Proprietatea comună pe cote-părţi forţată (sau perpetuă)

• 4.2.4.2.1 Noţiune şi specific

• Proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau perpetuă este acea formă de coproprietate care
are un caracter permanent şi forţat, fiind impusă independent de voinţa coproprietarilor
datorită naturii sau destinaţiei bunurilor, care nu pot să fie folosite decât în comun.

• Specificul acestei forme de coproprietate constă în:

 - starea de permanenţă impusă de natura sau de destinaţia bunurilor, care nu pot să fie folosite
decât de mai multe persoane împreună;

 - caracterul forţat impus de legiuitor, la care coproprietarii nu se pot opune, partajarea bunurilor
făcându-le improprii pentru destinaţia pe care o au;

 - caracterul accesoriu al bunurilor ce fac obiectul coproprietăţii, acestea existând doar pentru a
servi la normala folosinţă a unor bunuri ce fac obiectul proprietăţii exclusive, care în cadrul unei
astfel de relaţii ocupă locul bunului principal;

 - nu poate să aibă ca obiect decât bunuri individual determinate, iar nu şi universalităţi de

bunuri.

Regimul juridic comun

Exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune ce fac obiectul coproprietăţii forţate presupune
respectarea următoarelor reguli.

1. Fiecare coproprietar este liber să exercite atributul folosinţei asupra bunului comun, cu o dublă
condiţionare: să respecte destinaţia acestuia şi să permită şi celorlalţi coproprietari să exercite la rândul
lor acest atribut (art.647 al.1 Cod civil).

2. Pentru că bunul comun are un caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar
poate să dispună de cota sa parte din dreptul de proprietate numai odată cu exercitarea dreptului de
dispoziţie asupra bunului principal (art.647 al.2 Cod civil şi art.4 al.3 din Legea nr.196/2018).

Mai precis, cota-parte deţinută în stare de coproprietate forţată şi perpetuă nu poate să fie transmisă sau
grevată de sarcini reale separat de bunul principal, ci numai odată cu acesta, după cum nici înstrăinarea
bunului principal fără transmiterea dreptului de coproprietate asupra bunurilor comune accesorii nu este
posibilă. Dacă în actul de înstrăinare nu se face vorbire şi despre transmiterea cotei-părţi asupra bunului
folosit în regim de coproprietate forţată şi perpetuă, această cotă este considerată a fi transmisă în mod
automat, odată cu înstrăinarea bunului principal.

• Transmiterea cotei-părţi asupra bunului deţinut în stare de coproprietate forţată şi perpetuă sau
grevarea acesteia nu este condiţionată de solicitarea şi obţinerea acordului celorlalţi
coproprietari, deci coproprietarul o poate transmite în mod liber, deoarece deţine asupra
acesteia un drept exclusiv, sub acest aspect regimul juridic fiind asemănător celui recunoscut
bunului principal.

• 3. Coproprietarilor le revine obligaţia de a suporta cheltuielile pentru întreţinerea şi

conservarea bunului comun proporţional cu cota-parte pe care o deţin, iar dacă acesta are un
 caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte de contribuţie se stabileşte în
funcţie de întinderea bunului principal (art.647 al.3 Cod civil).

• 4. Coproprietarii îşi exercită atributul folosinţei asupra bunului comun ce face obiectul
dreptului de proprietate forţată în mod egal şi reciproc, mărimea cotelor-părţi fiind un aspect
lipsit de relevanţă. Dacă numai unul dintre aceştia exercită atributul folosinţei, o astfel de stare de
fapt nu duce la pierderea drepturilor celorlalţi coproprietari şi nici nu îi deschide celui care
foloseşte bunul comun calea pentru dobândirea lui exclusivă prin vreunul din modurile prevăzute
de lege.

• În principiu, partajul este inadmisibil în cazul coproprietăţii forţate (art.671 al.1 Cod civil).

• Cu toate acestea, în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
partajul este permis atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei comune
(art.671 al.2 Cod civil şi art.4 al.3 din Legea nr.196/2018), iar în celelalte cazuri de coproprietate
forţată partajul este posibil, dar numai prin bună învoială, partajul judiciar fiind exclus (art.671
al.3 Cod civil).

