CURS 1

Introducere
Cursul intitulat “ Drept funciar “ face o incursiune în interesanta lume a
cadastrului şi publicităţii imobiliare, abordând câteva dintre cele mai importante
noţiuni şi concepte.
Scopul nobil al cărţilor funciare a fost şi este dificil de atins în România,
unde introducerea şi aplicarea noii legi a Cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.
7/1996 au fost şi a rămas marcată de turburenţe.
Problemele au continuat: conflictele dintre noua lege şi Decretul-Lege nr.
115/1938 au făcut obiect de serioase analize în literatura de specialitate, după cum
discuţii importante a suscitat şi oportunitatea de lege ferenda a consacrării prin
lege a efectului constitutiv sau translativ de carte funciară
De asemenea, cursul are un rol important privind însuşirea şi
fundamentarea noţiunilor de bază de către studenţi cu privire la: cadastru şi la
publicitatea imobiliară; înţelegerea importanţei cunoaşterii activităţii de cadastru;
înţelegerea importanţei şi a rolului publicităţii imobiliare în dobândirea şi
protejarea dreptului de proprietate imobiliară.

Obiectivele cursului
Cursul intitulat “ Drept funciar “ are ca obiectiv principal îmbogăţirea
cunoştinţelor din sfera disciplinei drept.
În acest sens, la sfârşitul acestui curs, studenţii vor fi capabili să:
- își însuşească cunoştinţele din domeniul cadastrului şi cărţilor funciare ;
- selecteze şi să aplice corect metodele şi principiile de bază în soluţionarea
problemelor practice şi a speţelor de publicitate imobiliară ;
- aplice cunoştinţele dobândite prin soluţionarea unui caz practic.

Competenţe conferite
După parcurgerea materialului şi a bibliografiei indicate, fiecare student va
fi capabil să cunoască şi să înţeleagă specificul activităţii de cadastru şi de
publicitate imobiliară, să cunoască importanţa realizării cadastrului general, să
demonstreze că a dobândit cunoştinţe suficiente pentru a înţelege noţiuni precum
cele de: cadastru general, cadastru sporadic, publicitate imobiliară, efect de
opozabilitate, efect constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, etc., va fi capabil să
deosebească tipurile de înscrieri în cartea funciară şi efectul acestora.

Evaluarea
Examen scris, sistem mixt – rezolvarea unor întrebări de tip grilă,
soluţionarea unor subiecte de genul „întrebare - răspuns”, aprecierea unor enunţuri
ca fiind adevărate sau false, rezolvarea unor probleme/speţe simple, după caz.
Bibliografie recomandată

1. Ovidiu Puie – Cadastru și publicitate imobiliară. Contenciosul special în

materia cadastrului și a cărții funciare, Ed. Universul Juridic, București,
2019
2. Ovidiu Puie – Regimul juridic al terenurilor. Cadastru și publicitatea
imobiliară asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic, București, 2014
3. Nicolae Boș, Ovidiu Iacobescu – Cadastru și cartea funciară, Ed.
C.H.Beck, București, 2009
4. Annamaria-Andreea Chiș - Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, București, 2012
5. Daniel-Ioan Chiș - Cartea funciară. Vol. I - Legea 7/1996 și vol. II – Noul
Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012
6. Marian Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I și II, Ed. Universul
Juridic, București, 2006
7. Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată
8. Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și
carte funciară din 09.07.2014
9. Legea nr. 287/2009 publicată în M.Of. al României, Partea I, nr.
511/24.07.2009
 Aspecte generale privitoare la dreptul funciar

1. Noţiunea, obiectul şi izvoarele dreptului funciar

1.1. Dreptul funciar sistematizează normele juridice referitoare la terenuri, indiferent

de caracterul acestor norme şi de izvoarele formale ale dreptului în care aceste norme sunt
cuprinse. Relaţiile sociale privitoare la terenuri există atât între particulari (persoane fizice şi
juridice de drept privat), cât şi între persoanele juridice de drept public, ori între acestea şi
particulari.
Definiţie. Dreptul funciar este acea ramură de drept ce cuprinde normele juridice
care reglementează relaţiile sociale născute în legătură cu utilizarea terenurilor de către
deţinătorii acestora, indiferent de forma de proprietate (proprietate publică sau privată a
statului, proprietate privată), precum şi relaţiile sociale ce privesc organizarea şi evidenţa
funciară, în scopul folosirii raţionale şi integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaţiei lor.

1.2. Obiectul dreptului funciar. Obiectul dreptului funciar îl constituie, în principal,

relaţiile sociale legate de folosinţa pământului, oricare ar fi destinaţia terenurilor, forma de
proprietate sau persoana beneficiarului folosinţei funciare.
De asemenea, dreptul funciar mai reglementează şi o serie de relaţii funciare ce
privesc măsurile adoptate de către stat în vederea realizării politicii sale funciare, adică a
organizării şi evidenţei funciare.
În obiectul acestei ramuri se mai includ şi relaţiile de natură funciară născute în
legătură cu realizarea măsurilor privind folosirea deplină şi raţională a tuturor suprafeţelor de
pământ.
Aşadar, normele juridice ce alcătuiesc conţinutul dreptului funciar ca ramură de drept
se pot clasifica astfel:
- norme juridice care reglementează formele proprietăţii asupra terenurilor şi
regimul lor juridic;
- norme juridice care reglementează modul de exploatare a terenurilor în România;
- norme juridice care reglementează sistemul de evidenţă şi publicitate imobiliară;
- norme juridice care reglementează folosirea, protecţia şi ameliorarea terenurilor.

1.3. Izvoarele dreptului funciar. Prin izvor de drept funciar se înţelege forma de
exprimare a normelor juridice care reglementează relaţiile sociale de natură funciară, relaţii ce
constituie obiectul acestei ramuri de drept. Respectivele norme sunt cuprinse în diferite acte
normative edictate de organele de stat competente, şi anume: Constituţia României, legile,
decretele, ordonanţele, hotărârile Guvernului.
Constituţia României reprezintă cel mai important izvor al dreptului funciar, stabilind
cadrul juridic general al reglementării în domeniul proprietăţii, precum şi norme care
reglementează, în mod expres, anumite aspecte legate de proprietate, cum ar fi formele
proprietăţii în România, bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, regimul
juridic al acestora, ocrotirea proprietăţii etc. (art. 44 şi art. 136).
Spre exemplu, art. 136 alin. (3) enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice: „bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de
legea organică”. Acelaşi articol stabileşte, la alineatul (4), regimul juridic al bunurilor
proprietate publică, statuând că acestea sunt inalienabile, putând fi date în administrarea
regiilor autonome ori a instituţiilor publice, concesionate, închiriate sau date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică.
 De asemenea, alin. (5) reglementează inviolabilitatea proprietăţii private, în condiţiile
legii organice.
O altă categorie a izvoarelor de drept funciar este cea a legilor, care pun în aplicare şi
detaliază normele constituţionale, stabilind reglementări proprii cu caracter general sau
special. Ca şi pentru dreptul civil, şi în domeniul dreptului funciar, legea generală, de natură
să stabilească dreptul comun în materie, o constituie Codul civil, adică, începând cu data de
01.10.2011, noul Cod civil, respectiv Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările
aduse prin Legea de punere în aplicare (Legea nr. 71/2011) .
În privinţa legilor aplicabile în domeniul dreptului funciar, printre cele mai importante
acte normative se numără:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările
ulterioare;
- Legea nr. 215/2001 – legea administraţiei publice locale, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 138/2004 – legea îmbunătăţirilor funciare, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 107/1996 – legea apelor, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, după cum a fost
redenumită prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv
în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificările ulterioare,
republicată în M. Of. Nr.798/2sep. 2005;
- Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, cu modificările şi completările ulterioare.
Ordonanţele Guvernului pot constitui izvoare ale dreptului funciar, în măsura în care
cuprind norme juridice care privesc această ramură de drept. În acest sens, menţionăm, cu titlu
de exemplu, O.U.G. nr. 54/2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate publică.
În ceea ce priveşte hotărârile Guvernului, pentru dreptul funciar cea mai importantă
dintre acestea este H.G. nr. 890/2005, pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de
constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate,
precum şi punerea în posesie a proprietarilor, cu modificările ulterioare.
De asemenea, şi decretele, ordinele şi instrucţiunile miniştrilor, precum şi actele
organelor administraţiei publice locale se pot încadra în categoria izvoarelor de drept funciar,
în funcţie de normele juridice pe care le conţin.
În literatura juridică se manifestă controverse în legătură cu acceptarea posibilităţii ca
obiceiul sau cutuma, jurisprudenţa sau doctrina să constituie izvoare de drept funciar.
Întrucât Constituţia României, în art. 44, alin. (7), dispune că „dreptul de proprietate
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului”, rezultă că obiceiul (cutuma) poate fi considerat izvor al acestei ramuri de
drept, doar în măsura în care există acte normative care fac referire la el.
În privinţa jurisprudenţei şi a doctrinei, deşi se recunoaşte rolul deosebit al acestora în
inspirarea elaborării dreptului, prin prisma analizării, soluţionării şi studiului amănunţit al
diferitelor situaţii juridice, se consideră, totuşi, că ele nu pot constitui izvoare de drept în mod
direct, întrucât sistemul nostru juridic nu permite, prin structura sa, acest lucru.
 2. Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri.

2.1. Fondul funciar al României.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul funciar al României este constituit din
terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de
domeniul public ori privat din care fac parte, care aparţin persoanelor fizice şi juridice şi se
împart pe destinatii conform prevederilor legale.
Prin “deţinători de terenuri” se înţeleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice
sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au
calitatea de posesor ori detentor precar.
Domeniul public poate fi de interes national, caz în care proprietatea asupra sa în
regim de drept public apartine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea (de
asemenea în regim public) aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.
Categoriile şi subcategoriile de folosinţă se determină pe baza constatărilor făcute la
teren şi a documentelor care atestă legalitatea modificărilor efectuate. Schimbările intervenite
în modul de folosinţă a fondului agricol datorate unor calamităţi naturale sunt recunoscute şi
înregistrate ca atare, fără solicitarea vreunui act, în măsura în care se constată că terenurile
respective nu mai pot avea categoriile de folosinţă iniţiale. În această situaţie s-ar afla viile
sau livezile distruse, terenurile cu alunecări care nu mai pot fi folosite ca arabil etc.Serele se
măsoară şi se înregistrează la categoria de folosinţă ”sere”.
Terenurile scoase temporar din circuitul agricol pentru executarea unor investiţii, se
înregistrează la categoria de folosinţă actuală neagricolă, urmând să se revină asupra acestei
înregistrări după redarea terenurilor în circuitul agricol, când se trec la categoriile de folosinţă
existente în teren.
Aşadar, fondul funciar al României coincide cu suprafaţa teritorială a României,
respectiv 237500 km2.

2.2. Principalele categorii de terenuri

În funcţie de destinaţie, în conformitate cu art. 2 din Legea fondului funciar, terenurile
ce alcătuiesc fondul funciar se clasifică în următoarele categorii:
a) terenuri cu destinaţie agricolă (TDA);
b) terenuri cu destinaţie forestieră(TDF):
- terenurile împădurite;
- terenurile destinate împăduririlor;
- terenurile neproductive (stâncării, bolovănişuri, râpe etc), dacă sunt cuprinse în
amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape(TDH):
- albiile minore ale cursurilor de apă;
- cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie;
- fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt amplasate
construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi
forestiere(TDI);
e) terenuri cu destinaţii speciale(TDS):
- terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene, cu
construcţiile şi instalaţiile aferente;
- terenurile folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de transport
al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru exploatările
miniere şi petroliere, cariere etc;
- terenurile folosite pentru nevoile de apărare;
 - plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi
istorice şi altele asemenea.

Terenurile cu destinaţie agricolă se clasifică astfel:

a) terenuri agricole productive;
b) terenuri cu vegetaţie forestieră care nu fac parte din amenajamentele silvice;
c) păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice;
d) amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare;
e) drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă;
f) platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole;
g) terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.

În funcţie de modul de utilizare, terenurile agricole productive se clasifică după cum

urmează:
1) terenuri arabile;
2) vii;
3) livezi;
4) păşuni;
5) fâneţe.

Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau perene şi care se
ară în fiecare an sau o dată la mai mulţi ani (2-6 ani). La rândul lor, terenurile arabile se
clasifică în următoaele subcategorii de folosinţă:
a) terenuri arabile propriu-zise, respectiv terenurile cultivate cu cereale, plante tehnice,
furaje sau aşa-numitele plante de câmp;
b) pajişti cultivate, adică păşuni şi fâneţe cultivate cu plante anuale sau cereale;
c) grădini de legume, adică terenuri amenajate, irigate sau neirigate, cultivate mai ales
cu tomate, castraveţi etc.; nu fac parte din această subcategorie, ci din cea a terenurilor
arabile propriu-zise, suprafeţele de teren din câmp cultivate cu legume;
d) sere, respectiv terenuri ocupate de construcţii special amenajate cu acoperişuri şi
pereţi laterali din sticlă sau alte elemente transparente, destinate cultivării forţate în tot
timpul anului a legumelor şi florilor, prin crearea unor condiţii climatice artificiale
favorabile;
e) solarii, adică terenuri ocupate de construcţii uşoare, alcătuite dintr-un schelet de
susţinere acoperit cu folii de polietilenă şi constituind spaţii protejate pentru cultivarea
legumelor timpurii;
f) orezării, respectiv terenuri irigate şi amenajate special pentru cultivarea orezului,
acoperite cu apă de adâncimi diferite o anumită perioadă de timp, în scopul cultivării
legumelor timpurii;
g) căpşunării – terenuri plantate cu căpşuni;
h) alte culturi perene – de regulă terenuri arabile pe care s-au efectuat plantaţii
intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultură.

Viile cuprind terenurile plantate cu viţă-de-vie, pepinierele viticole şi plantaţiile de

hamei. Aceste terenuri se clasifică în patru subcategorii de folosinţă:
a) vii nobile – terenuri plantate cu vii altoite sau viţă-de-vie indigenă pe rădăcini
proprii;
b) vii hibride – terenuri plantate cu viţă-de-vie rezistentă la filoxeră, dar cu însuşiri
tehnologice şi economice scăzute, în comparaţie cu viile nobile
 c) pepiniere viticole – terenuri special amenajate şi organizate pentru producerea
materialului viticol.
d) plantaţii de hamei – terenuri pe care se plantează hameiul folosit la fabricarea berii.
Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi şi cele ocupate de
pepinierele pomicole şi au următoarele subcategorii de folosinţă:
a) livezi clasice – terenuri cultivate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţională (livezi înierbate, livezi în culturi intercalate, livezi în sistem agropomicol);
b) livezi intensive şi superintensive – livezi amenajate având o mare şi foarte mare
densitate (de 2500 până la 10000 pomi la hectar);
c) arbuşti fructiferi – suprafeţe de teren ocupate cu plantaţii de coacăz, zmeur, afin
etc.;
d) pepiniere pomicole – terenuri destinate şi folosite efectiv pentru producerea
materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi – terenuri pe care s-au plantat duzi în cantităţi masive, în scopul
folosirii lemnului şi a fructelor.

Păşunile sunt terenuri înierbate pe cale naturală şi folosite pentru păşunatul

animalelor. În funcţie de starea lor, păşunile se clasifică în următoarele subcategorii de
folosinţă:
a) păşuni curate, care sunt lipsite de vegetaţie forestieră;
b) păşuni împădurite, care, în afară de vegetaţie ierboasă, au şi o vegetaţie
arborescentă, rămânând, însă, terenuri cu destinaţie agricolă şi nu silvică;
c) păşuni cu pomi fructiferi – păşuni parţial plantate, de regulă în vederea combaterii
eroziunii solului, cu pomi şi arbuşti fructiferi, precum şi păşuni provenite din livezi
intrate în declin, dacă producţia de bază este masa verde.

