autorizației de construire.
Sancțiunile pentru construirea fără autorizație sunt prevăzute de Legea nr.
50/1991 și ele sunt de natură contravențională sau penală (consecutiv stabilirii
răspunderii contravenționale sau penale putând fi adoptată și măsura desființării
construcției edificare fără autorizație)”.