Universitatea din Craiova

Facultatea de Drept

Anul IV

CUPRINS

Lect.univ.dr. Matei Diaconu

Publicitate imobiliara ……………………………………………………………2

CRAIOVA
2015
I. Informaţii generale

Date de contact ale titularului de curs Date de identificare curs şi contact tutori

Nume: Matei Diaconu Numele cursului: Publicitate imobiliara

Birou: Calea Bucurestinr 107D,C4.1, Craiova, Dolj Codul cursului: D16DRFRL874
Facultatea de Drept An, semestru: An IV, Sem. II
Universitatea din Craiova Tipul cursului: Obligatoriu
Telefon: 0351-177.100 Pagina web a cursului:
Fax: 0351-177.100 http://drept.ucv.ro/licenta/cursuri-online.html
E-mail: sraduletu@yahoo.com Tutore: Mădălin-Savu Ticu
Consultaţii: Miercuri 16-18 E-mail tutore: ticu_madalin@yahoo.com
Consultaţii: Joi 14-16

Cursul de „Publicitate imobiliară” se predă în semestrul II, anul IV, la Specializarea Drept, și
are ca scop cunoașterea aspectelor specifice publicității imobiliare.

Obiective
Să prezinte importanţa cunoaşterii noţiunilor acestei discipline
Să familiarizeze studenţii cu terminologia şi limbajul de specialitate, cu utilizarea corectă a
TI
acestora
Să prezinte şi să explice aspecte esenţiale ale publicității imobiliare

Cursul este structurat pe 4 module în care se regăsesc cunoştinţe necesare înţelegerii

noţiunilor specifice. Cursul se desfăşoară prin tratarea noţiunilor care stau la baza publicității
imobiliare.

Formatul şi tipul activităţilor implicate de curs

Parcurgerea acestora va presupune atât întâlniri faţă în faţă cu studenții, cât şi studiu
individual. Întâlnirile reprezintă un sprijin direct acordat din partea profesorului –
studentului. În ceea ce priveşte activitatea individuală, aceasta se va concretiza în
parcurgerea materialelor obligatorii şi în rezolvarea sarcinilor şi exerciţiilor obligatorii.
Studenţii au libertatea de a-şi gestiona singuri timpul pentru parcurgerea temelor stabilite
astfel încât acesta să fie suficient pentru însuşirea şi sedimentarea cunoştinţelor dobândite.

2
II. Suport curs

Modulul I.

Noţiuni generale privind dreptul de proprietate.

Proprietatea publică şi modalităţile de exercitare a acesteia

Unităţi de învăţare :
 Noţiuni generale privind dreptul de proprietate – 1 oră
 Proprietatea publică şi modalităţile de exercitare a acesteia – 1 oră
 Fondul funciar al României şi principalele categorii de terenuri – 1 oră

Obiectivele temei :
 recapitularea noţiunilor privind dreptul de proprietate şi încadrarea acestuia în
categoria drepturilor reale
 însuşirea trăsăturilor caracteristice ale proprietăţii publice, precum şi a modurilor sale
specifice de exercitare

Timpul alocat temei : 3 ore

Bibliografie recomandată :
1. Stoica, V. - Drept civil. Drepturile reale principale ed.2, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2013
2. Dogaru, I.; Cercel, S. – Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura C. H.
Beck, Bucureşti, 2003
3. Sferdian, I. - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2013

1.1. Noţiuni generale privind dreptul de proprietate

Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor
anumite prerogative legale asupra unui bun, pe care le exercită direct şi nemijlocit, fără a fi
necesară intervenţia altei persoane. Toate celelalte persoane sunt obligate să se abţină de la
orice acţiune sau inacţiune care ar aduce atin-gere dreptului respectiv.
Drepturile reale se clasifică după două criterii:
- a) după criteriul bunurilor asupra cărora poartă, există drepturi re-ale imobiliare, care
au ca obiect bunuri imobile şi drepturi reale mobi-liare, având ca obiect bunuri mobile
corporale sau incorporale;
- b) după criteriul independenţei lor, există drepturi reale principale şi drepturi reale
accesorii.
Drepturile reale principale au o existenţă de sine stătătoare, inde-pendentă în raport cu
alte drepturi reale sau de creanţă. Există două cate-gorii de drepturi reale principale: dreptul
de proprietate cu cele două for-me ale sale, proprietate publică şi proprietate privată, şi
drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate.
Cel mai important drept real principal este dreptul de proprietate, deoarece din el
derivă toate celelalte drepturi reale principale, enumerate de art. 551 din Codul civil şi
anume:

3
 - a) dreptul de superficie – dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie, pe o
suprafaţă de teren având alt proprietar, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia
superficiarul dobândeşte şi un drept de folosinţă;
- b) dreptul de uzufruct – dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege
fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa;
- c) dreptul de uz, care constă în dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i
culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale;
- d) dreptul de abitaţie, adică dreptul de a locui in locuinţa nudului proprietar
impreună cu soţul si copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care
s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere;
- e) dreptul de servitute, respectiv dreptul constituit asupra unui imobil denumit fond
aservit, pentru uzul sau utilitatea altui fond, denumit fond dominant, în condiţiile în care
aceste fonduri aparţin unor proprietari diferiţi;
- f) dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate publică;
- g) dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate publică;
- h) dreptul real de folosinţă.
Drepturile reale accesorii nu au o existenţă independentă, fiind con-stituite pentru a
însoţi sau garanta alte drepturi. Din această cauză, stinge-rea dreptului principal are ca efect
stingerea dreptului accesoriu, potrivit principiului accesorium sequitur principalem, ceea ce
înseamnă că acce-soriul urmează soarta juridică a principalului. În categoria drepturilor
accesorii se încadrează drepturile reale de garanţie, reglementate în Titlul XI al Codului civil,
denumit „Privilegiile şi garanţiile reale” şi anume:
- a) dreptul de ipotecă mobiliară sau imobiliară;
- b) dreptul de gaj, care se constituie în favoarea unui creditor asu-pra unor bunuri
mobile ale debitorului său, pentru garantarea executării obligaţiei;
- c) dreptul de retenţie, respectiv prerogativa deţinătorului unui bun ce aparţine altei
persoane, de a refuza restituirea acestuia către proprietar, atâta timp cât nu i se achită creanţa
privitoare la respectivul bun;
- d) privilegiul – preferinţa acordată de lege unui creditor în considerarea creanţei
sale.
Reţinem: Conţinutul dreptului de proprietate este dat de cele trei prerogative care-i
sunt caracteristice: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Considerat ca prerogativă a dreptului de proprietate, dreptul de posesie constă în
posibilitatea titularului de a stăpâni în fapt bunul sau de a fi de acord ca stăpânirea de fapt să
se facă, în numele şi în interesul său, de către o altă persoană.
Al doilea atribut al dreptului de proprietate, dreptul de folosinţă (jus utendi sau usus)
înseamnă posibilitatea de a întrebuinţa bunul potrivit naturii sau destinaţiei sale, precum şi de
a culege fructele naturale, civile ori industriale produse de acesta (jus fruendi sau fructus).
Cel de-al treilea atribut al dreptului de proprietate, respectiv dreptul de dispoziţie (jus
abutendi sau abusus), se referă la posibilitatea proprietarului de a înstrăina bunul, de a
constitui asupra lui drepturi reale accesorii în favoarea altor persoane (drepturi de gaj sau
ipotecă), de a-l consuma ori distruge.
Observaţie: De asemenea, dreptul de proprietate are trei trăsături (caractere) generale
foarte importante: caracterul absolut, caracterul exclusiv şi caracterul perpetuu.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezultă din comparaţia cu celelalte
drepturi reale, dreptul de proprietate constituind cel mai puternic drept real, întrucât este
singurul dintre acestea care cumulează toate cele trei prerogative, respectiv posesia, folosinţa
şi dispoziţia.

4
 Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate semnifică faptul că titularul său poate
exercita singur oricare din cele trei prerogative specifice, fără intervenţia vreunei alte
persoane.
În sfârşit, dreptul de proprietate are un caracter perpetuu, deoarece nu se stinge prin
neuz şi continuă să existe în absolut aceeaşi formă şi conţinut, independent de schimbarea
titularului, proprietatea transmiţându-se automat în patrimoniul dobânditorului bunului care
se înstrăinează.
Formele proprietăţii. Potrivit art. 136 din Constituţia României, proprietatea poate fi
publică sau privată, iar proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice de drept privat,
precum şi statului sau unităţilor administrativ teritoriale, caz în care apare noţiunea de
„domeniu privat al statului”. Aşadar, în calitate de persoane juridice de drept public, statul şi
unităţile administrativ-teritoriale sunt proprietare ale bunurilor din domeniul public, iar în
calitate de persoane juridice civile, sunt proprietare ale bunurilor din domeniul privat.

1.2. Proprietatea publică şi modalităţile de exercitare a acesteia

Conform art. 858 din Codul civil, „proprietatea publică este dreptul de proprietate ce
aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul
din modurile prevăzute de lege.”
Aşadar, dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate asupra bunurilor
din domeniul public de interes naţional şi din domeniul public de interes local, aparţinând
statului şi unităţilor sale administrativ-teritoriale şi exercitându-se în regim de drept public.
Observaţie: Noţiunea de proprietate publică nu trebuie confundată cu cea de domeniu
public, ele nefiind sinonime, întrucât domeniul public constituie obiectul dreptului de
proprietate publică şi se referă la bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
sau de interes public.
Bunurile de uz public sunt cele care pot fi folosite de toţi membrii societăţii, spre
exemplu drumurile publice, pieţele, parcurile publice, căile de comunicaţii etc.
Bunurile de interes public, deşi nu pot fi folosite de orice persoană, sunt destinate sau
afectate funcţionării serviciilor publice, în această categorie încadrându-se clădiri, terenuri pe
care sunt amplasate şcoli, biblioteci, teatre, muzee, precum şi bunuri care, prin importanţa
social-economică, prin valoarea lor culturală sau istorică, fac parte din patrimoniul naţional şi
servesc intereselor generale ale societăţii ori intereselor colectivităţilor locale. Aşadar,
domeniul public poate fi de interes naţional sau de interes local.
Conform art. 861 din Noul cod civil, Dreptul de proprietate publică se distinge prin
trei trăsături: inalienabilitate, imprescriptibilitate şi insesizabilitate.
a) Caracterul inalienabil constă în faptul că bunurile care fac obiectul proprietăţii
publice sunt scoase din circuitul civil, nu pot fi înstrăinate în nici un fel, nu pot fi gajate,
ipotecate, nu pot face obiectul unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
b) Caracterul imprescriptibil presupune imposibilitatea dobândirii acestor bunuri prin
prescripţie achizitivă (uzucapiune), iar acţiunea în revendicare a lor poate fi iniţiată oricând,
nefiind supusă prescripţiei extinctive..
c) Caracterul insesizabil al bunurilor proprietate publică apare ca o consecinţă firească
a celor două caractere explicate mai sus şi se traduce prin aceea că respectivele bunuri nu pot
fi urmărite silit, întrucât statul este întotdeauna considerat solvabil, creanţele împotriva sa
fiind garantate.
Din dispoziţiile constituţionale rezultă că titularii sau subiectele dreptului de
proprietate publică sunt:

5
 1) Statul român asupra bunurilor de interes naţional, din domeniul public al statului,
date Guvernului în administrare generală;
2) Unităţile administrativ-teritoriale pentru bunurile de interes public local, aflate în
administrarea generală a Consiliilor locale, judeţene sau a Consiliului general al municipiului
Bucureşti, după caz.
Dreptul de proprietate publică se poate dobândi în mai multe moduri, şi anume:
- pe cale naturală;
- prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;
- prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- prin acte de donaţie sau legate acceptate de Guvern, de Consiliul judeţean sau de
Consiliul local;
- prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate
publică;
- prin alte moduri prevăzute de lege (de exemplu – rechiziţia, care se aplică doar în
situaţii excepţionale).
Persoanele juridice apte să facă achiziţii publice sunt:
1) Parlamentul şi instituţiile publice aflate sub controlul acestuia;
2) Preşedinţia;
3) Guvernul şi instituţiile bugetare subordonate;
4) Autorităţile judecătoreşti;
5) Ministerul Public;
6) Instituţiile publice de învăţământ superior;
7) Academia Română şi instituţiile subordonate acesteia;
8) Regiile autonome, în cazul achiziţiilor de bunuri de natura activelor corporale şi a
investiţiilor, inclusiv a celor finanţate din surse proprii.
Bunurile care aparţin domeniului public sunt determinate în mod expres prin lege sau
pot fi determinate după anumite criterii legale. Astfel, art. 136, alin. (3) din Constituţie
enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, respectiv domeniul public al
statului: „bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei
economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică”.
Desigur că natura acestor bunuri determinate prin legea fundamentală nu poate fi schimbată
prin legi ulterioare, dar, pe de altă parte, Constituţia lasă posibilitatea includerii în domeniul
public al statului şi a altor bunuri prevăzute prin legi subsecvente.
În cadrul aplicării prevederilor constituţionale în materie, a fost adoptată Legea nr.
213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
De asemenea, prin art. 5 al Legii nr. 18/1991, au fost stabilite şi alte bunuri ce aparţin
domeniului public, şi anume: terenurile pentru rezervaţii naturale şi parcuri naţionale,
monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile
necesare pentru nevoile apărării.
Determinarea apartenenţei unui teren la domeniul public, când aceasta nu a fost făcută
în mod expres de legiuitor, se poate realiza ţinând seama de natura sau afectaţiunea terenului
respectiv.
Domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit din
terenurile care nu fac parte din domeniul public de interes naţional sau local, aflate sau intrate
în proprietatea lor prin căile şi modurile prevăzute de lege.
Terenurile care nu fac parte din domeniul public sau privat al statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale constituie proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice de
drept privat.