• 6. Coproprietatea forţată nu poate să aibă ca obiect mase de bunuri, ci numai bunuri individual
determinate.

• Cazurile de coproprietate forţată

• În cuprinsul art.646 din Codul civil sunt menţionate următoarele cazuri de coproprietate forţată:

• a). bunurile care sunt prevăzute art.649 Cod civil – respectiv părţile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente;

• b). bunurile care sunt prevăzute în art.660 Cod civil – respectiv zidurile, şanţurile şi oricare altă
despărţitură între două fonduri;

• c). bunurile care sunt prevăzute în art.687 Cod civil – respectiv bunurile deţinute în proprietate
periodică;

• d). bunurile care sunt prevăzute în art.1141 Cod civil – respectiv bunurile care constituie amintiri
de familie;

• e). bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

• f). bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

• g). orice alt bun comun prevăzut de lege.

• Din această ultimă categorie fac parte spre exemplu terenurile cu destinaţie forestieră şi clădirile
situate pe acestea, pentru care în temeiul Legii nr.1/2000 a fost reconstituit dreptul de
proprietate în favoarea unor forme asociative de persoane.

• Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente
• a). Reglementare

• Regimul juridic al coproprietăţii forţate asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente este stabilit prin art.648-659 din Codul civil, art.34-35 şi 37 din Legea locuinţei
nr.114/1996, art.14 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din
fondurile statului către populaţie, art.10 al.1-3 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe
şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice
sau bugetare de stat, art.40 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii şi Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari şi administrarea condominiilor.

• b). Noţiune

• Înţelesul noţiunii de coproprietate forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente este indicat de legiuitor în cuprinsul art.648 din Codul civil („Dacă într-o clădire
sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie
având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective,
nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. Părţile comune
sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul
art.546”) prin intermediul unui număr de trei criterii:

 - destinaţia întrebuinţării părţilor din clădire care se află în stare de coproprietate forţată, care
trebuie să constea în asigurarea folosirii spaţiilor de locuit sau cu altă destinaţie;

 - modul în care sunt întrebuinţate părţile din clădire care se află în stare de coproprietate
forţată, care trebuie să se facă în comun de către proprietarii spaţiilor de locuit sau cu altă
destinaţie;

 - forma de întrebuinţare a părţilor din clădire care se află în stare de coproprietate forţată,
respectiv ca bunuri accesorii în raport cu spaţiile de locuit sau cu spaţiile cu altă destinaţie care
constituie bunuri principale.

• Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi

administrarea condominiilor foloseşte pentru imobilele cu mai multe apartamente noţiunea de
condominiu, care potrivit art.2 lit.h este un imobil format din teren cu una sau mai multe
construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe sau
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după caz.

• c). Părţile comune dintr-o clădire care se află în stare de coproprietate forţată

• În cuprinsul art.649 din Codul civil sunt descrise următoarele părţi dintr-o clădire care constituie
părţi comune „în măsura în care prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel”:

 - terenul pe care se află clădirea, compus din suprafaţa construită şi din suprafaţa neconstruită
care potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei este necesară pentru a-i asigura o exploatare
normală;

 - fundaţia, curtea interioară, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre

proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi
subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
  - instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la
branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă,
canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;

 - alte bunuri care potrivit legii sau voinţei părţilor sunt în folosinţă comună;

 - coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii, pentru

coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

Reglementări privind părţile comune există şi în cuprinsul unor legi speciale

d). Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor

d.1). În legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă

Fiecărui coproprietar îi este recunoscut dreptul de a folosi în condiţiile acordului de asociere părţile
comune, cu obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia
clădirii. Dacă nu există un acord de asociere fiecare coproprietar îşi exercită dreptul de folosinţă în cadrul
regimului juridic general care este stabilit prin art.647 din Codul civil (art.653 Cod civil).

În cuprinsul art.38 al.2 din Legea nr.196/2018 este recunoscută şi posibilitatea ca aceste părţi comune să
fie utilizate de către terţe persoane, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, dacă obţin
aprobarea adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul
total al proprietarilor din condominiu şi al tuturor proprietarilor care vor fi direct afectaţi de vecinătate.

