UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR" FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

Lector univ. dr. URS ILIE

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

SUPORT DE CURS PENTRU NVMNTUL CU FRECVEN REDUS

CLUJ-NAPOCA 2012

COPYRIGHT 2012 Toate drepturile asupra acestei lucrri sunt rezervate autorului.

Reproducerea oricrei pri din aceast lucrare fr acceptul autorului este ilegal i se sancioneaz conform legii privind dreptul de autor i drepturile conexe.

UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR" FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

Lector univ. dr. URS ILIE

CLUJ-NAPOCA 2012

CUPRINS 1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................ 1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.......... 1.2.1. Introducere..................................................................................................... 1.2.2. Reglementare legal...................................................................................... 1.2.3. Noiune.......................................................................................................... 1.2.4. Caractere juridice........................................................................................... 1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........ 1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................ 1.4. Consimmntul................................................................................................ 1.4.1. Condiiile consimmntului......................................................................... 2.1. Pactul de opiune.............................................................................................. 2.1.1. Noiune.......................................................................................................... 2.1.2. Natura juridic............................................................................................... 2.1.3.Coninutul pactului de opiune....................................................................... 2.1.4. Forma pactului de opiune............................................................................. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2. Promisiunea unilateral de vnzare.................................................................. 2.2.1. Noiune.......................................................................................................... 2.2.2. Natura juridic............................................................................................... 2.2.3. Coninutul promisiunii................................................................................... 2.2.4. Obligaia promitentului................................................................................. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat.................................................................................................................... 2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare............................... 3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................ 3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare............................................... 3.2.1. Noiune....................................................................................................... 3.2.2. Delimitri................................................................................................ 3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare........................................... 3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare.......................................... 3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile......................................................... 3.2.4.2. Clauze accesorii.................................................................................... 3.2.4.3. Clauze anticipatorii.............................................................................. 3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare.................................................................... 3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare....................................... 3.2.6.1. Executarea voluntar.................................................................................. 3.2.6.2. Executarea silit................................................................................... 3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare 4.1. Dreptul de preempiune..............................................................................
4

4.1.1. Noiune..................................................................................................... 4.1.2. Felurile dreptului de preempiune.............................................................. 4.1.3. Caracterele juridice.................................................................................... 4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune...................................................... 4.1.5. Efectele exercitrii preempiunii.............................................................. 4.1.6. Concursul dintre preemptori................................................................... 4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil........................... 4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune................................... 4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege................................ 4.2. Capacitatea................................................................................................. 4.2.1. Principiul capacitii.................................................................................... 4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra.......................................................... 4.2.3. Incapaciti de a vinde............................................................................. 5.1. Obiectul....................................................................................................... 5.2. Precizri...................................................................................................... 5.3. Obiectul obligaiei vnztorului............................................................... 5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului..... 5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor..................................................... 5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil............................................. 5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil................................................................. 5.3.5. Bunul trebuie s fie licit....................................................................... 6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului............................................................ 6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului...... 6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum de bani................................................... 6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil.................................................. 6.1.4. Preul s fie serios..................................................................................... 6.2. Cauza.......................................................................................................... 6.2.1. Precizri..................................................................................................... 6.3. Forma contractului de vnzare-cumprare.................................................. 6.3.1. Regula consensualismului......................................................................... 6.3.2. Excepii de la regula consensualismului.................................................. 7.1. Efectele contractului de vnzare-cumprare.................................................... 7.2. Consideraii generale..................................................................................... 7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut................. 7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula................................... 7.3.2. Condiii....................................................................................................... 7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor............................................................ 7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare............................................. 7.3.5. Vnzarea bunului altuia.............................................................................. 8.1. Obligaia de a preda bunul................................................................................ 8.1.1. Noiune.......................................................................................................... 8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare.......................................... 8.1.3. ntinderea obligaiei de predare.....................................................................
5

8.1.4. Locul predrii bunului vndut....................................................................... 8.1.5. Starea bunului vndut.................................................................................... 8.1.6. Dezacordul asupra calitii............................................................................ 8.1.7. Fructele bunului vndut................................................................................. 8.1.8. Momentul predrii......................................................................................... 8.1.9. Refuzul de a preda bunul............................................................................... 8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare................................. 9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii........................................................ 9.1.1. Noiune................................................................................................... 9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului.. 9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter................... 9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului...................................................... 9.1.5. Rezoluiunea contractului........................................................................ 9.1.6. Restituirea preului................................................................................... 9.1.7. ntinderea daunelor-interese.................................................................... 9.1.8. Efectele eviciunii pariale......................................................................... 9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor................................................ 9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii........................ 9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere........................................................... 10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut.................................. 10.1.1. Noiune................................................................................................... 10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii....................... 10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor....................................... 10.1.4. Denunarea viciilor ascunse.................................................................... 10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut...................................... 10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului............................................................. 10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse.............................. 10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor................................. 10.1.9. Garania pentru buna funcionare............................................................. 11.1. Obligaiile cumprtorului........................................................................... 11.1.1. Enumerare............................................................................................... 11.2. Obligaia de a plti preul.............................................................................. 11.2.1. Locul i data plii preului..................................................................... 11.2.2. Modaliti de plat a preului................................................................... 11.2.3. Dobnzi asupra preului......................................................................... 11.2.4. Suspendarea plii preului...................................................................... 11.2.5. Garaniile plii preului............................................................................. 11.2.6. Sanciunea neplii preului....................................................................... 11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut................................................. 11.3.1. Precizri..................................................................................................... 11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii....................................................... 11.4.1. Precizri.................................................................................................. 12.1. Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile...................................... .....
6

12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei....................... 12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare.................................... 12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei......................... 12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune............... 12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia...................... 12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere................................................................. 12.2. Suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut ............................... 12.2.1. Precizri.................................................................................................... 12.3. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare........................ 12.3.1. Reglementare special............................................................................. 13.1. Varieti de vnzare..................................................................................... 13.1.1. Consideraii preliminare............................................................................ 13.1.2. Vnzarea motenirii.................................................................................... 13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii......................... 13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare...................................................... 14.1. Contractul de schimb................................................................................ 14.1.1. Reglementare......................................................................................... 14.1.2. Noiune.................................................................................................... 14.1.3. Caractere juridice....................................................................................... 14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare............................................................ 14.1.5. Cheltuielile schimbului............................................................................

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE INTRODUCERE Acest curs se adreseaz studenilor din anul III ai Facultii de Drept i are ca scop nsuirea noiunilor de baz absolut necesare pentru orice jurist n devenire. De asemenea, informaiile furnizate n acest suport de curs pot fi utile i studenilor altor specializri care necesit i minime cunotine din domeniul dreptului civil precum i celor care interfereaz cu domeniul justiiei.

OBIECTIVELE CURSULUI Obiectivul prezentului curs const n nsuirea noiunilor de baz din domeniul contractelor civile speciale, precum i analiza textelor de lege aplicabile n materie, a opiniilor exprimate n doctrin i a soluiilor date n practica judectoreasc n materie. Dup studierea cursului studenii vor dobndi urmtoarele aptitudini:

nsuirea noiunilor de baz din domeniul contractelor

civile speciale capacitatea de a analiza textele de lege aplicabile n materie capacitatea de a analiza critic i cu propria gndire opiniile exprimate n doctrin i soluiile pronunate n practica judectoreasc n materie

MODUL N CARE ESTE CONCEPUT CURSUL Prezentul curs este, prin structura sa, destinat nvmntului cu frecven redus. Este destul de succint, necesitnd n medie, un numr de 32 ore de studiu individual. Timpul precizat poate fi mai lung au mai scurt raportat la nivelul cunotinelor deja nsuite i la capacitatea fiecrui student de a asimila noiuni noi. Cursul de fa este structurat n 14 uniti. n fiecare unitate sunt abordate n mod unitar, echilibrate din punct de vedere al ntinderii, instituii de baz ale contractelor speciale, reglementate n Noul Cod civil. Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematic, analiza fiecrei instituii abordate, teste de autoevaluare (TA) i o bibliografie de referin, indicat la fiecare not de subsol. La finalul cursului se afl rspunsurile corecte la ntrebrile din testele de autoevaluare. n cadrul fiecrei uniti, obiectivele enun competenele ce urmeaz a fi dobndite de ctre cursani dup parcursul acestora. Coninutul fiecrui capitol are n vedere raportul competene-coninuturi. Textul este structurat astfel nct s ofere o cantitate minim necesar de informaii noi, uor de asimilat care s stimuleze cursanii pentru o educaie activ. Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dac obiectivele educaionale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfritul fiecrei uniti i sunt concepute sub forma unor ntrebri tip gril.

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI Fiecare unitate din acest suport de curs furnizeaz informaiile minime necesare care s v cluzeasc n cunoaterea unei pri a dreptului civil.

Unitatea de nvare nr. 1 CONTRACTUL DE VNZARE CUMPRARE Noiune. Caractere juridice i condiii de validitate Cuprins 1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................ 1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.......... 1.2.1. Introducere..................................................................................................... 1.2.2. Reglementare legal...................................................................................... 1.2.3. Noiune.......................................................................................................... 1.2.4. Caractere juridice........................................................................................... 1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........ 1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................ 1.4. Consimmntul................................................................................................ 1.4.1. Condiiile consimmntului.........................................................................

Obiectivele unitii de nvare nr.1 cunoaterea noiunii de contracte civile speciale cunoaterea condiiilor consimmntului

1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai concret dect teoria general a obligaiilor contractuale pentru c enun principalele reguli ale unui numr de contracte, adic enun cadrul lor esenial. Un numr oarecare de contracte sunt special reglementate, fie de lege, fie de uzanele profesionale. Din acest motiv sunt numite "contracte speciale" ntruct legea i uzanele care le reglementeaz le dau un nume (de

10

exemplu vnzare, donaie, schimb, furnizare, locaiune, mprumut etc.) 1. Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli juridice; reguli generale aplicabile tuturor contractelor (teoria general a obligaiilor contractu-ale); reguli speciale prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de prile contractante 2. ntruct regulile generale aplicabile contractelor au fost studiate la materia teoria general a obligaiilor, n cadrul cursului de contracte speciale vom analiza regulile speciale i eseniale aplicabile principalelor contracte civile.

1.2. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARECUMPRARE 1.2.1. Introducere. Din punct de vedere istoric naterea contractului de vnzare-cumprare este legat de apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc) ncepe s fie nlocuit de schimbul marf contra bani (vnzare-cumprare). n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a rspndit att de mult nct aproape zilnic ncheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizeaz circuitul civil al bunurilor i valorilor3. 1.2.2. Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare este reglementat n Cartea A V-A ("Despre obligaii"), Titlul IX ,de la art. 1650 la art. 1762 din noul Cod civil (Legea nr.287/2009). Aceste texte de lege reprezint reglementa-rea de baz a contractului de vnzare-cumprare, adic dreptul comun n materie.
Ibidem. A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer 2009, p.3-4. 3 M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex ClujNapoca 1999, p.6.
1 2

11

Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia noastr mai cuprinde i alte dispoziii speciale, aplicabile numai anumitor vnzri. De exemplu, vnzarea de locuine construite din fondurile statului, reglementat prin Legea nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine ctre chiriai este reglementat de Legea nr.112/1995 etc. 1.2.3. Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 . De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare se pot transmite cumprtorului nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. n acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufruct viager sau nuda proprietate ori drepturi de crean. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i universaliti, care cuprind att bunuri, ct i drepturi i obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui fond de comer etc.) 5. 1.2.4. Caractere juridice. Contractul de vnzarecumprare prezint urmtoarele caractere juridice: a)Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaii reciproce i interdependente (art.1171 din noul Cod civil). Vnztorul i asum obligaii fa de cumprtor (s-i predea lucrul vndut), iar cumprtorul fa de vnztor ( s-i plteasc preul). Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor vnztorului i cumprtorului decurg anumite efecte specifice (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i teoria
4

Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att inexact ct i incomplet. 5 M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck Bucureti 2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex Bucureti 1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, Editura Polirom 1999, p.17.

12

riscului contractului), cunoscute de la teoria general a obligaiilor 6. b)Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare parte contractant urmrete s obin un avantaj n schimbul obligaiilor asumate cu titlu oneros (art . 1172 din noul Cod civil). Astfel, vnztorul urmrete s obin preul de la cumprtor iar, corelativ, cumprtorul urmrete s obin lucrul vndut de la vnztor. c)Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil (art.1173 din noul Cod civil).. Prin excepie, exist unele vnzri care pot avea un caracter aleatoriu. De exemplu, vnzarea cu clauz de ntreinere, vnzarea de drepturi litigioase etc. d)Vnzarea este un contract consensual pentru c, n principiu, se formeaz valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti, fr predarea lucrului vndut i plata preului. Prin excepie de la principiul consensualitii, n cazul vnzrii imobilelor contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat n form autentic. De asemenea, art. 1244 din noul Cod civil prevede c trebuie s fie nche-iate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar. La fel, conform art. 1245 contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. n aceste situaii de excepie, contractul de vnzarecumprare nu este valabil dect dac a fost ncheiat n forma special prevzut de lege 7. De asemenea, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675 din noul Cod civil). n cazul lucrurilor de valoare, avnd n vedere importana actului, este indicat ca prile contractante s
6

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a, Editura All Beck 2000, p.83-95. F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer 2010, p.22-23.
7

13

ntocmeasc un nscris constatator al conveniei, sub semntur privat sau autentic, pentru a putea fi dovedit vnzarea n caz de litigiu ( art. 1241din noul Cod civil). e)Vnzarea este un contract translativ de drepturi ntruct transfer dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ori de crean din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. n acest sens, conform art. 1674 din noul Cod civil, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu excepia cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul. n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar (art.1676 din noul Cod civil). f)n sfrit, s-a spus c vnzarea este un contract instantaneu deoarece transferul dreptului de la vnztor la cumprtor se produce dintr-o dat, fie n momentul ncheierii conveniei, fie ulterior, conform celor convenite de pri 8.

1.3. CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

8

A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti Bucureti 2005, p.40.

14

1.3..1. Precizri prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condiiile eseniale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta; consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare aceste condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ. n cazurile n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile (art.1179 alin.2 din noul Cod civil). ntruct problemele juridice de baz legate de capacitate, consimmnt, obiect i cauz, acordul de voin i momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite probleme speciale aplicabile vnzrii. 1.4. CONSIMMNTUL 1.4.1. Condiiile consimmntului. n materie de vnzare, consimmntul urmeaz condiiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.9, respectiv trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de cauz. Din doctrina mai veche se pot reine alte dou condiii: s existe i s fie exteriorizat. a) n principiu, pentru ncheierea valabil a contractului,consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s existe. Consimmntul prilor se exprim prin oferta de a contracta, adresat de una din ele, i respectiv prin acceptarea ofertei de ctre cealalt 10. Vnzarea se perfecteaz n momentul n care prile se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, respectiv s-au nvoit asupra lucrului i preului. n mod excepional, n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public nu se cere consimmntul proprietarului, exproprierea fcndu-se chiar i mpotriva
9

A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, volumul II, Editura ALL Bucureti 1997, p.548.
10

Pentru amnunte n legtur cu oferta i acceptarea D.Chiric, op.cit., vol.1,p.138-155.

15

voinei acestuia (art.44 alin.3 din Constituia Romniei). Este vorba despre o vnzare forat 11. Despgubirile acordate in loc de pre i se stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, n caz de divergen, de ctre instana de judecat. De asemenea, n cazul vnzrii la licitaie public, n cadrul procedurii de executare silit a bunurilor debitorului, vnzarea este valabil i fr consimmntul proprietarului urmrit. b)Pentru ncheierea contractului de vnzarecumprare vnztorul i cumprtorul trebuie s-i exteriorizeze consimmntul, ntruct o hotrre de a contracta rmas doar n forul interior al persoanei nu poate produce efecte juridice. n principiu, exteriorizarea consimmntului se poate face n orice form: verbal, n scris, fax, e-mail, expunerea mrfii n vitrin mpreun cu preul, chiar prin gesturi sau atitudini etc. c)Libertatea consimmntului decurge din principiul libertii contractuale, potrivit cruia orice persoan are libertatea de a ncheia sau nu un contract sau orice alt act juridic 12. ns, dup cum s-a artat n literatura juridic, aceast libertate nu este absolut i nengrdit, ci este limitat de necesitatea respectrii normelor legale imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de convieuire social (care ocrotesc bunele moravuri) i a drepturilor i libertilor recunoscute de lege i celorlalte persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea contractual 13. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de vnzare-cumprare poate fi limitat de unele restricii legale (de exemplu, vnzarea armelor i muniiilor, a produselor stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele restricii convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de preferin, a unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de vnzare-cumprare etc.).
11

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n M.Of. nr.139 din 2 iunie 1994.
12

A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n Dreptul nr.7/1995, p.8-12.
13

M.Murean, op.cit. p.12.

16

d)Consimmntul prilor la vnzare trebuie s fie exprimat n cunotin de cauz, adic s provin de la persoane cu discernmnt, care i dau seama de urmrile faptelor lor i s nu fie afectat de vreun viciu de consimmnt (eroarea 14, dolul 15, violena 16 i leziunea). Lipsa discernmntului n exprimarea voinei relev nu lipsa consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece n acest caz consimmntul exist. Fiind vorba despre un viciu de consimmnt, sanciunea care intervine este anularea contractului (art.1205 din noul Cod civil) 17. e)n sfrit, consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s fie serios, adic s fie dat cu intenia de a produce efecte juridice. Practica demonstreaz c n multe cazuri ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se produce dintr-o dat, pe loc, deoarece prile nu pot sau nu vor s ncheie direct o asemenea convenie. Adesea, vnzarea-cumprarea este precedat de unele negocieri sau nelegeri prealabile, care sunt distincte de vnzare. Aceste nelegeri prealabile vnzrii, cunoscute i sub denumirile de antecontracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau promisiuni de contract, sunt: promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare), promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare, pactul de preferin (sau de preemiune). Codul civil romn de la 1864 nu a reglementat aceste instituii juridice, ele fiind creaia practicii judiciare 18. ns

14

Pentru amnunte n legtur cu viciul erorii a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005) p.225-257; D.Chiric, Eroarea, viciu de consimmnt n materie contractual, n Dreptul nr.7/2005, p.9-39.
15

A se vedea D.Chiric, Dolul, viciu de consimmnt n materie contractual, n Curierul judiciar nr.2/2005, p.48.
16

A se vedea D.Chiric, Violena ca viciu de consimmnt n contracte, n Curierul judiciar nr.3/2005, p.63.
17

n acest sens, n practica judiciar constatndu-se c actul s-a ncheiat sub imperiul unei asemenea stri, determinat de o mnie de mare intensitate, a fost anulat actul de vnzare cumprare a unui teren, ca fiind ncheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curii de Apel Suceava, citat de P.Perju n "Dreptul" nr.6/1999, p.120); n acelai sens, Tribunalul Suprem, s.civ., dec.nr.1998/1989, n "Dreptul" nr.7/1990, p.66.

17

noul Cod civil reglementeaz promisiunea de a contracta n general (art.1279) , promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (art.1669), dreptul de preemiune art. 17301740), iar ca o noutate pactul de opiune, de care ne vom ocupa n continuare.

Test de autoevaluare nr. 1. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Vnzarea este un contract: a) real; b) numai n principiu consensual; c) solemn. 2. Vnzarea este: a) ntotdeauna consensual; b) numai n principiu consensual; c) uneori real.

Bibliografia Unitii de nvare nr.1 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
18

A se vedea A.Ionacu, M.Murean, M.Costin, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, Editura Academiei R.S.R. Bucureti 1973 (vol.1), 1978 (vol.2). 18

Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 2 Pactul de opiune Cuprins 2.1. Pactul de opiune.............................................................................................. 2.1.1. Noiune.......................................................................................................... 2.1.2. Natura juridic............................................................................................... 2.1.3.Coninutul pactului de opiune....................................................................... 2.1.4. Forma pactului de opiune............................................................................. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2. Promisiunea unilateral de vnzare.................................................................. 2.2.1. Noiune.......................................................................................................... 2.2.2. Natura juridic............................................................................................... 2.2.3. Coninutul promisiunii................................................................................... 2.2.4. Obligaia promitentului................................................................................. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului.............................................................. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat.................................................................................................................... 2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare...............................

Obiectivele unitii de nvare nr. 2

19

cunoaterea noiunii promisiunii unilaterale i bilaterale de vnzare cunoaterea dreptului de opiune al beneficiarului

2.1. Pactul de opiune 2.1.1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1278 alin.1 din noul Cod civil: "Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza,acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art.1191" 19. 2.1.2. Natura juridic a pactului de opiune. Dei art. 1278 alin.1prevede c "acea declaraie se consider o ofert irevocabil...." i produce efectele ofertei, totui pactul de opiune se deosebete de simpla ofert. Aa cum rezult din definiia legal de mai sus, pactul de opiune este un contract, o convenie, adic un act juridic bilateral, deoarece ncheierea acestuia presupune acordul a dou voine. n acest sens, se poate observa c "prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin". n schimb, oferta este o manifestare unilateral de voin, adic un act juridic unilateral. n al doilea rnd, pactul de opiune are drept beneficiar o anume persoa-n, determinat, individualizat, care accept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, n timp ce oferta poate fi adresat publicului n general 20. n al treilea rnd, pactul de opiune trebuie s menioneze, n mod obliga-toriu, n chiar cuprinsul su, termenul pentru acceptarea declaraiei de voin (termenul de opiune). Dac totui prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin
19

Oferta este irevocabil de ndat ce autorul ei se oblig s o menin un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabil atunci cnd poate fi considerat astfel n temeiul acordului prilor, al practicilor statornicite ntre acestea, al negocierilor, al coninutului ofertei ori al uzanelor (art.1191 alin.1). Declaraia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect (art.1191 alin.2). 20 A se vedea F.Moiu, op.cit. p.26. 20

ordonan preedinial, cu citarea prilor (art.1278 alin.2). n schimb, oferta poate fi fcut i fr precizarea unui termen de acceptare, situaie n care trebuie meninut un termen rezonabil (art.1193 alin.1 din noul Cod civil). n alt ordine de idei, pactul de opiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre prile contractante i asum obligaii, respectiv aceea care consimte s rmn legat de propria declaraie de voin (obligatul, ofertantul, promitentul). Cealalt parte contractant, respectiv beneficiarul opiunii, nu i asum nici o obligaie n momentul ncheierii pactului. El doar i exprim consimmntul n sensul c primete angajamentul ce i se face, urmnd s decid ulterior dac accept sau refuz oferta. Numai dac accept oferta va avea obligaii. 2.1.3. Coninutul pactului de opiune. Pactul de opiune, mai exact declaraia de voin a celui care se oblig, trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Potrivit art. 1278 alin.4 din noul Cod civil "contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact". n conformitate cu dispoziiile art. 1668 alin.1 din noul Cod civil, n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Prin urmare, pactul de opiune este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului. De asemenea, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar (art.1668 alin.2), formalitate ndeplinit de notarul public. 2.1.4. Forma pactului de opiune. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1278 alin.5 din noul Cod civil, att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie. De exemplu, dac contractul pe care prile doresc s l ncheie ntre ele trebuie ntocmit n form autentic, atunci i pactul de opiune
21

trebuie ncheiat tot n form autentic. 2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. n literatura juridic romn se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept de crean deoarece izvorul su l reprezint convenia celor dou pri, care sunt legate printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor 21. n literatura juridic francez, n care promisiunea unilateral de vnzare este denumit "pact de opiune", neexistnd nici o deosebire ntre aceste instituii juridice, se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ 22. mprtim aceast din urm opinie deoarece, nainte de exercitarea opiunii, dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ care i confer doar posibilitatea de a opta pentru a accepta sau refuza declaraia de voin a celelalte pri. n opinia noastr, nu este vorba despre un drept de crean deoarece beneficiarul opiunii nu este nc creditor (nu poate cere de la cealalt parte s dea, s fac sau s nu fac ceva atta timp ct nu i-a exercitat opiunea n sensul acceptrii declaraiei de voin a acesteia). Abia dup exercitarea opiunii, n sensul acceptrii declaraiei, beneficiarul are un drept de crean mpotriva obligatului (de exemplu poate solicita predarea bunului). Dac a optat n sensul acceptrii declaraiei de voin ns obligatul (cel care s-a obligat s rmn legat de propria declaraie de voin) ncalc obligaiile ce-i revin, beneficiarul are la dispoziie, n funcie de situaia concret, urmtoarele mijloace juridice: a) dac obligatul refuz predarea bunului ce face obiectul pactului, beneficiarul are la dispoziie fie o aciune personal, ntemeiat pe contractul considerat ncheiat (art. 1278 alin.4), prin care cere instanei de judecat obligarea prtului la predarea bunului; fie o aciune n revendicare, dac bene-ficiarul a ndeplinit formalitile necesare pentru dobndirea dreptului (n cazul imobilelor art. 885 alin.1intabularea n cartea funciar); b) dac obligatul a nstrinat bunul ce face obiectul pactului unei tere persoane, naintea exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune,
21 22

Ibidem. A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed, Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citai dup F.Moiu, op.cit. p.29. 22

nclcndu-se i clauza de inalienabilitate prevzut de art. 1668 alin.1, trebuie s distingem dou situaii i anume; n cazul n care vnzarea se menine, terul fiind considerat de bun-credin (nu s-a asigurat opozabilitatea pactului prin ndeplinirea formalitilor de publicitate necesare), beneficiarul are dreptul la daune interese; n cazul n care vnzarea se desfiineaz, terul fiind considerat de reacredin, bunul revine n patrimoniul obligatului, beneficiarul avnd mijloacele juridice de mai sus lit.a. 2.2. Promisiunea unilateral de vnzare n materie de vnzare, promisiunea de a contracta poate fi de trei feluri; promisiune unilateral de vnzare; promisiune unilateral de cumprare; promisiune bilateral de vnzare-cumprare (art.1669). Art. 1669 i 1670 din noul Cod civil conin unele dispoziii referitoare la promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, dar fr a preciza noiunea sau natura lor. Ca urmare, apreciem c aceste instituii juridice rmn, n esen, aa cum au fost ele create de doctrin i de practica judiciar, desigur cu com-pletrile aduse de noua legislaie. 2.2.1. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care o persoan, numit promitent, promite s vnd n viitor un anumit bun unei alte persoane, numit beneficiar, dac aceasta din urm i va manifesta consimmntul de a-l cumpra. Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta (art.1279 alin.4 din noul Cod civil). 2.2.2. Natura juridic. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract 23 (convenie) deoarece ncheierea
23

n literatura juridic romn i francez, marea majoritate a autorilor admit c promisiunea unilateral de vnzare este un contract, opinie pe care o considerm ntemeiat. Relativ recent ns, n literatura juridic romn, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia promisiunea unilateral de vnzare este o instituie juridic complex, suis generis, reprezentnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i o convenie accesorie prin care prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis ( A se vedea I.Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urmt.). 23

acesteia presupune acordul a dou voine, respectiv consimmntul promitentului (care promite s vnd) i consimmntul beneficiarului (care accept aceast promisiune, dar fr a promite c va cumpra). Din acest punct de vedere promisiunea se deosebete de simpla ofert de a contracta, care este un act juridic unilateral, presupunnd o singur manifestare de voin. De asemenea, oferta de a contracta poate fi revocat n anumite condiii i poate deveni caduc n caz de moarte sau incapacitate a ofertantului, n timp ce promisiunea nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu se motenitorilor, potrivit dreptului comun. Aa cum s-a artat ntemeiat n literatura juridic 24 promisiunea unilateral de vnzare este de fapt un antecontract 25, prin care promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, acesta din urm avnd dreptul de a opta pentru a-l cumpra sau nu. ntruct numai promitentul i asum obligaii, promisiunea unilateral de vnzare este un antecontract unilateral 26. ns, este posibil ca n schimbul dreptului de opiune ce i se acord benefi-ciarul s fie obligat s-i plteasc promitentului o sum de bani (preul dreptului de opiune).

24

A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a actualizat i completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.24.
25

ntr-o opinie recent i cu elemente de noutate n dreptul nostru civil, pe care nu o putem mprti, se consider c promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, dar nu un antecontract. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) i antecontractul de vnzare sunt dou entiti juridice diferite. Deosebirea ar consta n consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii de vnzare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. Pentru amnunte a se vedea I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, Editura Universul Juridic Bucureti 2006, p. 159 i mai ales 203-207;
26

Promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea asupra bunului, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri (promitent), cealalt parte (beneficiarul) pstrndu-i libertatea de a decide (a se vedea Tribunalul Suprem, col.civ., dec.nr.561/1949, n J.N. nr.5-6, 1949, p. 608).

24

n acest caz, promisiunea unilateral de vnzare va fi un antecontract sinalagmatic, dar fr s se transforme ntr-o promisiune bilateral de vnzare-cumprare deoarece beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii. Suma de bani se mai numete i indemnizaie de imobilizare ntruct bunul promis de ctre promitent se afl imobilizat (la dispoziia beneficiarului) o anumit perioad de timp. 2.2.3. Coninutul promisiunii. n conformitate cu art. 1279 alin. 1 din noul Cod civil, "promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea". De exemplu, promisiunea de a vinde trebuie s conin clauze referitoare la bunul promis a fi vndut i la pre. n legtur cu preul, art. 1670 din noul Cod civil prevede c "n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit". 2.2.4. Obligaia promitentului. n literatura juridic, romn i francez, opiniile care s-au exprimat n legtur cu obligaia asumat de promitent fa de beneficiar sunt divergente i n prezent. Astfel, ntr-o opinie, considerat clasic, promitentul este debitorul unei obligaii de a face 27 , constnd n obligaia de a ncheia n viitor contractul de vnzare, dac beneficiarul opteaz pentru cumprarea bunului. ntr-o alt opinie, susinut mai ales n doctrina francez, angajamentul promitentului nu are ca obiect o obligaie de a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca vreo prestaie s fie ateptat din partea saformarea vnzrii opereaz n doi timpi: din momentul promisiunii, ea este perfect n privina promitentului, din momentul ridicrii opiunii, ea angajeaz beneficiarul" 28 .
27

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit.p.27; I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior, dup cum vom vedea, autorul revine asupra opiniei sale iniiale, dar fr a arta tranant natura juridic a obligaiei promitentului ( D.Chiric, op.cit., vol.1(2005), p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167.
28

A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P.-Y. Gautier, op.cit., p.88, nr.111, citai dup D.Chiric, 25

Ali autori francezi susin c n sarcina promitentului s -ar nate o obligaie de a face, ns aceasta nu mai const n obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare 29 . n ce ne privete mprtim prima opinie, concepia clasic, deoarece promitentul nu a vndut, ci s-a obligat s vnd bunul n viitor. Ori, a vinde n viitor nseamn a ncheia contractul de vnzare, adic obligaia de a face. Autori care nu mprtesc aceast concepie clasic, atunci cnd trateaz promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare arat c ambele pri se oblig ferm s ncheie n viitor contractul de vnzare i de a face tot ce este necesar pentru ca vnzarea s fie perfectat 30. Aa fiind, n opinia noastr, dac obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare este aceea de a ncheia n viitor contractul de vnzare, atunci este o obligaie de a face, care nu se deosebete cu nimic de obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii unilaterale de vnzare, care este tot o obligaie de a face. 2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. Prin promisiunea de vnzare doar promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul avnd dreptul de opiune pentru a-l cumpra sau nu. Natura juridic a dreptului de opiune al beneficiarului este alt proble-m juridic controversat.

op.cit., vol.1, (2005), p.157-158.

