Universitatea ”Alexandru Ioan Cuza” din Iași

Facultatea de Drept
Anul universitar 2022-2023
Semestrul I

I. Informaţii generale despre curs

Titlul disciplinei: DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

Tipul disciplinei (impusă, opţională, facultativă): IMPUSĂ

II. Informaţii despre coordonatorul de disciplină

Nume şi titlul ştiinţific: Lector Dr. TUDURACHE DAN-CONSTANTIN

Contact e-mail: dan.tudurache@uaic.ro
Program consultaţii: conform pagină web

III. Condiţionări şi cunoştinţe pre-rechizite

Înscrierea la curs este condiţionată de parcurgerea cursurilor de Teoria Generală a Dreptului, Drept
roman, Drept civil. Partea Generală, Drept civil. Persoanele

Chestionar evaluare prerechizite

1. Constituie act juridic comutativ:

a) actul juridic cu titlu oneros la a cărui încheiere părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor lor;
b) actul juridic cu titlu oneros la a cărui încheiere părţile nu cunosc întinderea obligaţiilor, existând
şansa unui câştig şi riscul unei pierderi;
c) actul juridic cu titlu gratuit prin care dispunătorul procură un avantaj patrimonial altei persoane fără
a-şi micşora patrimoniul.

2. Obiectul obligaţiei:
a. îl reprezintă operaţiunea juridică convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul
drepturilor şi obligaţiilor contractuale
b. trebuie să fie absolut determinat
c. este prestaţia la care se angajează debitorul

3. Este absolută acea nulitate care sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic civil:
a) a unei condiţii de fond a actului juridic civil;
b) a unei condiţii de formă a actului juridic civil, condiţie cerută ad validitatem;
c) a unei norme care ocroteşte un interes general sau personal.

4. Contractul comutativ:
a. este contractul în care clauzele sale esenţiale sunt impuse ori sunt redactate de una din părţi
b. este contractul în care, la momentul încheierii sale, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este
certă, iar întinderea acestora este determinată ori determinabilă
c. este contractul care, prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel puţin uneia dintre părţi şansa
unui câştig şi o expune totodată la riscul unei pierderi ce depind de un eveniment viitor şi incert

5. Beneficiază de dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă:

a) succesorul cu titlu universal spre deosebire de succesorii cu titlu particular
b) creditorul chirografar

1
c) creditorul a cărui creanţă este garantată cu ipoteca legală asupra unui imobil
6. Contractele nenumite au următorul regim:
a. li se aplică numai dispoziţiile generale privitoare la contracte
b. li se aplică prevederile generale referitoare la contracte, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare,
regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult
c. li se aplică prevederile generale referitoare la contracte, nu şi regulile speciale privitoare la
contractul cu care se aseamănă cel mai mult

7. Dreptul de uzufruct este:

a) un drept personal;
b) un drept real accesoriu;
c) un dezmembrământ al dreptului de proprietate.

8. Dreptul de ipotecă:
a) nu conferă titularului dreptul de urmărire şi nici dreptul de preferinţă;
b) este un drept real accesoriu;
c) constituie un drept personal şi real principal

9. Principiul relativităţii efectelor contractului presupune:

a. una dintre părţi nu poate să pună capăt efectelor actului juridic prin voinţa sa exclusivă
b. contractul produce, ca regulă, efecte numai între părţi, el neputând să profite sau să dauneze unor
terţe persoane
c. îmbogăţirea fără justă cauză este subînţeleasă în contractele sinalagmatice cu executare succesivă

10. Contractul este valabil încheiat chiar dacă obiectul său:

a. nu este posibil la data încheierii actului, dar va fi posibil la o dată ulterioară
b. nu mai există la data încheierii contractului, dar existase anterior
c. nu poate fi determinat nici la data executării

IV. Obiectivele și competențele asigurate (identice cu cele menționate în Fișa Disciplinei)

1. Obiective:
Obiectivul general
Continuarea studiului Dreptului civil. Dobândirea cunoştinţelor relative la principiile şi regulile de
bază ale principalelor instituţii ale materiei Drepturilor reale
Obiectivele specifice
La finalizarea cu succes a acestei discipline, studenţii vor fi capabili să:
▪ Explice noţiunile şi regulile materiei.
▪ Descrie aplicarea regulilor juridice la cazurile practice.
▪ Utilizeze noţiunile şi regulile materiei.
▪ Analizeze teoriile elaborate în domeniu.

2. Competențe:
Competenţe profesionale
C1. Cunoaşterea, înţelegerea conceptelor, teoriilor şi metodelor de bază ale domeniului şi ale ariei de
specializare; utilizarea lor adecvată în comunicarea profesională.
C2. Utilizarea cunoştinţelor de bază pentru explicarea şi interpretarea unor variate tipuri de concepte,
situaţii, procese, proiecte etc. asociate domeniului.
C3. Aplicarea unor principii şi metode de bază pentru rezolvarea de probleme/situaţii bine definite,
tipice domeniului în condiţii de asistenţă calificată.
C4. Utilizarea adecvată de criterii şi metode standard de evaluare, pentru a aprecia calitatea, meritele
şi limitele unor procese, programe, proiecte, concepte, metode şi teorii.

2
C5. Elaborarea de proiecte profesionale cu utilizarea unor principii şi metode consacrate în domeniu.
Competenţe transversale
CT1. Executarea responsabilă a sarcinilor profesionale, în condiţii de autonomie restrânsă şi asistenţă
calificată.
CT2. Familiarizarea cu rolurile şi activităţile specifice muncii în echipă şi distribuirea de sarcini
pentru nivelurile subordonate.
CT3. Conştientizarea nevoii de formare continuă; utilizarea eficientă a resurselor şi tehnicilor de
învăţare pentru dezvoltarea personală şi profesională.

V. Structura cursului – pe unități de învățare, cu indicarea duratei de parcurgere

(identice cu cele menționate în Fișa Disciplinei)
Unitatea de învățare 1: Patrimoniul. - 2 ore
Unitatea de învățare 2: Posesia. Noţiune, elemente, dobândirea şi pierderea posesiei - 2 ore
Unitatea de învățare 3: Posesia. Calităţile şi viciile posesiei. Efectele posesiei - 2 ore
Unitatea de învățare 4: Teoria generală a dreptului de proprietate - 2 ore
Unitatea de învățare 5: Proprietatea publică - 2 ore
Unitatea de învățare 6: Modalităţile dreptului de proprietate. Proprietatea anulabilă şi proprietatea
rezolubilă - 2 ore
Unitatea de învățare 7: Modalităţile dreptului de proprietate. Proprietatea comună - 2 ore
Unitatea de învățare 8:. Dezmembrămintele dreptului de proprietate - 2 ore
Unitatea de învățare 9: Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Accesiunea - 2 ore
Unitatea de învățare 10:. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Uzucapiunea - 2 ore
Unitatea de învățare 11: Apărarea dreptului de proprietate - 2 ore
Unitatea de învățare 12:. Publicitatea imobiliară. Prezentarea generală a sistemelor de publicitate.
Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni - 2 ore
Unitatea de învățare 13: Publicitatea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr.
115/1938 - 2 ore
Unitatea de învățare 14: Publicitatea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr.
7/1996 şi Noul Cod civil - 2 ore

VI. Numărul și formatul lucrărilor de verificare pe parcurs

Două teste de evaluare a cunoştinţelor, prin lucrări scrise având subiecte cu caracter deschis.

VII. Metodele și instrumentele de evaluare

- Evaluare finală – examen scris: 50%

- Evaluare formativă continuă: 50%
Prezenţă cel puţin în proporţie de 70% la activităţile de seminar. Respectarea termenelor de
elaborare şi predare a temelor de seminar. Nota minimă de promovare este 5 atât pentru activitatea de
seminar, cât şi la evaluarea finală din cadrul sesiunii de examene. Obţinerea notei de promovare
pentru activitatea de seminar este condiţie pentru participarea la sesiunile de examene.

VIII. Bibliografie obligatorie și resurse suplimentare

Referinţe principale:
1) Adina Buciuman, Mihai David, Drept civil. Drepturile Reale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012.
2) Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a 4-a, Editura C.H. Beck, Bucureşti,
2021.

3
3) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a 4-a, revizuită şi actualizată,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2020.

Referinţe suplimentare:
1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura Graphix,
Iaşi, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaţii, legislaţie, Editura ALL, Bucureşti,
1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1996.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti,
1996.
5) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureşti, 2001;
6) Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001.
7) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.
8) Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.
9) Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil –
Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
10) Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013;
11) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.
12) Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2019.

4
Unitatea de învățare 1: Patrimoniul.

1. Noţiunea de patrimoniu. 2. Caracterele juridice ale patrimoniului. 3. Funcţiile

patrimoniului. 4.Teorii cu privire la patrimoniu.

Competenţe
Să se determine deosebirile dintre universalitatea juridică si universalitatea de fapt.
Să se identifice care sunt caracterele juridice ale patrimoniului.
Să se prezinte functiile patrimoniului.

1. Noţiunea de patrimoniu.
Noţiunea de patrimoniu nu avea o definiţie legală clară, precisă şi completă în Codul
civil. Un rudiment de definiţie, totuşi, poate fi sesizat în art. 1718 Cod civil în care, fără a fi
utilizat termenul de patrimoniu, se prevedea: „Oricine este obligat personal este ţinut de a
îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”.
Expresiile „îndatoririle sale” şi „cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi
viitoare” evocă ideea de universalitate sau totalitate, care există şi se menţine indiferent de
modificările ce intervin în conţinutul său.
Sarcina elaborării unei definiţii ştiinţifice a noţiunii de patrimoniu a constituit un
obiectiv important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridică distinctă, reprezintă
totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaţiilor patrimoniale care
aparţin unei persoane.
Termenul de patrimoniu putea fi întâlnit în diferite acte normative; de exemplu, textele
Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice şi ale O.G. nr. 26/2000 cu privire
la asociaţii şi fundaţii. Astfel, printre condiţiile de fond sau elementele constitutive ale oricărei
persoane juridice, dispoziţiile art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 prevedeau constituirea
sau existenţa unui „patrimoniu propriu şi autonom”, iar dispoziţiile art. 6 alin. (2) lit. f) din
O.G. nr. 26/2000 prevedeau necesitatea existenţei unui „patrimoniu iniţial al asociaţiei”. De
asemenea, termenul mai era folosit de legiuitorul român în aceleaşi acte normative, în textele
referitoare la reorganizarea, dizolvarea şi lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu era utilizat expres şi în unele dispoziţii ale Codului civil
român referitoare la separaţia de patrimonii pe care o puteau solicita creditorii unei succesiuni
şi legatarii cu titlu particular, dacă legatul avea ca obiect o sumă de bani, pentru a opri
confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu al moştenitorului cu
vocaţie universală. Procedând astfel, ei aveau dreptul de a fi plătiţi din valoarea activului
succesoral, fără a fi obligaţi să suporte concursul creditorilor proprii ai moştenitorului, ceea ce
ar fi avut loc dacă s-ar fi realizat confuziunea celor două patrimonii.
În cuprinsul articolului 187 din Noul Cod civil (NCC) se menţionează că orice
persoană juridică trebuie să aibă un patrimoniu propriu.
Drepturile şi obligaţiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse
clasificări în funcţie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificări este în
drepturi şi obligaţii patrimoniale şi drepturi şi obligaţii nepatrimoniale. Drepturile şi
obligaţiile patrimoniale sunt acelea care au un conţinut economic, adică pot fi evaluate în
bani. Dimpotrivă, drepturile şi obligaţiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economică şi,
deci, nu pot fi evaluate în bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale. Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate în două
moduri. În primul rând, fiecare drept şi fiecare obligaţie aparţinând unui subiect de drept civil
poate fi analizat sau analizată de sine stătător, separat, în propria sa individualitate, făcând

5
abstracţie de orice legătură cu celelalte drepturi şi obligaţii ale aceleiaşi persoane, adică ut
singuli.
Pentru înţelegerea şi definirea noţiunii de patrimoniu ne interesează însă cel de-al
doilea mod de abordare. Astfel, drepturile şi obligaţiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca
o totalitate sau „universalitate juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de
individualitatea unui drept şi fiecărei obligaţii în parte. Acest mod de abordare a drepturilor
şi obligaţiilor ne conduce la noţiunea de patrimoniu”.
Conform articolului 31 alin. (1) din Noul Cod civil (NCC) „Orice persoană fizică sau
persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce
pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia”.
Patrimoniul ca sumă de valori patrimoniale este alcătuit dintr-o latură activă şi alta
pasivă. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar
pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane.
Activul şi pasivul se găsesc într-o strânsă legătură, pentru motivul că aparţin uneia şi aceleiaşi
persoane. Este motivul pentru care s-a afirmat că patrimoniul poate fi considerat ca fiind un
adevărat cont curent al unei persoane în care sunt evidenţiate, pe de o parte, toate drepturile şi,
pe de altă parte, toate obligaţiile aparţinând unei persoane, a cărui valoare este supusă unor
fluctuaţii succesive, prin naşterea de noi drepturi şi obligaţii, precum şi prin modificarea şi
stingerea celor existente. Aceste schimbări valorice nu afectează existenţa şi identitatea
universalităţii sau patrimoniului.

2. Caracterele patrimoniului.
Patrimoniul prezintă anumite caractere juridice care îl definesc în raport cu alte entităţi
juridice.
A. Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o universalitate juridică
sau de drept deoarece a fost reglementat sau definit ca atare în art. 1718 Cod civil (art. 31 alin.
1 NCC). El exprimă valoarea tuturor drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care
aparţin unei persoane. Aşadar, patrimoniul se prezintă ca o entitate juridică independentă şi
distinctă de elementele sale componente. Astfel, drepturile şi obligaţiile patrimoniale, privite
în individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere, transformare, transmisiune, creştere,
stingere, micşorare). Aceste modificări au ca efect creşterea sau micşorarea activului şi
pasivului patrimonial, dar nu afectează existenţa patrimoniului, ca entitate juridică de sine
stătătoare.
Patrimoniul, înţeles ca universalitate juridică sau de drept, nu se confundă cu
universalitatea de fapt.
Spre deosebire de universalitatea juridică, o universalitate de fapt este un ansamblu
sau o grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută
de lege, cum ar fi: o turmă de animale, cărţile dintr-o bibliotecă, un buchet de flori etc. De
aceea, o universalitate de fapt nu are o existenţă independentă şi nici pasiv propriu. În cazul
înstrăinării bunurilor din universalitatea de fapt, obligaţiile născute în legătură cu acestea,
rămân fixate în patrimoniul înstrăinătorului; altfel spus, universalitatea de fapt nu permite o
transmisiune cu titlu universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate. Aşa se
explică faptul că prin înstrăinarea sau pieirea lor, în totalitate, universalitatea de fapt dispare.
În prezent, în Noul Cod civil, găsim o definiţie legală a universalităţii de fapt, în
alineatul (1) al articolului 541, unde se arată: „Constituie o universalitate de fapt ansamblul
bunurilor care aparțin aceleiași persoane și au o destinație comună stabilită prin voința
acesteia sau prin lege”. Potrivit dispoziţiilor alineatului al doilea al aceluiaşi articol, bunurile
care alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul unor acte sau
raporturi juridice distincte.

6
 B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi şi
obligaţii. Argumentarea actuală se găseşte în dispoziţiile art. 31 alin. (1) NCC.
C. Orice persoană are un patrimoniu. Existenţa unei persoane este de neconceput fără
un patrimoniu. Afirmaţia este valabilă atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru persoanele
juridice. Fiind subiecte de drept, ele au în mod necesar drepturi şi obligaţii.
Tot astfel, într-o relaţie inversă, existenţa patrimoniului nu poate fi concepută fără un
titular. Or, patrimoniul fiind alcătuit din drepturi şi obligaţii, el aparţine, fără îndoială, unei
persoane.
Conţinutul real al patrimoniului nu prezintă importanţă, deoarece el este o
universalitate caracterizată prin potenţialitate. Persoanele juridice şi persoanele fizice au
aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi şi obligaţii. Fiind o vocaţie, o potenţialitate,
patrimoniul, „chiar şi atunci când o persoană nu are nici o avere, ea are totuşi un
patrimoniu”. Nu există persoană care să nu aibă un minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparţine, atâta timp cât ea există ca
subiect de drept civil. Astfel, în ce priveşte persoanele fizice, deşi pot înstrăina un drept şi,
uneori, chiar şi o obligaţie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte
între vii, întregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauză de moarte, prin
succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului său.
Transmisiunea întregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar în cazul
încetării lor în urma reorganizării prin fuziune şi prin divizare totală. În cursul existenţei
persoanelor juridice este posibilă transmisiunea unei cote-părţi din patrimoniu în cazul
reorganizării lor, pe calea divizării parţiale sau desprinderii, către o persoană juridică existentă
sau care astfel se înfiinţează.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. O
persoană nu poate fi titulară a mai multor patrimonii. Argumentarea actuală se găseşte în
dispoziţiile art. 31 alin. (1) NCC.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Deşi unic, patrimoniul nu este în mod necesar unitar
sau indivizibil. Dimpotrivă, el este divizibil în două sau mai multe grupe sau mase de drepturi
şi obligaţii, fiecare având o anume destinaţie şi afectaţiune şi, pe cale de consecinţă, un regim
juridic distinct şi determinat.
Potrivit dispoziţiilor alineatului (2) al articolului 31 NCC, „Acesta poate face obiectul
unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege”.
În ce priveşte persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificată şi
prevăzută de lege în cazul soţilor. Astfel, dispoziţiile art. 30 şi urm. C. fam. reglementau
comunitatea matrimonială. În prezent, conform dispoziţiilor art. 339 NCC, „Bunurile
dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data
dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor”. Aşadar, patrimoniul unei persoane
căsătorite este divizat în: masa sau grupa drepturilor şi obligaţiilor proprii, pe de-oparte, şi
masa sau grupa drepturilor şi obligaţiilor comune, pe de altă parte, fiecare având un regim
juridic propriu. După urmărirea bunurilor proprii prevăzute de art. 340 NCC (art. 31 C. fam.),
în măsura necesară realizării drepturilor lor de creanţă, creditorii vor putea cere împărţirea
bunurilor comune (art. 353 alin. 2 NCC). Bunurile atribuite prin împărţire fiecărui soţ, în acest
caz, devin bunuri proprii (art. 353 alin. 3 NCC). Dimpotrivă, creditorii comuni ai soţilor pot
urmări, în primul rând, bunurile sau drepturile comune şi, numai după aceea, au dreptul să
urmărească şi bunurile proprii, în cazul în care nu şi-au putut realiza integral creanţele (art.
352 NCC). Într-o asemenea situaţie, pentru acoperirea datoriilor comune, soţii răspund
solidar, cu bunurile proprii, iar cel care a plătit datoria comună se subrogă în drepturile
creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dacă
lichidarea s-ar face la data plății datoriei

7
 La baza divizibilităţii patrimoniului pot sta şi alte raţiuni, cum ar fi apărarea
intereselor şi realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor moştenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. În cadrul unui
patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fără o prevedere expresă a legii.
În conformitate cu prevederile alineatului (3) al art. 31 NCC, „Patrimoniile de
afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziţiilor titlului IV al
cărţii a III-a, cele afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii
determinate potrivit legii”.
Dispoziţiile art. 32 alin. (1) NCC arată: „În caz de diviziune sau afectaţiune, transferul
drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta, în cadrul aceluiaşi patrimoniu,
se face cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi fără a prejudicia drepturile creditorilor
asupra fiecărei mase patrimoniale”. Transferul drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă
patrimonială în alta nu constituie o înstrăinare.
În conformitate cu dispoziţiile art. 33 alin. (1) NCC, „Constituirea masei patrimoniale
afectate exercitării în mod individual a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul
încheiat de titular, cu respectarea condiţiilor de formă şi de publicitate prevăzute de lege”.

3. Funcţiile patrimoniului.
Construcţia patrimoniului ca entitate juridică distinctă, de sine stătătoare, nu a fost şi
nu este un scop în sine. Dimpotrivă, noţiunea prezintă o deosebită importanţă practică,
deoarece patrimoniul îndeplineşte trei funcţii: gajul general al creditorilor; explică şi face
posibilă subrogaţia reală cu titlu universal; face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu
universal a drepturilor şi obligaţiilor.
1) Gajul general al creditorilor. Garanţia comună a creditorilor. Patrimoniul
constituie singura garanţie generală a tuturor creditorilor titularului său. Cu alte cuvinte,
debitorul răspunde faţă de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaţiilor pe care le are, cu
întregul patrimoniu. Această funcţie era consacrată expres în art. 1718 Cod civil, unde se
dispunea: „Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. În prezent, alineatul (1) al art. 2324
NCC arată: „Cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale mobile şi imobile,
prezente şi viitoare. Ele servesc drept garanţie comună a creditorilor săi”.
Aşadar, patrimoniul debitorului are, printre altele, funcţia de garanţie comună şi
proporţională a tuturor creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun şi nu se confundă cu dreptul de gaj,
garanţie specială a creditorilor gajişti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului de
creanţă, ce conferă titularului prerogative speciale în raport cu acelea recunoscute oricărui
creditor, şi anume: atributul de urmărire şi atributul de preferinţă.
Denumirea de gaj general ne sugerează că, în realitate, nu este vorba de gaj
propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile ce se află în patrimoniul
debitorului pentru a-şi realiza creanţele, fără a-l putea opri să le înstrăineze. Explicaţia rezidă
în împrejurarea că dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri individual determinate şi nu duce la
deposedarea debitorului de bunurile sale. El poartă asupra întregului patrimoniu, ca
universalitate. De aceea, schimbările care au loc în conţinutul patrimoniului, nu afectează
existenţa gajului general, chiar dacă îl micşorează, iar actele de înstrăinare încheiate de
debitor cu privire la bunurile sale, fără fraudă, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul
să le urmărească în patrimoniul terţilor. Aşadar, debitorul păstrează posesia bunurilor pe care
le are în patrimoniu, precum şi dreptul să le înstrăineze ori să dobândească altele. Pe cale de
consecinţă, creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în
momentul executării silite şi bunurile ce vor intra între timp, în acelaşi patrimoniu, până la
realizarea integrală a dreptului de creanţă.

8
 Între gajul general al creditorilor şi divizibilitatea patrimoniului există o strânsă
interdependenţă. Ori de câte ori patrimoniul unei persoane este divizat în două sau mai multe
grupe de drepturi şi obligaţii, creditorii săi pot urmări numai acele bunuri care fac parte din
grupa sau masa patrimonială în legătură cu care s-au născut creanţele lor. Chiar aşa fiind,
gajul este şi rămâne general, deoarece poartă asupra unei întregi grupe patrimoniale, şi este, în
acelaşi timp, specializat, fiindcă se limitează doar la activul patrimonial din acea grupă. Are
loc aşa numita specializare a gajului general al creditorilor.
Conform art. 2324 alin. (3) NCC, „Creditorii ale căror creanţe s-au născut în
legătură cu o anumită diviziune a patrimoniului, autorizată de lege, trebuie să urmărească
mai întâi bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Dacă acestea nu sunt suficiente
pentru satisfacerea creanţelor, pot fi urmărite şi celelalte bunuri ale debitorului”.
Pentru cazul în care patrimoniul divizat conţine o diviziune afectată exerciţiului unei
profesii autorizate de lege, în alineatul (4) al art. 2324 se precizează: „Bunurile care fac
obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exerciţiului unei profesii autorizate de lege
pot fi urmărite numai de creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu profesia
respectivă. Aceşti creditori nu vor putea urmări celelalte bunuri ale debitorului”.
2) Subrogaţia reală cu titlu universal. Cuvântul subrogaţie înseamnă înlocuire.
În dreptul civil, subrogaţia este două feluri: personală şi reală.
Subrogaţia personală constă în înlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic de
obligaţii civile cu o altă persoană. Analiza acestei operaţii juridice are loc la materia Teoria
generală a obligaţiilor civile (de exemplu, subrogaţia în drepturile creditorului prin plata
creanţei).
Subrogaţia reală este înlocuirea unei valori cu altă valoare, a unui lucru cu alt lucru şi
poate fi: subrogaţie reală cu titlu universal şi subrogaţie reală cu titlu particular.
A. Subrogaţia reală cu titlu universal înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu
altă valoare, în cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaţia este cu titlu universal, deoarece suntem
în prezenţa înlocuirii unei valori cu altă valoare, făcând abstracţie de individualitatea lucrului
care iese şi a celui care intră, în locul său, într-un anumit patrimoniu. Ea se produce automat,
fără ca o dispoziţie a legii să o prevadă expres. Explicaţia rezidă în faptul că patrimoniul este
o universalitate juridică, drepturile şi obligaţiile din conţinutul său nefiind privite ut singuli, ci
împreună, ca valori legate între ele, susceptibile de înlocuire cu alte valori, fără ca înlocuirea
să afecteze existenţa acestuia.
Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor
înlocuite.
Subrogaţia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu gajul general al
creditorilor. Având în vedere că debitorul îşi poate înstrăina bunurile pe care le are în
patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaţia reală cu titlu universal asigură conţinutul
gajului general, valoarea bunului înstrăinat fiind înlocuită cu valoarea primită în schimb. În
urma subrogaţiei, creditorii pot urmări bunul concret existent în patrimoniul debitorului lor la
data urmăririi.
Subrogaţia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităţii patrimoniului. Astfel,
în cazul unui patrimoniu divizat, înlocuirea valorii ieşite cu valoarea primită în schimb se
produce în cadrul acelaşi mase patrimoniale. În acest fel, se asigură menţinerea fiecărei grupe
de bunuri. Astfel, valoarea de înlocuire a unui bun comun al soţilor intră în masa bunurilor
comune, iar valoarea de înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soţi va intra în grupa
bunurilor proprii ale acestuia.
Importanţa practică a subrogaţiei cu titlu universal se relevă şi în cazul împărţirii unui
patrimoniu, precum şi atunci când se pune problema restituirii unui patrimoniu de către
moştenitorii aparenţi. Aşa, de pildă, în cazul sistării indiviziunii, în ipoteza în care bunurile ce
intră în alcătuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi împărţite în natură, se recurge la procedeul

9
înstrăinării lor, iar sumele de bani obţinute în acest fel, fiind prin excelenţă divizibile, iau
locul bunurilor înstrăinate în patrimoniul respectiv.
După cum este cunoscut, unul din efectele anulării hotărârii judecătoreşti declarativă
de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de către moştenitori
săi prezumtivi. Dacă însă, între timp, moştenitorii prezumtivi au înstrăinat o parte a bunurilor
din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor terţi de bună-credinţă, actele de înstrăinare vor
rămâne valabile, neputând fi anulate sau revocate. Locul bunurilor în patrimoniul de restituit,
este luat de sumele de bani primite de către succesorul prezumtiv de la terţii dobânditori.
B. Subrogaţia reală cu titlu particular. Subrogaţia reală cu titlu particular constă în
înlocuirea unui bun individual determinat, cu o altă valoare patrimonială, privite izolat ut
singuli. În cazul subrogaţiei reale cu titlu particular, la înlocuirea bunurilor care ies din
patrimoniu cu cele care intră, se ia în considerare regimul juridic special pe care îl au bunurile
care părăsesc patrimoniul; adică se are în vedere o situaţie specială a acestor bunuri, astfel că
bunurile care intră în patrimoniu preiau exact aceeaşi situaţie juridică.
Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, nefiind vorba de simpla înlocuire
a unei valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaţia reală cu titlu particular
poate exista numai dacă este prevăzută expres de lege. Înseamnă că ea nu operează automat.
Până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil, existau două cazuri reglementate de
lege:
a) art. 1721 Cod civil care prevedea: „Când un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile
vor fi asigurate în contra incendiului sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va
datora de către asigurator va trebui, dacă nu va fi cheltuită în reparaţia obiectului asigurat,
să fie afectată la plata creanţelor privilegiate şi ipotecate, după rangul fiecăreia din ele.
Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorată de către o a treia
persoană pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un privilegiu sau
ipotecă”.
Din analiza acestui text, rezultă că în situaţia în care un bun ipotecat, gajat sau grevat
de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau printr-o faptă ilicită,
ipoteca, gajul sau privilegiul special se strămută de drept asupra sumei de bani primită sau
cuvenită cu titlu de îndemnizaţie de asigurare sau, după caz, asupra despăgubirii primită de la
sau datorită de autorul prejudiciului.
Acest caz de subrogaţie reală cu titlu particular era prevăzut de lege în vederea apărării
intereselor creditorilor cu garanţii reale. Aceasta pentru motivul că orice drept real se stinge
prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul său. Aşadar, dacă un bun ipotecat, gajat
sau grevat de privilegiu special piere sau este distrus, dreptul real accesoriu se stinge. Ar urma
astfel ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat să fie prejudiciat, intrând în categoria
creditorilor chirografari, prin stingerea garanţiei sale reale. El ar fi lipsit de atributele de
urmărire şi preferinţă, fiind ameninţat de concursul celorlalţi creditori şi de o eventuală
insolvabilitate a debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprindea o normă de protecţie pentru creditorii din această
categorie, în care se prevedea că garanţia reală nu se stingea, ci era strămutată de drept asupra
indemnizaţiei de asigurare sau despăgubirii, după caz, ceea ce înseamnă că creditorul ipotecar,
gajist sau privilegiu special avea posibilitatea de a cere să i să plătească creanţa din suma
cuvenită proprietarului acelui bun. Astfel, nu era pus în situaţia riscantă de a suporta
concursul celorlalţi creditori ai debitorului său; şi
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică (text în vigoare şi în momentul de faţă), dispune că dreptul de ipotecă şi privilegiul
special imobiliar care grevează un imobil expropriat se strămută de drept asupra
despăgubirilor stabilite potrivit procedurii şi în condiţiile prevăzute de această lege.

10
 Noul Cod civil reglementează aceste cazuri de subrogaţie reală cu titlu particular sub
denumirea de strămutarea garanţiei. Articolul 2330 NCC are următorul conţinut: „(1) Dacă
bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma
datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare,
după rangul lor.
(2) Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii
pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de
proprietate stabilite prin lege”.
3) Transmisiunea universală şi cu titlu universal. Transmisiunea universală şi cu
titlu universal constă în transmiterea de la o persoană la alta a unui patrimoniu în întregul său
ori, după caz, a unei cote părţi sau fracţiuni matematice dintr-un patrimoniu. În lipsa
conceputului de patrimoniu ca entitate juridică distinctă, asemenea transmisiuni ar fi imposibil
de explicat.
Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu,
nefracţionat de la o persoană la persoană. Astfel, în cazul decesului unei persoane, întregul
patrimoniu succesoral poate fi cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaţie
universală, legală sau testamentară. De asemenea, transmisiunea universală intervine şi în
situaţia reorganizării persoanelor juridice prin absorbţie sau contopire, când întregul
patrimoniu al persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridică absorbantă (art.
235 alin. 1 NCC) sau, după caz, patrimoniile persoanelor juridice care fuzionează prin
contopire se transmit la persoana juridică ce se înfiinţează cu acest prilej (art. 235 alin. 2
NCC).
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmisiunea fracţionată a întregului
patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părţi
dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. În cazul persoanelor fizice, transmisiunea
cu titlu universal are loc numai la decesul lor, în situaţia când patrimoniul succesoral este
dobândit pe cote-părţi de către doi sau mai mulţi moştenitori legali sau testamentari cu vocaţie
universală. Este întâlnită şi la persoanele juridice cu prilejul reorganizării lor prin divizare
totală sau parţială.
Între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există deosebire sub aspect
calitativ. În ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o fracţiune dintr-un
patrimoniu, adică o universalitate sau cotă-parte dintr-o universalitate, alcătuită din activ şi
pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune
universală se dobândeşte totalitatea valorilor active şi pasive care alcătuiesc întreg
patrimoniuL, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobândeşte doar o fracţiune, o
cotă-parte matematică din aceste valori.