6
 Administrarea bunurilor aflate în proprietate publică. Titularii dreptului de
proprietate publică (statul şi unităţile administrativ-terito-riale) nu pot, în principiu, să
exercite direct şi nemijlocit prerogativele dreptului de proprietate publică. Din acest motiv,
pentru a se asigura folosinţa bunurilor ce fac obiectul acestei forme de proprietate şi pentru
realizarea unor interese publice, în Constituţie şi în noul Cod civil se prevede că bunurile din
domeniul public pot fi date, după caz, în admini-strarea regiilor autonome, a autorităţilor
administraţiei publice centrale sau locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean
sau local.
Este, deci, vorba de un drept real principal derivat din dreptul de proprietate publică,
aflat în interdependenţă cu acesta, deoarece originea şi fundamentul dreptului de administrare
se află în dreptul de proprietate publică, iar dreptul de proprietate publică se poate exercita şi
valorifica prin regiile autonome şi instituţiile publice numai în temeiul dreptului de
administrare.
Ca şi dreptul de proprietate publică, dreptul de administrare este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
De asemenea, fiind vorba de un drept real principal, dreptul de ad-ministrare are un
caracter absolut, fiind opozabil erga omnes (tuturor persoanelor), adică tuturor subiectelor de
drept, persoane fizice sau juri-dice cu excepţia titularului dreptului de proprietate publică.
Explicaţia acestui fapt constă în natura raportului juridic care ia naştere între titula-rul
dreptului de proprietate publică şi titularul dreptului de administrare, şi anume, un raport de
drept public, implicând subordonarea celui de-al doilea titular faţă de primul. Astfel, titularul
dreptului de proprietate publică poate să revoce dreptul de admininistrare, prin intermediul
organelor competente şi în condiţiile legii.
Darea în administrare se realizează prin hotărâri ale Guvernului sau Consiliului
judeţean respectiv, sau, după caz, a consiliilor locale, aşadar prin acte administrative cu
caracter individual, nu prin acte de natură contractuală.
Subiectele dreptului de administrare sunt numai persoanele juridice de drept public:
regiile autonome, autorităţile administraţiei publice centrale sau locale, instituţiile publice de
interes naţional, judeţean sau local.
Titularul dreptului de administare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună
de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat în administrare, precum şi să culeagă
fructele şi productele bunului respec-tiv. El nu are, însă, dreptul de dispoziţie juridică, adică
nu poate vinde, dona sau greva bunurile publice pe care le are în administrare, deţinând doar
un drept limitat de dispoziţie materială, exercitat însă doar în anu-mite condiţii (spre exemplu
– tăierea unor arbori pentru punerea în valoa-re a edificiului etc).
Întrucât bunurile publice sunt neconsumptibile, adică nu li se con-sumă substanţa prin
folosire ele trebuie returnate titularului dreptului de proprietate la încetarea dreptului de
administrare, titularii dreptului de administrare nu pot dispune de aceste bunuri prin
degradare sau distrugere.
Concesiunea bunurilor proprietate publică. Bunurile proprietate publică pot fi date în
exploatare sau folosinţă unor terţe persoane prin contract de concesiune. Acesta nu se
confundă cu locaţia de gestiune, care reprezintă un contract comercial şi are ca obiect bunuri
din domeniul privat al statului, unităţilor administrativ-teritoriale sau al regiilor autonome şi
al societăţilor comerciale.
Concesionarea bunurilor proprietate publică este reglementată de Ordonanţa de
Urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 şi are o îndelungată tradiţie încă din perioada interbelică,
iar concesiunea lucrărilor publice şi serviciilor este reglementată prin Ordonanţa de Urgenţă a
Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de
concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii.

7
 Reţinem: Concesiunea este un drept real principal care se naşte în baza unui contract
prin care o autoritate publică, denumită concedent transmite pentru o perioadă determinată
unei persoane numite concesionar, care acţionează pe riscul şi pe răspunderea sa, dreptul şi
obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei redevenţe (rentă
plătită periodic, la date fixe şi într-o cotă fixă). Contractul de concesiune de bunuri
proprietate publică se încheie în formă scrisă.
Subiectele dreptului de concesiune sunt concedentul şi concesionarul. Concedentul
este întotdeauna o persoană juridică de drept public. Au calitatea de concedent, în numele
statului, judeţului, oraşului sau al comunei:
a) ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, pentru
bunurile proprietate publică a statului;
b) consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti
sau instituţiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică a judeţului,
oraşului sau comunei. Concesionarul poate fi orice persoană fizică sau juridică, română sau
străină.
Fac obiectul contractului de concesiune bunurile care sunt proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, potrivit Constituţiei şi reglementărilor legale
privind proprietatea publică. (O.U.G. nr. 54/2006, art. 3). Contractul de concesiune se
încheie în conformitate cu legea română, indiferent de naţionalitatea sau de cetăţenia
concesionarului, pentru o durată care nu va putea depăşi 49 de ani, începând de la data
semnării lui, durată stabilită de către concedent pe baza studiului de oportunitate. Contractul
poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata sa iniţială, prin
simplul acord de voinţă al părţilor (O.U.G. nr. 54/2006, art. 7).
Principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt:
a) principiul transparenţei - punerea la dispoziţie tuturor celor interesaţi a
informaţiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune;
b) principiul tratamentului egal - aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către
autoritatea publică, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune;
c) principiul proporţionalitatăţii - orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie
să fie necesară şi corespunzătoare naturii contractului;
d) principiul nediscriminării - aplicarea de către autoritatea publică a aceloraşi reguli,
indiferent de naţionalitatea participanţilor la procedura de atribuire a contractului de
concesiune, cu respectarea condiţiilor prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România
este parte;
e) principiul liberei concurenţe - asigurarea de către autoritatea publică a condiţiilor
pentru ca orice participant la procedura de atribuire să aibă dreptul de a deveni concesionar în
condiţiile legii, ale convenţiilor şi acordurilor internaţionale la care România este parte
(O.U.G. nr. 54/2006, art. 13).
Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt următoarele:
a) licitaţia - procedura la care persoana fizică sau juridică interesată are dreptul de a
depune ofertă;
b) negocierea directă - procedura prin care concedentul negociază clauzele
contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi participanţi la procedura de atribuire a
contractului de concesiune.
Concedentul are obligaţia de a atribui contractul de concesiune, de regulă, prin
aplicarea procedurii licitaţiei.
Observaţie: Procedura de licitaţie se poate desfăşura numai dacă, în urma publicării
anunţului de licitaţie, au fost depuse cel puţin 3 oferte valabile. În cazul în care în urma
publicării anunţului de licitaţie nu au fost depuse cel puţin 3 oferte valabile, concedentul este
obligat să anuleze procedura şi să organizeze o nouă licitaţie. Doar în situaţia în care, după

8
repetarea procedurii de licitaţie, nu au fost depuse cel puţin 3 oferte valabile, concedentul are
dreptul de a aplica procedura de negociere directă. Concesionarul datorează concedentului
o redevenţă, care reprezintă preţul concesiunii. Modul de calcul şi de plată a acesteia se
stabileşte de ministerele de resort sau de alte organe de specialitate ale administraţiei publice
centrale ori de către autorităţile administraţiei publice locale.
Darea în folosinţă gratuită a bunurilor din domeniul public sau privat al statului.
Potrivit prevederilor Legii nr. 213/1998, statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot atribui
imobile din patrimoniul propriu, în folosinţă gratuită pe termen limitat, persoanelor juridice
fără scop lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere sau de utilitate publică ori servicii
publice.
Dreptul de folosinţă gratuită este un drept real principal, cu un regim juridic
asemănător dreptului de administrare.
Închirierea bunurilor din domeniul public sau privat al statului. Contractul de
închiriere a bunurilor din domeniul public sau privat al statului şi al unutăţilor administrativ-
teritoriale este asemănător contractului de închiriere reglementat de Codul civil.
Părţile contractului de închiriere sunt locatorul, respectiv persoana ce are un drept real
principal asupra bunului, putându-l închiria altcuiva, şi locatarul sau chiriaşul, adică persoana
care foloseşte bunul şi plăteşte chiria. În cadrul contractului de închiriere a bunurilor
proprietate publică, locatorul este titularul dreptului de proprietate sau al dreptului de admini-
strare, iar calitatea de locatar o poate avea orice persoană fizică sau juridică română sau
străină.
În situaţia în care contractul de închiriere este încheiat de titularul dreptului de
administrare, acesta poate încasa o cotă-parte situată între 20% şi 50% din chirie, stabilită
prin Hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti sau a Consiliului local prin care s-a aprobat închirierea.
Închirierea bunurilor din domeniul public se face prin licitaţie publică şi se aprobă
prin Hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeţean sau a Consiliului local.
Pe lângă clauzele obişnuite ale unui contract de închiriere, acest contract trebuie să
mai conţină şi clauze speciale, de natură să asigure exploatarea bunului închiriat conform
specificului, naturii şi destinaţiei acestuia.
Sumele încasate din închirierea bunurilor proprietate publică se fac, după caz, venit la
bugetul de stat sau la bugetele locale.

1.3. Fondul funciar al României şi principalele categorii de terenuri

Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul funciar al României este constituit din
terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de
domeniul public ori privat din care fac parte. Aşadar, fondul funciar al României coincide cu
suprafaţa teritorială a României, respectiv 237500 km2.
Reţinem: În funcţie de destinaţie, în conformitate cu art. 2 din legea fondului funciar,
terenurile ce alcătuiesc fondul funciar se clasifică în următoarele categorii:
a) terenuri cu destinaţie agricolă;
b) terenuri cu destinaţie forestieră:
- terenurile împădurite;
- terenurile destinate împăduririlor;
- terenurile neproductive (stâncării, bolovănişuri, râpe etc), dacă sunt cuprinse în
amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape:
- albiile minore ale cursurilor de apă;
- cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie;
- fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;

9
 d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt
amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole
şi forestiere;
e) terenuri cu destinaţii speciale:
- terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene, cu
construcţiile şi instalaţiile aferente;
- terenurile folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de transport
al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru exploatările
miniere şi petroliere, cariere etc;
- terenurile folosite pentru nevoile de apărare;
- plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi
istorice şi altele asemenea.
Terenurile cu destinaţie agricolă se clasifică astfel:
b) terenuri agricole productive;
c) terenuri cu vegetaţie forestieră care nu fac parte din amenajamentele silvice;
d) păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice;
e) amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare;
f) drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă;
g) platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole;
h) terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.
În funcţie de modul de utilizare, terenurile agricole productive se clasifică după cum
urmează:
1) terenuri arabile;
2) vii;
3) livezi;
4) păşuni;
5) fâneţe.
1) Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau perene şi care
se ară în fiecare an sau o dată la mai mulţi ani (2-6 ani). La rândul lor, terenurile arabile se
clasifică în următoaele subcategorii de folosinţă:
a) terenuri arabile propriu-zise, respectiv terenurile cultivate cu cereale, plante
tehnice, furaje sau aşa-numitele plante de câmp;
b) pajişti cultivate, adică păşuni şi fâneţe cultivate cu plante anuale sau cereale;
c) grădini de legume, adică terenuri amenajate, irigate sau neirigate, cultivate mai ales
cu tomate, castraveţi etc.; nu fac parte din această subcategorie, ci din cea a
terenurilor arabile propriu-zise, suprafeţele de teren din câmp cultivate cu legume;
d) sere, respectiv terenuri ocupate de construcţii special amenajate cu acoperişuri şi
pereţi laterali din sticlă sau alte elemente transparente, destinate cultivării forţate în tot
timpul anului a legumelor şi florilor, prin crearea unor condiţii climatice artificiale
favorabile;
e) solarii, adică terenuri ocupate de construcţii uşoare, alcătuite dintr-un schelet de
susţinere acoperit cu folii de polietilenă şi constituind spaţii protejate pentru cultivarea
legumelor timpurii;
f) orezării, respectiv terenuri irigate şi amenajate special pentru cultivarea orezului,
acoperite cu apă de adâncimi diferite o anumită perioadă de timp, în scopul cultivării
legumelor timpurii;
g) căpşunării – terenuri plantate cu căpşuni;
h) alte culturi perene – de regulă terenuri arabile pe care s-au efectuat plantaţii
intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultură.