29

A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997, p.13, nr.25, citat dup D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.

30

A se vedea D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.177 i 186.

26

Unii autori consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept personal de crean 31. Alii c este fie un drept de natur special 32, fie un drept potestativ, care i permite pur i simplu beneficiarului s opteze unilateral ntre a cumpra sau nu bunul 33. mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ, deoarece acesta const n simpla posibilitate a beneficiarului de a opta ntre a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul a optat pentru cumprarea bunului, are un drept de crean mpotriva promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere si ndeplineasc obligaia asumat. Pentru exercitarea dreptului de opiune prile stabilesc, de regul, un anumit interval de timp (termen), n care beneficiarul s poat reflecta i decide n cunotin de cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate retrage unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s opteze 34.

31

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.27.

32

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

33

A se vedea I.Najjar, Le droit doption, contribution ltude du droit potestqtif et de lqcte unilatrale, LGDJ, Paris, 1967, p. 137 i urmt., J.Rochfeld, Les droits potestatifs accords par le contrat, n Etudes offertes J:Ghestin: Le contrat au dbut du XXI- e sicle, citai dup D.Chiric, op.cit., p.166; I.Popa, op.cit. p.160.

34

n literatura juridic romn i francez unii autori susin c dac n intervalul termenului de opiune promisiunea este acceptat, n principiu, vnzarea devine perfect la acel moment, realizndu-se acordul de voine conform art.1295 alin.1 din C.civ.vechi. Prin excepie ns, se susine, dac bunul ce formeaz obiectul vnzrii impune ndeplinirea unor formaliti ad validitatem, pn la ndeplinirea acestora vnzarea nu se poate perfecta, dar se realizeaz o promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, care ine deopotriv ambele pri la ndeplinirea acelor formaliti. A se vedea D.Chiric, op.cit. (1997), p.20; C.Toader, op.cit., p.25; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.28 . 27

Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul trebuie s-i exercite dreptul de opiune n cadrul termenului general de prescripie de trei ani, care ncepe s curg de la data ncheierii conveniei. Aceasta deoarece dreptul de opiune este un drept patrimonial i ca orice drept patrimonial se prescrie n termenul general de prescripie. n aceast ipotez se nelege c i promitentul trebuie s-i menin promisiunea pe aceeai perioad de timp. Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n termenul convenit sau n cadrul termenului general de prescripie (ntruct situaia nu poate rmne incert la infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge. 2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat. Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar promitentul refuz s n-cheie contractul, beneficiarul are dreptul: - fie s solicite instanei de judecat obligarea promitentului la daune-interese, n temeiul art. 1279 alin.2 din noul Cod civil, ntruct promitentul i-a nclcat obligaia asumat fa de beneficiar. Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere persoane, actul de nstri-nare poate fi desfiinat dac terul a fost de rea-credin, n sensul c a avut cunotin de promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n
De asemenea, recent se apreciaz c prin promisiunea unilateral de vnzare promitentul se angajeaz s vnd ferm, din punctul su de vedere consimmntul la vnzare fiind deja dat, pe cnd beneficiarul consimte doar ca s-i fie pus la dispoziie opiunea de a cumpra sau nu, iar nu chiar s cumpere. Originalitatea i specificul promisiunii unilaterale const aadar n faptul c, n principiu, pentru a se forma vnzarea este suficient doar manifestarea de voin a beneficiarului n sensul ridicrii opiunii. De aceea, promisiunea unilateral de a vinde mai este cunoscut i sub denumirea de pact de opiune (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.156-157 i 166-167, precum i autorii i lucrrile acolo citate). n opinia noastr acceptarea promisiunii unilaterale de vnzare nu se confund cu acceptarea ofertei de a contracta, aa cum nici promisiunea (convenie) nu se confund cu simpla ofert (act juridic unilateral). Dac n cazul ofertei valabile de a contracta ofertantul vinde, pentru ncheierea contractului fiind suficient manifestarea voinei acceptantului, n cazul promisiunii de vnzare promitentul nu vinde ci promite s vnd n viitor, deci vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului. De asemenea, dac acceptarea promisiunii ar nsemna vnzare perfect, atunci orice promisiune bilateral de vnzare-cumprare ar nsemna vnzare perfect.

28

patrimoniul promitentului, care poate fi obligat s ncheie contractul promis. - fie s solicite instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n acest sens, art. 1669 alin.3 din noul Cod civil dispune c dac una dintre prile care au ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2). 2.2.7. Pactului de opiune i promisiunea unilateral de vnzare. n literatura juridic romn, destul de restrns cu referire la noul Cod civil, se consider c pactul de opiune nu este altceva dect o promisiune unilateral de vnzare. S-a susinut c nu se poate identifica, n sistemul de drept romn, nicio diferen, ca natur juridic, ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune. Singura deosebire ar fi regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul poate cere instanei de judecat, n temeiul art. 1279 alin.3 i 1669 alin.1din noul Cod civil, pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n schimb, contractul de vnzare cumprare la care se refer pactul de opiune se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil beneficiarului pactului de opiune, cruia i este suficient si manifeste voina n forma prescris pentru a determina naterea contractului. n caz de opunere la executarea contractului din partea obligatului, instana de judecat doar va constata ncheierea sau nu a contractului prin exercitarea opiunii 35. De asemenea, n dreptul francez nu exist nici o deosebire ntre cele dou instituii, promisiunea unilateral de vnzare fiind denumit "pact de opiune". Prerea noastr este c totui dup noul Cod civil, dei exist asemnri, pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare nu se confund cu promisiunea

35

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27. 29

unilateral de vnzare, fiind dou instituii juridice distincte, avnd regim juridic diferit, aa cum vom arta mai jos: Pe lng deosebirea remarcat de autorul opiniei de mai sus, mai exist i alte deosebiri importante: - n cazul pactului de opiune contractul (promis) se ncheie i vnzarea se consider perfectat prin simpla exercitare opiunii de ctre beneficiar, n sensul acceptrii ofertei. n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, contractul promis nu se ncheie i vnzarea nu se perfecteaz prin exercitarea opiunii de a cumpra a beneficiarului, ci se realizeaz o numai promisiune bilateral de vnzare-cumprare, care oblig ambele pri contractante s ncheie ulterior contractul promis; - pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie (art.1278 alin.5 din noul Cod civil). n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare noul Cod civil nu impune nicio condiie de form, situaie n care trebuie admis c promisiunea este consensual; - pactul de opiune privind un contract de vnzarecumprare asupra unui bun individual determinat este nsoit ntotdeauna de o clauz de inalienabilitate a bunului expres prevzut de lege (art. 1668 alin.1), n timp ce n cazul promisiunii unilaterale de vnzare o asemenea clauz de inalienabilitate este subneleas (art.627 alin.4); - n sfrit, noul Cod civil reglementeaz separat pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare, ceea ce demonstreaz c n intenia legiuitorului nostru cele dou instituii sunt distincte.

30

Test de autoevaluare nr 2.
1. Pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat: a) este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului; b) nu este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului; c) este nsoit ntotdeauna de o clauz penal. 2. n cazul pactului de opiune, dreptul de opiune al beneficiarului: a) este un drept de crean; b) este un drept potestativ; c) este un drept real.

Bibliografia Unitii de nvare nr.2 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

31

Unitatea de nvare nr.3 Promisiunea unilaterala i bilateral de vnzare Cuprins 3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................ 3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare............................................... 3.2.1. Noiune....................................................................................................... 3.2.2. Delimitri................................................................................................ 3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare........................................... 3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare.......................................... 3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile......................................................... 3.2.4.2. Clauze accesorii.................................................................................... 3.2.4.3. Clauze anticipatorii.............................................................................. 3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare.................................................................... 3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare....................................... 3.2.6.1. Executarea voluntar.................................................................................. 3.2.6.2. Executarea silit................................................................................... 3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare Obiectivele unitii de nvare nr.3 cunoaterea modalitilor de executare a promisiunii de vnzare-cumprare 32 cunoaterea situaiilor n care exist o imposibilitate obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-

3.1. Promisiunea unilateral de cumprare asumat de promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n practic, este guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea unilateral de vnzare. n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, "n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins". 3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare 3.2.1. Noiune . Promisiunea bilateral de vnzarecumprare este o convenie (antecontract)36 prin care

36

n literatura juridic recent s-a avansat opinia potrivit creia promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare i antecontractul de vnzare-cumprare sunt dou instituii juridice diferite. Se susine c deosebirea se bazeaz, n primul rnd, pe consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare-cumprare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. De asemenea, antecontractul de vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a da n faza ncheierii contractului i o obligaie de a face n faza executrii acestuia, pe cnd promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare are ca obiect o obligaie de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 208). 33

ambele pri, numite promitent-vnztor i promitentcumprtor, se oblig s ncheie ntre ele, n viitor, un contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale (lucrul i preul) sunt deja stabilite prin promisiune. Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt s cumpere, convenind asupra lucrului ce va fi vndut i asupra preului, se pune ntrebarea de ce ele nu ncheie direct contractul de vnzare-cumprare ? Practica demonstreaz c exist situaii n care prile nu pot sau nu vor s ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin apropiat. De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd imobilul su, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar ncheierea de ndat a contractului de vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu dispune de toate actele necesare perfectrii vnzrii (extras de carte funciar sau titlu de proprietate care s-i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul nu dispune de ntreaga sum necesar achitrii preului convenit37. n asemenea situaii este firesc ca promitentulvnztor i promitentul-cumprtor s caute s se asigure c i vor respecta cuvntul dat, sens n care ncheie pe loc o promisiune de vnzare-cumprare, obligndu-se reciproc si procure actele sau sumele de bani care le lipsesc i s
Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzarecumprare ( a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, nota II, n Dreptul nr.2/2002, p.52- 66). Marea majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi, opinie creia ne raliem i noi ( a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.155). Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ( a se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr. 765/1993 i nr.1237/1993, n Dreptulnr.7/1994, p.75 i 77).

37

A se vedea M.Murean, op.cit.p. 130.

34

ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile asumate i s ncheie, n viitor, de obicei ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis. Prin urmare, n esen, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o promisiune de contract38, adic un contract prin care prile se angajeaz s ncheie n viitor un alt contract de vnzare-cumprare, al crui coninut esenial ( lucrul vndut i preul) este deja stabilit prin promisiune. Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului, totui promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare perfect, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzarecumprare. Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea promisiunii nu a vndut ci a promis c vinde n viitor, iar promitentul-cumprtor nu a cumprat, ci a promis c va cumpra n viitor, ambii obligndu-se numai s ncheie contractul de vnzare-cumprare. Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 din C.civ. fr., conform cruia: promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului". Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i-a gsit o larg aplicare practic n perioada regimului comunist, datorit restriciilor i formalitilor impuse nstrinrii imobilelor39.

38

A se vedea M.Costin, M.Murean i V.Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1980, p.408-409; I.Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea contractual, Editura Dacia Cluj-Napoca 1994, p.9-12; L.Pop, Teoria General a obligaiilor, Editura Lumina Lex Bucureti 1998, p.52-53.

39

n acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Decretul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950, Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 i 59/1974. Referitor la cuprinsul acestor acte normative i la evoluia regimului juridic al nstrinrii imobilelor n perioada regimului comunist a se vedea: L.Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitilor, Editura Dacia Cluj-Napoca, 1980; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1983; A.Ionacu, M.Murean i alii, Contribuia 35

3.2.2. Delimitri. Considerm util delimitarea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare de alte instituii juridice asemntoare. a)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de nsui contractul de vnzare-cumprare prin coninutul i efectele sale. Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor obligaiei de a face (de a ncheia n viitor contractul promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare d natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul) Promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, adic promitentul-vnztor rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb, contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate, adic bunul vndut trece n patrimoniul cumprtorului. De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de vedere al condiiilor de fond i de form ce trebuie ndeplinite n momentul ncheierii lor: Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, deoarece promisiunea nu este translativ de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat.
practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei Bucureti 1973, p.101 i urmt.; I.C.Vurdea (I), C.Brsan , V.Stoica (II), Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr.6/1990, p.38-52; D.Chiric, Consecinele modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n Dreptul nr.6/1991, p.22-32; M.Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr.58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n Dreptul nr.7-8/1991, p.91100; Stelu erban, Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup abrogarea Legilor nr.58-59/1974 i a Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.12/1991, p.3538; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.14-27; V.Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinarea imobilelor, n Dreptul nr.11/1992, p.29-39; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Dreptul nr.9/1993, p.22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinarea imobiliar subsecvent abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.9/1993, p.27-33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36 etc.

36

Obiectul promisiunii const n ncheierea n viitor a contractului promis, n timp ce obiectul vnzrii const n transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de crean; b)Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, respectiv de cumprare, prin care numai una dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i pstreaz libertatea de a contracta sau nu. c)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de oferta de a contracta ntruct oferta este o manifestare unilateral de voin (act juridic unilateral), n timp ce promisiunea este un contract, o convenie ( act juridic bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau poate deveni caduc dac ofertantul decedeaz, n timp ce promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu se motenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea, dac oferta de a contracta este valabil, pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului, n timp ce n cazul existenei unei promisiuni, pentru ncheierea contractului promis, ambii promiteni trebuie s-i dea consimmntul40. d)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de proiectul neobligatoriu prin care prile doar au nceput discuiile i negocierile n vederea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a ncheia sau nu vnzarea41. e)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de acordul de principiu prin care prile convin s negocieze cu bun-credin, n viitor, ncheierea unui contract de vnzarecumprare, ale crui elemente nu sunt nc stabilite. Dei acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d

40

A se vedea M.Murean, op.cit. p.133

41

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.186-187.

37

natere doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un contract, care se poate ncheia sau nu42. 3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzarecumprare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se ncheie n condiiile dreptului comun, aplicndu-se regulile generale n materie de contracte (art.1182 i urmt. din noul Cod. civil). Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzarecumprare, dar pentru a putea duce la ncheierea contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea condiiile de valabilitate necesare oricrei convenii. Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau violen. n ce privete capacitatea, se admite c n momentul ncheierii promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a vinde i de a cumpra, cci altfel acordul asupra lucrului vndut i preului nu ar fi valabil 43. Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l constituie nsi ncheierea contractului de vnzarecumprare. ntruct promisiunea este o convenie, obiectul acesteia trebuie s fie determinat i licit, aplicndu-se i dispoziiile art. 1279 alin.1 din noul Cod civil conform crora promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate promite i vnzarea lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativ de proprietate, situaie n care promitentul vnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru n proprietate, spre a-l putea transmite promitentuluicumprtor la data stabilit pentru ncheierea contractului promis 44. n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s fie ndeplinite condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise.
42 43 44

Ibidem p.187. A se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.190. A se vedea M.Murean, op.cit. p.136.

38

Astfel, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac legea prevede unele interdicii de nstrinare. Referitor la momentul ncheierii promisiunii de vnzare-cumprare, cauza licit i moral (art. 1179 alin.1 din noul Cod civil). n ce privete forma promisiunii de vnzarecumprare, spre deosebire de pactul de opiune, noul Cod civil nu prevede nimic n aceast privin. De aceea, considerm c se aplic dreptul comun n materie de contracte, respectiv art.1240 i urmt. din noul Cod civil. Prin urmare, promisiunea de vnzare-cumprare se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor, chiar dac pentru contractul promis legea cere forma autentic 45. De exemplu, chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face valabil dect n form autentic, promisiunea de vnzarecumprare a terenului este consensual. Aceasta deoarece promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Marea majoritate a autorilor, inclusiv instana suprem, la care ne alturm i noi, au mprtit aceast opinie, valabil i n prezent 46. Cerina ntocmirii unui nscris sub semntur privat sau chiar autentic se impune doar ad probaionem, iar nu ad validitatem.

45

ntr-o alt opinie se consider c dei promisiunea de vnzare-cumprare este un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare, acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consimmntul la promisiune, viznd elementele eseniale ale vnzrii (lucrul vndut i preul), asupra crora prile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condiiile speciale de protecie pe care legea le impune ad validitatem anumitor vnzri. A admite valabilitatea promisiunii consensuale, s -a spus, ar nsemna s se ajung la obinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual. n acest sens, a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.194; D.Chiric, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n SUUB nr.2/2001, p.24 i urmt.; J.Goicovici, Formalism substanial i libertate contractual n dreptul privat contemporan, n SUBB nr.2-4/2002, p.111 i urmt. Pn n prezent aceast opinie nu a fost acceptat n practica judiciar.
46

A se vedea M.Murean, op.cit. p.138; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9/2003, p.72; n ce privete jurisprudena, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de ndrumare nr.7/1967, n C.D. pe anul 1967, p.26-27; Ioan G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1976, p.133.

39

3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzarecumprare. Prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate n trei categorii: clauze eseniale i indispensa-bile; clauze accesorii; clauze anticipatorii 47. 3.2.4.1. indispensabile Clauze eseniale i

1.Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale promisiunii de vnzare-cumprare este obligaia reciproc a prilor contractante de a ncheia, n viitor, contractul de vnzare-cumprare. Aceast obligaie trebuie s fie neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie s se considere c o atare obligaie subzist n toate promisiunile de vnzare-cumprare, perfectarea vnzrii propriu-zise fiind de neconceput n lipsa ei. 2.O alt clauz esenial i indispensabil a promisiunii de vnzare-cumprare este determinarea cadrului esenial al viitorului contract de vnzarecumprare (lucrul care se va vinde i preul ). n acest sens, art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede c promisiunea trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiun ea. Prin urmare, aceast clauz trebuie stipulat expres n promisiune, ea neputnd fi subneleas. 3.Tot esenial i indispensabil este asumarea obligaiei reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis. Aceast obligaie are un coninut larg i subzist n orice promisiune de vnzare-cumprare, chiar dac n-ar fi stipulat expres. De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate referi la:
47

A se vedea, pentru detalii, M.Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n volumul Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului , vol.1, Centrul de tiine Sociale al Filialei din Cluj-Napoca a Academiei, 1988, p.89-122; idem, Clauzele anticipatorii ale antecontractului, n Dinamica relaiilor sociale, vol.II, 1989-1990, p.5-48; M.Murean, op.cit. p.139-145.

40

- obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, dac legea pretinde ad validitatem ncheierea contractului promis n form autentic sau dac prile au stipulat prin promisiune forma autentic; de a prezenta notarului actele necesare perfectrii vnzrii ( extras de carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru nstrinarea unor bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural naional etc.); de a iei din indiviziune, atunci cnd promitentul-vnztor este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac bunul promis a fi vndut este un bun comun al soilor 48 . - obligaia promitentului-cumprtor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, obligaie identic cu cea a promitentului-vnztor; de a prezenta actele necesare etc. 3.2.4.2. Clauze accesorii Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile contractante, fr ca lipsa lor s afecteze validitatea promisiunii de vnzare-cumprare. 1.Clauza penal este aceea prin care prile stipuleaz c debitorul se oblig la o anumit prestaie n cazul neexecutrii obligaiei (art.1538). Ea poate fi prevzut att pentru neexecutarea obligaiei la timp, ct i pentru executarea cu ntrziere (art.1539). 2.Clauza de arvun stipulat de art.1544 i 1545 din noul Cod civil 49. Arvuna const ntr-o sum de bani sau alte bunuri fungibile pe care o parte o d celeilalte pri la momentul ncheierii contractulu i (promisiunii). Arvuna poate ndeplini dou funcii: - funcia confirmatorie, situaie n care se mai numete i arvun confir-matorie. Dac partea care a dat arvuna nu execut obligaia fr justificare, cealalt parte
48

A se vedea M.Murean, op.cit. (Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999), p.140-141; (I) D.Andrei, M.Ronea-Avram (II).B.Dumitrache Obligaiile promitentuluivnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36. 49 Pentru amnunte, a se vedea Jozsef Kocsis, Unele consideraii referitoare la arvun i la convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p.49-66. 41

este n drept s declare rezoluiunea contractului, reinnd arvuna. Dac neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalt parte poate declara rezoluiunea contractului i poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2 din noul Cod civil). Creditorul obligaiei neexecutate poate ns opta pentru executarea sau pentru rezoluiunea contractului i repararea prejudiciului potrivit dreptului comun (art. 1544 alin.3 din noul Cod civil); - funcia de clauz de dezicere, situaie n care se mai numete i arvun penalizatoare. Dac n contract a fost stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite (art. 1545 din noul Cod civil). Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din cauze ce nu atrag rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546 din noul Cod civil). Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere, ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice. 3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat independent de arvun), prin care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia, de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 50. n temeiul clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de a-i retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 51. Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i clauz de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea contractului care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale

50

A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999), p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11 noiembrie 2004, n Dreptul nr.7/2005, p.244. 51 A se vedea D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii , n Dreptul nr.3/2001, p.27-39. 42

a contractului) nu este datorat dect dac i n momentul cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz de aceasta 52. Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulat expres n convenie. Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ, pentru c n funcie de interesul lor prile contractante pot stipula i alte clauze accesorii. 3.2.4.3. Clauze anticipatorii n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare ncheiate, prile pot s stipuleze i s execute n fapt, cu anticipaie, unele prestaii specifice contractu-lui promis. 1.Clauza privind predarea anticipat (naintea perfectrii vnzrii)a imobilului n folosina promitentului cumprtor. O asemenea clauz nu are efect translativ de proprietate, imobilul rmnnd n proprietatea promitentului-vnztor pn la ncheierea contractului promis. Folosina imobilului este conferit promitentului cumprtor cu titlu de detenie precar. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare i predarea cu anticipaie a bunului promis a fi vndut n folosina promitentului-cumprtor produce urmtoarele consecine juridice: - confer promitentului-cumprtor un titlu locativ valabil, care n-ar putea fi evacuat din imobil pe motiv de lips de titlu 53; - dobndind doar detenia precar, promitentul-cumprtor nu poate invoca uzucapiunea pentru dobndirea proprietii asupra imobilului; - promitentul-cumprtor are dreptul de a culege fructele bunului, ca i cum ar fi posesor de bun-credin, ns nu n temeiul calitii de posesor, ci n baza conveniei ncheiate, ntruct i promitentul-vnztor culege fructele

52 53

Idem p.29. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.143. 43

(dobnzile) sumei primite drept pre al nstrinrii 54. 2.Clauza cedrii dreptului de a construi n favoarea promitentului cumprtor pe imobilul promis a fi vndut. n aceast ipotez, dac promitentul-cumprtor construiete nainte de perfectarea vnzrii, el devine titularul unui drept de superficie. Promitentul-cumprtor va fi considerat un constructor de rea-credin dac construiete pe imobilul primit n folosin, nainte de perfectarea vnzrii, fr acordul promitentului-vnztor 55. 3.Clauza privind plata anticipat a preului vnzrii(n totalitate sau n parte)de ctre promitentulcumprtor. Aceast clauz este stipulat, de regul, atunci cnd promitentului-cumprtor i se transmite anticipat folosina bunului, astfel nct ambele pri s profite de prestaiile executate anticipat. 3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzarecumprare. Se admite unanim c n caz de deces al promitentului vnztor sau al promitentului-cumprtor, drepturile i obligaiile nscute din promisiune, avnd un coninut patrimonial, trec la motenitori. Numai n mod excepional, dac prile contractante ar stipula expres desfiinarea promisiunii n caz de deces sau caracterul intuitu personae, atunci transmisiunea nu poate avea loc. De asemenea, se admite c drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de vnzare-cumprare pot fi cesionate prin acte juridice ntre vii (cesiune de contract), n afar de cazul n care exist stipulaie contrar sau prile au ncheiat promisiunea intuitu personae56. Astfel, promitentul-cumprtor poate, la rndul su, s promit unui ter vnzarea bunului pe care s-a obligat s-l cumpere, situaie n care noul promitent-cumprtor va fi ndreptit s-l acioneze pe primul promitent-vnztor, cerndu-i s ncheie direct cu el contractul promis 57.
54 55

Idem p.143. A se vedea, pentru detalii, D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.198. Idem p.201. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.14 44

56 57

3.2.6. Executarea promisiunii de vnzarecumprare. A executa promisiunea de vnzare-cumprare nseamn ndeplinirea exact a obligaiilor asumate de ctre prile contractante, adic ncheierea contractului de vnzare-cumprare promis (perfectarea vnzrii promise). ndeplinirea obligaiilor nscute din promisiune se poate face pe cale amiabil (de bun voie) sau pe cale silit (constrngere). 3.2.6.1. Executarea voluntar (de bun voie) are loc atunci cnd prile promisiunii ncheie contractul de vnzare-cumprare din proprie iniiativ, obinnd, n funcie de cazul concret, ndeplinirea tuturor condiiilor cerute de lege (autorizaia administrativ prealabil, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru vnzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul public pentru autentificarea vnzrii, atunci cnd forma autentic este cerut de lege sau de voina prilor contractante). 3.2.6.2. Executarea silit a promisiunii de vnzarecumprare se poate obine atunci cnd una din prile contractante refuz s ncheie contractul promis. n acest caz, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate condiiile de validitate sunt ndeplinite (art. 1669 alin.1 din noul Cod civil) . Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2). Condiiile cerute pentru ca o asemenea aciune s poat fi admis sunt: promisiunea de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat; promisiunea s fie dovedit, n condiiile dreptului comun 58; prile s nu fi stipulat n convenie o clauz de dezicere; reclamantul s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin promisiune; una dintre pri s refuze ncheierea contractului de vnzarecumprare, iar refuzul s fie nejustificat; la data pronunrii hotrrii judectoreti s fie ndeplinite toate condiiile cerute de lege pentru perfectarea vnzrii, promitentulvnztor s fie proprietarul lucrului promis a fi vndut, iar promitentul-cumprtor s nu fie lovit de vreo incapacitate

58

n acest sens, a se vedea P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil (semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, p.67. 45

special de a-l dobndi 59; aciunea s nu fie prescris, ntruct drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de vnzare-cumprare avnd un coninut patrimonial este supus prescripiei. Efectele hotrrii pronunate sunt, n principiu, identice cu efectele pe care le-ar fi produs contractul de vnzare-cumprare, dac acesta ar fi fost ncheiat valabil i anume: transformarea obligaiei de a face ( asumat prin promisiune) ntr-o obligaie de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului promis). n cazurile n care promitentul-vnztor, ntre timp, a vndut lucrul promis unei tere persoane, nclcndu-i obligaia asumat fa de promitentul-cumprtor, de cele mai multe ori vnzarea nu se mai poate perfecta. Totui, trebuie fcut distincie dup cum terul cumprtor a fost de bun-credin sau de rea-credin. Dac terul cumprtor a fost de bun-credin (neavnd cunotin despre ncheierea promisiunii), vnzarea este valabil i dreptul su se menine. n aceast situaie, promitentul-cumprtor nu poate cere dect rezoluiunea i daune-interese pentru prejudiciul suferit 60. De aceea, n materie de imobile este util notarea promisiunii de vnzare-cumprare n cartea funciar, n temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, care devine astfel opozabil terilor, n sensul c acetia vor trebui s o respecte, n caz contrar fiind considerai de rea-credin i tratai ca atare 61. Dac terul cumprtor a fost de rea-credin, vnzarea poate fi desfiinat pe calea exercitrii de ctre promitentul-cumprtor a aciunii pauliene ori a aciunii n constatarea nulitii absolute pentru cauz ilicit. n aceste situaii, n caz de admitere a aciunii promitentuluicumprtor, bunul revine n patrimoniul promitentuluivnztor, fiind posibil ncheierea contractului promis, de bun voie sau pe cale silit. 3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare. Poate interveni n situaii cum ar fi, spre exemplu;
59 60

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.146-147; C.Toader, op.cit., p.26-27. A se vedea F.Deak, op.cit. p.26. 61 A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Press Mihaela, Bucureti 2000, p.366-367.

46

- pieirea n ntregime a bunului care face obiectul contractului promis, indiferent dac pieirea este sau nu imputabil prilor contractante. n aceast situaie, ntruct bunul nu mai exist, nu se mai poate ncheia c ontractul de vnzare-cumprare. Dac pieirea bunului este imputabil uneia dintre pri, cealalt parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese; - scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauz de utilitate public; - refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaia administrativ prealabil, independent de vreo culp a prilor; - moartea uneia dintre prile contractante atunci cnd promisiunea este ncheiat intuitu personae.

Test de autoevaluare nr.3. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Promisiunea unilateral de vnzare: a) d natere unei obligaii de a da n sarcina promitentului; b) este un act juridic unilateral; c) d natere unei obligaii de a face n sarcina promitentului. 2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare: a) poate fi executat n natur prin pronunarea unei hotrri care s in loc de contract; b) trebuie ncheiat n form autentic, dac are ca obiect nstrinarea viitoare a unui teren; c) este translativ de proprietate de ndat ce beneficiarul cumprtor a pltit anticipat preul convenit.