Utilizarea se poate face în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.

• În legătură cu modul în care sunt suportate cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi

exploatarea părţilor comune

• Cu putere de principiu art.654 din Codul civil prevede că suportarea acestor cheltuieli se face în
contextul stabilit de dispoziţiile legale sau de înţelegerea părţilor, iar în lipsa unor astfel de
dispoziţii sau de înţelegeri fiecare coproprietar suportă cheltuielile în proporţie cu cota sa
parte. Dacă unii dintre coproprietari folosesc exclusiv unele părţi comune, atunci doar aceştia
trebuie să suporte cheltuielile de folosire.

• Obligaţia de suportare a cheltuielilor comune revine fiecărui coproprietar, art.75 al.4 din Legea
nr.196/2018 dispunând în mod expres că niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de
la această obligaţie urmare renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună.
Persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la
etajul 1 din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de adunarea generală de la plata
cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului.

• În cuprinsul art.82-85 din Legea nr.196/2018 este indicat înţelesul unor cheltuieli şi modul de
suportare:

• d.3). În legătură cu obligaţia de conservare a clădirii

• Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel
încât clădirea să se păstreze în stare bună (art.655 Cod civil).

• d.4). În legătură cu obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunuri principale
 • Pentru efectuarea lucrărilor care sunt necesare în vederea conservării şi întreţinerii părţilor
comune coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile ce constituie bunuri
principale, iar dacă urmare accesului au înregistrat prejudicii au dreptul să fie despăgubiţi de
asociaţia de proprietari din fondul de reparaţii sau de proprietarul în interesul căruia au fost
efectuate lucrările (art.656 Cod civil şi art.31 al.1 şi 3 din Legea nr.196/2018).

• Dacă coproprietarii nu permit accesul în proprietatea lor pot să răspundă civil şi penal pentru
toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi (art.31 al.2 din Legea nr.196/2018).

• d.5). În legătură cu situaţia în care clădirea este distrusă

• Pentru astfel de situaţii art.657 din Codul civil prevede două categorii de reguli:

 - în cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai mare de jumătate
din valoarea ei, în lipsa unei înţelegeri comune orice coproprietar poate să solicite vânzarea la
licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat;

 - dacă au fost distruse părţi mai mici din clădire, coproprietarii trebuie să contribuie la refacerea
părţilor comune, proporţional cu cotele-părţi pe care le au, iar dacă unul sau mai mulţi
coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere sunt obligaţi să le cedeze celorlalţi cotele
lor părţi din dreptul de proprietate contra unui preţ care se stabileşte prin înţelegerea părţilor, iar
în caz de neînţelegere de o instanţă judecătorească.

• d.6). În legătură cu drepturile pe care le au proprietarii din condominiu în relaţia cu asociaţia de

proprietari

• Toţi proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au dreptul să participe la vot în adunarea

generală, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura
organizatorică a asociaţiei, să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea
asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia (art.27 şi 28
din Legea nr.196/2018).

d.7). În legătură cu schimbarea destinaţiei proprietăţii comune sau proprietăţii individuale şi alte
modificări constructive

Legea nr.196/2018 permite schimbarea destinaţiei proprietăţii comune dacă sunt îndeplinite cumulativ a
următoarelor condiţii:

- nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari;

- nu se împiedică folosirea în condiţii normale a condominiului de către toţi proprietarii;

- există un acord scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

- în prealabil sunt obţinute acordurile, avizele şi autorizaţiile necesare prevăzute de legislaţie (art.36 din
Legea nr.196/2018).