4. Teoriile despre patrimoniu.

Explicarea noţiunii de patrimoniu şi a caracterelor care îl definesc şi particularizează
ca entitate juridică distinctă a constituit o preocupare a literaturii de specialitate. Evoluţia
concepţiilor despre patrimoniu a fost strâns legată de fazele şi etapele de dezvoltare a
societăţii omeneşti moderne şi contemporane. Două teorii sau concepţii au fost reţinute de
doctrina juridică: teoria personalistă a patrimoniului sau patrimoniul-personalitate şi teoria
patrimoniului-scop sau de afectaţiune. Acestora li se adaugă o a treia teorie, cunoscută sub
denumirea de teoria mixtă sau eclectică.
a) Teoria personalistă sau a patrimoniului – personalitate. Teoria a fost elaborată în
spaţiul doctrinei juridice din Franţa, fiind acceptată, fără rezerve, până la sfârşitul secolului al
XIX-lea.
Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalităţii
umane. S-a afirmat că patrimoniul este emanaţia personalităţii umane şi expresia puterii

11
juridice cu care este investită orice persoană. Aşadar, patrimoniul este strâns legat de persoana
fizică.
Datorită legăturii dintre patrimoniul şi persoană fizică, patrimoniul ar avea, potrivit
acestei concepţii, următoarele caractere sau trăsături specifice:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine, fiind inalienabil;
- o persoană poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar şi indivizibil.
Această construcţie juridică a corespuns pe deplin realităţilor şi intereselor economice
existente înainte de sfârşitul secolului al XIX-lea, când întreprinderile aveau forma
întreprinderilor individuale şi a societăţilor de persoane. Caracterul indivizibil al
patrimoniului a constituit explicaţia şi fundamentul posibilităţii angajării răspunderii
nelimitate a întreprinzătorilor, cu întreaga lor avere, faţă de creditorii întreprinderii, fără a fi
limitată la capitalul acelei întreprinderi sau, după caz, la părţile sociale ale societarilor. Numai
în aceste condiţii, deţinătorii de capital financiar erau dispuşi să acorde credite diferiţilor
întreprinzătorilor.
Teoria personalistă a explicat modul de funcţionare a întreprinderii comerciale sub
forma comerciantului persoană fizică, precum şi răspunderea asociaţilor în societăţile în nume
colectiv şi a asociaţilor comanditaţi în societăţile în comandită.
Revoluţia industrială accentuată în ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a generat
procesul obiectiv de concentrare a capitalurilor. Urmare a acestui fapt devin tot mai
numeroase întreprinderile de capital sub forma societăţilor anonime, pe acţiuni. Specificul
societăţilor anonime constă în aceea că, la înfiinţarea şi funcţionarea lor, identitatea şi
calităţile asociaţilor nu au nici o importanţă. Adeseori, ei nici nu se cunosc.
Capitalul societăţilor este constituit din acţiuni liber cesibile sau transmisibile.
Răspunderea acţionarilor este limitată doar la valoarea acţiunilor pe care le deţin din capitalul
societăţii.
În aceste condiţii, regula indivizibilităţii patrimoniului şi caracterul său unitar nu mai
corespundeau realităţii şi nevoilor social-economice. Admiterea divizibilităţii patrimoniului
determinată de limitarea răspunderii acţionarilor, la început propusă, a sfârşit prin a fi
proclamată şi susţinută de doctrina juridică. Regula diviziunii patrimoniului a permis astfel
crearea condiţiilor pentru toate persoanele de a participa, în calitate de acţionari, cu părţi, cu
valori din patrimoniul lor, la două sau mai multe societăţi comerciale, ştiind că răspunderea,
faţă de creditorii fiecărei societăţi este limitată doar la întinderea aportului la capitalul social.
În concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la rezultate
dăunătoare. Este motivul pentru care în dreptul francez au fost elaborate procedee de ocolire a
principiului indivizibilităţii patrimoniului, printre care cel mai important este procedeul
ficţiunii. Conform acestui procedeu „întrucât patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat, se
vor crea atâtea persoane câte mase de bunuri distincte se doreşte a se avea. Aceste persoane
nu se vor naşte şi nu vor trăi decât în scopul de a susţine un patrimoniu. Dacă un comerciant
vrea să desfăşoare două activităţi comerciale şi să afecteze fiecăreia numai o parte din
averea sa, va crea două persoane juridice.” În acest fel, va realiza ceea ce a dorit: „ alături
de patrimoniul său civil, el va avea, în fapt unul sau mai multe patrimonii comerciale”.
b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune. Datorită inconvenientelor sale
practice, în unele ţări europene ale căror coduri civile au fost adoptate în ultimii ani ai
secolului al XIX-lea sau în secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a fost
abandonată, fiind înlocuită cu teoria patrimoniului-scop, în care se susţine existenţa
patrimoniului ca universalitate de drepturi şi obligaţii, independent că aparţine sau nu unei
persoane.
Teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune a fost elaborată în dreptul german, fiind
preluată şi de doctrina juridică din alte ţări şi chiar în cea franceză. Potrivit acestei teorii,

12
ideea că numai persoanele pot avea un patrimoniu, nu este riguros exactă, deoarece
patrimoniul există ori de câte ori anumite bunuri sunt afectate unui scop, fără ca pentru
existenţa lui să fie nevoie de crearea unei persoane juridice. Noţiunea de persoană sau de
personalitate juridică şi noţiunea de patrimoniu trebuie separate. Personalitatea juridică nu se
confundă cu patrimoniul, care trebuie să rămână ceea ce este: o universalitate de drepturi şi
obligaţii afectate unui scop comun. Aşa se explică faptul că una şi aceeaşi persoană poate
avea două sau mai multe patrimonii, un patrimoniu general şi unul sau mai multe patrimonii
speciale. Existenţa fiecărui patrimoniu este dependentă de scopul, de afectaţiunea pe care
persoana respectivă a dat-o unei anumite mase din bunurile sale. În conţinutul său vor intra şi
datoriile născute în legătură cu bunurile în cauză şi cu realizarea scopului căruia ele au fost şi
sunt afectate.
În concluzie, unitatea drepturilor şi obligaţiilor nu depinde de apartenenţa lor la o
anumită persoană, ci de ideea de scop sau afectaţiune. Orice universalitate de drepturi şi
obligaţii patrimoniale reunite între ele printr-o legătură intelectuală, afectate fiind unui scop
comun, poate constitui un patrimoniu independent, cu o existenţă separată de patrimoniul
general şi de celelalte patrimonii speciale, ale aceleaşi persoane, fiecare cu activul şi pasivul
său.
Teoria corespunde realităţilor şi nevoilor practice ale economiei de piaţă tot mai
complexe, permiţând lărgirea posibilităţilor întreprinzătorilor de a participa cu acţiuni sau
părţi speciale la mai multe societăţi comerciale, însoţită de limitarea răspunderii pentru
datoriile fiecărei societăţi la capitalul afectat activităţii acesteia. Teoria patrimoniului de
afectaţiune a permis explicarea funcţionării societăţilor de capitaluri.
Cu toate acestea, teoria este criticabilă deoarece ignoră cu desăvârşire existenţa
persoanei ca subiect de drept. Deşi, patrimoniul nu poate fi confundat cu capacitatea de
folosinţă, totuşi, în mod necesar, el trebuie să aparţină unei persoane. Numai persoanele pot
avea drepturi şi obligaţii. Drepturile şi obligaţiile sunt de neconceput fără a aparţine unui
subiect de drept. Or, pornind de la această concepţie, se consideră că persoanele juridice sunt
simple patrimonii impersonale, care nu aparţin nimănui, ci scopului, afectaţiunii sau
destinaţiei pentru care au fost constituite.
c) Teoria mixtă sau eclectică. Ambele teorii prezintă, pe lângă indiscutabile avantaje,
şi importante neajunsuri. Acesta este şi motivul pentru care în literatura noastră juridică au
fost formulate tendinţe care ne permit să afirmăm posibilitatea admiterii şi construcţiei unei
alte teorii, preluând unele dintre elementele ce alcătuiesc conţinutul celorlalte două concepţii.
Astfel, din teoria patrimoniului-personalitate trebuie reţinute afirmaţiile că patrimoniul
aparţine obligatoriu unei persoane şi că orice persoană are un singur patrimoniu. Unicitatea
patrimoniului nu exclude divizibilitatea lui. De asemenea, raportându-se la teoria
patrimoniului de afectaţiune, este necesar să reţinem şi ideea de scop sau afectaţiune, pentru a
demonstra că patrimoniul unei persoane fizice sau juridice, deşi unic, poate fi divizat.

Întrebări
Care este structura patrimoniului?
Prezentati rolul caracterelor juridice ale patrimoniului în definirea functiilor pe care le
îndeplineste patrimoniul.
Prezentati teoriile elaborate asupra patrimoniului si influenta acestora asupra
functionării patrimoniului.

13
Unitatea de învățare 2: Posesia. Noţiune, elemente, dobândirea şi pierderea posesiei

1. Noţiunea şi elementele posesiei. 2. Dobândirea şi pierderea posesiei. 3. Calităţile şi

viciile posesiei. 4. Efectele posesiei.

Competenţe
Să se identifice sensurile termenului de posesie.
Prezentarea modurilor de dobândire si de pierdere a posesiei, precum si modului în
care se realizează dovada posesiei

1. Noţiunea şi elementele posesiei.

Codul civil român în art. 1846 alin. 2, reproducând întocmai cuprinsul art. 2228 Cod
civil francez, a definit posesia astfel: „Posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea unui
drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.
Această definiţie a fost criticată ca fiind inexactă şi incompletă. S-a spus că este
inexactă sau greşită din două motive. În primul rând, pentru că posesia este considerată a fi
„deţinerea unui lucru”. S-a susţinut că termenul deţinere este impropriu pentru a desemna
posesia, dat fiind că sensul său ne duce la ideea de detenţie precară. În al doilea rând, definind
posesia ca fiind „sau folosirea de un drept”, legiuitorul ar săvârşit o greşeală, deoarece între
posesie şi existenţa unui drept nu există o concordanţă necesară. Astfel, de multe ori este
posibil să existe posesie, fără însă ca posesorul să aibă un drept asupra lucrului pe care-l
posedă, cum ar fi posesia bunurilor furate sau a celor găsite.
Definiţia a fost considerată incompletă, deoarece în formularea ei se are în vedere doar
elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă referiri şi la elementul psihologic,
intenţional „animus”, constând în intenţia posesorului de a se comporta ca proprietar sau
titular al altui drept real.
Criticile ce au fost aduse definiţiei legale a posesiei nu sunt întemeiate, dat fiind că
prin „deţinerea unui lucru”, legiuitorul a dorit să se refere la posesia sub nume de proprietar
(plecând de la ideea că proprietatea ca drept corporal, prin plenitudinea atributelor, se
confundă cu însuşi bunul), iar prin sintagma „folosirea de un drept”, a dorit să înţeleagă
posesia sub nume de titular al unui alt drept real (dezmembrământ al proprietăţii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.
Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care
constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană
asupra unui bun, cu intenţia sau voinţa de a se comporta faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar
sau titular al altui drept real.
Posesia ca stare de fapt, constând în stăpânirea materială a unui bun poate prezenta trei
forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui drept real, posesia sub
nume de titular al unui drept real şi detenţia precară.
În Noul cod civil, definiţia posesiei se găseşte în articolul 916 alin. (1), în conformitate
cu care „Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar”.
Alineatul al doilea al aceluiaşi articol precizează: „Dispoziţiile prezentului titlu se
aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa posesorului care se comportă ca un titular al altui
drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie”. Este firească excluderea drepturilor
reale de garanţie, dat fiind că pentru acele cazuri în care constituirea garanţiei reale presupune
deposedarea debitorului (constituitorului garanţiei – cauţiunea reală atunci când cel ce
constituie garanţia e o altă persoană decât debitorul principal - ), creditorul devine numai un
detentor precar al bunului asupra căruia este constituită garanţia.

14
 Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existenţa posesiei sunt necesare două
elemente: unul material – corpus – şi altul psihologic, intenţional – animus.
a) Elementul material sau corpus constă în totalitatea faptelor materiale de stăpânire,
transformare şi folosinţă exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus se poate
materializa şi în anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire la acel bun, cum
sunt: comodatul, locaţiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge chiar să încheie acte de
dispoziţie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprimă fără nici o îndoială intenţia lui
de a se comporta faţă de bun ca şi cum ar fi titular al dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenţional sau animus, constă în intenţia sau voinţa celui
care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar ori în
calitate de titular al unui alt drept real.
Existenţa elementului animus nu presupune şi existenţa convingerii posesorului că ar
fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta înseamnă că pot exista atât posesori de
bună-credinţă cât şi posesori de rea-credinţă.
Detenţia precară. Detenţia precară se aseamănă cu posesia printr-un element comun.
Astfel, atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o putere fizică asupra unui
lucru, fiecare având elementul corpus. În schimb, detentorul precar se deosebeşte de posesor,
sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deţine lucrul cu intenţia de a se comporta
ca proprietar sau titular al unui alt drept real. Deci, detenţiei precare îi lipseşte elementul
animus domini sau animus sibi habendi.
Detenţia, prin opoziţie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o
situaţie juridică bine definită. Ea rezultă, întotdeauna, dintr-un titlu - convenţional, legal sau
judiciar – în temeiul căruia detentorul este îndreptăţit să exercite puterea asupra unui lucru.
Detentorul exercită o stăpânire în conformitate cu dreptul din care decurge. Au calitatea de
detentori: depozitarul, locatarul, comodatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii cu privire la
bunurile celor aflaţi sub ocrotirea lor, etc.
Detenţia precară era definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispunea: „ Actele ce
exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari,
depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a acestuia, nu
constituie o posesiune sub nume de proprietar.
Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinţă a proprietarului său.”
Deci, specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de
elementul intenţional, psihologic al posesiei. Stăpânirea materială a lucrului se exercită pentru
altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.
În Noul Cod civil, articolul 918, cu nota marginală Cazurile care nu constituie posesie,
arată în alineatul (1): „Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar,
precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de
superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare
coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă
persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl
stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia”.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei.

Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulativă a celor două
elemente - corpus şi animus -. Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi exercitat fie
personal de către posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul, depozitarul,
mandatarul, comodatarul etc. În ce priveşte animus, fiind un element de natură psihică, în
principiu, trebuie să fie prezent, direct şi nemijlocit, în persoana posesorului. El nu se poate
dobândi şi exercita prin altul. De la această regulă se admite o singură excepţie; astfel,

15
persoanele lipsite de capacitatea de exerciţiu dobîndesc şi exercită elementul intenţional al
posesiei prin reprezentanţii lor legali. Conform art. 917 alin. (2) NCC, „Persoanele lipsite de
capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”.
Dobândirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a intra în
stăpânirea unui lucru al altuia, fie că îl scoate din posesia posesorului anterior, fie că lucrul a
fost abandonat. Posesia mai poate fi dobândită printr-un act juridic de transmisiune de la
posesorul anterior.
Se pune întrebarea dacă detenţia precară poate sau nu să fie intervertită (transformată
din interior) în posesie. Art. 1857 Cod civil instituia principiul potrivit căruia detentorul
precar „nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse,
calitatea unei astfel de posesii”.
Totuşi, art. 1858 Cod civil reglementa patru cazuri de excepţie când era posibilă
transformarea detenţiei precare în posesie utilă, prin intervertirea titlului. De asemenea, în art.
1855 Cod civil se prevedea că cel care „a început a poseda pentru altul, se presupune că a
conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrară”; dacă se vorbeşte de o probă
contrară conservării calităţii de detentor precar, înseamnă că poate avea loc transformarea
acestei calităţi. În conformitate cu dispoziţiile art. 919 alin. (2) NCC, „Detenţia precară,
odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale”.
Cazurile de intervertire a detenţiei care constituie în acelaşi timp moduri de dobândire
a posesiei, reglementate de dispoziţiile art. 1858 din Codul de civil, sunt următoarele:
a) când deţinătorul unui bun dobândeşte cu bună-credinţă, de la o terţă persoană, alta
decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun (art. 1858
pct. 1 Cod civil). De pildă, chiriaşul cumpără bunul pe care acesta-l deţine cu acest titlu de la
o altă persoană decât locatorul, crezând că terţul a devenit între timp proprietarul bunului
respectiv. Detentorul precar, în exemplul nostru chiriaşul, trebuie să fie de bună-credinţă,
adică să nu fi cunoscut că vânzătorul nu este proprietarul bunului.
Cazul de intervertire este menţinut în Noul Cod civil, în art. 920 alin. (1) lit. a), unde
se prevede: „dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate
cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului”;
b) când deţinătorul bunului neagă, prin acte de rezistenţă, existenţa raportului
obligaţional în temeiul căreia era obligat a stăpâni bunul pentru altul şi nu pentru sine, adică
fără animus domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil). Asemenea acte de
rezistenţă pot consta în: refuzul comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost împrumutat pe
motiv că se consideră proprietarul său; refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite în
depozit, pentru acelaşi motiv; notificarea pe care chiriaşul o trimite proprietarului bunului ce
i-a fost închiriat, prin care îi aduce la cunoştinţă că nu-i mai recunoaşte această calitate şi că
refuză să plătească chiria în continuare etc.
Cazul de intervertire este menţinut în Noul Cod civil, în art. 920 alin. (1) lit. b), unde
se prevede: „dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă
neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar”. În
continuare, textul face precizarea că „în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai
înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului”. Dispoziţia este una
menită a proteja pe titularii de drepturi reale în raport cu detentorii lor, dat fiind că
producându-se intervenirea numai la împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului
(indiferent de momentul la care a survenit actul de rezistenţă), numai de la momentul prevăzut
de fraza a doua de la lit. b) a art. 920 alin. (1) NCC, ar putea să curgă un termen de prescripţie
achizitivă;
c) când deţinătorul strămută posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ
de proprietate, la altul care este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 3 Cod civil). Terţul

16
dobânditor cu bună-credinţă începe să stăpânească pentru sine, având posesia utilă asupra
bunului.
Cazul de intervertire este menţinut în Noul Cod civil, în art. 920 alin. (1) lit. c), unde
se prevede: „dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă”;
d) când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dacă succesorul
universal este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de intervertire a
detenţiei în posesie a declanşat o serie de discuţii în literatura de specialitate, unii autori
considerând că textul nu are aplicare, iar alţi autori apreciind că textul s-ar referi la situaţia
moştenitorului care dobândind o succesiune, crede că un bun deţinut de către de cujus cu titlu
precar, se afla în proprietatea acestuia.
Considerăm că trebuie făcută distincţie între succesiunea legală şi succesiunea
testamentară.
În cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu universal a
bunului către un succesor de bună credinţă, nu se produce intervertirea detenţiei în posesie,
deoarece moştenitorul, fiind succesorul defunctului, succede atât drepturile, cât şi obligaţiile
autorului său, deci şi obligaţia de restituire a lucrului. În mod normal, succesorul universal nu
ar trebui să aibă mai multe drepturi decât cel despre a cărui moştenire este vorba. A permite
transformarea detenţiei în posesie, urmare a dobândirii unei succesiuni, înseamnă a recunoaşte
succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nouă, de posesor, pe care defunctul n-a
avut-o şi, prin urmare, nu putea să i-o transmită. Apreciem că succesorul legal poate dobândi
posesia dar nu în temeiul cazului de intervertire a detenţiei de la pct. 4. al art. 1858 din Codul
civil, ci în temeiul cazului de la pct. 2. din acelaşi articol, adică prin actul de rezistenţă la
exerciţiul dreptului posesorului.
În cazul succesiunii testamentare, considerăm că are aplicare acest caz de intervertire a
detenţiei în posesie, pentru că ipoteza legală presupune transmisiunea printr-un act universal;
existând un legat universal sau un legat cu titlu universal care se referă la un anumit bun
deţinut de către de cujus numai cu titlu precar, legatarul de bună credinţă va dobândi posesia
asupra acelui bun.
În mod regretabil, în Noul Cod civil nu a mai fost prevăzut acest caz de intervertire a
posesiei; dacă, în privinţa succesiunii testamentare, condiţiile în care ar putea activa sunt
foarte stricte, aplicarea lui ar fi fost mai întâlnită în privinţa procedeelor de reorganizare a
persoanelor juridice, unde se întâlnesc transmisiuni universale şi transmisiuni cu titlu
universal mijlocite de actele juridice ale reorganizării persoanelor juridice.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente ale sale, ceea
ce are loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon, când posesorul părăseşte
bunul cu intenţia de a renunţa la posesiunea lui.
Posesiunea se pierde şi prin pierderea unuia dintre cele două elemente. Astfel,
elementul material al posesiei se pierde atunci când bunul a intrat în stăpânirea altei persoane,
de pildă, prin furt. Elementul intenţional se pierde atunci când posesorul înstrăinează lucrul
respectiv, iar dobânditorul îl închiriază înstrăinătorului. Prin aceasta, fostul posesor se va
transforma într-un simplu detentor precar, deoarece, deşi stăpâneşte material lucrul – are
corpus -, el o face sub nume de chiriaş şi nu de proprietar sau titular al unui alt drept real.
Această operaţie juridică poartă denumirea de constitut posesor.
În Noul Cod civil, într-o manieră lipsită de orice sistematizare, în articolul 921, se
arată că „Posesia încetează prin: a) transformarea sa în detenţie precară; b) înstrăinarea
bunului; c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de
renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil; d) pieirea bunului; e) trecerea
bunului în proprietate publică; f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau

17
municipiului, după caz, conform art. 889 alin. (2); g) deposedare, dacă posesorul rămâne
lipsit de posesia bunului mai mult de un an”.
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existenţa posesiei, este necesar să fie dovedită
existenţa celor două elemente. Elementul material, element obiectiv al posesiei, este uşor de
dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, proba elementului psihologic, intenţional, este
mult mai dificilă. De aceea, legea a instituit două prezumţii legale care se completează
reciproc:
a) prezumţia de neprecaritate, dedusă din elementul material al posesiei. Astfel, art.
1854 Cod civil, prevedea: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de
proprietar, dacă nu este probat ca a început a poseda pentru altul”. Simpla dovadă a faptului
material al stăpânirii unui lucru, atrage calificarea acestei stări ca fiind posesie sub nume de
proprietar. În Noul Cod civil, găsim această prezumţie în alineatul (1) al art. 919, în
conformitate cu care „Până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat
posesor”; şi
b) prezumţia de neintervertire de titlu, reglementată de dispoziţiile art. 1855 din Codul
civil, în conformitate cu care când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a
conservat această calitate, dacă nu este probă contrarie. Proba contrarie acestei prezumţii
constă tocmai în demonstrarea împrejurării că a avut loc intervertirea detenţiei în posesie. În
Noul Cod civil, găsim această prezumţie în alineatul (2) al art. 919, în conformitate cu care
„Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii
sale”.

Întrebări
Definiţi posesia sub nume de titular al dreptului de proprietate ori al altui drept real si
efectuaţi comparaţii cu celelalte forme ale posesiei.
Prezentaţi prezumţiile cu privire la posesie şi raportul acestora cu intervertirea
posesiei.

18
Unitatea de învățare 3: Posesia. Calităţile şi viciile posesiei. Efectele posesiei

Competenţe
Să se descrie calitătile si viciile posesiei.
Să se prezinte efectele posesiei.

3. Calităţile şi viciile posesiei.

Calităţile posesiei. Posesia unui bun există din momentul în care sunt întrunite cele
două elemente: corpus şi animus. Dar pentru a produce efectele sale juridice, posesia trebuie
să fie utilă. Şi ca să fie utilă, posesia este necesar să îndeplinească anumite calităţi. Aceste
calităţi erau prevăzute de art. 1847 Cod civil, unde se dispunea: „Ca să se poată prescrie, se
cere o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar...”
Alături de aceste calităţi, literatura de specialitate şi practica judiciară aprecia că, pentru a fi
utilă, posesia trebuia să mai aibă o calitate, să fie neechivocă.
Art. 1847 Cod civil, prevedea, printre altele, ca posesia să fie „neîntreruptă” şi „sub
nume de proprietar”. În literatură s-a considerat că acestea nu ar constitui calităţi ale posesiei,
a căror lipsă să o vicieze. S-a susţinut că întreruperea posesiei are ca efect înlăturarea oricăror
efecte ale acesteia şi că odată cu întreruperea, dispare sau încetează însăşi posesia. De
asemenea, s-a considerat că faptul că o posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de
titular al unui alt drept real, ar însemna că este vorba de o simplă detenţie precară. Cel care
stăpâneşte bunul nu are elementul psihologic al posesiei, adică animus domini sau animus sibi
habendi, astfel că detenţia precară a fost considerată mai mult decât un viciu al posesiei. S-a
spus că este lipsa sau absenţa însăşi a posesiei. Noul Cod civil nu mai prevede întreruperea şi
precaritatea ca vicii ale posesii.
Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaţiile inverse ale
calităţilor sale. Viciile posesiei astfel cum erau discutate în perioada de aplicare a Codului
civil, sunt: discontinuitatea, întreruperea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea şi echivocul.
În Noul Cod civil se arată în art. 922: “(1) În afara situaţiilor prevăzute de lege, nu
poate produce efecte juridice decât posesia utilă.
(2) Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba
contrară, posesia este prezumată a fi utilă”.
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, „posesia este discontinuă
când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale”. Rezultă că
posesorul nu trebuie să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie continuă
şi deci, utilă. Este suficient ca actele de stăpânire să se exercite cu regularitate normală, după
natura bunului. Aşadar, intermitenţele nu exclud continuitatea. Discontinuitatea are caracter
temporar, adică ea durează până când actele de stăpânire devin regulate şi normale. De
asemenea, este un viciu absolut, deoarece poate fi invocată de către orice persoană care
interes să paralizeze sau să anihileze efectele posesiei.
Art. 923 NCC arată: „Posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu
intermitenţe anormale în raport cu natura bunului”.
B. Întreruperea posesiei. Întreruperea posesiei are loc în acele împrejurări în care se
produce întreruperea cursului prescripţiei achizitive. De exemplu, dacă posesorul este şi
rămâne lipsit de stăpânirea lucrului, cel puţin un an, prin faptul adversarului (proprietarul în
contra căruia se exercită posesia) sau prin faptul unui terţ.
Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea posesiei un şir neîntrerupt de ani; altfel
spus, posesia se exercită an după an de către acelaşi posesor. Perioadele sale de posesie nu
sunt separate de perioade mai mari de un an, în care o altă persoană să fi stăpânit imobilul.
Continuitatea şi neîntreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod civil
instituia o prezumţie legală relativă de continuitate şi neîntrerupere, în sensul că „posesorul

19
actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că posedat
în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrarie”. În raport de
acest text, pentru a invoca prescripţia achizitivă, pentru posesorul actual este suficient să facă
dovada că a posedat în două momente: la începutul perioadei de posesie şi în momentul la
care se poartă judecata cu proprietarul în contra căruia a curs prescripţia. Revine adversarului
sarcina de a demonstra că între aceste două momente ar fi intervenit fie cauze de
discontinuitate, fie cauze de întrerupere a posesiei.
Cum am precizat mai sus, în Noul Cod civil, nu mai este prevăzut acest viciu al
posesiei; într-adevăr, întreruperea nu este a posesiei, ci a cursului prescripţiei achizitive.
C. Violenţa. Potrivit art. 1847, posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică. În art.
1851 Cod civil se prevedea că: „Posesia este tulburată când este fundată sau conservată prin
acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”. Deci pentru a fi neviciată, utilă,
posesia trebuie să fie începută şi menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă. De
asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta că posesia poate fi tulburată, atât prin violenţă
activă, cât şi prin acte de violenţă pasivă, săvârşite de către posesor în apărare. Faţă de această
situaţie, literatura de specialitate a susţinut, în unanimitate, că violenţa pasivă din partea
posesorului, când este tulburat în posesie de către un terţ, nu constituie viciu al posesiei. O
soluţie contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate fi obligat să suporte
consecinţele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către o altă persoană.
Fără a contrazice opinia majoritară, considerăm că legiuitorul este foarte exigent cu
posesorul, impunând ca acesta să aibă o atitudine fermă, adică să reprime orice fapt prin care i
s-ar contesta posesia. Astfel, dacă posesorul este victima unor violenţe, chiar dacă prin
exercitarea unor violenţe pe care le săvârşeşte în stare de legitimă apărare ajunge să păstreze
posesiunea, pentru ca aceasta să nu fie afectată de viciul violenţei, trebuie să promoveze
acţiunea posesorie specială împotriva tulburătorului.
În Noul Cod civil, viciul violenţei a primit următoarea definiţie în art. 924: „Posesia
este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau
morală, care nu au fost provocate de o altă persoană”.
Violenţa este un viciu temporar, fiindcă în momentul în care încetează, posesia devine
utilă, şi relativ, ceea ce înseamnă că poate fi invocă numai de către persoana din partea sau
împotriva căreia a fost exercitată.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevedea că posesia trebuie să fie, printre
altele, publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor. Reversul acestei calităţi este
clandestinitatea. Art. 1852 Cod civil preciza: „posesiunea este clandestină când posesorul o
excercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”.
De regulă, clandestinitatea viciază posesia bunurilor mobile; în privinţa imobilelor este mai
dificil de realizat o posesie clandestină.
Conform dispoziţilor art. 925 NCC, „Posesia este clandestină, dacă se exercită astfel
încât nu poate fi cunoscută”.
Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar. Dispoziţiile alineatului (2) al art.
926 NCC arată în mod firesc: „Numai persoana faţă de care posesia este tulburată sau
clandestină poate invoca aceste vicii”.
E. Precaritatea. Detenţia precară era definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispunea:
„Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de
locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a
acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.
Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinţă a proprietarului său.”

20
 Detentorul precar posedă pentru altul, adică nu sub nume de proprietar. Detenţia
precară este întotdeauna conformă dreptului din care decurge, spre deosebire de posesie care
poate fi şi contrară dreptului.
Categoriile de detentori precari, în conformitate cu prevederile art. 1853 din Codul
civil sunt următoarele:
a) cei care deţin în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul: locatarii, depozitarii,
uzufructuarii, comodatarii etc. De menţionat că uzufructuarul şi ceilalţi titulari de drepturi
reale, altele decât dreptul de proprietate, sunt detentori precari faţă de proprietarul lucrului,
dar faţă de terţi sunt posesori, exercitând o posesie ce corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune. Şi în acest caz, situaţia
coproprietarului este caracterizată de relativitate: faţă de ceilalţi coproprietari, coproprietarul
care deţine singur bunul indiviz, în conformitate cu starea de indiviziune, este un detentor
precar, iar faţă de terţi, este un posesor;
c) cei care deţin lucrul cu îngăduinţa proprietarului: o rudă care este găzduită o
perioadă de timp; proprietarii fondurilor vecine care, în virtutea relaţiilor de bună vecinătate,
intră pe o altă proprietate pentru a executa lucrări de întreţinere a imobilului propriu.
F. Echivocul. După cum s-a putut observa, în art. 1847 Cod civil, unde erau
enumerate calităţile posesiei, nu era prevăzut şi faptul că aceasta trebuie să fie neechivocă.
Totuşi, necesitatea existenţei calităţi a fost evidenţiată şi subliniată în practica instanţei
supreme. De asemenea, s-a precizat că o posesie echivocă nu este o posesie utilă. Deci,
echivocul, deşi neprevăzut expres şi nedefinit de legea civilă, era considerat un viciu al
posesiei.
S-a spus că posesia este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă posesorul are
sau nu are elementul intenţional animus domini sau animus sibi habedi. S-a arătat că
echivocul există atunci când două sau mai multe persoane săvârşesc acte de stăpânire asupra
unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinctă. De asemenea, în cazul
coproprietăţii, dacă unul dintre coproprietari săvârşeşte singur acte de stăpânire asupra
bunului comun, nu se poate şti cu certitudine că le-a făcut cu voinţa de a se comporta ca
proprietar exclusiv sau, pur şi simplu, în calitatea sa de titular doar al unei cote-părţi din
dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pildă, în cazul coproprietăţii, el poate fi
invocat numai de către ceilalţi copărtaşi, şi temporar, în sensul că posesia devine utilă în
momentul în care există convingerea că posesorul întruneşte şi elementul animus.
Considerăm că, în mod corect, autorii Codului civil nu au menţionat calitatea posesiei
de a fi neechivocă şi nu au inclus echivocul în lista viciilor posesiei, dat fiind că toate acele
împrejurări pe care literatura juridică şi practica judiciară le menţionează ca situaţii de echivoc
al posesiei, sunt tratate de către cod la viciul precarităţii. Aplicarea corectă a prezumţiilor
reglementate de dispoziţiile articolelor 1854 şi 1855 din Codul civil înlătură orice dubiu cu
privire la elementele posesiei, şi nu poate conduce la situaţii în care să nu se poată cunoaşte
intenţia cu care se stăpâneşte bunul.

