UNIVERSITATEA ,,LUCIAN BLAGA’’ – SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

TEMĂ DE CONTROL LA DISCIPLINA:

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Accesiunea imobiliară artificială

Profesor de disciplină:
Munteanu Cornelia

Studentă: Bujiță Izabela- Larisa

AN UNIVERSITAR 2023-2024
Semestrul I
 Cunoscută și sub denumire de incorporațiune, accesiunea imobiliară artificială presupune unirea
unui bun imobil cu o construcție sau o plantație efectuată asupra acestui bun imobil. Spre
deosebire de accesiunea imobiliară naturală, accesiunea imobiliară artificială presupune o faptă
umană (o construcție, o plantație).

Accesiune imobiliară ce se realizează prin intervenția și activitatea omului.

Art.493-494 Cod Civil reglementează două cazuri de accesiune imobiliară artificială:

a) accesiunea construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său
cu materialele aflate în proprietatea altei persoane (art.493 Cod Civil - proprietarul terenului
devine și proprietar al construcției, plantației sau altei lucrări, prin accesiune).
El este însa îndatorat în virtutea principiului îmbogățirii fără just temei, să plătească valoarea
materialelor celui căruia i-au aparținut. De asemenea, poate fi obligat și la plata de daune
interese în condițiile răspunderii civile delictuale.

b) accesiunea construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale
pe un teren, aflat în proprietatea altuia (art.494 Cod Civil), de regulă proprietarul terenului
devine, prin accesiune, și proprietar al construcțiilor, plantațiilor și lucrărilor realizate, având însă
obligația să-l despăgubească pe constructor tot pe temeiul principiului îmbogățirii fără justa
cauză.

Tratamentul juridic al constructorului este însă diferit, după cum el a fost de rea-credință sau,
dimpotrivă, de bună-credință.

Prin constructor de rea-credință se întelege acea persoană care ridică o construcție sau face o
plantație sau altă lucrare pe un teren, cunoscând ca terenul în cauză nu-i aparține, ci este
proprietatea altuia.

1
https://legalup.ro/accesiunea-imobiliara-artificiala-aspecte-teoretice-si-practice/
http://www.euroavocatura.ro/dictionar/336859/Accesiune_imobiliara_artificiala
Într-o atare situație, potrivit art.494 alin.(1-2) si alin.(3), prima parte, proprietarul terenului are
dreptul de a opta pentru una din următoarele două posibilități:

- fie să invoce accesiunea devenind proprietar al construcției, plantației ori lucrării respective, cu
obligația de a plăti constructorului de rea-credință valoarea materialelor și pterul muncii

- fie să-l oblige pe constructorul de rea-credință să procedeze la desființarea sau ridicarea

construcției, plantației sau lucrării respective, pe propria lui cheltuială, și de a pretinde daune-
interese, dacă a suferit un prejudiciu, în condițiile răspunderii civile delictuale.

Prin constructor de bună-credință se întelege acea persoană care ridică o construcție, face o
plantație sau altă lucrare pe un teren, având convingerea fermă, dar eronată că acel teren se află
în proprietatea sa.

Buna-credință trebuie să existe în momentul când s-au făcut lucrările, chiar dacă după
terminarea lor a devenit de rea-credință.

Invocand accesiunea, proprietarul terenului este îndatorat, în temeiul principiului îmbogățirii

fără justă cauza să-l despăgubească pe constructor. În ce privește întinderea obligației de
despăgubire, proprietarul terenului are dreptul să opteze între două soluții posibile:

- fie să-l indemnizeze pe constructor cu o suma de bani egală cu valoarea materialelor și prețul
muncii,

- fie să-i plătească o sumă de bani reprezentând sporul de valoare a terenului înregistrat ca
urmare a ridicării construcției, efectuării plantației sau facerii altei lucrări.

2
http://www.euroavocatura.ro/dictionar/336859/Accesiune_imobiliara_artificiala
ISTORIC
Accesiunea imobiliară artificială în Codul civil de la 1864. Edificarea unei construcții asupra
fondului (terenului) aparținând altei persoane:

Așa cum am arătat deja, Legea de punere în aplicare a noului Cod civil a stabilit că, în situația în
care lucrările de edificare a construcției au început înainte de 1 octombrie 2011, Codul civil de la
1864 este legea care reglementează efectele accesiunii.

Dispozițiile art. 494 C.civ. 1864 sunt cele care interesează, acestea statuând că: “Dacă plantațiile,
construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul
pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”.