Fâneţele sunt terenuri înierbate pe cale naturală, ale căror ierburi sunt cosite pentru a
fi folosite la hrana animalelor sub formă de masă verde sau fân. Fâneţele se clasifică în
următoarele subcategorii de folosinţă:
a) fâneţe curate;
b) fâneţe împădurite;
c) fâneţe cu pomi fructiferi.
Clasificarea acestora este de natură să faciliteze identificarea terenurilor în sistemul
informaţional.
 Dreptul funciar şi cadastral

1. Corelația dintre cadastru și publicitatea imobiliară

Dreptul funciar şi cadastral este o ramură de drept constituită din norme juridice ce
reglementează raporturile sociale de evidenţă, folosinţă şi protecţie a pământului de
îmbunătăţire şi restabilire a fertilităţii solului, de apărare a drepturilor şi intereselor ale
subiecţilor relaţiilor funciare şi cadastrale.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale. Cadastrul se
organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, pe
sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafaţă delimitată de elemente liniare
stabile în timp - şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc .
Conceptul de activitate cadastrală poate fi definit ca acea operaţiune realizată de
organele statului prin intermediul specialiştilor prin care se delimitează cu exactitate în
teritoriu zonele, localităţile, porţiuni din acestea şi proprietăţile imobiliare.
Sistemul de evidenţă al cadastrului are ca finalitate înscrierea în cartea funciară care,
la rândul său, reprezintă obiect al publicității imobiliare. Cartea funciară, ca sistem de
publicitate imobiliară generalizat la noi prin Legea nr. 7/1996, reprezintă o evidenţă a
bunurilor imobile dar şi a drepturilor reale imobiliare şi titularilor lor, precum şi a actelor şi
faptelor juridice legate de aceste drepturi. Baza materială (numărul topografic sau cadastral,
categoria de folosinţă, suprafaţa etc.) se preia din documentaţia cadastrală, iar drepturile
tabulare se înscriu de către birourile de Carte funciară care verifică şi definitivează
propunerile din registrele cadastrale.
Rolul hotărâtor al acestor activităţi în dezvoltarea economică şi stabilirea unor relaţii
specifice unui stat de drept modern, este recunoscut acum şi la noi în mod oficial.
Cele două instituţii publice au domenii de activitate şi funcţii clar conturate care se
întrepătrund şi se condiţionează reciproc. De altfel, așa cum se prevede în mod expres chiar în
cuprinsul art. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, cadastrul și
cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și
juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării. Funcţionarea
normală a acestui ansamblu se constituie ca instrument de apărare şi garantare a proprietăţii
private, baza dezvoltării societăţii într-o democraţie modernă şi devine o obligaţie pentru
integrarea României în comunitatea europeană.
Situaţia actuală din ţara noastră în cele două domenii amintite, privită prin prisma
cerinţelor actuale, nu este deloc îmbucurătoare deoarece:
-evidenţele funciare sub regimul comunist, deşi au la bază planuri şi hărţi de ţinută, executate
prin metoda aerofotogrammetrică la nivel naţional, nu sunt unitare, s-au întocmit pe sectoare
de activitate şi cu precădere pe cel agricol. În plus ele nu au urmărit bonitarea terenurilor
necesară evaluărilor iar proprietarii au fost înscrişi pe bază “declarativă”, fără temei juridic,
astfel încât nu poate fi vorba de un “cadastru funciar” în adevăratul sens al cuvântului;
-publicitatea imobiliară este şi ea în suferinţă deoarece Registrul de transcripţiuni din Vechiul
Regal s-a dovedit anacronic, în imposibilitate de a furniza date de identificare a imobilelor,
iar planurile şi “schiţele” sistemului de Carte funciară, vechi de peste un secol, nu au precizia
corespunzătoare, nu mai sunt actuale, s-au deteriorat sau au dispărut. Aceste lipsuri au ieşit
pregnant în evidenţă şi au creat mari dificultăţi cu ocazia reconstituirii dreptului de proprietate
conducând la procese de care tribunalele din toată ţara sunt pline.
 2. Publicitatea imobiliară

Drepturile reale de tipul dreptului de proprietate, sunt, prin natura lor, opozabile
erga omnes. Pentru ca drepturile reale să poată fi opuse persoanelor străine de actul juridic din
care derivă, s-a simţit nevoia ca ele să fie aduse la cunoştinţa lor. Aducerea la cunoştinţa
acelor persoane, denumite cu expresia cel de al treilea, s-a făcut fie prin îndeplinirea unor
formalităţi solemne, fie printr-o anumită publicitate. Pentru că interesul aducerii la cunoștință
apare în special pentru imobile, vom discuta despre publicitatea imobiliară. Prin imobil se
înţelege terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic.
Noţiunea de publicitate imobiliară poate fi privită din două perspective:
- în sensul său larg, publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte
sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri publice cu sau
fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile şi
alte acte normative se publică în Monitorul oficial al României, actele administrative se
publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri
publice pentru a se asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea
căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumite operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în
registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile
funciare, etc).
- în sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea
mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a
imobilelor în mod public pentru a da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a
circuitului civil, referitor la bunurile imobile și pentru a le face opozabile “erga omnes”.
Scopul publicităţii imobiliare, prin care adevăratul proprietar se face cunoscut tuturor,
este de a da siguranţă deplină operaţiunilor juridice, atât sub aspect static cât şi dinamic.
Organizarea publicităţii imobiliare trebuie să răspundă următoarelor obiective mai
importante:
- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitatea
statică);
- să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la
cunoştinţa tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate
dinamică);
- să dea siguranţă circulaţiei creditului prin garantarea lui prin înscrierea ipotecii în
registrele publice;
- să permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimărilor ce se produc
în situaţia materială a imiobilelor, conform cu normele de sistematizare şi în situaţia juridică a
acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini. etc. , în interesul întregii societăţi.
În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate:
a. sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni și inscripțiuni, denumit şi
sistemul publicităţii personale, ce funcţionează în Vechiul Regat;
b. sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale, ce functionează în
Transilvania, Banat şi Bucovina.
În afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
c. cărţile de publicitate imobiliară, conform Legii 242 din 12.07.1947 pentru
transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele
localităţi din fostul judeţ llfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;
d. cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare
au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (conform Legii nr. 163 din
14.03.1946);
 e. cărţile funciare centrale pe căile ferate şi canaluri (conform art.47 din Legea nr.241
din 12.07.1947).

3. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni și inscripțiuni

În dreptul românesc, sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi

inscripţiuni a fost adoptat prin Codul civil de la 1864 (art.818-819, art.1295, art.1394,
art.1801-1802), Codul de procedură civilă (art.710-720).
Publicitatea se realizează prin transcrierea şi înscrierea în registrele prevăzute de art.710
C.pr.civilă, şi anume: registrul de transcriere, registrele de înscriere, registrele de transcriere a
comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare
prevăzute expres de lege.
Deoarece evidențele se ţin în funcție de numele proprietarilor, adică pe persoane iar
nu pe imobile, publicitatea prin registrul de transcripțiuni și inscripțiuni este una personală.
Astfel, situaţia juridică a unui imobilul poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi
succesivi şi cercetând numele lor, operaţiune care este dificilă şi anevoioasă.
Înscrierile în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni se fac la cerere, pe baza
documentelor justificative, și se dispun prin încheiere.

3.1. Transcrierile

Transcrierea este operaţiunea de copiere integrală a actelor juridice prin care se

transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal
sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare.
Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 din C.pr.civ. de la
1865 şi anume:
a) toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se
pot ipoteca; actele juridice între vii prin care se renunţă la aceste drepturi;
b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau de
abitaţie; actele juridice prin care se renunţă la aceste drepturi;
c) tranzacţiile privind drepturile reale;
d) ordonanţele de adjudecare ale imobilelor;
e) hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani;
g) extract de pe contractele de arendă sau de locaţiune pe timp mai îndelungat de 3 ani.
Art. 712 prevedea consecinţele transcrierii (aceleaşi consecinţe ca şi cele prevăzute de
art. 1802 Cod Civil) : “Până la transcriere, dreptunile rezultând din actele menţionate în
articolul de mai sus nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului
nemişcător, chiar dacă au cunostinţă de existenţa actelor de mai sus. Se exceptează,
bineînţeles, cazurile de viclenie.”
Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legală şi testamentară);
actele de împărţeală; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; uzucapiunea şi
accesiunea imobiliară, etc.
Transcrierea se făcea în ordinea depunerii actelor necesare acestor operaţiuni.
În prezent registrele de transcripţiuni sunt înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele
supuse transcrierii, împreună cu cererile care le însoţesc în ordinea lor.
 3.2. Înscrierile

Înscrierea este operațiunea de consemnare sau reproducere în registrul de

inscripțiuni a unor părţi mai importante sau clauze din actele juridice.
Fac obiect al înscrierii numai acele clauze care se referă la privilegiile speciale
imobiliare şi la ipotecă. De la această regulă, face excepţie privilegiul vânzătorului de imobile
deoarece este supus transcrierii.

3.3. Efectele transcrierii şi înscrierii

În condiţiile art. 1802 C.civil, actul translativ de proprietate transcris este opozabil
terţilor. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte de la data
încheierii lui, potrivit principiului relativităţii efectelor juridice ale actelor juridice, fără a fi
necesară transcrierea şi înscrierea.
Dacă acelaşi drept real a fost transmis succesiv în favoarea a două sau mai multe
persoane se aplică principiul: qui prior tempore potior jure. Adică, dacă acelaşi drept a fost
transmis în mod succesiv către mai multe persoane, va avea câştig de cauză cel care a realizat
primul formalităţile de transcriere şi înscriere.

3.4. Neajunsurile sistemului publicităţii personale

Din cauza caracterului său personal, acest sistem prezintă deficienţe şi inconveniente
de natură practică dintre care pot fi enumerate:
-o serie de acte juridice nu sunt supuse publicităţii, ceea ce face ca publicitatea prin
acest sistem să nu fie integrală, ci doar una parţială. Astfel nu sunt supuse transcrierii:
transmisiunile succesorale, partajul, hotărârile judecătoreşti declarative; actele de confirmare a
nulităţii relative şi actele de renunţare.
-pentru că registrele se ţin pe numele proprietarilor iar nu pe imobile, pentru a cunoaşte
situaţia juridică a unui imobil, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai acestuia;.
-neîndeplinirea formalităţilor de transcriere şi înscriere nu este sancţionată de lege,
singura sancțiune fiind inopozabilitatea faţă de terţi a operaţiunii.
-birourile de publicitate imobiliară de pe lângă judecătorii nu au abilitatea legală să
verifice valabilitatea actului prezentat pentru înregistrare, ceea ce face ca o astfel de
înregistrare să aibă caracter relativ.
-dacă un imobil a fost înstrăinat succesiv şi cu rea credinţă mai multor persoane,
proprietatea lui aparţine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu
valoare relativă, chiar dacă el are un titlu îndoielnic şi a fost ultimul achizitor.
Începând cu data de 01.07.1999, înregistrările în aceste registre au încetat, cu
excepţiile prevăzute de lege, trecându-se la sistemul de publicitate prin cartea funciară,
în temeiul Legii 7/1996. Până la deschiderea cărţilor funciare, în regiunile de transcripţiuni şi
inscripţiuni vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise, cu respectarea dispoziţiilor
Codului civil şi ale Legii nr.7/1996: privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea
imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, acţiunile pentru
apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară, precum şi actele
şi faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură cu
aceste imobile.
Potrivit Legii, de la data deschiderii cărţilor funciare electronice, registrele de
transcripţiuni-inscripţiuni, se înlocuiesc, pentru sectoarele cadastrale ce au făcut obiectul
lucrărilor sistematice de cadastru, cu noile cărţi funciare. Vechile evidenţe se păstrează în
arhiva oficiului teritorial şi pot fi consultate pentru istoric. În regiunile de transcripţiuni şi
inscripţiuni imobiliare, titularii sarcinilor înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară
vor solicita transcrierea acestora în cărţile funciare, în termen de 60 de zile de la afişare.
 Sistemul de publicitate reală prin cărţile funciare

1. Cartea funciară – noțiune

Cartea funciară poate fi definită ca un registru oficial şi public care descrie imobilele şi
cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi drepturile
personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea, dar numai în cazurile
expres prevăzute de lege.
Cartea funciară constituie punctul central al raporturilor juridice prin care se
constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale.
Ea are sarcina de a da informaţii complete şi sigure asupra condiţiilor de drept privind
obiectul acestor drepturi. Aceste informaţii se referă la individualizarea bunului imobil şi la
conţinutul său, la identitatea persoanei fizice sau juridice îndreptăţite să exercite un drept
asupra bunului, la titlul pe care se întemeiază dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării
dreptului datorită situaţiei personale a titularului, la sarcinile ce grevează bunul înscris etc.
Cartea funciară are o funcţie socială, pentru că titularul dreptului înscris ştie că nu
poate fi înlăturat oricum de la exercitarea lui şi nu este obligat să şi-l apere şi afirme în orice
moment, iar terţii ştiu că tratând cu cel înscris tratează cu adevăratul proprietar.
Forţa probantă a cărţii funciare se întemeiază pe publicitatea conţinutului ei garantat
de stat. Astfel, prin acest sistem, se previn desele conflicte de drept şi, în cazul când ele totuşi
apar, se facilitează soluţionarea lor deoarece la baza cărţii funciare sunt măsurătorile precise
ale cadastrului.
Cartea funciară are şi o importantă funcţie economică: pe de-o parte, titularul bunului
imobil îl exploatează mult mai eficient în interesul său şi al societăţii, iar pe de altă parte, cei
ce, spre exemplu, împrumută bani titularului înscris în cartea funciară au siguranţa recuperării
lor prin vânzarea silită a bunului.
Cartea funciară are şi funcţia de inventar al bunurilor imobile, dar aceasta este mai
restrânsă decât a cadastrului pe care se întemeiază.

2. Scurt istoric al evoluției cărții funciare și a publicității imobiliare

Inconvenientele semnalate în sistemul publicităţii imobiliare prin registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni sunt în cea mai mare parte înlăturate prin sistemul cărţilor
funciare care – fiind un sistem de publicitate imobiliară – se bazează pe identificarea
topografică (cadastrală) a imobilelor şi realizează publicitatea imobiliară şi deplină (completă)
a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare.
Cea mai veche mențiune privind existența unor registre de publicitate imobiliară se
regăsește într-o scrisoare a regelului babilonian Hammurabi (2100 î.H.), dar asemenea registre
au existat și în Egipt, în Grecia antică și în Imperiul Roman.
Sistemul de publicitate al cărţilor funciare aparţine legislaţiilor germanice spre
deosebire de sistemul publicităţii personale consensualiste, adoptat sub influenţa codificării
franceze napoleoniene.
Noţiunea de carte funciară a apărut ca un registru oficial şi public care descrie
imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea, dar numai în
cazurile expres prevăzute de lege.
Cărţile funciare sunt numite tradiţional cărţi funduare, reminiscenţă încă vie datorată
tradiţiei juridice, denumire ce își are originea în cuvântul latinesc fundus, fond care înseamnă
proprietate asupra pământului.
 După anexarea Transilvaniei la Imperiul austriac şi edictarea Diplomei Leupoldine de
la 1781, considerată şi prima lege fundamentală, au fost introduse treptat cărţile funciare
(funduare): în anul 1794 în localităţile grănicereşti supuse dreptului austriac (zona
Năsăudului, ţinuturile zis secuieşti); în anul 1812 în Bucovina ocupată de austrieci se adoptă
un model similar bazat pe sistemul germanic; în anul 1870 în celelalte localităţi de “drept
austriac” ale Ardealului; începând din anul 1855 în zonele Banat, Crişana, Satu Mare şi
Maramureş, supuse până atunci dreptului cutumiar ungar.
După Marea Unire înfăptuită al 1 decembrie 1918 s-a încercat extinderea sistemului
cărţilor funciare pe întreaga ţară. Astfel, prin Legea nr. 23/1933 pentru organizarea cadastrului
funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și în Basarabia s-a urmărit
realizarea unui cadastru modern la nivelul întregii ţări bazat pe instituţia cărţilor funciare,
oamenii politici şi remarcabili jurişti ai vremii urmărind unificarea unitară într-un sistem real
de publicitate pentru România în graniţele ei de atunci. Din păcate, obiectivele stabilite la
nivel de deziderat nu au putut fi atinse pentru că lucrările se desfăşurau foarte lent (în raport
cu lucrările cadastrale realizate în timp record pe teritoriul Transilvaniei şi Ungariei, care au
fost finalizate în numai trei ani). Lucrările au fost abandonate în preajma celui de-al doilea
război mondial din cauza evenimentelor tragice care se întrezăreau.
Constatându-se dificultăți în aplicare Legii nr. 23/1933, dispozițiile sale referitoare la
cărțile funciare au fost abrogate și au fost înlocuite prin Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, care urma să intre în vigoare în
Transilvania și Banat odată cu Codul civil unificat, iar în restul țării urma să intre în vigoare
pe măsura întocmirii cărților funciare.
Prin sistematizarea sa logică şi prin conţinut, Decretul-Lege nr.115/1938 a constituit
un instrument util şi a uşurat activitatea instanţelor de carte funciară şi mai apoi a fostelor
notariate de stat care au funcţionat în aceste teritorii.
Dispoziţii ale sale, precum şi unele sistematizări, principii, noţiuni, reglementări sunt
preluate în Legea nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, însă alte dispoziții au fost
omise. Astfel, nu au fost preluate reglementări privind felul şi regimul înscrierilor, precum şi
efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierilor care face ca Legea nr.7/1996 să constituie
un regres faţă de Decretul-Lege nr.115/1938.
În aplicarea noilor reglementări ale Legii nr.7/1996 sunt de avut în vedere următoarele
aspecte:
a) Decretul-Lege nr.115/1938 îşi restrânge considerabil aplicabilitatea întrucât toate
transmisiunile şi constituirile de drepturi reale trebuie să se facă în noile cărţi funciare;
b) felul înscrierii diferă în noile cărţi funciare, iar nu şi regimul de carte funciară
aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996;
c) Legea nr.7/1996 este aplicabilă treptat, odată cu întocmirea şi finalizarea lucrărilor
cadastrale. În zonele în care nu s-au definitivat lucrările sistematice de cadastru și carte
funciară, Decretul-Lege nr.115/1938 rămâne aplicabil şi va fi scos treptat din vigoare odată cu
finalizarea lucrărilor cadastrale şi întocmirea noilor cărţi funciare.

