DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PRORIETATE

Dezmembrămintele dreptului de proprietate privatăÎn cuprinsul Titlului III „Dezmembrămintele

dreptului de proprietate privată”, a Cărţii III-a „Despre bunuri” din Codul civil legiuitorul reglementează
următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată:

- superficia;

- uzufructul;

- uzul;

- abitaţia;

- servituţile.

• 2. Trăsături caracteristice

• Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată prezintă trei trăsături caracteristice:

• a). sunt drepturi reale principale, deoarece titularii pot să le exercite fără ca să ceară concursul
altor persoane;

• b). sunt opozabile tuturor - erga omnes, chiar şi titularilor dreptului de proprietate privată care
le-au constituit, deoarece şi aceştia sunt obligaţi să le respecte şi să se abţină de la orice fel de
acţiune prin care ar putea să-i tulbure pe titularii dezmembrămintelor în exercitarea lor;

• c). pot să fie constituite sau dobândite doar în cazul dreptului de proprietate privată.

• În legătură cu acest din urmă aspect, dreptul de proprietate publică nu poate să facă obiectul
unor dezmembrăminte, deoarece în cuprinsul art.136 al.4 teza a doua din Constituţie sunt
indicate limitativ modurile în care poate să fie exercitat prin intermediul altor persoane, între
care nu sunt menţionate şi dezmembrămintele, or regimul juridic al acestui drept este de strictă
aplicare.

• De asemenea, constituirea unor dezmembrăminte în cazul dreptului de proprietate publică nu ar

posibilă deoarece bunurile ce fac obiectul său sunt inalienabile potrivit art.136 al.4 prima teză
din Constituţie şi art.861 al.1 din Codul civil.

• Dreptul de superficie

• 3.1 Noţiune

• Dreptul de superficie nu era reglementat în cuprinsul vechiului Cod civil, noul Cod civil îl defineşte
în cuprinsul art.693 al.1 astfel: „Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe
terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un
drept de folosinţă”.

• Superficia presupune suprapunerea a două drepturi de proprietate. Dreptul de proprietate

asupra terenului, drept care aparţine unei persoane şi dreptul de proprietate al altei persoane
asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări autonome cu caracter durabil care există sau care
 urmează să se facă pe teren, deasupra sau în subsolul acestuia. Deoarece se dobândeşte sau se
edifică o construcţie, plantaţie sau lucrare pe terenul altei persoane, dreptul de proprietate
asupra acestora presupune naşterea unui drept de folosinţă asupra terenului sau subsolului.

• În acest context, dreptul de superficie apare ca fiind compus dintr-un drept de proprietate
asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată asupra terenului, care îi permite constructorului să îl folosească.

• Proprietarul terenului, care se numeşte nud proprietar, nu pierde această calitate, dar terenul
său este grevat de un drept de folosinţă în folosul altuia. Acesta continuă să aibă animus sibi
habendi (intenţia de a se comporta faţă de teren ca un proprietar) în privinţa actelor de posesie
pe care le poate exercita numai proprietarul şi dreptul de dispoziţie juridică asupra terenului, pe
care va putea să îl transmită altei persoane, însă grevat de un drept de folosinţă pe care terţul
dobânditor va trebui să îl respecte.

• Titularul dreptului de superficie, care se numeşte superficiar, va avea dreptul să folosească

terenul şi să exercite acte de posesie asupra lui, însă doar de natura acelora care sunt specifice
dreptului său. Superficiarul dobândeşte chiar şi un drept de dispoziţie materială asupra terenului,
care va fi limitat la acele activităţi care sunt necesare pentru a folosi în mod normal construcţia,
plantaţia sau lucrarea autonomă ce a fost dobândită sau pentru a-l pregăti în vederea edificării
sau plantării. Mai mult, superficiarul se va bucura şi de un drept de dispoziţie juridică, în sensul că
va putea să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea asupra căruia deţine un drept de
proprietate sau să o greveze cu sarcini reale, transmiţând odată cu aceasta şi dreptul de folosinţă
asupra terenului.

• 3.2 Caracterele juridice ale dreptului de superficie

• Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:

• a). este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, deoarece acesta se separă între
nuda proprietate ce va avea în continuare ca titular proprietarul terenului şi dreptul de folosinţă
care îl va avea ca titular pe superficiar;

• b). este un drept real principal imobiliar, deoarece se poate constitui numai în legătură cu
terenurile pe care sunt amplasate construcţiile, plantaţiile sau lucrările autonome cu caracter
durabil ce sunt dobândite de alte persoane sau pe care urmează ca acestea să le edifice, să le
planteze sau să le facă;

• c). are un conţinut variabil, pornind de la forma incipientă, ca drept de a edifica sau de a planta
pe terenul altuia, până la forma definitivă la care se ajunge pe măsura edificării sau plantării, în
care dreptul de superficie este completat cu un drept de proprietate asupra construcţiilor,
plantaţiilor sau lucrărilor realizate;

• d). este un drept temporar, art.694 din Codul civil limitându-i existenţa la cel mult 99 de ani, cu
posibilitatea reînnoirii la împlinirea termenului;

e). este un drept imprescriptibil extinctiv, acţiunea confesorie de superficie fiind potrivit art.696 al.2
din Codul civil imprescriptibilă.

• 3.3 Dobândirea dreptului de superficie

 • Dreptul de superficie se poate dobândi potrivit art.693 al.2-4 din Codul civil prin: act juridic,
uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.

• a). Dobândirea dreptului de superficie prin act juridic

• Dobândirea dreptului de superficie poate să aibă loc prin act juridic atunci când părţile încheie o
convenţie sau când este transmis prin testament (art.693 al.2 Cod civil).

• Prin convenţia părţilor dreptul de superficie poate să fie dobândit atunci când proprietarul
terenului îşi dă acordul ca o altă persoană să construiască pe acesta sau atunci când transmite
altuia nuda proprietate asupra terenului, dar îşi constituie un drept de superficie.

• În legătură cu valabilitatea unei astfel de convenţii, art.693 al.2 fraza a doua din Codul civil
dispune că dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile, astfel că văzând dispoziţiile
art.1244 din Codul civil aceasta trebuie să îmbrace forma autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute – ad validitatem - („…trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea
nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi
înscrise în cartea funciară”).

Dreptul de superficie se poate constitui şi prin testament în ipoteza în care nuda proprietate asupra
terenului sau dreptul de superficie sunt lăsate printr-un legat unui moştenitor, ori atunci când printr-un
legat este lăsată unui moştenitor nuda proprietate, iar altui moştenitor dreptul de superficie.

• În cuprinsul art.693 al.3 şi 4 din Codul civil sunt menţionate câteva cazuri speciale de dobândire a
superficiei:

 - prin act juridic superficia se mai poate înscrie în cartea funciară şi atunci când proprietarul
întregului fond transmite altei persoane exclusiv construcţia, chiar dacă nu menţionează
constituirea unui drept de superficie, păstrându-şi deci dreptul de proprietate asupra terenului,
ori atunci când transmite terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, când
terenul va fi dobândit cu un astfel de drept de superficie chiar dacă nu s-a stipulat expres
constituirea lui;

 - în situaţia în care s-a construit pe terenul altuia superficia se poate înscrie în cartea funciară în
favoarea constructorului pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea;

 - superficia se mai poate înscrie în cartea funciară şi în favoarea unei terţe persoane pe baza
cesiunii (cedării) dreptului de a invoca accesiunea.

• b). Dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune

• Greu de imaginat în practică, dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune trebuie

acceptată cel puţin teoretic, condiţia fiind ca cel care a edificat pe terenul altuia să exercite acte
de posesie asupra acestuia cu intenţia de a dobândi un drept de superficie, iar nu un drept de
proprietate.

• 3.4 Exercitarea dreptului de superficie

• Exercitarea dreptului de superficie presupune mai întâi reţinerea a două reguli care pot să fie
desprinse din dispoziţiile art.695 al.1 din Codul civil:
 - părţile pot să convină prin actul constitutiv al superficiei asupra limitelor şi condiţiilor în care va
fi exercitată, deci de comun acord pot să stabilească dacă dreptul se va exercita asupra unei părţi
din teren sau asupra întregii suprafeţe;

 - dacă prin actul constitutiv părţile nu convin asupra limitelor şi condiţiilor superficiei, atunci
exercitarea este delimitată la suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască sau să se
planteze şi la suprafaţa care este necesară pentru exploatarea viitoarei construcţii, plantaţii sau
lucrări, ori la suprafaţa de teren aferentă şi la cea care este necesară pentru exploatarea
construcţiei, plantaţiei sau lucrării care există deja.