Sub imperiul vechiului Cod civil, în legătură cu dispozițiile legale menționate, dominantă a fost
opinia potrivit căreia, dacă o persoană construiește pe terenul altuia, proprietarul terenului devine
și proprietar al construcției, pe măsura edificării acesteia. Desigur, este vorba despre situația în
care constructorul a fost de bună-credință, căci, dacă se reținea reaua-credință a acestuia,
proprietarul terenului putea solicita și ridicarea (desființarea construcției), soluție pe care, după
cum am văzut, o prevede (în mod firesc) și Codul civil actual.

Analizându-se dispozițiile art. 494 C.civ.1864, în doctrina veche, s-a arătat că autorul
construcției nu are un adevărat drept real asupra lucrărilor, ci doar un drept de creanță împotriva
împotriva proprietarului terenului, pentru materialele încorporate în sol, având în vedere
avantajul patrimonial (dreptul de proprietate asupra construcției) pe care i l-a creat acestuia din
urmă.

3
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
Așadar, în concepția opiniei dominante, nu se recunoștea proprietarului terenului un drept de
accesiune distinct de dreptul de proprietate asupra construcției, în sensul ca momentul dobândirii
dreptului de proprietate asupra construcției să depindă de vreo manifestare de voință a
proprietarului terenului.

PRACTICĂ

În practică, cele mai complexe sunt situațiile în care autorul construcției a constituit o ipotecă în
favoarea unui terț, de obicei, de bună-credință.

Pentru analiza acestei chestiuni, se impune să avem în vedere atât situația constructorului, adică
dacă acesta a fost de bună sau de rea-credință, cât și legea care guvernează accesiunea imobiliară
artificială.

Se impune o precizare în legătură cu situația constructorului de rea-credință, și anume că, în toate

situațiile în care ne vom referi la acest constructor, reaua sa credință nu poate consta decât în
aceea că îi sunt cunoscute viciile titlului său asupra terenului pe care a construit, după cum
prevede art. 586 alin. (1) C.civ. sau după cum se admitea în doctrina corespunzătoare Codului
civil de la 1864.

În niciun caz nu ar putea fi vorba despre situația în care constructorul să fi edificat construcția în
lipsa sau cu nerespectarea autorizației de construire ( art. 586 alin. (2) C.civ.), pentru simplu
motiv că o astfel de construcție nu ar putea fi intabulată în cartea funciară (în raport cu
dispozițiile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991), ceea ce înseamnă că, prin ipoteză, nu ar putea
exista o ipotecă constituită asupra acestei construcții (conform art. 36 alin. (1) din Legea nr.
7/1996).

4
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
 Indiferent dacă accesiunea imobiliară artificială este guvernată de Codul civil de la 1864 sau de
Codul civil în vigoare, în situația constructorului de rea-credință, proprietarul terenului poate
solicita instanței să îl oblige pe constructor la desființarea construcției – art. 494 alin. 1 și 2
C.civ. 1864 sau art. 582 alin. (1) lit. b) C.civ. Într-o asemenea situație, ipoteca constituită de către
constructorul de rea-credință nu mai poate exista, având în vedere că dispare chiar obiectul său
(construcția).

În acest sens, art. 2.428 alin. (1) C.civ. prevede că ipoteca imobiliară se stinge prin pieirea totală
a bunului, ceea ce se întâmplă în cazul desființării construcției. În mod evident, aceasta
presupune ca, după desființarea construcției, să se rectifice și cuprinsul cărții funciare în care
fusese intabulată construcția edificată de constructorul de rea-credință.

Astfel, cadrul procesual adecvat se formează în urma acțiunii prin care proprietarul terenului
solicită instanței, în contradictoriu cu autorul construcției și creditorul titular al dreptului de
ipotecă asupra acesteia (aceștia au fost pârâți și în acțiunea prin care s-a solicitat desființarea
construcției), rectificarea cărții funciare în sensul radierii atât a dreptului de proprietate asupra
construcției, cât și a dreptului de ipotecă – art. 908 alin. (1) pct. 3 C.civ. sau, după caz, art. 34
pct. 3 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii de până la data de 1 octombrie 2011.

Chiar dacă este vorba de un constructor de rea-credință, situația este complet diferită în ipoteza
în care acesta, înscris în cartea funciară ca proprietar al terenului și al construcției pe care a
edificat-o, a constituit un drept de ipotecă în favoarea unui terț de bună-credință, iar termenul de
introducere a acțiunii în rectificare împotriva terțului titular al dreptului de ipotecă s-a împlinit
fără ca acțiunea să fi fost formulată.

5
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
 În acest caz, pe temeiul principiului publicității materiale (efectul achizitiv de drepturi reale
prevăzut de art. 909 alin. (3) C.civ. sau, după caz, art. 36 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii
anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil), creditorul ipotecar nu va mai pierde, în fața
proprietarului terenului, dreptul real accesoriu constituit în favoarea sa de către constructor.