10
 2) Viile cuprind terenurile plantate cu viţă-de-vie, pepinierele viticole şi plantaţiile de
hamei. Aceste terenuri se clasifică în patru subcategorii de folosinţă:
a) vii nobile – terenuri plantate cu vii altoite sau viţă-de-vie indi-genă pe rădăcini
proprii;
b) vii hibride – terenuri plantate cu viţă-de-vie rezistentă la filoxeră, dar cu însuşiri
tehnologice şi economice scăzute, în comparaţie cu viile nobile
c) pepiniere viticole – terenuri special amenajate şi organizate pen-tru producerea
materialului viticol.
d) plantaţii de hamei – terenuri pe care se plantează hameiul folosit la fabricarea berii.
3) Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi şi cele ocupate de
pepinierele pomicole şi au următoarele subcategorii de folosinţă:
a) livezi clasice – terenuri cultivate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţională (livezi înierbate, livezi în culturi intercalate, livezi în sistem agropomicol);
b) livezi intensive şi superintensive – livezi amenajate având o mare şi foarte mare
densitate (de 2500 până la 10000 pomi la hectar);
c) arbuşti fructiferi – suprafeţe de teren ocupate cu plantaţii de coacăz, zmeur, afin
etc.;
d) pepiniere pomicole – terenuri destinate şi folosite efectiv pentru producerea
materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi – terenuri pe care s-au plantat duzi în cantităţi masive, în scopul
folosirii lemnului şi a fructelor.
4) Păşunile sunt terenuri înierbate pe cate naturală şi folosite pentru păşunatul
animalelor. În funcţie de starea lor, păşunile se clasifică în următoarele subcategorii de
folosinţă:
a) păşuni curate, care sunt lipsite de vegetaţie forestieră;
b) păşuni împădurite, care, în afară de vegetaţie ierboasă, au şi o vegetaţie
arborescentă, rămânând, însă, terenuri cu destinaţie agricolă şi nu silvică;
c) păşuni cu pomi fructiferi – păşuni parţial plantate, de regulă în vederea combaterii
eroziunii solului, cu pomi şi arbuşti fructiferi, precum şi păşuni provenite din livezi
intrate în declin, dacă producţia de bază este masa verde.
5) Fâneţele sunt terenuri înierbate pe cale naturală, ale căror ierburi sunt cosite pentru
a fi folosite la hrana animalelor sub formă de masă verde sau fân. Fâneţele se clasifică în
următoarele subcategorii de folosinţă:
a) fâneţe curate;
b) fâneţe împădurite;
c) fâneţe cu pomi fructiferi.

TEST DE AUTOEVALUARE

1. Care sunt prerogativele dreptului de proprietate?

Răspuns:
Conţinutul dreptului de proprietate este dat de cele trei prerogative
care-i sunt caracteristice: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

2. Cum se clasifică drepturile reale după criteriul independenţei lor?

Răspuns:

11
 3. În ce constă caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică?
Răspuns:

4. Care sunt procedurile de atribuire a contractului de concesiune a bunurilor

proprietate publică?
Răspuns:

Exerciţii
Exemplu rezolvat:
1. Sunt drepturi reale accesorii:
a) dreptul de uzufruct
b) dreptul de gaj
c) dreptul de ipotecă
d) dreptul de uz
e) dreptul de abitaţie
Rezolvare: b), c).

De rezolvat:
2. Proprietatea publică poate aparţine:
a) statului
b) persoanelor particulare
c) societăţilor comerciale cu capital privat
d) organizaţiilor non-guvernamentale
e) unităţilor administrativ-teritoriale.

Teste-grilă

12
1. Părţile contractului de concesiune se numesc:
a) vânzător şi cumpărător
b) creditor şi debitor
c) locator şi locatar
d) donator şi donatar
e) concedent şi concesionar

2. Sunt principii care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune:

a) principiul liberei concurenţe
b) principiul nediscriminării
c) principiul oficialităţii
d) principiul transparenţei
e) principiul proporţionalitatăţii.

3. Dreptul de dispoziţie, ca atribut al dreptului de proprietate, se referă la:

a) posibilitatea de a întrebuinţa bunul potrivit naturii sau destinaţiei sale
b) posibilitatea de a înstrăina bunul
c) posibilitatea de a consuma sau distruge bunul
d) posibilitatea de a constitui asupra bunului drepturi reale accesorii în favoarea altor
persoane (drepturi de gaj sau ipotecă)
e) posibilitatea de a culege fructele naturale, civile ori industriale produse de bunul
aflat în proprietate

4. Sunt drepturi reale principale:

a) dreptul de abitaţie
b) dreptul de superficie
c) dreptul de retenţie
d) dreptul de uzufruct
e) dreptul de proprietate

5.Sunt de interes public:

a) căile de comunicatii
b) parcurile publice
c) bibliotecile
d) teatrele si muzeele
e) pieţele

6. Caracterul insesizabil al bunurilor proprietate publică înseamnă că:

a) bunurile proprietate publică pot fi vândute prin licitaţie
b) bunurile proprietate publică pot fi ipotecate
c) bunurile proprietate publică pot fi donate în scopuri de binefacere
d) bunurile proprietate publică nu pot fi urmaărite silit
e) bunurile proprietate publică pot fi urmaărite silit de orice creditor al statului

7. Dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică are caracter:

a) relativ
b) nedeterminat
c) absolut
d) negociat
e) interpretabil

13
 8. Darea în administrare a bunurilor proprietate publică se poate realiza prin:
a) hotărâri ale Guvernului
b) contracte
c) hotărâri ale consiliilor locale
d) hotărâri ale Consiliului general al municipiului Bucureşti
e) confiscare

9. Pot avea calitatea de concedent:

a) consiliile judeţene
b) consiliile locale
c) Consiliul General al Municipiului Bucureşti
d) persoanele fizice interesate
e) ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale

10. Darea în folosinţă gratuită a bunurilor din domeniul public sau privat al
statului se poate face în favoarea:
a) oricărei persoane fizice
b) oricărei persoane juridice
c) persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere sau
de utilitate publică ori servicii publice
d) societăţilor comerciale cu o cifră de afaceri peste o anumită limită
e) membrilor Guvernului

11. Durata maximă pentru care se poate încheia contractul de concesiune este
de:
a) 39 de ani
b) 29 de ani
c) 9 ani
d) 49 de ani
e) 99 de ani

Rezumatul temei
Dreptul de proprietate este acel drept real ce conferă titularului său posibilitatea de a
întrebuinţa un lucru potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi de a dispune de el, în
mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiior legale. Conţinutul dreptului
de proprietate este dat de cele trei prerogative care-i sunt caracteristice: posesia, folosinţa şi
dispoziţia.
Potrivit art. 136 din Constituţia României, proprietatea poate fi publică sau privată, iar
proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale. Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor
juridice de drept privat, precum şi statului sau unităţilor administrativ teritoriale, caz în care
apare noţiunea de „domeniu privat al statului”. Aşadar, în calitate de persoane juridice de
drept public, statul şi unităţile administrativ-teritoriale sunt proprietare ale bunurilor din
domeniul public, iar în calitate de persoane juridice civile, sunt proprietare ale bunurilor din
domeniul privat.
Noţiunea de proprietate publică nu trebuie confundată cu cea de domeniu public, ele
nefiind sinonime, întrucât domeniul public constituie obiectul dreptului de proprietate publică
şi se referă la bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

14
Drepturile reale corespunzătoare modalităţilor de exercitare a proprietăţii publice sunt:
dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă cu titlu gratuit.

Modulul II.
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
şi limitările sale

Unităţi de învăţare :
 Proprietatea privată asupra terenurilor – 2 ore

15
  Obligaţiile deţinătorilor de terenuri agricole – 1 oră

Obiectivele temei :
 dezbaterea regimului juridic al proprietăţii private asupra terenurilor
 cunoaşterea obligaţiilor deţinătorilor de terenuri agricole
 însuşirea formelor răspunderii juridice în dreptul funciar

Timpul alocat temei : 3 ore

Bibliografie recomandată :
1. Stoica, V. - Drept civil. Drepturile reale principale ed.2 Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2013
2. Diaconu, M.; Diaconu, I. – Dreptul de folosinţă asupra terenurilor. Editura
Universitaria, Craiova, 2002
3. Dogaru, I.; Cercel, S. – Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura C. H.
Beck, Bucureşti, 2003

2.1. Proprietatea privată asupra terenurilor

Proprietatea privată asupra terenurilor a renăscut odată cu apariţia Legii nr. 18/1991,
privind fondul funciar, care a stabilit două modalităţi de dobândire a acestei proprietăţi, şi
anume:
- reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în favoarea foştilor
proprietari sau a moştenitorilor acestora;
- constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor pentru persoanele care
nu au avut în proprietate terenuri în localitatea respectivă.
La stabilirea întinderii suprafeţelor care urmau să devină proprietate privată, s-a luat
în considerare suprafaţa terenurilor deţinute de fostele cooperative agricole de producţie la
data de 1 ianuarie 1990, suprafaţă înscrisă în sistemul de evidenţă a cadastrului funciar şi în
registrul agricol.
Reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor a fost dispusă pentru
următoarele categorii de persoane:
a) foştii membri cooperatori care au adus teren în fostele cooperative agricole de
producţie. Dacă foştii proprietari nu au mai fost în viaţă la data intrării în vigoare a legii,
reconstituirea s-a făcut în favoarea moştenitorilor acestora.
b) foştii proprietari particulari, ai căror terenuri agricole au fost comasate în
perimetrul unor foste cooperative agricole de producţie, dacă nu li s-au atribuit, prin
compensare, alte terenuri în echivalent. În aceste situaţii, reconstituirea dreptului de
proprietate s-a făcut numai la cererea foştilor proprietari sau a moştenitorilor lor.
c) persoanele deţinătoare ale titlulurilor „Mihai Viteazul” sau „Mihai Viteazul cu
spadă” sau moştenitorii acestora, care au optat şi li s-a atribuit, la data împroprietăririi, teren
arabil, cu condiţia ca respectivele persoane să nu fi avut în proprietate alte terenuri.
Reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în favoarea acestor
persoane poate avea loc doar dacă terenurile lor deţinute anterior au trecut, cu sau fără plată,
în patrimoniul fostelor cooperative agricole de producţie.
Constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor s-a făcut în favoarea
următoarelor categorii de persoane sau familii:
a) foştii membri cooperatori activi care nu au adus teren în fostele cooperative
agricole de producţie sau au adus teren în suprafaţă mai mică de 5000 m2.
b) persoanele care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod ca angajaţi
în ultimii 3 ani într-o cooperativă agricolă de producţie sau în asociaţii cooperatiste. Pentru