3. Obiectul cărţilor funciare

3.1. Obiectul material al cărţilor funciare

Obiectul material al cărţilor funciare îl constituie imobilele, adică terenurile de orice

fel, precum şi bunurile încorporate lor, fie în mod natural, fie artificial. Art. 1 al. 5 din Legea
nr. 7/1996 definește imobilul ca fiind terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei
unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică
printr-un număr cadastral unic.
 Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate
este situat imobilul respectiv. Acest registru se întregeşte cu un registru special de intrare, cu
planul de identificare al imobilelor, cu repertoarul imobilelor, indicând numărul cadastral al
parcelelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic
al proprietarilor şi cu o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere împreună cu un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi ale publicităţii imobiliare potrivit
dispoziţiilor art.l al. 7 din Legea 7/1996, sunt imobilul şi proprietarul.
Imobilul - reprezintând un teren cu sau fără construcţii – este determinat în hărţile
topografice şi individualizat printr-un număr cadastral unic. Aceasta este entitatea principală
şi aceasta este purtătoarea numărului topografic.
Construcţia - reprezintând imobilul realizat prin edificare - se înscrie în aceeaşi carte
funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată.

3.2. Obiectul juridic al cărților funciare

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect

înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi
unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale
imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.
Așadar, obiectul juridic al cărților funciare este reprezentat de drepturile reale ce
poartă asupra imobilului înscris, precum și de faptele sau raporturile juridice ce au
legătură cu imobilul înscris.
Drepturile reale care se înscriu în cartea funciară se numesc drepturi tabulare iar
acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz și
dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul
de folosință (ultimele fiind corespunzătoare proprietății publice), drepturile reale de garanție
(cum ar fi ipoteca sau gajul), alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.

4. Principiile cărții funciare

Sistemul de publicitate prin cărţile funciare este cârmuit de anumite reguli

fundamentale denumite principii care îi asigură superioritate în raport cu sistemele de
publicitate personală şi în realizarea securităţii juridice, statice şi dinamice a bunurilor
imobiliare.
În actele normative care reglementează publicitatea imobiliară nu regăsim nici
enumerarea nici definiţia principiilor cărţilor funciare. Nici în doctrină şi nici în jurisprudenţă
nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi denumirea principiilor.
În ceea ce ne priveşte, ne-am oprit asupra următoarelor principii : 1.principiul
publicităţii; 2.principiul legalităţii; 3.principiul oficialităţii; 4.principiul specialităţii;
5.principiul efectului constitutiv de drept; 6.principiul relativităţii; 7.principiul priorităţii;
8.principiul neutralităţii.

4.1.Principul publicităţii integrale

Acest principiu se desprinde din prevederile art. 876 C.civ. care prevede în sensul că
cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.
Principiul publicităţii permite celor interesaţi să cerceteze cartea funciară spre a se informa
despre starea juridică a drepturilor înscrise în cartea funciară şi despre eventualele sarcini ce
ar greva proprietatea imobiliară.
Principiul publicităţii presupune trei aspecte:
a) publicitatea integrală, în sensul că în cartea funciară este cuprinsă situaţia juridică
exactă şi completă a bunurilor imobile. Astfel, în cartea funciară se înscriu operaţiunile ca:
contopirea mai multor parcele în una singură, dezlipirea unei parcele în două sau mai multe
parcele, operaţiunile juridice prin care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un
drept real etc.;
b) publicitatea materială, în conformitate cu care conţinutul cărţii funciare se
consideră a fi exact sub aspectul drepturilor înscrise;
c) publicitatea formală, în temeiul căreia oricine poate cerceta cartea funciară,
planurile şi arhiva şi poate obţine extrase sau copii legalizate de pe colile şi actele cărţii
funciare, dacă justifică un interes.

4.2.Principiul legalităţii

Principiul legalității presupune:

a) un aspect formal, conform căruia încuviinţarea înscrierilor în cartea funciară se face
numai la cererea persoanelor arătate de lege şi în baza încheierii organului îndreptăţit să o
facă;
b) un aspect material, conform căruia registratorul de carte funciară are obligația să
verifice actele ce stau la baza înscrierii precum și dacă, din cuprinsul cărții funciare, nu rezultă
piedici la înscriere.

4.3. Principiul oficialităţii

Principiul oficialității presupune obligația registratorului de carte funciară de a verifica

din oficiu cererea de înscriere, conținutul ei, anexele, capacitatea părților etc.

4. 4. Principiul specialităţii

Principiul specialităţii impune ca imobilele a căror înscriere se solicită să fie precis

determinate prin număr topografic sau număr cadastral, suprafaţă, locul de situare.

4.5.Principiul efectului constitutiv de drept

Principiul efectului constitutiv de drept a fost consacrat prin art. 17 din Decretul –
Lege nr.l15/1938 în temeiul căruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se
strămută sau se sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Această dispoziţie este
menținută şi în cuprinsul art. 885 C.civ., cu precizarea că dispoziţiile acestui articol se aplică
doar după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.

4.6.Principiul relativităţii

Potrivit principiului relativităţii sau consensului, înscrierile în cartea funciară se fac

numai cu consimţământul titularului înscris în cartea funciară şi împotriva lui. O prevedere
oarecum derogatorie este cuprinsă în art. 20 din Deceretul-Lege nr. 115/1938, care se
regăseşte şi în art. 894 din Codul civil, potrivit cărora “în cazul în care un drept a făcut
obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea
acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri
originale, sau copii legalizate, după caz”.

4.7.Principiul priorităţii

Potrivit acestui principiu care derivă din prevederile art. 890-892 C.civ., înscrierile în
cartea funciară îşi vor produce efecte de la data înregistrării cererilor de înscriere, șinându-se
cont de data, ora și minutul înregistrării lor. Ordinea înregistrării lor le va stabili rangul. În
cazul drepturilor de ipotecă, dacă mai multe cereri au sosit deodată la biroul de carte funciară,
acestea vor avea acelaşi rang; celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând
ca prin judecată să se hotărască asupra rangului.
Data şi numărul de înregistrare sunt cele din registrul de înregistrare.

4.8.Principiul neutralităţii

Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu, ci numai la
cererea părţilor interesate, personal sau prin reprezentanţii lor legali, iar registratorul de carte
funciară verifică numai îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 29 din Legea 7/1996 a
cadastrului și a publicității imobiliare.

5. Cuprinsul cărții funciare

Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii

administrativ-teritoriale în care este situat imobilul. Titlul cărţii funciare al imobilului pe care
s-au constituit drepturi de superficie va cuprinde şi menţiunea acestui drept. De asemenea, în
titlu, se va face menţiune şi despre cărţile funciare colective, individuale, de concesiune, după
caz.
Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând
cu numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Numerele de carte funciară
se atribuie dintr-un registru special destinat acordării de numere de carte funciară, numai în
momentul admiterii cererii de înscriere de către registrator sau în baza hotărârii judecătoreşti,
definitivă şi irevocabilă ca urmare a plângerii împotriva încheierii prin care s-a dispus
înscrierea. Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciară şi se va
întocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.
Cartea funciară este alcătuită din 3 părţi:
- Partea I referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de
folosinţă şi, după caz, construcţiile.
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii
funciare.
- Partea a II-a referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului;
 f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă;
h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil şi
clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
- Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute
în această parte.
 Înscrierile în cartea funciară

1. Drepturile reale se dobândesc prin înscriere în cartea funciară

Potrivit art. 855 C.civ., drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Art. 24 din Legea nr. 7/1996 prevede că înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea,
înscrierea provizorie şi notarea. Cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt
stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de prezenta lege şi de
regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei
Naţionale.
Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz,
al unităţii administrativ-teritoriale se vor înscrie în cărţi funciare speciale ale unităţii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege.

2. Felurile înscrierilor în cartea funciară

2.1. Intabularea în cartea funciară

Intabularea este operațiune de înscriere definitivă în cartea funciară a a unui drept

real imobiliar. Pot fi intabulate în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare:
dreptul de proprietate, dezmembrămintele dreptului de proprietate (drepturile de superficie,
uz, uzufruct, abitație, servitute), dreptul de proprietate publică și drepturile reale
corespunzătoare dreptului de proprietate publică (dreptul de administrare, concesiune și de
folosință gratuită), drepturile reale de garanție.
Drepturile reale intabulate în cartea funciară se numesc drepturi tabulare.
Termenul de intabulare provine de registrele existente în Boemia-Moravia denumite
tabulae, în care se înscriau mutațiile privitoare la dreptul de proprietate.
Intabularea nu se confundă cu înscrierea raportul dintre cele două fiind unul de la
specie la gen. Astfel, toate intabulările sunt înscrieri, dar nu toate înscrierile sunt intabulări.

2. 2.Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este acel tip de înscriere în cartea funciară care produce efecte
sub condiția și în măsura justificării ei.
Înscrierea provizorie se face la cerere.
Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept
tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia
s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive. În acest din urmă caz, dispoziţiile art. 896 şi 897 se aplică, în mod
corespunzător, şi acţiunii în justificare tabulară. Justificarea radierii dreptului de ipotecă se
face în temeiul hotărârii judecătoreşti de validare rămase definitivă, al consimţământului
creditorului dat în formă autentică, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc
prin care se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care
se constată efectuarea plăţii, rămasă definitivă.
 Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-
au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei.
Potrivit art. 898 C.civ., în afara cazurilor prevăzute de lege, înscrierea provizorie în
carte funciară se va putea cere:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă
priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o
construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
2.dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost
obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează
bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3.dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4.dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5.dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.

2.3. Notarea în cartea funciară

Notarea este acel tip de înscriere prin care drepturile, faptele sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară devin opozabile terţelor
persoane sau le asigură informarea.
Notările în cartea funciară se fac în scop de opozabilitate sau de informare.
Potrivit art. 902 C.civ. în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în
cartea funciară, în scop de opozabilitate:
1.punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2.cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a
morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
3.calitatea de bun comun a unui imobil;
4.convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5.destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6.locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7.aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8.interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9.vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10.dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11.pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12.antecontractul şi pactul de opţiune;
13.dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14.intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15.schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra
creanţei ipotecare;
16.deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus
acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17.sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18.acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19.acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj,
acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de
ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte,
alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20.punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o
faptă prevăzută de legea penală.
 Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă
de această înscriere:
1.incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;
2.declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
3.orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în
acest scop de lege.
Putem clasifica notările în cartea funciară astfel:
- notări care privesc situația juridică personală a titularului dreptului înscris
- notări care privesc drepturile personale sau alte raporturi juridice ce devin opozabile
terților fără garantarea dreptului înscris (ex: preempțiunea convențională)
- acțiuni în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară
- îngrădiri legale privind circulația imobilului ( ex: declarația de utilitate publică)

3. Dobândirea dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară

Potrivit dispozițiilor Codului civil, drepturile reale se dobândesc, se sting sau se

modifică doar prin înscriere în Cartea funciară. Prin excepție, drepturile reale se dobândesc
fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită,
expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de
lege. În acest caz, însă, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele
prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.
Din dispozițiile legale rezultă că neînscrierea acestor drepturi, astfel dobândite, în
cartea funciară nu are ca efect pierderea lor, ci doar imposibilitatea de a se dispune de
drepturile astfel dobândite, implicit inopozabilitatea față de terți.
Există totuși posibilitatea înscrierii în cartea funciară a drepturilor dobândite în vreuna
din modalitățile arătate de lege. În doctrină s-a apreciat că în acest caz, prin execpție de la
efectul constitutiv al înscrierilor, înscrierea are un efect declarativ, deoarece dreptul s-a
dobândit anterior înscrierii.
 Procedura înscrierilor efectuate în cărțile funciare

1. Considerații generale privitoare la înscrierile efectuate în cărțile funciare

În țara noastră, cărțile funciare au fost introduse de administrația fostului Imperiu

Austriac, mai întâi în Transilvania începând cu anul 1794 și apoi în Bucovina începând cu
anul 1870.
Noţiunea de carte funciară a apărut ca un registru oficial şi public care descrie
imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea, dar numai în
cazurile expres prevăzute de lege. Cărţile funciare reprezintă punctul central al raporturilor
juridice prin care drepturile reale se constituie, transmit, modifică sau se sting şi au sarcina de
a da informaţii complete şi sigure asupra condiţiilor de drept privind aceste imobile. Aceste
informaţii se referă la individualizarea bunului imobil şi la conţinutul său, la identitatea
persoanei fizice sau juridice îndreptăţite să exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se
întemeiază dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită situaţiei personale a
titularului, la sarcinile ce grevează titlul înscris.
În prezent, dispozițiile privitoare la cărțile funciare se regăsesc în Legea nr. 7/1996 a
cadastrului și publicității imobiliare, care se completează cu Ordinul Directorului general al
ANCPI nr. 700/2014, cu modificările ulterioare, și cu Ordinul Directorului general al ANCPI
nr. 533/2015.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate
este situat imobilul respectiv.
Există două categorii de înscrieri: cu caracter definitiv (în localităţile în care este pus
în aplicare cadastrul general) şi cu caracter nedefinitiv (în localităţile unde nu există sau nu
sunt definitivate lucrările cadastrale).
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect
înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi
unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale
imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.
Publicitatea imobiliară se efectuează de către birourile de cadastru şi publicitate
imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
În acest sistem baza publicităţii nu este persoana, ci imobilul. Acesta este considerat
veşnic şi este înscris într-o anumită foaie, iar proprietarii trecători se perindă prin faţa lui prin
operaţiuni juridice de vânzare, moştenire, partaj, etc.
Un drept care este înscris în cartea funciară se prezumă că există iar dacă un drept s-a
radiat din cartea funciară se prezumă că el nu mai există.
Înscrierea unui drept real se poate efectua numai:
a)împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra
căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b)împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă
înscrierile se cer deodată.

2. Procedura de înscriere în cărțile funciare

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în
cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate
de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi
irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea
prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.
Înscrierea în cartea funciară se realizează la cerere. Cererea de înscriere în cartea
funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul
original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a
cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. În cazul
hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi
irevocabilă. În cazul executărilor silite, în lipsa actelor originale, cererea de recepţie şi
înscriere depusă în condiţiile Codului de procedură civilă poate fi însoţită de copia legalizată a
actului de proprietate.
Cererea de înscriere, o dată înregistrată, nu mai poate fi modificată sau completată.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea
datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se va transmite la
biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută personal de cel interesat,
de mandatarul general al celui îndrituit sau de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Cererea și înscrisurile doveditoare se depun on line prin intermediul sistemului
informatic de cadastru și publicitate imobiliară.
Aceasta va fi analizată de registratorul de carte funciară.
Cererea de intabulare sau înscriere provizorie se admite prin încheiere dacă înscrisul
care justifică înscrierea:
a)este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege;
b)identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau,
după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori
codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;
c)individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau
topografic, după caz;
d)este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul
actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în
România.
Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea
funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru
validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea
cererii se face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în
cartea funciară.
Încheierea pronunțată asupra cerererii de intabulare sau înscriere provizorie se
comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi
celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în
cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la
data înregistrării cererii.
Împotriva încheierii, persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de
reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la
comunicare.
Cererea de reexaminare se soluţionează în termen de 20 de zile, prin încheiere, de
către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul.
Împotriva încheierii registratorului-şef, cei interesaţi sau notarul public pot formula
plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea către judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită
de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare. Plângerea împotriva încheierii se poate depune de
cei interesaţi sau notarul public şi direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială
se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea
dosarului încheierii şi copia cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
În cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere
înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea
dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii
legalizate, după caz.
Data cererii de înscriere este foarte importantă întrucât ea determină data producerii
efectelor înscrierilor. Astfel potrivit art. 890 C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel,
înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-
se însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost
depusă personal, prin mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă
electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii
cererii de înscriere cu toate documentele justificative. În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea
înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora. Dacă mai multe cereri s-au primit în
aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte
drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea
oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii
nevalabile.
În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit
dispoziţiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, cel
care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel
dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang.
În situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz,
debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat
cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prezentului articol.
Aceleași reguli se aplică şi atunci când, în aceeaşi zi, o cerere de înscriere a fost
depusă ori comunicată în condiţiile alin. (1), iar alta primită prin poştă sau curier.

3. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară

Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se

poate cere rectificarea acesteia. Înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi
rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale
amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de
titular, în baza unei documentaţii cadastrale.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii,
dacă:
1.înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată
înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2.dreptul înscris a fost greşit calificat;
3.nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4.înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia
juridică reală a imobilului.
 Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin
declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în
caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.
În lipsa consimţământul titularului, orice persoană interesată va putea cere rectificarea
unei notări în cazurile prevăzute la art. 908, precum şi ori de câte ori, din alte cauze, notarea
nu este sau a încetat să fie exactă. Rectificarea se va încuviinţa în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive; dreptul la acţiune este imprescriptibil.
În cazul în care o carte funciară urmează a fi întocmită ori completată prin înscrierea
unui imobil care nu a fost cuprins în nicio altă carte funciară, precum şi în cazul în care o
carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în tot sau în parte, din diferite
cauze, întocmirea, completarea şi reconstituirea, după caz, se fac de către registratorul de la
biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesaţi, pe baza unei încheieri. În
acest scop se folosesc toate înscrisurile şi documentaţiile tehnice existente, privitoare la
imobilele în cauză, precum şi situaţia dreptului de proprietate.
 Efectele înscrierilor în cartea funciară

Înscrierilor în cartea funciară produc o serie de efecte pe care le vom arăta în continuare:

1. Efectul opozabilității

Este stabilit de art. 2 lit d. din Lg. nr. 7/1996 conform căruia „prin sistemul integrat de
cadastru şi carte funciară se realizează: publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea
drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a
oricăror raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare la imobile.”
De asemenea, este consacrat de art. 20 din Ordinul Directorului ANCPI de aprobare a
Regulamentului nr. 700/1996 privind avizarea, recepția și înscrierea în evidențele de cadastru
și publicitate imobiliară, conform căruia „până la finalizarea lucrărilor de înregistrare
sistematică pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară are
efect de opozabilitate, cu excepţia notărilor prevăzute de art. 903 Cod civil care au efect de
informare”.
Opozabilitatea este acea caracteristică a informaţiei care, odată ce a fost adusă la
cunoştinţa publicului în modurile prevăzute de lege, se prezumă a fi cunoscută de
cei interesaţi.
Opozabilitatea drepturilor, faptelor sau raporturilor juridice cunoaşte două
laturi: a) titularii drepturilor tabulare asupra imobilului înscris în cartea funciară vor putea
opune terţelor persoane doar drepturile, faptele sau raporturile juridice notate în cartea
funciară; b) terţele persoane se vor putea prevala de aceste drepturi, fapte sau raporturi
juridice numai dacă sunt notate în cartea funciară.
Efectul de opozabilitate se produce de la data realizării acordului de voință sau de la
data încheierii actului în forma cerută de lege. Față de terți, opozabilitatea produce efecte din
momentul înscrierii dreptului în cartea funciară.

2. Efectul constitutiv

Este consacrat de art. 885 C.civ., potrivit căruia sub rezerva unor dispoziţii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între
părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea. Această înscriere se efectuează în baza unui înscris
autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau
în baza unui alt act emis de autoritățile administrative [art. 888 din Codul civil].
Potrivit art. 56 din Lg. 71/2011, dispozițiile privitoare la efectul constitutiv al
înscrierilor în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective. Până la acea dată, înscrierea în cartea funciară a
dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,
constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Din formularea legii rezultă ca efectul constitutiv operează dacă sunt îndeplinite două
condiții cumulativ:
- s-au finalizat lucrările de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială din care
face parte imobilul
- a fost deschisă carte funciară pentru imobilul respectiv.
Întrucât în prezent lucrările de cadastru au fost finalizate în foarte puține unități
administrative-teritoriale, rezultă că efectul principal al înscrierilor în cartea funciară este cel
de opozabilitate.
 Așadar, în prezent, cu exceptia cazului în care a existat o înțelegere contrară, transferul
drepturilor reale (inclusiv transferul dreptului de proprietate) opereaza între părți la data
încheierii actului, fără ca legea să impună alte formalități în acest. În urma finalizării
lucrărilor de cadastru și deschiderii de cărți funciare, drepturile reale vor fi transferate în baza
înscrierii actului juridic în cartea funciară, conferind astfel înscrierii un efect constitutiv de
drepturi.
Ca o consecință a efectului constitutiv de drept al înscrierii, proba dreptului de
proprietate va fi făcută numai cu extrasul de carte funciară (art. 565 C.civ.).
Efectul constitutiv de drepturi al înscrierii de carte funciară nu este necunoscut
legislației românești. De fapt, efectul constitutiv al înscrierii este cel care a stat la baza
vechiului sistem de carte funciară implementat anterior prin Decretul-lege nr.115/1938 in
unele regiuni ale României, ca Transilvania, Banat, Crișana, Maramureș, Bucovina.

3. Efectul extinctiv

Potrivit art. 885 al. 2 C.civ., drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea
lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în
înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă
acesta era o persoană juridică.
Prin art. 892 din Codul civil se consacră posibilitatea radierii unul drept real imobiliar
înscris anterior în anumite condiții prestabilite. Astfel, cel care a fost îndreptățit, printr-un act
juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea
funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferențial față de înscrierea
efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiții: a) actul
juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial să fie anterior
aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul; b) dreptul reclamantului și cel al terțului
dobânditor să provină de la un autor comun; c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să
fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.

5. Efectul declarativ

Potrivit art. 887 C.civ, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară
când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de
utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.
În doctrină s-a apreciat că în aceste situații, efectul înscrierii în cartea funciară este unul
declarativ pentru că dreptul s-a dobândit și este opozabil erga omnes anterior înscrierii.
Înscrierea nu este necesară pentru dobândirea dreptului, care a operat anterior, ci este
necesară pentru exercițiul acestuia, întrucât titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea
dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

4. Efectul achizitiv

Conform art. 20 al.3 C.civ., deși publicitatea nu validează dreptul, actul sau faptul supus
ori admis la publicitate, aceasta poate produce efecte achizitive în favoarea terților
dobânditori de bună-credință, în cazurile expres prevazute de lege.
Art. 901 al. 1 C.civ. prevede că „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a
dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la
cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciara”. În baza
acestor dispoziții, dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real înscris în cartea funciară va fi
considerat titularul dreptului chiar dacă ulteruor înscririi sale, dreptul autorului său a fost
radiat din cartea funciară.
Art. 931 al.1 C.civ., atunci când cel înscris în cartea funciară cu bună credință ca titular
al unui drept real asupra unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5
ani după momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, drepturile sale nu vor
mai putea fi contestate, chiar atunci când drepturile sale au fost înscrise fără cauză legitimă.
Buna-credință a celui înscris în cartea funciară trebuie să existe în momentul înregistrării
cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie, textul fiind aplicabil chiar și în cazul în
care ulterior acestor momente buna-credință a încetat.
Buna credință este creatoare de drept. Pentru a se produce efectul achizitiv în temeiul
bunei-credințe, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții cumulativ:
- înainte de înregistrarea cererii terțului dobânditor să nu fi fost înregistrată nicio
acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare
- din cuprinsul cărții funciare să nu rezulte vreo cauză care să justifice rectificarea ei
în favoarea altei persoane
- terțul dobânditor nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.

5. Efectul de informare

Este reglementat de art. 902 C.civ. conform căruia „drepturile, faptele sau alte raporturi
juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare,
dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă
că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate”.
Notarea asigură publicitatea drepturilor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură
cu imobilele. Prin notare, terții sunt informați cu privire la aceste drepturi, fapte sau raporturi
juridice în legătură cu imobilele, astfel încât ei nu mai pot invoca necunoașterea acestor
aspecte și nici buna-credință în apărarea drepturilor dobândite de ei. De cele mai multe ori,
notarea are efecte de opozabilitate absolută sau de opozabilitate relativă faţă de terţele
persoane, atunci când aceasta se referă la actele şi faptele juridice privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară ori, dimpotrivă, la notarea unor drepturi personale, a acţiunilor şi căilor de atac în
justiţie sau altor raporturi juridice similare. Alteori, notarea produce efecte de informare.
Anumite drepturi, fapte sau raporturi juridice care privesc imobilul pot fi opuse terţelor
persoane chiar dacă nu au fost notate în cartea funciară, cu condiţia însă de a se face dovada
că acestea au fost cunoscute pe altă cale. Este vorba de drepturi, acte, fapte, raporturi juridice
pentru care din lege nu rezultă că simpla lor cunoaştere nu este suficientă pentru a suplini
lipsa de publicitate. Nu vor putea fi invocate ca fiind cunoscute pe altă cale, fără a fi necesară
notarea, drepturile, faptele, raporturile juridice supuse acestei înscrieri ori care pot fi notate –
prevăzute de art. 902 alin. (2), art. 903 –, precum şi actele reglementate de art. 904-906.

6. Efectul stabilirii rangului

Art. 891 din Codul civil consacră principiul anteriorității înscrierii în cartea funciară
stabilind astfel: „în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să
dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se
exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular,
indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară”.
 Ordinea înscrierilor este determinată de data înregistrării cererilor însoțite de
înscrisurile justificative [prior tempore potiur iure], iar nu de data încheierii actului sau data
efectuării înscrierii.
Această regulă rezultă în mod firesc din principiul consacrat la art. 885 din Codul
civil și sancționează lipsa de diligență a dobânditorului care nu procedează la înscrierea
dreptului său în cartea funciară, deși titlul de dobândire este anterior celui care a dobândit
ulterior de la același proprietar tabular, dar a cerut înscrierea dreptului.
Potrivit art. 890 C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară
îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor.
În stabilirea datei înregistrării se va ține seama de ziua, ora și minutul înregistrării
cererii de înscriere.
În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul
acestora.Rangul înscrierii poate fi schimbat prin convenţia părţilor numai pentru ipoteci. Dacă
mai multe cereri de înscriere a unui drept de ipotecă sau privilegiu asupra aceluiaşi imobil au
fost depuse deodată, acestea vor avea acelaşi rang.
Când înscrierile privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale principale
asupra aceluiaşi imobil sunt cerute în acelaşi timp, drepturile intră în concurenţă şi primesc
provizoriu rang egal, urmând că instanţa să hotărască, în raport cu data încheierii actelor, care
drept va fi înscris mai întâi. În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu
rang egal, va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, cel care a fost
pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi
obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang. În
situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz,
debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat
cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prezentului articol.
 Încheierea de carte funciară

1. Încheierea de admitere sau de respingere a cererii de înscriere în cartea

funciară

După înregistrarea cererii de înscriere în cartea funciară și atestarea asistentului-

registrator privind existența sau inexistența unei piedici la înscriere, registratorul dispune, prin
rezoluție, întocmirea încheierii de carte funciară, făcându-se mențiunea corespunzătoare pe
înscrisul original sau pe copia legalizată, după caz.
Registratorul dispune prin încheiere admiterea sau respingerea cererii de înscriere.
În ceea ce privește natura juridică a încheierii emise de registratorul de carte
funciară, Curtea Constituțională, prin Decizia 980 din 8 iulie 2010, a statuat că aceasta este un
act administrativ provizoriu supus contenciosului administrativ special reglementat de
Lg. nr. 7/1996.
Registratorul de carte funciară va admite cererea de înscriere și va dispune prin
încheiere intabularea în cazul în care înscrisul îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 al. 1
din Lg. nr. 7/1996, respectiv:
a)este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege;
b)identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau,
după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori
codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;
c)individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau
topografic, după caz;
d)este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul
actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în
România**);
e)este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a
extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul
actului;
f)este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor
stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor
stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (13) şi (16);
g)sunt îndeplinite alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în
competenţa registratorului.
Dacă registratorul costată că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, va
dispune prin încheiere respingerea cererii de înscriere.
Limitele controlului registratorului de carte funciară vizează doar respectarea
condițiilor de formă ale actulului supus înscrierii, iar nu și respectarea condițiilor de
validitate ale acestuia. Precizarea este firească deoarece verificarea condițiilor de validitatea
ale actului supus înscrierii este de competența exclusivă a notarului public. Astfel, în cazul
autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare,
Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale
prevede obligația notarului public de a verifica situaţia juridică, sarcinile bunului şi, după caz,
regimul matrimonial al părţilor, verificând în acest sens registrele prevăzute de lege (extrasul
de carte funciară pentru autentificare, certificatul de sarcini, certificatul sau adeverinţa
eliberată de RNNRM, certificatul de atestare fiscală, etc). În cazul în care actul are ca obiect
un teren, notarul public are obligația de a menționa în cuprinsul actului dacă acesta se află în
intravilanul sau extravilanul localităţii pe baza menţiunilor existente în titlul de proprietate
sau, în lipsă, pe baza dovezilor eliberate de autorităţile administrative competente (adeverință
eliberată de Primăria de la locul situării imobilului).
Așadar, controlul exercitat de registratorul de carte funciară vizează doar îndelinirea
condițiilor de formă ale actului, nu și îndeplinirea condițiilor de validitate ale acestuia,
atribuție care revine exclusiv notarului public. Notarul public verifică, cu ocazia autentificării
actului: capacitatea părților, consimțământul acestora, validitatea obiectului și a cauzei.
Dacă s-ar recunoaște o astfel de competență și registratorului de carte funciară, ar
însemna că actele notarului public sunt supuse controlului registratorului de carte funciară,
ceea ce nu este adevărat.
Înregistrarea cererii de înscriere a unui act autentic se va face înainte de expirarea
termenului de exercitare a căii de atac împotriva încheierii de autentificare a actului respectiv.
Registratorul de carte funciară va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui
nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții
spreciale prevăzute de lege.
Încheierea pronunţată de registrator are acelaşi număr cu cel al cererii de înregistrare
şi cuprinde obligatoriu următoarele elemente:
a) denumirea oficiului şi a biroului teritorial;
b) numărul şi data înregistrării;
c) numele şi prenumele registratorului şi al asistentului registrator;
d) numele şi prenumele sau denumirea petentului, după caz;
e) obiectul cererii;
f) înscrisul pe care se întemeiază cererea;
g) tariful achitat;
h) motivarea în drept a soluţiei de admitere, respectiv motivarea în drept şi în fapt a soluţiei de
respingere;
i) unitatea administrativ-teritorială în care este situat imobilul identificat prin numărul
cadastral sau topografic şi numărul cărţii funciare;
j) numărul de ordine al înscrierii;
k) felul înscrierii;
l) modalităţile drepturilor înscrise;
m) persoanele cărora urmează să li se comunice încheierea;
n) calea de atac, termenul de exercitare a acesteia şi biroul teritorial sau instanţa de judecată la
care se formulează;
o) semnătura registratorului şi a asistentului registrator;
p) data soluţionării.
De asemenea, încheierea va cuprinde și următoarele mențiuni: determinarea dreptului
sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a
părţii cărţii funciare în care urmează a face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce
au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile,
indiferent de felul lor.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de carte funciară nu se bucură de autoritate de lucru judecat întrucât este un
act administrativ.
 2. Căile de atac ce pot fi exercitate împotrivva încheierilor de carte funciară