4. Efectele posesiei.
Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează, potrivit legii civile, importante
efecte juridice. Deşi, începe prin a fi o stare de fapt contrară dreptului, în anumite condiţii,
uneori prin luarea în considerare a duratei sale, posesia ajunge să fie recunoscută de către lege
şi să i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt următoarele:
a) posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
b) posesorul de bună credinţă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele
bunului pe care îl posedă;
c) posesia este apărată prin acţiunile posesorii;

21
 d) dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sau prescripţie achizitivă, şi
prin posesia de bună-credinţă, în ce priveşte bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau prescripţia
achizitivă va fi prezentată în capitolul destinat abordării modurilor generale de dobândire a
dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, iar dobândirea proprietăţii asupra
mobilelor prin posesia de bună-credinţă va fi tratată în materia acţiunii în revendicare.
Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului. Posesia creează o
aparenţă a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde, de
cele mai multe ori, existenţei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este în
aparenţă proprietarul său. Prin urmare, până la proba contrară, posesorul este prezumat a fi
proprietarul bunului care-l posedă. De altfel, în acest sens, art. 1854 Cod civil prevedea:
„posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probă
că a început a poseda pentru altul”. În Noul Cod civil, prezumţia de proprietate este
menţionată în alineatul (3) al art. 919, unde se menţionează că „Până la proba contrară,
posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară„.
Beneficiind de această prezumţie, în caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat
în judecată, nu este ţinut să aducă şi alte probe pentru a dovedi că este proprietarul acelui bun.
Revine reclamantului sarcina de a demonstra că este titularul unui drept de proprietate; în
cazul în care reclamantul nu face această dovadă şi nu răstoarnă prezumţia de proprietate ce
operează în favoarea pârâtului-posesor, acţiunea va fi respinsă.
Prezumţia de proprietate ce operează în favoarea posesorului poate fi absolută sau
relativă. Astfel, atunci când se exercită, cu bună-credinţă, asupra unui bun mobil, în favoarea
posesorului operează o prezumţie absolută „juris et de jure” de proprietate. Dispoziţiile art.
1909 alin. (1) Cod civil, respectiv dispoziţiile art. 937 alin. (1) NCC, în sinteză, prevăd că
posesia de bună-credinţă asupra unui bun mobil valorează titlu de proprietate.
În cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate este relativă sau juris tatum,
deoarece poate fi răsturnată prin probă contrară.
Prezumţia de proprietate încetează să opereze în toate situaţiile în care se face dovada
că posesorul este de rea-credinţă.
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe care îl
posedă. Prin fructe înţelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror obţinere şi
percepere nu se alterează sau consumă substanţa bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale,
industriale şi civile. În conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din
care fac parte, se cuvin proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege
fructele în proprietate constituie un element al atributului de folosinţă care intră în alcătuirea
conţinutului juridic al dreptului de proprietate.
De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepţie. Astfel, art.
485 Cod civil prevede că posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele
produse de bunul care-l posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bună credinţă acela
care „posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărei vicii nu-i
sunt cunoscute”. Deci, componentele bunei-credinţe sunt: existenţa titlului şi necunoaşterea
de către dobânditorul bunului frugifer a viciilor acestuia.
Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este necesară o
singură condiţie şi anume să fie de bună-credinţă. Titlul ce se invocă de către posesor nu este
un element separat de buna-credinţă, ci intrinsec acesteia, de natură a o justifica. De aceea,
titlul nu trebuie, aşa cum prevede textul art. 486 Cod civil, să fie neapărat „translativ de
proprietate”. El poate fi şi un titlu „declarativ de drepturi”; ceea ce contează este ca
posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la
perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de dobândire de la un neproprietar; b) titlul
lovit de nulitate (considerăm că poate fi vorba doar de nulitatea relativă nu şi de nulitatea

22
absolută); şi c) titlul putativ (un act juridic ce nu există în realitate, ci doar în convingerea
posesorului, convingere care îi este creată de elemente obiective a căror dovadă poate fi
efectuată – de exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca urmare a
informaţiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire este
vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).
În Noul Cod civil, în art. 948 se arată: „(1) Posesorul de bună-credinţă dobândeşte
dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
(2) Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor. Fructele
civile percepute anticipat revin posesorului în măsura în care buna sa credinţă se menţine la
data scadenţei acestora.
(3) În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se
apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în
rectificare.
(4) În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea
că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de
ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-
credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”.
Condiţia bunei-credinţe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul prezintă
titlul, element intrinsec al acesteia, buna credinţă se prezumă până la proba contrară. Această
prezumţie era instituită prin dispoziţia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, în sensul că: „Buna-
credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleargă rea-
credinţă”. În Noul Cod civil, prezumţia bunei credinţe este conţinută de dispoziţiile art. 14
alin. (2): „Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară”.
În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună credinţă din
momentul în care aceste vicii (ale titlului - s.n.) îi sunt cunoscute”; corespondent alineatul (4)
fraza a II-a din art. 948 NCC. Aşadar, pentru ca posesorul să poată dobândi fructele în
proprietate este necesar ca la data perceperii lor să fi fost de bună-credinţă. El nu se mai
bucură de acest beneficiu cu privire la fructele percepute după momentul în care a cunoscut
viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat să restituie proprietarului, împreună cu
bunul, toate fructele percepute, din momentul în care a devenit de rea-credinţă, sau valoarea
lor, precum şi fructele nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinţă în momentul în care este somat
printr-o notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.
Posesorul de rea-credinţă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el este obligat
să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate
sau neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăţirii fără justă cauză, proprietarul este
obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de rea-credinţă toate
cheltuielile necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau
obţinerea fructelor. Ba mai mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinţă are
de drept de retenţie asupra fructelor, în limita creanţei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil (art. 948 NCC) este inaplicabilă atunci când cineva
posedă cu bună-credinţă un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică.
Posesia de bună-credinţă nu poate paraliza acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate
publică, formă a dreptului de proprietate care este absolut imprescriptibilă. Prin urmare,
posesorul de bună-credinţă va fi obligat să restituie, împreună cu bunul, toate fructele produse
de către acesta, percepute sau nepercepute. În măsura în care le-a consumat, este îndatorat să
achite valoarea lor în bani.
Apărarea posesiei prin acţiuni posesorii. Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni în
justiţie prin care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să

23
redobândească posesia atunci când a pierdut-o. Aşadar, ele au ca scop restabilirea situaţiei de
fapt existente anterior tulburării sau deposedării.
Acţiunile posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii deoarece prin ele se apără o stare
de fapt, posesia, fără a se pune în discuţie căreia dintre părţile din proces îi aparţine dreptul de
proprietate sau alt drept real asupra acelui bun. De aceea, sub aspectul posibilităţilor de
dovadă, acţiunile posesorii prezintă avantaje indiscutabile faţă de acţiunile petitorii. Astfel,
posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uşor de dovedit prin orice mijloc de probă.
Dimpotrivă, în cazul acţiunilor petitorii trebuie să fie dovedită o stare de drept, probă care, aşa
cum vom vedea, este foarte dificilă, aproape imposibilă.
După cum s-a arătat, acţiunea posesorie îşi are justificarea, în primul rând, în faptul că,
de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stări de drept. Apărând posesia ca stare de fapt,
în ultimă instanţă, se apără însuşi dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului. De
asemenea, apărarea posesiei împotriva oricărei tulburări, chiar din partea adevăratului
proprietar, se justifică şi prin aceea că într-o ordine juridică precum a noastră, nici unei
persoane nu-i este permis, indiferent de motive, să-şi facă dreptate singură. Pentru aceasta
trebuie să solicite concursul organelor de stat competente.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, deoarece pot fi introduse împotriva oricărei
persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe
posesor de bunul său. Sub Codul civil, acţiunile posesorii erau acţiuni imobiliare. Prin urmare,
ele puteau fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra imobilelor. În materie
mobiliară, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bună-credinţă echivalând cu titlul de
proprietate, posesorul era întotdeauna şi proprietarul bunului mobil. Se spunea că posesoriul
se confundă cu petitoriul. Astfel că pentru apărarea dreptului de proprietate puteau fi utilizate
numai acţiunile petitorii, îndeosebi acţiunea în revendicare.
Acţiunile posesorii erau reglementate în art. 674-676 din Codul de procedură civilă de
la 1865. Aceste texte prevedeau două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală,
denumită în complângere, şi acţiunea posesorie specială sau în reintegrare (reintegranda).
În prezent, acţiunile posesorii sunt reglementate în Noul Cod civil, în cuprinsul
articolelor 949-952.
A. Acţiunea posesorie generală sau în complângere. Acţiunea posesorie generală
poate fi denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să înceteze orice
tulburare a posesiei, cu excepţia cazului când posesorul este tulburat ori deposedat prin
violenţă.
Tulburările în posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt constă în orice act
material prin care se încalcă posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului,
fără a avea în acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept constă într-un act judiciar
sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenţie contrară posesiei unei alte persoane, cum
ar fi somaţia pe care o terţă persoană o trimite unui chiriaş căruia îi pune în vedere să-i
plătească lui chiria, deoarece el este proprietarul bunului închiriat şi nu locatorul.
Noul Cod civil, în acelaşi mod cum reglementa şi Codul de procedură civilă de la
1865, prevede că pentru exercitarea acţiunii posesorii generale trebuie să fie întrunite trei
condiţii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul să probeze că a posedat bunul cel puţin un an, înainte de data
tulburării sau deposedării;
c) posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
B. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare. Acţiunea specială poate fi utilizată
pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc prin violenţă.
Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept ce implică rezistenţă din
partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. În general, faptele care justifică

24
introducerea acţiunii de reintegrare, întâlnite în practica judiciară, pot fi împărţite în trei
categorii: acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului; acte de obstrucţie, prin
care o persoană îl împiedică pe posesor să stăpânească imobilul (aşezarea unei bariere sau
ridicarea unui zid ori a unui gard în calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi:
dărâmarea unui zid despărţitor, distrugerea recoltei aflată pe terenul posesorului etc.
Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenţă, pentru exercitarea
acţiunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedură civilă, prevedea necesitatea
existenţei unei singure condiţii: să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. În
articolul 951 alin. (2) NCC se arată: „Dacă tulburarea ori deposedarea este violentă,
acţiunea poate fi introdusă şi de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata
posesiei sale”.
Cine poate să exercite acţiunile posesorii. În primul rând, acţiunile posesorii se
exercită de către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de către
detentorii precari. Astfel, art. 949 alin. (2) NCC prevede: „Exerciţiul acţiunilor posesorii este
recunoscut şi detentorului precar”. Însă, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile alineatului (2)
al art. 950 NCC, în conformitate cu care „Acţiunea posesorie nu poate fi însă introdusă
împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a bunului”. Prin urmare,
detentorul poate întrebuinţa acţiunea posesorie împotriva terţilor care ar săvârşi fapte de
tulburare a posesiei ori de deposedare, însă, nu şi împotriva proprietarului de la care a primit
detenţia bunului; împotriva tulburărilor săvârşite de către proprietar contra propriului detentor,
acesta din urmă trebuie să folosească numai acţiunile ce izvorăsc din contractul ce a ocazionat
naşterea acelei detenţiuni precare.
Am arătat deja că acţiunile posesorii prezintă avantaje, sub aspect probatoriu, faţă de
acţiunile petitorii. Iată de ce, în practică, acţiunile posesorii sunt utilizate şi de către
proprietar, precum şi de către titularii celorlalte drepturi reale, în locul acţiunii în revendicare
precum şi al altor acţiuni petitorii. Aceasta cu atât mai mult, dat fiind că în situaţia în care
acţiunea posesorie a fost respinsă, proprietarul sau titularul unui alt drept real poate introduce
o acţiune petitorie, de regulă, în revendicare. Şi este aşa, deoarece acţiunea posesorie având o
cauză total deosebită, în raport de acţiunea petitorie, posesoriul nu are autoritate de lucru
judecat asupra petitoriului.
În ceea ce priveşte exerciţiul acţiunilor posesorii între coproprietari, practica judiciară
a statuat că este admisibilă acţiunea posesorie introdusă de un moştenitor care stăpâneşte în
mod exclusiv o parte din bunurile succesorale şi este tulburat în posesia sa de către un alt
comoştenitor; considerăm că soluţia este valabilă numai atunci când suntem într-un caz de
promovare a unei acţiunii posesorii speciale. În schimb, atunci când un comoştenitor exercită
posesia, atât pentru sine, cât şi pentru ceilalţi comoştenitori, comportându-se ca un coposesor,
el nu poate exercita acţiunile posesorii împotriva unui alt comoştenitor.

Întrebări
Prezentaţi rolul bunei-credinţe în dobândirea fructelor de către posesor şi în
uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
Raportul dintre acţiunile posesorii si acţiunile petitorii.

25
Unitatea de învățare 4: Teoria generală a dreptului de proprietate

1. Definiţia, caracterele juridice şi atributele dreptului de proprietate. 2. Dreptul de

proprietate publică: a) definiţie şi caractere juridice; b) determinarea sferei bunurilor care fac
parte din domeniul public; c) exercitarea dreptului de proprietate publică. 3. Moduri de
dobândire a dreptului de proprietate de către stat şi de către unităţile administrativ-teritoriale.
4. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

Competenţe
Studentul să fie în măsură să descrie notiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia
în sistemul drepturilor reale.
Să fie în măsură să definească atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum
si rolul acestora din urmă în functionarea lui.
Să se prezinte regulile ce guvernează circulatia juridică a terenurilor si constructiilor.

1. Definiţia şi conţinutul dreptului de proprietate

Preliminarii. Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi juridic, expresia supremă a
accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor. Fiind, prin excelenţă, un mod
de realizare a unei puteri umane asupra bogăţiilor, proprietatea a făcut obiectul unor
înflăcărate şi îndelungate controverse. Aceste controverse au fost şi sunt fundamentate şi, mai
mult, continuă să fie alimentate de un complex de idei, teorii şi concepţii economice, politice,
filozofice şi religioase. Ele pot fi circumscrise în sfera a două mari orientări sau curente.
Una din orientări a fost elaborată de susţinătorii comunităţii de bunuri sau proprietăţii
colective. Primul care a avansat această idee a fost Platon; el a formulat critici severe şi
importante rezerve referitoare la proprietatea privată şi mijloacele juridice de dobândire a
bunurilor. Concepţia a fost dezvoltată de către părinţii Bisericii, utopiştii Renaşterii (Thomas
Morus şi Campanella), iar mai târziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels şi alţii după
ei, au formulat virulente atacuri de pe baze ideologice împotriva dreptului de proprietate
privată, ca fiind generator de exploatare a omului de către om. Ei au susţinut necesitatea
obiectivă a comunizării bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producţie.
Cel de al doilea curent este reprezentat de apărătorii proprietăţii private, cum au fost
Aristorel, Auguste Comte sau Stuart Mill, care au subliniat avantajele proprietăţii private ca
instrument şi stimul economic, garanţie a libertăţii individuale şi familiale, izvor de bogăţie,
prosperitate şi bunăstare socială.
Definiţia dreptului de proprietate. Ambele concepţii şi-au pus amprenta asupra
doctrinei juridice şi, mai ales, au influenţat activitatea de elaborare a normelor juridice şi
încercările de formulare a definiţiei dreptului de proprietate.
Codul civil român de la 1865, fiind redactat după Codul civil francez, defineşte dreptul
de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conţinutul său juridic. Astfel,
art. 480 Cod civil prevedea: „Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi
dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”. Art.
44 alin. (7) din Constituţia României, revizuită, dispune că dreptul de proprietate obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiţia Codului civil a fost considerată incompletă. Fără îndoială că pentru
formularea oricărei alte definiţii, este necesar să se pornească de la conţinutul juridic al
dreptului de proprietate, alcătuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aşa cum a

26
procedat legiuitorul român la 1864. Dar, în acelaşi timp, trebuie să observăm că sunt
numeroase situaţiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă
persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de
proprietate. Aşa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct,
atributele de posesie şi folosinţă. Şi mai mult, superficiarul poate exercita atributele de
posesie, folosinţă şi în anumite limite, chiar şi atributele de dispoziţie materială şi juridică. De
asemenea, titularii dreptului real de administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului
de proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public încredinţate lor de autoritatea
competentă.
Aceasta este motivul pentru care, în mod legitim, se pune întrebarea prin ce se
deosebeşte proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea atributelor ce
alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate? Răspunsul a fost dat în literatura de
specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun,
proprietarul exercitată atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi
interes propriu. Numai astfel poate fi determinată poziţia specifică a proprietarului în raport
cu situaţia oricărei alte persoane care exercită prerogativele proprietăţii pe temeiul altor
drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.
Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind
subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită
aceste atribute, atât în puterea legii, cât şi mai ales în puterea voinţei proprietarului care le-a
constituit dreptul subiectiv ce le aparţine asupra bunurilor sale. Deci, puterea oricărui alt
titular de drepturi este limitată, nu numai de dreptul obiectiv, ci şi de voinţa proprietarului
care, recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i aparţine, i le concretizează şi
le stabileşte limitele prin contract sau testament. Putem spune că aceste persoane exercită
atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar şi nicidecum în putere
proprie.
În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul
său propriu. Este fără îndoială, însă, că şi titularii altor drepturi subiective, reale sau de
creanţă, prin exercitarea acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese proprii. Altfel,
existenţa dreptului lor nu ar avea nici o raţiune. Totuşi, proprietarul se deosebeşte prin aceea
că este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect (prin alte persoane),
plenitudinea atributelor proprietăţii, în ultimă instanţă, în propriul său interes.
Având în vedere conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului, dreptul de
proprietate poate fi defint, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real care
conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe
care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său
propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
În Noul Cod civil, în articolul 555, cu nota marginală Conţinutul dreptului de
proprietate, se arată: „(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi
dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi
dezmembrăminte, după caz”.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai
deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia,
folosinţa şi dispoziţia.
Posesia constă în posiblitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în
materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.
Posesia poate fi exercitată de către proprietar în mod nemijlocit sau de către o altă persoană cu
acordul, în numele şi în interesul proprietarului; terţa persoană care stăpâneşte pentru
proprietar, este un detentor precar. Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa

27
bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate productele şi fructele pe care acesta le
produce. Atributul de dispoziţie este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de
dispoziţie juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a
dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea
reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului
de a întrăina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau mortis
causa, şi de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor
persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezintă mai multe
caractere proprii, care îl deosebesc faţă de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de
proprietate este: absolut, exclusiv şi perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe înţelesuri:
opozabil erga omnes, cel mai complet drept în raport cu celelalte drepturi reale, şi drept
nelimitat, neîngrădit în conţinutul său. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi
primit, deoarece el se exercită în limitele determinate de lege; Codul civil a stabilit o serie de
îngrădiri sau restricţii aduse proprietăţii. De asemenea, reglementări ulterioare Codului civil
au adus numeroase îngrădiri dreptului de prorietate.
Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său „plena
potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu alte cuvinte, dreptul
de proprietate este un drept deplin atât în raport cu celelalte drepturi reale, cât şi în raport cu
forma scindată a proprietăţii care a existat în evul mediu.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titlularului său în
raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori
de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deţinerea sau posesia nelegitimă
a altuia, proprietarul are dreptul la acţiunea în revendicare. Acţiunea în revendicare poate fi
introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil
tuturor, erga omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în înţelesul că
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi independente de orice
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este
dezmembrată; în cazul demembrării proprietăţii, unele atribute ale acestui drept se exercită de
către o altă persoană, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate
(uzufruct, uz, abitaţie, servitute propriu-zisă, superficie).
O altă excepţie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie
proprietatea comună, pentru că toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate
simultan de mai mulţi titulari.
Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este
nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea,
el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.
De regulă, acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii. Ba mai
mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu.
Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităţii sale. Şi aceasta
pentru faptul că viaţa oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea dreptului
de proprietate se realizează trecerea lui din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia,
fără nici o modificare, asigurându-se perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privată. Dimpotrivă, dreptul
de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este
inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.

28
 Există şi situaţii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar din
circuitul civil prin acordul de voinţă intervenit între proprietarul bunului şi o altă persoană.
Astfel, într-un contract, părţile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele clauze de
inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea şi,
uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu
oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele de gaj fără
deposedare în care se stipulează interdicţia de înstrăinare şi de grevare a bunului ipotecat sau
gajat. În schimb, asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu titlu gratuit, adică în
contractele de donaţie şi în testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul
său stipulând că persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiţii: clauza să fie
justificată pe un interes serios şi legitim, şi inalienabilitatea să fie temporară.
Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial sau
moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al dobânditorului, al unui terţ sau un
interes public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Sub imperiul Codului civil,
s-a clauzele de inalienabilitate perpetuă au fost considerate lovite de nulitate absolută, având o
clauză ilicită şi imorală.
În articolul 627 alin. (1) NCC, se arată că „prin convenție sau testament se poate
interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă
există un interes serios și legitim”.

2. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a terenurilor
şi construcţiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea
transcrierii pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul
consensualismului au fost exceptate donaţiile şi ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma
autentică.
Reglementări referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind
reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se
prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeţele de teren până la 50 de ha, chiar dacă
acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de
numărul şi amplasarea moşiilor.
Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu
aveau pământ sau aveau pământ puţin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul
împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepţionale, cu
autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin această
lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei
satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneţele situate înafara perimetrului
construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane, staţiunilor balneo-
climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu
autorizaţia şi cu întocmirea actului în formă autentică.
Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie, a fost adoptat
Decretul nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.

29
 Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a
terenurilor arabile, păşuni, fâneţe, vii, livezi, iazuri şi bălţi situate în intravilanul sau
extravilanul localităţilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.
Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr.
221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr.
144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea
administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii aflate pe teritoriul
capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950,
a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala prin acte între vii a terenurilor,
cu sau fără construcţii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor – reşedinţe
de raioane, localităţi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre muncitoreşti, precum
şi a comunelor în care urma să se dezvolte staţiuni balneo-climaterice şi centre muncitoreşti,
se putea face numai cu autorizarea prelabilă dată în condiţiile decretului de către Comitetele
Executive ale Sfaturilor Populare.
Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în
formă autentică.
Decretul menţiona că înstrăinările sau împărţelile terenurilor arătate în art. 11, făcute
fără respectarea cerinţelor legii erau nule de drept.
În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menţiona că în cazul în care s-a încheiat un
înscris din care rezultă că proprietarul unui teren, cu sau fără construcţii, s-a obligat să-l
înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a preţului prevăzute în înscris,
iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei de înstrăinare, una din părţi sau succesorii
acesteia nu se prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de
înstrăinare, instanţa de judecată va putea da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de
înstrăinare.
Neprezentarea uneia din părţi la autentificare, în urma somaţiei făcute de celalată
parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul
de Stat în circumscripţia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe
baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără
construcţii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al
muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile şi expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în
care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri
nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin
moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume:
Legea nr. 58 privind sistematizarea localităţilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea
nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conţineau dispoziţii identice,
referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii
terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se putea face
numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a
acestor terenuri. În acelaşi sens erau şi dispoziţiile art. 44 din Legea nr. 59/1974.
În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestora trecea în proprietatea
statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind contra unei taxe un drept
de folosinţă asupra terenului necesar utilizării construcţiei cumpărate. Suprafaţa acordată în

30
folosinţă era de până la 100 mp în mediul urban şi de 200-250 mp în mediul rural, cu un front
la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noţiunea de teren aferent construcţiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele
care dădeau autorizaţia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaţie
agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcţiei.
Într-o altă opinie, s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului,
după care, dobânditorului locuinţei îi era atribuit în folosinţă sau/şi închiriat terenul necesar
utilizării construcţiei, iar diferenţa de teren putea fi închiriată ori atribuită în folosinţă sau ca
loc de casă unor terţe persoane.
Au fost numeroase cazuri în care diferenţele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în
stăpânirea dobânditorilor construcţiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în
majoritatea situaţiilor.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărţeala între moştenitori a terenurilor,
precum şi înstrăinarea construcţiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris
autentic, pe baza autorizaţiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive
ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de
sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărţeală făcută cu
încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost
abrogate dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Au existat şi excepţii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice.
Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producţie se prevedea acordarea cu
plată a unor terenuri în suprafaţă de cel mult 800 mp., suprafaţă care a fost redusă, ulterior, la
250 mp., pentru construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1984, prin care a fost modificat articolul 44 din Legea nr.
59/1974, se prevedea, în mod excepţional, că producătorii agricoli particulari din zonele
necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau în
proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească domiciliul în acea comună, îşi
asumau obligaţia cultivării lor în bune condiţii, de a obţine producţiile din planurile de cultură
şi de creştere a animalelor şi de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de
stat cantităţile de produse potrivit legii.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990, a fost adoptat
Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinţă la 5000 mp., de
acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membri
cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietatea deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi
anexelor gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că această
propruetate cumulată cu lotul în folosinţă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se
arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar, s-a
interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara
localităţilor, exceptându-se terenurile aferente construcţiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea
în suprafaţă de cel mult 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, Legea fondului
funciar, prin care se realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea
sau constituirea acestuia.

31
 Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul
1998, text actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin
acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent
arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicţia de dobândire prin acte între
vii şi obligaţia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin moştenire
de către persoanele fizice care nu au cetăţenie română şi persoanele juridice care nu au
naţionalitate română şi sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din
Constituţie care a dispus: „Cetățenii străini și apatrizii nu pot dobîndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor”.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemţiune
în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din
extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a
terenurilor. S-a abrogat, din Legea fondului funciar, secţiunea privind circulaţia juridică a
terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998,
schimbul şi actele de înstrăinare între vii trebuia făcute în formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului
nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Articolul 2 alin. (2) din
Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea
funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de
familie”. Prin noţiunea familie, în sensul menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii
necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor. Încălcarea acestor prevederi era
sancţionată cu reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice
străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiţiile străine, au stabilit că
societăţile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi
proprietatea terenurilor; soluţie firească, dat fiind că este vorba despre societăţi comerciale
înfiinţate în România, cu sediul în ţara noastră şi care au naţionalitatea română.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea
face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al
arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităţii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a
terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele de judecată pe tot timpul
soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii. S-a reglementat posibilitatea efectuării
opoziţiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin
adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi
unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii
imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X
al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan,
indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii
se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia
sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea

32
expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra
terenurilor, era de natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă era sau
nu necesară această formă a actului juridic, atunci când se constituiau ori se transmiteau
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faţă de redactarea textelor
legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susţinut opinia potrivit căreia forma
autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra
terenurilor, iar că în situaţia constituirii ori transmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost
necesară.
Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind
circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face
nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, situaţie în care se trage concluzia potrivit
căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor de orice fel a fost desfiinţat. S-a
recunoscut, astfel, dreptul de dispoziţie deplină asupra imobilelor.
Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a
terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziţiile art. 6 din
Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care s-a înlesnit
încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren,
prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue,
indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să
obţină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări puteau fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor
de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi erau scutite de taxa de
timbru şi de timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea
Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr.
247/2005 Titlul X nu s-a făcut nici o precizare cu privire la limita suprafeţei de teren ce putea
fi dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu a mai existat nici o restricţie în privinţa
întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobândire.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de
dispoziţiile Legii nr. 54/1998, reglementarea din anul 2005 a urmărit restrângerea categoriilor
de litigii care aveau drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă, potrivit dispoziţiilor
articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor
cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării
acestor litigii, prin dispoziţiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, s-a proclamat
principiul liberei circulaţii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora făceau obiectul
unor litigii. Numai cu titlu de excepţie, în cazul anumitor litigii, era împiedicată înstrăinarea
imobilelor.
Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu
privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea
titlului de proprietate (dacă era altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu
împiedica circulaţia juridică a imobilelor, fie că era vorba de transmiterea ori constituirea de
drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanţă.
Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, a existat din nou o reglementare
expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

33
 Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arătau că „în
situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii,
una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile
poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Existenţa acestei prevederi legale a fost de natură să înlăture discuţiile cu privire la
admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract
de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai puţin
exigent decât reglementarea articolului 12 al Decretului nr. 144/1958.
Situaţia străinilor şi apatrizilor după revizuirea Constituţiei şi aderarea României la
Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituţia
României revizuită, „...Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate
privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea
Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Pentru detalierea condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi
apatrizi în temeiul dispoziţiei constituţionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea
României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465
din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către
persoanele juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăţenii statelor membre, apatrizii cu
domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat
membru; şi
b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terţe, adică cetăţenii statelor terţe şi
apatrizii cu domiciliul în statele terţe, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui
stat terţ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3
din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
aceleaşi condiţii în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de la
care a existat o serie de excepţii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării
la Uniunea Europeană (s-a admis existenţa unor perioade de tranziţie în care să se menţină
restricţii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de
proprietate asupra terenurilor).
Prima excepţie a fost instituită de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în
conformitate cu care „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică
nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul
de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la
împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.
A doua excepţie a fost prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se
arată: “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în
România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană”.
Prin dispoziţiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, s-a stabilit o excepţie la excepţie,
permiţând în interiorul menţionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:

34
 a) cetăţenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi
stabilesc reşedinţa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităţi
independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetăţean este sau din care
provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care
desfăşoară activităţi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii,
Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).
În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr.
312/2005, „Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi
schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.
Reglementarea circulaţiei juridice a terenurilor de către Noul Cod civil. Trebuie
menţionat că reglementarea circulaţiei juridice a terenurilor şi construcţiilor în Noul Cod civil,
este strâns legată de sistemul de publicitate imobiliară pe care îl prevede acest cod, anume
sistemul de carte funciară caracterizat prin existenţa efectului constitutiv al înscrierilor în
cartea funciară (principiul efectului constitutiv) şi a forţei probante a înscrierii în cartea
funciară (principiul publicităţii materiale).
Astfel, în articolul 557 alin. (4) NCC se arată: „Cu excepția cazurilor anume
prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin
înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888”, articol care
prevede că „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial,
a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt
act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”.
În plus, dispoziţiile art. 885 alin. (1) NCC arată că „Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât
între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului
sau faptului care a justificat înscrierea”.
Conform dispoziţiilor alineatului al doilea al art. 885 NCC, „Drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului,
dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea
existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.
Dispoziţiile art. 565 NCC, cu nota marginală Proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, sunt în sensul: „În cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Este de observat că aceste dispoziţii nu ar fi avut cum să aibă deplină aplicare de la
momentul intrării în vigoare a Noului Cod civil, dată fiind realitatea că sistemul de carte
funciară nu este operant pentru întregul teritoriu al ţării (nici la momentul punerii în aplicare a
Noului Cod civil – 1 octombrie 2011 -, nici la momentul de faţă, nu este terminată lucrarea de
înfiinţare a cadastrului general, unic şi unitar la nivelul întregii ţări, după cum nu sunt înscrise
toate imobilele în cărţi funciare); legea de punere în aplicare a Codului civil, Legea nr.
71/2011, a creat un regim tranzitoriu, prin amânarea de la aplicare a dispoziţiilor codului ce
reglementează efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară şi forţa probantă a înscrierii.
Cum se arată în articolul 56 din Legea nr. 71/2011, „Dispozițiile Codului
civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în
cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru
imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori

35
modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți”. În urma
modificărilor aduse între timp, Legii nr. 17/1996, lucrările sistematice de cadastru se pot
realiza şi finaliza nu numai pentru întregul teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale, ci
şi limitat la sectoare cadastrale.
Din economia acestor dispoziţii legale, în concordanţă cu prevederile Legii nr. 7/1996,
reiese că până la finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru din oficiu şi deschiderea de noi
cărţi funciare pe baza acestor lucrări, actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a
Noului Cod civil, prin care se constituie, se transmit, se modifică ori se sting drepturi reale,
produc aceste efecte juridice inter partes, iar înscrierile în cărţi funciare produc numai efectul
opozabilităţii faţă de terţi.
Trebuie ţinut cont şi de dispoziţiile articolului 77 din Legea nr. 71/2011, în
conformitate cu care „Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte
juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului
civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori,
după caz, la data săvârșirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt
efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil”.

Reglementări referitoare la construcţii.

Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se referea
la construirea de locuinţe.
Potrivit art. 5, cetăţenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură
locuinţă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună
sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinţă. Prin familie se înţelegea: soţul, soţia şi
copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii sau
revânzării era intezisă. Cetăţenii puteau construi sau cumpăra locuinţe în localitatea de
domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmitea la data
întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinţei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinţă
proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinţe din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ, au fost abrogate şi dispoziţiile art. 44 – 51 din Legea nr.
59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră, revenirea la caracterul consensual al actelor
juridice de înstrăinare a terenurilor şi construcţiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcţii. În anul 1990 s-a adoptat
Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a
dat posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinţe de către o singură
persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990, s-a acordat dreptul de cumpărare a
locuinţelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret, s-a interzis cumpărarea de locuinţe din fondul de stat în
scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -;
abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul, aşa cum era iniţial
în Decretul-Lege nr. 61/1990, era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic (cumpărarea
în scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la
atingerea scopului actului normativ în discuţie, şi anume transferarea dreptului de proprietate
asupra locuinţelor închiriate din fondul de stat, numai în scopul asigurării locuirii în
continuare a foştilor chiriaşi, iar nu într-un scop speculativ.

36
 Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în
sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din fondurile unităţilor
economice sau bugetare de stat cu excepţia locuinţelor de intervenţie. Prin locuinţă de
intervenţie – în varianta iniţială – se înţelegeau locuinţele situate în incinta unităţilor
economice sau bugetare de stat, cât şi cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de
serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinţă de intervenţie se înţelege
locuinţele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care prin contractul
de muncă îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de
urgenţă în cadrul unităţilor.
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării construcţiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr.
144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul
privat pentru realizarea de locuinţe şi case de vacanţă, precum şi modalităţi de sprijinire
financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenţii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în
favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca
atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care
se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri
care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor
în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaţia în care,
deşi îndeplinesc condiţiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de
despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

Întrebări
Care sunt caracterele dreptului de proprietate?
Care sunt conditiile de valabilitate ale actului juridic pentru transmiterea ori
constituirea drepturilor reale asupra imobilelor?

37
Unitatea de învățare 5: Proprietatea publică
Competenţe
Studentul să fie în măsură să descrie notiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia
în sistemul drepturilor reale.
Să fe în măsură să definească atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum
si rolul acestora din urmă în functionarea lui.
Să identifice particularitătile regimului juridic aplicabil dreptului de proprietate
publică.

1. Dreptul de proprietate publică.

1. Generalităţi
Dreptul de proprietate cunoaşte două forme: dreptul de proprietate privată şi dreptul de
proprietate publică. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar prin dispoziţiile
Constituţiei, în articolul 136 alin. (1).
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. (2) din Constituţie. dreptul de proprietate
publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Potrivit dispoziţiilor art. 286
alin. (1) din Codul administrativ, OUG nr. 57/2019, publicată în Monitorul Oficial nr. 555 din
5 iulie 2019, domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din
Constituţie, din cele stabilite în anexele nr. 2-4 ale menţionatului cod, precum și din orice alte
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, și sunt
dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin unul dintre modurile prevăzute
de lege.
După titular, domeniul public este:
- de interes naţional când aparţine statului; şi
- de interes local când aparţine unităţilor administrativ-teritoriale.

2. Caracterele proprietăţi publice

1) Proprietatea publică este inalienabilă - art. 136 alin. 4 din Constituţia revizuită şi
art. 861 alin. (1) NCC - bunurile sunt scoase din circuitul civil, astfel că nu pot fi instrăinate;
în conformitate cu dispoziţiile menţionatului text constituţional, ale art. 861 alin. (3) NCC şi
ale art. 297 alin. (1) din Codul administrativ, ele sunt numai puse în valoare prin darea în
administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate;
de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Asupra bunurilor din domeniul public puteau fi exercitate servituţi legale şi servituţi
naturale (aşa cum erau reglementate de Codul civil), dat fiind că acestea decurg din raporturile
de vecinătate şi reprezintă îngrădiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea
dreptului de proprietate de către titularii fondurilor vecine. În conformitate cu prevederile art.
13 din Legea nr. 213/1998, servituţile puteau fi constituite numai dacă erau compatibile cu
uzul sau interesul public. De asemenea, servituţile constituite anterior intrării bunurilor în
domeniul public erau menţinute numai dacă îndeplineau această condiţie.
A existat o controversă în privinţa servituţilor prin fapta omului. Considerăm că de la
data adoptării Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuţie, dat fiind că legea nu distinge
între felul servituţilor care pot fi menţinute, impunând doar condiţia compatibilităţii cu uzul
sau interesul public.
În conformitate cu dispoziţiile art. 862 alin. (1) NCC, „Dreptul de proprietate publică
este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de prezentul cod pentru dreptul de
proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public
căruia îi sunt destinate bunurile afectate”.

38
 2) Proprietatea publică este insesizabilă - şi art. 861 alin. (1) NCC - bunurile din
domeniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanţii
reale.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.
3) Proprietatea publică este imprescriptibilă - atât extinctiv cât şi achizitiv - art. 861
alin. (1) NCC. În conformitate cu prevederile art. 861 alin. (2) NCC, „Proprietatea asupra
acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau,
după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile”.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 1844 din Codul civil şi ale art. 5 alin. (2) din
Legea nr. 18/1991.

3. Criteriile propuse de literatura juridică pentru determinarea bunurilor din domeniul

public
Chestiunea este subiect de controversă. Au fost exprimate următoarele opinii:
1) Includerea unui bun în domeniul public datorită naturii sale - se consideră că
bunurile din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privată -; criteriul nu acoperă
toată gama de bunuri, pentru că există în domeniul public foarte multe bunuri care în aceeaşi
măsură, ar putea constitui obiect de proprietate privată.
2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfăşurată în interesul şi folosul
comunităţii.
3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate publică, ci la uzul
direct al întregului public - se restrânge foarte mult sfera bunurilor, pentru că nu toate bunurile
din domeniul public sunt accesibile tuturor participanţilor la circuitul civil.

4. Criteriile utilizate de către actuiala reglementare pentru determinarea bunurilor care

fac parte din domeniul public
A) Declararea de către lege a unor categorii de bunuri ca făcând parte din domeniul
public:
- Constituţia în art. 136 alin. (3) arată categoriile de bunuri care pot face numai
obiectul exclusiv al proprietăţii publice;
- Legea nr. 213/1998, în art. 3 stabilea că bunurile din anexă fac parte din domeniul
public. În prezent, Codul administrativ, în art. 286 alin. (2) din Codul administrativ arată că
domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie şi din
cele stabilite în anexele nr. 2-4 ale menţionatului cod;
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, în art. 5.
Enumerările nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, după cum nici nu ar fi indicat. În
actele normative se menţionează că prin lege se pot determina alte bunuri.
B) Dacă un bun după natura lui este de uz sau de interes public.
- "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi folosite de toţi
membrii societăţii - au acces toate persoanele: pieţele, căile de comunicaţie, reţelele stradale,
parcurile publice;
- "bunuri de interes public" - bunuri care, deşi, nu pot fi folosite de către orice
persoană, sunt destinate a fi întrebuinţate în cadrul unor activităţi care interesează pe toţi
membrii societăţii: sediile organelor de stat, şcoli, biblioteci, teatre, muzee, cazărmi, închisori.

5. Delimitarea domeniului public de interes naţional de domeniul public de interes

local
Până la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementată de articolele 80 şi
127 din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparţin domeniului public de interes local sau

39
judeţean, toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public, şi
nu au fost declarate de interes naţional, iar în conoformitate cu art. 127, Guvernul urma să
aprecieze apartenenţa bunurilor la domeniul public de interes local: comunal, orăşenesc,
municipal şi judeţean. A fost adoptată H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicată.
Sistemul Legii nr. 213/1998 a fost acela al determinării exprese; aceeaşi soluţie o
găsim şi în Codul administrativ.
Domeniul public al statului - art. 286 alin. (2) din Codul administrativ - bunurile
prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, bunurile prevăzute în anexa nr. 2 a
menţionatului cod, precum şi din alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
sau de interes public național.
Domeniul public al judeţelor - art. 286 alin. (3) din Codul administrativ - bunurile
prevăzute în anexa nr. 3 a menţionatului cod, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes
public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate
prin lege ca fiind bunuri de uz sau de interes public naţional.
Domeniul public al comunelor, oraşelor şi al municipiilor - 286 alin. (4) din Codul
administrativ - bunurile prevăzute în anexa nr. 4 a menţionatului cod, precum şi din alte
bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local,
dacă nu sunt declarate prin lege ca fiind bunuri de uz sau de interes public naţional ori
judeţean.

6. Exerciţiul dreptului de proprietate publică

În conformitate cu prevederile art. 287 din Codul administrativ, „Exercitarea
dreptului de proprietate publică, cu excepția reprezentării în instanță a statului român prin
Ministerul Finanțelor Publice în legătură cu raporturile juridice privind proprietatea
publică, se realizează de către:
a) Guvern, prin ministerele de resort sau prin organele de specialitate ale
administrației publice centrale din subordinea Guvernului sau a ministerelor de resort, după
caz, pentru bunurile aparținând domeniului public al statului;
b) autoritățile deliberative ale administrației publice locale, pentru bunurile
aparținând domeniului public al unităților administrativ-teritoriale”.
Potrivit art. 136 alin. (4) din Constituţie, ale art. 297 alin. (1) lit. a) şi ale art. 300 din
Codul administrativ, bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea
autorităților administrației publice centrale, instituțiilor publice și regiilor autonome din
subordinea acestora, precum și instituțiilor publice și regiilor autonome din subordinea
autorităților publice locale.
Darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a consiliului local (art.
299 din Codul administrativ).
Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună
de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare. Dispoziţiile art. 300
din Codul administrativ stabilesc drepturile şi obligaţiile titularilor dreptului de administrare
după cum urmează: „(1) Autoritățile administrației publice centrale, instituțiile publice și
regiile autonome din subordinea acestora, precum și instituțiile publice și regiile autonome
din subordinea autorităților publice locale au următoarele drepturi și obligații:
a) folosirea și dispunerea de bunul dat în administrare în condițiile stabilite de lege
și, dacă este cazul, de actul de constituire;
b) asigurarea pazei, protecției și conservarea bunurilor, ca un bun proprietar, și
suportarea tuturor cheltuielilor necesare unei bune funcționări;
c) efectuarea formalităților necesare cu privire la închiriere, în limitele actului de
dare în administrare și cu respectarea legislației aplicabile;

40
 d) culegerea fructelor bunului;
e) efectuarea de lucrări de investiții asupra bunului, în condițiile actului de dare în
administrare și a legislației în materia achizițiilor publice;
f) suportarea tuturor cheltuielilor necesare pentru aducerea bunului la starea
corespunzătoare de folosință, în cazul degradării acestuia, ca urmare a utilizării
necorespunzătoare sau a neasigurării pazei;
g) acordarea dreptului de servitute, în condițiile legii;
h) obținerea avizelor pentru planul urbanistic zonal fără schimbarea uzului și
interesului public și destinației bunului;
i) obținerea avizelor pentru lucrări de îmbunătățire și menținere a caracteristicilor
tehnice ale bunurilor;
j) reevaluarea bunurilor, în condițiile legii;
k) semnarea procesului-verbal de vecinătate, fără schimbarea regimului juridic al
bunului;
l) semnarea acordului de avizare a documentației de carte funciară pentru obținerea
certificatului de atestare a edificării construcțiilor;
(2) Bunurile imobile proprietate publică se înscriu în cartea funciară anterior emiterii
actului de dare în administrare.
(3) Dreptul de administrare se înscrie în cartea funciară de către titularul acestui
drept”.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă, titularul acestui drept va sta
în nume propriu.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate, conform dispoziţiilor art. 865 alin. (2)
NCC, va face arătarea titularului dreptului sub sancţiunea răspunderii pentru prejudiciile
cauzate prin neîndeplinirea acestei obligaţii şi a revocării dreptului de administrare. În aceste
litigii, statul este reprezentat de către Ministerul Finanţelor (art. 287 din Codul administrativ),
iar unităţile administrativ teritoriale, după caz, de către consiliul judeţean, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau consiliul local, care vor da mandat preşedintelui consiliului
judeţean ori primarului. Aceştia pot da mandat altui funcţionar public sau pot angaja un
avocat.
Bunurile din domeniul public pot fi închiriate de către autorităţile menţionate la art.
287 din Codul administrativ ori de către titularul dreptului de administrare, sau concesionate
în condiţiile prevăzute în Codul administrativ. În conformitate cu prevederile art. 297 alin. (2)
din Codul administrativ, „În cazul închirierii bunurilor proprietate publică de către titularul
dreptului de administrare, inițierea procedurii de închiriere se stabilește de către regiile
autonome, autoritățile administrației publice centrale sau locale, precum și de alte instituții
de interes public național, județean sau local”.
Sumele încasate din închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publică se
fac, după caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de
închiriere este încheiat de către titularul dreptului de administrare, conform art. 333 alin. (3)
din Codul administrativ, din chiria încasată, acestuia îi revine o cotă de 20-50 % stabilită prin
hotărârea organelor menţionate la art. 299 din Codul administrativ.
În conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul şi unităţile
administrativ-teritoriale puteau acorda bunuri din domeniul public în folosinţă gratuită, pe
termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere
sau de utilitate publică ori serviciilor publice.
Potrivit art. 874 alin. (1) NCC, „Dreptul de folosinţă asupra bunurilor proprietate
publică se acordă, cu titlu gratuit, pe termen limitat, în favoarea instituţiilor de utilitate
publică”.

41
 Potrivit dispoziţiilor art. 351 alin. (1) din Codul administrativ, titularului dreptului de
folosinţă gratuită îi este interzis să transmită unei alte persoane folosinţa asupra bunului
proprietate publică, atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit.
În conformitate cu dispoziţiile art. 875 alin. (2) NCC, „Apărarea în justiţie a dreptului
de folosinţă cu titlu gratuit revine titularului dreptului”.

2. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat şi de către

unităţile administrativ-teritoriale.
Dreptul de proprietate poate fi dobândit de către stat şi de către unităţile administrativ-
teritoriale prin următoarele modalităţi: expropriere, rechiziţie, confiscare, achiziţii publice,
preluarea bunurilor fără stăpân, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.
În conformitate cu dispoziţiile art. 562 alin. (4) NCC, „Nu pot fi supuse confiscării
decât bunurile destinate sau folosite pentru săvârșirea unei infracțiuni ori contravenții sau
cele rezultate din acestea”.
În temeiul dispoziţiilor art. 562 alin. (2) NCC, „Proprietarul poate abandona bunul
său mobil sau poate renunța, prin declarație autentică, la dreptul de proprietate asupra
bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului
mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a
declarației de renunțare”. Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate în
condiţiile mai sus indicate, se dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraș
sau municipiu, după caz, și intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
În ce priveşte bunul mobil pierdut, dacă nu este pretins de către proprietarul originar şi
găsitorul refuză să-l preia, acesta revine comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriul
căruia a fost găsit şi intră în domeniul privat al acestuia (art. 945 NCC).
În conformitate cu dispoziţiile articolului 1135 alin. (1) NCC, „Dacă nu sunt
moștenitori legali sau testamentari, moștenirea este vacantă”, iar dispoziţiile art. 1138 NCC
arată că „Moștenirile vacante revin comunei, orașului sau, după caz, municipiului în a cărui
rază teritorială se aflau bunurile la data deschiderii moștenirii și intră în domeniul lor privat.
Este considerată nescrisă orice dispoziție testamentară care, fără a stipula transmiterea
bunurilor moștenirii, urmărește să înlăture această regulă”. Comuna, orașul sau, după caz,
municipiul suportă pasivul moștenirii vacante numai în limita valorii bunurilor din
patrimoniul succesoral (art. 1139 alin. 2 NCC).

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în
proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor
lucrări de interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau
juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi
judeţelor.
Legea nr. 33/1994 reglementează strict şi pe etape procedura de urmat în cazul
exproprierii. Totuşi, organul îndreptăţit să dispună exproprierea şi proprietarul poate evita
parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate.
Această convenţie poate interveni în orice fază de expropriere.
Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
a) Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.
Declararea de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă efectuate de către

42
comisii numite de Guvern pentru lucrări de interes naţional şi de către delegaţia permanentă a
consiliului judeţean sau de primarul general al mun. Bucureşti – pentru lucrările de interes
local. Odată adusă la cunoştinţă publică, declaraţia de expropriere întruneşte toate elementele
unui act-condiţie care declanşează procedura exproprierii.
b) În etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor expropriate cu
indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local
al localităţii, în vederea consultării de către cei interesaţi. Propunerile de expropriere,
împreună cu procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă, se notifică titularilor
drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare. Aceştia pot face
întâmpinare împotriva actelor în termen de 45 de zile, depunând aceasta la primarul localităţii
şi se soluţionează în termen de 30 de zile. Comisia, în urma deliberării, poate să accepte
punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge. Hotărârea comisiei este supusă
căii de atac a contestaţiei, în termen de 15 zile de la comunicare.
c) Soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenţa tribunalelor.
Întinderea competenţei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dacă sunt
întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi stabilire despăgubirilor, neputând
intra în problemele de fond privitoare la expropriere. Dacă părţile sau numai unele dintre
acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa ia act
de învoială şi stabileşte despăgubirea. Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experţi şi se
compune din valoarea reală a imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor
persoane îndreptăţite.
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct, încheierea dată
de instanţa de judecată, prin care se consemnează îndeplinirea obligaţiilor privind plata
despăgubirilor.
Dacă în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a
făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor.
În prezent, procedura de expropriere prevăzută de dispoziţiile Legii nr. 33/1994 nu
este urmată, din pricina intrării în activitate a Legii nr. 255/2010, privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi
local, publicată în M.Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010. Deşi, în art. 4 al acestei legi, pentru a
crea aparenţa respectării principiilor constituţionale pe care ar trebui să le respecte
reglementarea exproprierii se menţionează că „Etapele procedurii de expropriere sunt:
a) aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes național, județean sau
local; b) consemnarea sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirii pentru
imobilele care fac parte din coridorul de expropriere și afișarea listei proprietarilor imobilelor;
c) transferul dreptului de proprietate; d) finalizarea formalităților aferente procedurii de
expropriere”, dispoziţiile de detaliu ale legii fac să fie înlăturat atât caracterul prealabil al
despăgubirii, cât şi posibilitatea de a contesta măsura de expropriere.
În conformitate cu prevederile art. 14 alin. (3) din lege, „Coridorul de expropriere
cuprinzând toate terenurile necesare realizării lucrării de utilitate publică se aprobă prin
hotărârea de aprobare a indicatorilor tehnico-economici ai investiției”.
Prin Legea nr. 255/2010, este eliminat rolul instanţei în soluţionarea cererii de
expropriere, adică relativ la transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator,
acest efect juridic foarte important producându-se în temeiul unui act administrativ, decizia de
expropriere emisă de către expropriator. Astfel, în conformitate cu prevederile alineatului (2)
al articolului 9 din lege, „Decizia de expropriere constituie titlu executoriu pentru predarea
bunului imobil, atât împotriva celor expropriați, cât și împotriva celor care pretind un drept
legat de bunul imobil expropriat, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului
legat de proprietatea bunului imobil expropriat. Contestația asupra deciziei de expropriere

43
nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în cauză”, iar
potrivit alineatului (4) al aceluiaşi articol, „După efectuarea transferului dreptului de
proprietate, expropriatorul solicită intabularea dreptului de proprietate asupra coridorului
de expropriere în baza unei documentații întocmite pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială în parte, în conformitate cu dispozițiile legale aplicabile. Ulterior operațiunii de
intabulare, expropriatorul are obligația de a începe lucrările într-un termen considerat
rezonabil, în funcție de complexitatea acestora, dar nu mai târziu de 24 de luni de la
eliberarea autorizației de construire”.
În termen de 5 zile de la emiterea deciziei de expropriere, expropriatorul numește o
comisie de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real în temeiul căruia a fost
formulată cerere de despăgubire și constată acceptarea sau, după caz, neacceptarea
cuantumului despăgubirii de către proprietar sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului
supus exproprierii. Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii se comunică
solicitantului, precum și celorlalți titulari ori, după caz, titulari aparenți, se afișează în extras
la sediul consiliului local pe raza căruia se află situat imobilul expropriat și în extras pe pagina
proprie de internet a expropriatorului. În termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii
hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, expropriatorul efectuează, prin transfer
bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularii drepturilor de proprietate asupra
imobilelor expropriate sau consemnarea acestora.
Potrivit dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din lege, expropriatul nemulțumit de cuantumul
despăgubirii stabilit de către expropriator, „...se poate adresa instanței judecătorești
competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost
comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără
a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului
supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a
cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate”.
În conformitate cu dispoziiţile art. 22 alin. (6) din lege, „Experții, la realizarea
raportului de expertiză, precum și instanța vor ține seama de expertizele întocmite și
actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”.
Prin HP nr. 78/2021, publicată în M.Of. nr. 1185/15 decembrie 2021, Înalta Curte de Casaţie
şi Justiţie a statuat că în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea
cuantumului despăgubirilor, dispozițiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se
interpretează extensiv, în sensul că se ține seama atât de „expertizele întocmite și actualizate
de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate“, cât și de
criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Rechiziţia.
În conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind rechiziţiile de
bunuri şi prestările de servicii în interes public, publicată în M. Of. nr. 161 din 18 iulie 1997,
astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 410/2004, publicată în M. Of. nr. 986
din 27 octombrie 2004, republicată în M. Of. nr. 261 din 10 aprilie 2014, „Rechiziţia de
bunuri şi prestările de servicii reprezintă măsura cu caracter excepţional prin care
autorităţile publice împuternicite prin lege obligă agenţii economici, instituţiile publice,
precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor bunuri mobile sau
imobile, în condiţiile prezentei legi”.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziţionate sunt puse la dispoziţie
forţelor destinate apărării naţionale sau a autorităţilor publice, la declararea mobilizării
parţiale sau totale a forţelor armate ori a stării de război, la instituirea stări de asediu sau de
urgenţă, atât pentru prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe
timpul acestor situaţii.

44
 Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, cu plata
despăgubirilor prevăzute de lege.
Cetăţenii apţi de muncă pot fi chemaţi pentru prestări de servicii în interes public,
constând în efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităţi în situaţiile prevăzute la
alin. (1) al articolului 2 din lege.
Rechiziţionarea bunurilor şi chemarea persoanelor fizice pentru prestări de servicii în
interes public, în situaţiile prevăzute de prezenta lege, se fac de către centrele militare, în caz
de mobilizare sau de război, precum şi de către prefect, pentru prevenirea, localizarea şi
înlăturarea urmărilor unor dezastre.
Rechiziţionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către Statul
Major al Forţelor Navale. Rechiziţionarea aeronavelor, instalaţiilor şi tehnicii de aerodrom se
face de către Statul Major al Forţelor Aeriene.
În mod excepţional, în timp de război, orice comandant de subunitate sau unitate
militară similară sau superioară batalionului, care, în luptă, acţionează independent, este
autorizat să hotărască rechiziţionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestări de
servicii în interes public, numai prin autorităţile administraţiei publice locale şi cu asumarea
răspunderii proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziţionate au dreptul la despăgubiri, stabilite în conformitate
cu prevederile legii. Pe perioada rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii sunt scutiţi de impozite
şi de plata taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar obligaţiile ce decurg din contractele legal
încheiate se suspendă.

Întrebări
Definiti dreptul de proprietate publică si comentati caracterele juridice ale acestei
forme a dreptului de proprietate.
Prezentati exercitarea dreptului de proprietate publică.

45
Unitatea de învățare 6: Modalităţile dreptului de proprietate. Proprietatea anulabilă şi
proprietatea rezolubilă

1. Generalităţi. 2. Proprietatea anulabilă. 3. Proprietatea rezolubilă. 4. Proprietatea

comună: a) proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară; b) proprietatea comună
pe cote-părţi forţată şi perpetuă; c) proprietatea comună în devălmaşie.

Competenţe
Să se identifice situatiile în care se consideră că ne aflăm în fata unor modalităti ale
dreptului de proprietate.
Să se descrie regimul modalitătilor dreptului de proprietate proprietatea anulabilă şi
proprietatea rezolubilă.

1. Generalităţi.
Proprietatea este pură şi simplă când aparţine unui titular în exclusivitate, ori poate
să prezinte o anumită complexitate ce constă în una din următoarele situaţii: este afectată de o
condiţie rezolutorie ori suspensivă; este ameninţată de o cauză de anulare; aparţine mai multor
persoane.
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubilă;
proprietatea anulabilă şi proprietatea comună.

2. Proprietatea anulabilă.
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act juridic lovit
de nulitate relativă.
Până la împlinirea termenului de prescripţie a acţiunilor în anulare, dreptul de
proprietate este incert.
Efectele proprietăţii anulabile:
a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăţit să ceară anularea dreptului de
proprietate, se consolidează devenind un drept pur şi simplu. Efectele confirmării se
produc sub rezerva dreptului terţilor, astfel cum se arată în art. 1167 alin. 2 Cod civil (art.
1265 alin. 1 NCC);
b) împlinirea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare are drept efect consolidarea
dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului;
c) în cazul admiterii acţiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinţează precum şi
drepturile terţilor subdobânditori.
Excepţii: - dobândirea proprietăţii bunurilor mobile de către terţi posesori de bună-credinţă
(art. 937 alin. 1 NCC);
- dobândirea proprietăţii imobilelor prin uzucapiune (conform dispoziţiilor Noului
Cod civil, uzucapiunea operează inclusiv în cazul bunurilor mobile – art. 939 NCC -);
- validarea aparenţei de drept. Atunci când o persoană în mod public, notoriu şi
persistent, a pretins că are o anumită calitate juridică şi a efectuat acte în virtutea acelei
calităţi, în care terţi de bună-credinţă s-au încrezut, se poate justifica menţinerea acestor acte.
Procedeul este unul care a fost elaborat şi are aplicare numai cu privire la imobile supuse
regimului de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni. Este incompatibil cu
regimul de carte funciară în care operează efectul constitutiv al înscrierii şi forţa probantă a
înscrierii în cartea funciară. În mod firesc, în articolul 17 NCC unde este prevăzută validarea
aparenţei de drept (în nota marginală a articolului, în mod nefericit, fiind denumită prin
preluarea uneia dintre condiţiile sale – Eroarea comună şi invincibilă -), la alineatul (4) se

46
precizează că dispoziţiile articolului „...nu sunt aplicabile în materie de carte funciară și nici
în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate”.

3. Proprietatea rezolubilă.
Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiţie rezolutorie ori
suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub condiţie
rezolutorie sau suspensivă.
Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De
exemplu: art. 836 Cod civil reglementa revocarea de drept a donaţiei pentru survenienţă de
copii; art. 937 Cod civil stabilea revocarea donaţiilor făcute între soţi (art. 1031 NCC).
Efectele proprietăţii rezolubile:
a) pendente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea condiţiei.
Dobânditorul sub condiţie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur şi
simplu, adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziţie, poate transmite dreptul
moştenitorilor săi, dar tot sub aceeaşi condiţie. Transmiţătorul, care este proprietarul sub
condiţie suspensivă, nu este un adevărat proprietar, fiindcă nu poate efectua acte de folosinţă,
însă poate îndeplini acte de dispoziţie şi poate transmite dreptul către moştenitori, sub condiţie
suspensivă.
b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiţiei. Dreptul dobânditorului
dispare ca şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiţătorul redevine proprietar deplin
şi este considerat ca şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi
înstrăinat lucrul niciodată. Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiţie
rezolutorie sunt menţinute. Fructele culese de proprietarul sub condiţie rezolutorie rămân
dobânditorului acestuia. Actele de dispoziţie efectuate de proprietarul sub condiţie rezolutorie,
în principiu se desfiinţează.
Excepţii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaţiei, toate înstrăinările,
constituirile de dezmembrăminte ale proprietăţii şi sarcinile cu care a fost grevat bunul de
către donatar, sunt menţinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea unui extras al
cererii de chemare în judecată pe marginea menţiunii de transcriere a contractului de donaţie.
Pentru cazul în care imobilul a fost înscris în carte funciară potrivit Legii nr. 7/1996,
înstrăinările, constituirile de dezmembrăminte ale proprietăţii şi sarcinile cu care a fost grevat
bunul de către donatar, sunt menţinute dacă au fost înscrise în cartea funciară mai înainte de
notarea în carte a acţiunii în revocarea donaţiei pentru ingratitudine. În conformitate cu
dispoziţiile art. 1026 NCC, „Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect în privința
drepturilor reale asupra bunului donat dobândite de la donatar, cu titlu oneros, de către terții
de bună-credință și nici asupra garanțiilor constituite în favoarea acestora. În cazul
bunurilor supuse unor formalități de publicitate, dreptul terțului trebuie să fi fost înscris
anterior înregistrării cererii de revocare în registrele de publicitate aferente”;
- potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaţiilor, şi potrivit art. 855 Cod
civil, în cazul reducţiunii donaţiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi sarcinile ce au fost
consfinţite de donatar, sunt menţinute dacă au fost trecute în registrul de transcripţiuni până la
data deschiderii succesiunii (art. 1097 NCC, în privinţa reducţiunii donaţiilor). Potrivit
dispoziţiilor art. 1151 alin. 1 NCC, „Raportul se face prin echivalent. Este considerată ca
nescrisă dispoziția care impune donatarului raportul în natură"; dispoziţiile alineatului (2)
arată: „Cu toate acestea, donatarul poate efectua raportul în natură dacă la data cererii de
raport este încă proprietarul bunului și nu l-a grevat cu o sarcină reală și nici nu l-a dat în
locațiune pentru o perioadă mai mare de 3 ani”;
- dobândirea proprietăţii de bunuri mobile de către un posesor de bună-credinţă,
potrivit art. 1909 Cod civil (art. 937 alin. 1 NCC);

47
 - dobândirea prin uzucapiune a proprietăţii asupra bunurilor imobile (conform
dispoziţiilor Noului Cod civil, uzucapiunea operează inclusiv în cazul bunurilor mobile – art.
939 NCC -);
- validarea aparenţei de drept.
c) atunci când condiţia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu se va mai
putea împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub condiţie rezolutorie,
precum şi actele de dispoziţie făcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului sub
condiţie suspensivă este desfiinţat retroactiv, precum şi toate actele de dispoziţie consimţite de
acesta.

Întrebări
Prezentati efectele proprietătii rezolubile.

48
Unitatea de învățare 7: Modalităţile dreptului de proprietate. Proprietatea comună

Competenţe
Să se identifice situatiile în care se consideră că ne aflăm în fata unor modalităti ale
dreptului de proprietate.
Să se descrie regimul modalitătilor dreptului de proprietate proprietatea comună pe
cote-părţi obişnuită sau temporară.
Să se descrie regimul modalitătilor dreptului de proprietate proprietatea comună pe
cote-părţi forţată şi perpetuă.

Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparţine concomitent

mai multor proprietari titulari.
Proprietatea comună are două forme: pe cote părţi şi în devălmăşie.
a) proprietatea comună pe cote-părţi, adică dreptul de proprietate asupra unui bun
este fracţionat în cote-părţi ideale şi abstracte.
Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea comună pe
cote-părţi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinţează termenul de indiviziune, atunci
când dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se exercită asupra unei mase de bunuri.
Proprietatea comună pe cote-părţi este de două feluri: obişnuită sau temporară şi
forţată şi perpetuă.
►Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Acest fel de proprietate
comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputând fi obligat a
rămâne în indiviziune.
Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.
Modurile de dobândire a proprietăţii comune obişnuite sau temporară sunt:
succesiunea, convenţia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii, construirea de
către mai multe persoane pe terenul ce aparţine unuia sau mai multor coproprietari,
transformarea proprietăţii devălmaşe a soţilor cu ocazia divorţului, confiscarea totală sau
parţială a unui bun al unei persoane căsătorite.
Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită, în conformitate cu
literatura şi jurisprudenţa din perioada de aplicare a Codului civil:
Posesia putea fi exercitată de toţi coproprietarii sau de unul dintre ei;
Folosinţa putea fi exercitată de toţi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii fructelor
potrivit cotei din dreptul de proprietate. Condiţia care se impunea era ca un coproprietar să nu
împiedice pe ceilalţi coproprietari să folosească bunul şi să nu schimbe destinaţia şi modul de
utilizare a lui.
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar cuveni numai
coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea
coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Această soluţie nu poate fi
acceptată pentru că echivalează cu lipsirea celorlalţi coproprietari de atributul folosinţei.
Împrejurarea că unul singur dintre coproprietari a lucrat terenul şi a efectuat cheltuieli pentru
producerea fructelor, considerăm că trebuia să îi dea dreptul la o despăgubire. Altfel spus, din
venitul brut se vor scădea cheltuielile şi valoarea muncii care se cuvin coproprietarului care a
lucrat teren, iar venitul net va trebui împărţit între toţi coproprietarii în raport de cotele-părţi
pe care le deţin din dreptul de proprietate.
S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur coproprietar sunt
valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziţia expresă a altor coproprietari la
efectuarea lor.

