Universitatea ”Alexandru Ioan Cuza” din Iași

Facultatea de Drept
Anul universitar 2022-2023
Semestrul II

I. Informaţii generale despre curs

Titlul disciplinei: DREPT FUNCIAR ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ

Tipul disciplinei (impusă, opţională, facultativă): OPŢIONALĂ

II. Informaţii despre coordonatorul de disciplină

Nume şi titlul ştiinţific: Lector Dr. TUDURACHE DAN-CONSTANTIN

Contact e-mail: dan.tudurache@uaic.ro
Program consultaţii: conform pagină web

III. Condiţionări şi cunoştinţe pre-rechizite

Înscrierea la curs este condiţionată de parcurgerea cursurilor de Teoria Generală a Dreptului, Drept
roman, Drept civil

Chestionar evaluare prerechizite

1. Constituie act juridic comutativ:

a) actul juridic cu titlu oneros la a cărui încheiere părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor lor;
b) actul juridic cu titlu oneros la a cărui încheiere părţile nu cunosc întinderea obligaţiilor, existând
şansa unui câştig şi riscul unei pierderi;
c) actul juridic cu titlu gratuit prin care dispunătorul procură un avantaj patrimonial altei persoane fără
a-şi micşora patrimoniul.

2. Obiectul obligaţiei:
a. îl reprezintă operaţiunea juridică convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul
drepturilor şi obligaţiilor contractuale
b. trebuie să fie absolut determinat
c. este prestaţia la care se angajează debitorul

3. Este absolută acea nulitate care sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic civil:
a) a unei condiţii de fond a actului juridic civil;
b) a unei condiţii de formă a actului juridic civil, condiţie cerută ad validitatem;
c) a unei norme care ocroteşte un interes general sau personal.

4. Contractul comutativ:
a. este contractul în care clauzele sale esenţiale sunt impuse ori sunt redactate de una din părţi
b. este contractul în care, la momentul încheierii sale, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este
certă, iar întinderea acestora este determinată ori determinabilă
c. este contractul care, prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel puţin uneia dintre părţi şansa
unui câştig şi o expune totodată la riscul unei pierderi ce depind de un eveniment viitor şi incert

5. Beneficiază de dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă:

a) succesorul cu titlu universal spre deosebire de succesorii cu titlu particular
b) creditorul chirografar
c) creditorul a cărui creanţă este garantată cu ipoteca legală asupra unui imobil

1
6. Contractele nenumite au următorul regim:
a. li se aplică numai dispoziţiile generale privitoare la contracte
b. li se aplică prevederile generale referitoare la contracte, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare,
regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult
c. li se aplică prevederile generale referitoare la contracte, nu şi regulile speciale privitoare la
contractul cu care se aseamănă cel mai mult

7. Dreptul de uzufruct este:

a) un drept personal;
b) un drept real accesoriu;
c) un dezmembrământ al dreptului de proprietate.

8. Dreptul de ipotecă:
a) nu conferă titularului dreptul de urmărire şi nici dreptul de preferinţă;
b) este un drept real accesoriu;
c) constituie un drept personal şi real principal

9. Principiul relativităţii efectelor contractului presupune:

a. una dintre părţi nu poate să pună capăt efectelor actului juridic prin voinţa sa exclusivă
b. contractul produce, ca regulă, efecte numai între părţi, el neputând să profite sau să dauneze unor
terţe persoane
c. îmbogăţirea fără justă cauză este subînţeleasă în contractele sinalagmatice cu executare succesivă

10. Contractul este valabil încheiat chiar dacă obiectul său:

a. nu este posibil la data încheierii actului, dar va fi posibil la o dată ulterioară
b. nu mai există la data încheierii contractului, dar existase anterior
c. nu poate fi determinat nici la data executării

IV. Obiectivele și competențele asigurate (identice cu cele menționate în Fișa Disciplinei)

1. Obiective:
Obiectivul general
Continuarea studiului Dreptului privat. Dobândirea unor cunoştinţe aprofundate cu privire la
principiile şi regulile de bază ale principalelor instituţii ale materiei Dreptului funciar şi publicităţi
imobiliare.
Obiectivele specifice
La finalizarea cu succes a acestei discipline, studenţii vor fi capabili să:
▪ Explice noţiunile şi regulile materiei.
▪ Descrie aplicarea regulilor juridice la cazurile practice.
▪ Utilizeze noţiunile şi regulile materiei.
▪ Analizeze teoriile elaborate în domeniu.

2. Competențe:
Competenţe profesionale
C1. Cunoaşterea, înţelegerea conceptelor, teoriilor şi metodelor de bază ale domeniului şi ale ariei de
specializare; utilizarea lor adecvată în comunicarea profesională.
C2. Utilizarea cunoştinţelor de bază pentru explicarea şi interpretarea unor variate tipuri de concepte,
situaţii, procese, proiecte etc. asociate domeniului.
C3. Aplicarea unor principii şi metode de bază pentru rezolvarea de probleme/situaţii bine definite,
tipice domeniului în condiţii de asistenţă calificată.
C4. Utilizarea adecvată de criterii şi metode standard de evaluare, pentru a aprecia calitatea, meritele
şi limitele unor procese, programe, proiecte, concepte, metode şi teorii.

2
C5. Elaborarea de proiecte profesionale cu utilizarea unor principii şi metode consacrate în domeniu.
Competenţe transversale
CT1. Executarea responsabilă a sarcinilor profesionale, în condiţii de autonomie restrânsă şi asistenţă
calificată.
CT2. Familiarizarea cu rolurile şi activităţile specifice muncii în echipă şi distribuirea de sarcini
pentru nivelurile subordonate.
CT3. Conştientizarea nevoii de formare continuă; utilizarea eficientă a resurselor şi tehnicilor de
învăţare pentru dezvoltarea personală şi profesională.
V. Structura cursului – pe unități de învățare, cu indicarea duratei de parcurgere (identice cu
cele menționate în Fișa Disciplinei)
Unitatea de învățare 1: Fondul funciar şi proprietatea asupra terenurilor – 2 ore
Unitatea de învățare 2: Probleme privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate privată – 2 ore
Unitatea de învățare 3: Exploatarea terenurilor agricole în România – 2 ore
Unitatea de învățare 4: Sistemul de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni – 2 ore
Unitatea de învățare 5: Prezentarea sistemeler reale de publicitate imobiliară. Sistemul Torrens
– 2 ore
Unitatea de învățare 6: Prezentarea sistemeler reale de publicitate imobiliară. Sistemul german.
Sistemul austriac. Publicitatea imobiliară în Alscia şi Lorena – 2 ore
Unitatea de învățare 7: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 115/1938. Principiile de
carte funciară – 2 ore
Unitatea de învățare 8: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 115/1938. Felurile
înscrierilor şi acţiunile de carte funciară – 2 ore
Unitatea de învățare 9: Organizarea activităţii de cadastru – 2 ore
Unitatea de învățare 10: Întocmirea documentaţiilor cadastrale – 2 ore
Unitatea de învățare 11: Numărătoarea cadastrală – 2 ore
Unitatea de învățare 12: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 7/1996. De la punerea
în aplicare a legii şi până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Alcătuirea cărţii funciare – 2 ore
Unitatea de învățare 13: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 7/1996. De la punerea
în aplicare a legii şi până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Felurile înscrierilor şi acţiunile de
carte funciară – 2 ore
Unitatea de învățare 14: Publicitatea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de Legea
nr. 7/1996 şi Noul Cod civil – 2 ore

VI. Numărul și formatul lucrărilor de verificare pe parcurs

Un test de evaluare a cunoştinţelor, prin lucrare scrisă având subiecte cu caracter deschis.

VII. Metodele și instrumentele de evaluare

- Evaluare finală – examen scris: 50%

- Evaluare formativă continuă: 50%
Prezenţă cel puţin în proporţie de 70% la activităţile de seminar. Respectarea termenelor de elaborare
şi predare a temelor de seminar. Nota minimă de promovare este 5 în urma parcurgerii etapelor de
evaluare pe parcursul semestrului (cu participarea la cel puţin două activităţi de evaluare). Pentru
participarea la examen în sesiunea de restanţe, studentul trebuie să fi participat la o activitate de
evaluare din timpul semestrului, la care să fi obţinut cel puţin nota 5.
VIII. Bibliografie obligatorie și resurse suplimentare

Referinţe principale:
1) Mirela Steluţa Croitoru, Retrocedarea terenurilor. Legea nr. 18/1991, Ed. Hamangiu, 2010
2) Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.
3) Viorel Terzea, Legile fondului funciar. Comentarii şi explicaţii, Ediţia a 3-a, Ed. C.H.Beck, 2009;
Ediţia a 4-a, 2013.

3
4) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucureşti, 2015.

Referinţe suplimentare:
5) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureşti, 2001.
6) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura LUMINA LEX, Bucureşti,
2001.
7) Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară, Editura ALL
Beck, Bucureşti, 2001.
8) Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L.,
Bucureşti, 2000.
9) Nicolae Boş, Cadastru general, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2003
10) Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol I-II, Editura Universul Juridic, Bucureşti,
2006.
11) Denisa Livia Băldean, Gabriela Cristina Frențiu, Fond funciar. Culegere de jurisprudență, Ed.
Universul Juridic, București, 2009
12) Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil –
Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012.
13) Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2013.
14) Mihaela Cristina Mocanu, Fond funciar, practică judiciară recentă, Ed. Hamangiu, București,
2019; Ediţia a II-a, 2022.

4
Unitatea de învățare 1: Fondul funciar şi proprietatea asupra terenurilor

1. Clasificarea terenurilor. 2. Dreptul de proprietate. 3. Regimul juridic al terenurilor şi

construcţiilor.

Competenţe
Studentul să fie în măsură să descrie notiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia
în sistemul drepturilor reale.
Să fie în măsură să definească atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum
si rolul acestora din urmă în functionarea lui.
Să se prezinte regulile ce guvernează circulatia juridică a terenurilor si constructiilor.

1. Clasificarea terenurilor.

Terenurile de orice fel, indiferent de destinație, de titlu pe baza căruia sunt deținute sau
de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României.
În funcție de destinație, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinație agricolă, și anume:– terenurile agricole productive - arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantațiile de hamei și duzi, pajiștile permanente,
serele, solarele, răsadnițele și altele asemenea;– cele cu vegetație forestieră, dacă nu fac parte
din amenajamentele silvice, pășunile împădurite;– cele ocupate cu construcții și instalații
agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice și de
exploatare agricolă, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției
agricole;– terenurile neproductive care pot fi amenajate în cadrul perimetrelor de ameliorare și
folosite pentru producția agricolă;
b) terenuri cu destinație forestieră, și anume: terenurile împădurite sau cele care
servesc nevoilor de cultura, producție ori administrare silvică, terenurile destinate
împăduririlor și cele neproductive - stâncării, abrupturi, bolovănișuri, râpe, ravene, torenți -,
dacă sunt cuprinse în amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, și anume: albiile minore ale cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenție, fundul apelor maritime interioare și al
marii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localităților urbane și rurale, pe care sunt amplasate
construcțiile, alte amenajări ale localităților, inclusiv terenurile agricole și forestiere;
e) terenuri cu destinații speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale și aeriene, cu construcțiile și instalațiile aferente, construcții și instalații
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice și gazelor naturale, de telecomunicații,
pentru exploatările miniere și petroliere, cariere și halde de orice fel, pentru nevoile de
apărare, plajele, rezervațiile, monumentele naturii, ansamblurile și siturile arheologice și
istorice și altele asemenea.
Prin deținători de terenuri se înțelege titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi
reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deținători
precari.
Terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau al altor drepturi reale,
având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparține domeniului public sau
domeniului privat.

5
 Domeniul public poate fi de interes național, caz în care proprietatea asupra sa, în
regim de drept public, aparține statului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de
asemenea, în regim de drept public, aparține comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor.
Administrarea domeniului de interes public național se face de către organele
prevăzute de lege, iar administrarea domeniului public de interes local se face de către
primarii sau, după caz, de către prefecturi.
Terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei unități publice.
Aparțin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcții de interes
public, piețe, căi de comunicații, rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi,
terenurile cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes
public, fundul apelor maritime interioare și al marii teritoriale, țărmurile Mării Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și
siturile arheologice și istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau
pentru alte folosințe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt
de uz sau interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și
imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse în circuitul civil decât dacă, potrivit legii, sunt
dezafectate din domeniul public.
Terenurile pe care sunt amplasate rețele stradale și parcuri publice, terenurile pentru
rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și
istorice, monumentele naturii nu pot fi dezafectate din domeniul public decât în cazuri de
excepție pentru lucrări de interes național.
Domeniul privat al statului și, respectiv, al comunelor, orașelor, municipiilor și
județelor este alcătuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile prevăzute de lege,
precum și din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus
dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Fondul funciar și, în mod corespunzător, dreptul de proprietate și celelalte drepturi
reale trebuie înregistrate în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară
prevăzute de lege.

2. Dreptul de proprietate.

Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi juridic, expresia supremă a accesului
oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor. Fiind, aşadar, prin excelenţă, un mod de
realizare a unei puteri umane asupra bogăţiilor, proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate şi
seculare controverse. Aceste controverse au fost şi sunt fundamentate şi, mai mult continuă să
fie alimentate de un complex de idei, teorii şi concepţii economice, politice, filozofice şi
religioase. Ele se pot fi circumscrise în sfera a două mari orientări sau curente.
Una din orientări a fost elaborată de susţinătorii comunităţii de bunuri sau proprietăţi
colective. Primul care a avansat această idee a fost Platon; el a formulat critici severe şi
importante rezerve referitoare la proprietatea privată şi mijloacele juridice de dobândire a
bunurilor. Concepţia a fost dezvoltată de către părinţii Bisericii, utopiştii Renaşterii (Thomas
Morus şi Campanella) iar mai târziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels şi alţii după
ei au formulat virulente atacuri de pe baze ideologice împotriva dreptului de proprietate
privată ca fiind generator de exploatare a omului de către om. Ei au susţinut necesitatea
obiectivă a comunizării bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producţie.
Cel de al doilea curent este reprezentat de apărătorii proprietăţii private, cum au fost
Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill şi alţii, care au subliniat avantajele proprietăţii

6
private ca instrument şi stimul economic, garanţie a libertăţii individuale şi familiale, izvor de
bogăţie, prosperitate şi bunăstare socială.
Definiţia dreptului de proprietate. Ambele concepţii şi-au pus amprenta asupra
doctrinei juridice şi, mai ales, au influenţat activitatea de elaborare a normelor juridice şi
încercările de formulare a definiţiei dreptului de proprietate.
Codul civil român de la 1865, fiind redactat după Codul civil francez, defineşte dreptul
de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conţinutul său juridic. Astfel,
art. 480 Cod civil prevede: „Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi
dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”. Art.
44 pct. 6 din Constituţia României revizuită, dispune că dreptul de proprietate obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la
respectarea celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiţia Codului civil a fost considerată incompletă. Fără îndoială că pentru
formularea oricărei alte definiţii este necesar să se pornească de la conţinutul juridic al
dreptului de proprietate, alcătuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aşa cum a
procedat legiuitorul român la 1864. Dar, în acelaşi timp, trebuie să observăm că sunt
numeroase situaţiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă
persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de
proprietate. Aşa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat în uzufruct
atributele de posesie şi folosinţă. Şi mai mult, superficiarul poate exercita atributele de
posesie, folosinţă şi în anumite limite chiar şi atributele de dispoziţie materială şi juridică. De
asemenea, dreptul real de administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului de
proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public încredinţate lor de autoritate
componentă.
Aceasta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se
deosebeşte proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea atributelor ce
alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate? Răspunsul a fost dat în literatura de
specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun,
proprietarul exercitată atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi
interes propriu. Numai astfel poate fi determinată poziţia specifică a proprietarului în raport
cu situaţia oricărei alte persoane care exercită prerogativele proprietăţii pe temeiul altor
drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.
Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind
subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită
aceste atribute, atât în puterea legii, cât şi mai ales în puterea proprietarului care le-a constituit
dreptul subiectiv ce le aparţine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricărui alt titular de
drepturi este limitată, nu numai de dreptul obiectiv, ci de voinţa proprietarului care,
recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i aparţine, i le concretiază şi le
stabileşte limitele prin contract sau testament. Putem spune că aceste persoane exercită
atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar şi nicidecum în putere
proprie.
În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul
său propriu. Fără îndoială însă că şi titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanţă,
prin exercitarea acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existenţa
dreptului lor nu ar avea nici o raţiune. Totuşi proprietarul se deosebeşte prin aceea că este
singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea
atributelor proprietăţii, în ultimă instanţă, în propriul său interes.
Având în vedere conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului, dreptul de
proprietate poate fi defint, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real care
conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe

7
care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său
propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai
deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia,
folosinţa şi dispoziţia.
Posesia constă în posiblitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în
materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.
Posesia poate fi exercitată de către proprietar în mod nemijlocit sau de către o altă persoană cu
acordul, în numele şi în interesul proprietarului; terţa persoană care stăpâneşte pentru
proprietar este un detentor precar. Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa
bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.
Atributul de dispoziţie este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie
juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de
substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea
reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului
de a întrăina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau mortis
causa, şi de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor
persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezintă mai multe
caractere proprii, care îl deosebesc faţă de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de
proprietate este: absolut, exclusiv şi perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe înţelesuri:
opozabil erga omnes, cel mai complet drept în raport cu celelalte drepturi reale, şi drept
nelimitat, neîngrădit în conţinutul său. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi
primit, deoarece el se exercită în limitele determinate de lege; Codul civil stabileşte o serie de
îngrădiri sau restricţii aduse proprietăţii. De asemenea, reglementări ulterioare Codului civil
au adus numeroase îngrădiri dreptului de prorietate.
Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său „plena
potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu alte cuvinte, dreptul
de proprietate este un drept deplin atât în raport cu celelalte drepturi reale cât şi în raport cu
forma scindată a proprietăţii care a existat în evul mediu.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titlularului său în
raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori
de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deţinerea sau posesia nelegitimă
a altuia, proprietarul are dreptul la acţiunea în revendicare. Acţiunea în revendicare poate fi
introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil
tuturor, erga omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în înţelesul că
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi independente de orice
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este
dezmembrată; în cazul demembrării proprietăţii, unele atribute ale acestui drept se exercită de
către o altă persoană, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate
(uzufruct, uz, abitaţie, servitute propriu-zisă, superficie).
O altă excepţie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie
proprietatea comună, pentru că toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate
simultan de mai mulţi titulari.
Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este
nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea,
el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.
De regulă, acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă.

8
 Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii. Ba mai
mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu.
Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităţii sale. Şi aceasta
pentru faptul că viaţa oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea dreptului
de proprietate se realizează trecerea lui din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia,
fără nici o modificare, asigurându-se perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privată. Dimpotrivă, dreptul
de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este
inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.
Există şi situaţii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar din
circuitul civil prin acordul de voinţă intervenit între proprietarul bunului şi o altă persoană.
Astfel, într-un contract, părţile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele clauze de
inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea şi,
uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu
oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele de gaj fără
deposedare în care se stipulează interdicţia de înstrăinare şi de grevare a bunului ipotecat sau
gajat. În schimb, asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu titlu gratuit, adică în
contractele de donaţie şi în testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul
său stipulând cu persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiţii: clauza să fie
justificată pe un interes serios şi legitim, şi inalienabilitatea să fie temporară.
Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial sau
moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al dobânditorului, al unui terţ sau un
interes public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o clauză ilicită şi imorală.

3. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a terenurilor
şi construcţiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea
transcrierii pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul
consensualismului au fost exceptate donaţiile şi ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma
autentică.
Reglementări referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind
reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se
prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeţele de teren până la 50 de ha, chiar dacă
acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de
numărul şi amplasarea moşiilor.
Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu
aveau pământ sau aveau pământ puţin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul
împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepţionale, cu
autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin acestă
lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei
satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneţele situate înafara perimetrului
construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane, staţiunilor balneo-
climaterice.

9
 Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu
autorizaţia şi cu întocmirea actului în formă autentică.
Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat
Decretul nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a
terenurilor arabile, păşuni, fâneţe, vii, livezi, iazuri şi bălţi situate în intravilanul sau
extravilanul localităţilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.
Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr.
221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr.
144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea
administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii aflate pe teritoriul
capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950,
a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala prin actele între vii a
terenurilor, cu sau fără construcţii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor
– reşedinţe de raioane, localităţi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre
muncitoreşti, precum şi a comunelor în care urma să se dezvolte staţiuni balneo-climaterice şi
centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea prelabilă dată în condiţiile decretului
de către Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.
Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în
formă autentică.
Decretul menţiona că înstrăinările sau împărţelile terenurilor arătate în art. 11, făcute
fără respectarea cerinţelor legii erau nule de drept.
În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menţiona că în cazul în care s-a încheiat un
înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcţii, s-a obligat să-l
înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a preţului prevăzut în înscris,
iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei de înstrăinare, una din părţi sau succesorii
acesteia nu se prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de
înstrăinare, instanţa de judecată va putea da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de
înstrăinare.
Neprezentarea uneia din părţi la autentificare, în urma somaţiei făcute de celalată
parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul
de Stat în circumscripţia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe
baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără
construcţii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al
muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile şi expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în
care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri
nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin
moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume:
Legea nr. 58 privind sistematizarea localităţilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea
nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conţineau dispoziţii identice,
referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii
terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se puate face
numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a
acestor terenuri. În acelaşi sens era şi art. 44 din Legea nr. 59/1974.

10
 În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea
statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind contra unei taxe un drept
de folosinţă asupra terenului, necesar utilizării construcţiei cumpărate. Suprafaţa acordată în
folosinţă era de până la 100 mp. în mediu urban şi de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front
la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noţiunea de teren aferent construcţiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele
care dădeau autorizaţia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaţie
agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcţiei.
Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului,
după care, era atribuit în folosinţă sau/şi închiriat pentru locuinţă, iar diferenţa de teren era
închiriată ori atribuită în folosinţă sau ca loc de casă.
Au fost numeroase cazuri în care diferenţele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în
stăpânirea dobânditorilor construcţiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în
majoritatea situaţiilor.
Au existat şi excepţii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice.
Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producţie se prevedea acordarea cu
plată a unor terenuri în suprafaţă de cel mult 800 mp., suprafaţă care a fost redusă ulterior la
250 mp. pentru construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1984 se prevedea, în mod excepţional, că producătorii agricoli
particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile
agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească
domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaţia cultivării lor în bune condiţii, de a obţine
producţiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi de a contracta şi preda la
fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităţile de produse potrivit legii.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărţeala între moştenitori a terenurilor,
precum şi înstrăinarea construcţiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris
autentic, pe baza autorizaţiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive
ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de
sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărţeală făcută cu
încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost
abrogate dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat
Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinţă la 5000 mp., de
acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membrii
cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi al
anexelor gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că această
propruetate cumulată cu lotul în folosinţă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se
arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a
interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara
localităţilor, exceptându-se terenurile aferente construcţiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea
în suprafaţă de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se
realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea
acestuia.

11
 Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul
1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin acte
juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent arabil
de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicţia de dobândire prin acte
între vii şi obligaţia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin
moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăţenie română şi persoanele juridice care nu
au naţionalitate română şi sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2
din Constituţie.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemţiune
în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din
extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a
terenurilor. S-a abrogat secţiunea privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea
nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de înstrăinare între vii
trebuia făcute în formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului
nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Prin noţiunea familie, în
sensul menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu
părinţii lor. Încălcarea acestor prevederi era sancţionată cu reducţiunea actului juridic până la
limita suprafeţei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice
străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiţiile străine, au stabilit că
societăţile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi
proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea
face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al
arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităţii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a
terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele de judecată pe tot timpul
soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii. S-a reglementat posibilitatea efectuării
opoziţiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin
adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi
unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii
imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X
al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan,
indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii
se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia
sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea
expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra
terenurilor, este de natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau
nu necesară această formă a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor.