Potrivit art. 31 din lg. nr. 7/1996, persoanele interesate sau notarul public pot formula
cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la
comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către
registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea
soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu
documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef.
Împotriva încheierii registratorului-şef cei interesaţi sau notarul public pot formula
plângere, în termen de 15 zile de la comunicare.
Cererea de reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi
se înscriu (se notează) din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de
dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.
Chiar dacă încheierea de carte funciară este un act administrativ și pe cale de
consecință competența de soluționare a căii de atac ar aparține instanței de contencios
administrativ, totuși, potrivit dispozițiilor legale, aceasta se atacă la judecătorie. Rațiunea
pentru care se atacă la judecătorie constă în faptul că această încheiere are ca obiect un drept
de natură civilă, respectiv dreptul de proprietate.
Ceea ce se atacă este încheierea de carte funciară iar nu actul juridic.
Terții vătămați printr-o înscriere pot exercita doar acțiunea în rectificarea cărții
funciare.
Cererea de reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul
teritorial care este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă
teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare. Plângerea
depusă la biroul teritorial se înreegistreză în registrul general de intrare sub numărul inițial,
fără a primi un număr nou de înregistrare, cu precizarea denumirii/numelui persoanei ce o
formulează și data depunerii.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesaţi sau notarul
public şi direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul,
situaţie în care instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului
încheierii şi copia cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară. În acest caz,
plângerea se menţionează în registrul general de intrare sub numărul dosarului iniţial, fără a
primi număr nou de înregistrare, cu precizarea datei primirii acesteia.
Legiutorul nu stabilește în cuprinsul Lg. nr. 7/1996 un termen de înaintare a
plângerii către judecătorie și nicio sancțiune pentru neîndeplinirea acestei obligații, dar
omisiunea este completată de Ordinul nr. 700/2014 care, în cuprinsul art. 61 al. 5, prevede că,
după verificarea dosarului şi menţionarea din oficiu a plângerii în cartea funciară, acesta se
înaintează de îndată, dar nu mai târziu de 15 zile de la înregistrare, judecătoriei, cu adresă
de înaintare semnată de registratorul şef sau registratorul coordonator, după caz, şi de către
referentul de la arhivă.
Dosarul care se înaintează instanţei este format din: copia certificată a tuturor actelor şi
a documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară, precum şi a
încheierii registratorului şef prin care s-a soluţionat cererea de reexaminare, primul exemplar
al plângerii, după caz, copia certificată a cărţii funciare dacă este deschisă şi dovada efectuării
comunicărilor. Dacă, ulterior, sunt înregistrate şi alte plângeri privind acelaşi dosar, se vor
înainta şi acestea instanţei, cu menţionarea numărului iniţial de comunicare.
Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată doar cu apel.
Față de formularea legii, rezultă că plângerea poate fi exercitată doar împotriva
încheierii prin care registratorul-șef a soluționat cererea de reexaminare, iar nu direct
împotriva încheierii de admitere sau de respingere a cererii de înscriere soluționată de
registratorul de carte funciară. Așadar, cererea de reexaminare este o cale de atac specială și
are semnificația unei proceduri administrative prealabile obligatorii înainte de sesizarea
judecătoriei competente.
Judecătoria competentă să soluționeze plângerea împotriva încheierii este cea în a
cărei competență se află imobilul.
Hotărârea judecătorească definitivă ce poartă mențiunea conform cu originalul,
pronuțată în dosarul ce are ca obiect plângerea împotriva încheierii de carte funciară, se
comunică, de îndată, din oficiu, biroului teritorial de carte funciară în vederea efectuării
înscrierii.
Înscrierea făcută în temeiul hotărârii judecătorești nu operează din oficiu, ci se
dispune prin încheiere iar încheierea emisă nu este supusă nici unei căi de atac. Această
încheiere are natura unui act administrativ de punere în executare a unei hotărâri
judecătorești.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial, iar nu de la data rămânerii definitve a
hotărârii judecătorești.
În cazul respingerii plângerii împotriva cererii de reexaminare, notările făcute se
radiază din oficiu. Radierea se dispune, de asemenea, prin încheiere care nu este supusă
niciunei căi de atac.
 Acțiunea în prestație tabulară

1. Definiție

Potrivit art. 885 C.civ., orice înscriere în cartea funciară se face pe baza unor
înscrisuri doveditoare ale actelor și faptelor juridice care au stat la baza constituirii sau
dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor, toate aceste înscrisuri trebuind a fi
predate de către trasnmițătorul dreptului către dobânditorul acestuia, în vederea
înscrierii în cartea funciară.
Atunci când transmițătorul dreptului refuză să predea aceste înscrisuri necesare
înscrierii în cartea funciară, dobânditorul are la îndemână acțiunea ăn prestație tabulară.
Art. 896 C.civ. statuează în sensul că „în cazurile în care cel obligat să transmită,
să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi
execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere
instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în
condiţiile legii.”
Putem defini așadar acţiunea în prestaţie tabulară obișnuită ca fiind
acţiunea prin care cel îndreptăţit să-şi intabuleze în cartea funciară un drept real
imobiliar poate cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea dreptului în
cartea funciară, dacă cel care s-a obligat să strămute sau să constituie dreptul
respectiv în favoarea sa refuză să predea înscrisul necesar pentru a-l intabula.
Pe lângă acțiunea în prestație tabulară obișnuită, legea reglementează și acțiunea
în prestație tabulară specială. Astfel, potrivit art. 897 C.civ., acţiunea în prestaţie
tabulară se va putea îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea
funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a
fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta a fost de rea-credinţă la data încheierii
actului. Terțul de carte funciară e avândul cauză cu titlu particular al celui care, prin alt
act juridic, a dispus, tot cu titlu particular de un drept concurent asupra aceluiași imobil,
în favoarea altuia. Reaua-credință în materia cărții funciare presupune cunoașterea de
către terț, la momentul încheierii actului juridic cu titularul dreptului tabular, a
neconcordanței dintre cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului (M.
David, Buna credință și acțiunile de carte funciară în accepțiunea actuală a Legii 7 din
1996, disponibil pe adresa Studia UBB seria Jurisprudentia (ubbcluj.ro). Denumită
şi acţiune în prestaţie tabulară specială, această acţiune în justiţie păstrează
caracterele acţiunii în prestaţie tabulară obişnuite, cu particularitatea că ea atrage în
litigiu şi terţul dobânditor.

2. Scurt istoric al acțiunii în prestație tabulară

Regulamentele cărților funduare din anii 1855 și 1870 prevedeau, în art. 81 lit.
c) teza I, ca o condiție specială la intabularea în baza unui înscris sub semnătură privată,
consimțământul sau permiterea intabulării (clausula intabulandi). Consimțământul la
intabulare putea fi cuprins în actul sub semnătură privată, dar putea fi dat și printr-un act
distinct ori chiar în cererea adresată instanței de carte funciară. Aceste înscrisuri
trebuiau să îndeplinească toate condițiile pentru intabulare și să fie anexate înscrisului
original în baza căruia se cerea intabularea, așa cum prevedea art. 81 lit. c) teza a II-a
din aceleași Regulamente.
Prestațiile tabulare au fost clasificate în doctrină în funcție de două criterii: după
cum presupuneau o acțiune sau o abstențiune din partea celui care s-a obligat să consti-
tuie, să transfere sau chiar să stingă un drept, erau prestații pozitive (predarea înscrisului
pentru înscriere, radierea sarcinilor la care s-a obligat în cuprinsul actului, obținerea
înscrisurilor necesare pentru a se intabula în cartea funciară, pentru ca și dobânditorul să
se poată intabula, la rândul său) și prestații negative (de pildă, obligația de a nu încheia
un alt act juridic prin care ar modifica situația de carte funciară); după cum prin
prestația tabulară se constituia, se transfera sau înceta un drept tabular, acestea erau
prestații constitutive, prestații transmisive și prestații extinctive de drept.
Acțiunea în prestație tabulară era, sub incidența celor două Regulamente
funduare, o acțiune personală, ce nu se putea nota în cartea funciară, prin care cel
îndreptățit la intabulare solicita instanței să oblige pârâtul să tolereze intabularea sa în
cartea funciară.
Acțiunea în prestație tabulară specială nu era reglementată. Aceasta a apărut ca o
creație a practicii judiciare, numită „acțiune în apărarea titlului de drept” și aplicabilă
situațiilor în care cel care are un titlu de drept, dar nu s-a intabulat în cartea funciară,
putea cere pârâtului care a dobândit ulterior un drept pe care l-a înscris în cartea funciară
să tolereze intabularea dreptului său, dobândit anterior. Condițiile de admisibilitate a
unei asemenea acțiuni erau ca reclamantul să fi intrat în posesia bunului, iar pârâtul să fi
fost de rea-credință ori să fi dobândit bunul cu titlu gratuit. Justificarea acțiunii se baza
pe faptul că numai terții de bună-credință sunt protejați de cartea funciară.
În perioada cât a fost în vigoare Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, s-a menținut efectul constitutiv de drept al
înscrierilor în cartea funciară. Potrivit art. 17 alin. (1) din acest act normativ, „Drepturile
reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește
dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze
arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”. Din dispo-
zițiile art. 22 rezulta că „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul
altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare
pentru înscrierea acelui drept”. Prin urmare, se cereau, pe de o parte, exprimarea
consimțământului la intabulare și, pe de altă parte, predarea tuturor înscrisurilor
necesare pentru înscrierea în cartea funciară.. Acțiunea în prestație tabulară era
reglementată în art. 24 din Decretul-Lege nr. 115/1938 ca acea acțiune prin care, „Dacă
cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanței judecătorești să
dispună înscrierea”. Observăm că în reglementarea Decretului-Lege nr. 115/1938
instanța era învestită să suplinească însuși consimțământul la intabulare al
înstrăinătorului, astfel că o astfel de acțiune ar fi fost respinsă dacă pârâtul ar fi predat
înscrisul necesar în cursul procesului.
Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare s-a renunțat la
efectul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară, acestea având doar efect de
opozabilitate față de terți. Dreptul real era valabil dobândit odată ce consensul era
realizat, iar obligația de a da, adică strămutarea sau constituirea dreptului real, nu mai
depindea de îndeplinirea prestațiilor tabulare. Cu toate acestea, prin art. 29 din Legea nr.
7/1996 s-a prevăzut că „(1) Cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un
drept real asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al
dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa și este
singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere.
(2) În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere instanței
judecătorești să dispună înscrierea”. Din textul de mai sus se desprinde concluzia că
obiectul prestației tabulare se referă la toate înscrisurile necesare în vederea intabulării
dreptului real în cartea funciară.. De asemenea, se observă că legiuitorul continuă să facă
referire la manifestarea unui consimțământ la intabulare, care este distinct de cel dat
pentru strămutarea sau constituirea dreptului.
 În noul Cod civil, acțiunea în prestație tabulară este reglementată de dispozițiile
art. 896 alin. (1) și constă în învestirea instanței judecătorești cu dispunerea înscrierii în
cartea funciară în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice
în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută obligațiile necesare
pentru înscrierea în cartea funciară. Se prevede, în continuarea art. 896 alin. (1), că
dreptul la acțiune este prescriptibil în condițiile legii. În cazul în care acțiunea a fost
notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva
acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.
Observăm că, spre deosebire de reglementarea din Decretul-Lege nr. 115/1938,
în noul Cod civil acțiunea în prestație tabulară nu mai este o acțiune prin care să se
suplinească consimțământul la intabulare. În accepțiunea noului Cod civil, întrucât
odată cu exprimarea consimțământului la înstrăinare părțile și-au exprimat și
consimțământul la înscrierea în cartea funciară a dreptului real dobândit prin actul
translativ de proprietate, nu mai este necesară exprimarea unui consimțământ la
intabulare disctinct de consimțământul la înstrăinare. Hotărârea instanței de judecată
prin care se dispune înscrierea în cartea funciară este o hotărâre care se pronunță ulterior
exprimării consimțământului la înstrăinare și la intabulare, deci ea nu suplinește
consimțământul la intabulare, ci doar dispune, în baza consimțământului deja exprimat,
efectuarea operațiunii materiale de înscriere a dreptului în cartea funciară.
O reglementare similară o regăsim în cuprinsul art. 1483 al. 2 C .civ. care
prevede în sensul că „în ceea ce priveşte imobilele înscrise în cartea funciară, obligaţia
de a strămuta proprietatea o cuprinde şi pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru
efectuarea înscrierii”.

3. Natura juridică a acțiunii în prestație tabulară

Acțiunea în prestație tabulară este o acţiune reală personală. Aceasta nu este o

acțiune personală ex contractu, ci o acțiune bazată pe un drept real, dreptul de
proprietate, care decurge din actul translativ de proprietate.
Acțiunea în prestație tabulară este o acțiune în realizarea dreptului, astfel încât o
acțiune în constatare ar fi inadmisibilă.

4. Condițiile de admisibilitate a acțiunii în prestație tabulară

Acțiunea în prestație tabulară obișnuită este admisibilă dacă sunt îndeplinite

următoarele condiţii generale:
a) există un act juridic valabil (contract încheiat în formă autentică, hotărâre
judecătorească sau act administrativ), prin care antecesorul tabular s-a obligat să
transmită sau să constituie un drept real imobiliar în folosul altuia;
b) antecesorul tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea
dreptului în cartea funciară în folosul dobânditorului;
c) persoana în favoarea căreia s-a transmis sau s-a constituit un drept real
imobiliar nu este în posesia înscrisurilor necesare înscrierii dreptului său în cartea
funciară;
d) cel care s-a obligat sa transmită sau să constituie un drept real în folosul altuia
este înscris el însuși în cartea funciară.
În cazul în care, între timp, antecesorul a înstrăinat imobilul unei terțe persoane,
iar aceasta s-a înscris în cartea funciară, acțiunea în prestație tabulară specială va fi
admisibilă dacă:
- titlul reclamantului să fie anterior titlului terțului
 - terţul dobânditor să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Nu are relevanță dacă terțul a dobândit bunul cu titlu gratuit sau cu titlu oneros,
fiind suficient ca acesta să fie de rea-credință. Reaua-credință se apreciază prin raportare
la prevederile art. 901 C.civ. Dovada relei-credinţe se va putea face prin orice mijloc de
probă.

5. Prescriptibilitatea acțiunii în prestație tabulară

Prin acțiunea în prestație tabulară se urmărește ca cel obligat să transmită

proprietatea să execute toate obligațiile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea
funciară. Aceste obligații pot avea un obiect diferit: întocmirea unor documentații
cadastrale, operațiuni de modificare a imobilului din cartea funciară, înscrisuri care
atestă situația reală de fapt și juridică a imobilului, depunerea unor acorduri prealabile
ale beneficiarilor unor interdicții la înstrăinare, depunerea în original sau în copie
legalizată a înscrisurilor pentru radierea unor drepturi viagere, dacă titularul lor a încetat
din viață, într-un cuvânt, o întreagă documentație în absența căreia registratorul de carte
funciară ar respinge cererea de intabulare a dreptului în cartea funciară.
În aceste condiții, art. 896 alin. (1) teza finală prevede că dreptul la acțiunea în
prestație tabulară este prescriptibilă în condițiile legii.
Având în vedere caracterul acţiunii în prestaţie tabulară, prin care se urmăreşte
punerea în valoare a unui drept real imobiliar prin înscrierea acestuia în cartea funciară,
dreptul la acţiune în acest caz este supus termenului de prescripţie de 10 ani, la care face
trimitere art. 2518 NCC. Curgerea termenului de prescripţie se va calcula de la data
încheierii actului juridic din care rezultă obligaţia de transmitere, constituire sau
modificare a dreptului real în folosul altuia(AFRASINEI Madalina;colectiv, Noul Cod
Civil comentat din 20-feb-2013,Ed. Hamangiu)
Într-o altă opinie s-a apreciat că, fiind vorba despre o acțiune personală, în
executarea obligațiilor necesare înscrierii dreptului în cartea funciară, ea este supusă
prescripției în termen de 3 ani de la data încheierii contractului, respectiv de la data la
care hotărârea judecătorească rămâne definitivă (O.Puie, Cadastru și publicitate
imobiliară. Contenciosul special în materia cadastrului și a cărții funciare, Ed.
Universul juridic, București, 2019).
În situația în care, înainte de a obține înscrisurile necesare intabulării, un terț își
înscrie un drept real în folosul său în cartea funciară, beneficiarul anterior al dreptului
va putea promova o acțiune în prestație tabulară specială. Termenul de prescripție este
același, de 3 ani, dar acesta începe să curgă de la data la care terțul de rea-credință s-a
înscris în cartea funciară.

6. Instanța competentă să soluționeze acțiunea în prestație tabulară

Cât priveşte competenţa teritorială de soluționare a acțiunii, acţiunea este în

căderea instanţei competente material de la locul situării imobilului.
În ceea ce privește competenţa materială de soluţionare a cauzei, într-o opinie s-
a apreciat că aceasta este determinată de valoarea obiectului cererii, în funcţie de care
acţiunea se înregistrează pe rolul judecătoriei sau al tribunalului. Intrând în categoria
acţiunilor reale, cererea de chemare în judecată are un caracter patrimonial, fiind supusă
cerinţei de plată a timbrului judiciar în funcţie de valoarea obiectului, conform
prevederilor Legii nr. 146/1997. Într-o altă opinie s-a apreciat că acțiunea în prestație
tabulară este o acțiune în executarea unei obligații de a face, neevaluabilă în bani, astfel
încât competența de soluționare revine judecătoriei.
 Dacă acţiunea în prestaţie tabulară este admisă, instanţa dispune prin hotărâre
înscrierea dreptului în cartea funciară pe numele reclamantului. Deosebit de
dispoziţiile Legii nr. 7/1996, instanţa nu va mai obliga pe pârât să dea reclamantului
înscrisul necesar intabulării, urmând ca, doar în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de
acord pentru intabulare, ci, apreciind întemeiată acţiunea, va dispune direct înscrierea
dreptului. Hotărârea definitivă, învestită cu formulă executorie, serveşte la soluţionarea
cererii de înscriere adresate de reclamant biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
Hotărârea judecătoriei este susceptibilă de a fi atac cu apel.
Caracterele acţiunii în prestaţie tabulară speciale, în privinţa competenţei
materiale şi teritoriale a instanţei, sunt identice acţiunii în prestaţie tabulară obişnuite.