În legătură cu modificările constructive:

- este posibilă efectuarea unor modificări constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau
elemente de construcţie ale condominiului, amplasarea de mijloace publicitare pe faţada, terasa sau
învelitoarea imobilului, precum şi suspendarea acestora de stâlpi, pereţi, scări interioare cu acordul a
două treimi din membri ai asociaţiei de proprietari, între care şi al tuturor proprietarilor direct afectaţi, pe
baza autorizaţiei de construire dacă este cazul (art.39 din Legea nr.196/2018);

- este posibilă reamplasarea zidurilor care separă proprietăţile individuale dacă nu fac parte din structura
de rezistenţă a condominiului, dar numai cu acordului proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor
respective, baza unei expertize tehnice şi unei autorizaţii de construire (art.37 al.2 din Legea
nr.196/2018);

- este posibilă reamplasarea zidurilor dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună, care nu fac
parte din structura de rezistenţă a condominiului, pe baza unei expertize tehnice şi unei autorizaţii de
construire, dar numai prin modificarea acordului de asociere şi dacă prin aceste modificări nu sunt lezate
drepturile celorlalţi proprietari din condominiu (art.37 al.3 din Legea nr.196/2018);

 - dacă se doreşte modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului care se află în proprietate
comună este necesară întocmirea unui referat tehnic de specialitate şi obţinerea unei autorizaţiei
de construire, după ce în prealabil adunarea generală a aprobat necesitatea şi oportunitate
modificării cu votul majorităţii a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari
(art.37 al.6 din Legea nr.196/2018);

 - dacă unul sau mai mulţi proprietari din condominiu doresc modificarea instalaţiilor de
distribuţie a gazelor şi modificarea caracteristicilor puterii termice ale elementelor de încălzire în
interiorul proprietăţilor individuale este necesară aprobarea comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari şi acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate (art.37 al.7 din Legea
nr.196/2018).

• d.8). În legătură cu actele de dispoziţie care privesc cote-parte din părţile comune

• Deoarece cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în
raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal,
înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se poate face decât odată cu dreptul asupra spaţiului
care constituie bunul principal (art.651 Cod civil).

• e). Posibilitatea de atribuire a părţilor comune în folosinţa exclusivă a unora dintre proprietari

• Cu toate că părţile comune dintr-o clădire cu mai multe etaje sau apartamente sunt destinate a fi
folosite de toţi proprietari, în cuprinsul art.650 din Codul civil şi în art.43 din Legea nr.196/2018
este prevăzută o excepţie, posibilitatea ca astfel de părţi comune să fie atribuite în folosinţă
exclusivă unora dintre proprietari, fără ca acesta să fie un caz de încetare a coproprietăţii forţate.

• Atribuirea unor astfel de părţi comune în folosinţă exclusivă este posibilă dacă sunt întrunite
două condiţii:

 - prin atribuire nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari;

 - hotărârea este luată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor din
condominiu şi al cotelor-părţi indivize.

• Pe baza acordului tuturor proprietarilor între asociaţia de proprietari şi proprietarul căruia i se

atribuie în folosinţă exclusivă partea din proprietatea comună se încheie un contract pe o
perioadă de maximum 12 luni, care poate să fie reînnoit cu acordul ambelor părţi.
 • Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune

• Reglementat în cuprinsul art.660-666 din Codul civil, acest caz de coproprietate forţată are ca
obiect zidurile, şanţurile şi orice altă despărţitură dintre două fonduri vecine.

• Potrivit dispoziţiilor art.660 din Codul civil regimul juridic al despărţiturilor comune are
următorul specific:

• - instituire o prezumţie legală relativă de comunitate;

• - bunurile ce fac obiectul său sunt bunuri accesorii.

 Sub primul aspect, dacă dintr-un titlul de proprietate sau dintr-un semn de necomunitate nu
rezultă contrariul, ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, despărţiturile dintre două fonduri sunt prezumate a fi în proprietate comună a
vecinilor.

• Pentru toate aceste despărţituri există o condiţie esenţială, să se afle pe linia care desparte
două imobile învecinate, în caz contrar s-ar afla în proprietatea exclusivă a celui care deţine
fondul pe care sunt situate.

Sub cel de al doilea aspect, trimiterea pe care o face art.660 al.2 la art.651 din Codul civil are menirea să
califice despărţiturile comune ca fiind accesorii fondului principal, acesta fiind reprezentat de terenul
sau de construcţia pe limita căruia sunt amplasate. În consecinţă, cota-parte din dreptul de proprietate
asupra despărţiturilor comune nu se poate înstrăina sau ipoteca decât odată cu dreptul de proprietate
asupra fondului principal.