12
 Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faţă de redactarea textelor
legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susţinut opinia potrivit căreia forma
autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra
terenurilor, iar că în situaţia constituirii ori trasmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost
necesară.
Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind
circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face
nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, situaţie în care se trage concluzia potrivit
căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor de orice fel este desfiinţat. Se recunoaşte
astfel, dreptul de dispoziţie deplină asupra imobilelor.
Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a
terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziţiile art. 6 din
Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneşte
încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren,
prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue,
indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să
obţină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru
şi de timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea
Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr.
247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeţei de teren ce poate fi
dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai există nici o restricţie în privinţa
întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte
juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol
în echivalent arabil, de familie”.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de
dispoziţiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea categoriilor de
litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispoziţiilor
articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor
cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării
acestor litigii, prin dispoziţiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă
principiul liberei circulaţii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor
litigii. Numai cu titlu de excepţie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea
imobilelor.
Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu
privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea
titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu
împiedică circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de
drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanţă.
Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare
expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în
situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii,

13
una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile
poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu privire la
admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract
de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai puţin
exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaţia străinilor şi apatrizilor după revizuirea Constituţiei şi aderarea României la
Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituţia
României revizuită, „...Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate
privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea
Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Pentru detalierea condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi
apatrizi în temeiul dispoziţiei constituţionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea
României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465
din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către
persoanele juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăţenii statelor membre, apatrizii cu
domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat
membru; şi
b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terţe, adică cetăţenii statelor terţe şi
apatrizii cu domiciliul în statele terţe, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui
stat terţ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3
din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
aceleaşi condiţii în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de la
care există o serie de excepţii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării la
Uniunea Europeană (s-a admis existenţa unor perioade de tranziţie în care să se menţină
restricţii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de
proprietate asupra terenurilor).
Prima excepţie este instituită de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în
conformitate cu care „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică
nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul
de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la
împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.
A doua excepţie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se
arată: “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în
România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană”.
Prin dispoziţiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepţie la excepţie,
permiţând în interiorul menţionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:
a) cetăţenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi
stabilesc reşedinţa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităţi

14
independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetăţean este sau din care
provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care
desfăşoară activităţi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii,
Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).
În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr.
312/2005, „Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi
schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.
Reglementarea circulaţiei juridice a terenurilor de către Noul Cod civil. Trebuie
menţionat că reglementarea circulaţiei juridice a terenurilor şi construcţiilor în Noul Cod civil,
este strâns legată de sistemul de publicitate imobiliară pe care îl prevede acest cod, anume
sistemul de carte funciară caracterizat prin existenţa efectului constitutiv al înscrierilor în
cartea funciară (principiul efectului constitutiv) şi a forţei probante a înscrierii în cartea
funciară (principiul publicităţii materiale).
Astfel, în articolul 557 alin. (4) NCC se arată: „Cu excepția cazurilor anume
prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin
înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888”, articol care
prevede că „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial,
a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt
act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”.
În plus, dispoziţiile art. 885 alin. (1) NCC arată că „Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât
între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului
sau faptului care a justificat înscrierea”.
Conform dispoziţiilor alineatului al doilea al art. 885 NCC, „Drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului,
dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea
existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.
Dispoziţiile art. 565 NCC, cu nota marginală Proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, sunt în sensul: „În cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Este de observat că aceste dispoziţii nu ar fi avut cum să aibă deplină aplicare de la
momentul intrării în vigoare a Noului Cod civil, dată fiind realitatea că sistemul de carte
funciară nu este operant pentru întregul teritoriu al ţării (nici la momentul punerii în aplicare a
Noului Cod civil – 1 octombrie 2011 -, nici la momentul de faţă, nu este terminată lucrarea de
înfiinţare a cadastrului general, unic şi unitar la nivelul întregii ţări, după cum nu sunt înscrise
toate imobilele în cărţi funciare); legea de punere în aplicare a Codului civil, Legea nr.
71/2011, a creat un regim tranzitoriu, prin amânarea de la aplicare a dispoziţiilor codului ce
reglementează efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară şi forţa probantă a înscrierii.
Cum se arată în articolul 56 din Legea nr. 71/2011, „Dispozițiile Codului
civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în
cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru
imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în
mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți”.

15
 În urma modificărilor aduse între timp, Legii nr. 17/1996, lucrările sistematice de
cadastru se pot realiza şi finaliza nu numai pentru întregul teritoriu al unei unităţi
administrativ-teritoriale, ci şi limitat la sectoare cadastrale.
Din economia acestor dispoziţii legale, în concordanţă cu prevederile Legii nr. 7/1996,
reiese că până la finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru din oficiu şi deschiderea de noi
cărţi funciare pe baza acestor lucrări, actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a
Noului Cod civil, prin care se constituie, se transmit, se modifică ori se sting drepturi reale,
produc aceste efecte juridice inter partes, iar înscrierile în cărţi funciare produc numai efectul
opozabilităţii faţă de terţi.
Trebuie ţinut cont şi de dispoziţiile articolului 77 din Legea nr. 71/2011, în
conformitate cu care „Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte
juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului
civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori,
după caz, la data săvârșirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt
efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil”.

Reglementări referitoare la construcţii.

Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se referea
la construirea de locuinţe.
Potrivit art. 5, cetăţenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură
locuinţă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună
sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinţă. Prin familie se înţelegea: soţul, soţia şi
copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii sau
revânzării era intezisă. Cetăţenii puteau construi sau cumpăra locuinţe în localitatea de
domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmitea la data
întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinţei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinţă
proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinţe din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziţiile art. 44 – 51 din Legea nr.
59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul consensual al actelor
juridice a terenurilor şi construcţiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcţii. În anul 1990 s-a adoptat Decretul-
Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a dat
posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinţe de către o singură
persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a
locuinţelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinţe din fondul de stat în
scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -;
abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul aşa cum era iniţial
în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic (cumpărarea în
scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la
atingerea scopului actului normativ în discuţie, şi anume transferarea dreptului de proprietate
asupra locuinţelor închiriate din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare
a foştilor chiriaşi, iar nu în scop speculativ.

16
 Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în
sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din fondurile unităţilor
economice sau bugetare de stat cu excepţia locuinţelor de intervenţie. Prin locuinţă de
intervenţie – în varianta iniţială – se înţelegeau locuinţele situate în incinta unităţilor
economice sau bugetare de stat, cât şi cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de
serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinţă de intervenţie se înţelege
locuinţele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care prin contractul
de muncă îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de
urgenţă în cadrul unităţilor.
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării construcţiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr.
144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul
privat pentru realizarea de locuinţe şi case de vacanţă, precum şi modalităţi de sprijinire
financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenţii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în
favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca
atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care
se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri
care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor
în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaţia în care,
deşi îndeplinesc condiţiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de
despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

Întrebări

Care sunt caracterele dreptului de proprietate?

Care sunt conditiile de valabilitate ale actului juridic pentru transmiterea ori
constituirea drepturilor reale asupra imobilelor?

17
Unitatea de învățare 2: Probleme privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate privată

Competenţe
Identificarea beneficiarilor reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Stabilirea etapelor de rezolvare a cererii de stabilire a dreptului de proprietate.

Dispoziţii ale Legii fondului funciar, nr. 18/1991:

Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Articolul 8(1) Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în
patrimoniul cooperativelor agricole de producție se face în condițiile prezentei legi, prin
reconstituirea dreptului de proprietate sau constituirea acestui drept.
(2) De prevederile legii beneficiază membrii cooperatori care au adus pământ în
cooperativa agricolă de producție sau cărora li s-a preluat în orice mod teren de către aceasta,
precum și, în condițiile legii civile, moștenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus
pământ în cooperativa și alte persoane anume stabilite.
(3) Stabilirea dreptului de proprietate se face, la cerere, prin eliberarea unui titlu de
proprietate în limita unei suprafețe minime de 0,5 ha pentru fiecare persoană îndreptățită,
potrivit prezentei legi, și de maximum 10 ha de familie, în echivalent arabil.
(4) Prin familie se înțelege soții și copiii necăsătoriți, dacă gospodăresc împreună cu
părinții lor.
Articolul 9(1) Persoanele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în limita
suprafeței de teren de 10 ha de familie, în echivalent arabil, pot cere reconstituirea dreptului
de proprietate și pentru diferența dintre această suprafață și cea pe care au adus-o în
cooperativa agricolă de producție sau care a fost preluată în orice mod de aceasta, până la
limita suprafeței prevăzute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945 pentru înfăptuirea reformei
agrare, de familie, indiferent dacă reconstituirea urmează să se facă în mai multe localități sau
de la autori diferiți.
(2) Persoanele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, potrivit legii, în limita
suprafeței de teren de până la 10 ha de familie și cărora li s-a aplicat cota de reducere, potrivit
art. 14 alin. (3) din lege, pot formula cerere pentru suprafețele de teren care au constituit
aceasta cotă. Cererile se formulează în cazul în care cota de reducere a depășit procentul de
5%.
(3) Cererea se depune la primăria localității sau, după caz, la primăriile localităților în
a căror raza teritorială se află terenul pentru care urmează să fie reconstituit dreptul de
proprietate, personal sau prin poștă, cu confirmare de primire, până la data de 31 decembrie
1998, sub sancțiunea decăderii din termen.
(4) Cererea va cuprinde:
a) numele și prenumele persoanei solicitante și domiciliul acesteia;
b) calitatea de titular sau de moștenitor al dreptului de proprietate pentru care i s-a
reconstituit sau urmează să i se reconstituie acest drept, potrivit prezentei legi;
c) suprafața de teren care i s-a reconstituit și diferența pe care o solicită.
(5) La cerere se va anexa:
a) copie xerox de pe titlul de proprietate care s-a emis sau, după caz, de pe procesul-
verbal ori de pe fișa de punere în posesie;
b) copii xerox de pe actele doveditoare ale dreptului de proprietate pentru suprafețele
de teren solicitate în plus;
c) o declarație în care se va menționa, pe propria răspundere, suprafața totală de teren
atribuită în proprietate, prin reconstituire sau prin constituire, de familie, potrivit prezentei
legi, chiar dacă aceasta s-a făcut în mai multe localități sau de la mai mulți autori.

18
 (6) Primarul va constitui un registru special, parafat, numerotat și sigilat, în care se
vor înregistra, în ordine cronologică, cererile depuse de persoanele îndreptățite și va emite, la
cerere, un bon cu numărul de înregistrare.
(7) Pentru cererile depuse prin poștă, pe confirmarea de primire se vor menționa
numărul de înregistrare a cererii și data acesteia.
(8) Primarul sau secretarul consiliului local este obligat să primească cererea și să o
înregistreze, indiferent dacă aceasta cuprinde sau nu cuprinde toate mențiunile precizate la
alin. (4) și dacă nu este însoțită de toate actele prevăzute la alin. (5). În acest caz, primarul
sau secretarul este obligat să comunice solicitantului ca, până la data de 31 decembrie 1998,
să depună toate actele menționate la alin. (5), sub sancțiunea decăderii acestuia din termen.
(9) Nerespectarea obligațiilor prevăzute la alin. (6) de către primar sau secretar atrage
atât răspunderea administrativă și disciplinară a acestuia, potrivit legii, cât și plata de
penalități în condițiile prevăzute la art. 894 din Codul de procedură civilă sau, după caz, și de
daune-interese potrivit Codului civil.
(10) După data de 31 decembrie 1998, prevăzută la alin. (3), primarul este obligat ca,
în termen de 30 de zile, să întocmească situația privind categoriile de persoane, terenurile
agricole solicitate și balanța fondului funciar pe localitate - comuna, oraș sau municipiu - în
vederea reconstituirii dreptului de proprietate, potrivit legii. Înlăuntrul acestui termen
primarul le va transmite prefectului, sub semnătură.
(11) În termen de 15 zile de la primire, prefectul va întocmi situația privind
categoriile de persoane solicitante și balanța fondului funciar pe județ, pe care le va transmite,
în același termen, Departamentului pentru Administrație Publică Locală.
(12) După întocmirea balanței fondului funciar la nivel de țară, prin lege se vor stabili
suprafețele de teren agricol care vor fi reconstituite.
Articolul 10(1) Persoanele fizice și persoanele juridice cărora li s-a reconstituit sau li
s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, potrivit prezentei legi, precum
și persoanele juridice care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole ori dețin în
orice mod asemenea terenuri au obligația de a da secretarului consiliului local o declarație în
care vor menționa suprafața de teren agricol atribuită sau, respectiv, deținută efectiv, în una
sau mai multe localități, iar pentru persoanele fizice, și de la mai multi autori.
(2) Persoanele fizice vor face declarația pe propria răspundere, iar persoanele juridice,
prin reprezentanții lor.
Articolul 11(1) Suprafața adusă în cooperativa agricolă de producție este cea care
rezulta din: actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de înscriere în
cooperativă, registrul agricol de la data intrării în cooperativă, evidențele cooperativei sau, în
lipsa acestora, din orice alte probe, inclusiv declarații de martori.
(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător și în ceea ce privește
suprafețele preluate de cooperativele agricole de producție în baza unor legi speciale sau în
orice mod de la membrii cooperatori.
(2^1) Terenurile preluate abuziv de cooperativele agricole de producție de la
persoanele fizice, fără înscriere în cooperativele agricole de producție sau de către stat, fără
nici un titlu, revin de drept proprietarilor care au solicitat reconstituirea dreptului de
proprietate, pe vechile amplasamente, dacă acestea nu au fost atribuite legal altor persoane.
(3) Stabilirea dreptului de proprietate se face la cerere, pe baza situației terenurilor
deținute de cooperativa agricolă de producție la 1 ianuarie 1990, înscrisă în sistemul de
evidenta a cadastrului funciar general sau a registrului agricol, corectată cu înstrăinările legal
efectuate de către cooperativa până la data intrării în vigoare a legii.(4) Cererea de stabilire a
dreptului de proprietate se depune și se înregistrează la primărie în termen de 30 de zile de la
data intrării în vigoare a prezentei legi.

19
 Articolul 12(1) În scopul stabilirii dreptului de proprietate prin reconstituirea sau
constituirea acestuia, atribuirii efective a terenurilor celor îndreptățiți și eliberării titlurilor de
proprietate, în fiecare comuna, oraș sau municipiu, se constituie, prin ordinul prefectului*), o
comisie condusă de primar.
(2) Comisiile comunale, orășenești sau municipale vor funcționa sub îndrumarea unei
comisii județene, numita prin ordinul prefectului și condusă de acesta.
(3) Procedura de constituire și modul de funcționare a comisiilor, precum și modelul
și modul de atribuire a noilor titluri de proprietate se vor stabili prin hotărâre a Guvernului în
termen de 15 zile de la data publicării prezentei legi. Din comisii vor face parte cetățeni
desemnați de obște din toate categoriile îndreptățite, specialiști și funcționari publici, precum
și conducătorii unităților și instituțiilor de cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, după
caz. În comunele constituite din mai multe sate, cetățenii vor fi desemnați proporțional cu
ponderea numerică a locuitorilor din fiecare sat.
(4) Actele care au stat la baza constituirii sau reconstituirii dreptului de proprietate
reprezintă informații de interes public și sunt deschise liberului acces al cetățenilor.
Asigurarea accesului la aceste informații de interes public se face în condițiile și potrivit
procedurii prevăzute de Legea nr. 544/2001privind liberul acces la informațiile de interes
public.
Articolul 13(1) Calitatea de moștenitor se stabilește pe baza certificatului de
moștenitor sau a hotărârii judecătorești definitive ori, în lipsa acestora, prin orice probe din
care rezulta acceptarea moștenirii.
(2) Moștenitorii care nu-și pot dovedi aceasta calitate, întrucât terenurile nu s-au găsit
în circuitul civil, sunt socotiți repuși de drept în termenul de acceptare cu privire la cota ce li
se cuvine din terenurile ce au aparținut autorului lor. Ei sunt considerați că au acceptat
moștenirea prin cererea pe care o fac comisiei.
(3) Titlul de proprietate se emite cu privire la suprafața de teren determinata pe
numele tuturor moștenitorilor, urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun.
(4) Pentru fiecare poziție dintr-o anexă pot fi emise mai multe titluri de proprietate, cu
condiția ca suprafețele înscrise în aceste titluri să nu depășească suprafața totală validată în
anexă.
Articolul 14(1) Terenurile cooperativelor agricole de producție situate în extravilanul
localităților devin proprietatea cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora,
corespunzător suprafețelor aduse sau preluate în orice mod în patrimoniul cooperativei.
(2) Atribuirea efectivă a terenurilor se face, în zona colinară, de regula, pe vechile
amplasamente, iar în zonele de câmpie, pe sole stabilite de comisie și nu neapărat pe vechile
amplasamente ale proprietății, în cadrul perimetrelor actuale ale cooperativelor agricole de
producție.
(3) În cazul în care intre suprafața de teren a cooperativei agricole de producție,
rezultată prin însumarea suprafețelor de teren aduse de cooperatori sau preluate în orice alt
mod de cooperativa, și suprafața de teren actuala au intervenit modificări atât în ce privește
suprafața totală, cât și pe categorii de folosință, stabilirea proprietății cooperatorilor sau a
moștenitorilor acestora se face prin reducerea unei cote proporționale rezultate din scăderea
suprafețelor legal folosite în alte scopuri din suprafața totala inițială și proporțional cu
categoriile de folosință agricolă existente. Nu vor fi afectați deținătorii de suprafețe care au
proprietăți mai mici de 1 ha.
(4) Suprafețele ocupate de plantații pomicole, viticole, sere, heleșteie, amenajări
piscicole, pepiniere, construcții administrative și agrozootehnice, precum și cele necesare
bazei furajere aferente capacităților de producție zootehnice existente în cooperativele
agricole de producție pot reprezenta, pe baza opțiunii proprietarilor, aport la constituirea unor
forme de asociere de tip privat, cu sau fără personalitate juridică.

20
 Articolul 15(1) Membrii cooperatori care, după caz, au părăsit cooperativa agricolă de
producție, nu au muncit în cooperativa sau nu locuiesc în localitatea respectiva, precum și
moștenitorii acestora pot primi terenurile din extravilan aduse sau preluate în orice mod în
patrimoniul cooperativei.
(2) Dispozițiile alineatului precedent se aplică și persoanelor ale căror terenuri au
trecut, cu sau fără titlu, în patrimoniul cooperativei agricole de producție fără ca ele să fi
dobândit calitatea de cooperatori, precum și, după caz, moștenitorilor acestora.
(3) De prevederile alin. (2) beneficiază și persoanele deținătoare ale titlurilor de
Cavaler al Ordinului "Mihai Viteazul", "Mihai Viteazul cu Spada" și moștenitorii lor, care au
optat și cărora li s-a atribuit, la data împroprietăririi, teren arabil, cu exceptia celor care l-au
înstrăinat.
(4) Dispozițiile art. 14 alin. (2) și (3) se aplică în mod corespunzător.
(5) Se vor atribui, la cerere, persoanelor care și-au pierdut total sau parțial capacitatea
de muncă și moștenitorilor celor care au decedat - ca urmare a participării la lupta pentru
victoria Revoluției din decembrie 1989 - în proprietate, terenuri în suprafața de 10.000 mp în
echivalent arabil. Pentru terenurile atribuite, acești beneficiari nu datorează taxe sau impozite.
Articolul 16(1) În cazurile în care în perimetrul unor cooperative agricole de producție
au fost comasate și terenuri agricole ale unor proprietari particulari, iar aceștia nu au preluat
în compensație alte terenuri, la cererea lor sau a moștenitorilor, ei vor fi repuși în proprietate
și li se vor restitui suprafețele în cota echivalentă, în cadrul unor sole stabilite de comisie.
(2) Dispozițiile art. 14 alin. (2) și (3) se aplică în mod corespunzător.
Articolul 17(1) În localitățile cu cetățeni români, aparținând minorității germane sau
în care locuiesc persoane care au fost deportate sau strămutate, deposedate de terenuri prin
acte normative intervenite după anul 1944, se vor atribui în proprietate, la cerere, cu prioritate
acestora sau moștenitorilor, suprafețe de teren din rezerva aflata la dispoziția comisiilor sau
se va proceda conform art. 37.
(2) La atribuire, se va avea în vedere suprafața de teren pe care aceștia au avut-o în
proprietate, fără a se depăși 10 ha de familie, în echivalent arabil.
Articolul 18(1) Terenurile din extravilan aduse sau preluate în orice alt mod în
patrimoniul cooperativei agricole de producție de la cooperatori sau de la alte persoane care
au decedat și nu au moștenitori, precum și terenurile pentru care nu s-au formulat cereri de
restituire rămân la dispoziția comisiei.
(2) Toate terenurile cooperativei agricole de producție care nu sunt atribuite conform
art. 14-17, precum și terenurile extravilane proprietatea statului aflate în folosința
cooperativei, rămân, de asemenea, la dispoziția comisiei, urmând a fi atribuite altor persoane
îndreptățite, potrivit prevederilor prezentei legi.
Articolul 19(1) Membrilor cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativa
agricolă de producție sau au adus teren mai puțin de 5.000 mp, precum și celor care, neavând
calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod, ca angajați în ultimii 3 ani în cooperativă sau
în asociații cooperatiste, li se pot atribui în proprietate loturi din terenurile prevăzute la art.
18, dacă sunt stabiliți sau urmează să se stabilească în localitate și nu dețin teren în
proprietate în alte localități. Suprafața atribuită în proprietate se va determina ținând seama de
suprafața terenurilor, numărul solicitanților și de suprafața atribuită celor care au adus pământ
în cooperativa agricolă de producție.
(2) Prevederile alin. (1) se aplică și persoanelor care au fost deportate și nu
beneficiază de dispozițiile art. 14-16.
(3) Se pot atribui, la cerere, în folosință agricolă, până la 5.000 mp în echivalent
arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada cât
lucrează în localitate, dacă nu are teren în proprietate în aceasta localitate, el sau membrii

21
familiei din care face parte. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparține comunei,
orașului sau municipiului, după caz.
(4) Atribuirea în folosință nu se poate face în cazurile în care în localitatea respectiva
s-au operat reducerile prevăzute la art. 14 alin. (3).
(5) La plecarea din localitate persoanele menționate la alin. (3) au dreptul la
despăgubiri pentru investițiile făcute, cu consimțământul prealabil al proprietarului și dacă
sunt utile pe suprafața atribuită.
Articolul 20În situația în care în unele cooperative agricole de producție nu mai
rămâne teren disponibil pentru a se atribui suprafața minima prevăzută la art. 8, precum și
pentru persoanele prevăzute la art. 17 și 19 alin. (1) și (2), comisia va hotărî reducerea în cota
proporțională a suprafeței ce se repartizează pentru a se atribui terenuri în proprietate și
acestor categorii.
Articolul 21(1) În localitățile cu excedent de suprafața agricolă, cu deficit de forță de
muncă în agricultura, din terenurile prevăzute la art. 18 se poate atribui în proprietate teren
până la 10 ha în echivalent arabil tuturor familiilor care solicita în scris și se obliga să lucreze
aceasta suprafață.
(2) Familiile fără pământ sau cu pământ puțin din alte localități, care solicita în scris,
pot primi în proprietate până la 10 ha teren în echivalent arabil, cu obligația de a-și stabili
domiciliul în comuna, oraș sau municipiu, după caz, și de a cultiva pământul primit,
renunțând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan.
Articolul 22(1) Din terenurile agricole, comisiile vor atribui în proprietate, la cererea
comisiilor parohiale ori a altor organe reprezentative ale comunităților locale de cult - din
mediul rural -, o suprafață de teren de până la 5 ha în echivalent arabil pentru fiecare parohie
sau schit, aparținând cultelor recunoscute de lege, ori de până la 10 ha teren agricol în
echivalent arabil în cazul mănăstirilor, în măsura în care toate aceste așezăminte au posedat
în trecut terenuri agricole preluate de cooperativele agricole de producție, iar în prezent nu au
asemenea terenuri ori au suprafețe restrânse. În zonele necooperativizate, reconstituirea
dreptului de proprietate se va face din terenurile aflate în proprietatea statului și în
administrarea primăriilor, la propunerea acestora, prin ordinul prefectului.
(2) Dispozițiile art. 9 alin. (5) se aplică în mod corespunzător.
(3) Organele reprezentative ale unităților de cult, recunoscute de lege, din mediul
rural, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate și pentru suprafața de teren agricol care
reprezintă diferența dintre suprafața de 5 ha, în cazul parohiilor, și suprafața pe care au avut-o
în proprietate, dar nu mai mult de 10 ha, și pentru suprafața ce reprezintă diferența dintre
suprafața de 10 ha, în cazul mănăstirilor și schiturilor, și suprafața pe care au avut-o în
proprietate, dar nu mai mult de 50 ha.
(4) Dispozițiile art. 9 rămân aplicabile.
(5) Pentru parohiile, schiturile și mânăstirile din mediul urban, consiliile și organele
reprezentative ale acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate în condițiile alin.
(3) și (4).
(6) Pot cere reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole care le-
au aparținut în proprietate, în limita suprafețelor pe care le-au avut, și organele reprezentative
ale altor unități de cult, astfel:
a) centrul patriarhal, până la 200 ha;
b) centrele eparhiale, până la 100 ha;
c) protoieriile, până la 50 ha;
d) parohiile din mediul urban, până la 10 ha;
e) filialele din mediul rural și urban, până la 10 ha.
Articolul 23(1) Sunt și rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a
moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de