7. Scurte concluzii

Acțiunea în prestație tabulară este un mijloc eficient în mecanismul strămutării

dreptului de proprietate în sistem de carte funciară. Obiectul său nu este precizat strict
de către legiuitor, însă incidența acțiunii se face simțită în faza executării de către
transmițător a tuturor obligațiilor necesare înscrierii dreptului în cartea funciară.
Acțiunea în prestație tabulară este o acțiune care asigură executarea obligației
contractuale de a da, specifică sistemului de cartea funciară, numai atunci când această
obligație a fost asumată valabil. Acțiunea în prestație tabulară este singura acțiune ce
poate fi folosită pentru executarea obligațiilor necesare înscrierii dreptului în cartea
funciară de către cel care solicită instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care
să țină loc de contract.
În plus, în forma sa specială, eficiența acțiunii este dovedită în cazul în care un
terț s-a înscris anterior în cartea funciară, prin faptul că beneficiarul acțiunii în prestație
tabulară nu este nevoit să dovedească nevalabilitatea titlului terțului.
 Acțiunea în rectificarea înscrierilor din cartea funciară

1. Aspecte generale privitoare la rectificarea înscrierilor din cartea

funciară

Publicitatea reprezintă principalul mijloc de protecție a drepturilor subiective

civile, cuprinzând totalitatea modalităților prin care anumite acte, fapte sau alte
operații ori situații juridice sunt aduse la cunoștință publicului. Însă, pentru ca
efectul securității raporturilor juridice să se producă în mod real, este necesar ca
publicitatea realizată prin cărțile funciare să oglindească în mod fidel, în permanență
situația juridică a imobilelor prin descrierea acestora cât mai exactă, prin înscrierea
drepturilor reale existente asupra imobilelor, cu indicarea titularilor acestor drepturi
și înscrierea corectă a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu
fiecare imobil cuprins în cartea funciară. (E. Țițoiu, Autonomia acțiunii în
rectificare de carte funciară. Lipsa efectelor inexistenței unei acțiunii de fond,
Justiția nr. 2/2018, disponibilă pe adresa 9195_Pages from Revista Iustitia nr 2 2018
Eugen Titoiu.pdf)
Uneori, însă, pot apărea situaţii în care să se ivească o nepotrivire, pe de o
parte, între înscrierile existente în cartea funciară și respectiv situația reală.
Intrarea în vigoare a Noului Cod civil a dus la abrogarea expresă a
dispozițiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996 prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/ 2001
pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil.
Astfel, sediul materiei privind rectificarea înscrierilor din cartea funciară îl
regăsim în Codul civil în cadrul capitolului IV al titlului VII, art. 907-914, respectiv
în Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014.
Art. 907 alin. (2) Noul Cod civil precizează că ,,prin rectificare se
înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în
cartea funciară.”
Prin rectificare se înțelege operaţiunea tehnico-juridică de îndreptare, din
orice cauză, a cuprinsului cărţii funciare. Prin natura ei, rectificarea constă în
înlăturarea oricăror situaţii tabulare care nu corespund stării juridice reale a cărţii
funciare, prin radierea, îndreptarea, corectarea înscrierilor inexacte. Rectificarea nu
se confundă cu acțiunea în rectificare, care reprezintă mijlocul juridic, procedural
prin care este realizată operațiunea tehnico-juridică de îndreptare, din orice cauză, a
cuprinsului cărţii funciare.
Nu pot face obiectul rectificării de carte funciară imobilele înscrise în cărțile
funciare speciale aparținând statului și unităților administrativ-teritoriale. Rațiunea
pentru care nu poate opera rectificarea constă în faptul că aceste imobile sunt scoase
din circuitul civil iar înscrierea lor în cartea funciară nu are efect constitutiv.
Modalitățile în care poate opera rectificarea înscrierilor din cartea funciară
sunt, așa cum prevede art. 907 al. 2 c.civ., radierea, îndreptarea sau
corectarea oricărei înscrieri inexacte.
Radierea prespune ștergerea din cartea funciară a dreptului înscris.
Îndreptarea operează atunci când dreptul a fost greșit calificat.
Corectarea operează atunci când înscrierea nu mai este în concordanță cu
situația juridică reală a imobilului.
Înscrierile inexacte din cartea funciară îşi pot avea izvorul în următoarele
cauze:
a) actul în baza căruia s-a efectuat înscrierea nu există sau este nevalabil;
 b) încheierea registratorului este nelegală;
c) au încetat efectele actului sau faptului care a stat la baza înscrierii.
Sunt supuse rectificării şi radierile efectuate în cărţile funciare cu privire la
intabulare, înscriere provizorie şi notare (O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de
Drept civil, p. 693).
Rectificarea vizează doar aspecte legate de existenţa dreptului ce este înscris
în cartea funciară, aspecte de legalitate a dobândirii dreptului şi se poate realiza prin
radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei alte operaţiuni (I. Adam, op.
cit., p. 696). Prin aceste temeiuri, rectificarea se deosebeşte de îndreptarea erorilor
materiale, acestea din urmă fiind greşeli, erori strecurate cu prilejul înscrierilor
efectuate în cartea funciară. Erorile materiale se pot îndrepta de către registratorul de
carte funciară, în mod gratuit, fără ca cel care reclamă potențialele inadvertențe să
fie nevoit să plătească vreo taxă pentru că literalmente culpa aparține statului.

2. Modalități de rectificare a înscrisurilor din cartea funciară

După cum rezultă din cuprinsul art. 908 C.civ., rectificarea înscrierilor în
cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială
a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin
hotărâre judecătorească definitivă.
Rectificarea pe cale amiabilă constituie regula. În cazul în care rectificarea
operează pe cale amiabilă, aceasta este subsecventă desfințării titlului în baza căruia
a operat înscrierea. Astfel, părțile trebuie să convină pe cale amiabilă desființarea
înscrisului ce a stat la baza înscrierii, iar cel înscris să își dea acordul, prin declarație
autentică notarială, la radierea dreptului său din cartea funciară. Când dreptul înscris
în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui
îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru
efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, în caz contrar, persoana interesată
putând solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, pe cale aacțiunii în
rectificare. Acțiunea în rectificare este acțiunea prin care persoana vătămată prin
cuprinsul cărții funciare solicită instanței suplinirea consimțământului la radiere sau
modificare a titularului dreptului, obiect al înscrierii inexacte. În acest din urmă caz,
hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care
are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării.
Scopul principal al acţiunii în rectificare a unei intabulări îl constituie
restabilirea stării tabulare anterioare unei înscrieri ilegale, deci o restitutio in
integrum. (P. Perju, Acţiune în rectificarea unei intabulări. Ipoteze de aplicare, în
Dreptul nr. 12/1999, p. 159).
Față de scopul acțiunii în rectificare care constă în ocrotirea unui drept real,
rezultă că acțiunea în rectificare este o acțiune reală.
Calitatea de a cere rectificarea înscrierii aparţine titularului înscrierii, el
fiind persoana care are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept
care nu corespunde cu situaţia juridică reală. Ea poate fi formulată atât împotriva
dobânditorului nemijlocit, cât şi împotriva terţilor dobânditori, cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit, în condiţiile prevăzute la art. 909, cu excepţia acţiunii întemeiate pe
dispoziţiile alin. (1) pct. 3 şi 4, care nu poate fi pornită împotriva terţilor care şi-au
înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu
oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe
cuprinsul cărţii funciare.
 Acțiunea poate fi exercitată pe cale principală sau pe cale accesorie, caz în
care acţiunea de fond trebuie să aibă ca obiect o cauză de ineficacitate a actului care
a stat la baza înscrierii în cartea funciară, precum o acţiune în nulitate, rezoluţiune,
reducţiune etc.
În ceea ce privește termenele de exercitare a acțiunii în rectificare, art. 908
C.civ. prevede: „Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în
rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de
terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de
fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de
asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât
şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost
notată în cartea funciară. (2)Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-
credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare,
sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât
în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere. (3)De
asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în
rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va
putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real,
dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în
temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În
aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de
înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se
cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face
obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care
termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia”.
Așadar, acțiunea în rectificare este:
- imprescriptibilă, atunci când este introdusă împotriva
dobânditorului nemijlocit, sau a terţului care a dobândit cu rea-
credinţă dreptul înscris în folosul său
- imprescriptibilă, dacă se întemeiază pe hotărârea judecătorească
prin care a fost admisă acțiune de fond introdusă pe cale separată,
atunci când este introdusă împotriva celor care au fost chemaţi în
judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real
- prescriptibilă în termen de 5 ani atunci când este introdusă
împotriva terţelor persoane care au dobândit cu bună-credinţă un
drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular
- prescriptibilă în termen de 3 ani atunci când se exercită în
condițiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2 C.civ. împotriva terţelor
persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-
credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în
temeiul unui contract de ipotecă
Termenele prevăzute la alin. (2) şi (3) sunt termene de decădere.
Instanța competentă să soluționeaze acțiunea în rectificare este judecătoria în
a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, atunci când acțiunea în
rectificare se exercită pe cale principală, separat de acțiunea de fond. În cazul în care
acțiunea este accesorie unei acțiuni în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau oricărei
alte acțiuni întemeiate pe o cauză de ineficacitate a actului juridic [art. 907 alin. (3)
C. civ.], capătul/capetele principal/principale de cerere determină instanța
competentă (art. 123 C. proc. civ.). Semnalăm faptul că opinia I.N.M. este aceea că
în privința acțiunii în rectificare de carte funciară, competența materială de
soluționare în primă instanță a acțiunii aparține judecătoriei, raportat la art. 94 pct. 1
lit. h) C. proc. civ., nu la art. 31 și 33 din Legea nr. 7/1996 întrucât „așa cum rezultă
din dispozițiile art. 908 alin. (3) C. civ., prin acțiunea în rectificare se urmărește
suplinirea consimțământului titularului dreptului tabular ce urmează să fie rectificat.
În mod indirect, pe calea acțiunii în rectificare se asigură protecția judiciară a
drepturilor tabulare. În mod direct, însă, acțiunea în rectificare sancționează refuzul
titularului dreptului înscris de a-și da consimțământul la rectificare, adică
neexecutarea unei obligații de a face, competentă în soluționarea ei fiind judecătoria,
în temeiul art. 94 pct. 1 lit. h) C. proc. Civ.”
Hotărârea judecătoriei poate fi atacată doar cu apel.

3. Deosebirea între acţiunea în rectificare şi plângerea împotriva

încheierii registratorului de carte funciară

În cadrul procedurii de înscriere în cartea funciară, registratorul verifică actul

prezentat pentru înscriere sub aspectul îndeplinirii condiţiilor formale de valabilitate,
iar prin intermediul plângerii împotriva încheierii registratorului, persoana interesată
obţine verificarea pe cale judecătorească a legalităţii soluţiei de admitere sau de
respingere a cererii de înscriere.
Pe calea acţiunii în rectificarea cărţii funciare se urmăreşte radierea,
îndreptarea sau menţionarea înscrierii în cartea funciară, atunci când aceasta nu mai
corespunde cu situaţia reală. Instanţa este învestită cu verificarea fondului dreptului,
rectificarea fiind dispusă numai în baza unei hotărâri prin care s-a stabilit că
înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, că
dreptul a fost greşit calificat, că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a
dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut
înscrierea, precum şi în alte situaţii în care, din diferite motive, înscrierea în cartea
funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului [C.A. Piteşti, s.
civ., dec. nr. 107/2008, în BCA nr. 3/2008, pp. 8-9].
 Cadastrul funciar

Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă

tehnică, economică şi juridică. Între cele două instituţii există o legătură organică. cele două
instituţii se sprijină, se completează şi se conditionează reciproc.

1.Importanţa şi sarcinile cadastrului funciar. Definiţia cadastrului funciar

Cadastrul a apărut încă din Antichitate fiind determinat de necesitatea cunoașterii

suprafețelor de teren dintr-un anumit teritoriu, precum și pe proprietarii acestora în scopul
stabilirii impozitelor. Cele mai vechi elemente cadastrale datează de 4000 de ani și s-au
descoperit pe tăblițe de lut din Mesopotamia.
În accepțiunea sa actuală, cel mai vechi cadastru a fost introdus în Milano, în Evul
Mediu. Cadastrul modern a fost introdul în austria, de Francisc al II-lea.
În prezent, pe teritoriul României regimul cadastrului este guvernat de Legea nr.
7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.
În art. 1 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, se menţionează:
cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al
ţării. Scopul acestui sistem este: a) determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice
referitoare la imobile; b) asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor
personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea
funciară; c) furnizarea de date instituţiilor publice ale statului, necesare sistemului de
impozitare şi pieţei imobiliare; d) contribuie la asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi
la facilitarea creditului ipotecar.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.
Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la drepturile
reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au
legătură cu imobilele.
Scopul acestora este comun, respectiv realizarea unui sistemt de evidență funciară.
În continuare, art. 2 prevede: Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor administrativ-
teritoriale, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafaţă delimitată de
elemente liniare stabile în timp - şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc.
Prin sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se realizează: a) identificarea,
descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi
reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi
informatice; b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de imobile
şi a posesorilor; c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile abilitate; d)
publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor
personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror raporturi juridice supuse
publicităţii, referitoare la imobile.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate
administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară, precum şi numerele cadastrale ale
acestora.
Planul cadastral este actualizat de către inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor de
cadastru şi publicitate imobiliară.
 Extrasul de plan cadastral reprezintă secţiunea din planul cadastral, cu reprezentarea
imobilului şi a celor învecinate, a dimensiunilor laturilor acestuia, precum şi a datei ultimei
actualizări a bazei de date grafice gestionate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară.
Strânsa legătură între cadastru şi cartea funciară a determinat legiuitorul să le cuprindă
într-un singur act normativ - Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996.
Raportul cadastru - publicitate imobiliară presupune faptul că cadastrul transmite cărții
funciare documentațiile cadastrale, redate pe planuri și în registre, în baza cărora se fac
înscriererile, iar cartea funciară transmite cadastrului schimbările intervenite în structura
fondului funciar spre a fi operate pe planuri și hărți. Cadastrul arată, pe baza unei măsurători,
situaţia imobilelor şi furnizează informaţii privind aşezarea, mărimea, categoria de folosinţă,
calitatea, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul. Cartea funciară
primeşte de la cadastru informaţiile referitoare la identificarea imobilelor şi a posesorului,
verifică temeiul juridic al posesiunii şi precizează drepturile reale proprietatea, superficia,
servitutea, uzufructul, ipoteca etc., precum şi pe titularul acestora şi faptele ce afectează
situaţia juridică a imobilului, apoi le înscrie în documente oficiale publice.
Ambele instituţii redau împreună informaţii complete privind situaţia de fapt şi de
drept a terenurilor.

2. Sarcinile cadastrului funciar

De la apariţia sa şi până la mijlocul secolului trecut, cadastrul a avut sarcina de a

furniza conducerii statelor date certe pentru stabilirea impozitelor.
Pentru a putea fi pusă în valoare, proprietatea trebuie să fie certă, adică să aibă o
existenţă legală şi să poată fi apărată de lege. Iar pentru ca un bun imobil să aibă o existenţă
legală şi să poată fi apărată de lege el trebuie să fie înregistrat într-un registru public.
În practică se întocmesc 2 registre publice: cadastrul şi cartea funciară, care nu se
suprapun ci se completează.
Lucrările tehnice de cadastru, la nivelul unităţilor administrativ teritoriale constau în:
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane
componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau,
în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale; c)
consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti; d) întocmirea
documentelor tehnice cadastrale.
Pentru a servi la înscrierea imobilelor în cărţile funciare, cadastrul trebuie să arate
parcelele de teren în aşa fel încât graniţele lor să poată fi identificate şi stabilite cu precizie în
natură. Dar cadastrul nu este competent să stabilească graniţele proprietăţii, rolul lui fiind de a
constata şi înregistra în evidenţele sale şi, în măsura în care sunt confirmate de părţi, să devină
obligatorii. Delimitarea şi întinderea unei proprietăţi se poate constata şi preciza la faţa locului
numai prin elemente de măsurătoare ale cadastrului şi prin reprezentarea lor pe hărţi , date
indispensabile operaţiunilor de grătniţuire. Cadastrul contribuie aşadar, la pacea socială iar în
caz de litigii de graniţă, acestea se pot soluţiona cu uşurinţă de către organele judecătoreşti,
fără a comporta mari costuri în sarcina justiţiabililor. Pentru a face o corectă grăniţuire
tehnicienii cadastrali, pe lângă temeinice cunoştinţe tehnice, trebuie să cunoasçă legislaţia
civilă şi administrativă. Măsurătorile nu sunt un scop în sine, ci numai un mijloc pentru a se
ajunge la obţinerea întregului operat ce defineşte cadastrul. Spre deosebire de alte ramuri ale
măsurătorilor terestre, el nu este dependent numai de tehnică, ci are o legătura specială cu
domeniul dreptului şi al economiei agrare.
 Informaţiile cadastrului sunt obligatorii la stabilirea graniţelor proprietăţii numai dacă
ele rezultă din măsurători ireproşabile, care se pot realiza în prezent cu aparatură electronică şi
se completează cu o verificare temeinică, sau dacă schimbările ulterioare s-au făcut cu
respectarea prevederilor legale. Aceste informaţii sunt veridice numai dacă punctele de
graniţă se pot transpune în realitate fără să depăşească toleranţele admise de determinarea lor.
În aceste condiţii, dacă limita unei proprietăţi corespunde cu cea stabilită de cadastru, se
presupune că semnele de hotar sunt aşezate pe graniţa adevarată, iar cadastrul îşi dovedeşte
competenţa tehnică în aceste operaţiuni atât de importante pentru apărarea unui drept
fundamental al omului. Pe această contributie se sprijină autoritatea şi respectul instituţiei în
ţările cu veche tradiţie democratică.