Bibliografia Unitii de nvare nr.3 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008;
47

F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.4 Dreptul de preempiune Cuprins 4.1. Dreptul de preempiune.............................................................................. 4.1.1. Noiune..................................................................................................... 4.1.2. Felurile dreptului de preempiune.............................................................. 4.1.3. Caracterele juridice.................................................................................... 4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune...................................................... 4.1.5. Efectele exercitrii preempiunii.............................................................. 4.1.6. Concursul dintre preemptori................................................................... 4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil........................... 4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune................................... 4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege................................ 4.2. Capacitatea................................................................................................. 4.2.1. Principiul capacitii.................................................................................... 4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra.......................................................... 4.2.3. Incapaciti de a vinde............................................................................. Obiectivele unitii de nvare nr.4 cunoaterea noiunii dreptului de preempiune analizarea concursului dintre preemptori nsuirea efectelor exercitrii preempiunii cunoaterea noiunilor legate de capacitatea de a vinde

4.1. Dreptul de preemiune 4.1.1. Noiune. Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil "n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul

48

dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun" 62. Aa cum rezult din cele de mai sus, dreptul de preempiune este facultatea conferit unei persoane, prin lege sau contract, de a cumpra un bun cu preferin fa de oricare alta 63. Dispoziiile noului Cod civil privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. 4.1.2. Felurile dreptului de preempiune. Dreptul de preempiune este de dou feluri: legal sau convenional. Dreptul legal de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui bun, fiind prevzut expres de lege n favoarea anumitor persoane fizice sau juridice ori chiar a statului 64. Acest drept se nate n virtutea legii, independent de voina vnztorului, care are obligaia de a-l respecta din momentul n care decide s vnd bunul, sub sanciunea impus de lege. ns, dreptul de preempiune se poate exercita numai dup ce proprietarul bunului s-a hotrt s-l vnd. Dreptul convenional de preempiune rezult dintr-o convenie prin care proprietarul unui bun se oblig fa de o alt persoan, numit preemptor, c - n cazul n care se va decide s vnd bunul - s o prefere drept cumprtor, la

De la data intrrii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemiune cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art.1730 -1740 din Codul civil. Pentru dreptul de preemiune creat prin convenie, dispoziiile art.1730-1740 din Codul civil se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului civil. Dreptul de preemiune este supus dispoziiilor art.1730-1740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil. 63 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, op.cit., p.95-97. 64 Pentru definiii asemntoare, a se vedea C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, coordonatori C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituii de drpt civil, Curs selectiv pentru licen 2004-2005, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.107; Dreptul de preempiune apare reglementat nu numai n cazul nstrinrii bunurilor prin vnzare, ci i prin ncheierea unor contracte de nchiriere sau de concesionare (de exemplu, dreptul prioritar al expropriatului la nchirierea imobilului de care a fost expropriat, prevzut de art. 34 din Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauz de utilitate public; dreptul de preempiune la concesionarea prin licitaie public a dreptului de pescuit n scop comercial n favoarea deintorilor de active i pentru cei care au contracte n derulare, stabilit de art. 14 lit.a din Legea nr.192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura).
62

49

pre i condiii egale 65. Deci, proprietarul bunului nu se oblig s vnd bunul, ci se oblig doar s acorde preferin, n caz de vnzare, celui cu care a ncheiat convenia. Dreptul convenional de preempiune se deosebete de promisiunile unilaterale sau bilaterale de vnzare. Astfel, n cazul promisiunilor de vnzare promitentul-vnztor este obligat s vnd promitentului-cumprtor, la preul i condiiile deja stabilite n antecontract. n cazul dreptului convenional de preempiune, preul i celelalte elemente ale contractului de vnzare urmeaz s fie negociate i stabilite liber ntre proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de preempiune i terii cumprtori, preferina opernd numai la pre i condiii egale. n literatura juridic se apreciaz c recunoaterea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut, de bunul su. Este adevrat, ns trebuie fcut precizarea c existena dreptului de preempiune afecteaz doar libertatea vnztorului de a-i alege cocontractantul, nu i libertatea acestuia de a nu vinde. Vnztorul nu poate fi obligat s vnd, dar dac vinde atunci trebuie s respecte dreptul de preempiune 66.
65

Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumprarea unui bun, rezultnd din convenia prilor, era denumit "pact de preferin", fiind creaia doctrinei i a practicii judiciare. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chiric, Pactul de preferin, n R.D.C. nr.11/1999, p.28 i urmt.; M.Dagot, Le pacte de prfrence; Ed Litec, Paris 1988.
66

n literatura juridic anterioar noului Cod civil este controversat chestiunea de a ti dac dreptul de preempiune este un drept real sau un drept de crean ori un drept potestativ. n acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuii n legtur cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr.1/2004, p.22-65. Opinia majoritar este n sensul c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale ( n acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit. p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureti 2002, p.290-291; I.Romoan, Drept civil. Drepturile reale, Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept civil. Partea general, Edituta All Educaional, Bucureti 1998, p.61. n literatura juridic francez se apreciaz c dreptul de preempiune nu poate fi ncadrat comod n categoria drepturilor reale sau personale( a se vedea C.Saint-Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Gnrale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 i urmt.; St.Valory, La potestativit dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40-52); n dreptul nostru, ali autori consider c dreptul de preempiune nu este nici drept real ( deoarece nu confer prerogative directe asupra unui bun) nici drept de crean (deoarece nu confer prerogative contra altuia, ci un drept potestativ ( a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1, 2005, p.107) ; I.Negru, D.Corneanu, op.cit. p.32) 50

n materie de vnzare, titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei ctre preemptor (art.1730 alin.3 din noul Cod civil). De asemenea, vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor (art. 1731 din noul Cod civil). 4.1.3. Caracterele juridice. Potrivit art. 1739 din noul Cod civil, dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda. Prin urmare, dac sunt mai muli titulari ai dreptului de preempiune, acesta nu se divide ntre ei. Dreptul de preempiune nu poate fi cedat n sensul c nu poate fi transmis prin acte juridice ntre vii sau prin motenire. 4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune. n vederea exercitrii dreptu-lui de preempiune, vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de ctre terul contractant. Notificarea trimis preemptorului trebuie s cuprind numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul (art.1732 alin.2). Preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului (art. 1732 alin.3). n cazul vnzrii de bunuri mobile, dreptul de preempiune se exercit n termen de cel mult 10 zile, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30 de zile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ctre preemptor a notificrii (art.1732 alin.4).

51

4.1.5 Efectele exercitrii preemiunii. n conformitate cu dispoziiile art. 1733 alin.1 din noul Cod civil "Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii". Dac n contractul cu terul au fost stipulate clauze avnd drept scop m-piedicarea exercitrii dreptului de preempiune, acestea nu produc efecte fa de preemptor (art.1733 alin.2). 4.1.6. Concursul dintre preemptori. n cazul n care mai muli preemptori i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, art.1734 alin.1 67 prevede c contractul de vnzare se consider ncheiat: - cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; - cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune; - dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; - dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preemp-iune avnd data cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune. Orice clauz care contravine prevederilor de mai sus, este considerat nescris (art.1734 alin.2). Atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporional din acest pre (art.1735 alin.1). n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nu puteau fi desprite de acesta fr s l fi pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul
Dac legea nu prevede altfel, dispoziiile art.1734 din noul Cod civil se aplic i drepturilor de preempiune izvorte din contracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil (art.125 din Legea nr.71/2011).
67

52

consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute (art.1735 alin.2). Mai trebuie reinut c atunci cnd vnztorul a acordat terului contrac-tant termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene (art.1736). 4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil. Conform art.1737 alin.1, dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea funciar. Dac s-a fcut notarea dreptului de preempiune, potrivit art. 1737 alin.2, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terul s-i poat nscrie dreptul n cartea funciar. nscrierea dreptului terului se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consem-nrii preului la dispoziia vnztorului. Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar nlocuiete comunicarea prevzut la art.1732 alin 3 i are aceleai efecte. n temeiul acestei notificri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului i nscrierea dreptului su (art. 1737 alin. 3). Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din oficiu din cartea funciar (art.1737 alin.4). 4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune. Dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung (art.1740). 4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege. Dintre drepturile de preemiune reglementate de lege amintim cteva: a)Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public: n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost
53

proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil" 68. Expropriatul se bucur de acest drept n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, iar nu numai n caz de vnzare. De asemenea, fostul proprietar beneficiaz de acest drept prioritar la dobndire nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat, motiv pentru care s -a evitat a fi calificat drept de preempiune 69. n caz de nclcare a dreptului prioritar la dobndire sanciunea care intervine este, n lipsa unui text de lege expres, nulitatea relativ. b)Dreptul de preempiune prevzut de art.17din Legea nr.10/2001privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie1989. Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001 unitile i instituiile de nvmnt din sistemul de stat, unitile sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public, instituiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice i oficiile consulare, au un drept de preempiune la cumprarea imobilelor ocupate de ele. (2)Acest drept se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii notificrii privind intenia de vnzare.
68

Pentru amnunte i discuii pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.2/1995, p.17-23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1995, p.18-27; Th.Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5/1999, p.74 i urmt. A se vedea i dreptul de preempiune acordat fotilor proprietari sau motenitorilor acestora n cazul vnzrii terenurilor care au fost expropriate pentru activiti miniere, stabilit prin art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor.
69

A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.

54

(3)Notificarea se face prin executorul judectoresc, potrivit legii. (4)Contractele de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea dreptului de preempiune sunt lovite de nulitate. Acest drept de preempiune poate fi exercitat numai n cazul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, iar nu i n situaia ncheierii altor contracte translative de proprietate. n literatura juridic se apreciaz c sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este anularea contractului 70. c)Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii. Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004: ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin.4. Transferul dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin, este interzis sub sanciunea nulitii absolute. De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea nr.346/2004 ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, companiile naionale, precum i societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. n cazul neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber.

70

A se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache i coordonatorii C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, curs selectiv pentru licen 2006-2007, p.300. 55

d)Dreptul de preempiune cu privire la bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural naional. Acest drept de preempiune este reglementat de Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, care n art. 36 alin.1 prevede: Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii.. Dreptul de preempiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur i numai n cazul vnzrilor publice. Nerespectarea dreptului de preempiune atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000). e)Dreptul de preempiune cu privire la monumentele istorice reglementat de Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care n art. 4 alin.4 prevede c: monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al statului romnsau al unitilor administrativ- teritoriale, dup caz. Nerespectarea atrage sanciunea nulitii absolute. f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. 4.2. CAPACITATEA 4.2.1. Principiul capacitii. Capacitatea de a vinde i de a cumpra este parte component a capacitii civile de folosin i de exerciiu. Ca parte a capacitii de folosin, capacitatea de a vinde i de a cumpra aparine, n principiu, tuturor subiecilor de drept civil, persoane fizice i juridice 71.
71

n acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede c; Nimeni nu poate fi ngrdit n capacitatea de folosin sau lipsit, n tot sau n parte, de capacitatea de exerciiu, dect n cazurile i condiiile expres prevzute lege. 56

Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege. Rezult c n materia contractului de vnzarecumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea excepia. De aceea, incapacitatea trebuie s fie expres prevzut de lege i, ca orice excepie, este de strict interpretare, neputnd fi extins sau aplicat prin analogie la alte situaii dect cele indicate de lege. Ca parte a capacitii de exerciiu, capacitatea de a vinde i de a cumpra aparine tuturor persoanelor care au capacitate deplin de exerciiu. Deci, orice persoan poate ncheia un contract de vnzare-cumprare dac are capacitate deplin de exerciiu (vnzarea-cumprarea fiind un act de dispoziie juridic asupra bunului) 72. Minorii sub 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc (lipsite total de capacitatea de exerciiu) pot ncheia valabil asemenea contracte numai prin reprezentanii lor legali. Minorii ntre 14 i 18 ani (care au capacitate de exerciiu restrns) pot ncheia person al contractul de vnzare-cumprare, cu ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i cu autorizarea instanei de tutel. Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate face singur acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la data ncheierii lor. Dei regula general n materie de vnzarecumprare este aceea c pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este oprit prin lege, totui legiuitorul nostru a
Nimeni nu poate renuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la capacitatea de exerciiu.

72

n raport cu bunul vndut i cu preul vnzarea-cumprarea este ntotdeauna un act de dispoziie. ns, n raport cu patrimoniul vnztorului sau al cumprtorului, se admite c vnzarea-cumprarea poate avea semnificaia unui simplu act de administrare sau chiar de conservare( de exemplu, cumprarea unor materiale pentru reparaia casei, vnzarea bunurilor supuse pieirii sau stricciunii sau a celor de mic valoare, devenite nefolositoare). n aceste cazuri este suficient dac partea contractant are capacitatea de a face acte de administrare sau de conservare.

57

reglementat o serie de incapaciti speciale de a cumpra ori de a vinde. Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra sau de a vinde. 4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra sunt stabilite n scopul aprrii unor interese generale ale societii sau a unor importante valori etice. Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia prevzut la art.1304 alin.1 rmne aplicabil (contractul cu sine nsui i dubla reprezentare). Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu (de exemplu, mandatarul mputernicit s vnd, ca reprezentant al mandantului, cumpr el nsui bunul, pentru sine) este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese. Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul dublei reprezentri (de exemplu, mandatarul mputernicit s vnd, ca reprezentant al mandantului, cumpr el nsui bunul n calitate de reprezentant mandatar - al dobndito-rului). b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le ad-ministreaz ori a cror administrare o supravegheaz. nclcarea interdiciilor prevzute la lit. a) i b) se sancioneaz cu nulitatea relativ, iar a celei de la lit. c) cu nulitatea absolut (art.1654 alin.2). Motivul pentru care legiuitorul nostru a reglementat aceste incapaciti a fost acela de a se evita o coliziune de interese i de a mpiedica cumprtorul s svreasc anumite abuzuri, prevalndu-se tocmai de calitatea sa (mandatar, administrator, funcionar public). De exemplu,
58

mandatarul vnztorului nu poate cumpra, el nsui, bunul pe care vnztorul l-a mputernicit s-l vnd, deoarece ar putea fi tentat s-l cumpere ct mai ieftin, n detrimentul vnztorului, interesat s-l vnd ct mai scump. Incapacitile de a cumpra stabilite prin art.1654 alin.1 vizeaz toate bunurile, indiferent dac sunt mobile sau imobile. d) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil, sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea. Vnzarea de drepturi litigioase este o operaiune speculativ, att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor; primul vinde ca s primeasc un pre, orict de mic, n loc s atepte ca pierznd procesul s nu mai obin nimic; secundul cumpr, investind o sum relativ mic, n schimbul ansei de a obine o valoare mult mai mare, dac va ctiga procesul. Pentru ambele pri contractul are un caracter aleatoriu 73, pentru c fiecare are o ans de ctig, dar i un risc de pierdere, n funcie de verdictul dat la terminarea procesului 74. Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa (art.1653 alin.3). n interpretarea acestui text de lege, rmn valabile precizrile literaturii juridice anterioare intrrii n vigoare a noului Cod civil, n sensul c nu este suficient s existe un proces pentru ca dreptul s fie socotit litigios. Este necesar, pe de o parte, ca dreptul s fie contestat (adic prtul s conteste dreptul reclamantului). De exemplu, chiar dac ar exista un proces, dreptul nu este litigios dac prtul nu contest dreptului reclamantului, ci recunoate preteniile acestuia (achiesare). De asemenea, trebuie ca procesul s poarte asupra fondului dreptului (adic asupra existenei sau ntinderii
73

A se vedea i o lucrare mai veche G.A. Basarabeanu, Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios, Editura Profit i Pierdere, Bucureti, 1938. 74 S-a admis c legiuitorul nostru a reglementat instituia retractului litigios pentru a preveni specularea drepturilor litigioase (F.Deak, op.cit., p.109) 59

dreptului) 75. Dac procesul nu privete fondul dreptului, ci se invoc, de exemplu, o simpl excepie dilatorie (necompetena instanei, refuzul plii creanei pe motiv c aceasta nu este nc exigibil), dreptul nu mai este litigios. n afar de cazurile anume prevzute de lege, drepturile litigioase pot fi vndute, indiferent c sunt drepturi reale sau de crean, inclusiv drepturile de proprietate intelectual sau drepturile succesorale 76. Prin excepie ns art. 1653 alin.1 din noul Cod civil i unele legi speciale au interzis vnzarea de drepturi litigioase. Astfel, potrivit art. 20 alin. 41 din Legea nr.10/2001 (introdus prin Legea nr.247/2005, Art.1, Titlul 1, pct.50) sunt interzise, sub sanciunea nulitii absolute, pn la soluionarea procedurilor administrative i judiciare, nstrinrile sub orice form a bunurilor imobile (terenuri sau construcii), notificate potrivit prevederilor acestei legi. Trebuie precizat c pentru a fi n prezena unei vnzri de drepturi litigioase, procesul trebuie s existe, evident, n momentul ncheierii contractului de vnzare 77 . Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1din noul Cod civil.: - cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelorpri din dreptul din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; este vorba despre situaia n care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au calitatea de comotenitori ai drepturilor succesorale sau coproprietari ai dreptului de proprietate, situaie n care pot cumpra de la ceilali deoarece, n acest caz, vnzarea nu urmrete scopuri speculative, ci s favorizeze ieirea din indiviziune; - cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; n acest caz vnzarea s-a fcut de ctre debitor n favoarea unui creditor al su (cumprtorul fiind una din persoanele prevzute de art. 1653 alin.1), pentru plata creanei sale, ca o dare n plat; nu se urmresc scopuri speculative ntruct cumprtorul accept s primeasc o crean litigioas n locul creanei pe care o
75

D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek Bucureti 2008, p.108. 76 F.Deak, op.cit., p.107-108. 77 M.Murean, op.cit., p.112-113. 60

avea mpotriva vnztorului (cumprtorul se mulumete cu ceea ce debitorul su i poate da efectiv, ncercnd s evite un prejudiciu) 78; - cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios; aceast dispoziie a legii fiind insuficient de clar, literatura juridic mai veche a precizat c este vorba despre ipoteza n care dreptul de crean litigios este garantat cu o ipotec asupra imobilului care, iniial, a aparinut debitorului; creditorul reclamant vinde creana litigioas dobnditorului imobilului ipotecat (cel care cumprase de la debitorul prt imobilul grevat de ipotec n favoarea creditorului reclamant); n acest caz, dobnditorul imobilului ipotecat cumpr creana litigioas nu n scopuri speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotec (ncercnd s evite urmrirea silit a imobilului de ctre creditorul ipotecar). Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de Legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine 79. Aceast lege a intrat n vigoare pe data aderrii Romniei la Uniunea European, adic 1 ianuarie 2007. Conform art. 27 din noul Cod civil "Cetenii strini i apatrizii sunt asimilai, n condiiile legii, cu cetenii romni, n ceea ce privete drepturile i libertile lor civile". 4.2.3. Incapaciti de a vinde. Persoanele prevzute la art.1654 alin.1 din noul Cod civil nu pot s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. Textul de lege fiind insuficient de clar, credem c este vorba despre incapacitatea persoanelor prevzute la art.1654 alin.1 de a vinde persoanelor pe care le reprezint (mandanii) sau pe care le ocrotesc (minori,interzii) n
78

F.Deak, op.cit.,p.110 ;se consider c dac, estimativ, creana litigioas are o valoare mai mare dect creana cesionarului mpotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la plata unei sulte (D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, p 118). 79 Publicat n M.Of. al Romniei nr.1008 din 14 noiembrie 2005. 61

cazul n care preul const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori supravegheaz (adic bunurile mandanilor sau ale minorilor, interziilor). Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite (art.1656). De asemenea, art. 32 alin.1 din Legea fondului funciar nr.18/1991prevede c terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Este vorba despre acele terenuri atribuite cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativa agricol de producie sau au adus teren mai puin de 5.000 m.p., precum i altor categorii de persoane prevzute de lege. n terminologia legii, aceast atribuire s-a fcut prin constituirea dreptului de proprietate, cu titlu originar, iar nu prin reconstituire. n literatura juridic se apreciaz c n acest caz avem de-a face cu o inalienabilitate temporar propter rem, iar nu cu o simpl incapacitate de nstrinare, stabilit intuitu personae. Prin urmare, n caz de moarte a titularului mproprietrit, terenul rmne inalienabil prin acte ntre vii pentru perioada rmas, motenitorii neavnd dreptul s-l nstrineze 80. De remarcat este faptul c, potrivit noului Cod civil, vnzare-cumprarea ntre soi nu mai este interzis.

Test de autoevaluare nr.4. ncercuii rspunsurile corecte.

35. Dreptul de preempiune convenional: a) este interzis de lege; b) este translativ de proprietate; c) nu poate fi denunat unilateral de promitent. 36. Dreptul de preempiune se exercit n cazul vnzrii de imobile: a) n termen de cel mult 10 zile de la data comunicrii ctre preemptor a notificrii cuprinsului contractului ncheiat cu un ter; b) n termen de cel mult 30 de zile, de la data comunicrii ctre preemptor a notificrii cuprinsului contractului ncheiat cu un ter; c) n termen de cel mult 3 ani, de la data comunicrii ctre preemptor a notificrii cuprinsului contractului ncheiat cu un ter.
80

A F.Deak, op.cit., p.38, 49.

62

Bibliografia Unitii de nvare nr.4 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.5 Obiectul obligaiei vnztorului Cuprins 5.1. Obiectul....................................................................................................... 5.2. Precizri...................................................................................................... 5.3. Obiectul obligaiei vnztorului............................................................... 5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului..... 5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor.....................................................
63

5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil............................................. 5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil................................................................. 5.3.5. Bunul trebuie s fie licit....................................................................... Obiectivele unitii de nvare nr.5 cunoaterea obiectului obligaiei vnztorului cunoaterea noiunilor legate de bunul vndut

5.1. OBIECTUL 5.2. Precizri. Noul Cod civil face distincie ntre obiectul contractului i obiectul obligaiei. Obiectul contractului l reprezint operaiunea juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri (art.1225 alin.1). Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul (art.1226 alin.1). Contractul de vnzare-cumprare fiind sinalagmatic d natere unor obligaii n sarcina ambelor pri; vnztorul se oblig fa de cumprtor (de exemplu, s-i transmit dreptul de proprietate asupra unui bun), iar cumprto-rul se oblig fa de vnztor (de exemplu, s-i plteasc preul). Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligaiei vnztorului, iar, pe de alt parte, obiectul obligaiei cumprtorului. 5.3. Obiectul obligaiei vnztorului 5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztoru-lui. Obiectul obligaiei vnztorului se refer la bunul vndut. Astfel, potrivit art. 1672 din noul Cod civil, vnztorul are obligaia de a transmite proprietatea bunului sau de a preda bunul vndut. n principiu, orice bun poate fi vndut. n acest sens, art. 1657 din noul Cod civil prevede c "Orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament".

64

Prin urmare, pot fi vndute i deci pot face obiectul obligaiei vnztorului bunurile care se gsesc n circuitul civil, susceptibile de apropriere, indiferent c sunt mobile sau imobile, corporale sau incorporale, individual determinate sau de gen. Vnztorul va putea vinde nu numai dreptul de proprietate asupra unui bun corporal, dar i alte drepturi reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda proprietate, dreptul de superficie, dreptul de servitute care poate fi nstrinat numai mpreun cu fondul dominant n favoarea cruia s-a constituit. De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale, dar i drepturile de crean, prin aa-numita cesiune de crean. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare, bunul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: bunul s existe, s fie determinat sau determinabil, s se gseasc n circuitul civil i s fie licit. 5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor 81. n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, n principiu, bunul trebuie s existe. Dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de nulitate absolut 82 , ntruct lipsete un element esenial al contractului i anume obiectul obligaiei vnztorului. Lipsa obiectului obligaiei vnztorului atrage i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. Dac bunul vndut pierise numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt n momentul vnzrii, poate cere fie anularea vnzrii, fie reducerea corespunztoare a preului. n literatura juridic se apreciaz c alegerea cumprtorului nu trebuie s fie abuziv, cum ar fi, de exemplu, ipoteza n care cumprtorul cere desfiinarea contractului dei partea din bun pierit este cu totul nensemnat n raport cu partea rmas i nu ar mpiedica realizarea scopului n vederea cruia a cumprat 83 .
81 82

A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.113. S-a susinut i ideea nulitii relative, avnd n vedere interesul ocrotit, care este unul personal (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.61). 83 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.22; 65

n ipotezele discutate mai sus, ntruct bunul vndut era pierit, n tot sau n parte, nainte de momentul ncheierii contractului i a transferului dreptului de proprietate, riscul pieirii este suportat de vnztor. n mod excepional, dac la ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii totale sau pariale a bunului, dar cumpr spernd s nu se realizeze, atunci el va suporta acest risc 84. Vnzarea poate avea ca obiect i un bun viitor, care nu exist n momen-tul ncheierii contractului, dar care va exista n viitor. O asemenea vnzare este valabil deoarece art.1228 din noul Cod civil prevede c n lipsa unei prevederi legale contrare,contractele pot purta i asupra bunurilor viitoare. n acest caz, se subnelege c vnztorul i-a asumat implicit obligaia de a construi ori de a procura bunul, pentru c numai n aceast situaie l va putea transmite, la terme-nul stabilit, cumprtorului. Dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobnde-te proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat (art.1658 alin.1). Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul (art.1658 alin.5). n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exist la data ncheierii contractului, cumprtorul dobndete proprietatea la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute. Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determinat de culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese (art.1658 alin.2). n ipoteza n care bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Dac nerealizarea parial a bunului a fost determinat de culpa vnztorului, acesta este obligat s plteasc dauneinterese (art.1658 alin.3). Numai atunci cnd cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului sau genului limitat, dup caz, el rmne obligat la plata preului (art.1658 alin.4). De exemplu, n
84

F. Deak, op.cit.p. 53. 66

cazul cumprrii unei recolte ce urmeaz a se realiza pe un anumit teren al vnztorului 85. Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui contract de vnzare-cumprare succesiunile nedeschise. n acest sens, art. 956 din noul Cod civil dispune c, dac prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut actele juridice avnd ca obiect drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise nc, ori actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi care s ar putea dobndi la deschiderea motenirii. Motivele pentru care nu pot fi vndute drepturile eventuale asupra unei moteniri nedeschise sunt, n conformitate cu literatura de specialitate, acelea c asemenea convenii ar fi imorale i ar putea trezi dorina morii persoanei despre a crei motenire viitoare ar fi vorba 86 . 5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil. Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii art. 1179 alin.1 pct.3 prevede un obiect determi-nat i licit. De asemenea, art. 1226 alin.2 stipuleaz c sub sanciunea nulitii absolute, el trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil i licit. Deci, pentru validitatea contractului de vnzarecumprare nu este sufici-ent ca bunul s existe, ci trebuie s fie i determinat sau cel puin determinabil n cuprinsul contractului. Determinarea bunurilor certe se face prin precizarea unor elemente cum ar fi: natura bunului vndut (cas, apartament, teren, autoturism etc.), locul de situare (localitate, strad, numr, etaj etc.), alte elemente de identificare (numr de carte funciar, numr topografic, numr de tarla sau parcel, marca autoturis-mului, anul fabricaiei, culoarea, serie motor i caroserie, numrul de nmatricu-lare etc.). Determinarea bunurilor generice se face prin indicarea unor elemente cum ar fi: specia sau sortimentul (gru, orz, ovz, porumb, vin etc.), i a cantitii (numr, volum, greutate etc.). Calitatea bunurilor generice nu este un element esenial pentru validitatea conveniei. Dac prile nu au stipulat calitatea acestor bunuri, vnztorul este dator
85 86

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.50. A se vedea F. Moiu, op.cit., p.50. 67

s predea bunuri de calitate mijlocie. n orice caz, elementele indicate trebuie s fac posibil individualiza-rea bunurilor de gen vndute, n scopul predrii lor cumprtorului. n practica judiciar i n doctrin s-au fcut unele precizri utile n ce privete determinarea lucrului vndut. Astfel, ntr-o decizie a fostei instane supreme s-a hotrt c: n cazul n care podul i intrarea n pod constituie pri comune pentru dou apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fr a justifica n contract ca obiect al vnzrii i menionatele pri comune, este de presupus c i acestea au fost vndute odat cu apartamentul, urmnd a fi folosite n comun, conform destinaiei lor de pri comune 87. De asemenea, ntr-o alt decizie a aceleiai instane s-a judecat c; chiar dac n contractul de vnzare-cumprare nu se specific n mod expres care sunt prile comune din imobil i cum urmeaz s fie folosite, acel contract urmeaz s fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile contractelor" 88. Sanciunea care intervine n cazul n care bunul vndut nu este determinat sau cel puin determinabil, este nulitatea absolut a contractului deoarece lipse-te un element esenial de validitate (art.1226 alin.2). 5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil. ntr-adevr, potrivit art.1229 din noul Cod civil "numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale". Pe cale de consecin, bunurile care nu sunt n circuitul civil nu pot face obiectul contractului de vnzarecumprare. Sunt n afara circuitului civil lucrurile nesusceptibile de apropriere, cum ar fi: aerul, lumina etc. acestea .nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. ntruct aceste lucruri nu sunt susceptibile de apropriere, ele nu pot face obiectul unor acte juridice, adic nu pot face obiectul nici unui contract. De asemenea, unele bunuri, dei susceptibile de apropriere, sunt scoase din circuitul civil general, fiind declarate prin lege inalienabile, imprescriptibile i
87

A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978, p.67; M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.25-26. 88 Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p.99.

68

insesizabile. Aceste bunuri nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare, dar pot face obiectul altor acte juridice (nchiriere, concesionare, administrare etc.). Astfel, n conformitate cu dispoziiile art. 136 alin.3 din Constituia Romniei: Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice, iar alin.4 adaug c Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public89 . Alte bunuri declarate prin lege inalienabile sunt bunurile culturale mobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale (art. 32 din Legea nr.182/2000). Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile nu numai extinctiv, dar i achizitiv, motiv pentru care nu pot fi dobndite prin uzucapiune i nici prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr.213/1998). Tot astfel, terenurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes judeean sau local) sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Aparin domeniului public, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.18/1991, republicat, terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale,
89

A se vedea i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, publicat n M.Of. al Romniei, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Consideraii asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n Dreptul nr.6/1999, p.3-21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administraiei publice locale.

69

rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public 90 . Aa cum s-a artat n literatura de specialitate 91, numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice i numai bunurile proprietate public sunt inalienabile. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale nu fac parte din proprietatea public, fiind supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 5 alin.2 din Legea nr.213/1998, art. 6 din Legea nr.18/1991). Prin urmare, aceste bunuri, la fel cu bunurile proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile de nstrinare, putnd face obiectul unor contracte de vnzarecumprare. Cu toate acestea, prin lege pot fi declarate inalienabile i unele bunuri care fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ -teritoriale ori proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice. De exemplu, un caz de inalienabilitate temporar, la care neam mai referit anterior, este prevzut de art. 32 din Legea nr.18/1991, republicat, potrivit cruia: terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 i art. 43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Prin legi speciale poate fi restrns circulaia juridic a unor bunuri, asupra crora statul i poate rezerva monopolul vnzrii sau cumprrii lor. n acest sens, art. 40 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale
90

A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti,1998, p.85-88; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n Dreptul nr.8/1995, p.34-42.
91

A se vedea F.Deak, op.cit., p.47; A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate public i proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul nr.11/1998, p.42 i urmt.

70

prevede c: Statul i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv, cu titlu de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale. Ca urmare, a fost adoptat Legea nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat 92, potrivit creia o serie de activiti de producie, extracie i prelucrare constituie monopol de stat i nu pot fi exercitate dect pe baz de licen acordat de stat pe timp determinat i cu titlu oneros, iar desfurarea unei asemenea activiti fr licen este sancionat ca infraciune sau contravenie 93. n sfrit, unele categorii de bunuri sunt n circuitul civil ns, din motive de ordine public, au un regim de circulaie restrictiv reglementat de lege, putnd face obiectul vnzrii-cumprrii numai n condiiile stabilite de lege. De exemplu, armele de foc i muniiile 94, materiile explozive 95, anumite bunuri din patrimoniul cultural naional 96, produsele i substanele toxice 97 produsele i substanele stupefiante 98 . Sanciunea care intervine n cazul nstrinrii unui bun care nu se gsete n circuitul civil este nulitatea absolut. n alt ordine de idei, se impune precizarea c, n principiu, scoaterea unor bunuri din circuitul civil general, ori stabilirea unor condiii sau restricii speciale n circulaia lor, poate fi dispus numai prin lege 99. Aceasta deoarece, n caz contrar, s-ar aduce atingere principiului liberei circulaii a bunurilor i dreptului proprietarului de a dispune n mod exclusiv, absolut i perpetuu, de bunurile sale (art.555 din noul Cod civil). Cu toate acestea, potrivit art. 627 alin.1 din noul Cod civil "Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel
92 93 94

Publicat n M.Of. al Romniei nr.96 din 13 mai 1996.