22
locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate
potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990privind unele masuri pentru stimularea țărănimii.
(2) Suprafețele de terenuri aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și
curtea și grădina din jurul acestora sunt acelea evidențiate ca atare în actele de proprietate, în
cartea funciara, în registrul agricol sau în alte documente funciare, la data intrării în
cooperativa agricolă de producție.
(2^1) În cazul înstrăinării construcțiilor, suprafețele de teren aferente prevăzute la
alin. (2) sunt cele convenite de părți la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de proba.
(3) Pentru suprafața de teren agricol atribuită de cooperativa agricolă de producție ca
lot de folosință, potrivit prevederilor art. 4 din Decretul-lege nr. 42/1990, nu se reconstituie
sau nu se constituie dreptul de proprietate persoanei căreia i s-a atribuit, indiferent dacă acest
teren se afla în continuarea grădinii în intravilan sau în alt loc, în extravilan, cu exceptia celor
strămutați, pentru realizarea unor investiții de interes local sau de utilitate publică.
(4) Dispozițiile alin. (1) se aplică și persoanelor din zonele cooperativizate, care nu au
avut calitatea de cooperator.
Articolul 24(1) Terenurile situate în intravilanul localităților, care au fost atribuite de
cooperativele agricole de producție, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane
îndreptățite, pentru construcția de locuințe și anexe gospodărești, pe care le-au edificat,
rămân și se înscriu în proprietatea actualilor deținători, chiar dacă atribuirea s-a făcut din
terenurile preluate în orice mod de la foștii proprietari.
(1^1) Suprafața terenurilor prevăzute în alin. (1), aferente casei de locuit și anexelor
gospodărești, nu poate fi mai mare decât cea prevăzută în actul de atribuire provenit de la
cooperativa de producție, consiliul popular sau primăria din localitatea respectiva.
(2) Foștii proprietari vor fi compensați cu o suprafață de teren echivalenta în
intravilan sau, în lipsa, în extravilan, acceptată de ei, iar, dacă nu mai exista teren, se vor
acorda despăgubiri.
Articolul 25(1) În cazul în care cooperativa agricolă de producție a atribuit loturi în
folosința unor cooperatori, în grădinile din intravilan ale foștilor proprietari, asemenea
terenuri revin, de drept, în proprietatea deținătorilor inițiali sau a moștenitorilor acestora.
(2) Persoanele care au primit terenuri în condițiile alin. (1) și pe care au efectuat
investiții au dreptul la o despăgubire egala cu contravaloarea acestora, dacă nu pot fi ridicate.
(3) Prin investiții, în sensul alin. (2), se înțelege lucrările destinate exploatării agricole
a terenului.
Articolul 26(1) Terenurile situate în intravilanul localităților, rămase la dispoziția
autorităților administrației publice locale, de la persoanele care au decedat și/sau nu au
moștenitori, trec în proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale și în
administrarea consiliilor locale respective, în baza certificatului de vacanță succesorală
eliberat de notarul public. În acest sens, secretarul unității administrativ-teritoriale are
obligația ca, în termen de 30 de zile de la înregistrarea fiecărui deces al persoanelor
respective, să comunice camerei notarilor publici competente datele prevăzute la art. 68 din
Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, cu modificările și completările
ulterioare, în vederea dezbaterii procedurii succesorale. Neîndeplinirea de către secretarul
unității administrativ-teritoriale a obligației prevăzute în prezentul alineat se sancționează
administrativ, potrivit legii.
(2) Schimbarea regimului juridic al terenurilor prevăzute la alin. (1), din proprietatea
publică a unităților administrativ-teritoriale respective în proprietatea privată a acestora, este
interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.
Articolul 27(1) Punerea în posesie și eliberarea titlurilor de proprietate celor
îndreptățiți nu pot avea loc decât numai după ce s-au făcut în teren delimitările necesare

23
pentru măsurători, stabilirea vecinătăților pe temeiul schiței, amplasamentului stabilit și
întocmirea documentelor constatatoare prealabile.
(2) În toate cazurile în care reconstituirea dreptului de proprietate se face pe vechile
amplasamente, cu ocazia măsurătorilor comisia locala ia act de recunoașterea reciproca a
limitelor proprietății de către vecini, le consemnează în documentele constatatoare, întocmind
planurile parcelare și înaintează documentația comisiei județene sau prefectului pentru
validare și, respectiv, eliberarea titlurilor de proprietate.
(2^1) Proprietarii sau moștenitorii acestora care nu s-au înscris în cooperativa
agricolă de producție, nu au predat sau nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative
de proprietate vor putea cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate
conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari și moștenitori le sunt aplicabile
numai prevederile art. 64.
(2^2) În cazurile în care s-au emis titluri de proprietate în mod abuziv altor persoane
decât foștii proprietari iar aceștia dețineau, la acel moment adeverințe de proprietate și aveau
posesia terenului, comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise cu încălcarea legii, dacă
acestea nu au intrat în circuitul civil. Dacă respectivele titluri de proprietate au intrat în
circuitul civil prin acte de vânzare-cumpărare sau în alt mod, fostul proprietar se va adresa
justiției pentru constatarea nulității absolute a titlului respectiv potrivit prevederilor art. III
din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.
(3) Pentru terenurile aflate în exploatarea societăților agricole de tip privat,
constituite în temeiul Legii nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere
în agricultura, comisiile locale și cele județene, în termen de 12 luni, vor efectua toate
operațiunile prevăzute la alin. (1) și (2) și vor elibera titlurile de proprietate.
(4) Membrii și conducerea acestor societăți agricole au obligația de a solicita imediat
comisiilor locale să efectueze operațiunile prevăzute la alineatul precedent, iar comisiile
județene, să solicite eliberarea titlurilor de proprietate.
(4^1) Primarul va afișa lunar suprafața constituită sau reconstituită, numele
beneficiarilor, amplasamentul, planurile parcelare, precum, și suprafața rămasă în rezerva
comisiei locale.
(5) Încălcarea prevederilor alineatelor precedente atrage desființarea, de drept, a
societăților agricole în cauza.
(6) La desființarea cooperativei agricole de producție, o comisie de lichidare
constituită în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordinul
prefectului, la propunerea primăriei, va proceda în termen de 9 luni de la desființarea
cooperativei, la realizarea activului și la plata pasivului, în condițiile prevăzute de lege.
Articolul 28(1) Comisiile de lichidare prevăzute de art. 27 au obligația de a constata și
stabili orice fapte de încălcare a legii, de a lua masuri de recuperare a pagubelor, conform
legii, și de a sesiza, dacă este cazul, organele de urmărire penală.
(2) Sumele recuperate în condițiile alin. (1) constituie activ lichidat și urmează
destinația celor prevăzute la art. 27.
(3) La expirarea termenului prevăzut la art. 27, comisiile de lichidare vor prezenta
bilanțul de lichidare și raportul explicativ organului de specialitate al prefecturii sau al
Primăriei Municipiului București, investit cu atribuții de control financiar, potrivit legii,
pentru descărcare.
(4) Actele de constatare a datoriilor față de stat și față de alte persoane juridice,
ramase după terminarea operațiunilor de lichidare, întocmite de către comisia de lichidare,
vor fi avizate și centralizate de către Ministerul Finanțelor Publice*), după care Guvernul le
va prezenta Parlamentului, cu propuneri de rezolvare.
Articolul 29(1) Construcțiile agrozootehnice, atelierele de industrie mică, mașinile,
utilajele și alte asemenea mijloace fixe, ce au aparținut cooperativei agricole de producție

24
desființate, precum și terenurile de sub acestea, ca și cele necesare utilizării lor normale,
plantațiile de vii și pomi și animalele devin proprietatea membrilor asociațiilor de tip privat,
cu personalitate juridica, dacă se vor înființa.
(2) Drepturile foștilor cooperatori asupra bunurilor prevăzute la alin. (1) se vor stabili
în cota valorică, proporțional cu suprafața de teren adusă sau preluată în orice mod în
cooperativa agricolă de producție și cu volumul muncii prestate. Membrii asociați vor
constitui aceste drepturi ca aport în natura la noua asociație.
(3) Foștilor cooperatori care nu devin membri ai acestei asociații li se vor stabili
drepturi de creanță proporțional cu cota valorică ce li se cuvine din patrimoniul cooperativei
agricole de producție, dacă nu au fost acoperite în alta modalitate. Plata creanțelor se va face
de către asociație, în natura sau în bani, potrivit hotărârii comisiei de lichidare.
(4) În cazul în care nu s-au constituit asemenea asociații, bunurile și animalele
prevăzute la alin. (1) se vor vinde prin licitație publică persoanelor fizice sau juridice, urmând
ca din prețul realizat să se achite datoriile de orice fel ale fostei cooperative agricole de
producție. Fac excepție bovinele și ovinele, precum și plantațiile de vii și pomi, care vor fi
atribuite foștilor cooperatori.
(5) În termen de 9 luni de la desființarea cooperativei agricole de producție, se vor
stabili drepturile bănești ce revin fiecărui fost membru cooperator de către comisia de
lichidare constituită potrivit art. 27 alin. (6).
(6) Foștii membri cooperatori vor primi cota cuvenită din valorificarea prin licitație a
bunurilor comune, proporțional cu suprafața de teren adusă în cooperativa agricolă de
producție, în echivalent arabil, și volumul valoric de muncă efectuat.
(7) Bunurile prevăzute la alin. (1), care nu se vând în termen de un an de la data
desființării cooperativei agricole de producție, trec în proprietatea privată a comunelor,
orașelor și a municipiilor unde acestea sunt situate, fără nici o despăgubire, și în
administrarea primăriilor.
(8) Demolarea construcțiilor agrozootehnice, a atelierelor de întreținere, a instalațiilor
și a anexelor gospodărești și de industrie mica, care fac obiectul alin. (1), este interzisă. Prin
excepție, dacă sunt degradate sau din orice alt motiv nu pot fi utilizate, ele pot fi desființate
cu autorizația prefecturii, iar materialele vor fi valorificate de primarii, urmând ca sumele
rezultate să intre în activul operațiunilor de lichidare.
(9) Construcțiile afectate unei utilizări sociale sau culturale trec fără plata, în regim de
drept public, în proprietatea comunelor, orașelor sau a municipiilor și în administrarea
primăriilor.
Articolul 30(1) Asociațiile intercooperatiste sau de stat și cooperatiste de orice profil
se pot reorganiza în societăți comerciale pe acțiuni, în termen de 90 de zile de la publicarea
legii în Monitorul Oficial al României, Partea I.
(2) Terenurile și celelalte bunuri aduse de cooperativa agricolă de producție în
asociație, precum și bunurile dobândite de aceasta devin proprietatea societății comerciale,
iar cooperatorii și celelalte persoane îndreptățite a-și reconstitui proprietatea asupra
terenurilor ce aparțin societății, precum și salariații acesteia pot deveni acționari în condițiile
legii.
(3) În cazul în care unii cooperatori sau alte persoane îndreptățite, prevăzute la alin.
(2), nu vor opta pentru a deveni acționari ai societății comerciale, li se va atribui dreptul de
proprietate, conform prevederilor art. 14 și 15 din prezenta lege, din terenurile care nu au fost
aduse de cooperativa agricolă de producție în asociație.
(4) În localitățile în care nu exista aceste posibilități, se vor putea desființa unele
ferme neeficiente ale asociației. Hotărârea în aceasta privință se adopta de către comisia
județeană, la propunerea comisiilor comunale, orășenești sau municipale, după caz.

25
 Articolul 31(1) Terenurile proprietatea statului aflate în exploatarea cooperativelor
agricole de producție sunt al dispoziția comisiilor prevăzute la art. 12, în vederea atribuirii lor
în proprietatea celor îndreptățiți, conform legii.
(2) Terenurile neatribuite, ramase la dispoziția comisiei, vor trece în domeniul privat
al comunei, orașului sau al municipiului.
Articolul 33Terenurile provenite din fostele izlazuri comunale - pajiști și arabil - care
s-au aflat în folosința cooperativelor agricole de producție - trec în proprietatea privată a
comunelor, orașelor sau, după caz, a municipiilor și în administrarea primăriilor, urmând a fi
folosite ca pășuni comunale și pentru producerea de furaje și semințe pentru culturi furajere.
Articolul 34Lucrările de îmbunătățiri funciare care se afla pe terenurile primite,
inclusiv zonele de protecție aferente, trec în proprietatea unităților specializate de exploatare
a unor astfel de lucrări, în condițiile legii.

Capitolul III Dispoziții privind terenurile proprietate de stat și unele prevederi

speciale
Articolul 35(1) Terenurile proprietatea statului sunt acele suprafețe intrate în
patrimoniul sau în conformitate cu prevederile legale existente până la data de 1 ianuarie
1990 și înregistrate ca atare în sistemul de evidenta al cadastrului funciar general și în
amenajamentele silvice.
(2) Terenurile proprietate de stat, administrate de institutele și stațiunile de cercetări
științifice, agricole și silvice, destinate cercetării și producerii de semințe și material săditor
din categorii biologice superioare și a animalelor de rasa, precum și din administrarea
Institutului pentru Testarea și Înregistrarea Soiurilor de Plante de Cultura și a centrelor sale
teritoriale aparțin domeniului public și rămân în administrarea acestora. În termen de 90 de
zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi*), Guvernul, la propunerea Ministerului
Agriculturii și Dezvoltării Rurale*), va delimita suprafețele de teren strict necesare cercetării
și producerii de semințe și material săditor din categorii biologice superioare și animalelor de
rasa și pe cele destinate producției, din administrarea institutelor și stațiunilor de cercetare și
producție agricolă.
(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică și terenurilor proprietate de stat folosite, la data
prezentei legi, de unitățile de învățământ cu profil agricol sau silvic și care trec în
administrarea acestora.
Articolul 36(1) Terenurile aflate în proprietatea statului, situate în intravilanul
localităților și care sunt în administrarea primăriilor, la data prezentei legi, trec în proprietatea
comunelor, orașelor sau a municipiilor, urmând regimul juridic al terenurilor prevăzute la art.
26.
(2) Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit
legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existentei construcției, în vederea
construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor
asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea
acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.
(3) Terenurile atribuite în folosință pe durata existentei construcțiilor dobânditorilor
acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art.
30 din Legea nr. 58/1974*) cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și
rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai
locuințelor.
(4) Dispozițiile art. 23 rămân aplicabile.
(5) Terenurile fără construcții, neafectate de lucrări de investiții aprobate, potrivit
legii, din intravilanul localităților, aflate în administrarea consiliilor locale, considerate
proprietate de stat prin aplicarea dispozițiilor Decretului nr. 712/1966 și a altor acte

26
normative speciale, se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, după caz, la
cerere.
(5^1) Cererile de restituire prevăzute la alin. (5), împreună cu copiile de pe actele de
proprietate, se depun la primăria localității sau, după caz, la primăriile localităților în raza
cărora se afla situat terenul, personal sau prin posta, cu confirmare de primire, până la data de
1 noiembrie 2001, sub sancțiunea decăderii din termen.
Articolul 37(1) Persoanele ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietate de
stat, ca efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, și care se afla în
administrarea unităților agricole de stat devin, la cerere, acționari la societățile comerciale
înființate, în baza Legii nr. 15/1990, din actualele unități agricole de stat. De aceleași
prevederi beneficiază și moștenitorii acestor persoane.
(2) Cererea se depune, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei
legi, la primăria în a cărei raza teritorială este situat terenul.
(3) Numărul de acțiuni primite va fi proporțional cu suprafața de teren în echivalent
arabil, trecuta în patrimoniul statului, fără a putea depăși însă valoarea a 10 ha teren de
familie, în echivalent arabil.
(4) Nu beneficiază de dispozițiile acestui articol persoanele ale căror terenuri au fost
confiscate ca efect al unor condamnări penale, cu exceptia persoanelor precizate în Decretul-
lege nr. 118 din 30 martie 1990*) privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din
motive politice de dictatura instaurata cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor
deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, cu modificările ulterioare.
Articolul 38(1) Persoanele fizice cărora li s-a stabilit calitatea de acționar în temeiul
art. 37, persoanele cărora li s-au stabilit drepturi la institutele și stațiunile de cercetare
agricole și la regiile autonome cu profil agricol, potrivit Legii nr. 46/1992, precum și
persoanele care au calitatea de locatori, potrivit art. 25 din Legea arendării nr. 16/1994, pot
cere reconstituirea dreptului de proprietate și pentru diferența de peste 10 ha de familie, până
la limita suprafeței prevăzute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, indiferent dacă
reconstituirea urmează să se facă în mai multe localități sau de la autori diferiți, în termenul,
cu procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 din prezenta lege.
(2) Persoanele prevăzute la alin. (1), cărora li s-a stabilit dreptul în acțiuni, în limita
suprafeței de până la 10 ha în echivalent arabil, pot face cerere, în cazul în care prin aplicarea
coeficientului de echivalare, prevăzut în regulamentul aprobat de Hotărârea Guvernului nr.
131/1991*), suprafața de teren putea depăși, ca echivalenta, 10 ha teren arabil, în termenul,
cu procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).
Articolul 39Persoanele fizice ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietatea
statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum și al oricăror alte acte normative de
expropriere, sau moștenitorii acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru
suprafața de teren trecuta în proprietatea statului, până la limita suprafeței prevăzute la art. 3
lit. h) din Legea nr. 187/1945, de familie, indiferent dacă reconstituirea urmează a se face în
mai multe localități sau de la autori diferiți, în termenul, cu procedura și în condițiile
prevăzute la art. 9.
Articolul 40(1) După expirarea termenului de 90 de zile, în cazurile prevăzute la art.
38 și 39, primarul va întocmi situația privind terenurile agricole solicitate de categoriile de
persoane prevăzute și balanța fondului funciar pe localitate și pe fiecare societate comercială
și institut sau stațiune de cercetare și producție agricolă ori regie autonomă cu profil agricol,
din raza teritorială a localității.(2) Dispozițiile art. 9 alin. (9) rămân aplicabile.
Articolul 41(1) Terenurile agricole fără construcții, instalații, amenajări de interes
public, intrate în proprietatea statului și aflate în administrarea primăriilor la data prezentei
legi, se vor restitui foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, fără a se putea depăși
suprafața de 10 ha de familie, în echivalent arabil.(2) Restituirea terenurilor se face, la cerere,

27
în condițiile art. 11, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriei.(3) Prevederile art. 37
alin. (4) se aplică în mod corespunzător.
Articolul 42(1) În localitățile cu deficit de teren, în care terenurile foștilor proprietari
se afla în proprietatea statului și aceștia nu optează pentru acțiuni în condițiile art. 37 și nu li
se pot atribui lor sau moștenitorilor suprafața minima prevăzută de prezenta lege, comisiile
județene vor hotărî atribuirea unei suprafețe de 5.000 mp de familie, în echivalent arabil, la
cerere, din terenurile proprietatea statului.

(2) Pentru diferența de teren până la care sunt îndreptățiți foștii proprietari sau
moștenitorii lor, potrivit prezentei legi, se aplică corespunzător prevederile art. 37.
(3) Nu pot fi atribuite suprafețele de teren pe care s-au efectuat investiții, altele decât
îmbunătățiri funciare.
(4) Plantațiile de vii sau pomi pot fi afectate în astfel de cazuri numai în situația în
care nu exista terenuri din alta categorie de folosință, pentru a fi atribuite în proprietate.
Articolul 43(1) În zona montana - defavorizată de factori naturali cum sunt: clima,
altitudinea, panta, izolarea - se poate atribui în proprietate, la cerere, o suprafață de teren de
până la 10 ha în echivalent arabil familiilor tinere de țărani care provin din mediul agricol
montan, au priceperea necesara și se obliga în scris să-și creeze gospodării, să se ocupe de
creșterea animalelor și să exploateze rațional pământul în acest scop.
(2) Terenurile prevăzute la alineatul precedent se atribuie din domeniul privat al
comunei, orașului sau al municipiului, după caz.(3) Atribuirea în proprietate a terenurilor se
face prin ordinul prefectului la propunerea primăriilor.
Articolul 44(1) Terenurile provenite din fostele izlazuri comunale, transmise unităților
de stat și care, în prezent, sunt folosite ca pășuni, fânețe și arabil, vor fi restituite în
proprietatea comunelor, orașelor și a municipiilor, după caz, și în administrarea primăriilor,
pentru a fi folosite ca pășuni comunale și pentru producerea de furaje sau semințe de culturi
furajere. Fac excepție suprafețele ocupate cu vii, pomi, seminceri furajeri, heleșteie, lacuri
sau cele destinate producerii de legume, fructe ori alta materie prima pentru fabricile de
conserve, orezării și câmpuri experimentale, destinate cercetării agricole, ce vor fi
compensate în suprafață egala cu teren de aceeași calitate de către societățile comerciale pe
acțiuni, în termen de 6 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi*).
(2) Nerespectarea dispozițiilor alineatului precedent duce la trecerea de drept în
proprietatea comunelor, orașelor sau municipiilor, după caz, a acestor terenuri.
Articolul 45(1) Persoanele fizice sau, după caz, moștenitorii acestora, ale căror
terenuri cu vegetație forestieră, păduri, zăvoaie, tufărișuri, pajiști permanente împădurite au
trecut în proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale, pot cere reconstituirea
dreptului de proprietate și pentru diferența de peste 1 ha, dar nu mai mult de 30 ha, de
familie.
(2) Dacă pe suprafețele de teren ce urmează a fi atribuite în condițiile alineatului
precedent se afla construcții sau amenajări forestiere, ori sunt în curs de execuție sau în faza
de proiectare, sau terenurile sunt defrișate, se vor atribui alte suprafețe de teren, cu
respectarea acelorași condiții, în imediata apropiere.(3) Persoanele prevăzute la alin. (1) vor
formula cererile în termenul, cu procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).

Articolul 46(1) Foștii composesori sau, după caz, moștenitorii acestora pot cere
reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor prevăzute la art. 45, pe baza
actelor care le atesta aceasta calitate și în limitele suprafețelor prevăzute în acele acte.
(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică și în cazul terenurilor exploatate în devălmășie de
către foștii moșneni sau răzeși, în cadrul obștilor nedivizate.
(3) Dispozițiile art. 45 alin. (2) rămân aplicabile.

28
 (4) În cazurile în care terenurile care au aparținut composesoratelor și obștilor sunt
situate pe raza teritorială a mai multor localități, cererea se face la fiecare dintre ele, pentru
suprafața situată pe raza acestora.
(5) Persoanele prevăzute la alin. (1) vor formula cererile în termenul, cu procedura și
în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).
Articolul 47(1) Consiliile parohiale sau organele reprezentative ale schiturilor și
mănăstirilor, precum și ale instituțiilor de învățământ, pot cere restituirea terenurilor cu
vegetație forestieră, păduri, zăvoaie, tufărișuri, pajiști permanente împădurite, care le-au
aparținut în proprietate, în limita suprafețelor pe care le-au avut în proprietate, dar nu mai
mult de 30 ha, indiferent dacă sunt situate pe raza mai multor localități.
(2) Cererile împreună cu actele doveditoare de proprietate se fac în termenul, cu
procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).(3) Consiliile locale ale comunelor,
orașelor și municipiilor pot cere restituirea în proprietate privată a terenurilor cu vegetație
forestieră, păduri, zăvoaie, tufărișuri, pajiști permanente împădurite, în baza actelor care le
atesta aceasta calitate, cu procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).
(4) Dispozițiile art. 45 alin. (2) rămân aplicabile.
Articolul 48Cetățenii români cu domiciliul în străinătate, precum și foștii cetățeni
români care și-au redobândit cetățenia română, indiferent dacă și-au stabilit sau nu domiciliul
în țară, pot face cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru suprafețele de
terenuri agricole sau terenuri cu destinație forestieră, prevăzute la art. 45, care le-au aparținut
în proprietate, dar numai până la limita prevăzută la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de
familie, pentru terenurile agricole, și nu mai mult de 30 ha de familie, pentru terenurile cu
destinație forestieră, în termenul, cu procedura și în condițiile prevăzute la art. 9 alin. (3)-(9).
Articolul 49(1) Persoanele cărora li s-au constituit drepturi de proprietate asupra
terenurilor agricole sunt obligate să respecte întocmai condițiile prevăzute la art. 19, 21 și 43,
în legatură cu stabilirea domiciliului și întemeierea de noi gospodării.
(2) Nerespectarea acestor condiții atrage pierderea dreptului de proprietate asupra
terenului și a construcțiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda
despăgubiri, iar pentru construcții, proprietarul va primi o despăgubire egala cu valoarea reala
a acestora.
(3) Organul împuternicit să constate situațiile prevăzute la alin. (2) este prefectul,
care, prin ordin, atesta pierderea dreptului de proprietate și trecerea acestuia, după caz, în
proprietatea privată a comunei, a orașului sau a municipiului în a cărui rază teritorială este
situat terenul.
Articolul 50Delimitarea teritorială a noilor proprietăți, rezultate din aplicarea
prezentei legi, pornește de la actuala organizare a teritoriului și se face pe baza unor proiecte
de parcelare întocmite de către organele de specialitate.