3. Părţile cadastrului funciar

Cadastrul trebuie să înregistreze numai acele date care se deosebesc între ele prin
însuşirile naturale şi care, datorită caracteristicilor au o perioada lungă de valabilitate şi pe
acelea care, condiţionate de împrejurările economico- sociale se schimbă împreună cu ele.
Părţile cadastrului sunt:
a) registrul cadastral - Acesta cuprinde toate parcelele unui teritoniu cadastral în
ordinea numerelor topografice cu datele cele mai importante : - numărul secţiunii de hartă pe
care se află parcela; - numele şi prenumele şi eventual porecla posesorului; - domiciliul
posesorului; - suprafaţa parcelei; - clasa de bonitare şi venitul net.
b) hărţile cadastrale - reprezintă înfăţişarea topografică unitară a întregului teritoriu
cadastral, întocmite la diferite scări în funcţie de densitatea şi complexitatea detaliilor de
reprezentat şi de scopul căruia serveşte;
c) dosarele pe baza cărora s-au făcut înscrierile cadastrale;
d) dosarul privind ţinerea la zi a cadastrului care cuprinde: comunicările proprietarilor
privind schimbarea categoriei de folosinţă; schiţele întocmite cu ocazia măsurătorilor, copii
după comunicarea schimbărilor la cartea funciară;
e) Banca de date : cartele perforate, benzi magnetice sau dischete. Documentele
tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral şi evidenţiază situaţia de
fapt constatată de comisia care a desfăşurat lucrările de cadastru şi constituie temeiul
înregistrării din oficiu a imobilelor în evidenţele de cadastru şi în cartea funciară.
Documentele tehnice sunt: a) planul cadastral; b) registrul cadastral al imobilelor; c)
opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor şi al altor
deţinători.

4. Conținutul cadastrului funciar

Initial scopul cadastrului a fost identificarea, măsurarea şi înregistrarea imobilelor

funciare pentru a servi stabilirii impozitelor, iar informaţiile pe care le conţinea erau limitate
şi subordonate acestui scop. Mai târziu, s-a constatat că, prin mici adăugiri, el poate servi
protecţiei drepturilor de proprietate şi pentru securizarea tranzacţiilor imobiliare, precum şi
unor scopuri tehnice, economice, administrative, culturale etc. Deci cadastrul s-a adaptat
noilor cerinţe schimbându-şi conţinutul.
În acord cu obiectivele actuale:
a) Cadastrul conţine informaţii privind posesiunea imobilelor ordonate pe teritorii
cadastrale, comune sau judeţe înscrise în registre şi reproduse în hărti;
b) În registre şi pe hărţi se înscriu denumirile tehnice cadastrale necesare pentru
identificare : localităţi, lanuri, tarlale, ape, străzi, vârfuri de deal etc.;
 c) Reprezentarea geometrică pe hărţi a graniţelor parcelelor şi a construcţiilor, întregită
cu informaţii speciale privind starea acestora consemnate în registre;
d) Poziţia, locul şi felul marcării graniţelor şi a instalaţiilor pe graniţă, reprezentate pe
hărţi, precum şi informaţii privind conflictele de graniţă constatate în cursul executării
lucrării, consemnate în procese — verbale;
e) Reprezentarea pe hărţi a anumitor repere topografice, cum sunt: punctele de
triangulaţie, punctele drumurilor materializate, punctele de nivelment etc.;
f) Suprafaţa parcelelor, tarlalelor, teritoriilor cadastrale, comunelor, judeţelor sau a
altor deţinători de terenuri în funcţie de cerinţe, consemnate în registrele cadastrale sau
înregistrate de purtătorii de informaţii în cazul când se folosesc mijloace automate de
prelucrare;
g) Categoria de folosinţă a terenurilor se reproduce pe hărţi şi se consemnează în
registre;
h) Calitatea şi capacitatea de producţie exprimată prin clasă, consemnate pe hărţi
speciale şi în registre.

5. Componentele cadastrului

Corespunzător funcţiilor descrise la punctul 1, componentele cadastrului sunt:

- partea tehnică a cadastrului, ce cuprinde lucrări de geodezie, topografie,
fotogrammetrie şi cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive - atribute privind
imobilele, care au ca finalitate obţinerea planurilor cadastrale şi calculul suprafeţelor şi a
registrelor cadastrale. Lucrările tehnice de cadastru se realizează utilizând reprezentarea
grafică a limitelor unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi a limitelor intravilanelor,
deţinute de oficiile teritoriale. Hotarele unităţilor administrativ-teritoriale sunt delimitate şi
marcate de către comisia de delimitare, stabilită în acest scop prin ordin al prefectului.
Delimitarea unităţilor administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor
recunoscute de către acestea, în condiţiile legii;
- partea economică, ce are ca obiectiv evaluarea bunurilor imobiliare în funcţie de
bonitarea cadastrală, adică în funcţie de potenţialul productiv al solului şi cartarea
construcţiilor, evaluare ce stă la baza unei impozitări corecte ;
- partea juridică, are în vedere situaţia de drept a terenurilor şi a construcţiilor şi este
mai puţin specifică pentru instituţia cadastrului. Interesează pentru această parte actele şi
documentaţiile administrative şi stabilirea posesorului de fapt, adică cel care deţine imobilul,
fără a avea obligaţia de a stabili şi proprietarul de drept care va fi determinat numai cu ocazia
înscrierii în cartea funciară.

6. Bazele cadastrului general

Documentaţia cadastrală se elaborează făcând apel la o serie de cunoştinţe din cele mai
variate domenii, fapt ce-i conferă cadastrului general un caracter disciplinar. Cunoştinţele
generale pe care se bazează cadastrul pot fi grupate după ponderea pe care o au în elaborarea
documentaţiei.
Domeniile de bază care asigură datele şi piesele de pornire şi de sprijin pentru toate
fazele întocmirii cadastrului general sunt:
- domeniul geodeziei care furnizează reţeaua de sprijin necesară
topo�fotogrammetrice , acutalizării planurilor cadastrale, parcelării şi rectificărilor de hotare;
- domeniul topografiei şi fotogrammetriei care asigură planurile necesare obţinute prin
ridicări noi sau prin actualizarea celor vechi ;
 - domeniul cartografiei care urmtreşte reprezentarea unitară a teritoriilor , editarea şi
reproducerea planurilor şi hărţilor cadastrale.
Domeniile de colaborare care îşi aduc contribuţia la o parte din problematica vastă a
cadastrului general. sunt :
- domeniul juridic care asigură organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate
imobiliară;
- teledetecţia ca mijloc modern de culegere a unor informaţii pe suprafeţe întinse , prin
înregistrări din spaţiul cosmic şi aerian;
- domeniul pedologiei care acoperă partea economică a cadastrului prin stabilirea
bonităţii terenurilor agricole ca bază a unei evaluări ştiinţifice;
- domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informaţional (G.P.S) , care
facilitează efectuarea volumului mare de operaţii privind culegerea, înregistrarea, prelucrarea,
analiza şi prezentarea eficientă a datelor, precum şi întocmirea planurilor şi registrelor
cadastrale.
Domeniile ajutătoare care furnizează unele documentaţii oficiale cadastrului general,
în principal ar fi :
- sistematizarea teritorială , constând în delimitarea localităţilor în ce priveşte
intravilanul şi perimetrul construibil;
- organizarea teritoriului agricol, din care interesează schimbarea destinaţiei
suprafeţelor, a categoriei de folosinţă etc.;
- amenajarea pădurilor , care furnizează informaţii complexe ce cuprind planuri şi
descrieri amenajistice ale întregului fond forestier;
- administraţia locală , care furnizează documentaţii privind hotarele vechi, marile
unităţi economice, litigii, patrimoniul domeniului public;
- protecţia mediului , prin informaţiile de delimitare a terenurilor după sursa şi gradul
lor de poluare.
 Funcțiile cadastrului

1. Funcțiile principale ale cadastrului

Într-o accepţiune destul de largă, cadastrul este considerat mai legat de partea sa
tehnică deşi, prin rolul ce-i revine în instaurarea ordinii de drept în domeniul proprietăţii
imobiliare, acesta este o parte a dreptului civil.
Partea tehnică de măsurare este specifică lucrărilor de topografie. Este consecinţa
faptului, că cel puţin până la această oră, tehnicienii (i-am denumit astfel pe specialiştii care
lucrează în domeniul cadastrului) privesc măsurătorile fără să ţină seama de procedura şi
condiţiile de înregistrare a imobilelor, căreia trebuie să-i servească, iar, pe de altă parte,
juriştii şi funcţionarii administrativi tratează procedurile juridice ca independente de
măsurătorile cadastrale.
Prin noua formă de organizare, prin care cele doua instituţii au fost reunite într-o
autoritate unică, este de aşteptat ca cele două tendinţe să se concilieze şi să se armonizeze
pentru că au un scop comun.
Potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastrul general îndeplineşte trei funcţiuni : tehnică,
economică şi juridică.
Funcţia tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a
poziţiei limitelor dintre imobilele învecinate. Lucrările de măsurători se execută prin orice
metodă grafică, numerică, fotogrammetrică sau combinate. Documentaţiile cadastrale
determină suprafaţa terenurilor şi construcţiilor, rezultată din măsurători.
În cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru
aceste imobile.
Funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea proprietarilor, respectiv
a posesorilor imobilelor şi prin înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în scopul înscrierii
în cartea funciară.
Ceea ce interesează la studiul disciplinei cadastrului dintre funcţiunile şi componentele
cadastrului general sunt partea tehnică şi partea economică. Partea juridică sau funeţiunea
juridică a cadastrului intră în atribuţiile publicităţii imobiliare prin cartea funciară. Pentru
aceste considerente, vom analiza în continuare cele două funcţiuni ale cadastrului.

2. Funcția tehnică a cadastrului

Obiectivul principal al cadastrului tehnic îl constituie reprezentarea întregului fond

funciar sub formă de planuri şi hărţi a teritoriilor administrative şi determinarea suprafeţelor
pe corpuri de proprietate şi a parcelelor componente din perimetrul acestora. Problemele
complexe ale cadastrului tehnic, care sunt indisolubil legate de întocmirea planurilor şi
hărţilor, nu pot fi rezolvate fără cunoştinţe temeinice din domeniul ştiinţei măsurătorilor
terestre. Ponderea cea mai importantă o au cele legate de ridicarea în plan, adică de topografie
şi fotogrammetrie, fără ca operatorul cadastral să nu aibă în vedere şi domenii de graniţă ce ţin
de geodezie şi cartografie. Abordarea problematicii complexe a cadastrului tehnic poate face
obiectul unui studiu de specialitate, drept pentru care considerăm necesar şi util săt ne referim
doar la noţiuni generale cu care operează îndeobşte cadastrul general. În acest scop, vom
începe prin a ne familiariza cu noţiunile şi termenii folosiţi.
Obiectivul cadastrului general constând în inventarierea întregului fond funciar al ţării,
cu reprezentarea lui pe planuri şi hărţi, impune ca lucrările să fie proiectate şi realizate într-un
mod unitar pe întreg teritoriul naţional şi încadrate în sistemul internaţional al ţărilor europene
avansate. În acest scop, se folosesc suprafeţele de referinţă pentru definirea şi reprezentarea
poziţiilor punctelor şi a direcţiilor şi proiecţiilor, care sunt sisteme de reprezentare a
suprafeţelor curbe pe plan. Este de reţinut că în România este oficializat de cca. 3 decenii
sistemul de proiecţie “stereografic 70” şi ca regulă generală toate ridicările trebuie încadrate
în reţeaua geodezică naţională , determinată prin coordonatele plane în proiecţia stereografică
70, iar pentru cote în planul de referinţă „Marea Neagră 1975”
Revoluţia provocată de apariţia şi introducerea în utilizare a aparaturii electronice
moderne, a pătruns în lucrările curente şi, cu atât mai mult, în cele extinse pe suprafeţe mari,
înlocuind procedeele clasice cu efecte benefice pentru cadastrul general şi de specialitate.
Dintre realizările cele mai importante menţionăm :
a) Sistemul de Poziţionare Globală (Global Positioning System – GPS). Prin
“poziţioniare” se înţelege determinarea într-un sistem de referinţă a poziţiei la un moment dat
al unui obiect aflat în repaus sau în mişcare. Iniţial apărută ca o problemă de navigaţie, a
trecut în domeniul geodeziei odată cu utilizarea, în acest scop, a sateliţilor artificiali ai
pământului. Sistemul GPS permite determinarea poziţiei spaţiale a unor puncte pe baza unor
observaţii şi înregistrări asupra unor sateliţi artificiali şi după prelucrarea automată a datelor.
Sistemul de poziţionare globală permite determinarea poziţiei exacte a unui punct de pe
suprafaţa pamântului, într-un sistem tridimensional de referinţă, prin trilateraţie spaţială.
Prodecedul presupune măsurarea, la un moment dat, a distanţelor de până la cel puţin 4
sateliţi, şi cunoaşterea poziţiei acestora în sistemul de referinţă adoptat.
În paralel cu sistemul GPS, conceput în anii 1960 în SUA şi cunoscut azi în toată
lumea, în aceeaşi perioadă în Rusia s-a dezvoltat şi folosit Sistemul Glonass.
Determinările prin tehnologia GPS vizează, în primul rând, modernizarea reţelei
geodezice naţionale în vederea asigurării unor puncte de referinţă la nivelul impus de
standarde internaţionale.
Lucrările cadastrale propriu-zise beneficiează şi ele de această tehnică modernă ,
operatorul cadastral poate utiliza tehnica GPS în următoarele etape ale întocmirii planurilor : -
îndesirea reţelei geodezice de sprijin pentru asigurarea densităţii optime desfăşurarii lucrărilor
ulterioare; - realizarea reperajului fotogrammetric care stă la baza restituţiei şi altor operaţii
desfăşurate în birou; - delimitarea cadastrală prin determinarea unor puncte importante de pe
hotarul unităţii administrative şi chiar al unor staţii din reţeaua de ridicare.
b) Staţiile totale. În principiu, o “staţie totală” sau ‘inteligentă” este un tahimetru
electronic cu care elementele geometrice (unghiuri, distanţe, diferenţe de nivel) ce definesc
pozitia punctelor geodezice şi topografice, se măsoară cu precizie ridicată, se înregistrează
automat şi se redau în formă digitală. Staţiile totale îşi găsesc utilizarea în principal la: -
îndesirea reţelei de sprijin, prin completarea reţelei geodezice naţionale, cu puncte noi
proiectate, inclusiv a celor nestaţionabile (turle de biserici, coşuri de fabrici, antene), -
reperajul fotogrammetric, în care punctele de reper şi control, alese în mod convenabil, sunt
determinate prin radieri din punctele de reţele geodezice; - reţeaua de ridicare; - ridicarea
detaliilor topografice, prin radieri; - încadrarea în reţeaua geodezică a ridicărilor topografice,
condiţie obligatorie la majoritatea documentaţiilor solicitate, în mod frecvent, în special
pentru : aplicarea HG 834/1991 , certificatele de urbanism, înscrierile cu caracter provizoriu
etc.
Reţeaua geodezică este constituită dintr-un ansamblu de puncte situate pe suprafaţa
fizică a pătmântului, a căror poziţie este definită în raport cu un sistem unitar de referinţă.
Funcţiile reţelelor geodezice sunt:
- servesc unor scopuri practice ca suport al tuturor ridicărilor geo-
topo�fotogrammetrice, indiferent de suprafaţă şi de exigenţe;
- servesc unor scopuri ştiinţifice, legate de determinarea formei şi dimensiunii
pământului, legătura cu reţelele ţărilor vecine ş.a.;
 Determinarea suprafeţelor
Suprafaţa reprezintă în cadastru un element de identificare al unui teren, respectiv a
unei parcele, alăuri de număr şi de proprietar. Stabilirea mărimii ei constituie o problemă
topografică curentă şi uneori obiectivul principal al ridicării. Indiferent de relief pe planuri se
reprezintă şi valoric , se dă întotdeauna, suprafaţa productivă , utilă construcţiilor respectiv
suprafaţa terenului proiectată în plan orizontal de referinţă.
Parcelarea, suprafeţelor.
În principiu, prin parcelarea unui teren se înţelege împărţirea lui în două sau mai
multe loturi , egale sau de suprafeţe diferite. În acest scop , principalele etape de parcurs sunt:
- identificarea suprafeţei de parcelat, scriptică, din evidenţele oficiale (cadastrul sau de carte
funciară) şi faptică , prin parcurgerea limitelor indicate de proprietar în prezenţa riveranilor ; -
ridicarea în plan a terenului, prin măsurători topografice riguroase; - proiectarea parcelarului
în funcţie de cerinţele proprietarului, de principiile şi normele legale în vigoare; - calculul
analitic al suprafeţei şi al elementelor geometrice ce definesc loturile proiectate , cu vericările
respective; - aplicarea parcelarului pe teren prin materializarea punctelor ce definesc conturul
loturilor , inclusiv punerea în posesie a noilor proprietari.
Proiectarea parcelarului presupune cunoaşterea şi respectaree unor prevederi
obligatorii cum ar fi: - condiţiile stabilite de proprietar; ce se referă la scopul parcelării,
numărul şi mărimea loturilor , dispozitia lor etc.: - principiile de parcelare, ce trebuiesc
cunoscute de proiectant cu privire la : asigurarea pentru toate loturile a accesului la un drum
public, laturi perpendiculare pe acesta, folosirea ca limite a unor detalii naturale culmi, văi,
drumuri etc.; - - normele de urbanism şi organizarea teritoriului în vigoare la data întocmirii
proiectului cu privire la forma şi suprafaţa minimă a loturilor, frontul minim la calea de acces
ş.a.
Rectificarea hotarelor.
Structura fondului funciar al unei unităţi administrative poate suferi, în timp, unele
modificări, impuse în general din necesitatea utilizării economico�functionale a terenurilor.
Operaţia, în principiu, presupune înlocuirea unui hotar de un traseu frânt, cu o linie dreaptă
sau având o singură frântură, pentru a facilita folosirea raţională a terenurilor. Operaţia este
urmată de schimburi de terenuri, în oricarce din modalităţile cunoscute: la paritate, prin
schimb de parcele de aceeaşi bonitate şi aceeaşi suprafaţă sau prin echivalent valoric.