16
atribuirea de terenuri în proprietate persoanelor din această categorie, este necesară
îndeplinirea următoarelor condiţii:
- au rămas terenuri la dispoziţia comisiei locale, după reconstituirea dreptului în
favoarea foştilor proprietari;
- persoanele solicitante sunt stabilite sau urmează să se stabilească în localitatea unde
primesc terenul în proprietate;
- persoanele respective nu deţin teren în proprietate în alte localităţi.
c) cetăţenii români aparţinând minorităţii germane care au fost deportaţi sau
strămutaţi, deposedaţi de terenuri prin acte normative intervenite după anul 1944, precum şi
moştenitorii acestora.
d) persoanele care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă şi moştenitorii
celor care au decedat, ca urmare a participării la Revoluţia din Decembrie 1989.
e) orice familie care solicită, în scris, atribuirea în proprietate a unei suprafeţe de
teren, dacă se obligă să lucreze terenul respectiv. Atribuirea de terenuri în proprietate acestor
familii se face doar cu îndeplinirea următoarelor condiţii:
- în localitatea respectivă există excedent de teren şi deficit de forţă de muncă în
agricultură;
- familia solicitantă nu are pământ sau are pământ puţin în alte localităţi;
- familia respectivă solicită, în scris, atribuirea de teren în proprietate şi se obligă să-l
cultive;
- familia solicitantă îşi asumă obligaţia de a-şi stabili domiciliul în localitatea în care
este situat terenul atribuit în proprietate;
- familia renunţă la proprietatea funciară deţinută în extravilanul altor localităţi, dacă
este cazul.
Reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în favoarea unităţilor
de cult se poate face asupra întregii suprafeţe de teren deţinute în 1945.
De asemenea, unităţilor de învăţământ preuniversitar cu profil agricol sau silvic,
şcolilor generale din mediul rural şi instituţiilor publice de ocrotire a copiilor li se restituie
suprafeţele de treren pe care le-au avut în proprietate, în limita a 50 ha. Pe de altă parte,
unităţilor de învăţământ preuniversitar cu profil agricol sau silvic care nu au deţinut în
proprietate terenuri agricole, li se atribuie, în folosinţă, suprafeţe de teren agricol până la 50
ha, dacă astfel de terenuri există în rezerva comisiilor locale.
O altă dispoziţie specială se referă la personalul de specialitate din serviciile
comunale, căruia i se conferă dreptul de a primi în folosinţă agricolă o suprafaţă de teren de
până la 5000 m2 de familie, în echivalent arabil, pentru perioada în care lucrează în localitatea
respectivă. Atribuirea în folosinţă a terenului se face, însă, doar în condiţiile în care aceste
familii nu deţin teren în proprietate în perimetrul respectivei localităţi.
Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau
municipiului, după caz. Dacă persoanele respective au făcut investiţii pe terenurile atribuite în
folosinţă, având consimţământul prealabil al proprietarului, la plecarea din localitate au
dreptul la despăgubiri, în măsura în care investiţiile realizate sunt utile în cazul terenurilor
respective.
Regimul juridic al terenurilor proprietate privată. Dreptul de proprietate privată a
statului asupra ternurilor agricole şi a celor aflate permanent sub luciu de apă se exercită prin
Agenţia Domeniilor Statului.
Reţinem: În ceea ce priveşte proprietatea asupra unui teren, aceasta se intinde şi
asupra subsolului şi a spatiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale (art. 559
al. 1 NCC).
Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile,
plantaţiile si lucrările pe care le găseţte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi

17
poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în
condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale
subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora
asemenea.
Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se
formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea,
dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe
terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.
Proprietarii terenurilor invecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin
reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzatoare, suportând, în mod egal,
cheltuielile ocazionate de aceasta.
Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii,
cheltuielile ocazionate de această activitate.
Terenurile proprietate privată, indiferent de proprietar, se află în circuitul civil, adică
pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor Codului civil. De asemenea, fie că sunt
situate în intravilan, fie în extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei,
terenurile se pot înstrăina prin acte juridice încheiate în formă autentică. Astfel, în doctrină şi
în jurisprudenţă s-a arătat că lipsa formei autentice atrage nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare, acesta putând, însă, fi valabil ca o promisiune de vânzare-cumpărare. De
asemenea, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără
construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit
obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de
contract.
În ceea ce îi priveşte pe cetăţenii străini şi apatrizi, aceştia, precum şi persoanele
juridice străine, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile
prevăzute de legea specială.
Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu
privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.
Înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue,
indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite
să obţină renta viageră agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa
de timbru şi de timbrul judiciar.

2.2. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri agricole

În categoria deţinătorilor de terenuri se încadrează nu doar proprietarii lor, dar şi
titularii altor drepturi reale principale asupra acestora (uzufruct, uz), precum şi posesorii
detentori precari, respectiv arendaşii. Obligaţiile acestor persoane se încadrează în grupa
obligaţiilor propter rem, fiind precizate în diferite acte normative, dar mai ales în Legea nr.
18/1991 privind fondul funciar.
Astfel, o primă obligaţie legală a tuturor deţinătorilor de terenuri agricole este aceea
prevăzută la articolul 74 al legii, respectiv de a asigura cultivarea lor, precum şi protecţia
solului. Cei care nu îndeplinesc obligaţia vor fi somaţi, în scris, de către primăriile comunale,
orăşeneşti sau municipale, iar dacă nu dau curs somaţiei în termenul stabilit de primar, din
motive imputabile lor, vor fi sancţionaţi cu plata unei sume de bani pentru fiecare hectar
necultivat, în funcţie de categoria de folosinţă a terenului. Obligarea la plata sumei se face
prin decizia motivată a primăriei şi sumele se fac venit la bugetul local.

18
 În cazul în care deţinătorii sunt doar titulari ai unui drept de folosinţă asupra terenului,
sancţiunea este mai gravă, şi anume pierderea dreptului de folosinţă asupra terenului la
sfârşitul anului în curs.
Titularii lucrărilor de investiţii sau de producţie care deţin terenuri pe care nu le mai
folosesc în procesul de producţie, cum sunt cele rămase în urma excavării de materii prime,
spre exemplu cărbune, argilă, pietriş etc, de la sondele abandonate şi altele asemenea, sunt
obligaţi să ia măsurile necesare de amenajare şi de nivelare, dându-le o folosinţă agricolă, iar
dacă acesta nu este posibilă, o folosinţă piscicolă sau silvică, în termen de 2 ani de la
încheierea procesului de producţie.
De asemenea, proprietarii şi deţinătorii de terenuri sunt obligaţi să asigure integritatea
monumentelor istorice, vestigiilor şi obiectivelor arheologice, precum şi a tezaurelor
descoperite pe terenurile lor. Aceste persoane sunt obligate să sesizeze organele de stat şi să
permită efectuarea lucrărilor de cercetare şi conservare necesare.
În ceea ce priveşte schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor arabile, Legea nr.
18/1991 prevede că, în cazul terenurilor aflate în proprietatea persoanelor juridice, acest lucru
se poate face doar cu avizul organelor agricole de specialitate judeţene, numai în cazurile
expres prevăzute de lege, când terenurile nu mai pot fi cultivate şi se impune transformarea
lor în plantaţii viticole sau pomicole.
Schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor arabile cum ar fi: păşuni, fâneţe, vii
sau livezi, deţinute de persoane juridice în care statul deţine majoritatea acţiunilor (societăţi
comerciale cu capital de stat), se va putea face numai cu aprobarea Ministerului Agriculturii
şi Alimentaţiei, iar în cazul în terenurilor terenurilor agricole ce constituie zone de protecţie a
monumentelor, schimbarea categoriei de folosinţă poate avea loc doar cu acordul Comisiei
Naţionale a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice.
Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a terenurilor agricole pe care
le deţin în proprietate sunt obligate să comunice, în termen de 30 de zile de la data la care a
avut loc această operaţiune, modificarea intervenită către oficiul de cadastru agricol şi
organizarea teritoriului agricol, judeţean sau al municipiului Bucureşti, după caz, care au
obligaţia să o înregistreze.
Observaţie: Este interzisă amplasarea construcţiilor de orice fel pe terenuri agricole
din extravilan de clasele I şi a II-a de calitate, precum şi pe cele plantate cu vii şi livezi, cu
excepţia construcţiilor ce servesc activităţilor agricole.
Pe de altă parte, schimbarea destinaţiei terenurilor se aprobă de organele agricole
judeţene, prin Oficiul de cadastru şi organizare a terito-riului, pentru terenurile agricole de
până la 1 ha, de Ministerul Agriculturii, pentru suprafeţe de până la 100 ha şi de Guvernul
României, pentru suprafeţele de teren agricol ce depăşesc 100 ha.

TEST DE EVALUARE

1. În ce condiţii se poate face schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor

arabile aflate în proprietatea persoanelor juridice?
Răspuns:
După cum prevede Legea nr. 18/1991, în cazul terenurilor arabile
aflate în proprietatea persoanelor juridice, schimbarea categoriei de folosinţă
se poate face doar cu avizul organelor agricole de specialitate judeţene,
numai în cazurile expres prevăzute de lege, când terenurile nu mai pot fi
cultivate şi se impune transformarea lor în plantaţii viticole sau pomicole.

19
 2. Ce obligaţie au persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a
terenurilor agricole pe care le deţin în proprietate?
Răspuns:

Exerciţii
Exemplu rezolvat:
1. Conform Legii fondului funciar, constituie contravenţii următoarele fapte:
a) degradarea terenurilor şi culturilor prin depozitarea de materiale ori deşeuri de
pietriş, moloz, nisip, prefabricate, reziduuri şi altele asemenea
b) amplasarea obiectivelor de orice fel, fără avizele şi aprobările prevăzute de lege
c) declararea unor suprafeţe de teren mai mici decât cele deţinute sau nedeclararea
unor suprafeţe de teren, deţinute efectiv
d) fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judeţene
de aplicare a legii fondului funciar, de a împiedica în orice mod reconstituirea
dreptului de proprietare sau eliberarea titlului de proprietate către persoanele
îndreptăţitee) concedent şi concesionar
e) neluarea unor măsuri corespunzătoare de către persoanele fizice sau juridice, pentru
evitarea afectării terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite din activitatea de
producţie şi prin scurgeri de orice fel.
Rezolvare: a), b), e).

2. Fac parte din categoriile de persoane în favoarea cărora a fost dispusă, prin
Legea fondului funciar, reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor:
a) persoanele care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă şi moştenitorii
celor care au decedat, ca urmare a participării la Revoluţia din Decembrie 1989
b) foştii membri cooperatori activi care nu au adus teren în fostele cooperative
agricole de producţie sau au adus teren în suprafaţă mai mică de 5000 m2
c) foştii membri cooperatori care au adus teren în fostele cooperative agricole de
producţie
d) persoanele care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod ca
angajaţi în ultimii 3 ani într-o cooperativă agricolă de producţie sau în asociaţii
cooperatiste

20
e) foştii proprietari particulari, ai căror terenuri agricole au fost comasate în
perimetrul unor foste cooperative agricole de producţie, dacă nu li s-au atribuit, prin
compensare, alte terenuri în echivalent.

Teste-grilă
1. Sunt obligaţii ale deţinătorilor de terenuri agricole:
a) încheierea de poliţe de asigurare pentru daune pricinuite de calamităţi naturale
b) asigurarea integritatăţii monumentelor istorice, vestigiilor şi obiectivelor
arheologice, precum şi a tezaurelor descoperite pe terenurile lor
c) asigurarea pazei terenurilor, pentru a preveni furtul recoltei
d) împiedicarea accesului pe terenul respectiv al oricărei persoane considerate
suspectă de către deţinătorul terenului
e) asigurarea cultivării terenurilor şi a protecţiei solului

2. Persoanele care nu au avut calitatea de membru cooperator dar au lucrat ca

angajaţi pot primi terenuri dacă:
a) persoanele respective nu deţin terenuri în alte localităţi
b) au rămas terenuri la dispoziţia comisiei locale dupa îndestularea foştilor proprietari
c) urmează să se stabilească în localitatea unde primesc terenul în proprietate
d) se obligă în scris să lucreze terenul
e) sunt stabilite în localitatea unde primesc terenul în proprietate

3. Terenurile proprietate privată:

a) se află în circuitul civil
b) nu se află în circuitul civil
c) nu pot fi înstrăinate sub nicio formă
d) sunt bunuri cu regim juridic special
e) sunt bunuri imobile

4. Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor s-a dispus în

favoarea:
a) oricărei familii care solicită, în scris, atribuirea în proprietate a unei suprafeţe de
teren, dacă se obligă să lucreze terenul respectiv, cu îndeplinirea anumitor condiţii
b) foştilor membri cooperatori care au adus teren în fostele cooperative agricole de
producţie
c) foştilor membri cooperatori activi care nu au adus teren în fostele cooperative
agricole de producţie, sau au adus teren în suprafaţă mai mică de 5000 m2
d) persoanelor care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă şi
moştenitorilor celor care au decedat, ca urmare a participării la Revoluţia din
Decembrie 1989
e) persoanelor deţinătoare ale titlulurilor „Mihai Viteazul” sau „Mihai Viteazul cu
spadă” sau moştenitorilor acestora, care au optat şi li s-a atribuit, la data
împroprietăririi, teren arabil, cu condiţia ca respectivele persoane să nu fi avut în
proprietate alte terenuri.