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.29. Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i muniiilor. 95 Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive. 96 Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional; Pentru amnunte a se vedea C.Toader, op.cit. p.46-47. 97 H.G.nr.172/1997. 98 Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante i psihotrope, publicat n M.Of.al Romniei nr.1095 din 5 decembrie 2005. 99 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30. 71

mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim 100 .Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului". De exemplu, garantarea executrii unei obligaii de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter, interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui etc. 101. Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune (art.627 alin.2). Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar (art.627 alin.3). Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil (art.627 alin.4). Pentru opozabilitate, dac este cazul, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege. Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar a fost nclcat de ctre dobnditor, nstrintorul poate cere rezoluiunea contractului (art.629 alin.1). De asemenea, att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei. 5.3.5. Bunul trebuie s fie licit. Obiectul contractului este ilicit atunci cnd este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri (art.1225 alin.3 din noul Cod civil). Totui, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, caracterul ilicit al obiectului contractului ar trebui s se refere mai degrab la prestaii dect la bunurile care concretizeaz obiectul actului juridic. Aceasta deoarece

100 101

A se vedea F.Deak, op.cit., p.52; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30-31. Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile (donaiile i legatele),nserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de vedere al validitii lor (a se vedea, D.Chiric, op.cit, vol.1, 2005, p.66-67). 72

bunurile corporale sunt lucruri nensufleite, care prin ele nsele nu pot contraveni legii sau bunelor moravuri 102. De aceea, prin aceast caracteristic se nelege c prestaia trebuie s fie conform cu ordinea public i bunele moravuri. Cu toate acestea, tradiional se consider c obiectul contractului ar fi ilicit dac, de exemplu, bunul n discuie face parte din domeniul public, bunul este periculos etc.

Test de autoevaluare nr. 5

1. Locul predrii bunului vndut este: a) locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului; b) locul unde bunul se afla n momentul plii preului; c) locul prevzut n contract pentru predare, dac s-a stipulat expres. 2. Bunul vndut trebuie s fie predat: a) n starea n care se afla n momentul predrii; b) n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului; c) n starea n care se afla n momentul plii preului.
102

A se vedea I.Reghini, .Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a 2-a, revzut i adugit, Colecia universitaria, Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2008, p.460-461. 73

Bibliografia Unitii de nvare nr.5 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 6 Obiectul obligaiei cumprtorului Cuprins 6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului............................................................ 6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului...... 6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum de bani................................................... 6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil.................................................. 6.1.4. Preul s fie serios..................................................................................... 6.2. Cauza..........................................................................................................
74

6.2.1. Precizri..................................................................................................... 6.3. Forma contractului de vnzare-cumprare.................................................. 6.3.1. Regula consensualismului......................................................................... 6.3.2. Excepii de la regula consensualismului..................................................

Obiectivele unitii de nvare nr. 6 cunoaterea noiunii preului vnzrii nsuirea noiunii de pre serios

6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului 6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului. Din dispoziiile art. 1650 alin.1 din noul Cod civil rezult c vnzarea este un contract prin care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Deci, preul este obiectul obligaiei cumprtorului i cauza obligaiei vnztorului. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau cel puin determinabil, s fie serios. 6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum bani. Conform art. 1660 alin.1 "Preul const ntr-o sum de bani". n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, dar i n prezent, se admite c stabilirea preului ntr-o sum de bani este de esena vnzrii 103.
103

M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999),p. 41; F.Deak, op.cit. p.61, D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.86; C.Toader, op.cit., p.53; I.Popa, op.cit., p.257; L.Stnciulescu, op.cit., p.32. Pe teritoriul Romniei plata preului trebuie s fie fcut, n principiu, n moneda naional, adic n lei. n acest sens sunt dispoziiile art. 3 din Regulamentul privind regimul valutar, emis de Banca Naional a Romniei n temeiul art.10 din Legea nr.312/2004 privind Statului BNR. Prin excepie, potrivit dispoziiilor din Anexa nr.2, lit.e, din Regulamentul indicat mai sus, plile n valut sunt permise ntre persoanele fizice pentru operaiuni efectuate ntre 75

Astfel, dac nstrinarea bunului se face n schimbul unui alt bun, iar nu n schimbul unei sume de bani, contractul nu mai este de vnzare-cumprare, ci este un contract de schimb; dac nstrinarea bunului se face n schimbul ntreinerii vnztorului, pe tot restul vieii sale, de ctre cumprtor, contractul va fi de ntreinere, iar nu de vnzare-cumprare; dac nstrinarea bunului se face cu intenia de a stinge o alt datorie, preexistent, a vnztorului fa de cumprtor, operaia juridic este o dare n plat, iar nu o vnzare; dac preul este stipulat n bani, dar nu ntr-o sum forfetar, ci sub forma unor sume care se pltesc periodic (lunar/anual) pe tot timpul vieii nstrintorului, contractul va fi de rent viager, iar nu de vnzare-cumprare; rmne un veritabil contract de vnzare-cumprare acela n care preul a fost stabilit ntr-o sum de bani forfetar, fr legtur cu durata vieii vnztorului, dar prile convin s fie pltit ealonat, n rate periodice, pn la achitarea ntregii sume 104. Cu toate c preul trebuie stabilit ntr-o sum de bani, totui literatura juridic de specialitate i practica judectoreasc admit c prestaia cumprtoru-lui nu trebuie stabilit exclusiv n bani, ci poate fi stabilit parial n bani i parial ntr-o alt prestaie, cu condiia ca suma de bani s fie obligaia principal a cumprtorului. n cazul n care se nstrineaz un bun n schimbul unei prestaii mixte din partea dobnditorului, stabilit parial n bani i parial n natur, se poate pune problema calificrii naturii juridice a conveniei. De exemplu, dobnditorul se oblig fa de nstrintor s-i plteasc o sum de bani, reprezentnd parte din pre, iar n contul diferenei de pre s-l ntrein pe tot restul vieii sale, cu toate cele necesare traiului. n asemenea situaii, natura juridic a conveniei va fi aceea care reiese din voina prilor. Dac prile nu i-au exprimat clar voina lor, atunci natura juridic a contractului va fi aceea determinat de ctre instana judectoreasc, n funcie de preponderena uneia sau alteia dintre prestaiile asumate de dobnditor 105 .
acestea cu caracter ocazional. Aa fiind, n literatura juridic se admite c preul stipulat n valut ( Euro, dolari SUA) nu afecteaz validitatea vnzrii ( a se vedea D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.87-88). 104 M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.41. 105 A se vedea I.G.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul I al anului 1978, n R.R.D. nr.8/1979, p. 28-29; n acelai sens, Tribunalul Suprem sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, n C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reinut c: n 76

Dac preul a fost stabilit n bani, vnztorul i cumprtorul pot conveni ca plata preului s fie nlocuit cu o alt prestaie din partea cumprtorului (dare n plat). 6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil. Aceast condiie este expres prevzut de art. 1660 alin.2 din noul Cod civil, conform cruia preul trebuie s fie "determinat sau cel puin determinabil". Preul este determinat dac prile au indicat n contract cuantumul total al sumei de bani (n cifre sau n litere ori att n cifre ct i n litere) pe care cumprtorul se oblig s o plteasc vnztorului, drept echivalent al bunului vndut. n cazul bunurilor de gen, preul este determinat dac prile au stipulat n contract cuantumul sumei de bani pe unitatea de msur. Dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor (art.1664 alin.2). n acest caz, preul se consider determinat i deci vnzarea este valabil din acest punct de vedere. De asemenea, n lips de stipulaie contrar, vnzarea unor bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate este presupus a se fi ncheiat pentru preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de ultima zi lucrtoare (art.1664 alin.3). Atunci cnd preul se determin n funcie de greutatea bunului vndut, la stabilirea cuantumului su nu se ine seama de greutatea ambalajului (art.1663). n cazurile n care exist preuri obligatorii stabilite prin lege 106, prile vor trebui s respecte aceste preuri, iar dac n-au prevzut nimic n contract cu privire la pre, se
cazul n care o persoan nstrineaz un bun n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii, pentru caracterizarea corect a actului juridic ncheiat, n sensul c este un contract de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere sau un contract de ntreinere, este necesar s se examineze, n raport de valoarea bunului transmis, care este prestaia principal, fcnd proporia ntre preul n bani i cel n natur. Deci, trebuie s se fac o raportare a sumei de bani pltite la valoarea lucrului nstrinat, pentru a se stabili care este prestaia principal a dobnditorului; dac suma de bani pltit trece peste jumtate din valoarea lucrului nstrinat, contractul este de vnzare cu clauz de ntreinere, iar dac nu, contractul este de ntreinere. 106 Chiar n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri, n interesul protejrii consumatorilor (n caz de penurie de produse) sau n interesul productorilor (n caz de supraproducie) ori pe considerente de politic social sau monetar; (a se vedea F.Deak, op.cit.p.63). 77

subnelege (prezum) c au contractat la preul legal (deci, n asemenea situaii, se va considera c preul exist i c este determinat). Pentru ipoteza n care prile au stipulat un alt pre dect cel legal, obligatoriu, contractul se modific de drept, nlocuindu-se preul ilegal stipulat de pri cu preul stabilit de lege 107. Dac preul legal obligatoriu pentru anumite bunuri generice se modific pe parcursul executrii succesive a contractului de livrare, noul pre legal se va aplica de la data menionat n lege sau de la data intrrii n vigoare a legii 108 . n sfrit, dac preul legal este numai maximal, prile trebuie s se conformeze, n sensul c nu pot stipula, n convenia lor, un pre mai mare dect cel maximal prevzut de lege, dar pot stipula un pre mai mic. n literatura juridic se admite c determinarea preului nu presupune i stabilirea modalitilor concrete de plat a preului (printr-o singur prestaie sau n rate, imediat sau la un anumit termen, n numerar sau prin virament bancar etc.). Dac prile n-au fcut precizri n aceast privin validitatea vnzrii nu este afectat 109. Preul este determinabil dac prile au convenit asupra unei modaliti prin care preul poate fi determinat ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu necesit un nou acord de voin al prilor (art.1661 din noul Cod civil). De exemplu, preul este determinabil atunci cnd prile s-au neles ca plata s se fac la preul curent al pieei din ziua predrii lucrului, sau n funcie de cotaia la burs a produsului 110. Determinarea preului trebuie fcut de ctre pri n momentul ncheierii contractului, deoarece preul este un element esenial al vnzrii 111. Cu toate c prile contractante trebuie s stabileasc preul, totui art. 1662 alin.1 din noul Cod civil prevede c "Preul poate fi determinat i de ctre una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului prilor".
107 108

M.Murean, op.cit., p.44. Idem. 109 M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.42; F Deak, op.cit.,p.62. 110 M.Murean, op.cit.,p.43. 111 F.Deak, op.cit., p.63; M.Murean, op.cit., p.44. 78

Tera persoan sau terele persoane sunt un mandatar comun al prilor, mputernicit s stabileasc preul, mandat care poate fi revocat numai prin acordul ambelor pri 112. n cazul n care prile au desemnat o ter persoan, iar aceasta a determinat preul, efectele vnzrii se produc din momentul ncheierii contractului, determinarea preului de ctre ter fiind considerat ca o condiie a vnzrii, ale crei efecte se produc retroactiv 113. Dac terele persoane desemnate nu determin preul n termenul stabilit de pri sau, n lips, n termen de 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la locul ncheierii contractului va desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului. Remuneraia expertului se pltete n cote egale de ctre pri (art.1662 alin.2). Dac preul nu a fost determinat n termen de un an de la ncheierea contractului, vnzarea este nul, afar de cazul n care prile au convenit un alt mod de determinare a preului (art.1662 alin.3). Cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i cheltuielile afe-rente operaiunilor de plat a preului, sunt n sarcina cumprtorului, n lips de stipulaie contrar (art.1666 alin.3). Cheltuielile de predare a bunului (msurarea, cntrirea etc.) sunt n sarcina vnztorului, iar cele de preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel (art.1666 alin.2). De asemenea, dac bunul trebuie transportat dintr-un loc n altul, n lipsa unei stipulaii contrare, vnztorul trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala cumprtorului. Deci, cheltuielile de transport sunt n sarcina cumprtorului (art.1667). 6.1.4. Preul s fie serios.
112

F.Deak, op.cit., p.62; D.Chiric, op.cit, vol 1, 2005, p.90. Tera persoan nu este un arbitru, deoarece nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere ntre vnztor i cumprtor, i nici expert, chemat s emit o prere de specialist ntr-un anumit domeniu, lsat ns la aprecierea instanei de judecat. Tera persoan are sarcina de a determina preul vnzrii, pre care odat determinat de el face parte din contract, fiind obligatoriu att pentru pri ct i pentru instana de judecat. Prin excepie, preul fixat de ctre ter poate fi atacat de pri pe motiv de fraud sau pentru eroare grosier, situaie n care vnzarea nu este valabil ntruct se consider c preul nu a fost determinat. 113 C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol 2, p.556. 79

n conformitate cu dispoziiile art.1660 alin. din noul Cod civil preul vnzrii trebuie s fie serios. Preul este serios dac constituie o cauz suficient a obligaiei vnztoru-lui de a transmite dreptul de proprietate cumprtorului, dac reprezint un echivalent valoric al bunului vndut 114. Pentru validitatea contractului de vnzare, nu se cere s existe o echiva-len valoric perfect ntre pre i valoarea bunului vndut, ci doar o echiva-len relativ. n acest sens, n practica judiciar s-a hotrt c: seriozitatea preului, implic o echivalen valoric relativ, raportat att la valoarea lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor contractante care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca pre115. Dac preul este inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului vndut, contractul rmne valabil ca vnzare-cumprare deoarece prile, n temeiul principiului libertii contractuale, au posibilitatea s determine cuantumul preului aa cum consider ele de cuviin. De asemenea, relaiile de rudenie ntre pri, sau chiar relaiile de concubinaj existente ntre acestea, constituie o justificare suficient a stabilirii unui pre mult inferior valorii reale de circulaie a bunului vndut 116. Cu toate acestea, preul serios exclude o disproporie prea mare ntre valoarea prestaiei vnztorului (bunul vndut) i valoarea prestaiei cumpr- torului (pre). De exemplu, dac valoarea de circulaie real a bunului vndut este de 100.000 lei, iar prile au stipulat un pre de 1000 lei, acesta nu este un pre serios, care s-l determine pe vnztor s-i nstrineze bunul, ci un pre derizoriu. Dac preul este derizoriu, conform art. 1665 alin.2 din noul Cod civil, vnzarea este anulabil. Totui convenia ar putea fi considerat valabil ca o donaie direct (nu deghizat, pentru c nu exist act secret), dac sa ncheiat cu intenia de a gratifica i dac sunt ndeplinite

114 115

Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n R.R.D.nr.3/1985, p.74. Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n I.G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar civil pe anii 1975-1980, p.86, spea nr.96; Tribunalul suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, n Dreptul nr.3/1990, p.64. 116 Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citat la nota precedent; Tribunalul judeean Constana, dec.civ.nr.195/1987, n R.R.D.nr.2/1988, p.69. 80

condiiile de fond i de form prevzute de lege pentru validitatea donaiei 117. Seriozitatea sau neseriozitatea preului este o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei de judecat, care va rezolva problema n funcie de circum-stanele fiecrui caz n parte 118. n situaia n care exist o disproporie vdit de valoare ntre prestaiile reciproce ale prilor, n sensul c preul stipulat este mult inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului vndut, n literatura juridic se vorbete despre un pre lezionar 119. Exist leziune, conform art. 1221 alin.1 din noul Cod civil, atunci cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, lipsa de experien ori de lipsa de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei prestaii. Partea al crei consimmnt a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit (art.1222 alin.1). Dreptul la aciunea n anulare sau n reducerea obligaiilor pentru leziune se prescrie n termen de un an de la data ncheierii contractului (art.1223 alin.1). De asemenea, vnzarea este anulabil atunci cnd preul este fictiv, adic este stabilit fr intenia de a fi pltit, numai pentru a crea o anumit aparen. Dac preul este fictiv sau simulat, contractul este anulabil ca vnzare-cumprare, dar convenia ar putea fi valabil ca o donaie deghizat, dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului cu titlu gratuit (contractul nefiind n ntregime fictiv, ci doar preul) i dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege pentru validitatea donaiei 120. 6.2. CAUZA
117 118

F.Deak, op.cit., p.66; M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.46. Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/1973, n R.R.D.nr.6/1974, p.74. 119 D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.98-99, apreciindu-se c preul derizoriu nu poate fi o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea lucrului vndut, dar preul lezionar este o cauz suficient, numai c exist un anumit dezechilibru ntre prestaiile celor dou pri n favoarea cumprtorului. 120 M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.45. 81

6.2.1. Precizri. Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii art.1179 alin.1 pct.4 din noul Cod civil prevede i o cauz licit i moral. Aa cum s-a putut afla de la cursul de drept civil, partea general, cauza este motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul (art.1235 din noul Cod civil). ntruct contractul de vnzare-cumprare este sinalagmatic avem pe de o parte cauza obligaiei vnztorului, iar pe de alt parte cauza obligaiei cumprtorului. n concepia modern cauza include dou elemente: scopul imediat al asumrii obligaiei, element obiectiv, abstract i invariabil n toate contractele de acelai fel (n toate contractele de vnzare-cumprare, pentru vnztor scopul imediat este ncasarea preului i pentru cumprtor obinerea bunului) i scopul mediat (mobilul determinant al consimmntului fiecreia dintre prile contractante), element care este subiectiv, concret i variabil de la vnztor la vnztor i de la cumprtor la cumprtor 121. Cauza contractului de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc conform art. 1236 alin.1 din noul Cod civil urmtoarele condiii; s existe (adic s nu lipseasc), s fie licit (adic s nu fie contrar legii i ordinii publice) i s fie moral (adic s nu fie contrar bunelor moravuri). Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepia cazului n care contractul a fost greit calificat i poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicit sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului dac este comun ori, n caz contrar, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc (art.1238). 6.3. FORMA VNZARE-CUMPRARE CONTRACTULUI DE

6.3.1. Regula consensualismului. n principiu, vnzarea-cumprarea este un contract consensual, valabil ncheiat prin simplul consimmnt al prilor, indiferent de forma n care acesta s-a manifestat sau exteriorizat.
121

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.47-48.

82

Regula consensualismului poate fi dedus pe cale de interpretare, din textul art. 1179 din noul Cod civil care, enumernd condiiile eseniale de validitate ale conveniilor, nu include printre acestea nici o condiie de form, de unde rezult c forma contractului este indiferent 122. 6.3.2. Excepii de la regula consensualismului. n anumite cazuri, expres prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat - ad validitatem - n form autentic. Astfel, potrivit art.10 indice 1 din Legea nr.114/1996 a locuinei, modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010 "Locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute" 123. De asemenea, conform art. 1676 din noul Cod civil, n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar. Ori, art. 1244 dispune c " n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar". Contractul ncheiat n lipsa formei pe care legea o cere pentru ncheierea sa valabil, este lovit de nulitate absolut (art.1242 alin.1). Orice modificare a contractului este supus condiiilor de form cerute de lege pentru ncheierea sa. n schimb, dac prile s-au nvoit ca un contract s fie ncheiat ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul se consider valabil chiar dac forma nu a fost respectat (art.1242 alin.2).

122 123

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.48-49. Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicat n Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

83

Test de autoevaluare nr.6. ncercuii rspunsurile corecte.

1. n lipsa unei stipulaii contrare, cumprtorul trebuie s plteasc preul: a) la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului; b) la locul care rezult din uzane; c) la locul destinaiei. 2. Preul serios este: a) acela care exprim o echivalen perfect ntre valoarea bunului vndut i suma de bani stabilit drept pre; b) acela care exprim o echivalen relativ ntre valoarea bunului vndut i suma de bani stabilit drept pre; c) acela care nu exclude neaprat o disproporie prea mare ntre valoarea prestaiei vnztorului i valoarea prestaiei cumprtorului.

Bibliografia Unitii de nvare nr.6 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008;
84

F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.7 Efectele contractului de vnzare-cumprare Cuprins 7.1. Efectele contractului de vnzare-cumprare.................................................... 7.2. Consideraii generale..................................................................................... 7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut................. 7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula................................... 7.3.2. Condiii....................................................................................................... 7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor............................................................ 7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare............................................. 7.3.5. Vnzarea bunului altuia.............................................................................. Obiectivele unitii de nvare nr.7 cunoaterea efectelor contractului de vnzare-cumprare nsuirea momentului transmiterii proprietii bunului vndut

85

7.1. EFECTELE VNZARE-CUMPRARE

CONTRACTULUI

DE

7.2.Consideraii generale. Contractul de vnzarecumprare, dac a fost ncheiat valabil, d natere unor drepturi i obligaii n sarcina fiecreia dintre prile contractante. Noul Cod civil reglementeaz expres obligaiile principale ale vnztoru-lui i obligaiile cumprtorului. Astfel, conform art. 1672 vnztorul are urmtoarele obligaii principale: 1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut; 2. s predea bunul; 3. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului. Pe de alt parte, n conformitate cu art.1719 obligaiile principale ale cumprtorului sunt: a) s preia bunul vndut; b) s plteasc preul vnzrii. Prin contractul de vnzare-cumprare prile contractante i pot asuma i alte obligaii dect cele reglementate expres de codul civil romn. n cele de mai jos vom analiza mai nti obligaiile vnztorului, apoi obligaiile cumprtorului. A) VNZTORULUI 7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut. Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut (art.1673 alin.1) deoarece vnzarea-cumprarea este un contract transla-tiv de proprietate 124. Cumprtorul dobndete, odat cu proprietatea bunului, toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului (art.1673 alin.2).
124

OBLIGAIILE

F.Deak, op.cit., p.14-15.; J.Huet, Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux, L.G.D.J., Paris, 2001, p179; F.Malaurie, L.Ayns, P.Y. Gautier, Cours de droit civil. Les contrats spciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p.207. 86

7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1674 din Noul Cod civil: "Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc" 125. Aadar, prin chiar realizarea acordului de voin al prilor (solo consensu ), independent de predarea bunului vndut i de plata preului, fr nici o alt formalitate, dreptul de proprietate asupra bunului vndut (sau alt drept real ori de crean) se transfer din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. 7.3.2. Condiii. Pentru ca efectul translativ de proprietate s se produc automat (instantaneu), n chiar momentul ncheierii contractului, trebuie s fie ndeplinite urmtoarele condiii: a)Vnztorul s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, iar contractul perfect valabil ncheiat , cci n caz contrar transferul nu se poate realiza (nemo dat quod non habet). Dac pentru valabilitatea contractului de vnzarecumprare acesta trebuie ncheiat n form autentic, atunci consimmntul prilor trebuie exprimat n forma cerut de lege. b) Bunul vndut s fie individual determinat (cert). Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, efectul translativ al contractului nu se poate produce dect n momentul individualizrii bunurilor vndute prin cntrire, numrare sau msurare etc., deoarece pn atunci nu se poate ti care anume sunt bunurile vndute. Prin urmare, n cazul bunurilor de gen contractul de vnzare-cumprare este valabil format (ncheiat) nc din momentul realizrii acordului de voin, doar transferul proprietii este amnat pn la momentul individualizrii. Pentru ca vnzarea bunurilor de gen s fie valabil nu este necesar ca aceste bunuri s fie n proprietatea

125

n acest sens era i art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil romn de la 1864 care prevedea c: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat ".

87

vnztorului la momentul ncheierii contractului, ci doar la momentul individualizrii lor 126. c) Bunul vndut s existe n momentul ncheierii contractului. Dac vnzarea are ca obiect bunuri viitoare (care urmeaz s fie construite, confecionate sau produse) transferul proprietii nu se poate produce dect din momentul n care ele au fost realizate, adic au devenit apte de a fi folosite potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul. Atunci cnd bunurile viitoare sunt de gen, transferul proprietii la cumprtor presupune ca ele s fie nu numai realizate, dar i individualizate 127. d) Prile s nu fi amnat transferul proprietii la o dat ulterioar ncheierii contractului. Regula stabilit de art.1674 din noul Cod civil conform creia .proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc" , la fel ca prevederea art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil, nu este imperativ, ci supletiv, astfel nct prile pot deroga de la ea, stabilind un alt moment pentru transferul proprietii la cumprtor. De exemplu, prile pot conveni ca transferul proprietii s se fac ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare, la data mplinirii unui anumit termen suspensiv (data predrii bu-nului vndut sau data plii preului) ori la data realizrii unei condiii suspensive (obinerea unui mprumut pentru plata preului) 128 . ntr-un asemenea caz, vnztorul rmne proprietarul bunului vndut pn la data cnd, potrivit clauzelor contractuale, va opera transferul proprietii n favoarea cumprtorului. nvoiala prilor de a amna transferul proprietii asupra bunului vndut trebuie s fie prevzut expres n contract.
126

Pentru unele discuii, a se vedea i O.Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen limitat. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1/2000, p 55-62. 127 F.Deak, op.cit. p.17.
128

Dac prile stipuleaz o condiie rezolutorie atunci transferul proprietii la cumprtor nu este amnat, ci se produce n momentul ncheierii contractului. ns, dac se realizeaz condiia rezolutorie, contractul se desfiineaz cu efect retroactiv, iar vnztorul redobndete proprietatea lucrului vndut. 88

De obicei, amnarea convenional a momentului transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor urmrete s asigure vnztorului o garanie c preul va fi pltit integral. Aceasta deoarece n condiiile n care transferul proprietii la cumprtor opereaz la momentul realizrii acordului de voine, dar plata preului se face ulterior, ntre prile contractante se realizeaz un dezechilibru, cumprtorul fiind ntr-o situaie avantajoas fa de vnztor. De aceea, n temeiul principiului libertii contractuale, prile pot conveni ncheierea vnzrii cu o clauz prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului vndut. n acest sens, art. 1684 din noul Cod civil dispune c: "Stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului este valabil chiar dac bunul a fost predat". Aadar, vnzarea cu clauza rezervei proprietii nu exclude ca bunul vndut s fie predat cumprtorului, din chiar momentul ncheierii contractului, dar proprietatea asupra acestuia rmne la vnztor pn la achitarea integral a preului. Aceasta nseamn c vnztorul, rmas proprietar, poate s revendice bunul vndut i nepltit de la cumprtor, dac acesta este declarat n stare de faliment. Prin urmare, clauza de rezerv a proprietii reprezint o garanie a creanei plii preului 129. Clauza de rezerv a proprietii poate fi opus terilor numai dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului (art.1684, partea a doua). Alteori, vnztorul i asigur o garanie c va ncasa preul, pentru care a consimit un termen suspensiv, combinnd contractul de vnzare-cumprare cu un contract de locaiune. Astfel, prile pot conveni ca pn la data plii preului cumprtorul s dein i s foloseasc bunul n calitate de chiria, iar la data achitrii integrale a preului s opereze transferul dreptului de proprietate 130. Dar, amnarea convenional nu afecteaz n nici un fel valabilitatea vn-zrii, ci doar producerea efectului translativ de proprietate. n legtur cu amnarea transferului proprietii la cumprtor, n literatura noastr juridic s-a ridicat o
129

Pentru amnunte i detalii legate de vnzarea cu rezerva proprietii, a se vedea D.Chiric, op.cit. (Tratat 2008), p.321-323; C.Toader, op.cit., p.16. 130 M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.60. 89

problem special cu privire la vnzarea bunurilor de gen prin magazine cu autoservire. Astfel, n ce moment se transfer proprietatea la cumprtor ? n momentul alegerii bunului i introducerii lui n crucior (co) ? sau n momentul achitrii preului la cas ?. Potrivit regulilor aplicabile n dreptul civil ar trebui s se considere c transferul proprietii la cumprtor a operat n momentul alegerii bunului i introducerii lui n crucior, deoarece acesta este momentul individualizrii bunului de gen cumprat. ns, aa cum s-a observat n literatura juridic, o asemenea soluie ar fi necorespunztoare din punctul de vedere al dreptului penal, deoarece dac cel care a ales bunul i l-a pus n crucior prsete magazinul fr s achite preul la cas nu poate fi acuzat de furt i condamnat penal, el fiind considerat proprietar din momentul alegerii (individualizrii) bunului. Ori, att literatura juridic, dar i practica judiciar de drept penal, admit c n asemenea situaii este vorba despre comiterea infraciunii de furt i nu de cumprare cu omisiunea plii preului 131. De asemenea, soluia este necorespunztoare din punct de vedere practic deoarece cumprtorul din magazinele cu autoservire se poate rzgndi, adic poate renuna la unele produse dac nu-i ajung banii ori poate alege alte produse, ceea ce n-ar putea face dac contractul de vnzarecumprare ar fi considerat perfectat n momentul alegerii produsului de pe raft i introducerii lui n co, opunndu -se principiul forei obligatorii a contractelor i al inadmisibilitii revocrii unilaterale a acestuia 132. Avnd n vedere inconvenientele de mai sus, n literatura juridic de specialitate s-a apreciat c n cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire prile s-au neles implicit (nelegere tacit) n sensul amnrii transferului proprietii o dat cu plata preului la cas, pn atunci el fiind un simplu detentor precar, vinovat de furt dac nu

131

A se vedea O.Longhin, A.Filipa, Drept penal. Partea special, Editura Didactic i Pedagogic Bucureti 1983, p.107; G.Antoniu, C.Bulai i colaboratorii, Practic judiciar penal, vol III, Editura Academiei Bucureti 1992, p.102; Trib.Suprem, secia penal, decizia nr.617 din 29 ianuarie 1971, n R.R.D. nr.5/1972, p.161-162. 132 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62-63.

90

pltete preul 133. Aceast opinie a fost considerat discutabil deoarece n cazul celui ce fur din magazine cu autoservire nu se mai poate vorbi de ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, pentru c houl n-a avut intenia de a cumpra i de a plti preul, ci doar intenia de a mima cumprarea; ori, s-a spus pe bun-dreptate c neexistnd consimmntul su la cumprare nu se mai poate vorbi de un contract ncheiat i nici despre o nelegere tacit n sensul amnrii transferului proprietii la cumprtor numai o dat cu plata preului la cas 134. De aceea apreciem, alturi de ali autori 135, c n cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire contractul de vnzare-cumprare trebuie considerat ncheiat (perfectat) numai n momentul achitrii preului la cas, pentru c numai n acest moment consimmntul cumprtorului de a cumpra i de a plti preul este ferm i neechivoc exprimat. Considerm c aceeai soluie se impune i n ipoteza, frecvent ntlnit n supermarket, n care o persoan dup ce alege bunul de gen de pe raft sau din frigider l consum n incinta magazinului. Evident c n acest caz nu se mai poate rzgndi i alege alt produs, ntruct l -a consumat, dar intenia lui se va vedea ulterior din mprejurarea dac pltete preul la cas sau nu (dac nu pltete preul la cas nseamn c este vorba despre furt). 7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor. n conformitate cu dispoziiile art.1676 din noul Cod civil: " n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar". Prin urmare, trebuie observate dispoziiile de carte funciar. n acest sens, art. 885 alin.1 din noul Cod civil prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. ns, potrivit art.56 din Legea nr.71/2011 de punere n aplicare a codului civil, art.885 alin.1 se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, n conformitate cu dispoziiile
133 134

F.Deak, op.cit. p.18. M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62. 135 Ibidem.