Într-adevăr, deși creditorul ipotecar este, în planul efectelor actului juridic civil, asimilat unui
succesor cu titlu particular al constituitorului ipotecii, atunci când situația lui se analizează prin
raportare la regulile de carte funciară, creditorul ipotecar devine un terț față de relația dintre
înstrăinătorul terenului și dobânditorul acestuia, adică cel care a construit pe teren, ipotecând
imobilul compus din teren și construcție, în favoarea sa.

Iată de ce, în cazul analizat, dobândirea ex lege a dreptului de ipotecă îl va împiedica pe

proprietarul terenului să mai poată obține desființarea construcției edificate de către constructorul
de rea-credință. Bineînțeles că, în urma anulării titlului constructorului asupra terenului,
proprietarul terenului va putea invoca accesiunea pentru a prelua în proprietate construcția (art.
582 alin. (1) lit. a) sau art. 494 alin. 1 C.civ. 1864), dar întreg imobilul (teren și construcție) va fi
grevat de sarcina ipotecii (conform art. 2.345 alin. (1) C.civ. sau art. 1746 alin. 3 C.civ. 1864).
Desigur, această soluție este valabilă și în ipoteza constructorului de bună-credință care a
constituit un drept de ipotecă în favoarea unui terț, iar acțiunea în rectificare nu mai poate fi
introdusă împotriva acestuia din urmă.

O altă situație care trebuie avută în vedere este aceea în care proprietarul terenului, în condițiile
art. 581 lit. b) sau art. 582 alin. (1) lit. c) C.civ., alege să solicite instanței obligarea
constructorului (de bună sau rea-credință) la cumpărarea terenului pe care acesta a edificat
construcția. Situația nu este posibilă dacă accesiunea este reglementată de Codul civil de la 1864,
pentru că vechea reglementare nu îi permitea proprietarului terenului o astfel de opțiune.

6
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
 În această situație (în care, prin ipoteză, creditorul ipotecar nu se mai poate prevala de
dispozițiile art. 909 alin. (3) C.civ.), proprietarul terenului a obținut în justiție nulitatea titlului
constructorului asupra terenului.

În plus, proprietarul terenului a obținut, în temeiul art. 1.254 alin. (2) C.civ., și nulitatea parțială
a contractului de ipotecă prin care autorul construcției constituise garanția reală atât asupra
terenului (la momentul constituirii ipotecii având calitatea de proprietar al terenului), cât și
asupra construcției. Într-adevăr, nu poate fi vorba decât de nulitatea parțială a contractului de
ipotecă, adică doar în ceea ce privește constituirea ipotecii asupra terenului (asupra căruia
constructorul a avut un titlu care s-a anulat, la solicitarea proprietarului terenului), iar nu și în
privința ipotecii având ca obiect construcția, care nu a aparținut niciodată proprietarului
terenului, ci numai constructorului, astfel încât, ipoteca având acest obiect a fost valabil
constituită (art. 2.365 C.civ.).

Într-un asemenea caz, în primul rând, trebuie ținut cont de faptul că imobilul compus din teren
și construcție va fi în proprietatea constructorului atât în baza contractului de vânzare având ca
obiect terenul sau a hotărârii pronunțate în temeiul art. 592 alin. (1) C.civ. (deci nu în baza
actului inițial de înstrăinare a terenului, care a fost anulat), cât și în temeiul faptului că, edificând
construcția, autorul acesteia este proprietarul ei.

În ceea ce privește situația sarcinilor care grevează acest imobil alcătuit din teren și construcție,
se impune a fi observat faptul că, în temeiul art. 592 alin. (2) C.civ. (o aplicație a art. 2.386 pct. 1
C.civ.), fostul proprietar al terenului va avea un drept de ipotecă legală asupra bunului pe care i l-
a înstrăinat (a doua oară) constructorului, iar creditorul căruia constructorul i-a constituit ipoteca
asupra clădirii edificate de el va rămâne în continuare titularul acestui drept real asupra
construcției.

7
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
Situația este, într-adevăr, una atipică, dar nu împiedică cu nimic derularea unei proceduri de
urmărire silită imobiliară, în cazul în care oricare dintre creditorii ipotecari (fostul proprietar al
terenului, respectiv titularul ipotecii asupra construcției) va solicita executarea silită împotriva
constructorului. Este de menționat, desigur, că raportul de expertiză ce se va întocmi în condițiile
art. 836 C.proc.civ. va trebui să se refere atât la valoarea pe care terenul ar fi avut-o dacă nu s-ar
fi edificat construcția, cât și la valoarea imobilului rezultată în urma edificării construcției,
diferența dintre aceste două valori reprezentând valoarea de evaluare a construcției.