• Pornind de la aceste reguli, exercitarea superficiei se impune a fi analizată etapizat, prin raportare
la forma incipientă şi apoi la forma definitivă.

• În cadrul formei incipiente, superficiarul se bucură dreptul de a folosi şi de a dispune efectiv de

teren în vederea edificării sau plantării, cu respectarea limitelor şi condiţiilor impuse în actul de
constituire, iar dacă astfel de limite şi condiţii nu au fost stabilite cu respectarea limitelor impuse
de legiuitor în cuprinsul art.695 al.1 din Codul civil.

• În cadrul formei definitive, superficiarul îşi exercită atributele dreptului său de proprietate asupra
construcţiei, plantaţiei sau lucrării pe care a realizat-o şi are dreptul să folosească potrivit actului
constitutiv terenul aferent asupra căruia s-a convenit, iar în lisa unei înţelegeri terenul pe care
sunt amplasate, inclusiv o suprafaţă de teren necesară pentru exploatarea lor normală.

• Drepturile superficiarului.

• a). Atunci când superficia s-a dobândit printr-un act juridic prin care proprietarul întregului fond a
transmis unei alte persoane numai construcţia, plantaţia sau lucrarea, ori dacă a transmis unei
persoane terenul şi alteia construcţia, plantaţia sau lucrarea, art.695 al.2 din Codul civil dispune
că în absenţa unei stipulaţii contrare superficiarul nu poate să modifice structura acestora, însă le
poate demola, cu obligaţia de a le reconstrui în forma iniţială.

• Dacă totuşi superficiarul modifică structura acestora, proprietarul terenului poate să ceară în
termen de 3 ani încetarea dreptului de superficie sau repunerea lor în situaţia anterioară. În acest
din urmă caz curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea
duratei superficiei (art.695 al.3 Cod civil).

• b). Superficiarul poate să culeagă fructele şi să beneficieze de productele terenului, dacă un astfel
de drept i s-a recunoscut prin actul de constituire a superficiei.

• c). Titularul dreptului de superficie poate să dispună în mod liber de dreptul de proprietate
asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării pe care a efectuat-o, transmiterea acestuia către o altă
persoană fiind însoţită şi de transmiterea dreptului de folosinţă asupra terenului, deci a întregului
drept de superficie (art.695 al.4 din Codul civil).

• Deoarece legiuitorul nu distinge, dreptul de superficie se poate transmite atât prin acte juridice
între vii, cât şi pentru cauză de moarte.

• Potrivit aceleiaşi dispoziţii legale superficiarul poate să procedeze la ipotecarea dreptului de

folosinţă asupra terenului, dar numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei,
plantaţiei sau lucrării.
• d). Pentru că în cuprinsul art.695 al.4 din Codul civil legiuitorul menţionează că superficiarul
poate să dispună în mod liber de dreptul său şi văzând dispoziţiile art.700 al.1 din Codul civil,
trebuie admis că acesta poate să îşi greveze superficia şi cu sarcini reale care pot să îmbrace
forma unui uzufruct, uz, abitaţii sau servituţi, deci cu dezmembrăminte.

• e). În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, superficiarul va fi îndatorat la plata
sumei care a fost stabilită în actul de constituire, iar dacă părţile nu au prevăzut o sumă anume
sau alte modalităţi de plată a prestaţiei, va datora sub formă de rate lunare o sumă egală cu chiria
stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei, plantaţiei
sau lucrării în cazul în care acestea există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte
criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

• Atunci când părţile nu se înţeleg suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale
judecătorească (art.697 Cod civil).

• f). Pentru apărarea dreptului său superficiarul are la îndemână potrivit art.696 din Codul civil o
acţiune confesorie de superficie imprescriptibilă, pe care o poate exercita împotriva oricărei
persoane care îl tulbură sau îl împiedică în exercitarea dreptului, chiar şi împotriva proprietarului
terenului.

• 3.5 Încetarea dreptului de superficie

• În cuprinsul art.698 din Codul civil sunt menţionate următoarele cauze de încetare a dreptului de
superficie, fiind făcută şi precizarea că încetarea are loc prin radierea din cartea funciară:

• a) la expirarea termenului;

• b) prin consolidare, când terenul şi construcţia, plantaţia sau lucrarea devin proprietatea aceleiaşi
persoane, care poate să fie una dintre părţi sau chiar un terţ;

• c) prin pieirea construcţiei, plantaţiei sau lucrării, dacă s-a convenit în acest sens, deoarece în caz
contrar superficia nu încetează, existând potrivit art.695 al.2 fraza a doua din Codul civil
posibilitatea de a fi reconstruite;

d) în alte cazuri prevăzute de lege.

• 3.6 Efectele încetării dreptului de superficie

• Pentru fiecare caz de încetare a dreptului de superficie în cuprinsul art.699-701 din Codul civil
sunt menţionate efectele pe care le presupune.

• a). Efectele încetării dreptului de superficie la expirarea termenului

 În absenţa unor înţelegeri contrare, la expirarea termenului proprietarul terenului dobândeşte

prin modalitatea accesiunii dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării ce a
fost edificată sau efectuată de superficiar, cu obligaţia de a-i plăti valoarea de circulaţie a
acestora din acel moment (art.699 al.1 Cod civil).

 Dacă construcţia, plantaţia sau lucrarea nu a existat în momentul constituirii dreptului de

superficie, iar valoarea lor este egală sau mai mare decât valoarea terenului, proprietarul
acestuia poate să ceară obligarea superficiarului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe
 care ar fi avut-o dacă nu ar fi construit sau plantat (art.699 al.2 prima teză Cod civil). Superficiarul
poate să refuze să cumpere terenul dacă ridică pe cheltuiala sa construcţia, plantaţia sau lucrarea
făcută şi repune terenul în situaţia anterioară (art.699 al.2 teza a doua Cod civil).

 Potrivit art.699 al.3 prima teză din Codul civil, dacă părţile nu au convenit altfel,
dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de
superficie.

 Ipotecile care grevează dreptul de superficie:

- se strămută de drept asupra sumei pe care superficiarul o primeşte de la proprietarul terenului

cu titlu de despăgubire, în cazul în care acesta înţelege să invoce accesiunea pentru dobândirea dreptului
de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării;

- se extind de drept asupra terenului în varianta în care superficiarul cumpără terenul;

- se strămută de drept asupra materialelor în cazul în care superficiarul refuză să cumpere

terenului şi procedează la ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării pe care a făcut-o (art.699 al.3 a
doua teză Cod civil).

 Dacă ipotecile au fost constituite numai asupra terenului pe durata existenţei superficiei:

- nu se extind la întregul imobil în momentul în care dreptul de superficie încetează urmare

deciziei proprietarului terenului de a invoca accesiunea pentru dobândirea dreptului de proprietate
asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării;

- se strămută de drept asupra sumei de bani pe care proprietarul terenului o primeşte de la

superficiarul care acceptă să îi cumpere terenul;

- se extind de drept cu privire la întregul teren în cazul în care superficiarul refuză să cumpere
terenului şi procedează la ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării pe care a făcut-o (art.699 al.4 Cod
civil).

• b). Efectele încetării dreptului de superficie prin consolidare

 Efectele încetării dreptului de superficie prin consolidare sunt cele stabilite de părţi.

 În absenţa unor stipulaţii contrare art.700 al.1 din Codul civil prevede că dezmembrămintele ce
au fost consimţite de superficiar se vor menţine pe durata pentru care au fost constituite, dar nu
mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei, astfel că în eventualitatea în care
transmite superficia altei persoane aceasta va fi ţinută să respecte dezmembrământul.

 La fel, ipotecile care s-au născut pe durata existenţei superficiei se menţin asupra terenului sau
construcţiei, plantaţiei ori lucrării aşa cum au fost constituite, deci cel care dobândeşte dreptul de
proprietate şi asupra terenului şi asupra edificatelor va prelua şi ipotecile constituite distinct
asupra lor (art.700 al.2 Cod civil).

• c). Efectele încetării dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, plantaţiei sau lucrării

 În acest caz drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede
altfel;
 Ipotecile care s-au născut cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei
dreptului de superficie se menţin, însă fără grevarea lui şi cu ipotecile constituite asupra
construcţiei, plantaţiei sau lucrării ce nu mai există (art.701 Cod civil).

 4. Dreptul de uzufruct

 4.1 Noţiune

 Legiuitorul, în cuprinsul art.703 din Codul civil, dă următoarea definiţie pentru dreptul de
uzufruct: „Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele
acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.