49
 Menţinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului
tacit.
Dispoziţia. Asupra cotei părţi ideale, fiecare copărtaş avea recunoscut un drept de dispoziţie
deplină.
În ceea ce priveşte actele de dispoziţie a întregului bun, se aplica regula unanimităţii,
deci era nevoie de acordul tuturor coproprietarilor. Totuşi, au fost admise derogări de la
această regulă.
Situaţii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv, actul
de dispoziţie este lovit de nulitate relativă;
→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului, vânzarea
se află sub condiţia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul copărtaşului înstrăinător,
dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade în lotul altui coproprietar, atunci
vânzarea se desfiinţează. Pe temeiul vânzării de către un coproprietar, acesta poate cere
atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul poate face intervenţie la partaj, pentru ca bunul
să fie atribuit în lotul coproprietarului vânzător, pentru consolidarea proprietăţii;
→ când dobânditorul a acţionat în înţelegere frauduloasă cu înstrăinătorul, pentru a
scoate bunul din comunitate, actul de dispoziţie este lovit de nulitate absolută.
Obligaţia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreţinere, de
conservare a bunului, proporţional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate în cazul coproprietăţii pe cote-părţi
obişnută, în reglementarea Noului Cod civil.
Încetarea coproprietăţii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin
dobândirea proprietăţii exclusive; donaţii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea către un
terţ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar.
În conformitate cu dispoziţiile art. 669 NCC, „Încetarea coproprietății prin partaj
poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic
ori hotărâre judecătorească”. Convențiile privind suspendarea partajului nu pot fi încheiate
pentru o perioadă mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, convențiile trebuie încheiate în
formă autentică și supuse formalităților de publicitate prevăzute de lege.
Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de realizare:
a) în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părţi din bunuri, în raport de cota-
parte ce o deţine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-părţi, se
compensează prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii care primesc bunuri de
valoare mai mare decât valoarea cotei-părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate,
plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi au valoare mai mică decât valoarea cotei-
părţi de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire, când bunul nefiind comod
partajabil în natură, este atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalţi copărtaşi primind
sulte; şi c) prin vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului. Preţul
obţinut în urma vânzării bunului este împărţit între copărtaşi conform cotelor-părţi ce le revin
din coproprietate.
Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenţi toţi copărtaşii, iar aceştia au
capacitate deplină de exerciţiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor copărtaşi prezenţi
dar incapabili ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă, numai cu asigurarea reprezentării
legale, respectiv a încuviinţării din partea ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităţii
tutelare.
Dacă, fiind prezenţi, copărtaşii nu se înţeleg, ori lipseşte cel puţin unul dintre ei sau
între copărtaşi fiind unii lipsiţi de capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu
restrânsă, nu sunt realizate condiţiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de
completare a capacităţii de exerciţiu restrânsă, trebuie să se recurgă la procedura partajului
judiciar.

50
 Procedura împărţelii judiciare este reglementată de Codul de procedură civilă în
Titlul V din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 980-996.
Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în principiu a
cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de admitere în principiu; şi
b) desăvârşirea împărţelii. În practică, instanţele nu pronunţă întotdeauna încheierea de
admitere în principiu. Această practică este posibilă în cazurile în care partajul nu ridică
probleme deosebite. Încheierea de admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori
împărţirea bunurilor implică soluţionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate
privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-părţi ce revine fiecărui
copărtaş, formarea loturilor etc.
Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de dispoziţiile art.
984-986 din Codul de procedură civilă. În articolul 984 C. proc. civ., sunt arătate elementele
pe care instanţa trebuie să le stabilească în vederea efectuării împărţelii: bunurile supuse
împărţelii, calitate de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din
starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o
moştenire, instanţa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele
comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.
Dispoziţiile articolului 985 arată: „(1)Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare
operaţii de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanţa nu are date
suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 984, întocmind
în mod corespunzător minuta.
(2) Dacă, în condițiile legii, s-au formulat și alte cereri în legătură cu partajul și de a
căror soluționare depinde efectuarea acestuia, precum cererea de reducțiune a liberalităților
excesive, cererea de raport al donațiilor și altele asemenea, prin încheierea arătată la alin.
(1) instanța se va pronunța și cu privire la aceste cereri.
(3) Prin aceeași încheiere, instanța va dispune efectuarea unei expertize pentru
formarea loturilor. Raportul de expertiză va arăta valoarea bunurilor și criteriile avute în
vedere la stabilirea acestei valori, va indica dacă bunurile sunt comod partajabile în natură
și în ce mod, propunând, la solicitarea instanței, loturile ce urmează a fi atribuite”.
Poate fi pronunţată o încheiere de admitere în principiu suplimentară, în cazul în care
după pronunţarea încheierii de admitere în principiu, dar mai înainte de pronunţarea hotărârii
de împărţeală, se constată că există și alți coproprietari sau că au fost omise unele bunuri care
trebuiau supuse împărțelii, fără ca privitor la acești coproprietari sau la acele bunuri să fi avut
loc o dezbatere contradictorie. În aceleași condiții, instanța poate, cu consimțământul tuturor
coproprietarilor, să elimine un bun care a fost cuprins din eroare în masa de împărțit.
În conformitate cu prevederile art. 987 C. pr. civ., încheierea de admitere în principiu
şi încheierea de admitere în principiu suplimentară pot fi atacate numai cu apel odată cu
fondul.
Apreciem că era mai potrivită soluţia adoptată sub imperiul Codului de procedură
civilă de la 1865, anterior Legii nr. 219/2005, în conformitate cu care încheierea de admitere
în principiu putea fi atacată separat cu apel, până la pronunţarea hotărârii de partaj, dacă
apelul privea stabilirea calităţii de coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa
bunurilor supuse împărţelii. Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de
admitere în principiu nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu
hotărârea asupra fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei
încheieri. Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de admitere în principiu
ar fi fost de natură să ordoneze procesul de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire în articolul 985 C. proc. civ., este o expertiză ce
este necesară formării loturilor. Dacă, pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a întinderii
drepturilor copărtaşilor, a creanţelor reciproce ale copărtaşilor, a datoriilor şi sarcinilor

51
moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare ori de părerea unor specialişti, se
vor efectua expertize în acest scop, anterior pronunţării încheierii de admitere în principiu.
Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărţelii în natură,
astfel cum stabilesc dispoziţiile alineatului (2) al articolului 984. Astfel, se arată că în temeiul
celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanţa trebuie să procedeze la
formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se
întregesc printr-o sumă de bani (sultă).
Dispoziţiile articolului 988 NCPC stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care
trebuie să le aibă instanţa în vedere la formarea loturilor: acordul părţilor, mărimea cotei-părţi
ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia
părţilor, faptul că unii coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii,
îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor.
În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere
importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la
cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul
bun. Dacă mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de
criteriile prevăzute la art. 988. Prin încheiere ea va stabili şi termenul în care coproprietarul
căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părţi
cuvenite celorlalţi coproprietari.
Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul stabilit,
sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi
va atribui bunul.
În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalţi
coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile menţionate de
alin. (1) şi (2) ale articolului 989 NCPC.
La cererea unuia dintre coproprietari instanţa, ţinând seama de împrejurările cauzei,
pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului
procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care
este obligat să le plătească.
În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta
a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi
coproprietari, instanţa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă
vânzarea se va face de către părţi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.
Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părţi prin bună învoială, instanţa va
stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 3 luni, în
afară de cazul în care părţile sunt de acord cu majorarea lui. La împlinirea termenului, părţile
vor prezenta instanţei dovada vânzării.
În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul prevăzut de
alin. 2 al art. 991 din Codul de procedură civilă, instanţa, prin încheiere, va dispune ca
vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.
Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărţelii pot fi atacate
separat numai cu apel, în termen de 15 zile de la pronunţare. Dacă nu au fost astfel atacate,
aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului.
După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către
executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaţie publică.
Executorul va fixa termenul de licitaţie, care nu va putea depăşi 30 de zile pentru
bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, şi
va înştiinţa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.
Pentru termenul de licitaţie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va afişa
publicaţia de vânzare cu cel puţin 5 zile înainte de acel termen.

52
 În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de
vânzare cu cel puţin 30 de zile înainte de termenul de licitaţie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 992 NCPC, coproprietarii pot conveni ca
vânzarea bunurilor să se facă la orice preţ oferit de participanţii la licitaţie.
Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are aceleaşi
efecte.
Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în schimbul
cotei-părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc un drept exclusiv
(fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părţi materiale determinate dintr-un
bun, fie un drept de creanţă la încasarea unei sume de bani – sulta -).
Modul de producere a efectelor partajului în Codul civil. Partajul avea efect retroactiv,
fiind un act declarativ. În conformitate cu prevederile art. 786 din Codul civil, copărtaşul
căruia i s-a atribuit un bun la împărţeală, este considerat că a fost titularul exclusiv al dreptului
de proprietate asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune. Copărtaşul care
nu obţine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular al
vreunui drept asupra acelui bun.
Modul de producere a efectelor partajului în Noul Codul civil. S-a renunţat la efectul
retroactiv al partajului şi se prevede efectul constitutiv; soluţia este în concordanţă cu
reglementarea în textele codului a regimului proprietăţii comune, precum şi cu regulile
sistemului de publicitate imobiliară al cărţii funciare caracterizată prin efectul constitutiv al
înscrierilor.
Dispoziţiile articolului 680 NCPC arată: „(1) Fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite
numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data
încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive
a hotărârii judecătorești.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de
partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz,
au fost înscrise în cartea funciară”.
Actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun
rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
Garanțiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept
asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin
partaj.
Partajul produce şi efectul garanţiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din copărtaşi este
evins de către o terţă persoană cu privire la un bun obţinut la partaj, iar cauza evicţiunii este
anterioară împărţelii, ceilalţi copărtaşi sunt ţinuţi să-l despăgubească. Este vorba de o situaţie
în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca
împărţeala să fie refăcută cu excluderea de la masa de împărţit a bunului cu privire la care s-a
produs evicţiunea din partea terţului, pentru a se restabili echivalenţa loturilor copărtaşilor.
În conformitate cu dispoziţiile art. 683 NCC, coproprietarii îşi datorează, în limita
cotelor-părţi, garanţie nu numai pentru evicţiune, ci şi pentru vicii ascunse, menţionându-se
aplicarea dispoziţiilor legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului.
Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaţia de garanţie a copărtaşilor,
în conformitate cu prevederile Codului civil, copărtaşii creditori se bucură de privilegiul
copărtaşilor, care este un privilegiu special. Acest privilegiu se exercită asupra bunurilor pe
care copărtaşii debitori le-au obţinut la partaj.
Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, în conformitate cu
prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuia înregistrat în registrul de inscripţiuni în
termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală (data actului de partaj voluntar sau data

53
rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj); nici o ipotecă şi nici un alt drept real constituit
asupra imobilului în interiorul acestui termen de către copărtaşul ce a obţinut bunul la partaj,
nu sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care ar fi efectuat formalitatea de
publicitate imobiliară în termen. După data de 1 iulie 1999, când s-a trecut la introducerea
sistemului de carte funciară reglementat de Legea nr. 7/1996, înscrierea privilegiului s-a
realizat în Partea a III-a a cărţii funciare.
După intrarea în vigoare a Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de
cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului ANCPI, în
temeiul art. 102, înscrierea privilegiului copărtaşilor în cartea funciară s-a realizat din oficiu
(nu mai interesa cât timp va fi trecut de la data actului de partaj ori de la data rămânerii
irevocabile a hotărârii de împărţeală); adică, la momentul întabulării dreptului de proprietate
în favoarea copărtaşului care a obţinut bunul la partaj, avea loc şi înscrierea privilegiului
pentru garantarea plăţii sultei ce rezulta din actul ori hotărârea de partaj. Nu s-ar fi înscris
privilegiul în partea a III-a a cărţii funciare, numai dacă, odată cu cererea de întabulare a
dreptului de proprietate asupra imobilului, s-ar fi prezentat dovada plăţii integrale a sultei ori
declaraţia autentică din partea creditorului sultei, prin care renunţa la înregistrarea
privilegiului special imobiliar.
Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, având loc o resistematizare a
drepturilor reale accesorii, ceea ce anterior constituiau privilegiile speciale imobiliare, au
devenit ipoteci legale asupra imobilelor. Astfel, privilegiul copărtaşilor a devenit ipoteca
legală a copărtaşilor. În art. 2386 NCC, sub nota marginală „Creanțele care beneficiază de
ipotecă legală”, sunt prevăzute cazuri de ipoteci legale imobiliare, printre care la pct. 5, este
evocată ipoteca legală a copărtaşilor, menţionându-se că beneficiază de ipotecă legală
„coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al
imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune, asupra imobilelor ce au
revenit coproprietarului ținut de o atare obligație”.
În prezent, în conformitate cu dispoziţiile art. 161 alin. (1) din Regulamentul de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul
nr. 700/2014 al Directorului ANCPI, se menţine regula înscrierii din oficiu a ipotecii legale a
copărtaşilor. Potrivit menţionatului articol „Ori de câte ori se admite o cerere de înscriere în
cartea funciară, iar din înscrisul în baza căruia s-a solicitat înscrierea rezultă existenţa unui
caz de ipotecă legală, registratorul va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepţia
cazului în care prin lege se prevede că ipoteca legală se înscrie la cerere şi a cazului în care
creditorul renunţă la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul actului sau prin
declaraţie autentică”.
Intervenţia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinţă, prin efectul
participării creditorilor la împărţeală, partea ce revine debitorului la partaj este poprită în
folosul creditorilor intervenienţi (indiferent că este vorba de bunuri materiale ori de sulta în
bani datorată de către ceilalţi copărtaşi). Până la plata creanţei către creditorul intervenient,
nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al
sultei), nu este opozabilă creditorului intervenient.

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect bunurile

care prin natura sau destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari, fiindcă în
majoritatea cazurilor, sunt accesorii ale unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă.
Coproprietarii pot exercita toţi acte de folosinţă asupra bunurilor ce formează obiectul
dreptului de proprietate pe cote-părţi forţată şi perpetuă, cu respectarea următoarelor limite:
- folosinţa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari;
- folosinţa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat
bunului comun accesoriu.

54
 Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.
Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă în mod
proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter
accesoriu, în absența unei convenții contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se
stabilește în funcție de întinderea bunului principal.
Cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă evocate de literatura şi
jurisprudenţa din perioada de aplicare a Codului civil de la 1864:
a) coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe locuinţe sau alte spaţii
decât locuinţele, ce aparţin unor proprietari diferiţi;
b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri
învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în
măsura în care se află chiar pe linia de despărţitoare dintre cele două proprietăţi);
c) despărţiturile comune, adică zidul comun, şanţul comun sau gardul comun.
Încetarea coproprietăţii avea loc în următoarele situaţii:
- prin dispariţia imobilului;
- atunci când prin convenţie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale deveneau
proprietatea unui singur titular;
- prin expropriere.
În mod excepţional, proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă putea înceta
prin partaj.
Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă în Noul Cod civil. În
conformitate cu dispoziţiile art. 646 NCC, se află în coproprietate forțată:
1. bunurile prevăzute la art. 649 (părţile comune), art. 660 (despărţiturile comune), art.
687 (proprietatea periodică) și art. 1.141 (bunurile care constituie amintiri de familie);
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate
pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o
centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun
într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevăzut de lege.
Părţile comune. Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu
destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care,
fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt
obiectul unui drept de coproprietate forțată.
Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se
prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea
neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea
normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei
coproprietăți obișnuite;
b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și
despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa
scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele
termice proprii și ascensoarele;
c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze
de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate
exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.

55
 Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune are caracter accesoriu în
raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal;
înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra
spațiului care constituie bunul principal.
În lipsa unei stipulații contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părți se
stabilesc prin raportarea suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a
spațiilor locative din clădire. Fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea,
repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota sa parte.
Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor, caz în care
devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită. Imobilul, respectiv partea
din imobil care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod
corespunzător în cartea funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.
Despărţiturile comune. Zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două
fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din
titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit
proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii.
Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă și
perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond. Zidul este prezumat a fi în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.
Există semn de necomunitate a șanțului atunci când pământul este aruncat ori înălțat
exclusiv pe o parte a șanțului. Șanțul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a
proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.
În conformitate cu dispoziţiile art. 661 alin. (3) NCC, vor fi considerate semne de
necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul
dintre proprietari.
Coproprietarii sunt ținuți să suporte cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea
despărțiturii comune, proporțional cu dreptul fiecăruia. Cu toate acestea, fiecare coproprietar
poate să nu participe la cheltuielile de întreținere și reparare, renunțând la dreptul său de
proprietate asupra despărțiturii comune, dispozițiile în materie de carte funciară fiind
aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi apărat de a participa la cheltuieli, în cazul în care are
o construcție sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea
despărțiturii comune.
Proprietatea periodică. Se consideră că există proprietate periodică ori de câte ori mai
multe persoane exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței specific dreptului de
proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau
inegale.
Proprietatea periodică se naște în temeiul unui act juridic, dispozițiile în materie de
carte funciară aplicându-se în mod corespunzător.
În privința intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia, în
condițiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea și altele asemenea. Actele de
administrare sau de dispoziție privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt
interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părți respective, fiind aplicabile regulile
statornicite în cazul coproprietăţii obişnuite.
În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietății
periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului
vătămat. Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalți coproprietari sau un
terț cumpără cota-parte a celui exclus.

56
 Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii
de către o singură persoană a tuturor cotelor-părți din dreptul de proprietate periodică, precum
și în alte cazuri prevăzute de lege.
Amintirile de familie. Constituie amintiri de familie bunurile ce au aparținut membrilor
familiei și stau mărturie istoriei acesteia. Sunt incluse în această categorie bunuri precum
corespondența purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decorațiile, armele de colecție,
portretele de familie, documentele, precum și orice alte bunuri cu semnificație morală
deosebită pentru respectiva familie.
Moștenitorii pot ieși din indiviziune cu privire la bunurile care constituie amintiri de
familie numai prin partaj voluntar.
Pe durata indiviziunii, prin acordul moștenitorilor sau, în lipsa acestuia, prin hotărârea
instanței, amintirile de familie sunt depozitate în interesul familiei la unul ori mai mulți dintre
moștenitori sau în locul convenit de ei. Moștenitorul desemnat ca depozitar poate revendica
bunurile care constituie amintiri de familie de la cel care le deține pe nedrept, dar nu le poate
înstrăina, împrumuta sau da în locațiune fără acordul unanim al coindivizarilor.
Partajul bunurilor coproprietate forţată în reglementarea Noului Cod civil. În privinţa
bunurilor aflate în coproprietate forţată, este inadmisil partajul judiciar. Cu toate acestea,
partajul poate fi cerut în cazul părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente atunci când aceste părți încetează de a mai fi destinate folosinței comune.
În cazul proprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul
este posibil numai prin bună învoială.

► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună,

coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părţi din dreptul de proprietate, acest lucru având
loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăţii.
Până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil, singurul caz de proprietate comună în
devălmăşie era proprietatea comună a soţilor reglementat de Codul familiei. În dreptul
românesc a mai existat proprietatea devălmaşă a obştilor săteşti.
Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soţilor este de natură legală şi îşi are
temeiul în comunitatea de bunuri a soţilor.
Codul familiei, în art. 30, prevedea că bunurile dobândite de oricare dintre soţi în
timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Exercitarea
dreptului de proprietate de către soţi consta în faptul că aceştia administrau şi foloseau
împreună bunurile comune, după cum tot împreună puteau dispune de ele, în conformitate cu
prevederile alineatului (1) al articolului 35 din Codul familiei.
În legătură cu exerciţiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce făceau
parte din comunitatea de bunuri a soţilor, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I
din Codul familiei, opera mandatul tacit reciproc, adică orice act (de administrare, de folosinţă
şi chiar de dispoziţie) putea fi efectuat de către un singur soţ, prezumându-se că avea şi
consimţământul celuilalt soţ, şi că îl reprezinta pe acesta din urmă în respectiva tranzacţie. În
conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea
ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune terenuri şi construcţii, un soţ avea nevoie şi de
consimţământul celuilalt soţ. Nesocotirea acestei reguli sancţiona actul de dispoziţie cu
nulitatea relativă ce putea fi invocată numai de către soţul care nu a manifestat
consimţământul la respectiva operaţiune juridică.
În Noul Cod civil se găseşte regimul comunităţii legale, astfel că în conformitate cu
dispoziţiile art. 339, „Bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare
dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților”. Fiecare

57
soț poate încheia singur acte de conservare, acte de administrare cu privire la oricare dintre
bunurile comune, precum și acte de dobândire a bunurilor comune.
În conformitate cu dispoziţiile art. 346 alin. (1) NCC, „Actele de înstrăinare sau de
grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune nu pot fi încheiate decât cu
acordul ambilor soți”. Se menţine regula mandatului tacit reciproc în cazul actelor de
dispoziţie cu titlu oneros asupra bunurilor mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă,
potrivit legii, anumitor formalităţi de publicitate, precum şi în cazul darurilor obişnuite.
Noul Cod civil admite că poate exista proprietate comună devălmaşă al cărei izvor îl
poate constitui un act juridic, caz în care dispozițiile privitoare la regimul comunității legale
se aplică în mod corespunzător (art. 668 alin. 2 NCC).

Întrebări
Care este regimul juridic al actelor juridice efectuate în timpul cât un bun face obiectul
proprietătii comune pe cote-părti obisnuită sau temporară.
Prezentati efectele proprietătii rezolubile.
Care este regimul juridic al actelor juridice efectuate în timpul cât un bun face obiectul
proprietătii comune pe cote-părti obisnuită sau temporară.
Care sunt modurile de încetare a proprietătii comune pe cote-părti fortată si perpetuă?

58
Unitatea de învățare 8: Dezmembrămintele dreptului de proprietate.

1. Dreptul de uzufruct: a) definiţie, caractere juridice şi conţinut; b) obiectul dreptului

de uzufruct; c) moduri de dobândire; d) drepturile şi obligaţiile uzufructuarului; e) drepturile
şi obligaţiile nudului proprietar; f) stingerea uzufructului; g) lichidarea uzufructului.
2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.
3. Dreptul de servitute: a) definiţie şi caractere; b) clasificarea servituţilor; c)
servituţile naturale; d) servituţile legale; e) servituţile stabilite prin fapta omului; f) drepturile
şi obligaţiile ce decurg din servitute; g) apărarea dreptului de servitute; h) stingerea
servituţilor.
4. Dreptul de superficie: a) definiţie şi caractere juridice; b) constituirea dreptului de
superficie; c) exercitarea dreptului de superficie; d) stingerea dreptului de superficie.
5. Dreptul de folosinţă asupra unor terenuri agricole proprietatea unităţilor
administrativ-teritoriale, reglementat de dispoziţiile art. 19 alin. 3 din Legea nr. 18/1991
republicată.

Competenţe
Să se identifice si să se descrie drepturile reale dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate.
Să se însusească particularitătile regimului juridic aplicabil fiecărui dezmembrământ în
parte.

Prin dezmembrământ al dreptului de proprietate se înţelege separarea

atributelor şi exercitarea lor de către alte persoane.
Constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este aplicabilă numai
proprietăţii private.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul de folosinţă agricolă
reglementat de Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct.
a) Definiţie, caractere juridice şi conţinut. Dreptul de uzufruct este dreptul real
principal, care conferă titularului său în mod temporar posesia şi folosinţa asupra bunului ce
aparţine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor două atribute, în aceleaşi condiţii ca şi
proprietarul, cu obligaţia de a conserva substanţa bunului dat în uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 şi 517 Cod civil, art. 703 NCC)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arată că uzufructul
constituit în favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea uzufructuarului, iar art. 559
Cod civil dispune că uzufructul acordat în favoarea unei persoane juridice are o durată de cel
mult 30 de ani. Caracterul temporar este întărit de dispoziţiile potrivit cărora neuzul continuu
şi total timp de 30 de ani, duce la stingerea uzufructului. Conform dispoziţiilor art. 708 alin.
(1) NCC, uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Potrivit alineatului
(2) al aceluiaşi articol, „Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea
durata de cel mult 30 de ani. Atunci când este constituit cu depășirea acestui termen,
uzufructul se reduce de drept la 30 de ani”. Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se
prezumă că este viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani. Uzufructul
constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la
acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite.

59
 - constituie un drept de folosinţă. Uzufructuarul dobândeşte dreptul de folosinţă asupra
lucrului altuia, adică prerogativa de a întrebuinţa lucrul şi de a-i culege fructele.
- potrivit prevederilor Codului civil de la 1864, este un drept incesibil; însuşi dreptul
de uzufruct nu poate fi cedat. În schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat,
ceea ce înseamnă că toate obligaţiile rămân în sarcina uzufructuarului şi nu trec la beneficiarul
cesiunii exerciţiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate cazurile ce încetare a uzufructului
vor fi apreciate în persoana uzufructuarului şi nu în raport cu beneficiarul emolumentului
uzufructului. Conform prevederilor Noului Cod civil, uzufructul este un drept cesibil, dat fiind
că în alineatul (1) al art. 714 se arată: „Uzufructul constituit până la data la care o altă
persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar
muri înainte de împlinirea vârstei stabilite”; după cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după
caz, până la împlinirea termenului inițial sau până la decesul uzufructuarului inițial.
Uzufructuarul rămâne dator exclusiv față de nudul proprietar numai pentru obligațiile născute
înainte de cesiune. Până la notificarea cesiunii, uzufructuarul și cesionarul răspund solidar
pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor față de nudul proprietar. După notificarea cesiunii,
cesionarul este dator față de nudul proprietar pentru toate obligațiile născute după notificarea
cesiunii. În acest caz, uzufructuarului i se aplică, în mod corespunzător, dispozițiile legale din
materia fideiusiunii.
În art. 70 din Legea nr. 71/2011 se arată: „Dispoziţiile art. 714 din Codul civil se
aplică indiferent de data constituirii uzufructului. În cazul uzufructului constituit prin
convenţia încheiată anterior intrării în vigoare a Codului civil, acesta este şi rămâne
incesibil, mai puţin în cazul în care părţile convin altfel”.

b) Bunurile asupra cărora se poate constitui uzufructul

Potrivit art. 520 Cod civil: “uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi
imobile”. În conformitate cu dispoziţiile art. 706 NCC, „Pot fi date în uzufruct orice bunuri
mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate
de fapt ori o cotă-parte din acestea”. Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat
în uzufruct, precum și asupra a tot ce se unește sau se încorporează în acesta.
Dat fiind că pentru uzufructuar se naşte obligaţia de conservare a substanţei, bunurile
date prin uzufruct sunt lucruri neconsumptibile; însă, prevederea de la art. 526 Cod civil arată
că s-ar putea constitui uzufructul şi asupra bunurilor consumptibile. În asemenea caz,
uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date în uzufruct, având obligaţia ca la încetarea
uzufructului, să restituie bunul de aceeaşi calitate şi cantitate (art. 712 NCC).
În cazul în care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se deteriorează prin
folosirea lor normală, uzufructuarul este ţinut doar la restituirea bunului în starea în care se
află la momentul stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al întinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu
particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin moştenire) sau cu titlu universal (de
exemplu, prin testament). Această clasificare prezintă interes în rezolvarea problemei
repartizării datoriilor pe care nudul proprietar le are în legătură cu bunul.
Şi sub Codul civil de la 1864, se admitea că uzufructul poate avea ca obiect şi o
universalitate de fapt.

c) Modurile de constituire a uzufructului

Potrivit Codului civil, uzufructul se putea constitui prin: a) lege; b) voinţa omului; şi
c) uzucapiune.
1) Faţă de modificările aduse Codului civil, după intrarea în vigoare a Codului familiei
şi a Decretului nr. 31/1954, nu a mai fost aplicabilă constituirea uzufructului prin lege.

60
 2) Prin voinţa omului poate însemna fie prin convenţie, fie prin testament. În cazul
constituirii prin convenţie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea
poate fi: directă, când proprietarul reţine nuda proprietate şi transferă uzufructul, posesia şi
folosinţa (rămâne dispoziţia); prin retenţie, când proprietarul înstrăinează nuda proprietate,
păstrându-şi posesia şi folosinţa; se înstrăinează atât uzufructul, cât şi nuda proprietate la
dobânditori diferiţi.
În toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenţie, pentru opozabilitatea faţă
de terţi a acestui drept real, se impune îndeplinirea formalităţilor pentru publicitatea
imobiliară.
În cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variantă de constituire
directă, când moştenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar legatarului i se
transmite uzufructul sau o variantă de constituire indirectă, când moştenitorilor legali li se
transmite uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. În toate cazurile de constituire prin
testament, trebuie să se respecte dispoziţiile legale referitoare la neafectarea rezervei
succesorale, dat fiind că rezerva succesorală se acordă moştenitorilor legali rezervatari în
plină proprietate (nu este admis a fi grevată de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate).
Uzufructul constituit prin testament poate fi pur şi simplu, pe termen sau sub condiţie.
3) Dacă se poate dobândi însăşi proprietatea prin uzucapiune, este posibilă dobândirea
şi a acestui dezmembrământ. Pentru dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune,
uzucapantul trebuie să exercite o posesie utilă sub nume de titular al dreptului de uzufruct.
Este o ipoteză permisă de lege, însă, astfel cum s-a arătat în literatura de specialitate,
sunt şanse mici de a întâlni în practică un asemenea caz, atâta timp cât persoanele ce nu au un
drept asupra unui imobil înţeleg să posede sub nume de proprietar, iar prin uzucapiune vor
dobândi dreptul de proprietate şi nu numai un drezmembrământ cum este dreptul de uzufruct.
În cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobândit prin posesia de bună-credinţă
în conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil (art. 937 NCC).
În conformitate cu prevederile art. 704 alin. (1) NCC, „Uzufructul se poate constitui
prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte
funciară fiind aplicabile”, iar potrivit dispoziţilor alineatului al doilea al aceluiaşi articol,
uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente.

d) Drepturile uzufructuarului:
1) dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului. În cazul refuzului predării bunului, avem
la îndemână 2 acţiuni: ► o acţiune confesorie de uzufruct (asemănătoare cu acţiunea în
revendicare), care este o acţiune reală, întemeiată pe însuşi dreptul real (termenul de
prescriere este de 30 de ani); ►o acţiune personală, izvorâtă din convenţia de constituire a
uzufructului (termenul de prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru şi de a culege fructele. Se face distincţie între fructele
naturale şi industriale pe de o parte, şi fructele civile pe de altă parte; astfel, fructele
naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar în consecinţă, fructele care au
rămas neculese de proprietar la momentul predării uzufructului, vor fi culese de către
uzufructuar. Fructele civile, pentru că se dobândesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la
data constituirii dreptului, indiferent de data primirii bunului în folosinţă;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului. Dreptul de a ceda uzufructul conform
prevederilor Noului Cod civil;
4) folosirea acţiunii posesorii pentru apărarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipoteză greu de întâlnit în practică; în
primul rând, creditorii ar fi foarte reticenţi de a primi numai o ipotecă a uzufructului, iar în
al doilea rând, interesul dobândirii prin licitaţie publică a unui drept de uzufruct poate fi

61
 foarte scăzut datorită caracterului temporar al dreptului de uzufruct. Este evident că în
urma valorificării ipotecii asupra uzufructului, adjudecatarul va dobândi doar exerciţiul
dreptului de uzufruct (emolumentul) – însuşi dreptul de uzufruct conform Noului Cod
civil -, iar acesta este supus cauzelor şi condiţiilor de încetare a uzufructului care vor
rămâne operante raportat la persoana uzufructuarului.