Capitolul IV Dispoziții procedurale

Articolul 51(1) Comisia județeană este competenta să soluționeze contestațiile și să
valideze ori să invalideze masurile stabilite de comisiile locale.
(2) În cazul existenței unei suprapuneri totale sau parțiale ca urmare a emiterii a două
sau mai multe titluri de proprietate pe aceleași amplasamente, comisia județeană este
competentă să dispună anularea totală sau parțială a titlurilor emise ulterior primului titlu.
(3) Comisia județeană va dispune emiterea unui nou titlu în locul celui anulat sau,
după caz, va propune acordarea de măsuri compensatorii potrivit legii privind măsurile
pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate
abuziv în perioada regimului comunist în România.
(4) Dispozițiile art. 53 alin. (2) rămân aplicabile.

29
 Articolul 52(1) În sensul prezentei legi, comisia locală este autoritate publică cu
activitate administrativă, iar comisia județeană este autoritate publică cu autoritate
administrativ-jurisdicțională.
(2) Comisia județeană și cea locală au, în limitele competenței lor și prin derogare de
la dispozițiile Codului de procedura civilă, calitate procesuală pasivă și, când este cazul,
activa, fiind reprezentate legal prin prefect, respectiv primar sau, pe baza unui mandat
convențional, de către unul dintre membri, nefiind obligatorie asistarea prin avocat.
(3) Prevederile art. 274 din Codul de procedura civilă sunt aplicabile.
Articolul 53(1) Hotărârile comisiei județene asupra contestațiilor persoanelor care au
cerut reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenului, conform
dispozițiilor cuprinse în cap. II, și cele asupra măsurilor stabilite de comisiile locale se
comunică celor interesați prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
(2) Împotriva hotărârii comisiei județene se poate face plângere la judecătoria în a
cărei rază teritorială este situat terenul, în termen de 30 de zile de la comunicare.
Articolul 54(1) Dispozițiile art. 53 alin. (1) se aplică și în cazul în care plângerea este
îndreptată împotriva ordinului prefectului sau oricărui act administrativ al unui organ
administrativ care a refuzat atribuirea terenului sau propunerile de atribuire a terenului, în
condițiile prevăzute în cap. III.(2) Dispozițiile art. 53 alin. (2) rămân aplicabile.
Articolul 55(1) Poate face obiectul plângerii modificarea sau anularea propriei
hotărâri de către comisie.
(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică și în cazul în care comisia județeană a emis, după
încheierea procedurii de definitivare a activității sale, acte administrative contrare propriei
hotărâri, dispozițiile art. 53 alin. (2) rămânând aplicabile.
Articolul 56Plângerea prevăzută la art. 53 poate fi îndreptată și împotriva masurilor de
punere în aplicare a art. 37, cu privire la stabilirea dreptului de a primi acțiuni în unitățile
agricole de stat, reorganizate în societăți comerciale conform Legii nr. 15/1990, dispozițiile
art. 53 alin. (2) rămânând aplicabile.
Articolul 57Plângerea formulata potrivit art. 53 - 56 suspendă executarea.
Articolul 58Instanța soluționează cauza potrivit regulilor prevăzute în Codul de
procedura civilă și în Legea nr. 92/1992*) pentru organizarea judecătorească. Pe baza
hotărârii judecătorești definitive, comisia județeană, care a emis titlul de proprietate, îl va
modifica, îl va înlocui sau îl va desființa.Notă
Articolul 59Sentința civilă pronunțată de instanța menționată la art. 58 este supusă cailor de
atac prevăzute în Codul de procedura civilă, cu respectarea dispozițiilor legale în materie.
Articolul 59^1(1) Îndreptarea erorilor materiale înscrise în titlurile de proprietate care
sunt produse din cauza erorilor de scriere se efectuează de oficiul de cadastru și publicitate
imobiliară.
(2) Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru și
publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei județene.
(3) Procedura de îndreptare a erorilor materiale și de rectificare a titlurilor de
proprietate va fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției
Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Articolul 63În toate cazurile în care legea prevede nulitatea unor operațiuni sau acte
juridice, litigiul se judeca potrivit dreptului comun și nu conform procedurii speciale
prevăzute în prezentul capitol.
Articolul 64(1) În cazul în care comisia locală refuză înmânarea titlului de proprietate
emis de comisia județeană sau punerea efectivă în posesie, persoana nemulțumită poate face
plângere la instanța în a carei rază teritorială este situat terenul.

30
 (2) Dacă instanța admite plângerea, primarul va fi obligat să execute de îndată
înmânarea titlului de proprietate sau, după caz, punerea efectivă în posesie, sub sancțiunea
plății de penalități în condițiile prevăzute la art. 894 din Codul de procedură civilă.
(3) Dispozițiile art. 53 alin. (2) se aplică în mod corespunzător.

Întrebări

1. Care sunt categoriile de beneficiari ai reconstituirii dreptului de proprietate asupra

terenurilor ce au format patrimoniul cooperativei agricole de producţie?

2. La data de 22 martie 2000, reclamantul A.C. a chemat în judecată pe pârâtul B.D. pentru ca
prin hotărârea ce va fi pronunţată în cauză să se dispună partajarea unei suprafeţe de 1.000 m.p.
teren, situată în municipiul Bacău. În motivarea cererii sale, reclamantul a arătat că părţile au
calitatea de moştenitori ai numitului P.D. care a încetat din viaţă la data de 17 februarie 1928, iar în
masa succesorală este inclusă parcela de teren în litigiu care este stăpânită de pârât, acesta din urmă
refuzând realizarea unui partaj pe cale amiabilă.
Pârâtul a solicitat instanţei respingerea acţiunii.
Din declaraţiile martorilor ascultaţi în cauză, reiese că la data de 20 octombrie 1930,
reclamantul s-a căsătorit şi s-a mutat la socrii săi, după care a stăpânit o parte din bunurile ce fac
parte din succesiunea lui P.D., dar nu şi terenul în litigiu care a fost stăpânit numai de către pârâtul
B.D. care a continuat să locuiască în casa ce a aparţinut celui despre a cărui moştenire este vorba, şi
care se afla pe menţionatul teren. Din declaraţia martorului B.G. reiese că la căsătorie, reclamantul
A.C. "şi-a primit partea sa de avere", iar din declaraţia martorului M.S. rezultă că la data de 25
octombrie 1937, în absenţa unui partaj între părţile prezentei cauze, reclamantul i-a vândut numitului
martor un lot de teren în suprafaţă de 700 m.p. Din declaraţia martorului M.H. care se coroborează cu
înscrisul autorizaţie de desfiinţare construcţie eliberată la 14 septembrie 1959, reiese că în anul 1959,
pârâtul a desfiinţat construcţia ce exista pe terenul în litigiu.

Prezentaţi soluţia şi motivarea.

31
Unitatea de învățare 3: Exploatarea terenurilor agricole în România

Competenţe
Identificarea formelor de realizare a exploatării terenurilor agricole prin alte forme
decât lucrarea terenurilor nemijlocit de către proprietar.

Exploatarea terenurilor poate fi realizată fie de către titularii de drepturi reale, fie de
către persoane ce preiau terenurile în arendă, fie prin cedarea folosinţei în favoarea unor
societăţi agricole.
Contractul de arendă a fost reglementat prin Legea nr. 16/1994, lege abrogată odată cu
punerea în aplicare a Noului Cod civil, la data de 01 octombrie 2011.
În Codul civil, sunt prevăzute reguli speciale privitoare la arendă, în cuprinsul
articolelor 1836-1850:
Art. 1.836 - Bunuri ce pot fi arendate
Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile
împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole
şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care
servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite
pentru producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate
exploatării agricole.
Art. 1.837 - Arendarea făcută pe durată nedeterminată
Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada
necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care
se încheie contractul.
Art. 1.838 - Condiţii de formă
(1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
(2) Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de
întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui
rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special
ţinut de secretarul consiliului local.
(3) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte
un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt
situate bunurile arendate.
(4) Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
(5) Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de
arendare revin arendaşului.
Art. 1.839 - Schimbarea categoriei de folosinţă
Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul
prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
Art. 1.840 - Asigurarea bunurilor arendate
Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile agricole
pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.
Art. 1.841*) - Reducerea arendei stabilite în bani în cazul pieirii recoltei
(1) Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din
ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost
stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau

32
într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse
agricole.
(2) Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul
arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă.
_____________
*) În cazurile prevăzute la art. 1.841 - 1.843 din Codul civil, dacă încheierea contractului
de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau
contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş,
proporţional cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei. În cazul
necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligată să
contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat. (a se
vedea art. 135 din Legea nr. 71/2011)

Art. 1.842*) - Excepţii

(1) Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc
după ce a fost culeasă.
(2) Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la
data încheierii contractului.
_____________
*) În cazurile prevăzute la art. 1.841 - 1.843 din Codul civil, dacă încheierea contractului
de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau
contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş,
proporţional cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei. În cazul
necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligată să
contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat. (a se
vedea art. 135 din Legea nr. 71/2011)

Art. 1.843*) - Riscul pieirii fructelor în cazul în care arenda se plăteşte în fructe
(1) Atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a
fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în
despăgubire împotriva celeilalte.
(2) Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod
culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar
cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă
fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp.
_____________
*) În cazurile prevăzute la art. 1.841 - 1.843 din Codul civil, dacă încheierea contractului
de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau
contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş,
proporţional cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei. În cazul
necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligată să
contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat. (a se
vedea art. 135 din Legea nr. 71/2011)
Art. 1.844 - Plata arendei în fructe
Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul
este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept
în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.
Art. 1.845*) - Caracterul executoriu

33
 Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul
local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în
modalităţile stabilite în contract.
_____________
*) În aplicarea art. 1.845 din Codul civil, în cazul în care contractul nu prevede termenele
şi modalităţile de plată a chiriei, executarea silită a obligaţiei se face în termenele şi
modalităţile prevăzute de legislaţia aplicabilă. (a se vedea art. 136 din Legea nr. 71/2011)
Art. 1.846 - Cesiunea arendării
Cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare
soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori.
Art. 1.847 - Interdicţia subarendării
(1) Nu sunt permise oficiile de arendaşi.
(2) Subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Art. 1.848 - Reînnoirea arendării
(1) Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre
părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de
expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
(2) Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al
reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.
Art. 1.849 - Dreptul de preempţiune
Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită
potrivit art. 1.730 - 1.739.
Art. 1.850 - Cazuri speciale de încetare a contractului
Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.

Societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură sunt reglementate de Legea

nr. 36/1991.
Proprietarii de terenuri agricole care beneficiază de prevederile Legii fondului funciar
nr. 18/1991, precum şi alţi proprietari de terenuri agricole pot să-şi exploateze pămîntul şi în
forme de asociere (art. 1).
Formele de asociere simplă sunt asocierile dintre două sau mai multe familii în baza
unui contract de societate, având ca scop exploatarea terenurilor agricole, creşterea
animalelor, aprovizionarea, depozitarea, condiţionarea, prelucrarea şi vânzarea produselor,
prestarea unor servicii, precum şi alte activităţi.
Persoanele prevăzute în art. 1 al Legii nr. 36/1991, pot constitui şi societăţi comerciale
în condiţiile Legii nr. 31/1990 privind societăţile comerciale.
În cazul în care proprietarii terenurilor agricole nu doresc să le exploateze individual şi
nici în una din formele prevăzute la art. 2 şi 3, ei se pot constitui în societăţi agricole, cu
personalitate juridică, în condiţiile prevăzute în titlul II al legii.
Conform art. 41 , introdus prin Legea nr. 31/2017:
(1) Societăţile agricole se pot transforma, în condiţiile legii, în societăţi cu respectarea
dispoziţiilor Legii societăţilor nr. 31/1990, republicată, cu modificările şi completările
ulterioare.
(2) Pentru o perioadă de 5 ani de la constituirea noii societăţi, părţile sociale sau acţiunile
circulă cu respectarea dreptului de preferinţă al asociaţilor, în condiţiile Legii societăţilor nr.
31/1990, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(3) Cererea de transformare a societăţii agricole în societate însoţită de dovada verificării
disponibilităţilor şi rezervării de firmă eliberate de oficiul registrului comerţului se depune la
judecătoria în circumscripţia căreia îşi are sediul societatea agricolă, care se radiază de drept.

34
Societăţilor transformate potrivit prevederilor Legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi
alte forme de asociere în agricultură, cu modificările ulterioare şi completările aduse prin
prezenta lege, le sunt aplicabile prevederile Legii societăţilor nr. 31/1990, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, ale Legii nr. 26/1990 privind registrul comerţului,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Legii nr. 359/2004 privind
simplificarea formalităţilor la înregistrarea în registrul comerţului a persoanelor fizice,
asociaţiilor familiale şi persoanelor juridice, înregistrarea fiscală a acestora, precum şi la
autorizarea funcţionării persoanelor juridice, cu modificările şi completările ulterioare.

Societatea agricolă este o societate de tip privat, cu capital variabil şi un număr

nelimitat şi variabil de asociaţi, avînd ca obiect exploatarea agricolă a pămîntului, uneltelor,
animalelor şi altor mijloace aduse în societate, precum şi realizarea de investiţii de interes
agricol. Exploatarea agricolă poate consta din: organizarea şi efectuarea de lucrări agricole şi
îmbunătăţiri funciare, utilizarea de maşini şi instalaţii, aprovizionarea, prelucrarea şi
valorificarea produselor agricole şi neagricole şi alte asemenea activităţi. Societatea agricolă
nu are caracter comercial. Într-o localitate pot lua naştere, după caz, una sau mai multe
societăţi agricole.
Uneltele agricole şi alte utilaje, mijloacele materiale şi băneşti, precum şi animalele
pot fi aduse în societate, în proprietatea sau numai în folosinţa acesteia, după caz. Terenurile
agricole se aduc numai în folosinţa societăţii, asociaţii păstrîndu-şi dreptul de proprietate
asupra acestora. La intrarea în societatea agricolă, bunurile mobile şi imobile, precum şi
animalele se vor evalua pentru a se determina părţile sociale subscrise de fiecare membru
asociat. Dispoziţiile art. 13 alin. 4 şi art. 28 alin. 1 şi 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991
se aplică în mod corespunzător.
Obligaţiile societăţii agricole constituite potrivit art. 4 din lege sînt garantate cu
patrimoniul social, asociaţii fiind răspunzători numai cu părţile lor sociale.
Prin statut se vor determina condiţiile pentru admiterea asociaţilor în societate,
numărul minim de asociaţi care nu poate fi mai mic de 10, capitalul social format din părţi
sociale de egală valoare, a căror mărime nu poate fi mai mica de 10.000 lei fiecare, numărul
de părţi sociale pe care îl poate avea un asociat, modul de evaluare a părţilor sociale în cazul
aportului în natură, inclusiv a folosinţei pămîntului.
Orice asociat poate face subscrieri de noi părţi sociale pe lîngă părţile sociale stabilite
iniţial. El îşi poate retrage din părţile sociale o anumită valoare, cu condiţia să rămînă cu
minimul de părţi sociale admise de statut.
Societăţile agricole se constituie prin act scris autentificat de notariatul de stat şi statut.
Actul de constituire va fi semnat de membrii fondatori, iar semnăturile acestora şi
împuternicirile vor fi legalizate de primărie. Acesta împreună cu statutul vor fi prezentate
notariatului de stat de către împuterniciţii membrilor fondatori ai societăţii.
Actul de constituire va cuprinde obligatoriu: a) denumirea - firma societăţii; b)
obiectul activităţii; c) numele, prenumele şi domiciliul asociaţilor; valoarea părţilor subscrise
şi vărsate de fiecare; d) felul răspunderii; e) numele şi prenumele administratorilor şi
cenzorilor desemnaţi; f) numele şi prenumele persoanelor care au semnătură legală; g)
numele şi prenumele persoanelor asociate, împuternicite cu îndeplinirea formalităţilor de
constituire. Art. 12 - Statutul va cuprinde, în afara celor prevăzute la art. 8, următoarele: a)
denumirea - firma societăţii; b) obiectul de activitate - enumerarea activităţilor ce constituie
obiectul societăţii şi delimitarea teritorială; c) durata societăţii; d) sediul societăţii; e)
prevederi referitoare la constituirea, majorarea sau diminuarea capitalului social; f) modul de
vărsare a părţilor sociale subscrise şi de restituire a lor; g) modul de admitere, retragere sau
excludere a asociaţilor; h) regulile privind desemnarea, componenţa şi funcţionarea
consiliului de administraţie, a comisiei de cenzori, a comitetului de direcţie, dacă este cazul,

35
competenţele, îndatoririle şi responsabilităţile acestor organe; i) modul de convocare a
adunării generale, modul de deliberare, condiţiile de validitate a hotărîrilor, precum şi
atribuţiile adunării generale; j) reguli privind ţinerea evidenţei contabile; k) modul de
împărţire a profitului sau pierderilor; l) modul de formare şi păstrare a fondului de rezervă,
destinaţia lui în caz de lichidare, modul de formare a altor fonduri, inclusiv a fondului de risc
constituit pentru calamităţile naturale; m) modul în care se vor face încunoştinţările prevăzute
de prezenta lege, precum şi actele pe care le emite; n) dispoziţii referitoare la dizolvarea şi
lichidarea societăţii agricole; o) despre stabilirea regulamentelor interioare ale societăţilor
agricole; p) orice alte clauze a căror necesitate rezultă din dispoziţiile prezentei legi şi din alte
dispoziţii legale.
Prin actul de constituire şi prin statut nu se pot stabili drepturi speciale pentru anumiţi
asociaţi.
Firma societăţii agricole se compune: a) dintr-o denumire prin care să se deosebească
de orice alte societăţi; b) din cuvintele: "Societate agricolă", fără prescurtări; c) din indicarea
localităţii în care îşi are sediul. Societăţile agricole nu sînt supuse legilor speciale privitoare
la firmă. Cererea de înscriere a societăţii agricole însoţită de actul de constituire şi statut,
ambele în 4 exemplare, se depune la judecătoria în circumscripţia căreia îşi va avea sediul
societatea. La aceasta se vor anexa şi specimenele de semnătură a doi împuterniciţi care o
reprezintă.
Preşedintele judecătoriei sau judecătorul desemnat de acesta va examina actul de
constituire şi statutul şi, dacă acestea îndeplinesc condiţiile prevăzute la art. 11 şi 12, va
dispune, prin încheiere, înscrierea societăţii agricole în registrul rezervat anume acestor
societăţi, ce se va înfiinţa la fiecare judecătorie, de la data prezentei legi. De la data înscrierii
societatea agricolă dobîndeşte personalitate juridică. Încheierea judecătoriei se va afişa în
extras la sediul acesteia şi al primăriei pe raza căreia îşi are sediul societatea, urmînd a se
publica în Monitorul Oficial al României. De la data afişării, constituirea societăţii devine
publică şi opozabilă tuturor, sub rezerva îndeplinirii cerinţelor prevăzute în art. 17 din lege.
Conform Art. 17, în registrul societăţilor agricole se vor înscrie, pentru fiecare societate: a)
firma, obiectul şi sediul societăţii; b) felul şi limitele răspunderii asociaţilor; c) mărimea
părţilor sociale, modul şi perioada în care se efectuează vărsămintele; d) numărul
administratorilor şi clauzele din statute care limitează puterile lor, precum şi dispoziţiile
referitoare la obligarea societăţii prin semnătură socială; e) numele şi prenumele
administratorilor, precum şi numele şi prenumele celor care au semnătură socială; numele şi
prenumele cenzorilor; f) durata societăţii. Un exemplar al statutelor va rămîne la judecătorie
şi se va păstra la dosarul acestora, ce se va ţine separat pentru fiecare societate. În registru, la
partida fiecărei societăţi, se va face trimitere la dosarul care cuprinde actele acesteia.
Dosarele şi registrele se vor păstra de judecătorie, arhivate separat, şi se vor conserva fără
termen. Persoanele interesate pot consulta registrul şi dosarul cu acte. La cerere, judecătoria
va elibera copii de pe partida din registru, precum şi de pe actele depuse.
Judecătoria va elibera societăţii agricole o copie legalizată de pe încheierea de
înscriere şi două exemplare de pe actul de constituire şi statut, certificate. Asociaţii pot
obţine, pe cheltuiala lor, copii legalizate de pe actele prevăzute la alin. 1.
Fondatorii, administratorii şi toţi cei care, înainte de constituirea societăţii, lucrează în
numele acesteia, îşi asumă personal răspunderea, în mod solidar şi nelimitat, pentru toate
obligaţiile ce se contractează.
Orice modificare a statutelor trebuie să fie hotărîtă de adunarea generală. Ea nu este
opozabilă terţilor decît după îndeplinirea formalităţilor de înscriere în registrul societăţilor
agricole, la partida corespunzătoare, prin încheierea judecătoriei şi după satisfacerea
cerinţelor de publicitate prevăzute în art. 16 alin. 2. Dispoziţiile menţionate sînt aplicabile în
mod corespunzător şi în cazul schimbărilor intervenite în persoana administratorilor şi a

36
cenzorilor. Persoanele care capătă o nouă semnătură socială vor depune, cu ocazia
îndeplinirii formalităţilor de schimbare, la judecătorie, specimenele semnăturilor.
Dispoziţiile art. 16 alin. 2 cu privire la publicitatea societăţii nu pot fi invocate de terţii
care cunoşteau despre existenţa acestei societăţi.
Societăţile agricole îşi pot înfiinţa, pe baza hotărîrii adunării generale, una sau mai
multe sucursale sau filiale în orice localitate, dar numai sub condiţia ca acestea să fie înscrise.
Calitatea de asociat al unei societăţi agricole se dobîndeşte prin subscrierea actului de
constituire sau, după constituire, prin semnarea unei declaraţii. În declaraţie trebuie înscrise
datele prin care se identifică persoana care o face, firma societăţii, suprafaţa de teren agricol
adusă în folosinţă, animalele, utilajele, precum şi alte bunuri, inclusiv creanţele, cu care
titularii intră în societate, numărul şi valoarea părţilor sociale ce urmează a fi subscrise, suma
pe care o varsă în contul părţilor subscrise şi data declaraţiei.
O dată cu declaraţia, semnatarul trebuie să facă, la casieria societăţii, vărsămîntul
prevăzut în statut.
Cererea de înscriere, concretizată în declaraţia scrisă, se rezolvă de către fondatori sau,
după caz, de către consiliul de administraţie. În caz de respingere sau nerezolvare în termen
de 20 de zile, cel ce se socoteşte nedreptăţit poate să se adreseze adunării generale, care este
obligată să rezolve cazul la prima sa şedinţă. Hotărîrea adunării generale este definitivă.
Cererea nu poate fi respinsă decît pentru motive stabilite prin statut.
Asociatul admis răspunde pentru obligaţiile asumate de societate, înainte de intrarea
lui, potrivit prevederilor art. 7 din lege, proporţional cu folosul realizat.
Părţile sociale ale asociatului nu pot fi cedate, gajate sau urmărite, atîta vreme cît are
calitatea de asociat.
Calitatea de asociat încetează prin retragere, excludere, înstrăinare sub orice formă
legală a terenului adus în folosinţă sau prin deces. Retragerea din societate se face la cerere.
În urma retragerii, proprietarul redobîndeşte dreptul de folosinţă asupra terenului la sfîrşitul
anului agricol. Părţile sociale se restituie în condiţiile prevăzute de art. 34 din lege.
Un asociat nu poate fi exclus din societate decît pentru motive stabilite de statut şi în
condiţiile prevăzute de acesta. Excluderea se hotărăşte de adunarea generală, la propunerea
consiliului de administraţie. Ieşirea asociatului din societate prin excludere se socoteşte a fi
ultima zi a anului financiar, iar cel exclus pierde dreptul de la data excluderii de a mai lua
parte la adunările generale sau de a avea vreo funcţie în societatea agricolă ori de a se bucura
de drepturile ce-i sînt conferite prin statut.
Calitatea de asociat încetează prin înstrăinarea terenului, în condiţiile art. 30, la data
cînd aceasta a fost notificată adunării generale.
Calitatea de asociat încetează pe data decesului acestuia, drepturile moştenitorilor
stabilindu-se potrivit legii, pe baza bilanţului încheiat la sfîrşitul anului financiar. Conform
Art. 34 din lege, Societatea este obligată să restituie părţile sociale ale asociaţilor ieşiţi în
orice mod, la care se va adăuga sau scădea partea cuvenită din profitul sau pierderea
societăţii, potrivit bilanţului aprobat de adunarea generală pentru finele anului în care a
încetat calitatea de asociat.
Societatea este în drept să reţină din partea ce se cuvine fostului asociat sumele
datorate de acesta, oricare ar fi scadenţele datoriilor. Dreptul de reţinere prevăzut în alineatul
precedent constituie un privilegiu al societăţii şi el conferă acesteia un drept de preferinţă faţă
de orice creditor, urmăritor sau cesionar, indiferent de data creanţei acestora.
Administrarea societăţii se face de consiliul de administraţie. Numărul membrilor
consiliului trebuie să fie de cel puţin 3, dar nu mai mare de 13, ales dintre asociaţi. Membrii
consiliului de administraţie trebuie să fie cetăţeni români, să nu fie puşi sub interdicţie sau
lipsiţi, pe cale judecătorească, de drepturile civile şi politice şi să nu fie condamnaţi pentru
infracţiuni contra patrimoniului ori infracţiuni de serviciu. Dacă au fost totuşi aleşi, ei sînt