 Uzufructul unui bun ia naştere prin separarea unei părţi din atributului posesiei şi pierderea
atributului folosinţei dreptului de proprietate privată şi transmiterea acestora unei alte persoane.
Rezultatul separării va fi naşterea unui nou drept real principal, dreptul de uzufruct, alături de
dreptul de proprietate privată ce i-a servit ca temei.

 Dreptul real de uzufruct are ca titular uzufructuarul, persoană care va exercita asupra bunului
primit parte din atributul posesiei şi atributul folosinţei ce au fost desprinse din dreptul de
proprietate.

 Dreptul de proprietate asupra bunului ce a fost dat în uzufruct, drept care continuă să existe, îl
are ca titular pe nudul proprietar, persoană care păstrează o parte din atributul posesiei,
respectiv dreptul de a stăpâni, însă numai în această calitate, precum şi atributul dispoziţiei.

 4.2 Caractere juridice ale dreptului de uzufruct

 a). Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, constituit asupra

unui bun care se găseşte în proprietatea altei persoane.

 b). Uzufructul este un drept real principal, deci este opozabil tuturor – erga omnes, inclusiv
nudului proprietar, care după constituire este ţinut să-l respecte şi să nu facă nimic prin care ar
putea să restrângă, să limiteze sau să îngreuneze exerciţiul uzufructului.

 c). Uzufructul este un drept temporar, deoarece poate să fie constituit numai pentru perioade
limitate de timp. În cazul persoanelor fizice uzufructul poate să fie constituit cel mult pe întreaga
durată a vieţii uzufructuarului - uzufruct viager - (art.708 al.1 din Codul civil), iar în cazul
persoanei juridice pentru cel mult 30 de ani (art.708 al.2 din Codul civil).

 În cazurile în care nu s-a prevăzut o durată la constituirea dreptului de uzufruct se prezumă în

cazul persoanelor fizice că este un uzufruct viager, iar în cazul persoanelor juridice că a fost
constituit pentru o durată de 30 de ani (art.708 al.3 din Codul civil).

 Potrivit art.708 al.4 din Codul civil dreptul de uzufruct care este constituit până când
uzufructuarul „va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea
persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite”. În realitate şi în acest caz uzufructul este
cel mult unul viager, legiuitorul folosind doar o altă modalitate de indicare a duratei lui.

 d). Uzufructul poate să fie atât un drept real imobiliar, cât şi unul mobiliar (art.706 din Codul
civil);
 e). În absenţa unei prevederi contrare în actul juridic prin care se constituie, dreptul de uzufruct
este transmisibil, fiind posibilă cedarea acestuia unei alte persoane fără acordul nudului
proprietar, însă cu respectarea dispoziţiilor de carte funciară (art.714 al.1 Cod civil).

 4.3 Obiectul dreptului de uzufruct

 Potrivit art.706 din Codul civil „Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale
ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din
acestea”, iar în art.707 din Codul civil legiuitorul dispune: „Uzufructul poartă asupra tuturor
accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în
acesta”.

 Dispoziţiile sus-menţionate sunt completate de art.712 din Codul civil care extinde aria
uzufructului şi la bunurile consumptibile „Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri
consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă
cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea
proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului”, cazuri în care potrivit menţiunii
marginale aferentă acestui articol un astfel de drept se numeşte cvasiuzufruct

 Mai trebuie reţinute şi dispoziţiile speciale ale art.737, art.739, art.743 şi art.745 din Codul civil în
legătură cu uzufructul asupra creanţelor, rentei viagere, unei universalităţi juridice şi fondului de
comerţ.

 Prin urmare, uzufructul poate să aibă ca obiect bunuri mobile sau imobile, bunuri corporale sau
incorporale, cum ar fi drepturile de creanţă sau cele de creaţie intelectuală.

 În cazul bunurilor consumtibile – cazul cvasiuzufructului - uzufructuarul are dreptul să dispună de

acestea, dar este obligat să restituie nudului proprietar, la alegerea acestuia, bunuri de aceeaşi
cantitate, calitate şi valoare sau contravaloarea lor la data stingerii uzufructului (art.712 din Codul
civil).

 Obiectul uzufructului poate să fie constituit atât din bunuri care sunt individual determinate, cât
şi din universalităţi sau mase patrimoniale de bunuri (uzufruct universal şi cu titlu universal).

 Dacă obiectul uzufructului este reprezentat de un fond de comerţ, deci de o universalitate de

drept, în lipsa unei înţelegeri contrare uzufructuarul nu are dreptul să dispună de bunurile care
fac obiectul acestuia, iar în situaţia în care dispune are obligaţia ca la încetarea uzufructului să le
înlocuiască cu altele similare şi de valoare egală (art.745 Cod civil).

• 4.4 Modurile de constituire a uzufructului

• Potrivit art.704 din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act juridic, prin uzucapiune sau
prin alte moduri prevăzute de legislaţia în vigoare, cu două menţiuni referitoare la valabilitatea
constituirii.

 Fiind un drept real principal, art.704 al.1 din Codul civil prevede pentru valabilitatea constituirii
aplicarea dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce presupune în cazul uzufructului ce are ca obiect
imobile consemnarea într-un act autentic, apt pentru a fi înscris în cartea funciară.
  A doua menţiune are în vedere dispoziţiile art.704 al.2 din Codul civil, conform cărora uzufructul
nu se poate constitui decât în favoarea unei persoane existente, ceea ce duce la concluzia că se
poate constitui şi în favoarea copilului conceput, cu condiţia de a se naşte viu, deoarece art.36
din Codul civil îi recunoaşte posibilitatea de a dobândi drepturi.

În cazul persoanei juridice, dispoziţiile art.704 al.2 din Codul civil trebuie coroborate cu cele ale
art.205 al.3 din Codul civil care îi recunosc posibilitatea de a dobândi drepturi şi obligaţii chiar de la data
actului de înfiinţare, însă numai în măsura necesară pentru ca să ia fiinţă în mod valabil. Prin urmare,
persoana juridică poate chiar de la data actului de înfiinţare să dobândească un drept de uzufruct, dacă
acesta este necesar pentru valabilitatea înfiinţării.

• a). Constituirea dreptului de uzufruct prin act juridic poate să îmbrace forma unui act juridic
între vii (convenţie) sau pentru cauză de moarte (testament), primul putând să fie cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit.

• În cazul convenţiilor, constituirea dreptului de uzufruct poate să aibă loc în mod direct sau
indirect.

• Constituirea dreptului de uzufruct în mod direct este posibilă în cazurile în care proprietarul
transmite unei persoane atributele posesiei şi folosinţei sub forma uzufructului şi păstrează
pentru sine nuda proprietate. Modalitatea indirectă de constituire are loc atunci când
proprietarul bunului transmite unei alte persoane nuda proprietate şi îşi păstrează dreptul de
uzufruct.

• Prin testament uzufructul se poate constitui atunci când testatorul transmite unui legatar dreptul
de uzufruct, iar altuia nuda proprietate.

• b). Dobândirea unui drept de uzufruct prin uzucapiune este mai dificil de acceptat, deoarece ar
presupune că o persoană să exercite acte de posesie asupra unui bun în intervalul de timp şi cu
respectarea condiţiilor prevăzute de lege având determinarea că este un uzufructuar, iar nu un
proprietar.

• Cu toate că în cuprinsul art.704 al.1 din Codul civil legiuitorul nu vorbeşte decât despre
constituirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune cu aplicarea dispoziţiilor de carte funciară,
credem că cel puţin ca ipoteză este posibilă constituirea lui prin uzucapiune şi în cazul bunurilor
mobile, în condiţiile cerute de art.939 din Codul civil.

• 4.5 Conţinutul dreptului de uzufruct

• A. Drepturile uzufructuarului

• a). Uzufructuarul are dreptul să exercite asupra bunului acte de posesie care sunt specifice
uzufructului, dar nu şi acte de posesie care sunt specifice nudului proprietarului.

• În acest sens uzufructuarul are dreptul să intre în posesia bunului ce face obiectul uzufructului,
iar în caz de nepredare sau de refuz de predare are la îndemână o acţiune reală confesorie, pe
care o va putea exercita împotriva nudului proprietar sau a succesorilor acestuia, iar dacă
uzufructul s-a constituit prin convenţie pentru predarea bunului are deschisă o acţiune personală
întemeiată pe aceasta – ex contractu.
• b). Uzufructuarul are potrivit art.709 din Codul civil folosinţa exclusivă a bunului în lipsă de
stipulaţie contrară.

• Văzând ultima parte a textului art.709 din Codul civil se trage concluzia că legiuitorul a înţeles să
lase nudului proprietar şi uzufructuarului libertatea de a stabili modul în care va fi folosit bunul
asupra căruia s-a constituit un drept de uzufruct.