91

Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. Pn la data respectiv, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675). Vnztorul este obligat s radieze din cartea funciar, pe cheltuiala sa, drepturile nscrise asupra imobilului vndut, dac acestea sunt stinse. 7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare. Aa cum am artat mai sus, de regul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. n anumite situaii particulare, momentul strmutrii proprietii nu corespunde cu momentul ncheierii contractului de vnzare, astfel cum vom arta mai jos. a)Vnzarea bunurilor de gen. Atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat (lot determinat), proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin alt mod convenit sau impus de natura bunului (art.1678). Aceast vnzare, denumit dup vechiul cod civil vnzare dup greutate, numr sau msur,are ca obiect o cantitate de bunuri de gen, dar care nu este determinat n momentul ncheierii contractului, iar preul este stabilit pe unitatea de msur (de exemplu, se vnd 10 litri de vin dintr-un butoi de 2000 litri, cu preul de 15 lei/litru 136 etc.). Obiectul vnzrii nefiind determinat (nu se tie care sunt cei 10 litri de vin din cantitatea de 2000 litri), este necesar
136

n cazul n care s-ar vinde un butoi ntreg de vin, cu preul de 10 lei/litru, se pune ntrebarea: vnzarea este cu grmada sau vnzarea este dup greutate, numr sau msur ? Opiniile exprimate n literatura juridic pentru o asemenea ipotez sunt diferite. Astfel, dup o prere, vnzarea ar fi cu grmada deoarece operaiunile ulterioare de numrare, cntrire sau msurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al preului, iar nu pentru individualizarea lucrului vndut ( D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.106). Dup alt prere, din moment ce preul este stabilit pe unitate de msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur ( a se vedea F.Deak, op.cit., pag.102).

92

efectuarea operaiunilor de individualizare a bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau msurare. Individualizarea bunurilor de gen se va face la data i locul prevzute n contract sau la data i locul convenite pentru predare, ori, n lips, la cererea cumprtorului. Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare, numrare, cntrire msurare sau alt mod impus de natura bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea, marcarea, expedierea etc. 137. Individualizarea bunurilor de gen se face, de regul, n momentul predrii efective n stpnirea cumprtorului. Dar, individualizarea se poate face i anterior operaiei de predare i separat de aceasta, de exemplu prin ambalarea produselor i etichetarea coletelor n vederea predrii lor cruului pentru a fi transportate cumprtorului. Rezult c operaia de individualizare a bunurilor generice nu se confund cu operaia de predare a acestora (predarea valoreaz n toate cazurile individualizare, dar individualizarea nu valoreaz n toate cazurile predare, deoarece poate fi o operaiune separat i distinct de predare) 138. De regul, ambele pri trebuie s asiste la efectuarea operaiilor de cntrire, numrare sau msurare, neparticiparea lsnd s se presupun renunarea cumprtorului la aceste operaiuni i acceptarea lor aa cum au fost individualizate de ctre vnztor 139. Dovada efecturii operaiunii de individualizare a bunurilor generice este n sarcina vnztorului i o poate face cu orice mijloace de prob (fiind un simplu fapt juridic). b)Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate (art.1679). Vnzarea n bloc, denumit i "vnzarea cu grmada" are ca obiect o cantitate de bunuri determinat prin masa ei , care se vinde pentru un pre unic i global pentru ntreaga cantitate (de exemplu, ntreaga cantitate de porumb dintr -un
137

A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck Bucureti 2008, p.313-315; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.63. 138 F.Deak, op.cit., pag.102 ; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.106. 139 A se vedea E.Safta-Romano op.cit., pag.71; 93

anumit hambar, pentru preul total de 1000 lei; toat recolta unui fermier pentru preul de 100.000 lei; toat turma unui cresctor de oi pentru preul de 50.000 lei; tot vinul din pivnia productorului pentru preul total de 150.000 lei etc.). n acest caz, nu este necesar individualizarea ulterioar a bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau msurare, deoarece ele sunt deja individualizate ntr-un anumit fel. Particularitatea acestei vnzri const n faptul c, dei este vorba despre bunuri de gen care nu sunt cntrite , numrate sau msurate, dreptul de proprietate se strmut la cumprtor n momentul ncheierii contractului. c)Vnzarea dup mostr sau model. La vnzarea dup mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul predrii bunului (art.1680). Cumprtorul poate refuza bunul dac nu corespunde mostrei. d)Vnzarea pe ncercate. Vnzarea este pe ncercate atunci cnd se ncheie sub condiia suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei bunului, potrivit naturii sale (art.1681 alin.1). Cu alte cuvinte, vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat sub condiia suspensiv a verificrii (ncercrii) bunului de ctre cumprtor. Scopul ncercrii este acela de a constata dac lucrul corespunde destinaiei normale a bunului sau criteriilor stabilite de pri. De comun acord, prile pot stabili un termen de ncercare. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului (art.1681 alin.2). Cumprtorul poate refuza bunul vndut i ncercat numai dac, n mod obiectiv, acesta nu corespunde destinaiei sale. n caz de nenelegere cu privire la acest aspect, se poate dispune efectuarea unei expertize tehnice. n cazul vnzrii pe ncercate contractul se consider valabil format n momentul realizrii acordului de voine, dar fiind ncheiat sub o condiie suspensiv, pn la ndeplinirea acesteia vnztorul rmne proprietar. La

94

ndeplinirea condiiei suspensive vnzarea se perfecteaz, iar cumprtorul devine proprietar retroactiv, din momentul ncheierii contractului. n cazul n care prin contractul de vnzare prile au prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate (art.1681 alin.3). Vnzarea pe ncercate se aplic, de regul, n cazul vnzrii mainilor, utilajelor, animalelor etc. e)Vnzarea pe gustate. Vnzarea sub rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului se ncheie numai dac acesta a fcut cunoscut acordul su n termenul convenit ori statornicit prin uzane (art.1682). n cazul n care un asemenea termen nu exist, se aplic dispoziiile art.1681 alin. 2. Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu se pronun n termenul prevzut de art. 1681 alin.2, vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului. Prin urmare, vnzarea nu se consider ncheiat dect dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c-i convine. Dac s-ar considera ncheiat nainte de gustare, ar fi vorba despre un contract ncheiat sub o condiie pur potestativ, lovit de nulitate 140. Dac dup gustare cumprtorul declar c nu-i convin bunurile, vnzarea nu se mai ncheie, iar vnztorul nu are la dispoziie nici un mijloc juridic pentru a-l constrnge pe cumprtor s cumpere. Cumprtorul poate refuza s cumpere bunurile pentru simplul motiv c nu -i plac, chiar dac obiectiv acestea ar fi corespunztoare, fiind vorba despre o apreciere cu totul subiectiv141. 7.3.5. Vnzarea bunului altuia. Dac vnztorul nu este proprietarul bunului individual determinat 142 el nu poate transmite dreptul la cumprtor, cci nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui ( nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau nimeni nu d ceea ce nu are (nemo dat quod non habet). Cu toate acestea, practica demonstreaz c sunt situaii n care, din eroare sau cu bun tiin, lucrul
140 141

A se vedea M.Murean, op.cit., pag.107. A se vedea, pentru unele amnunte, D.Chiric, op.cit., pag.288-289. 142 n cazul bunurilor de gen sau viitoare proprietatea sau dreptul nu se transmite la cumprtor n momentul ncheierii contractului, motiv pentru care vnztorul nu trebuie s fie neaprat proprietarul sau titularul dreptului n acel moment. 95

individual determinat vndut nu aparine vnztorului, ci altei persoane. Este problema cunoscut sub denumirea de vnzare a lucrului altuia. Codul civil romn de la 1864 nu a coninut nici o dispoziie referitoare la aceast problem juridic 143, motiv pentru care n literatura juridic romn i n jurispruden s-au purtat ndelungi controverse cu privire la soluia ce trebuie adoptat n cazul n care s-ar vinde bunul altuia 144. Noul Cod civil a pus capt acestei controverse juridice, reglementnd expres vnzarea bunului altuia. Astfel, conform art. 1683 alin.1, dac la data ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, con-tractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor. Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului (art.1683 alin.2). Proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar, dac din lege sau voina prilor nu rezult contrariul (art.1683 alin.3). n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm
143

Codul civil francez prevede expres n art. 1599 c; vnzarea lucrului altuia este nul: ea poate da loc la daune- interese, atunci cnd cumprtorul n-a tiut c lucrul era al altuia, ns Codul nostru civil nu a preluat acest text. 144 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.2, p.555; M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999), p.32; F.Deak, op.cit. p.55-57; D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.71-73; R.Sanilevici, I.Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina soluiilor practicii judiciare, n R.R.D.nr.2/1975, p.33: I.Lul, Discuii referitoare la controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii lucrului altuia, n Dreptul nr.3/1999, p.60-68; M.D.Bocan, S.Bogdan, Consideraii civile i penale asupra vnzrii lucrului altuia, n Dreptul nr.6/1999, p.46-57; R.Codrea, Consecinele vnzrii lucrului altuia n situaia n care cel puin cumprtorul ignor c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut, n Dreptul nr.9/1998, p.28-38; E.Jakab, B.Halcu, Consecinele civile i penale ale vnzrii lucrului altuia, n PR, VI; nr.1/2005, p.239 i urmt.; I.Urs, Remarks concerning the fraudulent sale in the romanian law, n Revista de Derecho, Ediciones Universitarias de Valparaiso, Chile, XXVII-2006, semestre 1, p.45-50.

96

poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului, precum i daune-interese (art.1683 alin.4). Dac vnztorul este numai coproprietar, dar vinde n ntregime bunul aflat n proprietate comun (deci nu vinde cota sa de proprietate, ci bunul comun), art. 1683 alin.5 prevede c dac ulterior nu asigur transmiterea proprietii ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. Daunele interese pe care le poate solicita cumprtorul, atunci cnd este ndreptit, sunt cele prevzute la art. 1702 i 1703 din noul Cod civil. Cu toate acestea, cumprtorul care la data ncheierii contractului cunotea c bunul nu aparinea n ntregime vnztorului, nu poate s solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrrile autonome sau voluptuare. n ce-l privete pe adevratul proprietar, trebuie precizat c vnzarea bunului su de ctre o ter persoan, n principiu, nu l poate afecta cu nimic, deoarece conveniile n-au efect dect ntre prile contractante(art.1270 alin.1 din noul Cod civil). n practica judiciar anterioar noului Cod civil s-a reinut c: dac nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului individual determinat i un ter n calitate de cumprtor, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevratului proprietar145 sau c: .prin vnzarea bunului su de ctre o alt persoan, adevratul proprietar nu i pierde dreptul 146. Adevratul proprietar nu poate cere anularea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre alte
145

Curtea Suprem de Justiie, s.civ.dec.nr.132/1994, n Buletinul Jurisprudenei.Culegere de decizii pe anul 1994, p.39. 146 De asemenea, instana noastr suprem a reinut c: Vnzarea lucrului altuia n cunotin de cauz este nul absolut n baza art. 966 i art.968 C.civ. i n virtutea principiului exprimat de fraus omnia corrumpit ( a se vedea nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. i de proprietate intelectual, dec.nr.1920 din 10 martie 2005, n Dreptul nr.12/2005, p.264265); n acelai sens i nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. dec.nr.632 din 29 ianuarie 2004, n Dreptul nr.3/2005, p.261; nalta Curte de Casaie i Justiie sec.civ. i de proprietate intelectual, decizia nr.5801 din 21 octombrie 2004, n Dreptul nr.10/2005, p.224-225. 97

persoane (ntre vnztorul neproprietar i terul cumprtor), pentru c nu este parte n convenia respectiv. ns, adevratul proprietar nu se afl la discreia celor ce doresc s dispun de bunurile sale, pentru c are posibilitatea de a exercita fie aciunea n constatarea nulitii absolute a actului de nstrinare a bunului su (atunci cnd exist fraud sau coniven de rea-credin a prilor contractante) fie aciunea n revendicare, dac bunul se afl n posesiunea cumprtorului. Admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar nu este condiionat de anularea sau de constatarea nulitii actului de vnzare-cumprare ncheiat de ctre vnztorul neproprietar 147. Dac adevratul proprietar stpnete bunul, atunci el poate opune cu succes dreptul su de proprietate terului cumprtor 148.

147 148

D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.77-79. F.Deak, op.cit. p.56. 98

Test de autoevaluare nr. 7

1. n cazul vnzrii bunului altuia: a) proprietatea se strmut la cumprtor din momentul ncheierii contractului; b) proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor; c) proprietatea se strmut la cumprtor din momentul predrii bunului. 2. n materia contactului de vnzare-cumprare: a) obligaia de predare a bunului vndut nu se ntinde i la accesoriile sale; b) transmiterea proprietii nu este de esena, ci numai de natura contractului; c) cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt suportate n lips de stipulaie contrar, de ambele pri n mod egal.

Bibliografia Unitii de nvare nr.7 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

99

Unitatea de nvare nr. 8 Obligaia de a preda bunul Cuprins 8.1. Obligaia de a preda bunul................................................................................ 8.1.1. Noiune.......................................................................................................... 8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare.......................................... 8.1.3. ntinderea obligaiei de predare..................................................................... 8.1.4. Locul predrii bunului vndut....................................................................... 8.1.5. Starea bunului vndut.................................................................................... 8.1.6. Dezacordul asupra calitii............................................................................ 8.1.7. Fructele bunului vndut................................................................................. 8.1.8. Momentul predrii......................................................................................... 8.1.9. Refuzul de a preda bunul............................................................................... 8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare................................. Obiectivele unitii de nvare nr. 8
cunoaterea locului predrii bunului vndut cunoaterea aspectelor legate de dezacordul asupra calitii

8.1. Obligaia de a preda bunul 8.1.1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1685 din noul Cod civil "Predarea se face prin punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei" Aa cum s-a precizat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, prin sintagma "predarea bunului vndut la dispoziia cumprtorului" nu se nelege transferul posesiei la cumprtor, ci numai al deteniei, deoarece cumprtorul posed din momentul transferului proprietii 149.
149

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.70. 100

8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare. Dac obiectul vnzrii este un bun imobil, predarea se face prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului (art.1687). De exemplu, bunurile imobile se pot preda prin remiterea cheilor, dac e vorba de o cldire, sau prin remiterea titlului de proprietate , dac este un teren 150. Dac este vorba despre bunuri mobile, art.1688 din noul Cod civil prevede c acestea se predau prin remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ (bunuri incorporale) ori a unui alt document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment. De exemplu, se pot preda fie prin remiterea cheilor cldirii n care se afl bunurile, fie prin simplul consimmnt al prilor, dac cumprtorul le avea deja n stpnirea sa, cu orice titlu, la data ncheierii contractului (depozit, mprumut etc.). 8.1.3. ntinderea obligaiei de predare. Conform art.1686 alin.1 obligaia de a preda bunul vndut se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue. De asemenea, vnztorul este obligat s predea cumprtorului titlurile i documentele referitoare la proprietatea sau folosina bunului (art.1686 alin.2). n cazul bunurilor de gen, vnztorul este obligat la predarea lor chiar dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate, afar numai dac lotul era anume prevzut n convenie. 8.1.4. Locul predrii bunului vndut. Predarea trebuie s se fac la locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane (art.1689). 8.1.5. Starea bunului vndut. n conformitate cu dispoziiile art.1690 alin.1, bunul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului.
150

Uneori ndeplinirea obligaiei de predare presupune efectuarea unor acte sau fapte pozitive din partea vnztorului, pentru ca cumprtorul s poat intra n stpnirea efectiv a lucrului cumprat. De exemplu, dac imobilul este ocupat ilegal de o ter persoan, vnztorul are obligaia de a evacua acea persoan pn la predare. Dac imobilul este ocupat chiar de ctre vnztor i membrii si de familie, care refuz s prseasc imobilul, atunci cumprtorul are la dispoziie o aciune n evacuare mpotriva acestora (a se vedea T.Suprem, s.civ. dec. nr.1805/1981, n R.R.D.nr.9/1982, p.67). 101

ntruct predarea bunului vndut este un act de executare a contractului, cumprtorului trebuie s i se pun la dispoziie de ctre vnztor exact bunul prevzut n contract, iar nu altul 151. De aceea, n literatura juridic recent se spune c vnztorul trebuie s-i predea cumprtorului un bun conform stipulaiilor contractuale 152 . Conformitatea (predarea bunului vndut conform stipulaiilor contractuale) presupune dou aspecte: conformitatea material (obiectiv) i conformitatea funcional (subiectiv). Conformitatea material (obiectiv) se refer la identitatea bunului predat cu cel convenit prin contract, la cantitatea i la calitatea stabilite prin clauzele contractuale. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun individual determinat (cert), obligaia de predare vizeaz exact bunul asupra cruia prile au convenit n momentul ncheierii contractului. Prin urmare, vnztorul trebuie s-i predea cumprtorului exact acest bun, deoarece numai n acest caz predarea va fi considerat conform clauzelor contractuale (predare conform). Verificarea acestei conformiti se face prin compararea bunului efectiv predat cu ceea ce s-a stipulat expres sau implicit n contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c predarea nu este conform n urmtoarele situaii; predarea, n cazul vnzrii unui autoturism de ocazie, a unui autoturism cu un motor care nu corespundea meniunilor din cartea de identitate; predarea, n cazul vnzrii unui autovehicul de ocazie, a unui autoturism cu un kilometraj mai mic dect cel real i cu seria motorului falsificat 153. Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, obligaia de predare conform presupune ca bunurile efectiv predate cumprtorului s corespund caracteristi-cilor prevzute n contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c predarea este neconform n cazurile de mai jos: predarea unui numr de arbuti de o alt specie dect cea stipulat n contract; predarea unor semine de sfecl furajer n loc de
151

Ca regul general n materie de obligaii, creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea exact a obligaiei (art.1516 alin.1 "Creditorul are dreptul la ndeplinirea integral, exact i la timp a obligaiei"). 152 D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.337. 153 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.338, precum i jurisprudena francez acolo citate. 102

semine de sfecl de zahr, aa cum era stipulat n contract; predarea unor semine netratate n loc de semine tratate; predarea unui alt model de autoturism nou dect cel comandat etc.154 . Conformitatea n privina cantitii presupune ca vnztorul s predea cumprtorului exact cantitatea menionat n contract, adic nici mai mult nici mai puin. Conformitatea n privina calitii presupune ca bunul predat de vnztor s corespund calitativ nelegerii exprese sau tacite a prilor. Prin calitate se nelege ansamblul proprietilor bunului care formeaz obiectul contractului pe care prile le-au avut n vedere atunci cnd i-au dat consimmntul. Ea se stabilete fie prin referire la prevederile contractuale, fie prin referire la un ean-tion, fie prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare care sunt impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la anumite uzane etc. De exemplu, n jurisprudena francez sa judecat c predarea este neconform dac n contractul de vnzare-cumprare a unui hotel s-a stipulat c este corespunztor normelor, iar apoi s-a dovedit c instalaia electric nu corespunde normelor n domeniu 155 . Conformitatea funcional (subiectiv) presupune nu numai identitatea dintre bunul predat efectiv de ctre vnztor i cel stipulat n contract, ci i cerina ca bunul s fie apt a corespunde destinaiei pentru care a fost achiziionat de cumprtor. n aceast concepie, predare neconform este nu numai cea a unui alt bun dect cel convenit n contract, ci i a unuia inapt s ndeplineasc utilitatea pentru care cumprtorul l-a destinat 156. Dovada ndeplinirii obligaiei de predare a bunului vndut este n sarcina vnztorului, deoarece el este debitorul acestei obligaii (obligaie de rezultat). Imediat dup preluare, cumprtorul are obligaia de a verifica starea bunului potrivit uzanelor (art.1690 alin.2). Dac n urma verificrii se constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia de a preda bunul, n starea n care se afla n momentul ncheierii
154 155

Ibidem. D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum i jurisprudena francez acolo citat. 156 D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum i doctrina i jurisprudena francez acolo citate. 103

contractului (art.1690 alin.3). Cu toate acestea, art. 1690 alin.4 prevede c n privina viciilor ascunse, dispoziiile art.1707 - 1714 rmn aplicabile 157. 8.1.6. Dezacordul asupra calitii. Potrivit art. 1691 alin.1 din noul Cod civil: "n cazul n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i l a pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre pri, va desemna de ndat un expert n vederea constatrii". Prin aceeai hotrre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului. Dac pstrarea bunului vndut ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala proprietarului, n condiiile stabilite de instan (art.1691 alin.3). Hotrrea de vnzare va trebui s fie comunicat prtului sau reprezentantului acestuia, aa cum dispune art. 1691 alin.4. 8.1.7. Fructele bunului vndut. Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii, dac prile nu au convenit altfel (art.1691). 8.1.8. Momentul predrii. n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Dac predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, mprejurare cunoscut cumprtorului la momentul vnzrii, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s se fac la expirarea acelui termen (art.1693). 8.1.9. Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1694 alin.1 din noul Cod civil:"Dac obligaia de plat a preului este afectat de un termen i, dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s -au diminuat, vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare ct timp cumprtorul nu acord garanii ndestultore c va plti preul la termenul stabilit".
157

n literatura juridic recent se consider c preluarea (recepia) fr rezerve acoper numai deficienele observabile la momentul predrii, nu i pe cele care, n cazul bunurilor complexe, pot fi observate doar ulterior, n urma folosirii bunului n anumite condiii sau n urma unui examen mai atent ( D.Ciric, op.cit., Tratat 2008, p.356). Pentru bunurile simple verificarea trebuie fcut de cumprtor n momentul predrii, iar n cazul bunurilor mai complexe, verificarea implic un anumit interval de timp suficient, dar diferit de la caz la caz (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum i jurisprudena acolo citat).

104

Cu toate acestea, dac la data ncheierii contractului vnztorul cunotea insolvabilitatea cumprtorului, atunci acesta din urm pstreaz beneficiul termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial (art.1694 alin.2). Neexecutarea total sau parial a obligaiei de predare, din vina vnztorului, d dreptul cumprtorului s solicite fie executarea silit n natur a obligaiei, fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese. n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, din vina vnztorului, cumprtorul poate cere daune-interese, de la data punerii n ntrziere a vnztorului 158 . 8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare. Conform art.1485 din noul Cod civil, obligaia de a preda un bun individual determinat o cuprinde i pe aceea de a-l conserva pn la predare. Prin urmare, dac bunul vndut nu se pred cumprtorului n momentul ncheierii contractului, vnztorul are obligaia de a-l conserva pn la predare. Aceast obligaie presupune ca vnztorul s pstreze cu grij bunul, astfel nct s fie predat cumprtorului n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului, evitndu-se orice pierdere, deteriorare sau degradare. Cheltuielile de conservare sunt n sarcina cumprtorului, dac transferul proprietii s-a fcut n momentul ncheierii contractului, deoarece conservarea se face n numele i pe seama cumprtorului 159. n caz de deteriorare sau de pieire, vnztorul rspunde fa de cumprtor pentru orice culp, orict de uoar (ca un depozitar). Culpa vnztorului se prezum din simplul fapt al deteriorrii bunului, el putndu-se exonera de rspundere numai dac dovedete o cauz strin i care nu i este imputabil fora major, cazul fortuit, fapta cumprtorului, fapta unei tere persoane pentru care vnztorul nu este inut a rspunde.

158 159

F.Deak, op.cit., p.73. Ibidem 105

Test de autoevaluare nr.8. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Dreptul de preempiune convenional: a) este interzis de lege; b) este translativ de proprietate; c) nu poate fi denunat unilateral de promitent. 2. n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului: a) de ndat ce a operat transferul dreptului de proprietate; b) de ndat ce s-a ncheiat contractul de vnzare; c) de ndat ce preul este pltit.

Bibliografia Unitii de nvare nr.8 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

106

Unitatea de nvare nr.9 Obligaia de garanie contra eviciunii Cuprins 9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii........................................................ 9.1.1. Noiune................................................................................................... 9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului.. 9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter................... 9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului...................................................... 9.1.5. Rezoluiunea contractului........................................................................ 9.1.6. Restituirea preului................................................................................... 9.1.7. ntinderea daunelor-interese.................................................................... 9.1.8. Efectele eviciunii pariale......................................................................... 9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor................................................ 9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii........................ 9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere........................................................... Obiectivele unitii de nvare nr.9 cunoaterea garaniei contra eviciunii ce provine din faptele vnztorului analizarea garaniei contra eviciunii ce provine din preteniile unui ter cunoaterea n amnunt a efectelor eviciunii pariale

9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii 9.1.1. Noiune. Vnztorul are obligaia de a asigura cumprtorului linitita posesiune a bunului vndut. Dac cumprtorul este mpiedicat sau tulburat n stpnirea bunului, se declaneaz obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii. n acest sens, art. 1695 alin.1 din noul Cod civil prevede c: "Vnztorul este de drept obligat s l garanteze
107

pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica total sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut", Cuvntul eviciune provine din limba latin evictio, evictionis- i nseamn deposedare. Prin eviciune se nelege pierderea proprietii bunului cumprat, n tot sau n parte, ori tulburarea cumprtorului n exercitarea atributelor de proprietar 160. Aa cum rezult din textul art. 1695 alin.1, vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii. Ca urmare, obligaia de garanie exist chiar dac nu s-a stipulat nimic expres n contract, n aceast privin. De asemenea, n literatura juridic s-a artat c ne aflm n faa unei garanii deoarece obligaia de garanie contra eviciunii se aplic indepen-dent de culpa 161 vnztorului . Un alt autor, susine c vnztorul nu se poate exonera de obligaia de garanie, chiar dac demonstreaz existena forei majore, obligaia fiind calificat ca o obligaie de rezultat ntrit 162. n doctrina clasic s-a susinut i opinia conform creia, n conformitate cu principiile generale, eviciunea rezultnd dintr-o mprejurare neprevzut sau dintr-un caz de for major, nu poate da loc la garanie 163. Vnztorul are aceast obligaie nu numai fa de cumprtor, dar i fa de succesorii n drepturi ai cumprtorului, fie universali, cu titlu universal sau cu titlu particular (chiar gratuit - de exemplu donatar) 164. n acest sens, art. 1706 din noul Cod civil dispune c "Vnztorul este obligat s garanteze contra eviciunii fa de orice dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu oneros sau gratuit". Aceasta deoarece odat cu bunul vndut se transmit subdobnditorului i toate accesoriile sale, adic toate drepturile i aciunile referitoare la bunul transmis (art.1685).
160

F.Deak, op.cit., p.74; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.74; Matei B.Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura ALL Educaional, Bucureti, 1998, p.625. 161 A se vedea C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura All, Bucureti, 1997, p.7 i p.63; 162 D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.369. 163 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, vol II, Editura All, Bucureti, 1997, p.560. 164 Astfel, chiar dac donatorul nu rspunde el nsui de eviciune fa de donatar (art.828 C.civ.), totui vnztorul de la care donatorul a cumprat bunul va rspunde de eviciune fa donatar. 108

n cazul n care vnztorul a ncheiat contractul de vnzare-cumprare prin mandatar, rspunderea mpotriva eviciunii revine vnztorului, deoarece mandatarul a fost numai un reprezentant al vnztorului. Dac mandatul a fost fr reprezentare, mandatarul cumprnd n numele su, atunci el va rspunde fa de cumprtor contra eviciunii, dar se poate ndrepta cu o aciune n regres mpotriva mandantului su. Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii este aplicabil att n cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct i n cazul vnzrilor prin licitaie pu-blic 165. Codul nostru civil reglementeaz aceast obligaie a vnztorului cu scopul de a ocroti cumprtorul n folosina linitit a bunului cumprat, pentru a nu fi tulburat nici de ctre vnztor, nici de ctre tere persoane. 9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului. Odat cu ncheierea contractului de vnzare-cumprare i predarea bunului n stpnirea cumprtorului, vnztorul este inut s se abin de la orice act sau fapt personal care l-ar putea tulbura pe cumprtor n folosina linitit a bunului. Aceasta este o obligaie negativ de a nu face, care incumb att vnztorului ct i succesorilor si universali sau cu titlu universal i poate fi invocat de cumprtor nu numai mpotriva unor tulburri de fapt (acte sau fapte ale vnztorului care nu se ntemeiaz pe un drept; de exemplu, deposedarea cumprtorului de o parte din imobilul cumprat prin violen), dar i mpotriva unor tulburri de drept (acte sau fapte ale vnztorului care se ntemeiaz pe un drept; de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct, uz, abitaie etc. asupra bunului vndut, dar care nu a fost rezervat prin contract). Este indiferent dac aceste tulburri au o cauz anterioar sau posterioar vnzrii, obligaia de a nu face a vnztorului fiind perpetu 166. Rezult acest lucru din dispoziiile art. 1695 alin.3 din noul Cod civil care prevd c
165

n cazul vnzrilor prin licitaie public, aa cum s-a artat, ordonana de adjudecare rmas definitiv i executat cur imobilul de orice ipotec i privilegiu (deci problema garaniei pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice alt cerere, care poate conduce la eviciune, se prescrie n termen de 3 ani(art.520 C.pr.civ.), de la data nscrierii actul ui de adjudecare n cartea funciar (A se vedea F.Deak, op.cit., p.74) 166 M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.77, D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.372-374. 109

"garania este datorat mpotriva eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului, chiar dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii". n general, orice fapt personal a vnztorului, inclusiv delictual (dol, violen, concuren neloial etc.), de natur a-l tulbura pe cumprtor, activeaz obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii. Dac vnztorul i ncalc obligaia de a nu face, svrind un fapt personal de tulburare a cumprtorului n folosina linitit a lucrului, cumprtorul se poate apra invocnd excepia de garanie. Aceast excepie se ntemeiaz pe adagiul cine trebuie s garanteze mpotriva eviciunii, nu poate s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio).n acest sens, conform art. 1696 din noul Cod civil "acela care este obligat s garanteze contra eviciunii nu poate s eving". Ca urmare a invocrii excepiei, orice aciune a vnztorului prin care ar ncerca s-l eving pe cumprtor va fi respins. Dup cum s-a artat n literatura juridic, vnztorul nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n momentul vnzrii. De exemplu, vnztorul a vndut bunul altuia i apoi l-a motenit pe adevratul proprietar. n acest caz, chiar dac vnztorul acioneaz n calitate de motenitor al adevratului proprietar, nu-l va putea evinge pe cumprtor, deoarece cumprtorul i poate opune excepia de garanie 167. La decesul vnztorului obligaia sa de garanie contra eviciunii se transmite succesorilor si universali sau cu titlu universal, deoarece este o obligaie patrimonial. De aceea, cumprtorul va putea invoca excepia de garanie nu numai mpotriva vnztorului, dar i mpotriva succesorilor si n drepturi. ns, trebuie precizat c obligaia de garanie contra eviciunii este indivizibil ntre debitori (art.1697). n schimb, excepia de garanie nu poate fi invocat mpotriva succesorilor cu titlu particular ai vnztorului (de exemplu, mpotriva unui alt cumprtor al aceluiai lucru,

167

F.Deak, op.cit., p.75. 110

donatar, legatar cu titlu particular), deoarece acetia nu rspund pentru obligaiile motenirii 168. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale exist nu numai n caz de tulburare direct a cumprtorului, dar i atunci cnd eviciunea se realizeaz indirect, prin intermediul unui ter. De exemplu, dac vnztorul vinde un imobil succesiv la doi cumprtori diferii, dintre care cel de-al doilea cumprtor i nscrie dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor, acesta din urm va fi evins de cellalt, care i-a asigurat opozabilitatea dreptului dobndit prin ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. n acest exemplu, cauza eviciunii o constituie fr ndoial faptul vnztorului, care a vndut succesiv imobilul ctre doi cumprtori, situaie n care vnztorul va trebui s rspund de eviciune fa de primul cumprtor (cel evins), chiar dac eviciunea are o cauz ulterioar primei vnzrii, deoarece eviciunea provine din faptul su personal. 9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter. Vnztorul are obligaia de a-l garanta pe cumprtor nu numai mpotriva eviciunii care ar rezulta dintr-un fapt personal al su, dar i mpotriva eviciunii ce provine d in preteniile unui ter. n acest sens, art. 1695 alin.2 prevede c: "Garania este datorat mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai dac acestea sunt ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la cunotina cumprtorului pn la acea dat". Prin urmare, spre deosebire de obligaia de garanie pentru fapta proprie, (care vizeaz att tulburrile de fapt, ct i tulburrile de drept), obligaia de garanie a vnztorului pentru preteniile terilor se refer numai la tulburrile de drept. Adic, numai atunci cnd terul tulburtor invoc anumite drepturi asupra bunului vndut, constituite anterior vnzrii, drepturi care exclud, total sau parial, dreptul cumprtorului, vnztorul este rspunztor de eviciune.
168

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dac un motenitor rezervatar atac o vnzare pe motiv c este o donaie deghizat, cumprtorul nu-i poate opune excepia de garanie, deoarece el acioneaz n calitate de ter fa de acel act, nu ca motenitor.