5. Constatarea contravenţiilor prevăzute de Legea fondului funciar şi aplicarea

sancţiunilor corespunzătoare se pot face de către:
a) orice persoană interesată
b) membrii comisiilor locale de aplicare a Legii fondului funciar
c) împuterniciţii prefectului

21
 d) poliţiştii comunitari
e) primar

Rezumatul temei
Proprietatea privată asupra terenurilor a renăscut odată cu apariţia Legii nr. 18/1991,
privind fondul funciar, care a stabilit două modalităţi de dobândire a acestei proprietăţi, şi
anume: - reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor în favoarea foştilor
proprietari sau a moştenitorilor acestora; - constituirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor pentru persoanele care nu au avut în proprietate terenuri în localitatea respectivă.
În categoria deţinătorilor de terenuri se încadrează nu doar proprietarii lor, dar şi
titularii altor drepturi reale principale asupra acestora (uzufruct, uz), precum şi posesorii
detentori precari, respectiv arendaşii. Obligaţiile acestor persoane se încadrează în grupa
obligaţiilor propter rem, fiind precizate în diferite acte normative, dar mai ales în Legea nr.
18/1991 privind fondul funciar.
Nerespectarea normelor juridice privind folosirea şi protecţia terenurilor atrage
răspunderea civilă, contravenţională sau penală, după caz. Constatarea contravenţiilor şi
aplicarea sancţiunilor se fac de către specialiştii împuterniciţi în acest scop de către
Ministerul Agriculturii, de împuterniciţii prefectului, ai organelor agricole şi silvice judeţene
şi ale municipiului Bucureşti, precum şi de către primari. Prin actul de constatare a
contravenţiei, se dispune cu privire la suportarea pagubelor de către cei vinovaţi şi se
restabileşte situaţia anterioară săvârşirii faptei. La aplicarea sancţiunilor, pe lângă
împrejurările prevăzute de lege, se vor mai avea în vedere mărimea suprafeţei, categoria de
folosinţă şi clasa de fertilitate a terenului afectat.

Modulul III.
Noţiuni generale privind evidenţa şi publicitatea imobiliară

Unităţi de învăţare :
 Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate imobiliară existente în
România – 1 oră
 Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii – 1 oră
 Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare –
1 oră

22
 Obiectivele temei :
 perceperea diferenţelor între cele două sisteme de publicitate imobiliară existente în
România până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară
 însuşirea funcţiilor şi înţelegerea rolului cadastrului general
 cunoaşterea documentelor tehnice caracteristice cadastrului general
 identificarea entităţilor de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare

Timpul alocat temei : 3 ore

Bibliografie recomandată :
1. Nicolae M. – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi II, ediţia a II-a revăzută şi
adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011
2. Sion, I. Gr. – Instituţii de drept şi legislaţie funciar – cadastrală, vol. I şi II, Editura
Matrixrom, Bucureşti, 2003

3.1. Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate imobiliară

existente în România
Una dintre priorităţile României în noile condiţii ale economiei de piaţă este dezvoltarea
unei pieţe libere a proprietăţilor imobiliare. Statul este însă interesat de cunoaşterea situaţiei
bunurilor imobile pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie
o importantă sursă de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie să recurgă la diferite
procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobile să fie obligaţi la îndeplinirea anumitor
formalităţi de evidenţă şi publicitate.
Reţinem: Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi
faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se efectuează, la nivelul
nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau municipiu, judeţ), prin oficiile
teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară, aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi
în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile în legătură cu situaţia juridică a imobilelor.
Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, care este
un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează
identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor,
precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de
proprietari.
Observaţie: Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în România au existat două
sisteme de înregistrare a bunurilor imobile:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul
publicităţii personale aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea;
2. Sistemul cărţilor funciare denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat în Transilvania şi
nordul Moldovei.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni reprezintă o modalitate de organizare a publicităţii
drepturilor reale imobiliare, presupunând evidenţierea actelor juridice încheiate în legătură cu
imobilele, în scopul de a face acele acte opozabile terţilor. Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate între vii sau a actelor constitutive de alte drepturi reale
imobiliare;
- ordonanţelor de adjudecare;

23
 - actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- renunţărilor la drepturile reale transcrise;
- hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept real imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de 3 ani.
b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile şi privilegiile imobiliare, cu excepţia
privilegiului vânzătorului de imobil, care se transcrie în registrul de transcripţiuni.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni este un sistem personal de publicitate, întrucât
evidenţa se ţine pe numele persoanelor beneficiare ale transcripţiunii şi inscripţiunii.
Acest sistem de publicitate prezenta următoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul de transcripţiuni nu se
evidenţiau:
- transmisiunile pentru cauză de moarte;
- hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui act juridic;
- împărţirea unui bun indiviz, când imobilul cade în lotul unui copărtaş.
b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai încunoştiinţarea terţilor cu privire la un
drept, dar nu constituie o dovadă suficientă despre existenţa acelui drept şi nici o garanţie a
valabilităţii lui.
c) terţul dobânditor nu poate să cunoască situaţia exactă a imobilului şi este expus să fie
evins din imobilul dobândit, fie din cauza unor vicii ale actelor de dobândire anterioare titlului său,
fie datorită unor sarcini pe care nu le-a putut cunoaşte.
d) notarul public nu era obligat să verifice legalitatea şi valabilitatea actului înregistrat, ceea
ce este de natură să creeze îndoieli în legătură cu valabilitatea acestui act.
e) din cauza caracterului personal al publicităţii - decurgând din faptul că înregistrarea se
făcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea registrelor era deosebit de incomodă,
determinarea adevăratului proprietar al imobilului, pe baza registrelor, fiind extrem de dificilă.
Efectul principal al transcrierii este acela că actul juridic translativ de proprietate devine
opozabil faţă de terţi.
Este necesară însă, îndeplinirea următoarelor condiţii:
- terţul să fi dobândit el însuşi un drept real de la acelaşi autor, cu privire la acelaşi bun
imobil;
- dreptul real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii;
- formalitatea înscrierii sau transcrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se opune actului
subdobânditorului (terţului).
În cazul în care nu sunt îndeplinite aceste ultime două condiţii, o persoană nu poate invoca
inopozabilitatea actului încheiat de către un alt dobânditor (terţ) în privinţa aceluiaşi imobil, pentru
motivul că acest act nu a fost transcris.
Sfera noţiunii de terţ este mai largă atunci când se raportează la actele translative cu titlu
gratuit, cum ar fi donaţiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi invocată de către orice persoană
interesată, inclusiv de către creditorii chirografari sau legatarii donatorului.
În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni se aplica, deci,
principiul potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai întâi este mai puternic decât drepturile altor
dobânditori, chiar dacă actul său a fost încheiat mai în urmă.
Prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare s-a renunţat la sistemul de inscriptiuni şi
transcripţiuni, generalizându-se sistemul cărţilor funciare pe întreg teritoriul ţării. Cărţile funciare
constituie un sistem real de publicitate, întrucât se întemeiază pe identitatea topografică a
imobilelor, aşa cum rezultă din evidenţa cadastrului general al fiecărui judeţ. Spre deosebire de
sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistemul de carte funciară oferă avantajul unei evidenţe
complete şi exacte a imobilelor din fiecare localitate.

24
 3.2. Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii
Cadastrul general este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării. (art. 1 din
Legea nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare).
Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, în forma iniţială, a fost înfiinţată Agenţia Naţională de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ca instituţie publică cu personalitate juridică, unica autoritate
în domeniu, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea
Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind
publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei. Prin O.U.G. nr. 81/2011, Agenţia Naţională de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară este trecută din subordinea Ministerului Administraţiei şi
Internelor, în subordinea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.
În prezent, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară se organizează ca
instituţie publică cu personalitate juridică, în subordinea Guvernului şi în coordonarea primului-
ministru, printr-un consilier de stat.
Observaţie: Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale: comună, oraş, (municipiu), judeţ, prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate
imobiliară şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează următoarele obiective:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea în documentele cadastrale, a bunurilor imobile
prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea
datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de alte bunuri
imobile, în vederea înscierii în cartea funciară;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă şi
echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor abilitate.
Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii:
a) funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari,
precum şi ale construcţiilor;
b) funcţia economică, prin evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de folosinţă a parcelelor,
precum şi a elementelor necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile, în vederea
impozitării;
c) funcţia juridică, realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actului de proprietate şi
înscrierea lor în cartea funciară.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale (comună, oraş şi municipiu), lucrările tehnice
de cadastru constau în:
- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren prin borne a hotarelor unităţilor
administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localităţilor, potrivit legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe
baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
- măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi proprietarul sau, după caz, posesorul
acestora;
- pentru terenurile ocupate de construcţii, curţi, precum şi pentru terenurile cu alte
destinaţii, situate în intravilan sau extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de
cadastrele de specialitate, categoriile de folosinţă a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în
cadrul localităţii, respectiv pe clase de calitate;
- înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între proprietari şi (sau) posesorii
învecinaţi.

25
 Cadastrul general cuprinde următoarele documente tehnice principale:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţă;
- planul cadastral.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale, referitoare
la terenurile şi construcţiile din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale.

3.3. Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare

Potrivit art. 1 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare, entităţile de
bază ale evidenţei cadastrale şi de publicitate imobiliară, care trebuie să se regăsească şi în
cărţile funciare, sunt imobilul şi proprietarul.
Prin imobil se înţelege terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică
printr-un număr cadastral unic. Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul
unei localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează corpul de proprietate care se
înscrie în cartea funciară, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiaşi
localităţi, aparţinând unui proprietar, formează partida sa cadastrală.
Observaţie: Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare care se înscrie în
aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată. Pentru
înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă destinaţia construcţiei, însă aceasta se va
menţiona în cartea funciară. Înscrierea unei construcţii în cartea funciară se va realiza numai
dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a dreptului solicitantului asupra acelei
construcţii. Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică privată
sau de drept public.
Corpul de proprietate reprezintă un întreg, o unitate distinctă din punct de vedere
juridic. În consecinţă, dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se referă la întreg, fie
că aparţine unei persoane, fie mai multora, în această din urmă situaţie trebuind să fie arătate
cotele fiecăruia. În caz contrar, se va considera că dreptul de proprietate aparţine acestor
persoane, simultan şi concurent, asupra întregului corp funciar nefracţionat în materialitatea
sa. Atunci când fiecare dintre coproprietari are o anumită cotă parte determinată, dar aceasta
nu este egală cu a celorlalţi, se va arăta proporţia fiecăruia faţă de întreg, spre exemplu o
treime, o cincime etc. Fiecare corp funciar alcătuit prin unirea mai multor parcele se va arăta
printr-un număr roman. Dacă se înscriu în aceeaşi carte funciară parcelele care nu se vor uni
la corpul funciar se va pune semnul crucii, iar toate celelalte parcele înscrise după acest semn
vor fi considerate corpuri funciare independente.
Reţinem: Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica, aşa cum
prevede art. 879 din noul Cod civil, fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este
operaţiunea prin care mai multe imobile alăturate se unesc într -un singur imobil, dar
poate avea loc şi prin mărirea suprafeţei unui imobil.
Dezlipirea reprezintă operaţiunea prin care se desparte o parte din imobil sau
se micşorează întinderea acestuia.

TEST DE AUTOEVALUARE

1. Care sunt funcţiile cadastrului general?

Răspuns:

26
Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii:
a) funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de
măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe
destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale
construcţiilor;
b) funcţia economică, prin evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de
folosinţă a parcelelor, precum şi a elementelor necesare stabilirii valorii
economice a bunurilor imobile, în vederea impozitării;
c) funcţia juridică, realizată prin identificarea proprietarilor pe baza
actului de proprietate şi înscrierea lor în cartea funciară.