3. Funcția economică a cadastrului

Generalităţi
Partea economică a cadastrului general urmăreşte stabilirea valorii economice a
terenurilor şi construcţiilor.
Cunoaşterea acestei componente este pe deplin justificată deoarece : - datele
cadastrului stau la baza unor impozite şi taxe reale, echitabile ce sunt percepute de onganele
fmscale, de instanţele judecătoreşti, de către birourile notariale ş.a. - informaţiile furnizate de
cadastrul tehnic (suprafaţa, categoria de folosinţăa) sunt insuficiente pentru calculul corect al
acestor obligaţii; - aprecierea calitativă a imobilelor din punct de vedere economic
completează deci, în mod necesar, aceste informaţii.
Rolul evaluărilor sau a “estimaţiilor cadastrale” cum mai sunt denumite şi care se
constituie drept componente de bază ale cadastrului rezultă din faptul că acestea permit să se
stabilească: - expresia bănească a terenurilor şi constucţiilor, necesară la întocmirea unor acte,
convenţii şi tranzacţii; - venitul net sau beneficiul, ca diferentţă între cheltuielile de realizare a
producţiei vegetale (agricolă, forestieră) şi valoarea nou creată a produselor; - baza cea mai
sigură pentru repatizarea impozitelor, a calculării despăgubirilor în cazul unor exproprieri,
comasări, sulte etc. - măsurile economico-financiare, respectiv intervenţiile statului, privind
impozitele progresive, politica de credite agricole, lucrări de îmbunătăţiri funciare, cercetare
ştiinţifică ş.a.
Valoarea economică a terenurilor şi construcţiilor este aşadar o componentă a
cadastrului general care se obţine prin parcurgerea unor etape distincte ce vizează: - -
bonitarea cadastrală, respectiv culegerea unor informaţii suplimentare, calitative ale
imobilelor şi exprimarea lor cantitativă printr-un punctaj ce conduce la o notă de bonitare; -
estimaţiile cadastrale pentru terenurile agricole şi forestiere, ce urmăresc clasificarea lor după
capacitatea de producţie şi venitul net; -evaluarea propriu-zisă a terenurilor şi construcţiilor,
prin care se deduce valoarea economică a lor.
Efectiv, valoarea economică se stabileşte conform schemei de mai sus , pe baza unor
metodologii şi acte normative proprii, specifice destinaţiei imobilelor. La noi se apelează la
criterii mai mult sau mai puţin sigure pentru individualizarea şi evaluarea terenurlor agricole ,
forestiere, a celor pentru construcţii şi a construcţiilor propriu-zise, criterii care vor fi
prezentate în continuare.
Necesitatea evaluării imobilelor pe baze rezonabile, obiective, a apărut în Europa la
începutul secolului XIX pentru stabilirea unor impozite generale şi drepte şi a unor
despăgubiri echitabile. Drept criteriu s-au folosit în decursul timpului preţul de cost sau de
vânzare, preţul mediu de vânzare sau nivelul chiriilor calculate ca medii pe perioade cât mai
lungi.
Stabilirea valorii imobilelor reprezintă scopul principal al părţii economice a
cadastrului general.
Importanţa acestei funcţii pentru economia natională este capitală şi rezultă din
caracteristicile ei de bază având în vedere că : - la baza evaluării stau bonitările cadastrale ce
furnizează informaţii calitative stabilite prin metode ştiinţifice, sigure, în funcţie de care se pot
obţine şi rezultate de încredere ; - valorificarea unui imobil, exprimată cifric, respectiv printr-
o anumită cantitate de monedă ce reprezintă preţul, permite rezolvarea unor probleme de
interes general pentru economie ; - avuţia naţională, constituită în cea mai mare parte din
suma imobilelor existente în teritoriul graniţelor ţării inventariate de cadastrul general trebuie
cunoscută şi în expresia bănească în multiple scopuri ; - estimarea valorii terenunilor şi
construcţiilor, este o operaţie complexă deoarece noţiunea de “valoare”, ce exprimă în general
importanţa pe care o are un bun economic pentru nevoile omeneşti, se prezintă sub mai multe
categorii economice care suportă şi azi numeroase discuţii - impozitul şi taxele fiscale corect ,
rezonabile, asupra unui imobil nu se pot stabili decât pe baza unci evaluări ştiinţifice care
constituie raţiunea introducerii ei în cadastru. Din cele de mai sus rezultă importanţa dar şi
dificultăţile întâmpinate în evaluarea bunurilor imobiliare, ca obiectiv principal al părţii
economice a cadastrului general.

Metodologia de evaluare a terenurilor

Bonitarea cadastrală reprezintă, în principiu, o metodologie complect de apreciere
calitativă a terenurilor şi a construcţiilor din punct de vedere economic. Efectiv procedeul
folosit trebuie să fie fundamentat ştiinţific pentru a conduce la rezultate credibile şi să fie
simplu spre a putea fi aplicat cu uşurinţă. În aceste condiţii bonitarea devine o etapă de bază a
estimaţiilor cadastrale respectiv a evaluării imobilelor, deoarece stabi1eşte: - capacitatea de
producţie a terenurilor agricole exprimată prin note de bonitare acordate după criterii
obiective; - valoarea producţiei şi venitul net cadastral, elemente deduse la rândul lor pe baze
ştiintifice şi pe perioade mari de timp;
Acordarea notelor de bonitare se face după metodologii diferite în funcţie de nivelul
economic din fiecare ţară, rezultatele fiind pe măsura complexităţii determinărilor, respectiv a
factorilor luaţi în considerare.
 Practic, în ţara noastră, din lipsa unor măsurători cadastrale corecte şi a unor studii de
specialitate, bonitarea cadastrală este înlocuit, din păcate, cu o “metodă” originală, slab
justificată ştiinţific, care conduce la aprecieri subiective.
Astfel cele cinci clase de calitate (fertilitate) sunt înlocuite cu cinci zone
agrogeografice fobosite drept criterii la stabilirea impozitelor agricole. Această manieră,
simplistă şi empirică, de “estimare cadastrală”, adoptată din comoditate şi uşurinţă în aplicare,
anulează baza ştiinţifică a metodei preconizată de Ion lonescu de la Brad, din cauza
neconcordanţei zonelor amintite. Drept urmare se ajunge, evident, la stabilirea unor impozite
nerealiste, neconforme cu realitatea şi împovărătoare pentru populaţia rurală.
Pentru stabilirea unor impozite drepte şi echitabile cadastrul general trebuie să
evalueze toate imobilele, respectiv terenuri şi construcţii.
În afara scopului fiscal aceste imobile se evaluează şi pentru despăgubiri în cazuri de
expropriere sau distrugerea în cazul unor calamităţi, pentru ieşiri din indiviziune, la evaluarea
sultelor, lucrări de comasare ş.a.
În România metodologia evaluării imobilelor este incompletă şi neuniformă astfel
încât pentru lucrările viitoare se impune în mod acut elaborarea şi introducerea de noi acte
normative care să le înlocuiască pe cele vechi. Evaluarea terenurilor agricole trebuie să se facă
după metodologia acceptată în principiu, bazată pe bonitatea lor, în care sunt necesare studii
asupra sistemelor de cartare pedologică încheiate cu hărţi corespunzătoare. Pe baza acestora
se poate calcula în mod realist venitul net cadastral şi valoarea economică a terenurilor.
Evaluarea terenurilor de construcţii dispune de o metodologie relativ bine pusă la punct , ce se
impune a fi modernizată prin introducerea unor noi indicatori calitativi care să caracterizeze
mai complet terenurile în cauză. Evaluarea construcţiilor se realizează pe baza unor acte
normative, detaliate, dar incomode şi vechi ce se impun a fi revizuite şi redactate în mod
unitar. Actualizarea preţurilor, rezultate din evaluarea unui imobil, la o anumită dată,
indiferent de natura lui, se face cu indicii preţurilor de consum preluaţi din Buletinele
statistice de preţuri pentru intervalul scurs de la data actului normnativ până la data evaluării.
Pentru siguranţă, evaluarea oricărui imobil - teren sau construcţie - trebuie comparată cu
preţurile de vânzare de pe piaţa liberă, publicate în buletinele agenţiilor imobiliare, în scopul
evitării unor situaţii aberante. Reţinem însă că legea cererii şi a ofertei poate interveni
hotărâtor provocând discrepanţe accentuate între valoarea calculată şi cea din circulaţia liberă.
Este cazul terenurilor agricole la care, în general, evaluarea poate deveni inutilă, preţul fiind
stabilit doar pe piaţă, la libera înţelegere.
 Conducerea şi organizarea activităţii de cadastru și publicitate imobiliară

1. Istoricul organizării activității de cadastru și publicitate imobiliară

Până în 1960 activitatea de publicitate imobiliară era condusă de judecătorii şi

tribunale.
Prin Decretul 378/1960 activitatea de publicitate imobiliară a fost dată în competenţa
notariatului de stat, care a condus această activitate până la 17.11.1995, dată la care activitatea
notariatului de stat a încetat, ca urmare a reorganizării activităţii notariale, prin înfiinţarea
notarilor publici, în temeiul Legii 36/1995, privind notarii publici şi activitatea notarială.
Începând cu data de 17.11.1995 activitatea de publicitate imobiliară a revenit în
competenţa judecătoriilor.
Prin Ordonanţa de Urgenţă 41/2004, odată cu înfiinţarea Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, s-a preluat şi activitatea de publicitate imobiliară de la
Ministerul Justiţiei.

2. Organizarea activității de cadastru și publicitate imobiliară în lumina Legii nr.

7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare

În prezent organizarea activității de cadastru și publicitate imobliară este reglementată

de Capitolul II din Legea nr. 7/1996, în aplicarea căreia a fost emisă HG nr. 1288/2012 pentru
aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară.
Astfel, principala autoritate în domeniul cadastrului și publicității imobiliare este
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Aceasta este o instituţie publică cu
personalitate juridică, în subordinea Guvernului şi în coordonarea prim-ministrului, printr-un
consilier de stat.
Agenţia Naţională are următoarele atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea
imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie şi teledetecţie la nivelul întregii ţări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi
tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii, prin
ordin cu caracter normativ al directorul general al Agenţiei Naţionale; (la data 23-mai-2019
Art. 4, litera D. din titlul I, capitolul II modificat de Art. I, punctul 3. din Legea 105/2019 )
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi
baza de date a sistemului integrat de cadastru şi carte funciară;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în
stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile
legii, situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
 j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor
funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea
topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial
în baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi
şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea profesională continuă şi pregătirea personalului prin intermediul
Centrului de Pregătire Profesională al Agenţiei Naţionale, instituţie fără personalitate juridică,
prin Institutul Notarial Român sau prin alte entităţi abilitate;
q) realizează, actualizează şi administrează registrul electronic naţional al
nomenclaturilor stradale;
r) realizează şi întreţine geoportalul INSPIRE al României şi asigură compatibilitatea
acestuia cu geoportalul INSPIRE al Uniunii Europene, îndeplineşte alte atribuţii care îi revin
prin Ordonanţa Guvernului nr. 4/2010 privind instituirea Infrastructurii naţionale pentru
informaţii spaţiale în România, republicată;
r1) execută, prin personalul desemnat al instituţiilor subordonate, lucrări de
specialitate în domeniile cadastrului, topografiei, geodeziei şi publicităţii imobiliare, la nivelul
întregii ţări, pentru imobile din domeniul public al statului, identificate ca fiind necesare şi
urgente şi aprobate ca atare prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Executarea acestor lucrări se va efectua în conformitate cu prevederile regulamentului
menţionat la art. 20, numai de către echipele cu atribuţii în acest sens, desemnate prin ordin al
directorului general, la nivelul fiecărei regiuni de dezvoltare putând fi constituite maximum
două echipe; (la data 23-mai-2019 Art. 4, litera R. din titlul I, capitolul II completat de Art. I,
punctul 4. din Legea 105/2019 )
s) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti funcționează Oficii de cadastru şi
publicitate imobiliară, unităţi cu personalitate juridică, aflate în subordinea Agenţiei
Naţionale.
În subordonarea oficiilor teritoriale, la nivelul fiecărei circumscripţii judecătoreşti
funcţionează cel puţin un birou de cadastru şi publicitate imobiliară sau, după caz, un birou de
relaţii cu publicul, ca unităţi fără personalitate juridică. Modul de organizare şi funcţionare,
numărul, precum şi arondarea acestora pe unităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin
ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Birourile teritoriale sunt competente să efectueze operaţiunile de cadastru şi publicitate
imobiliară cu privire la imobilele aflate în unităţile administrativ�teritoriale arondate
acestora.
Competenţa teritorială, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale, sunt
stabilite conform legii.
Birourile teritoriale au următoarele compartimente: a) registratura, în care vor activa
minim un referent de carte funciară şi un casier; b) compartimentul de cadastru şi publicitate
imobiliară în care îşi vor desfăşura activitatea minim un asistent-registrator şi, după caz, un
registrator ; c) arhiva, având minim un referent-arhivar.
 Pentru registratura biroului teritorial se va asigura o încăpere separată de spaţiul
destinat arhivei. Spaţiul destinat registraturii va fi singurul cu acces liber pentru public, în
timpul programului stabilit. Activităţile care se desfăşoară în cadrul acestui spaţiu sunt: a)
primirea cererilor care au ca obiect: i. efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară; ii.
eliberarea extraselor de carte funciară precum şi a copiilor după cărţile funciare ori după
actele din arhivă; iii. recepţia documentaţiilor cadastrale şi înscrierea în cartea funciară; iv.
completarea cu date de geodezie, cartografie şi cadastru, necesare realizării documentaţiilor
cadastrale; b) îndrumarea şi informarea solicitanţilor cu privire la lucrările de cadastru şi carte
funciară, direct sau telefonic; c) verificarea actelor necesare pentru serviciile de cadastru şi
publicitate imobiliară; d) verificarea tarifelor încasate pentru serviciile solicitate; e)
înregistrarea cererilor în registrul general de intrare; f) completarea filelor de comunicare şi
expedierea încheierilor de carte funciară; g) primirea şi expedierea corespondenţei; h)
asigurarea consultării cărţilor funciare precum şi a actelor aflate în arhivă.

3. Conducerea activității de cadastru și publicitate imobiliară

În cadrul Oficiilor teritoriale funcționează două servicii: serviciul cadastru și serviciul

publicitate imobiliară.
Serviciul cadastru este condus de un inginer-șef. Serviciul de publicitate imobiliară
este condus de un registrator-șef. În subordinea sa se află registratorii de carte funciară,
registratorul coordonator și asistenții de carte funciară.
Activitatea biroului de carte funciară este condusă de un registrator coordonator.
Atât registratorul șef cât și registratorul coordonator sunt numiţi prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.
Registratorii de carte funciară sunt numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei
Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta. Numărul registratorilor pentru fiecare
oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele
condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcţia de notar public, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de
specialitate juridică.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa, în condiţiile legii, fiind subordonat
profesional registratorului-şef.
Asistenţii-registratori efectuează înscrierile în cartea funciară în baza dispoziţiilor date
de registratori, eliberează extrasele de carte funciară şi certificatele de sarcini şi îndeplinesc
alte atribuţii stabilite prin reglementări specifice.