Obligaţiile uzufructuarului. Obligaţiile acestuia sunt împărţite în funcţie de

momentul intrării în exerciţiul dreptului de uzufruct.
1) obligaţii înainte de intrarea în exerciţiul dreptului de uzufruct:
a) de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a
stării materiale a imobilelor. În cazul în care uzufructuarul refuză întocmirea
acestor acte, proprietarul, la rândul său, poate refuza predarea lucrurilor date în
uzufruct. Dacă totuşi, bunurile au fost predate fără întocmirea acestor formalităţi,
se presupune că lucrurile au fost date în stare bună;
b) obligaţia de a da cauţiune sau garanţie. Cauţiunea poate fi personală sau reală.
Cauţiunea personală constă în aducerea angajamentului unei alte persoane – garant
- că va îndeplini cu patrimoniul său obligaţiile ce revin uzufructuarului; cauţiunea
reală reprezintă constituirea unor dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj,
ipotecă). Bunurile pot fi ale uzufructuarului sau ale unor terţi. Proprietarul care
constituie uzufructul, îl poate scuti pe uzufructuar de această obligaţie. Nu se pune
problema constituirii de garanţii, atunci când constituirea uzufructului are loc ca
urmare a unei convenţii prin retenţie.
2) obligaţii în timpul exercitării dreptului de uzufruct:
a) folosinţa lucrului dat în uzufruct şi anume: să întrebuinţeze lucrul ca un bun
proprietar, ceea ce înseamnă că are obligaţia de a efectua reparaţii mici la lucrurile
date în uzufruct. Reparaţiile mari privesc structura bunului şi revin proprietarului,
iar reparaţiile mici sunt simplele reparaţii de întreţinere. Uzufructuarul este ţinut să
se conformeze modului de folosinţă stabilit de către nudul proprietar şi obiceiul
locului;
b) de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcare sau uzurpare a dreptului
acestuia. Cel mai indicat mod de a îndeplini această obligaţie este de a expedia o
notificare prin intermediul executorului judecătoresc, precum şi de a efectua
arătarea titularului dreptului în cadrul procesului în care ar fi chemat uzufructuarul
şi în care s-ar discuta problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce
formează obiectul dreptului de uzufruct;
c) să suporte sarcinile anuale ale fondului, adică impozite, taxe, primele de asigurare
(care se plătesc din veniturile bunului). În conformitate cu prevederile Noului Cod
civil, dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului, numai primele de asigurare
sunt plătite de uzufructuar, cheltuielile şi sarcinile proprietăţii revenind nudului
proprietar;
d) să contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea obligaţie
o au numai uzufructuarii cărora li s-a constituit dreptul cu titlu gratuit, cu excepţia
uzufructului cu titlu particular. Acestora din urmă li se poate stabili o asemenea
obligaţie numai prin instituirea unei sarcini ca modalitate a actului de liberalitate.
Modalităţi de îndeplinire a obligaţiei:
- atunci când uzufructuarul plăteşte datoria la încetarea uzufructului, nudul proprietar îi va
restitui suma plătită;
- dacă nudul proprietar plăteşte datoria cu alte bunuri decât cele date în uzufruct,
uzufructuarul este ţinut să-i plătească dobânda corespunzătoare sumei până la încetarea
dreptului de uzufruct;

62
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra cărora s-a constituit uzufructul, situaţie în
care relativ la bunurile vândute de proprietar, uzufructul încetează;
e) de a suporta cheltuielile de judecată, impuse de susţinerea proceselor referitoare la
folosinţa bunului.

e) Drepturile nudului proprietar:

1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;
2) de a efectua lucrările de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaţiului construit);
3) dreptul de a exercita toate acţiunile ce interesează dreptul de proprietate (acţiunea în
revendicare; acţiuni posesorii);
4) dreptul de a culege productele;
5) dreptul de a încasa indemnizaţia de asigurare în caz de distrugere a lucrului;
6) dreptul de a introduce acţiune împotriva uzufructuarului, pentru ca acesta să-şi execute
obligaţiile în cursul uzufructului.

Obligaţiile nudului proprietar:

1) obligaţia negativă de a nu stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului său;
2) obligaţia de garanţie pentru evicţiune în cazul uzufructului care este constituit cu titlu
oneros.

f) Stingerea uzufructului.
Cauze:
a) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetrea personalităţii juridice;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
c) dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăţi (de exemplu, uzufructuarul moşteneşte
pe nudul proprietar);
d) neuzul – trebuie să fie complet şi continuu pe durata a 30 de ani. Conform Noului Cod
civil, neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanţe;
e) pieirea totală a lucrului;
f) renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
g) uzucapiunea în favoarea unui terţ;
h) abuzul de folosinţă (nu operează de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, “atunci când
uzufructuarul aduce stricăciuni lucrului sau îl lasă să se degradeze, nudul proprietar poate
introduce acţiune în justiţie” (art. 747 NCC);
i) rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33 /1994,
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în momentul trecerii bunului imobil
în domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual, uzufructuarul poate primi o
justă şi prealabilă despăgubire ca urmare a exproprierii imobilului ce a făcut obiectul
uzufructului.

g) Lichidarea uzufructului. Operaţiuni intervenite după stingerea uzufructului, care

conduc la înlăturarea tuturor efectelor pe care le-a produs între nudul proprietar şi uzufructuar:
- uzufructuarul nu are dreptul să mai culeagă fructele industriale care erau neculese la
momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului;
- uzufructuarul are obligaţia de a restitui lucrul în starea în care l-a primit. Excepţie, în cazul
lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinţei, predarea va avea loc în starea în care
acestea se găsesc în momentul stingerii uzufructului (de exemplu, mobilierul, draperiile
dintr-o casă ce a fost dată în uzufruct);

63
- uzufructuarul are obligaţia de despăgubire în caz de deteriorare sau pieire a lucrului din
culpa sa;
- în cazul în care uzufructuarul a plătit datoriile nudului proprietar, acesta din urmă este
ţinut să restituie uzufructuarului sumele plătite;
- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse lucrului dat în
uzufruct, chiar dacă a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de sancţionare a relei
credinţe a uzufructuarului, care profitând de posesia imobilului, execută lucrări de
construcţie. În raporturile dintre nudul proprietar şi uzufructuar nu se aplică regulile
accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz şi de abitaţie.

Dreptul de uz este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru
şi poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal şi în consecinţă, acesta nu poate fi cedat şi
nici închiriat. Nu trebuie făcută confuzie între închirierea dreptului de uz, pe de-o parte şi
închirierea bunurilor ce formează obiectul dreptului de uz, pe de altă parte. Dacă închirierea
dreptului de uz este inadmisibilă, închirierea bunurilor este permisă, pentru că este una din
modalităţile de punere în valoare a bunurilor, prin producerea de fructe civile.
Dacă la uzufruct era permisă cedarea beneficiului (emolumentului) uzufructului,
datorită caracterului strict personal al dreptului de uz, în cazul acestuia nu este admisibilă nici
o astfel de cesiune.
Modul de constituire, drepturile şi obligaţiile uzuarului, precum şi cauzele de stingere
sunt cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaţie este dreptul real principal, dezmembrământ al dreptului de

proprietate, în virtutea căruia o persoană poate să locuiască într-un imobil proprietatea
altuia.
Dreptul de abitaţie poate fi: convenţional sau legal.
Dreptul de abitaţie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar în mod
excepţional, se poate închiria o parte a imobilului care îi prisoseşte titularului dreptului de
abitaţie (regula este valabilă numai în cazul dreptului de abitaţie constituit prin convenţie).
Dreptul de abitaţie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu privire la
dreptul succesoral al soţului supravieţuitor, care nu are altă locuinţă proprie; până la
efectuarea ieşirii din indiviziune şi în orice caz cel puţin timp de 1 an de la data încetării din
viaţă a soţului său, are un drept de abitaţie asupra casei în care a locuit, dacă acesta face parte
din succesiune. Ceilalţi moştenitori cu care soţul supravieţuitor vine în concurs, pot solicita
restrângerea dreptului de abitaţie la o parte din locuinţă sau pot să-i ofere o altă locuinţă în
care să se mute.
Dreptul său de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte înainte de
efectuarea ieşirii din indiviziune.
Nu există un asemenea drept pentru locuinţa bun comun; dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor se naşte numai dacă locuinţa era proprietate exclusivă a soţului decedat.

3. Dreptul de servitute.

3.1. Dreptul de servitute în Codul civil. Modul în care au fost prevăzute servituţile în
Codul civil a fost criticat, dat fiind că servituţile naturale şi servituţile legale reprezentau, în
realitate, limitări ale dreptului de proprietate, iar unele dintre ele, în acelaşi timp, reprezentau
drepturi ale proprietarului în privinţa imobilului ce-l avea în patrimoniu. Ca urmare a

64
receptării criticilor literaturii juridice, în Noul Cod civil, servituţile naturale şi servituţile
legale au primit calificarea corectă de limitări ale dreptului de proprietate.
a) Definiţie şi caractere juridice.
Potrivit art. 576 Cod civil: ”servitutea este o sacină impusă asupra unui imobil
pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Dreptul de servitute este un drept
real asupra lucrului altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune două imobile aparţinând la doi proprietari diferiţi şi
anume fondul dominant – ce aparţine titularului servituţii şi fondul aservit – care aparţine
celui căruia dreptul este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit în favoarea şi se exercită asupra
imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituită pentru întreg imobilul şi în
favoarea tuturor coproprietarilor.

b) Clasificare:
a) după modul constituirii lor sunt:
►servituţi naturale – “acestea decurgând din situaţia naturală a locului”- conform legii;
►servituţi legale – adică prevăzute în mod expres de lege;
►servituţi stabilite prin fapta omului – sunt acelea constituite prin convenţie, testament ori
uzucapiune.
b) după obiectul lor sunt:
►servituţi pozitive – sunt acelea care acordă dreptul titularului să desfăşoare activităţi asura
fondului aservit (de exemplu:servitutea de trecere de a lua apă din fântănă)
►servituţi negative – sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite limitări în
exerciţiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri ori a unui teren:
► servituţi urbane (pentru clădiri);
►servituţi rurale (pentru terenuri).
d) după cum impun sau nu faptul actual al omului:
►servituţi continue – nu impun faptul actual (exemplu: servituţi privind distanţa
construcţiilor);
►servituţi necontinue – care impun faptul actual al omului (exemplu: servituţile de trecere).
e) după cum se cunosc prin semne exterioare:
►servituţi aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonată);
►servituţi neaparente – nu există semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor două clasificări rezultă două categorii mixte de servituţi:
► servituţi continue şi aparente;
►servituţi continue şi neaparente;
► servituţi necontinue şi neaparente.
Interesul clasificării este dat de împrejurarea că numai servituţile continue şi aparente
pot fi dobândite prin uzucapiune.

c) Servituţile naturale decurg din situaţia naturală a locurilor. Servituţile naturale, aşa
cum s-a arătat în literatura juridică, nu sunt veritabile servituţi, ci mai degrabă sunt fie
restricţii ale dreptului de proprietate, fie prerogative ale proprietarului.
Servituţile naturale sunt:

65
- servitutea de scurgere a apelor naturale – Potrivit art. 578 Cod civil, locurile inferioare sunt
supuse apelor care curg în mod natural, fără intervenţia omului, de pe “locurile superioare”,
iar proprietarul fondului inferior nu are dreptul să ridice stavile care să oprească această
scurgere, şi proprietarul fondului “superior” nu-i este îngăduit să facă nici o lucrare spre
agravarea servituţilor fondului inferior.
- servitutea izvoarelor – art. 579 Cod civil stabileşte principiul că proprietarul care are un
izvor pe proprietatea sa să-l întrebuinţeze, fără însă a avea dreptul să vatăme dreptul pe care
proprietarul unui alt fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui izvor. Proprietarul
izvorului nu poate schimba cursul când acesta dă apa necesară locuitorilor unei comune, sat
sau cătun.
- servitutea de grăniţuire – art. 584 Cod civil prevede că orice proprietar poate obliga pe
vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile de grăniţuire sunt
suportate în proporţie egală.
În cazul în care nu există acordul proprietarului vecin pentru grăniţuire, se promovează
acţiunea în grăniţuire, care este o acţiune reală şi petitorie. Prin acţiune se stabilesc limitele
proprietăţilor.
Atunci când reclamantul pretinde că hotarul s-ar afla pe un anumit alineament,
solicitând predarea posesiunii a unei părţi din teren de către pârât, grăniţuirea este dublată de
o acţiune în revendicare.
- servitutea de îngrădire – oricine îşi poate îngrădi imobilul ce formează obiectul dreptului
său de proprietate, cu singura obligaţie de a se respecta servitutea de trecere de care se bucură
vecinul său. În realitate, dreptul de îngrădire nu poate fi privit ca o servitute ci, mai degrabă,
ca manifestare a atributelor dreptului de proprietate.

d) Servituţile legale:
- servitutea privind distanţa plantaţiilor – reglementată de art. 607-608 Cod civil – prevede că
arborii înalţi nu pot fi plantaţi la o distanţă mai mică de 2 metri de linia de despărţire a două
fonduri, iar celelalte plantaţii ori garduri vii, la o distanţă mai mică de jumătate de metru, în
caz contrar proprietarul vecin putând cere scoaterea arborilor sau a plantaţiilor. Obligaţia de a
respecta distanţa plantaţiilor, dispare când proprietarul fondului a obţinut servitutea contrară,
aceasta putând fi dobândită şi prin uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii – constă în
obligaţia reciprocă a proprietarilor unor fonduri învecinate de a nu executa pe terenul lor
fierării, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distanţă mai mică decât cele prevăzute în
regulamente sau obiceiul locului.
- servitutea de vedere – înseamnă interdicţia de a practica o deschidere în zid către imobilul
vecin (ferestre, balcoane) la o distanţă mai mică de 1,90 metri, dacă vederea este directă,
perpendiculară, către imobilul vecin sau la mai puţin de 0,60 metri când vederea este oblică
faţă de acesta. Se poate dobândi servitutea contrară prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin
destinaţia proprietarului.
- servitutea de picătură a streşinilor – înseamnă că orice proprietar are obligaţia să-şi facă
streaşina casei sale în aşa fel încât apele ce rezultă din precipitaţii să nu cadă pe terenul
vecinului său.
- servitutea de trecere – Potrivit art. 616 Cod civil “proprietarul al cărui loc este înfundat, care
nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său, pentru
exploatarea fondului, cu o îndatorire de-a despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea
ocaziona”. Aceasta înseamnă că: locul care nu are ieşire la calea publică şi locul care prezintă
o ieşire, dar cu inconvenienţe grave sau periculoase. S-a precizat în practica judiciară că nu
este loc înfundat, terenul care are o ieşire care ar putea deveni practicabilă cu anumite
cheltuieli. Crearea servituţii trebuie făcută pentru ca trecerea să se facă pe drumul cel mai

66
scurt, încât să pricinuiască cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului
dominant are obligaţia de despăgubire pentru pagubele făcute de fondul aservit prin lipsa de
folosinţei terenului, desfiinţarea unor construcţii sau a unor plantaţii. Este posibilă acordarea
unei suprafeţe de teren în schimb (în folosinţă şi nu în proprietate), însă, nu poate fi impus
acest lucru fără voinţa părţilor.
- servitutea aeronautică – înseamnă că nu se pot ridica nici construcţii, nici plantaţii în
apropierea zonelor de decolare, precum şi în zona obiectivelor care asigură siguranţa zborului.
- servitutea din zona de frontieră – înseamnă că este interzis să se ridice construcţie la mai
puţin de 500 de metri de fâşia de protecţie. De asemenea este interzis să se ridice plantaţii
înalte la mai puţin de 250 de metri.

e) Servituţile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituţile propriu-zise.

Potrivit art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servituţi cu respectarea a două
condiţii: să nu contravină ordinii publice şi să nu aibă ca obiect prestaţii personale.
Modurile de constituire: 1) prin titlu: convenţie sau testament (servituţile continue şi
neaparente se pot constitui numai prin acest mod);
2) prin uzucapiune – numai servituţile continui şi aparente;
posesia servituţii trebuie să fie utilă, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaţia proprietarului. Proprietarul a două fonduri
stabileşte între ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă aceste fonduri ar aparţine
unor proprietari diferiţi.
Condiţii pentru existenţa acestui mod de dobândire:
- cele două fonduri să fie aceluiaşi proprietar;
- să existe o stare aparentă şi caracteristică de servitute;
- starea de fapt să fi fost întreţinută ori menţinută de proprietarul anterior al celor două
fonduri;
- despărţirea fondurilor să aibă loc fără menţionarea unei clauze stingătoare de servitute.

g) Exercitarea şi apărarea dreptului de servitute.

Analiza exercitării servituţilor face necesară evidenţierea drepturilor şi obligaţiilor

care revin proprietarului celor două fonduri sau imobile. Drepturile şi obligaţiile celor doi
proprietari diferă în funcţie de modul de constituire a fiecărei servituţi. Astfel, în cazul
servituţilor naturale şi a servituţile legale, drepturile şi obligaţiile proprietarilor celor două
imobile sunt reglementate de lege. Când este vorba de o servitute stabilită prin titlu, drepturile
şi obligaţiile sunt cele stipulate în actul juridic de constituire. Tot astfel, în ipoteza unei
servituţi dobândită prin uzucapiune, drepturile şi obligaţiile în discuţie depind de modul în
care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescripţie. În sfârşit, când servitutea a fost
constituită prin destinaţia proprietarului, obligaţiile proprietarilor sunt acelea care rezultă din
starea de fapt stabilită între cele două imobile de către cel ce a fost unicul lor proprietar.
Totuşi, este posibil să se reţină existenţa unor drepturi şi obligaţii comune şi generale în cazul
oricărei servituţi.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:

Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituţii, are dreptul să i se acorde
mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrărilor care sunt necesare pentru a
se folosi de servitute şi a o păstra. El are obligaţia de a exercita servitutea în conformitate cu
titlul constitutiv, fără a face schimbări împovărătoare pentru proprietarul aservit. Pentru
apărarea servituţii, titularul are exerciţiul acţiunii confesorii şi posesorii.

67
 Drepturile şi obligaţiile fondului aservit: Acesta exercită atributele dreptului de
proprietate cu excepţia facultăţilor interzise prin servitute. Are obligaţia să nu micşoreze
fondul servituţii. Are la îndemână acţiunea negatorie pentru a-şi apăra dreptul de proprietate
împotriva exerciţiului unor pretinse servituţi. Are şi acţiunea posesorie.

h) Stingerea servituţilor.
Cauze:
- imposibilitatea materială de exercitare a servituţii – de exemplu, servitutea de trecere se va
stinge atunci când se schimbă condiţiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet şi continuu timp de 30 de ani; este
aplicabilă servituţilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci când proprietatea celor 2 fonduri aparţine aceleiaşi persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori îndeplinirea condiţiei sub care a sub care au fost constituite (titlu
sau servituţi prin fapta omului);
- renunţarea la dreptul de servitute (renunţarea provine de la titularul fondului dominant);
- revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

3.2. Dreptul de servitute în Noul Cod civil. În conformitate cu dispoziţiile art. 755
alin. (1) NCC, „Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar”. Utilitatea rezultă din destinația economică a fondului
dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
Potrivit Noului Cod civil, servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori
prin uzucapiune, dispozițiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile; reiese că ceea
ce constituie servitutea în reglementarea Noului Cod civil, corespunde parţial servituţilor
constituite prin fapta omului din reglementarea Codului civil (adică sunt avute în vedere ceea
ce se considera că erau veritabilele servituţi).
Preluând clasificările din Codul civil, luân în considerare că relativ la dobândirea prin
uzucapiune, sunt avute în vedere formele de uzucapiune din regimul de carte funciare
prevăzut de Noul Cod civil, în art. 763 NCC se arată: „Prin uzucapiune tabulară poate fi
dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituțile
pozitive”.
O inovaţie a Noului Cod civil o constituie răscumpărarea servituţii de trecere. Este
vorba de cazul servituţii propriu-zise (care a sporit utilitatea fondului dominant), iar nu al
dreptului de trecere ca limită a dreptului de proprietate, când ar fi vorba de un fond înfundat
care nu are ieşire la calea publică.
În conformitate cu dispoziţiile art. 772 NCC, servitutea de trecere va putea fi
răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă există o disproporție vădită între utilitatea
care o procură fondului dominant și inconvenientele sau deprecierea provocată fondului
aservit. În caz de neînțelegere între părți, instanța poate suplini consimțământul proprietarului
fondului dominant. La stabilirea prețului de răscumpărare, instanța va ține cont de vechimea
servituții și de schimbarea valorii celor două fonduri.

4) Dreptul de superficie.

a) Definiţie şi caractere.
Dreptul de superficie reprezintă dreptul de proprietate asupra construcţiei ori a
plantaţiei realizate pe terenul altuia şi dreptul de folosinţă al proprietarului lucrărilor asupra
terenului.

68
 Dreptul de superficie reprezintă o excepţie de la regula accesiunii imobiliare
artificiale. Acesta se naşte prin convenţia părţilor. Constituirea acestuia a fost influenţată de
reglementările restrictive ce au fost adoptate în privinţa transmiterii dreptului de proprietate
asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil. Dreptul de
superficie a fost consacrat, până la urmă, de către legiuitorul român, prin Legea nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare. În art. 11 al acestei legi, dreptul de
superficie este enumerat expres printre drepturile reale imobiliare supuse întabulării în cartea
funciară. De asemenea, este menţionat şi în art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum şi în
dispoziţiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr. 7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară.
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, având ca obiect întotodeauna un bun mobil, adică o
suprafaţă de teren;
- este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează construcţia,
plantaţia sau lucrarea ce se află în proprietarului altei persoane, decât proprietarul terenului; el
nu se poate stinge prin neexercitare; atunci când se constituie prin act juridic, dreptul de
superficie poate fi constituit şi pe o durată determinată;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; acţiunea în revendicare poate fi introdusă
oricând până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.

b) Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie

poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobândirea prin
uzucapiune are loc în condiţiile prevăzute de reglementările existente în această
materie.

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu înţelegem un act juridic,
care poate fi: o convenţie sau un testament.
Convenţia şi testamentul constituie tituluri pe baza cărora se dobândeşte dreptul de
superficie asupra terenurilor proprietate particulară. Aceste acte juridice trebuie să
îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de lege.
B. Constituirea sau dobândirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaţia noastră
consacră un singur drept de superficie care se naşte ex lege, adică direct din lege. Astfel, în
interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica judiciară a statuat că
toate construcţiile ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soţi sunt
bunuri comune. Soţul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca
urmare, clădirea devine proprietatea în devălmăşie a celor doi soţi, iar terenul pe care s-a
construit rămâne mai departe în proprietatea exclusivă a unuia din soţi, asupra lui dobândind
un drept de folosinţă şi celălalt soţ, depotrivă constructor.
Această soluţie corespunde regimului legal al comunităţii de bunuri care se aplică
raporturilor patrimoniale dintre soţi. Într-adevăr, din moment ce ambii soţi ridică o construcţie
cu mijloace comune, dreptul fiecăruia asupra acesteia trebuie să aibă acelaşi caracter,
aplicându-se regimul prevăzut de art. 30 Codul familiei. În acest caz, dreptul de superficie se
dobândeşte direct în baza prevederilor art. 30 Codul familiei, iar nu pe cale convenţională. El
este recunoscut ex lege în favoarea soţului neproprietar al terenului.

c) Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie conferă titularului său

atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Posesia şi folosinţa terenului pe care se află
construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă şi în limitele necesare
exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie.

69
Superficiarul are şi un drept de dispoziţie asupra terenului. Dispoziţia materială se circumscrie
doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea realizării
construcţiei, plantaţiei sau lucrării care urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren
(săpături, excavări etc.).
În ce priveşte atributul de dispoziţie juridică, este în afară de orice discuţie că
superficiarul are dreptul să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă, aflată pe
terenul altei persoane, fără consimţământul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul
de superficie este transmisibil prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale,
cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de ipotecă.

d) Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracacter perpetuu,

în sensul că durează atâta vreme cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea ce se află în
proprietatea altei persoane decât proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Acest
drept încetează sau se stinge numai în următoarele situaţii: când construcţia, plantaţia sau
lucrarea a pierit sau a fost desfiinţată de către superficiar şi când proprietarul terenului devine,
indiferent pe ce cale (convenţie, succesiune, uzucapiune), şi proprietar al construcţiei,
plantaţiei sau lucrării respective.

Întrebări
Care sunt caracterele dreptului de uzufruct?
Prezentati drepturile si obligatiile ce revine uzufructuarului.
Conditiile constituirii dreptului de abitatie legal.
Prezentati clasificarea servitutilor.
Conditiile cerute pentru constituirea servitutilor prin fapta omului si importanta
acestora pentru a deosebi dreptul real de servitute de alte drepturi patrimoniale.

70
Unitatea de învățare 9: Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Accesiunea

1. Noţiune, enumerare şi clasificare.2. Contractul - mod de dobândire a dreptului de

proprietate şi a celorlalte drepturi reale. 3. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă: a) noţiune,
reglementare şi justificare; b) domeniul de aplicare a uzucapiunii; c) uzucapiunea în sistemul
codului civil; d) uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare; e) joncţiunea posesiilor; f) calculul
termenului de prescripţie; g) întreruperea şi suspendarea cursului prescripţiei achizitive; h)
efectele uzucapiunii. 4. Accesiunea sau incorporaţiunea: a) noţiunea şi felurile accesiunii; b)
accesiunea imobiliară naturală; c) accesiunea imobiliară artificială; d) accesiunea mobiliară. 5.
Hotărârea judecătorească. 6. Tradiţiunea. 7. Ocupaţiunea.

Competenţe
Să se prezinte sistemul modurilor de dobândire a dreptului de proprietate si a celorlalte
drepturi reale.
Identificarea categoriilor de moduri de dobândire a dreptului de proprietate ce rezultă
din aplicarea criteriilor de clasificare.

1.Noţiune, enumerare şi clasificare.

Noţiune. Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate” desemnează
totalitatea mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate
dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezintă. Unele dintre aceste
mijloace juridice sunt, în acelaşi timp, şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale,
derivate din dreptul de proprietate, adică a dezmembrămintelor proprietăţii cum sunt:
uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi dreptul de superficie.
Enumerare. Dispoziţiile Art. 644-645 din Codul civil prevăd că dreptul de proprietate
se poate dobândi prin următoarele moduri generale: succesiune, legate, convenţie sau
contract, tradiţiune, accesiune sau incorporaţiune, prescripţie achizitivă sau uzucapiune, legat
şi ocupaţiune.
Această enumerare a fost criticată. În primul rând, este incompletă deoarece unele din
modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pildă,
posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile, dobândirea în proprietate a fructelor de către
posesorul de bună credinţă al bunului frugifer şi hotărârile judecătoreşti constitutive de
drepturi. De asemenea, termenul de succesiune, fără nici o altă precizare, desemnează, atât
devoluţiunea succesorală legală, cât şi devoluţiunea succesorală testamentară. Or, ar fi necesar
ca legiuitorul să precizeze că este vorba de succesiunea legală. Aceasta pentru motivul că
succesiunea testamentară este prevăzută ca mod distinct de dobândire a proprietăţii, sub
denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva decât dispoziţii testamentare prin care o
persoană fizică dispune de bunurile sale pentru cauză de moarte. În acelaşi timp, legea, prin
sine însăşi, nu constituie un mod separat, de sine stătător, de dobândire a dreptului de
proprietate. Chiar atunci când legea instituie o prezumţie de proprietate, temeiul acelei
prezumţii îl constituie, în realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, deşi se afirmă că
dobândirea mobilelor prin posesie de bună credinţă, în condiţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil,
are loc ex lege, se poate observa că dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul unui fapt
juridic, care este tocmai posesia de bună-credinţă. Aceeaşi soluţie este valabilă şi în cazul
dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credinţă al bunului frugifer, în situaţia
prevăzută de art. 485 Cod civil.
Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele: contractul
sau convenţia translativă ori constitutivă de drepturi reale; succesiunea legală; succesiunea
testamentară; uzucapiunea sau prescripţia achizitivă; accesiunea; posesia de bună credinţă a

71
bunurilor mobile; dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă a bunului frugifer;
tradiţiunea şi ocupaţiunea.
Clasificare. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate se clasifică în
funcţie de mai multe criterii:
A. După întinderea dobândirii există moduri de dobândire universală sau cu titlu
universal şi moduri de dobândire cu titlu particular.
a) modurile de dobândire universală sau cu titlu universal, sunt acelea prin care se
dobândeşte o întreagă universalitate sau o fracţiune într-o universalitate. Este cazul unei
succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur moştenitor sau vin doi sau
mai mulţi acceptanţi, cu vocaţie universală.
b) modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte şi fapte juridice prin care se
dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite în
individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu
particular, accesiunea, hotărârea judecătorească, posesia de bună credinţă a unui bun mobil.
B. După caracterul dobândirii se clasifică în moduri de dobândire cu titlu oneros şi cu
titlu gratuit a dreptului de proprietate.
a) Modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoană dobândeşte
dreptul de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent, care de
cele mai multe ori, constă într-o sumă de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vânzare-
cumpărarea, schimbul, renta viageră, contractul de întreţinere) şi accesiunea.
b) Modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte şi acte juridice în
temeiul cărora dobânditorul se îmbogăţeşte, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte
din această categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaţia),
uzucapiunea, succesiunea legală, succesiunea testamentară.
C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate,
distingem: modul de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauză de moarte.
a) Moduri de dobândire între vii sau inter vivos, constau în acele mijloace juridice care
sunt destinate să-şi producă efectul translativ în timpul vieţii părţilor, cum sunt contractele
translative de proprietate.
b) Moduri de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca
efect transmisiunea dreptului de proprietate numai în momentul morţii proprietarului actual,
cum sunt: succesiunea legală şi succesiunea testamentară sau legatele.
D. După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii, sunt moduri originare şi
moduri derivate de dobândire a proprietăţii.
a) Modurile originare de dobândire constau în acele mijloace juridice în temeiul cărora
dobânditorul unui bun este primul său proprietar, fără să opereze o transmisiune a dreptului de
proprietate de la o persoană la alta, cum sunt: uzucapiunea şi accesiunea. În cazul acestor
moduri de dobândire a dreptului de proprietate, deşi, în realitate, bunul face obiectul unui
drept al celui ce urmează să piardă propritatea, legea priveşte bunul ca şi cum nu ar fi făcut
parte din patrimoniul nici unei persoane.
b) Moduri derivate de dobândire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca
efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta, aşa cum el există în
patrimoniul înstrăinătorului; în această categorie intră contractele, succesiunea legală şi
succesiunea testamentară.

2. Convenţia sau contractul – mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a

celorlalte drepturi reale.
Contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane cu intenţia
de a produce efecte juridice. Prezintă importanţă numai acele contracte prin care se transmite

72
un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real, precum vânzarea-cumpărarea,
schimbul, donaţia şi renta viageră.
În conformitate cu art. 971 Cod civil: „În contractele ce au ca obiect translaţia
proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i
s-a făcut tradiţiunea bunului”. Astfel, se consacră principiul consensualismului, ceea ce
înseamnă că, în lipsa unei dispoziţii exprese a legii care să prevadă necesitatea respectării sau
îndeplinirii unor cerinţe de formă, contractul se consideră valabil încheiat prin simplul acord
de voinţă al păţilor sau solo consensu. În aplicarea acestui principiu, în materia contractului de
vânzare-cumpărare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: „Vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce
părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi
preţul nu se va fi numărat”.
Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul
acord de voinţă nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donaţie, Codul
civil prevede obligaţia respectării unei solemnităţi. Solemnitatea constă în forma înscrisului
autentic sau, după caz, în remiterea materială a bunului donat. Tot astfel, terenurile pot fi
înstrăinate prin acte între vii încheiate în formă autentică, în conformitate cu prevederile art. 2
din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Deci, în aceste situaţii, contractul se consideră încheiat numai atunci când acordul de
voinţă îmbracă forma solemnă a înscrisului autentic sau, în cazul darurilor manuale, atunci
când are loc remiterea materială a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit căruia transferul sau constituirea dreptului real operează în
momentul închierii valabile a contractului există următoarele excepţii:
a) când prin contract s-a stabilit de către părţi că transferul sau constituirea dreptului
real va avea loc în momentul împlinirii unui termen sau a realizării unei condiţii suspensive;
b) atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este
amânat până la data realizării şi predării lor;
c) în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de
proprietate are loc numai în momentul individualizării lor prin măsurare, cântărire sau
numărare, operaţie ce se realizează, de regulă, odată cu predarea;
d) în sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile funciare care a fost reglementat de
Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau ori se constituiau numai
pe data întabulării lor, adică a înscrierii în cartea funciară.