• Înţelesul termenului de semn de comunitate este explicat de legiuitor în cuprinsul art.661 din
Codul civil pentru fiecare dintre cele trei categorii de despărţituri comune:

• - există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi
perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt fond, situaţie în care zidul este prezumat a fi
în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama;

• - există semn de necomunitate a şanţului atunci când pământul este aruncat ori înălţat exclusiv
pe o parte, situaţie în care şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului
fondului pe care este aruncat pământul;

• - sunt considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a
fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

• Existenţa unor despărţituri comune presupune obligaţii şi drepturi pentru proprietarii vecini.

• În privinţa obligaţiilor:

 - vecinii sunt ţinuţi să îşi construiască despărţituri comune, art.662 al.1 din Codul civil
recunoscând oricărui vecin dreptul să îi oblige pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie
la construirea unei astfel de despărţituri;

 - dacă despărţitura constă într-un zid comun, în lipsa unor dispoziţii legale, unor reguli de
urbanism sau obiceiului locului, înălţimea acestuia se stabileşte de către părţi, dar fără a depăşi 2
metri (art.662 al.2 Cod civil);
  - vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate să dobândească un drept
de coproprietate asupra acesteia dacă plăteşte jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi
manoperei folosite şi jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită
(art.666 Cod civil);

 - coproprietarii sunt ţinuţi să suporte în comun cheltuielile care sunt ocazionate de întreţinerea şi
repararea despărţiturilor comune, contribuţia fiecăruia fiind proporţională cu dreptul pe care îl
are (art.663 al.1 Cod civil).

• În privinţa drepturilor (art.664-666 din Codul civil):

 - oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcţii ori să instaleze grinzi în zidul
comun, cu obligaţia de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul
acestuia de a sprijini construcţiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun (art.664 al.1
Cod civil);

 - coproprietarul are dreptul de a scurta până în jumătatea zidului grinzile care sunt puse de
vecinul său, în cazul în care ar dori să instaleze el însuşi grinzi ori să construiască un coş de fum în
acelaşi loc (art.664 al.2 Cod civil);

 - fiecare coproprietar are dreptul la înălţarea zidului comun, cu îndatorirea de a suporta singur
cheltuielile (art.665 al.1 Cod civil);

 - dacă se doreşte înălţarea, dar zidul nu rezistă unei astfel de operaţiuni, proprietarul care doreşte
să facă o astfel de lucrare este dator să reconstruiască zidul în întregime, luând din fondul său
suprafaţa necesară pentru a asigura grosimea zidului nou-ridicat, iar vecinul care nu a contribuit
la înălţare poate să dobândească coproprietatea porţiunii noi de zid dacă plăteşte jumătate din
valoarea actualizată a materialelor şi manoperei (art.665 al.2 şi 3 Cod civil).

• Coproprietatea forţată asupra bunurilor care constituie amintiri de familie

• Potrivit art.1141 din Codul civil constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut
membrilor familiei şi stau mărturie istoriei acesteia, cum ar fi corespondenţa, arhivele
familiale, decoraţiile, armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice
alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru familie.

• Regimul juridic al acestor bunuri este prevăzut în cuprinsul art.1142 din Codul civil, cele mai
importante reglementări fiind cele cuprinse în al.1 şi 4:

 - moştenitorii nu pot să iasă din indiviziune cu privire la bunurile care constituie amintiri de
familie decât prin partaj voluntar;

 - moştenitorul care păstrează astfel de bunuri (moştenitorul depozitar) poate să le revendice de

la cei care le deţin fără drept, dar nu poate să le înstrăineze, împrumute sau închirieze fără
acordul unanim al coindivizarilor.

• Dacă partajul prin bună învoială nu se poate realiza, toate aceste bunuri rămân în indiviziune.

Coproprietatea forţată asupra bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine
O altă categorie de bunuri care se află în stare de coproprietate forţată este prevăzută în cuprinsul
art.646 pct.2 din Codul civil, cele care sunt necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, fiind
situate pe linia de hotar, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele.

Astfel de bunuri se află în stare de coproprietate forţată deoarece:

- au caracterul unor bunuri accesorii, fiind necesare sau utile pentru folosirea normală a două imobile
vecine care sunt fonduri principale;

- se află pe linia de hotar, în caz contrar, respectiv dacă s-ar afla pe un fond şi ar folosi fondului vecin le-ar
fi aplicabil regimul juridic al servituţilor.