111

mpotriva simplelor tulburri de fapt (deposedare prin violen, tulburarea folosinei, icanri etc.), cumprtorul se poate apra i singur, prin exercitarea aciunilor posesorii. n majoritatea cazurilor, eviciunea se produce n urma admiterii unei aciuni n justiie a terului mpotriva cumprtorului cnd instana, prin hotrre judectoreasc, recunoate terului un drept real (drept de proprietate, servitute, superficie, uzufruct, uz, abitaie) sau accesoriu (ipotec, privilegiu) asupra bunu-lui vndut. Dar, eviciunea se poate produce i fr o hotrre judectoreasc. De exemplu, aa cum s-a subliniat n literatura juridic de specialitate: atunci cnd dreptul terului asupra bunului este att de evident, nct cumprtorul cedeaz fr a mai atepta s fie dat n judecat; imobilul cumprat este urmrit de un creditor ipotecar, iar cumprtorul pltete creana pentru a degreva imobilul de ipotec; dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar, cumprtorul devine motenitorul adevratului proprietar 169 . Ca urmare, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii ce provine din preteniile terilor nu este condiionat de existena unei hotrri judectoreti. Rspunderea vnztorului pentru eviciunea care rezult din preteniile terilor opereaz dac sunt ndeplinite condiiile de mai jos: a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept 170. Vnztorul este rspunztor numai dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept, adic numai dac terul evingtor invoc un drept asupra bunului, cum ar fi: un drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, servitute 171, superficie, uz, abitaie) ori chiar un drept de crean legat de bunul cumprat, care i micoreaz valoarea sau utilitatea.
169

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.599-560; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.74; 170 Eviciunea poate rezulta nu numai din intentarea unei aciuni petitorii, dar i din exercitarea unei aciuni posesorii. De asemenea, eviciunea poate rezulta i din exercitarea unei aciuni n justiie a cumprtorului mpotriva unui ter care stpnete bunul, aciune pe care instana o respinge ( F.Deak, op.cit.,p.77). 171 Este vorba despre o tulburare de drept att n situaia n care terul pretinde a avea asupra terenului cumprat (ca fond aservit) un drept de servitute, ct i n situaia n care cumprtorul, dobndind fondul dominant, constat c servitutea asupra unui fond vecin aservit nu exist (M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.82). 112

Vnztorul nu rspunde de servituile aparente, pe care cumprtorul le putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituile neaparente pe care le-a adus la cunotina cumprtorului ori pe care acesta le cunotea din alte surse 172. n cazul ipotecilor i privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului, obligaia de garanie funcioneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete datoria i creditorul trece la realizarea creanei 173. n literatura juridic de specialitate se admite c exist o tulburare de drept nu numai atunci cnd terul invoc un drept real asupra bunului, dar i atunci cnd el invoc un drept de crean, legat de bunul cumprat, dac recunoaterea acestui drept nltur sau restrnge dreptul cumprtorului. De exemplu, terul invoc un contract de locaiune consimit de vnztor, opozabil i cumprtorului dac are dat cert anterioar vnzrii, sau invoc dreptul de a fi despgubit pentru mbuntirile aduse de el imobilului nchiriat. Dac la data vnzrii cumprtorul nu a cunoscut locaiunea sau mbuntirile, iar vnztorul nu le -a declarat, acesta din urm va rspunde pentru eviciune 174. b) Eviciunea s aib o cauz anterioar vnzrii. Vnztorul este inut s rspund numai dac preteniile terului se ntemeiaz pe un drept nscut anterior datei vnzrii. Aceasta deoarece vnztorul este prezumat a cunoate drepturile terelor persoane nscute anterior datei vnzrii i pe care ncearc s le valorifice sau s le opun cumprtorului. Aa cum s-a artat n literatura de specialitate, cauza eviciunii ce rezult din preteniile unui ter nu trebuie s -i fie imputabil vnztorului. Vnztorul nu poate scpa de garanie invocnd propria ignoran n privina unei cauze de eviciune, lipsa culpei ori buna sa credin la ncheierea contractului 175.
172

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum i jurisprudena francez acolo citate. S-a artat judicios c n cazul existenei unei servitui aparente, nedeclarate de vnztor, garania nu funcioneaz chiar dac s-ar dovedi ignorana cumprtorului, ceea ce se explic nu prin faptul c i-ar fi imputabil cumprtorului vreo culp n neobservarea servituii, ci ntruct servitutea este aparent se prezum absolut a fi cunoscut, ceea ce nltur orice posibilitate a cumprtorului de a proba contrariul. 173 F.Deak, op.cit., p.78. 174 M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80; F.Deak, op.cit., p.78. 175 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.385. 113

Rezult c vnztorul rspunde contra eviciunii care ar rezulta din preteniile terilor indiferent dac este de buncredin (nu a cunoscut cauza eviciunii) sau de rea-credin (a cunoscut cauza eviciunii). n schimb, vnztorul nu poate fi inut s rspund pentru cauzele de eviciune ivite dup ce bunul vndut a ieit din patrimoniul su. Prin excepie, vnztorul rspunde i atunci cnd eviciunea are o cauz ulterioar vnzrii, dar care i este imputabil. Astfel, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, dac vnztorul a nstrinat succesiv imobilul su la doi cumprtori diferii, iar cel de-al doilea cumprtor i-a intabulat dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor, vnztorul va rspunde fa de primul cumprtor pentru eviciune dei cauza acesteia este ulterioar vnzrii (n acest caz, eviciunea rezult din fapta proprie a vnztorului). De asemenea, vnztorul este inut s rspund pentru eviciunea ce decurge din uzucapiune, chiar dac aceasta a nceput nainte de vnzare, dar s -a mplinit dup vnzare, ntr-un interval de timp scurt, astfel nct cumprtorul nefiind ntiinat de vnztor nu a mai avut posibilitatea s fac acte de ntrerupere 176. c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut cumprtorului la data nche-ierii contractului de vnzarecumprare. Deci, dreptul terului asupra bunului vndut s nu fi fost adus la cunotina cumprtorului pn la data vnzrii, iar cumprtorul s nu fi cunoscut pe alt cale existena acestui drept. n privina necunoaterii cauzei de eviciune, este indiferent dac cumprtorul are sau nu vreo culp. Culpa cumprtorului n legtur cu cauza de eviciune nu nltur dreptul de garanie. Dac ns, la data vnzrii, cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii, nseamn c a cumprat pe riscul su, contractul avnd caracter aleatoriu. Vnztorului i incumb sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de ctre cumprtor. 9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului. Conform art.1705 alin.1 din noul Cod civil: "Cumprtorul chemat n judecat de un ter care pretinde c are drepturi

176

M.Murean, op.cit., p.82. 114

asupra lucrului vndut trebuie s l cheme n cauz pe vnztor". Prin urmare, cumprtorul trebuie s-l introduc n proces pe vnztor, pentru ca acesta s prezinte instanei dovezile de care dispune, n scopul respingerii preteniilor terului. Introducerea n proces se face printr-o cerere de chemare n garanie (garanie incident), conform dispoziiilor art.60-63 din C.pr.civ. Chemarea n garanie este o msur de pruden pentru cumprtor, deoarece vnztorul l poate apra cu toate mijloacele de care dispune, care pot fi necunoscute cumprtorului. Obligaia vnztorului de a-l apra pe cumprtor n procesul cu terul evingtor exist numai dac terul svrete o tulburare de drept i numai dac tulburarea este actual i efectiv, adic dac terul a nregistrat o aciune n justiie, cci simpla temere de eventualitatea unei eviciuni nu-l ndreptete pe cumprtor s invoce obligaia de garanie 177. Dac totui aciunea n justiie a terului este admis, prin aceeai hotrre judectoreasc cumprtorul poate obine obligarea vnztorului la daune-interese, evitnd ulterior un alt proces cu vnztorul pentru eviciune. n cazul n care cumprtorul a omis s-l cheme n garanie pe vnztor i pierde procesul, fiind evins de ctre ter, pierde dreptul de garanie dac vnztorul dovedete c existau motive suficiente pentru a se respinge cererea (art.1705 alin.1) 178. De asemenea, conform art. 1705 alin.2 din noul Cod civil "cumprtorul care, fr a exista o hotrre judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul de garanie, afar de cazul n care dovedete c nu existau motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea". 9.1.5. Rezoluiunea contractului. n cazul n care cumprtorul sau succesorul su a fost evins de ntregul bun
177

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80. n practica judectoreasc s-a hotrt c pericolul de expropriere a unei cldiri vndute, prin cuprinderea ei ntr-o zon restructurabil, nu constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate i nu o certitudine c va fi demolat, motiv pentru care cererea de despgubire a cumprtorului a fost respins ca prematur (a se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 1326 din 6 iulie 1977, n RRD nr.2/1978, p.55). 178 n aceeai ipotez, dar fr ca vnztorul s poat dovedi c avea mijloacele necesare pentru respingerea preteniilor terului, cumprtorul se poate ntoarce mpotriva lui pe cale principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune (garanie principal). A se vedea F.Deak, op.cit., p.79. 115

sau de o parte a acestuia, suficient de nsemnat nct dac ar fi cunoscut eviciunea, nu ar mai fi ncheiat contractul, pot solicita rezoluiunea (art.1700 alin.1). Pe cale de consecin, odat cu rezoluiunea, cumprtorul poate cere restituirea preului i repararea prejudiciului suferit (art.1700 alin.2). 9.1.6. Restituirea preului. n conformitate cu art. 1701 alin.1 din noul Cod civil, vnztorul este obligat s restituie preul n ntregime chiar dac, la data eviciunii, valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit deteriorri nsemnate, fie din neglijena cumprtorului 179, fie prin for major. Prin excepie, conform art. 1701 alin.2, dac cumprtorul a obinut un beneficiu din stricciunile aduse lucrului, vnztorul are dreptul s scad din pre o sum corespunztoare acestui beneficiu (de exemplu, cumprtorul unei pduri, care dup ce a exploatat-o parial, a fost evins; vnztorul poate s rein din pre sumele reprezentnd valoarea materialului lemnos exploatat a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.563). n aceleai condiii, vnztorul trebuie s restituie preul primit i n cazul n care aciunea n garanie este exercitat de un subdobnditor, indiferent dac acesta a cumprat bunul la un pre mai mic sau mai mare 180 ori chiar cu titlu gratuit. Aceasta deoarece, odat cu bunul, subdobnditorul primete i toate accesoriile sale, inclusiv aciunile transmitorului mpotriva celui de la care a cumprat, ntemeiate pe obligaia acestuia de garanie contra eviciunii 181 . Dac la data eviciunii bunul vndut are o valoare mai mare dect la data vnzrii, din orice cauz, vnztorul este obligat s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii. Vnztorul datoreaz sporul de valoare 182 indiferent dac a fost de bun-credin sau de rea-credin la data
179

Cumprtorul, n calitate de proprietar, are dreptul s fie neglijent cu privire la bunul pe care l consider al su sau s-i dea orice ntrebuinare. 180 n sensul c subdobnditorul nu poate cere restituirea dect n limita preului pltit de el cumprtorului intermediar, de la care a cumprat el (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.391). 181 M.Murean, op.cit., Curs 1999, p75, F.Deak, op.cit., p.81. 182 Aa cum s-a artat n literatura juridic, datorit art. 1344 C.civ. cumprtorul nu suport riscul devalorizrii monetare, fiind fr relevan acceptarea sau neacceptarea teoriei 116

ncheierii contractului i indiferent dac prejudiciul a fost previzibil sau imprevizibil. 9.1.7. ntinderea daunelor-interese. Dac vnztorul este rspunztor de eviciune, n temeiul art. 1702 alin.1 din noul Cod civil, daunele-interese pe care le datoreaz cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost obligat s le restituie celui care l-a evins; n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c este vorba despre fructele pe care cumprtorul le-a perceput dup ce a devenit de rea-credin (a luat cunotin de drepturile terului asupra bunului prin prealabila notificare sau prin cererea de chemare n judecat). Fructele culese de cumprtor pn la data cnd a devenit de rea-credin nu este dator s le restituie terului evingtor 183. b) cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n procesul cu cel ce l-a evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului; c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor; aceste cheltuieli se refer la taxele de timbru pentru autentificarea contractului, onorariu pentru notar sau avocat, taxe de intabulare n cartea funciar etc., dac au fost suportate de cumprtor; d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii;

impreviziunii (F.Deak, op.cit.,p.82). Cu privire la teoria impreviziunii a se vedea Gr.Giurc (I), Gh.Beleiu (II), Teoria impreviziunii rebus sic stantibus n dreptul civil, revista Dreptul nr.1011/1993, p.29-36; C.E.Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006; Vezi i C.S.J. s.com. dec.nr.591/1994, n Buletinul jurisprudenei, 1994, p.243-245. n practica judectoreasc recent (dup anul 2000) s-au pronunat soluii diametral opuse n legtur cu dreptul cumprtorului la sporul de valoare. Astfel, n cazul evingerii cumprtorului (care a cumprat imobilul de la Statul Romn n baza Legii nr.112/1995) de ctre fostul proprietar, unele instane au decis c pe lng preul de vnzare, actualizat cu indicii ratei inflaiei, cumprtorul are dreptul la sporul de valoare al imobilului (.C.C.J, secia civil i de proprietate intelectual, deciziile nr.2518/2003, 2194/2004 i 2768/2004, citate dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.393). Alte instane au decis, dimpotriv, c n caz de eviciune, vnztorul poate fi inut doar la restituirea preului actualizat, nu i la sporul de valoare al imobilului (Curtea de Apel Constana, secia civil, dec.nr.513/2000, citat dup D.Chiric, op.cit., p394). i opiniile din literatura juridic, n aceast problem, sunt diferite ( a se vedea Al.iclea, Not la decizia civil nr. 513/2000 a Curii de Apel Constana, n revista Dreptul nr.4/2001, p191 i urmt; contra D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.394). 183 F.Deak, op.cit, p.81, C.Toader, op.cit., p.66-67; I.Popa, op.cit., p326-327; LStnciulescu, op.cit., p 43; 117

De asemenea, potrivit art. 1702 alin.2, vnztorul este obligat s ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest din urm caz, numai dac sunt necesare (fcute pentru conservarea bunului) sau utile (fcute pentru sporirea valorii bunului). Dac vnztorul a cunoscut cauza eviciunii la data vnzrii (deci, a fost de rea-credin), este dator s ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute pentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare (fcute n scop de lux sau de plcere). Aciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului este o aciune personal (nu real), astfel nct daunele interese pot fi cerute numai de la vnztor ori de la succesorii si universali sau cu titlu universal. Dreptul la aciune al cumprtorului evins pentru daune-interese se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani i ncepe s curg de la data producerii eviciunii (n cazul n care eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc, de la data rmnerii irevocabile). 9.1.8. Efectele eviciunii pariale. n conformitate cu dispoziiile art.1703 din noul Cod civil, n cazul n care eviciunea parial 184 nu atrage rezoluiunea contractului, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i, dac este cazul, s plteasc daune-interese corespunztor cu prevederile art.1702. 9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor. Art.1704 din noul Cod civil prevede c atunci cnd cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului evingtor o sum de bani sau dndu-i un alt bun, vnztorul
184

n literatura juridic romn clasic s-a observat c legea face o distincie ntre rezilierea (rezoluiunea-s.n.) n caz de eviciune parial (art. 1347 C.civ.) i rezilierea n cazul cnd lucrul pierise n parte n momentul ncheierii vnzrii (art.1311 C.civ.). n ultima ipotez, legea nu mai cere nici o condiie pentru admisibilitatea rezilierii, care poate fi cerut orict de mic ar fi partea din lucru pierit nainte de vnzare. Autorii au explicat aceast deosebire prin faptul c n caz de eviciune parial contractul a fost deja executat, iar rezilierea unui contract executat este ntotdeauna mai grav pentru c cumprtorul a putut conferi terilor drepturi asupra lucrului. n schimb, n cazul pieirii pariale a lucrului nainte de vnzare, noua stare de lucruri proiectat prin contract nu este nc adus la ndeplinire printr-un transfer de proprietate; rezilierea nu poart dect asupra unui simplu procent (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.564). 118

este liberat de urmrile garaniei, n primul caz prin rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu dobnda legal calculat de la data plii, iar n al doilea caz prin plata valorii bunului dat. n ambele cazuri, vnztorul este obligat i la plata tuturor cheltuielilor aferente. 9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii. Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este reglementat de noul Cod civil prin norme juridice cu caracter supletiv i se numete garania de drept. Dac n contractul de vnzare-cumprare nu ar exista stipulat nimic n privina garaniei contra eviciunii, vnztorul rmne rspunztor potrivit prevederilor legale, aplicndu-se garania de drept. Dar, prile contractante pot deroga de la prevederile legale indicate mai sus, stabilind prin convenia lor alte reguli de garanie, conform intereselor lor. n acest sens, art. 1698 alin.1 din noul Cod civil dispune c: Prile pot conveni s extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii. Garania stipulat de pri se numete garania convenional 185. n ce privete clauzele de extindere a rspunderii vnztorului n caz eviciune, se admite c acestea pot fi stipulate n contract deoarece legea nu prevede limitri. Astfel, garania vnztorului poate fi extins att pentru fapte personale, ct i pentru faptele terilor (de exemplu, prile pot extinde garania i mpotriva unor tulburri de fapt) ori chiar pentru mprejurri fortuite (expropriere). Se impune ns precizarea c aceste clauze de extindere trebuie s fie stipulate expres n contract i s fie neechivoce, altminteri se aplic regulile garaniei de drept. n ce privete clauzele de restrngere sau de nlturare a rspunderii vnztorului art.1698 alin.2 prevede c: "Stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta de obligaia de a restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii".

185

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.76-77. 119

Aceasta deoarece cumprtorul pierznd dreptul asupra bunului, preul este deinut fr cauz de vnztor. De asemenea, dac cumprtorul a cunoscut, la data vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe riscul su (caz n care contractul de vnzare este aleatoriu), cumprtorul este presupus c a renunat la garania vnztorului. 9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere pentru eviciune. Conform art. 1699 din noul Cod civil " chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie, el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii prin faptul su personal 186 ori de cea provenit din cauze pe care, cunoscndu-le n momentul vnzrii, le-a ascuns cumprtorului. Orice stipulaie contrar este considerat nescris".

Test de autoevaluare nr.9. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este aplicabil: a)numai n cazul vnzrilor prin bun nvoial; b) numai n cazul vnzrilor prin licitaie public; c) att n cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct i n cazul vnzrilor prin licitaie public. 186 2. n cazul eviciunii pariale, cumprtorul: F.Deak, op.cit., p.83; Cu toate acestea, aa cum s-a apreciat n literatura juridic romn a) po ate cere vnzrii, indiferent de valoarea prii din bun de un care clasic, clauza prinrezoluiunea care vnztorul ncearc s se exonereze de rspundere pentru fapt a fost evins; b)rior poate solicita valoarea prii pierdute prin efectul c)de personal, comis ante vnzrii (de exemplu, ncheierea unui contract de eviciunii; arendare sau nchiriere, condiii cumprtorului), poate cu fi recunoscut valabil fapt poate n solicita oopozabile parte din pre, proporional valoarea prii de dac care acest a fost personal este adus la cunotina cumprtorului nainte de vnzare, deoarece se refer la un evins.
fapt precis determinat al vnztorului i nu exist rea-credin sau dol din partea acestuia, din moment ce cumprtorul este pus n cunotin de cauz n privina eventualei eviciuni ce ar putea surveni (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p565).

120

Bibliografia unitii de nvare nr.9 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.10 Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut Cuprins
121

10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut.................................. 10.1.1. Noiune................................................................................................... 10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii....................... 10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor....................................... 10.1.4. Denunarea viciilor ascunse.................................................................... 10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut...................................... 10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului............................................................. 10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse.............................. 10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor................................. 10.1.9. Garania pentru buna funcionare............................................................. Obiectivele unitii de nvare nr.10 cunoaterea condiiilor angajrii rspunderii pentru vicii cunoaterea ntinderii garaniei vnztorului nsuirea aspectelor legate de prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse

10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut 10.1.1 Noiune. Vnztorul rspunde fa de cumprtor nu numai n caz de eviciune (cnd nu asigur linitita posesiune a lucrului vndut), dar i pentru viciile lucrului (cnd nu asigur folosina util). n acest sens, art.1707 alin.1 din noul Cod civil dispune c: "Vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic". Prin vicii trebuie s nelegem anumite defeciuni sau deficiene ale bunului vndut, datorit crora este impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa ori i se micoreaz ntrebuinarea sau valoarea. Viciile bunului vndut se mai numesc i vicii redhibitorii pentru c n dreptul roman, atunci cnd lucrul vndut prezenta un viciu mai nsemnat,
122

vnztorul era obligat s-l ia napoi prin aciunea numit redhibitorie (din verbul latin redhibere a lua napoi) 187. 10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii. a) Viciul s fie ascuns. Aceast condiie rezult din prevederile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse. Prin viciu ascuns, n sensul art. 1707 alin.1, se nelege acel viciu care, la data predrii bunului, nu putea fi descoperit fr asisten de specialitate, de ctre un cumprtor prudent i diligent. Deci, viciul este considerat ascuns numai dac cumprtorul nu l-a cunoscut cu ocazia predrii bunului i nici nu putea s-l cunoasc printr-o verificare normal, dar atent, n raport cu natura bunului 188. n practica judectoreasc sunt considerate vicii ascunse acelea care nu puteau fi descoperite dect printr -o expertiz tehnic 189, printr-o analiz de laborator 190 sau n condiiile unei temperaturi sczute, care n-a existat la data ncheierii vnzrii 191. De exemplu, s-a decis c poluarea sonor provenind de la o central termic, situat n subsolul cldirii, chiar sub apartamentul cumprat,constituie un viciu ascuns pe care cumprtorul nu l-a putut constata la data vnzrii, cnd era var i centrala nu funciona, ci numai la venirea iernii cnd centrala a fost pornit 192 . De asemenea, infiltrarea apei i inundarea unei cldiri ca urmare a unor ploi abundente constituie un viciu ascuns care nu a putut fi observat de

187

Cu privire la unele aspecte speciale ale garaniei pentru eviciune, a se vedea i V.Stoica, C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu privire special asupra autovehiculelor, n R.R.D.nr.9-12/1989, p.6-18; A se vedea i C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p566; Pentru amnunte n legtur cu originile istorice ale garaniei pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.399. 188 F.Deak, op.cit., p.85; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88; 189 Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, n CD pe anul 1973, p.133. 190 Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58. 191 Tribunalul Municipiului Bucureti, dec.civ.nr.151/1990, n revista Dreptul nr.2/1992, p.79.
192

Curtea de Apel din Paris, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. 123

cumprtor la data vnzrii, deoarece la acea dat anotimpul era secetos 193 . Posibilitatea cumprtorului de a cunoate viciul lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent (art.1707 alin.2). n practica judectoreasc anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil s-a decis c la cumprarea unui autoturism, cumprtorul trebuie s verifice starea acestuia, la nevoie printr-un specialist, neputnd antrena rspunderea vnztorului pentru vicii pe care el nu le-a remarcat, dei orice cunosctor le-ar fi putut observa fr dificultate 194. Lipsa de informare, lipsa de experien sau nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile neconstatate de el s fie considerate vicii ascunse; n cazul unui lucru pentru a crui cunoatere (sub aspectul calitii sau viciilor) este necesar o anumit pregtire, cumprtorul trebuie s apeleze la o persoan calificat, cci dac nu o face este n culp i trebuie privit a-i fi asumat riscurile, neputnd pretinde desfiinarea contractului 195 . Dup cum se poate vedea, n practica noastr judectoreasc mai veche s-a apreciat c dac cunoaterea viciilor bunului vndut reclam o anumit pregtire (lucruri
193

C.S.J, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.1252/2003, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. 194 A se vedea Trib Suprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, n CD 1957, p.79 -81, citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88. n literatura juridic recent, ntr-o alt opinie, se consider c problema dac o deficien (viciu) este ascuns sau aparent se apreciaz diferit dup cum este vorba despre un cumprtor profan sau un cumprtor profesionist. n cazul cumprtorului profan se consider c viciul este ascuns dac nu poate fi observat n urma unei examinri normale, avnd n vedere resursele personale ale acestuia (apreciere in concreto) i un comportament fr repro al unei persoane dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto), fr a fi obligat s apeleze la un specialist sau expert, afar de cazul n care a fost informat n prealabil de existena viciului. n cazul unui cumprtor profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat ascuns n condiii mult mai dificile. Pentru un asemenea cumprtor aprecierea aptitudinii de a constata existena unor vicii se face dup criterii abstracte, nu subiective, la nivelul unui profesionist fr repro. n privina cumprtorului profesionist exist o adevrat prezumie simpl de cunoatere a existenei viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumie simpl, aceasta poate fi rsturnat prin proba contrar, dovedindu-se c viciul a fost ascuns de vnztor prin mijloace dolosive sau c era imposibil de descoperit, dect printr-o expertiz nalt calificat ( a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409-411, precum i literatura i jurisprudena francez acolo citate). 195 A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, n CD 1978, p.59-62; idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, n R.R.D.nr.7/1985, p.67-68; idem, dec.nr.679 din 12 aprilie 1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63, citate dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88. 124

de mare complexitate sau tehnicitate) cumprtorul trebuie s apeleze la o persoan calificat, iar dac nu o face el este considerat n culp. Literatura juridic recent consider c ntruct o asemenea cerin (apelarea la o persoan calificat) nu este prevzut de lege, nu constituie o condiie a angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii 196 . ntr-adevr, nici noul Cod civil nu pretinde cumprtorului s apeleze la o persoan calificat. Potrivit art. 1707 alin.4 din noul Cod civil vnztorul nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la ncheierea contractului. Prin urmare, vnztorul nu rspunde de viciile bunului pe care el le-a adus expres la cunotina cumprtorului, deoarece aceste vicii nu mai sunt ascunse. Revine vnztorului sarcina de a dovedi c l-a ntiinat pe cumprtor despre existena viciului sau c viciul a fost cunoscut de cumprtor la data vnzrii. De asemenea, vnztorul nu rspunde de viciile bunului vndut pe care cumprtorul le putea descoperi la data predrii, fr asisten de specialitate, acestea fiind vicii aparente. De exemplu, ntr-o spe s-a decis c vnztorul nu este rspunztor pentru vicii ascunse deoarece cumprtorul apartamentului, cu prilejul numeroaselor vizite efectuate la imobil, putea constata zgomotul continuu produs de o instalaie frigorific a unei mcelrii 197. Excluderea rspunderii vnztorului se explic prin faptul c la preluarea bunului (recepie) cumprtorul are obligaia de a-l examina cu atenie, ipotez n care poate observa viciile aparente. Dac cu aceast ocazie constat existena unor vicii aparente, trebuie s l informeze pe vnztor despre ele fr ntrziere (art.1690 alin.3) 198. Dac nu face acest lucru cumprtorul este considerat n culp. Rezult c spre deosebire de garania contra eviciunii (care funcioneaz chiar i n cazul n care cumprtorul are o culp n necunoaterea cauzei eviciunii), n cazul garaniei mpotriva viciilor bunului vndut culpa cumprtorului n necunoaterea viciului exclude rspunderea vnztorului pentru aceste vicii.
196 197

F.Deak, op.cit., p.86; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2. A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, Recueil Dalloz (IR) nr.33/2000, p.240, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. 198 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.408. 125

Problema dac un viciu este ascuns sau aparent, fiind o mprejurare de fapt, rmne la aprecierea instanei de judecat. Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse ale bunului vndut chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut pn n momentul predrii, fiind de bun-credin, afar numai dac a convenit cu cumprtorul ca s nu rspund de ele. b)Viciul sau cauza lui s fi existat la data predrii bunului . Vnztorul nu rspunde pentru viciile ivite ulterior predrii bunului, deoarece odat cu predarea trec la cumprtor i riscurile. Dovada faptului c viciul a existat n momentul predrii bunului cade n sarcina cumprtorului. Nu este necesar ca viciul s se fi manifestat pn la predarea bunului, ci este suficient ca la data predrii s existe doar cauza sau germenele lui, chiar dac viciul se va manifesta ulterior 199. Astfel, o defeciune de turnare a unei piese metalice reprezint un viciu ascuns, existent la data predrii bunului,chiar dac ruperea piesei datorit acestei defeciuni se produce abia mai trziu; de asemenea, un cal care suferea de o anumit boal, care n-a putut fi diagnosticat dect ulterior, printr-o analiz de laborator, constituie un viciu ascuns existent la data predrii 200. c)Viciul s fie important. Aceast condiie rezult din dispoziiile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul garanteaz mpotriva acelor vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. Dac viciile sunt minore i lucrul poate fi uor reparat, rspunderea vnztorului pentru vicii nu funcioneaz 201. De exemplu, n practica judiciar s-a decis c viciul nu este important (grav) dac const doar n uzura unor piese, care pot fi nlocuite 202. Pentru angajarea rspunderii vnztorului nu este necesar ca viciul s afecteze esena (substana) bunului 203.
199 200

M.Murean, op.cit, Curs 1999, p.87. A se vedea Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58. 201 A se vedea D.Chiric, op.cit, Tratat 2008, p.413. 202 A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 183/1978, n CD, 1978, p.59-62; idem, decizia nr.679/1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63. 203 A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr.541/1973, n CD, 1973, p.133. 126

Cele trei condiii ale angajrii rspunderii vnztorului contra viciilor ascunse trebuie dovedite de ctre cumprtor, prin orice mijloace de prob (fiind un simplu fapt juridic). 10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor. Obligaia de garanie mpotriva viciilor ascunse se aplic n orice vnzare (civil sau comercial), inclusiv n cazul promisiunilor de vnzare-cumprare, indiferent c bunul vndut este mobil sau imobil, nou sau de ocazie. ns, n conformitate cu dispoziiile art. 1707 alin.5, obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse nu exist n vnzrile silite, ci numai n cazul vnzrilor obinuite, liber consimite de ctre pri 204. 10.1.4. Denunarea viciilor ascunse. Potrivit art. 1709 alin.1 din noul Cod civil, cumprtorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le aduc la cunotina vnztorului ntr-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu mprejurrile, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere msura prevzut la art.1710 alin.1 lit.d (rezoluiunea) 205. n cazul n care cumprtorul este profesionist, iar bunul vndut este mobil corporal, termenul este de dou zile lucrtoare (art.1709 alin.2). Atunci cnd viciul apare n mod gradual, ntiinarea vnztorului trebuie fcut tot ntr-un termen rezonabil, care ncepe s curg din ziua n care cumprtorul i d seama de gravitatea i ntinderea viciului. Dac vnztorul a tinuit viciul (ceea ce nseamn c este de rea-credin), atunci el nu mai poate invoca