• Uzufructuarul are dreptul să folosească nu numai bunul primit, ci şi accesoriile acestuia, precum
şi tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta (art.707 Cod civil).

• Atunci când uzufructul are ca obiect bunuri care nu sunt consumptibile, dar care se uzează ca
urmare utilizării, uzufructuarul are dreptul să le folosească ca un bun proprietar şi potrivit
destinaţiei pe care o au, caz în care la încetarea uzufructului va fi obligat să le restituie în starea în
care se află (art.713 al.1 şi 2 Cod civil).

• Se impun două precizări în legătură cu dreptul de folosinţă recunoscut prin art.713 Cod civil.

• În primul rând, este avută în vedere situaţia în care uzufructuarul exercită acte de folosinţă
normală asupra bunului, pentru că în caz contrar poate să fie obligat la repararea prejudiciului
provocat.

• În al doilea rând, uzufructuarul trebuie să folosească bunul ca un „bun proprietar”, deci trebuie să
depună toate diligenţele necesare pentru a-i conserva substanţa, deoarece la final va trebui să îl
restituie în starea în care l-a primit, mai puţin uzura produsă în mod normal.

• c). Uzufructuarul are dreptul să culeagă fructele pe care le produce bunul primit în uzufruct.

• Potrivit art.709 din Codul civil uzufructuarul poate să culeagă fructele pe care le produce bunul
primit în uzufruct, dar întinderea drepturilor acestuia diferă în funcţie de felul lor şi de momentul
în care sunt culese.

• Fructele naturale şi industriale se cuvin uzufructuarului din momentul constituirii dreptului şi

până în momentul stingerii uzufructului, iar cele percepute după stingerea uzufructului revin
nudului proprietar. În ambele cazuri părţile nu pot să-şi pretindă una alteia despăgubiri pentru
cheltuielile ocazionate de producerea fructelor (art.710 Cod civil).

• Pentru cazul fructelor civile art.711 din Codul civil dispune că dreptul de a le pretinde se
dobândeşte zi de zi, astfel că se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata uzufructului.
Fructele civile ce nu au fost percepute de nudul proprietar până la constituirea dreptului de
uzufruct i se cuvin, iar cele care nu au fost percepute de uzufructuar până la stingerea
uzufructului se cuvin acestuia.

• d). Uzufructuarul are dreptul să exploateze unele producte.

• Dacă uzufructul cuprinde păduri tinere destinate unor tăieri periodice, uzufructuarul este dator
să păstreze ordinea şi câtimea tăierii astfel cum au fost stabilite de nudul proprietar, fără ca să
poată pretinde vreo despăgubire pentru părţile netăiate în timpul uzufructului (art.717 Cod civil).

• Atunci când uzufructul are ca obiect păduri înalte, uzufructuarul poate, cu respectarea
dispoziţiilor legale şi folosinţei obişnuite a proprietarului, să le exploateze dacă sunt destinate
tăierii regulate, dar în celelalte cazuri nu poate tăia arborii înalţi. Totuşi, va putea întrebuinţa
 pentru a face reparaţiile la care este obligat arbori căzuţi accidental sau chiar să taie arborii care
sunt necesari acestui scop, însă numai cu obligaţia de a constata o astfel de trebuinţă în prezenţa
nudului proprietar (art.718 Cod civil).

• Uzufructuarul are dreptul să ia din păduri araci pentru vii, precum şi produsele anuale sau
periodice ale arborilor, cu respectarea folosinţei obişnuite a proprietarului (art.719 Cod civil).

• Dacă pe terenul pe care îl foloseşte în regim de uzufruct se află pomi fructiferi, are dreptul să îşi
însuşească arborii ce se usucă şi cei care sunt căzuţi accidental, dar cu îndatorirea de a-i înlocui
(art.720 Cod civil).

• Pentru cazurile în care obiectul uzufructului este format din cariere de piatră sau de nisip,
art.721-722 din Codul civil îi recunosc uzufructuarului dreptul de a le folosi întocmai ca nudul
proprietar, dar nu are vreun drept asupra carierelor care nu sunt încă nedeschise sau asupra
comorii ce s-ar putea descoperi în timpul uzufructului.

• h). Dreptul uzufructuarului de a închiria şi de a arenda bunurile ce fac obiectul uzufructului.

• Uzufructuarul poate să exercite atributele dreptului său în mod direct sau prin intermediul altor
persoane, art.715 al.1 din Codul civil recunoscându-i dreptul de a închiria sau de a arenda bunul
primit în uzufruct fără a avea nevoie de acordul nudului proprietar.

• În ambele cazuri, contractele care constată încheierea locaţiunii sau arendării trebuie să fie
încheiate pentru un interval de timp care să nu depăşească durata uzufructului, pentru că potrivit
art.715 al.4 din Codul civil dacă uzufructul se stinge prin expirarea termenului şi locaţiunile
încetează.

• Cu toate acestea, locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar care au fost înscrise în cartea
funciară sunt opozabile atât proprietarului, cât şi moştenitorilor acestuia şi după stingerea
uzufructului urmare decesului uzufructuarului sau încetării existenţei juridice a uzufructuarului
persoană juridică, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea
uzufructului (art.715 al.2 Cod civil).

• Tot în legătură cu valabilitatea contractelor de locaţiune de imobile şi de arendare, reînnoirile

care sunt făcute de către uzufructuar, dacă sunt înscrise în cartea funciară înainte de expirarea
contractelor iniţiale, sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult
6 luni (cazul contractelor de locaţiune) ori un an (cazul contractelor de arendare), dacă la data
stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. Oricum, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3
ani de la data stingerii uzufructului (art.715 al.3 Cod civil).

• B. Obligaţiile uzufructuarului

• Obligaţiile uzufructuarului diferă în funcţie de trei momente, începerea uzufructului, în timpul

exercitării şi la încetarea lui.

• I. Obligaţiile uzufructuarului înainte de a începe să exercite dreptul de uzufruct.

• a). Obligaţia uzufructuarului de a prelua bunurile ce fac obiectul uzufructului.

• Uzufructuarul este ţinut de dispoziţiile art.723 din Codul civil să preia bunurile în starea în care se
află la data constituirii uzufructului, motiv pentru care trebuie să facă inventarierea bunurilor
 mobile şi să întocmească un act constatator cu privire la starea bunurilor imobile, toate
cheltuielile legate cu inventarierea şi întocmirea actului constatator căzându-i în sarcină.

• Obligaţia este instituită în considerarea regulii că uzufructuarul este ţinut să restituie nudului
proprietar la sfârşitul uzufructului bunul în aceeaşi stare în care a fost primit, astfel că pe un astfel
de suport acesta va putea să verifice şi să constate dacă l-a folosit în mod normal şi potrivit
destinaţiei sale.

• Inventarul bunurilor trebuie să fie întocmit în prezenţa nudului proprietar, dar lipsa acestuia nu
este un impediment pentru inventariere, art.723 al.2 din Codul civil obligând uzufructuarul să îl
notifice în acest sens.

• b). Constituirea unei garanţii pentru modul în care îşi îndeplineşte obligaţiile.

• Dacă nu s-a convenit altfel la constituirea uzufructului, uzufructuarul este ţinut să depună o
garanţie pentru îndeplinirea obligaţiilor (art.726 al.1 Cod civil).

• Codul civil nu prevede ce fel de garanţii trebuie depuse, astfel că uzufructuarul poate să depună
garanţii reale, cum ar fi o ipotecă sau să aducă garanţii personale sub forma fideiusiunii.

• Chiar dacă uzufructuarul întârzie să depună garanţia, art.728 din Codul civil în recunoaşte dreptul
de a percepe fructele de la data constituirii uzufructului.

• Garanţia nu trebuie depusă în situaţia în care la constituirea uzufructului cel care a vândut sau
care a donat bunul şi-au rezervat dreptul de uzufruct. Cu toate acestea, uzufructuarul poate să fie
obligat de instanţa de judecată să depună o garanţie sau instanţa poate să ia o altă măsură
conservatorie, atunci când prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitate în care se află pune în
pericol drepturile nudului proprietar (art.726 al.2 şi 3 Cod civil).

• Pentru situaţia în care uzufructuarul nu poate să ofere o garanţie, potrivit art.727 al.1 din Codul
civil instanţa de judecată, la cererea nudului proprietar, poate să numească un administrator al
imobilelor şi să dispună ca fructele civile ce vor fi încasate şi sumele ce reprezintă contravaloarea
fructelor naturale şi industriale ce vor fi percepute să fie depuse la o instituţie de credit aleasă de
părţi, uzufructuarului revenindu-i dreptul de a încasa dobânzile aferente.