3.Accesiunea sau încorporaţiunea.

a) Noţiunea şi felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: „Tot ce se
uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului”. Accesiunea este
încorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiţi. Proprietarul
bunului mai important, considerat principal, devine proprietar al bunului mai puţin important
sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regulă, are dreptul să primească o
despăgubire, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei.
Accesiunea este reglementată în art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobândi prin
accesiune bunurile care fac parte din domeniul public naţional sau local.
Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. Accesiunea imobiliară, la
rândul ei, poate fi: naturală şi artificală.
b) Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea
sau incorporarea a două bunuri având proprietari diferiţi, fără intervenţia omului. Codul civil
reglementează câteva cazuri de accesiunea naturală, şi anume: aluviunea, alvusiunea, insulele
şi prundişile, accesiunea animalelor sălbatice şi accesiunea albiei părăsite.

73
 A. Aluviunea. Prin aluviune se înţeleg creşterile de teren care se fac pe nesimţite ca
urmare a depunerilor succesive de pământ la malurile apelor curgătoare. Ele aparţin
proprietarului terenului riveran la care s-au făcut acele depuneri de pământ (art. 495-497 Cod
civil).
B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se înţelege ruperea bruscă a unei
bucăţi de pământ, datorită acţiunii apelor curgătoare, şi alipirea ei la un teren riveran care este
proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucată de pământ devine proprietatea
proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totuşi, fostul proprietar poate să o
revendice în termen de un an.
C. Insulele şi prundişurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil prevede că
insulele şi prundişurile care se formează în râurile nenavigabile sunt ale proprietarului
ţărmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie să fie determinată linia mediană a
cursului apei. În ipoteza în care s-a format în întregime de o parte a liniei mediane, va reveni
în totalitate proprietarului fondului riveran din acea parte. Atunci când insula formată trece
peste linia mediană a râului, art. 500 Cod civil, parte finală, prevede că „fiecare proprietar
are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el, pornind de la
jumătatea râului”.
Potrivit art. 499 Cod civil insulele şi prundişurile care se formează în albia fluviilor şi
râurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.
D. Accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în mod natural. Potrivit art.
502 Cod civil: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs părăsind vechea sa albie,
această albie, se împarte între proprietarii mărginaşi”. Proprietarii riverani cărora le revine
vechea albie a râului nu sunt obligaţi să plătească nici o despăgubire proprietarului pe terenul
căruia râul şi-a făcut o nouă albie, deoarece acest fenomen a avut loc în mod natural.
E. Accesiunea animalelor sălbatice. Art. 503 Cod civil, prevede că „Orice animale
sau zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi,
afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraudă sau artificii”. Dobândirea
animalelor prin trecerea lor pe pământul unui proprietar are loc în virtutea dreptului de
accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se află. Imediat ce animalele
sălbatice părăsesc terenul respectiv, ele încetează a mai aparţine proprietarului acelui teren.
Este de observat că aplicarea dispoziţiilor Codului civil referitoare la accesiunea
imobiliară naturală au suferit serioase restrângeri ca urmare a unor reglementări speciale. De
exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului. Dobândirea unor exemplare de animale
sălbatice de orice persoană poate avea loc numai în condiţiile prevăzute de Legea nr. 26/1976
privind economia vânatului şi vânătoarea.

c) Accesiunea imobiliară artificială (incorporaţiunea)

Acest mod de dobândire a proprietăţii se referă la dobândirea construcţiilor şi
plantaţiilor.
Situaţii: 1) când construcţia sau plantaţia este făcută de proprietarul terenului cu materialele
altcuiva. Legea prevede că lucrările devin proprietatea celui care este proprietarul terenului.
Proprietarul terenului are obligaţia de a despăgubi pe constructor cu preţul materialelor şi
despăgubiri (daune interese);
2) când lucrările sunt făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credinţă. El ştie că este terenul altuia. Proprietarul terenului are un
drept de opţiune între: - de a păstra lucrările cu obligaţia de a plăti valoarea materialelor şi
preţul muncii fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa,
eventual cu obligaţia de a plăti daune interese.

74
b) constructorul de bună-credinţă. Nu ştie că realizează lucrarea pe terenul altuia sau are
convingerea că el deţine un titlu în virtutea căruia îi este permis să realizeze lucrarea pe
terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrărilor fără a solicita desfiinţarea lor şi are
dreptul de a opta numai în privinţa despăgubirilor ce trebuie să le plătească celui care a
construit, adică între: - achitarea contravalorii materialelor şi a muncii;
- achitarea sumei egale cu creşterea valorii fondului.

d) Accesiunea mobiliară. Are loc unirea a două bunuri mobile care aparţin la
proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană, prin munca
sa, folosind materialele altuia.
A. Adjuncţiunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjuncţiunea constă în
unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un
singur tot, ele pot fi despărţite şi conservate separat, fără a-şi pierde individualitatea. Aşa sunt
de pildă, o piatră preţioasă şi inelul în care este fixată, tabloul şi rama în care este încadrat etc.
Acest tot, rezultat din celor două bunuri mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului
care reprezintă partea principală. Se face astfel aplicaţia principiului „accessorium sequitur
principale”. Art. 505 Cod civil prevede că este considerat principal acela dintre bunuri pentru
uzul, ornamentul sau completarea căruia a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul dintre
bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consideră principal acela care are o valoare
mai mare. În situaţia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat principal bunul al
cărui volum este cel mai mare.
Proprietarul în favoarea căruia operează adjuncţiunea este obligat a plăti celuilalt
preţul bunului unit cu bunul său.
B. Specificaţiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaţiunea constă în confecţionarea
sau realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa, folosind sau prelucrând un
material, o materie primă sau un bun aflat în proprietatea altuia. De exemplu, un croitor
confecţionează un costum dintr-o stofă proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obţinut
revine, după caz, proprietarul materiei întrebuinţate sau specificatorului. Astfel, dacă valoarea
materialului este mai mare decât preţul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia,
cu obligaţia de a-l despăgubi pe cel care a depus munca. Dimpotrivă, atunci când munca are o
valoare mai mare decât materialul suspus prelucrării, bunul va reveni specificatorului. El este
obligat să plătească fostului proprietar al materialului preţul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se înţelege
unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât îşi pierd
individualitatea, neputând fi seaparate (două metale topite împreună, reacţia a două substanţe,
amestul a două lichide). Dacă unul dintre bunuri poate fi considerat principal, după anumite
criterii, proprietarul său devine, prin accesiune, proprietar al bunului obţinut în urma
amestecului, cu obligaţia de despăgubire. Atunci când nici unul dintre bunurile amestecate nu
poate fi considerat principal, bunul astfel obţinut va aparţine în coproprietate, pe cote-părţi
egale.
4. Hotărârea judecătorească. Hotărârile instanţelor de judecată constituie un mod de
dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul când au caracter
constitutiv sau atributiv de drepturi. Intră în această categorie, de exemplu, ordonanţele de
adjudecare, în materia executării silite potrivit procedurii civile anterior modificării şi
completării Codului de procedură civilă ce au avut loc în anul 2001. De asemenea, hotărârile
care ţin loc de act autentic de înstrăinare intră în această categorie (pronunţate în temeiul
dispoziţiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum şi în temeiul dispoziţiilor art. 1077 din
Codul civil după abrogarea acestui decret).

75
 5. Tradiţiunea. Prin tradiţiune se înţelege remiterea materială sau predarea bunului de
la înstrăinător la dobânditor. Un asemenea mod de dobândire a fost preluat în virtutea inerţiei
alături de alte moduri de dobândire ce au fost receptate din dreptul roman (avulsiune,
ocupaţiune). Se spune că tradiţiunea are o sferă de aplicare foarte restrânsă, cum este cazul
darurilor manuale. Ea marchează transmiterea dreptului de proprietate şi în cazul înstrăinării
titlurilor la purtător (obligaţiuni CEC, obligaţiuni de stat, acţiuni la diferite societăţi
comerciale).
6. Ocupaţiunea. Ocupaţiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea
în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui. Sfera de aplicabilitate a ocupaţiunii este serior
restrânsă, dat fiind că potrivit art. 477 şi 646 din Codul civil, bunurile fără stăpân intră în
proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciază că se dobândi prin ocupaţiune unele de bunuri, cum
sunt: apa de băut sau pentru trebuinţele casnice, când este luată dintr-un izvor natural; vânatul
ori peştele capturat definitiv şi cu respectarea prevederilor legale speciale.

Întrebări
Prezentati importanta clasificării modurilor de dobândire a dreptului de proprietate
după situatia juridică a bunului în momentul dobândirii.
Prezentati cazurile de accesiune imobiliară artificială.
Care este rolul hotărârii judecătoresti în transmiterea drepturilor reale?

76
Unitatea de învățare 10:. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Uzucapiunea

Competenţe
Să se prezinte sistemul modurilor de dobândire a dreptului de proprietate si a celorlalte
drepturi reale.
Identificarea rolului uzucapiunii în ansamblul modurilor de dobândire si în asigurarea
certitudinii existentei drepturilor reale.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă.

a) Noţiune, reglementare şi justificare.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod de dobândire a proprietăţii sau a
altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acelui lucru în tot
timpul fixat de lege.
În sistemul Codului civil român în vigoare, uzucapiunea este concepută, alături de
ocupaţiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stăpânirea bunului) corespunde dreptului de proprietate;
2) stabilitatea şi securitatea juridică impun să se recunoască efectele posesiei;
3) constituie o sancţiune împotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul făcând
posibilă stăpânirea lui de către un terţ.

b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la

categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în proprietate
privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-
teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular ori
persoanele fizice.
Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din
domeniul public naţional şi din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general.
Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevăzută expres în art. 5 alin. 2 din Legea nr.
18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune că: „Nu
se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraţie a
legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”. Tot astfel, art.
136, pct. 4 din Constituţie prevede: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. În măsura
în care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt şi imprescriptibile.

c) Uzucapiunea în sistemul Codului civil.

Reglementările Codului civil cu privire la felurile şi condiţiile uzucapiunii se aplică
numai în acele teritorii în care publicitatea imobiliară s-a realizat, respectiv încă se realizează,
cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripţii şi inscripţii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente în circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de două feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă;
b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă.
a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobândi proprietatea bunului prin
uzucapiunea prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească 2 condiţii:
- să existe o posesie de 30 de ani;
- posesia să fie utilă, adică să nu fie afectată de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurtă presupune îndeplinirea următoarelor condiţii:
- să existe o posesie utilă;

77
 - posesia utilă să se întemeieze pe un just titlu;
- posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia să fie de bună-credinţă.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decât
proprietarul (de exemplu, vânzare-cumpărare, donaţie, contract de întreţinere). Un act nul
absolut nu poate constitui just titlu.
Buna-credinţă a posesorului constă în convingerea greşită a posesorului că a dobândit
de la adevăratul proprietar. Buna-credinţă trebuie să existe în momentul intrării în posesie.
Termenul de 10 până la 20 de ani se determină pentru fiecare caz în parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci când proprietarul imobilului are domiciliul în aceeaşi
circumscripţie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci când proprietarul imobilului locuieşte în raza teritorială a
altei Curţi de apel decât cea în care se află imobilul.
- în cazul în care proprietarul imobilului a locuit parte de timp în aceeaşi circumscripţie
teritorială de Curte de apel cu a imobilului şi parte de timp, într-o altă circumscripţie,
pentru fiecare an de absenţă din cei 10, se cere să treacă 2 ani cât are domiciliul în
circumscripţia unei alte curţi de apel decât cea a imobilului.

d) Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare. În unele teritorii ale ţării –

Transilvania, Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi
funciare prevăzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea a fost reglementată diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de uzucapiune:
uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în cazul în care
s-au înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale
pot fi dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară a posedat imobilul cu bună-credinţă,
potrivit legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin
convalescenţa titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenţia faptul că
dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris sau întabulat în
cartea funciară pe numele uzucapantului. Se afirmă că se realizează prin convalescenţa
titlului, pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea, deşi nevalabil, prin trecerea
termenului de 10 ani, se curăţă de viciile sale, se vindecă, devenind pe deplin valabil.
Termenul de 10 ani este şi termenul în care se prescriu toate acţiunile de carte funciară prin
care s-ar mai putea contesta validitatea înscrierii în cartea funciară. În acest fel, starea de
aparenţă tabulară creată prin întabulare, se consolidează punându-se de acord cu realitatea sau
starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data întabulării acelui drept în
cartea funciară.
B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede că
posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la moartea
proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere întabularea dreptului în favoarea sa, în
temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un
bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară
a declaraţiei de renunţare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că dobândirea
dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi fost întabulat, la
începerea posesiei, în cartea funciară.
Condiţiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o declaraţie
de renunţare la proprietate;

78
 - uzucapantul să posede imobilul timp de cel puţin 20 de ani de la moartea
proprietarului tabular ori de la data declaraţiei de renunţare la proprietate;
- posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinţă sau reaua-credinţă a posesorului.
Întabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii
reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de
întabulare se adresează Biroului de carte funciară din raza teritorială a judecătoriei de la locul
situării imobilului şi va fi publicată prin afişare, pentru ca cei interesaţi să poată face opoziţii.
Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziţii, registratorul de la biroul carte funciară va
dispune, prin încheiere, întabularea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune. Atunci
când s-au făcut opoziţii, ele se notează în cartea funciară şi cauza se va trimite instanţei de
judecată spre soluţionare.

e) Uzucapiunea în reglementarea Noului Cod civil. Prevăzând instituirea unui regim

de carte funciară cu efect constitutiv al înscrierilor şi cu forţa probantă a conţinutului cărţii
funciare, Noul Cod civil a reglementat din nou cele două forme de uzucapiune specifice
regimului de carte funciară, însă, cu unele „inovaţii”.
Uzucapiunea extratabulară. În conformitate cu dispoziţiile art. 930 alin. (1) NCC,
„Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea
funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară”.
Cel de-al treilea caz în care ar opera uzucapiunea extratabulară este de-a dreptul
absurd, atât sub aspectul ipotezei de reglementare, cât şi al plasării sale în codificarea civilă
(dacă s-a dorit o formă intermediară de uzucapiune care să aibă aplicare pentru posesii
începute după data intrării în vigoare a Noului Cod civil şi data înscrierii unui imobil în carte
funciară).
Este nelalocul ei prevederea operării unei forme de uzucapiune specifică sistemului de
carte funciară cu privire la un imobil ce nu are o carte funciară. Mai exact, în mod corect,
uzucapiunile specifice sistemului real de publicitate al cărţii funciare pot să opereze în cazul
în care înscrierea imobilului într-o carte funciară preexistă momentului la care viitorul
uzucapant începe posesia în urma căreia va câştiga un drept real asupra imobilului – cum
relevant evocă primele două cazuri de uzucapiune. Dispoziţia de la lit. c) alin. (1) al art. 930
este în contradicţie cu întreaga reglementare a Codului civil în privinţa publicităţii imobiliare,
unde regulile sunt construite pentru ipoteza în care toate imobilele sunt înregistrate în cărţi
funciare.
Dacă, totuşi, s-a dorit să existe o formă sui generis de uzucapiune aplicabilă de la data
intrării în vigoare a Noului Cod civil, cu privire la imobile ce nu fac obiectul unei înscrieri în
cartea funciară, formă de uzucapiune care să fie asemănătoare uzucapiunii extratabulare, sub
aspectul condiţiilor şi termenului prescripţiei achizitive, mai potrivit era acest lucru să fi fost
prevăzut în legea de punere în aplicare, iar nu în conţinutul codului.
Uzucapiunea tabulară. În art. 931 alin. (1) NCC se prevede: „Drepturile celui care a
fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al
unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat
imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost
neviciată”. Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de
înscriere și în momentul intrării în posesie.

f) Joncţiunea posesiilor

79
 Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în sensul că
fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie.
Prin excepţie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncţiunii posesiilor, adică
posesorul actual pentru a opune prescripţia achizitivă, poate adăuga la timpul posesiei sale
durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului său. În Noul Cod civil,
joncţiunea posesiei este reglementată similar în art. 933.
Pentru a opera joncţiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiţii:
- să fie o posesie propriu-zisă;
- posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex. dobândire prin
moştenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot întâlni următoarele situaţii:
a) posesia dobânditorului este de bună-credinţă şi cu just titlu, iar a autorului de rea-
credinţă. În această situaţie există două posibilităţi: de a începe o nouă prescripţie de la
10 la 20 de ani; de a opera joncţiunea posesiilor, situaţie în care va opera uzucapiunea
de 30 de ani – are interes pentru această joncţiune a posesiilor atunci când timpul
rămas până la îndeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic decât timpul necesar
îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;
b) când posesia dobânditorului este de rea-credinţă, iar cea a autorilor este cu bună-
credinţă şi just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent că se
foloseşte numai de timpul posesiunii sale ori recurge la joncţiunea posesiilor – acest
ultim caz se devansează termenul de începere a curgerii termenului de prescripţie
achizitivă;
c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz, va opera
fie uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare a joncţiunii
posesiilor va devansa termenul de începere a curgerii termenului de prescripţie
achizitivă.

g) Modul de calcul a termenului este al comutaţiei intermediare – ziua în care începe

prescripţia nu se ia în calcul, însă ultima zi se ia în calcul.

h) Întreruperea şi suspendarea prescripţiei.

Întreruperea prescripţiei, poate fi: naturală şi civilă.
a) întreruperea naturală a prescripţiei achizitive se realizează în două situaţii:
- când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa lucrului, fie de adevăratul proprietar,
fie de o terţă persoană timp de 1 an;
- când lucrul este declarat imprescriptibil în urma unei transformări legale a naturii sau
destinaţiei sale.
b) întreruperea civilă a prescripţiei achizitive. Cauzele de întrerupere au fost considerate
comune cu cele aplicabile la materia prescripţiei extinctive:
- recunoaşterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare în judecată – este vorba de acţiunea în revendicare, chiar dacă a
fost introdusă la o instanţă necompetentă;
- actul începător de executare (exemplu: somaţia de executare în procedura executării
silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). În cazul prescripţiei achizitive, act
începător de executare îl constituie cererea de executare a hotărârii definitive şi irevocabile
obţinute de către proprietar în acţiunea în revendicare. Acest act are drept efect întreruperea a
două prescripţii: pe de-o parte prescripţia dreptului de a cere executarea silită a respectivei
hotărâri, iar pe de altă parte prescripţia achizitivă ce a începută să curgă în favoarea pârâtului
posesor de la data rămânerii irevocabile a sentinţei.

80
 Prescripţia nu este întreruptă dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă cererea de
chemare în judecată sau de executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel
care a făcut-o a renunţat la ea.
Suspendarea prescripţiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de suspendare.
Cazuri: - cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de forţă
majoră;
- cât timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invocă uzucapiunea se afla în
rândurile forţelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de război. Calitatea de
cadru militar, de militar în termen ori rezervist concentrat nu este suficientă, fiindcă este
necesar ca forţele armate din care face parte militarul să se afle pe picior de război (situaţii
precum starea de război, mobilizarea ori desfăşurarea unor misiuni şi operaţiuni care potrivit
legii, determină încadrarea respectivelor unităţi militare în categoria de unităţi ce desfăşoară
operaţiuni în zone de conflict - de exemplu, unităţile aflate în misiune în alte ţări, pe baza
tratatelor şi acordurilor internaţionale la care România este parte, pentru menţinerea păcii -);
- între părinţi sau tuturor şi cei care se află sub ocrotirea lor, cât timp socotelile nu au
fost date şi aprobate;
- prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu, cât timp nu are
reprezentant legal;
- prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.

i) Efectele uzucapiunii
1) Dobândirea proprietăţii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu efect
retroactiv (chiar din ziua în care a început posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte în
patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către proprietarul
anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acţiunii în justiţie – acţiune în constatare
– ori pe cale de excepţie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerută de cel
interesat şi nu se face din oficiu.
Renunţarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului, prin
recunoaştere sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată pote invoca
prescripţia la care debitorul său a renunţat.

Întrebări

Conditiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.

81
 Unitatea de învățare 11: Apărarea dreptului de proprietate

1. Generalităţi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate. 2.

Acţiunea în revendicare: a) noţiune şi caractere juridice; b) calitatea procesuală activă în
acţiunea în revendicare (persoanele care pot promova acţiunea în revendicare); c) efectele
acţiunii în revendicare. 3. Acţiunea în revendicare a bunurilor imobile (în sistemul registrului
de transcripţiuni şi inscripţiuni şi în sistemul cărţii funciare); 4. Acţiunea în revendicare
mobiliară.

Competenţe
Să se identifice categoriile de mijloace de apărare a dreptului de proprietate.
Prezentarea rolului actiunii în revendicare în apărarea dreptului de proprietate.

1. Generalităţi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin diferite mijloace
reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci când ne referim la
mijloacele de apărare a dreptului de proprietate avem în vedere acele acţiuni prin care
proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la
restabilirea lui.
Mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte sau nespecifice şi
directe sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acţiuni în justiţie care se
întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor. Dar, după cum
se cunoaşte, drepturile de creanţă se nasc şi se realizează în strânsă legătură cu dreptul de
proprietate care constituie coloana vertebrală a patrimoniului oricărei persoane. De aceea, de
cele mai multe ori, prin promovarea acestor acţiuni, se înlătură, indirect, atingerile aduse
însuşi dreptului de proprietate al reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice,
deoarece nu se întemeiază direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ în
această categorie: acţiunile în executarea contractelor civile şi comerciale, acţiunea în
răspundere contractuală, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în
restituirea plăţii nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate şi altor
drepturi reale constau în totalitatea acţiunilor, aşa-zisele acţiuni reale, care se întemeiază
direct şi nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acţiuni sunt de
două feluri: acţiuni petitorii şi acţiuni posesorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată să
stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept
real asupra unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă acel drept real este
doar un efect accesoriu al admiterii acţiunii petitorii. Dintre acţiunile petitorii enumerăm:
acţiunea în revendicare; acţiunea în prestaţie tabulară; acţiunea în grăniţuire; acţiunea
negatorie şi acţiunea confesorie.
Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei – ca
simplă stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie pentru a o
redobândi când a fost pierdută. Aşadar, acţiunile posesorii se deosebesc de cele petitorii
deoarece prin ele se apără doar posesia ca stare de fapt, fără a se pune în discuţie existenţa
unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt întotdeauna acţiuni imobiliare.

82
 2. Acţiunea în revendicare.
a) Noţiune şi caractere juridice. Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin
care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la
posesorul neproprietar.
În textele Noului Cod civil, acţiunea în revendicare beneficiază de o reglementare
detaliată, art. 563, 565-566. Potrivit dispoziţiilor art. 563 alin. (1) NCC, „Proprietarul unui
bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără
drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul”.
Caracterele juridice:
- este o acţiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată
împotriva oricărei persoane care îl încalcă;
- este o acţiune petitorie – tinde să stabilească direct existenţa dreptului de proprietate al
reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect
accesoriu al acestei acţiuni;
- este o acţiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. Excepţii găsim în cazul
avulsiunii, în cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaţie publică a unui
imobil supus executării silite (în reglementarea Codului de procedură de la 1865, astfel cum a
fost modificat şi completat prin OUG 138/2000), când acţiunea se prescrie în termen de 3 ani
de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului
înscris în folosul terţului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea
funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3
ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi
împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.
b) Persoanele care pot introduce acţiune în revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acţiune nici împotriva
celorlalţi coproprietari şi nici împotriva terţilor; un singur soţ nu poate introduce acţiune în
revendicare imobiliară.
- toţi coproprietarii;
- ambii soţi, în privinţa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele acţiunii în revendicare: În cazul în care acţiunea în revendicare este
admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la
restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire este
înlocuită prin dezdăunare. Potrivit dispoziţiilor art. 566 alin. (1) NCC, „Pârâtul va fi obligat
la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat.
În aceleași condiții, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii
acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii”. În
caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea primită. Dacă pârâtul a înstrăinat bunul,
reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dacă bunul a pierit din caz fortuit sau de forţă
majoră, iar pârâtul este de rea-credinţă, reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar în
caz de bună-credinţă, riscul este în sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dacă pârâtul a
fost posesor de bună-credinţă, nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale şi
civile, iar dacă a fost posesor de rea-credinţă, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.
3. Acţiunea în revendicare imobiliară
Proba dreptului de proprietate. Regula ce era înscrisă în art. 1169 C.civ. (pe care astăzi
o găsim în art. 249 NCPC) în conformitate cu care acela ce face o propunere, adică cel care
pretinde ceva înaintea judecăţii – în faţa instanţei – trebuie să o dovedească, este aplicabilă şi
în materia dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acţiuni în revendicare.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăţii imobiliare, în soluţionarea acţiunii
în revendicare cu privire la imobile situate în teritoriul în care s-a aplicat sistemul de

83
publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni, întâmpină în dreptul nostru serioase
dificultăţi. Cauze: 1) în numeroase cazuri, în deosebi în trecut, nu s-au întocmit înscrisuri; 2)
înscrisurile nu sunt însoţite de schiţe şi planuri, şi nu cuprind detalieri în conţinutul lor; 3)
insuficienţa probatorie a titlurilor, dat fiind că se impune condiţia ca titlul să emane de la
adevăraţii proprietari; 4) o altă insuficienţă a probei cu înscrisuri decurge din aplicarea
principiului relativităţii actelor juridice (pentru înlăturarea acestui neajuns, s-a realizat
publicitatea imobiliară prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale
actului juridic devin opozabile faţă de toţi participanţii la circuitul civil).
Dovada certă a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobândire a
dreptului de proprietate, adică prin uzucapiune sau prin ocupaţiune.
Principii de dovadă şi situaţii ce se disting în rezolvarea acţiunilor în revendicare în
sistemul de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni:
1) ambele părţi prezintă titluri scrise
a) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor are câştig de cauză cel care l-a transcris mai
întâi;
b) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor, dar nici una din părţi nu a transcris actul –
în literatura juridică – s-a arătat că are câştig de cauză cel care are actul cu data cea
mai veche. Considerăm că într-o asemena situaţie, ar trebui respinsă acţiunea, dat fiind
că reclamantul nu este în măsură să demonstreze că deţine un drept de proprietate nu
numai valabil inter partes, dar şi opozabil terţilor. Atâta timp cât dreptul reclamantului
nu a devnit opozabil, nu poate cere obligarea pârâtului (în favoarea căruia operează
prezumţia de proprietate izvorâtă din faptul posesiei), să i-l respecte.
c) în cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nouă;
d) dacă titlurile provin de la autori diferiţi, în literatura juridică s-au propus următoarele
soluţii:
- câştigă cel care se află în posesia lucrului (nu poate fi primită această soluţie pentru că ar
însemna ca soluţia acţiunii în revendicare să fie redusă la situaţia posesiei lucrului la
momentul introducerii acţiunii);
- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această soluţie,
pentru că nu întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu valabil provenit de
la adevăratul proprietar);
- se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, pentru a
stabili cine a dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluţia ce mai indicată pentru
că se are în vedere verificarea calităţii de proprietar).
2) când una din părţi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de proprietate,
atunci acţiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura juridică s-a arătat că
acesta are câştig de cauză, cu condiţia ca titlul să emane de la un terţ şi să aibă o dată mai
veche decât posesia pârâtului.
3) nici una din părţi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin modurile
originare (uzucapiune sau ocupaţiune). Reclamantul nu face dovada că el este
proprietarul, iar acţiunea se va respinge.
În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala
problemă legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea cărţii funciare a
imobilului. Proba dreptului de proprietate făcută prin intermediul înscrierilor în cartea
funciară nu putea fi răsturnată decât prin rectificarea înscrierilor din cartea funciară ori prin
demonstrarea intervenţiei unui mijloc de dobândire a proprietăţii ce operează transferul ori
constituirea dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară (moduri de dobândire
extratabulare.
În ce priveşte soluţionarea acţiunii în revendicare imobiliară guvernată de dispoziţiile
Noului Cod civil, în conformitate cu dispoziţiile art. 565 NCC, „În cazul imobilelor înscrise

84
în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Însă, este de observat că această regulă va fi aplicabilă numai cu privire la imobile înscrise în
cărţi funciare după îndeplinirea condiţiilor stabilite de dispoziţiile alineatului (1) al articolului
56 din Legea nr. 71/2011.

4. Acţiunea în revendicare mobiliară

Regula pe care o formulează art. 1909 alineatul (1) C.civ. este aceea că, în materia
bunurilor mobile, posesiunea de bună-credinţă valorează titlu de proprietate. Astăzi, găsim
această regulă în alineatul (1) al art. 937 NCC, unde se arată: „Persoana care, cu bună-
credință, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca
obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie
efectivă”.
Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie
numai o simplă prezumţie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin probă contrară,
tăria deosebită dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumţie absolută de
proprietate, face ca, în cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile să devină
imposibilă.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 C. civ./art. 937 alin. (1) NCC impune îndeplinirea unor
condiţii.
În primul rând, regula amintită se aplică în privinţa bunurilor mobile care pot fi
posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt susceptibile de
detenţiunea materială. Excepţie: bunuri mobile incorporale – titlurile la purtător -.
O a doua condiţie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el trebuie privit
în mod individual. Art. 1909 alin. 1 C. civ./art. 937 alin. (1) NCC nu se aplică în privinţa
bunurilor mobile care formează o universalitate; de exemplu nu se aplică unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 C. civ./art. 937 alin. (1) NCC pot fi invocate numai de
terţul dobânditor care, cu bună-credinţă, dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia
adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie.
Atunci când actualul deţinător al bunului, dobânditor de bună-credinţă de la un
detentor precar căruia bunul i-a fost încredinţat de adevăratul proprietar (de exemplu: în
depozit, cu titlu de împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar
manual), nu mai subzistă raţiunea ca lui să i se consolideze dreptul de proprietate asupra
bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevăratului proprietar. Acţiunea
proprietarului originar trebuie să fie admisă, iar terţul dobânditor se va întoarce împotriva
detentorului precar.
Condiţiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile
prevederile art. 1909 alin. 1 C. civ./art. 937 alin. (1) NCC:
a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terţul dobânditor trebuie să îndeplinească
concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus.
b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată.
În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinţă. Buna-credinţă a terţului dobânditor
este, în realitate, nu numai o condiţie cerută în persoana acestuia, dar şi o calitate a posesiei pe
care el o invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării efective în posesie, iar nu de la
momentul încheierii contractului între dobânditorul de bună-credinţă şi detentorul care l-a
înstrăinat.
Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinţă, şi separat de ea, ar trebui să
existe un just titlu, în aceleaşi condiţii în care acesta este cerut în cazul uzucapiunii de 10-20
de ani. Literatura de specialitate şi practica mai recentă au ajuns la concluzia că aplicarea art.
1909 alin. 1 C.civ. nu necesită existenţa unui just titlu, ca element separat de buna-credinţă.