2. Care sunt sistemele de înregistrare a bunurilor imobile care au existat în România

până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996?
Răspuns:

3. Care este scopul activităţii de publicitate imobiliară?

Răspuns:

4. Ce reprezintă alipirea şi dezlipirea?

Răspuns:

5. Care sunt entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare?

Răspuns:

27
 6. Ce reprezintă cadastrul general?
Răspuns:

Exerciţii
Exemplu rezolvat:
1. Publicitatea imobiliară are ca obiect:
a) ţinerea evidenţei actelor juridice care privesc bunuri mobile
b) asigurarea cunoaşterii de către cetăţeni a actelor normative în vigoare în domeniul
dreptului funciar
c) soluţionarea litigiilor privind semnele de hotar
d) înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
aceeaşi localitate
e) identificarea şi tragerea la răspundere a persoanelor care săvârşesc contravenţii
prevăzute de Legea fondului funciar
Rezolvare: d).

De rezolvat:
2. Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni se compunea din:
a) trei registre
b) cinci registre
c) două registre
d) un registru
e) şase registre.

Teste-grilă
1. Modificările corpului funciar pot avea loc prin:
a) alipiri
b) aluviuni
c) confiscări
d) dezlipiri
e) explozii

2. Corpul de proprietate funciară reprezintă:

a) o fracţiune de teren
b) un document anulabil
c) un întreg
d) o convenţie
e) o infracţiune.

3. Fac parte din categoria documentelor tehnice principale ale cadastrului

general:
a) registrul cadastral al parcelelor
b) titlul de proprietate pentru fiecare imobil situat în localitatea respectivă
c) registrul cadastral al proprietarilor
d) indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora

28
 e) registrul corpurilor de proprietate

4. Sunt funcţii ale cadastrului general:

a) funcţia socială
b) funcţia economică
c) funcţia politică
d) funcţia tehnică
e) funcţia juridică.

5. Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin:

a) determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor
terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari
b) evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de folosinţă a parcelelor, precum şi a
elementelor necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile, în vederea
impozitării
c) trimiterea în judecată a persoanelor care se fac vinovate de mutatrea semnelor de hotar
ale terenului respectiv
d) identificarea proprietarilor pe baza actului de proprietate şi înscrierea lor în
cartea funciară
e) propuneri de modificare a legii cadastrului şi publicităţii imobiliare

Rezumatul temei
Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor
juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se efectuează, la nivelul nivelul fiecărei
unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau municipiu, judeţ), prin oficiile teritoriale de
cadastru şi publicitate imobiliară, aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară.
Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate, întrucât se întemeiază pe
identitatea topografică a imobilelor, aşa cum rezultă din evidenţa cadastrului general al fiecărui
judeţ. Spre deosebire de sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistemul de carte funciară oferă
avantajul unei evidenţe complete şi exacte a imobilelor din fiecare localitate.
Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Modificările corpului funciar pot avea loc fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea
este operaţiunea prin care mai multe parcele se unesc pentru a constitui un singur corp funciar,
dar poate avea loc şi prin mărirea suprafeţei unui corp funciar sau a unei parcele. Astfel, corpul
de proprietate constituit prin înscrierile în cartea funciară se va putea modifica prin alipiri,
dacă mai multe parcele se unesc într-un singur corp sau dacă se adaugă o nouă parcelă la un
corp de proprietate ori se măreşte întinderea unei parcele. În cazul în care se unesc două sau
mai multe parcele într-o singură parcelă, acestea trebuie să fie situate una lângă alta.
Dezlipirea reprezintă operaţiunea prin care un corp funciar sau o parcelă devin mai
mici, prin desprinderea unei parcele de la corpul funciar sau împărţirea unei parcele în mai
multe părţi independente. Astfel, corpul de proprietate se modifică şi prin dezlipiri, dacă se
desparte o parcelă de un corp sau se micşorează întinderea unei parcele.

29
 Modulul IV.
Sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare

Unităţi de învăţare :
 Noţiunea, obiectul, funcţiile şi cuprinsul cărţilor funciare – 1 oră
 Categorii de înscrieri în cărţile funciare – 1 oră
 Principiile fundamentale ale cărţilor funciare – 1 oră

Obiectivele temei :
 înţelegerea funcţiilor, a rolului şi utilităţii cărţilor funciare
 însuşirea cuprinsului cărţilor funciare
 cunoaşterea celor trei categorii de înscrieri în cărţile funciare
 dezbaterea principiilor fundamentale ale cărţilor funciare şi a modului în care acestea
se aplică

Timpul alocat temei : 3 ore

Bibliografie recomandată :
1. Nicolae M. – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi II, ediţia a II-a revăzută şi
adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011
2. Sion, I. Gr. – Instituţii de drept şi legislaţie funciar – cadastrală, vol. I şi II, Editura
Matrixrom, Bucureşti, 2003

4.1. Noţiunea, obiectul, funcţiile şi cuprinsul cărţilor funciare

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate care se întemeiază pe identitatea
topografică a imobilelor şi reflectă toate modificările care intervin în situaţia materială şi
juridică a imobilelor. Cărţile funciare reprezintă, totodată, un sistem de evidenţă complet,
deoarece oglindesc toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale în legătură cu imobilul
respectiv, chiar şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice referitoare la
bunurile imobile.
Reţinem: Potrivit art. 877 din noul Cod civil, drepturile reale imobiliare înscrise în
cartea funciară se numesc drepturi tabulare; înscrierile care se referă la aceste drepturi
alcătuiesc „starea tabulară".

30
 Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:
a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a fiecărui imobil,
de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând fiecare modificare în situaţia
materială ori juridică a acestuia. Astfel, dacă o anumită suprafaţă a fost reparcelată, deci
micşorată, ori printr-o alipire suprafaţa a devenit mai mare, aceste operaţiuni sunt înscrise
în cartea funciară. De asemenea, dacă asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit
drepturi, studiind cartea funciară vom putea şti care sunt titularii acestor drepturi, precum şi
natura operaţiunilor juridice încheiate.
b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de lege
pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care
nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fărăca aceste operaţiuni să fie
evidenţiate în cărţile funciare respective.
De asemenea, legea prevede obligativitatea înscrierii unor drepturi personale, fapte
şi raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară, pentru a putea
deveni opozabile terţelor persoane. Obiectul cărţilor funciare îl constituie imobilele, adică
terenurile de orice fel, precum şi bunurile încorporate lor, fie în mod natural, fie artificial.
Observaţie: Cartea funciară este alcătuită din titlu (compus din numărul ei şi denumirea
localităţii în care este situat imobilul) şi din trei părţi.
Titlul cărţii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie sau
concesiune va cuprinde şi menţiunea acestui drept.
Foile cărţii funciare se numerotează pe fiecare localitate, începând cu numărul 1 până la
ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Când se dă următorul număr, se are în vedere
ultimul număr dat cărţii funciare de pe lista ce se ţine pentru fiecare localitate.
Potrivit art, 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciară are 3 părţi.
Partea I, denumită şi “Foaia de avere”, cuprinde:
a) numărul de ordine (adică I+1...) şi şi cel cadastral al imobilului (de exemplu: 100,
după planul de identificare a imobilelor). Fiecare imobil are un număr cadastral. Dacă intervin
dezmembrări sau alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub
acelaşi număr de ordine;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoria de
folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) amplasamentul şi vecinătăţile, descrierea imobilului, planul imobilului, inventarul de
coordonate al amplasamentului.
Conţinutul documentaţiilor referitoare la scoaterea din circuitul agricol, precum şi la
schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor care fac obiectul înscrierii în sistemul integrat de
cadastru şi carte funciară se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României,
Partea I.
Planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la partea I a
cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României,
Partea I
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele uzitate în lucrările de
cadastru ca, de exemplu: teren cu construcţii (care se descriu, de exemplu: casă, parter şi etaj din
cărămidă, grajd şi şură etc); terenuri agricole arabile, păşuni, fâneţe, vii şi livezi etc; terenuri
neagricole (păduri, plantaţii forestiere, terenuri cu ape şi stuf etc); terenuri neproductive
(drumuri, căi ferate, aerodromuri, construcţii industriale etc). Suprafaţa terenului se exprimă în
unităţile de măsură legale actuale: ha, mp, în care se vor transforma denumirile anterioare:
jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc.

31
 În localizarea amplasamentului se aplică repere de la cea mai largă modalitate de situare,
la cea mai detaliată, respectiv strada şi numărul. Indicarea vecinătăţilor este necesară îndeosebi
în regiunile care nu au avut cărţi funciare.
Partea a II-a, denumită şi “Foaia de proprietate”, se referă la înscrierile privind dreptul
de proprietate şi documentele pe care se întemeiază. În antet se menţionează numărul cărţii
funciare, ca pe foaia I. Acestă parte cuprinde: a) numele şi prenumele proprietarului, care se
scrie în aşa fel, încât să se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este
persoană fizică, se scrie numele, prenumele său şi al părinţilor şi, când este cazul, şi porecla, iar
dacă este persoană juridică, se scrie denumirea şi sediul acesteia.
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept. - transmiterea proprietăţii,
modificarea sau stingerea dreptului asupra întregului corp de proprietate sub forma proprietăţii
exclusive, comune în devălmăşie sau indivize;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în favoarea imobilului;
e) faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea drepturilor reale
asupra imobilului, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile referitoare la
proprietate;
- orice modificări, îndreptări sau însemnări cu referire la titlu, partea I sau a II-a a cărţii
funciare.
Partea a III-a, denumită şi “Foaia de sarcini”, se referă la:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune, administrare,
servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi
cesiunea de creanţă sau de venituri;
b) faptele juridice, drepturile personalesau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.
Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şi sub formă de înregistrări pe
microfilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Acestea
au aceleaşi efecte juridice şi forţă probatoare echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost
redate.
Potrivit art. 883 din NCC, “orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate
cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit
legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi
consultată de orice persoană interesată, cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la
prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date.
La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original
aflat în arhivă.”
În aceste condiţii, “nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunostinţă de existenţa
vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate
la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.”

4.2. Categorii de înscrieri în cărţile funciare

Potrivit art. 881 din noul Cod civil, există trei feluri de înscrieri în cartea funciară şi anume:
intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect
drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice
în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

32
 a) Intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea
funciară, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil acel drept. Aşadar,
sunt supuse intabulării drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv.
Drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi,
cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a
justificat înscrierea.
b) Înscrierea provizorie, după cum rezultă din însăşi denumirea sa, asigură numai anumite
drepturi provizorii care, dacă îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege, se pot consolida sau justifica,
iar prin justificare se vor asigura drepturi ca şi cele realizate prin intabulare. Potrivit art. 898 noul
Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se poate
solicita în următoarele situaţii:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă
priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o
construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost
obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează
bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5.dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular
de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
c) Notarea este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor raporturi juridice, a
incapacităţilor, drepturilor personale, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Aşadar, conform alineatului (2) al
art. 902 din noul Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea
funciară:
„1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare
a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra
creanţei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului
supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în
rectificare;

33
 19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj,
acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate,
acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.”
Această enumerare are caracter exemplificativ, putându-se nota în cartea funciară orice alte
fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege. Efectul notării este acela
de informare a terţelor persoane, ceea ce înseamnă că raporturile juridice, situaţiile şi drepturile
personale, precum şi acţiunile în justiţie vor fi opozabile terţilor numai dacă au fost notate în cartea
funciară. Alineatul (3) al art. 902 arată că „în sensul prezentului articol, prin terţi se înţelege orice
persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară.”