• Pentru aceeaşi situaţie generată de imposibilitatea oferirii unei garanţii, art.727 al.2 din Codul
civil îi recunoaşte nudului proprietar dreptul de a cere în instanţă vânzarea bunurilor ce se uzează
prin folosinţă şi depunerea sumelor rezultate la o instituţie de credit aleasă de părţi,
uzufructuarul având dreptul la încasarea dobânzilor.

• Cu toate acestea, uzufructuarul va putea să ceară să îi fie lăsate o parte dintre bunurile mobile
care îi sunt necesare pentru propria folosinţă sau pentru familia sa, având însă obligaţia să le
restituie la stingerea uzufructului (art.727 al.3 Cod civil).

• II. Obligaţiile uzufructuarului în timpul exercitării uzufructului.

• a). Obligaţia de a folosi bunul ca un bun proprietar.

• Pe întreaga durată a uzufructului, uzufructuarul este obligat să folosească bunul ca un bun

proprietar, respectiv întocmai ca proprietarul acestuia (art.703 Cod civil), o obligaţie
 asemănătoare fiind-i impusă şi în situaţia în care obiectul uzufructului îl constituie bunuri care nu
sunt consumptibile, dar se uzează în urma unei utilizării normale (art.713 al.1 Cod civil).

• b). Obligaţiile de a conserva substanţa şi de a respecta destinaţia bunului ce face obiectul

uzufructului.

• Acelaşi art.703 din Codul civil, în partea finală, prevede îndatorirea generală a uzufructuarului de
a conserva substanţa bunului ce face obiectul uzufructului, obligaţie care se poate respecta în
condiţiile în care este asigurată o folosinţă normală a acestuia. Obligaţia de conservare a
substanţei bunului este strâns legată de obligaţia de a respecta destinaţia ce i-a fost dată de
nudul proprietar, prevăzută de art.713 al.1 şi de art.724 prima teză din Codul civil.

• Totuşi, uzufructuarul nu este ţinut de obligaţia de a păstra destinaţia bunului în cazurile în care o
altă destinaţie ar asigura o creştere a valorii acestuia sau cel puţin nu ar prejudicia în niciun fel
interesele nudului proprietar (art.724 a doua teză Cod civil).

• c). Obligaţia de întreţinere a bunului ce face obiectul uzufructului

• Prin art.729 al.1 şi 4 din Codul civil uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile pentru
întreţinerea bunului, reparaţiile mari căzând în sarcina nudului proprietar. Cu toate acestea,
uzufructuarul este obligat să efectueze şi reparaţiile mari dacă acestea sunt necesare pentru că
nu a efectuat la timp reparaţiile de întreţinere.

• Uzufructuarul este obligat să îl înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor

mari, iar dacă acesta nu le efectuează la timp le poate face pe cheltuiala sa, caz în care nudul
proprietar este ţinut să îi restituie contravaloarea lor până la sfârşitul anului în curs, actualizează
la data plăţii (art.730 Cod civil).

• Atât uzufructuarul cât şi nudul proprietar nu sunt obligaţi să reconstruiască bunul ce face obiectul
uzufructului dacă a fost distrus datorită vechimii sau dintr-un caz fortuit.

• d). Obligaţiile uzufructuarului în legătură cu sarcinile, cheltuielile şi datoriile uzufructului.

• Uzufructuarului îi revin următoarele obligaţii:

 - să suporte toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului,

culegerea fructelor ori încasarea veniturilor (art.733 al.1 Cod civil);

 - să plătească pe durata uzufructului primele de asigurare dacă bunul este asigurat (art.733 al.2
Cod civil);

 - cel care este legatarul unui uzufruct universal ori cu titlu universal este obligat să achite,
proporţional cu obiectul uzufructului şi fără niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular
având ca obiect obligaţii de întreţinere sau rente viagere (art.743 al.3 Cod civil).

• e). Obligaţia de informare a nudului proprietar.

• Uzufructuarul este obligat să aducă de îndată la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a
fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate, deci orice acţiune în justiţie prin care este
contestată proprietatea sau posesia bunului ce face obiectul uzufructului, ori prin care este
 tulburată posesia. Dacă uzufructuarul nu informează de îndată nudul proprietar, este ţinut la
plata de daune-interese (art.734 Cod civil).

• III. Obligaţiile uzufructuarului la sfârşitul uzufructului.

• a). Obligaţia de restituire a bunului ce face obiectul uzufructului.

• Uzufructuarul are obligaţia să restituie bunul care a făcut obiectul uzufructului în starea în care l-
a primit (art.703 Cod civil), iar dacă acesta s-a deteriorat din cauza unei întrebuinţări normale îl
va restitui în starea în care se află (art.713 al.2 Cod civil).

• Atunci când bunul este deteriorat din cauza unei folosinţe necorespunzătoare, deci din culpa
uzufructuarului, art.725 din Codul civil îl obligă să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru
orice prejudiciu cauzat, obligaţie care îi revine şi în cazurile în care bunul a pierit din culpa sa.

• b). Obligaţia de restituire în cazul cvasiuzufructului.

• În cazul cvasiuzufructului uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar bunuri de

aceeaşi cantitate, calitate sau valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data
stingerii uzufructului (art.712 Cod civil).

• c). Obligaţii în legătură cu lucrările şi îmbunătăţirile aduse bunului.

• În cuprinsul art.716 din Codul civil sunt menţionate câteva reguli speciale în legătură cu lucrările
şi îmbunătăţirile aduse de uzufructuar bunului ce face obiectul uzufructului.

• Astfel, uzufructuarul:

• - nu poate să pretindă vreo despăgubire dacă a făcut lucrări adăugate la bunul imobil fără acordul
nudului proprietar, cu excepţia celor necesare (lucrări prin care s-a evitat degradarea sau chiar
pieirea bunului);

 - nu poate să ceară vreo despăgubire pentru îmbunătăţirile aduse bunului mobil ce face obiectul
uzufructului, chiar dacă în acest mod i-a sporit valoarea;

 - poate să fie obligat la ridicarea lucrărilor şi îmbunătăţirilor ce au fost aduse bunului fără
încuviinţarea nudului proprietar şi la readucerea acestuia în starea în care se afla la data la care i-
a fost încredinţat;

 - poate să ceară o indemnizaţie echitabilă nudului proprietar pentru lucrările necesare adăugate
bunului, precum şi pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătăţirile aduse cu
încuviinţarea proprietarului, dacă în acest fel i-a crescut valoarea.

C. Drepturile nudului proprietar.

• a). Nudul proprietar exercită asupra bunului ce face obiectul uzufructului acte de posesie care
sunt specifice calităţii sale.

• b). Nudul proprietar poate să dispună de bunul care face obiectul uzufructului.

• În toată perioada pentru care s-a constituit un astfel de dezmembrământ nudul proprietar poate
să dispună juridic de bun, sens în care va putea să-l transmită altei persoane sau să constituie
 asupra acestuia garanţii reale, cu menţiunea că atât el, cât şi terţul dobânditor sau terţul creditor
sunt obligaţi să respecte dreptul constituit în favoarea uzufructuarului.

• Trebuie precizat că prin actele de înstrăinare nu va putea să transmită decât nuda proprietate, iar
nu şi atributul folosinţei şi dreptul de a culege fructele

• Nudul proprietar are şi un drept limitat de dispoziţie materială, actele de modificare sau de
transformare a bunului putând să fie făcute în aşa fel încât să respecte drepturile uzufructuarului
şi să nu îl stânjenească în vreun fel în exerciţiul uzufructului.

• c). Nudul proprietar are dreptul să introducă orice acţiune în justiţie prin care urmăreşte să-şi
apere dreptul de proprietate.

• Nudul proprietar are dreptul să introducă în justiţie orice acţiune prin care urmăreşte să îşi apere
dreptul de proprietate, cum ar fi o acţiune în revendicare ori de câte ori un terţ îi contestă
calitatea de proprietar sau o acţiune posesorie împotriva terţilor tulburători, întemeiată pe
posesia pe care o exercită într-o astfel de calitate.

• d). Nudul proprietar are dreptul dispună în legătură cu productele.

• Nudului proprietar i se cuvin productele, având însă grijă să nu ştirbească drepturile recunoscute
uzufructuarului, cum ar fi dreptul de a folosi împreună cu acesta carierele de piatră sau de nisip
recunoscut prin art.721 din Codul civil.

• Pentru carierele nedeschise art.722 din Codul civil îi rezervă nudului proprietar un drept exclusiv
de folosinţă.

• D. Obligaţiile nudului proprietar.

• a). Obligaţia negativă de a nu tulbura sau împiedica exercitarea dreptului de uzufruct.