Bunurilor din această categorie li se aplică regimul juridic general pentru coproprietatea forţată.

Coproprietatea forţată asupra bunurilor comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri

Din această categorie fac parte potrivit art.646 pct.3 din Codul civil bunurile care sunt afectate utilizării a
două sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai
multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri, care nu se află pe
linia de hotar.

Astfel de bunuri nu se află pe linia de hotar, dar pentru că sunt destinate utilizării altor fonduri, clădiri sau
terenuri, sunt bunuri accesorii în raport cu acestea, motiv pentru care se află în stare de coproprietate
forţată.

În mod asemănător categoriei anteriore, le este aplicabil regimul juridic general al coproprietăţii forţate.

4.2.4.2.3.6 Proprietate comună forţată în cazul formelor asociative de proprietate

Existenţa formelor asociative de proprietate şi regimul bunurilor pe care le au în patrimoniu fac obiectul
art.46 din Legea fondului funciar nr.18/1991, art.26-28 din Legea nr.1/2000 cu privire la reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi forestiere şi art.63 din Hotărârea de Guvern
nr.890/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi
funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului
şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor

Formele asociative de proprietate care deţin bunuri în proprietate comună forţată sunt potrivit art.26 al.1
din Legea nr.1/2000: obştile de moşneni în devălmăşie, obştile răzeşeşti nedivizate şi composesoratele,
obştile de cumpărare, pădurile grănicereşti, pădurile urbariale, comunele politice, cooperativele, alte
comunităţi şi forme asociative.

În folosul membrilor acestor forme asociative sau a moştenitorilor s-a reconstituit dreptul de proprietate
şi s-au eliberat titluri de proprietate pentru terenurile cu vegetaţie forestieră, păşuni şi fâneţe.

• Reconstituirea dreptului de proprietate privată s-a făcut la cerere, pentru întreaga suprafaţă ce a
fost deţinută în proprietate şi pe vechile amplasamente (art.27 al.2 şi 21 din Legea nr.1/2000).

• Suprafeţele de teren pentru care a fost reconstituit dreptul de proprietate în folosul membrilor
sau a moştenitorilor acestora au un regim juridic specific bunurilor comune în indiviziune
forţată, deoarece potrivit art.28 al.5 din Legea nr.1/2000 rămân în proprietate indiviză pe toata
durata existentei lor.
 • Specific:

 - membrii formelor asociative care se află în devălmăşie sau indiviziune nu pot să îşi înstrăineze
propriile cote-părţi unor persoane din afara acestora (art.28 al.6 din Legea nr.1/2000);

 - terenurile acestor forme asociative nu pot să fie înstrăinate în nici un mod, în întregime sau în
parte (art.28 al.7).

• În cazul în care forma asociativă a fost în devălmăşie, fără specificarea cotei-părţi pentru fiecare
asociat deposedat, suprafaţa ce se restituie se stabileşte în cote-părţi egale (art.26 al.2ind.1 din
Legea nr.1/2000).

• Pentru ipoteza în care aceste forme asociative de proprietate se dizolvă, art.28 al.8 din Legea
nr.1/2000 prevede trecerea proprietăţii indivize în proprietatea publică a consiliilor locale în raza
cărora se afla terenurile.

• Încetarea coproprietăţii forţate

• De principiu, legiuitorul dispune în cuprinsul art.671 al.1 din Codul civil că sistarea stării de
coproprietate forţată este inadmisibilă, cu excepţia clădirilor cu mai multe apartamente sau
etaje, când partajul părţilor comune poate să fie cerut dacă au încetat să mai fie destinate
folosinţei comune (art.671 al.2 Cod civil) şi cazurilor în care asupra partajului se convine de bună
învoială (art.671 al.3 Cod civil).

• Proprietatea periodică

• 4.1 Cadrul legal şi noţiunea de proprietate periodică

• Cadrul legal pentru proprietatea periodică este constituit din dispoziţiile art.687-692 din Codul
civil.