Păstrându-se procentul valoric reprezentat de teren și cel pe care îl reprezintă construcția,

indiferent de prețul obținut în urmărirea silită imobiliară, cei doi creditori ipotecari se vor putea
îndestula în mod corespunzător.

Practic, cel care nu se va putea îndestula din suma (parte din prețul obținut din vânzarea
imobilului) care i se cuvine cu prioritate (art. 2.345 alin. (2) C.civ.) va fi plătit din diferență, dacă
celălalt creditor ipotecar și-a recuperat integral creanța sa și a rezultat, astfel, o diferență din
suma asupra căreia avusese și el preferință, desigur, cu observarea ordinii prevăzute de art. 865
C.proc.civ., în situația în care mai sunt și alți creditori urmăritori sau intervenienți.

Este posibil ca proprietarul terenului, după ce a obținut în instanță nulitatea titlului

constructorului asupra terenului (și, pe cale de consecință, nulitatea parțială a ipotecii constituite
de către constructor, adică nulitatea ipotecii având ca obiect terenul, conform celor mai sus
arătate), să renunțe la dreptul său de accesiune a cărui exercitare i-ar fi permis preluarea
construcției în proprietate.

O asemenea posibilitate este prevăzută de art. 693 alin. (4) C.civ. teza I C.civ., fiind admisă și în
doctrina corespunzătoare Codului civil de la 1864.

8
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
Având în vedere că, într-o asemenea situație, constructorul devine titularul unui drept de
superficie, în mod evident, ipoteca constituită de către constructor va rămâne neatinsă, însă ea
urmează să fie privită ca o ipotecă asupra dreptului de superficie (conform art. 2.379 alin. (1) lit.
d) C.civ.), regimul ei fiind cel prevăzut de art. 699 alin. (3) teza a II-a C.civ.

În fine, în practică s-a ivit și situația în care proprietarul terenului, după ce obține în justiție
nulitatea titlului constructorului asupra terenului și, pe această bază, în temeiul accesiunii, devine
proprietar asupra construcției, cu obligația de a-l despăgubi pe constructor, solicită constatarea
nulității ipotecii constituite de autorul construcției înainte de desființarea titlului său asupra
terenului. În esență, problema care se ridică este de a stabili care va fi soarta acestei ipoteci.

La o primă vedere, față de lipsa unor dispoziții exprese cu privire la situația sarcinilor constituite
de către constructor asupra lucrării pe care a edificat-o pe terenul altuia, s-ar putea considera că
se aplică normele generale, mai exact, preluarea construcției, de către proprietarul terenului,
astfel cum aceasta a fost grevată de către constructor.

Așadar, prerogativa urmăririi ce definește dreptul de ipotecă (art. 2.345 alin. (1) C.civ. sau art.
1746 alin. 3 C.civ. 1864) ar face ca creditorul ipotecar al constructorului să poată urmări
construcția ce a trecut în mâna proprietarului terenului.

Pe de altă parte, s-ar putea susține și că, din moment ce titlul constructorului asupra terenului a
fost desființat pentru o cauză de nulitate, pe cale, de consecință, ar trebui desființată și ipoteca.
Din păcate, în jurisprudență, s-a considerat că actul de ipotecă asupra construcției ar fi nul pe
temeiul resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis.

9
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-speciala-
asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
 În realitate, acest principiu al efectelor nulității actului juridic civil nu operează în cazul
ipotecii asupra construcției, întrucât constructorul nu a dobândit construcția de la proprietarul
terenului (deci nu a existat un act primar de înstrăinare având ca obiect construcția) și, ulterior, să
o fi ipotecat (deci actul de ipotecă nu a putut fi un act subsecvent), ci chiar el a edificat-o.
Oricum, dacă s-ar da această soluție, s-ar ajunge la o gravă inechitate față de creditorul ipotecar,
pentru că, în timp ce constructorul va primi despăgubirea, creditorul ipotecar, pierzând dreptul de
ipotecă, ar deveni un simplu creditor chirografar față de constructor, care nu și-ar putea satisface
cu preferință creanța nici măcar din sumele de bani cuvenite constructorului.

10

10
https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire-
speciala-asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei
 Bibliografie

https://legalup.ro/accesiunea-imobiliara-artificiala-aspecte-teoretice-si-practice/

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/336859/Accesiune_imobiliara_artificiala

https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-
artificiala-cu-privire-speciala-asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-
drept-de-ipoteca-asupra-constructiei