• Nudul proprietar trebuie să îi permită uzufructuarului să se bucure de dreptul de uzufruct pe care

i l-a constituit, motiv pentru care îi revine obligaţia generală negativă de a nu-l împiedica sau
tulbura pe acesta în exercitarea dreptului.

• b). Obligaţia de a efectua reparaţiile mari.

• Potrivit art.729 al.2 şi 3 din Codul civil reparaţiile mari sunt în sarcina nudului proprietar,
categorie în care se înscriu reparaţiile ce au ca obiect o parte importantă din bun şi care implică o
cheltuială excepţională, cum ar fi lucrările de consolidare ori de reabilitare a structurii de
rezistenţă a construcţiilor, cele la zidurile interioare şi/sau exterioare, la acoperiş, la instalaţiile
electrice, termice ori sanitare aferente sau cele care presupun înlocuirea sau repararea motorului
ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său.

• Dacă nudul proprietar nu efectuează reparaţiile mari la timp, cu toate că a fost înştiinţat în
legătură cu necesitatea lor, iar uzufructuarul le-a făcut pe cheltuiala sa, este obligat să îi restituie
contravaloarea lor până la sfârşitul anului în curs, actualizată la data plăţii.

• c). Obligaţii în legătură cu plata datoriilor.

• În cazul uzufructului cu titlu particular nudul proprietar este ţinut la plata datoriilor pentru bunul
ipotecat, iar dacă sunt plătite de către uzufructuar acesta are acţiune pentru restituirea plăţii
(art.732 Cod civil).

• Dacă uzufructuarul universal ori cu titlu universal sunt cei care au plătit datoriile aferente masei
patrimoniale sau părţii din masa patrimonială ce le-a fost dată în uzufruct, nudul proprietar
trebuie să le restituie sumele avansate la stingerea uzufructului, fără pretenţii la dobândă
(art.743 al.1 Cod civil).

• Atunci când uzufructuarul universal sau cu titlu universal nu plătesc astfel de datorii, nudul
proprietar poate să aleagă între a le plăti din propriile resurse sau să vândă o parte suficientă din
bunurile date în uzufruct. În acest caz uzufructuarul îi datorează dobânzi pe toata durata
uzufructului (art.743 al.2 Cod civil).

• Dacă plata datoriilor în ambele variante prevăzute în art.743 al.1 şi 2 din Codul civil nu se va face,
creditorii vor putea să urmărească bunurile date în uzufruct (art.744 Cod civil).

• d). Obligaţia de suportare a cheltuielilor şi sarcinilor proprietăţii.

• Potrivit art.735 din Codul civil cheltuielile şi sarcinile proprietăţii revin nudului proprietar, iar
atunci când sunt suportate de uzufructuar, nudul proprietar este obligat la rambursarea lor.

• Dacă uzufructul este cu titlu oneros, nudul proprietar mai datorează uzufructuarului şi dobânda
legală aferentă sumelor plătite.

• 4.6 Stingerea uzufructului

• Cazurile de stingere a uzufructului sunt indicate în cuprinsul art.746-748 din Codul civil.

• a). Prin moartea uzufructuarului, chiar dacă termenul nu s-a împlinit, fiind însă posibil ca în
convenţia de uzufruct să se stipuleze drepturi succesive de uzufruct în favoarea mai multor
persoane, fiecare activându-se succesiv la data morţii unuia dintre beneficiari.

• În cazul persoanei juridice dreptul de uzufruct se stinge prin încetarea personalităţii juridice, chiar
dacă termenul nu s-a împlinit (art.746 al.1 lit.a şi al.2 Cod civil).

• b). Prin ajungerea la termenul pentru care a fost constituit dreptul de uzufruct, care în cazul
persoanelor juridice nu poate să fie mai mare de 30 de ani (art.746 al.1 lit.b Cod civil).

• c). Prin consolidare, cazuri în care calitatea de uzufructuarul şi de nud proprietar se întrunesc în
aceeaşi persoană (art.746 al.1 lit.c Cod civil).

• d). Prin renunţare la uzufruct (art.746 al.1 lit.d Cod civil).

• e). Prin neuzul timp de 10 ani a dreptului de uzufruct sau timp de 2 ani în cazul uzufructului
asupra unei creanţe (art.746 al.1 lit.e Cod civil).

• f). Prin abuzul de folosinţă al uzufructuarului (art.747 Cod civil).

• Uzufructul poate să înceteze la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de
folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni ori îl lasă să se degradeze.
• În astfel de cazuri instanţa de judecată poate să dispună, fie stingerea uzufructului, fie preluarea
folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia de a-i plăti uzufructuarului o rentă pe
durata uzufructului. Dacă bunul este imobil instanţa poate să dispună şi înscrierea unei ipoteci în
cartea funciară pentru a garanta plata rentei.

• g). Prin pieirea bunului care face obiectul uzufructului dintr-un caz fortuit (art.748 Cod civil).

• Pentru stingerea uzufructului distrugerea bunului trebuie să fie totală, pentru că dacă este doar
parţială uzufructul continuă asupra părţii ce a rămas.

• Uzufructul continuă şi în cazurile în care piere doar un bun sau unele dintre bunurile care fac
obiectul unui uzufruct universal sau cu titlu universal.

• În toate cazurile, uzufructul va continua asupra despăgubirii ce este plătită de un terţ sau asupra
indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.

• 5. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

• 5.1 Aspecte comune

• Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt două varietăţi ale dreptului de uzufruct, în cazul cărora
titularii dobândesc dreptul de a folosii bunurile şi de a le culege fructele doar pentru nevoile lor şi
ale familiilor din care fac parte.

• Sediul materiei este reprezentat de dispoziţiile art.749-754 din Codul civil.

• Aceste drepturi mai au în comun următoarele:

 - sunt drepturi reale principale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată;

 - sunt opozabile erga omnes, inclusiv titularului dreptului de proprietate care a consimţit la
constituirea lor;

 - nu sunt drepturi cesibile, astfel că nu pot să fie transmise altor persoane, iar bunurile ce fac
obiectul lor nu pot să fie închiriate sau arendate (art.752 Cod civil).

• Deosebirea esenţială dintre cele două drepturi constă în obiectul lor, dreptul de uz poate avea ca
obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile proprietate privată, cu excepţia locuinţelor, iar
dreptul de abitaţie are ca obiect doar imobilele cu destinaţia de locuinţe.

• Potrivit art.751 din Codul civil ambele drepturi se constituie prin act juridic, convenţie sau
testament, sau prin alte moduri prevăzute de lege.

• 5.2 Dreptul de uz

• Dreptul de uz este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care
conferă titularului dreptul de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele, dar numai pentru
satisfacerea nevoilor proprii şi ale familiei sale (art.749 Cod civil).

• Pot să facă obiectul dreptului de uz atât bunurile mobile, cât şi cele imobile, sub condiţia ca
acesta să fie folosite numai pentru nevoile proprii ale uzuarului şi familiei sale. Dreptul de a
culege fructele naturale şi industriale este şi el limitat la satisfacerea acestor nevoi.
• În privinţa drepturilor şi obligaţiilor pe care le are titularul dreptului de uz, dacă este îndreptăţit
să perceapă toate fructele naturale şi industriale produse de bun, este dator să suporte toate
cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca uzufructuarul, iar dacă prin actul de
constituire este îndreptăţit să perceapă doar o parte din fructe, suportă cheltuielile de cultură şi
cele cu reparaţiile de întreţinere proporţional cu partea de care se foloseşte (art.753 Cod civil).

• 5.3 Dreptul de abitaţie

• Dreptul de abitaţie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate,
care conferă titularului dreptul de locui împreună cu familia în imobilul nudului proprietar
(art.750 Cod civil).

• Obiectul dreptului de abitaţie este limitat doar la bunurile imobile care au destinaţia de locuinţe.

• Titularul dreptului de abitaţie poate să locuiască împreună cu familia în imobilul nudului

proprietar, respectiv cu soţul şi copiii, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la
care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori cu alte persoane pe care îi are în întreţinere.

• În mod asemănător dreptului de uz, dacă titularul dreptului de abitaţie ocupă întreaga locuinţă
este dator să plătească toate cheltuielile şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca uzufructuarul, iar
dacă prin actul de constituire este îndreptăţit să ocupe doar o parte din locuinţă, suportă
cheltuielile şi reparaţiile de întreţinere proporţional cu partea de care se foloseşte (art.753 Cod
civil).

• 5.4 Dreptul special de abitaţie al soţului supravieţuitor

• Un drept special de abitaţie în folosul soţului supravieţuitor ce nu are un drept real care să-i
permită să folosească o altă locuinţă este reglementat în cuprinsul art.973 din Codul civil.