• Cu toate că legiuitorul nu defineşte proprietate periodică, în cuprinsul art.687 din Codul civil îi
enunţă principalele elemente caracteristice: „Dispoziţiile prezentului capitol se aplică, în absenţa
unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv
atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale
de timp determinate, egale sau inegale”.

• Prin urmare, în cazul acestei proprietăţi legiuitorul a evidenţiat două aspecte esenţiale.

• În primul rând. Dispoziţiile legale care stabilesc regimul juridic al proprietăţii periodice sunt
obligatorii pentru cei care înţeleg să fie titularii acestui drept de proprietate, aceştia neputând să
stabilească de comun acord un alt regim juridic decât cel legal.

Pe de altă parte, din formularea textului rezultă că dispoziţiile din art.687-692 Cod civil constituie
dreptul comun care se aplică ori de câte ori prin alte dispoziţii legale nu se prevede un regim derogatoriu,
special.

• În al doilea rând. Titularii dreptului de proprietate periodică sunt mai multe persoane ce
exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil în intervale
de timp determinate, care pot să fie egale sau inegale.
• 4.2 Natura juridică

• În cuprinsul art.646 pct.1 din Codul civil legiuitorul califică în mod expres proprietatea periodică
ca fiind un caz de coproprietate forţată, deci dreptul de proprietate periodică este un drept de
proprietate comună forţată.

• 4.3 Trăsături caracteristice

• Trăsăturile caracteristice ale proprietăţii periodice, care permit diferenţierea mai ales de
proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită, sunt următoarele:

 - este o proprietate comună, deoarece dreptul de proprietate are mai mulţi titulari care exercită
atributul folosinţei în mod succesiv şi repetitiv;

 - dreptul de proprietate nu este deţinut în cote-părţi ideale ca în cazul coproprietăţii obişnuite,

ci pe intervale de timp determinate (fracţiuni temporale), care pot să fie egale sau inegale;

 - titularii dreptului de proprietate exercită atributul folosinţei asupra întregului bun în

materialitatea sa în mod exclusiv, în perioada de timp pe care o au la dispoziţie;

 - starea de coproprietate este forţată, art.671 al.3 din Codul civil interzicând în acest caz partajul
judiciar, coproprietatea putând să fie sistată numai prin intermediul unui partaj prin bună
învoială;

 - poate să aibă ca obiect atât bunuri imobile cât şi bunuri mobile.

• Exercitarea dreptului de proprietate periodică

• Titularii dreptului de proprietate periodică îi pot exercita oricare dintre atribute, însă într-un mod
specific, respectiv în cadrul unor intervale de timp.

• a). Folosinţa bunului şi actele de conservare

 În cuprinsul art.687 din Codul civil legiuitorul menţionează că titularii dreptului de proprietate
periodică se bucură de exercitarea atributului folosinţei, dar spre deosebire de proprietatea
comună pe cote-părţi obişnuită în cazul căreia coproprietari folosesc bunul în comun, cei care
deţin nu bun în regim de proprietate periodică îl folosesc în mod exclusiv, succesiv şi repetitiv, în
interiorul intervalelor de timp convenite.

 Deoarece în cuprinsul art.687 din Codul civil se face vorbire doar despre atributul folosinţei,
rezultă că titularii dreptului de proprietate periodică exercită împreună şi concomitent celelalte
atribute. Se desprinde o astfel de concluzie pentru că astfel de persoane chiar dacă nu exercită
atributul folosinţei sunt în continuare proprietarii bunului.

 Exercitarea atributului folosinţei presupune şi efectuarea unor acte de conservare. În legătură cu

acest aspect art.690 al.1 din Codul civil prevede că fiecare coproprietar este obligat să facă toate
actele de conservare, dar în aşa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze exercitarea
drepturilor celorlalţi coproprietari.

 Obligaţia efectuării actelor de conservare există atât în cazul reparaţiilor mărunte şi curente care
se impun datorită folosirii bunului zi de zi, cât şi în cazul reparaţiilor mari, cum ar fi reparaţiile
capitale care sunt necesare datorită uzurii bunului o perioadă mare de timp.
 • Costurile privind reparaţiile mărunte trebuie să fie suportate de fiecare coproprietar în intervalul
de timp ce îi revine, deoarece sunt în legătură cu uzura aferentă bunului în astfel de perioade.
Reparaţiile mari nu mai au o astfel de legătură, ele sunt rezultatul unei uzuri acumulate în timp,
astfel că cel care avansează cheltuielile care sunt necesare are dreptul să fie despăgubit de către
ceilalţi coproprietari.