4.3. Principiile fundamentale ale cărţilor funciare

La baza regimului juridic al cărţilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu
valoare de principii. Cele mai multe dintre aceste principii, instituite prin Decretul -lege nr.
115/1938, au fost păstrate şi de Legea nr. 7/1996. Odată cu apariţia noului Cod civil,
principiile capătă o altă perspectivă de abordare.
1) Principiul consensului. Potrivit regulilor dreptului civil, constituirea,
modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraţia de voinţă a
titularului dreptului şi, respectiv, prin acordul dintre acesta şi cel în favoarea că ruia se
constituie sau se strămută dreptul. Decretul-lege nr. 115/1938 reproducea dispoziţiile
Codului civil referitoare la valabilitatea convenţiilor prevăzând că pentru constituirea,
transmiterea şi stingerea drepturilor reale în regim de carte funciară este necesar să existe
un acord de voinţă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul. De asemenea, drepturile
reale nu se pot radia din cartea funciară, decât fie în temeiul consimţământului de radiere
exprimat de titularul dreptului, fie prin moartea titularului sau împlinirea termenului arătat
în înscrierea respectivă, dar radierea nu va afecta drepturile constituite în favoarea terţelor
persoane.
De la principiul consensului, se prevăd următoarele excepţii:
- radierea înscrierii unui drept real imobiliar se va face în temeiul actului care
exprimă consimţământul titularului la stingerea lui;
- radierea înscrierii drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în
înscriere;
- radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor;
- înscrierea sau radierea drepturilor reale imobiliare pe baza hotărârii
judecătoreşti definitive şi irevocabile sau a actului administrativ de autoritate.
Prin decizie administrativă nu poate fi silit nimeni să-şi înstrăineze dreptul, dar se
poate dispune înscrierea unei ipoteci în favoarea statului. Cât priveşte hotărârile
judecătoreşti, acestea nu exclud acordul de voinţă dintre titularul iniţial şi cel subsecvent,
ci sunt urmarea unei neînţelegeri intervenite între aceştia după ce s-a realizat acordul de
voinţă, însă înainte de intabularea dreptului în favoarea dobânditorului. Acesta, dacă
proprietarul iniţial refuză să-i pună la dispoziţie actele necesare pentru intabulare, se va
adresa instanţei judecătoreşti printr-o acţiune în prestaţie tabulară.
Acordul de voinţă dintre părţi trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi de
formă necesare pentru tipul de act juridic încheiat, iar înscrierile efectuate fără respectarea
acestor cerinţe nu vor fi valabile.
În doctrină s-au mai evidenţiat şi alte situaţii în care se vor opera modificări de
carte funciară împotriva titularului dreptului, deci fără consimţământul acestuia, în temeiul

34
unor hotărâri judecătoreşti pronunţate în anumite litigii. Astfel, dacă titularul dreptului de
uzufruct comite abuzuri în exercitarea acestui drept şi între el şi proprietarul imobilului se
va naşte un litigiu, iar dacă instanţa va admite acţiunea promovată de proprietar, va
dispune prin hotărâre judecătorească radierea dreptului de uzufruct, chiar dacă
uzufructuarul s-ar opune.
2) Înscrierea în cartea funciară – condiţie ad validitatem. Potrivit prevederilor
noului Cod civil, „sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi,
numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat
înscrierea” (art. 885, al. (1)). De asemenea, alineatul (2) al aceluiaşi articol prevede că
„drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară cu
consimţământul titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimţământ nu este
necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin
decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o
persoană juridică”.
Pe de altă parte, art. 887 din noul Cod civil prevede:
„(1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din
moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,
precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în
prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse
terţilor dobânditori de bună-credinţă.
(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va
putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.”
3) Principiul publicităţii. Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi
asigurată numai prin publicitatea operaţiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.
Conform principiului publicităţii, toate operaţiunile prin care se constituie, transmit,
modifică sau sting drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară, pentru a
deveni opozabile terţilor şi pentru ca titularii drepturilor reale tabulare să poată dispune de
ele. Noul Cod civil, reformulând prevederile corespunzătoare cuprinse în Legea 7/1996,
instituie, în art. 900, două prezumţii legale în domeniul cărţilor funciare:
„(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se
prezumă că dreptul există în folosul ei.
(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu
există.”
Aceste prezumţii instituite de legile cărţilor funciare au fost împrumutate din Codul
civil german potrivit căruia: „Dacă un drept este înscris în favoarea unei persoane, se
presupune că acelei persoane i se cuvine acel drept. Dacă în cartea funciară un drept este
radiat, se presupune că acel drept nu mai există." (art. 891 şi 892 din acest cod). Deci, în
virtutea principiului publicităţii, se consideră că întreg cuprinsul cărţii funciare este exact,
fiind în concordanţă cu situaţia juridică reală. Cu alte cuvinte, se prezumă că „starea
tabulară" corespunde stării de drept material. Ca să opereze această prezumţie, este
necesar să existe, în realitate, concordanţă între situaţia juridică şi starea tabulară,
deoarece persoana care îşi valorifică dreptul înscris poate suporta consecinţele răsturnării
acestei prezumţii prin prezentarea unei situaţii juridice reale diferite de cea din cartea
funciară. Astfel, cuprinsul cărţii funciare poate fi invocat de orice persoană interesată,
având forţa probantă a prezumţiei legale relative care operează până la proba contrară.
Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o altă probă pentru
valabilitatea înscrierii formale, ci numai de dovada înscrierii. Dacă, printr-o înscriere

35
simultană sau subsecventă s-a adus vreo restricţie dreptului real, de exemplu, interdicţia de
înstrăinare şi grevare, aceasta se va considera alăturată dreptului real.
În ce priveşte terţii de bună-credinţă care au dobândit drepturi bazându-se pe o
stare tabulară, prezumţia că aceasta corespunde realităţii devine absolută şi exclude proba
contrară. Astfel, articolul 901 din noul Cod civil prevede:
„(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă
vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi
socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titula r,
dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoarea altei persoane; şi
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.
(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bună -
credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte
funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă
celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.”
O limitare a principiului publicităţii (şi a prezumţiilor) o constituie practica
judecătorească, întrucât deşi instanţele nu vor putea contesta starea tabulară şi concordanţa
acesteia cu situaţia juridică reală, au totuşi drept de apreciere ori de câte ori intervine un
litigiu şi poate fi pusă în discuţie buna-credinţă.
Principiul publicităţii poate fi înţeles sub două aspecte şi anume acela al publicităţii
materiale, la care ne-am referit mai sus, precum şi al publicităţii formale, reglementat de
art. 883 din noul Cod civil. Acest din urmă aspect vizează următoarele prevederi:
„(1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice
carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii,
cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranţa naţională. Mapa cu înscrisurile care au stat
la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană
interesată cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal şi libera circulaţie a acestor date.
(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul
original aflat în arhivă.
(3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei
înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la
biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.”
Noţiunea „orice persoană" trebuie înţeleasă într sensul că interesate de cunoaşterea
stării tabulare pot fi şi alte persoane decât titularii drepturilor reale înscrise în cartea
funciară. De altfel, terţii, ca potenţiali subdobânditori, pot lua cunoştinţă de situaţia
juridică a unui imobil consultând, în primul rând, cartea funciară. Altfel, ei nu ar putea
invoca buna-credinţă într-un eventual litigiu având ca obiect anularea sau nulitatea titlului
vânzătorului şi, pe cale de consecinţă, caducitatea propriului lor titlu.
4) Principiul legalităţii. Întâlnit în doctrină şi sub numele de „principiul
neutralităţii”, principiul legalităţii este acea regulă care obligă oficiul de cadastru şi
publicitate imobiliară să se supună numai legii în soluţionarea cererilor, păstrându-şi
neutralitatea faţă de actele juridice încheiate de părţi, acte a căror legalitate este ţinut să o
verifice. Nu se vor putea opera înscrieri în cartea funciară dacă acestea se solicită în
temeiul unor acte nelegale.

36
 5) Principiul specialităţii. Conform acestei reguli fundamentale, fiecare operaţiune
în cartea funciară trebuie să fie precis determinată prin descrierea însuşirilor caracteristice
ale fiecărui imobil, astfel încât să poată fi deosebit de altul. Detaliile trebuie să se refere
atât la aspectele tehnice şi fizice, cât şi la situaţia juridică, la subiectele de drept titulare
ale drepturilor tabulare.
Înscrierile drepturilor tabulare trebuie să se refere la corpul de proprietate şi la
parcelele care intră în alcătuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci când există o
proprietate indiviză, partea indiviză a fiecărui proprietar. Este necesară o individualizare
exactă şi atunci când este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.
Drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute se pot înscrie şi numai asupra unei
parcele din corpul funciar, dar trebuie ataşată o schiţă din care să reiasă care anume dintre
parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca înscrisă pentru o anumită sumă determinată
care trebuie să greveze întregul corp funciar.
6) Principiul priorităţii sau al rangului serial. Înscrierile în cartea funciară îşi
produc efectele de la data înregistrării cererii, după cum reiese din art. 890 al noului Cod
civil. Ordinea înregistrărilor va statornici rangul, dacă cererile respective au fost
încuviinţate. Rangul înscrierii este determinat de dată şi de ora înscrierii, conform
următoarelor prevederi:
“(1) Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării
cererilor, ţinându-se însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile
în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar public sau, după caz,
comunicată prin telefax, poştă electronică sau prin alte mijloace ce asigură transmiterea
textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.
(2) În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi
rangul acestora.
(3) Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de
ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang
egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra
rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.
(4) În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal,
potrivit dispoziţiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în
concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi -a
executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor
avea acelaşi rang. În situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia
bunului sau, după caz, debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi
preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prez entului
articol.
(5) Dispoziţiile alin. (3) şi (4) se aplică şi atunci când în aceeaşi zi o cerere de
înscriere a fost primită personal, iar alta prin poştă sau curier.”
7) Principiul oficialităţii. Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară este obligat şi
împuternicit să verifice, din oficiu, legalitatea cererii şi a actelor în baza cărora se solicită
înscrierea în cartea funciară. Această verificare efectuată din oficiu are menirea de a
asigura o mai mare siguranţă şi precizie în privinţa tuturor înscrierilor operate în cartea
funciară.
Se va cerceta, în primul rând, dacă persoana care a introdus cererea are calitatea de
a solicita înscrierea şi dacă are capacitatea de a dispune asupra dreptului în discuţie. Apoi ,
se verifică dacă actul juridic îndeplineşte condiţiile de formă şi de fond necesare pentru
operaţiunea juridică încheiată, să nu cuprindă clauze interzise de lege şi să conţină acordul
de voinţă dintre înstrăinător şi dobânditor, materializat în actul juridic prezentat

37
judecătorului de carte funciară. Dacă registratorul, după verificare, admite cererea, va
trebui să efectuareze din oficiu înscrieriea în cartea funciară.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile
legale, aceasta se va respinge printr-o încheiere motivată.

TEST DE EVALUARE

1. Care sunt funcţiile cărţilor funciare?

Răspuns:
Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:
a) păstrarea unei evidenţe foarte clare a fiecărui imobil, de la intrarea
bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând fiecare modificare în situaţia
materială ori juridică a acestuia. De asemenea, dacă asupra imobilului s-au
transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciară vom putea şti
care sunt titularii acestor drepturi, precum şi natura operaţiunilor juridice
încheiate.
b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare
cerute de lege pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea dreptu-
rilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse
fără ca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cărţile funciare respective.

2. Ce reprezintă cărţile funciare?

Răspuns:

3. Care sunt categoriile de înscrieri în cărţile funciare?

Răspuns:

4. Care sunt efectele înscrierilor în cartea funciară?

Răspuns:

38
 5. Ce reprezintă principiul legalităţii?
Răspuns:

2. La ce se referă principiul oficialităţii?

Răspuns:

Exerciţii
Exemplu rezolvat:
1. Cartea funciară este alcătuită din:
a) două părţi
b) titlu şi două părţi
c) patru părţi
d) titlu şi cinci părţi
e) titlu şi trei părţi
Rezolvare: e).

De rezolvat:
2. Se menţionează în prima parte a cărţii funciare:
a) suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile
b) descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine
c) dezmernbrămintele dreptului de proprietate
d) numele şi prenumele sau denumirea proprietarului
e) amplasamentul şi vecinătăţile.

Teste-grilă
1. Înscrierea provizorie în cartea funciară se face:
a) în cazul dobândirii unor drepturi reale afectate de o condiţie suspensivă
b) în cazul în care hotărârea judecătorească pe care se întemeiază înscrierea
provizorie nu a rămas irevocabilă
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul
imobiliar

39
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc
însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete
de cerere

2. Notarea reprezintă:
a) o înscriere în cartea funciară cu caracter definitiv
b) o înscriere provizorie în cartea funciară
c) o sancţiune disciplinară
d) o ramură a dreptului public
e) un drept de creanţă.