• Acest drept special de abitaţie este recunoscut soţului supravieţuitor dacă sunt îndeplinite
următoarele condiţii:

 - până la data deschiderii moştenirii a locuit în imobilul ce face obiectul dreptului de abitaţie;

 - nu este titularul vreunui drept real care să îi permită să folosească o altă locuinţă
corespunzătoare nevoilor sale;

 - locuinţa să facă parte din masa succesorală a soţului decedat;

 - soţul supravieţuitor să nu fie unicul moştenitor.

• Dreptul de abitaţie are următoarele trăsături caracteristice:

• - este un drept gratuit şi strict personal, considerent pentru care este inalienabil şi insesizabil
(art.973 al.2 Cod civil);

• - este un drept temporar, existând până la data sistării stării de indiviziune.

• Soţul supravieţuitor nu are dreptul să închirieze partea din locuinţă pe care nu o foloseşte, dar
moştenitorii pot să ceară restrângerea dreptului de abitaţie la partea folosită. De asemenea,
moştenitorii pot să ceară schimbarea obiectului abitaţiei dacă pun la dispoziţia soţului
supravieţuitor o altă locuinţă corespunzătoare.
• Acest drept special de abitaţie se stinge prin partaj, dar nu mai devreme de un an de la data
deschiderii moştenirii, sau chiar înainte de împlinirea termenului de un an dacă soţul
supravieţuitor se recăsătoreşte (art.973 al.4 Cod civil).

• 6. Dreptul de servitute

• 6.1 Noţiune

• Legiuitorul defineşte astfel servitutea în cuprinsul art.755 al.1 din Codul civil: „Servitutea este
sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar”.

• În privinţa utilităţii care impune o astfel de sarcină asupra unui imobil, art.755 al.2 din Codul civil
indică două repere, nevoia de a asigura destinaţia economică a fondului dominant sau sporirea
confortului acestuia.

• Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată care presupun
cedarea unor părţi din atributele acestuia, mai precis cedarea unor drepturi ce fac obiectul
atributelor posesiei şi folosinţei, iar uneori chiar a dispoziţiei materiale, servitutea, de regulă, nu
presupune o astfel de cedare de atribute, ci este doar o sarcină ce grevează asupra imobilului ce
se află în proprietatea altuia, al cărei efect constă în limitarea posibilităţii de exercitare deplină a
acestor atribute.

• Mai trebuie precizat că servitutea nu se constituie în favoarea unui proprietar, ci priveşte doar
fondurile, imobilele, deci se constituie asupra unui fond în folosul altui fond.

• Sediul materiei este constituit de dispoziţiile art.755-772 din Codul civil.

• 6.2 Caracterele juridice ale dreptului de servitute

• a). Servitutea este un drept real imobiliar, deoarece se constituie doar în folosul, respectiv în
sarcina unor bunuri imobile prin natura lor, nefiind posibil un astfel de dezmembrământ în cazul
bunurilor imobile prin destinaţie sau prin obiectul la care se aplică.

• b). Servitutea se constituie doar în legătură cu două imobile care aparţin unor proprietari
diferiţi, imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea, numit fond dominant şi imobilul
asupra căruia se constituie servitutea, asupra căruia grevează o sarcină, numit fond aservit.

• Legiuitorul nu impune condiţia ca imobilele să fie vecine şi nici existenţa a două fonduri cu
proprietari diferiţi, fiind posibilă constituirea unui astfel de drept şi asupra sau în folosul mai
multor fonduri.

• c). Dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate ce face obiectul fondului
dominant, motiv pentru care urmează soarta acestuia, astfel că nu poate să fie transmisă,
ipotecată sau urmărită separat, ci numai împreună cu acest fond.

• Pe de altă parte, servitutea este o sarcină reală impusă asupra dreptului de proprietate ce face
obiectul fondului aservit, care se transmite împreună cu aceasta. Prin urmare, dobânditorul
fondului aservit va trebui să respecte servitutea ce a fost constituită, revenindu-i o obligaţie
negativă de a nu-l tulbura pe proprietarul fondului dominant în exercitarea dreptului de servitute.
• d). Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate servitutea este un
drept perpetuu, pentru că va continua să existe atâta timp cât vor exista fondurile.

• Dar pentru că perpetuitatea ţine de natura dreptului, iar nu de esenţa acestuia, părţile pot să
convină asupra unei durate limitate de timp în care poate să fie exercitată servitutea, proprietarul
fondului dominant poate la un moment dat să renunţe la servitute, iar neuzul poate să ducă la
stingerea ei.

• e). Servitutea este indivizibilă, deoarece grevează întregul fond aservit şi profită întregului fond
dominant, considerent pentru care în cazul imobilelor care au mai mulţi coproprietari
constituirea acesteia asupra fondului aservit nu este valabilă decât cu acordul tuturor, iar în ce
priveşte fondul dominant constituirea în folosul unuia dintre coproprietari profită şi celorlalţi,
chiar dacă nu au luat parte la constituire.

• 6.4 Constituirea servituţilor

• În cuprinsul art.756 din Codul civil sunt menţionate doar două moduri de constituire a
servituţilor, prin act juridic şi prin uzucapiune.

• 6.4.1 Constituirea servituţilor prin act juridic

• Constituirea dreptului de servitute poate să aibă loc prin convenţia părţilor sau prin testament,
iar convenţia părţilor poate să îmbrace forma unui act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

• Deoarece în ultima sa parte art.756 din Codul civil prevede că dispoziţiile în materie de carte
funciară sunt aplicabile în cazul servituţilor, convenţia părţilor trebuie să îmbrace forma
autentică pentru ca acest dezmembrământ să poată fi înscris în cărţile funciare ale celor două
fonduri. Pentru servituţile care au fost constituite până la intrarea în vigoare a noului Cod civil,
deci sub imperiul vechiului Cod civil, forma pe care trebuia să o îmbrace convenţia de constituire
era cea prevăzută de lege pentru validitatea actului respectiv.

• 6.4.2 Dobândirea servituţilor prin uzucapiune

• Pentru varianta de constituire prin uzucapiune art.763 din Codul civil dispune că orice servitute
se poate dobândi prin uzucapiune tabulară, iar prin uzucapiune extratabulară se pot dobândi
doar servituţile pozitive.

• Exercitarea dreptului de servitute

• Exercitarea servituţilor presupune stabilirea drepturilor şi obligaţiilor care revin proprietarilor

celor două fonduri.

• Cu titlu de principiu art.764 din Codul civil dispune că „Modul de exerciţiu al servituţii se
dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de servitute”, ceea ce duce la concluzia că în cazul
servituţii ce a fost constituită prin act juridic părţile sunt libere să stabilească modul în care va fi
exercitată. Dacă servitutea s-a dobândit prin uzucapiune exercitarea se face în modul şi condiţiile
şi în care proprietarul fondului dominant a înţeles să exercite actele de posesie asupra fondului
aservit.

• Cu toate acestea, în cuprinsul art.759 şi art.765-769 din Codul civil sunt menţionate câteva
obligaţii şi reguli generale privind exercitarea servituţilor.
• a). Obligaţii generale care revin celor doi proprietari de fonduri

• Proprietarului fondului dominant îi revin potrivit art.768 din Codul civil două obligaţii generale
negative, de a nu agrava situaţia fondului aservit şi de a nu-i produce prejudicii proprietarului
acestuia prin modul în care îşi exercită dreptul de servitute.

• La rândul lui şi proprietarului fondului aservit îi revine o obligaţie negativă prin art.767 al.1 prima
teză din Codul civil, de a se abţine de la orice act prin care ar putea să îl limiteze sau să îl
împiedice pe proprietarul fondului dominant în exercitarea servituţii.

• b). Obligaţii care pot să fie impuse proprietarului fondului aservit prin actul de constituire

• Prin intermediul art.759 al.1 din Codul civil legiuitorul recunoaşte părţilor care au convenit la
constituirea unei servituţi posibilitatea de a impune proprietarului fondului aservit obligaţii
suplimentare faţă de cele pe care le presupun în mod normal servituţile de aceeaşi natură, dar
numai dacă în acest fel se urmăreşte asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant. Un exemplu
în acest sens ar fi obligaţia pe care şi-o asumă proprietarul fondului aservit de a suporta
cheltuielile cu lucrările de întreţinere la calea de trecere pe care o foloseşte doar proprietarul
fondului dominant.

• În cel de al doilea aliniat al art.759 din Codul civil legiuitorul impune părţilor să noteze o astfel de
obligaţie suplimentară în cartea funciară, pentru ca să poată fi transmisă şi dobânditorilor
subsecvenţi ai fondului aservit, în felul acesta devenind o veritabilă obligaţie propter rem.