85
 Regula înscrisă în art. 1909 alin. 1 C. civ./art. 937 alin. (1) NCC nu se aplică în cazul
bunurilor pierdute sau furate. Alineatul al doilea al art. 1909 (art. 937 alin. 2 NCC) înlătură
aplicarea regulii înscrise în primul alineat, ori de câte ori lucrul a fost pierdut de către
proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a furat un lucru, poate
să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i-a fost furat, de la cel care-l
găseşte, rămânându-i acestuia din urmă să se întoarcă împotriva celui de la care-l are.
Cel care revendică bunul mobil în temeiul art. 1909 alin. 2 (art. 937 alin. 2 NCC)
trebuie să dovedească 3 elemente: că el a fost posesor al lucrului, că acel lucru a ieşit din
patrimoniul său fără voia sa, şi că bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprinsă în art. 1910 C. civ. (art. 937 alin. 3 NCC). Textul articolului 1910 C.
civ. prevede o importantă excepţie, în sensul că atunci când „posesorul actual al lucrului
furat sau pierdut l-a cumpărat la un bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un
neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul înapoi
decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat”. În alineatul (3) al art. 937 NCC enunţul este
următorul: „Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană
care vinde în mod obișnuit bunuri de același fel ori dacă a fost adjudecat la o licitație
publică, iar acțiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul
de bună-credință poate reține bunul până la indemnizarea sa integrală pentru prețul plătit
vânzătorului”. Se acordă astfel o protecţie deosebită terţului de bună-credinţă care a cumpărat
bunul într-un loc public unde se încheie în mod curent asemenea acte juridice şi unde, în mod
normal, nu trebuie să existe suspiciuni cu privire la provenienţa bunurilor. Datorită
împrejurărilor în care s-a încheiat actul în baza căruia a dobândit bunul respectiv, cu titlu
oneros, se presupune că nu avea cum să ştie că vânzătorul l-a furat sau l-a găsit. Aşadar, el are
un drept de retenţie asupra lucrului până când proprietarul revendicant îi plăteşte preţul pe
care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.
În literatura de specilitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909
alin. 2 şi art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru că art. 14 alin. 3, lit.
a) din Codul de procedură penală dispunea că repararea în natură a pagubei cauzată printr-o
infracţiune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului. Considerăm că aceste bunuri nu pot
fi ridicate de la terţul dobânditor, decât în condiţiile prevăzute de art. 1909 alin. (2) din Codul
civil/alineatul (2) al art. 937 NCC. În schimb, atunci când terţul de bună-credinţă a cumpărat
bunul în împrejurările prevăzute de art. 1910 Cod civil/alineatul (3) al art. 937 NCC, chiar
dacă instanţa a dispus restituirea către partea civilă, el are dreptul de a reţine bunul respectiv
în stăpânirea sa, până când proprietarul va plăti preţul la care a fost dobândit de la inculpat.
Nici un considerent nu justifică aplicarea art. 1909 C.civ./art. 937 alin. (1)-(3) NCC
atunci când acţiunea în revendicare este intentată de adevăratul proprietar împotriva terţului
dobânditor de rea-credinţă al bunului, deci, împotriva celui care cunoştea că nu dobândeşte de
la adevăratul proprietar. Posesia de rea-credinţă a terţului dobânditor, a hoţului sau a
găsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate.

Întrebări
Care este regimul actiunii în revendicare imobiliară exercitată cu privire la un imobil
supus regimului de publicitate al registrului de transcriptiuni si inscriptiuni.
Prezentati regimul actiunii în revendicare a bunurilor mobile.
Care sunt efectele actiunii în revendicare.

86
Unitatea de învățare 12:. Publicitatea imobiliară. Prezentarea generală a sistemelor de
publicitate. Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni

Competenţe
Prezentarea scopurilor si a obiectivelor publicitătii imobiliare.
Însusirea regulilor de functionare a sistemului de publicitate a registrului de
transcriptiuni si inscriptiuni.
Identificarea diferentelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte
funciară.

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege

prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a
ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea
bunuri. Prin „securitate statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra
unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în
viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun.
Prin organizarea publicităţii imobiliare se realizează următoarele obiective sau scopuri:
a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi
transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunoştinţa terţilor interesaţi a situaţiei juridice a
acestor bunuri;
b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile în scopul
utilitzării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţii;
c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi
permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială (împărţeli, schimbări de
destinaţie, transformări, adăugiri, etc.) şi în situaţia juridică a imobilelor (transmisiuni,
grevări).
Datorită condiţiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluţia statului
naţional român, pe teritoriul ţării noastre au existat următoarele sisteme de publicitate
imobiliară:
a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de Codul civil şi
Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităţilor din vechea ţară
(România înainte de 1918);
b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul nr.
241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr.
242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-un număr redus de
localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.
d) sistemul cărţi de evidenţă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din 14
martie 1946. Au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui pentru unele localităţi din Transilvania,
cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza războiului. Cărţile de
evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau se găsesc cărţile
funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de publicitate intermediară, asemănător
„cărţilor de publicitate funciară”.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unic şi
unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

87
 2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripţiuni

(transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la judecătorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece
registrele se ţin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe
numele persoanelor (părţile actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaţia juridică a
imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la
numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaţie
deosebit de dificilă şi anevoioasă.
În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se efectuau în registrul de transcriepţiuni şi constau în copierea integrală
a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se
constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse
transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură civilă.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele
de împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti
declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de
drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.
Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse
acestei operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt
păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea
intrării lor.
Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau
reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze
care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea
excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii în registrul de
transcripţiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul
juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz,
înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a
transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat
datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
a) publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire
nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaţia juridică
exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranţă asupra proprietarului imobilului;
b) sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă doar în
inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;
c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea şi
legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa dreptului
transmiţătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinţa
terţilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenţa dreptului dobândit;
e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit
cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai
imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei.
Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o

88
cunoaştere eronată a situaţiei imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a
făcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.
Întrebări
Care sunt scopurile realizării publicitătii imobiliare?
Prezentati comparativ efectele înregistrării în registrul de transcriptiuni si inscriptiuni,
pe de-o parte, si efectele înregistrării în cartea funciară, pe de altă parte.

89
Unitatea de învățare 13: Publicitaea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de
Legea nr. 115/1938

Competenţe
Prezentarea scopurilor si a obiectivelor publicitătii imobiliare.
Însusirea regulilor de functionare a sistemului de publicitate a registrului de
transcriptiuni si inscriptiuni.
Identificarea diferentelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte
funciară.

Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identitatea
topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte
funciară în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială şi juridică.
Cărţile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate
integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite
cazuri expres prevăzute de lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu
bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”.
Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”.
Prima reglementară unitară a cărţilor funciare în ţara noastră, o constituie Decretul-
Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, pus în aplicare
prin Legea nr. 241/1947.
Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii. Cărţile
funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau municipiu, alcătuiesc
registrul funciar al acelei unităţi administrative. Dacă o comună este alcătuită din două sau
mai multe sate, cărţile funciare se numerotează pe sate, fiecare având un registru financiar
propriu.
Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din
circumscripţia judecătoriei de la locul situării imobilului.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi sau foi.
Titlul cărţii funciare cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea comunei,
oraşului sau municipiului în care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de superficie,
servitute propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune, precum şi cesiunea de venituri
sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul
de intrare.
a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului topografic al
ficăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenţia pe plan în temeiul schiţei
prezentate de părţi (art. 7);
b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în cartea
funciară. De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea funciară, se
reţinea o copie a cărei conformitate cu originalul era certificată de judecătorul de carte

90
funciară. Aceste copii se păstrează în arhivă, alcătuind, împreună cu cererile de înscriere,
dosarul cărţii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere. Ordinea
înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul înscrierilor făcute în
cartea funciară.
Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii alfabetice;
repertorii parcelare; alte registre, condici de evidenţă prevăzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu indicarea, în
dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art. 9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar în care se evidenţiază numărul topografic al parcelelor,
numărul planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi numărul cărţii funciare în
care sunt înscrise. Aceste repertorii se ţin pe localităţi.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a cărţii
funciare. Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte
funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul
naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în acelaşi timp, şi o
unitate juridică, în sensul că operaţiile juridice – înscrierile de drepturi tabulare – se pot face,
de regulă, numai cu privire la întregul corp funciar.
Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr roman, după
care urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenţa sa. Corpul funciar este alcătuit
dintr-o singură parcelă se notează cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat. Operaţiile prin
care se modifică sunt: alipirea şi dezlipirea.
Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau prin
adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza şi prin
mărirea suprafeţei unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparţin aceluiaşi
proprietar;
- parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaţie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de cultură.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un corp funciar
ori se micşorează întinderea unei parcele.
Principiile cărţilor funciare. La baza regimului juridic al cărţilor funciare există
anumite reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi
constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare,
înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturile reale şi le face opozabile faţă de terţi.
De la acest principiu există şi câteva excepţii. Astfel, art. 26 din lege prevede că
drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în următoarele cazuri:
dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; dobândirea prin succesiune; vânzare silită
şi expropriere. Totuşi, titularul unui drept real dobândit prin unul dintre aceste mijloace
juridice, nu va putea să încheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, decât după ce s-
a făcut înscrierea.
B. Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaţiunile
juridice prin care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt
supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepţiile arătate mai sus. De asemenea, este

91
obligatorie evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce intervin prin alipire,
dezlipire etc., în situaţia materială a imobilului.
C. Principiul legalităţii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară era obligat,
înainte de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice legalitatea titlului pe
baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă el constata că titlul nu era
conform cu dispoziţiile legale în vigoare, era obligat să refuze efectuarea înscrierii.
D. Principiul oficialităţii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi completată
cu date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau înscrisurile pe baza cărora
se întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge. În acelaşi mod proceda şi în situaţia
în care faţă de datele înscrise în cartea funciară, cererea nu putea fi admisă.
E. Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în cartea
funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere. Ordinea înregistrării
cererilor determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang
tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.
F. Principiul relativităţii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se poate face
numai:
a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă ambele
înscrieri se cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut, ultimul dobânditor va putea
cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului său, dacă
dovedeşte, prin înscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20
din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu rezultă
din economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie două prezumţii,
şi anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă
că dreptul există în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel
drept nu există. Suntem în prezenţa a două prezumţii legale relative, putând fi combătute prin
probă contrară. Ele se aplică numai drepturilor reale.
Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare absolută în
folosul terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de bună-
credinţă. Aşadar, terţul va fi apărat de orice cauză de evicţiune derivând din titlurile de
dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepţia situaţiei când împotriva sa s-a
introdus, în termen legal, o acţiune în rectificarea întabulării.
Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că înscrierile
sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
A. Întabularea. Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge
un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Întabularea este o
înscriere definitivă, fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară. Ea are efect constitutiv de
drepturi.
Întabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea, a unei
hotărâri judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie
dovedit prin înscris original. Dovada hotărârii judecătoreşti şi a actului administrativ
individual se face prin copii legalizate.
B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se strămută,
constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura justificării sale
ulterioare. Ea se numeşte „înscriere provizorie” sau „întabulare imperfectă”.

92
 Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele
speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea este cerută în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti supusă apelului ori recursului.
Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original îndeplineşte
ulterior cerinţele prevăzute pentru întabulare sau, după caz, hotărârea judecătorească devine
irevocabilă, ea se transformă într-o întabulare perfectă. Justificarea înscrierii se nota în cartea
funciară.
C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea
funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile
tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate în
cartea funciară: minoritatea şi punerea sub interdicţie a titularului dreptului; interdicţia
înstrăinării sau grevării unui drept întabulat; contractul de locaţiune încheiat pe o durată mai
mare de 3 ani; separaţia de patrimonii; acţiunea în anularea hotărârii judecătoreşti declarative
de moarte; acţiunea pauliană; acţiunea de partaj; faptul că imobilul a fost dobândit prin
împroprietărire etc. (art. 81-82).
Acţiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot
fi exercitate două acţiuni: acţiunea în prestataţie tabulară şi acţiunea în rectificarea
înscrierilor în cartea funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau
modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru
întabularea dreptului în cartea funciară, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept,
să predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-
şi îndeplinească această obligaţie, persoana îndreptăţită se putea adresa instanţei de judecată,
pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real.
Hotărârea judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru
întabularea sau radierea dreptului.
Acţiunea în prestaţie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a consimţit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum şi împotriva terţului
subdobânditor înscris în cartea funciară, dacă erau îndeplinite următoarele trei condiţii:
a) cel care cere prestaţia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când terţul
subdobânditor a contractat;
b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară, să fie încheiat
anterior actului pe baza căruia terţul şi-a înscris dreptul în cartea funciară;
c) terţul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă. În cazul în
care terţul a dobândit cu bună-credinţă şi pe baza unui act cu titlu oneros, acţiunea în prestaţie
tabulară se respinge.
Acţiunea în prestaţie tabulară nu se confundă cu acţiunea în executarea unui
antecontract de vânzare-cumpărare.
De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul formulează două
capete de acţiune: unul prin care cere să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract
autentic de înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanţa să dispună, pe cale de consecinţă, şi
înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară, împotriva refuzului pârâtului de a consimţi la
întabulare.
B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care există
neconcordanţe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin acţiunea în
rectificare. Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr.
115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de orice persoană
interesată, în următoarele cazuri:

93
 - dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de pildă, titlul
este nul sau anulabil);
- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris dreptul de
uzufruct în loc de dreptul de abitaţie);
- dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit termenul extinctiv
sau s-a realizat condiţia rezolutorie).
În urma admiterii acţiunii, operaţia rectificării se face, la cerere, în temeiul hotărârii
judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. Acţiunea în rectificare poate fi introdusă
împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi împotriva
succesorilor săi, indiferent dacă este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular.
În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938 prevăd:
- acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond,
atunci când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a
dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în favoarea sa;
- acţiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faţă de terţul dobânditor
cu titlu gratuit, de bună-credinţă, care începe să curgă de la data înregistrării cererii de
înscriere a acestuia;
- împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinţă, acţiunea în rectificare
poate fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din Lege (titlul nu este
valabil sau dreptul a fost greşit calificat), în următoarele termene: şase luni de la data
comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus înscrierea ce face obiectul
acţiunii în rectificare; trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărei
rectificare se solicită prin acţiune.
b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notării se
poate cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului
juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului personal, faptului
sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut
notarea (minorul a devenit major, contractul de locaţiune a ajuns la termen); dacă notarea,
indiferent din ce cauză, a încetat să mai fie exactă sau în conformitate cu realitatea.
Acţiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

Întrebări
Prezentati comparativ efectele înregistrării în registrul de transcriptiuni si inscriptiuni,
pe de-o parte, si efectele înregistrării în cartea funciară, pe de altă parte.
Care sunt principiile sistemului de carte funciară.
Prezentati procedura înscrierii în cartea funciară.

94
Unitatea de învățare 14: Publicitatea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de
Legea nr. 7/1996 şi Noul Cod civil

Competenţe
Prezentarea scopurilor si a obiectivelor publicitătii imobiliare.
Însusirea regulilor de functionare a sistemului de publicitate a registrului de
transcriptiuni si inscriptiuni.
Identificarea diferentelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte
funciară.

Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost

publicată în Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări substanţiale prin
O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, şi prin Legea nr.
247 din 19 iulie 2005, publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. În temeiul articolului II al
Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului şi a publicitaţii imobiliare a fost
republicata în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006. Ultima republicare a legii a fost realizată în
M.Of. nr. 720 din 24 septembrie 2015.
Prin instituţia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al ţării, încă
nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr.
93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituţia cărţilor funciare, se urmăreşte
crearea la nivelul întregii ţări a unui sistem real, unic şi unitar de evidenţă juridică a
strămutării, constituirii şi stingerii drepturilor reale imobiliare.
Baza tehnică a cărţilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date şi
informaţii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora şi la proprietari.
Fără măsurători şi evidenţe cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate
imobiliară.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de
publicitate imobiliară.
2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică
şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Funcţiile cadastrului:
- funcţia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe
proprietari, precum şi ale construcţiilor;
- funcţia economică în cadrul căreia se evidenţiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate
din tranzacţii imobiliare. Agenţia Naţională şi oficiile teritoriale din subordine au obligaţia de
a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenţele necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcţia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de
proprietate, şi prin înscrierea în cartea funciară.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale:
comună, oraş sau municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență
tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al țării. Scopul acestui sistem este:
a) determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;

95
 b) asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor
și faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
c) furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare
și pieței imobiliare;
d) contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului
ipotecar.
Cadastrul se realizează la nivelul unităților administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafață delimitată de elemente liniare stabile
în timp - șosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc.
Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a
posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a
obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate;
d) publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice
supuse publicității, referitoare la imobile.
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost încredinţate
Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie publică cu personalitate
juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinţat prin H.G. nr. 1038/1996,
publicată în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru şi
organizarea teritoriului aflate în subordinea Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, au fost
reorganizate ca oficii de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr.
41/2004, s-a înfiinţat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituţie
publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea
Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul
Justiţiei. Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară a fost înfiinţată prin H.G.
nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicată
în M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006). În prezent, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară este organizată ca instituţie publică cu personalitate juridică, în subordinea
Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei.
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale,
prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului
Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii teritoriale.
Atribuțiile și răspunderile oficiilor teritoriale, precum și ale Centrului Național de
Cartografie se stabilesc prin regulamentele de organizare și funcționare ale acestora, aprobate
prin ordin al directorului general al Agenției Naționale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepţionează, după caz, lucrările de
geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepţie a
lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi cartografiei se
stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, cu
consultarea uniunii profesionale înfiinţată prin lege specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcţionează baza de date a cadastrului.

96
 A fost înfiinţat Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
Teledetecţie ca unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin
reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
În articolul 3 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, în urma modificării prin OUG
nr. 31/2018, se prevede constituirea cel puţin a unui birou de cadastru şi publicitate
imobiliară, denumit birou teritorial, sau a unui birou de relaţii cu publicul, la nivelul fiecărei
circumscripţii judecătoreşti. Modul de organizare și funcționare, numărul, precum și
arondarea acestora pe unități administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter
normativ al directorului general al Agenției Naționale.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuţii
principale, conform art. 4 din lege:
a) coordonează și controlează executarea lucrărilor de cadastru și asigură înscrierea
imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii țări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie și teledetecție la nivelul întregii țări;
c) elaborează regulamente și norme, promovează tehnici, procedee și metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor științifice și
tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei și publicității imobiliare;
d) aprobă, prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției
Naționale, regulamentul privind autorizarea și recunoașterea autorizării persoanelor fizice și
juridice, de către Agenția Națională și instituțiile subordonate, în vederea executării lucrărilor
de specialitate în domeniul cadastrului, geodeziei și cartografiei pe teritoriul României;
d^1) aprobă, prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției
Naționale, codul deontologic al persoanelor fizice și juridice autorizate, precum și
componența și atribuțiile comisiei de etică și disciplină a acestora. Din cadrul acestei comisii
fac parte reprezentanți ai Agenției Naționale și ai asociațiilor profesionale din domeniu legal
constituite.
e) organizează și administrează fondul național de geodezie și cartografie, precum și
baza de date a sistemului integrat de cadastru și carte funciară;
f) asigură, în condițiile legii, executarea, completarea, modernizarea și menținerea în
stare de utilizare a rețelei geodezice naționale;
g) asigură executarea și actualizarea hărților oficiale;
h) avizează conținutul topografic al hărților, planurilor, atlaselor, ghidurilor și al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziția autorităților publice și a altor instituții interesate, în condițiile
legii, situații statistice de sinteză privind terenurile și construcțiile;
j) îndeplinește sarcinile ce rezultă din angajamentele internaționale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea și coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor
funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experții judiciari în specialitatea
topografie, geodezie și cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanțelor de judecată. Avizele menționate mai sus vor fi date de oficiul teritorial
în baza unui regulament comun, elaborat de Agenția Națională și Ministerul
Justiției;m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacități
și litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;

97
 p) asigură formarea profesională continuă și pregătirea personalului prin intermediul
Centrului de Pregătire Profesională al Agenției Naționale, instituție fără personalitate juridică,
prin Institutul Notarial Român sau prin alte entități abilitate;
q) realizează, actualizează și administrează registrul electronic național al
nomenclaturilor stradale;
r) realizează și întreține geoportalul INSPIRE al României și asigură compatibilitatea
acestuia cu geoportalul INSPIRE al Uniunii Europene, îndeplinește alte atribuții care îi revin
prin Ordonanța Guvernului nr. 4/2010 privind instituirea Infrastructurii naționale pentru
informații spațiale în România, republicată;
r^1) execută, prin personalul desemnat al instituțiilor subordonate, lucrări de
specialitate în domeniile cadastrului, topografiei, geodeziei și publicității imobiliare, la nivelul
întregii țări, pentru imobile din domeniul public al statului, identificate ca fiind necesare și
urgente și aprobate ca atare prin ordin al directorului general al Agenției Naționale.
Executarea acestor lucrări se va efectua în conformitate cu prevederile regulamentului
menționat la art. 20, numai de către echipele cu atribuții în acest sens, desemnate prin ordin al
directorului general, la nivelul fiecărei regiuni de dezvoltare putând fi constituite maximum
două echipe;
s) îndeplinește și alte atribuții ce au legătură cu activitatea specifică.
Atribuţiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, precum şi ale
Centrului Naţional de Cartografie se stabilesc prin regulamentele de organizare şi funcţionare
ale acestora, aprobate prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea
unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în
urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele
condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcţia de notar public, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de
specialitate juridică.
Vechimea în funcția de registrator de carte funciară, respectiv în funcția de asistent-
registrator principal constituie vechime în specialitate juridică, cu condiția ca persoana în
cauză să aibă studii superioare de specialitate juridică.
Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiţi din cadrul angajaţilor
serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiţiile de studii, au cel puţin 5
ani de experienţă în domeniul publicităţii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiţiile legii, fiind subordonat
profesional registratorului-șef.

98
 În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară care
organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul
oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a
bunurilor imobile sub aspect tethnic şi economic, cu respecarea normelor tehnice elaborate de
O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă
şi proprietarul.
Potrivit art. 4 din redactarea iniţială a Legii nr. 7/1996, ministerele, alte instituţii
centrale de stat, regiile autonome şi alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate
în domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor
rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor cu
risc ridicat de calamităţi naturale ori supuse poluării şi degradării şi altele asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noţiunea de
cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaţional specific domeniului de
activitate. În prezent, Legea nr. 7/1996 nu mai cuprinde nici această noţiune, însă, nu poate fi
ignorată existenţa cadastrelor de specialitate ce au fost întocmite pentru domeniile enumerate
mai sus.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale
- comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărţilor funciare, deoarece acestea se
întocmesc, se numerotează şi se ţin pe aceste localităţi.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităţilor administrativ-teritoriale
- comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităţilor se face de către
comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului. Aceleiaşi comisii îi revine competenţa
de actualizare a limitelor unităţilor administrativ-teritoriale.
Documentele tehnice ale cadastrului, care se vor întocmi la nivelul comunelor,
oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisulul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor şi al
altor deţinători.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale,
referitoare la imobilele din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe şi
municipii - şi se păstrează la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor sta la baza
completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărţilor funciare, la finalizarea
măsurătorilor cadastrale la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se
păstrează în arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile şi registrele cadastrale se
transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităţii imobiliare,
a fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale
judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, publicat în
Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent, este în vigoare Regulamentul de
organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin
Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de directorul general al Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie
2006.
Prin ordinul ministrului justiţiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca începând cu data
de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, în baza art.
61 din lege, urmând ca la momentul definitivării lucrărilor cadastrului general pentru fiecare
unitate administrativ-teritorială, să se procedeze la deschiderea cărţilor funciare definitive.

99
 Sunt aplicabile toate principiile mai puţin principiul efectului constitutiv al înscrierii în
cartea funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în regiunile de transcripţiuni şi
inscripţiuni imobiliare, până la deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale,
sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii
penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise
în cartea funciară au continuat să fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară.
Înscrierile în registrul de de transcripţiuni şi inscripţiuni au încetat a mai fi efectuate în
condiţiile arătate mai sus, după adoptarea Legii nr. 105 din 17 mai 2019, publicată în M.Of.
nr. 392 din 20 mai 2019.
6. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei
unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi
proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral
unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de
proprietate.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe
teritoriul unei localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăţi, de pe teritoriul
aceleiaşi localităţi, aparţinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are
ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate
este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al
cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în
care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare
ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz,
al unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărţi funciare speciale ale unităţii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege.
Cărţile funciare speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi
publicitate imobiliară.
8. Alcătuirea cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul
ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafața imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinația, adresa
administrativă, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită
conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, care potrivit art. 23 din lege, cuprinde:

100
 a) numele sau denumirea proprietarului și ale titularului dreptului real asupra
imobilului, după caz;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietății publice;
e) servituțile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile
privitoare la proprietate;
g) recepția propunerii de dezmembrare ori de comasare și respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepție și/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă;
h) obligații de a nu face; interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil și
clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
i^1) comodatul constituit cu privire la imobil;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute
în această parte.
9. Efectele înscrierii. Se impune a se realiza distincţia între efectele înscrierilor
guvernate de dispoziţiile Legii nr. 7/1996, până la îndeplinirea condiţiilor cerute de
dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, pe de-o parte, şi efectele înscrierilor conform
dispoziţiilor Noului Cod civil, pe de altă parte.
9.1. Efectele înscrierilor guvernate de dispoziţiile Legii nr. 7/1996, până la
îndeplinirea condiţiilor cerute de dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011. Este vorba despre
înscrierile efectuate în cărţile funciare în mod individual, între data de 1 iulie 1999 şi data
intrării în vigoare a Noului Cod civil, precum şi de înscrierile efectuate după data intrării în
vigoare a acestui cod, până la momentul la care cu privire la un imobil sunt îndeplinite
condiţiile cerute de dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, adică în unitatea administrativ-
teritorială în care este situat imobilul, respectiv în sectorul cadastral în care este situat
imobilul, au fost definitivate lucrările sistematice de cadastru, iar pe baza acestora, au fost
deschise noi cărţi funciare.
Înscrierile efectuate în perioadele precizate mai sus, au drept efect numai realizarea
opozabilităţii faţă de terţi.
Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la
data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra
rangului fiecăreia.

101
 Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang
preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul
cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără
înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi
uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de
ele.
În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de
orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
9.2. Efectele înscrierilor conform dispoziţiilor Noului Cod civil. În articolul 557 alin.
(4) NCC se arată: „Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile
dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea
dispozițiilor prevăzute la art. 888”, articol care prevede că „Înscrierea în cartea funciară se
efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a
certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în
cazurile în care legea prevede aceasta”.
În plus, dispoziţiile art. 885 alin. (1) NCC arată că „Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât
între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului
sau faptului care a justificat înscrierea”.
Conform dispoziţiilor alineatului al doilea al art. 885 NCC, „Drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului,
dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea
existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.
Dispoziţiile art. 565 NCC, cu nota marginală Proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, sunt în sensul: „În cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Este de observat că aceste dispoziţii nu ar fi avut cum să aibă deplină aplicare de la
momentul intrării în vigoare a Noului Cod civil, dată fiind realitatea că sistemul de carte
funciară nu este operant pentru întregul teritoriu al ţării (nici la momentul punerii în aplicare a
Noului Cod civil – 1 octombrie 2011 -, nici la momentul de faţă, nu este terminată lucrarea de
înfiinţare a cadastrului general, unic şi unitar la nivelul întregii ţări, după cum nu sunt înscrise
toate imobilele în cărţi funciare); legea de punere în aplicare a Codului civil, Legea nr.
71/2011, a creat un regim tranzitoriu, prin amânarea de la aplicare a dispoziţiilor codului ce
reglementează efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară şi forţa probantă a înscrierii.
Cum se arată în articolul 56 din Legea nr. 71/2011, „Dispozițiile Codului
civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în
cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru
imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori
modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți”. În urma
modificărilor aduse între timp, Legii nr. 17/1996, lucrările sistematice de cadastru se pot
realiza şi finaliza nu numai pentru întregul teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale, ci
şi limitat la sectoare cadastrale.

102
 10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.
Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea
prin care se realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale. Cum s-a arătat mai sus, conform dispoziţiilor Noului Cod civil, efectul
întabulării îl constituie chiar dobândirea dreptului real.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în
cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se
stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă
dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu
păstrarea dreptului acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege,
actul autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii
drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor
reale (de exemplu, reducţiunea inscripţiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare.
Înscrierea provizorie poate fi cerută, conform dispoziţiilor art. 898 NCC, în
următoarele situaţii:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau
dacă privește ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect
o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenții a
fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care
administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândește un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de
înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra
căruia s-a efectuat înscrierea provizorie ori a unei hotărâri judecătoreşti definitive.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în
formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitivă şi irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-
au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea
acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi
a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Prevederile art.
38 din Legea nr. 7/1996, anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, arătau: „Actele şi
faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de
opozabilitate pentru terţe persoane."
În conformitate cu dispoziţiile art. 902 alin. (2) NCC, în afara altor cazuri prevăzute de
lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

103
 1. instituirea consilierii judiciare sau a tutelei speciale, prelungirea, înlocuirea,
încetarea și ridicarea acestor măsuri;
2. cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de
declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare
a morții;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenția matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinația unui imobil de locuință a familiei;
6. locațiunea și cesiunea de venituri;
7. aportul de folosință la capitalul social al unei societăți;
8. interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunța unilateral contractul;11. pactul comisoriu și
declarația de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul și pactul de opțiune;
13. dreptul de preempțiune născut din convenții;
14. intenția de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanții reale
asupra creanței ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenței, ridicarea dreptului de administrare al
debitorului supus acestei măsuri, precum și închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare;
19. acțiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acțiunea în
partaj, acțiunile în desființarea actului juridic pentru nulitate, rezoluțiune ori alte cauze de
ineficacitate, acțiunea revocatorie, precum și orice alte acțiuni privitoare la alte drepturi, fapte,
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârșită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.
În conformitate cu dispoziţiile art. 903 NCC, se vor putea nota în cartea funciară, fără
însă ca opozabilitatea față de terți să depindă de această înscriere:
1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacității de exercițiu ori de
folosință;
2. declarația de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt
prevăzute în acest scop de lege.
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 904 NCC, proprietarul unui
imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest
din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea
sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
termen de trei luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi pierde
efectul se menţioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt
sau un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă (definitivă şi
irevocabilă conform Codului de procedură civilă de la 1865), constitutivă sau declarativă
asupra unui drept real.

104
 Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa
biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea
datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de
ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii
nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul
unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o
hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii
administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa
doveditoare a plăţii.
Cererea se rezolvă prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric
personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare
fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;
c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral
sau topografic, după caz;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Extrasul de carte funciară
pentru autentificare este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de
eliberare a acestuia. În conformitate cu prevederile art. 35 alineatul (3) fraza finală din Legea
nr. 7/1996, republicată, pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru
autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția
aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează prin împlinirea
termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a
fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul.
În situația în care în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificare se înregistrează actul/actele autentice întocmite în baza acestuia, cererile de

105
înscriere având ca înscris justificativ aceste acte se soluționează cu prioritate, celelalte cereri
de înscriere înregistrate în această perioadă urmând a fi respinse.
În situația în care valabilitatea extrasului de carte funciară pentru autentificare a
încetat, iar cererea având ca înscris justificativ actul/actele autentice întocmite în baza acestuia
nu a fost înregistrată în registrul general de intrare, cererile privitoare la imobilul în privința
căruia a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare mai sus menționat,
înregistrate în această perioadă, se soluționează cu respectarea normelor în vigoare.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform
prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile
legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune
în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii
de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează în
termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-șef din cadrul oficiului teritorial în
raza căruia este situat imobilul. În vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana
interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-
șef.
Împotriva încheierii registratorului-șef prin care se soluţionează cererea de
reexaminare, cei interesați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la
comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul
teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de
dosarul încheierii și copia cărții funciare.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și
direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care
instanța va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărții
funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
Hotărârea judecătorească definitivă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către
instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se
radiază din oficiu.
12. Rectificarea înscrierilor din cartea funciară. Erorile materiale săvârşite cu prilejul
înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.
Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se
poate cere rectificarea acesteia.
Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri
inexacte efectuate în cartea funciară.

106
 Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul
înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori
dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis
acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune,
reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii,
dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată
înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greșit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu
situația juridică reală a imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acţiunea în rectificare. Acțiunea
în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de
fond, când este cazul.
Termenul de promovare a acţiunii în rectificare. Regula stabilită de prevederile art.
909 alin. (1) NCC este aceea că sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea
în rectificare este imprescriptibilă. Excepţii:
- faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie
sau legat cu titlu particular, termenul este de 5 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea
lor de înscriere, afară de cazul în care acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la
baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva
terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic
cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data
înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care
face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va
fi de un an de la comunicarea acesteia.
Noul Civil statuează că termenele de promovare a acţiunii în rectificare contra terţilor
dobânditori de bună-credinţă sunt termene de decădere.
Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească
va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.

Întrebări
Care sunt scopurile realizării publicitătii imobiliare?
Prezentati comparativ efectele înregistrării în registrul de transcriptiuni si inscriptiuni,
pe de-o parte, si efectele înregistrării în cartea funciară, pe de altă parte.
Care sunt principiile sistemului de carte funciară.
Prezentati procedura înscrierii în cartea funciară.

107