204

n literatura juridic recent s-a artat c obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse exist chiar i n vnzrile publice (prin licitaie public), dac vnztorul vinde de bunvoie, deoarece numai atunci cnd vnzarea este impus de lege vnztorului garania nu are aplicare . Garania contra viciilor nu funcioneaz n vnzrile aleatorii, n care cumprtorul cumpr pe riscul su, cu excepia cazului n care vnztorul este de rea-credin (caz n care vnzarea nu mai este aleatorie) a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.402, precum i literatura juridic francez acolo citate. 205 n ce privete viciile aparente, problema se rezolv conform art. 1690. Astfel, cumprtorul are obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului. Dac n urma verificrii constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia de a preda bunul n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului, fiind exonerat de rspundere pentru viciile aparente. 127

prevederile art.1709 (sanciunea decderii cum-prtorului din dreptul de a cere rezoluiunea). 10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut. Dac bunul vndut este afectat de vicii i sunt ndeplinite cele trei condiii analizate, cumprtorul are posibilitatea de a obine de la vnztor, n baza art. 1710 alin.1, dup caz: a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia; b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, ns lipsit de vicii; c) reducerea corespunztoare a preului; d) rezoluiunea vnzrii. Mai trebuie reinut c instana de judecat, la cererea vnztorului, avnd n vedere gravitatea viciilor i scopul pentru care contractul a fost ncheiat, poate dispune o alt msur prevzut de art. 1710 alin.1 dect cea solicitat de cumprtor. Reglementrile de mai sus constituie o noutate fa de dispoziiile vechiului cod civil, care prevedea pentru cumprtor doar posibilitatea de opiune ntre aciunea n rezoluiune (aciunea redhibitorie) i aciunea n reducerea preului (aciunea estimatorie). De asemenea, potrivit art. 1711 alin.1, dac numai unele dintre bunurile vndute sunt afectate de vicii i acestea pot fi separate de celelalte fr pagub pentru cumprtor, iar instana dispune rezoluiunea n condiiile art.1710, contractul se desfiineaz numai n parte. Rezoluiunea contractului n privina bunului principal, atrage rezoluiunea lui i n privina bunului accesoriu (art.1711 alin.2). Trebuie precizat c admisibilitatea aciunii n rezoluiune pentru vicii nu este condiionat de buna sau reaua-credin a vnztorului. Numai ntinderea rspunderii lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena viciilor la data vnzrii, aa cum vom vedea mai jos. De asemenea, pentru admisibilitatea aciunii n rezoluiune nu este necesar ca viciul s fac ca bunul s fie cu totul impropriu oricrei ntrebuinri, fiind suficient ca el s nu poat fi utilizat conform destinaiei sale normale 206.
206

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.90; F.Deak, op.cit., p.88. 128

Pierderea sau deteriorarea bunului afectat de vicii, chiar prin for major, nu l mpiedic pe cumprtor s obin msurile prevzute la art. 1710 alin.1. Pe de alt parte, conform art. 1714, garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre pri. 10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului. ntinderea garaniei difer dup cum vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile la data ncheierii contractului de vnzare, dar nu le-a adus la cunotina cumprtorului) sau de bun-credin (nu a cunoscut viciile bunului la data vnzrii). n cazul n care, la data ncheierii contractului, vnztorul cunotea viciile bunului vndut, pe lng una dintre msurile prevzute la art. 1710 alin.1, vnztorul este obligat la plata de daune-interese 207, pentru repararea ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul (art.1712 alin.1). Cumprtorul are dreptul la daune-interese numai dac vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile bunului la data vnzrii i nu le-a adus la cunotina cumprtorului), considerndu-se c aceste daune sunt imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol 208. Acordarea daunelor-interese presupune, din partea cumprtorului, s fac dovada prejudiciului suferit i a legturii de cauzalitate dintre viciile bunului i prejudiciu, n condiiile dreptului comun. De asemenea, ntruct bunacredin se prezum, cumprtorul este inut s dovedeasc reaua-credin a vnztorului. n literatura juridic recent s-a artat c dauneleinterese pot fi solicitate de cumprtor fie n cadrul aciunii
207

n practica judiciar s-a decis c dac vnztorul cunotea viciul lucrului, el va fi obligat nu numai la restituirea preului, dar i la daune-interese, iar n lipsa unor daune dovedite, cel puin cumprtorul are dreptul la dobnzi dup suma ce urmeaz a fi restituit, calculate ncepnd cu data plii preului i pn le restituirea efectiv (a se vedea Tribunalul judeean Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, n L.P.nr.6/1957, p.757-758, citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.89; n acelai sens i D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.428, precum i literatura juridic i jurisprudena acolo citate). Aa cum s-a artat, daunele-interese pot consta n prejudicii corporale (rnirea sau moartea cumprtorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparaii; costul nlocuirii unor produse) ori prejudicii aduse unui ter care i-a recuperat paguba de la cumprtor, rmnnd acestuia aciune n regres mpotriva vnztorului (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.430). 208 F.Deak, op.cit., p.89. 129

n rezoluiune, fie n cadrul aciunii n reducerea preului, fie chiar independent de cele dou aciuni. De asemenea, ntinderea daunelor-interese nu poate fi limitat la preul achitat de cumprtor, deoarece este vorba despre repararea unui prejudiciu, iar prejudiciul trebuie reparat integral de cel vinovat. Dac vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una dintre msurile prevzute la art.1710 alin.1 lit. c) sau d), el este obligat s restituie cumprtoru lui doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz (art.1712 alin.2) 209. 10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse. Termenul prescripiei este de 3 ani dac legea nu prevede un alt termen (art.2517). Potrivit art. 2531 alin.1 din noul Cod civil, dac prin lege nu se prevede altfel, prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse ncepe s curg: a) n cazul unui bun transmis sau al unei lucrri executate, alta dect o construcie, prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la data predrii ori recepiei finale a bunului sau a lucrrii; b) n cazul unei construcii, prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de la mplinirea a 3 ani de la data predrii sau recepiei finale a construciei; Pentru executarea unor lucrri curente, termenele de mai sus (de 1 an i respectiv 3 ani) au fost reduse la 1 lun, n cazul prevzut la lit. a, respectiv 3 luni, n cazul prevzut la lit.b (art.2531 alin.2). Dispoziiile art. 2531 alin.1 i alin.2 se aplic i n cazul lipsei calitilor convenite ori al lipsurilor cantitative, ns numai dac oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fr cunotine speciale, printr-o verificare normal. Termenele prevzute mai sus sunt termene de garanie nuntrul crora viciile trebuie, n toate cazurile, s se iveasc (art. 2531 alin.4).

209

Conform art. 121 din Legea de punere n aplicare a Codului civil nr.71/2011, dispoziiile art.1710, 1711, 1712 alin.2 i 1713 din Codul civil se aplic i n cazurile n care viciile ascunse au fost descoperite dup data intrrii n vigoare a Codului civil. 130

Prevederile legale indicate mai sus nu aduc nici un fel de atingere termenelor de garanie speciale, legale sau convenionale. De asemenea, dispoziiile art.2531 se aplic i n cazul produselor pentru care s-a prevzut un termen de valabilitate, ca i n cazul bunurilor sau lucrrilor pentru care exist un termen de garanie pentru buna funcionare. 10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor. Obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse este reglementat de Codul nostru civil prin dispoziii supletive, prile avnd posibilitatea s limiteze, s nlture sau s agraveze aceast garanie, prin clauze exprese stipulate n contract. Astfel, conform art. 1708 alin.1, dac prile nu au convenit altfel, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor ascunse, chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut. Deci, n lips de stipulaie contrar, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor ascunse indiferent dac este de bun-credin sau de rea-credin. n ce privete clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor, acestea sunt valabile i i produc efectele numai dac vnztorul a fost de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile 210. n acest sens, conform art. 1708 alin.2 " clauza care nltur sau limiteaz rspunderea pentru vicii este nul n privina viciilor pe care vnztorul le-a cunoscut ori trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului ". Clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor pot viza scurtarea termenului legal de 1 an sau de 3 ani, de 1 lun sau de 3 luni, n care viciile ascunse trebuie descoperite, posibilitatea exercitrii de ctre cumprtor numai a aciunii n reducerea preului, dreptul cumprtorului de a cere numai reparaiile necesare, excluderea total a garaniei etc. 211 . Cumprtorul trebuie s fac dovada cunoaterii viciilor de ctre vnztor i poate face aceast dovad prin orice mijloace de prob. n ce privete clauzele de agravare a garaniei, acestea pot fi stipulate liber, fr limitri sau restrngeri. De exemplu, vnztorul i poate asuma obligaia de garanie i
210 211

F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.122. Ibidem. 131

contra viciilor aparente sau mpotriva viciilor aprute ulterior vnzrii ori dincolo de limitele termenului de garanie fixat de lege 212. 10.1.9. Garania pentru buna funcionare. Conform art.1716 alin.1, n afar de garania contra viciilor ascunse, vnztorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcionare a lucrului vndut este obligat, n cazul oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie, s repare bunul pe cheltuiala sa. n lipsa unui termen prevzut n contract sau n legea special, durata maxim a reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului. Dac reparaia este imposibil sau dac durata acesteia depete timpul stabilit prin contract sau prin legea special, vnztorul este obligat s nlocuiasc bunul vndut (art.1716 alin.2). n ipoteza n care vnztorul nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul primit n schimbul napoierii bunului (art.1716 alin.3). n conformitate cu art. 1718 alin.1, cumprtorul trebuie s comunice vnztorului defeciunea ivit nainte de mplinirea termenului de garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie. Dac comunicarea nu a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are obligaia s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie. Dac vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din pricina modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul, va fi exonerat de rspundere. Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu -se n considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate de ctre vnztor (art. 1717). ***** Garania contra viciilor ascunse s-a dovedit a fi insuficient n raport cu dispoziiile vechiului Cod civil, motiv pentru care s-a impus adoptarea unor reglementri moderne, corespunztoare stadiului actual de dezvoltare al societii i consumului.

212

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.436-437. 132

n acest scop, a fost adoptat Ordonana Guvernului nr.21/1992 privind protecia consumatorilor (modificat, republicat i actualizat) 213 care cuprinde i dispoziii referitoare la viciile ascunse ale produselor. Astfel, prin viciu ascuns legea nelege deficiena calitativ a unui produs livrat sau a unui serviciu prestat care nu a fost cunoscut i nici nu putea fi cunoscut de ctre consumator prin mijloacele obinuite de verificare (art. 2 pct.21). Consumatorii au dreptul de a pretinde vnztorilor sau prestatorilor de servicii remedierea sau nlocuirea gratuit a produselor i serviciilor obinute, precum i despgubiri pentru pierderile suferite ca urmare a deficienelor constatate n cadrul termenului de garanie sau de valabilitate. Dup expirarea acestui termen, consumatorii pot pretinde remedierea sau nlocuirea produselor/serviciilor care nu pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost realizate, ca urmare a unor vicii ascunse aprute pe durata medie de utilizare214 a acestora (art.12 alin.1). Remedierea deficienelor aprute la produse sau servicii ori nlocuirea produselor care nu corespund n cadrul termenului de garanie 215 sau de va-labilitate 216 i care nu sunt imputabile consumatorului se face n termen de maxim 15 zile din momentul cnd operatorul economic 217 a luat cunotin de deficienele respective.
213

Republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.208 din 28 martie 2007, actualizat, cu modificrile i completrile aduse de Legea nr.363 din 21 decembrie 2007 i O.U.G.nr.174 din 19 noiembrie 2008. 214 Prin durat medie de utilizare legea nelege intervalul de timp, stabilit n documente tehnice normative sau declarat de ctre productor ori convenit ntre pri, n cadrul cruia produsele de folosin ndelungat trebuie s i menin caracteristicile funcionale, dac au fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i exploatare (art.2 pct.20). 215 Termen de garanie limita de timp, care curge de la data dobndirii produsului sau serviciului, pn la care productorul sau prestatorul i asum responsabilitatea remedierii sau nlocuirii produsului ori serviciului achiziionat, pe cheltuiala sa, dac deficienele nu sunt imputabile consumatorului (art.2 pct.17). 216 Termen de valabilitate limita de timp stabilit de productor pn la care un produs i pstreaz caracteristicile specifice iniiale, dac au fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i pstrare (art.2 pct.18); n cazul produselor alimentare data limit de consum. 217 Operator economic persoan fizic sau juridic, autorizat, care n cadrul activitii sale profesionale fabric, import, transport sau comercializeaz produse ori pri din acestea sau presteaz servicii (art.2 pct.3).

133

Cu referire la bunurile de folosin ndelungat (frigidere,televizoare, maini de splat, autoturisme, aparate foto etc.) acestea se vnd nsoite de certificatul de garanie, declaraia de conformitate, precum i de cartea tehnic ori instruciunile de folosire, instalare, exploatare, ntreinere, eliberate de productor (art.20 alin. 3). n cadrul termenului de garanie vnztorul are obligaia de a remedia orice deficiene de calitate, indiferent dac acestea sunt sau nu vicii ascunse. n privina acestor bunuri cumprtorul are posibilitatea de a aciona mpotriva vnztorului att pe temeiul garaniei contra viciilor ascunse reglementate de Codul civil, ct i pe temeiul dispoziiilor cuprinse n Ordonana Guvernului nr.21/1992, care pot fi uneori mai avantajoase sau mai uor de aplicat ( de exemplu, aa cum s a artat n literatura juridic, remediile sunt mai uor de obinut n baza acestui act normativ special, nefiind necesar acionarea n justiie a vnztorului; sunt supuse remedierii orice deficiene, indiferent dac se subsumeaz sau nu noiunii de vicii ascunse; termenele de garanie sunt, n general, mai lungi dect termenele n care poate fi valorificat garania contra viciilor ascunse de drept comun 218 ). n sfrit, consumatorii au dreptul de a fi informai, n mod complet, corect i precis,asupra caracteristicilor eseniale ale produselor i serviciilor oferite de ctre operatorii economici, astfel nct s aib posibilitatea de a face o alegere raional, n conformitate cu interesele lor, ntre produsele i serviciile oferite i s fie n msur s le utilizeze, potrivit destinaiei acestora, n deplin securitate (art.18).

218

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.400. n legtur cu obligaia de garanie contra viciilor n dreptul comercial a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.401, 414-415: Legea nr.240 din 7 iunie 2004 privind rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, republicat n M.Of. al Romniei nr.313 din 22 aprilie 2008; Legea nr.245 din 9 iunie 2004 privind securitatea general a produselor, republicat n M.Of. al Romniei nr.360 din 9 mai 2008; Legea nr.449 din 12 noiembrie 2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate acestora, republicat n M.Of. al Romniei nr.347 din 6 mai 2008; Ionu Florin Popa Conformitatea lucrului vndut - ntre rigiditate tradiional i funcionalism, n Revista romn de drept privat nr.2/2009, p 65-99.

134

Test de autoevaluare nr.10. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Obligaia de garanie contra viciilor ascunse se aplic: a) n cazul vnzrilor silite; b) n cazul vnzrilor prin bun nvoial; c) att n cazul vnzrilor silite, ct i n cazul vnzrilor prin buna nvoial. 2. Vnztorul rspunde contra viciilor ascunse: a) numai dac a cunoscut aceste vicii; b) numai dac nu a cunoscut viciile; c) indiferent dac a cunoscut sau nu viciile.

Bibliografia unitii de nvare nr.10 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

135

Unitatea de nvare nr.11 Obligaiile cumprtorului Cuprins 11.1. Obligaiile cumprtorului........................................................................... 11.1.1. Enumerare............................................................................................... 11.2. Obligaia de a plti preul.............................................................................. 11.2.1. Locul i data plii preului..................................................................... 11.2.2. Modaliti de plat a preului................................................................... 11.2.3. Dobnzi asupra preului......................................................................... 11.2.4. Suspendarea plii preului...................................................................... 11.2.5. Garaniile plii preului............................................................................. 11.2.6. Sanciunea neplii preului....................................................................... 11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut................................................. 11.3.1. Precizri..................................................................................................... 11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii....................................................... 11.4.1. Precizri.................................................................................................. Obiectivele unitii de nvare nr.11 cunoaterea obligaiilor cumprtorului n general cunoaterea n amnunt a obligaiei de a lua n primire bunul cunoaterea n amnunt a obligaiei de a plti cheltuielile vnzrii

136

11.1. CUMPRTORULUI

OBLIGAIILE

11.1.1. Enumerare. Cumprtorul are urmtoarele obligaii: 1. s plteasc preul vnzrii; 2. s preia bunul vndut; 3. s plteasc cheltuielile vnzrii, dac prile nu au convenit altfel n contract. n literatura juridic se admite c, n temeiul libertii contractuale, prile pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor sau pot modifica obligaiile reglementate de lege 219 . 11.2. Obligaia de a plti preul vnzrii. Fiind de esena contractului de vnzare-cumprare, obligaia de a plti preul este impus de lege cu caracter imperativ. Plata preului trebuie fcut de ctre cumprtor deoarece el este debitorul acestei obligaii. Cu toate acestea, potrivit dispoziiilor din dreptul comun, preul poate fi achitat, n numele cumprtorului, de orice persoan interesat sau neinteresat, cu condiia de fi n deplin cunotin de cauz. Dac tera persoan achit preul din eroare, atunci are la dispoziie mp otriva vnztorului o aciune ntemeiat pe dispoziiile art.1341 din noul Cod civil (restituirea plii nedatorate) 220. 11.2.1. Locul i data plii preului. Potrivit art. 1720 alin.1 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar "cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat de proprietatea este transmis".
219

A se vedea F.Deak, op.cit., pag. 93; C.Toader, op.cit. pag-80-81; L.Stnciulescu, op.cit., pag.48; 220 A se vedea C.Sttescu, C.Brsan Tratat de drept civil. Teoria general a obligailor, Editura Academiei Republicii Socialiste Romnia Bucureti 1981, p.132 i practica judectoreasc acolo citat. De asemenea, s-a apreciat c dac terul pltete preul din eroare, are dreptul la o aciune recursorie contra cumprtorului ntemeiat pe mbogirea fr just cauz (A se vedea D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, pag.482)

137

Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, c locul plii preului coincide cu locul predrii bunului vndut, acesta fiind locul n care se afla bunul n momentul ncheierii contractului de vnzare. Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei stipulaii contrare, art. 1720 alin.2 prevede c "plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei". 11.2.2. Modaliti de plat a preului. Prile contractante, de comun acord, pot stabili ca plata preului s se fac integral (dintr-o dat, printr-o singur prestaie) sau fracionat (n rate, prin mai multe prestaii succesive). Dac prile nu au convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc integral preul stipulat n contract, deoarece vnztorul nu poate fi silit s primeasc parte din pre (se aplic principiul indivizibilitii plii - art.1490). Uneori, prile se pot nelege ca preul s fie pltit fracionat, prin mai multe prestaii succesive (vnzare cu plata preului n rate). n toate situaiile de acest fel, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie ratele, deoarece se prezum c termenul a fost stabilit n favoarea sa. ns, dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte la recalcularea ei n funcie de data plii 221. 11.2.3. Dobnzi asupra preului. n conformitate cu art.1721, n cazul n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur alte foloase. Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii (art.1692 din noul Cod civil), dat de la care poate profita de ele. Ca urmare, din raiuni de echitate, trebuie s i se recunoasc i vnztorului dreptul la dobnzi asupra preului, dac plata se face ulterior transmiterii proprietii bunului vndut. Dac prile nu au convenit ele nsele nivelul dobnzii prin contract, atunci cumprtorul datoreaz dobnda legal reglementat de Ordonana Guvernului nr.9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti.

221

A se vedea F.Deak, op.cit., pag.94. 138

11.2.4. Suspendarea plii preului. Dac cumprtorul este tulburat n stpnirea linitit a bunului cumprat sau afl de existena unei cauze de eviciune, art. 1722 alin.1 prevede c "este ndreptit s suspende plata preului pn la ncetarea tulburrii sau pn cnd vnztorul ofer o garanie cores-punztoare". ntr-adevr, dac apare vreun risc de eviciune al cumprtorului, ar fi imprudent i incorect ca acesta s fie obligat la plata preului. Se cere doar ca riscul de eviciune al cumprtorului s fie serios i actual, iar nu doar ipotetic i eventual, aspecte lsate la libera apreciere a instanei de judecat 222. n literatura juridic se apreciaz c suspendarea plii preului poate avea loc nu numai n cazul introducerii unei aciuni ipotecare sau n revendicare, ci i n alte cazuri, indiferent care ar fi cauza eviciunii 223. Dac cumprtorul a achitat preul n ntregime, atunci firete c el nu mai poate invoca dispoziiile art.1722 alin.1. n schimb, cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractului sau dac n contract s-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare (art.1722 alin.2). 11.2.5. Garaniile plii preului. n conformitate cu dispoziiile art. 1723, pentru garantarea obligaiei de plat a preului, n cazurile prevzute de lege vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec legal asupra bunului vndut. n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a artat c vnztorul se bucur de un privilegiu asupra bunurilor mobile vndute, dar nepltite, dac acestea se afl nc n posesia cumprtorului. Practic, privilegiul se traduce ntr-un drept de preferin al vnztorului fa de ceilali creditori ai cumprtorului, n virtutea cruia vnztorul va fi ndestulat cu prioritate din vnzarea silit a bunurilor mobile care au format obiectul vnzrii 224. 11.2.6. Sanciunea neplii preului. n cazul n care cumprtorul nu pltete preul, n condiiile stipulate n contract, vnztorul are la dispoziie mai multe mijloace
222 223 224

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472. A se vedea C.Toader, op.cit., pag.82-83; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472. Pentru alte amnunte a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.484-485. 139

juridice, cu dreptul nengrdit de a alege pe oricare dintre ele. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun mobil, vnztorul are facultatea de a vinde bunul altei persoane (executare direct) sau de a solicita restituirea bunului, aa cum vom arta mai jos. De asemenea, conform art. 1724, cnd cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, precum i daune-interese, dac este cazul. a)Executarea direct. Conform art. 1726 alin.1 din noul Cod civil, dac cumprtorul nu-i ndeplinete obligaia de plat a preului, vnztorul are facultatea de a vinde bunul mobil unei alte persoane. n acest sens, art. 1726 alin.2 prevede c "vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau la trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la dauneinterese". b)Restituirea bunului mobil. Noul Cod civil prevede posibilitatea pentru vnztor de a cere restituirea bunului mobil vndut, dac cumprtorul nu a pltit preul. Astfel, conform art. 1727 alin. 1, "Atunci cnd vnzarea s-a fcut fr termen de plat, iar cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul poate ca, n cel mul t 15 zile de la data predrii, s declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut, ct timp bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri". Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n condiiile de mai sus, art. 1727 alin.2 dispune c "vnztorul nu mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata preului. Dispoziiile art.1648 sau ale art.1649, dup caz, rmn aplicabile" 225.
225

Art.1648 alin.1 prevede c: (1) "Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat i mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului dobndirii cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare la uzucapiune" 140

c)Executarea silit a obligaiei de plat a preului. Cu toate c vnztorul are la ndemn i aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului, totui nu este obligat s exercite aceast aciune. n acest sens, n practica judectoreasc anterioar noului Cod civil s-a apreciat c sanciunea obligaiei cumprtorului de a plti preul const n facultatea acordat vnztorului de a cere fie executarea, fie rezoluiunea contractului; vnztorului care, introducnd aciunea pentru plata restului de pre, a optat pentru executarea contractului, nu i se poate impune s cear rezoluiunea acestuia i restituirea obiectului vnzrii 226. Dup noul Cod civil, vnztorul are acelai drept de a alege ntre executarea silit a obligaiei de plat a preului i rezoluiunea contractului. Astfel, conform art. 1724 din noul Cod civil, cnd cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul "este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat , fie rezoluiunea vnzrii......". Prin urmare, vnztorul poate alege s solicite instanei de judecat obligarea cumprtorului la plata preului (adic executarea obligaiei n natur, care este ntotdeauna posibil, deoarece preul are ca obiect o sum de bani). Aceast aciune a vnztorului n plata preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de trei ani 227.

(2) "Dac asupra bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispoziiile alin.1 se aplic n mod corespunztor". Art. 1649 dispune c: "n afara actelor de dispoziie prevzute la art.1648, toate celelalte acte juridice fcute n favoarea unui ter de bun-credin sunt opozabile adevratului proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesiv, sub condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege, vor continua s produc efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului constituitorului". 226 A se vedea Tribunalul judeean Timi, decizia civil nr.982 din 22 iulie 1977, n R.R.D.nr.6/1978, pag.65. 227 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.95 De asemenea, ntr-un mod asemntor, n literatura juridic s-a susinut c dac aciunea urmrete numai plata preului, ea are caracter personal. Pentru alte amnunte a se vedea P.Vasilescu, Privire asupra situaiei juridice a vnztorului de bunuri mobile, n Dreptul nr.1/1999, pag.1-13. A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98. De asemenea, aciunea vnztorului este una personal dac are ca obiect obligarea cumprtorului la plata preului. 141

Dac aciunea este admis, iar dup rmnerea definitiv i irevocabil a hotrrii judectoreti cumprtorul nu se conformeaz, vnztorul poate solicita, prin executorul judectoresc, executarea ei silit (prin poprire sau executare silit, mobiliar ori imobiliar). d)Aciunea n rezoluiunea vnzrii. Potrivit art. 1724 din noul Cod civil, "dac cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul poate cere rezoluiunea vnzrii Rezoluiunea vnzrii opereaz n condiiile dreptului comun. Astfel, dac nu s-a stipulat un pact comisoriu, vnztorul trebuie s sosolicite instanei de judecat rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare. Pentru a putea cere rezoluiunea contractului vnztorul trebuie s-i fi ndeplinit propriile obligaii, iar neplata preului s fie imputabil culpei cum-prtorului. Potrivit art.1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii de bunuri mobile, cumprtorul este de drept n ntrziere dac, la scaden, nu a pltit preul. De asemenea, atunci cnd vnzarea are ca obiect un imobil i s-a stipulat c n cazul n care nu pltete preul, la termenul convenit, cumprtorul este de drept n ntrziere, acesta din urm poate s plteasc i dup expirarea termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului (art.1728). Rezoluiunea contractului poate fi cerut de vnztor indiferent dac bunul vndut este mobil sau imobil i indiferent de suma rmas neachitat din pre, orict de mic ar fi aceasta. n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c aciunea n rezoluiune pentru neplata preului este personal dac prin aceasta nu se urmrete redobndirea bunului vndut, ci numai desfiinarea contractului 228.

228

n literatura juridic recent, dar anterioar noului Cod civil, s-a artat c vechiul Cod civil de la 1864 a declarat real aceast aciune deoarece a dorit s confere vnztorului posibilitatea de a obine, prin una i aceeai aciune, att desfiinarea contractului de vnzare (care nu poate fi obinut dect contra cumprtorului), ct i, subsecvent rezoluiunii, revendicarea proprietii bunului vndut i nepltit,chiar dac a ajuns ntre timp n patrimoniul unui ter. Numai n condiiile n care revendicarea bunului este posibil, fie de la cumprtor, fie de la terul subdobnditor, aciunea n rezoluiunea vnzrii este real. Cnd revendicarea 142

Admiterea aciunii n rezoluiune are ca efect desfiinarea retroactiv a vnzrii i repunerea prilor n situaia anterioar, prin restituirea reciproc a prestaiilor executate. Uneori rezoluiunea urmrete nu persoana cumprtorului, ci chiar bunul vndut, rsfrngndu -se i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului vndut 229 . Prin urmare, admiterea aciunii n rezoluiune poate antrena nu numai desfiinarea contractului neexecutat din vina cumprtorului, ci i desfiinarea titlurilor subdobnditorilor crora cumprtorul le-ar fi transmis ntre timp bunul 230. n ce privete efectele fa de terii subdobnditori, art. 1729 din noul Cod civil prevede c "rezoluiunea vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n condiiile stabilite la art.909 i 910". n acest sens, trebuie observate dispoziiile art.909 i 910 care reglementeaz termenele de exercitare i efectele admiterii aciunii n rectificare de carte funciar. Astfel, conform art.909 din noul Cod civil: "Sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su. Dac aciunea de fond introdus pe cale separat a fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil att mpotriva celor care au fost chemai n judecat, ct i mpotriva terilor care au dobndit un drept real dup ce aciunea de fond a fost notat n cartea funciar. Fa de terele persoane care au dobndit cu buncredin un drept real prin donaie sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n termen de 5 ani, socotii de la nregistrarea cererii lor de nscriere. De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin.1 pct.1 i 2, se va putea ndrepta
nu este posibil, aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului este personal (A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.490). 229 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98. 230 A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.100. 143

i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va fi de 1 an de la comunicarea acesteia. Termenele prevzute la alin.2 i 3 sunt termene de decdere". De asemenea, art. 910 dispune c: "Hotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost pri n cauz. Dac ns aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor". e)Excepia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus). n sfrit, fiind vorba despre un contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca i excepia de neexecutare a contractului. Drept urmare, poate s refuze predarea efectiv a bunului vndut pn cnd cumprtorul i ndeplinete integral obligaia de plat a preului (cu alte cuvinte, vnztorul are un drept de retenie asupra bunului vndut, ct timp acesta nu a fost predat cumprtorului). n acest sens, art. 1694 alin.1 din noul Cod civil prevede c vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare dac, dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat. 11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut. 11.3.1. Precizri. Cumprtorul are obligaia de a lua n primire bunul vndut la data i locul predrii sau la data i locul stipulate n contract. Aceast obligaie a cumprtorului este corelativ obligaiei vnztorului de predare a bunului vndut. Prin urmare, obligaia
144

cumprtorului de a lua n primire bunul vndut nu poate lua natere dect dup ce vnztorul i ndeplinete sau este gata s-i ndeplineasc propria obligaie de predare. Dac cumprtorul nu-i ndeplinete aceast obligaie, atunci vnztorul are dreptul, n conformitate cu dispoziiile dreptului comun, s solicite rezoluiunea contractului. n literatura juridic recent s-a subliniat faptul c neluarea n primire a bunului vndut de ctre cumprtor este un motiv suficient de rezoluiune, chiar dac a achitat n ntregime preul 231. Potrivit art. 1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii bunurilor mobile cumprtorul este de drept n ntrziere dac, la scaden, nu a preluat bunul. De asemenea, n cazul bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor schimbri de valoare, cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii lor, atunci cnd nu le-a preluat n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit, sau atunci cnd a solicitat predarea, fr s fi pltit preul. Conform art. 1726 alin.1 din noul Cod civil, cnd cumprtorul unui bun mobil nu i ndeplinete obligaia de preluare, vnztorul are facultatea de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l vinde. Vnzarea se face prin licitaie public sau pe preul curent, n condiiile prevzute de art. 1726 alin.2. Pe de alt parte, dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui pre curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului, cumprtorul are dreptul de a achiziiona bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate (art.1726 alin.3). Cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena dintre suma ce reprezint cheltuielile achiziionrii bunurilor i preul convenit cu vnztorul, precum i la dauneinterese, dac este cazul (art.1726 alin.4). Partea care invoc dispoziiile art. 1726 din noul Cod civil are obligaia de a ncunotina de ndat cealalt parte despre aceasta. 11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii.
231

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.497

145

11.4.1. Precizri. Potrivit art.1666 alin.1 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar "cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina cumprtorului". Cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului de vnzare-cumprare pot fi, de exemplu: onorariul avocaial sau notarial pentru procurarea actelor necesare i pentru redactarea contractului, taxa de autentificare, taxa de ndeplinire a formelor de publicitate imobiliar, taxa de nmatriculare a autovehiculelor 232 etc. Aceste cheltuieli difer dup cum contractul de vnzarecumprare trebuie ncheiat, pentru a fi valabil, n form autentic sau nu. Dac cumprtorul pretinde c cheltuielile vnzrii sunt n sarcina vnztorului, dei nu s-a prevzut n contract, atunci el va trebui s fac aceast dovad. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse pe seama vnztorului pe baz de simple prezumii 233. n schimb, dac vnztorul a suportat cheltuielile vnzrii, el este ndreptit s solicite restituirea lor de la cumprtor, dac n contract nu s-a prevzut c aceast obligaie este n sarcina sa 234.