37
decăzuţi de drept din această calitate, constatarea urmînd a fi făcută printr-un proces-verbal al
consiliului de administraţie. Decăderea nu poate fi opusă terţilor de bună-credinţă care au
contractat cu societatea.
Consiliul de administraţie este ales de adunarea generală, pe un anumit termen,
membrii acestuia putînd fi revocaţi în condiţiile prevăzute de statut. Membrii al căror mandat
a expirat pot fi realeşi dacă statutul nu prevede altfel.
Consiliul de administraţie poate alege, dacă e cazul, comitetul de direcţie, din care pot
face parte şi persoane care nu sînt asociaţi, în condiţiile prevăzute de statut. Consiliul de
administraţie sau, după caz, comitetul de direcţie, unde există, reprezintă societatea în justiţie
şi faţă de terţi, putînd da mandat de reprezentare oricărui asociat ori chiar unei persoane care
nu este membru al consiliului. Persoanele împuternicite răspund faţă de societate pentru
actele săvîrşite cu depăşirea mandatului. Administratorii îşi desfăşoară personal activitatea
fără a putea da împuternicire altei persoane. Cei ce au semnătură socială nu o pot ceda sau
transmite.
Consiliul de administraţie angajează şi concediază salariaţii societăţii.
Consiliul de administraţie va alege dintre membrii săi un preşedinte şi un
vicepreşedinte, care nu vor putea fi casieri sau contabili ai societăţii. În lipsa preşedintelui şi
vicepreşedintelui, funcţia de preşedinte va fi exercitată de cel mai în vîrstă dintre membrii
consiliului de administraţie. Pentru valabilitatea deliberărilor consiliului de administraţie este
necesară prezenţa a cel puţin jumătate plus unu din administratori. Decizia se adoptă cu
majoritatea de 2/3 din numărul celor prezenţi.
Administratorii au drept la remuneraţie sau la alte avantaje de orice fel, numai dacă
aceasta se prevede în statut.
Terţilor de bună-credinţă nu li se poate opune decît limitarea puterilor
administratorilor, prevăzută în statut. Consiliul de administraţie este obligat să ţină
următoarele registre: a) registrul inventar, în care se va evidenţia, la începutul funcţionării
societăţii şi apoi în fiecare an, descrierea amănunţită a terenurilor, evaluarea animalelor şi
altor bunuri mobile şi imobile, inclusiv creanţele; b) registrul asociaţilor, în care se va înscrie:
numele şi prenumele, precum şi domiciliul asociaţilor, data intrării, retragerii sau excluderii
fiecăruia, părţile sociale pentru fiecare, vărsămintele făcute şi părţile sociale retrase; c)
registrul şedinţelor şi hotărîrilor adunării generale, cu procesele-verbale ale fiecărei şedinţe;
d) registrul şedinţelor şi hotărîrilor consiliului de administraţie, cu procesele-verbale ale
fiecărei şedinţe; e) registrul şedinţelor şi hotărîrilor cenzorilor, cu procesele-verbale ale
fiecărei şedinţe; f) orice alte registre prevăzute de lege.
Societatea agricolă este obligată să păstreze toate actele de administrare a societăţii.
Registrele obligatorii vor fi numerotate pe fiecare pagină şi parafate de către un
administrator împuternicit anume de consiliul de administraţie sau de comitetul de direcţie,
pe răspunderea sa. Pe ultima pagină, administratorul va constata numărul filelor ce le
cuprinde fiecare registru, va semna această constatare, punînd şi ştampila societăţii.
Registrele vor fi ţinute în limba română în ordinea fiecărei operaţiuni, fără a lăsa vreun
loc alb, fără ştergere sau adăugire; se pot face îndreptări şi ştersături dacă necesitatea o cere,
însă se vor face numai astfel ca cifrele şi cuvintele îndreptate sau şterse să fie citibile.
Societatea este datoare să păstreze timp de 10 ani de la ultima operaţiune registrele, scrisorile
şi telegramele, iar facturile cel puţin 5 ani.
Administratorii sînt îndatoraţi să întocmească bilanţul anual şi să-l prezinte cenzorilor,
împreună cu contul de profit şi pierderi şi cu toate documentele justificative, cu cel puţin 15
zile înainte de ziua fixată pentru adunarea generală. Bilanţul se întocmeşte potrivit legii.
În termen de 15 zile de la data ţinerii adunării generale anuale, care trebuie să aibă loc
cel mai tîrziu pînă la data de 15 martie, administratorii societăţii sînt obligaţi să depună la
judecătorie, pentru a fi ataşate la dosarul societăţii, următoarele: a) copie de pe bilanţ însoţită

38
de contul de profit şi pierderi şi raport; b) copie de pe procesul-verbal al adunării generale; c)
lista asociaţilor intraţi şi ieşiţi din societate în cursul anului, cu valoarea părţilor sociale
subscrise de fiecare. Aceleaşi documente vor fi depuse la direcţia generală a finanţelor
publice judeţeană sau a municipiului Bucureşti pe raza căreia îşi desfăşoară activitatea.
Administratorii sînt solidar răspunzători faţă de societate: a) de realitatea
vărsămintelor efectuate de către asociaţi; b) de cultivarea terenurilor şi protejarea mediului
înconjurător potrivit reglementărilor legale; c) de existenţa reală a profitului repartizat; d) de
existenţa registrelor cerute de lege şi de corectitudinea şi regularitatea înregistrărilor; e) de
executarea întocmai a hotărîrilor adunării generale; f) de stricta respectare a îndatoririlor pe
care legea şi statutele le impun şi care nu au caracterul unei însărcinări speciale şi personale.
Responsabilitatea pentru acte sau pentru omisiuni nu se întinde şi la acei administratori
care nu sînt în culpă.
Administratorul care, într-o operaţiune determinată, are fie în numele său personal, fie
ca reprezentant al altuia, interese contrare intereselor societăţii, va trebui să încunoştinţeze
despre aceasta pe ceilalţi administratori şi pe cenzori şi să se abţină de la orice deliberare
privitoare la această operaţiune. Administratorul care încalcă această dispoziţie este
răspunzător de pierderile ce vor rezulta pentru societate.
Acţiunea civilă împotriva administratorilor, pentru fapte care privesc responsabilitatea
lor, aparţine adunării generale. Din momentul în care adunarea generală a hotărît darea în
judecată, administratorii decad din funcţie, iar adunarea generală trebuie să aleagă alţi
administratori. Răspunderea administratorilor nu încetează prin aprobarea bilanţului şi nici
prin descărcarea ce se dă anual acestora de către adunările generale.
Adunarea generală alege în fiecare an, dintre asociaţi, de la unu la trei cenzori titulari
şi de la unu la trei cenzori supleanţi. Lor li se poate stabili o indemnizaţie fixă, dacă statutul
prevede aceasta.
Nu pot fi aleşi cenzori şi dacă totuşi s-au ales, decad din funcţiile lor: a) salariaţii
societăţii; b) rudele administratorilor pînă la gradul al treilea inclusiv, precum şi soţii sau
soţiile acestora; c) cei care se găsesc în condiţiile prevăzute în alin. 2 şi 3 ale art. 36 din lege.
În caz de vacanţe, cenzorii supleanţi, după vîrstă, înlocuiesc pe cei titulari. Dacă nici
cu ajutorul supleanţilor nu se poate completa numărul cenzorilor, cei rămaşi vor face
cooptările necesare, dar tot dintre asociaţi.
Cenzorii sînt obligaţi: a) să stabilească, de acord cu administratorii societăţii şi potrivit
dispoziţiilor legii, forma bilanţului şi situaţia părţilor sociale; b) să examineze, cel puţin la
fiecare trei luni, registrele societăţii, pentru a lua cunoştinţa de operaţiunile financiare şi să
certifice că scriptele sînt bine ţinute; c) să facă periodic şi inopinat controlul casieriei şi, în
orice caz, cel puţin o dată pe trimestru; d) să constate, cel puţin o dată pe lună, prin mijlocul
registrelor sociale, existenţa titlurilor sau valorilor de tot felul depuse în păstrarea societăţii;
e) să verifice îndeplinirea dispoziţiilor actului de constituire şi ale statutului privitoare la
condiţiile cerute pentru prezenţa asociaţilor în adunarea generală; f) să revadă bilanţul şi să
facă raportul cu cel puţin opt zile mai înainte de data adunării generale; g) să supravegheze
operaţiunile lichidării; h) să convoace adunarea generală potrivit legii şi statutului; i) să ia
parte la toate adunările generale şi să vegheze ca dispoziţiile legii, ale actului de constituire
sau ale statutului să fie respectate de către administratori.
Cenzorii pot să asiste la întrunirile administratorilor şi să facă să se insereze în ordinea
de zi a acestor întruniri şi în cea a adunărilor generale propunerile ce vor crede de cuviinţă.
Cenzorii deliberează întruniţi într-un comitet, la care iau parte personal şi decid cu
majoritatea simplă. Dacă nu se poate întruni majoritatea, raportul pentru verificarea bilanţului
va fi făcut separat de către fiecare cenzor.
Inspecţiile şi controlul vor putea fi făcute şi de fiecare cenzor în parte. Cenzorii
răspund faţă de societate, ca orice mandatar, de modul cum şi-au îndeplinit mandatul lor.

39
 Adunările generale sînt ordinare şi extraordinare.
Adunarea generală ordinară se va convoca cel puţin o dată pe an, iar adunarea generală
extraordinară ori de cîte ori este nevoie. Procedura convocărilor şi formalităţilor necesare se
stabilesc prin statut.
Adunarea generală nu poate lua hotărîri valabile decît în prezenţa a cel puţin 2/3 din
numărul asociaţilor. Statutul poate stabili şi un număr mai mare. Hotărîrea se adoptă cu
majoritatea simplă, dacă statutul nu prevede altfel. Dacă nu se întruneşte numărul cerut,
adunarea generală se va ţine într-un termen stabilit de statut, putînd lua hotărîri valabile cu
numărul celor prezenţi, însă numai asupra chestiunilor care au fost înscrise în ordinea de zi de
la prima convocare.
Schimbarea obiectului societăţii, precum şi dizolvarea societăţii nu pot fi hotărîte decît
de adunarea generală la care au luat parte 2/3 din numărul total al asociaţilor, hotărîrea
trebuind să se adopte cu majoritatea de cel puţin 2/3 a membrilor prezenţi.
Atribuţiile adunării generale sînt următoarele: a) să examineze şi să aprobe sau să
modifice, după ce va fi ascultat raportul cenzorilor, bilanţul, bugetul de venituri şi cheltuieli
şi proiectul de repartiţie a excedentului ori pagubele rezultate; b) să fixeze suma maximă pînă
la care consiliul de administraţie poate angaja societatea în cursul anului; c) să stabilească
limita maximă pînă la care se pot acorda împrumuturi unui asociat ori unei persoane străine
de societate, dacă statutul permite astfel de operaţiuni; d) să stabilească, dacă e cazul, la
propunerea consiliului de administraţie, organizarea producţiei pe ferme, sectoare sau alte
compartimente funcţionale; e) să aprobe structura culturilor ce se vor însămînţa, modul de
angajare şi execuţie a lucrărilor agricole, retehnologizările şi investiţiile, importurile de
bunuri şi mijloace, modul de desfacere a produselor agricole şi alte operaţiuni legate de
activităţile productive ale societăţii; f) să hotărască asupra ieşirii în orice mod a asociaţilor
din societate şi asupra cererilor celor cărora li s-a refuzat înscrierea, conform prevederilor din
statut; adunarea generală nu poate amîna sau respinge cererile de retragere; g) să aleagă
membrii consiliului de administraţie şi cenzorii; h) să delibereze asupra rapoartelor de
control; i) să hotărască intentarea acţiunii de despăgubiri împotriva administratorilor; j) să
hotărască asupra fuziunii cu alte societăţi; k) să hotărască asupra modificării sau completării
statutului; l) să hotărască asupra dizolvării societăţii sau schimbării obiectului de activitate;
m) să hotărască asupra oricăror alte măsuri necesare în spiritul statutului.
Orice hotărîre a adunării generale poate fi contestată la judecătorie, dacă ea este
contrară legii sau statutului, cu excepţia cazului prevăzut la art. 27 din preznta lege.
Poate face contestaţie orice asociat care, fiind prezent la adunarea generală, a protestat
împotriva hotărîrii trecute în procesul-verbal, precum şi orice asociat absent dacă a fost oprit
din motive justificate a lua parte la adunarea generală sau dacă motivează contestaţia că nu s-
a făcut în regulă convocarea sau problema nu a fost înscrisă în ordinea de zi.
Anularea hotărîrii adunării generale de către instanţă produce efecte faţă de toţi
asociaţii. Hotărîrea de anulare trebuie înscrisă în registrul societăţilor agricole la partida
respectivă, dacă şi hotărîrea adunării generale fusese înscrisă.
Fiecare asociat are un singur vot, oricare ar fi valoarea părţilor sociale pe care le
deţine. Asociatul poate fi reprezentat în adunarea generală numai de un alt asociat. Un
mandatar nu poate să reprezinte în aceeaşi adunare generală decît un singur asociat, afară de
dreptul său personal.
Procesele-verbale ale adunării generale referitoare la modificarea statutelor se vor
înainta în trei exemplare judecătoriei, care va proceda la îndeplinirea aceloraşi formalităţi ca
la constituirea societăţii.
Dizolvarea, fuziunea şi lichidarea societăţilor agricole. Societatea agricolă se dizolvă:
a) la împlinirea termenului pentru care a fost constituită; b) la constatarea imposibilităţii de a
realiza obiectul societăţii; c) la terminarea activităţii; d) prin retragerea asociaţilor, dacă

40
numărul celor rămaşi este mai mic decît cel prevăzut în statut şi în prezenta lege; e) prin
hotărîrea asociaţilor; f) dacă societatea face operaţiuni contrare legii sau obiectului stabilit pin
statut. În cazurile prevăzute la lit. a) - e), dizolvarea se hotărăşte de adunarea generală, iar în
cazul prevăzut la lit. f) prin hotărîrea judecătoriei unde a fost înscrisă, la sesizarea organelor
Ministerului Finanţelor sau a procurorului.
Hotărîrea adunării generale şi, după caz, a instanţei judecătoreşti se înscrie în registrul
societăţilor agricole şi se publică în condiţiile art. 16 alin. 2 din lege. După dizolvare,
societatea intră în lichidare.
Din momentul dizolvării, administratorii nu mai pot efectua noi operaţiuni, sub
sancţiunea răspunderii personale şi solidare.
Fuziunea mai multor societăţi agricole trebuie hotărîtă de adunarea generală
extraordinară a fiecăreia, cu majoritatea de 2/3 din numărul membrilor asociaţi.
Fiecare din societăţile care au hotărît fuziunea trebuie să înscrie hotărîrea în registrul
societăţilor agricole şi să ia măsuri pentru afişarea ei în condiţiile art. 16 alin. 2. Totodată,
fiecare societate agricolă va depune la judecătorie bilanţul ultim aprobat de adunarea
generală, precum şi o declaraţie asupra modului în care a fost stabilită stingerea pasivului.
Bilanţul şi declaraţia se publică în condiţiile art. 16 alin. 2 din lege. Dacă societatea care a
rezultat din fuziune îşi stabileşte sediul în circumscripţia altei judecătorii decît acolo unde îşi
aveau sediul societăţile care au fuzionat, noua societate va proceda la înscrierea statutului
potrivit legii de faţă.
Fuziunea nu produce efecte decît după ce a trecut o lună de la îndeplinirea
formalităţilor prevăzute în articolul precedent. În tot acest timp orice creditor poate face
opoziţie la judecătorie, a cărei hotărîre este definitivă. Cît timp opoziţia nu este respinsă sau
retrasă, executarea fuziunii este suspendată. Dacă termenul a expirat fără opoziţie, fuziunea
este definitivă. Prin fuziune, societatea care a rezultat ia asupra sa toate drepturile şi
obligaţiile societăţilor care şi-au încheiat existenţa.
În caz de dizolvare a societăţii, lichidarea acesteia se va face de către doi lichidatori
numiţi de adunarea generală, iar în cazul art. 64 lit. f), de către judecătorie. Dispoziţiile se
aplică şi în cazul revocării şi numirii altor lichidatori. Numirea lichidatorilor, precum şi
revocarea lor trebuie să fie înscrisă la judecătorie, o dată cu hotărîrea de dizolvare.
Lichidatorii au aceeaşi răspundere ca şi administratorii. Pînă la numirea şi acceptarea
lichidatorilor, şi dacă nu s-a dispus altfel prin actul de dizolvare, administratorii sînt
depozitarii bunurilor sociale şi obligaţi să dea curs afacerilor urgente. Ei sînt datori ca în tot
cursul lichidării să dea concursul lor lichidatorilor cînd aceştia l-ar cere.
Toate normele prevăzute pentru societăţile agricole se vor aplica şi în perioada
lichidării, dacă nu sînt incompatibile cu lichidarea. Toate actele emanate de la o societate
dizolvată trebuie să arate că ea este "în lichidare".
Lichidatorii, îndată după intrarea lor în funcţie, sînt datori ca, împreună cu
administratorii societăţii, să încheie inventar şi un bilanţ semnat şi de unii şi de alţii, care să
constate exact situaţia activului şi pasivului societăţii.
Sub rezerva restricţiilor prevăzute în statute sau actele de numire, lichidatorii: a)
reprezintă societatea în justiţie; b) îndeplinesc toate operaţiunile necesare lichidării; c) vînd
orice bunuri mobile sau imobile ale societăţii, cu aprobarea judecătoriei; d) lichidează şi
încasează orice creanţe, dînd chitanţe liberatorii; e) fac tranzacţii şi alte acte de compromis; f)
semnează obligaţiuni cambiale şi contractează împrumuturi şi, în general, îndeplinesc actele
necesare lichidării. Lichidatorii care încheie noi operaţiuni ce nu sînt necesare scopului
lichidării răspund personal şi solidar pentru operaţiunile întreprinse.
Lichidatorii care, cu propriii lor bani, au achitat datoriile societăţii, nu vor putea să
exercite împotriva asociaţilor drepturi mai mari decît acelea care s-ar cuveni creditorilor
plătiţi.

41
 Dacă lichidarea durează, lichidatorii vor întocmi bilanţuri în fiecare an, supunînd
adunării generale şi bilanţul întocmit la intrarea lor în funcţiune. Lichidatorii vor întocmi
bilanţul final, indicînd ceea ce se cuvine pentru fiecare parte socială din activul societăţii.
Bilanţul semnat de lichidatori, însoţit de raportul cenzorilor, va fi depus la grefa
judecătoriei, care va face de îndată menţiune de această depunere în registrul societăţilor
agricole. Timp de 30 de zile de la menţiunea mai sus arătată oricare asociat poate să facă
opoziţie la judecătorie, citîndu-se lichidatorii. După expirarea celor 30 de zile, toate opoziţiile
se vor întruni şi se vor soluţiona printr-o singură hotărîre. Hotărîrea este definitivă şi are
autoritate de lucru judecat şi faţă de cei ce nu au făcut opoziţie. După trecerea termenului de
30 de zile, fără să se fi făcut opoziţie, bilanţul se socoteşte aprobat de toţi asociaţii, iar
lichidatorii sînt liberaţi, sub rezerva distribuirii activului între asociaţi. Nici repartiţia între
asociaţi şi nici vreun avans nu poate avea loc înainte de a se fi împlinit 6 luni de la afişarea
hotărîrii de dizolvare a societăţii şi numai după ce bilanţul final a rămas definitiv în modul
arătat în alineatul precedent.
Sumele cuvenite asociaţilor, care nu s-au prezentat să le ceară în termen de două luni
de la exigibilitatea lor, se vor depune la C.E.C., cu arătarea numelui asociatului şi partea lui,
spre a fi achitate celor în drept. Sumele ce s-ar cuveni pentru creanţele contestate se vor
depune la C.E.C. pînă la terminarea litigiilor care ar continua după radierea societăţii. Sumele
ce nu au fost reclamate de creditori sau care, din orice alte motive, nu s-au putut achita se vor
depune la C.E.C., arătîndu-se pentru fiecare creditor ce anume sume i se cuvin.
După terminarea repartiţiei între asociaţi şi depunerea sumelor arătate în articolul
precedent, registrele societăţii trebuie depuse şi conservate la judecătorie timp de 10 ani.
Lichidatorii vor cere radierea societăţii din registrul societăţilor agricole.

Întrebări

Care sunt formele de asociere în agricultură?

42
Unitatea de învățare 4: Sistemul de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni

Competenţe
Să identifice felurile înscrierilor şi efectele lor.

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege
prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a
ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea
bunuri. Prin „securitate statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra
unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în
viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun.
Prin organizarea publicităţii imobiliare se realizează următoarele obiective sau scopuri:
a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi
transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunoştinţa terţilor interesaţi a situaţiei juridice a
acestor bunuri;
b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile în scopul
utilitzării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţii;
c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi
permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială (împărţeli, schimbări de
destinaţie, transformări, adăugiri, etc.) şi în situaţia juridică a imobilelor (transmisiuni,
grevări).
Datorită condiţiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluţia statului
naţional român, pe teritoriul ţării noastre au existat următoarele sisteme de publicitate
imobiliară:
a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de Codul civil şi
Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităţilor din vechea ţară
(România înainte de 1918);
b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul nr.
241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr.
242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-un număr redus de
localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.
d) sistemul cărţi de evidenţă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din 14
martie 1946. Au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui pentru unele localităţi din Transilvania,
cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza războiului. Cărţile de
evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau se găsesc cărţile
funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de publicitate intermediară, asemănător
„cărţilor de publicitate funciară”.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unic şi
unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripţiuni
(transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la judecătorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece
registrele se ţin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe
numele persoanelor (părţile actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaţia juridică a
imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la

43
numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaţie
deosebit de dificilă şi anevoioasă.
În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se efectuau în registrul de transcriepţiuni şi constau în copierea integrală
a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se
constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse
transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură civilă.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele
de împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti
declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de
drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.
Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse
acestei operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt
păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea
intrării lor.
Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau
reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze
care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea
excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii în registrul de
transcripţiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul
juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz,
înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a
transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat
datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
a) publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire
nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaţia juridică
exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranţă asupra proprietarului imobilului;
b) sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă doar în
inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;
c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea şi
legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa dreptului
transmiţătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinţa
terţilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenţa dreptului dobândit;
e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit
cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai
imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei.
Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o
cunoaştere eronată a situaţiei imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a
făcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

Întrebări

Prin actul de vânzare-cumpărare transcris la data de 27 aprilie 1932 în registrul de

transcripţiuni ţinut de Judecătoria Tecuci, numitul B.D. a dobândit dreptul de proprietate asupra
imobilului teren arabil intravilan în suprafaţă de 500 m.p., situat în comuna Cosmeşti, judeţul Galaţi;
la data întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, B.D. a intrat în posesia imobilului cumpărat.