• c). Reguli privind exercitarea şi conservarea servituţilor

• În lipsa unei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant are dreptul să ia toate măsurile şi
poate să facă pe cheltuiala sa toate lucrările care sunt necesare pentru a exercita şi conserva
servitutea ce i-a fost recunoscută (art.765 al.1 Cod civil).

• Atunci când lucrările necesare pentru conservarea servituţii au profitat şi fondului aservit, potrivit
art.765 al.2 din Codul civil ambii proprietari sunt ţinuţi să suporte cheltuielile făcute cu acest
scop, proporţional cu avantajele pe care le obţin.

• Dacă la constituirea servituţii s-a convenit ca proprietarul fondului aservit să suporte cheltuielile
lucrărilor care sunt necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţii, iar acesta nu mai
doreşte sau nu mai poate să le facă faţă, art.766 din Codul civil îi recunoaşte dreptul de a se
exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în favoarea
proprietarului fondului dominant, fie în întregime, fie asupra părţii din fondul aservit care este
necesară pentru exercitarea servituţii.

• Pentru că în ultima parte a art.766 din Codul civil legiuitorul menţionează că dispoziţiile în
materie de carte funciară rămân aplicabile, tragem concluzia că renunţarea proprietarului
fondului aservit trebuie să îmbrace forma înscrisului autentic, doar acesta fiind apt pentru
radierea dreptului de servitute din cartea funciară.

• d). Reguli privind schimbarea locului de exercitare a servituţii

• Proprietarul fondului dominant are dreptul să îşi exercite servitutea aşa cum a convenit împreună
cu proprietarul fondului aservit, iar acesta din urmă este obligat prin art.767 al.1 prima teză din
Codul civil să nu facă nimic prin care l-ar putea limita sau împiedica în exercitarea dreptului.

• Această obligaţie negativă de abţinere este întărită în cea de a doua teză a art.767 al.1 din Codul
civil, legiuitorul interzicându-i proprietarului fondului aservit posibilitatea de a schimba starea
locurilor ori de a strămuta exercitarea servituţii în alt loc.

• Cu toate acestea, legiuitorul nu a dorit să excludă total dreptul proprietarului fondului aservit de
a cere schimbarea locului de exercitare a servituţii, recunoscându-i o astfel de posibilitate în cazul
în care face dovada că are un interes serios şi legitim în acest sens, dar numai în măsura în care
exercitarea rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant (art.767 al.2 Cod
civil).

• e). Reguli privind exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor

• În cuprinsul art.769 din Codul civil sunt prevăzute un număr de trei reguli care privesc cazurile în
care proprietarii celor două fonduri procedează la împărţirea acestora:

 - pentru ipoteza în care fondul dominant se împarte, servitutea va putea să fie exercitată pentru
uzul şi utilitatea fiecărei părţi rezultate, fără ca în acest fel situaţia fondului aservit să poată fi
agravată;

 - dacă fondul aservit este cel care se împarte, servitutea se va putea exercita pentru uzul şi
utilitatea fondului dominant pe toate părţile rezultate din împărţire, afară de cazul în care o astfel
de exercitare ar duce la agravarea situaţiei fondului aservit sau ar fi de natură să îi aducă
prejudicii proprietarului acestuia;

 - dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite
din fondul dominant ori dacă nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din
fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.

• Cu toate acestea, legiuitorul nu a dorit să excludă total dreptul proprietarului fondului aservit de
a cere schimbarea locului de exercitare a servituţii, recunoscându-i o astfel de posibilitate în cazul
în care face dovada că are un interes serios şi legitim în acest sens, dar numai în măsura în care
exercitarea rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant (art.767 al.2 Cod
civil).

• Stingerea servituţilor

• În principiu dreptul de servitute este unul perpetuu. Cu toate acestea în cuprinsul art.770-772 din
Codul civil sunt menţionate cauzele de stingere a servituţilor.

• Servituţile se sting pe cale principală potrivit art.770 al.1 din Codul civil prin radierea din cartea
funciară pentru una dintre următoarele cauze: consolidare, renunţarea proprietarului fondului
dominant, ajungerea la termen, răscumpărare, imposibilitate definitivă de exercitare, neuz timp
de 10 de ani şi dispariţia oricărei utilităţi.
• a). Prin consolidare servituţile se sting atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi
proprietar, fie proprietarul fondului aservit dobândeşte dreptul de proprietate asupra fondului
dominant sau invers, fie un terţ ajunge să dobândească proprietatea ambelor fonduri.

• b). Prin renunţarea proprietarului fondului dominant la servitute, care trebuie să îmbrace forma
unui înscris autentic pentru a fi înscrisă în cartea funciară, să fie expresă şi fără echivoc.

• c). Prin ajungerea la termen, atunci când constituirea servituţii s-a făcut prin act juridic, iar
proprietarii fondurilor au convenit asupra unei durate de timp pentru exercitare. În acest caz sunt
incidente şi dispoziţiile art.885 al.2 teza a doua din Codul civil, în conformitate cu care atunci
când drepturile reale se sting prin împlinirea termenului, prin deces ori prin încetarea existenţei
persoanei juridice nu este necesar consimţământul titularului dreptului.

• d). Prin răscumpărare, situaţie în care prin act juridic proprietarul fondului aservit cumpără
servitutea de la proprietarul fondului dominant.

• În legătură cu acest mod de stingere a servituţilor, în cuprinsul art.772 din Codul civil este
reglementat un caz special de stingere a servituţii de trecere. Proprietarul fondului aservit va
putea răscumpăra servitutea de trecere, cu efectul imediat al stingerii ei, atunci când există o
disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau
deprecierea care îi este provocată fondului său. Răscumpărarea poate avea loc prin acordul
părţilor, iar în caz de neînţelegere instanţa va putea suplini consimţământul proprietarului
fondului dominant. Instanţa va stabili preţul de răscumpărare prin raportare la vechimea
servituţii şi la schimbarea valorii celor două fonduri.

• e). Urmare imposibilităţii definitive de exercitare, care poate să aibă drept cauză pieirea
definitivă a unuia sau a ambelor fonduri (în practica judiciară s-a dispus stingerea unei servituţi
de trecere pentru a ajunge la fântână atunci când aceasta a secat definitiv).

• f). Prin neexercitarea prerogativelor pe care le presupune servitutea – neuz - timp de 10 de ani.

• În cuprinsul art.771 din Codul civil se menţionează că termenul de 10 de ani începe să curgă de la
data ultimului act de exercitare a servituţilor necontinue, ori de la data „primului act contrar” în
cazul servituţilor continue (spre exemplu, în cazul servituţii de trecere care este o servitute
necontinuă de la data ultimei treceri, iar în cazul servituţilor de a nu construi sau de a nu planta
care sunt servituţi continue de la data „primului act contrar”, care este momentul începerii
activităţii de construire sau de plantare).

• În caz de neuz, exercitarea servituţii de către unul dintre coproprietari ori de către uzufructuar
profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar (art.771 al.2 Cod civil.

• g). Prin dispariţia oricărei utilităţi a servituţii, atunci când starea de fapt care a impus
constituirea încetează să mai existe, astfel că devine inutilă menţinerea ei (spre exemplu cazul în
care s-a procedat la introducerea alimentării cu apă potabilă, investiţie care face inutilă
servitutea privind accesul la izvorul aflat pe terenul altuia).

• O altă cauză de stingere a servituţilor este menţionată în cuprinsul art.770 al.2 din Codul civil şi
priveşte exproprierea pentru o cauză de utilitate publică. Stingerea servituţilor într-un astfel de
 caz are loc cu ocazia exproprierii fondului aservit şi numai dacă menţinerea este contrară utilităţii
publice pentru care urmează să fie afectat fondul expropriat.

• Cu toate că legiuitorul nu a indicat în secţiunea alocată stingerii dreptului de servitute care sunt
celelalte cauze, mulţumindu-se să indice doar cauzele principale de stingere în art.770 al.1 din
Codul civil, în literatura de specialitate un astfel de efect a mai fost recunoscut şi în următoarele
cazuri:

 - urmare desfiinţării titlului pe baza căruia s-a constituit servitutea prin rezoluţiunea, anularea
sau revocarea acestuia;

 - prin renunţare la dreptul de proprietate asupra fondului aservit;

 - prin înţelegerea părţilor.

• Pentru că servituţile se constituie asupra unui fond pentru uzul sau utilizarea altui fond nu se pot
stinge prin moartea persoanei fizice sau prin încetarea, dizolvarea persoanei juridice.