232

Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanii reale, sunt n sarcina vnztorului, dac prile nu au convenit altfel. 233 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87. 234 Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr.2459/1972, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil pe anii1969-1975, pag.128. 146

Test de autoevaluare nr.11. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Dac cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul este ndreptit s obin: a) numai executarea silit a obligaiei de plat a preului; b) numai rezoluiunea vnzrii c) fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii. 2. Cumprtorul care, la scaden nu i-a ndeplinit obligaiile de a plti preul sau de a prelua bunul: a) trebuie pus n ntrziere printr-o notificare trimis prin executorul judectoresc, n cazul vnzrii bunurilor mobile; b) este de drept n ntrziere, n cazul vnzrii bunurilor mobile; c) este de drept n ntrziere, n cazul vnzrii bunurilor imobile.

Bibliografia unitii de nvare nr.11 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010.
147

Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.12 Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile Cuprins 12.1. Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile........................................... 12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei....................... 12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare.................................... 12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei......................... 12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune............... 12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia...................... 12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere................................................................. 12.2. Suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut ......................................................................................................................... 12.2.1. Precizri.................................................................................................... 12.3. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare........................ 12.3.1. Reglementare special............................................................................. Obiectivele unitii de nvare nr.12 cunoaterea aspectelor legate de riscurile pieirii fortuite a bunului nsuirea regulilor de interpretare a clauzelor vnzrii

148

12.1. REGULI VNZRII IMOBILELOR

SPECIALE

APLICABILE

n materie de vnzare de imobile (n special terenuri) Codul nostru civil prevede anumite reguli speciale, aplicabile n lips de stipulaie contrar n contract. 12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei. Potrivit art. 1741 din noul Cod civil, atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea contractului ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare 235 dect au crezut. De exemplu, se vinde un loc de cas cu preul total de 10.000 Euro. 12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Conform art. 1742 din noul Cod civil, atunci cnd se vinde, cu un pre stabilit pe unitatea de msur (de exemplu: 20 euro/1m.p.; 1000 euro/1 hectar) o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i delimitarea suprafeei vndute. Deci, transferul dreptului de proprietate la cumprtor se face exact ca i n cazul bunurilor de gen (n momentul individualizrii suprafeei vndute). 12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. n conformitate cu art. 1743 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur (de exemplu: 1000 m.p., cu preul de 30 euro/1 m.p.), dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul poate cere vnztorului s-i predea suprafaa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa (lips), cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat.
235

n caz de litigiu, ntinderea real a terenului se va stabili printr-o expertiz tehnic de specialitate (expertiz topografic), a se vedea C.S.J, sec.civ.dec.nr.222/1994, n revista Dreptul nr.5/1995, p.82.

149

Dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului. Atunci cnd excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului. 12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune. Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat (art.1744). Deci, termenul de un an este un termen de decdere, nefiind supus suspendrii i ntreruperii, dac prin lege nu se dispune altfel (art.2548 alin.1). 12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia. Potrivit art. 1745 din noul Cod civil, cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art.1743 i 1744. n acest caz, rezoluiunea este supus dreptului comun. 12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere. Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. 12.2. SUPORTAREA RISCURILOR PIEIRII FORTUITE A BUNULUI VNDUT

150

12.2.1. Precizri. Spre deosebire de vechiul Cod civil de la 1864, care prevedea c odat cu transferul dreptului de proprietate trec asupra cumprtorului i riscurile pieirii fortuite a lucrului vndut 236, noul Cod civil aduce o reglementare diferit. Astfel, n contractele translative de proprietate, aa cum este i vnzarea, art. 1274 alin.1 prevede c: "n lips de stipulaie contrar, ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar dac a primit-o, este obligat s o restituie". Prin urmare, potrivit art. 1274 alin.1, dac vnzarea are ca obiect un bun individual determinat, iar acesta piere fortuit dup ncheierea contractului 237, dar nainte de predare, riscul este al vnztorului deoarece el este debitorul obligaiei de predare. Pe cale de consecin, obligaia de predare a vnztorului este stins prin imposibilitate fortuit de executare, iar vnztorul pierde dreptul de a ncasa preul de la cumprtor, iar dac l-a ncasat trebuie s-l restituie cumprtorului. n acest caz, cumprtorul nu poate cere daune-interese deoarece lipsete culpa vnztorului. Pe de alt parte, din interpretarea aceluiai text de lege, rezult c dac predarea bunului vndut s-a fcut n momentul ncheierii contractului, dar prile au convenit amnarea transferului proprietii pentru un moment ulterior ncheierii contractului, riscul pieirii fortuite nainte de acest moment este al cumprtorului. n aceast ipotez, cumprtorul este inut la plata preului dei nu a devenit proprietar al bunului. Rezult c transmiterea riscurilor pieirii fortuite este condiionat de predarea efectiv a bunului vndut, iar nu de transferul proprietii 238.
236

n acest sens, art. 971 C.civ. prevedea c: n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Aadar, transferul riscurilor era legat de transferul proprietii, de calitatea de proprietar, iar nu de predarea lucrului vndut. 237 Dac lucrul individual determinat era deja pierit n ntregime n momentul ncheierii vnzrii, n temeiul art. 1659 din noul Cod civil, contractul nu produce niciun efect (fiind lovit de nulitate absolut , pentru lipsa unui element esenial al contractului obiectul). 238 A se vedea F.Moiu, op.cit., p.63. 151

Cu toate acestea, art. 1274 alin.2 din noul Cod civil prevede c "creditorul pus n ntrziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dac ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp". Aadar, dac cumprtorul (ntruct el este creditorul obligaiei de predare a bunului vndut), n momentul pieirii fortuite a bunului, era pus n ntrziere ori era de drept n ntrziere (art.1725) cu privire la ndeplinirea obligaiei de preluare, el suport riscul pieirii fortuite, fiind obligat s plteasc preul. n cazul bunurilor de gen, pn la predare riscul pieirii fortuite este al vnztorului, care ns nu poate fi liberat de obligaia predrii lor, ntruct bunurile de gen nu pier (genera non pereunt). Prin urmare,vnztorul va fi obligat s procure i s predea cumprtorului alte bunuri , de acelai gen, n aceeai cantitate i calitate. Trebuie precizat c reglementrile de mai sus nu au caracter imperativ, ci supletiv, prile contractante avnd posibilitatea de a deroga de la ele, stabilind alte reguli privitoare la suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut. De asemenea, dispoziiile art. 1274 privitoare la transferul riscurilor n contractele translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.

12.3. INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 12.3.1. Reglementare special. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare se pune atunci cnd acestea sunt ndoielnice, neclare, susceptibile de mai multe nelesuri. n conformitate cu regulile generale de interpretare a conveniilor, dac dup aplicarea regulilor de interpretare prevzute de art. 1266-1268 contractul rmne neclar, acesta se interpreteaz n favoarea debitorului (art.1269).
152

Prin derogare de la aceast regul general, n materie de vnzare-cumprare noul Cod civil, la fel ca vechiul Cod civil de la 1864, a adoptat o reglementare special, ntruct ambele pri contractante (vnztorul i cumprtorul) au, n acelai timp, calitatea de debitori a unor obligaii. Astfel, conform art. 1671 "clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune". Prin urmare, chiar i acele clauze contractuale n care vnztorul are calitatea de debitor, vor fi interpretate n favoarea cumprtorului 239. n alt ordine de idei, n literatura juridic recent s -a precizat c interpretarea n favoarea cumprtorului a fost aplicat i n cazul existenei unor lacune n contract cu privire la chestiuni asupra crora prile au puncte de vedere diferite 240. Test de autoevaluare nr. 12
1. Dac s-a vndut un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, iar suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut prile: a) vnztorul poate cere modificarea preului; b) cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii ori modificarea preului; c) nici vnztorul i nici cumprtorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea preului. 2. Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre trebuie s fie intentat: a) sub sanciunea decderii din drept, n termen de 1 an de la data predrii bunului; b) sub sanciunea decderii din drept, n termen de 1 an de la data ncheierii contractului, dac prile nu au fixat o dat pentru msurarea imobilului; c) sub sanciunea decderii din drept, n termen de 1 an de la data ncheierii contractului, dac prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului.

Bibliografia Unitii de nvare nr.12 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
239 240

A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.104-105. A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.307. 153

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 13 Varieti de vnzare Cuprins 13.1. Varieti de vnzare..................................................................................... 13.1.1. Consideraii preliminare............................................................................ 13.1.2. Vnzarea motenirii.................................................................................... 13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii......................... 13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare...................................................... Obiectivele unitii de nvare nr. 13 cunoaterea varietilor de vnzare nsuirea noiunii de vnzare a unei moteniri

13.1. VARIETI DE VNZARE 13.1.1. Consideraii preliminare. Regulile analizate mai sus, n seciunile I-VII, constituie regimul juridic de drept comun aplicabil contractului de vnzare-cumprare. ns, Codul nostru civil prevede unele varieti de vnzare, care prezint anumite particulariti i crora li se aplic anumite dispoziii specifice. Vom analiza n continuare, pe scurt, unele dintre aceste varieti de vnzare.
154

13.1.2. Vnzarea motenirii. a)Noiune. Potrivit art. 1747 alin.1 din noul Cod civil "prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta".Vnzarea motenirii este un contract prin care motenitorul vinde drepturile sale succesorale unei alte persoane 241 . Vnzarea motenirii este o varietate de vnzare deoarece are ca obiect fie ntreaga motenire culeas de vnztor (ntregul patrimoniu succesoral, dac vnztorul este unicul motenitor), fie numai o cot-parte din motenire (o fraciune din patrimoniul succesoral, dac mai sunt i ali motenitori). Cu alte cuvinte, vnzarea poart asupra unei universaliti de bunuri sau asupra unei fraciuni din universalitate. Dac motenitorul vinde anumite bunuri (drepturi) determinate din motenirea deschis, atunci nu mai este vorba despre vnzarea unei moteniri, ci despre o vnzare obinuit, creia i se aplic regulile generale ale vnzrii 242. De asemenea, un legatar cu titlu particular, dei este motenitor, nu poate vinde o motenire ntruct el nu dobndete o universalitate de bunuri, ci numai unul sau mai multe bunuri (drepturi) determinate. n ce privete bunurile de familie, art. 1752 alin.1 din noul Cod civil dispune c "nscrisurile sau portretele de familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor o valoare afectiv, se prezum a nu fi cuprinse n motenirea vndut". Dac ns aceste bunuri au valoare patrimonial nsemnat, vnztorul trebuie s stipuleze expres n contract o clauz de rezervare a proprietii acestora, n caz contrar el fiind obligat s plteasc cumprtorului preul lor la data vnzrii (art. 1752 alin.2). ntruct este vorba despre vnzarea unei moteniri, se impune precizarea c nstrinarea poate avea loc numai dup deschiderea succesiunii (adic dup ncetarea din via a persoanei despre a crei motenire este vorba). Legea interzice, sub sanciunea nulitii absolute, actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi

241 242

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575. M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110; F.Deak, op.cit., p.105. 155

eventuale asupra unei moteniri nedeschise (art. 956 din noul Cod civil). b)Forma contractului. Vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute (art.1747 alin.2). c)Obligaiile vnztorului i cumprtorului. Datorit faptului c aceast varietate de vnzare are ca obiect o universalitate de bunuri sau o fraciune din universalitate, cumprtorului i se transmite n mod corespunztor att activul, ct i pasivul motenirii. De aceea, din dispoziiile art. 1749 i 1750 din noul Cod civil, rezult urmtoarele consecine: - motenitorul vnztor este obligat s predea cumprtorului ntregul activ, adic tot ce se gsea n motenire (ori n cota sa parte din motenire) la momentul deschiderii ei, precum i tot ce a intrat n motenire ulterior 243 . Prin urmare, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s-i remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor vndute din motenire i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Ca efect al vnzrii, datoriile pe care le avea motenitorul vnztor fa de defunct (succesiune), dei stinse prin confuziune n momentul deschiderii ei, renasc, deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care au trecut asupra cumprtorului 244. - pe de alt parte, ntruct cumprtorului i se transmite nu numai activul, dar i pasivul motenirii, el este obligat, dac nu s-a convenit altfel, s-i restituie vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru datoriile i sarcinile succesiunii, precum i sumele pe care motenirea i le datoreaz vnztorului (ca efect al vnzrii, renasc i creanele vnztorului fa de succesiune, dei acestea au fost stinse prin confuziune); se admite c taxele succesorale suportate de motenitorul vnztor, nu se restituie 245. Cu privire la datoriile motenirii fa de ali cred itori dect vnztorul, art. 1751 din noul Cod civil dispune c "vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute".
243 244

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575. 245 E.Safta-Romano, op.cit., p.62; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110. 156

nseamn c vnzarea motenirii nu produce efecte fa de creditorii succesiunii (vnzarea nu este opozabil acestora), care vor putea urmri pe motenitorul vnztor pentru plata datoriilor succesorale. Aceasta deoarece, aa cum s-a spus, debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului (substituirea este prevzut de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cnd o alt soluie nu este posibil) 246. Dac creditorii succesiunii l-au urmrit pe motenitorul vnztor, acesta se va putea ntoarce mpotriva cumprtorului pe calea aciunii n regres. Cumprtorul nu poate fi urmrit direct de creditorii succesiunii, ci numai pe calea aciunii oblice 247. d)Garania vnztorului. Vnzarea unei moteniri d natere obligaiei de garanie n sarcina vnztorului. Astfel, vnztorul trebuie s garanteze cumprtorului numai calitatea sa de motenitor, iar nu i ntinderea sau coninutul universalitii transmise. n acest sens, art. 1748 din noul Cod civil prevede c: Dac nu specific bunurile asupra crora se ntind drepturile sale, vnztorul unei moteniri garanteaz numai calitatea sa de motenitor, afar de cazul cnd prile au nlturat expres i aceast garanie. Prin urmare, dac se vinde o motenire, fr a se specifica natura sau numrul bunurilor succesorale, cumprtorul nu poate ridica pretenii fa de anumite bunuri pe care credea c fac parte din motenire, dar care n realitate nu fac parte din motenirea respectiv. De asemenea, dac cumprtorul este evins, vnztorul rspunde numai dac eviciunea provine din lipsa calitii sale de motenitor, nu i din alte cauze, deoarece cumprtorul a dobndit att activul ct i pasivul motenirii.
246 247

F.Deak, op.cit., p.106; C.Toader, op.cit., p.90,L.Stnciulescu, op.cit., p.55. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.576. Dup o alt opinie, ntruct legea, dei nu reglementeaz cesiunea de datorie, nici n-o interzice, s-a apreciat c un creditor al succesiunii va putea s urmreasc pe cumprtorul drepturilor succesorale i direct, iar nu numai pe calea aciunii oblice, aa cum poate fi urmrit direct orice succesor universal sau cu titlu universal (M.Murean, op.cit., Curs 1999,p.111 i autorii acolo citai). n prezent, controversa trebuie considerat ncheiat deoarece art. 1751 precizeaz neechivoc c vnztorul rmne rspunztor pentru datoriil e motenirii vndute, ceea ce nseamn c creditorii motenirii trebuie s-l urmreasc pe acesta, iar nu pe cumprtorul motenirii. 157

Garania de drept reglementat de art. 1748 poate fi modificat prin convenia prilor, n sensul agravrii (specificndu-se n amnunt bunurile succesorale vndute), limitrii sau exonerrii de rspundere a vnztorului (pentru diminuarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt motenitor) 248. e)Formaliti de publicitate. Potrivit art.1753 alin.1 din noul Cod civil, cumprtorul unei moteniri nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea funciar, respectiv numai prin nscrierea lor n cartea funciar (art.885 alin.1, dar care se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea crilor funciare pentru imobilele respective). Aceasta pentru c drepturile cumprtorului provin din contract, iar nu din motenire 249 . Cumprtorul nu poate opune terelor persoane dobndirea altor drepturi cuprinse n motenire dect dac a ndeplinit formalitile cerute de lege pentru a face opozabil dobndirea fiecruia dintre aceste drepturi (art.1753 alin.2). 13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii. Spre deosebire de vechiul cod civil de la 1864, noul Cod civil reglementeaz expres vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii ca o varietate de vnzare. Astfel, conform art. 1755 din noul Cod civil, dac vnzarea s-a fcut cu plata preului n rate, iar obligaia de plat a fost garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre. Riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia, chiar dac vnztorul rmne proprietar pn la data achitrii ultimei rate din pre 250.
248 249

F.Deak, op.cit., p.107. M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.111; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.144. 250 n literatura juridic s-a artat c n acest caz contractul este afectat de o condiie suspensiv care trebuie s fie ndeplinit pn la un anume termen limit (a se vedea F.Moiu, op.cit., p.107). n opinia noastr, vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii pn la achitarea ultimei rate din pre nu este o vnzare afectat de o condiie suspensiv, ci o vnzare afectat de un termen suspensiv. Nu este vorba despre o condiie, adic despre un eveniment viitor i nesigur de a crui ndeplinire depinde nsi existena vnzrii. n cazul 158

n lips de stipulaie contrar, neplata unei singure rate nu d dreptul vnztorului de a solicita rezoluiunea contractului, dac rata nu este mai mare de o optime din pre, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive (art.1756). Cnd a obinut rezoluiunea contractului pentru neplata preului, art. 1757 alin.1 din noul Cod civil dispune c vnztorul este inut s restituie toate sumele primite, dar este ndreptit s rein, pe lng daune-interese, o compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor. De asemenea, atunci cnd prile au convenit ca sumele ncasate cu titlu de rate s rmn dobndite de vnztor, instana va putea totui reduce aceste sume, aplicndu-se n mod corespunztor dispoziiile referitoare la reducerea cuantumului clauzei penale (art.1757 alin. 2 combinat cu art.1541 alin.1). Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul contractului de leasing, precum i a celui de locaiune (n acest ultim caz dac s-a convenit ca la ncetarea contractului proprietatea bunului s poat fi dobndit de locatar dup plata sumelor convenite). 13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare. a)Noiune. Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, vnzarea cu opiune de rscumprare a fost reglementat de Codul civil de la 1864, n articolele 1371 1387, sub denumirea de "vnzare cu pact de rscumprare" 251 . Noul Cod civil reglementeaz ntr-un mod asemntor vnzarea cu opiune de rscumprare, neexistnd deosebiri de esen.

vnzrii cu plata preului n rate vnzarea exist din momentul acordului de voin, iar realizarea evenimentului viitor (achitarea ultimei rate din pre) depinde de voina cumprtorului i la nevoie poate fi impus de ctre instana de judecat; deci, nu exist incertitudine. Aa cum s-a artat i n literatura juridic francez, subordonarea transferului de proprietate executrii unei obligaii consecutive vnzrii nu poate afecta existena vnzrii (a se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.85). 251 A se vedea M.Murean, Pact de rscumprare, n M.Costin, M.Murean, V.Ursa, Dicionar de drept civil 1980, pag.376. Cumprarea i rscumprarea era o singur operaiune juridic; cu alte cuvinte, vnzarea cu pact de rscumprare nu const n dou vnzri succesive, ci una singur, care se rezolv n favoarea vnztorului (a se vedea D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. VI, Editura Tipografia Curii Regale F.Gobl, Bucureti, 1926, pag.258). 159

Astfel, conform art. 1758 alin.1 "vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului" . Prin urmare, vnzarea cu opiune de rscumprare este o varietate de vnzare ce conine o clauz prin care vnztorul i rezerv dreptul de a lua napoi bunul sau dreptul vndut cumprtorului. Aceast clauz, numit n prezent opiune de rscumprare (n trecut pact de rscumprare), este echivalentul unei condiii rezolutorii i trebuie stipulat expres n contractul de vnzarecumprare 252. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani. Dac prile au stipulat un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani (art.1758 alin.2). b)Exercitarea opiunii. Conform art. 1759 alin.1 din noul Cod civil, vnztorul poate exercita opiunea rscumprrii numai dac restituie cumprtorului preul primit, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate. De asemenea, exercitarea opiunii l oblig pe vnztor s restituie cumprtorului cheltuielile pentru ridicarea i transportul bunului, cheltuielile necesare i utile 253 , ns n acest din urm caz numai n limita sporului de valoare (art.1759 alin.2). Dac vnztorul nu exercit opiunea de rscumprare, n termenul stabilit de lege sau convenit de pri, atunci condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz retroactiv, devenind proprietar definitiv al bunului din momentul ncheierii vnzrii (art.1759 alin.3). Pe cale de consecin, se consolideaz i nstrinrile (grevrile) consimite ntre timp de cumprtor asupra bunului. c)Efectele vnzrii. Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se produc potrivit dispoziiilor privitoare la
252

n literatura juridic romn clasic s-a artat c facultatea de rscumprare rezervat vnztorului nu este dect o condiie rezolutorie expres, care nu poate fi stipulat dect cu ocazia vnzrii (a se vedea C.Hamnagiu, N.Georgean, Codul civil adnotat, vol.III, Editura Alcalay, Bucureti 1932, pag.716). 253 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., pag.574.

160

condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor (art.1760 alin.1). Astfel, n momentul n care vnztorul exercit opiunea de rscumprare, vnzarea este desfiinat (rezoluionat) cu efect retroactiv, ca i cum n-ar fi avut loc, iar bunul se ntoarce n patrimoniul su. Cu toate acestea, art.1760 alin.1 dispune c vnztorul este obligat s respecte locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii opiunii. Opiunea de rscumprare poate fi invocat de vnztor nu numai mpotriva cumprtorului, dar i mpotriva terilor subdobnditori (fiind indiferent dac n contractele de vnzare cu acetia fusese sau nu stipulat clauza de rscumprare) deoarece avnd un drept supus condiiei rezolutorii cumprtorul n-a putut s transmit mai multe drepturi dect avea el nsui (nemo dat quod non habet). n acest sens, art. 1760 alin.2 prevede c "vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s l notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept". n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul este obligat s consemneze sumele menionate mai sus la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare (art.1760 alin.3). Opiunea de rscumprare poate fi stipulat i n cazul vnzrilor care au drept obiect o cot-parte dintr-un bun. n acest sens, art. 1761alin.1 prevede c partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul, dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. De asemenea, vnztorul trebuie s-i exercite opiunea de rscumprare n cadrul partajului, n caz contrar decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului (art.1761 alin.2). d)Sanciune. n conformitate cu dispoziiile art. 1762 alin.1 din noul Cod civil " n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi,

161

preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare". nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, sanciunea care intervenea, pentru o asemenea situaie, era nulitatea absolut a vnzrii cu pact de rscumprare. Sanciunea nulitii avea ca scop oprirea practicilor cmtreti 254 care constau n luarea (cumprarea) de la debitorii lor a unor bunuri de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului acordat i reinerea lor la scaden, n contul creanei, n caz de neexecutare a obligaiei. n fapt, se realiza o simulaie n care creditorul (cmtarul, mprumuttorul) juca rolul cumprtorului, iar debitorul (mprumutatul) juca rolul vnztorului, care stipula clauza de rscumprare: creditorul (cmtar) acorda debitorului su un mprumut cu dobnd foarte mare (contractul de mprumut era actul juridic real, adevrat), solicitnd de la acesta, drept gaj, un bun de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului acordat; debitorul nu avea de ales, aducea bunul soli citat i semna cu creditorul un contract de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare (contractul de vnzare cu pact de rscumprare era actul juridic aparent, simulat). "Preul" stipulat n actul aparent de vnzare cu pact de rscumprare era mult mai mare dect mprumutul acordat (aceasta pentru c, n realitate, "preul" reprezenta suma acordat cu titlu de mprumut, plus dobnzile cmtreti). Dac n intervalul de timp stabilit de lege sau convenit de pri vnztorul nu exercita facultatea de rscumprare, pe "preul" trecut n act, bunul rmnea dobndit cumprtorului, care realiza astfel un mare beneficiu. De cele mai multe ori "preul" din act era att de mare nct vnztorul nu putea exercita facultatea de rscumprare. Iat cum, prin intermediul unui contract de vnzare cu pact de rscum-prare, se putea masca un mprumut cmtresc. Prin sanciunea (mult prea blnd) prevzut de art. 1762 alin.1 se urmrete acelai scop i n prezent: oprirea practicilor cmtreti.
254

Pentru unele aspecte din practica judectoreasc, a se vedea i M.Niculescu, Consideraii asupra modalitilor de garantare imobiliar a mprumuturilor cmtreti, n S.U.B.B. nr.1/2000, pag.86 i urmt.

162

Dispoziiile art. 1762 alin.1 se aplic i vnzrilor n care vnztorul se oblig s rscumpere bunul vndut.

Test de autoevaluare nr.13. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat: a) pentru un termen mai mic de 5 ani; b) pentru un termen mai mare de 5ani; c) pentru un termen mai mare de 1 an. 2. Contractul de vnzare-cumprare nu poate avea ca obiect: a) un drept de superficie; b) un drept de uz; c) motenirea dobndit de vnztor.

Bibliografia Unitii de nvare nr.13 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

163

Unitatea de nvare nr.14 CONTRACTUL DE SCHIMB Cuprins 14.1. Contractul de schimb................................................................................ 14.1.1. Reglementare......................................................................................... 14.1.2. Noiune.................................................................................................... 14.1.3. Caractere juridice....................................................................................... 14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare............................................................ 14.1.5. Cheltuielile schimbului............................................................................ Obiectivele unitii de nvare nr.14 nsuirea contractului de schimb cunoaterea regulilor aplicabile schimbului

14.1. CONTRACTUL DE SCHIMB 14.1.1. Reglementare. Contractul de schimb se bucur de o reglementare expres, dar succint, prin dispoziiile art.1763 - 1765 din noul Cod civil. 14.1.2. Noiune. Potrivit art. 1763 din noul Cod civil "Schimbul este contractul prin care fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi un altul". Din definiia legal a contractului de schimb rezult deosebirea fa de contractul de vnzare. Esena acestei deosebiri const n faptul c n cazul contractului de schimb
164

fiecare parte contractant (copermutant) transmite celeilalte un bun n schimbul unui alt bun. n cazul contractului de vnzare, o parte contractant (vnztorul) transmite celeilalte un bun n schimbul unei sume de bani (pre). De asemenea, dac o parte contractant transmite celeilalte un bun n schimbul unei obligaii de a face sau de a nu face, nu este un contract de schimb, ci un contract nenumit. Dar, dac ambele prestaii ale prilor constau ntro sum de bani (de exemplu, dac o parte contractant d celeilalte o bancnot de 100 lei n schimbul a dou bancnote de 50 lei) atunci avem de-a face cu un contract de schimb 255 . 14.1.3. Caractere juridice. Contractul de schimb este un contract sinalagma-tic, oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. Se impun trei precizri. Prima precizare se refer la faptul c fiind un contract oneros, fiecare parte contractant urmrete s obin, n schimbul bunului transmis, un alt bun. Dac bunurile schimbate nu au o valoare egal sau echivalent, prile pot conveni ntregirea diferenei de valoare prin plata unei sume de bani, numit sult 256. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, n nici un caz sulta nu poate ntrece valoarea bunului schimbat, cci n acest caz operaia juridic nu ar mai fi schimb, ci o vnzare cu dare n plat accesorie plii preului 257. A doua precizare, chiar dac este un contract consensual n principiu,totui cnd cel puin unul din bunurile schimbate este un teren sau o construcie, contractul de schimb trebuie ncheiat ad validitatem n form autentic. n sfrit, a treia precizare se refer la faptul c asemenea contractului de vnzare, prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de pro-prietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. 14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare. Datorit asemnrilor existente ntre contractul de vnzare i contractul de schimb, art.1764 prevede c:

255 256

F.Deak, op.cit., p.112. Sulta poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i ntr-o alt prestaie (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.504). 257 F.Deak, op.cit., p.113.

165

"(1)Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic, n mod corespunztor, i schimbului. (2)Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l dobndete". ns, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura i efectele contractului de schimb. De exemplu, cele referitoare la condiiile de capacitate, predarea bunurilor care fac obiectul schimbului, obligaia reciproc de garanie contra eviciunii i contra viciilor ascunse 258. n schimb, unele reguli de la vnzare nu pot fi aplicate i schimbului. De exemplu, reglementrile referitoare la plata preului, care ar putea fi aplicate numai cu privire la plata sultei. De asemenea, nu are aplicare regula suportrii cheltuielilor contractului de ctre cumprtor (acestea se suport, n lips de stipulaie contrar, de ambele pri, n mod egal) i nici regula interpretrii clauzelor neclare, obscure, n contra vnztorului (se revine la reg ula de drept comun, prevzut de art. 1269, conform creia clauzele neclare se interpreteaz n favoarea debitorului) 259. 14.1.5. Cheltuielile schimbului. Din dispoziiile art.1765 rezult c, n lips de stipulaie contrar, prile suport n mod egal cheltuielile contractului de schimb.

258 259

F.Deak, op.cit., p.113; C.Toader, op.cit., p.98; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.503. F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.152.

166

Test de autoevaluare nr. 14

1. Contractul de schimb este: a) gratuit; b) aleatoriu; c) sinalagmatic. 2. Contractului de schimb i se aplic regulile: a) de la donaie; b) de la vnzare; c) de la mandat.

Bibliografia Unitii de nvare nr.14 I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia, Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer, Bucureti 2009; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti 2001; D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek, Bucureti 2008; F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer Bucureti 2010. Noul Cod Civil

167

Rspunsuri la ntrebrile din testele de autoevaluare

Testul de autoevaluare nr. 1 1. b 2. b Testul de autoevaluare nr. 2 1. a 2. b Testul de autoevaluare nr. 3 1. c 2. a Testul de autoevaluare nr. 4 1. c 2. b Testul de autoevaluare nr. 5 1. c 2. b Testul de autoevaluare nr. 6 1. a 2. b Testul de autoevaluare nr. 7 1. b 2. b Testul de autoevaluare nr. 8 1. c 2. c Testul de autoevaluare nr. 9 1. c 2. c Testul de autoevaluare nr. 10 1. c 2.b Testul de autoevaluare nr. 11 1. c 2. b Testul de autoevaluare nr. 12 1. c 2. b Testul de autoevaluare nr. 13 1. b 2. b Testul de autoevaluare nr. 14 1. c 2.b

168