44
 În luna aprilie 1949, profitând de faptul că numitul B.D. a întârziat să efectueze arătura de
primăvară, numitul A.V. a ocupat terenul menţionat mai sus şi a efectuat toate lucrările agricole
începând din acel moment.
La data de 17 iunie 1950, B.D. a chemat în judecată pe B.D. în acţiune posesorie, solicitând să
i se lase liniştita posesie a imobilului pe care l-a dobândit prin actul de vânzare-cumpărare transcris la
data de27 aprilie 1932.
Judecătoria Tecuci a respins acţiunea motivând că în acţiunea posesorie nu se poate pune în
discuţie dreptul de proprietate asupra bunului litigios şi că reclamantul are deschisă acţiunea în
revendicare.
În data de 18 aprilie 1957, numitul B.D. a încercat să intre în posesia terenului menţionat,
adresând ameninţări posesorului A.V. şi atacându-l pe acesta cu o greblă pe care a îndreptat-o spre
capul celui atacat. A.V. s-a apărat, şi la rândul său, i-a aplicat mai multe lovituri lui B.D. care în cele
din urmă a renunţat la tentativa de a recăpăta posesia terenului. În urma acestui incident, între părţi, nu
a avut loc nici o judecată (nici civilă, nici penală).
La data de 28 septembrie 1994, B.D. a chemat în judecată pe A.V. în acţiunea în revendicare,
solicitând ca pârâtul să fie obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul precizat.
A.V. a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată invocând dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiunea de 30 de ani.
Reclamantul a solicitat respingerea apărării pârâtului susţinând că nu sunt întrunite condiţiile
cerute de lege pentru uzucapiune.

De rezolvat:
1) Este corectă soluţia de respingere a acţiunii posesorii? În cazul în care soluţia ar fi corectă,
cum apreciaţi motivarea instanţei?
2) Ce motive poate invoca reclamantul în susţinerea apărării făcute în sensul neîndeplinirii
condiţiilor uzucapiunii de 30 de ani?
3) Faţă de obiecţiunile reclamantului, pârâtul are argumente pentru a le combate?
4) Prezentaţi soluţia acţiunii în revendicare.

45
Unitatea de învățare 5: Prezentarea sistemeler reale de publicitate imobiliară. Sistemul Torrens

Competenţe
A fost introdus la 1858 în Australia de Sud, definitivat în 1878.

Principiile sistemului Torrens.

a) principiul publicităţii reale – înmatriculare după obiect;
b) principiul unităţii formale – un singur registru la nivelul ţării şi o singură formalitate
de înscriere – înmatricularea;
c) principiul publicităţii integrale;
d) principiul legalităţii – verificarea titlurilor de doi jurisconsulţi oficiali urmată de
aprobarea Registratorului general;
e) principiul publicităţii materiale – forţa probandă absolută – dreptul înregistrat putea
fi combătut numai în caz de fraudă. Despăgubire din fondul de asigurare pentru cazul
înregistrării din eroare;
f) principiul absolut al inscripţiunii – efect atributiv sau constitutiv de drepturi;
g) principiul obligativităţii inscripţiunii – înmatricularea are caracter obligatoriu;
h) principiul mobilităţii funciare – titlul de proprietate are valoare circulatorie.

Procedura de înmatriculare
Harta topografică pe care trebuie indicată parcela şi proprietarul ei.
Cererea de înmatriculare însoţită de acte justificative; verificare de jurisconsulţii
oficiali urmată de aprobarea Registratorului general.
În caz de respingere – recurs la tribunal.
În caz de admitere, notificare vecini şi terţi prin publicaţii în ziare locale.
Termenul de opoziţie între 3 luni şi 3 ani, fixat de registratorul general.
Înmatricularea avea loc după expirarea termenului ori în baza hotărârii judecătoreşti
din opoziţie.

Titlul de proprietate
- întocmit în două exemplare: unul reprezenta foaia registrului funciar, iar celălalt
înmânat proprietarului;
- conţinea: numele proprietarului, natura dreptului, situaţia imobilului, planul
imobilului şi originea proprietăţii, iar pe verso sarcinile reale, capacitatea juridică a
proprietarului şi faptele care o pot influenţa.
Constituirea ipotecii prin emiterea celor două titluri de constituire şi menţiunea pe
verso titlului de proprietate.

Întrebări
Care sunt principiile Sistemului de publicitate al Australiei de Sud, înfiinţat de Torrens?

46
Unitatea de învățare 6: Prezentarea sistemeler reale de publicitate imobiliară. Sistemul german.
Sistemul austriac. Publicitatea imobiliară în Alscia şi Lorena

Competenţe
Să identifice deosebirile dintre sistemul german şi sistemul austriac de carte funciară.

SISTEMUL GERMAN
Introdus prin Legea prusiană de la 1872, iar după completarea cu reguli ale Sistemului
Torrens, generalizat prin adoptarea BGB.
Conţine două registre ţinute de organele judecătoreşti:
- registrul cadastral (Flurbuch) care arată situaţia materială (modificări în structura
fizică şi situaţia topografică a imobilului)
- registrul funciar (Grundbuch) arată situaţia juridică. Cuprinde:
a) foile reale
b) foile personale
Pentru valabilitatea transmisiunii ori constituirii de drepturi, trebuie realizată
întabularea în ambele registre.

Principiile sistemului german de publicitate imobiliară:

- principiul publicităţii prin cartea funciară;
- principiul de legalitate
- principiul absolut al înscrierii – efectul constitutiv
- principiul relativ al înscrierii – putea dispune cel înscris în cartea funciară
- principiul forţei probante – caracterul absolut al prezumţiei în folosul terţilor de bună-
credinţă

Scindarea actului de transmitere ori constituire de drepturi reale:

a) actul obligaţional sau cauzal;
b) actul real – acordul asupra mutaţiunii înseşi şi a înscrierii în cartea funciară;
c) înscrierea în cartea funciară.

SISTEMUL AUSTRIAC
Se acordă importanţă aspectului static al securităţii juridice imobiliare. Efectul absolut
al înregistrării în favoarea dobânditorilor de bună-credinţă nu se produce imediat, la
momentul înmatriculării, ci numai după expirarea termenului pentru exercitarea acţiunilor în
anule sau în revocare, timp în care publicitatea materială a cărţilor funciare este suspendată.
Menţine dobândirea prin uzucapiune – aspect criticat pentru că se sacrifica dreptul
celui înscris în cartea funciară.
Admite numai foi reale.

SISTEMUL ALSACIEI ŞI LORENEI

Legea din 22 iunie 1891 – înfiinţarea cărţilor funciare pe măsura terminării lucrărilor
de măsurătoare şi înscrierea treptată a drepturilor reale, în timp de 10 ani.
Sistemul nu a fost dotat de la început cu efectul constitutiv şi nici cu principiul forţei
probante absolute.
După 1900, au fost înfiinţate cărţile de proprietate în comunele în care nu existau cărţi
funciare. Nu se bazau pe cadastru şi nu se verifica legitimitatea drepturilor transmise.

47
 Cupă 1919 a fost menţinut sistemul, fiind amendat prin suprimarea efectului
constitutiv şi a principiului forţei probante absolute a înscrierii.
În prezent, este menţinut ca sistem local de publicitate imobiliară.

Întrebări

Ce se înţelege prin scindarea actului de transmitere a dreptului real, în sistemul de carte

funciară german?

48
Unitatea de învățare 7: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 115/1938. Principiile de
carte funciară

Competenţe
Să distingă elementele determinate ce implică ordonarea înscrierilor în părţile cărţilor
funciare.
Să determine regulile conţinute de principiile de carte funciară.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identitatea
topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte
funciară în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială şi juridică.
Cărţile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate
integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite
cazuri expres prevăzute de lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu
bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”.
Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”.
Prima reglementară unitară a cărţilor funciare în ţara noastră, o constituie Decretul-
Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, pus în aplicare
prin Legea nr. 241/1947.
Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii. Cărţile
funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau municipiu, alcătuiesc
registrul funciar al acelei unităţi administrative. Dacă o comună este alcătuită din două sau
mai multe sate, cărţile funciare se numerotează pe sate, fiecare având un registru financiar
propriu.
Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din
circumscripţia judecătoriei de la locul situării imobilului.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi sau foi.
Titlul cărţii funciare cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea comunei,
oraşului sau municipiului în care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de superficie,
servitute propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune, precum şi cesiunea de venituri
sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul
de intrare.
a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului topografic al
ficăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenţia pe plan în temeiul schiţei
prezentate de părţi (art. 7);
b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în cartea
funciară. De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea funciară, se
reţinea o copie a cărei conformitate cu originalul era certificată de judecătorul de carte
funciară. Aceste copii se păstrează în arhivă, alcătuind, împreună cu cererile de înscriere,
dosarul cărţii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere. Ordinea
înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul înscrierilor făcute în
cartea funciară.

49
 Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii alfabetice;
repertorii parcelare; alte registre, condici de evidenţă prevăzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu indicarea, în
dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art. 9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar în care se evidenţiază numărul topografic al parcelelor,
numărul planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi numărul cărţii funciare în
care sunt înscrise. Aceste repertorii se ţin pe localităţi.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a cărţii
funciare. Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte
funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul
naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în acelaşi timp, şi o
unitate juridică, în sensul că operaţiile juridice – înscrierile de drepturi tabulare – se pot face,
de regulă, numai cu privire la întregul corp funciar.
Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr roman, după
care urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenţa sa. Corpul funciar este alcătuit
dintr-o singură parcelă se notează cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat. Operaţiile prin
care se modifică sunt: alipirea şi dezlipirea.
Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau prin
adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza şi prin
mărirea suprafeţei unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparţin aceluiaşi
proprietar;
- parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaţie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de cultură.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un corp funciar
ori se micşorează întinderea unei parcele.
Principiile cărţilor funciare. La baza regimului juridic al cărţilor funciare există
anumite reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi
constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare,
înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturile reale şi le face opozabile faţă de terţi.
De la acest principiu există şi câteva excepţii. Astfel, art. 26 din lege prevede că
drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în următoarele cazuri:
dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; dobândirea prin succesiune; vânzare silită
şi expropriere. Totuşi, titularul unui drept real dobândit prin unul dintre aceste mijloace
juridice, nu va putea să încheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, decât după ce s-
a făcut înscrierea.
B. Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaţiunile
juridice prin care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt
supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepţiile arătate mai sus. De asemenea, este
obligatorie evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce intervin prin alipire,
dezlipire etc., în situaţia materială a imobilului.
C. Principiul legalităţii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară era obligat,
înainte de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice legalitatea titlului pe
baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă el constata că titlul nu era
conform cu dispoziţiile legale în vigoare, era obligat să refuze efectuarea înscrierii.

50
 D. Principiul oficialităţii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi completată
cu date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau înscrisurile pe baza cărora
se întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge. În acelaşi mod proceda şi în situaţia
în care faţă de datele înscrise în cartea funciară, cererea nu putea fi admisă.
E. Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în cartea
funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere. Ordinea înregistrării
cererilor determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang
tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.
F. Principiul relativităţii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se poate face
numai:
a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă ambele
înscrieri se cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut, ultimul dobânditor va putea
cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului său, dacă
dovedeşte, prin înscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20
din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu rezultă
din economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie două prezumţii,
şi anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă
că dreptul există în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel
drept nu există. Suntem în prezenţa a două prezumţii legale relative, putând fi combătute prin
probă contrară. Ele se aplică numai drepturilor reale.
Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare absolută în
folosul terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de bună-
credinţă. Aşadar, terţul va fi apărat de orice cauză de evicţiune derivând din titlurile de
dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepţia situaţiei când împotriva sa s-a
introdus, în termen legal, o acţiune în rectificarea întabulării.

Întrebări

Descrieţi cerinţele principiului oficialităţii.

51
Unitatea de învățare 8: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 115/1938. Felurile
înscrierilor şi acţiunile de carte funciară

1. Felurile înscrierilor. 2. Acţiunile de carte funciară.

2.

Competenţe
Realizarea diferenţei între felurile înscrierilor din cartea funciară de inspiraţie
austriacă.

Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că înscrierile
sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
A. Întabularea. Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge
un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Întabularea este o
înscriere definitivă, fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară. Ea are efect constitutiv de
drepturi.
Întabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea, a unei
hotărâri judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie
dovedit prin înscris original. Dovada hotărârii judecătoreşti şi a actului administrativ
individual se face prin copii legalizate.
B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se strămută,
constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura justificării sale
ulterioare. Ea se numeşte „înscriere provizorie” sau „întabulare imperfectă”.
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele
speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea este cerută în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti supusă apelului ori recursului.
Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original îndeplineşte
ulterior cerinţele prevăzute pentru întabulare sau, după caz, hotărârea judecătorească devine
irevocabilă, ea se transformă într-o întabulare perfectă. Justificarea înscrierii se nota în cartea
funciară.
C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea
funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile
tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate în
cartea funciară: minoritatea şi punerea sub interdicţie a titularului dreptului; interdicţia
înstrăinării sau grevării unui drept întabulat; contractul de locaţiune încheiat pe o durată mai
mare de 3 ani; separaţia de patrimonii; acţiunea în anularea hotărârii judecătoreşti declarative
de moarte; acţiunea pauliană; acţiunea de partaj; faptul că imobilul a fost dobândit prin
împroprietărire etc. (art. 81-82).
Acţiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot
fi exercitate două acţiuni: acţiunea în prestataţie tabulară şi acţiunea în rectificarea
înscrierilor în cartea funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau
modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru
întabularea dreptului în cartea funciară, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept,
să predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-
şi îndeplinească această obligaţie, persoana îndreptăţită se putea adresa instanţei de judecată,
pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real.
Hotărârea judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru
întabularea sau radierea dreptului.

52
 Acţiunea în prestaţie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a consimţit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum şi împotriva terţului
subdobânditor înscris în cartea funciară, dacă erau îndeplinite următoarele trei condiţii:
a) cel care cere prestaţia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când terţul
subdobânditor a contractat;
b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară, să fie încheiat
anterior actului pe baza căruia terţul şi-a înscris dreptul în cartea funciară;
c) terţul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă. În cazul în
care terţul a dobândit cu bună-credinţă şi pe baza unui act cu titlu oneros, acţiunea în prestaţie
tabulară se respinge.
Acţiunea în prestaţie tabulară nu se confundă cu acţiunea în executarea unui
antecontract de vânzare-cumpărare.
De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul formulează două
capete de acţiune: unul prin care cere să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract
autentic de înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanţa să dispună, pe cale de consecinţă, şi
înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară, împotriva refuzului pârâtului de a consimţi la
întabulare.
B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care există
neconcordanţe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin acţiunea în
rectificare. Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr.
115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de orice persoană
interesată, în următoarele cazuri:
- dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de pildă, titlul
este nul sau anulabil);
- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris dreptul de
uzufruct în loc de dreptul de abitaţie);
- dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit termenul extinctiv
sau s-a realizat condiţia rezolutorie).
În urma admiterii acţiunii, operaţia rectificării se face, la cerere, în temeiul hotărârii
judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. Acţiunea în rectificare poate fi introdusă
împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi împotriva
succesorilor săi, indiferent dacă este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular.
În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938 prevăd:
- acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond,
atunci când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a
dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în favoarea sa;
- acţiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faţă de terţul dobânditor
cu titlu gratuit, de bună-credinţă, care începe să curgă de la data înregistrării cererii de
înscriere a acestuia;
- împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinţă, acţiunea în rectificare
poate fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din Lege (titlul nu este
valabil sau dreptul a fost greşit calificat), în următoarele termene: şase luni de la data
comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus înscrierea ce face obiectul
acţiunii în rectificare; trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărei
rectificare se solicită prin acţiune.
b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notării se
poate cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului
juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului personal, faptului

53
sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut
notarea (minorul a devenit major, contractul de locaţiune a ajuns la termen); dacă notarea,
indiferent din ce cauză, a încetat să mai fie exactă sau în conformitate cu realitatea.
Acţiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

Întrebări

Care sunt acţiunile specifice sistemului de carte funciară?

54
Unitatea de învățare 9: Organizarea activităţii de cadastru

Competenţe

Să identifice problemele ridicate de punerea în aplicare a sistemului de publicitate de

carte funciară al Legii nr. 7/1996.

Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost
publicată în Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări substanţiale prin
O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, şi prin Legea nr.
247 din 19 iulie 2005, publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. În temeiul articolului II al
Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului şi a publicitaţii imobiliare a fost
republicata în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.
Prin instituţia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al ţării, încă
nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr.
93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituţia cărţilor funciare, se urmăreşte
crearea la nivelul întregii ţări a unui sistem real, unic şi unitar de evidenţă juridică a
strămutării, constituirii şi stingerii drepturilor reale imobiliare.
Baza tehnică a cărţilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date şi
informaţii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora şi la proprietari.
Fără măsurători şi evidenţe cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate
imobiliară.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de
publicitate imobiliară.
2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică
şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Funcţiile cadastrului:
- funcţia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe
proprietari, precum şi ale construcţiilor;
- funcţia economică în cadrul căreia se evidenţiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate
din tranzacţii imobiliare. Agenţia Naţională şi oficiile teritoriale din subordine au obligaţia de
a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenţele necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcţia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de
proprietate, şi prin înscrierea în cartea funciară.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale:
comună, oraş sau municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de
imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost încredinţate
Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie publică cu personalitate

55
juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinţat prin H.G. nr. 1038/1996,
publicată în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru şi
organizarea teritoriului aflate în subordinea Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, au fost
reorganizate ca oficii de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr.
41/2004, s-a înfiinţat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituţie
publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea
Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul
Justiţiei. Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară a fost înfiinţată prin H.G.
nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicată
în M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale,
prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului
Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii teritoriale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepţionează, după caz, lucrările de
geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepţie a
lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi cartografiei se
stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, cu
consultarea uniunii profesionale înfiinţată prin lege specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcţionează baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor
teritoriale pe unităţi administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale.
S-a înfiinţat Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
Teledetecţie ca unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin
reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuţii
principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea
imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie şi teledetecţie la nivelul întregii ţări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi
tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii
speciale care reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi
baza de date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în
stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;

56
 i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile
legii, situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor
funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea
topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial
în baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi
şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate
imobiliară prin intermediul Institutului Naţional al Registratorilor; structura, organizarea şi
modul de administrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în
termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
Atribuţiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, precum şi ale
Centrului Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie se stabilesc prin
regulamentele de organizare şi funcţionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară îndeplinesc următoarele atribuţii principale:
a) înscriu imobilele în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii
judiciare în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor
de carte funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte
persoane interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanţa de judecată, expertizele
topocadastrale întocmite de experţii judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de
Agenţia Naţională şi de Ministerul Justiţiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaţiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;
i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în posesie a
titularilor prevăzuţi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare;
j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reţelele de sprijin, conform normelor şi
regulamentelor emise de Agenţia Naţională;
k) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile
legii, situaţii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaţii conform
tarifelor în vigoare;

57
 m) avizează împreună cu instituţiile de specialitate de la nivelul judeţean şi local
proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinţă agricolă şi stabilirea reţelei de
drumuri agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi
agricultură, constituite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale;
o) asigură evidenţa documentaţiilor de schimbare a categoriei de folosinţă a terenurilor
şi a suprafeţelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea
unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în
urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele
condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcţia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de specialitate
juridică.
Absolvenţii Institutului Naţional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor
vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de
registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenţii Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii puteau fi numiţi din cadrul
angajaţilor serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplineau condiţiile de studii,
aveau cel puţin 5 ani de experienţă în domeniul publicităţii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiţiile legii.
În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară care
organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul
oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie
îndeplineşte următoarele atribuţii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicată):
a) proiectarea, execuţia şi întreţinerea reţelelor geodezice naţionale şi a sistemului
naţional de staţii permanente GPS;
b) realizarea şi întreţinerea hărţilor oficiale ale României în format analogic şi digital
şi a modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituţii abilitate;
c) realizarea şi întreţinerea evidenţelor limitelor administrative ale teritoriului
României;
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecţie;
e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice naţionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul Naţional
Geodezic;

58
 g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice naţionale a
datelor obţinute din recepţia lucrărilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaţiilor tehnice, respectiv
propunerea de standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date geodezice-
cartografice;
i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu Institutul
Naţional de Metrologie;
j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei,
cartografiei şi teledetecţiei;
k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin surse proprii
şi/sau în colaborare cu terţii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaţionale angajate de Agenţia Naţională.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a
bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respecarea normelor tehnice elaborate de
O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă
şi proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome şi alte
persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol, forestier, apelor,
industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene,
turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor cu risc ridicat de calamităţi naturale
ori supuse poluării şi degradării şi altele asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noţiunea de
cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaţional specific domeniului de
activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale
- comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărţilor funciare, deoarece acestea se
întocmesc, se numerotează şi se ţin pe aceste localităţi.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu - lucrările
tehnice de cadastru constau în (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor
intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităţilor administrativ-teritoriale
- comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităţilor se face de către
comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare şi
funcţionare a comisiei de delimitare se aprobă prin ordin al ministrului administraţiei şi
internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul comunelor,
oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale,
referitoare la imobilele din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe şi
municipii - şi se păstrează la oficiul teritorial.

59
 Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor sta la baza
completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărţilor funciare, la finalizarea
măsurătorilor cadastrale la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se
păstrează în arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile şi registrele cadastrale se
transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare se ţin la zi, în
concordanţă cu documentaţiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi faptelor
juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei geodezice
naţionale necesare întocmirii şi ţinerii la zi a planurilor cadastrale şi hărţilor topografice se
realizează sub coordonarea Agenţiei Naţionale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităţii imobiliare,
a fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale
judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, publicat în
Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent, este în vigoare Regulamentul de
organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin
Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de directorul general al Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie
2006.
Prin ordinul ministrului justiţiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca începând cu data
de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, în baza art.
61 din lege, urmând ca la momentul definitivării lucrărilor cadastrului general pentru fiecare
unitate administrativ-teritorială, să se procedeze la deschiderea cărţilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puţin principiul efectului constitutiv al înscrierii în
cartea funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la
deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a
fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru
apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să
fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară.
6. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei
unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi
proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral
unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de
proprietate.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe
teritoriul unei localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăţi, de pe teritoriul
aceleiaşi localităţi, aparţinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are
ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate
este situat imobilul respectiv.

60
 Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al
cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în
care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare
ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz,
al unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărţi funciare speciale ale unităţii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege. Înscrierea în
evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară a terenurilor din domeniul public al statului,
amplasate în incintele unor imobile proprietate a persoanelor fizice/juridice deja înscrise în
cartea funciară, se face în baza unei documentaţii cadastrale de dezmembrare a imobilului
înscris în cartea funciară. Documentaţia cadastrală se va întocmi conform prevederilor art. 15
din regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 634/2006, cu modificările ulterioare, şi nu va
conţine actul autentic de dezmembrare şi certificatul fiscal.
Cărţile funciare speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi
publicitate imobiliară.

Întrebări
Ce se înţelege prin imobil?
Descrieţi corpul de proprietate.
Ce este partida cadastrală?

61
Unitatea de învățare 10: Întocmirea documentaţiilor cadastrale

Competenţe
Să fie în măsură să identifice tipurile de documentaţii cadastrale.
Să fie în măsură să determine etapele elaborării documentaţiei cadastrale şi a recepţiei
cadastrale.