3. Sunt principii fundamentale ale cărţilor funciare:

a) principiul oficialităţii
b) principiul legalităţii
c) principiul liberei concurenţe
d) principiul specialităţii
e) principiul publicităţii

4. Principiul specialităţii se referă la:

a) obligaţia oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară de a verifica, din oficiu,
legalitatea cererii şi a actelor în baza cărora se solicită înscrierea în cartea
funciară
b) obligaţia oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară de a se supună numai legii
în soluţionarea cererilor, păstrându-şi neutralitatea faţă de actele juridice
încheiate de părţi
c) obligaţia oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară de a determina în mod
precis fiecare operaţiune în cartea funciară, prin descrierea însuşirilor caracteristice ale
fiecărui imobil
d) producerea efectelor înscrierilor în cartea funciară de la data înregistrării cererii
e) faptul că opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurată numai
prin publicitatea operaţiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.

5. Se menţionează în a doua parte a cărţii funciare:

a) numele sau denumirea proprietarului
b) servituţile stabilite în defavoarea imobilului
c) modalitatea de dobândire a proprietăţii, certificată de acte juridice
corespunzătoare
d) servituţile stabilite în favoarea imobilului
e) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului

6. Intabularea reprezintă:
a) o sancţiune contravenţională
b) înscrierea care asigură doar anumite drepturi provizorii care, dacă îndeplinesc cerinţele
prevăzute de lege, se pot consolida sau justifica
c) o sancţiune procedurală
d) o înscriere provizorie în cartea funciară a incapacităţilor
e) înscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea funciară, pe baza
actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil acel drept.

7. Obiectul cărţilor funciare îl constituie:

40
 a) documentele cu regim special
b) mobilele
c) imobilele
d) drepturile litigioase
e) infracţiunile contra patrimoniului

Rezumatul temei
Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate care se întemeiază pe identitatea
topografică a imobilelor şi reflectă toate modificările care intervin în situaţia materială şi
juridică a imobilelor. Este vorba despre un sistem de evidenţă complet, deoarece oglindeşte toate
transmisiunile şi constituirile de drepturi reale în legătură cu imobilul respectiv. Cartea funciară
este alcătuită din titlu (compus din numărul ei şi denumirea localităţii în care este situat
imobilul) şi trei părţi.
Potrivit legislaţiei în materie, există trei feluri de înscrieri în cartea funciară şi anume:
intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea
funciară, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil acel drept.
Înscrierea provizorie asigură numai anumite drepturi provizorii care, dacă îndeplinesc
cerinţele prevăzute de lege, se pot consolida sau justifica, iar prin justificare se vor asigura
drepturi ca şi cele realizate prin intabulare.
Notarea este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor raporturi juridice, a
incapacităţilor, drepturilor personale, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

41
 Aplicaţii practice

Exemplu rezolvat:
1. Numitul G.P. s-a mutat, împreună cu familia, în com. Cormeşti, jud. Covasna, fiind
detaşat cu serviciul. La două luni după mutare, a cumpărat de la un vecin un teren agricol de
5000 m2, necesar pentru gospodărie, pe numele soţiei sale, B. D. Ulterior, în baza Legii nr.
18/1991, G.P. a făcut o cerere adresată comisiei de aplicare a legii, privind atribuirea în
proprietate a unui teren agricol în suprafaţă de 2500 m2. Comisia a constatat că G.P.
îndeplineşte toate condiţiile legale şi i-a atribuit în proprietate suprafaţa solicitată. Pe noul
teren, G.P. a ridicat o casă cu 2 etaje şi 3 apartamente, pe care a vândut-o lui M.S. La trei luni
de la data înstrăinării terenului de către G.P., printr-o ordonanţă a guvernului, terenul a fost
inclus într-un program naţional de apărare, în sensul că pe acel teren urma să fie amplasată o
unitate militară de interes strategic pentru siguranţa naţională. În consecinţă, terenul a trecut
în proprietatea statului prin expropriere.
M.S. a atacat cu apel hotărârea instanţei de fond, pe motiv că nu s-a respectat
procedura de afişare la sediul consiliului local al judeţului, privind declararea utilităţii
publice, măsura nefiind publicată nici în Monitorul Oficial. Instanţa de apel a admis acţiunea
şi a trimis spre rejudecare cauza la prima instanţă.
La rejudecarea cauzei, instanţa de fond a constatat că terenul cu care a fost
împroprietărit G.P. făcea parte din domeniul public al statului. Justificându-şi actul, comisia
de aplicare a legii fondului funciar a susţinut că la momentul cererii nu avea o altă suprafaţă
de teren agricol disponibilă. Instanţa, luând act de faptul că M.S. a fost dobânditor de bună
credinţă, a considerat că dreptul de proprietate s-a transmis în mod valabil. După respectarea
formalităţilor de publicitate cu privire la exproprierea terenului, instanţa a dispus exproprierea
acestuia şi obligarea statului la plata de despăgubiri către M.S.

Întrebări şi teme:
a) Potrivit art. 136 din Constituţia României, de câte feluri este proprietatea?
b) Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică?
c) Care sunt subiectele dreptului de proprietate publică?
d) Definiţi dreptul de proprietate publică.
e) Descoperiţi erorile şi restabiliţi, în ordine cronologică, legalitatea în toate actele
juridice încheiate în speţă.

Rezolvare:
a) Art. 136 din Constituţia României consacră două tipuri de proprietate: publică şi
privată.
b) Acestea sunt: inalienabilitate, imprescriptibilitate, insesizabilitate.
c) Statul asupra bunurilor din domeniul public de interes naţional, respectiv unităţile
administrativ-teritoriale, asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

42
 d) Dreptul de proprietate publică este dreptul subiectiv de proprietate ce aparţine
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale şi are ca obiect bunurile care, prin natura lor
sau printr-o dispoziţie legală, sunt de uz şi de utilitate publică.
e) Descoperim următoarele erori:
1. În mod greşit lui G.P. i s-a acordat suprafaţa de 2500 m2 teren agricol, întrucât:
- trebuia acordat numai dacă G.P. şi niciun membru al familiei sale nu aveau alt teren
în localitate;
- comisia trebuia să-i atribuie terenul în folosinţă, nu în proprietate.
2. G.P. nu putea să înstrăineze terenul, întrucât nu avea calitatea de proprietar, ci doar
un drept de folosinţă.
3. M.S. nu putea să introducă acţiune împotriva hotărârii de expropriere, întrucât
calitatea de expropriat o avea statul din al cărui domeniu făcea parte şi terenul agricol atribuit
lui G.P.
4. Instanţa de apel în mod greşit a admis acţiunea lui M.S. (în afară de faptul că nu
avea dreptul de a intenta acţiunea, căci legea nr. 33/1994 prevede exceptarea de la publicitate
a actelor prin care se declară utilitatea publică pentru lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa
statului.
5. Instanţa de fond, după rejudecare, trebuia să constate incidenţa nulităţii absolute
(bunurile din domeniul public sunt inalienabile).
6. Instanţa nu poate acoperi nulitatea absolută a actului prin considerarea ca valabil a
titlului lui M.S.

De rezolvat:
2. B.V. a vândut lui C.I. un teren în suprafaţă de 3000 m2 împreună cu casa de pe
acest teren. Casa era formată din subsol, parter, un etaj şi dependinţe şi avea şase camere.
Actul între părţi a fost încheiat sub semnătură privată, în două exemplare semnate de
părţi şi fiecare parte a primit câte un exemplar. În actul sun semnătură privată, părţile au
delimitat şi identificat ca atare atât suprafaţa de teren, cât şi construcţia mai sus amintită.
Preţul a fost plătit în întregime la data la care s-a încheiat actul. Îndeplinirea formalităţilor
privind încheierea actului a fost asistată de câte un martor din partea fiecărei părţi. După
realizarea tranzacţiei, cumpărătorul a ridicat un garaj, a plantat câţiva pomi fructiferi şi a
amenajat un grajd pentru creşterea cailor de rasă.
După cinci ani de la perfectarea actului, B.V. i-a adus la cunoştinţă lui C.I. că trebuie
să se prezinte la notariat pentru a încheia actul în formă autentică, pentru că altfel actul este
nul. C.I. a replicat că nu este necesară această formalitate, actul încheiat este valabil, iar în
privinţa anulabilitatăţii actului, aceasta nu poate fi cerută, întrucât a trecut termenul în care
această acţiune poate fi promovată. Faţă de această situaţie, B.V. a achiesat la dorinţa lui C.I.,
întrucât a considerat că lui nu îi incumbă nicio obligaţie în acest sens.

Întrebări şi teme:
a) Care este forma prin care se transmite în mod valabil, prin acte juridice, o
construcţie în România?
b) Dar un teren intravilan care nu are destinaţie agricolă?
c) Ce drept a luat naştere în sarcina cumpărătorului cu privire la teren? Ce drept
păstrează vânzătorul?
d) Care este noţiunea şi conţinutul acestui drept?
e) Determinaţi caracterele sale juridice.
f) Ce formalitate s-a respectat atunci când actul a fost redactat în două exemplare?
g) Ce sancţiune intervine atunci când nu se respectă forma cerută de art. 2, alin (1) din
Titlul X al Legii nr. 247/2005?

43
 h) Care este regimul juridic al acestei sancţiuni?

3. D.M. a dobândit de la L.D. un teren şi o casă cu două nivele, dependinţe şi garaj.

Vânzătorul l-a îndemnat pe D.M. să realizeze formalităţile de publicitate imobiliară, altfel
dreptul său asupra terenului şi construcţiei nu se va transmite în mod valabil. L.D. nu i-a
transmis lui D.M înscrisul doveditor care să permită înscrierea drepturilor lui sale în cartea
funciară, refuzând să-l predea atunci când D.M. l-a cerut.
D.M. a introdus o acţiune în justiţie, prin care a solicitat înscrierea drepturilor sale,
cerere care a fost admisă. Astfel, D.M., prin intermediul hotărârii judecătoreşti, a îndeplinit
aceste formalităţi, transcriindu-şi în cartea funciară dreptul de proprietate asupra bunurilor
cumpărate.
Înscrierea în cartea funciară s-a făcut pe baza hotărârii judecătoreşti, D.M. dobândind
în mod valabil dreptul de proprietate de la L.M. Ulterior, D.M. a împrumutat o sumă de bani
de la J.C., acesta din urmă cerând înscrierea unui drept de ipotecă în favoarea sa în cartea
funciară.

Întrebări:
a) Ce lege reglementează publicitatea imobiliară?
b) Pentru a dobândi în mod valabil, trebuia D.M. să realizeze formalităţile de
publicitate imobiliară?
c) Care sunt funcţiile cadastrului general?
d) Ce fel de înscrieri a realizat D.M.?
e) Ce fel de acţiune a introdus D.M.?
f) Dacă între situaţia juridică reală şi cea reţinută în cartea funciară nu există
concordanţă, ce acţiune are la îndemână D.M.?

BIBLIOGRAFIE

44
Cărţi, tratate, monografii
1. Cercel, S. – Drept civil. Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Modurile de
dobândire a drepturilor reale. Publicitatea imobiliară, Editura Universitaria, Craiova, 2003
2. Cercel, S.; Florea, A. – Elemente de drept agrar şi funciar. Legislaţie, Editura
Themis, Craiova, 2000
3. Dănişor, D. C.; Dănişor, Gh.; Dogaru, I. – Teoria generală a dreptului, Ediţia 2,
Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2008
4. Diaconu, M.; Diaconu, I. – Dreptul de folosinţă asupra terenurilor. Editura
Universitaria, Craiova, 2002
5. Dogaru, I.; Cercel, S. – Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura C.
H. Beck, Bucureşti, 2003
6. Motica, I. R.; Trăilescu, A. – Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară,
Editura All Beck, Bucureşti, 2001
7. Nicolae M. – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi II, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2011
8. Popa, N. – Teoria generală a dreptului, Ediţia 3, Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2008
9. Sferdian, I. - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2013
10. Sion, I. Gr. – Instituţii de drept şi legislaţie funciar – cadastrală, vol. I şi II, Editura
Matrixrom, Bucureşti, 2003
11. Stoica, V. - Drept civil. Drepturile reale principale ed.2, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2013

Acte normative
1. Noul cod civil
2. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările ulterioare
3. Legea nr. 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările
ulterioare,
4. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, cu
modificările ulterioare
5. Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
concesiune de bunuri proprietate publică

45