 Atributul folosinţei presupune şi perceperea fructelor, fiecare coproprietar fiind îndreptăţit ca în

intervalul de timp în care foloseşte bunul să îi culeagă fructele. Pentru că art.689 al.1 din Codul
civil vorbeşte şi despre dreptul la închirierea bunului, coproprietarii vor putea să încaseze şi
chiriile aferente pentru intervalul de timp ce le revine.

 La sfârşitul intervalului de timp fiecare coproprietar trebuie să predea bunul celuilalt coproprietar
care este îndreptăţit să îl folosească în continuare.

b). Actele juridice de administrare şi de dispoziţie

Cu titlu de principiu art.689 al.1 din Codul civil dispune că orice coproprietar poate încheia, în condiţiile
legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi altele asemenea. Dacă unul dintre aceştia face acte
de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval
de timp, acestea nu sunt opozabile titularului cotei-părţi respective potrivit art.689 al.2 din Codul civil.

Dacă se doreşte efectuarea unor acte de administrare sau de dispoziţie în legătură cu întregul bun este
necesar acordul tuturor coproprietarilor.

Altfel, în cazul închirierii spre exemplu, contractul se va considera valabil încheiat doar pentru
intervalul de timp ce îi revine coproprietarului locator. La fel, înstrăinarea şi grevarea cu sarcini reale este
posibilă, dar numai sub aspectul cotei de timp pe care o are cel în cauză.

Dacă actele de dispoziţie sunt de natură materială şi presupun consumarea în tot sau în parte a
substanţei bunului, este necesar acordul tuturor coproprietarilor (art.690 al.2 Cod civil).

• c). Nerespectarea obligaţiilor de către coproprietari

 Nerespectarea obligaţiilor de către unul dintre coproprietari în legătură cu modul în care îşi
exercită dreptul de proprietate periodică face posibilă angajarea răspunderii la plata de
despăgubiri pentru coproprietarii ce au fost prejudiciaţi (art.691 al.1 Cod civil).

 Pentru cazurile în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii
periodice, art.691 al.2 din Codul civil prevede o sancţiune, posibilitatea ca cel vinovat să fie
exclus din proprietate.

• Excluderea se poate dispune prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat,

după ce în prealabil prin încheiere instanţa a verificat dacă sunt întrunite condiţiile excluderii şi s-
a pronunţat asupra cererii în sensul admiterii în principiu.

Pentru că o astfel de sancţiune nu îl poate lipsi pe cel aflat în culpă de valoarea aferentă cotei sale de
proprietate, după ce încheierea de admitere în principiu a rămas definitivă, în absenţa înţelegerii părţilor,
instanţa va stabili preţul vânzării silite pe bază de expertiză.

d). Acte procesuale privind exerciţiul dreptului de proprietate periodică

Deoarece titularii dreptului de proprietate periodică pot să încheie acte de administrare sau de dispoziţie
numai în legătură cu cota-parte aferentă intervalelor de timp ce le revin, coproprietarului prejudiciat i se
recunoaşte dreptul să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care a intrat în stăpânirea materială a
bunului comun în urma încheierii unui astfel de act cu nerespectarea intervalului de timp. Restituirea
posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu posibilitatea de a-i obliga la plata de
daune-interese pe cei care au participat la încheierea actului.

Fiecare coproprietar poate să stea singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune
privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare.

Hotărârile judecătoreşti care sunt pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor, iar
cele care sunt potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi.

• 4.6 Încetarea proprietăţii periodice

• Proprietatea periodică poate înceta:

 urmare dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi, care poate să fie unul
dintre ceilalţi coproprietari ori o terţă persoană (art.692 Cod civil);

 prin partaj voluntar (prin bună învoială), art.671 al.3 din Codul civil interzicând partajul judiciar;

 urmare pieirii bunului, situaţie care evident nu poate fi întâlnită în cazul imobilelor terenuri.