Prin documentaţii se realizează identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor la

data întocmirii lor, şi asigură înregistrarea actelor şi faptelor juridice referitoare la acestea.
Procedurile şi modalităţile de întocmire a documentaţiilor cadastrale sunt stabilite de
Ordinul nr. 700 din 9 iulie 2014, publicat în M.Of. nr. 571 din 31 iulie 2014, prin care a fost
adoptat Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte
funciară.
Documentațiile cadastrale întocmite la cerere, în vederea înscrierii în evidențele de
cadastru și carte funciară, pot fi:
a) documentație pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară;
b) documentație pentru actualizarea informațiilor cadastrale ale imobilelor înscrise în
evidențele de cadastru și carte funciară:
– înscriere/radiere construcții;
– modificare limită;– modificare suprafață;
– actualizare categorii de folosință/destinații pentru o parte din imobil;
– repoziționare;
– identificarea părții din imobil afectată de dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate în cazul în care aceste drepturi sunt constituite numai pe o parte din imobil;
– actualizarea altor informații cu privire la imobil;
c) documentație de identificare a amplasamentului imobilului situat pe alt UAT decât
cel în evidența căruia a fost înregistrat în cartea funciară;
d) documentație întocmită în vederea atribuirii numărului cadastral, fără înscriere în
cartea funciară;
e) documentație pentru dezlipire/alipire teren;
f) documentație de prima înregistrare UI;
g) documentație pentru apartamentare;
h) documentație pentru subapartamentare/alipire UI;
i) documentație pentru reapartamentare;
j) documentație în vederea reconstituirii cărții funciare pierdute, distruse sau sustrase.
Documentatiile se intocmesc intr-un dosar unic, ce include atat partea tehnica
necesara receptiei cadastrale cat si actele juridice necesare inscrierii in cartea funciara.
Dupa receptia cadastrala si inscrierea documentatiilor in cartea funciara beneficiarului
i se elibereaza incheierea de carte funciara, extrasul de carte funciara pentru informare si
planul de amplasament si delimitare a imobilului.
Realizarea documentatiilor cadastrale presupune parcurgerea următoarelor etape:
a) identificarea amplasamentului imobilului și documentarea tehnică;
b) execuția lucrărilor de teren și birou;
c) întocmirea documentațiilor.
Întocmirea documentațiilor cadastrale, recepția și înscrierea în cartea funciară pe flux
integrat de cadastru și carte funciară presupune parcurgerea următoarelor etape:
a) identificarea amplasamentului imobilului de către proprietar, indicarea limitelor
acestuia persoanei autorizate și documentarea tehnică;
b) executarea măsurătorilor;

62
 c) întocmirea documentației cadastrale;
d) înregistrarea cererii la oficiul/biroul teritorial;
e) recepția documentației cadastrale;
f) înscrierea în cartea funciară a dreptului real asupra imobilului.
Întocmirea documentațiilor cadastrale și înscrierea în cartea funciară pe flux întrerupt
presupune parcurgerea etapelor enumerate anterior, cu precizarea că recepția documentațiilor
se finalizează cu transmiterea referatului către compartimentul registratură care îl comunică
persoanei autorizate sau beneficiarului, urmând ca înscrierea în cartea funciară să se efectueze
după întocmirea actului autentic. De asemenea, compartimentul registratură va înregistra
referatul în RGI pentru efectuarea notării în cartea funciară a propunerii de alipire ori de
dezlipire sau a respingerii acesteia. Documentațiile cadastrale pe flux întrerupt se referă la
operațiuni de dezlipire/alipire teren sau apartamentare/reapartamentare condominiu,
subapartamentare/alipire UI și la cele de atribuire număr cadastral în conformitate cu
protocoalele de colaborare.
Identificarea amplasamentului imobilului se realizează înaintea execuției lucrărilor
și constă în:
a) pentru imobilele care fac obiectul primei înscrieri, proprietarul împreună cu
persoana autorizată procedează la identificarea amplasamentului imobilului pe limite naturale
sau convenționale, în vederea efectuării măsurătorilor;
b) pentru imobilele care fac obiectul unor acte și fapte juridice ulterioare primei
înscrieri, proprietarul împreună cu persoana autorizată verifică și validează amplasamentul
conform datelor tehnice. Această verificare se realizează pe baza documentelor existente,
respectiv a documentațiilor cadastrale, extraselor de carte funciară pentru informare,
planurilor de amplasament și delimitare, planuri de carte funciară sau hărți cadastrale, etc.
Trasarea coordonatelor punctelor de pe limita imobilelor înregistrate în sistemul
integrat de cadastru și carte funciară se face, la cerere, și constituie obiectul unei lucrări
ulterioare, care se finalizează printr-un proces - verbal de trasare și predare a
amplasamentului, semnat de către persoana autorizată și de către proprietar.
Masuratorile pentru intocmirea documentatiilor se efectueaza in sistemul national de
proiectie Stereografic 1970.
Documentarea tehnica consta in:
a) analizarea situației existente, în conformitate cu datele și documentele deținute de
proprietar, în relație cu elementele existente în teren;
b) solicitarea de informații actualizate, din baza de date a oficiului teritorial/biroului
teritorial (inventare de coordonate, planuri de incadrare in zona, plan parcelar, ortofotoplan,
coordonatele punctelor de vecinatate, extras de carte funciara pentru informare, copii ale
proceselor verbale de punere in posesie si schitele anexe ale acestora in cazul imobilelor
dobandite in baza legilor proprietatii);
Solicitarea de date si informatii aflate in baza de date a oficiului sau biroului
teritorial se realizează prin înregistrarea, în prealabil, a unei cereri de informații sau prin
accesarea portalului destinat autorizaților.
Persoanele fizice autorizate pot solicita date și informații ce nu sunt disponibile pe
portal, acestea având obligația să verifice punctele de pe limita comună a imobilului pentru
care se întocmește documentația cadastrală cu imobilele limitrofe, să confirme corectitudinea
acestora și să le utilizeze, dacă acestea sunt corect determinate. Dacă se constată
neconcordanțe, erori sau greșeli, ori se impun unele concluzii cu privire la utilizarea acestor
date, ele vor fi explicate și argumentate în memoriul tehnic.
Executia lucrarilor şi birou constă in:
a) alegerea metodei de lucru;

63
 b) execuția măsurătorilor pentru realizarea rețelelor de îndesire și ridicare, ridicarea
detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe limita și în interiorul imobilului, culegerea
atributelor, verificări și validări ale datelor existente. Toate informațiile și datele rezultate din
măsurători trebuie arhivate pe o perioadă de 5 ani de persoana autorizată, care este obligată să
le prezinte la solicitarea oficiului teritorial. Dacă persoana autorizată nu prezintă informațiile
solicitate, se prezumă că aceasta nu a efectuat măsurători la teren;
c) analizarea de către persoana autorizată a limitelor imobilelor indicate de către
proprietar, în concordanță cu actele de proprietate, informațiile preluate de la oficiul teritorial
și măsurătorile efectuate. Natura împrejmuirilor se va menționa în planul de amplasament și
delimitare la punctul "A. Date referitoare la teren", la rubrica observații;
d) împrejmuirile imobilului vor fi reprezentate pe PAD prin semne convenționale
conform Atlasului de semne convenționale. Parcelele componente ale imobilului care au
diferite categorii de folosință vor fi măsurate expeditiv, reprezentate pe partea grafică
analogică a planului de amplasament și delimitare a imobilului prin linii întrerupte, vor fi
menționate la pct. A «Date referitoare la teren», iar în documentația în format digital în
câmpurile specifice din secțiunea «date textuale ale terenului». Se va avea în vedere ca suma
suprafețelor parcelelor componente ale imobilului să fie egală cu suprafața imobilului. Se vor
reprezenta construcțiile situate în interiorul imobilelor, indiferent de stadiul de execuție.
Valorile suprafețelor se rotunjesc la metru pătrat. Suprafața utilă a încăperilor din unitățile
individuale se determină cu o zecimală.
e) prelucrarea datelor;
f) întocmirea documentației în format analogic și digital.
Erorile admise sunt:
Eroarea de identificare a punctului de contur:
- in cazul imobilelor imprejmuite ±10 cm
- in cazul imobilelor neimprejmuite ±30 cm.
Eroarea pozitiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.
Eroarea de pozitie absoluta a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor
de contur si erorile punctelor retelei geodezice de sprijin, nu va depasi:
- in cazul imobilelor imprejmuite ±20 cm
- in cazul imobilelor neimprejmuite ±40 cm.
Erorile menționate nu vor genera suprapuneri ale imobilelor din sistemul integrat de
cadastru și carte funciară. Reprezentarea grafică a limitei comune este unică.
Documentația cadastrală se întocmește pe suport analogic și pe suport digital, în
formate care permit accesul și transferul de date.
Planul de amplasament și delimitare se va întocmi:
a) în format analogic la o scară convenabilă, între 1:200 - 1:5000;
b) în format digital.
Releveul se va întocmi în format analogic la o scară convenabilă, între 1:50 - 1:500.
Partea analogică a documentației cadastrale va cuprinde o succesiune de piese a căror
ordine este următoarea, conform enumerării din art. 26 al Regulamentului: a) Borderoul;
b) Dovada achitării tarifului, după caz; c) Formularele tipizate de cereri și declarații;
d) Certificatul fiscal, după caz; e) Copiile actelor de identitate ale proprietarilor și ale altor
titulari de drepturi reale persoane fizice sau certificatul constatator, pentru persoanelor
juridice; în cazurile prevăzute de regulament, copiile actelor de identitate pot fi înlocuite cu
adeverințe emisă de către Serviciul Public Comunitar de Evidența Populației din care să
rezulte datele de identificare ale persoanelor fizice. f) abrogată; g) Originalul sau copia
legalizată a actelor în temeiul cărora se solicită înscrierea; h) abrogată; i) Calculul analitic al
suprafeței; j) Memoriul tehnic; k) Planul de amplasament și delimitare; l) Releveele
construcțiilor, după caz.

64
 Recepția documentației cadastrale constă în verificarea din punct de vedere tehnic a
următoarelor aspecte:
a) serviciul solicitat, raportat la situația imobilului, astfel cum rezultă din evidențele de
cadastru și publicitate imobiliară;
b) corespondența categoriei de autorizare cu tipul lucrării executate de persoana
autorizată, precum și verificarea existenței în baza de date ANCPI a persoanei autorizate care
a întocmit documentația și valabilitatea autorizației;
c) corespondența semnatarilor declarației pe proprie răspundere, cu titularul dreptului
real/deținătorul imobilului sau creditorul chirografar;
d) corespondența dintre elementele tehnice din documentație și documentele atașate
cererii;
e) corespondența dintre datele din documentația cadastrală în format analogic și datele
din documentația în format digital;
f) modul de utilizare a datelor furnizate de oficiul teritorial pentru realizarea
documentației;
g) verificarea geometriei imobilului pe suport ortofotoplan și alte suporturi
cartografice existente în arhiva analogică și digitală;
h) verificarea corectitudinii încadrării limitelor imobilului cu imobilele existente în
baza de date grafică și dacă s-au utilizat coordonatele imobilelor vecine. Se verifică dacă nu
există suprapuneri ale imobilului cu alte imobile înregistrate;
i) verificarea informațiilor utilizând aplicația DDAPT, pentru imobilele care au făcut
obiectul restituirii în baza legilor fondului funciar;
j) conținutul tehnic și forma de prezentare a documentației;
l) corespondența între detaliile cadastrale conținute în planul de amplasament și
delimitare și cele existente pe ortofotoplan, în cazul constatării diferențelor se procedează la
verificarea în teren;
m) calitatea și corectitudinea operațiunilor, măsurătorilor, calculelor, preciziilor, dacă
se consideră necesare;
n) corespondența între atributele descriptive și elementele grafice;
o) localizarea imobilului în baza de date grafică.
Oficiile teritoriale efectuează verificări pe teren, cu privire la corectitudinea
măsurătorilor și a modului de întocmire a documentației realizate, prin sondaj sau ori de câte
ori se impune.
După alocarea numărului cadastral în sistemul informatic, pe planul de amplasament și
delimitare se menționează numărul cadastral, data atribuirii, se aplică parafa inspectorului și
semnătura.
Documentația recepționată se transmite serviciului publicitate imobiliară/sau la
registratură, în cazul în care recepția s-a efectuat pe flux întrerupt.
In cazul in care documentatia este incompleta, se intocmeste referatul de completare
cu toate datele, documentele sau informatiile care lipsesc sau care necesita
refacere/modificare, impreuna cu motivatiile corespunzatoare.
Inspectorul verifică documentația din punct de vedere tehnic, ținând cont de toate
piesele existente la dosar, iar în cazul în care documentația este incompletă și nu este refăcută
în termenul acordat prin referatul de completare sau este incorectă, inspectorul emite nota de
respingere și o transmite împreună cu documentația la serviciul de publicitate imobiliară. Nota
emisă de inspector va sta la baza încheierii de respingere.
Referatul ce cuprinde nota de respingere pentru o documentație de recepție/recepție și
înscriere în cartea funciară se redactează în comun de către serviciul de cadastru și cel de
publicitate imobiliară.

65
 Persoanele autorizate au obligația să urmărească în sistemul electronic informatic
cererile înregistrate la oficiile/birourile teritoriale și să răspundă convocării în termenul
stabilit, neprezentarea fiind sancționată conform reglementărilor în vigoare.
Dacă documentația nu a fost recepționată din cauza nerespectării prevederilor cu
privire la convocarea pentru lămuriri, inspectorul care a verificat documentația completează
nota de respingere din referat și o transmite împreună cu documentația serviciului de
publicitate imobiliară în vederea întocmirii încheierii de respingere.
Asistentul registrator și registratorul verifică documentația din punct de vedere juridic,
iar încheierea de respingere va fi motivată atât din punct de vedere tehnic, cât și din punct de
vedere juridic. Motivarea încheierii de respingere din punct de vedere tehnic va fi preluată din
nota inspectorului.
Prin documentatie intocmita incorect se intelege (conform enumerării din art. 49 al
Regulamentului):
a) integrarea incorectă a imobilului în sistemul național de referință și ridicarea
punctelor de detaliu pe bază de măsurători greșite;
b) calcule efectuate greșit;
c) neconcordanțe între detaliile topografice conținute în planul de amplasament și
delimitare și cele existente pe teren, în cazul verificărilor la teren;
d) serviciul incorect solicitat, raportat la situația imobilului, astfel cum rezultă din
evidențele de cadastru și publicitate imobiliară;
e) neconcordanța între datele de identificare ale imobilului înscrise în actul de
proprietate și cele ale imobilului din planul de amplasament și delimitare;
f) neconcordanțe între datele analogice din documentația cadastrală și datele digitale
din fișiere;
g) documentație întocmită fără executarea măsurătorilor la teren;
h) tipul documentației nu corespunde categoriei de lucrări în care persoana executantă
este autorizată, există alte incompatibilități ale persoanei autorizate, autorizație expirată ori
suspendată;
i) abrogată;
j) generarea de suprapuneri în planul cadastral digital, după caz, cu excepțiile
prevăzute de lege;
k) neconcordanțe cu planul parcelar recepționat de oficiul teritorial.
Proprietarul răspunde pentru cunoașterea, indicarea limitelor imobilului și conservarea
acestora, precum și pentru punerea la dispoziția persoanei autorizate a tuturor
actelor/documentelor pe care le deține cu privire la imobil.
Persoana autorizată răspunde pentru măsurarea imobilului indicat de proprietar, pentru
corectitudinea întocmirii documentației și corespondența acesteia cu realitatea din teren și cu
actele doveditoare ale dreptului de proprietate puse la dispoziție de proprietar. În cazul
trasărilor, persoana autorizată răspunde pentru materializarea limitelor imobilului în
concordanță cu geometria la zi a imobilului din baza de date a oficiului teritorial.
Raspunderea pentru atribuirea numarului cadastral, confirmarea suprafetei rezultata
din masuratori si integrarea imobilului in baza de date revine specialistului care a efectuat
receptia cadastrala.

Întrebări
Care sunt etapele elaborării documentaţiei cadastrale?
În ce constă identificarea amplasamentului imobilului?

66
Unitatea de învățare 11: Numărătoarea cadastrală

Competenţe
Să se identifice diferitele sisteme de numerotare cadastrală.
Să se identifice deosebirile între extrasul de carte funciară pentru informare şi extrasul
de carte funciară pentru autentificare

Atribuirea numerelor cadastrale. Numerotarea cadastrala se realizeaza pentru

fiecare unitate administrativ-teritoriala, care se identifica prin codul SIRSUP extras din
"Registrul permanent al unitatilor administrativ-teritoriale" publicat de Comisia Nationala
pentru Statistica.
Una sau mai multe parcele alaturate de pe teritoriul unei unitati administrativ-
teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand aceluiasi proprietar, formeaza
imobilul, se identifica printr-un numar cadastral si se inscrie intr-o carte funciara.
Numarul cadastral al imobilului este identificatorul unic de legatura intre baza de
date grafica si baza de date textuala in sistemul informatic integrat de cadastru si publicitate
imobiliara.
Imobilele se numeroteaza pe unitati administrativ-teritoriale in ordinea inregistrarii
solicitarilor cu numere de la 1 la n folosind cifre arabe.
Atunci cand imobilul nu a mai fost inscris in cartea funciara i se acorda numar
cadastral intreg, in continuarea ultimului numar atribuit pe unitatea administrativ-teritoriala
respectiva.
In situatia in care imobilele care fac obiectul unei documentatii noi au fost inscrise
in cartea funciara cu numere cadastrale intregi, fractionare, fractionare multiple sau atipice
(numere topografice provenite din cartea funciara, din comasari de numere intregi etc.)
acestea se numeroteaza cu numere cadastrale noi, in continuarea ultimului numar cadastral
intreg atribuit pe teritoriul administrativ respectiv.
Parcelele componente ale imobilelor care au diferite categorii de folosinta se
determina prin metode expeditive, asigurandu-se inchiderea pe suprafata imobilului si se
reprezinta pe planul de amplasament si delimitare prin linii intrerupte si coduri. In interiorul
imobilelor vor fi reprezentate numai parcelele care au categoriile de folosinta in suprafata mai
mare de 50 mp in intravilan si mai mare de 300 mp in extravilan.
In cadrul fiecarui imobil, constructiile se identifica printr-un cod atasat numarului
cadastral, alcatuit din litera "C" urmata de un numar de la 1 la n (ex.: C1, C2, C3,..). Tipul si
componenta constructiei, pe destinatii si tronsoane, se evidentiaza in planul de amplasament si
delimitare.
In cazul constructiilor-condominiu, proprietatile individuale se numeroteaza astfel:
la numarul cadastral al imobilului (teren) si codul constructiei, se adauga codul proprietatii
individuale (ex.: 178-C1-U25 pentru imobilul format din teren cu numar cadastral 178,
constructia C1 si unitatea individuala 25). Tipurile de unitati individuale se evidentiaza in
cartea funciara colectiva.
Imobilele reprezentate prin detalii liniare ca: ape curgătoare, canale, diguri, căi ferate,
drumuri clasificate se numerotează la nivelul UAT. Aceste imobile primesc un singur număr
cadastral pe toată lungimea lor în cadrul fiecărui UAT sau pe tronsoane, dacă sunt intersectate
cu alte imobile de tip liniar. Intersecția imobilelor de tip liniar va primi număr cadastral
distinct.
Anularea numerelor cadastrale. Potrivit dispoziţiilor art. 63 din Regulament,
numerele cadastrale se pot anula:
a) la cererea titularului dreptului de proprietate, dacă imobilul nu este înscris în cartea
funciară, în baza:

67
 – cererii de anulare;
– declarației pe propria răspundere a titularului, în care se va menționa că nu a folosit
documentația cadastrală în circuitul civil;
b) la cerere, pe flux integrat, pentru imobilul înscris în cartea funciară, în baza
declarației autentice a proprietarului, dacă imobilul nu este grevat de sarcini și se constată
suprapuneri reale, sau în baza sentinței definitive care dispune anularea numărului cadastral
sau anularea tuturor actelor care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară a imobilului. În
aceste cazuri, cartea funciară se sistează, cu excepția situației în care imobilele sunt
identificate și prin număr topografic.
Numerele cadastrale atribuite imobilelor în faza de recepție a documentației pe flux
integrat care au primit încheieri de respingere la cartea funciară se anulează.
După anularea numărului cadastral, inspectorul aplică ștampila "ANULAT" pe planul
de amplasament și delimitare la rubrica în care e menționat numărul cadastral și pe ștampila
inspectorului, pe toate exemplarele documentației cadastrale, în format analogic.
În situația cererilor de reexaminare sau când instanța de judecată admite plângerea
împotriva încheierii pronunțate de registratorul șef și dispune intabularea, compartimentul
relații cu publicul/registratură înregistrează cererea și atașează copia dosarului inițial, iar
inspectorul, pe baza informațiilor din sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară,
soluționează cererea și după caz, realizează recepția și aplică parafa pe planul de amplasament
și delimitare.
Cererea de eliberare a extrasului de carte funciară și a certificatului de sarcini.
Biroul teritorial eliberează extrase de carte funciară pentru informare, extrase de carte
funciară pentru autentificare și certificate de sarcini.
Extrasul de carte funciară prezintă situația cadastral - juridică a imobilului, respectiv
pozițiile active din cartea funciară la momentul întocmirii acestuia.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se eliberează la cererea notarului public,
în vederea autentificării actelor juridice prin care se constituie, se modifică sau se transmite un
drept real imobiliar.
Extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează la solicitarea oricărei
persoane, pentru a face cunoscută situația cadastral-juridică a imobilului la momentul
întocmirii acestuia. Eliberarea se poate efectua și online, extrasul fiind valabil exclusiv în
mediul electronic ca urmare a generării automate de către sistemul informatic integrat de
cadastru și carte funciară și semnării cu semnătură electronică pe baza unui certificat calificat,
în conformitate cu prevederile art. 4 pct. 12 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura
electronică, republicată, precum și cu cele ale Normelor tehnice și metodologice pentru
aplicarea Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică, aprobate prin Hotărârea
Guvernului nr. 1.259/2001, cu modificările ulterioare. Valabilitatea poate fi extinsă și în
forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al
instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras. Verificarea
corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa
www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de
verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.
Extrasele de carte funciară pentru informare/autentificare pot fi solicitate și eliberate și
prin intermediul platformei registrul general de intrare electronic, pe baza contului de
utilizator și a parolei. Aceste extrase se generează automat, în format electronic și sunt
semnate cu semnătură electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu
prevederile art. 4 pct. 12 din Legea nr. 455/2001, republicată, precum și cu cele ale Normelor
tehnice și metodologice pentru aplicarea Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică,
aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.259/2001, cu modificările ulterioare, fiind valabile
exclusiv în mediul electronic.

68
 Certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei persoane. La cerere se vor
anexa orice înscrisuri care pot ajuta la soluționarea acesteia.
Cererile având ca obiect eliberare extrase de carte funciară, certificate de sarcini
primite prin fax, e-mail, on-line sau prin orice altă modalitate de comunicare care asigură
confirmarea de primire se soluționează și se eliberează fără a fi condiționate de primirea
cererilor în original, cu condiția ca plata tarifelor aferente să fie efectuată.
Cererea de eliberare a copiilor după documentele aflate în arhiva
oficiului/biroului teritorial și/sau consultarea acestora.
Oficiile/Birourile teritoriale eliberează copii certificate ale documentelor emise de
către acestea și copii ce poartă mențiunea «conform cu exemplarul din arhivă» ale
înscrisurilor ce se află în arhivele oficiului/biroului teritorial, cu respectarea dispozițiilor
legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal și libera circulație a acestor date.
Orice persoană, fără a justifica un interes, poate solicita informații din sistemul
integrat de cadastru și carte funciară. Consultarea situației cadastral-juridice a unui imobil
înregistrat în baza de date se poate face de către orice persoana utilizând datele de identificare
ale imobilului.
Orice persoană interesată poate consulta mapa cu înscrisuri, cu respectarea
dispozițiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal și libera circulație a
acestor date.
Cererile având ca obiect eliberare copii ale cărților funciare primite prin fax, e-mail,
on- line sau prin orice altă modalitate de comunicare, care asigură confirmarea de primire, se
soluționează și se eliberează fără a fi condiționate de primirea cererilor în original, cu condiția
ca plata tarifelor aferente să fie efectuată.
Se interzice scoaterea cărților funciare, a actelor ce stau la baza înscrierilor, a
planurilor de identificare a imobilelor și a registrelor specifice din incinta biroului teritorial,
cu excepția situațiilor în care se solicită efectuarea unei expertize grafice. În această situație,
anterior predării, cartea funciară se convertește în format digital și se întocmește un proces-
verbal în care se menționează cartea funciară și documentele predate în original, denumirea
oficiului teritorial, numele registratorului coordonator sau șef, după caz, denumirea instituției
care ridică originalele, numele și calitatea persoanei care le-a ridicat, datele din adresa de
solicitare a predării actelor juridice, data ridicării și data la care se preconizează să fie
înapoiate, numele și semnătura celui care predă, respectiv ale celui care primește.
În arhivă, în locul cărții funciare și actelor ridicate, se vor lăsa o copie certificată prin
semnătură și ștampilă, precum și un exemplar al adresei de ridicare și al procesului-verbal
încheiat. În baza procesului-verbal și a adresei de ridicare se înregistrează în RGI o cerere din
oficiu, iar în partea a II-a a cărții funciare electronice se efectuează o mențiune în care vor fi
precizate denumirea instituției care a ridicat originalul cărții funciare sau actele care au stat la
baza înscrierii, data la care au fost ridicate și documentul în baza căruia au fost solicitate.
Cererile înregistrate după ridicarea originalului cărții funciare în format analogic se
soluționează în termenele legale.
Cererea privind solicitarea inventarului de coordonate al imobilului, în vederea
trasării. Persoana autorizată este obligată ca, înainte de executarea unei lucrări de trasare
pentru un imobil, să solicite oficiului teritorial coordonatele imobilului din sistemul integrat
de cadastru și carte funciară, iar după finalizarea lucrării să întocmească un proces-verbal de
trasare și predare-primire a amplasamentului, semnat de către persoana autorizată și de către
proprietar.

Întrebări
Când se eliberează extrasul de carte funciară pentru autentificare?
Cum este configurat numărul cadastral al unităţii individuale într-un condominiu?

69
Unitatea de învățare 12: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 7/1996. De la punerea
în aplicare a legii şi până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Alcătuirea cărţii funciare

Competenţe
Să se identifice înscrierile ce se fac în fiecare parte a cărţii funciare şi efectele
înscrierilor.

8. Alcătuirea cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul
ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate
al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită
conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute
în această parte.
9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va
determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra
rangului fiecăreia.
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang
preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul
cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără
înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi
uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de
ele.

70
 Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a alineatului
(1) al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate, nu poate însă
dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.
În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de
orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al înscrierilor
este inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea
aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere
sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte
asemenea aspecte.

Întrebări

La data de 20 ianuarie 2000, A.B. constituie o ipoteca in favoarea creditorului C.D.

A doua zi, A.B. a vandut imobilul catre numitul T.G., iar cererea de inscriere a dreptului de
proprietate al cumparatorului a fost inregistrata si rezolvata favorabil in aceeasi zi, adica pe data de 21
ianuarie 2000.
Pe data de 22 ianuarie 2000, se inregistreaza cererea de inscriere a dreptului de ipoteca, iar
prin incheierea pronuntata la data de 23 ianuarie 2000, s-a dispus inscrierea ipotecii in cartea funciara
a proprietarului T.G.
Comentati solutia.

71
Unitatea de învățare 13: Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr. 7/1996. De la punerea
în aplicare a legii şi până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Felurile înscrierilor şi acţiunile de
carte funciară

Competenţe
Să determine felurile înscrierilor prevăzute de Legea nr. 7/1996.

10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.

Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea
prin care se realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis
în mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se
stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă
dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu
păstrarea dreptului acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege,
actul autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii
drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor
reale (de exemplu, reducţiunea inscripţiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare.
Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce
nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc
însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de
cerere. În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen
stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii
provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea
înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de
înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra
căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a
încheierii registratorului de carte funciară, în situaţia ultimului caz de înscriere provizorie
menţionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în
formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitivă şi irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-
au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea

72
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea
acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi
a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Prevederile art.
38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi
capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi
înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane."
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil
poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din
urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea sau
ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
termen de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi pierde
efectul se menţioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
11. Rectificarea şi modificarea cărţii funciare. În cazul în care cuprinsul cărţii funciare
nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau,
după caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la
cerere sau din oficiu.
Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil.
Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei
operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de
îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al
Agenţiei Naţionale. Evident, acest regulament se referă la operaţiunile juridice şi tehnice pe
care le vor realiza birourile teritoriale şi nu se va referi la aspectele ce ţin de rezolvarea de
către instanţe a acţiunii în rectificare.
Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea
funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a
imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acţiunea în rectificare.
Termenul de promovare a acţiunii în rectificare. Regula stabilită de prevederile art. 35
alin. (1) este aceea că sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, acţiunea
în rectificare este imprescriptibilă. Excepţii:
- faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie
sau legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere,
afară de cazul în care acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la
baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva
terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic

73
cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data
înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi
opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.
Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt
sau un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi irevocabilă rămasă
definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa
biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea
datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de
ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii
nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul
unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o
hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii
administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa
doveditoare a plăţii.
Cererea se rezolvă prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;

74
 e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În conformitate cu
prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996, republicată, pe perioada de
valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici
un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor
de cadastru şi publicitate imobiliară, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară
pentru autentificare, perioadă în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare (în
care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menţionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform
prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile
legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune
în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară (art. 55 din
regulament).
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15
zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul
teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de
dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu
prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusă recursului.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului
teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă,
notările făcute se radiază din oficiu.

Întrebări

La data de 20 ianuarie 2000, A.B. constituie o ipoteca in favoarea creditorului C.D., cererea de
inscriere in cartea funciara fiind inregistrata in aceeasi zi la biroul de carte funciara al judecatoriei
competente. Cererea de inscriere a dreptului de ipoteca a primit termen de solutionare pentru data de
27 ianuarie 2000.
A doua zi, A.B. a vandut imobilul catre numitul T.G., iar cererea de inscriere a dreptului de
proprietate al cumparatorului a fost inregistrata si rezolvata favorabil in aceeasi zi, adica pe data de 21
ianuarie 2000.
Pe data de 27 ianuarie 2000, cererea de inscriere a ipotecii a fost respinsa pe motiv ca A.B.,
constituitorul dreptului real, nu mai are calitatea de proprietar tabular.
Comentati solutia.

75
Unitatea de învățare 14: Publicitatea imobiliară. Sistemul de carte funciară reglementat de Legea nr.
7/1996 şi Noul Cod civil

1. Scopul și obiectul cărții funciare. 2. Drepturile tabulare. 3. Modificarea imobilului

înscris în cartea funciară. 4. Felurile înscrierilor. 5. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

Competenţe
Trebuie să ajungă să realizeze deosebirea între efectele înscrierilor în cartea funciară
conform Legii nr. 7/1996, pe de-o parte şi potrivit dispoziţiilor Noului Cod civil, pe de altă
parte.
Să observe diferenţa asupra cazurilor de înscriere provizorie.

Sistemul de publicitate imobiliară pe care îl prevede acest cod, anume sistemul de

carte funciară, este caracterizat prin existenţa efectului constitutiv al înscrierilor în cartea
funciară (principiul efectului constitutiv) şi a forţei probante a înscrierii în cartea funciară
(principiul publicităţii materiale).
Astfel, în articolul 557 alin. (4) NCC se arată: „Cu excepția cazurilor anume
prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin
înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888”, articol care
prevede că „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial,
a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt
act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”.
În plus, dispoziţiile art. 885 alin. (1) NCC arată că „Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât
între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului
sau faptului care a justificat înscrierea”.
Conform dispoziţiilor alineatului al doilea al art. 885 NCC, „Drepturile reale se vor
pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului,
dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea
existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.
Dispoziţiile art. 565 NCC, cu nota marginală Proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, sunt în sensul: „În cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Este de observat că aceste dispoziţii nu ar fi avut cum să aibă deplină aplicare de la
momentul intrării în vigoare a Noului Cod civil, dată fiind realitatea că sistemul de carte
funciară nu este operant pentru întregul teritoriu al ţării (nici la momentul punerii în aplicare a
Noului Cod civil – 1 octombrie 2011 -, nici la momentul de faţă, nu este terminată lucrarea de
înfiinţare a cadastrului general, unic şi unitar la nivelul întregii ţări, după cum nu sunt înscrise
toate imobilele în cărţi funciare); legea de punere în aplicare a Codului civil, Legea nr.
71/2011, a creat un regim tranzitoriu, prin amânarea de la aplicare a dispoziţiilor codului ce
reglementează efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară şi forţa probantă a înscrierii.
Cum se arată în articolul 56 din Legea nr. 71/2011, „Dispozițiile Codului
civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în
cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru
imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

76
 (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori
modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți”.
Scopul și obiectul cărții funciare. Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile
reale ce au ca obiect aceste bunuri. În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea
funciară și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară.
Prin imobil, în sensul reglementării Noului Cod civil, se înțelege una sau mai multe
parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții,
aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care
sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență
tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al țării.
Entitățile de bază ale acestui sistem sunt imobilul și proprietarul.
Scopul acestui sistem este:
a) determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;
b) asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor
și faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
c) furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare
și pieței imobiliare;
d) contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului
ipotecar.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale.
Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile
reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au
legătură cu imobilele.
Evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se
actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice.
Cadastrul se realizează la nivelul unităților administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafață delimitată de elemente liniare stabile
în timp - șosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc.
Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a
posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a
obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate;
d) publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice
supuse publicității, referitoare la imobile.
Planul cadastral conține reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate
administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară, precum și numerele cadastrale ale
acestora. Planul cadastral este actualizat de către inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor de
cadastru și publicitate imobiliară.

77
 Rectificarea coordonatelor imobilelor înregistrate în planul cadastral se poate face la
cererea persoanelor interesate sau din oficiu, de către oficiul de cadastru și publicitate
imobiliară.
Extrasul de plan cadastral reprezintă secțiunea din planul cadastral, cu reprezentarea
imobilului și a celor învecinate, a dimensiunilor laturilor acestuia, precum și a datei ultimei
actualizări a bazei de date grafice gestionate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară.
Înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară se realizează pe baza măsurătorilor necesare realizării planului cadastral, în care sunt
determinate poziția limitelor dintre imobilele învecinate, din oficiu, gratuit și în mod
sistematic, pe baza realității din teren, identificată conform dispoziţiilor art. 11 alin. (2) lit.
e) și f), din Legea nr. 7/1996, republicată, indiferent de apartenența imobilului la domeniul
public sau privat al statului ori al unității administrativ-teritoriale sau de calitatea de
proprietar, posesor ori deținător legal sau detentor precar prevăzut la art. 918 din Codul civil.
Lucrările de măsurători se execută prin orice metodă grafică, numerică, fotogrammetrică sau
combinate, în îndeplinirea funcției tehnice a cadastrului.
Documentațiile cadastrale determină suprafața terenurilor și construcțiilor, rezultată
din măsurători.
În cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică în cartea funciară se înscriu suprafețele
rezultate din măsurători.
Documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral și
evidențiază situația de fapt constatată de persoana autorizată care efectuează lucrările de
înregistrare sistematică și constituie temeiul înregistrării din oficiu a imobilelor în evidențele
de cadastru și în cartea funciară.Documentele tehnice sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor și al altor
deținători.
Drepturile tabulare. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt
drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de
carte funciară.
Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876 alin. (3) NCC, care după
înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de
carte funciară. Aceeași carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. Mai mulți
proprietari nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe
cote-părți ori în devălmășie.
În conformitate cu dispoziţiile art. 23 din Legea nr. 7/1996, republicată, cartea funciară
este alcătuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situat imobilul,
precum și din 3 părți:
A. partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine și cel cadastral al imobilului;
b) suprafața imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinația, adresa
administrativă, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile. Scoaterea definitivă și
temporară din circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii se face
prin autorizația de construire.
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărții
funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenției Naționale, care se publică în Monitorul Oficial al României,
Partea I;

78
 B. partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi
reale, care cuprinde:
a) numele sau denumirea proprietarului și ale titularului dreptului real asupra
imobilului, după caz;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și
menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietății;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietății publice;
e) servituțile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile
privitoare la proprietate;
g) recepția propunerii de dezmembrare ori de comasare și respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepție și/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă;
h) obligații de a nu face; interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil și
clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
i^1) comodatul constituit cu privire la imobil;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute;
C. partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit,
ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute
în această parte.
Modificarea imobilului înscris în cartea funciară. Imobilul înscris în cartea funciară
se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil
sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se mărește întinderea
acestuia. De asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică și prin dezlipiri, dacă se
desparte o parte din imobil sau se micșorează întinderea acestuia.
Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu
consimțământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv,
el putând fi cenzurat de către instanța judecătorească. Dacă însă creditorii ipotecari consimt la
alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât și la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în
lipsă de convenție contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a
făcut alipirea. Operațiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri
sau dezlipiri, au caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate.
În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărți funciare noi,
cu menționarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz,
vechile cărți funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. Dacă
întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide și nu va mai
putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.
Felurile înscrierilor. Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie și
notarea. Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se

79
referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară. Înscrierea provizorie și notarea se fac numai în cazurile anume
prevăzute de lege.
Înscrierea drepturilor reale afectate de modalități. Drepturile reale sub condiție
suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă înscrie provizoriu. Termenul
extinctiv sau sarcina liberalității se va putea arăta atât în cuprinsul intabulării, cât și al
înscrierii provizorii.
Cercetarea cărții funciare. Orice persoană, fără a fi ținută să justifice vreun interes,
poate cerceta orice carte funciară, precum și celelalte documente cu care aceasta se întregește,
potrivit legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară
poate fi consultată de orice persoană interesată, cu respectarea dispozițiilor legale cu privire la
prelucrarea datelor cu caracter personal și libera circulație a acestor date. La cerere, se vor
elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat în arhivă. Nimeni
nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoștință de existența vreunei înscrieri efectuate în
cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru și
publicitate imobiliară.
Dobândirea și stingerea drepturilor reale asupra imobilelor. Sub rezerva unor
dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Drepturile reale se vor pierde sau stinge
numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris
autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a
titularului, dacă acesta era o persoană juridică. Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este
grevat în folosul unei terțe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei
persoane, cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege. Hotărârea judecătorească definitivă
sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință
sau, după caz, consimțământul titularului.
Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru
dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.
Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din
moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,
precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege (art. 887 alin. 1). Cu toate acestea, în cazul
vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară,
drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună-credință. În
cazurile prevăzute la art. 887 alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă
dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.
Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a
hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act
emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial și va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa
biroului teritorial.
În cazul hotărârii judecătorești, se va prezenta o copie legalizată, cu mențiunea că este
definitivă și irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menționarea
datei și a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții limitative:

80
 a) este încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege;
b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric
personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare
fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;
c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral
sau topografic, după caz;
d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În
cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcție în
România;
e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare,
a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului, cu excepția cazului în care se face mențiune despre acestea în cuprinsul
actului;
f) este însoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția
scutirilor stabilite prin lege sau a situației în care dovada încasării tarifului se face conform
procedurilor stabilite prin protocoale încheiate de agenţie în condiţiile legii;
g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se
află în competența registratorului.
La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie
un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru
autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului și al cărții funciare, precum și a părții cărții funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica pozițiile ce au fost radiate și numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum și celorlalte persoane interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii
de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează în
termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-șef din cadrul oficiului teritorial în
raza căruia este situat imobilul.
În vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa
dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-șef.
Împotriva încheierii registratorului-șef, cei interesați sau notarul public pot formula
plângere, în termen de 15 zile de la comunicare.
Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și
se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul
încheierii și copia cărții funciare.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și
direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care
instanța va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărții
funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară.
Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
Hotărârea judecătorească definitivă ce poartă mențiunea „conform cu originalul“,
pronunțată în dosarul ce are ca obiect plângerea împotriva încheierii de carte funciară, se
comunică de îndată, din oficiu, biroului teritorial de către instanța de fond, în vederea
efectuării înscrierilor dispuse de către instanță.

81
 Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătorești își produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se
radiază din oficiu.
Proprietarul poate renunța la dreptul său printr-o declarație autentică notarială
înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea
dreptului. În acest caz, comuna, orașul sau municipiul, după caz, poate cere înscrierea
dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea
dispozițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a
solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii. În situația bunurilor grevate de sarcini reale,
unitatea administrativ-teritorială care a preluat bunul este ținută în limita valorii bunului.
Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară își vor produce
efectele de la data înregistrării cererilor, ținându-se însă cont de data, ora și minutul
înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori
notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poștă electronică ori prin alte mijloace ce
asigură transmiterea textului și confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele
justificative.
În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina și rangul
acestora. Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeași zi prin poștă sau curier, drepturile de
ipotecă vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal,
urmând ca instanța să se pronunțe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului și,
dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile. În cazul în care două sau mai multe
drepturi au primit provizoriu rang egal, va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate
în concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel față de care debitorul și-a
executat cel dintâi obligațiile ce îi incumbă, cu excepția drepturilor de ipotecă care vor avea
același rang. În situația în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau,
după caz, debitorul nu și-a executat obligațiile față de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care
a sesizat cel dintâi instanța de judecată în temeiul dispozițiilor prezentului articol.
În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin
acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel
care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data
titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară.
Cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real
în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz,
acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă
sunt întrunite următoarele 3 condiții:
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial
să fie anterior aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul;
b) dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul
dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.
Radierea sau acordarea rangului preferențial poate fi cerută și dacă violența ori
viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă acesta din
urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii
contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.
Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a
dreptului în folosul său.
Persoanele împotriva cărora se poate face înscrierea drepturilor tabulare.
Înscrierea unui drept real se poate efectua numai:

82
 a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, și-a grevat dreptul, dacă
amândouă înscrierile se cer deodată.
În cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptățit nu va putea cere
înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, și înscrierea
dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
Înscrierile întemeiate pe obligațiile defunctului se vor putea săvârși și după ce dreptul
a fost înscris pe numele moștenitorului, însă numai în măsura în care moștenitorul este ținut
de aceste obligații.
Acțiunea în prestație tabulară. În cazurile în care cel obligat să transmită, să
constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută
obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanței judecătorești
să dispună înscrierea; dreptul la acțiune este prescriptibil în condițiile legii.
Dacă acțiunea în prestație tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea
judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept
tabular după notare.
Acțiunea în prestație tabulară se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor
înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în
temeiul căruia a fost înscris dreptul terțului dobânditor, iar acesta a fost de rea-credință la data
încheierii actului.
Dreptul la acțiune împotriva terțului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii
de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepția cazului în care dreptul la acțiune al
reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte.
Înscrierea provizorie. În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în
cartea funciară se va putea cere:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau
dacă privește ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect
o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenții a
fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care
administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândește un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept
tabular de la data înregistrării cererii, sub condiția și în măsura justificării ei. Justificarea unei
înscrieri provizorii se face cu consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea
provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătorești
definitive. Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecătorești de
validare rămase definitivă, al consimțământului creditorului dat în formă autentică, al
procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plății
sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constată efectuarea plății, rămasă
definitivă. Justificarea unei înscrieri provizorii își întinde efectul asupra tuturor înscrierilor
care s-au făcut condiționat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la
cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de
justificarea ei.

83
 Prezumția existenței sau inexistenței unui drept tabular. Dacă în cartea funciară s-a
înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Dacă
un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Dovada
contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887 NCC, precum și pe calea acțiunii
în rectificare.
Dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular. Sub rezerva unor dispoziții legale
contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în
temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său,
chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:
a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;
b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoarea altei persoane; și
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
Dispozițiile sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de
ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său
în drepturi, după caz.
Dispozițiile privitoare la dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular nu pot fi
însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu
universal, după caz.
Notarea unor drepturi, fapte și raporturi juridice. Drepturile, faptele sau alte
raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) NCC devin opozabile terțelor persoane
exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în
care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa
de publicitate.
În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:
1. instituirea consilierii judiciare sau a tutelei speciale, prelungirea, înlocuirea,
încetarea și ridicarea acestor măsuri;
2. cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de
declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare
a morții;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenția matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinația unui imobil de locuință a familiei;
6. locațiunea și cesiunea de venituri;
7. aportul de folosință la capitalul social al unei societăți;
8. interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunța unilateral contractul;
11. pactul comisoriu și declarația de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a
contractului;
12. antecontractul și pactul de opțiune;
13. dreptul de preempțiune născut din convenții;
14. intenția de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanții reale
asupra creanței ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenței, ridicarea dreptului de administrare al
debitorului supus acestei măsuri, precum și închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;

84
 18. acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare;
19. acțiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acțiunea în
partaj, acțiunile în desființarea actului juridic pentru nulitate, rezoluțiune ori alte cauze de
ineficacitate, acțiunea revocatorie, precum și orice alte acțiuni privitoare la alte drepturi, fapte,
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârșită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.
În privinţa notărilor, prin terți se înțelege orice persoană care a dobândit un drept real
sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea față de terți să depindă
de această înscriere:
1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacității de exercițiu ori de
folosință;
2. declarația de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt
prevăzute în acest scop de lege.
Notarea intenției de a înstrăina sau de a ipoteca. Proprietarul unui imobil poate cere ca
intenția sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată,
arătând în acest din urmă caz și suma ce corespunde obligației garantate.Dacă înstrăinarea sau
ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenției de a înstrăina sau de a
ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.
Notarea intenției de a înstrăina sau de a ipoteca își pierde efectul prin trecerea unui
termen de 3 luni de la data înregistrării cererii. Anul, luna și ziua în care notarea își pierde
efectul vor fi menționate atât în notare, cât și în încheierea ce a dispus-o.
Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă
promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii,
iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care
urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea
se va putea radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină
loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau
dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț
care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului. Radierea se va dispune din oficiu,
dacă, până la expirarea termenului de 6 luni indicat mai sus, n-a fost cerută înscrierea
dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepția cazului când cel îndreptățit a cerut
notarea în cartea funciară a acțiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
contract. De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la
încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluționarea definitivă a acțiunii prevăzute,
imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să
răspundă de obligațiile promitentului.
Acelaşi reguli se aplică prin asemănare și pactelor de opțiune notate în cartea funciară.
În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea
opțiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declarației de opțiune și a dovezii
comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va
dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.
Rectificarea înscrierilor de carte funciară
Conform articolului 907 alin. (1) NCC, când o înscriere făcută în cartea funciară nu
corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.Prin rectificare se
înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea

85
funciară. Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul
înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori
dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis
acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune,
reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.
Potrivit art. 908 alin. (1) NCC, orice persoană interesată poate cere rectificarea unei
intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată
înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greșit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu
situația juridică reală a imobilului.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin
declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în
caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.
Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat
să predea celui îndreptățit, odată cu consimțământul dat în formă autentică notarială pentru
efectuarea rectificării, și înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea
solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea
instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a
preda înscrisurile necesare rectificării.
Acțiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost
admisă acțiunea de fond, când este cazul. Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului
nemijlocit, cât și împotriva terților dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în condițiile
prevăzute la art. 909 NCC, cu excepția acțiunii întemeiate pe dispozițiileart. 908 alin. (1) pct.
3 și 4 NCC, care nu poate fi pornită împotriva terților care și-au înscris vreun drept real,
dobândit cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui
contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.
Termenele de exercitare a acțiunii în rectificare. Sub rezerva prescripției dreptului la
acțiunea în fond, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit,
precum și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris în folosul său. Dacă
acțiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acțiunea în rectificare este, de
asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în judecată, cât și
împotriva terților care au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în
cartea funciară.
Față de terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real prin donație
sau legat cu titlu particular, acțiunea în rectificare, sub rezerva prescripției dreptului la
acțiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiți de la înregistrarea
cererii lor de înscriere. De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond,
acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2 NCC, se
va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu
bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de
ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani,
socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al
dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s-a ordonat
înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în
care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

86
 Termenele prevăzute de Noulc Cod civil pentru promovarea acţiunii în rectificarea
împotriva terţilor dobânditori de bună-credinţă sunt termene de decădere.
Efectele admiterii acțiunii în rectificare. Hotărârea prin care se admite rectificarea unei
înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părți în
cauză.
Dacă însă acțiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea
judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit
vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.
Rectificarea notării în cartea funciară. În lipsa consimțământul titularului, orice
persoană interesată va putea cere rectificarea unei notări în cazurile prevăzute la art. 908
NCC, precum și ori de câte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a încetat să fie exactă.
Rectificarea se va încuviința în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive; dreptul la
acțiune este imprescriptibil.
Radierea drepturilor condiționale. Dreptul afectat de o condiție suspensivă se va radia
din oficiu, dacă nu se dovedește îndeplinirea condiției care afectează dreptul, în termen de 5
ani de la înscriere. Tot astfel se va radia condiția rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei,
radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere.
Îndreptarea erorilor materiale. Erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor
efectuate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare, se pot
îndrepta la cerere sau din oficiu.
Modificarea descrierii imobilului. Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va
putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea,
destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii.
Răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărții funciare. Cel prejudiciat printr-o faptă
săvârșită, chiar din culpă, în păstrarea și administrarea cărții funciare va putea cere obligarea,
în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară de
la locul situării imobilului și a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă
prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acțiunilor și căilor de atac
prevăzute de lege. Dreptul la acțiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din ziua în
care cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor, însă nu mai târziu de 3 ani de la data când s-a
săvârșit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul. Prescripția este suspendată prin exercitarea
acțiunilor și căilor de atac prevăzute de lege pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare.

Întrebări

A.B. vinde un imobil numitului C.D. la data de 20 ianuarie 2000.

A doua zi, A.B. doneaza acelasi imobil nepotului sau de fiu, H.M., dreptul de proprietate
dobandit prin donatie fiind inscris in cartea funciara la data de 22 ianuarie 2000.
Contractul de vanzare-cumparare incheiat cu C.D. a fost depus pentru inscrierea in cartea
funciara la data de 23 ianuarie 2000.
Care dintre dobanditori beneficiaza de un drept de proprietate opozabil tertilor?

87